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PE与房子的联系——PE私募股权投资的盈利模式 Barrons


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和所有投资一样,看似神秘的PE私募股权投资也是靠低买高卖赚钱获得回报。      1. LBO杠杆收购       就好像是贷款按揭买房,通过财务杠杆放大收益率。另外,PE还可以采用短期行为,砍人增效,减少资本投入。这就好像把房子的家具卖掉一部分还债,然后不 投入或少投入维修基金。这样一来,短期盈利增加,通过杠杆的放大效应,回报会很高。      2. 投入增长型公司      这就好像入股正在扩建的房子,等房子盖好了一卖(上市),马上获得很好的回 报。      3. VC风险投资      这就好像是集资建房,如果选址很好,房子质量好,等房子盖好了一卖(上 市),马上获得可观的回报。但是,如果选址错了,或者各种问题房子卖不出去,那就惨了。所以一般都是到处集资建房,分散风险。      4. 不良资产或者特殊情况投资      这就好像是危房改造。如果房子修好了,可能 卖个极高的价格,获得可观的回报。但是,如果房子塌了,无法修好,投资就泡汤了。      对了,差点忘了中国式PE私募股权投资的方 式:      5. 中国式按净资产贱卖国有资产投资      这就好像按房子建筑成本减去按揭贷款的“净 资产”价格买房子。如果机构评估建筑成本100万的房子按揭贷款有80万,出租收入为20万,则“净资产”价格为100-80=20万。但是,这个房子价 值远超过建筑成本,在市场上转手一卖,说不定可以翻几倍。生活中,没有傻瓜会按照建筑成本卖房子,但是在这个神奇的国度凡事皆有可能。这种投资方式是中国 所独有的。      无论何种PE投资方式,都有投资期限短,过 于注重短期利益,忽视企业长期发展的内在弊端。从长期看,很多PE投资对长期持有的股东是一种损害。所以巴菲特才把PE私募投资者称为“妓院”老板式的投 资者。形容他们买企业就像买个女人,做个隆胸,然后放在橱窗里拍卖。      但是,很多PE私募投资者都宣称自己对所投 资的企业帮助很大,能够从公司的战略到运营提供全方位的支持。另外,他们还认为PE私募投资者能够提高管理层的水平。确实,如果一个老房子,换一个好的管 家肯定可以变得井井有条。但是,如果这个房子的整体结构需要重修,而且要长期才能修好,这些PE投资者还会同意修吗?他们为长期发展所投入的每一分钱,都 会减少当期的利润。PE的选择肯定是短期利润,而不是长期发展。
PE 房子 的聯 聯系 私募 股權 投資 盈利 模式 Barrons
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新总裁空降碧桂园 回归“盖房子”本身?


http://www.21cbh.com/HTML/2010-7-29/wNMDAwMDE4OTMwNw.html


7月22日,碧桂园宣布,原中建五局有限公司董事、总经理莫斌空降接任总裁,原总裁崔健波卸任,保留执行董事身份。

莫斌的到来,或许意味着近两年面临发展困惑的碧桂园,想回归“盖房子”本身。

上市后的不适

零地价拿地风波、收购TVB、原始股东减持、对赌协议导致浮亏、长沙质量门……自2007年赴港上市后的两年多,广东民营地产公司碧桂园似乎表现得有些无所适从。

碧桂园向很多领域伸出触角,展示了其投机者的一面。2008年3月,杨氏家族进军煤电产业;2008年5月,多家境外媒体报道,杨国强将筹集百亿元以上的资金,收购邵氏公司控股的TVB,向电视娱乐业进军。

2008年房地产市场遭遇调控,碧桂园股价大幅下挫,比起14.18港元的最高点,2008-2009年碧桂园股价最多跌去80%。“2009中国房地产百强企业榜单”中,碧桂园也由此前第七位跌出了前十。

在此期间,碧桂园原始股东、跟随杨国强多年的兄弟杨贰珠等人,也大笔抛售了所持股票。而碧桂园对此没有任何解释。

直至2009年下半年,随着市场回暖,碧桂园销售大幅增长,股价随之缓慢上扬。“以前是家族公司,很多东西都可以暗箱操作,但作为上市公司不行,一切都是要曝光的。”广州寒桐咨询顾问公司总经理韩世同认为,碧桂园要克服“上市不适症”。

遭遇“质量门”

2009年年末,碧桂园深陷长沙项目“质量门”风波。有业主投诉其所买的碧桂园长沙威尼斯城物业出现漏水、墙壁开裂等问题。

该事件披露后,碧桂园方面表示,长沙碧桂园的质量问题,并不是碧桂园的嫡系建筑“部队”所为,而是建筑外包之后的“雇佣军”造成。

长沙项目是碧桂园首个建筑外包的试点项目。1992年,碧桂园的老板杨国强就是从包工头起家。在其后的发展过程中,碧桂园一直坚持从项目设计、建筑、装修、销售直到物业管理都自行承担,几乎包揽了整个产业链的每个环节。因此,碧桂园一直被称为是“反外包”的典型。

韩世同认为,碧桂园规模扩张太快,在人、财、物各个环节,可能都会遇到因为过度扩张所带来的瓶颈。碧桂园管理自己团队的经验非常丰富,把工程交给别人还不太适应,监管上出现了问题。

保利地产副总余英曾表示,目前大型房企的项目施工基本是采取外包方式,这也是房地产业经营专业化、管理规范化、精细化的一条必由之路。

低成本模式的考验

碧桂园投资者关系部主管刘嘉毅表示,聘任莫斌为公司总裁,主要是因为他在建筑方面非常有建树,具备管理经验,同时又了解广东市场。

碧桂园模式的核心,是超低价格获取土地,在市场上升期,可以坐等地价自然升值以及房产销售带来的双重利润。

但是,过于追求速度带来重资产问题,碧桂园把过多的资金投入土地资产。

正略钧策管理咨询顾问张朝峰分析,碧桂园一直都是在远郊拿地,虽然土地的单价比较低,但由于拿地的规模大,总价也较高。拿地的资金在其整体资金里面所占比重非常大。一旦市场不好的时候,资产要降价,资金就会出现问题。

张朝峰说,现在二三线城市的土地市场竞争也非常激烈,以前去二三线拿地因为别人都不重视,价格便宜,但这种情况以后不容易出现了。碧桂园赖以为生的“超低地价”优势,也不大了。

“碧桂园应该加强内功,适应上市企业的管理模式、管理制度和理念,操作模式也要转变。”韩世同认为,碧桂园优势仍存,比如说规模效应,以及成本控制能力。他们的核心竞争力之一就是快速的开发能力,最快的一个楼盘拿地后两三个月就可以销售。

来自中建五局的莫斌,在建筑工程和质量管控、成本控制上表现出色。中建五局为中国建筑工程总公司旗下企业,在建筑行业口碑甚佳。

“碧桂园选择莫斌出任总裁,看中的正是其在建筑工程方面的管理能力和经验。”业内人士指出。




總裁 空降 碧桂 桂園 回歸 房子 本身
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賣7棟房子還債 吳宗憲出售龍穴



2010-9-16  NM


近1年來,吳宗憲財務狀況不佳的 消息頻傳,日前更有媒體直指他在外面欠債近4億元,投資的阿爾發光子科技公司還積欠員工薪水、遲繳勞健保費用。據悉,他資金周轉不過,除了四處向朋友調 錢,並連賣7棟房子,其中位於基隆路、被他視為發跡的「龍穴」,也低價賣掉,最近他打算把阿爾發公司股權讓出,還想退出演藝圈。

吳宗憲欠錢的事,這一、兩年一直在傳,八月中,他投資LED燈的阿爾發光子公司爆發財務危機,導致他債臺高築的事情再也掩蓋不住。據悉,吳宗憲為了軋頭寸私底下四處借錢,幾年下來利息錢快速成長,就這樣利滾利,據傳欠下近新台幣四億元的債務。

挹翠山莊 賣三億

八月十九日晚間七點多,本刊目擊,吳宗憲和製作人李典勇在台北市信義路上的牡丹園日本料理店餐敘,現場還有一位穿著黑色T恤、黑色短褲的男子,三人窩在包廂裡密談。

當晚近九點,吳宗憲和李典勇走出餐廳,站在門口哈拉,吳宗憲看起來心情頗佳,與李典勇有說有笑,不久黑衣男走出來,三人靠在一起交頭接耳討論,許久才離去。

本 刊調查,黑衣男是香港友力控股公司(674)主席程楊,吳宗憲透過製作人李典勇與程楊接觸。李典勇透露,當天確實是針對吳宗憲欠錢一事商討解決之道,吳宗憲向程楊提 出,以一億多元買下他個人經紀約,另以三億元購買他位於信義區挹翠山莊別墅,不過別墅部分附帶在三年內以三億元買回的條款。程楊當場同意吳宗憲的提議,但 由於友力是香港股票上市公司,程楊須取得股東同意才可行。

年賺上億 不夠花

據瞭解,程楊回香港跟股東協商尚未定案,吳宗憲想賣挹翠山莊的消息經披露,便有不少企業主有興趣,有連鎖加油站老闆,願意以三億多元買下;最近也傳出另有一名許姓商人,出價四億元想要自己住。

事實上,吳宗憲光去年收入初估高達一億一千萬元,居台灣主持人之冠,卻仍不夠還債。十日下午,本刊向吳宗憲查證,他坦承這幾年向外面借了不少錢,因早年被國稅局罰了兩億多元稅金,這些錢都要用現金支付,他的資金開始出現缺口。

之 後,他又在朋友慫恿下投資LED燈,成立阿爾發光子科技公司,當初朋友答應資助三億元,還有LED燈的技術。沒想到入主公司後,他朋友財務出現問題,三億 元資金拿不出來,吳宗憲怕公司跳票,四處向朋友借錢,借不到就找地下錢莊周轉,就這樣拖了二年多,利滾利讓他欠下近四億元。

發財舊屋 忍痛賣

為 了應急,吳宗憲已陸續將名下七棟房子及一輛勞斯萊斯古董車都賣掉,其中包括一間被他視為發財地的龍穴、位在基隆路的房子。吳宗憲透露,當年周杰倫在他旗下 時,幾乎每天都窩在龍穴裡。龍穴不但是周杰倫發跡之地,也讓吳宗憲的傑克傳播、阿爾發唱片賺了不少錢,但去年初他還是忍痛把它賣掉。

除此之外,吳宗憲把阿爾發光子公司的股份,賣了一部分給兩名美國矽谷來的工程師,並將公司經營權暫時交給他們,而積欠員工半個月薪水及勞健保費,也在新人入主後一一還清。

吳宗憲表示,上個月公司已開始賺錢,前幾天世界前三大LED燈具公司派人來台灣,測試阿爾發的生產線,「如果一切順利完成收購,我的債務這個月底應該會處理好,九月二十六日生日當天,將是我真的退出演藝圈的時刻。」

債務欠很大


房子 還債 吳宗憲 出售 龍穴
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月薪3萬也能在台北市買到好房子 2011 我的幸福馭屋術


2011-2-28  TWM




房價高漲,早已不是新聞,政府也多次祭出打房政策,但房價似乎仍居高不下。

在這樣的趨勢下,薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩?

事實上,在高房價時代下,不論是購屋、換屋,甚至於用房子做為理財工具,只要掌握趨勢、用對方法,創造財富、擁有屬於自己幸福的窩,並非夢想。

多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗,資深投資者告訴你看房、買房絕招,讓你也能聰明駕馭高房價。

撰 文.林心怡、梁任瑋 研究員.葉揚甲全台房價高漲,想購屋自住或投資的民眾﹁既期待又怕受傷害﹂,既怕買錯、買貴,又怕等下去越貴越買不起,究竟該如何買屋才不會﹁捶心肝﹂? 薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢,多位買房達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你,如何聰明買屋。

﹁ 先求有再求好、由外而內、再由小再換大。﹂這是中信房屋副總劉天仁,對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為,長線來看,台灣房地產都是多頭走 勢,有自住需求的,只要符合自我期望,隨時都是進場買進的好時機;而且買屋後有存錢﹁壓力﹂,是年輕人強迫儲蓄最好的方式,而這樣的觀念,也確確實實地反 映在換屋族尹皓的購屋模式裡。

換屋族尹皓

勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域﹁我終於搬到信義區了!﹂去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買到房子的資訊業公關尹皓,終於完成﹁小屋換大屋﹂的夢想,從西門町八坪夾 層屋小套房,搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明,在高房價時代,月薪五萬多元的上班族,依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的﹁理想宅 ﹂。

﹁還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子,我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下,若以附近目前開價九百萬元來看,短短九個月,我的房子就增值了一百五十萬元!﹂尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。

家 住桃園的尹皓,大學畢業後,為了避開舟車勞頓的通勤生活,就選擇了月付八千元在台北市租屋,但精打細算的他,很快就發現,與其幫人養房不如自己買一戶。二 ○○○年,尹皓仍是一位年僅二十六歲,月薪二萬八千元的上班族,但他抱著省吃儉用存下的五十萬元,在西門町買下了總價二百多萬元,有挑高夾層的八坪小套 房,每月本利攤還八千元,他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸,每月還規畫扣繳八千元做基金投資,為了省錢,後來尹皓賣掉了汽車,改搭乘捷運、公車 等大眾交通工具;另外,由於大學時就有與共同租屋的同學,「集資」買食材做飯省錢的經驗,尹皓維持自己下廚煮的習慣,不得已外食時,一餐也盡量不超過五十 元。如此,每月可存下一萬元至一萬四千元不等,一年半下來,好不容易多存二十萬元繳房貸,將每月房貸負擔減輕五千元,他心想:﹁總有一天,我也要在黃金地 段,換一間至少二房的『黃金屋』!﹂十年後,隨著尹皓的工作收入日益增加,定時定額的基金投資,每年平均也都有三到四成不等的報酬率,於是,即使在台北市 房價居高不下的氛圍中,仍決定換屋。﹁理由很簡單,我想換大一點的房子,而且現在住的房子當年的每坪房價,和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後,這 邊的房子一坪漲到五十萬元,我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元,價錢真的差很多!﹂因此這次換屋,尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區,總價設定在八百萬 元以下正常的二房產品,﹁為了物色適合物件,我可是花了很長的時間,了解當地區域行情,並在短短一個月的時間,密集看了超過三十間房子,才得以物色到這 間,一層一戶、幾乎零公設,且三面採光的稀有公寓。﹂說起這間鄰近捷運永春站,步行只要三分鐘的自用住宅,尹皓頗為自豪。

至於已婚的吳南 山,原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓,但隨著哥哥的小孩出生,家中成員變多,居住空間逐漸不敷使用,夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年 三十七歲,月薪約莫五、六萬元的吳南山,一開始就設定要買總價千萬元以下的三房公寓,但是在高房價時代,吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點,作為房屋首 購的標準。

首購族吳南山

減少享受換幸福 保值、自住兩相宜經過三個月的密集看屋,吳南山終於在去年十一月,在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離,以每坪二十九萬元買下了三十坪、總價八百七 十萬元的三房公寓。﹁這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘,加上鄰近捷運站,不但具保值性,也相當符合我們對買屋自住的期待。﹂。

吳 南山計算過,扣掉頭期款二百萬元,每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元,幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是,吳南山的太太幾個月前已經辭去工作,他 們家變成典型的單薪家庭,一份薪水,如何還買得起房子?令人好奇。﹁很多人會問,現在只有我在賺,負擔會不會很大?﹂吳南山透露,「其實在計畫買屋前,我 們夫妻日常開銷就很節省,每月花費大約五、六千元,最多不會超過一萬元!﹂這樣的數字的確讓人很驚訝。

﹁因為我們不外食、不買名牌奢侈品、 假日出遊的頻率少,也幾乎都不上館子的,平日休閒就到附近的公園走走,不用花一毛錢。﹂因此將多年來基金理財的錢贖回,再加上二人之前每月省下的薪水,剛 好足夠支付二百萬元頭期款,吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力,﹁而且如果經濟情況允許的話,我還打算一有錢就先攤還房貸本金,其實購屋壓力,並不 像朋友想像中的那麼沉重!﹂因為對財務有規畫,吳南山對未來滿篤定的。

場景拉到高雄,從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍,則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具,是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人,投資房地產資歷長達十三年的他,目前名下有七間不動產,取得成本約七千萬元,市值已超過一億元。

因 為鋼鐵貿易只有二%、三%不高的利潤,因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產,對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子,多數都是自用或家人居住,唯一一間 對外收租的中古屋,買進時每坪單價十萬元,每月以四萬元的租金,租給高雄外籍工程師,投報率近一○%,就像他的小金雞母。

房市理財曾文衍

以 自住為出發點 穩定理財更精打細算曾文衍一九九八年第一次投資房子,一開始是為了自住,父親介紹朋友的餘屋給他,地點在高雄火車站所在的三民區,一間三十坪公寓才八十萬 元,換算下來一坪二.七萬元,曾文衍覺得很便宜,一次就買五、六間,三年後轉手,一戶都賣兩、三百萬元。

「雖然有成功經驗,但我認為高雄房 市買賣賺價差的空間實在不大,不過,買屋抗通膨的理財方式,我仍然會持續進行。」曾文衍分析,高雄前一波餘屋去化得差不多了,但未來三年至少會新增一萬五 千戶供給量,多數甚至都還沒有完工,龐大的推案量,恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則,一切以自住的角度買屋理財,並不會盲 目地追高房價。

首先,曾文衍買屋更精打細算,也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋,很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪 宅「美術之星」,並且每坪出價三十四萬元,但建商姿態高,沒有四十萬元不成交,他最後決定不買,轉向美術館第二排看屋,後來又選擇京城建設的「京城美術 館」。

曾文衍認為,買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯,但是相對的也會被噪音干擾,尤其他常常早出晚歸,公園美景對他而言,並非最重要,他寧 願買第二排豪宅,不但房價省一半,生活品質也較高。此外,曾文衍堅持買通風、採光佳的房子,不碰大樓二、三、四樓層,因為常有排水管阻塞問題發生,也不碰 有西曬的房子,並重視風水問題,完全就是以自住的角度做房市理財。

二○一一年趨勢

業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣只是,房市是否還會持續走多?信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解:「現在的房市就好比是一口灶,灶裡的柴火還很多,火怎麼會熄?」面 對房市未來行情,他認為,今年政府雖然還會繼續打房,且力道只會更強不會減弱,但就資金面、基本面來說,仍有利房地產景氣持續復甦;也就是說,台灣經濟基 本面好轉,對於未來房地產的買氣有正面加持,但是政府房市管制措施可能壓抑交易,可望造成階段性的盤整,預計今年房市交易量可能與去年持平,將難以隨著經 濟成長而放量。

薛健平認為,兩岸未來長期房市的發展,在經濟的成長下,將有不錯的基礎,但政府有必要減少市場的投機行為,避免房市脫軌失序。因此,他也贊同政府應該加大打擊投機的力道,並且開玩笑地說,自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。

展 望房價未來走勢,薛健平指出,即將登場的房市三二九檔期,包括預售與新成屋的推案價格,依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如,頂級豪宅市場就有每坪 開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等,而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化,他保守預估,今年全年買賣移轉件數不會暴增,與去年四十萬件差 不多。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為,一一年房價持續飆漲有三項主要原因,第一,全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期;第二,有 史以來最多的氾濫游資進入房市炒作,又以華僑、台商、港資為主要買方;第三,遺贈稅大幅調降至一○%,是有史以來最大的租稅減幅,卻未相對提供產業投資機 會,導致資金大量流入股市、房市。

莊孟翰分析,這一波台北市、新北市部分地區,個案投資客比率高達五、六成,政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」,投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加,要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅,交易量萎縮,將會壓抑房價走勢。

此 外,政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響,但對資金雄厚者來說,似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出,五年前開始,一些客戶看著房價逐 漸高漲,而會一直猶豫不決的投資者,目前大多已退場。現在市場出現的買方都是新面孔,他稱這群買方為「置產客」,他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不 出租,購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅,這些「置產客」不乏上市公司股東,因為分紅頗豐,因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。

展望今年,廖本勝認為,沒有什麼特別的利空因素,一方面,明年要選總統,政策上會偏多,但「高房價是選票殺手」,政府也不可能讓市場太熱,他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣,若預售市場仍有不錯反應,下半年市場會明朗化,反之則會高檔震盪。

至 於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析,五都升格後,地價翻升帶動房價效應下,台北市今年預售案不斷飆漲,尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」 利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動,來自國際買盤加持,多方一致看好,一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。

不過,元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面,今年他只看好都會區房地產市場,「房價要人多的地方才會漲」,要炒房不會到鄉下去炒,像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地,但需求沒有增加,房價較難上漲。

