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欠債愈高,息率愈低! 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2012/07/blog-post_16.html
繼筆者一連三篇有關《公司債券》的拙文後,今天且談國家債券(Government Bonds)。

據說現代國債是拿不勒斯銀行家Lorenzo de Tonti於17世紀向飽受戰爭財困的法國政府獻計的融資模式,其本質改良自當年意大利的年金計劃(Annuity)。這種以Tonti命名的國債雛形被 稱為Tontine,其後在18世紀開始受英國政府積極採用。單靠政府的信譽,大英帝國舉債建立龐大的皇家Man-O-War艦隊,征服世界而成為環球超 級霸權。
跟公司債券一樣,國家債券也有壞帳風險。理論上,國家還債能力是以其稅收和支出是否平衡來估算。因此以最簡單的方法量度,國家的Debt-to- GDP比率應該是量度投資國債風險的重要指標。比率愈高,國家債券壞帳風險也愈高。以2011年數據計,日本、美國和歐盟的Debt-to-GDP比率分 別是208.20%、103.00%和82.50%。以2012年7月16日計,日本和美國這兩名超級大債主十年期國債只有0.78%和1.45%歷史低 位,何解只有歐債風暴而沒有日債和美債風暴呢?可見Debt-to-GDP比率並非是一個可靠指標。

另一個指標是信貸息差(Credit Spread)或主權CDS。同樣以2012年7月16日計,法國、意大利和西班牙十年期國債息率相比德國分別高90、485和550點子。息差或CDS愈高代表壞帳風險愈高,筆者認為這個指標較可靠。

其實以無錨貨幣(Fiat Money,即不與任何貴重金屬或外國貨幣掛勾)為基礎的國家發行的本幣債券是沒有壞帳風險。不過,購買缺乏財政紀律的政府本幣國債未必有利可圖,皆因投 資者還要承受匯率、通脹和銀紙貶值風險。以香港掛勾美元為例,2012年7月16日美國兩年期、十年期和三十年期國債息率僅有0.23%、1.48%和 2.57%。投資美債值得嗎?

欠債 愈高 息率 愈低 朱泙 泙漫 屠龍
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香港按揭息率欲升乏力 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/03/blog-post_21.html
繼2013年2月香港金融管理局要求採用《內評法》後,匯豐(00005:HK)和渣打銀行(02888:HK)先後宣佈加按揭利息。最近中銀香港(02388:HK)亦宣佈了其最新按揭的條款,包括首三年及五年可以2.40%將按揭供款息率鎖定的定息按揭,而首七年息率則鎖定於3.00%。另外中銀香港(02388:HK)同時提高Prime按的息率25點子至Prime減2.60%至1.95%,即實際利率為2.40%至3.05%。而Hibor按息率就由原本牌價Hibor加240至290點子,擴闊至Hibor加195至315點子。據報調低Hibor按息下限是因為市場目前提供Hibor按息率最低為Hibor加170點子。
日前筆者拙文《牛津順嫂的街頭智慧》以頗為學究的理論去剖析樓市和無風險利率(Risk Free Rate)及信貸息差(Credit Spread)關係,今天且讓筆者推測未來香港按息的走勢。按息是銀行根據市場現況來給予客戶的街息,其決定性因素在於市場上資金的供求關係,而這個供求關係的指標便是貸存比率(Loans-to-deposit Ratio)。港元跟美元掛勾,其供應基本上受制於美國財金政策;而港元的貸款需求理論上是跟香港實體經濟掛勾,但由於「南水北調」的因素,港元貸款需求其實受中國的影響更大。
根據香港金融管理局數據,香港整體貸存比率由1997年4月的150.01%下跌至2009年10月的50.05%才急升至2012年12月67.12%;其中港元貸存比率亦由1997年4月的107.62%下跌至2009年10月的69.09%才回升至2012年12月79.81%。以整體貸存比率計2012年12月僅是1997年4月的44.74%矣!
 
這點亦與筆者記憶中的按息走勢吻合。1990年代按息隨樓價急升一直扯到1997年中超過十釐仍有大把人搶住借。之後按息跟隨樓價下滑,到了2003年許大概是2.50%至3.00%左右。之後樓市反彈而按息隨Hibor計劃再創新低,於2007年至2010年許還可以以Hibor加70點子許借錢(由於Hibor利息幾近零,實際息率低於100點子,遠低於通脹)。之後中國收緊銀根令香港出現「南水北調」的盛況,按息亦同歩上揚至現在街息仍可低於200點子。由這些歷史可引證,樓市基本上跟利率乃至按息無甚關係!

那麼是那些因素令貸存比率下跌多年呢?其根源便是貸款增長不如存款增長快,這個亦反影貨幣增長比以香港為融資中心的大中華經濟増長快。由1997年4月至2012年12月,香港總存款由港幣26,508.15億元上升至港幣82,973.57億元,升幅3.13倍;期內總貸款由港幣39,789.11億元上升至港幣55,693.33億元,升幅僅1.40倍。

近年美、歐、日、中皆狂開印鈔機,令大量游資在全球金融體系流竄,這是香港近年出現存款急增加水浸銀行的主因。此外香港本身的經濟增長動力老化,其未來發展乃至貸款需求基本上只能靠作為服務中國的金融中心。近年尚幸有「南水北調」令香港貸款需求重拾升軌,但明顯未能跑嬴港元貨幣增長。

未來按息會否上升要視乎數個因素。其一是美國國債息率的走勢,特別是聯儲局會否停止QE而令十年期國債息率升穿350點子;其二是香港(特別是源自「南水北調」)未來貸款需求會否高於存款增長令貸存比率持續上升(如90%水平);其三是金管局會否使出貸存比率或按揭貸款總額設限這些非常的行政手段。

昨天筆者與相熟的地產經紀聊天,市場轉買為租已成風氣,因此租盤奇缺而租金反升。筆者估計短期按揭貸款增長會以加按為主,因為未還貸款仍可以用舊息。因此筆者斷言,可見將來香港按揭息率欲升乏力。
香港 按揭 息率 欲升 乏力 朱泙 泙漫 屠龍
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中期Review:派息率達70%的金界控股 投資之旅 TRENDALYSIS

http://trendalysis.blogspot.hk/2014/08/review70.html
過去兩三星期,股市很熱鬧。恆指從23500 開始,連升兩星期,本週初卻拾級而下。這種過山車走勢,不知你有否在合適時間上落車呢?時機向來都很難捕捉,不單只投資買賣的時機,人生中的各種機遇,同樣不容易掌握。『機會是留給有準備的人』-這句話很老土,但若果平日的行事和態度,能夠令『時間成為自己的朋友』(即時間越長,越能體現所作之事的效果),也不怕錯失了今次的恒指升幅。上週末,我在博客寫了一篇書介:窮人一出世就是輸家?從唐樓劏房找到投資銀行》,沒想到"Like" 的數量是幾倍甚至十倍於股票分析文章。我不認識作者,書介並不是為他賣廣告。文中指:『很多時候,眼界被局限才是貧窮『遺傳』的原因...  』,我真心相信送贈此書給基層子女,可能是最快捷有效的脫貧方法。

5月尾我曾分析金界控股(3918)。公司在柬埔寨的首都金邊營運賭場,並擁有200公里範圍內獨家經營權直至2035年,而賭枱數量沒有限制。





本週三公佈了中期業績。VIS 勢頭指數(以中期業績計算) 達7分以上(10分滿分),顯示業務穩定發展。以下是中期業績數據,單位是千元美金(US$'000):

