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內房商勁大鑊


2008-10-02  NM




上週四,內房股世茂房地產公布中期業績,顯示上半年盈利因內地樓市大冧而跌逾五成,正好為一眾內房股「現真身」揭開序幕。自去年起,中央不斷加強宏調力度、銀行閂水喉、樓股皆跌,發展商不論借錢或賣樓套現都出現困難,經營情況慘不忍睹。

一眾內房股股價比去年高峰期急瀉超過八成;不但小股民、內地小業主中招,連一眾看好內地房產前景的香港商家,亦一擲千金在內地摸頂入市買地,到今時今日,自然要周圍「撲水」自救。

在金融海嘯來臨前,內地房產股早已陷入財困危機。據知有個別內房股老闆,最近親自向新世界發展主席鄭裕彤及長實主席李嘉誠「叩門」,希望獲得借貸。不過,一向睇市甚準的李嘉誠,對後市並不樂觀,故拒絕幫忙。而彤叔就算肯借,年息亦起碼四十釐。

內房商在樓市慘淡下要「自求多福」,而這幾年雄心壯志,在內地買地一心想做發展商的香港商家,亦無一倖免。上市公司恒和珠寶集團主席陳聖澤,自○四年起便與老友、有玩具大王之稱的蔡志明一同投資兩塊上海地皮,地盤至今仍在「種草」。

搞房產愈做愈蝕

恒和珠寶早於八八年上市,主要從事設計、製造及銷售中高檔珠寶首飾,不過對主席陳聖澤來說,他更愛炒樓,在香港專炒豪宅及寫字樓,二十年來共賺逾二億五千萬,他更早在九十年代已投資家鄉江門。本週二記者訪問陳聖澤,他呻道:「我在內地做項目十幾年,亦都蝕足十幾年!」

原 來他在九十年代已在江門發展一千畝共二百棟花園別墅,由於中方拍檔炒燶樓突然退出,陳聖澤要將整個項目「包底」硬食。除了地價四千萬元,包括建築等其他費 用,至今共使了兩億多,但多年下來項目仍在發展中。陳聖澤說:「至今已經蝕咗千幾萬港紙。因為項目位於一個島上,四面環水,交通不便,鄰近地區可賣三、四 千元一平方米,我嘅項目只可賣二千幾。」現時整個項目只開發了五分之一,即二百畝土地,其餘土地何時發展,他表示還要再與當地政府商討。

 

另外陳聖澤在廣州仍私人持有一個商業項目,現正拆遷;至於與蔡志明共同持有的上海商業項目,四年前由中方拍檔上海實業以五億六千萬人民幣投得,現時他以上市公司名義持有約四分一權益。陳聖澤坦言項目發展很慢,而且跟中方拍檔意見分歧,會拆夥分地,並與蔡志明共同發展其中一幅較大地皮。現需要資金的他,最近將他於今年四月、以三億三千多萬購入的上環鹽業銀行大廈地盤,以三億九千萬售予上市公司恒和珠寶,陳聖澤說會套回資金發展內地其私人擁有的地產項目。總結經驗,他說:「當初諗住分散風險,先至由主業嘅珠寶,轉而將部分資金發展內地房產,一心諗住穩定收租,但估唔到內地房產仲波動,風險仲大!」

套香港樓救內地樓

除 了陳聖澤,在地產界打滾三十多年的美聯集團主席黃建業,亦相當「渴水」。美聯上週公布中期業績,黃建業便「皺晒眉頭」,○八年上半年純利為一億五千萬元, 比去年同期下跌三成四,一度裁減二百名員工止血。本港樓市逆轉,美聯業務自然難搞,但黃建業去年於國內以私人名義投資買地,才令他最頭痛。

去 年底內地樓市高峰期,黃建業以三千八百萬元,投得一幅位於瀋陽的商業用地,搖身一變成為發展商,不過他開心「無耐」,內地樓已掉頭向下,「黃建業今次幾頭 痛咯!佢係初哥,除咗瀋陽呢個項目,仲喺深圳有買地,用咗起碼一億幾。」地價是一個問題,建築費用又是另一問題。一名知情人士說:「喺香港同內地發展房 產,成本比例好唔同。喺香港買地發展一個項目,總資金成本中八成係地價,另外兩成才是建築費用,但喺內地,五成資金是地價,另外五成則是建築費。變相即是 說,黃建業花了一億多元買地,另外需要一億多元起樓。」