在 購屋選擇上,台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析,台北市中心五個核心行政區捷運宅,過去因房價漲太多,漲勢鈍化,漲幅大都在一○%以下;反而是二線新北市 三環三線捷運路網概念成形後,具有補漲的優勢,根據台灣房屋調查,今年第一季捷運住宅漲幅約一一.三三%,前三名依序為,第一名中和線永安市場站,第二名 新店線大坪林站,第三名新店線新店市公所站。值得留意的是,台北市文山區過去房價漲幅不多,連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應,漲幅也高達一七%。

建商信心足

五 都升格帶動房價 都會區仍夯邱太煊指出,台北市十五坪的捷運宅動輒一千萬元至一千三百萬元之間,一般以這樣的價位,買方寧可選擇新北市六百萬元至七五○萬元捷運宅,不僅可 以減少房貸支出,通勤時間也不會差太多。此外,北市有些捷運宅雖然很便利,但戶數多、投資客多,房價上漲空間也比較有限。

「對於首購自住的 人來說,只要勤看標的,現在也可以是購屋的好時機。」劉天仁強調,雖然台北市房價漲幅高,但租金漲幅卻較為遲緩,資金有限者不妨先租後買,但有自備款要買 來自己住的話,可朝市中心周圍的都會區,或北市捷運末段的區域開始找起,例如內湖區、文山區捷運附近仍有總價較低的產品。

購屋達人親授

高房價時代下的聰明買屋四招在高房價時代,購屋要更為謹慎,在這裡,暢銷書作者Sway,提供了聰明購屋四招,要讓讀者在高房價時代,也能聰明買好屋。

招式一:從熟悉的地段開始找起房市專家總會說,好地段是購屋的首要考量,但越是在高房價時代,Sway認為購屋自住者,更該考慮自己的實際生活需求。例如,首先考慮工作地點的距離,或從父母住所周邊地段的房子開始找起,再來就是盡量找離市中心較近的區域會越保值。

比 方說,現時買不起信義計畫區豪宅,可以先買周邊信義區吳興街、永吉路段上的舊公寓,一樣可以享受信義計畫區的便利生活機能;買不起新板特區,每坪開價動輒 七、八十萬元的新成屋,一樣也可以先買周邊的老公寓,﹁寧可住市區的小房子,也不要換郊區的大房子﹂,是Sway對於還在市中心工作的上班族買屋建議,﹁ 因為可能通勤幾個月後,你就會為每天需要來回二、三個小時的通勤時間,大喊吃不消!﹂招式二: 定總價多找仲介購屋前,最好能先鎖定幾個你有興趣、符合你期待的區域,先設定總價預算的一.五倍,至各大房仲搜尋適合的標的。

Sway舉例,經過計算,你想買七百萬元的房子,就要先設定總價一○五○萬元的標的做篩選,並且針對有興趣的幾個區,開始研究當地市場行情,才不會被房仲視為門外漢,而硬是要把﹁難賣的物件﹂推銷給你。

在 中古屋行情判別上,通常只要附近有豪宅案、都更案要推,周邊老公寓或舊大樓都可望有一波比價效應。Sway說,可透過各家房仲網站,並從不同房仲業者那裡 了解市場行情,且最好能不經意間透露,還委託不少仲介在媒合看房子。在競爭者眾,為了有成交才能賺取服務費的心態下,房仲可望更積極,甚至以低於市價的行 情,幫忙買到物美價廉的好房子。

招式三: 掌握臨場看屋訣竅到了現場看屋,購屋者最好當場掌握幾個看屋重點。Sway舉例,例如房子的採光、通風是否良好?地板平整與否?社區管理是否符合需求?以 及屋子內外的建築品質、評估公設的實用性、建材的優劣,都是值得現場觀察的重點。另外,也最好不要買投資客太多的社區,因為轉租的住戶流動性太高,對居住 品質多少會有影響。

在周邊環境觀察上,包括周邊的棟距,以及前面的空地、公園的永久性與否與未來的用途等,﹁這些細節都關係到房子的景觀,會不會被未來的新建物遮住,或者直接影響到採光問題。﹂Sway說,這些因素不但會影響到你的居住品質,也可能影響到未來購屋的轉手性。

招式四:擬殺價策略

雖鮮少有房仲會向客戶透露賣方表價與底價,但根據Sway的觀察,一般來說,中古屋的定價方式通常是:屋主預設底價+房仲賣屋的仲介費(二%至四%)+兩成以上的議價空間。

而 對於中古屋的殺價技巧,Sway建議,可以先打聽買方的來頭,如果買方是自住客的話,可以殺總價的七五折,若是投資客,由於通常是以賺較高的價差為目的, 因此可以先從七折開始砍價後,再以﹁十萬元﹂為單價慢慢調整成交價位。例如換屋族尹皓,一開始就是先從總價的八百八十萬元砍了七五折,最後才順利殺價,以 總價七百五十萬元成交。

總之,再高的房價,還是會有自住購買的需求,專家們普遍建議,既然長線通膨趨勢不變,只要購屋眼光夠長遠,事前做好準備功夫與資金規畫,持續累積看屋專業與經驗,不要一味地躊躇不前,即使是一般上班族也有機會找到符合自己期待又可保值的黃金屋。

Sway現場看屋密技

—— 看屋時間掌握「38原則」「38原則」也就是下午3點是看屋的第一個好時機,尤其是夏天更為明顯,由於此時通常是一天當中最熱的時刻,在看屋時,有沒有通 風、異味跟涼風都可觀察得出來,如果有嚴重西曬問題的房子,此時也可以明確地體驗一下自己有無承受此高溫的能耐,午後有雷陣雨水是否容易潑進來等。

再 來,最佳的看屋時點就是晚上8點了,此時是觀察房屋周邊是否有噪音,樓上鄰居素質好壞的絕佳時機,例如樓上是否傳出搬椅子聲音、鄰居傳來的8點檔電視劇聲 音等,來判斷隔音效果好不好?窗戶打開看看噪音是否無法忍受?並且在樓梯間上下走動,看有無鞋櫃與鞋子外放?從垃圾處理問題,觀察社區管理是否有一定的水 準等,都是自住購屋者一定得留意的細節。

尹皓

出生:1974年

現職:資訊業公關職務

購屋時間:2010年5月間購屋未來期待:2至3年後計畫換更大的三房產品

吳南山

出生:1973年

現職:出版業

購屋時間:去年底

購屋未來期待:盡可能及早清償房貸

曾文衍

出生:1973年

現職:聯合鋼鐵負責人

購屋時間:投資房地產長達13年,名下有7幢不動產,市值超過1億元購屋未來期待:以自住的角度做保守型的房市理財

Sway

出生:1975年

簡歷:土資系畢業,任職過建設公司、代銷公司業務員、地產記者,並且擁有不動產經紀人執照

捷運站周邊

仍 是大台北最被看好的標的忠孝新生 53.5 76.4 42.8% 大橋國小 34.6 44.6 28.9% 東 門 63.6 80.8 27.0% 古 亭 46.5 58.0 24.7% 南 港 36.9 43.2 17.1% 行天宮 43.6 50.4 15.6% 南港展覽館 37.4 42.5 13.6% 松江南京 46.3 52.1 12.5% 民權西路 41.7 46.5 11.5%

資料來源:永慶房仲集團

五 都未來有上漲潛力的區域——1年來的房價表現 單位:元/坪地區 2010/01 2010/02 2010/03 2010/04 2010/05 2010/06 2010/07 2010/08 2010/09 2010/10 2010/11 2010/12 2011/01 年漲幅%台北市 士林區 47.8 50.8 53.2 56.0 52.1 49.7 51.2 53.5 51.9 53.3 56.1 54.4 56.8 18.9% 內湖區 41.3 42.9 44.0 46.9 46.4 47.6 45.3 45.1 46.4 47.1 48.7 49.1 48.8 18.2% 新北市 汐止區 17.9 18.0 18.2 18.1 18.0 19.1 18.3 19.2 19.1 18.7 19.7 20.9 21.3 19.0% 林口區 14.6 15.0 13.9 13.7 15.0 14.0 14.2 14.7 16.3 16.1 16.6 17.1 17.2 17.8% 台中市 西屯區 10.2 10.6 8.8 9.2 10.3 9.6 12.2 11.8 11.0 11.6 12.6 12.0 11.8 15.7% 南 區 7.6 8.0 7.1 8.1 8.6 8.5 8.1 9.0 8.3 9.1 8.1 8.8 8.6 13.8% 台南市 北 區 5.8 5.6 5.4 5.3 5.5 5.2 5.7 6.2 6.6 6.7 7.1 6.9 6.8 17.2% 東 區 6.9 7.2 6.8 7.3 7.6 7.3 8.2 8.3 7.9 7.4 7.9 7.7 7.8 13.0% 高雄市 左營區 7.9 7.6 8.4 8.0 7.4 8.5 7.5 7.9 8.1 9.3 9.1 9.2 9.1 15.2% 鼓山區 10.7 10.9 10.3 9.6 9.9 10.9 11.5 11.3 11.5 12.4 11.7 11.8 12.1 13.1% 住宅統計為電梯大樓或華廈,不含1樓部分 資料來源:永慶房仲集團

林心怡、梁任瑋、葉揚甲


月薪 萬也 也能 能在 在臺 北市 買到 到好 房子 2011 我的 幸福 馭屋 屋術
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二十萬元起家 公務員晉升房產大戶 一年看三千間房子累積億元身價

2011-2-28  TWM




她,出身農村,一家十口擠在十幾坪大的房子裡;出社會後,是一位公務員,月領六、七千元薪水;如今,已是身價數億元的房產大戶。在高房價時代,她與你分享買房絕招。

撰文‧林心怡

﹁買房子只要存夠自備款,勇敢跨出第一步,其實沒有這麼難啦!﹂談起高房價時代,年輕人大歎買不起房子,房市投資資歷逾三十年的Joy︵化名︶用過來人的經驗鼓勵年輕人。

的確,還沒成為股市與房市理財達人之前,她只是出身貧苦的呆薪族公務員,如今手上握有台北市大安區、信義區多戶住宅與店面,價值高達數億元,卻依舊不改樸實本色。

細 數Joy在房市的經典戰役,她曾經花四千萬元在台北市仁愛路買下一戶名宅,不到一個月轉手就獲利千萬元,去年以一.五億元投資的師大路兩間店面,也在短短 二個月的時間轉手帶租約,以近二億元成交,獲利五千萬元。而目前手上還有仁愛路二段的二億元店面,瑞安街與安和路的上億元住宅等,粗估她經手的房市金額, 就多達數十億元。

﹁其實投資房市賺錢不用什麼高深的學問,就是一個『勤』字訣。﹂Joy話說得雲淡風清,事實上,她三十七歲時從公務員退下 來,開始投資房地產,多年來維持每天至少看十間房子,一年看三千間房子以上的習慣,三十年如一日,幾乎從未間斷。根據一位資深房仲業者的描述,她的房市投 資實力與認真程度,足以媲美台北市知名房市投資大戶黃永義與﹁劉媽媽團隊﹂,在台北市房產理財圈其實小有名氣。

成功脫貧 退下公職每天看盤、看屋﹁當年我們一家十口、八個兄弟姊妹,就擠在一個十幾坪大小的房子裡!﹂回憶兒時農村家庭的清苦歲月,Joy不自覺地倒抽一口氣。

﹁ 我還記得,那時常常白天都是處於挨餓的狀態,夜晚經常餓到睡不著覺。﹂﹁印象最深刻的是,直到上國中,八個兄弟姊妹還是睡在無隔間的上下鋪,不要說沒有自 己的房間,就連活動的空間都很有限。」Joy苦笑著說,那時半工半讀完成大學學業,為的就是要努力賺錢,完成兒時想要擁有溫飽家庭的渴望。

時 序來到一九七七年,那年已婚的Joy也才二十四歲,由於夫妻二人都是公務員,每人月薪都不過六、七千元,為了買人生的第一戶房子,除了固定的薪水,靠著當 家教兼職賺外快,每月硬是一起存下一萬元,整整二年省吃儉用,才存到了二十萬元的頭期款,貸款買下總價一百萬元的第一棟房子。

﹁當時我們都 很窮,手頭很緊,但兒時窮苦的記憶,讓我很想自己擁有一間房子,現在想想,如果當時沒勇氣買下第一間房,就不會有今天的我!﹂Joy回憶道。﹁還記得頭兩 年為了存錢買房,我們夫妻二人不買衣服、不外食、最常做的娛樂,就是窩在家裡看電視。﹂Joy形容道,﹁當時我每天記帳,不開車、不買奢侈品,最大的興趣 就是研究股市與四處看房子。﹂Joy笑著說,那時雖然結婚了,還總是撿兄姊們不要的衣服來穿,尺寸太大就自己修改,只要是花錢的娛樂,也都是盡量避免,這 樣節儉的習慣,到現在依然沒多大的改變。Joy打趣地說,﹁到現在我常穿的衣服還是那幾件,每次買新衣服,都是朋友看不過去說了我兩句,我才想到應該添購 新衣了。﹂一九八○至九○年代,正值台股起飛期,Joy投入辛辛苦苦存到的五十萬元,讓她在股市上大賺,連自住的第一棟房子,也從一百萬元大漲到五百萬 元,增值五倍,讓她的財富大幅提升,光是個人的總資產就超過八位數字。一九九○年,Joy做了兩項重要的決定:計畫換屋至大安區,與退下公職,當個專業股 市與房市投資人。之後每天看盤、看房子,理財投資成為她最重要的事業。

﹁只要選對房子,長線來看,都是多頭﹂﹁總之,我就是個很有賺錢企圖 心的人!﹂分析著自己成功的祕訣,Joy進一步說明,為了投資股票,她會花大錢學技術分析、甚至研究法人才懂的套利交易模式,幫她在股市賺到另一桶金;為 了更了解房市行情,她經常在每天台股收盤後,就跑去看房子,有時候忙起來連午飯都忘了吃;為了要打聽房市訊息,她還會經常找不同的房仲業聊行情、聊市場、 套交情,搶先掌握賺錢的機會;為了提高房市標的的轉手性,甚至還曾花上萬元的學費,學習基礎風水。

﹁其實只要選對房子,長線來看,房市都是 多頭的。﹂Joy表示,尤其是對於自住型的購屋人來說,只要符合自己的需求、挑對好標的,隨時都是購屋的好時機。﹂例如她的第一棟房子,十年後以五百多萬 元出售,讓她整整獲利五倍;九三年在大安區以每坪近二十萬元買進的住宅,至今每坪也有八十萬元的實力,足足增值四倍。

﹁Joy很認真做功 課,對精華地段的行情很熟悉,出手向來快、狠、準,多年來與她配合投資房市,幾乎沒看她賠過錢!﹂專營住宅、店面市場的住商不動產店長許孝仁如此形容,﹁ 她還曾經有沒看到房子,就出手簽約買下的例子。﹂原來,當時Joy早就對該戶周邊的房價行情、交通環境優缺點、格局瞭若指掌,一聽到符合標準的物件,馬上 出手,果然不到一個月轉手獲利千萬元。

﹁惟有勤勞才能精準抓住價格,掌握房市敏感度!﹂現在仍每天至少要看十間房子的Joy笑著說,即使去年央行打房政策不斷,但仍無損她持續看房子、投資房地產的熱情。

﹁ 只是我現在購屋之前會更加謹慎!﹂Joy分析,長線來看,她仍看好台北市未來二至三年的多頭行情,只是從總經面來看,當M1b(國人短期流通資金﹢活存) 與M2(M1b﹢定存)呈現死亡交叉時,代表國人持有活存投資股票、房市的資金動能遞減,加上今年下半年有一二年總統大選的不確定因素,她認為,下半年房 市小幅修正的機率高,但修正幅度不高,頂多五%,但不想錯過好屋的自住型購屋者,還是可以像她一樣勤看房子,有適合的標的就大膽進場。

幸福買屋五大方向

不過,在高房價時代,該如何聰明買屋?Joy分享了她的購屋五大訣竅。

訣竅一:挑地點佳,具題材性的房子購屋最重要的就是保值性,Joy認為,在挑選標的上,可設定未來一、二年,總價可以漲一至二成的標的,這時候,挑地段、選有未來性題材的房子,就顯得格外重要。

「尤 其是精華地段出現的高價土地標售時,就會帶動該區域周邊房價大漲,例如當紅的信義計畫區,豪宅每坪開價百萬元,甚至出現三百萬元的天價,一旁鄰近的區域, 一樣可以找到三、四十萬元的中古屋標的值得投資。」Joy指出,像是信義計畫區還有土地要蓋豪宅,比方說亞太會館那塊地,未來要推每坪三百萬元的豪宅,那 麼新推案豪宅一定會帶動周邊的房價。所以像是大安區、信義區這些精華區都是房市不敗的區段。

此外,目前與未來有捷運,以及有題材且未來有潛 在性利多的區域,也是不錯的選擇。例如捷運信義線、松江線周邊房價,在經過交通施工的黑暗期後,未來房市也有想像空間;至於潛在利多題材,則像是忠孝復興 站周邊的正義國宅,即將拆掉蓋SOGO三館與晶華酒店,或者是台北車站五鐵共構周邊的房子,都是她積極鎖定、長期投資買屋的區塊。

訣竅二:選擇採光佳、風水好的房子房子最重要的是採光,當然,最好是三面採光,代表光線好,房子會覺得特別亮;其次是兩面採光;如果只有一面採光的房子,光線比較暗,未來在賣的時候,價格會受影響!所以在買的時候要特別留意這一點!

﹁買房子看風水,不是為自己看,而是為將來的買方看。﹂曾花錢上風水課的Joy笑著說,因為她就曾遇到買家帶風水老師一起來看房子。

Joy滔滔不絕地分享著,例如門口不能有電線杆、一棵大樹;若是一樓的住戶,住家正下方最好不要有地下停車道經過,因為一般人不會想買這種房子,將來脫手性就會不好;另外, ﹁背山﹂表是有靠山,但若是﹁面山﹂視野看不出去的話,房子未來的轉手性也不好。

訣 竅三:避免嫌惡設施與凶宅比方說高壓電塔附近、加油站、福地(墳墓)附近的房子,她都會避開,最重要的是,一定要避開凶宅,雖然現在有些房仲會在提供物件 資料上,註記是否為﹁凶宅﹂,但對一些年代久遠的房子來說,房仲業務在簽下該房子的時候,也不見得會知道。所以如果決定要買房,又聽到不好的﹁風聲﹂,可 以請信賴且經驗老到的業務員去查,例如,請民意代表發文給派出所,給對方住址查證是否曾有凶殺、自殺等案件,即可得到相關的資訊。

訣竅四:與經驗老到的房仲維繫好關係要與房仲做「好朋友」,一旦關係良好,只要有好的案子,就會第一個通知你。﹁就像我認識三百位房仲業務,熟悉的有六十位﹂Joy認為最好找比較專業、有口碑的房仲業務,例如住商不動產安和店店長許孝仁,就是她讚不絕口的房仲業務。

﹁例如前不久我在台北市東區,與另一位買主競購同一間店面,我都已經出到二.一億元,硬是比對方多一千萬元了,居然還被搶走。原因就是幫我出面談價的仲介實在太沒經驗了!如果是比較專業的房仲,就不會出這種錯誤。﹂講到這裡,她仍掩不住惋惜的神情。

訣竅五:價格要抓得精準

通 常買房子,中古屋我會從市價的八折開始殺起, 若是好的物件,競爭者也比較多,最高會以九折的價錢買下,即使是自己要住的房子,又很喜歡的話,頂多也只能接受九折的價錢,「因為通常賣方都會預留一成的 殺價空間來定價,至少不要買到高於市價行情的房子。」不過,Joy強調,買房子要量力而為,才不會被房貸壓得喘不過氣來。﹁就像股神巴菲特所言,永遠要留 三成資金。﹂Joy笑著說,她之所以能在房市投資多年屹立不敗,就是因為她總是保留三成的投資資金,並預留未來五年本利攤還的房貸資金。

對於有心買想屋的薪水族,Joy以過來人的經驗建議,除了存夠自備款,精算每月房貸最多不要超過薪資的一半,最好再預留一年半載的房貸預算,以免碰上重大意外時,讓自己陷入還不出房貸的窘境,這樣才是高房價時代從容買房的明智之舉。

Joy

出生:1953年

現職:房市專業投資人

投資資歷:逾30年

投資規模:數億元

擅長交易物件:中古住宅、店面

給薪水族的

幸福買屋建議

勇於議價

要先了解該區行情,中古屋可從75折或8折開始議價,很喜歡或要自住的物件最多接受85折至9折。

選中古屋

通常預售屋開價反映一、二年後的價位,以目前房價相對高檔來看,未來行情較難預測,選中古屋相對比較穩當

選保值產品

要避開短期漲勢過高會泡沫化區域,例如新莊副都心預售屋等,自住者最好挑步行至捷運站(或即將成立之捷運站)5至15分鐘內可到,或有重大建設題材的周邊產品,但要避開離市中心太遠的標的,如淡水捷運站等

