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2000億民間資金危急 鄂爾多斯:「房子」傷了「票子」

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開煤礦和拆遷補償,讓鄂爾多斯人有錢起來;他們又通過民間借貸,將錢投向了房地產和煤炭。房地產、煤礦與民間資本由此糾纏至深,一損俱損

因為能源依然是強勁支撐,鄂爾多斯此次危機並不會導致系統性的崩潰。相反,危機提供了一次結構調整的重要契機,關鍵在於鄂爾多斯人能否抓住

忙碌的「打非辦」

一走進打擊非法集資辦公室大門,兩張A4紙貼在醒目位置。一張是24小時值班民警的姓名和手機號,一張是報案材料範例,在案情陳述一欄,甚至提供了通用的表述模板。

2010 年後,鄂爾多斯新開樓盤通常70%的資金來自民間借貸,有的 甚至是100%。一旦銷售遇冷,危機不可避免。 (東方IC/圖)

最近,「酒駕」在鄂爾多斯忽然具有了別樣意義。

「好幾個民間借貸的莊家故意酒後駕車往公安局門口開,就是為了讓人抓到酒駕好進去躲幾天,避避風頭。」一位鄂爾多斯法律系統人士告訴南方週末記者。鄂爾多斯原本是全國最早嚴懲酒駕的城市,但現在面對洶湧而來的追債人,莊家們更願意在「裡面」找清靜。

據高和股權投資基金管理有限公司在2011年10月發佈的《民間借貸危機調研報告》中披露:9月,鄂爾多斯政府曾對17個民間借貸在10億元以上的房地產開發企業法定代表人限制出境,並實施監控。

然而,危機還是被引爆。導火索就是「蘇葉女案」——這是鄂爾多斯史上最大的非法吸收公眾存款案,即使是不完全統計,涉案金額也已超過10億元。

2011年9月20日,被債主追得無路可逃的蘇葉女自首。頭一天,在本該還息的最後時刻她仍拿不出錢,於是那些借款在500萬以上的大客戶們當場搶了蘇的車。第二天,借款在500萬元以下的小戶們失去了耐心,大批向公安機關報案。

蘇葉女自首後第三天,中富房地產公司法定代表人(佔股30%)、原鄂爾多斯市東勝區人民法院院長王福金自殺,身後是2.63億元民間借款和每月789萬元利息,而佔股70%的董事長郝小軍不在國內。

兩案連發,讓90%家庭都在放貸的鄂爾多斯風聲鶴唳。這之後,東勝區公安分局打擊非法集資辦公室(以下簡稱「打非辦」)忙碌了起來。

一走進打非辦大門,兩張A4紙被貼在醒目位置。一張是24小時值班民警的姓名和手機號,一張是報案材料範例,在案情陳述一欄,甚至出現了通用的表述模板——

「××年×月×日,張××以其做××為由向我借款×元,講好利息是×分每月,我通過銀行匯款(或付給現金的方式)共給張××借款×元,迄今為止,我手上共有借款單×張(本金單×張,利息單×張),金額共計×元,張××共計給我結利×元,現在還欠我×利息。」

另外,在報案時,放款人還要出具借款單複印件或者給借款人打款銀行卡的打款憑條。這意味著一些連白條都沒有的人,甚至不具備完整的報案材料。

2011年10月31日一個寒冷的週一上午,打非辦剛剛開始辦公,就湧進來二十餘人。他們是放款人代表,前來狀告莊家王喜栓從一百多人處非法集資四 千餘萬元。老練的打非辦人員從容地拿起電話,首先接通了王喜栓的手機,讓他領著告狀的人到打非辦樓下協調,其間派出一名警員在樓下維持秩序。

寒風裡,從外地來東勝打工多年的王女士抱著1歲多的女兒,想上前詢問自己的50萬本金和利息何時有著落,卻擠不進去。但即使隔著很遠,她也能聽到身穿單薄灰色西服的王喜栓強硬的聲音:「錢都投到項目上了,現在沒有錢。」

