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新总裁空降碧桂园 回归“盖房子”本身?


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7月22日,碧桂园宣布,原中建五局有限公司董事、总经理莫斌空降接任总裁,原总裁崔健波卸任,保留执行董事身份。

莫斌的到来,或许意味着近两年面临发展困惑的碧桂园,想回归“盖房子”本身。

上市后的不适

零地价拿地风波、收购TVB、原始股东减持、对赌协议导致浮亏、长沙质量门……自2007年赴港上市后的两年多,广东民营地产公司碧桂园似乎表现得有些无所适从。

碧桂园向很多领域伸出触角,展示了其投机者的一面。2008年3月,杨氏家族进军煤电产业;2008年5月,多家境外媒体报道,杨国强将筹集百亿元以上的资金,收购邵氏公司控股的TVB,向电视娱乐业进军。

2008年房地产市场遭遇调控,碧桂园股价大幅下挫,比起14.18港元的最高点,2008-2009年碧桂园股价最多跌去80%。“2009中国房地产百强企业榜单”中,碧桂园也由此前第七位跌出了前十。

在此期间,碧桂园原始股东、跟随杨国强多年的兄弟杨贰珠等人,也大笔抛售了所持股票。而碧桂园对此没有任何解释。

直至2009年下半年,随着市场回暖,碧桂园销售大幅增长,股价随之缓慢上扬。“以前是家族公司,很多东西都可以暗箱操作,但作为上市公司不行,一切都是要曝光的。”广州寒桐咨询顾问公司总经理韩世同认为,碧桂园要克服“上市不适症”。

遭遇“质量门”

2009年年末,碧桂园深陷长沙项目“质量门”风波。有业主投诉其所买的碧桂园长沙威尼斯城物业出现漏水、墙壁开裂等问题。

该事件披露后,碧桂园方面表示,长沙碧桂园的质量问题,并不是碧桂园的嫡系建筑“部队”所为,而是建筑外包之后的“雇佣军”造成。

长沙项目是碧桂园首个建筑外包的试点项目。1992年,碧桂园的老板杨国强就是从包工头起家。在其后的发展过程中,碧桂园一直坚持从项目设计、建筑、装修、销售直到物业管理都自行承担,几乎包揽了整个产业链的每个环节。因此,碧桂园一直被称为是“反外包”的典型。

韩世同认为,碧桂园规模扩张太快,在人、财、物各个环节,可能都会遇到因为过度扩张所带来的瓶颈。碧桂园管理自己团队的经验非常丰富,把工程交给别人还不太适应,监管上出现了问题。

保利地产副总余英曾表示,目前大型房企的项目施工基本是采取外包方式,这也是房地产业经营专业化、管理规范化、精细化的一条必由之路。

低成本模式的考验

碧桂园投资者关系部主管刘嘉毅表示,聘任莫斌为公司总裁,主要是因为他在建筑方面非常有建树,具备管理经验,同时又了解广东市场。

碧桂园模式的核心,是超低价格获取土地,在市场上升期,可以坐等地价自然升值以及房产销售带来的双重利润。

但是,过于追求速度带来重资产问题,碧桂园把过多的资金投入土地资产。

正略钧策管理咨询顾问张朝峰分析,碧桂园一直都是在远郊拿地,虽然土地的单价比较低,但由于拿地的规模大,总价也较高。拿地的资金在其整体资金里面所占比重非常大。一旦市场不好的时候,资产要降价,资金就会出现问题。

张朝峰说,现在二三线城市的土地市场竞争也非常激烈,以前去二三线拿地因为别人都不重视,价格便宜,但这种情况以后不容易出现了。碧桂园赖以为生的“超低地价”优势,也不大了。

“碧桂园应该加强内功,适应上市企业的管理模式、管理制度和理念,操作模式也要转变。”韩世同认为,碧桂园优势仍存,比如说规模效应,以及成本控制能力。他们的核心竞争力之一就是快速的开发能力,最快的一个楼盘拿地后两三个月就可以销售。

来自中建五局的莫斌,在建筑工程和质量管控、成本控制上表现出色。中建五局为中国建筑工程总公司旗下企业,在建筑行业口碑甚佳。

“碧桂园选择莫斌出任总裁,看中的正是其在建筑工程方面的管理能力和经验。”业内人士指出。




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