大眾市場-大廳賭桌收入:    53,117  (2013H1: 44,346  +19.8%)
大眾市場-電子博彩收入:    41,196  (2013H1: 44,030     -6.4%)
貴賓博彩收入:                      86,024  (2013H1: 53,342  +61.3%)
非博彩收入:                         10,663  (2013H1:   9,926    +7.4%)
總營運收入:                      191,000  (2013H1:151,644   +26%)
毛利:                                  132,698  (2013H1:111,545   +19%)
淨利潤:                                 67,621  (2013H1:  62,852   +7.6%)

2014年上半年的總營運收入達1.91億美元,較去年同期增加26%。主要營運收入來源是貴賓廳博彩收入,大幅上升~61%,而增長主要是由(1) 泥碼總額增加約20% 和 (2)『勝出率』由2.6% 升至3.6% 帶動。而大眾市場的按押籌碼和收入,亦較去年同期增加了~20%。至於電子博彩則因為勝出率從10.9%輕微下跌至10.1%,致收入下跌。而毛利和淨利潤亦分別較去年同期上升19% 和~8%。

2014上半年
毛利率:     69.4% (2013H1:73.6%,-4.2%)
淨利潤率: 35.4% (2013H1:41.4%),-6%)

毛利率和淨利潤率較去年同期下降了~4% 和6%,因為員工薪酬提升,而且人數增加了近一成(由4,763人增加至5,210人)。儘管毛利率和淨利潤率有所下降,但能維持在~70% 和35% 的水平,足見營運賭場是利潤高的生意。

截至6月30日,公司持有現金約1.84億美元,沒有短期或長期貸款。每股盈利US$0.0296,派中期息US$0.0207。中期業績未公佈現金流狀況,但以派息率高達70%估計,公司現金流和財務穩健。

至於未來發展,金界在柬埔寨正擴充Naga2,預計零售及公共區域於明年中開業,而酒店和新增博彩區則在2017中營運。按柬埔寨首5個月的旅客人次,較去年同期增長6%,當中的中國遊客更增長19%,預計Naga World 仍處於增長期。 另外,集團於去年9月簽署投資俄羅斯海參崴市娛樂度渡假城的協議,並承諾投資金額不少於3.5億美元,估計第一期投入約5000萬美元。現時,仍未獲得所有必要許可證進行建設,估計今年9月或以後可取得所有許可證,這是其中一個不確定因素。而俄羅斯的娛樂渡假城會在2018年後才開始營運。

以金界控股的營運收入增長達26%,兼有高毛利率和淨利潤率,加上穩健財務和增長潛力,現價~$6.45,市盈率不足14倍,股息率超過5厘,我認為抵買。至於現在是否好時機,我不太懂技術圖表的走勢分析(不知是已形成下降趨勢,還是開始回升),讀者可自行觀察再作決定。

中期 Review 息率 70% 金界 控股 投資 之旅 TRENDALYSIS
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迷信高配息率?當心買基金賠本金

2015-08-17  TCW

基金配息後,對投資人而言,到底是賺或賠?划不划算?這個問題,金管會已公開示警多次,近日終於出手,並責成投信投顧公會加強查核,要求統一以單利來計算配息率。

依現行規定,基金廣告上須列出年化配息率及報酬率,並說明計算方式,但長期以來,各家計算年化配息率的方式不盡相同,有的用複利、有的用單利計算,由業者「自由心證」,甚至採用對自己有利的公式,算出被高估的配息率。

金管會指示投信投顧公會,必須統一基金配息的計算公式,一律用單利計算;境外基金在台的總代理,也必須負責與境外基金協調清楚。

基金配息率計算方式混亂,金管會出手整頓,除衝擊到國內規模約兩兆元左右的固定收益型基金外,也間接提醒投資人一件事:過去你看到的配息率數字,可能是被美化過的,不代表真正的獲利。

亂象一:配息高反沒賺

投資越久,越多本金被挪用

「這樣讓市場更透明,大家都一樣,比較單純。」星展銀行消費金融處長孫可基觀察指出,目前國內基金的計息方式,確實標準不一,但不少業者為了讓配息看起來更優渥,會使用複利的計算方式,對投資人不盡公平,此後這種狀況將可獲得改善。

但事實上,除了單利、複利的問題外,基金的配息率計算方式,還有其他你想像不到的陷阱。

一般固定收益型商品的計息方式,可區分為兩種:一是配息值(金額)固定,一旦投資標的利率水準變動,配息值也隨之調整;另一種則是強調配息率,每月或每季按固定利率來計息,發放給投資人,不論哪一種,基本上都要加個但書:「配息可能來自於本金。」

這正是固定收益型商品最被詬病的一點,配息來自本金,代表該基金的投資獲利不佳,無法從資本利得配息給投資人,只好動用本金,對投資人來說,只是從左手換到右手。

也因為不少固定收益型產品的配息來自本金,多年來將資金停泊在高收益債基金的投資人,尤其該留意一件事:除非在過去投資期間,基金淨值大幅提高,本金有顯 著成長,否則在美國升息趨勢確立、債券價格將走低的情況下,配息水準若維持在一樣的高檔,代表未來可能有越來越多配息來自本金,與後來才相繼加入的投資人 相比,你將蒙受相對高的本金虧損。

瑞銀投信投資長張繼文舉例表示,往年標榜配息率八%以上的高收益債基金,隨處可見。近年來,市場利率往下走,導致債券型基金的利息收入越來越微薄。照理來說,今年才投入的投資人,以正常的市場水準來計息的話,配息率應只有六%左右。

只不過,業者為了持續吸引新進資金,仍會標榜八%配息率不變,這背後代表的是:投資越久、投入越多部位的人,會有越多本金被拿去配息給自己和其他新進投資人,倘若基金淨值未增加,長期投資人反而可能失去更多本金。

亂象二:各家各有算法

單月配息高竟美化成一年

不只如此,某些業者計算配息報酬率的取巧程度,可能不是投資人所能想像的,像是從淨值基準去動手腳、挑選最高配息率,來直接當成該年累計配息率。

張繼文以簡單數據舉例,假設某檔基金淨值十元,配息一元,照理來說,配息率應是一元除以十元,也就是一○%,但某些不肖業者,將扣掉配息後的九元當作分母、一元當分子來計算,如此一來,配息率就超過一一%。

另一種方式是,假設一檔基金淨值為一百元,一年當中有十一月均配息○?五元,配息率為○?五%;其中一個月因為收息較高,配了一元,配息率來到一%,有業者竟直接將一%年化,也就是一%直接乘以十二個月,對投資人宣稱「一年累計配息一二%」。

以上種種例子,皆足以說明,為何「高配息率」往往是裹著糖衣的毒藥,金管會不得不加以管制。

多少配息率算合理?

