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三個上市建商CEO出走創業!

2010-7-5  商業周刊





六月二日,嘉磐建設董事長魏嘉銘 在台中文心路商圈宣布旗下第一個建案正式開賣,這是他二○○八年夏天,卸下鄉林建設總經理頭銜後,首次以新公司董座身分亮相。

CEO創 業,在房地產業成為一個新風潮。蓋了一輩子房子,想要打造更接近自己心目中理想的房子;換了跑道,不換軌道,讓他們的專業找到第二個可以寄託的園地。

鄉 林前總座魏嘉銘拋開推案壓力,做到最好

魏嘉銘並非營建業唯一在高峰期轉舵的CEO,展悅建設董事長許東隆、華相建設董事長王忠正,也是這 幾年選擇放棄每年分紅配股,自行創業的總經理。近期也都交出了新的成績單。

「不想再過追逐EPS(每股盈餘)的生活!」魏嘉銘自行創業後 首度談他的心情。過去因為在上市公司,為了不讓獲利下降,每年一開張就得準備兩百億元的推案量,連續五年拚命找地、買地。魏嘉銘說,現在做事可以更海闊天 空。

雖然很多朋友勸魏嘉銘不必那麼辛苦,自己開公司投資報酬率怎麼算都不比從前;但自認擁有十八般武藝的他什麼都不怕,只怕蓋不出有靈魂 的房子。

例如,嘉磐建設年底即將在木柵推案,單戶坪數最小九十坪,一般建設公司可能規畫為四十、五十坪的產品就開賣了,但他堅持走大坪數 豪宅路線;因為基地正對景美溪,擁有絕佳的視野景觀,如果為了多賣幾戶,設計成中坪數產品,價值也跟著打折。

「我可以蹲兩年不推案,只為 了把一個案子慢慢做到最好,」這是魏嘉銘自立門戶後最大的感想。

他說,嘉磐剛成立時,就買下台北市士林雨農路一塊一百五十坪土地,過去, 為了業績壓力,可能早就直接推案;但現在他可以為了讓基地面積更完整,繼續整合隔壁兩百坪的土地,雖然投入時間已近兩年,卻讓基地擴大成四百多坪,這件事 讓魏嘉銘覺得找回最初做建築的熱情與活力。

宏盛前總座許東隆回鄉蓋房,要對得起土地

同樣為了建築理想而創業的是展悅建設 董事長許東隆。

二○○七年,許東隆在股東會閃電請辭董事,外界議論紛紛,因為除了名片上宏盛建設董事長董座職位外,他另一個身分是三重幫 宏泰集團董事長林堉璘的女婿。

尤其在那個時候,許東隆一手催生的台灣第一豪宅「宏盛帝寶」才完工不久,他剛爬上人生與事業的最高峰,卻選 擇回到故鄉林口創業。「給自己人生一個新的機會,」是許東隆對自己生涯規畫所下的註解。

許東隆專科畢業後就到宏泰集團上班,娶妻、生子、 人生大事全都在宏泰集團內完成,但他說,「工作了二十五年,年過五十歲後,想要出來創業的念頭一直浮現,所以在宏盛帝寶完工後、淡海新市鎮的建照也拿到, 離開,是一個很好的時間點。」

離開宏盛的前一年,許東隆的弟弟許德慧也剛離開國內最大代銷公司新聯陽,成立建設公司;於是在許東隆返鄉 後,他們乾脆轉戰林口房市,並以父母的名字為公司命名為展悅建設,定位為林口精緻豪宅品牌。

很少到林口接案的設計師杜文正,因為許東隆的 關係,二話不說就替展悅建設畫設計圖。展悅建設總經理許德慧說,他們自詡是建築人,不是建商,創意、品味、新人文的經營理念,感動很多建築師。

許 德慧說,展悅推案比較保守,沒有推案時間;地點不好,沒有特色的土地絕對不碰。他們曾經有買過幾塊土地,因為設計圖畫出來後發現格局不漂亮,寧可把土地賣 掉,秉持小而美的經營模式。

「蓋每一棟房子都要對得起土地!」許東隆說,今年八月展悅即將在林口推出公司成立以來的第二個建案「美術 館」,只有二十二戶,比第一個建案「中央公園」的戶數還少,但每戶坪數放大至一百六十坪,每坪開價要挑戰三十八萬元,算是林口新高價;每坪營造成本預估將 達十五至十六萬元,是區域建商營造費用的一倍。

順天前副董座王忠正退休創業,挑戰兩岸市場

順天建設前副董事長兼總經理王 忠正,也是搭上這波CEO創業風的人物之一。

去年下半年,王忠正自台中順天建設退休,與好友楊玄吉共同創辦了華相建設,在台中房地產圈引 起話題。

一九八七年,王忠正與順天建設董事長柯興樹等七位原始股東共同創立了順天建設,最為人稱道的就是成立二十餘年來,公司從未虧過 錢。今年六十歲的王忠正,再創業讓他更抱持只准成功不許失敗的決心,與總經理楊玄吉分工合作,王忠正負責土地開發與財務運籌,楊玄吉則主管行銷業務。

王 忠正將華相建設定位為一家百分之百能發揮建築人理想、不隨波逐流的公司,初期將立足中台灣,並以培養菁英團隊與建立優質營運模式做為發展目標;中期則準備 要揮軍北上,爭逐大台北與新竹房地產市場版圖;長程目標則要進軍對岸大陸市場,搶得一席之地。

雖然,王忠正承認退休後重新展開事業的第二 春,心境上雖有些許壓力,但內心世界則洋溢著喜樂,因為未來人生有了方向、有了目標,知道為何而戰;這個信念,也成為這幾位CEO最重要的創業「本錢」。



三個 上市 建商 CEO 出走 創業
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專業投資人手握數十億元房產 精選一線建商、挑地段的不敗心法

2011-2-28  TWM




原本從事家具買賣、代書工作的寶哥,從投資台中法拍屋、北屯區大坪數房子起家,目前專注台中七期豪宅,是手上擁有價值數十億元房產的專業投資人,他的購屋觀念與想法,值得探究。

撰文‧林心怡

一 身西裝筆挺、坐在台中七期豪宅一樓會客大廳裡,眼前的寶哥(化名),今年四十七歲,看起來頗有台中中小企業老闆的氣勢,細數他手握台中七期一線品牌、一線 路段豪宅的指標案,包括﹁聯聚怡和﹂、﹁寶輝花園廣場﹂等,都是總價上億元的當地指標性豪宅,每戶潛在獲利至少逾二至三成,手上長期持有的豪宅戶數,至少 超過十間。

﹁寶哥算是台中豪宅市場可以放個二、三年以上的長線投資人,因此投資報酬率也相對較為豐厚。﹂曾幫寶哥處理不少案子、有巢氏房屋 七期新光店店長蔡智豪如此形容。例如寶哥在二○○九年買下七期一戶二百多坪的﹁寶輝一品﹂,每坪僅四十幾萬元成交,目前開價五十八至六十萬元計算,帳面獲 利超過買入總價三成,若以付四成的貸款計算,獲利至少八○%。

不過隨著政府打房、台中豪宅市場漲幅趨緩,以及礙於當地豪宅新案僅能貸款六成五的限制,目前寶哥房市投資眼光放得更遠了,不但會找友人一同合資﹁團購﹂豪宅,且貸款成數僅三成左右,投資房市口袋深度可見一斑。

合 資﹁團購﹂抗打房 看好七期實力問起寶哥對台中未來房市的期待?只見他豪邁地說:﹁一旦台中七期的歌劇院完工,周邊豪宅可望有每坪百萬元的實力!﹂而從台中七期歌劇院周邊的 ﹁寶輝花園廣場﹂等每坪建案開價六十萬元來看,換句話說,若一三年台中七期具有國際級的地標歌劇院完工後,他相當看好周邊房價有四成的漲幅。

在 地段的選擇,寶哥自有一套﹁裁縫師理論﹂,﹁一件衣服要賣到好價錢,除了裁縫師的技術要好,好的布料也很重要,而好地段就是房子賣相好的最佳『布料』!﹂ 綜觀台中七期內豪宅區,寶哥最看好歌劇院特區周邊的建案,例如他所買的﹁獨秀﹂、﹁寶輝花園廣場﹂、﹁寶輝一品﹂等,都是歌劇院周邊標的。

﹁我們這邊不像台北市近二年房價漲翻天,能夠賺到總價二成的漲幅就要偷笑了,台中豪宅市場其實已經悶了好久了!﹂相對台北的高房價,寶哥認為未來七期仍有補漲空間。

其實在成為專業房市投資客之前,寶哥在高職畢業後,曾經當過家具銷售員,與友人合夥做代書工作。從小家中務農的他,家庭環境欠佳,因此想要致富的企圖心強烈,也正因代書的工作,常常接觸到房地產買賣訊息,也建立不少人脈以及生意上可以合作的﹁金主﹂。

﹁ 還記得我的第一間房子是在一九八九年、大約是二十五歲時買的,還是間位在台中北屯區,總價二五○萬元的便宜法拍屋!﹂寶哥笑著說,﹁當時買法拍屋不像現在 有銀行代墊機制,標到房子後,必須在一周內付清,所以從事代書工作建立的金主人脈,就派上用場了!﹂﹁但是金主借錢給你買房子,你還是得拿房子跟銀行貸款 還錢呀!﹂寶哥笑著說,跟大多數年輕人首購房子一樣,一開始那筆七十五萬元的頭期款,也是他努力工作、兼差,省吃儉用存下來的辛苦錢。

