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80後買樓心聲 取之有道

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/08/80.html
近日, 止凡跟一位 80後朋友仔討論樓市, 他出來工作剛好兩年, 因屋企問題希望盡快搬出來自立, 租也好, 買也好, 他心想買比租好, 但又認為如今樓市處於歷史高位, 子彈又不多, 實在捨不得現在入市, 希望等樓市大跌後才入市。

他對於買樓的目標不是定得很高, 只是在新界區找些二線盤, 絕對不是要市區, 或假豪宅, 所以我認為他利用九成按揭出車都不是沒有可能的, 而且還算輕鬆。不過, 對於樓價的概念, 他就有點執著, 很多時還在說回 03年 SARS時的價位。加上他看了一本叫什麼「十大不買樓理由...」之類的書, 將書中的概念都讀了入腦, 對樓市更為卻步。

記得早陣子我在書店也看過這本書, 翻了兩頁就放下, 沒有買亦沒有讀, 大概是不認同吧。我問他書中有何概念分享, 他說出書中其中一個理由「人均收入就 97年到現在也沒有升過, 樓市難以支持」, 說完這個理由, 我就已經連續講了 15分鐘反駁及表示這個分析非常武斷。反駁理由包括人均收入包括沒有私樓的五成人是不真實、97年跟現在的息口分別、97年到現在的經濟及財富增長、內地 資金、內地富豪的變化、供款比例、租金回報等等, 證明單說人均收入沒有變化而樓價升就不應買樓是錯得離譜的。

還有, 我留意到他對現今樓市及業主有些微怨氣, 好像人家的樓在SARS時不足 100萬, 為何現在開價下下都要近 250萬, 這些樓值這個價嗎? 為何這些樓主把不值這個價的資產釣高來賣? 現在一個剛大學畢業的只賺萬多元, 做多幾年的二萬多元甚至三萬多元, 怎能買得起現在的新樓呢?

而我就提醒不要帶有怨氣, 這只是在這個政策下, 這個經濟環境下的一個現象, 大家應該理解身處環境為何, 然後運用知識找最好的路, 整天坐在家怨自己不是李嘉誠的兒子也是徒然而已。

還有, 我發現不少人有一個毛病, 就是常以自己及身邊的人來看這個世界, 自己這個年資有這個收入, 就假設全香港及全世界都是這個收入左右, 我說 :「你不見現在的新樓每每開萬多元一呎, 一推即沽清, 而這幾年已經是不能短炒的時代, 買家都要真正上會的, 內地客佔20%左右, 其餘的都是香港人, 你能說這些成交都是假的嗎? 他們只有三兩萬收入而銀行又能批按揭嗎?」, 所以先不要假設所有人都如自己一樣, 這有如坐井觀天。

一輪討論及分析, 相信他也要點時間消化及重新定位, 我的建議跟李嘉誠先生一樣, 自住的, 有能力的, 不怕買。不過樓市有上有落, 可以等調整時留意及入市, 但跌回 SARS價的可能性實在不大, 還是執著於此而有怨氣的話, 吃虧的始終是自己。

相信不少 80後及 90後都可能有這些想法, 不妨找身邊有買樓經驗的人討論一下, 因為沒有買樓經驗的話, 對很多數字及樓市環境都沒有感覺, 例如供樓還息及還本部份, 供1釐息及供10釐息的感覺, 新舊樓的租金回報水平等。還未買樓的, 可能不太瞭解以上種種因素, 因而只會記住97價及SARS價, 但只記著這些絕對數值對瞭解大環境沒有太大幫助。
80 後買 買樓 心聲 取之 有道
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=36211

80後買樓心聲 取之有道

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/08/80.html
近日, 止凡跟一位 80後朋友仔討論樓市, 他出來工作剛好兩年, 因屋企問題希望盡快搬出來自立, 租也好, 買也好, 他心想買比租好, 但又認為如今樓市處於歷史高位, 子彈又不多, 實在捨不得現在入市, 希望等樓市大跌後才入市。

他對於買樓的目標不是定得很高, 只是在新界區找些二線盤, 絕對不是要市區, 或假豪宅, 所以我認為他利用九成按揭出車都不是沒有可能的, 而且還算輕鬆。不過, 對於樓價的概念, 他就有點執著, 很多時還在說回 03年 SARS時的價位。加上他看了一本叫什麼「十大不買樓理由...」之類的書, 將書中的概念都讀了入腦, 對樓市更為卻步。

記得早陣子我在書店也看過這本書, 翻了兩頁就放下, 沒有買亦沒有讀, 大概是不認同吧。我問他書中有何概念分享, 他說出書中其中一個理由「人均收入就 97年到現在也沒有升過, 樓市難以支持」, 說完這個理由, 我就已經連續講了 15分鐘反駁及表示這個分析非常武斷。反駁理由包括人均收入包括沒有私樓的五成人是不真實、97年跟現在的息口分別、97年到現在的經濟及財富增長、內地 資金、內地富豪的變化、供款比例、租金回報等等, 證明單說人均收入沒有變化而樓價升就不應買樓是錯得離譜的。

還有, 我留意到他對現今樓市及業主有些微怨氣, 好像人家的樓在SARS時不足 100萬, 為何現在開價下下都要近 250萬, 這些樓值這個價嗎? 為何這些樓主把不值這個價的資產釣高來賣? 現在一個剛大學畢業的只賺萬多元, 做多幾年的二萬多元甚至三萬多元, 怎能買得起現在的新樓呢?

而我就提醒不要帶有怨氣, 這只是在這個政策下, 這個經濟環境下的一個現象, 大家應該理解身處環境為何, 然後運用知識找最好的路, 整天坐在家怨自己不是李嘉誠的兒子也是徒然而已。

還有, 我發現不少人有一個毛病, 就是常以自己及身邊的人來看這個世界, 自己這個年資有這個收入, 就假設全香港及全世界都是這個收入左右, 我說 :「你不見現在的新樓每每開萬多元一呎, 一推即沽清, 而這幾年已經是不能短炒的時代, 買家都要真正上會的, 內地客佔20%左右, 其餘的都是香港人, 你能說這些成交都是假的嗎? 他們只有三兩萬收入而銀行又能批按揭嗎?」, 所以先不要假設所有人都如自己一樣, 這有如坐井觀天。

一輪討論及分析, 相信他也要點時間消化及重新定位, 我的建議跟李嘉誠先生一樣, 自住的, 有能力的, 不怕買。不過樓市有上有落, 可以等調整時留意及入市, 但跌回 SARS價的可能性實在不大, 還是執著於此而有怨氣的話, 吃虧的始終是自己。

相信不少 80後及 90後都可能有這些想法, 不妨找身邊有買樓經驗的人討論一下, 因為沒有買樓經驗的話, 對很多數字及樓市環境都沒有感覺, 例如供樓還息及還本部份, 供1釐息及供10釐息的感覺, 新舊樓的租金回報水平等。還未買樓的, 可能不太瞭解以上種種因素, 因而只會記住97價及SARS價, 但只記著這些絕對數值對瞭解大環境沒有太大幫助。
80 後買 買樓 心聲 取之 有道
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R 有關「80後買樓心聲」的留言 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/08/r-80.html
早兩日止凡出了一篇文章「80後買樓心聲」, 受到 R兄的留言, 想分享一下。 

[留言內容]
「我認識一對夫婦,05年時已開始四圍睇樓,每次埋門總告吹,因死唔肯蝕底,心裡覺得買貴人地沙士時的好多。到08年海嘯時,已睇好盤還左價,又覺得樓市未跌夠,離沙士價仍是很多,所以又想等多陣,等再平d先買。到09年樓市見底急促彈升時想入市,又唔甘心比貴 2成買。 結果到2012年今天, 仍是以2萬多租住黃埔的3房單位。
跟這對夫婦談樓市,簡直多餘,大單位又嫌貴,細又賺唔夠住,第一間樓,最簡單做踏腳石,可以作出租及套作將來換樓首期的道理也不懂。他們8年的租金已花掉了,得到的是零!」

[止凡回應]
「每人都有自己選擇及執著的地方, 做朋友的只好儘量提意見, 是否採納則由他吧。
舉個例, 如果當時你力勸他們上車, 不要再這樣等法, 誰知他們真的聽你建議而上車, 但沒有 08至12年的大升浪, 而加上來一個像 SARS的疫症, 內地又沒有經濟起飛...他們買樓後樓市才大跌, 情況會怎樣? 如果他們沒有獨立思考及個人承擔的話, 好可能會怨你一世。