然而,多米諾骨牌還沒有倒完,「張靜案」、「邢凱案」等越來越多的民間集資案子正湧向鄂爾多斯市公安局東勝區分局。

錢與房瘋狂共舞

「這裡的人看不懂股市,投資又不願意出鄂爾多斯,於是就放貸。在房地產最狂熱的時候,甚至是求著房地產商借他們的錢。」

民間資本的危機,與民間借貸與房地產的共生有關。

蘇葉女案的受害人之一張英是通過好朋友認識的蘇。2011年元月第一次見面時,蘇葉女的父親蘇自來帶著她去了正在建設的維廉大廈。

「他說這是蘇葉女的酒店,投資3.6億,借我們的錢蓋完封頂後,就可以向銀行抵押貸款。給我們的利息是每月4分。」她說。

2005年後,城市化建設成為鄂爾多斯市政府的主要工作之一,「拆舊樓、蓋新樓」的景象遍佈鄂爾多斯全境。僅2011年一年,鄂爾多斯城區就計劃拆遷300萬平方米,幾乎是過去五年的一半。

但拆遷和蓋樓的費用遠遠超過當地商業銀行的授信額度。高和報告顯示,鄂爾多斯銀行系統至今年2月底,房地產開發貸款餘額僅59.7億元。而鄂爾多斯房地產業此時的投資規模是360.7億元,來自銀行的支持不滿17%。

與此同時,民間有強烈的資金供給慾望。鄂爾多斯本地人因煤炭和拆遷富裕起來後,手裡掌握大量的資金。據高和報告透露,來自官方調研的保守估計,鄂爾多斯民間信貸資本至少在2000億元以上。

這筆巨資掌握在投資知識和經驗匱乏的當地老百姓手裡。「這裡的人股市看不懂,投資又不願意出鄂爾多斯,手裡拿著那麼多錢光放在銀行裡吃利息還覺得可 惜。怎麼辦?」鄂爾多斯市人大常委會委員、律師協會會長田生良自問自答,「放貸,主要是把錢借給煤礦和房地產。在房地產最狂熱的時候,甚至是求著房地產商 借他們的錢。」

當地的共識是,2010年之前,如果鄂爾多斯的開發商新開一個樓盤,通常50%的資金來自民間借貸。

「有些開發商更加瘋狂,整個樓盤都是借民間資本建起來的。」蒙商投資集團總經理撖小剛告訴南方週末記者,只要趕在2006年到2010年上半年鄂爾多斯房地產的黃金期把房子脫手就沒事,還能賺錢。

2010年後,由於信貸緊縮和調控,新開樓盤更是70%的資金都來自民間借貸。

鄂爾多斯人不僅把錢借給開發商,而且熱衷買房。

「暴富之後,大家瘋了一樣的去買房子。那個時候,凌晨一兩點大家就去排隊等著拿號買樓,如果有人插隊,會招來拳腳相加。」撖小剛想到當時的震撼場景 忍不住笑了笑,「最瘋狂的印象是,700套房子一開盤就被100個人瓜分了。如果覺得訂了房不想要,就連轉賣名額都能掙不少錢。」

2010年上半年之前,鄂爾多斯樓市不存在營銷概念,蓋房不用設售樓處,人們看看模型沙盤就把房子買了。在最瘋狂的時期,開發商只要拿下土地、做完規劃,就敢賣房。撖小剛說,「真是瘋了,期房就能全部賣光」。

買房子的人大部分都是本地人,其中又有大部分是民間資本的放款人,拿著賺到手的利息去買房。這些買房者即使有錢付全款,也還是只交30%首付款,70%向銀行貸款,自己的現金留著放高利貸。

高和投資董事長蘇鑫從2010年4月開始對鄂爾多斯房地產以及金融市場進行調查,在和政府主管官員以及近30位資產過億者聊過之後,蘇鑫寫了份報告,題目是《沒人能看懂鄂爾多斯》。

鄂爾多斯康巴什新城人跡罕至。「鬼城」正是當地煤礦、地產、民間借貸相互糾纏一損俱損的前兆。 (張濤/圖)

誰勒住了民間資本的脖子

開發商沒錢還莊家,莊家沒錢還放款人,進而演變成一樁樁訴訟案。一隻原本要扼住房地產的手,同時勒住了鄂爾多斯民間資本的脖子。

但是房地產很快出現了問題。

「在常住人口不到200萬人的地方,熱火朝天的蓋了5年房子,賣得很快、房價還很高。你覺得這正常嗎?」鄂爾多斯市億恆小額貸款公司總經理康華說。他在2010年初結束了在烏海商業銀行二十餘年的工作,回到老家東勝,看到遍地的施工工地,第一個想到的詞是「泡沫」。