比定存利率高2倍須留意

先機亞太股票基金富盛產品暨行銷部副總經理劉振璋指出,投資固定型收益商品,不要只看配息率,更應留意對帳單列出的總報酬數字,也就是配息率加上資本利得(或利損),才能保障自己的權益。

這樣的提醒很實際。若列出規模前五大全球高收益債券型基金,細究後會發現,當中有一半左右,今年以來整體報酬率都是負值,顯見不是配息率多少,你就賺進多少。

若你手上基金是標榜配息率,想留意目前的配息率是否合理,孫可基提供一個參考標準:一檔基金的配息率若高於四%到五%,他就會提高警覺。「定存也不過一%、二%,三%就算很高了,一旦比定存高兩倍以上,我就會留意:怎麼操作的?怎麼計算的?是否配到本金?」

當然,配息率是否過高或過低,主要仍視投資組合而異。張繼文舉例說,假設某檔基金投資標的以美國投資級債券為主,配息率應當在三%到四%之間,若高出此數值太多,配息就極可能來自本金。因此,不要被「高配息」所迷惑,才不會到最後賺了配息,卻賠了本錢。

【延伸閱讀】配息率越高,報酬率不見得高—規模前5大全球高收益債基金

●聯博全球高收益債券基金

規模(億元):209.28

年化配息率:7.99%

今年來報酬率:-0.18%

●摩根環球高收益債券基金

規模(億元):64.87

年化配息率:7.00%

今年來報酬率:1.79%

●鋒裕基金-環球高收益

規模(億元):29.17

年化配息率:6.83%

今年來報酬率:0.14%

●PIMCO全球高收益債券基金

規模(億元):38.67

年化配息率:4.38%

今年來報酬率:2.23%

●NN(L)環球高收益基金

規模(億元):54.44

年化配息率:3.37%

今年來報酬率:-3.03%

*互相抵消後等於沒賺

註:報酬率統計至2015/8/6、基金規模以新台幣計價,統計至2015/6/30

資料來源:Morningstar、上述業者官網

整理:張舒婷


迷信 高配 息率 當心 基金 本金
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兩次投資失利 他破解配息率迷思 41歲身價上千萬 債券基金達人的聚富故事

2016-05-30  TWM

對退休族來說,配息型基金就像月退俸一樣迷人,但只看配息率會有盲點, 必須檢視「含息報酬率」表現,別讓配息配到本金的蠢事,發生在自己身上。

經歷過兩次投資震撼,現在,我總算找到適合自己的理財工具。」去年邁入四字頭的張榮仁,過去十年,資產從七位數跳升至八位數,是他財富快速累積的黃金時期。這段時間,他悟出一個道理:「以新興市場債券基金為核心的資產配置,才能做到持盈保泰,讓財富穩健增長。」但,不同於一般人的地方,在他雖然買的是固定收益型商品,卻不愛配息基金,而是讓息滾入基金中再投資;原因很簡單,張榮仁更在意的,是投資複利效果。「將債券的孳息領回,等於定期抽回一些資金,從長遠角度來看,投入的本金沒有變大,甚至可能愈來愈小,就無法達到投資的複利累積效果。」

選擇權慘賠

讓他戒高槓桿投資

這番體認,是他接觸投資以來,不斷修正改變,從錯誤中學習所得到的寶貴心得。「我是南部人,對『男人要有房』這件事相當執著。」憑著堅持,張榮仁研究所畢業、當完兵後,便進入證券公司。這段時間,他大量吸收金融知識、學習各種投資技巧,也釐清了自己的投資屬性。

「當時,公司在推廣選擇權交易,要對金融商品有感,最好方式就是直接進場。」張榮仁回憶,剛開始繳了不少學費,一年多後漸漸熟悉,信心增強,玩的本金也變大。「有時,上班心神不寧,趁著上廁所時偷瞄行情,情緒起伏七上八下,一個早上就能把一個月薪水賠光。」行情好時,幾個月內,他帳上獲利就有幾十萬元;但人生不乏意外,二○○四年三一九槍擊事件,台指期連續兩天跌停,選擇權獲利瞬間回吐超過一半,「三一九隔日一開盤,我就清醒了。像選擇權這種高槓桿投資,平時影響情緒,遇到重大事件,又必須飽受大跌痛苦,到頭來只是紙上富貴,我絕不再碰。」張榮仁最大理財動力,來自「男人要有房」這個信念。三一九槍擊案雖使他財富折損不少,但SARS(嚴重急性呼吸道症候群)疫情卻「提供」了難得一見的房價優惠,隔年他硬著頭皮,向家裡周轉了幾十萬元。「要不是選擇權賠掉,這筆錢我就有了。」有了房,感覺更踏實。○七年,他從證券公司轉戰投信業,投資工具也從短線進出的股票、選擇權,轉為中長線持有的共同基金。「那時資產管理公司相當風光,新基金募集,人人搶買。投資人手上對帳單攤開,報酬率都是四、五○%起跳;賺三成的基金,都還會被嫌少。」他細數投資過的標的,「從東歐、拉美、金磚…只要當時名氣夠大的基金,我幾乎都買過,簡直無役不與,且有基金『真好賺』的錯覺。」但,○八年九月十五日,雷曼兄弟宣布破產,這天給張榮仁的衝擊,比三一九槍擊案更大。

配息配到本金?

隨時檢視含息報酬率

「金融海嘯那年,我手上基金幾乎腰斬,過去追逐熱門產品,後來也得到慘痛教訓。自此,我的核心部位幾乎沒有股票型、或主題式基金,取而代之的是像債券基金這類的收息型產品。」張榮仁解釋,很多人深信,債券報酬率不如股票;股市多頭期間確實如此,但其他時候就未必。

以年輕人偏愛的新興市場為例,近十年總報酬率,經歷金融海嘯洗禮,新興市場主權債券總報酬率超過一倍,而新興市場股票總報酬率為三成,換算年化報酬率,新興市場主權債券報酬率約七%,而新興市場股票僅二•七%;且投資成本部分,債券型基金費用也較股票基金低廉許多。

「對退休族來說,月配息基金最大好處,在每月有穩定收益來源。但只看配息率會有盲點,必須檢視配息基金的『含息報酬率』表現究竟如何。」張榮仁說,由於身邊愛買配息基金的朋友實在太多,走過○八年金融海嘯後,讓他徹底破除「數字迷思」,現在投資布局會想得更長遠。

他解釋,所謂「含息報酬率」,是指將投資人領出來的息,「假設」再滾入本金中所得到的累計報酬率。「很多人誤以為,配息率高就是好基金,但卻忽略二件事:一、基金配息金額並非固定不變,二、基金淨值也有漲有跌,有時配息率高,根本是因為淨值下跌所致,單就這條件來選基金,絕對是個大錯誤。」張榮仁認為,配息基金不是不好,但要是「配出來的息,都由本金、而不是可分配淨利益而來」,就失去投資意義,只是分批將投入市場上的資金,緩慢收回口袋。「如果手上配息基金,近兩年都配到本金,就應該考慮轉換,挑選含息報酬率高的基金,才是長久之計。」或是列出二至三檔備選基金,與目前投資的配息基金相比,定期觀察配息率與含息報酬率,若六個月、甚至一年以上,基金含息報酬率皆落後同類型基金,就不要遲疑,趕緊轉換;他強調,一檔好的配息基金,總回報能力必須要與配息水準一致,投資才不會窮忙一場。

撰文 / 歐陽善玲

兩次 投資 失利 破解 息率 迷思 41 身價 上千 債券 基金 達人 的聚 聚富 故事
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房企外幣債券息率上漲 境外融資成本水漲船高

近期,不少內地房地產企業選擇發行外幣債券,境外“紮堆”發債也讓房企的債券息率上升。有市場人士表示,這一息率由原本的6%上漲到今年的8%,隨著今年很多房企債券將集中到期,未來很可能會繼續推高這一息率。