[後記]
早前的回應是指大市有升有跌, 提意見時要加倍小心, 因為提意見後市況可能不如預期, 而又不知道對方有多少財務知識, 可能連朋友也做不成。

有關這類意見的建議技巧, 我從一位朋友身上學到一種不錯的方法, 對很多人決定買自住樓時有很好的參考作用, 尤其是對如故事中的夫婦般執著的人。

這個建議方法大概是著重比較供樓利息與租金, 假設買一層 350萬樓自住, 7成按供 30年, 每月供款大約為 10000元, 屬支出部份的利息大約佔 4成, 即 4000元。如果租樓的話, 可能要交 12000元租, 租金全為支出部份。

按以上的計算, 租樓比買樓的每月實質支出多 8000元, 一年大約10萬元, 3年大約30萬元。未來樓價升也好, 跌也好, 如果現在買樓的話, 這個 30萬就一定能省下來的, 如果抉擇是現在買入還是 3年後買入, 樓價能否在這 3年內跌低過 320萬, 這就是要恆量的關鍵。

如果本打算租 3年的話, 考慮買樓時乾脆將樓價減去未來 3年的租金, 看看自己能不能接受, 如果可以接受, 就不要等樓價跌了, 因為這不一定等得到。

當然, 未來 3年, 租金還可加可減, 利息亦然, 而樓房供求、經濟、政策、樓價更是千變萬化, 這樣把 3年景況量化後, 鼓勵當時人自己選擇, 無論哪個選擇, 是對是錯, 最後應該不會對你埋怨吧, 因為你只是提供一個分析方法而已。

但如果你說了以上內容, 他還在說什麼 SARS價之類, 又或是連首期都有問題的話, 那討論下去都只是徒然, 這時只好一笑置之吧。
有關 80 後買 買樓 心聲 留言 止凡
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R 有關「80後買樓心聲」的留言 止凡

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早兩日止凡出了一篇文章「80後買樓心聲」, 受到 R兄的留言, 想分享一下。 

[留言內容]
「我認識一對夫婦,05年時已開始四圍睇樓,每次埋門總告吹,因死唔肯蝕底,心裡覺得買貴人地沙士時的好多。到08年海嘯時,已睇好盤還左價,又覺得樓市未跌夠,離沙士價仍是很多,所以又想等多陣,等再平d先買。到09年樓市見底急促彈升時想入市,又唔甘心比貴 2成買。 結果到2012年今天, 仍是以2萬多租住黃埔的3房單位。
跟這對夫婦談樓市,簡直多餘,大單位又嫌貴,細又賺唔夠住,第一間樓,最簡單做踏腳石,可以作出租及套作將來換樓首期的道理也不懂。他們8年的租金已花掉了,得到的是零!」



[止凡回應]
「每人都有自己選擇及執著的地方, 做朋友的只好儘量提意見, 是否採納則由他吧。
舉個例, 如果當時你力勸他們上車, 不要再這樣等法, 誰知他們真的聽你建議而上車, 但沒有 08至12年的大升浪, 而加上來一個像 SARS的疫症, 內地又沒有經濟起飛...他們買樓後樓市才大跌, 情況會怎樣? 如果他們沒有獨立思考及個人承擔的話, 好可能會怨你一世。



[後記]
早前的回應是指大市有升有跌, 提意見時要加倍小心, 因為提意見後市況可能不如預期, 而又不知道對方有多少財務知識, 可能連朋友也做不成。

有關這類意見的建議技巧, 我從一位朋友身上學到一種不錯的方法, 對很多人決定買自住樓時有很好的參考作用, 尤其是對如故事中的夫婦般執著的人。

這個建議方法大概是著重比較供樓利息與租金, 假設買一層 350萬樓自住, 7成按供 30年, 每月供款大約為 10000元, 屬支出部份的利息大約佔 4成, 即 4000元。如果租樓的話, 可能要交 12000元租, 租金全為支出部份。

按以上的計算, 租樓比買樓的每月實質支出多 8000元, 一年大約10萬元, 3年大約30萬元。未來樓價升也好, 跌也好, 如果現在買樓的話, 這個 30萬就一定能省下來的, 如果抉擇是現在買入還是 3年後買入, 樓價能否在這 3年內跌低過 320萬, 這就是要恆量的關鍵。

如果本打算租 3年的話, 考慮買樓時乾脆將樓價減去未來 3年的租金, 看看自己能不能接受, 如果可以接受, 就不要等樓價跌了, 因為這不一定等得到。

當然, 未來 3年, 租金還可加可減, 利息亦然, 而樓房供求、經濟、政策、樓價更是千變萬化, 這樣把 3年景況量化後, 鼓勵當時人自己選擇, 無論哪個選擇, 是對是錯, 最後應該不會對你埋怨吧, 因為你只是提供一個分析方法而已。

但如果你說了以上內容, 他還在說什麼 SARS價之類, 又或是連首期都有問題的話, 那討論下去都只是徒然, 這時只好一笑置之吧。
有關 80 後買 買樓 心聲 留言 止凡
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90後買樓記 Home Blogger

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禾確特: 你好唸樣兄!

小弟拜讀左你個blog 都一段時間!都有一dd 幫自己上車的idea..

請唸樣兄批評下我的愚見簡介一下自己先小弟剛剛大學畢業, 現時月入大約14k, 可儲大約6~7k 現在只有大約70k 儲蓄咁現在同家人居住約值3.5m 的私人樓(已由父母供完)層樓就係父母名下的想問一下..我可以點好好利用依間私人樓呢?(應不會賣or搬)

小弟ge唸法係以層樓做抵押, 借大約1.5m出黎以25年, 2.5% 利息計, 每月大約還$67xx左右想問下可唔可以以家父名義借錢(他月入大約25k), 私底下由我代供?但家父已差不多到退休之年(大約仲有2, 3年), 銀行會否批準?息口又會否很高?定還是要以我個人收入pledge 埋先得?

如果要, 咁就會影響我第時買樓的credit rating?(相信買的第一間樓都是以收租為目的,以rental income 再pledge返個mortgage)另外, 按出來的1.5m打算大約0.5m 做人仔定期另外1m 就可能買股票/bond/bond fund?目標係只要股/bond fund 係咁多年內一到達大約20%的升幅就放哂佢變哂做定期..(如買blue chip, 相信以股市長期上升黎講, 應該總有機會有賺)當樓市下行時先用依d錢做首期..如果樓市下行時股市都低迷..都仲可以動用0.5m 定期做子彈做首期請唸樣兄點評一下小弟的plan萬分感謝!!!!

 

就咁睇禾確特既文章睇黎佢要多加磨鍊,先好運用屋企人既錢去投資。作為新大學畢業生,勉強係「九十後」,係投資上有咩要留意呢?? 首先債券市場升市已近兩年,而家買入低評級債券冒上一定風險。用債券基金收息以國債回報近4厘,放於投資級別既基金為佳。至於一年升20%,以股債混合型投資組合黎講,未必不切實際,畢竟股神既組合都只係年回報迫近20%。

股市長期上升我冇咁長命去證實,如果你用美國世戰前計到而家都正確,但係之後點就唔知。以九十後出左世既日本股市黎睇,日經平均指數係1990年後都冇見有起色,所以利用股票作長線投資,諗樣唔敢諗。但係放番一季捕捉升浪,確實係運用股票既好方法。 如果放舊錢係股市,諗住市跌就筆錢出黎做首期買樓,你要計下股市大跌時樓市跌幾多。以港股既歷史走勢睇,呢個唔係好方法。仲有就係,千祈唔好借人錢去投資。壓力倍於輸左自己搵既錢。

至於加按父母既樓,一般都要加仔女做擔保人。因為銀行大概會容許還款人還到60或65歲,資產證明除外。所以假設父母50歲,佢地如想攤分超過15年就要搵人做擔保(情況會因唔同銀行有些少差異)。批左按揭後邊個人還,銀行真係唔會理。 年青人投身社會應先著重人搵錢,往後再談錢搵錢。