無獨有偶,近年甚少沽售物業的黃建業,在今年六至八月期間,狂沽包括銅鑼灣白沙道地鋪等七個物業,套現逾三億七千萬港元。

內地銀行拉閘收水

事實上,內地銀行「拉閘閂水喉」,的確令上市或 私人發展商都極度頭痕。內地銀行在去年開始,嚴格執行貨幣從緊政策,收緊對發展商的貸款,令一眾地產發展商銀根緊絀。「以前央行向各銀行安排嘅貸款限額, 都係以年度計,銀行可以自行調動金額,但而家則係逐個月放貸,有啲吊緊鹽水嘅房產商,銀行想幫都因為該月份唔夠限額而幫唔到。」一名行內人士說,去年底央 行更規定銀行不可借錢予發展商買地,情況更形險峻。

「嗰啲喺香港上市嘅內房股,一向被歸納為外資地產公司。由於內地國企銀行已經唔肯借錢,佢哋於是轉向外資銀行如東亞、渣打等借外幣貸款,再向外管局申請轉為人民幣。但去年開始,外匯管理局又規定外資的地產公司唔可以借外幣債項,即是佢哋又唔可以再向國內嘅外資銀行借錢。」上海的外資地產基金管理層說。

在此情況下,發展商唯有「出蠱惑」:「由於中央主要限制發展商借錢,建築商借錢就無咁大阻力,於是部分發展商就同建築商協議,將合約金額寫高啲,由建築商向銀行借錢,到發展商賣咗樓套現後再還番錢俾建築商。」

紓緩財困各施各法

在內地的部分小型發展商,已開始被其他大發展商以賤價併購。而對香港人來說,最關心的莫過於一眾內房股表現。除股價大插水外,其面對的普遍問題,便是高負債和集資困難。一般地產股,負債比率以百分之五十為健康,但去年上市的富力地產,負債比率卻高達百分之一百三十,是眾內房股之冠,其他如綠城中國及上海復地,負債比率亦超過百分百。

富力地產去年大舉擴張,買入二十塊地皮,令土地儲備增至二千六百多萬平方米。但其現時手頭現金只有約二十億元,下半年包括支付地價及建築開支等的資本開支卻高達一百億元。要加快資金回籠,便要加快賣樓,但公司上半年銷售額只是全年目標的三分一。雖然公司一直寄望發行A股上市融資,但計劃在A股低迷之下亦只聞樓梯響。

 

房 產商各施各法,但其實最「自求多福」的方法,是賣樓套現。在內地樓市呆滯下,去年尾萬科在深圳牽頭開始減價戰,今年八月更在上海以八折促銷推出第二輪減 價,令一眾「過早買樓」的小業主極為鼓噪。進入傳統國慶節「金九銀十」(金九月銀十月)的消費旺季,各大地產商更加緊宣傳劈價消息吸引買家,恒大地產便宣 布於本週一起,在全國十三個新盤同時進行八點五折的促銷。「暑假一向係賣樓淡季,全世界都預咗喺奧運後賣樓,希望可以追回售樓目標,令內地樓在第四季有大 量供應推出,因此難免要劈價求售。」一上海外資基金管理層說。

「以前發展商想促銷,只要送吓傢俬、電器、全屋裝修。不過呢啲花拳繡腿嘅招數已經完全無用,而家就算發展商減價,樓盤只係吸引到有實際需要的人,如新婚者去買樓,但成交金額增長都唔大,因為佢哋買嘅始終只係細價樓。」中原中國董事總經理陸成嘆道。

 


內房 房商 商勁 勁大 大鑊
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5月內房商銷售跌幅擴大

1 : GS(14)@2014-06-11 14:03:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140611/news/ec_ecj1.htm

【明報專訊】內地房地產市場疲弱,又未見中央明確出台救市政策,令5月內房銷情跌勢不止。在各大內房商中,部分企業5月合約銷售金額的按年跌幅逾三成,即使有少數仍力保不失,但升幅多為低單位數水平。


龍湖單月銷售額按年跌34%

5月新盤少,不少內房商銷售額跌幅較前4月進一步拉大。龍湖地產(0960)單月合同銷售額為30.7億元(人民幣,下同),按年跌34%,未能延續4月7.7%的按年升幅,銷售面積為24.6萬平方米,按年跌32.4%。今年前5個月,龍湖錄得銷售額156.8億元,按年跌13.2%。富力地產(2777)前5個月合約銷售額按年大升四成,主要受3月樓盤熱賣、量價齊升令銷售額勁升2倍的出色表現拉動,但其5月表現亦不盡如人意,銷售收入和銷售面積按年分別下跌5%和16%。

遠洋地產(3377)5月的合同銷售額錄得21億元,按年跌幅雖較前4個月有所收窄,但仍高達28.6%,今年前5個月更大跌33%。

禹洲地產(1628)是在5月少數可錄得銷售額升幅的內房商,單月合約銷售金額按年升47%至8.79億元,較4月增加24%。但由於前4個月的表現欠佳,今年前5個月累計合約銷售金額和銷售面積分別按年跌24%和33%。佳兆業(1638)5月銷售額按年微升4.5%,保住升勢,前5個月累計合約銷售額則按年減少4.3%。
月內 內房 房商 銷售 跌幅 擴大
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內房商直升機載客睇樓