評級機構穆迪在一份報告中稱,很多房地產企業的在岸債券發行量今年顯著放緩,很多受評開發商在過去一年里,加大了在離岸市場的債券發行量。開發商的發行成本將會在2018年水漲船高。

穆迪稱,高杠桿的開發商在今明兩年會面臨很大的壓力,尤其是評級為B的房地產企業。短期債務大幅攀升,令受評房地產企業的流動性緩沖繼續變差,40家受評開發商的加權平均現金/短期債務比率從2016年底的2倍降至2017年底的1.5倍。

今年4月以來,多家香港上市的內地房地產商宣布發行外幣債,包括中駿置業(01966.HK)、寶龍地產(01238.HK)及龍光地產(03380.HK),年利率並不低,其中,中駿置業的三年期6億美元優先票據年利率達到7.45%,寶龍地產三年期3.5億美元優先票據年利率為6.95%,龍光地產的三年期2億新加坡元優先票據年利率為6.125%。

一位市場人士稱,2017年時,房地產企業發行美元債,年利率大約在6%左右,但到了2018年,年利率飆升至8%。穆迪高級副總裁梁鎮邦稱,信貸環境趨緊導致銷售增長放緩、流動性減弱以及行業整合加速,也會使開發商2018年債務增長放緩,目前開發商更多地依靠現有現金資源支援和解決債務到期問題。

穆迪副總裁/高級信用評級主任曾啟賢稱,信貸環境收緊將加速市場整合,規模較小、實力較弱的開發商將退出或不得不出售地產項目給流動性較強的開發商。

對於很多房地產企業來說,2018年原本也是一個債券集中到期的年份。2018年,很多房地產企業都將面臨美元債還款高峰期,大部分企業在境外發的美元債,主要是以“2+1”或者“3+2”的形式發放企業債,面臨2018年的還款高峰期。星展唯高達(香港)中國房地產業分析員研究部董事王丹曾對第一財經記者稱,在人民幣匯率穩定的情況下,如果只是到期債權,很多企業的再融資難度並不大,但如果是增加貸款額度,就會有難度。

曾啟賢稱,在穆迪受評的57家中國住宅房地產開發商中,多數開發商,尤其是財力雄厚的大型開發商將憑借更順暢的融資渠道,更雄厚的財力以及更強的銷售執行能力在合約銷售額方面領先同業,提升市場份額。

到2018年底,穆迪跟蹤的29家報告月度合約銷售數據的受評開發商在全國合約銷售額中,占比將會從2017年的35%進一步提升至45%。

房企 外幣 債券 息率 上漲 境外 融資 成本 水漲 漲船 船高
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麥當勞拔頭籌 港發人債 渣打助陣 集2億息率3厘即獲超購

1 : GS(14)@2010-08-20 23:18:50




市場期待已久,終於有首家外國企業來港發行人民幣債券。環球連鎖快餐巨企麥當勞委託渣打銀行,在港完成推出票面息率3厘的3年期人債,集資額2億元人民幣。

「金管局人行 十分支持」

今次發債主角為家傳戶曉的麥當勞,再加上集資金額較少,有分析認為此次發債的象徵意義大於一切,可視為人民幣國際化之路上,已吸引到世界知名品牌的認同及參與(詳見另文——中央巧借「代言人」 事半功倍)。

渣打指市場對債券的反應熱烈,在短時間內即錄得超額認購,但公司未擬「加碼」發債。

市場一直盛傳沃爾瑪(Walmart)極有可能成為首家來港發人債的外企,但最終由麥當勞「截糊」,兼成為自合和公路基建(00737)以後,第二家非金融機構在港發行人債。麥當勞發表新聞稿表示,集資所得將用以發展中國業務,包括開設新店等,預期今年內會在內地新增150至175間分店。

渣打香港東北亞區環球市場地區主管彭達賢(Sundeep Bhandari)指出,麥當勞是著名的跨國企業,而且信貸評級良好,因此不少在港的機構投資者均對債券甚感興趣,渣打亦是投資者之一,但未有透露認購份額。

他續稱,銀行只花了數周,已完成與相關部門處理發行人債及安排資金回流的事宜,而且「金管局、人民銀行(中國的中央銀行)和其他監管機構,對今次發債均十分支持」。

中銀:未來企債息或逾5厘

值得注意的是,由於發債集資額僅為2億元人民幣,對比麥當勞在內地的經營所需可謂九牛一毛,故此發債對業務擴展帶來的實質效用成疑。中銀國際執行董事兼債券資本市場主管李建民亦認為,今次發債屬象徵意義居多:「麥當勞(信貸評級)是A的公司,以票面息率3厘看,雖然低於內地貸款息率,但假如公司去借美元,成本應該比發人民幣債更吸引。」

他表示,目前僅兩家非金融機構在港發行人債,未足以建立人民幣孳息曲綫,為日後發行企業人債訂價;不過,當有更多不同信貸評級的企業,在港發行不同年期的人債,市場對債券定價時,將可有更清晰的指標作參考,不排除以後企業人債的債息或可高達5厘至6厘。

市場早前已傳出多家跨國機構有意在港發行人債的消息,早前《金融時報》便報道,亞洲開發銀行及世界銀行旗下的國際金融公司(IFC)有意發人債,其中IFC的發債金額可望達到5,000萬美元,債券年期則介乎3年至5年。
撰文:梁柏儀
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2 : abbychau(1)@2010-10-15 00:13:09

市場期待已久,終於有首家本港論壇發行壇幣債券。環球連鎖論壇巨企RF委託渣滓銀行,在港完成推出票面息率3厘的3日期壇債,集資額2億RF 金幣。

來亂的...
麥當勞 頭籌 港發 發人 人債 渣打 助陣 息率 厘即 即獲 超購
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270387

息率 10厘散戶難沽空

1 : GS(14)@2011-07-06 23:00:15

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15404993
大戶主打 細行不易沾手


即使有較大型券行肯做沽空,散戶手續亦相當繁複,而且設有種種限制及成本高昂。一間外資股票行負責人解釋,散戶事前須先簽署一份額外文件,在沽空某股前致電查詢,股票行須視乎該行孖展客戶內是否有足夠的目標股票,方決定是否接受客戶的沽空要求。因此,一般只有較具規模的股票才能為散戶提供沽空服務。

另外,利息收費方面亦無既定準則,不同行、不同股票有不同做法,有股票行因應借貨股份收取介乎最優惠利率 P加 3至 5厘,貨源較少股份如利豐( 494)及早前被洗倉的超大( 682)及雨潤( 1068),由於貨疏爭崩頭,最高峯時期息率竟達 10厘以上。而部份更設立最低收費,個別股份可達 1000元。

部份券商要求現金存倉

Citron Research表示,先前對冲基金借貨沽空利息低於 1厘,如今利息成本已飆升至 10厘以上,更誇張更曾見 30厘。有中資行經紀表示,如果客人要求借貨沽空,他們也會盡量安排,但倉位要有足夠現金支持,例如沽空額為 100萬元,倉位要有額外兩成現金、即 20萬元。
2 : superkkw(6672)@2011-07-07 00:13:46

