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關於中國建築與中國海外發展的幾點發現 那一水的魚

http://xueqiu.com/2074020838/22634520
1、2012年中報,中國建築地產部分的營業收入是200億左右,銷售額是600多億,也就是說僅今年上半年地產業務部分儲藏利潤就是實現利潤的2倍。
說明:多謝@欣然 的指點,已搞明白合併報表的處理方式,確實是通過少數股東權益來處理的。
2、中海地產由於精耕一二線城市的高端地產,毛利率高達40%以上,營業利潤率也有30%左右,而中建地產在二三線城市的剛需產品居多,營業利潤率只有12.8%。
3、2012年上半年,中國建築的地產業務實現銷售面積456 萬平方米(中海地產395 萬平方米,中建地產61 萬平方米),中海是中建的6倍還多。
註:中國建築佔中海地產53%股權。
4、土地儲備:中國建築地產業務部分共有土地儲備6571萬平米(建築面積)
其中中海地產為:3436萬平米建築面積,(權益面積3022萬平米)
這麼說,中建地產的土地儲備約有3000萬平米以上,是年開發量的30倍!只能說中建地產的後勁潛力很大。
5、注意到中國建築2012年中報P14頁的分版塊經營情況,地產業務的營業利潤(未扣所得稅)是佔到38.4%的,但其實這裡面的利潤,只有53%是中國建築的,要被少數股東權益給佔掉47%。也就是說綜合加權處理以後,地產部分的利潤其實只佔到中國建築的20%多一點。所以中國建築其實還是只80%成色的建築公司股票。而且中國建築地產業務的利潤佔比是逐年減少的,而中國鐵建這一塊卻是逐年提高,中國鐵建地產業務利潤佔比貌似已經超過中國建築了,具體沒細看。
這大概也是為什麼市場給中國建築以建築公司的估值的原因了。不好意思,中建幫大概要被踢出地產幫行列了……呵呵
6、香港的會計處理方式與內地不同,香港對於未出售的房子,也計算公允價值變動,中海地產2012年上半年這一塊有20億港幣的收益。這在合併進中國建築報表時是去除掉了的。

同時又多了一點疑問:
中國建築地產部分2012年中報營業收入約200億元,銷售額卻有600億元,可預收賬款(未結算的銷售額)卻只有348億元,這還不算往年銷售額與營業收入的差額部分(還挺多的,2011年就至少有200億以上的銷售額未結轉為收入),難道是有大量的未放按揭貸款?不至於有那麼多吧?

我對幾個概念的理解:
銷售額:簽約合同即計入。
回款額:實際到賬金額,簽約後一部分按揭款需要一至兩個月才到賬。
營業收入:房屋銷售後交房時確認收入和利潤。
預收賬款:回款額中未結算為營業收入,未確認利潤的部分。
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中國建築熱潮重啟拉高木材期貨價格

http://wallstreetcn.com/node/22073

木材期貨出現自2010年以來最大幅度的連續四個交易日的漲幅,投資者押注中國建築業復甦將導致進口木材的需求大幅上升。

據木材諮詢公司Wood Resources International報告,四季度中國原木價格上漲至歷史最高紀錄,促使2012年下半年中國從新西蘭和美國進口木材,與上半年相比增長了26%。

在過去12月內,芝加哥交易所的木材期貨價格上漲了44%。昨天CME 3月交貨的木材期貨上漲了10美元或者是2.7%,收於379美元每1000英吋面積一平方英呎(BFM)。而在過去的4個交易日內,該品種木材期貨上漲了11%,創下自2010年12月以來最大上漲幅度。

上一個月由於投資者擔心中國木料需求下降,和加拿大的木料供應商加大產能,導致木材期貨價格下降了6%。

現在RBC Capital Markets分析師Paul Quinn認為中國需求反彈,可能預示著木材價格會進一步上漲。

他對彭博說:

「在1月30日木材期貨觸及7周低點後,『中國效應』又回到了市場上」

「我們一開始認為中國需求將放緩,因為他們在四季度進口那麼多的木材。如果他們能繼續四季度的進口量,價格將繼續維持在目前的高水平上」。

中國四季度GDP同比增長7.9%,過去兩年來首次出現季度增長加速。而美國12月新屋開工環比增長12%,創下自2008年6月來最高紀錄,營建許可年化上漲至90.3萬戶,創下自2008年7月以來最高。 


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想入會的建築工

2013-04-22  NCW  
 

 

在自上而下的工會體系中,農民建築工自下而上建立工會的空間有多大?

◎ 本刊記者 藍方 文在北京市總工會的白色門牌前,四位農民工一字排開,舉起寫有“我們是建築工,我們要建工會”的打印紙。一共12個字,每人兩只手不夠用,又用嘴叼起第三張紙,模樣有些滑稽。市總工會前行人注目,有人議論著,“這年頭還有這種事?”這是2013年4月11日,工人們第四次來到位於北京市總工會大院內的北京市建築業工會。他們希望在北京市建築業工會下,成立北京市建築業外來工工會。

一如既往,保安並未允許他們進入院內。其中一位工人何正文打電話和工會副主席交涉,作為代表進入院內與領導面談。結果並不出人意料 :領導的答複依然是“需要研究,統籌考慮” 。

此行的四名工人來自不同省市,在北京的不同工地幹活,有的是一線工人,有的是底層小包工頭,為組建工會走到一起。他們都曾遭遇欠薪、工傷等糾紛,在一次次高成本或無結果的維權後,將組建工會作為自己最後的維權途徑。

他們認為,中國建築工人面臨諸多權利困境,大多源於勞動合同缺失。而工會最重要的作用是,代表工人集體協商,在工資、勞動保護、福利待遇各方面與資方博弈,談判集體合同,從源頭上做實工人的權利。

權利無保障

25歲的黃文寶,河南信陽人,在四個工人代表中最年輕。他16歲便外出打工,八年前來到北京,從一線木工逐步成長為小包工頭。

“不被坑蒙工錢的情況很少,不同的只是數額多少。 ”他不乏與資方對抗、維權的經歷,對他最有觸動的是2012年4月底的一次討薪事件。

在北京六里屯永豐路的一個建築工地,黃文寶和另外幾個小包工頭,帶著七八十個老家的工人承包了一棟樓的木工活。黃文寶介紹,地下室部分的木工是最難的,基本得賠錢幹,要把地面部分做出來,才可能掙錢。兩個月後他們完成了地下室的工作,項目部卻拖延供料,變相讓他們走人。黃文寶理解,這是勞務公司利用他們幹完最難的活,剩下部分交給自己人做。 黃文寶只好帶著工人撤離。

但勞務公司只願按工程進度結款,不同意按出工天數為工人結算工資。由於地下室的工程費工,再加上供料拖延,時間長、出活少,工人到手的工資大不如預期。雙方產生矛盾。

這種情況在建築行業司空見慣。工人常因為各種理由被工地驅趕,工資也被變相克扣。原因是包工頭與工人間沒有合同,靠熟人關係維繫合作;一些上層的包工頭會與發包方簽協議,而底層的小包工頭得到的往往只是口頭承諾。

勞務公司與工人之間亦沒有勞動合同,這既可確保用工的靈活性,也規避了 《勞動合同法》要求的一系列福利標準帶來的高成本。勞務公司通常用空白合同應付政府部門監察,且由公司單方保留。在民間機構的調查中,2012年底仍有高達89.1% 的建築工人沒有規範的勞動合同。勞動合同的缺失,使工人無論在用工期限、工資福利還是勞動保護方面都缺乏保障。發包方一旦違背最初的口頭承諾,工人維權缺乏有力證據,在層層關係間輾轉,討薪或者工傷索賠都異常困難。

沒有合同

由於沒有紙面合同,勞務公司單方面的“違約”讓黃文寶束手無策。工人們集體前往項目部討薪,但勞務公司並未接受工人提出的標準。

工人們於是計劃到海澱區政府投訴。獲知工人們都沒有勞動合同後,監察員提出只能按北京市最低工資結算,即每月1260元。

工人們無法接受這一方案。一些年輕工人指責監察員辦事不公。雙方發生推搡,十幾個工人終因“妨礙公務”被警察帶走。爭執中,一位監察員“多處軟組織挫傷” 。盡管只是輕微傷,第一個拍桌子的工人還是被法院判刑半年。