1 : GS(14)@2014-06-23 10:59:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140623/news/ec_ecd1.htm

【明報專訊】目前內房市道慘淡,地產商除了通過降價促銷,亦頻出新招吸引眼球。上周六有安徽蕪湖的開發商,租用了一架直升機,邀請購房的市民一同乘坐直升機去看樓盤,引來眾多市民駐足觀看。無獨有偶,上周位於深圳南山的高端物業博林天瑞開售,亦用直升機搭載市民,銷售人員全部身著空乘人員的裝束,乘客登機要出示「登機牌」,該樓盤建有專用的停機坪。
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摩通料逾八成內房商將被淘汰

1 : GS(14)@2014-07-22 09:56:26

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140722/news/eb_ebe1.htm
【明報專訊】內地樓市持續被看淡,摩根大通中國投資銀行主席龔方雄表示,未來中國樓價跌10%至15%實屬正常,持續下跌的時間有可能長達1至2年之久,而且內房商可能會由現時的8萬多家大減逾八成至1萬多家,但他相信不會對金融體系造成危機。

樓價跌三成 不會危及銀行

龔方雄日前出席內地一個論壇時稱,隨內地樓市成交量大幅下滑,價格隨之下調是必然,未來幾個月甚至幾季,內地樓價可能會持續下跌,但因為內地買樓首期為樓價30%、第二套房首期為50%至60%,銀行最多借70%,貸款比例較低,因此即使樓價跌幅高達20%甚至30%都不會危及銀行,並引起系統性金融危機,而且市場難以產生類似美國那樣的金融衍生產品,因此地產金融涉及的槓桿效應較小,樓價就算跌也拖累不了銀行。

不過龔方雄坦言,地產行業洗牌在所難免,會有很多開發商倒下去,預料8萬多家當中,只有1萬多家可以生存下來,但生存下來的,將會生存得更好。他還認為,內地用限制貸款的方式調控樓市是背離市場規則,現在內地銀行不做抵押貸款,但應該讓市場決定資源配置,將融資市場化,再形成產品,讓投資者樂意選擇銀行的房地產抵押貸款。
摩通 通料 料逾 八成 內房 房商 商將 將被 淘汰
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陸振球:內房商早已習慣天價搶地

1 : GS(14)@2017-02-11 18:25:52

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8197&issue=20170211
【明報專訊】鬍鬚曾正式公布參選政綱,重點包括「目標為全港六成市民提供公營房屋作居所」,竟未有獲得熱烈響應,現任特首梁振英回應記者提問時更質疑,就算政府將來開發的土地全都用來興建公營房屋,不再賣地興建私人住宅,都未必能達到目標,况且市場若沒有私人住宅供應,樓價必然飈升,導致很多本應有能力購買私樓的人,也要輪候公營房屋。

曾幾何時,梁振英極度推許新加坡的房屋政策,當地樓巿一大特色是近九成巿民居住在政府興建的住宅,包括租住和購買的組屋,早年傳媒也積極讚揚星洲安居,香港人則住在蝸居,但不知是時移世易,還是政治現實,今天梁特首卻對大增公營房屋比例甚有微言。

難填海輸入外勞港樓價遠高於星

說真的,香港和新加坡國情有異,當初已故總理李光耀大力推動興建組屋政策,其實阻力也大,當時贊同的內閣官員只有國防部長,他和李光耀希望令到大部分新加坡巿民能透過組屋政策擁有自置物業,理由是希望當民有恒產,便更積極去當兵守護家園,香港人卻是從來都沒有服役的義務,港人希望擁有自置物業,除了是希望解決居住需求和不用捱加租,更是希望藉樓價升值而令身家水漲船高。

還是中原地產老闆施永青說得妙,他說若是六成巿民都住在公營房屋,其實反映香港在沉淪,因公屋主要讓低收入巿民能有瓦遮頭,當大部分巿民都要住公屋,便可能顯示社會收入不前,又或是巿民再沒有為改善生活而奮鬥的意欲。

話說回來,新加坡樓價確是遠低於香港,雖然因當地政府能大量興建組屋以低價賣給巿民,也和當地容許大規模填海和輸入外勞有重大關係。統計顯示,新加坡國土面積透過填海比建國獨立時增加了22%,未來為應付人口增長對住屋及其他用途的土地需要,還會繼續填海,而香港近年不單幾乎填海等同政府「死罪」,發展郊野公園也是阻力重重,難以隨人口上升而增加土地供應,地價便易升難跌。

另一方面,新加坡能大量引入外勞而香港不能,也令建築成本高企,當地價和建造成本高企,政客和一些年輕人又怪樓價過高,豈不矛盾?