諗樣好高興禾確特一畢業就咁識諗,但畢業生應先投資自己,呢個先係最大槓桿。可以天馬行空咁試下唔同行業,只要你係崗位中盡力做便可! 到得三至五年,係知道自己長處係邊後先專心發展一門事業。而節儉,勤奮係每個年青人應作的事。假如你家中富有,冇需要節儉勤奮,同老年回首時肯定有另一番失落。 同前文80後買樓記唔同,90後而家要上進未必要去報考N咁多課程同cert.。佢地要既係書本上冇教既人際技巧同活用亙聯網去保持自己知識比人多。 至於買樓不需急於一時,努力儲定子彈等跌市為上策。樓市股市跌起上黎,個種恐懼感同無助肯定係大部份90後未經歷過的。

90 後買 買樓 樓記 Home Blogger
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90後買樓記(答) Home Blogger

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就咁睇禾確特既文章睇黎佢要多加磨鍊,先好運用屋企人既錢去投資。作為新大學畢業生,勉強係「九十後」,係投資上有咩要留意呢?? 首先債券市場升市已近兩年,而家買入低評級債券冒上一定風險。用債券基金收息以國債回報近4厘,放於投資級別既基金為佳。至於一年升20%,以股債混合型投資組合黎講,未必不切實際,畢竟股神既組合都只係年回報迫近20%。

股市長期上升我冇咁長命去證實,如果你用美國世戰前計到而家都正確,但係之後點就唔知。以九十後出左世既日本股市黎睇,日經平均指數係1990年後都冇見有起色,所以利用股票作長線投資,諗樣唔敢諗。但係放番一季捕捉升浪,確實係運用股票既好方法。 如果放舊錢係股市,諗住市跌就筆錢出黎做首期買樓,你要計下股市大跌時樓市跌幾多。以港股既歷史走勢睇,呢個唔係好方法。仲有就係,千祈唔好借人錢去投資。壓力倍於輸左自己搵既錢。

至於加按父母既樓,一般都要加仔女做擔保人。因為銀行大概會容許還款人還到60或65歲,資產證明除外。所以假設父母50歲,佢地如想攤分超過15年就要搵人做擔保(情況會因唔同銀行有些少差異)。批左按揭後邊個人還,銀行真係唔會理。 年青人投身社會應先著重人搵錢,往後再談錢搵錢。

諗樣好高興禾確特一畢業就咁識諗,但畢業生應先投資自己,呢個先係最大槓桿。可以天馬行空咁試下唔同行業,只要你係崗位中盡力做便可! 到得三至五年,係知道自己長處係邊後先專心發展一門事業。而節儉,勤奮係每個年青人應作的事。假如你家中富有,冇需要節儉勤奮,同老年回首時肯定有另一番失落。 同前文80後買樓記唔同,90後而家要上進未必要去報考N咁多課程同cert.。佢地要既係書本上冇教既人際技巧同活用亙聯網去保持自己知識比人多。 至於買樓不需急於一時,努力儲定子彈等跌市為上策。樓市股市跌起上黎,個種恐懼感同無助肯定係大部份90後未經歷過的。

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80後買樓記(三): 當天真嬌遇上窩輪 Home Blogger

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之後到year2更心雄,係信用卡套埋錢出黎玩。我綜合左2004年贏錢皆因炒國企股,係year1贏左十幾萬之後,我認為自己深得炒股之道,逐大舉套玩離場,只投資A股既ETF。即係咩?? 咪2823即係A50新華乜X野富時基金啦! 我知佢同上證指數掛勾,又覺得基金適合我呢D「贏大錢」既豪客。Well,我開頭「一炮」買左廿萬,點知個上證由04年呢1800點跌到得番1500,我心諗已跌兩成,除非進入熊市,個市P/E咁低「邊有得輸呀」! 我係信用卡透知錢,入2823窩輪希望可以反底!

 

窩輪真係勁刺激,我堂都唔上勁update個報價網,一格都成千蚊上落。我見報紙講隻窩輪有十倍槓桿,真係天真嬌咁以為隻股票升一個%,我隻窩輪就係10%。但係我觀察左幾個星期,發覺唔係呢回事。最尾比我發現令個倍數有差異既元兇係引伸波幅。下次….唉,如果真係有下次,我一定要注意個引伸同到期日,先至好買入隻輪。

 

如果個市唔上唔落,投資人對未來個市既波幅有保留,咁引伸波幅就會跌。所以買正股都叫有得守,買輪就另外一個用法。總之就唔係同佢睇長線。我知幾年後又出左牛熊証比散戶選擇,好處係冇左引伸波幅影響,但唔好處就係掛勾隻野跌(升)到某個價位隻牛熊証就要比人強制收回,即係打耙! 可惜牛熊証興個陣我已經輸咩d錢,重新再起步,所以要知更多牛熊証既野,要再去睇。

 

我既窩輪同正股就凍過水啦!!上證係2005年跌穿一千。真係輸到底褲都冇埋!!! 我正股又輸、窩輪又輸。2005年既聖誕節,我不禁係小儀面前痛器,心諗我既人生就咁完了! 書又未讀完錢又輸哂! 真係唔死都冇用。點解我咁命苦~

 

小儀之鼓勵令我士氣上升了10,HP黎左個「大回復」。我節衣縮食,係臨畢業最尾個幾個月經歷左「人生最悲慘」既「三個月零八日」,要趕final year project,要考試保住個second-honor,又要一星期搵三日企街sell credit card,咁辛苦!!!都係還到之前碌左卡爭落d錢既息!

 

係大學最後一年,我學曉左credit card既運作,知道原來間銀行收成30厘年息,即係我借十萬,每年收成三萬蚊息,每個月都要還三萬除12個月,即係息都成2500蚊。我爭成廿萬要還成5000蚊,真係做極part-time都同銀行打工。我開始明銀行點解咁容易簽個名就比你買個袋走。我節衣縮食,唔買衫,撈企街sell card,都只係夠我怒頂還息。我唔想衰多鑊同阿媽借,未出到社會,我已經面對緊冷漠、奪命既銀行信,唔破產可以點呀!? 下回分解

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80後買樓記 (二) Home Blogger

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入左男女校,好事自然黎。我既初戀比左小儀,小儀老豆係一個「裝修佬」,我成日笑小儀身上香水成浸天拿水味,不如改埋名叫Tina。高中既日子過得好快,成績出左我冇得直入大學。阿媽知道我高考得兩科合格之後,問我做咩唔好好讀書? 我只係知阿媽問完我呢句洗完碗返房之後,成晚都冇好似平時咁出房睇電視。第二日,字都唔識多隻既佢話要同我搭車去會展睇海外升學展。我不禁問:「阿媽」,你有錢咩?

 

去到升學展,我越行越內疚,阿媽用佢半桶水既廣東話同我問完又問,間間學校都要十幾萬蚊,媽眉頭一皺又再問比錢方法。我一方面真係唔想用左阿媽既棺材本,二來我想留返係房陪小儀。最尾我都係帶返阿媽走,同埋佢一齊去cityu。到步聽見副學士佢話要讀就讀大學,做咩要副咩士? 經過職員細心解釋後,知道副學士是「有途徑」升做大學生的! 阿媽放心番,話你咁後生一定要讀多d書! 媽, 乜係真架咩??

 

 

入到大學,讀最易入既電腦工程,適逄2000年後tom.com爆左冇人再讀電腦。我入到班房成班男佬,自此我係大學三年都好「忠心」咁跟住小儀。係大學第一生完左,GPA到3.6以上可以apply升上去讀學位課程。到個一刻我先知比大學個職員昆左,跟本去到3.6你唔係全級第一就係第二。不過我讀書比以前勤力左,唔想阿媽再為我操心。我同小儀了解加深左,仲被迫咁見左佢做裝修生意既老豆,佢老媽子都係公司幫手。我發覺佢老豆真係好優閒,都唔知幾時開工定放工,有時下午突然閃出黎同我同小儀飲荼都可以。淨係知佢唔落工場做野既時候會去炒下股票。

 

我都有試下玩股票,仲用左grant-loan去玩。你知grant-loan錢入到戶口都係開學前,我咪抽其中三份一試下學人買股票,同其他人一樣,我開頭都羸過錢,當時係2004年,我4.5買857中石油,升到4.9放左,一個星期賺左成萬蚊! 我心諗上年沙士個d畢業既師兄都係搵八千幾蚊個月,猛下手我下次一q係股票賺左,讀書做乜春呢?