這樣的結果讓黃文寶震驚, “明明是我們被欺負、是弱勢群體,政府應該 為我們主持公道,結果怎麼是這樣?”黃文寶得出一個重要結論:勞動合同是保障其權利的第一步。

“如果有一份勞動合同,工資、福利、節假日、安全保護都寫得清清楚楚,維權就有了依據。 ”黃文寶說。但這份合同,僅依靠工人一己之力,不一定能得到。

參與此次爭取組建工會的包工頭李建華感受更為深刻。也是一次討薪衝突,李建華因與對方互毆而被判拘役五個月。他在獄中學習了不少勞動法知識,開始把“人類福祉”掛在嘴邊。

此後,這個45歲的原國企工人,每帶工人去一個工地,首先要求勞務公司和每個工人都簽訂一份勞動合同。但工地不久總是以各種借口讓他帶工人離開。一年半來,李建華和工人們換了十五六個工地。

按照法律,簽訂勞動合同乃是用人單位的法定責任,政府部門有義務監督。

若用人單位違規不與勞動者簽訂勞動合同,需要支付雙倍工資。何正文成了北京建築業第一個和這些條文較真的人。在一次工資被克扣後,他不僅申請仲裁討要薪水,更要求勞務公司支付不簽訂合同的雙倍工資。歷經一年兩個月的仲裁、訴訟和強制執行程序,何正文終於得到了相應的賠償。但當他到下一個工地打工時,依然無法得到一份應有的勞動合同。

何正文認為,比事後走法律程序討要勞動合同更有效的手段,是工人們與勞務公司集體談判,要求對方按法律規定簽訂勞動合同,雙方協商確定不低於法律要求的勞動保護和工資標準。在不少學者眼中,這也是倒逼建築行業層層 分包制度改革的突破口。

在與一些到工地普法的大學生志願者接觸後,工人們意識到,自己所理解的“集體談判”載體就是工會。

“工會是我們用排除法逐一篩選出的、最後一個可能的維權形式。 ”盡管此前從未接觸過工會,但黃文寶認為,工會將成為工人捍衛權利、與資方談判最有效的工具。

身份怪圈

工人們開始設法加入中國現有的工會組織。 中國工會的基層組織形態非常多元。

其主體是依托用人單位組建的企事業單位 、機 關 工 會 。在 社 區 和 行 政 村 ,有 村 級 工會 。企 業 職 工 較 多 的 鄉 鎮 、城 市 街 道 ,可 以組建基層工會聯合會。同一行業或性質相同的幾個行業,也可以組建產業工會。

根據法律規定,中國的工會有集體協商之責,也是與資方簽訂集體合同的主體之一。

2012年10月,欠薪維權以工友入獄告終後,黃文寶開始打電話咨詢,怎樣才能加入工會。他先後聯繫了北京市總工會、北京市建築業工會、大興區總工會,被建議的入會路徑基本相同:加入企業工會或依托企業組建工會;亦可去自己所在街道或社區工會服務站聯繫。

黃文寶首先找到自己工地的總承包商——北京城建集團,對方讓他找分包的勞務公司。這家“空殼”的勞務公司在廣東註冊,工人和勞務公司之間並無直接勞動合同,這意味著他根本不可能以員工身份加入勞務公司的工會。

街道工會的答複也大體相同 :他需要先要成為企業員工,加入企業工會,才能加入區域的聯合會。

而在產業工會一級,北京市建築業工會也明確告知,建築業工會不接收個人會員,要入會就得參加會員企業的工會。

問題的核心又回到了勞動合同上。

“我們就是沒有勞動合同,才想著要參加工會 ;結果不讓參加工會,又是因為我們沒有合同。 ”何正文感慨, “這不就

是雞生蛋、蛋生雞嗎?”

不過,工人們自己心裡也沒數,即便參加了這個由上而下組建的工會,它真的就能出面為他們談合同、維權嗎?

曾在北京打工多年的建築工姜日富是少有的工會會員。北京市總工會從2003年開始探索,由各省市駐京辦事處的建管處負責審批管理,督促各省來京的施工企業依托主要的項目部建立工會聯合會。2004年,姜日富在他打工的工地加入了項目部的工會。不過,當時他的身份是基層管理人員,和勞務公司簽有聘用合同。普通的工人很難被發展成工會會員。

姜日富回憶,項目部組織過一部分工人開會、登記,此後就沒有任何活動。

項目結束後,工人們各自離開去下一個工地,項目部的工會便不知如何運作了。

2010年,姜日富遭遇欠薪。這時他想起了自己的工會證,於是前往北京市總工會尋求幫助。總工會將他介紹到工會的職工幫扶中心,後者又為他聯繫了北京義聯勞動法律援助與研究中心(下稱義聯) ,這是一家專門為農民工提供法律援助的公益組織。 “義聯確實給我幫了忙。 ”姜日富回憶, “但人家有沒有工會證都會幫忙。看不出工會究竟有什麼特別的作用。 ”

基層行業工會待破題

加入工會受阻,工人們於是想自己組建一個基層工會。

據《中國工會章程》 ,只要有會員25 人,就可以在企事業機關單位、社區或行政村申請組建基層工會。 “自上而下推動建會與自下而上主動建會相結合” ,也是近年來各地工會的一致口徑。

事實上,在廣東等省市,已不乏工人在上級工會指導下,在企業自發申請成立基層工會的案例。與此同時,深圳也在基層工會改革方面積極探索,通過直選主席、集體協商等方式,逐步坐實工會權利。

而沒有勞動合同的建築工人組建企業工會無門。對他們而言更為現實的方案,是利用全國總工會“工會進村”行動,在流出地組建村級工會。2010年初,河北省邢台市隆堯縣重賢村數十位常年在外務工的建築工嘗試建立村級工會。

工人們選舉出了籌備委員會,向縣級工會遞交了申請,盡管主席仍由上級工會指定的村支書來擔當,同時,工人們還 選出了一名工人身份的副主席。

可惜,工會組建後,會員大會還沒 來得及開,會員們便各自出門打工。這個流出地的村級工會除了在春節時組織法律培訓,無法開展其他實質性工作。

該案例為後來者提供鏡鑒。此番工人明確了組建工會的策略:必須要在流入地組建工會,既然企業工會行不通,那就直接建立行業性的農民工工會。

中國勞動關係學院學者聞效儀介紹,中國工人建立基層工會,主要是依托企業;直接建立基層行業工會確實沒有先例。而《中國工會章程》中,對於地方產業工會的設立,也表述為“由同級地方總工會根據本地區的實際情況確定” 。

工人們則期望北京市建築業工會能“指導”他們, 在其下設立一個農民工“分會” 。黃文寶介紹,如果工會能夠順利成立,農民工進城打工時就可先入會,由工會出面和他的勞務公司談判,包括工資、福利、社保、休息時間各種事項,“保證建築工和其他行業工人一樣,擁有應有的權利” 。

新一輪行動從2013年3月開始。有類似意願和經歷的建築工選舉成立了籌備小組,開始準備申請材料。

工人們前後三次來到北京市建築業工會提出申請。答複是在市建築業工會之下成立分會,尚無先例,需要 “內部討論” 。期間,北京市建築業工會副主席張家森介紹工人們前往北京市總工會下的外地在京施工企業工會聯合會咨詢,一位姓郭的女士仍然建議工人們回到企業,依托企業參加或建立工會。

按照上級工會的指示,工人們向自己工作的工地提出簽訂勞動合同、加入工會的要求。然而,第二天這些工人就又被趕出了工地。

工人們將這些經歷寫成報告,在4月11日再一次來到北京市建築業工會,希望領導們能夠有所回應。

事實上,收到工人的申請後,張家森就工會章程的修改向全總組織部遞交了建議,希望全總對建築工因合同缺失無法加入工會的問題“統籌考慮” ,建議對這些流動性很大的農民工,採用在行業建立聯合工會的辦法,吸收他們入會。

