📖 ZKIZ Archives

除了中國，哪裡的房子都便宜？ 海外買房新情況

http://www.infzm.com/content/94693

100萬人民幣，在北京的東三環能買到一套25.5平方米的房子，在美國加州首府薩克拉門托卻能買到一套100平方米的房子。

姚明是有名的理財好手，也是海外房產相對透明的一位，《華夏財經》統計他擁有的30億財富時，就列舉了他的總價1.4億人民幣的不動產投資，其中包括兩套海外房產，一套在美國休斯敦富人區溫瑟湖旁，面積超過300平米的阿拉伯式別墅；另一套在得克薩斯州獵人溪村，約合1100平米，有6間臥室、7間半盥洗室，2007年買入時估價為315萬美元，2012年姚明售出時的價格是399萬美元。

「除了中國，哪裡都便宜。」廣州的投資客張萍對南方週末記者感嘆，她在舊金山郊區的別墅每年可以回報9%——也就是說，只需10年就可賺回別墅本金。相比，廣州淨租金回報率只有3%。

去國外買房，對中國富裕階層來說早就不是新聞了，他們關注更多是，去哪個國家、買什麼樣的房子、什麼投資最有回報，以及怎麼合理避稅。

美國：沒有想像中那麼重的稅

全美房地產經紀人協會主席羅納德·菲利普斯提供的數據是，70%的中國買家喜歡住在美國西岸的洛杉磯，其次是紐約和邁阿密。

更多的中國買主不願意透露姓名，他們告訴南方週末記者，自己在亞特蘭大、舊金山的幾套房子，出租完全交給當地中介打理，收益率能保證每年8%。

其中一位2011年底在加州首府薩克拉門託買了一套80平米的小房子，3.3萬美元。每月租金825美元，減去每月300美元管理費，以及每年需繳納的房產稅不到1000美元（北加州稅率較低，大約不到1.5%）等，一年淨收入大約5000美元，收益率能達到15%。

在這些投資客眼中，美國的房地產稅和維護費用，「沒有想像中那麼數額巨大」。

美國各州的稅收政策不同，基本在1%-3%左右。「租金能解決所有開銷，還可以小有盈餘。」

美國現行稅法規定，如果房主自己住滿了兩年以上，單身的人買賣房價差額不超過25萬美元，已婚者家庭買賣房價差額不超過50萬美元的，不用繳收入所得稅。

遺產稅和贈與稅也不是想像中的苛刻：超過60萬美元的房產遺產或一次超過100萬美元的財產贈與，才會徵稅。

法國：避稅真的很重要

巴黎2012年7月的房屋均價是每平方米8453歐元（相當於7萬元人民幣）。如果在巴黎市中心買一套8萬歐元左右的公寓，租給當地學生或者遊客，房租約為每月400-500歐元，利潤可以到7%-10%。

戛納的房價和巴黎一樣昂貴。戛納一套公寓價格大約在30萬-500萬歐元之間（約240萬-4000萬人民幣），別墅價格普遍在300萬-2500萬歐元間（約2400萬-2億人民幣）。

法國的稅收系統以複雜性、高稅率以及極高的行政成本著稱。法國一本稅法典售價98歐，厚達3330多頁。

買房時，如果這套房產房齡不到五年，要繳納19.6%的增值稅（法國叫TVA）。在持有環節，每年要繳納兩種地方稅——稅率由地方政府決定，每個城市不同：一項是居住稅，一項是房產稅，這個房產稅是用同地段租金乘以當地稅率算的（戛納房產稅高達43%）。轉讓環節，還需繳納資本利得稅，最高要33%，但會根據持有房屋年限等諸多情況申請減免。

此外，如果你以個人名義在法國持有財產超過72萬歐元，還需要繳納富人稅，稅率大約在0.5%-1.8%。這就是為什麼薄谷開來會不限麻煩地用各種方法，把戛納那套價值221萬歐元（約1624萬元人民幣）的楓丹·聖喬治別墅，用個人購買變成公司購買。

這種方法可行但難度也高：將房子入股一個房地產民事公司（SCI），在一個公司的遮護下，再進行財產的管理。

葡萄牙：50萬歐元=三房+快速移民

「近幾年最熱的就是葡萄牙了。」上海邁斯林因私出入境服務有限公司高級合夥人顏治科說。2012年10月8日，葡萄牙的新移民法正式生效。該法規定，投資人只需購買價值不低於50萬歐元（約人民幣400萬元）的房產，即可快速獲得移民身份。

投資人取得投資簽證後第一年，在葡萄牙累計居住至少30天，接下來每一個兩年裡累計居住至少60天，5年後即可獲得永久居住權。

在首都里斯本，50萬歐元可以買一套接近400平米的房子，在最好的地段50萬歐元能買一套100平米出頭的房子。如果兩家合買100萬歐元的別墅，那兩家都可以拿到移民身份。除去一次性支付約為房價6.5%的交易稅和0.8%的印花稅後，每年要支付0.8%的房產稅——100萬人民幣的房子，每年應交的房產稅為8000元。

獲得居留權後，第一年要在申根境內待滿7天，並且之後兩年分別待滿14天，五年後即可為全家（父母、子女，甚至包括配偶的父母）申請申根國五年期永久綠卡，第六年便可以申請入籍，享受和葡萄牙公民同等的福利待遇。

葡萄牙政府對移民申請者的學歷、語言水平、商業背景等要求極為寬鬆，申請者無須過語言考試關，不必解釋資金來源，也不影響國內的生意。

拿到葡萄牙綠卡以後，你可以工作就業，有社保（公共養老），享有家庭津貼、失業補助金、病假產假、職工醫療保險。

葡萄牙的公立醫院和保健中心提供免費醫療；養老體系也很完善，65歲以上可以領取養老金、退休金，80歲以上還設有補充養老金（團結金），長期臥床不起或嚴重的精神疾病都可以申請長期護理津貼，獨居老人還可以申請喪偶津貼；18歲以下的孩子都可接受免費義務教育，大學按不同專業分為4年制和5年制，國際私立教育體系分為英式體系、美式體系、法式體系，施行學歷學分制，被歐美國家普遍認可，可輕易就讀歐盟各國名校。

希臘：買套房子，居留五年

希臘2013年4月通過了新的投資移民促進法，規定投資人在希臘購房超過25萬歐元即可申請5年的居留許可，5年後房子未出售，居留許可可以延期5年。

25萬歐元在希臘能買什麼樣的房子？按照希臘駐滬總領事埃夫耶尼奧斯·卡爾佩裡斯的說法，「在雅典市區買一套普通公寓肯定是夠的。」

目前雅典的平均房價約每平米2000-2500歐元（約合1.6萬至2萬人民幣），最高的大概也就是3500歐元（約合2.8萬人民幣）左右。如果在房價便宜的地方，25萬歐元可以購買好幾套房子，或直接買地。

一次性繳清的稅款約為房價的10%。每年還需要交一定金額的房產稅，稅率不到房價的1%。卡爾佩裡斯強調，「希臘的房子不限購，隨便你買幾套。」

印花稅、律師費、公證費，合計佔購房金額的10%到15%。物業轉讓時，須支付6%的轉讓稅和17%的增值稅。根據贈與人和被贈與人關係，還須徵收3%至50%不等的贈與稅。

新移民法規定了買房移民的條件：獲得5年居留權之後，一旦轉讓或出售房產，會在5年內被取消永久居留權。

持此類居留許可簽證的人不能在希臘工作，也就是說不能申請希臘社會保障基金(IKA)，以及享受社保規定的福利。

不過申請人的未成年子女可以申請在希臘的公立學校享受免費教育。許多英美大學在希臘開有私立性質分校，畢業時所取得的文憑，和本校一樣被美國政府機構和英國教育機構承認。

澳洲：看中的是升值潛力

悉尼一套公寓現價大概60多萬澳幣（相當於400多萬人民幣）；在墨爾本，大概是40萬-50萬澳幣。澳洲房產網顯示，悉尼的獨棟房屋及公寓房，一般只需一個月便能找到買主。暢銷房通常掛牌幾天內便能成交。

澳洲並沒有開放投資房產移民，吸引中國投資客的是澳洲房產未來的升值潛質。

2013年，澳元匯率處在歷史低點。截至2013年6月底，悉尼房產清盤率75%；墨爾本房產清盤率達71%。

據澳大利亞政府公佈的相關報告，預計悉尼的房產價格在未來三年內的升值率達17%，次於珀斯和布里斯班兩個城市。另外，悉尼所在的新南威爾士州還實行首次置業房屋補貼，投資客將獲得1.5萬澳元的補貼。