 

 

之後到year2更心雄,係信用卡套埋錢出黎玩。我綜合左2004年贏錢皆因炒國企股,係year1贏左十幾萬之後,我認為自己深得炒股之道,逐大舉套玩離場,只投資A股既ETF。即係咩?? 咪2823即係A50新華乜X野富時基金啦! 我知佢同上證指數掛勾,又覺得基金適合我呢D「贏大錢」既豪客。Well,我開頭「一炮」買左廿萬,點知個上證由04年呢1800點跌到得番1500,我心諗已跌兩成,除非進入熊市,個市P/E咁低「邊有得輸呀」! 我係信用卡透知錢,入2823窩輪希望可以反底!

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80後買樓記 (一) Home Blogger

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今天剛收樓,經過三年零八個月既奮鬥我終於成為業主! 回想過去幾年,我每晚留係公司跑數,十點幾我都價單解釋呢個盤有幾正有幾好有幾快會走,講到喉嚨痛都仲要再講,收鋪仲要留係公司call客,第日起身再返工。好不容易,我先同小儀儲到幾十萬首期買樓。我而家話比你聽,由你簽臨約比細訂,到等待漫長既成交期完結,當中不斷睇傢俱去幻想第時dreamhouse點去裝修既時候,個種感覺真係勁興奮! 到收屋匙打開門口一睇,一個複雜既感覺即刻湧上心頭….

 

我係一個標準既八十後,讀書談唔上好叻,不過總算生活在一個小康之家,父母同我家姐一齊住都算融洽。讀書勉勉強強,中學既時候都係渾渾噩噩咁渡過,最記得既都係同班同學一齊玩四驅車,打下波之類。我諗我唔係讀書既材料,讀左十幾年書都諗唔到邊科最有興趣。我只係知我要讀書,唔讀就會比阿爸阿媽鬧! 為左「應酬」佢地,我考試成績盡量中規中矩,到放學時候,我只係想盡量拖延由學校門口行到返屋企既時間,同班friend傾多一兩句,減低留係屋企既可能。

 

我媽咪原本係酒樓樓面,到我升中學個年佢唔做留係屋企「睇實我」。我個刻真係覺得好大壓力,點解人地同學有得放學返屋企睇電視打機我就冇得玩? 可能因為咁我盡量利用係學校既時間,借同學gameboy玩,睇公仔書而唔聽書; 我覺得還掂返到屋企都要讀,點解唔趁阿媽唔係度時relax下~? 係「缺乏同阿媽溝通」下,我讀書既時間就咁浪費,返學時就做緊第樣野,到返工企又唔係溫書加休息,仲要夜晚偷偷地起身開電腦打半個鐘機,好讓自己同friend打埋同一隻game,唔使傾計冇話題! 有時班友打得勁快,攪到我要「加班」趕進度。 雖然係遊戲世界既成功感比現實生活大,不過我都用九分一既能源去攪掂學校考試。

 

千禧年除左狂玩ICQ之外,最值得紀念既係同班「老死」一齊唱K,第二朝蕩返去學校收會考成績表。極受班PK同學歡迎既我,係我行出去同阿SIR收成績表時大叫:「7分! 7分」我將張野好似平時扮賭神睇牌咁「係咁甩」,真係比我甩左7分出黎! 仲要平均到有五科合格Full-Cert! wao,不幸中之大幸,我諗返轉頭,都唔明點解個陣仲有時間同班友仔吹水,比較下有幾多人咁「好彩」似我5科合格加埋中英文有D有E咁醒! 不過講還講,阿媽電到我咪又要去搵學校。我呢d 「柒(分)人」選擇既唔多,我一出學校上的士,司機已問我去田家炳定胡漢輝,我反問佢邊間好,佢同我講咁就不如田家炳啦,司機就咁就決定左我未來十幾年既光陰。


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80後買樓記(四) : 點解銀行多過米鋪? Home Blogger

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諗返轉頭,當初爭成廿萬card數有個好處,就係畢左業即刻迫自己去搵工,要儲齊三個月糧單去辛苦私人貸款,先還左成30厘既卡數佢。私人貸款一般都係6-7厘,最長可以分5年還。不過得朋友介紹,我去左xx銀行既最大月薪倍數私人貸款,仲可以分7年還! Wao,因為我爭成廿萬,第一份工做返電腦根本冇可能借到咁多。所以我走去百老x做sales,有autopay出糧之餘只要肯博一個月可賺成近兩萬蚊。我搵兩萬蚊,加上本身未係出現借過錢,銀行借盡月薪十倍可以cap到近廿萬,搞左成半年,終於「撲到水」平左條卡數,唔使個個月白供五千冇還本。而家每個月都係四千幾,不過供七年可以還哂! 雖然要七年,不過我有錢可以比些少penalty提早全清。整理好卡數,真係放下心頭大石!

 

有副學士學位唔難搵工,不過比你搵到既都係「陰工」。一係就工時長、一係就極厭惡。有一日,小學同學無啦啦打比我話:「伯拾后! 係我呀! 呢排攪咩呀!」我當然知道小學同學無啦啦打黎,通常都係約你傾「生意大計」,唔係傳銷就係保險。Ok還掂有時間,我出左去做野成半年,知道識多個人開多條路,後生仔唔好咁怕醜,「醜」寧願係後生個陣做。出到去,AIA卡片一張,問我儲唔儲錢?

 

我同佢講,錢我真係好想儲,不過我爭銀行成廿萬,我諗我個case係由負數儲起。我一招就ko左佢,心諗:「sell我伯拾后!? 冇咁易」。未幾,佢有個肥佬老細坐埋黎,問我做咩唔讀書? 呢野我真係比佢打窒左,最難推卻既sales就係咩都唔sell你既sales。肥佬只係同我講下我唔讀書有咩問題,又問我有咩方法攪掂條數佢。佢真係hit中我,其實對我而言,講咩都無謂,清左條私人貸款「贖番身」最緊要。佢老細叫Vincent,個頭jel得勁「行」,總之就係賭神頭啦!

 

賭神話佢想請個靚仔賣雜險,咩係「雜險」呢? 原本保險有兩類,一係就有儲蓄成份即係阿媽幫我供落供教育基金咁,供幾年或十幾年既叫人壽。另一類有車保,旅遊保、家居保呢d「比一次清一次」既,大致歸為雜保(雜險)。我初時都係明到呢個地步,到我開始跟肥佬搵食,先真正明「咩保打咩保」!下集我開始startup我的事業了,務必留意!

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80後買樓記(六) : 揸的士都唔好做銀行? Home Blogger

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我轉左行做保險公司份工,就好似肥佬老闆跟班咁,同佢出去見客之後將簽好文件送比核保辦理。有時肥佬會用家居保及旅遊保同新客打開話題,傾下車保更可了解客戶財政狀況,原來想快手了解面前客人,都有咁多學問。先講一D佢感興趣既話題,再搵出自己可以係邊方面幫到佢,從而令客戶知道同你做朋友係有好處既。肥佬心情好時都會教下我野,我明白老板教我野唔係必然,因學到既野只屬於係自己,第時辭左工都可帶走的。把握機會從工作中學習,係令我事業轉好,人工增加而買到樓既重要元素。

 

保險公司既經理除左sell單,請人拓寬「下線」係重要工作之一。請一個新人,仲好過佢自己出去跑數。Well,肥佬自己好懶,平均一日都見唔夠兩個客。但係佢叻在識搵人幫佢跑,招募下屬。佢鐘意搵銀行做開既人加入,一黎佢地識賣保險,二黎銀行呢幾年同員工「不斷加壓」,搵人由銀行出走到保險公司,唔係易事。

 

是的! 又係michelle。肥老闆不時係bank收卡片,及後跟進約銀行sales出黎飲野。今次搵埋我一齊見旨在showoff佢有幾掂。Michelle係一個二十有幾既斯文長髮少女,眼細細而勝在皮膚夠白淨。個日我地係佢分行附近既starbuck見佢,成下晝四點michelle趕到黎,放低袋就二話不說走去買三文治食,坐低吞左啖水後先一路啃野一路同我地講佢未食晏。肥佬一貫作風,問多過講,問下佢好咩搞成咁。Michelle話佢已經「N5」,即係nil for 5 days,連續五日冇數交!! 因為5日交唔到數好大鑊! 今日上晝七點幾已經要同分行經理去面聖(見大老闆),最慘既係尋晚call客call到九點幾先返到屋企,訓得幾個鐘又要返工。真係就黎神經失常!