大戶遊戲
3 : 龍生(798)@2011-07-07 00:44:00

擺明屈機, 搵的根基不穩的民企屠宰

但長遠又係好事....至少的民企無咁大膽亂做數
4 : GS(14)@2011-07-07 21:40:33

只是有錢就有人想呃啦
5 : GS(14)@2011-07-07 22:46:25

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15408775
民企追蹤:基金撈底 雨潤急彈 6%
2011年07月07日
6 : 龍生(798)@2011-07-08 01:24:46

妖, 早幾日唔見佢撈!!
7 : GS(14)@2011-07-08 22:02:19

有人買,自然有人賣
息率 10 散戶 沽空
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=275245

基本攻略:匯賢產託股息率吸引

1 : GS(14)@2011-09-25 12:18:29

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15644511

佢是咪唔知個產託38年到期後資產會沒有了,高一些的股息回報都不夠補回那個資產的攤銷? 我不如買405仲好,換錢咁麻煩

匯賢產業信託( 87001)為香港首隻人民幣計價房地產投資信託基金,持有北京東方廣場,有關土地使用權及房屋所有權屆滿期為 2049年 1月 24日止。 2011年 4月 29日上市日至 2011年 6月 30日止期間,可分派收入總額 2.2億元(人民幣.下同),較發售通函預測高 4.7%,基金單位持有人可收取每基金單位中期分派 4.03分。若以全年上巿及現價計,全年可收取股息約 0.233元,股息率近 7厘,頗吸引,可在 3.25元收集,目標 3.5元, 3.1元止蝕。
2 : 鱷不群(1248)@2011-09-25 12:48:55

區區7厘無吸引力,內地樓價跌,人民幣都開始跌
基本 攻略 匯賢 產託 託股 息率 吸引
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276042

股樓齊鳴:本港息率有上升風險

1 : GS(14)@2012-04-28 23:20:10

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16288854
由於內地企業來港借貸需求減少,香港銀行向內地企業貸款相應下降,加上長期再融資計劃操作,增加銀行間的資金流動性,導致香港銀行體系流動性較去年鬆動。傳統的按揭貸款業務因壞賬率及風險較低,為大部份銀行兵家必爭之地,當銀行資金充裕時,便有能力減息,爭取穩定收入,所以近期傳出不少銀行以「超低」按揭息率吸客。

港資金有機會抽緊

如工銀亞洲自 2月底開始,已為所有客戶提供最優惠利率( P)減 3.1厘,實際按息 2.15厘,即金管局參考息率下限,搶佔按揭市場佔有率。市傳花旗及永亨表現更加積極,向個別優質客戶提供低於金管局參考息率下限的按揭息率,花旗為 P減 3.15厘,實際按息 2.1厘;永亨為銀行拆息加 1.67厘,以一個月同業拆息為 0.3厘計,實際按息僅為 1.97厘。
雖然個別銀行對按揭市場表現進取,但筆者認為香港的息率在長遠來說,下行的機會較向上為低,除了是因為美國息率正處最低水平,另一因素可能是來自深圳前海河套區的發展。
儘管前海發展仍待中央落實,不過一旦拍板,對香港銀行體系資金造成隱憂。情況有如去年,中央收緊銀根,內地企業向本地銀行借水,還有總部在歐美的香港銀行要班資回朝,令資金供應緊張。筆者估計在發展前海人民幣貸款業務時,部份本港資金有機會被借到內地,屆時拆息將受壓向上,按息還可下調嗎?

張一鳴
2 : 龍生(798)@2012-04-29 18:35:43

9唔搭8, 深圳河套區吹左十幾年都仲係爛地

大陸缺水可抽港水的話, 拆息點會在3厘以下?

成篇文文理不通, 資料引用又亂七八糟, 呃錢之作
3 : idsdown(1658)@2012-05-06 00:13:01

又係財演方式, 破乜位, 有機會上到幾多幾多, 睇幾多點.

可能ja ma

美國佬隨時再QE添啦
股樓 齊鳴 本港 息率 上升 風險
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=278991

30億國債今起發售 2年期息率2.93厘

1 : GS(14)@2014-11-21 11:19:16

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141121/news/ea_eac1.htm

【明報專訊】面向散戶投資者的30億元人民幣國債今日起公開發售,多家銀行陸續推出優惠,大致均免去手續費、轉倉費、託管費、代收利息費及交易佣金等多項收費。有銀行業人士指出,儘管近期人民幣定存息率高企,但相信國債息率仍然相當吸引,認購反應將會較去年佳。


認購期至12月5日

本周香港人民幣投資產品「頭撼頭」,除了滬港通帶來A股投資機會,港人每日兌換人民幣上限取消,亦令市場衍生豐富的人民幣產品。而財政部今日起向散戶發行30億元人民幣的2年期國債,票面利率為2.93厘,認購期至12月5日。

中銀:料吸引長線資金

中銀香港全球市場副總經理梁偉基指出,財政部向機構投資者發行的3年期國債,票面利率只有2.74厘,因此面向散戶的2年期利率有2.93厘,相對更吸引。雖然近日多家銀行以最少3厘年利率吸引人民幣定存,但梁偉基認為,這些高息定存大多是1星期或1個月的,目標是較短期的資金,因此相信國債可吸引不少長線資金。

匯豐亦指出,隨香港取消人民幣兌換限制,該行觀察到客戶對人民幣產品的投資意欲上升,因此相信客戶對認購國債會有正面反應。
30 國債 今起 發售 年期 息率 2.93
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286530

人幣拆息抽升 拉高定存息率

1 : GS(14)@2015-02-10 01:02:26





【連鎖效應】離岸人民幣短期拆息,近日飆升至歷史高位。雖然銀行同業息率,屬於批發市場層面,與普羅大眾沒有直接關係,但息率環環相扣,拆息急抽,亦會拖高零售層面的定存息率,範圍亦可能幅射至人幣以外,如港元或美元等定存息率,換言之整體銀行的息率成本都會上升。零售銀行主管認為,自去年底以來,人幣滙率雖然有持續貶值軌迹,令存放人幣的散戶,不像過去一面倒升值時,「有升(值)有息」,但假定人幣兌美元每年貶值約2%,相比其他歐元、澳元等貨幣,貶幅已算少。現時銀行提供的人幣定存息率,十萬元人幣亦可以高達四厘,大額更逾五厘,扣除貶值最少亦可「淨袋」約兩厘;亦有客戶趁近期人幣回落,每百港元兌人幣可較前兌換略多,因而伺機換錢再定存。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150209/19034757
人幣 拆息 抽升 拉高 定存 息率
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=287721

永亨減稅貸息率

1 : GS(14)@2015-10-17 10:27:23

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151016/news/ww_ww2.htm
【明報專訊】華僑永亨銀行宣布調低稅貸年利率,成今年首家減價的銀行。該行指出,客戶若先開立定期存款戶口或認購指定基金,不論貸款額,年利率劃一由1.87%減至1.73%。自工銀亞洲早前公布最低1.78%的稅貸年利率後,華僑永亨已有意減價。而昨日大新銀行(2356)亦公布稅貸優惠,年利率最低為1.8%。
永亨 減稅 息率
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=293311

iBond息率新低每手只派128元

1 : GS(14)@2015-12-11 09:32:28

【本報訊】本港通脹有下行趨勢,通脹掛鈎債券(iBond)派息率亦創新低,第三批iBond(4218)第五次派息率失守3厘,僅得2.57厘,是iBond派息首次跌穿3厘。分析認為,國際油價反彈乏力,加上本港租金或會回落,未來通脹將繼續走低,未來派息率難見2.5厘。第三批iBond第五次派息率僅2.57厘,即未扣手續費,每手利息回報128.5元,付息日為本月24日。自iBond3推出至今,每手債券利息回報總共為1,012元。上商研究部主管林俊泓稱,今年樓價整體仍錄升幅,營造一個較高的基數,隨着樓價及租金向下調整,加上今年的高基數效應,該行預測明年通脹僅得2%。澳新銀行高級經濟師楊宇霆表示,該行預測明年通脹僅2.5%,主要是國際油價反彈動力欠奉,拖低本港通脹。他續指,現時本港經濟仍不過不失,內部衍生通脹仍存在,若本港經濟走下坡,公務員被凍薪,通脹將進一步走低,iBond回報未來難見2.5厘。