澳洲房產的租金回報率很穩定，目前普遍在5%-7%。別墅也是租賃市場上搶手的合租型住房。

外國人只能購買當地一手樓房，首付30%。為了防止炒樓花，首付款要交到第三方監管的賬戶，購房者和開發商均不能使用首付，首付款產生的利息，開發商將付給購房者。

相比墨爾本，悉尼可開發地塊要少得多，教育資源比墨爾本更豐富。也可選擇在西澳洲首府珀斯買樓，珀斯的失業率是全澳最低的，未來三年房產升值率預計達22%。

在澳洲出售房產時，最高會按增值部分的45%來徵收增值稅。不過投資者可以通過在澳洲購房貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產的費用、律師代理費、驗房費等等合法抵稅。

「光北京就有十七八種，全國得有三十多種」 北京發明了多少種房子

http://www.infzm.com/content/95538

從早期的房改房、外銷商品房、央產房、軍產房，到後來的經濟適用房、廉租房、兩限房，以及「京七條」創造的「自住型商品房」，至少有十七八種住房品種並存於北京普通商品房的體系之外。但這麼多創造發明，卻既沒有遏止房價高漲的走勢，也沒有改變普通人住房難的困境。

就在國家統計局宣佈北京房價再度領漲全國的第二天，2013年10月23日，北京市住建委出台了地方版的樓市調控新政「京七條」，意圖穩住房價。

新政最大的創意是製造了一種新的住房品種——「自住型商品房」。它比周邊的商品房便宜三成，所有符合限購資格的市民都可以購買；當然，已經在保障房那邊排著隊的家庭有優先權，並且5年內不能上市交易，賣的時候也得補上這一部分差價。

儘管2013年只剩下最後2個月，北京市政府依然雄心勃勃地表示要放出足夠建造2萬套「自住型商品房」的用地，相當於一般年景下北京新房總成交量的1/5；明年的計劃更為龐大，5萬套。

其實「自住型商品房」並不稀奇，北京的住房品種本來就琳瑯滿目——從早期的房改房、外銷商品房、央產房、軍產房，到後來的經濟適用房、廉租房、兩限房，一大批名目繁多的住房品種並存於普通商品房的體系之外。華遠地產董事長任志強早在2005年就做過統計調查，「光北京就有十七八種，全國得有三十多種」。

如今又添了「自住型商品房」這個新成員，試圖為一個新的群體解決住房問題。相較之前兩限房、經濟適用房的購房標準，其家庭資產審核門檻有所放鬆，更多人群被納入到低價購房體系之中。

叫什麼名字並不重要。重要的是，同樣面向中低收入或者不同夾心層的保障房、兩限房等推出經年，卻並沒有阻擋北京房價一騎絕塵地高漲，也沒在多大程度上解決這些群體住房難的問題。其癥結何在？為什麼還要創造出一種實質上並無新意的「自住型商品房」？

「不得不做點事情」

10月25日，北京樓市新政發佈後兩天，放出了兩個需要配建「自住型商品房」的地塊，一個在密雲縣，一個在門頭溝區，都屬於北京的遠郊區。

「逼出來的。」10月29日，當南方週末記者問及「京七條」的出台背景時，任志強迅速給出這四個字。

自從2012年6月份被限購政策壓抑許久的剛需爆發之後，北京的新房價格已經實現了連續16個月的同比上漲，最近6個月領漲全國，9月份依然是以高達20.6%的同比漲幅位居首位。

「壓力太大，他們不得不做點事情，最起碼要有一個政治表態。」一位接近北京住建委的業內人士告訴南方週末記者。

2013年年初，北京市承諾的房價控制目標是「新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定」，如果「穩定」等同於「不漲」，這個目標顯然已經很難完成。最近在接受媒體採訪時，北京住建委副主任王榮武坦承環比漲幅雖然低於同比，但也已經超過了6%。

一邊是熱度不減的房價，一邊是咄咄逼人的住建部年底考核問責，整個2013年，北京住建委倒是一直在動用行政干預等手段來控制房價。在前端，控制預售證的發放、價格定得太高的樓盤拿不到預售證，早已是業內公開的秘密；在後端，限制住一些地塊的拍賣最高價，讓開發商去競拍配建的限價房或保障房的面積，以控制土地溢價，進而調控未來的房價。

「自住型商品房」最終也是要通過土地競拍上的一些手段來實現。根據《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，自住型商品住房用地，由房地產開發企業通過「限房價、競地價」等出讓方式公開競得。

10月25日，北京樓市新政發佈後兩天，放出了兩個需要配建「自住型商品房」的地塊，一個在密雲縣，一個在門頭溝區，都屬於北京的遠郊區。位於密雲縣的44萬平米的地塊給出的配建要求是「25000平方米的自住型商品住房，房屋銷售限價為10500元/平方米」，相當於該地塊不到6%的面積。

毫無疑問，建在該地塊上的「自住型商品房」最早也只能在一年後面市，即便有效，拉低的也是一年後的房價。鏈家地產市場研究部張旭認為，本次新的調控措施中，既帶有表態性質，也有增加市場引導能力的實質行動。但整體來看，更多的是穩定房價預期。比如，或許能引導一些急於購房又資金緊張的剛需階層放緩入市計劃。

難解供需矛盾

統計意義上的房價存在拉低的可能性。2013年的北京房價調控目標明確剔除了保障性住房的價格，而實質上歸屬於保障性住房名字中卻包含「商品房」的自住型商品房，很大可能將進入房價體系。

一年後，那些沒有保障房購買資格、買商品房又捉襟見肘的「夾心層」能否真正受惠於這個新的住房名目，一路向前的北京房價能否真正被拖住步伐，南方週末記者採訪的業內人士普遍表示悲觀。

高策地產董事長陶紅兵肯定了「京七條」為夾心層提供了一條可能的購房路徑，但他仍然認為這不能從根本上改變北京住房供需失衡的狀況，也就不可能真正拉低房價，反而可能加劇改善型住房的供需失衡。高策地產是一家浸淫北京市場多年的一手房代理公司。

「北京的土地就那麼多，自住型商品房的供地增加了，普通商品房的供地就會更加緊張；而近幾年北京的戶均成交面積在逐年加大，這說明改善型住房的需求佔比在不斷上升。這就會帶來一種新的結構失衡和價格上漲。」他說。

即便是「自住型商品房」試圖覆蓋的中低收入購房者群體，其供需矛盾也很顯著。北京目前約有13萬戶家庭在輪候保障房，按照一般情況剛需佔比八成計算，每年約有8萬戶不享受保障資格的首次置業群體，遠遠超過北京計劃推出的每年5萬套「自住型商品房」數量。

興業證券分析師劉建剛根據北京新增常住人口測算出的住房需求約1500萬平米，但近3年北京平均新增住宅類用地997萬方，「供求矛盾是北京市房價持續上漲的根源」。

「如果自住型商品房的供地特點比照剛剛推出的兩塊地，那麼這項新政的效果將大打折扣。」前述接近北京住建委的業內人士表示，「即便是夾心層，恐怕也很難接受門頭溝和密雲這樣的遠郊住房；況且這兩塊地的配建比例只有5%左右，遠低於20%－40%的配建總計劃。」

統計意義上的房價反而存在拉低的可能性。2013年的北京房價調控目標明確剔除了保障性住房的價格，而實質上歸屬於保障性住房名字中卻包含「商品房」的自住型商品房，很大可能將進入房價體系。這是北京市政府所樂見的。

「政府把自己該做的事推給了市場」

保障房的建設規模逐年擴大，實實在在落地的房子卻總是搶破了頭。

夾心層最擔心的是，「自住型商品房」看起來跟前些年北京推出的兩限房類似，實質上可以視為一種變相的帶有保障屬性的住房產品，將來會不會僅僅是在建委系統中又多了一種房屋的權屬性質而已。

任志強告訴南方週末記者，根據土地性質、建房名目、建設單位的不同等因素，北京前前後後出現過的房屋權屬名目至少十七八種。比如，「房改房」就有「97」、「93」之分，分別擁有97%和93%的產權；經濟適用房也分成新老兩大類，老的經濟適用房沒有上市交易限制；甚至「私房」也有三四種不同前綴的分類。

具化到產權證上時，這些名目減少了一些，但也有近十種不同的證件。地方建委分管的有商品房、經濟適用房、私房、房改房、廉租房、限價房、安置房等，還有不歸地方建委處理的央產房、軍產房。

寄望於保障性住房解決住房難題的人們，普遍的感受是「雷聲大雨點小」，保障房的建設規模逐年擴大，實實在在落地的房子卻總是搶破了頭，更不用提那些常年見諸報端的保障房尋租案例了。