二年後,這戶房子以總價三一○萬元賣掉,加上工作所得,讓寶哥存下人生的第一桶金。二十八歲那年,寶哥累積了房地產的專業與人脈後,成為專業的房產投資人,而這戶三十八坪的﹁購屋初體驗﹂,卻是他截至目前為止購買坪數最小的房子。

專 買大坪數高總價 錢滾錢才有利潤沒投資台中七期豪宅前,寶哥就專門投資大坪數的房子,再做裝潢加工、隔間與重新包裝轉售,大概抓個每坪一.五萬元的裝潢成本,轉手賺個總價 三成左右,行情好時,賺四、五成的也不在少數。尤其在九二一大地震、SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間,撿了不少﹁物美價廉﹂房市好貨的寶哥,獲利更 是豐厚。

﹁例如我在SARS期間就曾以每坪五.六萬元,買下一戶一二○坪的房子,裝潢費只需花個一八○萬元,九個月後就以每坪十一萬元賣 出,獲利整整一倍!﹂寶哥笑著說,當時他專買大坪數的法拍屋、中古屋,除了熟悉市場行情,可以取得較低的購屋成本外,他還培養了一票做水電、木工的﹁固定 班底﹂, 而自己就扮演﹁設計師﹂的角色,省下聘請設計師的費用,﹁很幸運的是,我的審美觀還不錯,每次包裝後的房子再出手,總能賣到不錯的價錢。﹂就這樣,靠著中 古屋錢滾錢的投資,讓寶哥累積不少財富與置產的敏感度,也讓他提早嗅出了台中七期豪宅的商機。

○五年,寶哥開始投資高總價的七期豪宅市場,﹁就如同我先前說的觀念,要買高總價的房子,才有市場區隔,轉手才會有利潤嘛!﹂寶哥滔滔不絕地分享他的台中豪宅投資經。

﹁ 但投資台中豪宅跟北部不大一樣,除了地段要好,建商品牌很重要,而且台中房地產不像近兩年北市精華地段,一下子就漲這麼快,要以一、二年以上的投資眼光跟 心態,中長期持有,才不會賠了夫人又折兵。﹂搭上○五、○六年台中七期豪宅的上漲波,讓寶哥手上獲利七、八成的豪宅不在少數。

建商品牌加上 好地段 增值﹁差很大﹂﹁只是,對照近兩年台北市、新北市的豪宅飆漲,台中七期豪宅部分漲幅不過二成而已,不少台北下來,不懂得購買一線品牌建案的投資客,慘遭套 牢,甚至賠錢出場的大有人在。﹂與寶哥配合多年的蔡智豪如此形容,﹁也正因寶哥的眼光放得遠,懂得挑地段、買台中一線豪宅建商的產品,加上口袋夠深,總是 可以賺到二成獲利,從來沒看他賠過錢。﹂至於哪些才是台中當地認同的七期豪宅建商品牌?寶哥分析道,一線指標性建商有聯聚、寶輝、龍寶、精銳等,又或者總 太、惠宇、由鉅等,他舉例,○六年同樣是位在七期豪宅的﹁聯聚信義﹂與某上市公司推出的建案,每坪價位約在三十五萬元至三十八萬元左右,總價上億元的豪 宅。如今,聯聚建設一坪開價八十萬元,後者只有四十五萬元,品牌不同,價位就﹁差很大﹂,跟一般人認知的要買就要選擇上市櫃建商品牌有所不同。

展 望未來,寶哥認為,隨著台中土地價格上來,悶了好久的台中豪宅房價也會跟著動起來。﹁例如力麒建設之前在七期標每坪三百萬元土地,現在已經有人喊到三三○ 萬元了,這代表周邊尚未反映土地漲勢的房價,未來也有補漲空間。﹂寶哥指出,隨著第一季新豪宅案房價墊高,例如﹁國泰府會觀道﹂一坪開價四十七萬元至七十 萬元來看,將可望帶動周邊豪宅的比價效應,預計下半年是台中七期豪宅相對較好的進場點。

寶哥

出生:1964年

現職:專業房市投資人

投資資歷:20年

投資規模:數億元

擅長交易物件:法拍屋、大坪數住宅、豪宅

給薪水族的

幸福買屋建議

自住看房

房市想短線投資大賺機率不高,以自住的角度,幫下一位屋主考慮,慎選建商品牌、外觀、格局方正、採光良好、景觀、風水都要特別留意

仔細檢視

有些過度裝潢的房子,不是賣高過於市價,就是掩飾其缺點,尤其是中古屋,必須檢查是否有壁癌、漏水、海砂屋情形,以及通風與排水的問題

設定預算

先評估自己的購屋預算,先抓2成的自備款後,再精算每個月可以負擔的房貸金額,一般來說,最好不要超過總收入的一半

買屋三要

地段要好、交通要便利、生活機能要舒適,即使目前房價較高,遇到短線修正後,長線仍有走強的空間

打敗高房價的

達人不敗心法

購屋須慎選建商,長線獲利價差大選擇戶數少,約85戶以內,管理品質較佳購屋不要過度裝潢,毛胚屋做基本裝修,每坪控制在6萬元,做裝潢屋每坪控制在15萬元左右,轉手較有利潤只買好地段、周邊有題材的房子

未來房市看法

看多台中7期未來2年多頭走勢,2013年歌劇院特區周邊一旦完工,周邊豪宅價格每坪有百萬元的實力,有4成的補漲空間,惟投資台中7期豪宅,必須有長線投資的耐心與眼光,否則不容易賺錢。

林心怡


專業 投資 人手 握數 數十 十億 億元 房產 精選 一線 建商 、挑 地段 不敗 心法
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整合兩岸三地實力派建商 中國豪宅教父許榮茂 收服人心的哲學

2011-7-11  TWM




營建業為搶地相互撕破臉的大有人在,但許榮茂卻有能耐整合兩岸三地最有實力的富豪合組公司,將「有錢大家賺」的理念發揮到極致,為何大家願意買他的單?

撰文‧梁任瑋

六 月二十八日,上海世茂集團主席許榮茂以主講人身分出席在高雄舉辦的「兩岸三地城市發展高峰會」,短短二十分鐘的演講,吸引百餘位聽眾,大家不僅要一睹身價 一五○○億元新台幣的中國富豪風采,更重要的是,他帶頭籌組的海峽建設,光是今年上半年就砸下二六五億元新台幣買下南京與福建土地,實力不容小覷。

橫跨兩岸跨界合作

許榮茂膽大心細,瞄準兩岸開放商機,二○○九年底他登高一呼,找來包括台灣遠雄集團、東元集團、香港恆基兆業及郭炳湘等中港台富豪合資,成立海峽建設,總部設在香港,長期目標是要籌資到一百億美元,開發兩岸三地複合型房地產案。

海峽建設是兩岸關係開放後,第一家由兩岸三地業者合組的房地產開發公司,許榮茂,這位中國地產大亨的人脈與整合能力令外界側目。

「像 我們做生意的,只要有機會,都不會放過。」許榮茂接受︽今周刊︾專訪時指出。許榮茂思路清晰、對數字敏感,他以海峽建設在今年三月取得的江蘇省南京市河西 新城地塊,與福建省平潭綜合試驗區三幅地塊為例;前者他規畫興建「南京海峽城」,後者則預計推出「平潭海峽如意城」,並準備交由擅長開發廠辦的遠雄集團規 畫,最快年底就可推出,讓外界見識到許榮茂的行動力。

「他很清楚處理事情的『眉角』在哪裡,很懂得面面俱到,難怪連香港地產雙雄新鴻基、恆 基兆業集團都願意與他合作。」台灣一家曾與許榮茂接觸過的上市建設公司總經理說,許榮茂這兩年經常來台灣考察,雖然他的主要合作夥伴是遠雄趙藤雄,但很多 地主、建商仍想盡辦法要認識許榮茂,探詢合作機會。不過,許榮茂相當尊重趙藤雄,會告知看了哪些土地,若認為有適合的標的,仍會請遠雄幫忙評估。

許榮茂的心思細膩,身段柔軟,並且懂得尊重合作夥伴的處世哲學,幫他在業界建立了良好的口碑與人脈。

事 實上,趙藤雄原本在中國的合作對象是碧桂園主席楊國強,但自○八年金融海嘯後,兩人漸行漸遠。就在此時,與遠雄同樣也有投資中國與新加坡政府合作的天津中 新生態城的許榮茂,與趙藤雄同時受新加坡政府邀請到星國看F1賽車,兩人一見如故,許榮茂更主動開口合作,雙方一拍即合,也替後來的兩岸三地富豪合組海峽 建設開了頭。

許榮茂對外低調不愛出鋒頭,但對合作夥伴出手卻是相當大方,去年為方便趙藤雄到大陸看地,他多次派出私人飛機來台接送,窩心的舉動,讓趙藤雄與許榮茂的關係拉得更近。

去 年初,海峽建設剛成立時,他低調來台北參觀遠雄的工地,到台灣第一件事,就是請遠雄的主管幫忙印海峽建設的名片,由於當天是周末,有開工的印刷廠不多,幕 僚們也很著急,還好最後順利找到廠商印製。不過最令人印象深刻的是,在校對名片時,許榮茂第一件事是拿給趙藤雄看,「只為了尊重合作夥伴」,這點讓趙藤雄 頗為驚訝,「重點不在名片上的文字,而在於整個流程與細節,讓對方感受到他對人的尊重。」