打敗高房價的

達人不敗心法

不追高殺低,只挑好地段不買過度裝潢的標的,要勇於議價,從8折殺起

選擇捷運周邊的房子

不買預售屋,只買中古屋,行情比較能夠掌握

未來房市看法

房市呈現短空長多格局,未來二至三年持續看漲,新手投資者可持續看屋,不過在兩岸政府打房持續、資金動能開始不足(M1b與M2走勢呈現死亡交叉),與下半年選舉不確定因素下,若要自住的人,可在第二季後找買點;投資客要更謹慎,因為漲多的房市可能會在下半年拉回修正。

心怡


二十 十萬 元起 公務員 公務 晉升 房產 大戶 一年 年看 看三 三千 千間 房子 累積 億元 身價
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2000億民間資金危急 鄂爾多斯:「房子」傷了「票子」

http://www.infzm.com/content/64908

開煤礦和拆遷補償,讓鄂爾多斯人有錢起來;他們又通過民間借貸,將錢投向了房地產和煤炭。房地產、煤礦與民間資本由此糾纏至深,一損俱損

因為能源依然是強勁支撐,鄂爾多斯此次危機並不會導致系統性的崩潰。相反,危機提供了一次結構調整的重要契機,關鍵在於鄂爾多斯人能否抓住

忙碌的「打非辦」

一走進打擊非法集資辦公室大門,兩張A4紙貼在醒目位置。一張是24小時值班民警的姓名和手機號,一張是報案材料範例,在案情陳述一欄,甚至提供了通用的表述模板。

2010 年後,鄂爾多斯新開樓盤通常70%的資金來自民間借貸,有的 甚至是100%。一旦銷售遇冷,危機不可避免。 (東方IC/圖)

最近,「酒駕」在鄂爾多斯忽然具有了別樣意義。

「好幾個民間借貸的莊家故意酒後駕車往公安局門口開,就是為了讓人抓到酒駕好進去躲幾天,避避風頭。」一位鄂爾多斯法律系統人士告訴南方週末記者。鄂爾多斯原本是全國最早嚴懲酒駕的城市,但現在面對洶湧而來的追債人,莊家們更願意在「裡面」找清靜。

據高和股權投資基金管理有限公司在2011年10月發佈的《民間借貸危機調研報告》中披露:9月,鄂爾多斯政府曾對17個民間借貸在10億元以上的房地產開發企業法定代表人限制出境,並實施監控。

然而,危機還是被引爆。導火索就是「蘇葉女案」——這是鄂爾多斯史上最大的非法吸收公眾存款案,即使是不完全統計,涉案金額也已超過10億元。

2011年9月20日,被債主追得無路可逃的蘇葉女自首。頭一天,在本該還息的最後時刻她仍拿不出錢,於是那些借款在500萬以上的大客戶們當場搶了蘇的車。第二天,借款在500萬元以下的小戶們失去了耐心,大批向公安機關報案。

蘇葉女自首後第三天,中富房地產公司法定代表人(佔股30%)、原鄂爾多斯市東勝區人民法院院長王福金自殺,身後是2.63億元民間借款和每月789萬元利息,而佔股70%的董事長郝小軍不在國內。

兩案連發,讓90%家庭都在放貸的鄂爾多斯風聲鶴唳。這之後,東勝區公安分局打擊非法集資辦公室(以下簡稱「打非辦」)忙碌了起來。

一走進打非辦大門,兩張A4紙被貼在醒目位置。一張是24小時值班民警的姓名和手機號,一張是報案材料範例,在案情陳述一欄,甚至出現了通用的表述模板——

「××年×月×日,張××以其做××為由向我借款×元,講好利息是×分每月,我通過銀行匯款(或付給現金的方式)共給張××借款×元,迄今為止,我手上共有借款單×張(本金單×張,利息單×張),金額共計×元,張××共計給我結利×元,現在還欠我×利息。」

另外,在報案時,放款人還要出具借款單複印件或者給借款人打款銀行卡的打款憑條。這意味著一些連白條都沒有的人,甚至不具備完整的報案材料。

2011年10月31日一個寒冷的週一上午,打非辦剛剛開始辦公,就湧進來二十餘人。他們是放款人代表,前來狀告莊家王喜栓從一百多人處非法集資四 千餘萬元。老練的打非辦人員從容地拿起電話,首先接通了王喜栓的手機,讓他領著告狀的人到打非辦樓下協調,其間派出一名警員在樓下維持秩序。

寒風裡,從外地來東勝打工多年的王女士抱著1歲多的女兒,想上前詢問自己的50萬本金和利息何時有著落,卻擠不進去。但即使隔著很遠,她也能聽到身穿單薄灰色西服的王喜栓強硬的聲音:「錢都投到項目上了,現在沒有錢。」

然而,多米諾骨牌還沒有倒完,「張靜案」、「邢凱案」等越來越多的民間集資案子正湧向鄂爾多斯市公安局東勝區分局。

錢與房瘋狂共舞

「這裡的人看不懂股市,投資又不願意出鄂爾多斯,於是就放貸。在房地產最狂熱的時候,甚至是求著房地產商借他們的錢。」

民間資本的危機,與民間借貸與房地產的共生有關。

蘇葉女案的受害人之一張英是通過好朋友認識的蘇。2011年元月第一次見面時,蘇葉女的父親蘇自來帶著她去了正在建設的維廉大廈。

「他說這是蘇葉女的酒店,投資3.6億,借我們的錢蓋完封頂後,就可以向銀行抵押貸款。給我們的利息是每月4分。」她說。

2005年後,城市化建設成為鄂爾多斯市政府的主要工作之一,「拆舊樓、蓋新樓」的景象遍佈鄂爾多斯全境。僅2011年一年,鄂爾多斯城區就計劃拆遷300萬平方米,幾乎是過去五年的一半。

但拆遷和蓋樓的費用遠遠超過當地商業銀行的授信額度。高和報告顯示,鄂爾多斯銀行系統至今年2月底,房地產開發貸款餘額僅59.7億元。而鄂爾多斯房地產業此時的投資規模是360.7億元,來自銀行的支持不滿17%。

與此同時,民間有強烈的資金供給慾望。鄂爾多斯本地人因煤炭和拆遷富裕起來後,手裡掌握大量的資金。據高和報告透露,來自官方調研的保守估計,鄂爾多斯民間信貸資本至少在2000億元以上。

這筆巨資掌握在投資知識和經驗匱乏的當地老百姓手裡。「這裡的人股市看不懂,投資又不願意出鄂爾多斯,手裡拿著那麼多錢光放在銀行裡吃利息還覺得可 惜。怎麼辦?」鄂爾多斯市人大常委會委員、律師協會會長田生良自問自答,「放貸,主要是把錢借給煤礦和房地產。在房地產最狂熱的時候,甚至是求著房地產商 借他們的錢。」

當地的共識是,2010年之前,如果鄂爾多斯的開發商新開一個樓盤,通常50%的資金來自民間借貸。

「有些開發商更加瘋狂,整個樓盤都是借民間資本建起來的。」蒙商投資集團總經理撖小剛告訴南方週末記者,只要趕在2006年到2010年上半年鄂爾多斯房地產的黃金期把房子脫手就沒事,還能賺錢。

2010年後,由於信貸緊縮和調控,新開樓盤更是70%的資金都來自民間借貸。

鄂爾多斯人不僅把錢借給開發商,而且熱衷買房。

「暴富之後,大家瘋了一樣的去買房子。那個時候,凌晨一兩點大家就去排隊等著拿號買樓,如果有人插隊,會招來拳腳相加。」撖小剛想到當時的震撼場景 忍不住笑了笑,「最瘋狂的印象是,700套房子一開盤就被100個人瓜分了。如果覺得訂了房不想要,就連轉賣名額都能掙不少錢。」

2010年上半年之前,鄂爾多斯樓市不存在營銷概念,蓋房不用設售樓處,人們看看模型沙盤就把房子買了。在最瘋狂的時期,開發商只要拿下土地、做完規劃,就敢賣房。撖小剛說,「真是瘋了,期房就能全部賣光」。

買房子的人大部分都是本地人,其中又有大部分是民間資本的放款人,拿著賺到手的利息去買房。這些買房者即使有錢付全款,也還是只交30%首付款,70%向銀行貸款,自己的現金留著放高利貸。

高和投資董事長蘇鑫從2010年4月開始對鄂爾多斯房地產以及金融市場進行調查,在和政府主管官員以及近30位資產過億者聊過之後,蘇鑫寫了份報告,題目是《沒人能看懂鄂爾多斯》。

鄂爾多斯康巴什新城人跡罕至。「鬼城」正是當地煤礦、地產、民間借貸相互糾纏一損俱損的前兆。 (張濤/圖)

誰勒住了民間資本的脖子

開發商沒錢還莊家,莊家沒錢還放款人,進而演變成一樁樁訴訟案。一隻原本要扼住房地產的手,同時勒住了鄂爾多斯民間資本的脖子。

但是房地產很快出現了問題。

「在常住人口不到200萬人的地方,熱火朝天的蓋了5年房子,賣得很快、房價還很高。你覺得這正常嗎?」鄂爾多斯市億恆小額貸款公司總經理康華說。他在2010年初結束了在烏海商業銀行二十餘年的工作,回到老家東勝,看到遍地的施工工地,第一個想到的詞是「泡沫」。

撖小剛的另一個身份是鄂爾多斯工商聯合會常委,據他估算,截至2011年底,從東勝鐵西區到康巴什裝備製造基地辦公區裡的新建商業樓宇,平均給每個鄂爾多斯市區註冊的企業分兩層,那些樓還能空一半。

即便如此,鄂爾多斯城市空中的塔吊從未曾停歇過。2011年,鄂爾多斯房地產計劃新開工面積1300萬平米,施工總量2300萬平米,完成投資450億元,是上一年的1.23倍。

但此時開工的房地產項目已經很難再從銀行、小貸公司等金融機構貸款。

「我剛回東勝的時候就感覺到這裡的房地產已經出現風險,後來再接觸房地產公司都很警惕。」康華說,「單純只做房地產的公司我們是不投的,除非它背靠的集團還有收入穩定的煤礦做支撐。」

內蒙古第一家小貸公司,位於鄂爾多斯東勝的融豐小貸公司對於房地產公司的態度則更為堅決。融豐公共事務部經理張翔說,「我們自從2010年以來就幾乎沒有給房地產貸過款。」

新開樓盤的資金比例變成了30%用自有資金,70%從民間借貸。而此時開發樓盤時拿地、拆遷、傭工等成本已比過去要高出很多。以一套東勝區的平房為例,過去的拆遷費是100萬,此時已經漲到了400萬。這意味著自有資金、民間借貸量都要提升。

雪上加霜的是,找錢很難的情況下,開發商收入銳減。全國性樓市調控開始後,銀行收緊個人房貸,本地買房者剛性需求又已趨飽和(平均每人已達2.7套房),再加上明顯走弱的樓市讓買房熱情驟減,2011年2月開始,鄂爾多斯很多樓盤銷售遇冷,有的樓盤售房率甚至為零。

現在,鄂爾多斯東勝稍微有些家產的人每天都會收到特惠房、看房有禮等促銷短信。曾經不需要售樓處的鄂爾多斯,現在聚集了全國的售樓人才,和房地產老闆們談銷售抽成——過去只出現在北上廣的售樓場面,在鄂爾多斯登台了。

2011年10月28日上午,京投銀泰股份有限公司副總裁尹筱周從北京出發前往鄂爾多斯「救火」。

銀泰集團現正在東勝的鐵西區開發一個別墅項目,2009年下半年以相對其他地區便宜的價格拿地,因中間手續複雜,直到2010年下半年才開工。

「一下子就把時機錯過了,現在好了,要我們飛過去救火。」說完自家的不如意,尹的語氣轉而輕鬆,「不過大家都這樣。星河灣9月的時候集中了全國的銷售力量到鄂爾多斯賣房子。原本預計賣個1000多套的,結果只有200來套。」

資金力量薄弱的一些本地開發商,則遭遇了來自銀行和民間借貸的更大的雙重還款壓力。

「有些人是沒有回頭路可走了。」撖小剛認識的一位鄂爾多斯本地房地產商在2010年後仍舊戀戰房地產,把所有資金都投入其中,現在房子蓋到一半,只能咬著牙繼續去民間借貸,「只要房子賣不出去,他就沒錢還利息和本金,連辦公室都不敢去。」

至六七月份,鄂爾多斯開發商借貸信用幾乎全部透支,民間借貸徹底緊繃。當地一家房地產公司老總在5月之前還能僅憑一個電話就借到1個億,但自此之後 就再難有米下炊。一位放了1個億的放貸人曾在7月受命理大師的點撥想要把錢收回來,但直到10月底,他只拿回了四成,還有6000萬不知何時能夠要回。

開發商沒錢還莊家,莊家沒錢還放款人,進而演變成一樁樁訴訟案。一隻原本要扼住房地產的手,同時勒住了鄂爾多斯民間資本的脖子。

夢醒時分

鄂爾多斯的民間資本與溫州不同,能源支撐依然強勁,政府財政將繼續享有大量「黑金」稅收。

問題可能遠不止幾件非法集資案。

鄂爾多斯2008年之前建的樓房,基本都有房產證,但是2009年後建的樓房,「85%以上到現在都還沒有房產證,而且很可能永遠都不會有」。

購房者辦房產證的前提是開發商到房管局辦大產權證,樓盤清算時要交稅,對於房地產商來說這是一大筆錢。另外,鄂爾多斯每個買房子的人都必須交全契稅、維修基金才能入住,一般是開發商代收之後交給房管局,然後辦大房產證。

但是,鄂爾多斯通常大一點的樓盤能收幾千萬甚至上億的維修基金,這一大筆錢又不用交利息,挪用起來最經濟。「很多開發商都把這筆錢挪作他用,申報大房產證手續不全,自然批不下來。」鄂爾多斯富田國際大廈項目銷售總監韓紅塵說。

於是,購房者的房產證自然沒法辦下來。沒有房產證,就沒法進行二手房交易,資產就無法脫手。

另一個影響民間資本的大事也正在鄂爾多斯發生著。2011年4月,鄂爾多斯市政府繼2005年之後,提出第二次煤炭整合,計劃在2012年6月之前,將全市276座煤礦整合成40家大型煤炭企業,打造地方明星企業。

目前,鄂爾多斯大部分的房地產項目背後都有煤礦作支撐,才得以獲得現金流或者獲得小貸公司、民間資本的錢。

「一旦明年6月被整合的煤礦拿到最後一筆賣礦的錢,有些煤老闆還完借的高利貸可能就不剩什麼了,有的可能連高利貸都還不完。」韓紅塵說。

目前,本應在明年6月被整合之前停工的小煤礦仍在日夜不停地向外運著煤,希望能儘量多掙一些錢。許多老闆都在擔心,失去了煤礦這個「黑金奶牛」,資金鏈條會繃得更緊甚至斷裂。

「週末的時候我們企業傢俱樂部要組織會員開研討會、座談會,大家互相鼓勵,增加信心。」鄂爾多斯市企業傢俱樂部副理事長劉海明說。

據高和投資報告透露,為穩定市場信心,目前鄂爾多斯市政府已採取一定措施,包括給主要企業領導人群發短信以安撫民心,未來也不排除會效仿溫州制定一系列相關優惠措施。

但鄂爾多斯的民間資本與溫州的情況不盡相同。輸送財富的煤炭業將會有更大的發展,豐富的天然氣還未大規模開發,強大的政府財政也將在「十二五期間以民生為本」的政策基調下繼續向民間輸血。

「關於勢力強大的民間資本,堵不如疏。」鄂爾多斯民間資本投資股份有限公司董事長、內蒙古鄂爾多斯商會常務副會長田永平告訴南方週末記者。

他所在的投資公司成立於6月,下設民間資本投資服務中心,致力於民間資本「陽光化」。

鄂爾多斯民間資本服務中心共注資30億元,由內蒙古鄂爾多斯商會成員、市金融辦下屬的鄂爾多斯資本有限責任公司共同出資。作為這個半官方的民間資本「陽光化」平台掌門人,田永平曾在人民銀行鄂爾多斯分行工作16年,內退後於2005年成立了兩家投資公司。

其中的民間借貸交易市場用於記錄每筆在其平台上完成交易的民間借貸,使其正規化,也利於統計民間資本體量;中小企業股權交易所引導民間資本參股企業,成為股東而不是單純的借貸者。此外,該服務中心還設有上市公司產業投融資平台、信用再擔保公司、民間資本研究會等。

「如果這一次放的貸款能收回來,我就再也不像現在這樣放高利貸了。」韓紅塵似千帆過盡般的總結道,借款人必須有可靠的抵押物,借款過程必須正規。

「其實鄂爾多斯目前的亂象未必不是一件好事。」高和投資金融分析師李慧忠告訴南方週末,「鄂爾多斯此輪爆發的危機,並不是全面崩盤式的系統危機,而是鄂爾多斯市場重新規範、深度調整式的結構性危機。」

11月初,鄂爾多斯進入秋雨季節,冰雨寒冷。陰霾之中東勝多個醒目地點掛上了汪峰演唱會「春天裡」的宣傳海報。字裡行間屬於春天的溫暖,讓每個經過的人都下意識地駐足,看上一眼。


2000 民間 資金 危急 鄂爾 多斯 房子 傷了 票子
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[轉載]「現在買房子,傻瓜才掏錢!」 BILL

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3dbfb5400100zbe5.html

昨晚,和一個開典當行的同學喝酒。

我問同學,「你買了多少套房子,多少間鋪面?」

「房子22套,鋪面12間。」同學炫耀似的答道。

「那你花了多少錢呢?」同學雖然是千萬級的富翁,但他也不至於能把千萬多的錢壓在固定資產上吧!我心中默算了一下,非常懷疑!

「現在買房子,傻瓜才掏錢!虧你還是個生意人!」同學鄙視的看著我。

同學的話,簡直令我震耳欲聾,使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。於是,同學就對我說出一番匪夷所思、驚世駭俗的話來......以下,都是我同學的話,雖然詞句有些出入,但基本語意我還是轉述清楚了的。

一、買房不掏錢,你是怎麼操作的?

同學的話——

你知道,我的典當生意完全是靠錢生錢。第一次買房時,雖然我有能力一次性付清全款,但我還是不願意那麼多的現金被房子壓死。那時,正流行「零首付」,於是,我一分錢沒花,貸款18萬買了房(貸款期限為一年)。

一年期滿,要還房款和利息了。也不知道是我幸運呢?還是我倒霉!那時,我的資金被一筆業務佔用了。為了業務,我不僅還不起房款不說,還得另外新增貸款。迫 不得已,我找老關係——銀行的信貸部經理溝兌。當我吞吞吐吐的把「延期還房款並另外新增貸款」的要求說出來後,沒想到,信貸經理卻詭秘的一笑,非常爽快的 答應了。

信貸經理給我出的主意很簡單:讓我老婆,以兩倍的價格,貸款買我的房子,貸款期限也是一年。

「兩倍的貸款,那就是兩倍的利息啊!你這不是變著方的剝削我嗎?」我還沒有反應過來。

「如果到時,你不還款呢?」信貸經理很鎮定。

「啊......」

「被銀行收房,沒有什麼大不了的!關鍵是除去稅費後,我還憑空白得了17萬。不,這17萬我可不能一個人得,我至少要分給他5萬。」很快,我反應過來。於是,我對信貸經理會心的一笑......

這,就是我第一次買房的經歷。

我後來的買房經歷都與此類似,也就是:堅決的不掏一分錢,全部用銀行的貸款買房子;然後,如果遇見不明真像的投資者(說是投資者,其實是傻帽)買房,那就高價賣給他。如果一直沒有投資者買房,那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己,不斷的用銀行的錢來還銀行的債。

並且,我是開典當行的,與銀行的關係是一般人無法比的。一般老百姓買房,大都選擇20年按揭,而我買房從來都是只貸款一年,到期了才還本金和利息。這樣操作,不用交月供。而貸款到期後,我只須做做「紙面文章」轉貸款一下。實際上,我一分錢也不用掏。

二、我不信,在實際生活中能有如此荒謬的事情。你講的是「童話」吧!

同學的話:兄弟!我是看你人對,才給你講這些掏心窩的話。你怎麼可以不相信我呢?你要怎樣才能相信我呢?

作者發言:你就給我講點實際的例子吧!

同學的話:你知道王二麻子是怎麼發家的嗎?

