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R 有關「80後買樓心聲」的留言 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/08/r-80.html
早兩日止凡出了一篇文章「80後買樓心聲」, 受到 R兄的留言, 想分享一下。 

[留言內容]
「我認識一對夫婦,05年時已開始四圍睇樓,每次埋門總告吹,因死唔肯蝕底,心裡覺得買貴人地沙士時的好多。到08年海嘯時,已睇好盤還左價,又覺得樓市未跌夠,離沙士價仍是很多,所以又想等多陣,等再平d先買。到09年樓市見底急促彈升時想入市,又唔甘心比貴 2成買。 結果到2012年今天, 仍是以2萬多租住黃埔的3房單位。
跟這對夫婦談樓市,簡直多餘,大單位又嫌貴,細又賺唔夠住,第一間樓,最簡單做踏腳石,可以作出租及套作將來換樓首期的道理也不懂。他們8年的租金已花掉了,得到的是零!」



[止凡回應]
「每人都有自己選擇及執著的地方, 做朋友的只好儘量提意見, 是否採納則由他吧。
舉個例, 如果當時你力勸他們上車, 不要再這樣等法, 誰知他們真的聽你建議而上車, 但沒有 08至12年的大升浪, 而加上來一個像 SARS的疫症, 內地又沒有經濟起飛...他們買樓後樓市才大跌, 情況會怎樣? 如果他們沒有獨立思考及個人承擔的話, 好可能會怨你一世。



[後記]
早前的回應是指大市有升有跌, 提意見時要加倍小心, 因為提意見後市況可能不如預期, 而又不知道對方有多少財務知識, 可能連朋友也做不成。

有關這類意見的建議技巧, 我從一位朋友身上學到一種不錯的方法, 對很多人決定買自住樓時有很好的參考作用, 尤其是對如故事中的夫婦般執著的人。

這個建議方法大概是著重比較供樓利息與租金, 假設買一層 350萬樓自住, 7成按供 30年, 每月供款大約為 10000元, 屬支出部份的利息大約佔 4成, 即 4000元。如果租樓的話, 可能要交 12000元租, 租金全為支出部份。

按以上的計算, 租樓比買樓的每月實質支出多 8000元, 一年大約10萬元, 3年大約30萬元。未來樓價升也好, 跌也好, 如果現在買樓的話, 這個 30萬就一定能省下來的, 如果抉擇是現在買入還是 3年後買入, 樓價能否在這 3年內跌低過 320萬, 這就是要恆量的關鍵。

如果本打算租 3年的話, 考慮買樓時乾脆將樓價減去未來 3年的租金, 看看自己能不能接受, 如果可以接受, 就不要等樓價跌了, 因為這不一定等得到。

當然, 未來 3年, 租金還可加可減, 利息亦然, 而樓房供求、經濟、政策、樓價更是千變萬化, 這樣把 3年景況量化後, 鼓勵當時人自己選擇, 無論哪個選擇, 是對是錯, 最後應該不會對你埋怨吧, 因為你只是提供一個分析方法而已。

但如果你說了以上內容, 他還在說什麼 SARS價之類, 又或是連首期都有問題的話, 那討論下去都只是徒然, 這時只好一笑置之吧。
有關 80 後買 買樓 心聲 留言 止凡
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