從赤腳醫生到中國富豪

雖然許榮茂在 台灣知名度可能不及中國房地產四「大腕」,王石、馮侖、任志強與潘石屹,但他在中國房市可是一號人物。在北京房地產市場,有三分之一的豪宅出自他手,二 ○○○年上海地產低迷之際,他大膽搶進浦東卡位,推出高級豪宅「世茂濱江花園」,並在精華地段推出大面積辦公大樓、酒店及豪宅,因此博得「中國豪宅教父」 稱號。

今年六十二歲的許榮茂發跡過程非常傳奇,他在福建省出生成長,因為父親學中醫,母親學西醫,文革時期他從中學畢業後,也以赤腳醫生的身分下鄉。

一 九七○年代末,原本學中醫的許榮茂開始到香港闖天下,但因不會說廣東話,只好在一家中藥行當夥計,和許多打工仔一樣,不斷換工作。經年累月的勤奮使他開始 小有積蓄,在一個偶然機會,接觸到證券金融業,當上證券經紀人致富,三十二歲就賺進人生第一桶金,擁有千萬元新台幣的身家財產。

許榮茂後來 大手筆投資紡織業,在香港、蘭州等地設廠,替美國業者代工,賺進不少財富,八○年代末期,他又將資金投入房地產業,成為事業的轉捩點,當時他在福建大量興 建酒店、住宅及度假村,其間還曾攜妻帶子移居澳洲發展,成為億萬元富豪,彼時他的身價,和當年到香港的窮打工仔已不可同日而語。二○○一年,他首度躋身進 入《富比世》的「中國大陸富豪榜」第五名,此後更是中國富豪榜單上的常客。

許榮茂憑著為人厚道、處事精明的態度,悄悄在兩岸三地建立綿密而深厚的人脈,隨著海峽建設的投資腳步愈來愈快,相信許榮茂的觸角很快會伸進台灣,台灣將是他大展身手的另一座新舞台。

許榮茂

出生:1949年

現職:世茂集團主席

經歷:香港紡織作業員

學歷:香港大學MBA


整合 兩岸 三地 實力派 實力 建商 中國 豪宅 教父 許榮茂 收服 人心 哲學
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一條阿里山鐵道 改變嘉義最大建商命運 揭開宏都建設三億私募案內幕


2011-8-15  TWM




嘉義最大建商宏都建設今年董事名單出現新面孔晨譽投資,這個陌生的名字,幕後股東正是在竹北投資興建新竹喜來登大飯店的建商豐邑建設,背後目的為何?

撰文‧梁任瑋

七月十三日,在嘉義經營三十五年的上櫃建商宏都建設,砸三.一四億元買下台中市文心南路上一三一五坪土地,正式宣布進軍台中房市卡位,引起中部建築業者注意。

宏都建設在台中插旗的關鍵,正是今年六月宏都股東會董監改選後,新進入董事會的晨譽投資。

晨譽投資幕後的最大股東,是新竹知名建商豐邑建設。事實上,豐邑早在去年就已透過旗下轉投資公司,悄悄取得宏都三億元可轉換公司債;今年六月,又加碼認購私募,成為宏都建設單一最大股東,目前持有宏都逾三成股權,五席董事中取得三席,在董事會握有主導權。

原本是嘉義營建業資優生的宏都建設,短短一年接連發債、現增引進新股東,背後究竟發生什麼事?

大膽下賭注 卻敗在一場颱風四年前,宏都建設董事長陳弘毅看好陸客來台觀光商機,從小就在阿里山鐵道起點的北門旁邊長大的他,砸下二十二億元,標下阿里山鐵道與飯店經營BOT案,震驚國內觀光業。

二十二億元,在嘉義地方不是一筆小數目,當時陳弘毅這個決定,被當地開發商形容為「大膽的賭注」。

陳弘毅懷抱回饋鄉里的理想,不但想重振阿里山小火車昔日風光,還要在海拔兩千公尺的沼平車站興建兩家飯店。他的大動作,讓宏都在全國建築業的知名度大增。

這項BOT案包括阿里山森林鐵路營運、北門車站一百五十間商務套房,占地兩公頃的森林遊樂區、兩百五十間套房的國際級度假飯店。當時宏都內部估算,若在二○○九年開始營運,每年固定獲利可達一.七億元,以當時股本九.八四億元計算,可貢獻每股稅後純益約一.五元上下。

看 準阿里山每年湧入上百萬名觀光客商機,儘管飯店興建過程,遭遇不少環保團體抗爭,旅館開發案環評也屢被環保署打回票,但宏都仍不放棄。甚至旺旺集團董事長 蔡衍明,也曾想要入主宏都百分之百轉投資的子公司︱︱ 宏都阿里山,開口要求吃下四○%股權,宏都只願意給三三%,最後因未喬攏而作罷。

但陳弘毅算盤打得精,卻人算不如天算。○九年八月八日發生莫拉克颱風,造成阿里山森林鐵路多處落石坍方及路基流失,宏都阿里山公司基於旅客安全考量,暫停阿里山森林鐵路行駛,打碎宏都經營阿里山鐵路的美夢,也壓垮公司財務。

去年三月,林務局以宏都未針對森林鐵路災損提出完整修復計畫,沼平車站旅館開發也未能於期限內完成興建為由,終止合約,並收回飯店經營權,要求宏都歸還阿里山森林鐵路北門車站用地,並盡速完成地上權塗銷登記。

二○一○年五月,宏都交出阿里山森林鐵路經營權,及鐵道資產給林務局,成為壓垮宏都財務的最後一根稻草,陳弘毅的賭注終究敵不過無情天災。

至於已在○九年完工的阿里山麗星北門大飯店,因土地屬於林務局,產權與地上權登記在宏都阿里山公司,雙方因阿里山BOT案權責仍未釐清,目前飯店無法營運,只能閒置。枉費坐落嘉義市中心最熱鬧的文化中心正對面,但空蕩蕩的建物卻成了地方醒目的蚊子館。

財 務壓力重 給豐邑入主機會宏都建設總經理滕新富表示,當初投資阿里山鐵道,也是想趁勢轉型為觀光休閒產業,但宏都一夕變成八八風災受災戶,與林務局的協調不知何時才 會有結果,「時間一拉長,時間成本也跟著增加。」頭洗了一半的宏都,前前後後投資宏都阿里山公司達十億元資金,為了紓解財務壓力,只好展開一連串籌資與處 分資產計畫。不但向財團法人中小企業信用保證基金貸款二.六億元,也將現有辦公大樓部分樓層出售變現,對於未來一年內到期的借款,也繼續向借款銀行辦理展 延續借,以解決短期營運資金需求。

宏都進退兩難的處境,給了豐邑入主的機會。去年豐邑建設透過券商介紹,認識宏都建設,參與認購三億元可轉換公司債,之後,宏都又辦理私募,因而將資本額由十億元調高至二十億元。

雖然,豐邑目前已成為宏都的大股東,但豐邑機構董事長劉樹居仍將宏都建設董事長讓陳弘毅擔任。外界研判,主要是私募股票要鎖三年,豐邑屆時才會成為真正的大股東,目前並不適合浮上枱面,至於董事長寶座是否換人,還有待觀察。

滕新富表示,豐邑入主宏都是外界的解讀,對於宏都來說,晨譽投資就是單純的策略性投資人。

至 於這幾年竄紅的豐邑建設,在台中起家,近十年大規模在新竹推出三十餘件建案,總銷金額高達六百億元,搭上這波房地產景氣榮景,累積雄厚資本實力,三年前更 投資八十億元興建新竹喜來登大飯店,坐上新竹建商龍頭寶座。如今透過私募方式「借殼」宏都,符合公司一貫積極的企圖心。只是讓外界沒有想到的,一條鐵道, 竟改變了嘉義最大建商的命運。

宏都建設、豐邑建設小檔案公司名稱 宏都建設 豐邑建設成立時間 1976年 1995年

負責人 陳弘毅 黃淑美

資本額 20億元 5億元主要業務 嘉義住宅推案 台中、新竹推案


一條 阿里山 阿里 鐵道 改變 嘉義 最大 建商 命運 揭開 宏都 建設 三億 私募 內幕
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地方政府債務吃緊 建商現金流飽受考驗 資金斷鏈 中國房市承受三大衝擊

2011-10-10  TWM




溫州的高利貸風暴,凸顯中國資金 斷鏈的影響層面廣泛,其實在房市,官方調控的力道已迫使整體景氣下滑,甚至跌破雷曼兄弟倒閉時的低點。這對地方政府、建商與房屋買方而言,都是不利的修正 訊號。

撰文‧周岐原

令人震驚的溫州老闆「跑路」潮,僅是中國資金「斷鏈」的副作用之一;相較之下,二年多來瘋 狂上漲的中國房市降溫,造成的震撼更大。其實,房市的調整風已經緩緩吹起,在官方連番推出緊縮政策後,中國房市回檔跡象越來越顯著;這波修正不僅讓房市進 入冷卻期,對水泥、地產開發與金融等行業的衝擊,更是後續觀察的重點。

中國房市的官方數據五花八門,光是依照區位劃分,就可分成一、二、三 等多線城市,再加上銷售面積增速、開發資金變化等指標,很難用單一訊號斷言整體走向。不過,在中國國家統計局公布的數據中,全國房地產開發景氣指數(簡稱 房開指數)卻是一項相當有參考價值的指標;該指標由房地產開發投資金額、土地開發面積、房屋空置面積、商品房平均售價等六項分類指數合計而成,是最全面的 統計數據。

今年九月的房開指數,便透露一個令人高度警戒的訊號:中國房市正在快速緊縮,而且進入三年來最冷清的市況!九月分房開指數是一○ 一.一二,儘管仍位在區分多空的一百以上,但由逐月走勢來看,自從去年三月景氣見頂後,中國房地產業景氣便逐月下滑。更值得注意的是,這個只比持平稍高的 數字,其實已低過○八年九月金融海嘯發生時的水準;這意味著,無論哪一座城市,當前房價很可能不是波段低點,而是另一波修正的起點。

房 市確定緩慢降溫

回顧二○○八年初,房開指數先是連跌九個月,到雷曼兄弟倒閉時的一○一.一五;隨後因金融海嘯,又繼續下滑六個月,直到隔年 中才反彈。前車之鑑如此,近期亮出的調整訊號更不只一個,中國七十座中、大型城市裡,今年八月已有四十六座房價停止上漲,「高檔量縮價跌」的訊號出現,後 勢如何不言而喻。由指數轉折和國內外經濟局勢來看,即使這次經濟不會像三年前快速收縮,但中國房市還有一段修正尚未完成,應該毋庸置疑。

中 國房市緩慢「變盤」,可能造成哪些影響?