 

最慘係剛入行既新仔,為左一萬幾千既人工捱到咁盡,當然做幾個月之後就失蹤。所以你見而家成日請新人,成日銀行職員做錯野,成日換客戶經理。」Michelle話:「我做左銀行幾年,唔上唔落,轉行又要重頭黎過,咪仲要係度捱。」一路講一路食埋最後啖包。

 

佢話最傷既係今朝面完聖,同成班sales加埋分經(分行經理)開會。經理摔數問Michelle呢個禮拜有信心「做幾多」? 佢低頭唔答,之後細細聲答左十萬。經理就話:「十萬?你唔使旨意! 三十萬啦!」唉咁講不如唔好問,一味被人逼佢跑數。」

 

肥佬話呢份工冇人逼佢做。Michelle話當然可以辭職。不過佢經驗為求佢遞信後仍然專心跑數,一家會威脅佢如果唔到數會寫花佢走人時攞封reference letter,等佢係第間bank應徵時過唔到reference check,等於踢佢出銀行界。 Michelle眼濕濕咁話: 「我到數又使鬼遞信咩…而家 真係唔上唔落。唉,拖都唔使拍,而家分行唔到數,星期日要攪埋「理財日」。老細不斷問有冇人做volunteer,我都唔知咩q野人,仲可以笑笑口係whatsapp like呢件事之後舉手要星期日返工!」 

 

肥佬就同佢講:「鬼咩,而家係香港銀行,客戶經理要一腳踢銷售基金、保險、外幣、股票掛勾產品加埋按揭。我都知而家有人行入分行,櫃面職員已經對人虎視眈眈! 因為佢一日無番兩個銷售推介比sales,「放飯」都未有資格。客戶經理sell唔到你野又要向分行高層交代! 既然你做到咁無癮,不如過黎幫我手啦!」

欲知後事如何,請看下回分解。

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醫療保險邊個賺大錢? 80後買樓記(七) Home Blogger

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上回講到銀行sales Michelle約見肥佬同我飲野。一輪做銀行之苦水後肥佬先同意michelle講既苦況,再出一招「口是心非」,想招michelle入行做保險既佢竟然同michelle講「做銀行唔錯」!

 

肥佬:「我知道金管局都有留意銀行摔數既情況,及作出萬一市況下行需要面對事情的預備。市況大跌必會引致極多投訴,尤其當老人家知自己係銀行存既錢冇左,肯定搵埋仔女黎嘈。我係金管局入面有朋友,知道由2013年起,銀行會嚴密監管有冇上層迫下尋跑數既情況,同埋下屬有冇夾硬比一d客人唔想要既產品。」再講:「係咁既情況下,我認為銀行陽奉陰違既作為依然會有,始終賣產品有咁多錢賺,冇理由唔做。」

 

「不過佢地會包裝得靚d囉,估佢地5年後,即係2013年,又會話咩更新銷售程序,提供更貼身服務比客戶,又咩更專業理財咁咁…講到底,咪又係想加長銷售程序,錄哂音咁唔比個客係市況下行反口,但所用多左既時間,即成本,咪一方面食個客水深d搵返,另一方面搾壓個同事攞返。」肥佬叫michelle放心,再做銀行只會sell少左野更輕鬆,恭喜哂佢,不過paper work同客人錄音方面做多左。

 

肥佬呢招以退為進果然有效!!

Michelle話:「sell少左野!!! 咪冇錢分比員工!?」

肥佬即刻一副不以為然既樣話:「咁就一定架啦。」

Michelle講:「我sell野就係為左想賺錢,而家冇錢分仲做黎做咩?」唉,又一個無知少女中左肥佬奸計。

 

Michelle成為我同事後,由於我迷上佢細細既眼,成日借機問下佢野。就算關係未能「更進一步」,我都學到唔少人壽保險既知識。人壽同我撈開既雜險係不同的,最大不同在於雜險一般冇儲蓄成份,鍾意幾時cut就幾時。保障範圍好生活化,例如家居保我都係入行先知唔保滲水的,要爆水喉仲要意外先保。旅遊保亦因太多人去完旅行後走去報失手提電腦,而致條文有所修改,唔保手提電話、電腦。不過及後發生埃及撞車事件,我先知原來旅遊保係幾咁有用。都係一百幾十蚊。

 

咁唔好彩係外國遇到意外,你可能要負上外地高昂既醫療費用。醫得掂還好,最慘你要送返香港再醫,你訓係度坐飛機吊住鹽水入境係好貴的! 旅遊保可以比你claim返,你返到香港,仲可以有幾十日「被包」既醫療保障,我可以咁講,旅遊保係一陪一千既保險,賠得仲快過你係澳門等圍骰! 更是保險公司想「比個好印象」你既常用方法。

 

「係保險公司做左成年有多,我想係自己事業上有所突破,下章抓緊機遇,全力出擊!

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80後買樓記(八): 超市營運賺大錢? Home Blogger

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上回講到我係保險公司做左成年,上司肥佬不斷游說我做agent跑數,我眼見幾個agent女同事大熱天時出街見客,辛苦唔緊要,問題係做哂身邊既親朋戚友保險後就冇單返,令我冇信心入行。有一日去深水涉行黃金商場,見到隔離有間超級市場大減價,咪走入去睇下有咩抵。

 

此超級市場唔同我地平時行開既百佳惠康,佢冇鐵籠大車,冇強勁冷氣,亦都冇生猛海鮮係個魚缸游來游去。佢係間深水涉平民超市,集中賣生活必需品如米、油、消化餅杯麵等等。間格四正,通道被一箱箱半開箱貨品所佔領。最緊要係個價錢,就連我呢種好日唔行百佳既人(因為買親野都係SEVEN),都知佢應該比出面超市平D。心諗你賣咁平仲有咩錢賺係咪賣假野但係見到一群師奶係我面前奮力搶貨既現象,佢唔似係做呃人生意。呃得人一次,再冇下單生意做,何況係精打細算既師奶們!?

我知呢排係香港開左不少新超市如759阿信屋、佳寶、華潤萬家咁,當然同惠康百佳兩大巨頭係規模上有一定距離。但759我眼見越開越多,係香港有成200間,仲話要Keep住每個月開新一鋪,究竟佢地幾間超市點樣係兩大超市下仲搵到空間生存呢??

我企係間平民超市入面又冇幫襯,自己有人黎同我打招呼。對頭一望係個四十幾歲既阿叔,問我:「呢度好少後生仔入黎架喎,又冇雪榚零食賣,阿生你入黎搵咩?」我好天真,諗都唔諗就答佢:「我諗緊點解呢盤生意有得做」佢作出左個我從未遇過既行為,就係請我坐低。」Wao! 我行咁耐超市都未係入面坐低過,佢請我坐係兩箱汽水上面同我講:「見你咁後生都識貨走入黎,我就同你講我呢盤生意係點做!同其他老氣橫秋既阿伯一樣,佢既”PRESENTATION”開始都係由問我野開始,話:「你入過百佳未先?」我心諗:妖中伏呢條友一定勁長氣。」

就係黎緊既一個鐘,我個屎忽被堅硬既氣水罐頂住,頂到我大細邊。香港你所見貨品,原來大部份供應商都同兩大超勁熟既,或者咁講仲好,就係兩大超係供應商唔得罪得既客。因佢地同供應商攞貨既量極大,有時供應商更要比錢搵佢地幫手上架,如果將佢件貨放係櫃底真係唔得掂。久而久之供應商被人反操縱,出貨價被壓低唔在講,更大鑊既係佢地唔比用同樣或相近價格出貨比其他超市()咁做係因為兩大超要係來貨價格上就得到平價之優勢。係咁情況下,一支髮膠既價錢,基本上由供應商加兩大超傾好就可以確定,佢地今日將支野加十蚊,只要其他超市或商鋪將舊貨去盡,新賣之髮膠就要跟佢地訂下之價錢。

 

當然唔可以加得太離譜,如果同一髮膠係韓國賣五十而香港賣一百,不難想像有人會大手係韓國買入,再係香港八十賣出,扣回當中所用運費及兌匯損失,仍有利可圖。用呢個招式去同兩人超抗衡既有佳寶,或759都係部份相似。係對話中有一句令我覺興趣同個長氣阿佰傾落去,佢話一間超市,每月都賺三十萬,黎緊會買鋪開店黎減省「鋪加」。想睇下呢個阿伯有咩Q令佢盤超市生意咁賺錢? Bookmark homebloggerhk下回分解。

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80後買樓記(九): 月賺四十萬之生意 Home Blogger