撖小剛的另一個身份是鄂爾多斯工商聯合會常委,據他估算,截至2011年底,從東勝鐵西區到康巴什裝備製造基地辦公區裡的新建商業樓宇,平均給每個鄂爾多斯市區註冊的企業分兩層,那些樓還能空一半。

即便如此,鄂爾多斯城市空中的塔吊從未曾停歇過。2011年,鄂爾多斯房地產計劃新開工面積1300萬平米,施工總量2300萬平米,完成投資450億元,是上一年的1.23倍。

但此時開工的房地產項目已經很難再從銀行、小貸公司等金融機構貸款。

「我剛回東勝的時候就感覺到這裡的房地產已經出現風險,後來再接觸房地產公司都很警惕。」康華說,「單純只做房地產的公司我們是不投的,除非它背靠的集團還有收入穩定的煤礦做支撐。」

內蒙古第一家小貸公司,位於鄂爾多斯東勝的融豐小貸公司對於房地產公司的態度則更為堅決。融豐公共事務部經理張翔說,「我們自從2010年以來就幾乎沒有給房地產貸過款。」

新開樓盤的資金比例變成了30%用自有資金,70%從民間借貸。而此時開發樓盤時拿地、拆遷、傭工等成本已比過去要高出很多。以一套東勝區的平房為例,過去的拆遷費是100萬,此時已經漲到了400萬。這意味著自有資金、民間借貸量都要提升。

雪上加霜的是,找錢很難的情況下,開發商收入銳減。全國性樓市調控開始後,銀行收緊個人房貸,本地買房者剛性需求又已趨飽和(平均每人已達2.7套房),再加上明顯走弱的樓市讓買房熱情驟減,2011年2月開始,鄂爾多斯很多樓盤銷售遇冷,有的樓盤售房率甚至為零。

現在,鄂爾多斯東勝稍微有些家產的人每天都會收到特惠房、看房有禮等促銷短信。曾經不需要售樓處的鄂爾多斯,現在聚集了全國的售樓人才,和房地產老闆們談銷售抽成——過去只出現在北上廣的售樓場面,在鄂爾多斯登台了。

2011年10月28日上午,京投銀泰股份有限公司副總裁尹筱周從北京出發前往鄂爾多斯「救火」。

銀泰集團現正在東勝的鐵西區開發一個別墅項目,2009年下半年以相對其他地區便宜的價格拿地,因中間手續複雜,直到2010年下半年才開工。

「一下子就把時機錯過了,現在好了,要我們飛過去救火。」說完自家的不如意,尹的語氣轉而輕鬆,「不過大家都這樣。星河灣9月的時候集中了全國的銷售力量到鄂爾多斯賣房子。原本預計賣個1000多套的,結果只有200來套。」

資金力量薄弱的一些本地開發商,則遭遇了來自銀行和民間借貸的更大的雙重還款壓力。

「有些人是沒有回頭路可走了。」撖小剛認識的一位鄂爾多斯本地房地產商在2010年後仍舊戀戰房地產,把所有資金都投入其中,現在房子蓋到一半,只能咬著牙繼續去民間借貸,「只要房子賣不出去,他就沒錢還利息和本金,連辦公室都不敢去。」

至六七月份,鄂爾多斯開發商借貸信用幾乎全部透支,民間借貸徹底緊繃。當地一家房地產公司老總在5月之前還能僅憑一個電話就借到1個億,但自此之後 就再難有米下炊。一位放了1個億的放貸人曾在7月受命理大師的點撥想要把錢收回來,但直到10月底,他只拿回了四成,還有6000萬不知何時能夠要回。