首當其衝的是地方政府。北京當局重拳調控房市,讓建商投標土地意願大減,高度仰賴賣地收入的地方政 府,自然苦不堪言。因為從水利、交通建設到保障住房,既定政策還是要照常開辦,施政起來格外吃力;累計達十.七兆元人民幣的地方債務,也成了一顆巨大的不 定時炸彈。

為了開源,不少地方政府陽奉陰違,當中央要求執行「限購」(限制購買房屋數量)政策,地方政府就推出「限價」(房價設定上限)措 施。字面上看,房市交易確實被「限制」,但比起交易停擺的限購令,地方政府「因地制宜」的限價模式,仍然對房屋買賣放行,只是成交價不再創新高而已。

建 商經營壓力倍增

值得一提的是,自從賣地收入銳減,部分地方政府為了籌措財源,打起「拋股還債」的算盤。據估計,由地方政府持有的A股市值超 過四千億元人民幣,若財務壓力進一步升溫,其中至少有一半的股權將被迫出售。這也將形成陸股另一股賣壓。

第二個受影響的是建商。房市降溫, 房屋供應量與存貨卻節節上升,對建商的經營造成直接壓力。今年六月中,標準普爾(S&P)便將中國房地產業的評等降為負面,理由是整體行業負債攀升、現金 流量逐漸收縮,形成對建商不利的警訊。

標普並指出,若中國平均房價下跌三成,預期將有許多建商出現短期償債困難。正因為前景看壞,許多在港 上市的內地房產股,今年第三季股價紛紛大跌,雅居樂、華潤置地、遠洋地產等特定公司的股價淨值比(P/B Ratio),更回到金融海嘯期間低點。

買 方不甘心買貴衍生社會事件此外,中國房市的消費者,也是受房價反轉傷害的「重災區」。這次中國各地房價連綿不斷的漲勢,對買方無疑是很大的煎熬,越是等待 越買不起;好不容易痛下決心,卻發現後來的房價竟然比自己的買價低,自然造成買家嚴重不平衡的心理,進而衍生社會事件。

例如在北京近郊的通 州,就有數個建案的買方發現,建商在交屋後大幅降價,雙方因此發生衝突。這對強調「堅持不懈搞好房產調控」的國家主席胡錦濤,形成一大諷刺。

中 國房市的多頭格局,為地方政府與建商帶來享之不盡的好處;進入空頭修正期後,政府、建商與消費者反而成了無法擺脫的「受害三角形」,看起來,無論什麼時 候,中國房市的買方似乎都是最弱勢的一群人!

中國房市修正未完!

根據金融海嘯時的經驗,中國全國房地產開發景氣指數跌破前波 低點後,有可能因為政策調控、經濟風險增加,導致房價持續修正。


地方 政府 債務 吃緊 建商 現金流 現金 飽受 考驗 資金 斷鏈 中國 房市 承受 三大 衝擊
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銀行邊幫忙打房 邊搶借建商錢


2012-2-20  TCW




從奢侈稅、實價登錄、逮捕投機 客,到未來可能開徵的富人稅,政府打房多管齊下,看起來是玩真的;但是實際上,資金火車頭的銀行,一直以來還是扮演提供大炮、機關槍的角色,提供貸放,讓 建商無斷炊之虞。

中央銀行最新統計資料就顯示,去年十二月房貸與建築貸款餘額,分別約為五兆三千億元和一兆四千億元,雙雙創下歷史新高。 其中建築貸款餘額,在去年十二月首度突破一兆四千億元,比起前一年同期,更增加近一千三百多億元。顯示這半年來的打房,檯面下的資金遊戲,還是熱烘烘。

放 款刷新紀錄日勝生合宜住宅,二十四家搶借它

一○一年開春不久,台灣營建業放款就創下新紀錄,日勝生建案,有二十四家銀行,搶著借給它五百 五十八億元,不僅是營建業單筆聯貸案,參與銀行家數最多的紀錄,放款金額更是史上新高。

在政府控管不動產授信之際,日勝生還能借到這麼多 錢,是因為這是板橋浮洲合宜住宅建案。合宜住宅是政策,而且去年十二月在板橋浮洲舉行的動土典禮,還是當時的行政院院長吳敦義親自剷下第一把泥土,這次, 銀行終於可以明正言順把錢借給建商,但,真正讓這麼多銀行趨之若鶩的原因是,這個案子放款利率高達近三.四%。

三、四%,看起來不多,但 相較於科技業平均一%多的借款利率,日勝生借款利率足足是科技業的兩倍!而且照理說,這筆借款,金額達數百億元,借越多的大戶,利率議價能力越高,日勝生 利率卻反倒飆上了三%?

背後的原因,就是全台三十七銀行,已有十七家銀行不動產放款占存款的比重,逼近銀行法規定的三○%的警戒值,此處 所說的不動產放款,包括銀行借給建商的土地融資、建築融資、週轉金,以及房貸和房屋修繕貸款。逼近警戒線的結果就是會受到金管會列管;也就是說,因為銀行 土建融放款額度逼近高水位,接下來想要借錢的建商,要借的金額越多,越會排擠銀行承做其他不動產放款的額度,利率反而沒有議價空間,「現在就是建築業放款 利率最好,」臺灣銀行某主管指出。

建商是好客戶利率破三%,又能幫忙消化爛頭寸

銀行開門做生意,不是慈善事業,自然會以 追求最高利益為主,而建商是行庫眼中的好客戶,又可以幫著消化滿手爛頭寸,哪個行庫會把建商排除在外?

全台灣金融機構超過四百家,銀行又 滿手資金,國內銀行放款占存款比重不到七九%,相當於每收進一百元存款,平均能借出的不到七十九元,金融業游資氾濫、放款競爭激烈,要為資金找出口,利率 高的不動產放款當然不能放手。百億元土建融放款,今年利率已衝破三%,一般土建融放款利率也有二.五%至二.九%,比整體銀行平均放款利率約二%多,硬是 多出了兩成到四成。

政府管控不動產授信,以及法定三○%額度的天花板,等於在助漲銀行不動產放款利率;在房屋價格又未見實質大幅修正前, 銀行有利可圖,還是把源源不絕的資金活水,送往房市供給面的建築業者。

「挑選好地點、好建商,土建融比做(其他)企金(放款)都好,」 彰銀副總經理施建安說。畢竟過去一年,雙D(面板、DRAM)產業讓銀行業「剉咧等」,包括茂德五百七十億元、力晶四百六十六億元債務展延,還有奇美電二 千四百億元債務協商,加上歐債問題懸而未決,影響出口需求,讓金融界企金主管,自從去年下半年起,都對與出口息息相關的科技業放款更加謹慎。

銀 行不敢借錢給科技業,資金又需要大筆的宣洩管道,所以,即使面對央行和金管會祭出一道道管控不動產授信的命令,只要額度還沒逼近三○%上限的銀行,私底下 搶客戶的動作都相當積極。業界就傳出,不動產放款比重已達二八.五%的合作金庫,因為無法承做金額過大的土建融放款,只能眼睜睜的看著不動產放款比重不到 二六%的兆豐銀行把客戶簽走。

一旦建商客戶被挖走,後續房貸、信貸等業務的附帶效益也會受影響,因為不動產放款對銀行的吸引力,除了利率 高,更在於一魚三吃的妙用。銀行承做土建融放款後,等建商預售屋賣出去,銀行可以再幫購屋的人承做房貸,中間建商或購屋人有臨時的資金需求,還可以承做信 用貸款,等於做一個案子可以賺三次。 

搶客各出奇招為突破放貸上限,做大總放款額

存款基礎大的公股行庫,包括臺銀、彰 銀、一銀和兆豐,現在手上不愁沒有額度做不動產放款;而逼近上限的,為了擠出額度,也各自出招。

像不動產放款龍頭土銀,雖然是不受不動產 放款比重三成限制的專業銀行,但對房地產放款比重也來到了五一%的高水位,逼近土銀內規不動產放款占總放款金額上限五二.六四%,在內規因主管機關關切無 法上調的情況下,土銀內部也有對策,轉而把總放款金額做大,房地產放款額度自然可以做出來。