內地發展商風險意識較低

說到地價高,近年多了內地發展商來香港買樓,其中海航集團接連以每呎1.3億元的癲價買入3幅啟德地皮,令港人和香港發展商瞠目結舌,差不多要寫個「服」字!筆者昨日和中資保利地產的香港高層飯敘,談及海航高價買地個案,對方便說在內地,發展商以麵粉貴過麵包的價格買地乃是「常態」,因他們少有如香港的大孖沙,曾經歷數十年樓巿起落的洗禮,控制風險意識低於香港的發展商,在樓巿大旺時,往往可大賺特賺,但若到了樓巿出現大調整,也可能面對業績大倒退!筆者剛看到摩根士丹利一份研究報告,引用的搜房數統便顯示,過去一年內地地皮每呎成交價,往往可高於鄰近的二手樓價(圖1),確是對於麵粉貴過麵包毫無懼色。

摩根士丹利的研究同時表示,現時主要內房股的派息率高達5.4厘水平(圖2),加上內地土地供應不足,內房股可以看好,之後內房股出現急升。曾淵滄教授日前曾撰文表示,他去年介紹的多隻高息股包括匯控(0005)、越秀房託(0405)及酒店房託朗廷(1270)皆表現不俗,其中越秀房託便屬高息的內房股,現時股息率接近7厘,就算股價不升,單是收息也相當和味,遠勝現在香港買住宅收租只有約2厘的租金回報,還要先付15%的辣招印花稅!

嘉匯已可賺54億 嘉華國際抵買

除了越秀房託,曾淵滄最新也推介正在開售啟德樓盤的嘉華國際(0173)﹕「嘉華國際推出啟德新盤嘉匯樓花預售,平均價呎約2萬元,折實後約1.8萬元,比中國海外(0688)的啟德1號首批呎價高24.3%,也比啟德1號第二批高2.3%,理由是嘉匯不是『港人港地』,可以自由轉售,啟德1號不論轉售、出租都有限制。嘉華國際管理層估計嘉匯全部賣清可以套現90億元。

當年嘉華國際買這幅啟德地皮時,呎價僅5000多元,比近期海南航空投得啟德地作價廉宜得多,因此,估計嘉華國際在嘉匯這個樓盤應該可以賺到60%的毛利,即扣除土地與建築成本後的利潤可以高達54億元。嘉華國際只不過是一家市值125億元的中型地產股,而一個樓盤就可賺54億元,更何况嘉華國際持有的銀娛(0027)已值57億元,125億元的市值減去57億元,即68億元,以68億元的市值(單計地產部分)獲利54億元,將來的PE值之低令人驚嘆!」

根據彭博的數據,嘉華國際現時PE僅約4.5倍,遠低於過去5年平均PE約6倍(圖3),如曾淵滄說得對,嘉華國際未來PE會更低,而現時住宅租金回報率約2厘,化作住宅的PE計,隨時等同50倍PE,那作為理性的投資者,究竟現在買樓收租好,還是買嘉華國際這隻股票更划算?

■2017股樓大作戰投資講座

雞年伊始,特朗普甫就任美國總統,美股美元以至中港股市隨之出現波動,人民幣稍見回穩,聯儲局似放軟加息口風,多個新樓盤也部署出擊,巿場關心中美兩國會否爆發貿易戰,從而應驗「逢七」必跌魔咒,還是股樓再闖高峰?《明報》2月18日將舉辦「2017股樓大作戰」投資講座,請來湯文亮博士、曾淵滄教授和對冲基金經理陳德豪分析經濟、股巿及樓巿最新形勢,到場可獲贈湯文亮新書《破解樓巿之謎》乙本:link.mingpao.com/48982.htm
陸振 振球 內房 房商 早已 習慣 天價 搶地
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內房商覬覦海航啟德地 融資困局難解 港商:地價太貴難合作

1 : GS(14)@2017-09-25 04:07:00

【明報專訊】上周傳出海航四幅價值超過270億元啟德地皮融資受阻,有市場消息指,有內地發展商已開始向海航表示有興趣,意味一旦最終再融資未能成功,部分地皮或會被出售套現。有港資發展商直言,該四幅地皮「那時的價錢現在看來仍是貴的,合作空間不大」,意味若啟德地皮真的易手,最終落入中資手上的機會仍然是最大。

明報記者 方楚茵

自從海航融資傳出受阻後,有接近內地發展商消息指,啟德地皮已成為不少企業的關注焦點,甚至「(啟德)地已經有人報名收了」。事實上,不少內房商對來港發展仍然興致勃勃,除積極投地外,碧桂園(2007)亦斥資逾24億元入股宏安(1222)旗下白石地皮。