作者發言:「那你說說。」王二麻子是我的另外一個同學,現在是開發房地產的億萬級富翁。

同學的話——

那我就說說。

想當年,王二麻子那個落魄啊!就連他註冊公司的註冊資金,也是我臨時拆借給他的。如今,別看王二麻子表面風光,他拿地的錢,是從銀行貸款的;修房子的錢,是建築商墊資的。總之,他就是一個完全的「空手道」。

房子修好後,王二麻子在正式開盤前,通常要舉行一個「內部認購會」。這個內部認購,其實就是王二麻子召集公司內部員工和一些像我這樣的、相熟的炒房客(或 者乾脆是一些從招聘會上收集的、眾多的、應聘者的「身份證複印件」),以這些人的名義來買房子,全部用銀行貸款來買。這,就是所謂的「開發商囤房」。

並且,此次交易上報給銀行的交易價,必須比實際的內部交易價提高30%。為什麼?因為貸款買房要首付兩成啊!舉個例子,如果你想收回100萬,那你就必須 以130萬的房價向銀行貸款。這樣,銀行給你的錢就是:130萬×0.8=104萬;你實際裝進口袋的錢就是:104萬—4萬(給相關銀行人員的「好處 費」)=100萬。

就這樣,通過開盤前的內部認購,王二麻子其實已經成功的全部收回了投資,把所有的風險轉給了銀行。到這時,王二麻子才會開始打廣告賣房子,並歸還「買地的銀行貸款」和「修房子的建築商墊資」。

作者發言:後面又怎麼操作呢?

同學的話——

你怎麼那樣笨啊!稍微聰明一點的人都能想到,後面的操作方法,其實與我炒房的方法是一樣的,也就是:「如果遇見不明真像的投資者(說是投資者,其實是傻 帽)買房,那就高價賣給他;如果一直沒有投資者買房,那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己,不斷的用銀行的錢來還銀行的債。」

不過,由於已經收回了按揭貸款的首付款,所以後面的操作並不需要每一次都加價30%,只需按著樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了(即每年上漲14%左右)。

什麼?萬一房價上漲幅度不足於支付貸款利息怎麼辦?笑話,你什麼時候看見過中國樓市的房價上漲幅度低於當年的貸款利息了?

明白了吧!這,就是中國樓市的房價只能上漲不能下跌;並且,房價的上漲幅度還不能低於當年貸款利息的真正原因!!

想想就覺得可笑,居然有學者說,「建築成本和地價的不斷上漲,是房價飛漲的原因。」這簡直是扯蛋!其實,「金融成本」才是房價構成的大頭,至少要佔目前房價的50%。

以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網上公佈,其樓麵價格不到604元/平方米,建築成本也不到1300元/平方米(其實,網上公佈的建築成本並不準確。市法 院電梯公寓的建築質量總該比它好吧,建築成本也沒有超過1000元/平方米)這麼便宜的房子,開發商為什麼非得要把它賣到14000元/平方米呢?賣低一 點、少賺一點不行嗎?答案是不行的。原因很簡單,「金融遊戲」是有成本的,每這樣操作一次,房子就必須加價一次。只有不斷的加價,上述操作才有生存的空 間。所以,蓮花河畔景苑前年賣7000元/平方米,去年賣10000元/平方米,今年就得非要賣14000元/平方米。俗話說「豆腐盤成了肉價錢」。這, 就是「金融遊戲」的代價!

有句話道出了目前中國樓市的實情,「房子是用來炒的,不是用來住的;商品房是賣給銀行的,不是賣給老百姓的。」

老同學,請你想一想,現在的樓市,房價明明已經遠遠的超過了老百姓的實際購買能力(也就意味著房子永遠賣不出去),為什麼房價還會不斷的上漲呢?並且,還要「量、價齊漲」呢?原因何在?正在於此!

三、你講的,只是極個別的現象,不能代表中國樓市的整體形勢。

同學的話——

老同學,你太孤陋寡聞了吧。請看:

李樹彪案:1999年9月8日到2004年1月15日,湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計44筆,涉案金額1.2億元。

康明案:2000年前後,河南鄭州康明置業有限公司通過東明花園414套房源,在工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行進行重複抵押貸款共690多套,至少套取銀行資金2億元。

姚康達案:從2002年至2003年上半年,中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向「姚康達」一人發放房貸7141萬元,用於炒作128套住房。

森豪虛假按揭案:從1997年年至2002年上半年,北京市華運達房地產開發公司以森豪公寓、太利花園為幌子,採取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京 銀行中關村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計16.2億元。(請看《京城最大假按揭騙貸案震醒房市》 http://finance.people.com.cn/GB/1045/9255894.html)

建行廣州分行案:2002年,審計署抽查建設銀行廣州地區八家支行的住房按揭貸款,發現10億元虛假按揭。僅廣東省汕尾市公安局某副局長一人,即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元。

曲滬平案:2006年,上海浦東發展銀行陸家嘴支行在已發放貸款中,發現1.26億元個人房產按揭貸款存在抵押不實,貸款代理人為「曲滬平」。其後更查出與曲相關的房貸高達91筆,涉及金額4億元左右。銀行不得不委託房屋中介公司出售抵押房產,以回收問題貸款。

同泰案:2006年,北京同泰房地產公司涉嫌利用87份假業主所簽購房合同,從銀行騙貸6700萬元。

成都虛構房產騙貸案:2005年至2008年期間,犯罪嫌疑人唐某勾結成都市房管局工作人員以虛構房產的方式辦理房產證進行騙貸。現已發現的涉案房產證已超過一百多套,涉及金額近二千萬元!而且事態還在進一步發展中。

另外,今年銀監會三令五申的明確要求,「貸款發放必須用於滿足實體經濟的有效信貸需求,防止信貸資金流入樓市」。然而,40000億資金依然流入樓市......

老同學,請你想一想,為什麼會發生那麼多的這類事情呢?為什麼全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產商呢?難道銀行的官員們都是傻子嗎?

其實,銀行的官員們一點都不傻。

原因在於,銀行內部人員與開發商其實是狼狽為奸的同夥。參與這項操作的某些銀行內部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢,坦白地說,他們是在 參與分贓——他們與開發商一起盜取不義之財,將風險轉嫁給國家銀行,而買單的是真實的購房者。一旦真實的購房者無法買下這個巨單,銀行就出現危機。

這時候,買單的就是全國人民了,國家必須銀行注資,消除爛帳。國家的錢哪裡來?印鈔票!結果是什麼?通貨膨脹,物價飛漲,老百性的錢不值錢了,或者說老百 姓的錢被搶了,被誰搶了?被國家搶去堵漏了,堵開發商和銀行某些蛀出來的大洞。這個洞如此之大,堵住了也是一個醜陋的疤,而疼的永遠是百姓。

所以我會說——房地產業已經成為相關單位、相關部門團結起來瓜分國家金錢(其實是老百姓的存款)的道具。

違規又有什麼大不了的?銀行官員們不怕啊!只要表面的紙上手續完備了,我就沒有了責任。即使按揭貸款是假的,又有什麼關係?況且銀行有國家這個後台,就是 虧了也不怕,反正銀行的官員們現在掙了錢就行。至於銀行以後不行了,自然有國家來管,況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國銀行的壞賬率居然在40%以 上!原來,在中國,最大的腐敗在銀行!!

四、我依然認為,這只是極個別的現象。如果你講的是普遍的現象,為什麼還沒有開發商被收樓呢?

同學的話——

原因有許多,簡單的有:

1、你不關心房地產界的新聞。比如「曲滬平案」,上海浦東發展銀行陸家嘴支行就收了樓,不得不成為了「房東」;

2、由於開發商在銀行內部的同夥,掩護工作做的好的緣故,案子沒暴。

掩護工作怎麼做?很簡單——只要一近債務償還期,開發商就會和「銀行內部的同夥」們一起,把房子又一次加價賣給(轉按揭)其它的「身份證複印件」(其實,房子依然在開發商手裡)。這樣操作,開發商永遠不會被收樓。

雖然這樣操作,房價會不斷的上漲,並很快的遠遠超過老百姓的實際承受能力(也就意味著房子永遠賣不出去)。但是,這樣的操作,如果只從官樣程序上來看、只 從表面的紙上手續來看的話,它是永遠合法的。這就是銀行官員們敢於給開發商打掩護的原因——因為以目前的銀行制度來說,只要表面的紙上手續完備了,銀行的 官員就沒有了責任。

五、你的意思是,目前的銀行貸款制度有著嚴重的漏洞?

同學的話——

當然!

我能不花錢的買那麼多的房子和鋪面,甚至還靠房子從銀行套出那麼多的周轉資金做生意,這一切,全都得感謝銀行的制度漏洞啊!銀行的貸款制度,真的是「為人民服務的好制度」啊!

作為一個典當行的老闆,以同行的眼光來看,我認為銀行貸款的制度漏洞有:

1、抵押物價值的評定方法有缺陷。

比如,明明開發商拿地只用了5000萬,他卻可以用這塊地抵押貸款1個億;比如,開發商修樓修到蓋頂,明明只用了7000萬(含地錢),他卻可以用這個樓抵押貸款2個億。

如果,按照我們典當行的規矩來辦,事情又會怎樣呢?

當開發商用這塊地抵押貸款時,我會親自去核實:開發商拿這塊地,是否真的給了政府5000萬。並且,如果這個情況屬實,他也最多只能貸款4000萬。因為我要預提風險基金啊!

當開發商用這個樓抵押貸款時,我也會親自去核實:開發商修這個樓,是否真的花了2000萬(只算建築成本,不含地)。我會按照各種人工、各種建築材料的最 低價來核算這個樓的建築成本。並且,如果開發商修這個樓的確花了2000萬,他也最多只能貸款7000萬×0.8=5600萬(連地一起抵押)。

最後,當購房者按揭貸款時,我絕對不可能按照「購房合同交易價」來發放貸款,購房者最多能獲得的貸款金額是:7000萬×0.8×購房面積/此樓總面積。

舉個例子:有個賣衣服的商人因為生意周轉,需要以衣服為抵押物向銀行貸款。你說說,銀行是該「按照衣服出廠價的8折」給他貸款呢?還是該「按照衣服零售價的8折」給他貸款。

作者發言:當然該按出廠價算。如果按照零售價算的話,賣衣服的商人幹脆不用開店了,他直接把衣服賣給銀行賺錢更快!嗯,我明白了,怪不得在中國會出現「房子是用來炒的,不是用來住的;商品房是賣給銀行的,不是賣給老百姓的」這樣的奇聞!!!

同學的話:是啊!抵押房的價值,不能由客戶之間的交易來決定啊!!

2、責任追究方法有缺陷

「只要表面的紙上手續完備了,銀行官員就沒有了責任。」這怎麼可以呢?在我的典當行,我可不管你的紙上手續是否已經完備,只要是你負責的業務出了問題,嘿嘿!我就找你算帳!!!

另外,讓國家損失16.2億的森豪虛假按揭案暴露後,相關的銀行官員居然沒有被追究責任,這怎麼可以呢?嘿嘿!如果這樣的事是發生在我的典當行,不要說讓他家破人亡,我至少會讓他和他的親戚傾家蕩產!!!

作者發言:是啊!發生金融案件後,居然不追究相關銀行官員的責任。換成是我,我也覺得「打馬虎」比盡忠職守更合算!!!怪不得中國的金融案件層出不窮。聽 君一席話,勝讀十年書!聽你說到這兒,就連我這麼笨的人也知道了應該如何理順樓市——只要嚴格金融制度,讓炒房的人不能獲得投機的資金,樓市的泡沫自然的 就會散去!!


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總還款本金增加 房貸年限拉長非萬靈丹 房子想貸四十年 借多少比借多久重要

2012-4-9  TWM



銀行與房仲業推出的「四十年房貸」專案,在市場受到廣大注意,但這種將還款時間拉長,降低每月還款金額的房貸方式,卻相對的增加總還款本金,在利多背後, 買屋民眾要慎用。

撰文‧梁任瑋

中油宣布油價大漲,在薪水未調、萬物皆漲的當下,再度推升一般人的「痛苦指數」,尤以房價最讓小市民傷腦筋,就連全台首善之區台北市,家庭可支配所得近五 年僅微幅增加一.一萬元,但購屋所得比,卻從八.六倍激增到十一.七倍,意謂無殼蝸牛要不吃不喝買房子的年限不但長達十一.七年,更較五年前整整拉長三 年。

以首購族而言,要面對存自備款的速度永遠追不上房價漲幅,外在環境又有銀行緊縮房貸成數,唯一能寄望的只有將房貸還款年限從二十年拉長至四十年,「用時間 換取空間」。

永慶房屋契約部經理陳俊宏說,過去二十年期房貸是常態,近幾年愈拉愈長,不少首購族都利用三十年期晉升有殼族。還記得老一輩的人常勸告年輕人,買房子千萬 不要欠銀行錢,只要有錢,就要盡量還給銀行,但近年台灣利率始終維持在低水位,把錢拿去定存的時代已過去,也讓房貸族的樣貌大幅改觀。

吸引薪水族 官方研擬跟進因此,日前銀行業者和房仲業連手推出「四十年房貸」,立刻引起廣泛討論,也讓飽受民意壓力的財政部長劉憶如鬆口,表示願意推動公股銀行辦理四 十年房貸專案,也使得這起原本是民間企業實施的行銷方案,瞬間拉高至國家層級。

四十年房貸的優點是每月房貸負擔輕,對於有長期借款需求者較有利,尤其是對於還沒有存夠自備款的購屋族來說,是一個可以提早達到成家夢想的途徑。不過,由 於還款期從二十年拉長至四十年,時間多了一倍,反而多繳更多利息,總利息支出是二十年房貸的一倍以上。

四十年房貸對收入吃緊的受薪階級的確充滿誘因,以房價一千萬元、貸款八百萬元、利率一.八八%本息平均攤還計算,二十年期每月要繳本利四○○二○元,四十 年期每月則只要繳二三七三○元,每月少繳一六二九○元。雖然精算下來,四十年房貸每年少支出十九萬五四八○元,但若從總負擔金額來看,選擇二十年期共繳納 九六○萬四八○○元,四十年期卻須支付總額一一三九萬四百元,等於多繳了一百七十八萬元利息。

另外,四十年房貸專案適用的貸款對象年齡,多半限制在四十歲之下,而且該方案的承作條件限制比較多,例如借款人年齡、屋齡均有限制,並非人人都適用。更重 要的是,還款期達四十年,以一位三十五歲的購屋族來說,四十年後已成為七十五歲的老翁,將變成標準的屋奴。

依年齡評估 善用房貸類型星展銀行個人金融服務放款及存款產品部資深副總裁宋霖耘說,根據星展銀行統計,台灣人平均房貸還款年限多半是在七至十年,很多購屋族會隨著家 庭成員需求變化,透過賣掉舊屋還清房貸,實際上會還到四十年房貸的民眾並不多。

因此,民眾在貸款時應注意哪些事項,才能找到最適合自己的商品呢?將房貸族區分為二十、三十、四十歲不同族群,是一種可行的評估方式。

以二十歲、收入固定的小資上班族為例,因剛出社會沒多久,身上可能有學貸等壓力,花旗銀行房屋貸款部副總裁余苑菱建議可先採用四十年期房貸,但每月房貸繳 款金額盡量不要超過收入的二分之一。若無法三至五年還清,最好選擇一段式利率,即一開始就約定房貸利率僅隨市場利率微幅波動,不會像分段式利率在第三年大 幅拉高,增加負擔。

三十歲以上的換屋族,因為已經有第一戶房屋,開始換屋時,可選擇「抵利型房貸」透過平時的儲蓄,來折抵房貸利息,降低房貸負擔。但抵利型房貸三年平均的利 率,一般都比本土銀行「前低後高型房貸」利率高,若平時沒有多餘的錢可存下來折抵房貸利息,那麼最好還是不選擇抵利型房貸,不然最後可能利息沒省到,還要 付更高的房貸。

四十歲到五十歲以上的換屋族,因小孩都已陸續長大,此時的購屋行為已轉為資產規畫,甚至是替小孩購屋,這時就可選擇「額度型房貸」。

例如其中的八百萬元,是短期之間還不了的,就申請一般型房貸;另外兩百萬元,以較高利率的額度型房貸申請,由於兩百萬元部分,只要有錢可以隨時還,因為彈 性還款,可隨借隨還,整體利息支出也降低。

此外,若是收入波動大的個人工作者,或是收入來源主要以大額獎金為主的業務員,因為收入大進大出,也適用此種方案。

陳俊宏說,除了本身身分條件以外,透過建商或大型仲介業者向銀行貸款,也可以談到優惠條件,一些仲介業者由於案源多,與銀行往來通常可談到比較低的利率條 件,對銀行而言,透過建商、仲介等通路帶進房貸戶,因為多少能省些推廣成本,也願意提供較優惠的條件。

「借多少比借多久重要。」宋霖耘強調,買房子一定要評估自己的還款能力,如果銀行給你四十年、九成,還是要算好自己的開銷,沒有預期外的支出,才能當個精 明房貸族。

屋齡新比年齡有利

40年房貸申請條件

1.限自住首購族(本人名下僅有目前購買的這一間房屋)。

2.「屋齡」+「貸款年限」及「年齡」+「貸款年限」,最高上限為75。

案例A 小資女孩30歲,購買的房子屋齡為40年75-30=45 75-40=35 兩者取其低,所以小資女孩可辦貸款年限為35年案例B 小資女孩30歲,購買的房子屋齡為20年75-30=45 75-20=55 最長可貸40年,所以小資女孩可辦貸款年限為40年

資料來源:永慶房屋

以時間換空間,月付壓力減輕——20年期與40年期房貸每月應付金額比較 單位:元貸款金額 20年還款 40年還款 每月可少繳金額100萬 5059 3028 2031 500萬 25294 15141 10153 1000萬 50588 30283 20305

註:年利率以2%計算

 
還款 本金 增加 房貸 年限 拉長 非萬 靈丹 房子 想貸 貸四 四十 十年 多少 比借 多久 重要
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在房子與股票中,我選擇房子 羊城第一牛

http://xueqiu.com/9167346918/23973157
由於週末買了一套房子,因此從今天開始,我將逐步減倉,預計兩三個星期後將暫時離開A股一段時間。買房只是因為週末突然遇到一套合適的,不在近期的投資計劃中,主要是為了孩子未來有個好點的學位,算是投資未來吧。
本來還有一個選擇,就是賣掉首套房,畢竟從2009年中購入至今,也漲了一倍多了。房價處於高位,A股處於底部,賣房還是賣股?這幾天一直在糾結,最終決定,房子先留著,股票先清倉,因為一直以來,廣州市中心的房價都是易漲難跌,賣掉就買不回了;而股票卻恰恰相反,賣掉了不愁買不回來。何況,處於底部的大盤股沒什麼成長性,成長股的泡沫又不小了,既然已重倉小盤股吃過"魚身",放下筷子也不算早,魚尾行情讓給別人享受吧。
既然準備退出,操作策略自然要改變。原先漲賣跌買的"動態平衡"操作方式不再使用,從今天開始,對於上漲的持倉個股我將不再操作,但任何一隻股票只要跌幅超過5%,我將立即清倉,直至交購房首期款前再全部退出。這樣才能保證"汰弱留強",在剩餘兩三個星期騎在最牛的股票上,因為我相信自己的持倉個股中至少有一半會持續走強。
不過,打破既有的操作節奏還是容易出錯,今天便出師不利。由於要套現部分資金付定金,因此早盤賣了約10%的$沃森生物(SZ300142)$ 和近60%的$譽衡藥業(SZ002437)$
,因為這兩隻個股都是組合中相對較弱的。結果沒想到,沃森生物下跌而譽衡藥業大漲,減持標的還是選錯了。
今天還把前期融券賣出的$中小板(SZ159902)$ 平倉,虧損約3%;同時在25.9元把上週五25.19元融資買入的$人福醫藥(SH600079)$ 平倉,盈利約2%。將下來也將停止融資融券操作,直到以後重返股市。
在房子與股票中,我選擇前者。但是,股市只是因為資金青黃不接暫時退出,我會盡快回來的,畢竟,對於A股的未來,對於自己在這個市場上的生存能力,我都是很有信心的。
房子 股票 選擇 羊城 第一 一牛
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《空巢退休族》購屋養老 節流更開源 資深女業務 讓房子成為取款水龍頭

2013-08-19  TWM
 
 

 

對於年逾五十即將退休的初老族來說,房子多半已從安身立命、擋風遮雨的功能轉為犒賞自己一生辛勞,或幫自己投資生財儲存養老資金的活存摺,業務員出生的Amy除了已在原鄉上海買了房子準備退休,自己原本的幾間房子更因為大幅增值,成為豐厚的老本,令人十足羨煞。

撰文‧梁任瑋

周末午後,今年五十八歲的Amy戴著帽子、悠閒地騎著單車在巷弄裡穿梭,她不時地停駐在大樓前觀察環境,不到一會兒,又拿出手機拍下房子照片。有別於其他貴婦喜歡流連百貨公司,Amy的興趣卻是蒐集房產的標的。

存房致富的基本功:開源節流不僅如此,在其他同齡的「空巢族」,因為即將邁入退休生活,才剛開始存老本之時,Amy卻因有很強的危機意識,早在四十歲時,就一點一滴地儲存退休基金,至今已擁有六戶分別位於台北市大安區與大陸上海市中心的房產,價值逾三億元,每月租金收入高達二十萬元。因此,對於十年後離開職場的收入,她毫無後顧之憂。

目前從事業務工作的Amy,坐在台北市光復南路精華地段的住家裡,分析自己的理財撇步,一語道盡存房致富的基本功,就是要懂得開源節流。

Amy分享一路走來的存房歷程,三十多年前,剛出社會,她也只是一位頂著台大外文系的高學歷,但領固定薪水,對理財完全一竅不通的內勤祕書;甚至也曾有過花錢如流水,手中存款不到十萬元,根本不敢奢望買房的年輕歲月。後來才轉做業務員,雖然容易獲得高額獎金,但來得多也去得快,「我只要一有錢就隨便花,甚至還曾將婚後與先生在中和買的第一戶房子增貸,去買了一輛進口名車,完全不去考慮價位高低,也不會考量自己有沒有需求。」直到三十歲那年,想將孩子遷入明星學區,一直沒有儲蓄概念,消費至上的Amy與先生,打算在台北市置產,才意識到自己竟然毫無積蓄!

