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中国房地产企业应学什么?


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http://www.p5w.net/newfortune/caiji/200904/t2282230.htm


  控制中期风险头寸对于国内的地产公司尤为重要。在A股75家地产上市公司中,29家公司即使在不增加任何存货的情况下,每年经营产生的净现金也不到年初总 资产的10%,有16家不到5%。要知道,即使是TOL这样的高端地产商,其2008年存量资产周转率仍达到0.44倍,高于国内多数房地产公司。如果说 美国房地产公司的中期危机主要来自于中期借款,那么,国内房地产公司的中期危机则主要来自于过低的周转率,加速周转是唯一出路。

  从短期风险头寸到中期风险头寸
  在《新财富》2008年6月号《“现金收割”应对危机》一文中, 我们提出了短期风险头寸概念,即企业在周转率大幅下降时,一年内到期负债超过手持现金+净经营现金的部分,它显示了当危机到来时,企业在短期内承受财务压 力的能力。但从美国此轮地产危机看,危机持续的时间常常比我们想象的要长:2007年美国房地产上市公司的存量资产周转率较2006年平均下降了 35%,2008年销量继续下降,周转率较2006年平均下降了52%,较2005年下降了60%,进入2009年,情况依然未见好转,而这已是危机的第 三个年头了—企业不仅要为未来一年的财务风险做准备,更要为未来两到三年的财务风险做足准备,即,要从控制短期风险头寸到控制中期风险头寸。
  控制中期风险头寸对于国内的地产公司尤为重要,目前A股上市地产公司平均13%的资金来自长期借款,且借款期限一般在三年以内。客观讲,这一比例并不高, 但问题是部分房地产公司的周转率过低,在A股75家地产上市公司中,29家公司即使在不增加任何存货的情况下,每年经营产生的净现金也不到年初总资产的 10%,有16家不到5%。要知道,即使是TOL这样的高端地产商,其2008年存量资产周转率仍达到0.44倍,高于国内多数房地产公司。如果说美国房 地产公司的中期危机主要来自于中期借款,那么,国内房地产公司的中期危机则主要来自于过低的周转率,加速周转是唯一出路。


  长期债缺位,高端定位艰难
  国内房地产公司面临的另一个困境是长期债的缺位。A股房地产上市公司平均34%的资金来自于短期借款和各种应付账款,属于短期资金;13%来自于长期借 款,这部分贷款期限一般在三年以内,属于中期资金;剩下的包括股权资本、债券(含可转债)、预收款和长期应付款,我们姑且将其算做长期资金,那么长期资金 将占到总资产的53%。这种资本结构要求公司1/3的资产能够在一年内变现,1/2的资产在三年内变现,这对于定位中低端的房地产公司还比较有可能实现, 但对于那些定位高端的房地产公司来说则是一项难以完成的任务。
  总之,高端定位需要更保守的财务策略,而这种策略需要长期金融工具的支持,从TOL的资本结构看,长期债券成为高端地产公司的主要资金来源,贡献了总资本 的30%左右,加上股权资本,长期资金贡献了总资本的80%。但在国内,公司债市场并不发达,股权资本面临融资渠道不稳定、融资成本高的问题,即使加上预 收款和长期应付款等特有的融资渠道,国内公司仍难以支持纯粹高端定位的战略。


  多产品线与分类拨备
  在债券市场缺位、纯粹高端定位难以获得资金支持的情况下,更多国内房地产公司选择了混合产品线的策略,即同时开发高、中、低各种产品,这一策略虽然能够在 一定程度上分散企业风险,但也对企业的风险控制提出了更高的要求,多产品线的公司需要为不同定位的项目确定各自的财务安全底线,然后在总部层面留出适度资 金用于低谷期的套利操作。