追根究柢來說,金融業還願意提供建築業糧食、 彈藥,主要就是因為「房市不會很差,以往房市出問題的時候,都是利率高的時候,像美國次貸風暴就是,」施建安表示。

財金學者、金融界出身 的中華投資董事長謝劍平也認為,影響房市的除了供需之外,就是利率和稅,目前實價課稅並未實施,而房屋稅、地價稅相對其他國家,台灣持有房屋的成本還是很 低,要抗通膨,有錢人還是會把一部分資金配置在房地產;而利率方面,央行總裁彭淮南也說了,今年「三低一高」(低消費、低投資、低出口,高失業),景氣不 好,利率沒有上調空間。

不僅台灣沒有升息空間,美國聯準會(Fed)也宣告,二○一四年之前都會維持低利率,國際利率連動,一旦台灣單獨 升息,央行還得傷腦筋防堵熱錢狙擊匯市;而且政府又不能也不敢輕易升息,因為台灣房屋自有率超過八成,一旦升息,多數買房自住的一般老百姓,房貸壓力也會 跟著升高。

表面配合打房不動產放款,仍占銀行放款第一名

從房市需求面來看,民眾房貸利率水準都還在二%以下的低檔;至於 供給面,就算一般建商的土建融放款利率,也都升到三%,「比營建業三○%的毛利率,還少一個零,」土銀主管指出,以三%利率乘上二,也就是房市盤整兩年的 時間,再加上稅,「建築業者(建案擺兩年)成本,只增加一○%,之前都賺飽飽的建商,還是撐得過去。」

而且銀行從二○一○年中開始,也陸 續配合政府,協助房市降溫,包括注意放款區域分散風險、降低土建融放款成數並拉高利率到二%以上、嚴審週轉金用途、加碼利率或回收一年內未動用土建融額 度;同時去年中起,也正式實施預售屋款信託;房貸部分,則從鑑價、申貸人財務能力到保人都已經從嚴審核,「房市有降溫,風險就有受到控制,」一位五大公股 行庫副總經理說,「現在報紙上寫的,銀行新的打房招數都是舊的,都已經在做了,能用的招數也都用了。」也透露出,銀行業者不想再出招打房,也不會跟自己的 生意過不去。

惠譽信評估計,目前不動產業放款,占整體銀行放款比重超過三成,是占銀行放款排行榜第一名的產業,一旦房市真的大跌,金融業 者就會跟著建築業一起成為難兄難弟,所以金管會銀行局的官員也急忙撇清,這些措施「從來就沒有要打壓房價,只是要讓銀行風險不要過度集中。」

房 價要大幅回檔,必須斷金援,從利率環境,以及行庫與建商合則兩利的關係來看,你還相信房價真的會跌嗎?

【延伸閱讀】臺銀和彰銀銀彈多,辦房 貸、土建融易過關 ——各大銀行不動產放款占存款比

快達不動產放款上限30%銀行,會開始挑客戶,這5大銀行額度仍多,對房貸戶還很積極

臺 銀 15%彰銀 22-23%一銀 24-25%兆豐 26%以下華銀 26-27%高雄銀 27%台企銀 28%元大 約28%安泰 逾28%*永豐  逾28%*遠東商銀 逾28%*台新 逾28%*日盛 逾28%*合庫 28.5%土銀 51%(註2)

註1:不動產放款占存款比統計到 2012/2;*為2011年8月資料註2:只有土銀上限為52.64%資料來源:金管會、各銀行 

 


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建商頭家死守信用 七十歲東山再起

2012-03-12  TCW




今年春節九天年假,台中裕國集團 總裁楊德根夫婦,前往杜拜旅行,但是這和年終出國犒賞自己辛勞的企業家不同,這趟遠行的起點,其實和一連串的恐懼有關。

故事,要從一九九九年的「九二一」大地震說起。

六十一歲遭逢厄運十多棟建案被震毀,財產遭凍結

幾秒鐘的天搖地動,改變當時六十一歲,開始規畫退休的楊德根命運。如果說,苦難是化了妝的祝福,對十七歲就離鄉闖天下,從肉乾工廠小學徒開始,到橫跨證 券、建設、物流事業的企業大老闆,人生奮鬥大半輩子,終有所成的楊德根來說,從天而降的這份「祝福」,來的真是遲了些。

大地震隔日清晨,他旗下德昌建設在中部蓋的房子,十棟半倒、一棟後來被判全倒。一早,六點不到,他趕赴各地建案訪視受災住戶,由於位在台中市南區的「德昌 新世界」一樓下陷傾倒造成傷亡,楊德根旋即被限制出境,並遭凍結財產。

但,這只是引發楊德根面臨人生最大恐懼海嘯的第一道浪。

當年,這場台灣百年來最嚴重的強震,光是在台中市,半倒毀損的房屋就超過五千五百戶,也暴露建築結構安全的問題,但蓋樓的建商不是早已人去樓空,就是避不 見面,中部地區只有龍邦建設和德昌建設,極少數建商出面善後,與住戶面對面協商賠償事宜。

雖然一開始就選擇面對,但九二一浩劫對建築業帶來的衝擊前所未見,受災戶賠償處理過程,遠比想像中棘手。

他原本以為,大半輩子打拚的累積數十筆土地資產,足夠支付上千名受災屋主的賠償金,結果,實際狀況並非如此。

處理賠償又遇內亂員工信心動搖,連總經理也出走

雖出面與住戶談判協商,但其中一個社區大樓,三百四十一戶住戶當中,少數屋主不願接受建商協議的賠償條件,甚至聯合外部勢力施壓,主張四百萬購買的公寓, 應理賠上千萬元;經常,前一晚餐會上雙方承諾的條件,不到二十四小時就翻臉不認帳,「一樣是肉做的,人心的差別竟然這麼大,」他感嘆道。

歷經三十幾場協調會,進出法院十多趟,楊德根親自面對上千受災戶,承諾一定負責到底,但光是表達處理的誠意,無法化解住戶疑慮。不僅如此,他心頭上更大的 不安,是公司內部信心動搖,幹部接連出走。

一次,在前往住戶協調會的路上,對方放話要黑道鬧場,和他一同前往的幹部,心生恐懼怕被打,竟然中途就落跑;回到辦公室,連總經理也走人不幹。他說,抵達 協調會場,面對住戶時,開門見山第一句話,就表達今天是來處理問題的,「存死去面對,兜抹驚!(有赴死決心,就不怕)」泛紅著眼眶,他重新回顧傷口。

然而,當恐懼海嘯迎面襲來,再堅強的意志力也難以抵擋。

二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)疫情引爆,土地價格全面崩盤。從九二一以來這三、四年,楊德根在銀行的監管下,陸續賣地變現,籌措總計近五億 元的賠償金,他原本心想,只要資產淨值大於負債,守住銀行的信用,就有東山再起機會;但SARS讓資產縮水大半,手頭上一筆鄰近南區中山醫院的三千坪土 地,二十萬元買進的持有成本,十一萬元賤售成交,財富急速往負債的天平傾斜,眼看創業近半世紀的積累,不但要付諸流水了,扛在肩上的,還有兩百多名員工的 家庭生計。

多數人感到恐懼,是因為害怕失去曾擁有的一切,對出身農家的楊德根來說,感受更是深刻。

十七歲那年,他帶著十元從彰化溪湖搭客運到台中謀職,車資就花掉五元,「阮庄腳人,沒看過樓房,送貨的時候總心想,如果晚上能睡在樓仔厝下,抹知有多 好。」他第一份工作是在肉乾廠當學徒兼送貨員,第一桶金,是靠三年後和朋友合資開肉乾廠,夫婦倆做肉乾到午夜,凌晨三、四點出門送貨,騎腳踏車送貨到豐 原、南投,或搭夜車赴嘉義、屏東,胼手胝足累積下來的財富,創業一年之後,終於擁有第一棟房子。

「湖北街一百四十號」這間「起家厝」(事業起點擁有的房產)門牌號,他永遠不會忘記。「兩夫妻躺在床上看著屋頂,開心到睡不著覺,」儘管過了半世紀,每談 到這一段,他臉上浮現的笑容,比中樂透還開心。

但九二一加上SARS連續打擊,這回讓他睡不著覺的,是高額的受災戶賠償金,漫長的纏身官司,和白忙一場、退無可退的人生結局。

最悽慘時曾想出家怕被誤會要借錢,春節刻意遠行

幹部出走、銀行收傘,連向過去的事業夥伴開口週轉,還願意把資產過戶到對方名下,也不得回音。也是從這段時間開始,楊德根夫婦選擇在新春期間遠行,就是怕 大過年見到親友,人家以為他又是來借錢的。

午夜夢迴,怨懟和失意不斷襲上心頭,一度,他驅車前往埔里中台禪寺,問寺方如何才能落髮出家,前後去了兩趟,把出家眾的生活細節問個清楚。

回程的路上,楊德根暗自告訴自己,「最壞的情況就是租房子,人生重新開始。」而當決定正面接受恐懼海嘯的洗禮之後,也如證嚴法師所說:「認識死亡、認清生 命的責任,就不會恐懼。」他心裡不再有罣礙。

終於,SARS風暴暫歇之際,最後一樁和受災戶的官司也宣告落幕,見著漫長隧道出口的第一道光。

咬牙苦撐終露曙光好信用獲銀行奧援,再度揮軍房市

「下了決心,就會有方向,一直往前走,總會有路。」儘管在體力漸衰的六十歲之後,才重重跌了一跤,但靠驅走恐懼,楊德根仍承下苦難帶來的「祝福」。

因守住信用,他獲得彰銀、土銀等銀行奧援。六年前,他再度進軍房地產,從龍井、沙鹿三級市場起步,去年,建設事業推案量達四十億元,擠進中部排名前十大的 建商。

二○一一年十一月,台中市政府公開標售市政中心商業用地,楊德根領軍的裕國集團,斥資四億四千萬元出手搶標,首度卡位中部最熱門七期土地,集團員工人數也 從九二一之後的二百七十人,增加到三百六十多人,更增加了餐飲事業的新投資。