工人們看到了些許希望。他們準備下一步繼續與北京市總工會聯繫,獲得更明確的回應。 “按照法律規定,以工資收入為主要生活來源的體力勞動者就可以加入工會。 ”何正文說, “但為什麼我們加入不了工會,又建立不了工會?我們要一個說法。 ”


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廢水再利用 太陽能風板發電 美國兩座城市、三棟建築的綠色啟發


2013-05-20  TWM  
 

 

面對全球氣候變遷的演變,美國也啟動了環境保護政策,讓節能減碳的綠建築如雨後春筍般冒出,我們飛越一萬一千公里,來到舊金山,看到智慧生態城市如何回歸自然,也看到城市永續生命力的典範。

撰文‧梁任瑋 攝影‧陳品豪低調的灰色外牆、搭配簡約的玻璃帷幕,坐落在舊金山金門大街五二五號的這棟建築,事實上是一個政府機關,它是甫於二○一二年獲得美國LEED綠建築最高白金級標準認證的舊金山市政府水利局大樓,去年八月完工以來,已吸引全球各地開發商絡繹不絕到此地取經。

LEED,是「Leadership in Energy and Environmental Design」的簡稱,這個由美國「綠色建築委員會」(USGBC)發行的綠建築認證,一九九八年正式公布以來,已成為世界上最具權威的綠建築評估認證系統。

綠建築地標

舊金山水利局新總部

「水是我們水利局的經濟命脈,這棟大樓設計的理念也圍繞著水。」為了接待每個月大批的來訪賓客,舊金山水利局甚至有獨立的公關部門負責導覽,該局公共關係經理簡自遠說,二○一○年興建的水利局大樓,耗資三.六二億美元(約台幣一○五億元),二○一二年完工,雖然營造時間與一般大樓無異,但這棟建物的成本較一般建物高,換算每坪建築成本四十萬元,約比當地商辦高三分之一。

舊金山水利局大樓是美國少數設有汙水處理系統的辦公大樓,也就是說這棟大樓不會排放任何汙水到建築物外頭。

簡自遠指著大門旁邊的一面小瀑布牆解釋,大樓在設計之初,就規畫了一套利用植物以自然方式過濾回收大樓裡的廢水,「每天處理的這五千加侖汙水,可百分之百滿足大樓的低流量馬桶和小便池的用水,透過潮汐的溼地原理,將廁所累積的水肥過濾後,再作為中庭園藝的澆灌水,在水資源上盡量做到自給自足的境界。」汙水回收提供大樓過半用量簡自遠說,過去,一位辦公室員工每天用水量約十二加侖,但自從利用植物自然處理方式後,每人用水量降至五加侖,再加上大樓的雨水收集系統,每年可以儲存二十五萬加侖的水用於室外灌溉系統,舊金山水利局大樓省水率高達六○%。

為了落實綠建築精神,整棟舊金山水利局新總部也大量使用回收材料興建,包括以融合粉煤灰與爐渣的混凝土取代傳統水泥,減少碳排放量;室內並使用高架地板配合空調,可減少使用五一%的暖氣與冷氣電力,而且大樓四面全部設計為落地窗,充分將自然光引進室內,離窗戶愈近的座位,燈具照明愈少,降低電費。

由於空調占據一棟大樓三分之二以上的能源,所以,在水利局每個辦公座位底下,就有一個空調出風口,如果覺得悶熱就把風扇打開,若離開辦公室就關閉,可以大量減少大區域空調的耗能浪費,因此,與一般辦公大樓相比,該樓可節省三二%的能源消耗量。

特別的是,由於水利局的基地面積只有五百坪,所以地下室只有四個汽車停車位,其餘空間都是停放單車的位置與淋浴間,鼓勵員工使用公共交通工具,用具體措施降低溫室效應氣體排放。

此外,水利局大樓門口剛好是一個風口,於是建築師將太陽能風板設計在此,外牆裝設一千四百片小塑膠面板,白天當微風徐徐吹過,在日光照射下顯得閃閃發亮;到了夜晚打上燈光,就像有上萬隻螢火蟲飛舞。除了裝飾作用,夜間照明所需要的電力,全部由隱藏在塑膠面板後頭的四座風力發電渦輪所供應,每年可生產二十二.七萬瓩電力,相當於全年七%的用電量。

坐落在金門大街上的水利局大樓,雖然樓高十三層,但卻絲毫不影響對面小學的「日照權」。站在該大樓門口,可明顯看到正對小學的那面牆以拋物線形狀往內凹陷,目的就是為了不讓大樓的陰影遮蔽了小學白天被太陽照射的權利,這個設計也特別獲得LEED讚賞,讓這棟被稱為「螢火蟲大樓」的公家機關,成為舊金山最火紅的綠建築大樓。

舊翻新典範

莫斯康會議中心

事實上,舊金山從早年布滿貨櫃船的海運港口,轉型成為每年湧入一千四百萬名觀光客的旅遊勝地,其成功突圍,靠的就是持續不斷的創新能力,而綠建築就是其具體實踐的方式之一,舊金山友好城市組織主席田沐霖說,除了鼓勵建造綠建築,舊金山政府也推廣舊建物翻新成綠建築。

去年五月,舊金山最大的莫斯康會議中心(Moscone Center),申請到LEED金級認證,是美國西岸第一座得到綠建築認證的展覽館,一棟屋齡已經超過三十年的會議中心要改造為綠建築,莫斯康的作法是靠多元的「彈性」空間使用,讓龐大的會展場所,充分發揮每一吋坪效。

莫斯康會議中心由美國知名建築師事務所HOK設計,但三十年前即預留水電、瓦斯、排水、光纖等接口,沒想到當年這個前瞻性的硬體設備,如今卻成為改裝為綠建築過程最重要的骨幹。

為了符合綠建築規定的水資源利用效率標準,莫斯康會議中心安裝低流量的水管,減少室內用水量的四○%以上,此外,也在會議室附近放置飲水機,希望來參加會議人士自備環保杯,讓寶特瓶數量減到最少。

對於長期國內公共場所男女廁所需求及使用失衡的問題,莫斯康會議中心也以彈性的規畫,讓原設計為男、女性分開使用的設施,可以改變為彈性化的使用。莫斯康會議中心助理總經理鮑伯指出,設計的細節在於擦手紙直接放置在距離洗手枱最近的位置,這樣可以避免洗手後為擦手、烘手將手上的水滴在廁所地板,造成溼滑形成的潛在危險。

回收展覽垃圾用作地毯

在節能材料和資源運用上,莫斯康會議中心每月大約產生一百五十噸展覽後產生的垃圾,但卻可以讓回收率達到七六%,最主要是地毯、天花板和廁所瓷磚,都是由回收的內容材料製成。

同時,莫斯康會議中心也採用有相互連結扣環的座椅,不僅排列起來整齊劃一,不容易傾倒,這樣的設計有助於避免座椅傾倒而造成意外逃生時的障礙。

此外,莫斯康會議中心屋頂也裝設了六萬平方英尺的太陽能電池,不僅可以供應建築物所需的五%電力,也可減少溫室氣體的排放量,相當於每年種植六十二畝的樹木。雖然莫斯康會議中心產生的再生能源替代率並不高,但卻證明了,老建築物也可以透過綠建築賦予新生命。

石油城市新地標

德文能源中心變身綠建築

將場景轉到位於奧克拉荷馬州的德文能源企業總部(Devon Energy Center),則是另一個傳統商辦變身綠建築的故事。

德文能源是世界最大的獨立石油及天然氣探勘開發公司,去年秋天,樓高五十層的德文大樓落成,不僅是奧克拉荷馬州最高的商辦大樓,更是這座石油城市的新地標。

作為能源產業龍頭,德文大樓的外觀絲毫感受不到冰冷而壓迫的疏離感,取而代之的是溫暖的原木桌椅與明亮的採光,因為這棟大樓有二七%是利用資源回收物混合的混凝土興建,此外,有六五%使用的木材,是來自經過認證的森林,一進入大廳,挑高六層樓高的空間,搭配無邊際水池,彷彿就像是來到五星級飯店般優雅。

德文大樓的設計是以先進的環保技術標準,提高自然光源的使用率,例如中庭牆壁裝飾沒有利用燈管,而是讓自然光折射到彩色塑膠板,散發出琉璃七彩的顏色,從地板到天花板的視覺與內部和外部的遮陽裝置,都利用大量的採光玻璃。