單偉彪:海航借貸較廉 賤價賣地非必需

雖然已有發展商表示興趣,但伙拍平安不動產、深控(0604)連奪兩幅港地的路勁基建(1098)執董單偉彪認為,海航當初借貸較便宜,未必需賤價賣地,而且「到底也算國企,最多暫時不再投地,也不至於虧本」。即使「地價(樓面每平方呎)1.3萬元,但附近賣2.1萬元,打平是沒問題」。

本報曾向中港資發展商查詢,有內房主管表示要保持低調,不想評論事件。至於單偉彪則稱雖未聽聞海航出貨一事,但即使賣地「那時的價錢現在看來仍是貴的,所以合作空間不大」。至於目前在啟德已有地皮的港資發展商會德豐(0020),以至四大發展商之一的恒地(0012),均表示不評論市場傳聞。

資深地產分析員張一鳴認為港資接貨的機會不大,因港資買地以「計數」為主,除非海航大折讓蝕賣,否則由中資民企接貨機會較大。

港銀僅參與首幅啟德地融資

翻查資料,在2016年11月海航以逾88億元首奪啟德地皮,並在同年12月安排35億元1年期過渡融資,當時曾傳貸款銀行分別為港銀東亞(0023)及中資南商及創銀(1111)等。但其後港資銀行再無參與任何一幅土地融資,最終海航第二、第三幅啟德地分別傳向中小型銀行上商、內銀興業銀行融資,第四幅地融資則由集友牽頭完成。

今次海航持有啟德地的難題,主要在於融資之上。海航向來「借盡」,來港拿地亦是看準港地「值錢」,投得地皮後即可轉身抵押融資的好處。惟有曾任券商企業融資部主管的內房高管表示,近年支持海航資金鏈主要是內地商業銀行、信託,「以往(商業銀行)業績壓力比較大,頂著海航名號夠大,而且多次交手才做的」。

「銀行規避政治風險 牽頭借貸需勇氣」

不過,該內房高層表示,今次「不是賺錢的問題,誰都要規避(政治)風險」,像萬達之前也傳被內銀拒貸一樣,除非政策風向突然改變,否則要出來牽頭貸款給他(海航)也要勇氣」,削減為海航再融資意向。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8316&issue=20170918
內房 房商 覬覦 海航 啟德 融資 困局 難解 港商 地價 太貴 合作
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建行伙11內房商 內地推長租屋平台

1 : GS(14)@2017-11-06 11:18:19

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4261&issue=20171106

【明報專訊】國家主席習近平一再重申「房子是用來住的、不是用來炒」定位,並要建立「租購並舉」的長效機制,市場即加強推出「長租公寓」。據內地媒體報道,建行(0939)繼上周四與佛山市政府達成住房租賃合作協議後,其深圳分行再於上周五與招商、華潤(1109)、萬科(2202)、恒大(3333)、中海外(0688)、碧桂園(2007)等11家房企,以及比亞迪(1211)、方大等企事業單位舉行住房租賃戰略合作簽約儀式,推出包括「CCB建融家園」平台提供長租房源,發布個人住房租賃貸款產品。

覆蓋深圳北京武漢樓盤 盤源多轉售為租

今次建行打正「要租房,到建行」旗號,據悉「CCB建融家園」平台將首批長租盤源共5481伙,當中大部分屬由售轉租。但目前該手機應用程式(App)上僅可選擇深圳、北京、武漢3地,北京只得1伙盤源;深圳有6個新區如龍崗、龍華新區的樓盤可供挑選,當中5個即將招租,其中1個則提供94伙盤源。

在平台上的單位戶型選擇多樣,包括LOFT公寓、1房至5房戶型,部分3房至5房戶月租由約6000元(人民幣‧下同)至高逾8500元,與市場二手租盤相若。建行又會為客戶提供線上「租賃貸款」、「在線預約」及「在線簽約」等服務,且租房多免佣金,變身成為網上代理連接平台。

據悉,建行與房企的合作是想向深圳租賃市場傳遞「長租即長住,長住即安家」的住房理念,租客不用擔心房東亂加價或是收到「逐客令」,該行深圳分行同時推出面向租戶的「按居貸」業務,即由該行向租客發放貸款用於一次過支付租金等費用。

另外,深交所早前亦批出首單長租公寓資產類房託(REITs)發行,上周五產品正式掛牌,成為「新派公寓權益型房託資產支持專項計劃」中的全國首隻REITs產品。
建行 11 內房 房商 內地 推長 租屋 平臺
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內房商「擁習」 紛推長租房 分析:僅延後置業需求 難打擊樓價

1 : GS(14)@2017-11-19 15:33:09

【明報專訊】內地住房租賃市場一向坐「冷板櫈」,但自從國家主席習近平發表「房子是用來住的,不是用來炒的」言論後,政府欲推長效機制冷卻樓市,市場聚焦「長租公寓」發展。但星展唯高達研究部主管吳淑燕認為,租賃供應只是將原來「可售」的住宅庫存或宅地供應轉為「只租不售」,卻變相減少住宅供應,在市場仍供需不平衡下,料2020年中國樓價仍有支持。