90%受訪者不信MPF夠退休

另外,康宏(1019)調查顯示,近九成受訪者相信強積金(MPF)「不足以應付退休生活」,認為強積金平均只夠用6.8年,以香港人普遍退休年齡60歲計,若打工仔單靠強積金,預計67歲就「荷包乾塘」;四成人無使用強積金以外投資工具作退休儲備。調查於11月5日至25日期間,透過電話訪問806名在職並參加強積金計劃的香港居民。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151211/19407686
iBond 息率 新低 每手 手只 只派 128
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=293925

匯弱推高息率股樓資產縮水

1 : GS(14)@2016-01-22 01:39:22

【拆局】本港實施聯匯,每當港元跌至每美元兌7.85的弱方兌換保證水平時,有人想用此價沽港元,而外匯市場無其他人肯承接,金管局便會守尾門接這些港元沽盤(即買港元並沽出美元),確保港元匯價不會進一步走貶。由於港元被換成其他貨幣(主要是美元),銀行體系港元結餘會因而縮小。「走資」聽來好像只關金融大鱷事,但其實亦影響普羅大眾。最直接影響是資金流走,銀行結餘供應減少,理論上港元拆息(H)便推升,目前以H為定價主流的按揭,供款負擔便會增加;若拆息再持續「勁抽」,便會引發銀行調高最優惠利率(P)。假設樓價400萬元,選用H按計劃借八成按揭,分25年攤還,1個月拆息由上周五(15日)約0.228厘,升至昨日0.31厘,實際利率便將由1.93厘升至2.01厘,每月供款將由13,455元增至13,579元,每月開支增加124元。不過與此同時,一直低企的港元存款利率,將有望同時上調。



散戶損手減消費

全球央行放水多年令熱錢氾濫,刺激香港資產價格上升;相反匯弱錢走,股票、房地產等資產價格亦相應下降。這對未上車市民來說可能是佳音,但股市下挫產生負財富效應,股民損手個人消費自然減少,零售市道或相連行業,以致就業情況均可能受延伸影響。匯豐銀行亞太區顧問梁兆基則認為,銀行資金極為充裕,即使港匯觸及7.85,流走速度仍有一段時間才會顯著推高拆息,對民生暫時是心理影響居多,股市則難免受到衝擊。■記者劉美儀、陳家雄





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160121/19460463
匯弱 弱推 推高 息率 股樓 資產 縮水
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294698

范統:地產投資風險上升 息率靠穩 轉攻豪宅盤

1 : GS(14)@2016-03-23 15:54:39

2016-03-19 iM

樓市經歷霧水般的小陽春後,跌勢似未見底,往年盛極一時的中細碼盤,亦隨市況回落而放慢銷情,發展商紛紛變陣改用豪宅掛帥,加上美國聯儲局周四(3月17日)維持息率不變,能否為樓市掃走陰霾?由羅旭瑞身兼主席的百利保(00617)及富豪酒店(00078),早前久違十載賣樓即報捷,月內將再推元朗洋房盤富豪悅庭接力;集團執行董事兼首席營運官范統表示,近年各種因素令樓市飄忽莫測,惟地產商投資風險正在上升,在推售及投地時都變得步步為營。

美息最新一如業界預期維持於0.25至0.5厘區間,且港滙趨強,意味本港加息或再押後到明年,加上樓價從去年起已回調11%,有利釋放市場上的潛在購買力,尤其近數年連投資者也買不下手的豪宅物業。事實上,綜觀發展商農曆年迄今部署,幾乎清一色屬中高價樓盤,並主打三房至四房大戶,包括剛剛公布價單、由長實地產(01113)夥拍郭炳湘的馬頭角君柏,折實平均呎價2.3萬元,開價水平進取,此外何文田三盤如箭在弦,會德豐(00020)ONE HOMANTIN、嘉里(00683)皓畋及新地(00016)天鑄2期分別派樓書及開放參觀,連同南豐的沙田九肚山尚珩,形成豪宅新盤大混戰格局。

富豪悅庭首批標售10伙

百利保也準備加入戰團,旗下位於元朗洪水橋的富豪悅庭,涉36幢三層高洋房,短期內為首批10幢招標,范統指今年樓市低迷,令發展商定價時特別審慎。「開價通常睇幾方面,首先參考附近一、二手價錢,其次是項目本身長處,第三視乎整體市況,但目前要預測後市並不客易,因外圍經濟變數大,處處都是黑天鵝,很難望到樓市兩個月後情況。而元朗區上車新盤較多,洋房屋苑對手僅長實娉廷。」

市場承接力難料,范統稱將以招標形式賣樓,正因為有助釐清買家反應。「地產商現在為新盤定價,其實是好大考驗,因為一手樓條例監督,任何加減價都要30日前通知,所以定價策略講求技巧,若一時不慎開貴了,新盤要減價促銷,自然在市場上不吃香;相反一開始賣太便宜,公司倒過來又蝕本,採用招標就可試水溫。」

料樓價跌幅年內漸收窄

去年跌市前,百利保久違十年賣樓,推出洪水橋尚築,提供面積191至278平方呎的開放式戶,被市場稱作「迷你單位」,范統選擇以低入場費為招徠,最平一伙只售239萬元,結果開售當日,134伙四小時內「一Q清袋」,當中72伙造價低於300萬元,正是看準區內上車需求。「當時有點運氣,天時地利配合到,我們見到在2016年賣細碼盤難度大好多,無舊年支歌仔唱,各大新盤開售即日售清的盛況,也已經絕迹,銷情放慢基於市民見到跌市未完,新盤又源源不絕,可以慢慢揀。」

百利保未來一年料推5項目,市值近百億元,除富豪悅庭外,與市建局合作的長沙灣順寧道尚都,提供157伙,介乎276至438平方呎,一至兩房佔比例七成,爭取年輕上車客源,待批售樓紙就可3月應市。明年初,該公司推沙田九肚項目,共24間獨立屋及137個分層單位,分層戶1,700平方呎起,項目處於打地基及地盤平整階段,並研究搭建示範單位;今年第三、四季,亦將重售赤柱富豪海灣及鴨脷洲南灣餘貨。值得一提,富豪海灣相鄰地皮日前批出,由羅氏針織的建灝地產投得,樓面地價僅1.28萬元,事隔19年,較富豪海灣1997年地價還低3%。

