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香港按揭息率欲升乏力 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/03/blog-post_21.html
繼2013年2月香港金融管理局要求採用《內評法》後，匯豐(00005：HK)和渣打銀行(02888：HK)先後宣佈加按揭利息。最近中銀香港(02388：HK)亦宣佈了其最新按揭的條款，包括首三年及五年可以2.40%將按揭供款息率鎖定的定息按揭，而首七年息率則鎖定於3.00%。另外中銀香港(02388：HK)同時提高Prime按的息率25點子至Prime減2.60%至1.95%，即實際利率為2.40%至3.05%。而Hibor按息率就由原本牌價Hibor加240至290點子，擴闊至Hibor加195至315點子。據報調低Hibor按息下限是因為市場目前提供Hibor按息率最低為Hibor加170點子。
日前筆者拙文《牛津順嫂的街頭智慧》以頗為學究的理論去剖析樓市和無風險利率(Risk Free Rate)及信貸息差(Credit Spread)關係，今天且讓筆者推測未來香港按息的走勢。按息是銀行根據市場現況來給予客戶的街息，其決定性因素在於市場上資金的供求關係，而這個供求關係的指標便是貸存比率(Loans-to-deposit Ratio)。港元跟美元掛勾，其供應基本上受制於美國財金政策；而港元的貸款需求理論上是跟香港實體經濟掛勾，但由於「南水北調」的因素，港元貸款需求其實受中國的影響更大。
根據香港金融管理局數據，香港整體貸存比率由1997年4月的150.01%下跌至2009年10月的50.05%才急升至2012年12月67.12%；其中港元貸存比率亦由1997年4月的107.62%下跌至2009年10月的69.09%才回升至2012年12月79.81%。以整體貸存比率計2012年12月僅是1997年4月的44.74%矣！
 
這點亦與筆者記憶中的按息走勢吻合。1990年代按息隨樓價急升一直扯到1997年中超過十釐仍有大把人搶住借。之後按息跟隨樓價下滑，到了2003年許大概是2.50%至3.00%左右。之後樓市反彈而按息隨Hibor計劃再創新低，於2007年至2010年許還可以以Hibor加70點子許借錢(由於Hibor利息幾近零，實際息率低於100點子，遠低於通脹)。之後中國收緊銀根令香港出現「南水北調」的盛況，按息亦同歩上揚至現在街息仍可低於200點子。由這些歷史可引證，樓市基本上跟利率乃至按息無甚關係！

那麼是那些因素令貸存比率下跌多年呢？其根源便是貸款增長不如存款增長快，這個亦反影貨幣增長比以香港為融資中心的大中華經濟増長快。由1997年4月至2012年12月，香港總存款由港幣26,508.15億元上升至港幣82,973.57億元，升幅3.13倍；期內總貸款由港幣39,789.11億元上升至港幣55,693.33億元，升幅僅1.40倍。

近年美、歐、日、中皆狂開印鈔機，令大量游資在全球金融體系流竄，這是香港近年出現存款急增加水浸銀行的主因。此外香港本身的經濟增長動力老化，其未來發展乃至貸款需求基本上只能靠作為服務中國的金融中心。近年尚幸有「南水北調」令香港貸款需求重拾升軌，但明顯未能跑嬴港元貨幣增長。

未來按息會否上升要視乎數個因素。其一是美國國債息率的走勢，特別是聯儲局會否停止QE而令十年期國債息率升穿350點子；其二是香港(特別是源自「南水北調」)未來貸款需求會否高於存款增長令貸存比率持續上升(如90%水平)；其三是金管局會否使出貸存比率或按揭貸款總額設限這些非常的行政手段。

昨天筆者與相熟的地產經紀聊天，市場轉買為租已成風氣，因此租盤奇缺而租金反升。筆者估計短期按揭貸款增長會以加按為主，因為未還貸款仍可以用舊息。因此筆者斷言，可見將來香港按揭息率欲升乏力。
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