高齡置產的三大考量

為了讓孩子有良好的教育環境,沒有存下買房基金的兩人,一開始只能先在南京東路五段租屋,然而,租屋的日子畢竟不是長久之計,Amy為了在台北市擁有屬於自己的房屋,這才開始認真存錢,「只要可以賺佣金的案子,不管大小我照單全收。」在不斷開闢財源努力之下,不到三年,她存下了五百萬元,購屋計畫才開始。

一九九八年,Amy當時看上一戶位於台北市光復南路華視附近、距離辦公室不遠、藝人歸亞蕾的房子。「這戶房子格局非常方正,我一看就很喜歡。但開價高達一六五○萬元,每坪將近三十萬元,對當時的我來說是不小的負擔。」Amy進一步分析其中的利弊得失。當時,雖然這是屋齡二十年的華廈,不像新蓋的房子有健身房、圖書館可利用;但優勢是公設比很低,室內坪數有五十六坪可以用;加上地點好、生活機能方便,還可以省去通勤時間成本。因此,Amy並未大砍房價,最後以一六二○萬元成交,如今這房子價值五五○○萬元,增值三倍之多。

有了第一次存房的好經驗以及自用住家的煩惱解除後,一九九九年,Amy將房地產布局眼光由台北轉向上海。

Amy到上海買房,只是為了讓七十歲的母親回鄉定居,因為當時上海房價在低點,並考量到未來退休後也可能到大陸長住,她買了一戶徐匯區的花園洋房。之後, Amy開始對上海房地產有濃厚的興趣,近幾年來,又另外在上海的瀘灣區、常寧區買房,如今她的三戶上海房市值已達二億多元。為了未來的養老計畫,Amy將其中兩戶出租,另外一戶作為高齡母親定居之用,大陸房產的租金收入將成為退休之後的養老金。

Amy認為,「高齡投資族置產,一定要先問自己三個問題再進場!」第一是要確定房子可以養自己下半輩子嗎?如果要用房子養老,一定要精算房地產租金收益扣掉每月貸款的金額,並且一定要大於每月包含醫療費的生活支出;第二是你現在的房子可以讓你退休了嗎?所以先向房仲打聽,現在所居住的房子房價行情,如果大於理想退休金額的一.二倍,就順利安全過關;第三,投資時要秉持保守原則調節手上資金,也就是月所得(收入+租金)要大於貸款月付金兩倍,若所得小於月貸款兩倍,須停損調節。

讓房子幫忙完成人生階段性任務然而,眼看台灣房價愈來愈高,年輕人買房壓力愈來愈重,Amy也開始替獨子打算。為了至少幫兒子留下一戶房,周末,Amy一有空就到處看中古屋。雖然鎖定自己居住的台北市東區精華地段,Amy也採取進可攻、退可守的策略選擇標的,「鎖定套房,即使兒子不住還可出租,至少還有租金收入,不至於賣不出去。」由於Amy認為,接近六十歲的中年人已不適合再背二十年房貸,所以用現金一一八○萬元,在東區買了一戶小套房與一戶頂樓加蓋公寓,其中小套房給兒子住,頂樓加蓋公寓則出租。

近十五年的時間,Amy在台北與大陸存下了市值近三億元的六戶房產,為自己規畫讓人稱羨的退休生活。

活潑樂觀的Amy笑著說,存了台灣三戶、大陸三戶,總共六戶房;加上公司退休金一千多萬元,她一點也不擔心六十五歲過後的退休生活。她認為,房子對人生每個階段的意義都不一樣,年輕時為了子女教育,同時,也要考量當時工作方便性;中年之後,就要替退休生活打算,最好是有租金收入,可以讓房產成為穩定的現金流;並且,保持高度的風險意識,是能有安定退休生活的重要因素。因此現在的Amy,還拚命地找收入來源的「水龍頭」,拉高退休金的儲水位置,預備快樂享受退休生活,不讓人生留下遺憾。

空巢族你一定要精算:

1.你的房子是否可以養你下半輩子?

手上房地產租金收益-貸款月付金>月生活支出(含醫療費)2.你的房子是否可以讓你退休?

手上房地產現在行情>1.2×理想退休金額3.投資時,該如何配置及調節手上資產?

1. 月所得(收入+租金)>貸款月付金2倍,若所得<月貸款2倍,得停損調節。

2. 資金準備金得高達8~12個月。

3. 投資的房地產中,得有1/3是有收益的,如出租或店面營業……4.從市場成交量與房價趨勢,判斷何時該進場,何時該退場?

量增價小漲:市場初升段,可考慮大量進場低接。

量增價大漲:市場主升或末升段,可考慮微量獲利了結 。

量縮價小跌:市場初跌段,可考慮適度調節存貨。

量縮價大跌:市場主跌或末跌段,可考慮微量低接進場。

5.從租金行情,判斷何時該進場,何時該退場?

1. 當租金投報率低於1.5%,顯示租金追不上房價,即房價過高,但區域住屋供給卻無法跟上,表示房市有反轉跡向。

2. 當房屋總價>年租金60倍,顯示房價過高。

6.從總體經濟,判斷何時該進場,何時該退場?

1. 媒體公告的購屋痛苦指數,若房價超過家戶所得12倍,表示房價已到頂。

2. 房貸收入比(即小市民平均房貸月付金超過收入5成時),表示房價已到頂。

整理:李建興

空巢族 你一定要小心:

1.假距離

捷運或公共建設比想像中的遠有些房子以近捷運或大型公共建設為號召,飆出高價,但由於動線迂迴,從地圖上看起來很近,實際走來很遠,同時亦有標榜雙捷運宅,並非是位於兩條捷運線交會站的住宅,而只是在兩站之間,因此投資時步行時間與動線距離須雙重把關。

2.假捷運

台鐵、輕軌、BRT都叫捷運,但大不相同除正統捷運外,目前部分區域是以台鐵沿線增設車站,達到捷運化效果,高雄和淡水則正在興建輕軌捷運,而台中也引進盛行歐洲的BRT(將巴士公車以捷運化形式營運),雖然都是大眾運輸的一環,但通勤和生活圈效應不及正統捷運。

3.假利多

大型建設完工時期比想像中的久建商房仲常會以大型公共建設作為號召刺激買氣,往往政策才宣布就大肆行銷,惟台灣的政策多變,就連動工興建了,也容易受延宕,如新莊捷運先前即因樂生療養院拆遷問題而延後通車好幾年,投資時宜評估風險。

4.假人潮

路過大、面公園,人潮看得到吃不到買房不少人喜愛正對公園、學校和林蔭大道,這對住宅十足加分,但投資店面時,上述條件反而讓人潮不易匯集,開店不易集結人氣。

整理:李建興

 
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除了中國,哪裡的房子都便宜? 海外買房新情況

http://www.infzm.com/content/94693

100萬人民幣,在北京的東三環能買到一套25.5平方米的房子,在美國加州首府薩克拉門托卻能買到一套100平方米的房子。

姚明是有名的理財好手,也是海外房產相對透明的一位,《華夏財經》統計他擁有的30億財富時,就列舉了他的總價1.4億人民幣的不動產投資,其中包括兩套海外房產,一套在美國休斯敦富人區溫瑟湖旁,面積超過300平米的阿拉伯式別墅;另一套在得克薩斯州獵人溪村,約合1100平米,有6間臥室、7間半盥洗室,2007年買入時估價為315萬美元,2012年姚明售出時的價格是399萬美元。

「除了中國,哪裡都便宜。」廣州的投資客張萍對南方週末記者感嘆,她在舊金山郊區的別墅每年可以回報9%——也就是說,只需10年就可賺回別墅本金。相比,廣州淨租金回報率只有3%。

去國外買房,對中國富裕階層來說早就不是新聞了,他們關注更多是,去哪個國家、買什麼樣的房子、什麼投資最有回報,以及怎麼合理避稅。

美國:沒有想像中那麼重的稅

全美房地產經紀人協會主席羅納德·菲利普斯提供的數據是,70%的中國買家喜歡住在美國西岸的洛杉磯,其次是紐約和邁阿密。

更多的中國買主不願意透露姓名,他們告訴南方週末記者,自己在亞特蘭大、舊金山的幾套房子,出租完全交給當地中介打理,收益率能保證每年8%。

其中一位2011年底在加州首府薩克拉門託買了一套80平米的小房子,3.3萬美元。每月租金825美元,減去每月300美元管理費,以及每年需繳納的房產稅不到1000美元(北加州稅率較低,大約不到1.5%)等,一年淨收入大約5000美元,收益率能達到15%。

在這些投資客眼中,美國的房地產稅和維護費用,「沒有想像中那麼數額巨大」。

美國各州的稅收政策不同,基本在1%-3%左右。「租金能解決所有開銷,還可以小有盈餘。」

美國現行稅法規定,如果房主自己住滿了兩年以上,單身的人買賣房價差額不超過25萬美元,已婚者家庭買賣房價差額不超過50萬美元的,不用繳收入所得稅。

遺產稅和贈與稅也不是想像中的苛刻:超過60萬美元的房產遺產或一次超過100萬美元的財產贈與,才會徵稅。

法國:避稅真的很重要

巴黎2012年7月的房屋均價是每平方米8453歐元(相當於7萬元人民幣)。如果在巴黎市中心買一套8萬歐元左右的公寓,租給當地學生或者遊客,房租約為每月400-500歐元,利潤可以到7%-10%。

戛納的房價和巴黎一樣昂貴。戛納一套公寓價格大約在30萬-500萬歐元之間(約240萬-4000萬人民幣),別墅價格普遍在300萬-2500萬歐元間(約2400萬-2億人民幣)。

法國的稅收系統以複雜性、高稅率以及極高的行政成本著稱。法國一本稅法典售價98歐,厚達3330多頁。

買房時,如果這套房產房齡不到五年,要繳納19.6%的增值稅(法國叫TVA)。在持有環節,每年要繳納兩種地方稅——稅率由地方政府決定,每個城市不同:一項是居住稅,一項是房產稅,這個房產稅是用同地段租金乘以當地稅率算的(戛納房產稅高達43%)。轉讓環節,還需繳納資本利得稅,最高要33%,但會根據持有房屋年限等諸多情況申請減免。

此外,如果你以個人名義在法國持有財產超過72萬歐元,還需要繳納富人稅,稅率大約在0.5%-1.8%。這就是為什麼薄谷開來會不限麻煩地用各種方法,把戛納那套價值221萬歐元(約1624萬元人民幣)的楓丹·聖喬治別墅,用個人購買變成公司購買。

這種方法可行但難度也高:將房子入股一個房地產民事公司(SCI),在一個公司的遮護下,再進行財產的管理。

葡萄牙:50萬歐元=三房+快速移民

「近幾年最熱的就是葡萄牙了。」上海邁斯林因私出入境服務有限公司高級合夥人顏治科說。2012年10月8日,葡萄牙的新移民法正式生效。該法規定,投資人只需購買價值不低於50萬歐元(約人民幣400萬元)的房產,即可快速獲得移民身份。

投資人取得投資簽證後第一年,在葡萄牙累計居住至少30天,接下來每一個兩年裡累計居住至少60天,5年後即可獲得永久居住權。

在首都里斯本,50萬歐元可以買一套接近400平米的房子,在最好的地段50萬歐元能買一套100平米出頭的房子。如果兩家合買100萬歐元的別墅,那兩家都可以拿到移民身份。除去一次性支付約為房價6.5%的交易稅和0.8%的印花稅後,每年要支付0.8%的房產稅——100萬人民幣的房子,每年應交的房產稅為8000元。

獲得居留權後,第一年要在申根境內待滿7天,並且之後兩年分別待滿14天,五年後即可為全家(父母、子女,甚至包括配偶的父母)申請申根國五年期永久綠卡,第六年便可以申請入籍,享受和葡萄牙公民同等的福利待遇。

葡萄牙政府對移民申請者的學歷、語言水平、商業背景等要求極為寬鬆,申請者無須過語言考試關,不必解釋資金來源,也不影響國內的生意。

拿到葡萄牙綠卡以後,你可以工作就業,有社保(公共養老),享有家庭津貼、失業補助金、病假產假、職工醫療保險。

葡萄牙的公立醫院和保健中心提供免費醫療;養老體系也很完善,65歲以上可以領取養老金、退休金,80歲以上還設有補充養老金(團結金),長期臥床不起或嚴重的精神疾病都可以申請長期護理津貼,獨居老人還可以申請喪偶津貼;18歲以下的孩子都可接受免費義務教育,大學按不同專業分為4年制和5年制,國際私立教育體系分為英式體系、美式體系、法式體系,施行學歷學分制,被歐美國家普遍認可,可輕易就讀歐盟各國名校。

希臘:買套房子,居留五年

希臘2013年4月通過了新的投資移民促進法,規定投資人在希臘購房超過25萬歐元即可申請5年的居留許可,5年後房子未出售,居留許可可以延期5年。

25萬歐元在希臘能買什麼樣的房子?按照希臘駐滬總領事埃夫耶尼奧斯·卡爾佩裡斯的說法,「在雅典市區買一套普通公寓肯定是夠的。」

目前雅典的平均房價約每平米2000-2500歐元(約合1.6萬至2萬人民幣),最高的大概也就是3500歐元(約合2.8萬人民幣)左右。如果在房價便宜的地方,25萬歐元可以購買好幾套房子,或直接買地。

一次性繳清的稅款約為房價的10%。每年還需要交一定金額的房產稅,稅率不到房價的1%。卡爾佩裡斯強調,「希臘的房子不限購,隨便你買幾套。」

印花稅、律師費、公證費,合計佔購房金額的10%到15%。物業轉讓時,須支付6%的轉讓稅和17%的增值稅。根據贈與人和被贈與人關係,還須徵收3%至50%不等的贈與稅。

新移民法規定了買房移民的條件:獲得5年居留權之後,一旦轉讓或出售房產,會在5年內被取消永久居留權。

持此類居留許可簽證的人不能在希臘工作,也就是說不能申請希臘社會保障基金(IKA),以及享受社保規定的福利。

不過申請人的未成年子女可以申請在希臘的公立學校享受免費教育。許多英美大學在希臘開有私立性質分校,畢業時所取得的文憑,和本校一樣被美國政府機構和英國教育機構承認。

澳洲:看中的是升值潛力

悉尼一套公寓現價大概60多萬澳幣(相當於400多萬人民幣);在墨爾本,大概是40萬-50萬澳幣。澳洲房產網顯示,悉尼的獨棟房屋及公寓房,一般只需一個月便能找到買主。暢銷房通常掛牌幾天內便能成交。

澳洲並沒有開放投資房產移民,吸引中國投資客的是澳洲房產未來的升值潛質。

2013年,澳元匯率處在歷史低點。截至2013年6月底,悉尼房產清盤率75%;墨爾本房產清盤率達71%。

據澳大利亞政府公佈的相關報告,預計悉尼的房產價格在未來三年內的升值率達17%,次於珀斯和布里斯班兩個城市。另外,悉尼所在的新南威爾士州還實行首次置業房屋補貼,投資客將獲得1.5萬澳元的補貼。

澳洲房產的租金回報率很穩定,目前普遍在5%-7%。別墅也是租賃市場上搶手的合租型住房。

外國人只能購買當地一手樓房,首付30%。為了防止炒樓花,首付款要交到第三方監管的賬戶,購房者和開發商均不能使用首付,首付款產生的利息,開發商將付給購房者。

相比墨爾本,悉尼可開發地塊要少得多,教育資源比墨爾本更豐富。也可選擇在西澳洲首府珀斯買樓,珀斯的失業率是全澳最低的,未來三年房產升值率預計達22%。

在澳洲出售房產時,最高會按增值部分的45%來徵收增值稅。不過投資者可以通過在澳洲購房貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產的費用、律師代理費、驗房費等等合法抵稅。

除了 中國 哪裡 房子 便宜 海外 買房 情況
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「光北京就有十七八種,全國得有三十多種」 北京發明了多少種房子

http://www.infzm.com/content/95538

從早期的房改房、外銷商品房、央產房、軍產房,到後來的經濟適用房、廉租房、兩限房,以及「京七條」創造的「自住型商品房」,至少有十七八種住房品種並存於北京普通商品房的體系之外。但這麼多創造發明,卻既沒有遏止房價高漲的走勢,也沒有改變普通人住房難的困境。

就在國家統計局宣佈北京房價再度領漲全國的第二天,2013年10月23日,北京市住建委出台了地方版的樓市調控新政「京七條」,意圖穩住房價。

新政最大的創意是製造了一種新的住房品種——「自住型商品房」。它比周邊的商品房便宜三成,所有符合限購資格的市民都可以購買;當然,已經在保障房那邊排著隊的家庭有優先權,並且5年內不能上市交易,賣的時候也得補上這一部分差價。

儘管2013年只剩下最後2個月,北京市政府依然雄心勃勃地表示要放出足夠建造2萬套「自住型商品房」的用地,相當於一般年景下北京新房總成交量的1/5;明年的計劃更為龐大,5萬套。

其實「自住型商品房」並不稀奇,北京的住房品種本來就琳瑯滿目——從早期的房改房、外銷商品房、央產房、軍產房,到後來的經濟適用房、廉租房、兩限房,一大批名目繁多的住房品種並存於普通商品房的體系之外。華遠地產董事長任志強早在2005年就做過統計調查,「光北京就有十七八種,全國得有三十多種」。

如今又添了「自住型商品房」這個新成員,試圖為一個新的群體解決住房問題。相較之前兩限房、經濟適用房的購房標準,其家庭資產審核門檻有所放鬆,更多人群被納入到低價購房體系之中。

叫什麼名字並不重要。重要的是,同樣面向中低收入或者不同夾心層的保障房、兩限房等推出經年,卻並沒有阻擋北京房價一騎絕塵地高漲,也沒在多大程度上解決這些群體住房難的問題。其癥結何在?為什麼還要創造出一種實質上並無新意的「自住型商品房」?