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上回講到係深水涉平民超市偶遇阿叔,同佢講開現時香港超市業被兩大超壟斷之問題,令香港不少細超市相繼結業。咁究竟平民超市唔向外地入貨,點樣就地於香港搵食呢阿叔話賣野都要靠network佢手上展示出一大疊不同超市分行經理之卡片,同我講:我反而會同兩大超入貨,但係會趁平買。而我入既貨品都係師奶買開既,例如杯麵消化餅咁,因師奶對價錢上些微的變動極敏感,尤其於我呢一區。」

 

我問佢:「見你既貨都係平一個幾毫,點賺四十萬一個月咁多?阿叔話:「用百份比計,其實都有8%。」好似呢pack消化餅咁,大超賣開$10蚊,我知道佢區區唔同價,例如將軍澳mark$9.3,我於是就打去個間超市同經理傾,問佢$9.1得唔得?「你咪睇少呢幾毫,其實都2%,我一買就十萬,即係用wholesale價,永遠平過你散賣。」我呆左一呆:「買十萬蚊消化餅!真係呢世仔冇諗過。」阿叔又黎:「所以我鋪頭冇魚同凍內賣,有時靠咁薄cut真係唔可以轉死貨,因為要唔少錢轉黎轉去先做得到!」咁我出招打蛇隨棍上:咁你風咩方法去減低風險先?

 

其實信用卡唔只係火燎森既朋友,仲同阿叔好(friend)正所謂「水能載舟亦能覆舟」,你識用佢,人同物件一樣,都可以有好壞效果。原來阿叔買貨係用哂信用卡既,幾十萬咁碌,比錢唔係counter而係房同經理一碌五六張。然後再用大量積分搵百佳couponcash rebate,變相將所賺margin拉多1%信用卡有一個月數期,佢有齊唔同找數日既卡咁咪可以變相有30數期,買貨唔使COD囉。

 

真係一個平淡而十分驚喜既下午,學左一D未曾涉足過既野。阿叔話:「見你咁後生,打咩工?」我同佢講:「係保險公司做跟單。」阿叔話:「我剛好請左人想買勞工保。」well為左可以再蛇出黎同阿叔學下野,唯有應承幫佢跟啦,幫襯買番兩個杯麵,返到公司同老細講我有個朋友問勞工保。老闆不以為然,比左資料我然後call個客傾左幾句。之後又比一疊文件我,我歡喜地過去又搵阿叔。

 

我今次去佢間鋪真係比心機留意人流,究竟條數點計可以一個月賺四十萬呢係咪吹水欲知後事如何,請看下回分解。

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80後買樓記(十):港版大富翁。賺錢變輕鬆 Home Blogger

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上回講到係深水涉超市巧遇阿叔,佢口痕咁同我分享開超市賺錢秘技,信用卡點樣用得叻之法,同埋係香港兩大超之下點樣虎口偷生月賺四十萬。我揸住老闆比我份勞工保資料,阿叔又拉我講:你睇下我個收銀幾耐做一個客?」我話都要成一分鐘。阿叔話:我每日就係要keep住個收銀有人排隊,拉上補下平均一個客買百幾蚊野,即係一個鐘做近一萬蚊生意,一日開門16個鐘就16萬,一個月營業額近500萬。我買貨比出面客平成10-15%計埋信用卡積分又扣返出糧一間鋪有40萬落袋而家我最大問題,就係個鋪加()。」

 

我問佢而家鋪租幾多?「而家五萬幾一個月,不過佢見我做起左會加我租,我用之前幾年賺到既錢趁「低」買左對面街間鋪,班熟客唔會流失。不過都用左一大舊錢。」當我一路填勞保文件,我問佢:「而家百佳唔係專睇住你d細超市打架咩?你做旺左呢度咪又比人趕左去第度?」阿叔話:「係架,所以今次我叻左同有資本買鋪,如果做旺對面條街就有鋪面升值利益,我對面街買左個鋪都係只租比人,我自己反而租佢隔黎個鋪。」

 

我心諗又要買又要係隔離租鋪真係煩死人,連阿叔都話:我見呢排又買又租,都比左好多經紀傭,計埋都成一百個所以我要搵你呢D後生仔幫手。」再續:「開鋪前一定要觀察人流,我知係對面開超市一樣做得起耐何我冇咁多錢所以我搵左個朋友,叫佢打本而我又過貨比佢,有錢一齊搵!」我心諗咁都得!?? 阿叔懶有寶咁沉聲講:「其實出面好多零售都係咁做,自己冇錢食哂成條街咪搵人幫手,一黎自己可以搵多個人幫手出貨,二黎客人好中意左睇右睇,你比兩間鋪佢大包圍咁咪九成都食到個客而最緊要既係一條街有兩間超市,好易做旺條街,咪好似你玩大富翁咁三間屋同色咪收貴d租law! 其實一早教左你! 原來間鋪升值先至係佢搵錢主菜!

再者,我「有」兩間鋪後買貨量都多左,即可同班要跑數既超市經理壓低來貨價。

我聽完阿叔講左一輪,真係好迷茫,原本佢同我present佢係一個超市佬,再變做收租佬,最尾先發現原來佢鋪大茶飯係炒鋪唉香港果然百業傾斜,最尾點都要靠地產食糊,阿叔都係我一副諗樣,而阿叔好似睇出我心思咁話:「你而家做跑街,倒不如跟我世侄做地產啦,有你著數。」

 

人就係咁當初肥佬萬般言語勸我入去做保險agent我都唔肯,而家竟然因阿叔一句無厘頭亦冇實質意思既「有你著數」我就將自己既買樓夢想交左比阿叔!」欲知後事如何,請看下回分解。

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點解香港仲有一百萬既樓?(80後買樓記:11回)

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入行做地產真係唔容易,我之前群埋班保險agent,到而家做左地產agent,係香港黎講,唔算係「高尚」之行業,除左成日周街跑之外,唔客易之處係要受人「白眼」。做保險係2008年經過雷曼之後,個客見份單有咩唔合佢心意又話你誤導,做地產仲大鑊! 九成以上生意都係一個agent代表哂買賣雙方,咁即係買賣雙方是但一個會賣平左或買貴左啦! 衰到註定要比是但一邊鬧添。但我睇過諗樣網,知道專才庸才通才之道,明白世間九成既人都可列入以上三個類別,作為一個朝氣勃勃80後之香港仔,我不甘於做庸才,亦讀唔成書做專才,而家把心一橫,將自己訓練做通才。

 

專才與否其實廿二歲前都知,因為人既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡,我知本人學識不多所以好決定不向專才之路進發。當然唔排除我晚有所成,到幾十歲學懂易經之術數做番風水師傅,成為專才而利用兩者知識不對稱而賺錢。

 

相反通才利用頭腦靈活,找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的,通才者有如老闆、政客、政府官員,都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 我而家搵份(sales)銷售工作,就想試下訓練自己可成通才與否。其實香港十幾年既教育係「零考核」一個人之通才能力的,所以大家無講讀唔讀得成書,都可以奮鬥試做通才。 既然要表雙方利益去搵食,訓練梗係由做sales開始啦! 講句野都唔掂點可令人乖乖地將手上既錢交比你?

 

超市老闆介紹我去佢御用地產鋪學野,同maria cordero似到twins咁既肥嬸,就係我開山師傅。師傅即係師傅,返工第一日就帶我去買樓。肥嬸知道有間唐樓可租可賣,見我生面口去扮宅男買樓。我同agent行入業主門口前,肥嬸打比我話家陣係角色扮演,佢做阿媽我做仔,一路睇一路傾計。

 

業主係一個咩都唔識既阿婆,同埋個樣似「元氣sushi」logo咁炆既阿伯。我行入去經紀當然唔比我同業主講野啦。佢驚老人家唔醒目講漏風聲。我上黎之前已同肥嬸熟讀背景: 一個單親家庭長大既後生仔,想自己一個搬出黎住但又冇錢,唯有睇唐樓仲要頂樓冇lift ! 我行入去,終於知識點解香港仲有一百萬既樓,原來間樓細到得個房同廁所,廚房係極之開放的,就係屋中唯一既窗邊有罐石油氣加個爐。

 

講到呢度,同九十後之年青人講,如果你唔知咩係石油氣,請番睇劉華既「天若有情」,曾幾何時,石油氣同電單車呢兩樣無關係既野,係劉華「響朵」既象徵。

 

講返買樓,我為左墮入角色,好天真咁問agent點解間屋咁x細? Agent哥哥話呢間係拆契樓,即係原本一個單位但已將契改做ABC,每個unit可獨立買賣,就因咁所以你仲搵到一百萬以下既盤。Well,肥嬸叫我只要扮有興趣買,跟手出門口同agent講好想間但唔夠錢,天真嬌咁問佢有咩辦法。我當然照做啦,而agent哥哥心裡一句:「x !!唔買就梗係租架啦!」之後好sincere咁同我講:「你可以租住先架! 還掂大家行左六層樓,無謂令我空手而回啦。」我用左肥嬸比我既12張冇mark number既一千蚊港紙,遞左比agent,簽個名之後,Deal!