在中原地產研究部看來，新出台的「自住型商品房」銷售價格比市場價低30%，即使5年後再上市上繳30%的增值收益，依然會比以市場價購買的普通商品房具有更高的收益率。如此同質的房源卻有兩套截然不同的操作體系，明顯的利益驅使極易造成權力尋租。之前經濟適用房與限價房管理過程中就頻現腐敗。

一位不願意具名的業內人士還特意指出，「京七條」事實上為部委、央企等建設福利房開了一個名正言順的口子。文件中有這樣一段話：鼓勵企事業單位和相關機構將自有用地用於自住型商品住房的開發建設，或者將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化為自住型商品住房建設項目。「兩年之後，你會發現，這個看上去很美的自住型商品房很有可能就是一場沒有開始的結束。」

「採用這種土地出讓方式讓開發商配建自住型商品房，實質就是政府把自己該做的事推給了市場。」任志強指出，破解住房僵局，還是那句老話，「保障的歸政府，市場的歸市場。」

（南方週末實習生王萍根據公開資料整理）

現在在海南買房子靠譜麼？ 悶頭老蟲

http://xueqiu.com/6049138300/26156514
現在在海南買房子靠譜麼？
本人吉林人氏．

背景：前幾天父親的一個朋友安排老兩口三亞住了些日子．老兩口住的挺高興，就合計在三亞周邊租個房，多住些日子．再後來，又中了邪，被一個購房團從三亞忽悠到了東方，看了個45平的房子．25W．在沒和我們任何商量的前題下，5000訂金就下了．

哎．老年人的消費邏輯有時候真的挺嚇人啊．平時生活上精打細算．這二三十萬的事，居然一點都沒和我們溝通．而且老兩口現在也沒錢啊．說在海南買房，實際就是我們買了．

現在的問題就來了．現在在海南買房子到底還靠不靠譜？要說我們東北人好像挺認那邊的，特別是老年人，都成候鳥了，到了冬天就飛海南去．海南我沒去過，不這去過的人都說好，養人．對老人身體好．

這樣的話兩個選擇，一是租房，每年租四個月，一把一利索．冷了去，熱了回來．再一個就是買房了．三亞的買不起，買的話只能是島上的其它地方．問題是離的這麼遠，一年只能住四五個月，然後一閒就是大半年．看不見摸不到，有個大事小情，就得從大東北飛到大海南．而且，開發商，物業，都讓人沒底．

最讓人抑鬱的是，兩老口訂的還是期房，25層的房子，現在起了四五層．剛開始居然和售樓談的是年底一次性付款．後來我們一頓勸說，昨天簽的是首付60％的簡易合同．說一期全賣完了．地點是在東方市偏中心的地方，交通較便利．

哎哎．這老兩口平時小心謹慎，這時候卻突然來了衝動勁兒．這兩天來電話，一邊說被人忽悠了，一邊還是想買．

要說在海南買房子，我們到也有這個想法．但最起碼應該各個地方好好研究研究吧，而且就我個人來說，如果買的話，也更傾向於成熟的小區二手房．最起碼不用擔心開發商和物業管理的風險．