「不得不做點事情」

10月25日,北京樓市新政發佈後兩天,放出了兩個需要配建「自住型商品房」的地塊,一個在密雲縣,一個在門頭溝區,都屬於北京的遠郊區。

「逼出來的。」10月29日,當南方週末記者問及「京七條」的出台背景時,任志強迅速給出這四個字。

自從2012年6月份被限購政策壓抑許久的剛需爆發之後,北京的新房價格已經實現了連續16個月的同比上漲,最近6個月領漲全國,9月份依然是以高達20.6%的同比漲幅位居首位。

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北京的部分住房種類

外銷商品房:取得了外銷商品房預(銷)售許可證、可出售給國內外的企業,其他組織和個人的房。

內銷商品房:取得了商品房銷售許可證、可以出售給當地企事業單位和居民的房屋。2002年內外取消,統稱商品房。

房改房:城鎮職工按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。

央產房:全稱為「中央在京單位已購公有住房」, 2007年央產房正式進入二手房交易市場。

軍產房:軍產房是指由軍隊管理、使用的房屋,其土地使用權和房屋所有權歸軍隊所有。

校產房:原產權屬於公辦學校的房產,不可買賣或經校方同意買賣的房子。

鄉產房:以鄉為單位集資建設的房產,沒有真正的房屋產權,包括在農民宅基地上建造的房產。

使用權公房:只擁有使用權的公有住房,又可分為自管公房、直管公房、託管公房。

經濟適用房:指政府提供優惠政策,限定建設標準、供應對象和銷售價格,向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質的政策性住房。

廉租房:政府以租金補貼或實物配租的方式,向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。

兩限房:限房價、限地價的「兩限」商品房。主要解決中低收入家庭的住房困難。

公租房:由政府或公共機構所有,用低於市場價或者承租者可以承受的價格,向新就業職工出租的房子。

私房:也稱私有住宅,私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭,也就轉為私有住宅。

安置房:政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時,對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。

小產權房:指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村委會頒發。

自住型商品房:主要供應給京籍、非京籍符合限購條件的家庭,房價較周邊房價低30%。

「壓力太大,他們不得不做點事情,最起碼要有一個政治表態。」一位接近北京住建委的業內人士告訴南方週末記者。

2013年年初,北京市承諾的房價控制目標是「新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定」,如果「穩定」等同於「不漲」,這個目標顯然已經很難完成。最近在接受媒體採訪時,北京住建委副主任王榮武坦承環比漲幅雖然低於同比,但也已經超過了6%。

一邊是熱度不減的房價,一邊是咄咄逼人的住建部年底考核問責,整個2013年,北京住建委倒是一直在動用行政干預等手段來控制房價。在前端,控制預售證的發放、價格定得太高的樓盤拿不到預售證,早已是業內公開的秘密;在後端,限制住一些地塊的拍賣最高價,讓開發商去競拍配建的限價房或保障房的面積,以控制土地溢價,進而調控未來的房價。

「自住型商品房」最終也是要通過土地競拍上的一些手段來實現。根據《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》,自住型商品住房用地,由房地產開發企業通過「限房價、競地價」等出讓方式公開競得。

10月25日,北京樓市新政發佈後兩天,放出了兩個需要配建「自住型商品房」的地塊,一個在密雲縣,一個在門頭溝區,都屬於北京的遠郊區。位於密雲縣的44萬平米的地塊給出的配建要求是「25000平方米的自住型商品住房,房屋銷售限價為10500元/平方米」,相當於該地塊不到6%的面積。

毫無疑問,建在該地塊上的「自住型商品房」最早也只能在一年後面市,即便有效,拉低的也是一年後的房價。鏈家地產市場研究部張旭認為,本次新的調控措施中,既帶有表態性質,也有增加市場引導能力的實質行動。但整體來看,更多的是穩定房價預期。比如,或許能引導一些急於購房又資金緊張的剛需階層放緩入市計劃。

難解供需矛盾

統計意義上的房價存在拉低的可能性。2013年的北京房價調控目標明確剔除了保障性住房的價格,而實質上歸屬於保障性住房名字中卻包含「商品房」的自住型商品房,很大可能將進入房價體系。

一年後,那些沒有保障房購買資格、買商品房又捉襟見肘的「夾心層」能否真正受惠於這個新的住房名目,一路向前的北京房價能否真正被拖住步伐,南方週末記者採訪的業內人士普遍表示悲觀。

高策地產董事長陶紅兵肯定了「京七條」為夾心層提供了一條可能的購房路徑,但他仍然認為這不能從根本上改變北京住房供需失衡的狀況,也就不可能真正拉低房價,反而可能加劇改善型住房的供需失衡。高策地產是一家浸淫北京市場多年的一手房代理公司。

「北京的土地就那麼多,自住型商品房的供地增加了,普通商品房的供地就會更加緊張;而近幾年北京的戶均成交面積在逐年加大,這說明改善型住房的需求佔比在不斷上升。這就會帶來一種新的結構失衡和價格上漲。」他說。

即便是「自住型商品房」試圖覆蓋的中低收入購房者群體,其供需矛盾也很顯著。北京目前約有13萬戶家庭在輪候保障房,按照一般情況剛需佔比八成計算,每年約有8萬戶不享受保障資格的首次置業群體,遠遠超過北京計劃推出的每年5萬套「自住型商品房」數量。

興業證券分析師劉建剛根據北京新增常住人口測算出的住房需求約1500萬平米,但近3年北京平均新增住宅類用地997萬方,「供求矛盾是北京市房價持續上漲的根源」。

「如果自住型商品房的供地特點比照剛剛推出的兩塊地,那麼這項新政的效果將大打折扣。」前述接近北京住建委的業內人士表示,「即便是夾心層,恐怕也很難接受門頭溝和密雲這樣的遠郊住房;況且這兩塊地的配建比例只有5%左右,遠低於20%-40%的配建總計劃。」

統計意義上的房價反而存在拉低的可能性。2013年的北京房價調控目標明確剔除了保障性住房的價格,而實質上歸屬於保障性住房名字中卻包含「商品房」的自住型商品房,很大可能將進入房價體系。這是北京市政府所樂見的。

「政府把自己該做的事推給了市場」

保障房的建設規模逐年擴大,實實在在落地的房子卻總是搶破了頭。

夾心層最擔心的是,「自住型商品房」看起來跟前些年北京推出的兩限房類似,實質上可以視為一種變相的帶有保障屬性的住房產品,將來會不會僅僅是在建委系統中又多了一種房屋的權屬性質而已。

任志強告訴南方週末記者,根據土地性質、建房名目、建設單位的不同等因素,北京前前後後出現過的房屋權屬名目至少十七八種。比如,「房改房」就有「97」、「93」之分,分別擁有97%和93%的產權;經濟適用房也分成新老兩大類,老的經濟適用房沒有上市交易限制;甚至「私房」也有三四種不同前綴的分類。

具化到產權證上時,這些名目減少了一些,但也有近十種不同的證件。地方建委分管的有商品房、經濟適用房、私房、房改房、廉租房、限價房、安置房等,還有不歸地方建委處理的央產房、軍產房。

寄望於保障性住房解決住房難題的人們,普遍的感受是「雷聲大雨點小」,保障房的建設規模逐年擴大,實實在在落地的房子卻總是搶破了頭,更不用提那些常年見諸報端的保障房尋租案例了。

在中原地產研究部看來,新出台的「自住型商品房」銷售價格比市場價低30%,即使5年後再上市上繳30%的增值收益,依然會比以市場價購買的普通商品房具有更高的收益率。如此同質的房源卻有兩套截然不同的操作體系,明顯的利益驅使極易造成權力尋租。之前經濟適用房與限價房管理過程中就頻現腐敗。

一位不願意具名的業內人士還特意指出,「京七條」事實上為部委、央企等建設福利房開了一個名正言順的口子。文件中有這樣一段話:鼓勵企事業單位和相關機構將自有用地用於自住型商品住房的開發建設,或者將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化為自住型商品住房建設項目。「兩年之後,你會發現,這個看上去很美的自住型商品房很有可能就是一場沒有開始的結束。」

「採用這種土地出讓方式讓開發商配建自住型商品房,實質就是政府把自己該做的事推給了市場。」任志強指出,破解住房僵局,還是那句老話,「保障的歸政府,市場的歸市場。」

(南方週末實習生王萍根據公開資料整理)


北京 就有 有十 十七 七八 八種 全國 得有 有三 三十 多種 發明 多少 房子
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現在在海南買房子靠譜麼? 悶頭老蟲

http://xueqiu.com/6049138300/26156514
現在在海南買房子靠譜麼?
本人吉林人氏.

背景:前幾天父親的一個朋友安排老兩口三亞住了些日子.老兩口住的挺高興,就合計在三亞周邊租個房,多住些日子.再後來,又中了邪,被一個購房團從三亞忽悠到了東方,看了個45平的房子.25W.在沒和我們任何商量的前題下,5000訂金就下了.

哎.老年人的消費邏輯有時候真的挺嚇人啊.平時生活上精打細算.這二三十萬的事,居然一點都沒和我們溝通.而且老兩口現在也沒錢啊.說在海南買房,實際就是我們買了.

現在的問題就來了.現在在海南買房子到底還靠不靠譜?要說我們東北人好像挺認那邊的,特別是老年人,都成候鳥了,到了冬天就飛海南去.海南我沒去過,不這去過的人都說好,養人.對老人身體好.

這樣的話兩個選擇,一是租房,每年租四個月,一把一利索.冷了去,熱了回來.再一個就是買房了.三亞的買不起,買的話只能是島上的其它地方.問題是離的這麼遠,一年只能住四五個月,然後一閒就是大半年.看不見摸不到,有個大事小情,就得從大東北飛到大海南.而且,開發商,物業,都讓人沒底.

最讓人抑鬱的是,兩老口訂的還是期房,25層的房子,現在起了四五層.剛開始居然和售樓談的是年底一次性付款.後來我們一頓勸說,昨天簽的是首付60%的簡易合同.說一期全賣完了.地點是在東方市偏中心的地方,交通較便利.

哎哎.這老兩口平時小心謹慎,這時候卻突然來了衝動勁兒.這兩天來電話,一邊說被人忽悠了,一邊還是想買.

要說在海南買房子,我們到也有這個想法.但最起碼應該各個地方好好研究研究吧,而且就我個人來說,如果買的話,也更傾向於成熟的小區二手房.最起碼不用擔心開發商和物業管理的風險.

所以這事兒拿到雪球,聽聽萬能的球友們的意見.第一次發貼,求擴散,求廣開言路.
PS:從收入上講,買二三十萬的房子壓力到不是很大.
現在 海南 房子 靠譜 譜麼 悶頭 老蟲
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我的2013年,醒酒解毒拆房子