明報記者 方楚茵

近年內地租賃市場獲多項政策支持,當中7月廣州推出「租售同權」、上海推出多幅「只租不售」的住宅地拍賣,年初北京公布未來5年住房建設需求150萬伙,當中租賃住房將佔三分之一,即約50萬伙;每一招均被視為劍指樓價的辣招。不過,吳淑燕認為樓價不會因此下跌,全因長租公寓模式仍未賺錢及存在供應結構問題。

靠賣樓彌補租賃 反支持樓價

她以12個租賃試點城市為例,指當地方政府目標是將三分之一土地供應轉做長租。但現時拍買土地機制中,已要求限價封頂後,再按規劃設計,比併哪一家發展商願意多做商業、保障房屋;現時則比併誰願意做更多長租物業,才能奪標;但「租賃不賺錢,就在住宅部分賺」,變相住宅要去彌補租賃部分帶來的損失,令樓價反有支持。

此外,吳淑燕指內地樓市的最大問題是「20歲的人都想買樓、做業主」,就算政府希望將大家由「20多歲置業押後至30歲,儲到錢才買」,只將需求延後數年。但最終中國人都想擁有自己的家,對樓價未必造成重大壓力。

重資產模式發展周期逾5年

她又指出長租市場發展的難處,認為現時長租公寓分輕資產及重資產兩種發展模式,重資產模式是由開發商拿地再建成租出,但「土地供應是由住宅地供應分出去,地價不會廉宜」,若想做到6厘租金回報,最低測預是每平方米地價需低於2500元人民幣,但難有一二線城市住宅地低於此價,發展周期可能至少5年以上。投資者當然希望發展商以輕資產模式發展,即收購舊物業翻新,EBITDA(息稅、折舊及攤銷前邊際盈利)預測達30%,變相短期賺錢且市佔率擴張得較快,但開發商仍傾向重資產模式,好處是當物業成熟後,EBITDA可達60%至70%。

雖然長租公寓盈利前景未見清晰,但龍湖(0960)早已進軍,目標在2017年底前建1.5萬伙。各大龍頭房企包括萬科(2202)在今年累計開業超過2萬伙;旭輝(0884)亦在2017 年準備入市2萬伙房源;其餘佳兆業(1638)、合景泰富(1813)、中海外(0688)及最新剛染藍的碧桂園(2007)等亦將推長租房。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8821&issue=20171113
內房 房商 擁習 紛推 推長 租房 分析 僅延 延後 置業 需求 打擊 樓價
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內房商「政治正確」 方便融資

1 : GS(14)@2017-11-19 15:33:09

【明報專訊】「長租公寓」在內地快速增長,背後更大的原因或許與賺錢無關,星展唯高達研究部主管吳淑燕認為,更多原因是「political correct(政治正確)」。她指「長租」市場受到政府支持,在執行層面上銀行對開發商做傳統業務的流動性是緊張的,但「做長租公寓的話,銀行就會爭相借錢給你」。

深交所「專項計劃」 助項目資本化

據了解,目前在本港上市內房商融資成本多在5厘至6厘水平,按內地租金回報只得1厘至2厘,要維持在更高水平甚難,因此發展長租公寓極可能是蝕本生意。但現時內地發展商借貸的審批重點並非單靠高息,而是政府、銀行是否願意放款,倘若發展長租項目能帶來融資的方便,發展商亦樂於參與。

此外,現時在金融政策上的放寬,包括提倡REITs的發展,如近日深交所上場的「新派公寓權益型房託支持專項計劃」,就可幫助內房商在項目成熟時資本化等,實現資金回籠,解決資金沉積及退出等問題。

現有庫存轉型 變相消化較少需求戶型

吳淑燕又稱,現時發展長租公寓,發展商多是以現有庫存轉型,變相可將部分商業項目轉成租用型住宅,又可消化一些較少需求的戶型,都解釋了開發商願意參與的原因。


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內房 房商 政治 正確 方便 融資
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內房商連環買殼 進軍港地產 佳源入股波叔菁雋等3項目 斥26億佔七成

1 : GS(14)@2018-05-25 12:12:13

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5467&issue=20180525
【明報專訊】本港樓價屢創新高,再有中資內房商透過「買殼」形式買入本港官地及地產項目圖分一杯羹。內房佳源國際(2768)公布,以總代價26.2億元向「舖王」鄧成波(波叔)入股3個項目,當中屯門「龍牀盤」住宅項目菁雋前身更為官地,在2014年由亞洲聯合基建(0711)(前稱俊和)及益兆興業投得,2017年7月以約12億元全幢易手給波叔。最終佳源藉與波叔設合營公司,以協定價9.38億元向波叔收購菁雋住宅等部分,按佳源應佔合營70.1%權益,估計代價約6.58億元。