所以這事兒拿到雪球，聽聽萬能的球友們的意見．第一次發貼，求擴散，求廣開言路．
PS：從收入上講，買二三十萬的房子壓力到不是很大．

我的2013年，醒酒解毒拆房子

來源: http://xueqiu.com/4779794911/26836107

（說明：應《證券時報》的約稿，本文的刪減版今天已刊登在該報，因版面和篇幅的掣肘，刊登出的文字無法全面完整地表達自己的想法和操作思路，所以本人按既定思路將原稿發布在雪球，歡迎大家討論交流。）在雪球網開帖整一年，寫了三十幾篇講述個股操作和心路歷程的文章，可能是其中的某些文字引起了《證券時報》記者的註意，他私信給我提出采訪要求，我思忖，自己民間草根一枚，平生頗有一些自知之明，知道自己幾斤幾兩，登不登得大雅之堂，所以就婉言謝絕了采訪；但對約稿的請求，卻之不恭，因為我正在構思一篇在雪球開帖一周年的感想之類的文章，類似一個年度總結，正好契合記者約稿的主題，所以就欣然應諾，反正雪球也不會給我發稿費，樂得先做個順水人情。關於本老刀，至少在雪球開帖之前，江湖上無人知道有這麽一個人，連傳說也沒有，現在突然像井底冒出來一樣講2013年的威水史，宛如孫猴子橫空出世，我如果是讀者也會覺得太突兀了，所以我自作主張突破記者約稿時給的窠臼，往2013年之前稍微伸展一下，有個來龍去脈，讀者也好理解我的風格和思路。作為上世紀九十年代初就入市的老股民，說資深絕不為過，在這個市場摸爬滾打二十多年，歷經多輪牛熊市的歷練，現在面對股市漲漲跌跌已經心靜如水，沒有絲毫恐懼，也沒有大喜大悲。唯一支撐自己欲退還進、欲拒還迎的是人性深處最難戒除的那一絲絲貪婪欲念，中國股市的機會太多了，投機的氣氛太濃厚了，一茬一茬的韭菜太鮮嫩太茂盛了，讓人垂涎欲滴、欲罷不能。我下面的敘述就以2007年為界，那個豬都能飛的一年及之前就不提了，我就從2008年說起吧。話說2008年鼠年春節期間，幾位朋友聚會，都是股民，自然就聊起了股市。當時上證指數從2007年10月16日6124點的最高位，回調到2008年2月5日，鼠年春節前最後一天，收報4599點；調整近4個月，回調幅度約25%。我的這三位朋友都是其所在行業的大腕，也是資深兼職股民，他們與當時所有主流媒體及分析師的觀點一樣，一致認為調整結束了，節後會上攻創出新高，會上摸8000點甚至10000點，我的悲觀觀點和空倉行為遭到他們一致的批評和嘲笑，三對一唇槍舌劍，爭論得面紅耳赤；我一舌難敵三口，急中生智之下脫口而出，我說，今年是鼠年，要抱頭鼠竄！真是一語成讖！很遺憾，也很得意，不幸言中！事後證明，這應當抱頭鼠竄的一年，連我自己都沒有堅持住，我在空倉近一年時間後，於2008年4月下旬大盤擊穿3000點減息救市時全倉入場，至當年10月28日，市值最大縮水三分之二。雖然虧得這麽慘，但這個12年一輪回的生肖之首的鼠年，卻成為我投資生涯的一個里程碑，我總結出了一些經驗和教訓，相信也適合大多數股市投資者，這就是：首先，要判斷趨勢並堅持自己的正確判斷；其次，要遵從趨勢並順勢而為，不能逆勢妄動；再次，要屏蔽主流媒體和名人大嘴的噪音；第四，絕不要相信管理層的救市言論和救市之舉。雖然2008年鼠年砸鍋賣鐵買股票屢買屢套，越套越深，最終彈盡糧絕，但鑒於“抱頭鼠竄”之論給我帶來的成就感，以及本人已經成型的處變不驚的性格定力，這最黑暗的一年幾乎未對本人的生活和心情造成多大影響。接著，2009年牛年春節來臨，我在春節期間再接再勵繼續預判股市，我對牛年的判斷是：牛氣沖天。2010年虎年春節期間，我判斷虎年：虎頭蛇尾。2011年兔年春節期間，我判斷兔年：兔死狐悲。2012年龍年春節期間，我判斷龍年：潛龍在淵。再接著，就到了今年，2013年蛇年春節期間，蛇年伊始，我已經在雪球開帖發言，開始了自己姍姍來遲的網絡灌水生涯，我想將自己對蛇年的判斷寫成文章貼在雪球，卻找不到一個既含“蛇”字又能表達我的看法的成語，最後，借用伊索寓言農夫和蛇的故事寫成了《蛇年股市，演繹<農夫和蛇>的故事》一文，在此文中，本人仍然不看好今年股市，至於不看好的理由，相關觀點因為不適合在《證券時報》這樣的主流證券媒體上拿出來重複，就不贅述了，各位想了解的話請自行按圖索驥。鼠、牛、虎、兔、龍、蛇，連續六年，我都在春節期間親友聚會時，利用茶余飯後或酒酣耳熱之際發表一通我的年度生肖成語和當年股市的展望預判，可惜只有蛇年的展望在雪球形成了文字留存。如果我的這篇文章喚起了一些朋友的記憶，請莞爾一笑，老友穿了馬甲也還是老友，有飯局請直接給我電話啦。抱頭鼠竄的2008年，我雖然預判對了，但被外界各種噪音蠱惑抱著僥幸心理改變了初衷，導致操作錯了，抄底抄在了半山腰，市值最多斬去三分之二。牛氣沖天的2009年，我的預判正確，並在春節前將套牢的股票在市值回升少許之後換成了中小板的一支有色股，並滿倉持有，全年只增不減不換，事後證明操作也是正確。虎頭蛇尾的2010年，我的預判正確。這一年，做了幾次重要的操作和安排，事後證明也是非常正確：（一）虎年頭兩個月一個升幅約15%的反彈形成了一個小虎頭，考慮到繼2月22日平穩推出融資融券後，緊接著又將於4月16日推出股指期貨，可能帶來許多不確定性，所以我在股指期貨掛牌前幾天清倉走人，一股未留，滿倉持股兩年，此筆利潤將鼠年的虧損全部填平，並盈利超過60%；（二）一直空倉至下半年；（三）在學習、觀察融資融券和股指期貨業務的相關知識和運行情況，並自我感覺胸中有數後，於當年11月18日開設了融資融券信用賬戶；（四）將手中現金的四分之一交給老婆打理，存放銀行定期和短期理財產品，以解除後顧之憂；（五）將自留的四分之三資金分成兩份，用90%的資金全部買入滬市年分紅穩定在約3%左右的某大藍籌股，另10%資金保留現金備用；（六）12月2日開始，陸續將股票和現金劃入融資融券信用賬戶充抵保證金，並開始試探性地、小打小鬧地進行融資、融券操作。兔死狐悲的2011年，我的預判正確。因為自有資金的90%已經持有股票多倉，所以在操作上幾乎沒有進行融資操作，而是全力進行融券賣空操作，融券從小打小鬧慢慢過渡到大進大出，到下半年，經常將券商給我的信用額度用盡，融券做空的倉位經常處於滿倉狀態。有時候看《證券時報》每周的融資融券周報，我不僅啞然失笑，因為我的融券余額經常超過市場總余額的20%。這一年的操作賺多虧少，自豪的是將機構一致看好推薦的3G概念股中國聯通推下了神壇，遺憾的是被炒作包鋼股份稀土概念的遊資包了餃子。事後看，作為融券做空的吃螃蟹者，摸著石頭過河，首戰告捷，愈戰愈勇，這一年的操作總體不錯，可圈可點；在不斷的操作中學習、總結和提高，進步神速完全超出了自己的預期。潛龍在淵的2012年，我的預判正確。這一年年初，因為醉駕入刑，對酒駕醉駕的宣傳打擊如火如荼，我將融券做空的重心轉移到了白酒股，以茅臺、五糧液、瀘州老窖為主要操作目標，進行了多輪融券操作。至年底，塑化劑事件爆發時，我全倉持有茅臺8.58萬股融券空倉；因為追著網友@水晶皇 看塑化劑香港送檢的進展，所以闖進了雪球，然後忍不住發言，慢慢發展到自己提筆寫文章，開始了一個資深草根股民的實踐向理論升華的滾雪球之旅。這一年的操作因茅臺第八輪操作的巨虧而使利潤縮水，但相對創出1949點建國底的大盤來說，收獲還是相當可觀的；而且還為今年的操作打好了基礎，所以這一年的操作總體上也是知行合一，可圈可點的。這一年關於白酒、特別是對茅臺的融券操作，詳細情況，不再贅述，有興趣的朋友請到雪球按圖索驥看我的“醒酒”系列文章。好了，現在言歸正傳，好好絮叨一下正在演繹《農夫和蛇》故事的2013年，蛇年。對本年度的股市走勢預判，我認為是大熊市、大反彈之後複歸熊市的一個過程，就像一條冬眠的蛇，在陽光燦爛的某一天醒來，伸一伸懶腰曬曬太陽，然後隨著太陽偏西，又蜷縮身體沈沈睡去，2013年的股市就是這樣一條懨懨欲睡的冬眠之蛇。既然沒有牛市，那就繼續按熊市操作，好在現在有了融券業務，不用象2007年下半年、2008年年初那樣只能在不看好的情況下被動空倉，坐看它起高樓，坐看他樓垮了，只能眼睜睜地看著卻束手無策；歷史不能假設，但有時候還是忍不住假設一下，如果那個時候有融券做空手段，嘖嘖，本老刀的威水史起碼可提前三年。今年，由於賬戶資產的增多，我向券商申請將信用額度提高了30%，然後，全倉進行了融券賣空操作，盈利到位的股票買券還券了結後，立即將騰出的信用額度加倉其他已持倉的股票空倉，或增加新的融券品種，這也是我在雪球開帖以後領悟出的一種新的滾雪球操作方法。這一年的操作，過手上百支股票，大致遵循一條主線，這就是：醒酒解毒拆房子。一、醒酒，融券做空白酒股，劍指茅臺2012年初，因為醉駕入刑，查酒駕醉駕越來越嚴厲，一時間風聲鶴唳，“喝酒不開車，開車不喝酒”的觀念短時間就深入人心，當時立即感覺到白酒業要走下坡路了，從此開始慢慢不看好白酒，尤其不看好茅臺等所謂高端酒，理由有很多，但絕對沒有想到年底又冒出了槊化劑問題，更沒想到軍委會率先禁酒。關於茅臺，我在關註塑化劑新聞時曾在網上寫過分析帖子，我認為茅臺的合理估值是2倍市凈率，也就值六、七十元；如果考慮百元股牛市旗幟超估的因素，可以給它101元的估值；茅臺超過100元過多，不值；茅臺低於100元，越接近凈資產越值。註意，這里我給出了茅臺101元的階段性估值，這就是本人雪球ID“老刀101”的由來，我在雪球註冊時就用此作為名號。2012年與白酒有關的兩件事註定載入史冊，這就是年初的醉駕入刑和年末的塑化劑事件。醉駕入刑將喝酒及與之相關的行為納入了法律約束和規範的框架，千百年來的酒文化陋習被強制融入了現代文明的秩序；塑化劑事件則提示人們應當追求和培養健康的消費習慣。大規模的輿論曝光，也將白酒業的泡沫、以茅臺為代表的白酒及與之斬不斷理還亂的腐敗行為暴露在光天化日之下。一場聲勢浩大的醒酒運動已經完成了法律和輿論的準備。2012年10月份，我在虧損了結第八輪茅臺融券空倉的同時，又融券賣出建立了第九輪茅臺空倉共計8.58萬股，這筆跨年度的茅臺空倉，適逢白酒和茅臺遭遇的塑化劑危機，多頭的黑天鵝就是空頭的中頭彩。今年3月26日前，在茅臺即將公布2012年年報時，我將此輪空倉還券了結。之所以選擇在此時全部還券了結，主要也是考慮到幾天後的3月29日茅臺即將公布年報，預計茅臺公司會借年報公布之機，以漂亮的業績單和分紅方案來挽回塑化劑危機給公司品牌和股價造成的負面影響，安撫堅持持股的投資者們，順便也對做空者進行打擊，如果這樣，將對我的空倉形成重大利空，所以選擇先行了結以回避。此輪操作給我帶來豐厚的利潤，每股利潤超過70元。後來，我在雪球寫文章披露了相關的操作過程和心路歷程，發表在《證券時報》10月19日A5版的《全面做空時代離我們有多遠？》