為了降低使用自來水量,德文大樓也使用高效灌溉設備提供花園澆灌,可降低飲用水消耗的五○%以上,因此在大樓四周種植的大量樹木顯得生氣盎然,也替奧克拉荷馬州原本單調、晦澀的平園景觀,增添了大量綠意。

美國總統歐巴馬為了振興經濟,持續推動乾淨的再生能源使用,發展綠能產業,不僅投入大量經費建置智慧電網與電表,拜全球綠建築風潮所賜,也讓綠建築如雨後春筍般在美國各地冒出頭來。

隨著環保意識已被不少公司視為必備的企業社會責任,近五年來,台灣已有超過七十個註冊LEED的案例,其中二十五座獲得LEED認證的建築,除了廣為人知的台北一○一大樓、台積電新竹總部與晶圓廠之外,今年初剛啟用的遠雄企業團信義計畫區總部也是LEED成員之一。

從美國兩座城市、三棟建築的變身故事,不僅看到綠建築的魔法棒讓城市的天際線更多元,也讓我們看到了建築物生命力得以永續傳遞下去。

認識LEED

美國綠色建築委員會頒發的綠建築認證(LEED),推動建築物永續設計與建造,有六項目評估建築性能:一、永續性基地開發;二、用水效率;三、能源與大氣;四、材料與資源;五、室內環境;六、創新與設計過程。

舉例來說,綠建築大樓裡應該盡量使用替代性交通工具,甚至鼓勵減少停車場的設置與容量。此外,綠建築必須擁有創新廢水處理的技術,降低日常用水量。


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=56269

美國房產系列研究之:最大住宅建築商帕爾迪

http://news.imeigu.com/a/1370353490432.html

一、公司概況

按照收入計算,PulteGroup帕爾迪是全美最大的住宅建築商,成立於1956年,總部設在Bloomfield Hills,Michigan。主營私人住宅開發和銷售,同時兼做相關的一些金融服務業務。曾經連續56年盈利。現有員工3634名。截止2012年12月31日,公司擁有103,060塊住宅用地和16,815塊住宅用地的期權合約。

二、公司業務構成

PulteGroup主要業務是私人住宅開發和銷售,此外也通過Pulte Mortgage部門提供抵押貸款融資和產權保險的金融服務。

根據公司2012財報,公司總收入48.2億美元,淨盈利2.06億美元。

住宅開發銷售部門收入46.6億美元,Pulte Mortgage部門收入1.6億美元。

公司住宅開發銷售部門擁有「Pulte Homes」、「Centex Homes」和「Del Webb」三個住宅品牌產品線,分別對應改善性住房、首次置業市場和老年住宅市場,在全美28個州的58個市場開展業務。

根據公司2012財報,按照交付住宅數量計算,東北部約佔11%,東南部17%,佛羅里達14%,德州21%,北部19%,西南部18%。

按照2012年公司交付住宅數量計算,Pulte Homes佔43%,Centex Homes佔31%,Del Webb佔26%。

公司在2001年7月以19億美元收購了Del Webb。在2009年8月以13億美元股票交換併購了當時第三大住宅建築商Centex。由於Centex在次級抵押貸款上介入較深,PulteGroup在2010三季度和2011年累計核銷了12.5億美元,大部分都是Centex的資產。

三、近期業績表現

2012第四財季,實現淨利潤5900萬美元,合每股收益0.15美元;上年同期淨利潤1400萬美元,合每股收益0.04美元。

2013年第一財季,實現淨利潤8200萬美元,合每股收益0.21美元;上年同期虧損1200萬美元,合每股虧損0.03美元。

1.公司私人住宅開發和銷售

2012第四財季房屋銷售收入15億美元,增長27%;交付房屋 5154套,增長20%,房屋平均售價 287,000美元,增長6%;新增訂單3926套,增長77%;未交付訂單6458套,未交付訂單金額19億美元,分別增長了65%和82%。調整後的房屋銷售毛利率21.8%,提高了320個基點。

2013年第一財季,房屋銷售收入11億美元,增長35%;交付房屋3833套,比去年同期增長23%;房屋平均售價287,000美元,增長10%;新增訂單5200套,增長4%;未交付訂單7825套,比去年同期增長35%,未交付訂單金額24億美元,增長52%。調整後的毛利率22.9%,提高了420個基點。

2.Pulte Mortgage部門

2012第四財季稅前虧損2400萬美元;2013年第一財季稅前收入1400萬美元,去年同期為700萬美元。

公司現有現金及現金等價物17億美元,2012年負債率55.1%。

在2013Q1的電話會議上,公司管理層表示,一年前大家對房地產市場的復甦持謹慎樂觀的態度,但過去5個季度市場不斷的好轉,現在可以說住房的需求在持續的復甦。復甦的最主要原因是過去6年住房市場的低迷導致地段較好的房屋比較稀缺。

公司表示,不會追求銷售數量的最大化,而是注重提高售價和精細化的運營流程,來提高利潤率和資本回報率。計劃2013和2014年每年投入14億美元,用於收購土地和開發房屋。

四、公司歷史股價表現

在次債危機前,隨著房地產市場和股市的繁榮,帕爾迪股價在業績最好的2005年達到了最高48.23美元,次債危機爆發後,公司股價跌到了2011年最低的3.29美元。

五、公司業績和估值

1.巔峰期

2003年-2005年,公司收入從90億美元增至147億美元;淨利潤從6.2億美元增至14.4億美元;每股收益從2.46美元增至5.47美元,期間市盈率最高10倍,最低5倍。市值最高在2005年7月達到了123.6億美元。

2.危機期

2006年次債危機開始顯現,雖然收入僅減少4億美元至143億美元,但淨利潤大幅下滑至6.9億美元。隨著次債危機的不斷惡化,2007年虧損22.7億美元,2008年虧損14.7億美元。由於公司在2009年8月併購的Centex在次級抵押貸款上介入較深,2009年和2010年繼續大幅虧損11.8億美元和11億美元,2011年虧損收窄至2.1億美元。市值最低在2011年10月的13.55億美元。

3.復甦期

2012年公司恢復盈利,收入48.2億美元,淨利潤2.06億美元,每股收益0.54美元。公司現在市值82.6億美元,市盈率27.52倍。

(PulteGroup2003-2012業績概況,數據來源:Standard & Poor's)

(i美股原創文章,轉載請註明出處)

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A股現金之王 中國建築2012年股東大會紀要 財長

http://xueqiu.com/1906426568/24293079
前期參加了中國建築的股東大會,與易軍董事長等管理層進行了充分的交流,該公司是我遇到的管理最規範的央企,每一項議案都是單獨討論表決,效率低但溝通充分,信息量大。
  一個有趣的小插曲是,一個鋼構供應商以股東身份在會上提出了採購環節的不公平待遇,獲得了很好的反饋以及進一步解決問題的渠道,股東大會好像成了上訪通道,這其實對於人治化特點突出的中國公司來講也許是個有益的嘗試。

產業鏈居主導地位

2012年末公司擁有1173億現金,是A股(金融行業以外)現金之王,而其市值僅900多億元;對比巨無霸中石油,1萬多億市值擁有的現金尚不到500億。
公司利潤主體是持有53%股份的中國海外發展,主營地產開發,已在香港上市,中國海外2012年淨利潤153億元,佔中國建築淨利潤的67%,所以中國建築的估值基本是參考地產板塊。前期中國海外市值下跌近30%,也直接帶動中國建築大跌,直逼前期低點。
目前持有的中國海外發展53%的股份以及中國建築國際57%的股份合計市值900億元左右,

2012年底地產儲備6717萬平米(2013.5月末已達7114萬平米)從其存貨2544億元中扣除已完工未結算等資產估算,其每平米賬面成本不足3000元。

公司資產負債率高,是因為分包、墊資等建築行業特點,總負債5121億中有息負債水平並不算高,橫向比較,是八大央企中最低的。
2012年利息支出81億元,扣除資本化及利息收入,財務費用為41億元,上升43%。融資成本5.7%,比2011年上升0.5%,比同類企業低1%,今年會充分利用香港市場融資。