  根据产品定位决定财务拨备
  以往房产商常用统一的财务控制标准来要求所有的项目,实际上,不同定位的产品在危机中的灵活性和现金回流速度有较大差异。仍以DHI和TOL为例,尽管在 危机中,它们的存量资产周转率都较高峰期下降了63%,DHI降至0.58,TOL降至0.44,但别小看了这0.14的差距,它意味着TOL需要比 DHI多储备相当于总资产14%的金融资源;此外,如果DHI的短期负债上限是总资产的30%的话,那么TOL的短期负债就不能超过总资产的20%。
  对于国内房地产企业也是如此,周转越慢的项目,要求的财务底线越高,不同项目间的财务拨备差异可能很大。因此,企业需要根据项目定位、周转速度来决定不同项目的现金储备要求和资本结构要求,在此财务底线的基础上再决定各类产品的扩张速度和企业整体的扩张速度。


  总部确定分类财务底线,分部根据财务底线抉择项目
  对于全国性的地产开发商,具体的拿地决策和项目规划常常由区域分部决定,此时为了防止分部过度扩张导致的整体财务风险暴露,总部必须确定各类项目的财务底线,分部根据财务底线来权衡利润率与扩张速度。权衡的结果常常是混合的产品线、适度的利润率与适度的扩张速度。


  总部保留适度金融资源用于逆周期套利
  最后,在总部确定财务底线、分部控制项目风险的基础上,总部可保留适度金融资源,用于逆周期收购,即,抄底行业低谷。那么,企业到底可以在多大程度上进行套利呢?

  如何套利
  在经历了2008年的考验后,国内房地产公司的财务状况出现了进一步的分化,上市公司方面,万科在保持2008年销售规模的情况下,在未来一年内最多可支 持8%的资产扩张,在未来三年最多可支持51%的资产扩张;保利未来一年内最多可支持16%的资产扩张,未来三年最多可支持38%的资产扩张;金地未来一 年内最多可支持18%的资产扩张,未来三年最多可支持44%的资产扩张。香港上市的房地产公司中,碧桂园在保持2008年175亿港元销售规模的情况下, 未来一年最多可支持32%的资产扩张,未来三年最多可支持102%的资产扩张,中国海外在保持2008年266亿港元销售规模的情况下,未来一年最多可支 持21%的资产扩张,未来三年最多可支持65%的资产扩张(表1)。




  与上述公司仍有扩张余力相对,在未来一年内,绿城中国将出现4%的资金缺口,泛海建设将出现12%的资金缺口,中新地产将出现18%的资金缺口,富力地产 在保持2008年200亿港元销售规模下可以勉强覆盖债务支出,但考虑到公司250亿港元的承诺资本支出,将出现40%以上的资金缺口,非上市公司的资金 缺口可能更大。
  财务安全性的分化为财务状况较好的房地产公司留出了套利的空间。从TOL和DHI的案例中我们看到,即使在地价已很低的情况下,套利也必须以自身财务安全为基础,而不能进行过度激进的套利活动。
  那么,什么样的套利幅度是适当的?首先,地产企业需要在确保短期和中期财务安全的前提下,根据不同产品定位重新确立企业的财务安全底线,这是地产公司从危 机中重新崛起的基础,而在此基础上,仍有富余金融资源的企业可以进行有节制的套利活动,就当前财务数据来看,对于那些财务状况良好的企业来说,这种套利扩 张速度应保持10-30%水平。

中國 房地產 房地 企業 應學 學什
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企業主應學!每年踢掉不適任肥貓

2014-07-07  TCW
 
 
 
 

 

什麼叫做「股東至上」,來瑞士公司開一次股東會就知道。

因為從今年起,在瑞士的所有公司,每年都得改選董監事,且從執行長人選到薪水,通通可以由股東投票決定,公司派如果刻意阻撓就會違法,可能還得吃上牢獄之災。對比台灣上市櫃公司每三年一次董監改選時,常因金管會等主管機關過於被動,使得許多股權不足的公司派,為了刻意讓改選無法順利進行,不惜找來黑衣人護航,有時甚至鬧成社會版頭條,但這在瑞士可行不通,有多少股權,就能講多少話。