的記者文章引用了我的操作案例，但一些門戶網站轉載此文時卻改了標題，以《網友9次做空茅臺賺超500萬》等聳人聽聞的字眼作為噱頭吸引眼球。一次切身經歷，讓我更加堅信，在股市，哪怕是主流媒體也不可信，要想炒股賺錢，一不能聽信消息謠言，二不要相信哪怕是包括主流媒體在內的名人名嘴的各種忽悠或利好解讀，三要提防標題黨指鹿為馬。在茅臺公布年報前，我還進行了一次短平快投機操作。當時我想，既然預期茅臺的業績和分紅俱佳，何不再做多一把？想到就做，隨即在3月28日用自有資金陸續買入4萬股，3月29日茅臺年報公布，果然一如預期，利好兌現，當天立即全部賣出4萬股茅臺股票，每股幾元差價順利落袋。今年以來，新班子反腐敗三把火，軍委禁酒，政府嚴控三公消費，發改委啟動反壟斷調查及罰款，各級政府上行下效禁公款吃喝、反鋪張浪費，中央二臺持之以恒地揭露白酒行業種種黑幕，以及中紀委每逢節假日前都三令五申嚴禁節日送禮收禮等等舉措，醒酒運動正進行的如火如荼。因為對此早有預期，所以在茅臺年報和分紅方案塵埃落定之後，我從4月16日開始，又進行了第十輪茅臺融券操作。2013年4月8日，茅臺股價一無反顧地一路滑落，創出了160.45元的新低點，之後總算階段性地喘息暫定，開始了一波較有力度的反彈。4月16日，茅臺股價反彈到175元左右，已經比我3月26日第九輪融券操作時170元買券還券的價位高出5元錢。考慮到茅臺分紅方案已經塵埃落定，不是空頭最害怕和忌諱的高送轉，而是高派現；優厚的分紅方案經過市場十幾天的消化，相對來說對茅臺股價的刺激已經不大，股價走勢反應平平；而且大環境和政治經濟形勢對茅臺仍然不利，股價炒高的機會不大。於是我臨時改變了至少在分紅實施之前不再碰茅臺的初衷，盤中以接近當日最高價的175元融券賣出了5000股茅臺股票；當日收盤前，茅臺股價回抽到173元，我一看每股有兩元的毛利，立即掛單173.1元買券還券，可惜只成交了4908股，一次不利索的T+0操作，留下了92股融券負債。第二天，4月17日，茅臺股價繼續上漲，索性一不做二不休繼續融券做空，在175至178.5元之間，將券商當天提供的4萬股茅臺股票全部融券賣出。5月10日，茅臺股價盤中突破200元整數關，最高摸到了200.92元，我的融券空倉被套，因為無券可融而無法繼續融券加大空倉，只能被動挨套。此後茅臺在200元上下震蕩了多日，雖然曾在5月24日最高摸到過207.17元，但最終力不從心、複歸跌勢，至今再也沒有回到過200元之上。6月6日，茅臺每股稅前6.419元分紅，除權後股價繼續震蕩向下。從8月14日至26日，又陸續零星抓到一些茅臺融券16200股，在175至180元之間融券賣出。至9月30日，本人共持有茅臺融券空倉56292股，考慮前期持倉的分紅含權因素，總持倉成本約為173元；當日尾盤以136元買券還券了結。本人融券做空操作中連續兩年的醒酒行動，今年專註於茅臺，以兩輪半的多空交替操作，重倉出手，大獲全勝，目前隨著茅臺酒價股價雙雙神仙下凡而告一段落。二、解毒，融券做空醫藥股雪球上許多網友看我做空醫藥股，表示很不理解，老齡化的到來及邁向全民醫保均利好醫藥股，為什麽還要做空？其實道理很簡單，自2008年熊市以來，分析師們異口同聲地齊唱“吃藥喝酒”大合唱，大小機構遊資在白酒醫藥股上抱團取暖已經好幾年了。兩年多的醒酒運動已經將白酒股推下了神壇，市盈率已經普遍回落至10倍左右，困守其中的機構吞下了一杯自釀的苦酒；以白酒股為參照，就會發現以吃藥喝酒兩條腿走路起家的機構們突然變成了瘸子，一條腿基本回歸正常，另一條腿還虛胖腫脹著；醫藥股的市盈率整體在50倍以上，有的甚至高於100倍，明顯是吃藥過多的後遺癥，俗話說，是藥三分毒，體內積聚了大量毒素，已經危害到整個肌體的健康，要不要象醒酒一樣也來一次解毒運動？另一方面，今年以來關於醫藥回扣的黑幕被漸次揭開，輿論討伐甚囂塵上，我立即聯想到自去年以來白酒業面臨的同樣輿論困境和黑天鵝事件，我意識到白酒和醫藥就是一對難兄難弟，在市值虛高、黑幕重重方面絕對難分伯仲，白酒已經赴難，醫藥終將後繼。還有一個更重要的的原因是，就上市醫藥企業本身來說，絕大部分為中藥制藥企業，暫且不論中藥的存廢與療效之爭，中醫藥企業危機四伏卻是有目共睹的事實，單憑那神秘莫測、秘不示人的有毒秘方配方，假冒、偽劣、農殘超標的原料，雲遮霧罩的不良反應，危機四伏的工藝流程，黑幕重重的行賄銷售環節和醫生開藥回扣，善講故事的管理層，神話一般的前景，夢幻般的市盈率、市凈率，虎視眈眈、潛流湧動的大股東、高管解禁潮，凡此種種，每一件事情都足以成為一個扇動著翅膀的黑天鵝，如果是一群黑天鵝不期然地降臨，那將在醫藥行業掀起一場多大的腥風血雨啊！所以為長遠健康發展計，醫藥企業本身也需要解毒排毒，健體強身！至於老齡化和全民醫保的說辭，純粹就是機構和遊資在醫藥股上抱團取暖互相鼓勵打氣的號子聲，老人、病人和國家有誰願意將寶貴的救命錢白白送給層層醫藥販子，花100元買只值10元的藥？所以，壓制醫藥生產、流通環節的黑幕和泡沫，最終必然影響醫藥股的估值，使其逐步回歸合理和正常。基於以上這些認識和思考，我陡然提高了做空醫藥股的興趣。因為醫藥股的券源很少，今年以來，共配置了21個醫藥股融券空倉，從幾百股到數萬股不等，目前已買券還券了結了天士力、科倫藥業、康美藥業、同仁堂、雙鷺藥業、白雲山、華潤雙鶴、江中藥業、哈藥股份、東阿阿膠、華潤三九等十一個品種，全部實現盈利；相關操作過程我在雪球以《解毒，.......》系列文章進行了披露，這里不再贅述，有興趣的朋友請按圖索驥。目前，還持有十個品種的醫藥股融券空倉，具體品種不便披露，以免造成誤導。三、拆房子，做空房地產股拆房子，自然是一句噱頭和玩笑。我堅決不看好房地產的未來，只要長著還有視力的眼睛，觸目所及，神州大地，大江南北，從繁華都市到邊陲小城再到夢中依稀的鄉村，到處是鬼城空屋、殘垣斷壁。房地產泡沫一旦破滅，拆房子將是一項大有前途的實業投資，有誌創業的朋友們現在就可以開始未雨綢繆了，不要等到拆房還地還耕還牧還林還沙灘熱火朝天時再去張羅，那就太遲了。本老刀，此生無緣拆房子創業，但恨屋及烏，堅決不看好蓋了這麽多空房子的房地產公司，並堅決做空可以融到券的房地產股票。今年5月27日，我在雪球寫下幾句象詩不象詩的語句，“造城大戲終將落幕，囤房狂歡必將散場。每一個長期黑燈瞎火的窗口，既可能通向天堂，也可能通向地獄，沒準也是通向寶藏的入口。讓理智戰勝瘋狂，瘋狂者的代價就是理智者的褒獎；讓夢想回歸現實，在即將曲終人散之時，遵從常識的指引，做空房地產股！”這就是本人融券做空房地產股的理由和動力。事實上，本人近兩年對房地產的觀點是一貫的，融券做空一直在做，招保萬金等大牌房地產股都被我做空過，只不過倉位偏輕，屬小打小鬧性質的居多，贏多虧少，多有斬獲。5月中下旬，我將預留融券加倉茅臺的信用額度投向了房地產股。因券源有限，招商、金地、華僑城、蘇寧環球、北京城建等股從幾千股到幾萬股不等，均有或多或少的盈利；城投控股因烏龍操作，小有虧損；保利因原有持倉成本較高，此次少量加倉雖攤低了成本，但仍造成一定虧損。值得重點說一說的是萬科。萬科今年一季度替換了茅臺，榮登機構持倉第一名，可能因為這個原因，券商提供的萬科股票基本沒有融券者敢借用，量很足！我說過，我很瞧不起這些動不動就抱團取暖的機構菜鳥，茅臺就是先例，萬科也將成為我的又一個先例。於是，我在5月中下旬，重點對萬科進行了融券賣空操作，基本將券商提供的券源全部用盡了。很幸運，機遇又一次眷顧了有準備的頭腦！在6月下旬那一波破建國底、趕鴉片底的大跌行情中，6月24日，我將全部萬科融券空倉平倉還券，共176.21萬股。我只想說，感謝抱團萬科的機構多頭，你們送了我一套萬科的房！在了結萬科的融券空倉前，我已經將除茅臺以外的其他融券空倉全部平倉了結了，雖然與6月25日的1849點鴉片底失之交臂，但我了無遺憾，我秉持我的吃甘蔗理論，吃到肚子里、裝進荷包里的才是自己的。六月下旬那一波趕鴉片底的大跌終於讓牛市夢破滅，一定程度上也讓融券做空深入人心，七月下旬開始，我嘗試建立新的融券倉位，但很可惜，連萬科也融不到了。因為券源的掣肘，我目前持有十幾只房地產股票的融券空倉，從估值來說，一些品種的做空空間不大，數量也實在有限，聊勝於無而已。2013年眼看著要結束了，回顧總結之後，例牌要展望一下明年。坦率的講，我對明年仍不樂觀，理由有很多，我以後將專門寫文章表達我的觀點，我還要觀察今年的年末收官行情和明年元旦到春節前的盤面量能及走勢情況，並綜合這一段時間的政治經濟形勢變化和外盤走勢情況，然後做出自己的最終判斷。明年農歷馬年，我將用一個含“馬”字的成語概括預判明年的股市趨勢，預計文章春節期間將在雪球貼出，敬請關註。明年我的融券做空主線將由“醒酒解毒拆房子”過渡到“解毒拆房賣廢鐵”。剔除白酒股，因為白酒股目前的股價做多做空都如同雞肋，上下空間均有限，可能進入長期震蕩盤底的過程以待行業轉機，多空盈利都很困難，所以予以剔除。醫藥股的融券做空今年僅是一個開端，嘗試而已，明年將加大深化醫藥股的融券做空力度，將解毒運動進行到底。明年拆房子照舊，將繼續尋機做空房地產股及與之產業鏈相關的過剩行業股票，如建材、家居裝飾、家電等。明年新增一個融券賣空方向是“賣廢鐵”，指的是要將汽車股象賣報廢汽車或廢銅爛鐵一樣融券賣空，個中的理由因本文篇幅所限不細說了，有機會我將在雪球專文論述。作為融資融券業務特別是融券業務的早期實踐者，看到嘗試融券做空的投資者越來越多，融券的市場份額也在穩步提升，一個顯著的變化就是，我本人在融券空倉滿倉時所占融券余額的份額已從一、兩年前動輒百分之十幾、百分之二十多逐步下降到目前約1.2%左右，說明這個市場已經逐漸成長起來了，這是一件可喜可賀的事情。但與成熟市場相比，日均30多億的融券余額可謂九牛一毛，離壯大還差十萬八千里，所以從監管層到各方市場參與者還需繼續努力。作為一個資深的市場參與者，我想就融資融券業務特別是融券業務亟待解決的幾個問題給管理層提出以下意見和建議：1，放開融資融券標的股票。融資來說，除虧損股、ST股以外的股票都可以融資買入，具體股票的折算配資比例由券商根據風險情況自行掌握；融券來說，全部掛牌上市股票都可以進行融券，以遏制市場狂炒垃圾股、重組股、新股的惡習。2，放開轉融券的不合理限制。市場所有長期持股者，包括個人長期股東，都可以將自己的股票通過證券金融公司轉融通給融券借入者，改變目前能供券者不願供，不能供券者想供無門的狀況，使轉融券業務真正發展壯大起來。3，進一步降低融資融券的準入門檻，所有機構投資者都應當有資格參與融資融券業務；個人投資者的準入門檻進一步降低，如賬戶資產達到10萬元或5萬元即可參與融資融券業務，或者直接取消門檻限制，強調風險自負。