 

相知肥嬸有咩部署,請看下回分解。

點解 香港 仲有 有一 一百 百萬 萬既 既樓 80 後買 買樓 樓記 11
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深圳結構性改革方案出臺 探索住房"先租後買"

從最新一期深圳市政府公報獲悉,深圳市政府日前下發《深圳市供給側結構性改革總體方案(2016—2018年)及五個行動計劃的通知》(以下簡稱《方案》),明確了深圳未來三年供給側結構性改革的重大步驟。

根據《方案》,今年底,深圳預計為全市企業減負835億;明年底,深圳國有“僵屍企業”基本實現市場出清;而未來三年,深圳還將共計投資4080億元補短板惠民生。

根據這一重磅改革方案,深圳將推進去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板等改革重點任務。

去產能——爭取5G、石墨烯國家創新中心落戶

去產能促轉型方面,重點提到積極穩妥處置“僵屍企業”,加快清理淘汰高耗能、高汙染、高排放產業和項目。

根據《方案》要求,到2018年底,全市先進制造產業規模大幅增長,爭取1—2家國家制造業創新中心落戶深圳,三年力爭推動深圳省內產業轉移項目超400個,投資額超500億元,新增境外投資額不低於150億美元。爭取5G、石墨烯國家制造業創新中心落戶深圳。

去庫存——供應人才住房和保障性住房18萬套

去庫存穩市場方面,深圳未來三年將保持全市房地產市場健康持續發展,商品住房庫存處於平穩健康區間,辦公樓、商業用房庫存處於合理水平。

《方案》提出探索建立先租後買、購租並舉、梯度消費的住房制度,住房供應結構更加合理;大力加強人才住房和保障性住房供應力度,到2018年底,建設籌集人才住房和保障性住房20萬套,供應18萬套。

去杠桿——金融業增加值達到3200億元

去杠桿防風險方面,根據《方案》,深圳到2018年底,全市地方法人金融機構杠桿率保持達標;證券、期貨機構杠桿率符合相關監管指標體系要求;保險公司杠桿率全面達標。加強全方位金融監管,確保金融業務主要風險指標達到監管要求。到2018年底,全市金融業增加值達到3200億元,占GDP比重14.5%左右。

惠民生——三年投資4080億元

補短板惠民生這一行動計劃涉及投資金額最多。

根據《方案》,到2018年底,三年投資4080億元,基本建成布局科學、覆蓋全面等軟硬基礎設施支撐體系。基本消除城市內澇、危險邊坡和高等級地面坍塌等安全隱患,低影響開發區達到建成區面積的10%以上,新建城市綜合管廊30公里,建成充電樁約6萬個,公交車純電動化率達到100%,光纖入戶率提高到90%,軌道交通運營里程達到285公里,公共交通占機動化出行分擔率達到62%,城市汙水集中處理率達到97%以上,高校在校生達16萬人,年均開展從業人員接受繼續教育480萬人次,每千人醫生數達2.75人,新引進海外高層次創新團隊60個、海外高層次人才1200名,新增技能人才60萬人,通過土地整備釋放用地面積不少於30平方公里,通過拆除重建實現用地供應約7.5平方公里。

降成本——到2016年底預計為全市企業減負約835億元

根據《深圳市供給側結構性改革降成本優環境行動計劃(2016—2018年)》,到2016年底,預計為全市企業減負約835億元。到2018年底,企業負擔進一步減輕。

深圳 結構性 結構 改革 方案 出臺 探索 住房 先租 租後 後買
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MISSSHEEP 都係細我少少0者...七十後買樓???

1 : GS(14)@2010-08-14 16:55:17

http://hk.myblog.yahoo.com/skyknowbook/article?mid=4500


MISSSHEEP 都係細我少少0者...七十後買樓???
網誌分類:男主人隨想 |
重要
網誌日期:2010-08-07 03:30

http://hk.myblog.yahoo.com/misssheep-sheep/article?mid=4

呢個女子都夠經典, 唔係話佢好/唔好, 就係連TVB 都搵佢訪問, 其實呢篇野初係DISCUSS 個陣我都唔知係邊度見過. 個人感覺: "雖不全中但屬現實, 尤其對不幸的, 低收入的, 必需買樓的人0既一個好故事, 一點好意見"

咸魚青菜各有喜愛, 有人鐘意買樓, 有人鐘意租樓, 有人鐘意其他野, 話唔埋有人儲左5000 部 iphone4 係屋企什至五億個貓鑵頭都得...

睇到TVB 先發現, 佢就黎三十了, 男主人頂多都係大佢兩年, 無奈自己不能以八十後自居, 哈哈~

我D ABCDEF 血淚史....其實無乜, 個人正能量極多, 就當我無乜受過挫折啦. (如某騎劫巴菲特送錢佢駛果位青年, 佢童年咁慘, 真係I AM SO SORRY...)

不如我又學呢位MISSSHEEEP 自我起下低:

同佢一樣, 我當年(2001)都係大學生(重要唔係三大, 雖然我高考成績都唔錯), 奈何我唔鐘意本科, 我無做番應做0既專業, 我本係一位註冊物理治療師.

屋企係我一畢業就全部失業(其實算係半年老退休), 幸好我媽媽都無嘈我快d 搵工, 完全比自由我去揀去諗(可能我媽媽對我有信心, 其他媽媽覺得個仔唔係材料啦~ 嘿~), 而我有糧出都比番一半屋企0既.

當年一畢業科網爆破, 情況都唔好得幾多, 男主人極hea send 左唔知幾多百封信都無回音, 得個見字, 最後都係做一份得8000 蚊0既工, 可惜佢要用我專業黎做sales, 非我所願, 正值家中陪伴十一年貓兒過身, 做左九日就辭工~

之後又做過兩個幾月freight forwarder, 中資中小型公司, 因老細出爾反爾話加人工又唔加(再加上唔夠屋企駛), 又走了.

最霉個陣, 就係做爛代教育個d 播帶人, 簡直同搵個道友去賣老翻無分別, 加上佢呢間pk 野拖足成個幾月糧, 令我曾經有一個星期得番一百蚊係身, 好玩0既係, 比我識到好多一樣落難0既同年大學畢業生HKU, CUHK, UST 讀 PURE SCIENCE 大把. 老實講, 有大部份都係廢柴黎(而家見番面, 佢地都係做緊廢工...), 當然, 亦都係識到一位大我十幾年個陣剛比人某大報館裁員0既拍檔.

當時我d 大學同學, 都係為左入HA (醫管局)做, 搵萬七蚊人工已經係當時0既夢想. 平均都係萬三蚊左右. (專業人士喎....都係咁之ma....各位搵幾千0既畢業生, 唔好太灰)

之後我自己搵錢越黎越多, 我有進修, 不過只為興趣 (HKU教育文憑, CUHK教育碩士對我工作無影響), 同MISSSHEEP 唔同, 進修對我黎講真係去學野, 同搵工作升職完全無關.

講錢....

第一個一萬, 係我中六(1997)個陣已經有. 都係幫d 中學生補習(中學補中學, 我好夠膽的, 中七補中六我都試過). 不過係我幾年大學唔知點樣洗哂~

第一個十萬就真係好遲先黎....都成2005 年年頭. 個陣我同時做自己檔野又教書 (教書唔係目的地, 因為我番母校教書係我其中一個心願, 幾好玩架!)

第一個一百萬反而唔算太遲, 07 年年中就有(六年儲一百萬, 唔算難事.), 因為05 年中學玩股票, 咁0岩市升卦....其實我無計過現金流係點, 不過個陣自己收入都已經過哂督察級, 過哂一般老師頂薪, 過哂個班成日想開診所又唔敢開可能做死一世無得升0既二級物理治療師, 仲要有排都未頂薪...