明報記者 方楚茵、林可為、甘潔瑩

對於再有官地以「賣殼」方式易手,本報向發展局查詢,局方回應指現正了解事件。是次佳源首度進軍香港,入股3個項目分別屯門菁雋、新合里及葵涌成功中心70.1%權益,涉及作價約26.2億元,當中已支付約6億元初步按金。

發展局:正了解「官地賣殼」事件

當中唯一住宅項目屯門菁雋,據了解,波叔在去年7月以約12億元從亞洲聯合基建等手上購入全幢物業。佳源則是藉與波叔建立合營公司,以協定價9.38億元收購菁雋7至12樓、15至21樓住宅部分,以及3樓會所及6樓機房的部分。

波叔賺約1482萬 兼獲商場停車場

是次作價較協議應付購買價約9.17億元有輕微溢價,變相波叔持貨約10個月已賺約1482萬元。菁雋物業總建築面積約14.8萬方呎,已興建成為住宅物業,配套有約3.8萬方呎購物廣場、會所設施及停車場。而波叔在交易後會保留項目商業部分,包括5樓停車場及安老院舍。

據本報向佳源了解,公司透露是次屬綑綁式收購,而當中菁雋已在2月已獲批預售樓花同意書且屬現樓,是次收購樓面逾6萬多呎,變相平均呎價僅1.3萬至1.4萬元,認為作價合理。

鄧成波兒子鄧耀昇回應查詢指,上述交易洽談了數個月,不是刻意與中資財團合作,他指出:「集團強項是物業發展,佳源則主力於內地建樓,惟香港地皮不容易競投得到,故在現有發展項目中合作,並將成立一個團隊去運作。」他並透露,除葵涌成功中心,餘下兩個項目將不會作額外投資翻新。

鄧耀昇:交易洽談數月 非刻意與中資合作

位處屯門的菁雋提供356伙,最大「亮點」是面積最細一款開放式戶,實用面積僅128方呎,料屬現時全港最「的骰」一手單位。菁雋的「前世今生」亦甚富戲劇性,項目所處的青棉徑地皮,於2014年由亞洲聯合基建以2.328億元投得,至2016年底展開宣傳,該公司董事潘志才曾稱:「紫禁城再大,皇帝都係瞓張牀。」因而令項目「聲名大噪」,並被坊間形容為「龍牀盤」。

直到去年7月,鄧成波家族斥12億元購入整個菁雋項目,當時一度擬打造為長者銀齡項目。項目今年2月獲批預售樓花紙後,鄧耀昇曾改口風稱,不排除會將項目轉為出售,直至昨日,鄧耀昇表示會與佳源傾談後再作具體決定。
內房 房商 連環 買殼 進軍 地產 佳源 入股 波叔 叔菁 菁雋 雋等 項目 26 億佔 七成
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內房商龍光「落釘」西半山夏蕙苑 已收購最少6伙 屋苑同為恒地目標

1 : GS(14)@2018-12-18 12:48:54

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7632&issue=20181218
【明報專訊】去年初多家中資來港搶地,其中伙拍合景泰富(1813)以天價奪得鴨脷洲地皮的龍光(3380),目光並未離開香港市場,據資料顯示,龍光似乎已鎖定恒地(0012)正在收購的西半山羅便臣道老牌豪宅夏蕙苑,公司相關人士過去兩年斥資至少2.6億元,密密收購至少6伙單位,同時曾登上內地富豪榜的龍光「太子女」紀凱婷,更狂掃九龍站上蓋多個住宅物業。

明報記者 方楚茵

過去兩年斥2.6億 公司公關拒評

今次獲龍光看中的西半山羅便臣道夏蕙苑,屬一梯兩伙,集團由2017年底至2018年初,經公司轉讓方式購入包括2樓全層,另外3、5、6及10樓各一伙,以及部分車位。持有該批物業的公司包括「世翔有限公司」、「一發貿易有限公司」及「恒雋有限公司」均曾出現在龍光發行的債券募資文件上,為集團直接控制的公司;該批公司的董事李浚銘,亦為龍光持有利南道豪宅地王的項目公司「麒灣(香港)投資有限公司」董事。

值得留意的是,本報早前報道,包括夏蕙苑在內的西半山部分舊樓區域,近年已成為恒地(0012)的收樓目標,龍光此番「踩入」夏蕙苑,未知事前與恒地是否有默契。本報曾向龍光查詢今次收樓行動,惟集團經公關表示不作評論。