范統相信,樓價跌幅已逐步收窄,「跌幅今年之內應該靠穩,最近小陽春確有輕微回暖,跌勢較急只有中細價屋苑,和業主揭按借貸太多、辣招還有細單位供應上升有關。豪宅降價壓力比細碼樓輕,始終若經濟轉壞,有錢人『唔見面頭嗰幾張』,但對打工仔影響就大得多,買樓會相對保守。」樓市近月成交萎縮,單月計一、二手住宅成交跌穿2,000宗低位,惹來損害相關行業、甚至整體經濟的憂慮。

「地產弱,影響GDP增長在所難免,尤其二手結冰,並非空穴來風。近年一手盤出得快又多,收樓有瑕疵可即時執漏,二手樓成交後遇問題就無人幫你跟進。更重要是買地產商的樓,雖然沒價講,但享受優惠額較高,連代付印花稅都得,二手業主就不太可能代買家付稅。另外新盤較少開售後即降價,變成買家較有信心,二手樓議價空間多,業主開呎價1萬元,睇樓客還到5,000元都得,有點像在漁市場揀海鮮,準買家尤其用家的猶疑心態較重。當然,新盤給予地產代理佣金高達2.5%至6%,也令代理落力推銷。」

成本趨升發展商毛利低

他表示,發展商開發新項目的利潤愈來愈低,過往扣除地價、建築成本仍有約兩成毛利,現已不復見。「發展成本趨升,像富豪悅庭樓面地價3,000多元、建築費6,000元,未計樓書和佣金雜費,利息支出近5厘,每平方呎成本是高達1萬元。現今未必每個盤,都能有15%、20%利益,即使有,攤分發展期4年,年均回報4%至5%,不是跑贏通脤好多。可以說做地產的邊際利潤(Marginal Profit),甚至不及開酒吧,F&B(餐飲業)利潤50%至70%,但做地產現在計計數,回報和發展成本不成正比,利錢好薄。幸好向銀行融資仍算容易,地價可借一半,建築費有機會借足。」

近期沙田綠怡雅苑、嘉順苑及元朗屏欣苑截止申請,獲不俗反應,放眼今年,多達4,875伙資助房屋及居屋推出,佔去年一手成交量16,799宗接近三成,其售價260萬至627萬元,也比市面新盤具吸引力,但范統不擔心市場重疊。「想買私樓的人,即使見到居屋售價較低,仍然不太會想買,基本上市場分得好開。但大家見到,新一批居屋裝修水準不錯,而私樓理應質素更優勝,反映一般買家對新盤要求正不斷提升,現在新盤不分地區,都需達到準豪宅的水準。」

有指近年新盤溢價高,小業主接貨,一不小心就蝕讓或負資產的說法,他並不同意。「首先,蝕讓是因按揭高造成,現時買家向銀行借六、七成,向發展商借兩成;個別新盤設超高成數樓按,買家付5%首期就做業主,像這樣子,樓價只跌10%、15%,也很容易出現負資產,基本上與樓盤定價關係不是很大。我相信,大部分發展商毛利已經好低。相對地,發展商只收5%首期也有風險,大市一回10%,人家就撻訂,等於無賣過一樣,但如此勇猛的發展商並不多。」

建議政府從多角度撤招

其他政策因素,也增加發展成本。「香港賣地市場並不透明,像新加坡賣地上午截標,下午就公布所有財團出價,市場巨細無遺;這增加市場透明度高,發展商心中有譜,知道下次點調整出價。香港不然,截標後一周才有結果,亦只公布單一中標價,財團對競投情況心中無底,即使政府不承認,我認為這變相就是高地價政策。」

「還有,起新樓批則文件也像『過五關、斬六將』,例如申請預售同意書,除要做好地基、為上蓋工程找到合約承建商,涉及批地條款(Lease Conditions)對建築外形和布局(Design, Disposition and Height, DDH)部分,要送交地政總署審批,這步驟耗時最少兩年,造成好多盤已準備完成上蓋,但呆等一張售樓紙,錯失賣樓時機。以前興建單幢盤,由買地到落成只需3年,但現時就拖長4、5年才落成,市況可能升完又插水,發展商就呆若木雞了,不知還賣不賣好,影響資金回籠。」

為分散發展風險,富豪系內持有逾10幢酒店,另外近年加強海外及國內發展,包括天津、成都等二綫城市,由公寓、服務式住宅、酒店,以至寫字樓和零售商場物業都有,「內地有內地的規則,香港有香港的規則,兩地做法和規範略有分別,要習慣一下,但在內地發展物業和資產,可以確保公司兩條腿走路。」

上月財政預算案並無減辣措施,惟近日市傳金管局放寬按揭管制,范統建議政府從多角度撤招。「市場談論減辣、放寬按揭及壓力測試,都值得研究。如果政府真心想幫上車一族,把按揭成數放寬並不是大問題,因為現在發展商賣樓,幾乎做埋銀行個份,向買家提供九成半按揭,與其這樣扭曲市場,金管局不如正正經經,考慮針對首次置業人士,提供額外樓宇按揭成數。」

政治議題加重樓價壓力

「額外印花稅(SSP)的3年換樓限制亦太長,以前所謂炒樓,投資者都旨在短期獲利,一年半內轉讓要付15%至20%稅,其實他們已沒戲唱。其次雙倍印花稅(DSD)針對商用物業並不合理,而買家印花稅(BSD)達15%,足夠阻止內地客,但人民幣持續疲弱,未來可以考慮調低比率。」

近期中資積極來港,他認為屬意料之內。「他們選擇這個時間攻港,有多項因素,首先內地經濟放緩,地產市道冷靜許多,要開闢一個新戰場,香港是最方便的方法,因本港法制,起碼地產及物業買賣條例健康,容易跟到,不用太多學習和適應,就可以做生意。他們來港在陌生市場建立據點,因此收購不介意溢價。好像男士追女仔,要打動芳心,最直接方法就是送禮,立即Impress對方,國內地產商就是把香港看成美女,想盡快來港插旗,自然有溢價成本。」

長和系主席李嘉誠日前於業績會上,呼籲社會不同政見人士團結,以保持本港經濟競爭力,范統也認同近年政經糾紛太多,對樓價造成壓力。「很明顯自由行減少,因為無論是否購物都被本地人排斥,早前年初一旺角事件影響更嚴重,酒店業現在做得辛苦,房間租金失去支持,市面商舖生意也淡了很多,飲食、運輸業等轉弱。這怪不得國內客,現在旅遊選擇多,最近旅客去韓國連整容都可以獲退稅。但我想負面影響應該不會延續太久,隔一段『冷靜期』,內地客來港應該會恢復。」

「社會政治爭拗多,普遍不發聲的大多數,如果見到香港未來發展沒有好轉迹象,只有愈來愈多鬧劇,他們就會想移民離開香港,可能上一代到港生根,現在都連根拔走。即是原本想幫仔女買層樓,變為沽層樓去搞移民,一來一回已差好遠。多數年輕一輩,可能剛剛結婚或有小孩,自然會反思到底香港還是不是一個安居樂業的地方。上述種種,會不會影響樓價,答案是肯定影響到。」

首代項目經理 見證地產30年

范統於香港大學建築系畢業後加入百利保,迄今已是第29個年頭,見證本港地產界發展變遷。「做建築師,簡單來說就是幫人設計大廈,從前年代,不流行有工程項目經理,但新項目規模愈做愈大,一般建築師設計完,仍有好多瓣數要處理,他們對工程實際進度、質素管理、資金調配,甚至落成後賣樓等,認識都不夠,因此需要加設一個項目經理去負責。」