鄂爾多斯：空房子，等人來

http://www.eeo.com.cn/2014/0222/256508.shtml

經濟觀察報 記者 宋馥李 2月17日下午，走出北京藏經館胡同，郭永忠特意拍了張照片。

郭永忠來自內蒙古鄂爾多斯市，他來到北京藏經館胡同，參訪東城區中小企業服務中心。這個在胡同裡並不起眼的小樓，比起他在東勝維邦大廈的辦公室，氣派差了很多。

郭永忠受命組建東勝區中小企業服務中心這一政府平台，作為主任的他正四處學習經驗。他裡裡外外參觀了東城區中小企業服務中心的環境，瞭解工作流程，回去之後，他還要撰寫一份報告，將此行學習的情況以及東勝區即將開展的中小企業服務中心的運營規劃，詳細向東勝區的分管官員匯報。

板結的城市

三年了，鄂爾多斯的金融危機仍未過去。

喬龍一邊發著微信，一邊和經濟觀察報記者聊著，不時還要接幾個電話。他是東勝區資產置換交易中心副主任，向來電的人介紹這裡的業務，催促他們趕快來進行資產登記，並說明希望置換物品的意願。

在隔壁的一個房間裡，貨架上陳列著可以置換的貨物樣品：羊絨衫、酒、糧油。鄂爾多斯陷入流動性危機已經三年了。從原來的「不差錢」到現在的資金枯竭，商品交易一度都陷入了停滯。一位從事煤礦生意的老闆，曾苦笑著說，「你說現在鄂爾多斯人有沒有錢呢，還是很有錢，但都成了鋼筋水泥，賣也賣不掉，租也租不出，成了名副其實的不動產——動不了的資產。」

東勝區資產置換交易中心從2013年3月開始運行，其最大的功能，就是以政府信用為擔保，為缺乏資金的企業和個人撮合以物換物的交易。如今該中心已經置換了約6000萬元規模的資產。

最常見的置換，是將資產化整為零。比如，要還債的人，將房子、車輛等資產，置換為羊絨衫、糧油等貨物，用以抵頂數額數萬或數十萬的欠債。而大額的資產置換，則可能涉及數套房甚至整棟樓。除了以物易物，新推出的一項服務也正在開展：債務劃轉。簡單來說，就是釐清和化解三角債。如果甲欠乙的債務，乙又欠了丙的債，就通過債務抵頂，變成甲與丙的債務。

危機消磨著人們的耐心，也讓追債與負債的人們，彼此有了豁達的心態。喬龍說，很多人在危機剛發生時，對房子等資產是堅決不要的。但如今，很多人也認可了用房子作為抵頂物，有形的資產放在那裡，總比空洞的數字要讓人踏實一些。

很多時候，喬龍的資產置換中心，充當了債權人和債務人中間人的角色。喬龍說，債權人和債務人的關係，很多已經劍拔弩張，如果讓他們來談判，或許說不了兩句話就爭執起來。

喬龍並沒有公職身份，他仍然是活躍在鄂爾多斯的一個商人。而之所以延聘為置換中心的副主任，有賴於他在當地政商領域的廣泛人脈。2011年，喬龍正在雄心勃勃地推出他的煤炭物流平台項目，彼時，鄂爾多斯的樓市雖然頻現危機，但煤炭市場仍可勉力維持。那一年，他一口氣購進100多量運輸車，準備在煤炭物流上大干一把，但危機猝然降臨，隨著煤市進入蕭條期，煤運市場一落千丈，留給他的是難以一時清償的債務。「陷入停滯和板結的鄂爾多斯，最需要什麼？」經濟觀察報記者問。

「鄂爾多斯人不缺乏艱苦創業的作風，但現在需要重振信心，二次創業。」喬龍說，眼下，最需要將深陷各種債務的企業家們解脫出來，很多企業家仍有創富的能力，讓他們尋找商業機遇，激活商業，才能擺脫困境。

 

二次創業

 

要擺脫困境的，還有薛梅。

討了一年多的債，如今薛梅暗自慶幸。在到處要債、到處都要不回來的鄂爾多斯，她的債務達到了基本的平衡。她是一個民間的借貸人，在鄂爾多斯經濟紅火的年月裡，靠著借貸和放貸，維持著不錯的收益，經她手放出去的款，一度接近千萬元。

馬年春節前，她成功地討回了一套房和一輛路虎車。她的上層借貸者有公職身份，薛梅以曝光其參與民間借貸為威脅，得以討回了這套房，抵頂了幾十萬元的債務。而那輛路虎車，則是幾經輾轉，和另一位債權人一起討回來的。如何分割處置這輛車，還沒有商量妥當。

薛梅停下了討債的腳步，但接下來做些什麼？她很迷茫。幾年前，她曾經開過一個蒙餐飯館，在借貸一片紅火的日子裡，她關掉了餐館專事借貸生意。如今，她也考慮過要再做點什麼，但又不確定，在當前形勢下，蒙餐館能否有穩定的客源。

以往昂貴的商業店舖租金，早已大幅降價，即便如此，很多臨街底層商業鋪面的防盜門依然緊鎖，門上貼著招租廣告。薛梅的迷茫，也是很多人的迷茫，在眼下的形勢中，做什麼生意？做誰的生意？

喬龍認為，很多普通市民，只要不是接了借貸的最後一棒，還是從前些年的借貸狂潮中獲了利的。以最低的兩分利來算，放貸10萬元，每個月就有2000元的利息收入，因此當地人基本都過上過以放貸為業的富足日子。如今，要讓他們重新工作和創業，面臨兩個困難，第一，在不景氣的經濟週期內，多數人一時難以找到合適的項目；第二，創業的艱辛和微利，讓很多人望而卻步。

在喬龍的感受中，當地年齡大一些的企業主，經歷這次危機後，普遍信心不足。他的一位從事路橋工程的朋友，如今的主要工作就是討債，他的想法是，把債討回來，下半輩子就夠用了，至於新的業務，一來不好找，二來也不想找。