伙合景泰富發展鴨脷洲地 料明年下半年賣

至於龍光與合景泰富合作的香港「頭炮」鴨脷洲利南道港島區住宅地王,估計最快明年下半年開賣,更「落重注」以每月近220萬元租用中環中心32樓全層為推售作部署。雖然利南道項目或主打非本地買家,但據了解,「深圳幫」的龍光始終首有項目落地,不為港市場熟悉,一直有意重塑品牌,切合其推售豪宅的形象。

事實上,龍光在2013年已在本港上市,但在港知名度及曝光率一直不高,直至去年及今年股樓狂升後,公司市值仍僅約520億元。然而龍光創辦人紀海鵬及其家族在內地卻是知名富豪,在2018年「胡潤中國百富榜」中名列65位,身家達330億元;其女兒,亦即現時的龍光大股東紀凱婷2016年更登上胡潤內地「90後」首富,被傳媒冠以「龍光公主」的名號。

創辦人登胡潤百富榜 女兒為「90後」首富

除經公司收購港樓,紀凱婷本人亦投資不少港樓,自2014年起收購多項物業,且特別偏好港鐵站上蓋樓盤,當中包括九龍站上蓋的豪宅項目君臨天下、柯士甸站上蓋GRAND AUSTIN等。

有趣的是,龍光總部亦設在九龍站上蓋的環球貿易廣場(ICC)68樓,至於她自己在多家公司申報的住址為GRAND AUSTIN一個單位。

[內地人‧香港樓系列之二]
2 : GS(14)@2018-12-18 12:50:42

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9566&issue=20181218
【明報專訊】龍光地產(3380)鎖定早已是龍頭發展商恒基地產(0012)目標的西半山夏蕙苑收購單位,如恒地有意強拍,以物業合共24伙計算,龍光現時手持逾兩成業權,已可左右大局;惟局面微妙的是,恒地同時擁有周邊羅便臣道105號翡翠園、羅便臣道99及99A號舊樓等,若一併申請強拍,則未必需要與龍光合作。

恒地或將鄰近舊樓一併申請

本報去年曾經報道,恒地在西半山連環出擊,除市傳已擁有夏蕙苑近七成業權,更已收集鄰近的翡翠園、羅便臣道99及99A號舊樓等建築群,倘若一併重建,或可成為另一新地標豪宅。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,一般而言,發展商收購相鄰門牌號碼物業,因應個別物業收購進度較理想,發展商能否在收購進度不同下,一併將相鄰物業申請強拍,需視乎發展商所收購的多個項目是否處於同一編號的地段上。

市况調整 料發展商不急強拍

林浩文續稱,發展商在收購舊樓時,考慮的因素眾多,當中亦包括舊樓樓齡。以他所見,發展商一般收購舊樓,多會做好相關預算,了解被收購的多項物業,是處於相同編號的地段之內,還是一個項目橫跨兩三個地段。與此同時,在當前樓市市况調整時,他預期發展商會寧願繼續收購舊樓,亦不急於申請強拍。
3 : GS(14)@2018-12-18 12:51:08

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9660&issue=20181218
【明報專訊】內地第一代富豪步入五六十歲後,近年陸續安排子女加入公司,這批年僅20至30多歲的「富二代」更多早為「新香港人」或持有其他國籍,藉家族信託或海外註冊公司持有上市公司權益,故相比本地不少富豪下一代仍在部署接班,年紀輕輕的內地富二代們已成為不同富豪榜的常客。

龍湖吳亞軍持股全數授女

除了「龍光公主」紀凱婷外,本港內房股亦產出多名富二代,如藍籌碧桂園(2007)的楊惠妍早於24歲時已被委任為執董,並在2012年獲委任為副主席,最近更升任聯席主席,現時36歲的她持有碧桂園57.23%股權,其妹楊子瑩亦為集團執董。

龍湖(0960)董事長吳亞軍的女兒蔡馨儀相信將成為明年富豪榜的新焦點。事關龍湖在11月22日披露,吳亞軍已將其信託持有的龍湖43.98%權益全數轉予女兒蔡馨儀,按龍湖上周五收市價每股22.7元計,以信託持有龍湖的26.09億股或43.98%計,蔡馨儀獲約市值592億元的股權。

值得一提的是,上述的數名內地富豪二代雖然已成為集團的主事人或主要權益持有人,但多未曾公開露面或僅於公司年報亮相。

相反,一批二三線內地巨富們的第二代,如現年30歲的黃敬舒,4年前獲綠景(0095)委任為集團執董兼主席一職,其27歲弟弟黃浩源亦於2017年獲委任為執董,但實際仍由父親黃康境持股;中駿(1966)主席黃朝陽之子黃倫亦在去年開始出任集團執董。
內房 房商 龍光 落釘 半山 夏蕙 蕙苑 收購 最少 屋苑 苑同 同為 目標
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