「我加入公司第一個崗位就是項目經理,統籌工程進度,29年過去,現在新建築物規例有增無減,工程繁複程度一直遞升的,不論單幢樓或大型項目,如果和港鐵、市建局或其他JV Parnter,合作溝通上更加要注意。」

范統「身負盛名」,原來是父親刻意為之,希望令名字更響亮易記,他在港大建築系升上四年班時,更因為在學期初忘記正式申讀,差點被退學,最終學院主任聽到其名字後頓了一頓,然後大笑,便同意補辦手續。回憶往事,他笑說:「這名字總為我帶來好事,出到社會做事交換卡片,別人也不會笑。唯一不方便的是,我本身記人名比較差,有時可能忘記別人名字,但對方一定記得我的名,情況就會有點尷尬。」
範統 地產 投資 風險 上升 息率 靠穩 轉攻 豪宅
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儲局重掌息率走向預期

1 : GS(14)@2016-05-21 18:08:09

■儲局下月加息與否成市場焦點。圖為儲局主席耶倫。 資料圖片


【拆局】美國聯儲局4月會議紀錄立場意外偏「鷹派」,下月加息機會升溫。分析指今次會議紀錄測試市場水溫,重掌市場加息預期,勿讓投資者低估美國加息的可能性。儲局本月議息紀錄的「鷹派」立場與主席耶倫年初「鴿派」言論大相徑庭,投資者關注儲局會否6、7月再加息外,最重要理解儲局藉此重掌市場加息預期,為投資者對儲局加息步伐停滯的看法撥亂反正。有別歐、日兩大央行,儲局善於操控市場預期,旨意提升儲局貨幣政策透明度。儲局也重申加息立場,大前提為經濟數據表現達標。儲局對經濟前景樂觀看法有迹可尋,美國阿特蘭大聯儲銀行預測今年次季國內生產總值(GDP)增長2.5%,儲局關注通脹指標、核心PCE按年升1.6%,兩者均勝預期。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160520/19619890
儲局 局重 重掌 息率 走向 預期
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投資環境波動 銀行定存息率回升

1 : GS(14)@2016-06-20 05:25:07

【明報專訊】iBond上周公布認購結果,雖然認購情况不及去年熱烈,7000多人獲派3手,但亦有部分認購3手或以上的投資者未獲全數分配,中銀香港就推出相應的iBond退款優惠。扣除投資者獲分派手數的資金後,如果以iBond 退款資金或新資金敍做12個月港元定期存款達10萬元或以上,年利率為1%,而以同等金額的現有資金敍做12個月定期存款,亦可享0.95%年利率。另外,想以iBond退款作基金投資的話亦可以留意,在推廣期內,中銀香港的iBond退款客戶經分行首次整額認購,或跨基金公司轉換認購任何基金,實收的優惠費用比率劃一為 1%,認購金額不設上限,詳情可向銀行查詢。

中銀推iBond退款優惠

全球投資環境波動,港股更因脫歐陰霾連跌幾日,不少投資者均轉向較保守的投資。各間銀行推出的定存息率最近有回升的現象,由即日起至2016年7月15日,以全新資金於富邦銀行開立指定貨幣(港元、美元或人民幣)的定期存款戶口,可享特惠年利率及高達1450元現金獎賞。而新客戶於花旗銀行以5萬元以上作3個月定存開辦指定戶口,亦可有1.1%的定存年利率。

花旗人幣定存年利率最高3厘

雖然人民幣長期仍然有貶值壓力,但近期的定存息率有所回升。以5萬元人民幣或以上的新資金,於花旗銀行指定戶口敘做3個月定期存款,可獲最高3厘的年利率,暫時是主要銀行同期存款中最高。如果投資者本身有部分不打算兌換為港幣的人民幣存款於戶口,希望做較長年期的定存,工銀亞洲提供3厘以上的6個月或12個月定期存款,年利率由3.1至3.6厘不等,最低存款額為5萬元人民幣。

[投資新領域]


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投資 環境 波動 銀行 定存 息率 回升
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港銀定存息率接近3厘

1 : GS(14)@2016-06-20 05:42:39

【本報訊】人民幣定期存款,曾是本地散戶及低風險族不二之選,港銀定存息率因離岸資金供應緊張,拆息抽升,2014年底1個月短期定存,曾被推升至5.5厘高位,長期(1年)定存息率亦升逾4厘水平。不過人幣存息受境內息率周期、滙率變化及離岸資金供求等因素影響,上落幅度可以很大。像今年初,個別銀行如華僑永亨、花旗及大眾銀行等,1個月期定存仍搶高至5厘,但隨着人幣滙率越行越貶,定存吸引力降,加上內地開放利率及市場資金充裕,現時港銀人幣定存息率,普遍已回落至3厘以下。2004年每百港元可兌換107至108元人幣,市場最長年期的人幣定存期僅3個月,受清算行規定所限,當時定存息率僅0.5至0.75厘的低位。自2005年滙改後,人幣一路升值至2013年,存息亦由3、4厘升到逾5厘。



國債穩陣適合散戶投資

客戶若非急需將人民幣轉回港元,可考慮市場上較長年期人幣資產,債券是鎖定投資回報的較低風險工具,當中首選零風險的財政部國債。自2009年起,財政部每年均在港發行零售國債,去年推出的2年期債券,每手1萬元(人民幣.下同),票面年息率雖達3.45厘歷史高位,但因發行額只得20億元,每年亦僅發一次,故解決資金出路始終有限。銀行界指,二手市場零售國債供應量極少,因散戶認購後多「長揸到尾」,甚少中途放售。據二手市場報價顯示,一批明年到期、供機構投資者在銀行間市場買賣的財政部國債,孳息率約為2.53厘,若散戶要參與,入場金額最少50萬元,買賣差價亦將擘闊(相差1、2元),扣除差價及費用後可能只得1厘多回報。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160620/19661047
港銀 銀定 定存 息率 接近
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派息率勝領展中電 吸引資金停泊

1 : GS(14)@2016-09-02 05:19:22

【明報專訊】匯控(0005)股價因連續回購獲得支持,本周亦連升3日至昨日收報59.1元,即將重回年初水平,市帳率亦回升至0.79倍(見圖)。著名股評人曾淵滄表示,匯控回購計劃能「托」住股價,故在25億美元(約195億港元)回購悉數用盡前,仍值得入場;股評人胡孟青表示匯控「開口」表示不減派息,故「揸得過」,但要留意股息率跌至5.5厘就差不多「到價」。

曾淵滄信任回購 上月罕有增持

曾淵滄透露,上月初打破20多年不增持的習慣,增持了匯控,原因是對其接近200億元的回購計劃有信心,只要回購計劃仍在進行中,匯控股價則繼續有承托,故仍然值得購入;至於計劃完成後則「到時再算」。

胡孟青坦言,雖然她個人並無持有匯控股份,但亦同意匯控是「長揸恩物」、「大媽至愛」,其最大的優勢是股息率高,目前仍有6.7厘,而管理層亦打「開口牌」稱不會減少派息,加上質素優於內銀,派息率高於領展(0823)及中電(0002)等,在大市缺乏方向下,吸引了不少資金停泊,令其股價上揚。不過她認為,若匯控股價持續上升至約72元,令股息率下降至5.5厘,就差不多「到價」,籲投資者留意。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8503&issue=20160902
息率 勝領 領展 中電 吸引 資金 停泊
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=307083

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