瑞士這個全球最愛公投的國家,去年三月瑞士國會議員敏德(Thomas Minder)提案,針對企業高層做出一連串的規範和限制,被外界稱為「敏德法案」。

打擊肥貓:限制獎金、取消離職補償金

該條款內容針對在瑞士登記的公司,股東有權「每年」針對高階主管薪酬進行具約束力投票,禁止包括「黃金握手」(golden handshake)、「 黃金降落傘」(golden parachute) 等特定幾種高階主管離職補償金,也禁止公司被收購時,給予高階經理人的紅利補償,其中也包括董監改選期限。

這項法案堪稱全球最嚴格的公司治理規定,但沒想到竟獲得瑞士全國公投高達六成八支持率,是瑞士公投有史以來,前五大支持率的法案之一。不過,這位敏德議員可不是突然心血來潮,早在二○○六年十月底,就起草這份議案,於二○○八年二月提出,最主要就是反應當時瑞士企業的行徑。例如,為了追逐獎金,誘使銀行業高層大舉進行投機,使得瑞士銀行(UBS)二○○八年就差點因此倒閉。

另一個引起爭議的是,瑞士製藥龍頭諾華公司(Novartis)前任董事長瓦塞拉(Daniel Vasella),他除了年薪高達一千五百萬瑞士法郎(約合新台幣四億七千萬元),工作合約中還載明競業禁止條款,一旦離職,就能拿到七千二百萬瑞士法郎的職補償金,以防止他跳槽到對手陣營。消息一出,引發全國公憤,迫使瓦塞拉主動放棄這筆鉅額離職金。

不過,為何敏德法案直到去年三月才送交全國表決,最主要還是在於氛圍。

就在該法案表決前一週,歐盟也針對歐洲銀行業高層薪資做出限制,不准這些人民眼中的「貪婪者」所拿到的獎金,比固定薪水還高,除非經過股東會投票通過,而且,獎金上限不能超過固定薪水兩倍。在歐盟該法案一推出後,瑞士人順水推舟,一舉把敏德法案送過關。

監督董事會:公投通過,每年改選董監事

根據敏德法案內容,如果公司高層不遵守,可能會坐上三年牢,或被罰款年薪的六倍;相較台灣主管機關只是口頭警告,或要求提出說明報告再等仲裁,力度完全是地獄與天堂之別。

不過有趣的是,當時因為外界把焦點都放在公司高層的薪資控制上,卻忽略該法案同時也針對董監改選任期做出規定,沒想到,今年股東會季節一開始,許多公司高層就感受到龐大壓力。

例如,全球最大食品公司雀巢董事會共有十三席董事,雖然一半的董事們都是瑞士人,但外資股東卻佔了三分之二,今年被迫在四月份的股東會上,進行了十三次表決,重選董監事,同樣的戲碼,明年還得上演一次。

所有雀巢股東中,沒有人持股大於四%,在沒有單一股東可以把持公司下,公司經營團隊想要不被換掉,最好的方式,就是跟股東說清楚、講明白。

這種如同聯考般的震撼教育,也讓全球農業化學品龍頭先正達(Syngenta)董事長麥可.迪麥爾(Michel Demare),在五月底的記者會上大聲抱怨:決策權都被外資拿走了,「他們手上還有一堆武器,可以影響公司營運,這樣一定會窒礙難行的。」

根據彭博社統計,瑞士企業高層平均年薪是三十八萬美元,比美國標準普爾五百大企業高層多出五六%,但對照美國掛牌公司每年都有上百起市場派投資人挑戰、興訟,要求發放股利或撤換領導人,在瑞士當跨國企業高層,幾乎是太平盛世又荷包滿滿。

也因此,當敏德法案提出後,上到瑞士政府和國會上議院,下到企業遊說團體,如「瑞士全國工商總會」,都大力反對此案,認為可能會嚇跑大企業,將總部遷出瑞士;國會甚至有意另提版本,僅要求企業給予高階主管薪水、紅利時,須先諮詢股東意見。但瑞士人用公投告訴政府:不行就是不行。

市場派也支持:股市創下新高,漲幅勝美股

而且從股市表現來看,市場似乎肯定這種做法。以瑞士指數SMI今年的表現(截至六月十二日)來看,不僅跟上其他歐美股市同創歷史新高,同時漲幅還高達五.七%,比美國標準普爾五百的四.四%還好,這證明對投資人越有利的,對股價也是利大於弊,台灣金管當局或許可以考量參考一下。