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(說明:應《證券時報》的約稿,本文的刪減版今天已刊登在該報,因版面和篇幅的掣肘,刊登出的文字無法全面完整地表達自己的想法和操作思路,所以本人按既定思路將原稿發布在雪球,歡迎大家討論交流。)在雪球網開帖整一年,寫了三十幾篇講述個股操作和心路歷程的文章,可能是其中的某些文字引起了《證券時報》記者的註意,他私信給我提出采訪要求,我思忖,自己民間草根一枚,平生頗有一些自知之明,知道自己幾斤幾兩,登不登得大雅之堂,所以就婉言謝絕了采訪;但對約稿的請求,卻之不恭,因為我正在構思一篇在雪球開帖一周年的感想之類的文章,類似一個年度總結,正好契合記者約稿的主題,所以就欣然應諾,反正雪球也不會給我發稿費,樂得先做個順水人情。關於本老刀,至少在雪球開帖之前,江湖上無人知道有這麽一個人,連傳說也沒有,現在突然像井底冒出來一樣講2013年的威水史,宛如孫猴子橫空出世,我如果是讀者也會覺得太突兀了,所以我自作主張突破記者約稿時給的窠臼,往2013年之前稍微伸展一下,有個來龍去脈,讀者也好理解我的風格和思路。作為上世紀九十年代初就入市的老股民,說資深絕不為過,在這個市場摸爬滾打二十多年,歷經多輪牛熊市的歷練,現在面對股市漲漲跌跌已經心靜如水,沒有絲毫恐懼,也沒有大喜大悲。唯一支撐自己欲退還進、欲拒還迎的是人性深處最難戒除的那一絲絲貪婪欲念,中國股市的機會太多了,投機的氣氛太濃厚了,一茬一茬的韭菜太鮮嫩太茂盛了,讓人垂涎欲滴、欲罷不能。我下面的敘述就以2007年為界,那個豬都能飛的一年及之前就不提了,我就從2008年說起吧。話說2008年鼠年春節期間,幾位朋友聚會,都是股民,自然就聊起了股市。當時上證指數從2007年10月16日6124點的最高位,回調到2008年2月5日,鼠年春節前最後一天,收報4599點;調整近4個月,回調幅度約25%。我的這三位朋友都是其所在行業的大腕,也是資深兼職股民,他們與當時所有主流媒體及分析師的觀點一樣,一致認為調整結束了,節後會上攻創出新高,會上摸8000點甚至10000點,我的悲觀觀點和空倉行為遭到他們一致的批評和嘲笑,三對一唇槍舌劍,爭論得面紅耳赤;我一舌難敵三口,急中生智之下脫口而出,我說,今年是鼠年,要抱頭鼠竄!真是一語成讖!很遺憾,也很得意,不幸言中!事後證明,這應當抱頭鼠竄的一年,連我自己都沒有堅持住,我在空倉近一年時間後,於2008年4月下旬大盤擊穿3000點減息救市時全倉入場,至當年10月28日,市值最大縮水三分之二。雖然虧得這麽慘,但這個12年一輪回的生肖之首的鼠年,卻成為我投資生涯的一個里程碑,我總結出了一些經驗和教訓,相信也適合大多數股市投資者,這就是:首先,要判斷趨勢並堅持自己的正確判斷;其次,要遵從趨勢並順勢而為,不能逆勢妄動;再次,要屏蔽主流媒體和名人大嘴的噪音;第四,絕不要相信管理層的救市言論和救市之舉。雖然2008年鼠年砸鍋賣鐵買股票屢買屢套,越套越深,最終彈盡糧絕,但鑒於“抱頭鼠竄”之論給我帶來的成就感,以及本人已經成型的處變不驚的性格定力,這最黑暗的一年幾乎未對本人的生活和心情造成多大影響。接著,2009年牛年春節來臨,我在春節期間再接再勵繼續預判股市,我對牛年的判斷是:牛氣沖天。2010年虎年春節期間,我判斷虎年:虎頭蛇尾。2011年兔年春節期間,我判斷兔年:兔死狐悲。2012年龍年春節期間,我判斷龍年:潛龍在淵。再接著,就到了今年,2013年蛇年春節期間,蛇年伊始,我已經在雪球開帖發言,開始了自己姍姍來遲的網絡灌水生涯,我想將自己對蛇年的判斷寫成文章貼在雪球,卻找不到一個既含“蛇”字又能表達我的看法的成語,最後,借用伊索寓言農夫和蛇的故事寫成了《蛇年股市,演繹<農夫和蛇>的故事》一文,在此文中,本人仍然不看好今年股市,至於不看好的理由,相關觀點因為不適合在《證券時報》這樣的主流證券媒體上拿出來重複,就不贅述了,各位想了解的話請自行按圖索驥。鼠、牛、虎、兔、龍、蛇,連續六年,我都在春節期間親友聚會時,利用茶余飯後或酒酣耳熱之際發表一通我的年度生肖成語和當年股市的展望預判,可惜只有蛇年的展望在雪球形成了文字留存。如果我的這篇文章喚起了一些朋友的記憶,請莞爾一笑,老友穿了馬甲也還是老友,有飯局請直接給我電話啦。抱頭鼠竄的2008年,我雖然預判對了,但被外界各種噪音蠱惑抱著僥幸心理改變了初衷,導致操作錯了,抄底抄在了半山腰,市值最多斬去三分之二。牛氣沖天的2009年,我的預判正確,並在春節前將套牢的股票在市值回升少許之後換成了中小板的一支有色股,並滿倉持有,全年只增不減不換,事後證明操作也是正確。虎頭蛇尾的2010年,我的預判正確。這一年,做了幾次重要的操作和安排,事後證明也是非常正確:(一)虎年頭兩個月一個升幅約15%的反彈形成了一個小虎頭,考慮到繼2月22日平穩推出融資融券後,緊接著又將於4月16日推出股指期貨,可能帶來許多不確定性,所以我在股指期貨掛牌前幾天清倉走人,一股未留,滿倉持股兩年,此筆利潤將鼠年的虧損全部填平,並盈利超過60%;(二)一直空倉至下半年;(三)在學習、觀察融資融券和股指期貨業務的相關知識和運行情況,並自我感覺胸中有數後,於當年11月18日開設了融資融券信用賬戶;(四)將手中現金的四分之一交給老婆打理,存放銀行定期和短期理財產品,以解除後顧之憂;(五)將自留的四分之三資金分成兩份,用90%的資金全部買入滬市年分紅穩定在約3%左右的某大藍籌股,另10%資金保留現金備用;(六)12月2日開始,陸續將股票和現金劃入融資融券信用賬戶充抵保證金,並開始試探性地、小打小鬧地進行融資、融券操作。兔死狐悲的2011年,我的預判正確。因為自有資金的90%已經持有股票多倉,所以在操作上幾乎沒有進行融資操作,而是全力進行融券賣空操作,融券從小打小鬧慢慢過渡到大進大出,到下半年,經常將券商給我的信用額度用盡,融券做空的倉位經常處於滿倉狀態。有時候看《證券時報》每周的融資融券周報,我不僅啞然失笑,因為我的融券余額經常超過市場總余額的20%。這一年的操作賺多虧少,自豪的是將機構一致看好推薦的3G概念股中國聯通推下了神壇,遺憾的是被炒作包鋼股份稀土概念的遊資包了餃子。事後看,作為融券做空的吃螃蟹者,摸著石頭過河,首戰告捷,愈戰愈勇,這一年的操作總體不錯,可圈可點;在不斷的操作中學習、總結和提高,進步神速完全超出了自己的預期。潛龍在淵的2012年,我的預判正確。這一年年初,因為醉駕入刑,對酒駕醉駕的宣傳打擊如火如荼,我將融券做空的重心轉移到了白酒股,以茅臺、五糧液、瀘州老窖為主要操作目標,進行了多輪融券操作。至年底,塑化劑事件爆發時,我全倉持有茅臺8.58萬股融券空倉;因為追著網友@水晶皇 看塑化劑香港送檢的進展,所以闖進了雪球,然後忍不住發言,慢慢發展到自己提筆寫文章,開始了一個資深草根股民的實踐向理論升華的滾雪球之旅。這一年的操作因茅臺第八輪操作的巨虧而使利潤縮水,但相對創出1949點建國底的大盤來說,收獲還是相當可觀的;而且還為今年的操作打好了基礎,所以這一年的操作總體上也是知行合一,可圈可點的。這一年關於白酒、特別是對茅臺的融券操作,詳細情況,不再贅述,有興趣的朋友請到雪球按圖索驥看我的“醒酒”系列文章。好了,現在言歸正傳,好好絮叨一下正在演繹《農夫和蛇》故事的2013年,蛇年。對本年度的股市走勢預判,我認為是大熊市、大反彈之後複歸熊市的一個過程,就像一條冬眠的蛇,在陽光燦爛的某一天醒來,伸一伸懶腰曬曬太陽,然後隨著太陽偏西,又蜷縮身體沈沈睡去,2013年的股市就是這樣一條懨懨欲睡的冬眠之蛇。既然沒有牛市,那就繼續按熊市操作,好在現在有了融券業務,不用象2007年下半年、2008年年初那樣只能在不看好的情況下被動空倉,坐看它起高樓,坐看他樓垮了,只能眼睜睜地看著卻束手無策;歷史不能假設,但有時候還是忍不住假設一下,如果那個時候有融券做空手段,嘖嘖,本老刀的威水史起碼可提前三年。今年,由於賬戶資產的增多,我向券商申請將信用額度提高了30%,然後,全倉進行了融券賣空操作,盈利到位的股票買券還券了結後,立即將騰出的信用額度加倉其他已持倉的股票空倉,或增加新的融券品種,這也是我在雪球開帖以後領悟出的一種新的滾雪球操作方法。這一年的操作,過手上百支股票,大致遵循一條主線,這就是:醒酒解毒拆房子。一、醒酒,融券做空白酒股,劍指茅臺2012年初,因為醉駕入刑,查酒駕醉駕越來越嚴厲,一時間風聲鶴唳,“喝酒不開車,開車不喝酒”的觀念短時間就深入人心,當時立即感覺到白酒業要走下坡路了,從此開始慢慢不看好白酒,尤其不看好茅臺等所謂高端酒,理由有很多,但絕對沒有想到年底又冒出了槊化劑問題,更沒想到軍委會率先禁酒。關於茅臺,我在關註塑化劑新聞時曾在網上寫過分析帖子,我認為茅臺的合理估值是2倍市凈率,也就值六、七十元;如果考慮百元股牛市旗幟超估的因素,可以給它101元的估值;茅臺超過100元過多,不值;茅臺低於100元,越接近凈資產越值。註意,這里我給出了茅臺101元的階段性估值,這就是本人雪球ID“老刀101”的由來,我在雪球註冊時就用此作為名號。2012年與白酒有關的兩件事註定載入史冊,這就是年初的醉駕入刑和年末的塑化劑事件。醉駕入刑將喝酒及與之相關的行為納入了法律約束和規範的框架,千百年來的酒文化陋習被強制融入了現代文明的秩序;塑化劑事件則提示人們應當追求和培養健康的消費習慣。大規模的輿論曝光,也將白酒業的泡沫、以茅臺為代表的白酒及與之斬不斷理還亂的腐敗行為暴露在光天化日之下。一場聲勢浩大的醒酒運動已經完成了法律和輿論的準備。2012年10月份,我在虧損了結第八輪茅臺融券空倉的同時,又融券賣出建立了第九輪茅臺空倉共計8.58萬股,這筆跨年度的茅臺空倉,適逢白酒和茅臺遭遇的塑化劑危機,多頭的黑天鵝就是空頭的中頭彩。今年3月26日前,在茅臺即將公布2012年年報時,我將此輪空倉還券了結。之所以選擇在此時全部還券了結,主要也是考慮到幾天後的3月29日茅臺即將公布年報,預計茅臺公司會借年報公布之機,以漂亮的業績單和分紅方案來挽回塑化劑危機給公司品牌和股價造成的負面影響,安撫堅持持股的投資者們,順便也對做空者進行打擊,如果這樣,將對我的空倉形成重大利空,所以選擇先行了結以回避。此輪操作給我帶來豐厚的利潤,每股利潤超過70元。後來,我在雪球寫文章披露了相關的操作過程和心路歷程,發表在《證券時報》10月19日A5版的《全面做空時代離我們有多遠?》的記者文章引用了我的操作案例,但一些門戶網站轉載此文時卻改了標題,以《網友9次做空茅臺賺超500萬》等聳人聽聞的字眼作為噱頭吸引眼球。一次切身經歷,讓我更加堅信,在股市,哪怕是主流媒體也不可信,要想炒股賺錢,一不能聽信消息謠言,二不要相信哪怕是包括主流媒體在內的名人名嘴的各種忽悠或利好解讀,三要提防標題黨指鹿為馬。在茅臺公布年報前,我還進行了一次短平快投機操作。當時我想,既然預期茅臺的業績和分紅俱佳,何不再做多一把?想到就做,隨即在3月28日用自有資金陸續買入4萬股,3月29日茅臺年報公布,果然一如預期,利好兌現,當天立即全部賣出4萬股茅臺股票,每股幾元差價順利落袋。今年以來,新班子反腐敗三把火,軍委禁酒,政府嚴控三公消費,發改委啟動反壟斷調查及罰款,各級政府上行下效禁公款吃喝、反鋪張浪費,中央二臺持之以恒地揭露白酒行業種種黑幕,以及中紀委每逢節假日前都三令五申嚴禁節日送禮收禮等等舉措,醒酒運動正進行的如火如荼。因為對此早有預期,所以在茅臺年報和分紅方案塵埃落定之後,我從4月16日開始,又進行了第十輪茅臺融券操作。2013年4月8日,茅臺股價一無反顧地一路滑落,創出了160.45元的新低點,之後總算階段性地喘息暫定,開始了一波較有力度的反彈。4月16日,茅臺股價反彈到175元左右,已經比我3月26日第九輪融券操作時170元買券還券的價位高出5元錢。考慮到茅臺分紅方案已經塵埃落定,不是空頭最害怕和忌諱的高送轉,而是高派現;優厚的分紅方案經過市場十幾天的消化,相對來說對茅臺股價的刺激已經不大,股價走勢反應平平;而且大環境和政治經濟形勢對茅臺仍然不利,股價炒高的機會不大。於是我臨時改變了至少在分紅實施之前不再碰茅臺的初衷,盤中以接近當日最高價的175元融券賣出了5000股茅臺股票;當日收盤前,茅臺股價回抽到173元,我一看每股有兩元的毛利,立即掛單173.1元買券還券,可惜只成交了4908股,一次不利索的T+0操作,留下了92股融券負債。第二天,4月17日,茅臺股價繼續上漲,索性一不做二不休繼續融券做空,在175至178.5元之間,將券商當天提供的4萬股茅臺股票全部融券賣出。5月10日,茅臺股價盤中突破200元整數關,最高摸到了200.92元,我的融券空倉被套,因為無券可融而無法繼續融券加大空倉,只能被動挨套。此後茅臺在200元上下震蕩了多日,雖然曾在5月24日最高摸到過207.17元,但最終力不從心、複歸跌勢,至今再也沒有回到過200元之上。6月6日,茅臺每股稅前6.419元分紅,除權後股價繼續震蕩向下。從8月14日至26日,又陸續零星抓到一些茅臺融券16200股,在175至180元之間融券賣出。至9月30日,本人共持有茅臺融券空倉56292股,考慮前期持倉的分紅含權因素,總持倉成本約為173元;當日尾盤以136元買券還券了結。本人融券做空操作中連續兩年的醒酒行動,今年專註於茅臺,以兩輪半的多空交替操作,重倉出手,大獲全勝,目前隨著茅臺酒價股價雙雙神仙下凡而告一段落。二、解毒,融券做空醫藥股雪球上許多網友看我做空醫藥股,表示很不理解,老齡化的到來及邁向全民醫保均利好醫藥股,為什麽還要做空?其實道理很簡單,自2008年熊市以來,分析師們異口同聲地齊唱“吃藥喝酒”大合唱,大小機構遊資在白酒醫藥股上抱團取暖已經好幾年了。兩年多的醒酒運動已經將白酒股推下了神壇,市盈率已經普遍回落至10倍左右,困守其中的機構吞下了一杯自釀的苦酒;以白酒股為參照,就會發現以吃藥喝酒兩條腿走路起家的機構們突然變成了瘸子,一條腿基本回歸正常,另一條腿還虛胖腫脹著;醫藥股的市盈率整體在50倍以上,有的甚至高於100倍,明顯是吃藥過多的後遺癥,俗話說,是藥三分毒,體內積聚了大量毒素,已經危害到整個肌體的健康,要不要象醒酒一樣也來一次解毒運動?另一方面,今年以來關於醫藥回扣的黑幕被漸次揭開,輿論討伐甚囂塵上,我立即聯想到自去年以來白酒業面臨的同樣輿論困境和黑天鵝事件,我意識到白酒和醫藥就是一對難兄難弟,在市值虛高、黑幕重重方面絕對難分伯仲,白酒已經赴難,醫藥終將後繼。還有一個更重要的的原因是,就上市醫藥企業本身來說,絕大部分為中藥制藥企業,暫且不論中藥的存廢與療效之爭,中醫藥企業危機四伏卻是有目共睹的事實,單憑那神秘莫測、秘不示人的有毒秘方配方,假冒、偽劣、農殘超標的原料,雲遮霧罩的不良反應,危機四伏的工藝流程,黑幕重重的行賄銷售環節和醫生開藥回扣,善講故事的管理層,神話一般的前景,夢幻般的市盈率、市凈率,虎視眈眈、潛流湧動的大股東、高管解禁潮,凡此種種,每一件事情都足以成為一個扇動著翅膀的黑天鵝,如果是一群黑天鵝不期然地降臨,那將在醫藥行業掀起一場多大的腥風血雨啊!所以為長遠健康發展計,醫藥企業本身也需要解毒排毒,健體強身!至於老齡化和全民醫保的說辭,純粹就是機構和遊資在醫藥股上抱團取暖互相鼓勵打氣的號子聲,老人、病人和國家有誰願意將寶貴的救命錢白白送給層層醫藥販子,花100元買只值10元的藥?所以,壓制醫藥生產、流通環節的黑幕和泡沫,最終必然影響醫藥股的估值,使其逐步回歸合理和正常。基於以上這些認識和思考,我陡然提高了做空醫藥股的興趣。因為醫藥股的券源很少,今年以來,共配置了21個醫藥股融券空倉,從幾百股到數萬股不等,目前已買券還券了結了天士力、科倫藥業、康美藥業、同仁堂、雙鷺藥業、白雲山、華潤雙鶴、江中藥業、哈藥股份、東阿阿膠、華潤三九等十一個品種,全部實現盈利;相關操作過程我在雪球以《解毒,.......》系列文章進行了披露,這里不再贅述,有興趣的朋友請按圖索驥。目前,還持有十個品種的醫藥股融券空倉,具體品種不便披露,以免造成誤導。三、拆房子,做空房地產股拆房子,自然是一句噱頭和玩笑。我堅決不看好房地產的未來,只要長著還有視力的眼睛,觸目所及,神州大地,大江南北,從繁華都市到邊陲小城再到夢中依稀的鄉村,到處是鬼城空屋、殘垣斷壁。房地產泡沫一旦破滅,拆房子將是一項大有前途的實業投資,有誌創業的朋友們現在就可以開始未雨綢繆了,不要等到拆房還地還耕還牧還林還沙灘熱火朝天時再去張羅,那就太遲了。本老刀,此生無緣拆房子創業,但恨屋及烏,堅決不看好蓋了這麽多空房子的房地產公司,並堅決做空可以融到券的房地產股票。今年5月27日,我在雪球寫下幾句象詩不象詩的語句,“造城大戲終將落幕,囤房狂歡必將散場。每一個長期黑燈瞎火的窗口,既可能通向天堂,也可能通向地獄,沒準也是通向寶藏的入口。讓理智戰勝瘋狂,瘋狂者的代價就是理智者的褒獎;讓夢想回歸現實,在即將曲終人散之時,遵從常識的指引,做空房地產股!”這就是本人融券做空房地產股的理由和動力。事實上,本人近兩年對房地產的觀點是一貫的,融券做空一直在做,招保萬金等大牌房地產股都被我做空過,只不過倉位偏輕,屬小打小鬧性質的居多,贏多虧少,多有斬獲。5月中下旬,我將預留融券加倉茅臺的信用額度投向了房地產股。因券源有限,招商、金地、華僑城、蘇寧環球、北京城建等股從幾千股到幾萬股不等,均有或多或少的盈利;城投控股因烏龍操作,小有虧損;保利因原有持倉成本較高,此次少量加倉雖攤低了成本,但仍造成一定虧損。值得重點說一說的是萬科。萬科今年一季度替換了茅臺,榮登機構持倉第一名,可能因為這個原因,券商提供的萬科股票基本沒有融券者敢借用,量很足!我說過,我很瞧不起這些動不動就抱團取暖的機構菜鳥,茅臺就是先例,萬科也將成為我的又一個先例。於是,我在5月中下旬,重點對萬科進行了融券賣空操作,基本將券商提供的券源全部用盡了。很幸運,機遇又一次眷顧了有準備的頭腦!在6月下旬那一波破建國底、趕鴉片底的大跌行情中,6月24日,我將全部萬科融券空倉平倉還券,共176.21萬股。我只想說,感謝抱團萬科的機構多頭,你們送了我一套萬科的房!在了結萬科的融券空倉前,我已經將除茅臺以外的其他融券空倉全部平倉了結了,雖然與6月25日的1849點鴉片底失之交臂,但我了無遺憾,我秉持我的吃甘蔗理論,吃到肚子里、裝進荷包里的才是自己的。六月下旬那一波趕鴉片底的大跌終於讓牛市夢破滅,一定程度上也讓融券做空深入人心,七月下旬開始,我嘗試建立新的融券倉位,但很可惜,連萬科也融不到了。因為券源的掣肘,我目前持有十幾只房地產股票的融券空倉,從估值來說,一些品種的做空空間不大,數量也實在有限,聊勝於無而已。2013年眼看著要結束了,回顧總結之後,例牌要展望一下明年。坦率的講,我對明年仍不樂觀,理由有很多,我以後將專門寫文章表達我的觀點,我還要觀察今年的年末收官行情和明年元旦到春節前的盤面量能及走勢情況,並綜合這一段時間的政治經濟形勢變化和外盤走勢情況,然後做出自己的最終判斷。明年農歷馬年,我將用一個含“馬”字的成語概括預判明年的股市趨勢,預計文章春節期間將在雪球貼出,敬請關註。明年我的融券做空主線將由“醒酒解毒拆房子”過渡到“解毒拆房賣廢鐵”。剔除白酒股,因為白酒股目前的股價做多做空都如同雞肋,上下空間均有限,可能進入長期震蕩盤底的過程以待行業轉機,多空盈利都很困難,所以予以剔除。醫藥股的融券做空今年僅是一個開端,嘗試而已,明年將加大深化醫藥股的融券做空力度,將解毒運動進行到底。明年拆房子照舊,將繼續尋機做空房地產股及與之產業鏈相關的過剩行業股票,如建材、家居裝飾、家電等。明年新增一個融券賣空方向是“賣廢鐵”,指的是要將汽車股象賣報廢汽車或廢銅爛鐵一樣融券賣空,個中的理由因本文篇幅所限不細說了,有機會我將在雪球專文論述。作為融資融券業務特別是融券業務的早期實踐者,看到嘗試融券做空的投資者越來越多,融券的市場份額也在穩步提升,一個顯著的變化就是,我本人在融券空倉滿倉時所占融券余額的份額已從一、兩年前動輒百分之十幾、百分之二十多逐步下降到目前約1.2%左右,說明這個市場已經逐漸成長起來了,這是一件可喜可賀的事情。但與成熟市場相比,日均30多億的融券余額可謂九牛一毛,離壯大還差十萬八千里,所以從監管層到各方市場參與者還需繼續努力。作為一個資深的市場參與者,我想就融資融券業務特別是融券業務亟待解決的幾個問題給管理層提出以下意見和建議:1,放開融資融券標的股票。融資來說,除虧損股、ST股以外的股票都可以融資買入,具體股票的折算配資比例由券商根據風險情況自行掌握;融券來說,全部掛牌上市股票都可以進行融券,以遏制市場狂炒垃圾股、重組股、新股的惡習。2,放開轉融券的不合理限制。市場所有長期持股者,包括個人長期股東,都可以將自己的股票通過證券金融公司轉融通給融券借入者,改變目前能供券者不願供,不能供券者想供無門的狀況,使轉融券業務真正發展壯大起來。3,進一步降低融資融券的準入門檻,所有機構投資者都應當有資格參與融資融券業務;個人投資者的準入門檻進一步降低,如賬戶資產達到10萬元或5萬元即可參與融資融券業務,或者直接取消門檻限制,強調風險自負。
我的 2013 醒酒 解毒 房子
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鄂爾多斯:空房子,等人來

http://www.eeo.com.cn/2014/0222/256508.shtml

經濟觀察報 記者 宋馥李 2月17日下午,走出北京藏經館胡同,郭永忠特意拍了張照片。

郭永忠來自內蒙古鄂爾多斯市,他來到北京藏經館胡同,參訪東城區中小企業服務中心。這個在胡同裡並不起眼的小樓,比起他在東勝維邦大廈的辦公室,氣派差了很多。

郭永忠受命組建東勝區中小企業服務中心這一政府平台,作為主任的他正四處學習經驗。他裡裡外外參觀了東城區中小企業服務中心的環境,瞭解工作流程,回去之後,他還要撰寫一份報告,將此行學習的情況以及東勝區即將開展的中小企業服務中心的運營規劃,詳細向東勝區的分管官員匯報。

板結的城市

三年了,鄂爾多斯的金融危機仍未過去。

喬龍一邊發著微信,一邊和經濟觀察報記者聊著,不時還要接幾個電話。他是東勝區資產置換交易中心副主任,向來電的人介紹這裡的業務,催促他們趕快來進行資產登記,並說明希望置換物品的意願。

在隔壁的一個房間裡,貨架上陳列著可以置換的貨物樣品:羊絨衫、酒、糧油。鄂爾多斯陷入流動性危機已經三年了。從原來的「不差錢」到現在的資金枯竭,商品交易一度都陷入了停滯。一位從事煤礦生意的老闆,曾苦笑著說,「你說現在鄂爾多斯人有沒有錢呢,還是很有錢,但都成了鋼筋水泥,賣也賣不掉,租也租不出,成了名副其實的不動產——動不了的資產。」

東勝區資產置換交易中心從2013年3月開始運行,其最大的功能,就是以政府信用為擔保,為缺乏資金的企業和個人撮合以物換物的交易。如今該中心已經置換了約6000萬元規模的資產。

最常見的置換,是將資產化整為零。比如,要還債的人,將房子、車輛等資產,置換為羊絨衫、糧油等貨物,用以抵頂數額數萬或數十萬的欠債。而大額的資產置換,則可能涉及數套房甚至整棟樓。除了以物易物,新推出的一項服務也正在開展:債務劃轉。簡單來說,就是釐清和化解三角債。如果甲欠乙的債務,乙又欠了丙的債,就通過債務抵頂,變成甲與丙的債務。

危機消磨著人們的耐心,也讓追債與負債的人們,彼此有了豁達的心態。喬龍說,很多人在危機剛發生時,對房子等資產是堅決不要的。但如今,很多人也認可了用房子作為抵頂物,有形的資產放在那裡,總比空洞的數字要讓人踏實一些。

很多時候,喬龍的資產置換中心,充當了債權人和債務人中間人的角色。喬龍說,債權人和債務人的關係,很多已經劍拔弩張,如果讓他們來談判,或許說不了兩句話就爭執起來。

喬龍並沒有公職身份,他仍然是活躍在鄂爾多斯的一個商人。而之所以延聘為置換中心的副主任,有賴於他在當地政商領域的廣泛人脈。2011年,喬龍正在雄心勃勃地推出他的煤炭物流平台項目,彼時,鄂爾多斯的樓市雖然頻現危機,但煤炭市場仍可勉力維持。那一年,他一口氣購進100多量運輸車,準備在煤炭物流上大干一把,但危機猝然降臨,隨著煤市進入蕭條期,煤運市場一落千丈,留給他的是難以一時清償的債務。「陷入停滯和板結的鄂爾多斯,最需要什麼?」經濟觀察報記者問。

「鄂爾多斯人不缺乏艱苦創業的作風,但現在需要重振信心,二次創業。」喬龍說,眼下,最需要將深陷各種債務的企業家們解脫出來,很多企業家仍有創富的能力,讓他們尋找商業機遇,激活商業,才能擺脫困境。

 

二次創業

 

要擺脫困境的,還有薛梅。

討了一年多的債,如今薛梅暗自慶幸。在到處要債、到處都要不回來的鄂爾多斯,她的債務達到了基本的平衡。她是一個民間的借貸人,在鄂爾多斯經濟紅火的年月裡,靠著借貸和放貸,維持著不錯的收益,經她手放出去的款,一度接近千萬元。

馬年春節前,她成功地討回了一套房和一輛路虎車。她的上層借貸者有公職身份,薛梅以曝光其參與民間借貸為威脅,得以討回了這套房,抵頂了幾十萬元的債務。而那輛路虎車,則是幾經輾轉,和另一位債權人一起討回來的。如何分割處置這輛車,還沒有商量妥當。

薛梅停下了討債的腳步,但接下來做些什麼?她很迷茫。幾年前,她曾經開過一個蒙餐飯館,在借貸一片紅火的日子裡,她關掉了餐館專事借貸生意。如今,她也考慮過要再做點什麼,但又不確定,在當前形勢下,蒙餐館能否有穩定的客源。

以往昂貴的商業店舖租金,早已大幅降價,即便如此,很多臨街底層商業鋪面的防盜門依然緊鎖,門上貼著招租廣告。薛梅的迷茫,也是很多人的迷茫,在眼下的形勢中,做什麼生意?做誰的生意?