315億元預付款主要是拿地和前期拆遷成本;預收賬款、應付賬款合計2634億元,反映了產業上下游現金佔用能力,大幅降低資金成本近百億,有點類似當年國美、蘇寧的產業鏈金融模式。

經營管理水平較高

房建業務開始收縮,因其利潤率低,公司主動限制其發展,未來資源重點向市政、路橋等基建領域傾斜。當前房建、基建、地產業務佔比為75:14:10,十二五期間要調整為6:2:2,最好是5:3:2。

公司經營策略是只做大項目、高端項目,堅決放棄低端項目,3億元以下的項目一律不接。全國300米以上超高建築90%以上、中心城市航站樓50%的項目是公司承建。

公司高水平的規範化管理主要體現在採購環節,去年底網上採購規模達到200億元,直接降低成本4%,下一步將突破1000億元規模,以後所有的供應商、2000多億的採購項目將全部進入網上採購平台公開審核、招投標,預計能降低幾十億元的成本。目的就是要提高透明度,防止腐敗,降低成本,這在所有央企中都是領先的。

每一個地產項目都由集團拍板決定,BT投資等都是區域化管理,都要有實物擔保,就是要抗衡官員流動風險;不介入三、四線城市,因為其債務償還能力差。
所有應收賬款實行終身責任制,落實到具體人。當前應收賬款佔收入29%,比央企同類企業低8~14%。

國家的營改增政策使公司面臨較大的經營不確定性

當前公司業務中,交通運輸業、有形動產租賃、設計諮詢、勘探及檢測檢驗服務業務增值稅率為 11%、17%或6%.佔公司收入絕大部分的建築類增值稅率國家初步定在11%,比當前公司的3%或 5%的營業稅大幅度提高。
由於建築行業的分包、結算特點,大部分上游供應商無法提供進項抵扣發票,以中國建築當前房建業務7.8%、基建業務10.8的毛利率水平,如果11%的稅率付諸實行,業績的影響將非常大,而對於其他區域性的建築公司更可能是滅頂之災。
所以公司牽頭建築協會向國家積極建議,希望將建築業增值稅率降為6%,從目前進展看會有較好的結果,但直接降為6%的可能性不大。

地產業務有下滑趨勢

從建築業務看,公司2013年新簽合同額、施工面積、新開工面積等指標都是逐月攀升,增長較好,但利潤主體的地產業務卻出現逐月收縮的勢頭,投資者應該重視其中蘊含的不利因素。

查看原圖

股權激勵

公司用於股權激勵的股票已經回購完畢,共1.47億股,約佔公司股本總額的0.4893%;實際使用資金總額為5.26億元;最高成交價格為3.71元/股,最低成交價格為3.12元/股,平均成交價格為3.58元/股;起始時間為2013年6月6日,終止時間為2013年6月25日。
也暗示公司股價在3.5元以下具有很高的安全性。
回購成本計入財務費用,分年計提,對業績影響微乎其微,但對高管的激勵和督促作用更強。

公司股權激勵是央企中罕見成行的,是因為國家已經把中國建築當做第一個央企市場化經營試點,所謂第一個試點的意義基本上就是「只能成功,不能失敗」,市值考核也可能計入政績,所以中國建築的政策改革紅利剛開始。
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也談中國建築 傑晟JasonZheng

http://xueqiu.com/8222772875/24467889

某人通過拆分建築與地產的ROA,得出建築業務ROA為1%還不如存銀行的結論,結論是否正確尚且不論,推理卻有明顯錯誤。實際是,如果有足夠大的無息槓桿,ROA就算低於1%,權益或投資回報率也可以很高。還是要看ROIC,不過剔除掉中海外以後,建築+中建地產的ROIC的確差強人意,息稅前ROIC大致是6%,而中海外ROIC(息稅前收益口徑已調整)大致是15%。單從這個角度,建築業務的確雞肋,中國建築亮點在地產中海外(也許中建地產是另一個爆發點)。

還有一個說法是建築業務形成正差額的有效佔款,應付預收減去應收預付的差額能夠用於BT/BOT,或者地產業務,其實,從中海地產年報來看,僅極少量來自母公司或關聯公司的款項,而剔除地產相關科目後,建築業務的有效佔款,金額相當於長期應收款的BT相關項目,即因為BT,建築業務應收應付自身剛好平衡。

但自身應收應付平衡的建築業務,加上中建地產(非中海),按此前計算,ROIC約6%,屬於雞肋,去掉中建地產,除非中建處於發展初期ROIC不高,否則其建築業務很可能因為BT,已經非常雞肋(考慮BT長期應收款後其實際有效佔款差不多為0,而從ROIC看比變賣家當存銀行好不了多少)。

另一個角度,剔除中海地產的計息負債後,還有超過一大半的計息負債,如果解釋全部是為了另一地產新平台中建的發展,考慮到中建的規模,顯然並不合理。雖然合併報表賬上現金仍有一千多億,但實為日常周轉所需,所以地產之外的計息負債,乃因建築業務已經不能形成有佔款正差額,需要融資用於周轉及部分投資。

不過一種可能是,因為BT項目通常是來自地方zf的,作為交換,可以換得拿地優勢,比如地鐵BT與上蓋物業開發權捆綁。如果中海外是唯一地產平台就得盡好處了,可惜中海外更像是離婚後但歸其撫養的孩子,中建地產則是新婚後生的孩子。

對BT,長期應收款的風險我覺得尚在其次,關鍵在於,如果因為BT填滿了有效佔款敞口,企業的正常運營需要短期融資或部分長期融資,而取得的ROIC又不高,雖然帶來的是500強的稱號,但對股東回報來說,實在是雞肋。當然,如果有效佔款能夠用於地產業務,起碼從ROIC的角度看,那會比較給力。當然現在另一地產平台中建後續的爆發力可能比較大,剔除中海外的計息負債後,的確可能還有若干用於中建地產的土地儲備了。

其實近期把AH的工程類票票大體上都看了下,中國建築的建築業務、中交建、中水電,這一類企業ROIC都不高的,大約6%-10%之間,中國機械工程第三世界業務佔比高風險大,而中國化學(當然中化學有治理及估值的問題,興趣不大),以及,特別是另一隻票票(非中煉化)ROIC甚至接近20%。似乎,技術含量高+不搞BT,要靠譜些。

順便說說匿名工程類票票,技術出身的管理層對商業模式也頗通,專注核心製造,放棄非核心,毛利率高,再涉EPC,形成強大的有效佔款,資產輕而核心競爭力強(研發費用化且佔營收10%),而且管理層經過股權激勵,治理好,分紅大方,後續轉型服務及衍生運營,因有效佔款,幾乎零負債(其實工程類本該如此)。

不過這只票票也是有幾個問題的,下游是冶金客戶佔比一半(缺乏想像空間了吧),好在新發力煤化工以及環保等新客戶,但後續衍生運營服務可能會使資產變重,雖然管理層出色,但剛開始的衍生運營服務能否做得比同行出色仍有待觀察,在手訂單增長不如中國化學,估值上也不夠便宜。

結論我就不下了,對中國建築,我也是多次舉棋,但遲遲沒有落地。
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中國建築:規模與效率之爭 傑晟JasonZheng

http://xueqiu.com/8222772875/24783149
過去數年,中國建築的營收和利潤都實現了同步增長,儘管資本效率方面有所下降,但經營風險並未放大。考慮到後續效率提升的確定性較高,其淨利潤繼續提升的概率也較高。



  幾年時間內,A股市場參與者對一眾央企級別大盤股的態度可謂是從鐘擺的「超級樂觀」一端擺到了「超級悲觀 」的另一端。筆者並不清楚鐘擺何時擺回「正常」的中樞,不過在「悲觀」的理由中,典型的說法莫過於央企因追求「規模」而對「效率」的損害,在此不妨以$中國建築(SH601668)$ 為例探個究竟。