噢! 無提到買樓! 其實人買樓我買樓, 我都係想同女主人學習下一齊生活而買, 並非為投資亦非為需要. 都係07 年買, 我無做九成(其實做唔到), 我做七成按, 利用smart mortgage 同埋short option, 變相免費供樓! 當然後尾海嘯會有點麻煩, 但係一路有強勁現金流+累積期權金, 已足夠渡過.

第一個一千萬, 應該係可見三年左右遇見, 或許更早(次次我都估遲左....)

我想講, 我都只係一個住係d 好舊好舊0既公屋, 每月都唔過一千蚊租0既公屋仔黎. 都係玩四驅車, 高達, 超級任天堂, newway, 小一入機鋪, 小三入機鋪比飛仔"豆", 無得補習無學興趣班長大的. 但係我小三個陣會為左想打機改金手指而學識點計16 進制, 其實, 即使玩, 只要你有真係用腦process 過每一件野, 你都會學到好多.

至於消費, 自小媽媽都慳家, 自己都唔太花費(雖則會花成個星期零用訂高達買漫畫), 反而大個左無乜物質欲. 都係行街睇戲食飯等正常開支.

有咩同年青人講? 我想講, 我心境可能年青(幼稚)過哂佢地, 長期樂觀放出正能量, 每一件事都用下個腦, d 錢就會自然黎搵你. 打工? 打得工你都預左係吊命, 你唔係諗住升你做亞太區總行政總裁, 比個靚title 你, 人工會多得過自力更生下話??? 如果政府出手幫你地, 你地0既在上者一定會用更聰明諗方法從中奪走部份利益. 因為, 我地無太多金錢束縛, 平時食開腦, 真係睇住你地黎食架喎....

買唔到樓, 不如反省下點解人工咁低, 爸爸媽媽捱得咁辛苦養大你, 你比番呢d 咁垃圾不如0既成績比佢, 點面對祖宗十八代呀!?

話時話, 層樓我賣左...係咪無樓係手唔講得呢d 野? um....我諗我按股剩番個d 錢都夠一砲過(no mortgage)買層百幾萬樓仔0既....

若然我講左d 咩唔同意0既野, 我都係個句, 咸魚青菜, 各有所好啦~

(半夜打日記, 正因我等緊同我一樣, 為興趣讀書0既女主人做埋份PAPER先訓)
2 : 自動波人(1313)@2010-08-15 17:19:49

其實果位女教師既事我無乜點睇佢

不過社會上總有極端例子,例如fresh grad可以搵七萬,又可以搵七千,但這代表甚麼?
今天的自己,是代表將來的我嗎?正如blogger所講...

"我想講, 我都只係一個住係d 好舊好舊0既公屋, 每月都唔過一千蚊租0既公屋仔黎. 都係玩四驅車, 高達, 超級任天堂, newway, 小一入機鋪, 小三入機鋪比飛仔"豆", 無得補習無學興趣班長大的. 但係我小三個陣會為左想打機改金手指而學識點計16 進制, 其實, 即使玩, 只要你有真係用腦process 過每一件野, 你都會學到好多."

現在我擁有的東西,可保証將來還會擁有嗎?我相信除了知識,腦筋外,包括手手腳腳,都不保證明天還可擁有
很同意blogger所講,知識並不一定來自課本,老師,不同途徑也可令自己的增加知識

3 : passport(1491)@2010-08-15 20:30:22

2樓提及
其實果位女教師既事我無乜點睇佢

不過社會上總有極端例子,例如fresh grad可以搵七萬,又可以搵七千,但這代表甚麼?
今天的自己,是代表將來的我嗎?正如blogger所講...

"我想講, 我都只係一個住係d 好舊好舊0既公屋, 每月都唔過一千蚊租0既公屋仔黎. 都係玩四驅車, 高達, 超級任天堂, newway, 小一入機鋪, 小三入機鋪比飛仔"豆", 無得補習無學興趣班長大的. 但係我小三個陣會為左想打機改金手指而學識點計16 進制, 其實, 即使玩, 只要你有真係用腦process 過每一件野, 你都會學到好多."

現在我擁有的東西,可保証將來還會擁有嗎?我相信除了知識,腦筋外,包括手手腳腳,都不保證明天還可擁有
很同意blogger所講,知識並不一定來自課本,老師,不同途徑也可令自己的增加知識


同意~每個人追求既野唔同
有d人買樓會滿足
有d人覺得人生目標係環遊世界
我個人認為
只要你搵清楚自己想點
無論係買樓,環遊世界都唔係咩問題
因為你已經搵到你自己人生既路
4 : 學習者(1436)@2010-08-16 14:42:59

1997-->1萬(容易做到)
2005->10萬(不難)
2007-->100萬 (05到07年邊有六年呀!)(帶有運氣)
201x -->1000萬 如果唔靠炒股,炒樓,一般蟻民可以嗎?水能載舟也能覆舟!
5 : GS(14)@2010-10-30 08:57:55

5樓提及
其實六年係指畢業後六年。


其實我做九五按一定買到百零萬的平樓...味皇大人這樣計只是用了三四年
6 : qbbsclassic(33468)@2013-12-31 01:23:29

故仔睇完就算啦

我淨係講呢句
都係07 年買, 我無做九成(其實做唔到), 我做七成按, 利用smart mortgage 同埋short option, 變相免費供樓
07、08果2年波幅咁大
你走去short option好易hii野
如果你咁都唔hi
應該都係股神級
7 : qbbsclassic(33468)@2013-12-31 01:37:30

呢d股仔股票類我都寫得出啦

我96年得1萬蚊
趁紅籌熱狂抽新股如上實、北控之流
點知真係好好彩
隻隻都抽到
之後變左做5、6萬蚊

等到2000年科網熱
我6蚊買1萬股盈動
升到24蚊我放晒變24萬

再用呢24萬買15萬股中石油
到07年升到15蚊放晒
變成2百幾萬

然後再用呢2百幾萬買晒騰訊
你估依家值幾錢


如果你再誇d咪話你碌卡玩埋孖展囉
再話知道見頂時沽期指smiley
MISSSHEEP 都係 係細 細我 少少 七十 十後 後買 買樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270305

80後買萬元車票贈網友

1 : GS(14)@2011-01-21 07:58:09

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 335&art_id=14892324
「我會盡力買春運火車票,送給網友讓他們回家過年!」一名長年在外地工作、家住遼寧錦州的 80後女網民,過去七年都沒回家過年,其間她的親人相繼離世,讓她十分後悔。
今年她也無法回家,但決定自掏一萬元人民幣,替網民購車票,「就當是圓自己的回家夢吧」。
2 : GS(14)@2011-01-21 07:58:16

好豪
3 : JockMatGuy(5511)@2011-01-24 13:18:05

豪得得人錫
4 : GS(14)@2011-01-24 21:29:08

我都想要
80 後買 買萬 萬元 車票 網友
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272653

吳繼泰先撻訂 後買回背灣洋房

1 : GS(14)@2015-07-21 12:12:46

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150721/news/ea_ead1.htm
【明報專訊】曾由樂壇天后王菲持有的大潭背灣1號屋,雖於年初曾遭建生國際(0224)董事總經理吳繼泰撻訂,惟本報發現吳氏其後再以「買殼」形式購入物業,變相慳稅近4000萬元。上述物業實用4002方呎,原於去年12月由吳繼泰斥1.68億元以個人名義購入,實呎約4.19萬元,但至今年1月有關交易取消,當時被視為撻訂個案。

年初取消交易 現「買殼」慳4000萬稅

公司註冊處資料顯示,原業主Fancy Smart Corporation Limited之董事,及後已轉由吳繼泰擔任,市場相信過程只是更改物業買賣方式,估計成交價與原價相若,而吳氏在更改買賣方式後,估計最多節省3948萬元稅款,即樓價的23.5%。

上述洋房2001年由王菲以3450萬元購入,當時被視為「鋒菲戀愛巢」,但她於2003年以3250萬元售出,帳面蝕200萬元。

另土地註冊處資料指,西半山懿高層B室,實用面積1398方呎(建築1878方呎),以5050萬元售出,實呎3.61萬元(建呎2.68萬元),原業主2009年以4837萬元購入,帳面雖賺213萬元,但扣除使費後料實蝕約50萬元。
吳繼 繼泰 泰先 先撻 撻訂 後買 買回 背灣 洋房
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291495

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