【延伸閱讀】敏德法案2014/1/1 生效,按瑞士《公司法》組成之公司(不含外國在瑞士掛牌公司)均適用。

法案主要重點:1.由股東投票決定薪資報酬委員會、董事和董事長人選2.上述任期均為一年,每年得改選股東投票結果具有法定約束力,非僅建議性3.禁止離職補償金條約,禁止董事會利用購併取得相關獎金或報酬4.每年必須提供薪資報酬明細報告地位等同財務報告,同時接受公開審閱5.禁止公司指派特定股務代理,權利回歸股東自決6.2015 年起得採用電子投票7.瑞士國內退休基金法人必須對手中持股公司的議案和董事會人選,進行投票表態


 

企業主 企業 應學 每年 踢掉 不適 任肥 肥貓
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蔡東豪:「大陸應學香港。」

1 : GS(14)@2011-12-29 12:42:37

http://m.sharpdaily.hk/detail.ph ... 5307&category=daily
「大陸應學香港。」
永新企業董事長曹光彪
有些說話出自某些人的口中,特別具份量。出名是愛國商人的曹光彪一向低調,但最近
他接受報章訪問時,不忌諱直指內地有種種不足,在人人大談香港應與大陸接軌的世界,曹光彪特立獨行,表明內地應學習香港制度中法治、廉潔、公平等優點。
曹光彪提到的這些香港優點,是香港作為金融中心,最基本要堅守的。
50年代從內地來港創立永新紡織王國的曹光彪,是改革開放初期最早回到內地的生意人,對內地的制度問題,定必有深刻體會。
1984年,曹光彪出資成立港龍航空,嘗試突破英資壟斷航空業的局面。令我最深印象的是,他在訪問中重提前港督彭定康,回歸前向他發出一本英國護照,曹光
彪斷然拒絕。多年來,曹光彪始終言行如一,不論大家的政見是否相同,這種人也相當值得尊重。
今時今日,肯公開說真話的商人已很難得,像曹光彪這樣言行如一的人似乎買少見少。經常批抨西方民主制度,揚言中港不宜,卻手執美國護照的所謂如何愛國愛港
人士,我就見過很多。
蔡東豪
蔡東 東豪 大陸 應學 香港
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277055

陸振球﹕投資部署 應學中方攻守兼備

1 : GS(14)@2018-05-07 07:56:59

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0996&issue=20180507
【明報專訊】上周五結束的中美貿易談判似是不歡而散,單是談判後中方連宴請美方晚餐也欠奉,有和外國打慣交道的基金經理朋友說,就如和外國人開會洽談業務,會後竟不給你開支啤酒輕鬆一下,多數是生意做不成兼很「大鑊」!

大家更可留意,會後雙方合照,中方代表之首副總理劉鶴站在中央,雙手向前攤開,身體語言猶如在說「放馬過來,誰怕誰?」美國總統特朗普也隨即在Twitter表示,會待代表回來開會討論事件,又說中國在貿易方面被寵壞(spoiled),語氣極之不善。

今次貿易談判,大家都將焦點放在美國開出的清單上,內容極之苛刻,預料中方難以輕易答應,根據《明報》報道,原來中方也反過來向美國開出清單,包括要求美方撤銷天安門制裁法案,以及承諾未來不再有301調查等,既有「以攻為守」的意味,這其實是打算如將來美方肯依中方的清單一些項目行事,則中方便可落實美國的一些清單項目,這樣便可向大家交代說談判是有來有往,而不是一面倒的「喪權辱國」,可說是有攻也有守。

貿戰最終結果如何,此刻自是難以猜測,不過投資部署,也應如中方應對貿戰一樣攻守兼備,不應一面倒繼續全倉,甚至高槓桿操作,也不用全面清倉,但就要控制好注碼或利用期權等工具做對冲。

明報投資及地產版資深主編

[陸振球 主編的話]
陸振 振球 投資 部署 應學 中方 攻守 兼備
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