如同海嘯,巨大的恐懼陰影何時降臨,沒有人能夠預先知道,但楊德根卻讓人生時間軸上的每一刻,都充滿驅走恐懼的力量。如今,七十四歲的他,再度站穩腳步, 成為中部企業裡的再起「老秀」。


建商 頭家 死守 信用 七十 十歲 東山 再起
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建商和房仲賣屋時不能說的祕密 購買捷運宅 最常忽略的四大迷思

2012-5-21  TWM



「捷運、捷運、捷運,你的名字叫增值!」這已是台北人買房時最大的共識,正因為如此,攤開房地產分類廣告,許多房子都以捷運宅為訴求。

但在美麗的話術包裝下,其實暗藏玄機,稍一不慎,就容易誤買被過分高估的捷運地雷屋。逐捷運而居,千萬要 睜大眼睛。

撰文•李建興

「近捷運板南線,二字頭房價輕鬆入住,三十分鐘快速進入台北市中心!」「雙捷運效應,低價搶進未來捷運宅
!」只要一談到賣房子,無論建商、房仲或賣方,都設法藉由捷運鍍金,讓房子賣到好價錢!

但同樣都標榜「捷運宅」,有的可以三年漲一倍,有的房價仍不動如山,讓買主吃了悶虧。這樣的心情,住在新 北市的上班族Tony感受尤深。
迷思1:距離定義惹爭議 得以步行時間與動線距離雙重把關三年前,剛從南部北上工作的Tony,為了尋找一個方便通勤的好住所,決定沿
捷運找好房。人生地不熟的他,從諸多房地產廣告中,挑了一則標榜「雙捷運站效應」的物件,和屋主才談了一、兩次,議定了個心儀的價錢,就準備下訂。

但有一天Tony心血來潮,想要體驗與捷運為鄰的滋味,從其中一個捷運站口試著走到他未來的家,沒想到花了十 多分鐘,穿遍了大街小巷,才在遠方發現自己的房子。回程時故意改選別的路徑,看看是否會離另一個捷運站較近,不幸的是,又歷經十幾分鐘才滿頭大汗地到達捷運站。他氣急敗壞地找賣方理論,「你不是說雙捷運站嗎?」沒 想到屋主竟說:「是雙捷運站啊,但指的是到兩個站一樣距離,我又沒說走多遠?」Tony最後賠了押金收場。現在 一提起買房經驗,他總是疾呼:「別被捷運騙了!」天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,嚴格說來,賣方 並沒說謊,問題出在捷運宅並沒有統一的認定標準,再加上購屋者對於捷運的資訊掌握不足,而導致許多模糊空間。

另外在建商、房仲強力包裝下,買方沒被充分告知,認知出現極大差異,甚至誤觸地雷,「其實大家忽略了,捷 運宅美麗的話術下,其實是有『眉角』的!」張欣民提醒,看到以捷運為訴求的房子時,「小心!別以為統統是黃 金!」他指出,雖然有捷運一定是加分的,但加的分數南轅北轍。如何破解捷運宅廣告美麗的外衣,看清真面目,是所有捷運族必學的一課。以下即是本刊整理多位地產及鐵道運輸專家的意見,點出購屋者最常落入的捷運迷思。

首先是「距離的迷思」。正因為捷運能鍍金,因此當買主上門時,賣方最愛提的,就是靠近某捷運站。甚至一攤 開預售案地圖,在巧妙的描繪下,從圖上目測,會讓人以為房子離捷運很近。但值得注意的是,一般捷運族所能忍 受的合理距離,普遍以走路七分鐘、距離三五○公尺內為限。反觀房仲、建商,卻多半以五百公尺為上限,還不乏 把空間拉大到一公里,顯見消費者和建商、房仲對捷運宅的定義,標準差很大。

全國不動產董事長葉春智指出,有些賣方講的距離是直線距離,但實際動線走來卻要花上兩、三倍時間,一旦超 出黃金距離,不但買氣和價位相去甚遠,甚至連銀行放款成數都會受到影響。因此建議消費者買房時,一定要實地 勘察,拿步行時間和距離雙重把關,以免權益受損。

另一類為「假雙捷運」。葉春智指出,由於捷運站比比皆是,不少物件標榜自己是兩條捷運交會的雙捷運站,或 介於兩站中間的雙捷運房,以凸顯房子的價值高於一般捷運宅。但陷阱在於,所謂介於兩站之間,往往未如想像中 的位於站與站間的中間點,反而是距離兩站都遠,只不過距離相當。

迷思2:路線設計兩樣情 謹防高架、支線及迂迴捷運線第二是「硬體的迷思」。

張欣民指出,一般人看捷運,往往忽略硬體設計的差異,但這卻是最容易被賣方糊弄的關鍵元素。「高架或地下捷運,對房市產生的效益就大不相同!」他表示,由於高架線容易造成噪音和景觀障礙,房價遠不及地下捷運站。

另外,某些捷運設有延伸支線,但往往得經由主線轉乘,偏偏支線班次較少,搭乘的便利性就不如主線。拿新店 支線上的小碧潭站來說,年運量只有鄰近主線上七張站的七分之一。而新莊線和蘆洲線雖然都不是支線,卻由於進 入台北市後匯成一線,因此列車必須錯班行駛,使得候車時間要比其他線多出一倍。

有趣的是,就連新莊線和蘆洲線也呈現價值差異。張欣民指出,由於新莊線路線迂迴,由新莊進入台北市中心,得先北行至三重以及北市的民權西路,再往直角轉南接到忠孝新生站轉車,足足繞了一大圈,相較於順向的蘆洲線,效益減半。

「捷運通車後,對蘆洲的房市助益反而比新莊大!」當地的房仲業指出,多數新莊通勤族不願繞遠路,反而循舊 模式,搭公車前往板南線新埔站轉搭捷運進城。算一算,同樣到台北車站,搭新莊線要經過十站,板南線卻只要四 站,「買捷運宅通勤最好避開迂迴線!」

迷思3:全台充斥類捷運   捷運血統純不純正   

效益「差一氣」第三是「類捷運迷思」。台灣鐵路局局長范植谷指出,為了解決經費不足問 題,在交通部主導下,部分都市採取以台鐵捷運化或輕軌捷運等耗資較少的方案替代。住商不動產企研室主任徐佳 馨認為,「這種所謂的『類捷運』,通勤效果與血統純正的『正捷運』是有落差的!」以台鐵捷運化為例,其站距 較大、列車班次密度低,相較於捷運每三至五分鐘一班,台鐵捷運化少則八分鐘一班,多則半小時,因此台鐵捷運 宅通常不會是捷運族購屋的首選。

永慶不動產新竹關新加盟店經理邱慶瑜,就以今年剛通車的台鐵新竹六家線為例,這一、兩年當地建商紛紛掛上「捷運建案」之名大作宣傳,但由於六家線班次每半小時一班,人氣不如預期。

迷思4:時間認知有落差 用行銷話術包裝偏遠路線 第四是「時間的迷思」。「××分鐘進到台北市!」這是許多新北市郊區捷運建案最常用的行銷話術。以機場捷運為例,號稱三十五分鐘就能從機場到台北車站,但關鍵在於,機場捷運分直達車和普通車,前者三十五分鐘直通台北車站,但只停其中幾個大站,並只行駛到機場。若買房在機場以南到中壢路段,搭直達車後還得在機場站換乘普通車。至於站站都停的普通車,從中壢通勤到台北得花上一個多小時,對於通勤北桃間的乘客,還不如搭高鐵和台
鐵。

另外,隨著各大都市紛紛規畫出中長期的捷運藍圖,也讓不少建案拿來大作文章。但徐佳馨認為,由於未來路線 常受經費、環評因素左右,輕則延期、改道,重則停建,因此買捷運宅最好選擇既有或已經動工的路線,免得增值 不成反套牢。

小心捷運宅

4種包裝話術!

——買捷運宅該問建商、房仲 與賣方的8大問題
話術1 捷運通車在即, 把握最後一班列車 該問建商的問題
1.是正統捷運,還是台鐵捷運或輕軌捷運?

2.正確動工或通車時間是? 判斷 台鐵及輕軌等類捷運,雖仍有加分作用,但效益不如正統捷運,拿捏房價宜慎。 遠期路線不確定性高,莫急進,宜選近期通車或已動工的標的。
話術2 進台北市××分鐘, 低價買進捷運宅
該問建商的問題

1.需要換車或轉車嗎?

2.進台北市是指進台北市境內還是市中心? 判斷 有些郊區捷運非一線進市中心,須多次轉乘,宜將轉乘時間加計。 而快速進台北市,必須確定是進市中心,否則效益減半。
話術3 雙捷運站宅, 價值倍增 該問建商的問題
1.到兩個捷運站各距離多遠?

2.若為兩條捷運交會,是否會設站? 是否為共構站?
判斷

距兩個捷運站皆須在7分鐘合理距離內,才有價值倍增效應;而部分雙捷運線交會,並不設站或不是共構站,亦不 具加成作用。

話術4 當捷運的主人, 近××捷運站 該問建商的問題
1.實際動線距離(非直線)多遠?