去年，鄂爾多斯市發起鼓勵創業的號召，數個政府文件放量齊發，希望能在略顯消沉的氛圍中，激發創業的熱潮，為鄂爾多斯帶來活力。其中，一個十萬大學生創業圓夢行動計劃，正在拉開序幕。在東勝區一處大專學校的舊址，教室正在被重新粉刷並改造為辦公室。東勝區出台的政策是：對於來創業的大學生，畢業5年內的，有好的創業項目並符合這裡的產業引導政策，免費提供辦公場地、免水電、寬帶等費用，並在稅收和工商登記方面，給予最大限度的減免和優惠。

「除了歡迎內蒙古的大學生，也歡迎全國的大學生來這裡創業。」園區的負責人方立妍告訴經濟觀察報記者。在北京東城區參訪時，郭永忠也自我推銷，歡迎介紹企業和朋友到鄂爾多斯創業，那裡最不缺的就是房子。

不過，要激發創業潮，還需要在金融上出台一系列扶持政策。原有的借貸體系已無依託的可能，如何研究制訂出新的金融扶持政策，是個課題。民間借貸的畸形繁榮，曾經是鄂爾多斯各行各業融資的主渠道。活躍在當地社會的民間借貸人，構築起了規模龐大的借貸鏈條。借貸關係通過親屬、同學、鄰居等社會關係層層連接，如今則是層層的綁縛。湧動在民間的借貸關係盤根錯節，一個借貸案件裡，循著最上層的線頭逐層剝離，往往可見整個村莊或整個家族，都陷入了借貸關係的線團中。

鄂爾多斯人的性格普遍厚道，這是民間借貸能繁榮的重要成因。郭永忠說，山西、陝西的移民與蒙古族原住民文化的融合，形成了這裡淳樸的民風。鄂爾多斯進入快速發展的黃金期時，並沒有深厚的商業文化積澱，很多早期的創業者，都是從農牧民變身而來，多數人沒有絲毫現代金融的風險防範意識。所以，這就可以解釋，為什麼一句話或一個白條，就能動輒相互借貸成百萬上千萬。

但房地產業的驟然崩潰，使得這種誠信文化一夜之間成為負面因素，「借錢」成為了敏感詞。如果原有的誠信體系也算是體系的話，那新的、建築在商業文化上的誠信體系，就需要艱難地重建。

空房子

東勝區的鐵西區，鱗次櫛比的樓盤矗立在那裡，但一入夜，很少能看到燈光。始自2009年的鄂爾多斯樓市虛火，引發了東勝房地產開發熱潮，大量投資和民間資本，借助民間借貸的通道，進入樓市。

想讓鄂爾多斯的民營經濟再度活躍，首先需要把大量民間資本從樓市中解套出來。所以，如何消化這些空房子，成了東勝乃至鄂爾多斯繞不過去的難題。

與如今的錢荒相比，東勝區曾是吸金之地。5年前，手握煤炭資金的企業，展開了儲備土地的競賽。來自全國各地的其他資本，也注意到了這塊蘊藏著巨大潛力的土地，鐵西新區的土地，從最早的16萬元/畝，飆漲到300萬元。價格飆漲的同時，僅僅兩三年，鐵西新區拔地而起，城區面積拓展了67平方公里。一棟接一棟的樓宇和住宅，在這片土地上生長。

2010年，鄂爾多斯的房地產開工面積是1009.4萬平方米，而同期北京市是1639.5萬平方米，鄂爾多斯的開工面積已經接近北京市的2/3。直到2012年年底，光是東勝區在建的房地產項目總面積，仍保持在2178萬平方米。房地產業，無疑曾是鄂爾多斯的支柱產業，在最輝煌的2010年和2011年，土地財政收入佔到財政總收入的1/4到1/3。隨著樓市泡沫破裂，從2011年下半年開始，東勝區的樓盤開始滯銷，一個接一個樓盤進入停工、爛尾的狀態。

房屋銷售一落千丈。很多樓盤的售樓部縮減規模，另一些樓盤，則成為爛尾樓。鄂爾多斯的樓市，陷入了少人問津的困境。從去年開始，東勝區建設局副局長張明月的一項工作，就是給那些爛尾的樓盤尋找新的接盤者。因為，每一棟樓盤，都裹挾著龐大的資金量，既有業主的購房款，又有投資者以民間借貸方式的投款，如果樓盤爛尾，這些沉澱在鋼筋水泥裡的巨量資金，再無解套的可能。

東勝區建設局，如今充當著監管者加牽線人的角色，幫助爛尾的樓盤尋找接盤者。一些接近完工但陷入停滯的項目，可以向業主籌集資金，降低建設標準，勉強完成項目。雖然資金不能立刻變現，但起碼有了實實在在的資產——房子。不過，張明月坦誠，爛尾樓裡具備復盤條件的仍屈指可數。大多數樓房，面臨的債權債務非常複雜，並非一天兩天能夠清理完成。

完成了樓盤封頂，東勝還面臨更棘手的問題，體量巨大的存量房如何消化。未來的三到五年，這些成片的樓群，去哪裡尋找買主？有人悲觀地預測說，這些樓房，恐怕消化上十年也難以消化完畢。

曾經要建成百萬人口大城市的東勝區，如今不得不面臨尷尬的現實：如何吸引人們來創業和就業。去年，鄂爾多斯經信委副主任王利民接受經濟觀察報記者採訪時說，在電價優惠上，鄂爾多斯基本用盡了所有的政策資源，希望這些好不容易引入的企業，能夠紮下根來。

數年的資源置換攻勢下，鄂爾多斯陸續引進了奇瑞汽車、精功恆信中型裝載汽車、蓮花乘用車、美國GTA混合動力車等汽車項目。2012年，鄂爾多斯就已經形成了37萬輛的汽車生產能力。吉利汽車30萬輛整車生產線、中興手機製造等重點項目，正在建設中。

有房子，有產業，但沒有人，這是令決策者們始料未及的。危機來臨，外地打工人口潮水般退去。如今，在鄂爾多斯裝備製造園區，缺工人成了最大的問題，要維持穩定的開工，常常需要包車從臨近的包頭市拉來工人。

東勝區發改局副局長趙磊說，鄂爾多斯要轉型，必須培養大批的產業工人和技術工人。如今，鄂爾多斯市為了引入大量產業工人，正在建設一個職業技術學校，吸引初高中學歷的人來這裡參加培訓並就業。

對於新引入的產業和它們所帶來的產業工人，鄂爾多斯市也制定了相應的優惠政策，比如，給開發商一定的稅費減免；以團購的形式，向產業工人銷售房子。自有住房無疑是穩定人口的一個重要因素。

郭永忠認為，近幾年，鄂爾多斯引進的大項目已經不少了。圍繞這些大項目，盡快培育出一個產業集群，吸引大批的產業工人，能給鄂爾多斯帶來生機。而東勝區委宣傳部副部長邱照光則表示，東勝已經找到了困境轉型的方法，就是打造休閒之都，發展旅遊業，吸引外來投資者購房，逐步消化存量房。

為此，鄂爾多斯提出了一個響亮的口號：冬居海南島，夏到東勝來。因為夏季的東勝，是涼爽的高原氣候，平均溫度只有21攝氏度。東勝區酒店的房價，已經今非昔比，曾經昂貴的客房價格，如今腰斬一半兒。只是，高房價時代一房難求，如今卻是門前冷落，這依然是鄂爾多斯的難題。

（文中薛梅為化名）

中國的房子為什麼這麼貴？ 巴菲林奇小厄姆

http://xueqiu.com/4027447937/29433780
在80年代之前，我們國家的絕大部分房子都是國家所有，私人住宅為零。自78年經濟體制改革後，我們國家才開始實行土地使用權和所有權分離，才有了現在的房地產私有權。但是目前的體制政策是：政府其實仍然保留所有權，但是通過長期租賃出讓的形式向房地產開發商們出售可流通的土地使用權，一般年限為40至70年。

   你可否記得90年代，房地產幾乎沒什麼交易，那時候公務員事業單位工廠都有單位集資房分配，房地產幾乎沒有交易市場，也並不值錢，甚至出現了不少雙方都有房屋分配的家庭，放棄另一套成本價集資房，以及為了省幾百塊手續費，不願意把集資房轉成紅本房產證，這在現在是不敢想像的，估計那些叔叔阿姨們眼睛都哭瞎了。