喬龍認為,很多普通市民,只要不是接了借貸的最後一棒,還是從前些年的借貸狂潮中獲了利的。以最低的兩分利來算,放貸10萬元,每個月就有2000元的利息收入,因此當地人基本都過上過以放貸為業的富足日子。如今,要讓他們重新工作和創業,面臨兩個困難,第一,在不景氣的經濟週期內,多數人一時難以找到合適的項目;第二,創業的艱辛和微利,讓很多人望而卻步。

在喬龍的感受中,當地年齡大一些的企業主,經歷這次危機後,普遍信心不足。他的一位從事路橋工程的朋友,如今的主要工作就是討債,他的想法是,把債討回來,下半輩子就夠用了,至於新的業務,一來不好找,二來也不想找。

去年,鄂爾多斯市發起鼓勵創業的號召,數個政府文件放量齊發,希望能在略顯消沉的氛圍中,激發創業的熱潮,為鄂爾多斯帶來活力。其中,一個十萬大學生創業圓夢行動計劃,正在拉開序幕。在東勝區一處大專學校的舊址,教室正在被重新粉刷並改造為辦公室。東勝區出台的政策是:對於來創業的大學生,畢業5年內的,有好的創業項目並符合這裡的產業引導政策,免費提供辦公場地、免水電、寬帶等費用,並在稅收和工商登記方面,給予最大限度的減免和優惠。

「除了歡迎內蒙古的大學生,也歡迎全國的大學生來這裡創業。」園區的負責人方立妍告訴經濟觀察報記者。在北京東城區參訪時,郭永忠也自我推銷,歡迎介紹企業和朋友到鄂爾多斯創業,那裡最不缺的就是房子。

不過,要激發創業潮,還需要在金融上出台一系列扶持政策。原有的借貸體系已無依託的可能,如何研究制訂出新的金融扶持政策,是個課題。民間借貸的畸形繁榮,曾經是鄂爾多斯各行各業融資的主渠道。活躍在當地社會的民間借貸人,構築起了規模龐大的借貸鏈條。借貸關係通過親屬、同學、鄰居等社會關係層層連接,如今則是層層的綁縛。湧動在民間的借貸關係盤根錯節,一個借貸案件裡,循著最上層的線頭逐層剝離,往往可見整個村莊或整個家族,都陷入了借貸關係的線團中。

鄂爾多斯人的性格普遍厚道,這是民間借貸能繁榮的重要成因。郭永忠說,山西、陝西的移民與蒙古族原住民文化的融合,形成了這裡淳樸的民風。鄂爾多斯進入快速發展的黃金期時,並沒有深厚的商業文化積澱,很多早期的創業者,都是從農牧民變身而來,多數人沒有絲毫現代金融的風險防範意識。所以,這就可以解釋,為什麼一句話或一個白條,就能動輒相互借貸成百萬上千萬。

但房地產業的驟然崩潰,使得這種誠信文化一夜之間成為負面因素,「借錢」成為了敏感詞。如果原有的誠信體系也算是體系的話,那新的、建築在商業文化上的誠信體系,就需要艱難地重建。

空房子

東勝區的鐵西區,鱗次櫛比的樓盤矗立在那裡,但一入夜,很少能看到燈光。始自2009年的鄂爾多斯樓市虛火,引發了東勝房地產開發熱潮,大量投資和民間資本,借助民間借貸的通道,進入樓市。

想讓鄂爾多斯的民營經濟再度活躍,首先需要把大量民間資本從樓市中解套出來。所以,如何消化這些空房子,成了東勝乃至鄂爾多斯繞不過去的難題。

與如今的錢荒相比,東勝區曾是吸金之地。5年前,手握煤炭資金的企業,展開了儲備土地的競賽。來自全國各地的其他資本,也注意到了這塊蘊藏著巨大潛力的土地,鐵西新區的土地,從最早的16萬元/畝,飆漲到300萬元。價格飆漲的同時,僅僅兩三年,鐵西新區拔地而起,城區面積拓展了67平方公里。一棟接一棟的樓宇和住宅,在這片土地上生長。

2010年,鄂爾多斯的房地產開工面積是1009.4萬平方米,而同期北京市是1639.5萬平方米,鄂爾多斯的開工面積已經接近北京市的2/3。直到2012年年底,光是東勝區在建的房地產項目總面積,仍保持在2178萬平方米。房地產業,無疑曾是鄂爾多斯的支柱產業,在最輝煌的2010年和2011年,土地財政收入佔到財政總收入的1/4到1/3。隨著樓市泡沫破裂,從2011年下半年開始,東勝區的樓盤開始滯銷,一個接一個樓盤進入停工、爛尾的狀態。

房屋銷售一落千丈。很多樓盤的售樓部縮減規模,另一些樓盤,則成為爛尾樓。鄂爾多斯的樓市,陷入了少人問津的困境。從去年開始,東勝區建設局副局長張明月的一項工作,就是給那些爛尾的樓盤尋找新的接盤者。因為,每一棟樓盤,都裹挾著龐大的資金量,既有業主的購房款,又有投資者以民間借貸方式的投款,如果樓盤爛尾,這些沉澱在鋼筋水泥裡的巨量資金,再無解套的可能。

東勝區建設局,如今充當著監管者加牽線人的角色,幫助爛尾的樓盤尋找接盤者。一些接近完工但陷入停滯的項目,可以向業主籌集資金,降低建設標準,勉強完成項目。雖然資金不能立刻變現,但起碼有了實實在在的資產——房子。不過,張明月坦誠,爛尾樓裡具備復盤條件的仍屈指可數。大多數樓房,面臨的債權債務非常複雜,並非一天兩天能夠清理完成。

完成了樓盤封頂,東勝還面臨更棘手的問題,體量巨大的存量房如何消化。未來的三到五年,這些成片的樓群,去哪裡尋找買主?有人悲觀地預測說,這些樓房,恐怕消化上十年也難以消化完畢。

曾經要建成百萬人口大城市的東勝區,如今不得不面臨尷尬的現實:如何吸引人們來創業和就業。去年,鄂爾多斯經信委副主任王利民接受經濟觀察報記者採訪時說,在電價優惠上,鄂爾多斯基本用盡了所有的政策資源,希望這些好不容易引入的企業,能夠紮下根來。

數年的資源置換攻勢下,鄂爾多斯陸續引進了奇瑞汽車、精功恆信中型裝載汽車、蓮花乘用車、美國GTA混合動力車等汽車項目。2012年,鄂爾多斯就已經形成了37萬輛的汽車生產能力。吉利汽車30萬輛整車生產線、中興手機製造等重點項目,正在建設中。

有房子,有產業,但沒有人,這是令決策者們始料未及的。危機來臨,外地打工人口潮水般退去。如今,在鄂爾多斯裝備製造園區,缺工人成了最大的問題,要維持穩定的開工,常常需要包車從臨近的包頭市拉來工人。

東勝區發改局副局長趙磊說,鄂爾多斯要轉型,必須培養大批的產業工人和技術工人。如今,鄂爾多斯市為了引入大量產業工人,正在建設一個職業技術學校,吸引初高中學歷的人來這裡參加培訓並就業。

對於新引入的產業和它們所帶來的產業工人,鄂爾多斯市也制定了相應的優惠政策,比如,給開發商一定的稅費減免;以團購的形式,向產業工人銷售房子。自有住房無疑是穩定人口的一個重要因素。

郭永忠認為,近幾年,鄂爾多斯引進的大項目已經不少了。圍繞這些大項目,盡快培育出一個產業集群,吸引大批的產業工人,能給鄂爾多斯帶來生機。而東勝區委宣傳部副部長邱照光則表示,東勝已經找到了困境轉型的方法,就是打造休閒之都,發展旅遊業,吸引外來投資者購房,逐步消化存量房。

為此,鄂爾多斯提出了一個響亮的口號:冬居海南島,夏到東勝來。因為夏季的東勝,是涼爽的高原氣候,平均溫度只有21攝氏度。東勝區酒店的房價,已經今非昔比,曾經昂貴的客房價格,如今腰斬一半兒。只是,高房價時代一房難求,如今卻是門前冷落,這依然是鄂爾多斯的難題。

(文中薛梅為化名)

鄂爾 多斯 房子 等人 人來
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中國的房子為什麼這麼貴? 巴菲林奇小厄姆

http://xueqiu.com/4027447937/29433780
在80年代之前,我們國家的絕大部分房子都是國家所有,私人住宅為零。自78年經濟體制改革後,我們國家才開始實行土地使用權和所有權分離,才有了現在的房地產私有權。但是目前的體制政策是:政府其實仍然保留所有權,但是通過長期租賃出讓的形式向房地產開發商們出售可流通的土地使用權,一般年限為40至70年。

   你可否記得90年代,房地產幾乎沒什麼交易,那時候公務員事業單位工廠都有單位集資房分配,房地產幾乎沒有交易市場,也並不值錢,甚至出現了不少雙方都有房屋分配的家庭,放棄另一套成本價集資房,以及為了省幾百塊手續費,不願意把集資房轉成紅本房產證,這在現在是不敢想像的,估計那些叔叔阿姨們眼睛都哭瞎了。

   從十幾年前,我們國家的商品房才開始流行,2000年上海概念讓滬上房價暴漲,中國的房地產市場進而也開始了漫長的上漲。

   08年金融風暴席捲全球,當時因為政府的房地產調控以及銀行對房地產的資金收緊,有大量一直過慣好日子的房地產開發商資金斷裂進而底價拋售房子回流現金流,但是沒過多久,著名的4萬億政策出台,流動性大增,從此房子扶搖直上,再也沒回過頭。

   那麼現在中國的房子有多貴?去年我去美國恰逢房地產剛復甦之時,紐約市中心某些公寓出租回報率大約為9%左右,但是中小城市非常便宜,巴菲特的獨棟大別墅佔地2000平方米,折合人民幣也才500萬左右。本月初我在英國市中心附近的溫莎小鎮看到,他們的二手房交易中,絕大部分別墅價格是在300萬至800萬人民幣左右,室內面積為200至400平方米幅度,均為裝修房。而著名的日本東京市中心,100平米的房子也不過300至500萬人民幣左右,重要的是,日本的房地產是按使用面積計量,100平米的房子相當於我國130平米。如果按現在主流的出租回報率來評估房子價值,住宅房產可以說是:非常昂貴!而按照家庭儲蓄率來統計,現在的房子價格也絕對不便宜了。

   那麼為什麼這十幾年中國房子漲成這樣了?

   影響房地產價格的幾項因素我用波特鑽石模型列為以下主要幾點:政府,城市化,經濟發展 人口密度。而這四項因素中城市化和人口密度是相對定量的,政府政策和經濟發展是相對動態的。

   中國現在的真實城市化率只有40%多,而發達國家的城市化率需達到70%,我們國家有100多個常住人口高達100萬的城市,這龐大的數據背後從農村到城鎮戶的遷徙,是推動未來房地產長期需求的力量。從去年開始,要求必須大學本科畢業5年失業待崗人員,才能回遷農村戶口,這基本意味著,城鎮戶口轉農村戶口基本鎖死了。我國的人口密度不需要數據支撐,每一位中國人都能感受到資源的緊缺,我們國家人口總數世界第一,人口密度世界排名11,平均138人KM2,但不要忽略的是,我們國家有大量土地不適宜居住,比如西藏新疆青海等人煙稀少的地方,因此實際資源緊缺度要高於世界排名。地少人多錢傻,這在未來可能很遠的將來,是無法有效解決的,這也是為什麼我們國家中產住筒子樓,美國中產加拿大屌絲住別墅的根本原因。

   再來說說相對動態的政府政策和經濟發展。房改以來,土地出讓金歸地方政府所有,已經是各地方政府最大的一塊「奶酪」,也是中央調控的難度所在,如果沒有高額土地出讓金,地方政府平台將沒有資金維持安全運營和大量基礎設施建設。因此現在中國房地產的焦灼狀態是,如何在能確保地方政府有資金運營的前提下,控制房價。現在好像沒什麼人提房產稅了,但是房產稅是肯定有一天要徵收的,但徵收房產稅不是為了調控房價,而是更深層的為了維持地方政府財政性收入,從土地拍賣所得的一次性收入,轉換到物業管理一樣的長期維護費用。

   最近大家都在說中國有危機,經濟發展停滯,其實我們國家這種超級大國,7%的GDP增長率還是相當讓人敬畏。可知道從1978年我們國家從計劃經濟向市場經濟轉型開始,之後的30多年,平均年GDP增長率超過9.6%,儘管現在的增長減速,但中國最終還是在以強勁的速度增長成為世界最大經濟體。當然在增長發展的過程中,看新聞總感覺氣氛緊張,銀行壞賬危機,房地產崩潰論,出口不行了,製造業破產了,好像每一個下一秒中國經濟就要崩潰了。可是國家每一個發展階段是不一樣的,低端加工出口增長率減速,可知道科技類硬件產品出口在增速,製造業不好做了,可想過高附加值的國產品牌崛起了?大服務行業正在高速發展,互聯網,娛樂服務業,餐飲業,新興能源,環保行業,醫藥行業,我們都能踏踏實實得感受得到日新月異的變化。當然,發展不可能是線性的,都有高潮和低谷,雖然經濟發展中的小毛病不斷,但是我認為大問題都還相對可控。

   最後嘮叨兩句總結,因為土地供應緊缺,優質資源相對集中,一線城市下跌很難,但二三線及以下四五六縣城市,因為土地供應量奇大,近期一年會有相當大調整壓力,未來幾年中國的房地產投資難有超額回報率,但是長線來看,我相信中國的未來。

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瀋陽取消限購,房子隨便買。 小何才露尖尖角

http://xueqiu.com/1813018812/29622036
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在其新浪V認證微博上稱,從中介內部獲取的消息,即日起,瀋陽限購取消,本地人和外地人可購多套住宅。

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楊紅旭稱,「如消息屬實,則瀋陽把貞節牌坊全面推倒了!之前,無錫、南寧、天津、寧波、溫州等只是局部鬆綁!當前,瀋陽樓市供大於求,住宅去化週期22個月,與天津相近。限購鬆綁暗潮洶湧,大勢已去,半年後,估計只剩一線四市站崗!」

他分析稱,國務院或住建部,不會下文件取消,但事實將是:各地漸漸都不執行了……限購的最終命運,將類似於2006年「90/70「政策。

至於一線城市,他分析,限購還有另一附屬功能:控制人口。中央戶籍改革已明確:嚴控超大城市人口規模。

另據媒體報導,6月6日星期五上午,有消息人士稱瀋陽對非本市戶籍居民家庭購買住房提出了新的要求——只需提供3個月的養老保險或1年的工作證明即可。

也就是說,去年出台的沈八條裡對外地人在瀋陽購房門檻提高的政策不僅取消,並且大大地放鬆。

7日星期六晚間,上述消息人士再次表示,瀋陽限購千真萬確鬆綁了,之前針對本市戶籍家庭的擁有2套及以上住房在二環內暫停收房的規定,變成以個人為單位。這意味著一個家庭夫妻二人,可以在二環內擁有4套房。

8日星期日晚間,住建部再次傳來消息,瀋陽取消限購,但是不宣傳,半公開。

6月10日上午10時,在瀋陽房地產大廈一樓31號窗口限購窗口。編輯向工作人員進行購房限購查詢,工作人員給予的答覆是「現在限購查詢不針對個人開放了,隨便買。」而且就在窗口上擺放了一個提示牌,上寫「溫馨提示:商品房限購查詢,只對開發公司受理。」
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限購取消,房子立馬賣出一個億:未來還有多少城市按捺不住?

http://www.infzm.com/content/102740

7月28日,有媒體報導稱,北京市市長王安順表示,北京不會輕易出台新的房地產政策甚至採取放鬆限購等措施。不過,就在28日一天內,有三個城市宣佈全部或部分取消限購了。

新華網消息,7月28日起,石家莊將取消實施三年的購房限制。儘管石家莊市住房保障和房產管理局的相關人員表示,「取消限購令」不會官方發佈,但此事已板上釘釘。

同時,28日下午六點24分杭州市住保房管局官方微博表示,從7月29日零時起,購買本市蕭山區、餘杭區住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄;購買主城區140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。

巧合的是,除了官方的表態外,江蘇徐州在這天也悄悄鬆了綁。自8月1日起,在徐州市區購買商品房不再提供限購查詢證明,簽訂並打印商品房買賣合同時不再需要輸入查詢證明號碼。但是沒有下發正式的文件,僅僅是口頭通知,只做不說。

有趣的是,據第一財經消息,上述杭州市住保房管局的微博消息一出,立刻引起開發商連鎖反應,當地業界甚至盛傳開發商要調價的消息。不過,這些醞釀調整價格的開發商並沒有透露漲幅是多少,只是表示,看市場情況來定。

根據都市快報最新統計,杭州限購解禁的首日截止至11點,杭州一上午總共成交12套140平方以上的房子。武林壹號快速成交了5套,入賬1.59億元。其中最貴的那套房子約555平方,房價4984萬元,一次性付款。最便宜的一套面積為320平方米,總價超過1800萬。

有人打趣說,政策一出,立馬買單了。限購政策的調整或取消,對樓市的影響不言而喻。

目前各大城市的限購政策到底執行如何?政府是只做不說還是高調表態?未來到底還會有多少城市按捺不住?

南方週末網根據公開信息統計,截止自2014年7月29日,宣佈全面取消限購的城市9個,部分取消限購的11個,具體如下表顯示。

2014年城市限購政策調整盤點 (小虎/圖)

 

限購 取消 房子 立馬 賣出 一個 未來 還有 多少 城市 按捺 不住
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一個房子,兩個價值? 白雲之鄉

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_61874a560102uxep.html

一些網友,認為同一個企業,在不同的市場,具有不同的內在價值。


分析企業,總是有點費勁。我們用一個簡單的東西,但與企業的商業性質一樣的物件,來代替企業的內在價值分析。

比如,一個在國內的房子。因為某種原因,這個房子同時在國內銷售,也在香港銷售。但兩地的銷售價格不同。

比如,在香港的銷售價格,比在國內高30%。現在讓你決定你是在國內買,還是在香港買。

不知別人,我一定會在國內買。我實在想不出原因,為什麽要多花30%的錢,在香港買同樣的在國內的房子。

有人說,因為香港的利率低,所以這個國內的房子在香港的內在價值就高。我想不明白,是不是,在香港買,國內的房子租金,就可以多收?

如果不能多收,那為什麽,這個在國內的房子,在香港市場的內在價值就高了呢?

我想,大多數人的選擇,如果可能的話,是從香港貸款,到國內買房。這樣資金的成本低,房價又便宜30%。收同樣的租金,又少花錢,不是更科學嗎?

在香港多花30%的錢,買下了同一間國內的房子,又不能多收租金。理由是同一國內的房子,在香港市場,有不同的內在價值。

我沒有想明白,這個不同的內在價值在哪里?為什麽要多花這30%的錢?

白雲之鄉 QQ:1878006405

2014年7月

白雲解惑公共平臺微信賬號:white_cloud_class
一個房子,兩個價值?
一個 房子 兩個 價值 白雲 之鄉
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在美國買房子的時候到了

來源: http://www.yicai.com/news/2014/10/4032482.html

根據美國現在的利息,你如果能在美國買到不錯的房子的話,也是豐富資產配置的好方法。

果一個投資者已經興沖沖地把自己的錢投資到了美國、歐洲和日本市場上,那麽10月15日之後的幾個交易日他都更加容易失眠。在這些主流市場里,世界末日的傳說也隨著市場出奇地動蕩起來。另外,雖然中國的資本市場沒有跟隨海外市場,但是缺乏信心的中國投資者也開始懷疑,全球的資本市場是不是都在面臨一種不可測的災難。

這種不良預期最大的根源還是來自於美聯儲加息時間表的確定。美國作為全球最大的經濟體——雖然有的機構按購買力測算中國已經是最大的了,但我們寧願更保守一點——向來是“自私”的,它的貨幣控制向來不太在乎其他經濟體的情況。很可能在2015年年初的時候,美國更親密的盟友,日本和歐盟的經濟情況還不怎麽樂觀。美聯儲加息以及美國經濟比較穩健的複蘇會導致更多的資本流向美國,這對美國來說是件好事。但資金流向美國引起的一系列連鎖反應,比如美元升值、黃金以及其他大商品價格下跌對其他很多經濟體的經濟穩定卻會造成沖擊。對可能到來的沖擊的預期也正是造成市場動蕩最主要的原因。

美元升值周期曾經出現過兩次,1978年到1985年,1993年到2002年。在第一次美元升值周期中,拉美國家出現了嚴重的債務危機。最著名的就是墨西哥債務危機。1982年這個國家由於美聯儲20%以上的聯邦基金利率被打垮了,宣布國家破產。在第二次美元升值周期里,東南亞、俄羅斯和拉美國家都爆發了金融危機。在東南亞,那次危機的後遺癥到現在還沒有完全消化完。

當然,這種美元升值周期中新興市場經濟體出現危機的現象也不是什麽“帝國主義”的陰謀。危機的最大原因是外債。每次美元升值周期中,一些國家的外債額度都太高,這些外債絕大部分是以美元計價償付的,一旦美元升值這些國家的償付能力就出了問題。而這些問題導致市場信心缺乏,資產進一步換出本幣換入美元,從而引起這些經濟體本幣更加貶值。然後很多連鎖反應,比如社會危機、地方沖突、政變、證券市場崩潰、銀行倒閉就都跟著出現了。我有一個同學的父親曾在拉美國家做外交官,他是這麽來簡單地描述1980年代的那場危機的,“每年,印在最小面值的貨幣上邊的數字都會加一個零。”

不過,美元升值周期中中國似乎總是受益者。在1978年的時候,中國剛剛開始改革開放,經濟管制的放松釋放出來的增長動力把美元升值影響抵消得可以忽略。在第二次美元升值周期中,東南亞國家的危機造成其社會體系整體的崩潰,這使得同樣通過加工業增加經濟體量的中國在競爭中勝出。沒想到吧,在大多數時候中國的利益似乎總是和美國站在一邊的。

預期在這次美元升值中,最危險的地區還是俄羅斯和巴西以及南美地區,其次是印度和東南亞地區。這些經濟體依然保持著一些特色:對外借的美元債高、對外貿有結構性依賴、並且社會保障體系脆弱。另外,這些地區對美國影響相對較小,甚至在一定程度上它們可以算是美國的“敵人”。

如果投資者不是投資在黑天鵝的發祥地,美元升值對他們來講不見得是非常糟糕的事。至少在美國,美元升值周期中股票都漲得不少。但是,不排除現在美國股市上一些所謂的成長股會下跌,它們漲得實在太高了,如果資金開始喜歡實體經濟,那麽美國股市會出現結構性調整。這一點在中國市場上也類似。

無論歐洲還是日本,都面臨著通貨緊縮的壓力,即使它們的決策當局大發貨幣,這些地區還是有可能陷入討人厭的滯漲當中。投資者對這些市場還是保持謹慎為好。

當然,在美元升值周期中,投資者應該多持有一點美元。另外,根據美國現在的利息,你如果能在美國買到不錯的房子的話,也是豐富資產配置的好方法。


(編輯:JZ)

美國 房子 時候 到了
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