2.步行距離多久? 判斷
最好鎖定在 動線距離350公尺至500公尺,且走路7分鐘內。 清楚辨別捷運血統—— 台灣現行四大捷運系統比較 都市捷運
特色

站距:1-1.5公里 候車時間:3-8分鐘 搭乘便利性:高
缺點:施工期長,易造成交通黑暗期。

台鐵捷運


特色

站距:2-4公里 候車時間:8-30分鐘 搭乘便利性:中 缺點:採對時班次,易誤點。 輕軌捷運
特色

站距:0.5-1.5公里 候車時間:3-8分鐘 搭乘便利性:最高
缺點:施工期最短,但車速慢,與公車類似。 機場捷運
特色

站距:2-2.5公里 候車時間:5分鐘 搭乘便利性:中
缺點:以遠距接駁為主,票價較貴。

建商 和房 房仲 仲賣 賣屋 屋時 不能 說的 的祕 祕密 購買 捷運 最常 忽略 四大 迷思
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港資進駐、台商搶灘、建商華麗轉身 借殼題材紅火 轉型、套利 三路人馬各顯神通

2012-11-05  TWM




由於明年起證所稅規定IPO要課徵15%的稅率,引發市場揣測未來有意回台掛牌的資金將直接找「殼」上市,同時也讓原本已借殼的個股出現飆漲行情,雖然不少公司在新勢力入主後出現新的面貌,但投資人也應留意未來業績是否能夠跟上股價水準。

撰文.張弘昌、周岐原

再過不到三個月,證所稅就要開始實施,面對新的遊戲規則,台股結構已經開始出現微妙變化。最顯著的就是平均成交量維持在七百億元左右,動能明顯減少,另外就是借殼和易主的股票交易特別活絡。

過去台股成為全民運動時,單日成交量可以衝到三千億元以上,未來在證所稅的陰影下,這樣的場面恐怕很難再看到,最大原因就是大戶和金主們的熱情不再。近日 在投信圈就傳出,有一位大戶提前終止和三、四家投信的委外代操,且每筆代操金額在二至三億元,換算這位大戶從市場「抽回」的資金就將近十億元。

購併熱絡程度將遠超過IPO不過證所稅新制,卻意外造就新的上漲族群|| 低價且具借殼價值的個股,由於明年開始IPO(初次上市櫃)必須按一五%稅率核實課徵證所稅,不少有意進入資本市場的老闆,只有兩個選擇,一是提前在今年 第四季掛牌,像證交所預計今年新股上市的家數將有二十三家,其中光是第四季就有十三家;而來不及掛牌的,則直接走捷徑,選擇找個乾淨的殼(公司)入主。

「現在台灣的『整合經濟』前景超過『新創經濟』。」台灣購併與私募股權協會理事長黃齊元指出,在海外企業及TDR(台灣存託憑證)對台灣市場觀望之下,未來企業購併、藉此進入資本市場的熱絡程度遠超過IPO,因此出現的借殼、私募案例將持續增加,而且「會愈來愈多」。

在想像空間下,九月台股出現和過去截然不同的漲升結構。上市櫃公司漲幅前二十名中,有十三家與借殼題材有關,包括祥裕、川飛、力廣、松上、中福、秋雨、力 特等等。其中,力廣原本擬辦理七千萬股私募,由房地產代銷龍頭海悅廣告董事長黃希文等人吃下八二%股權,不過後來因為股價被有心人操弄,從○.八元直奔 三.二三元,海悅廣告已經對外下封口令,面對記者詢問都不願表示任何意見。

另外,股價上漲近一倍的秋雨,市場點名三組人馬有可能借殼。一是精湛建設董事長陳志聲,目前個人持有秋雨近六%股權,同時也掛名董事;另一個是聯聚建設董事長江韋侖;最後則是之前曾經買過秋雨辦公大樓、且一度持有九千張股票的晶華酒店董事長潘思亮的哥哥潘思源。

對於市場傳言,秋雨發言體系表示,如果有借殼或經營權異動的情況,公司一定會依照正規程序辦理,「近期沒有特別召開董事會的情事」;至於潘思源,目前合作 關係只有︽TOGO︾和︽國家地理︾等雜誌的印刷業務往來。不過由於秋雨過去幾年賺少賠多,且每股淨值只剩六.六六元,未來如果經營者想要有所突破,引進 外部勢力並帶進新業務,恐怕是要選擇的一條路。

裕豐、中福、云辰等也是近期市場關注的熱門標的。裕豐在紡織業務逐漸淡化後,轉為土地開發合建,雖然公司七至九月營收掛零,但因帳上現金加短投擁有三.三 億元,足以支應短期營運所需,據聞如果有人願意每股出價十五元,公司高層不排除將「殼」賣掉,但由於價位遠高於市價,迄今沒有傳出任何好消息。至於中福和 云辰,除了借殼題材外,分別在桃園中壢有二萬多坪土地和轉投資生技股基亞一一%股權,股價上演噴出戲碼。

香港也掀起一波借殼潮

事實上,不止台股的借殼潮風起雲湧,香港也同樣驚喜連連。八月時,由中國第一大地產商萬科借殼的南聯地產,因為市場憧憬萬科將藉由南聯走出去,擴展海外市 場,股價在消息宣布復牌後狂飆六五%。而由中糧地產借殼的僑福,則在同日大漲三一%,顯示只要借殼的新經營者擁有足夠實力,即使還沒繳出亮眼成績,市場也 絕對會買單、先買再說。

另外,中國第一大豬肉加工生產商雨潤食品,因為「糖王」郭鶴年旗下的嘉里集團增持股份超過必須公告的五%門檻,股價一度暴漲一九%。嘉里集團本身從事物流 倉儲、運輸貿易以及油糧加工,中國最大的食用油品牌「金龍魚」就是嘉里經營,嘉里趁雨潤股價低迷大買也毫不稀奇,由此可見只要標的本身仍有一定價值,受到 覬覦的想像空間就足夠讓股價狂飆一段。

細數台股過去幾年的借殼股飆漲情形,確實也符合「新經營者擁有足夠實力」或「標的本身具有一定價值」兩大原則,而在新經營者方面,最常見的就是港資、台商和建商等三大勢力。

其中港資多半想複製過去紅籌股買殼上市的成功經驗;台商以海外經營有成、有意鮭魚返鄉的公司為主,其餘則是原有經營者賣給既有的上市櫃公司,如勁永賣給正崴、正道賣給朋程;至於建商因掛牌限制較多、手續較繁雜,借殼成為節省時間和成本的最佳途徑。

在海外台商回流部分,今年以來最引起市場話題的,就是去年十月訊康股東臨時會董監改選所引進的桂盟企業。桂盟是全球最大的自行車鏈條生產商,市占率高達七成,巨大、美利達均是其客戶,後來又切入機車、汽車、工業用的鏈條,在日本和大陸市場都有所斬獲。

目前集團總部在台南,最大的事業體在大陸,分別在深圳、太倉和重慶有工廠,其他包括越南、泰國、印尼等也有布局。外界推算集團一年營收將近二千億元,和國內的台塑、南亞相去不遠,略低於中鋼,不過由於公司不願說明得太清楚,數字也僅止於估算。

現在桂盟(舊名為訊康)的董事長吳盈進和總經理吳瑞章是兄弟,屬於第二代經營者,去年底在吳家勢力正式入主後,訊康立刻出現明顯買盤,股價從二十多元直奔 六十一元高價,讓投資人一陣錯愕。不過由於吳家一向低調,連家族在台南經營的知名酒店桂田,當地人都不知道是吳家所有,因此桂盟集團究竟會帶給訊康多少業 績,在股價飆漲時也無人可以知曉。

桂盟、中美實為經典案例

六月二十一日公司舉辦股東會,將近十位法人和專業投資人特地前往現場,想要一探究竟,結果一聽到公司表示今年只會「灌進」台灣和越南兩地的業績後,盤中立 刻引發失望性賣壓,最後打到跌停板。在法人眼中,集團最肥的部分在大陸的事業體,如果只有台灣和越南,以兩地營收分別八億元、一○%淨利率計算,一年的 EPS︵每股稅後純益︶頂多一.六元,本益比已經太高。

就參與股東會的法人表示,吳家雖已借殼成功,但現在的態度顯然只願意按部就班進行,待磨合期過後才願意進一步發展,公司也明確表達這樣的立場。

因此,未來桂盟的營運,必須觀察大陸廠何時挹注進來,由於想像空間仍在,目前股價仍在五十元上下進行遊走。

在眾多借殼股中,化工業者中美實的轉型規畫幅度較大,由於公司大股東的操盤手是中國知名百貨商王恒,若能順利調整體質,不排除因業務重心轉往中國,在評價時以中國收成股的水準衡量。

一九六四年成立的中美實,原生產紡織用染料及胡蘿蔔素添加劑,由於競爭激烈,過去十七個年度公司只有三年賺錢,因此在一一年四月進行私募時,由香港上市的金鷹商貿取得四九%股權,六月補選董監事後正式納入金鷹集團旗下。

應留意業績是否跟上股價水準當時幕後買家身分曝光,中美實股價便曾大漲一波,一度觸及三十元,但直到近期,中美實才逐漸揭露轉型規畫。

公司在私募案資料中指出,未來除維持染料業務,也會透過金鷹在中國的布局,發展與百貨相關的美食商場、主題餐廳及個人流行飾品業務。但美食商場的內容及執行進度究竟如何,公司態度頗為低調,似乎暗示對外說明的時機未到。