   從十幾年前，我們國家的商品房才開始流行，2000年上海概念讓滬上房價暴漲，中國的房地產市場進而也開始了漫長的上漲。

   08年金融風暴席捲全球，當時因為政府的房地產調控以及銀行對房地產的資金收緊，有大量一直過慣好日子的房地產開發商資金斷裂進而底價拋售房子回流現金流，但是沒過多久，著名的4萬億政策出台，流動性大增，從此房子扶搖直上，再也沒回過頭。

   那麼現在中國的房子有多貴？去年我去美國恰逢房地產剛復甦之時，紐約市中心某些公寓出租回報率大約為9%左右，但是中小城市非常便宜，巴菲特的獨棟大別墅佔地2000平方米，折合人民幣也才500萬左右。本月初我在英國市中心附近的溫莎小鎮看到，他們的二手房交易中，絕大部分別墅價格是在300萬至800萬人民幣左右，室內面積為200至400平方米幅度，均為裝修房。而著名的日本東京市中心，100平米的房子也不過300至500萬人民幣左右，重要的是，日本的房地產是按使用面積計量，100平米的房子相當於我國130平米。如果按現在主流的出租回報率來評估房子價值，住宅房產可以說是：非常昂貴！而按照家庭儲蓄率來統計，現在的房子價格也絕對不便宜了。

   那麼為什麼這十幾年中國房子漲成這樣了？

   影響房地產價格的幾項因素我用波特鑽石模型列為以下主要幾點：政府，城市化，經濟發展 人口密度。而這四項因素中城市化和人口密度是相對定量的，政府政策和經濟發展是相對動態的。

   中國現在的真實城市化率只有40%多，而發達國家的城市化率需達到70%，我們國家有100多個常住人口高達100萬的城市，這龐大的數據背後從農村到城鎮戶的遷徙，是推動未來房地產長期需求的力量。從去年開始，要求必須大學本科畢業5年失業待崗人員，才能回遷農村戶口，這基本意味著，城鎮戶口轉農村戶口基本鎖死了。我國的人口密度不需要數據支撐，每一位中國人都能感受到資源的緊缺，我們國家人口總數世界第一，人口密度世界排名11，平均138人KM2，但不要忽略的是，我們國家有大量土地不適宜居住，比如西藏新疆青海等人煙稀少的地方，因此實際資源緊缺度要高於世界排名。地少人多錢傻，這在未來可能很遠的將來，是無法有效解決的，這也是為什麼我們國家中產住筒子樓，美國中產加拿大屌絲住別墅的根本原因。

   再來說說相對動態的政府政策和經濟發展。房改以來，土地出讓金歸地方政府所有，已經是各地方政府最大的一塊「奶酪」，也是中央調控的難度所在，如果沒有高額土地出讓金，地方政府平台將沒有資金維持安全運營和大量基礎設施建設。因此現在中國房地產的焦灼狀態是，如何在能確保地方政府有資金運營的前提下，控制房價。現在好像沒什麼人提房產稅了，但是房產稅是肯定有一天要徵收的，但徵收房產稅不是為了調控房價，而是更深層的為了維持地方政府財政性收入，從土地拍賣所得的一次性收入，轉換到物業管理一樣的長期維護費用。

   最近大家都在說中國有危機，經濟發展停滯，其實我們國家這種超級大國，7%的GDP增長率還是相當讓人敬畏。可知道從1978年我們國家從計劃經濟向市場經濟轉型開始，之後的30多年，平均年GDP增長率超過9.6%，儘管現在的增長減速，但中國最終還是在以強勁的速度增長成為世界最大經濟體。當然在增長發展的過程中，看新聞總感覺氣氛緊張，銀行壞賬危機，房地產崩潰論，出口不行了，製造業破產了，好像每一個下一秒中國經濟就要崩潰了。可是國家每一個發展階段是不一樣的，低端加工出口增長率減速，可知道科技類硬件產品出口在增速，製造業不好做了，可想過高附加值的國產品牌崛起了？大服務行業正在高速發展，互聯網，娛樂服務業，餐飲業，新興能源，環保行業，醫藥行業，我們都能踏踏實實得感受得到日新月異的變化。當然，發展不可能是線性的，都有高潮和低谷，雖然經濟發展中的小毛病不斷，但是我認為大問題都還相對可控。

   最後嘮叨兩句總結，因為土地供應緊缺，優質資源相對集中，一線城市下跌很難，但二三線及以下四五六縣城市，因為土地供應量奇大，近期一年會有相當大調整壓力，未來幾年中國的房地產投資難有超額回報率，但是長線來看，我相信中國的未來。

瀋陽取消限購，房子隨便買。 小何才露尖尖角

http://xueqiu.com/1813018812/29622036
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在其新浪V認證微博上稱，從中介內部獲取的消息，即日起，瀋陽限購取消，本地人和外地人可購多套住宅。

查看原图
楊紅旭稱，「如消息屬實，則瀋陽把貞節牌坊全面推倒了！之前，無錫、南寧、天津、寧波、溫州等只是局部鬆綁！當前，瀋陽樓市供大於求，住宅去化週期22個月，與天津相近。限購鬆綁暗潮洶湧，大勢已去，半年後，估計只剩一線四市站崗！」

他分析稱，國務院或住建部，不會下文件取消，但事實將是：各地漸漸都不執行了……限購的最終命運，將類似於2006年「90/70「政策。

至於一線城市，他分析，限購還有另一附屬功能：控制人口。中央戶籍改革已明確：嚴控超大城市人口規模。

另據媒體報導，6月6日星期五上午，有消息人士稱瀋陽對非本市戶籍居民家庭購買住房提出了新的要求——只需提供3個月的養老保險或1年的工作證明即可。

也就是說，去年出台的沈八條裡對外地人在瀋陽購房門檻提高的政策不僅取消，並且大大地放鬆。

7日星期六晚間，上述消息人士再次表示，瀋陽限購千真萬確鬆綁了，之前針對本市戶籍家庭的擁有2套及以上住房在二環內暫停收房的規定，變成以個人為單位。這意味著一個家庭夫妻二人，可以在二環內擁有4套房。

8日星期日晚間，住建部再次傳來消息，瀋陽取消限購，但是不宣傳，半公開。

6月10日上午10時，在瀋陽房地產大廈一樓31號窗口限購窗口。編輯向工作人員進行購房限購查詢，工作人員給予的答覆是「現在限購查詢不針對個人開放了，隨便買。」而且就在窗口上擺放了一個提示牌，上寫「溫馨提示：商品房限購查詢，只對開發公司受理。」

限購取消，房子立馬賣出一個億：未來還有多少城市按捺不住？

http://www.infzm.com/content/102740

7月28日，有媒體報導稱，北京市市長王安順表示，北京不會輕易出台新的房地產政策甚至採取放鬆限購等措施。不過，就在28日一天內，有三個城市宣佈全部或部分取消限購了。

據新華網消息，7月28日起，石家莊將取消實施三年的購房限制。儘管石家莊市住房保障和房產管理局的相關人員表示，「取消限購令」不會官方發佈，但此事已板上釘釘。

同時，28日下午六點24分杭州市住保房管局官方微博表示，從7月29日零時起，購買本市蕭山區、餘杭區住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄。

巧合的是，除了官方的表態外，江蘇徐州在這天也悄悄鬆了綁。自8月1日起，在徐州市區購買商品房不再提供限購查詢證明，簽訂並打印商品房買賣合同時不再需要輸入查詢證明號碼。但是沒有下發正式的文件，僅僅是口頭通知，只做不說。

有趣的是，據第一財經消息，上述杭州市住保房管局的微博消息一出，立刻引起開發商連鎖反應，當地業界甚至盛傳開發商要調價的消息。不過，這些醞釀調整價格的開發商並沒有透露漲幅是多少，只是表示，看市場情況來定。

根據都市快報最新統計，杭州限購解禁的首日截止至11點，杭州一上午總共成交12套140平方以上的房子。武林壹號快速成交了5套，入賬1.59億元。其中最貴的那套房子約555平方，房價4984萬元，一次性付款。最便宜的一套面積為320平方米，總價超過1800萬。

有人打趣說，政策一出，立馬買單了。限購政策的調整或取消，對樓市的影響不言而喻。

目前各大城市的限購政策到底執行如何？政府是只做不說還是高調表態？未來到底還會有多少城市按捺不住？

南方週末網根據公開信息統計，截止自2014年7月29日，宣佈全面取消限購的城市9個，部分取消限購的11個，具體如下表顯示。

 

一個房子，兩個價值？ 白雲之鄉

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_61874a560102uxep.html

一些網友，認為同一個企業，在不同的市場，具有不同的內在價值。

在美國買房子的時候到了

來源: http://www.yicai.com/news/2014/10/4032482.html

---

Next Page