規模與利潤、地產與建築均同步增長

  即便以地產、建築行業的上一個景氣高峰2007年算起,我們也可以看到,中國建築規模的增長並非以損害盈利的增長為代價。截至2012年底,營業收入、稅前利潤、合併報表淨利潤、歸屬於上市公司股東淨利潤的增長倍數相當,分別為3.4、3.1、3.2、3.2倍,年均複合增長率在26%左右。其中,2007年的利潤基數還有公司當年因執行新會計準則轉回計提職工福利費產生約10億元的非經常性盈利推高的影響,扣除此項因素影響,利潤增速還要快於營收增長。

  對中國建築不看好的另一個說法是,公司增長依賴房地產業務特別是香港上市的中國海外發展(00688.HK,以中海地產為主要品牌,下稱「中海地產」),而建築業務增長較慢,此說法並不正確。按內地會計準則調整同等口徑利潤,並按當期匯率折算後,中海地產2012年的淨利潤比2007年增長了3.4倍,只是略高於中國建築合併報表的3.2倍。而且無論是按權益佔比部分還是合併報表的方式,剔除掉中海地產貢獻後,剩餘業務的淨利潤,增長仍然有3倍,增長並不慢。

  事實上,除2008年情況較為特殊外,平均來看,地產與建築業務對淨利潤的貢獻幾乎是各佔一半,而且近年地產業務對淨利潤的貢獻還有所下降(見圖1)。
查看原圖圖1:中海地產對中國建築淨利潤貢獻佔比

   還有一個質疑是認為公司的現金流狀況不佳,自由現金流多年為負,經營淨現金也有若干年度為負,賺的不是真金白銀是「吆喝」。實際上,這取決於怎麼看待這些年快速發展的房地產開發行業。

  公司的建築業務,與以國家大型基建項目為主的其他工程類企業有所不同,主要面對的客戶是房企或者地方政府,客戶相對分散,並且受大型基建政策性因素影響較小,因此經營性應付項目往往大於經營性應收項目,現金流其實比較充裕,擁有競爭實力的建築企業,往往自由現金流要超過淨利潤,特別是在開展資金回收期較長的BT(建築-移交)項目之前,建築業務的超額現金流事實上還能補充地產業務的資金需求,這是房地產業務佔比較小的其他工程類大型企業所不能比擬的。

  主要拖累現金流的是地產業務,同行中,即便是以快速開發著稱的萬科,雖然近年經營淨現金勉強為正,但與淨利潤相比仍然差距不小。中國建築旗下的中海地產周轉速度也屬業內翹楚,多年累積現金流狀況與萬科類似。實際上,地產公司現金流落後於淨利潤未必是壞事,因為這可能是地產業務體量變大、趁低納入土地或者看好後市加大開工力度,後續完全可能回籠大量的現金。



中建地產與BT項目拖累經營效率

    不過,中國建築旗下全資的另一地產平台中建地產,周轉效率儘管逐年提升,但目前仍處於較差水平,土地儲備多但開工及銷售速度慢,與BT項目成為現金流的主要拖累因素,也是公司近年經營效率下降的主要原因,雖然公司的規模與淨利潤得到了同步增長,但也付出了更多的投入資本(股東權益以及有息借貸)。

  按2012年年報披露,中建地產貢獻的淨利潤約1億元,僅相當於中海地產的約1%。而當年銷售面積約是中海地產1/3,銷售額約是後者的1/5,新開工面積也只及後者一半,然而就土地儲備而言,兩者卻相當,均有3000多萬平方米。實際上,「囤地」的重資產模式只適用於房價地價漲幅有效覆蓋資金成本的週期,在地價較為平穩的週期,從經營效率、財務安全的角度來看,更應該走快速開發的輕資產模式。根據測算,中建地產存貨減去預收房款後大約是500多億元,也就是說,中建地產的投入資本至少為500多億元。此外,筆者認為,中建地產並非主動囤地,而是中建地產本身由旗下各工程局的地產業務合併而來,整合管理難度較大。

  另外,公司近年更開展了BT項目,2012年末,BT應收款約400億元。BT這種建設移交的項目方式,需要公司代為融資,並且項目資金回收期較長。從公司近年的主要BT項目清單來看,比如包含深圳地鐵9號線、杭州國際博覽中心以及其他地區的一級土地開發,項目比較優質,相關地方政府財政狀況也比較好,並且可能通過土地轉讓的方式進行資金支付,應收款風險並不大,但投入資本回報率因此有所降低。

  實際上,因為上述兩個因素,公司的資產負債結構相對2006/2007年有了很大的變化。

  因BT業務的開展,建築業務的淨佔款敞口有所縮小,具備優勢的無息負債率有所下降;因2009年A股IPO及利潤留存,權益佔比有較大幅度提升;因BT項目和中建地產的投入,有息負債率在2009年因IPO大幅降低後又從谷底回升。但同時應當看到,橫向比較,公司整體負債率(無息+計息)實際上是降低了,同時計息負債率儘管回升但並未明顯超出2006/2007年期間水平,特別是有息負債與權益之比,還下降了不少。因此從權益與負債的橫向變化來看,公司無息槓桿的優勢有所縮小,但公司的經營風險並未加大。
查看原圖圖2:公司有息負債、無息負債、權益佔比情況

   真正的問題是,公司的投入資本回報率(ROIC)和權益回報率(ROE)的確下降了(如圖3所示)。ROE的下降除了有計息槓桿倍數下降的因素外,還有ROIC下降的因素。而ROIC下降,根本原因就是中建地產與BT業務所累。按公司合併報表,同口徑下,如果剔除中海地產,剩餘業務的息後稅前ROIC大約是7%,低於整體約11%的水平。但是如果再剔除中建地產佔用資本的影響,建築業務自身的ROIC 即上升至接近13%;如果再剔除BT長期應收款的影響,ROIC則回到此前約15%的較高水平。

   另外,儘管公司有財務公司,協調子分公司的資金資源,但公司一方面有約1600億元的有息負債,另一方面合併報表又有接近1200億元的現金,由於境內外利差的存在,雖然一部分境外低息負債即使進入境內以存款的形式存在也有正收益,但這也正說明公司整體資金的使用效率仍有很大的提升空間,有息負債率有降低的空間,分紅率也有提高的空間。

查看原圖圖3:公司投入資本回報率下降

  儘管有這些問題,公司2012年加權平均稅後ROE仍然有16.5%,仍屬較佳水平。與同處《財富》世界500強榜單的工程與建築類優秀企業法國萬喜集團的ROE相當,兩者歸屬於上市公司的淨利潤也相當,不同的就是萬喜集團的市值是中國建築的約2倍。

多因素作用下效率有望提升

  鑑於地產企業利潤確認滯後於銷售收入,銷售收入又滯後於新開工項目,而據前所述,中建地產目前的新開工速度、銷售速度都已獲得大幅提高,中建地產的效率正由低位逐步提升,可以預見,後續利潤將有可能釋放。

  至於BT甚至回收期更長的BOT(建設-經營-移交)項目,實際在國外都是比較成熟的商業模式,只不過過去國內金融工具比較單一,而政府對公用事業價格管制較為嚴苛,暫時不利於公司大量拓展此類業務。不過在利率市場化以及金融工具多樣化的大背景下,公司作為大型企業將有途徑獲取更低廉的項目融資資金,收益率也會提高。並且,城市基建類項目,本身也有利於公司與地方政府謀求優先土地合作關係,有利於公司地產業務的長足發展。

  而且,內外部環境的變化,正在促使公司提升效率。

  首先,公司近期推出了股權激勵方案,不僅有淨利潤年複合增長率的要求,還有ROE不低於一定水平的要求,這可能使得公司加強治理水平,提高分紅率。

  其次,國資委在對央企負責人的考核中,新增了總資產周轉率的要求,按國資委的說法,「央企是要踢世界盃的」,這些企業要和全球同行去比營收、利潤、效率。

  再者,公司最近剛剛發佈公告,正研究將直營房地產業務(主要是中建地產)注入控股53%的中海地產,或者委託管理。如果是前者,公司對中海地產的控股比例將會提高,而且還能解決中建地產、中海地產的同業競爭問題。而不管採用何種方案,作為國內數一數二的經驗豐富的地產巨頭,中海地產都有很大的概率提升中建地產旗下資源的周轉效率,釋放利潤。