開發商沒錢還莊家,莊家沒錢還放款人,進而演變成一樁樁訴訟案。一隻原本要扼住房地產的手,同時勒住了鄂爾多斯民間資本的脖子。

夢醒時分

鄂爾多斯的民間資本與溫州不同,能源支撐依然強勁,政府財政將繼續享有大量「黑金」稅收。

問題可能遠不止幾件非法集資案。

鄂爾多斯2008年之前建的樓房,基本都有房產證,但是2009年後建的樓房,「85%以上到現在都還沒有房產證,而且很可能永遠都不會有」。

購房者辦房產證的前提是開發商到房管局辦大產權證,樓盤清算時要交稅,對於房地產商來說這是一大筆錢。另外,鄂爾多斯每個買房子的人都必須交全契稅、維修基金才能入住,一般是開發商代收之後交給房管局,然後辦大房產證。

但是,鄂爾多斯通常大一點的樓盤能收幾千萬甚至上億的維修基金,這一大筆錢又不用交利息,挪用起來最經濟。「很多開發商都把這筆錢挪作他用,申報大房產證手續不全,自然批不下來。」鄂爾多斯富田國際大廈項目銷售總監韓紅塵說。

於是,購房者的房產證自然沒法辦下來。沒有房產證,就沒法進行二手房交易,資產就無法脫手。

另一個影響民間資本的大事也正在鄂爾多斯發生著。2011年4月,鄂爾多斯市政府繼2005年之後,提出第二次煤炭整合,計劃在2012年6月之前,將全市276座煤礦整合成40家大型煤炭企業,打造地方明星企業。

目前,鄂爾多斯大部分的房地產項目背後都有煤礦作支撐,才得以獲得現金流或者獲得小貸公司、民間資本的錢。

「一旦明年6月被整合的煤礦拿到最後一筆賣礦的錢,有些煤老闆還完借的高利貸可能就不剩什麼了,有的可能連高利貸都還不完。」韓紅塵說。

目前,本應在明年6月被整合之前停工的小煤礦仍在日夜不停地向外運著煤,希望能儘量多掙一些錢。許多老闆都在擔心,失去了煤礦這個「黑金奶牛」,資金鏈條會繃得更緊甚至斷裂。

「週末的時候我們企業傢俱樂部要組織會員開研討會、座談會,大家互相鼓勵,增加信心。」鄂爾多斯市企業傢俱樂部副理事長劉海明說。

據高和投資報告透露,為穩定市場信心,目前鄂爾多斯市政府已採取一定措施,包括給主要企業領導人群發短信以安撫民心,未來也不排除會效仿溫州制定一系列相關優惠措施。

但鄂爾多斯的民間資本與溫州的情況不盡相同。輸送財富的煤炭業將會有更大的發展,豐富的天然氣還未大規模開發,強大的政府財政也將在「十二五期間以民生為本」的政策基調下繼續向民間輸血。

「關於勢力強大的民間資本,堵不如疏。」鄂爾多斯民間資本投資股份有限公司董事長、內蒙古鄂爾多斯商會常務副會長田永平告訴南方週末記者。

他所在的投資公司成立於6月,下設民間資本投資服務中心,致力於民間資本「陽光化」。

鄂爾多斯民間資本服務中心共注資30億元,由內蒙古鄂爾多斯商會成員、市金融辦下屬的鄂爾多斯資本有限責任公司共同出資。作為這個半官方的民間資本「陽光化」平台掌門人,田永平曾在人民銀行鄂爾多斯分行工作16年,內退後於2005年成立了兩家投資公司。

其中的民間借貸交易市場用於記錄每筆在其平台上完成交易的民間借貸,使其正規化,也利於統計民間資本體量;中小企業股權交易所引導民間資本參股企業,成為股東而不是單純的借貸者。此外,該服務中心還設有上市公司產業投融資平台、信用再擔保公司、民間資本研究會等。

「如果這一次放的貸款能收回來,我就再也不像現在這樣放高利貸了。」韓紅塵似千帆過盡般的總結道,借款人必須有可靠的抵押物,借款過程必須正規。

「其實鄂爾多斯目前的亂象未必不是一件好事。」高和投資金融分析師李慧忠告訴南方週末,「鄂爾多斯此輪爆發的危機,並不是全面崩盤式的系統危機,而是鄂爾多斯市場重新規範、深度調整式的結構性危機。」

11月初,鄂爾多斯進入秋雨季節,冰雨寒冷。陰霾之中東勝多個醒目地點掛上了汪峰演唱會「春天裡」的宣傳海報。字裡行間屬於春天的溫暖,讓每個經過的人都下意識地駐足,看上一眼。


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