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按揭保險保障兩成樓價? 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2014/06/blog-post_4.html

不少人都知道如果買物業向銀行借超過七成按揭的話,多於七成的部份不是銀行去做的,而是按揭公司去做的,而銀行亦需要求業主買一份按揭保險,這是沒有選擇可言的,不買這份按保,銀行就不會容許你做超過七成的按揭。



周日,止凡在家看到有線電視的樓盤傳真,指出有小業主竟然誤解這份按保是保障小業主的。他的邏輯是這樣的,這個按保是一份保險,如果業主做多於七成的按揭,例如九成的按揭,銀行的風險會高了很多,因為只要樓價在買入後不久跌超過一成,這個物業立即會資不抵債,變成負資產,在這個時候,如果銀行向業主追債(call loan),業主賣樓都不能還債時,按揭保險就能賠掉差價,這算是對業主有了個保障吧。

我一聽完,發現這個認知與我的很不同,這不可能是按保的原意,怎麼可能按保會保障小業主本身。幸好,之後有線電視就訪問了香港按揭證券有限公司(HKMC)的行政總裁,讓他解釋一下這個按保的原意及保障情況,如我所料,這位小業主的認知是錯誤的。

按揭公司行政總裁解釋,這份按保是拿來保障銀行的,在任何情況下,借貸人都有義務去償還貸款,這一點是肯定的。而當樓價下跌時,又或者借貸人拖欠供款時,銀行都可能追收欠款。什麼時候需要行使這個按保賠償給銀行呢?只會是在欠款人無力償還欠款時,代表欠款人已經被申請破產,把所有資產變賣後仍不足以償還貸款時,按保就需要向銀行作出差價賠款。

換句話說,這個按保完全地是為了保障銀行而買的,這跟小業主的保障毫無關係,節目中這位小業主實在是「想多了」。而在節目中還提到了這個按保的確昂貴,拿一個300萬樓價的例子,保額為樓價的兩成,即60萬,而按保一般都需要按貸款金額的3至4厘,即簡單計算一下,30單之中沒有一單需要賠付的話,按保公司可以話淨賺的。而就算在2003年沙士其間,拖欠90日以上的個案都只是佔整體按揭數字的0.04%(沒記錯的話)。總之需要賠償的可能是接近零,不用精算師都懂計算這是一門高利潤的生意。

有很多人會問,止凡經常講的財務知識,到底包括什麼呢?有沒有「考試範圍」呢?實在沒有的,財務知識可謂包羅萬有,你想得出都可以是其一。好像這個例子中所討論的按揭保險問題,大家對這個保險的對象又有否一個感覺?對這們保險生意又有否一個感覺?很抽象吧。

無論如何,增進財務知識,了解多一點這個金錢世界的遊戲規則,明白人家如何賺錢,風險落到什麼地方,錢是什麼?錢的流向?錢從何來?弄懂這些問題,在資本主義社會中才能保障自己及家人。不然的話,看看這個個案的天真程度,後果可想而知。
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