  總的來說,中國建築過去數年的營收和利潤、地產和建築,都實現了同步增長,儘管資本效率方面有所下降,但經營風險並未放大。考慮到後續效率提升的確定性較高,淨利潤繼續提升的概率也較高,更重要的是,股權激勵推動下公司治理水平也會上一個台階,當前估值無疑是低估了。
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劉育東堅持十年 為○.三公分不惜延後兩個月完工 台灣首座安藤忠雄建築的幕後推手

2013-10-28  TWM
 
 

 

十月二十四日,在世界的注目下,由安藤忠雄設計的「亞洲大學現代美術館」終於正式開幕,從二○○七年到一三年,耗費六年,亞大美術館終能與世人見面;若論催生「台灣第一座安藤忠雄建築」的時間,台灣,已經等了十年。

台灣有沒有得過普立茲克獎的國際大師建築?答案是肯定的,但卻已是半世紀前的事。六○年代時,曾有三位國際大師為台灣設計三座建築,但在六○年代後,台灣與國際建築的接軌長期停頓,直到今年,由札哈.哈蒂(Zaha Hadid)設計的新北澳底共生住宅、伊東豐雄設計的台大社科院,以及安藤忠雄設計的亞洲大學美術館相繼完工,台灣土地上,才又有了國際級的大師建築扎根。

其中,安藤建築從邀請大師設計到落成,歷經重重磨難。○三年,時任交大建築所所長的劉育東成功請到安藤忠雄為交大設計建築館、美術館,設計案雖已成形,但因在地建築師經驗不足、行政程序繁瑣困難等問題,只能宣告安藤建築興建無望。

劉育東回憶,當他沮喪地向安藤忠雄回報交大建築館的工程無望時,大師反過頭來安慰他:「不要急,建築就是這樣,會耽擱、甚至蓋不成,但有些傑作,是在耐心等候下完成的。」

工程難度高

光營造團隊就找了十個月

而後,安藤忠雄在台灣知名度愈來愈高,也有許多人希望透過劉育東請來大師,為天主堂、佛院或是旅館設計建築,甚至連中國大陸少林寺的住持都親筆來信表達意願,當時劉育東只有一個想法:「成功,不必在我,可以不在交大,在台灣就夠了。」二○○七年,劉育東接到亞洲大學創辦人蔡長海的電話,希望他擔任建築顧問,請安藤忠雄為亞洲大學設計一座美術館,當兩人飛到大阪安藤事務所時,仍深怕會被大師婉拒,「沒想到,安藤先生竟然做好了亞洲大學的基地模型!甚至秀出了九個設計方案!」大師的允諾,其實只是困難的開始。為了實現「在台灣蓋一座安藤建築」的崇高理想,回國後,劉育東由交大借調至亞大擔任副校長,全權負責安藤美術館的一切事宜,原定○九年九月動土,卻又遇上安藤忠雄罹癌,必須手術、休養,短期內無法前來台灣;最嚴重的是,遲遲未能找到符合安藤水準的營造團隊,讓動土日程一再延宕。

即使在日本,安藤忠雄的混凝土建築都屬於難度最高的工程,但他要求海外也必須達到「日本水準」方能動工。歷經兩次公開招標,台灣的營造廠仍全數出局,沒有一家廠商試做的混凝土模型通過標準,在台的日本營造廠也不願接下如此困難的案子;這一找,讓劉育東足足尋覓了十個月。

在擬定的計畫日期即將迎來「死線」,再找不到營造廠就得宣告停工的前一日,安藤事務所終於說動熟悉安藤建築的石田工務店,派出六位資深匠師駐台,協助台灣的營造團隊共同施工,台灣第一座安藤建築才終於見到曙光!

建築水準高

全球安藤建築中前五難

究竟安藤忠雄的混凝土建築有多難蓋?能考倒台灣最精良的營造廠,甚至讓蓋過安藤建築的日本匠師不願再度動手,要三顧茅廬才願來台協助建造。

劉育東解釋,混凝土多作為建築結構材料使用,一開始根本沒人會想將混凝土當成表面材料,但二十世紀的現代建築大師柯比意率先將混凝土外露,展現其粗獷的質樸面貌,也帶起一波混凝土建築風潮;安藤忠雄崇尚柯比意的混凝土建築,但卻致力於將其轉化為細緻、內斂、質樸、沉靜的面貌,要做到這般水準,才能稱為大師級的藝術作品。

「第一重要的就是水泥品質,我當時特地北上拜託台泥董事長辜成允,請他給我們一級水泥,並且要同一批出廠、一次進駐最靠近工地的台泥台中大肚廠。」劉育東笑說,這要求其實相當不合理,「同一批」是為了要精準控制混凝土色澤一致,但要台泥長期囤貨,簡直就是叫人家做賠錢生意。

更困難的是拆模,在日本,拆模是非常重要的儀式,僅能由年紀最長、手藝最精的老師傅親自動手,如果讓經驗不足的後生晚輩拆模,劉育東形容:「就像打開蛋糕盒時,一個不小心將蛋糕碰壞。」模板,就是形塑清水混凝土平滑洗練風貌的最後關鍵,千萬不可在拆模時功虧一簣。

在動工前於大阪召開的台日六方會議(安藤事務所、大元事務所、德昌營造、成舜機電、石田工務店與亞洲大學)中,為了要求精準度,安藤忠雄甚至拿出清水混凝土的施工模型,親自示範施工標準。

劉育東回憶,在一樓牆面拆模當日,安藤忠雄的副手岩間特地來台驗收,當石田工務店的領班山根慢慢拆下模板,清水混凝土顯出如絲般光滑的色澤時,岩間露出滿意的微笑,這一笑,才讓忐忑不安的營造團隊吃下一顆定心丸。

岩間更私下透露,亞大這座美術館,是全球幾百座安藤建築中,最困難的前五座。劉育東轉述這句話時,仍止不住笑意,「你能想像嗎?台灣的亞大美術館,能與日本的住吉長屋、六甲集合住宅、淡路夢舞台,還有德國的朗根美術館相提並論!」

自我要求高

籌備施工期遠高於同等建築能被要求極高的安藤忠雄肯定為幾百座安藤建築中,施工難度前五高,亞大美術館的建造過程確實充滿磨難,稱之為「意志」下的產物也不為過。

今年五月,亞大美術館的工程進度已經完成九九.九%,僅剩下二、三樓的展覽空間必須鋪上○.三公分的混凝土作為地坪,建築師事務所與日本監工更已準備在月底撤離,這○.一%的小工程,眾人都不以為意,未料在鋪設完成後,竟出現顏色落差、鏝刀抹痕,甚至有抹不去的工人腳印!

「開館倒數四個月,那時候所有團隊都準備撤退了,連安藤事務所都說只要小改善就好,我該怎麼做?」劉育東自問,卻遲遲無法決策,但蔡長海一聲令下:「敲掉吧!做到最好!現在不改,等到展品搬進去,連改善機會都沒有。」有了業主支持,營造團隊咬著牙、忍著想回家的心情,閉館大修兩個月,「牆要敲掉只要推土機,但○.三公分的地板表面層,加起來有三百坪,只能用人工慢慢敲掉、重做。」事實上,亞大美術館建坪一二四四坪,僅能算是中型建築。一般來說,同等大小的建築只要花兩個月設計、兩個月畫施工圖、八個月施工即可完成;但從設計到動土,亞大美術館已籌備四年,原定五百天的施工期,更因要求完美而拉長到一千天,到今年七月底才真正宣告完工。

自我期許高

用藝術建築與國際對話

「動工這兩年半來,安藤事務所賠錢、大元事務所繼續賠錢、德昌營造一定賠錢,亞洲大學花費無數人力物力,大家只為了成就一座國際級的美術館。」可以說,帶領團隊突破重重困難的,正是這份「打算在台灣蓋出不輸日本品質建築」的執著意念。

有人會問,為什麼台灣第一座安藤忠雄建築,會在中台灣一所年輕的私立大學裡?其實,在蔡長海決定辦學前,曾走訪哈佛、史丹佛、牛津、劍橋大學等世界一流名校,「我發現,這些名校都有美術館、博物館,但台灣的一流大學卻缺乏這塊。」蔡長海說道。

於是,蔡長海在創校時就決定要蓋一座世界級建築水準的美術館,「這棟建築物本身就要是美術品。」不可思議的是,在一二年底時,亞洲大學憑藉還在施工中的安藤美術館,成功邀集了哈佛、史丹佛、劍橋、牛津、東京大學五所名校的美術館或博物館館長來台參加論壇。

劉育東轉述史丹佛大學肯特藝術中心館長康妮的話:「即使在今天的史丹佛,要蓋國際建築雖無經費問題,卻無人願意花時間等待,成就一座大師建築。」下一階段,亞大美術館將啟動與世界大學間的藝術交流合作,而矗立在中台灣天空下的安藤建築,也將成為台灣接軌國際建築的二十一世紀起點。

劉育東

出生:1963年

現職:亞洲大學副校長、講座教授經歷:交通大學建築研究所所長學歷:哈佛大學建築設計博士、麻省理工學院共同博士研究

透視安藤忠雄

你不能錯過的線條之美

安藤忠雄美術館的關鍵密碼建坪1244坪,工程總額逾5億元,單位造價比台北101還高。

2011年1月24日動工,2013年7月31日完工,施工期長達919天。

十年苦鬥─

安藤忠雄的美術館

作者︰劉育東

採訪整理:楊麗玲

出版:天下文化

2013.10.21上市

美術館之眼

三樓展廳的大片玻璃試燒一次要100萬元,燒到第三次才成功;透過一覽無遺的大片玻璃,參觀人群也成為被注視的主體。

層次豐富的安藤講堂

階梯式的講堂可容納106人,對外出租一次2萬元;講堂壁面全由木材拼接,由淺至深、由深至淺,拼出富層次感的空間。

鎮館之寶《沉思者》

亞洲大學創辦人蔡長海為提高美術館層次,花費105萬歐元買下羅丹的大型《沉思者》,為全球編號第18件作品。

地板也是工藝

安藤忠雄評為「比日本還要精準」的石材工藝,由一塊塊梯形石材拼出一樓大廳的三角形地板。

撰文‧鄧 寧 攝影‧陳俊銘

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=80052

說說自己認識的建築股票(一)沒時間的王無理

http://xueqiu.com/1767450337/26421126
都拖了一個月了,再不寫點東西,同志們該不開心了。本身呢不是學財務的,所以財報那些呢都不細談了,說說自己對這些公司個人的感覺。
1.中國建築
這是一隻所有建築股票愛好者又愛又恨的票,像所有大藍籌一樣的金融危機前後上市,然後長期股價低迷,打擊了一大批認得積極性,但這個票絕對是一優質資產,作為中海的大股東,中建手裡攥著一棵搖錢樹,這個還不錯。但是中建本身的工程質量絕對是全國最好的,個人覺得,中建工程局的體系規範是走在世界前列。現在我還看不到買這個票的願景,你要是想光吃股息,那麼這個票絕對是個好標的。中建的設計院值得好好一侃,以前也很牛,給排水這塊連歐洲很多國家都很喜歡找他做,產銷一條龍,倫敦奧運時候的給排水設計任務有將近一半都是中建做的。去年上海現代集團和中建才簽的合作協議,要知道上海大部分一級註冊建築師都在現代集團,將來的發展前景值得注意。
我要為中建做個辯解,不是這間公司不靠譜,而是整個行業都不是那麼的穩定。整個建築行業都存在一個現象,做工程的時候要先墊款,錢不都怎麼辦,那就拉上銀行,再不濟就大規模發債,向國外發債,中建的債券評級一直不錯三個A。要墊款的話,盈利效果要很多年才能顯現,但是這個存在一種量和質的變化,去看中建的財報,不難發現同期利潤和應收賬款增長速度遠遠大於實際的營業額增長。這個我認為是最值得注意的。這兩年中建的海外拓展值得一看,EPC,BT,BOT總體來說做的要優於其他建築商。
談談自己和中建吧,我跟中建有兩次比較好的合作,一次是09年和張永和做上海楊浦區涵璧灣的時候,上海的球友現在去看涵璧灣集體好牢靠,別墅區做的工程質量真是不錯,中建的施工團隊很團結很靠譜,這裡要點一個贊,大讚!還有一次,比較早了,做山東濰坊學院校園總規的時候,我做完主體規劃以後我就回上海了,後來由於我們這邊設計團隊的失誤,配筋圖中間鋼弦畫少了一根,宿舍區有要改動的跡象,人家三天兩頭派人飛上海拿圖改圖,毫無任何責怪的意思,後來其時候也挺愧疚的畢竟這個是做給學生住的地方,少一根配筋很危險。中建的大概就是這些了。
2.萬科,萬達
這兩個我要放在一起講,中國房地產巨頭了,未來中國的西蒙地產,萬科早晚要轉型,拿低成本太高了,政府還整天苛捐雜稅的,現在做房地產項目遠遠沒有前幾年那麼好做了,萬達已經轉型進行時了,萬達這個公司長期不陽光,邪,陰氣重,高層鬥爭太嚴重,早晚要出問題,設計團隊很一般,如果有朋友逛過很多城市的萬達廣場之後會發現除了外形不同,內在配置的空間模板幾乎是一樣的,公寓是2243模板,寫字樓是1782模板,購物中心是1451模板,拿cad一導一棟摩天大樓半個小時就完了,外形太浮誇用犀牛軟件拉出來的,萬達的八卦就不多八了。萬科的設計團隊是很有創意的,我有很多學生博士生畢業以後都回去萬科,萬科的建築很未來很綠色。王石是一個很聰明的人,當年敢於引入華潤作為大股東,這是很多做企業的人都沒有的膽識和魄力。萬科過去二十年漲了已經很多了,但是中長期我還是很看好,短期就不好說了,TG對房地產不懷好意。這裡我要說一個小插曲,前兩年是人不是人的都要去做房地產,這兩年是人不是人都要去銀行,銀行一多,錢就亂,錢一亂,融資渠道就亂,其實很多銀粉買完銀行股以後可以看看建築地產股票,二者完全是被捆綁在一起的,在未來中國的上升渠道還是這二者,而不是所謂的創業板,浮誇的估值,大量的海外FOF盯緊了國內的做空基金,哪天要是創業板的融券全部打開那麼中國股市的洗牌馬上開始,滬深主板將被拖死。我個人也不希望創業板倒,那樣大的危機還會爆發。工行在倫敦發售了大量的債券而且還超額了,太意想不到了,前段時間工行的轉債還被砸盤,對比溢價豈不扯呼。同時你發現英國國債和關於中國債券的Inverse floaters還在不斷升高。這個太值得注意了。扯遠了,回到萬科,上次萬科在香港借殼引發的暴漲其實是很無奈的,萬科如果還要和徽商銀行糾纏下去的不利於市場發展,萬達已經成為中國的收租婆了,萬科認為國內的商業地產泡沫大,想往外走,但怎麼走都是錯,萬科現在就是很麻煩這個事情。
3.金螳螂
這家公司真是可惜了,那麼棒的資質放在那裡,但是就是翻身困難。金螳螂這個案子牽扯面太大,這裡就不細說,說說這個公司的硬貨。從零八年的鳥巢建設,北京很多ZF主導的大工程金螳螂都參與建設鳥巢,國家大劇院,中國國家博物館,那麼多漂亮的作品,但最後還是這樣。這只票在短期很難上漲,因素太多。
我和金螳螂有過一次合作,就是蘇博,蘇州博物館。貝老的封山之作,做完設計之後貝老回了美國,我留在蘇州住了將近一年,感覺金螳螂真的很懂得江南水鄉,從設計一部的每一個人都能看到對於蘇博的熱愛。國內我最看好兩家公司的幕牆發展,一家是金螳螂,一家是江河幕牆,但是這次金螳螂能不能撐過這關就不好說了。裝飾這個行業的標準化金螳螂做的是比較先進的。做的面很廣,如果老闆沒有出事我覺得不出五年金螳螂可以做到帕爾迪和托爾兄弟的市值總和。誒,可惜了,眼看高樓起,眼看宴賓客,眼看樓塌了!
今天先說四家公司吧,如有不對,還請斧正。後面還有大概將近十家公司,慢慢說,我先休息下。
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