市值規模幾乎達遠百三倍的金鷹,在大本營江蘇、安徽省等地經營十七家分店,是中國內需股標準成員。未來公司計畫先以江蘇省的金鷹百貨為試點,透過合資引進 知名餐飲及個人飾品,再逐漸朝自有品牌發展。打個比方,未來金鷹百貨中一樓以上的專櫃可能將由金鷹自行經營,至於地下一、二樓的美食街、超市等零售通路, 便可能由中美實主導。

由於金鷹董事長王恒先投資地產、再興建百貨的發展模式頗為成功,未來中美實除了搶攻中國內需市場,也不排除有取得部分資產產權的可能;此次私募案中,胡定吾旗下的定利開發及富邦蔡家兄弟成立的國基投資都參與其中,可以看出不少商界大亨都關注其轉型效應。

惟截至上半年為止,中美實仍小虧,要見到公司脫胎換骨,須等待一段觀察期。投資人追逐熱門借殼股之餘,也應同步留意業績是否能夠跟上股價水準。

證所稅IPO課稅規定

將衝擊新股掛牌

按照今年7月立法院通過的證所稅法案,從明年(2013年)起,投資股東在初次上市櫃前取得的股票,除了因承銷取得數量在10張以下外,其餘在上市櫃後出售時,就必須課徵證所稅,稅率為15%,持股滿一年者,可以半數課稅,繼續持有滿3年者,則按四分之一課稅。

由於今年3月王品掛牌

後股價大漲至600元,大股東和抽籤獲得的投資人獲利豐厚卻不必繳納所得稅,引發外界不同的聲音,因此又被稱為「王品條款」。然而此舉卻可能造成準備來台掛牌的企業因賦稅考量而打退堂鼓,或者轉往其他證券市場掛牌。

新經營者若有足夠實力 借殼股的業績可望出現轉機—— 港資、建商、台商三大勢力掀起的借殼風潮新經營者類別 股票代號 公司名稱 舊名稱 入主勢力 入主時間 股本

(億元) 每股淨值

(元,2Q)* 1H稅後EPS(元)*港資 5457 宣 德 宣 德 達擎投資及立康企管 2012.06 23.36 5.35 -0.74 2425 承 啟 承 啟 億城投資 2012.01 6.18 8.60 0.22 4529 雷 風 力 武 中南創發集團 2011.06 5.23 10.95 -0.53 4702 中美實 中美實 香港金鷹集團 2011.06 7.64 7.37 -0.06 建商 1436 福 益 福 益 華友聯建設 2012.10 6.00 33.67 -0.74 2348 力 廣 力 廣 海悅廣告 未定 3.87 0.07 -6.56 5206 坤 悅 經 緯 聚合發建設 2011.06 7.66 6.65 1.44 1808 潤 隆 國賓大 興富發建設 2010.06 14.37 18.23 3.48 6264 德士通 德士通 國礎建設 2010.03 13.76 7.40 -0.08 6219 富 旺 視 達 昌運建設 2008.11 15.66 8.77 0.58 3056 總 太 駿 億 總太地產 2007.05 13.35 15.57 1.26 3266 昇陽開 弘如洋 昇陽建設 2007.12 12.32 13.10 0.17 台商 2496 卓越成功 卓越光纖 陳安之、黑馬資產 2012.05 3.61 1.30 -0.36 6276 安鈦克 名 鐘 ANTEC 2012.05 3.96 11.49 1.42 4703 揚 華 金美克能 氮晶 2012.03 6.84 7.58 1.82 5306 桂 盟 訊 康 桂盟 2011.10 10.30 8.68 0.32 3171 新 洲 天 馳 炎洲 2011.05 4.92 9.61 -0.17 6156 松 上 科 橋 松上電子 2011.02 8.27 7.56 0.48 1506 正 道 正 道 朋程 2010.11 7.23 10.18 0.07 6145 勁 永 勁 永 正崴 2010.07 22.25 5.80 0.16 6195 詩 肯 旭 展 詩肯 2009.06 3.99 9.47 2.07 6240 松 崗 統一元氣 國寶集團 2009.06 6.27 1.61 0.10 具借殼價值 1435 中 福 中 福 N/A N/A 13.98 7.74 0.11 1438 裕 豐 裕 豐 N/A N/A 10.24 4.90 0.07 2390 云 辰 云 辰 N/A N/A 21.53 11.07 -0.36 9929 秋 雨 秋 雨 N/A N/A 14.92 6.66 -0.21 註:入主時間係指更換董事長或改選董監事(*)藍色字體表示每股淨值低於10元;紅色字體表示上半年EPS虧損。

投資借殼股的三大風險

風險一:「殼」乾不乾淨?

「『借殼』不是正規的上市方式,無論是對借殼者、或者小股東,都有一定的風險。」國泰證券董事長朱士廷表示。IPO有一定的財務審核標準,包括公司必須連 續三年獲利等,如此可以保護小股東。如果走「借殼」管道,誰能確保被入主公司有沒有藏汙納垢?這層風險沒有法規規範,借殼者和小股東必須自行承受。

風險二:小股東權益容易被減資犧牲掉「IPO就像走正常交流道上高速公路,號誌標示都清楚,但『借殼』就像路邊自己開條小徑,歪歪斜斜也硬開上去,會發生 什麼事很難預料。」一位前大型券商總經理形容。而且在入主的過程中,常會發生減資、再增資等稀釋舊有股權等方法,在股權結構重新調整的過程中,小股東的股 東權益一不小心就被犧牲掉。

風險三:借殼股變成有心人的炒作工具借殼原本該是中性的,新入主的勢力也不乏經營有成的優等生,但因為缺乏法令的嚴格規範,讓借殼容易成為有心人士操弄股價的題材,甚至爆發掏空公司的情事,因此投資人宜留意借殼者的形象和過去的口碑。

(劉俞青)

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都更陷入黑暗期 建商棄開發 賣地自保

2012-10-29  TWM
 
 

 

內政部︽都市更新條例︾修正草案通過後,大幅提高土地整合門檻,台北市都更熱潮隨之消退。不少建商眼看房地產景氣反轉向下,急著抽回資金,紛紛在市場拋售都更土地並感嘆:「這段都更黑暗期沒有個五年、十年不會結束!」泛太平洋集團總裁潘思源將在十一月標售中山北路一段巷內的一塊一百坪土地,據了解這塊土地附近還有不少老公寓,原本潘思源也想擴大面積共同開發,但進度不如預期,於是委託商仲業者代為處分。無獨有偶,志嘉建設近日也將標售重慶南路、襄陽路口原本要整合都更的襄陽大樓。由此兩件事顯見都更難度提高,也讓建商參與意願不如以往。

有土地開發業者私下透露士林區也有兩件都更案,原本建商抱持雄心壯志,打算整合至八、九百坪推案;但自從︽都更條例︾修法後,面對漫長整合過程,最近也打退堂鼓,將已插旗的一百多坪土地切割出來,積極對外找買家接手。

根據台北市都市更新處「自行劃定更新單元」核准數量統計,今年至九月底僅五十五件通過,和去年全年九十九件相比,減少近一半。除了建商送件案量銳減,不少地主不願簽字同意,導致整合進度全面停滯;因此,建商把土地賣掉,不失為一個獲利了結的方法!

(梁任瑋)


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敢向投資客說不的豪宅建商 寶輝建設 兄弟聯手坐穩台中豪宅一哥

2012-11-19  TWM
 
 

 

靠台北客支撐半邊天的台中房市,逾三成比率是投資客購買,只有豪宅建商寶輝建設是七期裡的異數,這家公司寧願房子賣久一點,也不願給短期炒作的買家機會,它的成功祕訣是什麼?

撰文‧梁任瑋

實價登錄資訊揭露後,大台北房市觀望氣氛持續濃厚,反而確立了台中豪宅實際成交一坪五、六十萬元的行情,吸引不少台北客到台中看屋。儘管台中豪宅銷售率靠投資客撐盤是業界公開的祕密,然而,卻有一家建設公司敢自豪地說:「我是七期唯一敢拒絕投資客的建商。」它是寶輝建設,在被稱為豪宅一級戰區的台中七期重劃區裡,總是逆勢而為。當同業一窩蜂複製新古典、巴洛克建築,寶輝卻堅持設計現代化玻璃帷幕式的外觀;當同業為了快速回收資金,不惜擁抱投資客對外營造出豐沛買氣,寶輝反而用嚴苛的條件,把炒家拒之於千里之外。

寶輝拒絕投資客換得的代價,在夜晚的七期看得特別明顯。當夜幕低垂,就可發現寶輝的房子點燈率高達五、六成,遠高於七期其他大樓的三成。正因為投資客比率幾近於零,寶輝建設的建案幾乎不受奢侈稅影響,也不太有轉賣獲利的情況,相對房價也能維持在一定的水準。

挺過銷售時間拉長的考驗

「我們自備款高達五成,不接受施工期間換約,一般投資客聽到預售就要拿出五千萬元,就打退堂鼓了!」寶輝建設總經理蘇良智談起特殊的銷售模式說:「與其說我不歡迎投資客,不如說我更希望自住客來買寶輝的房子。」寶輝呵護、營造品牌形象的作法,是在銷售過程與客戶互動中一點一滴建立。他常在對談中說明寶輝如何維護頂級社區品質,藉此測試客戶能否接受寶輝社區管理費每坪一百六十元,比七期其他豪宅社區高出五成?如果客戶認為不需要太多的服務,他會直接建議客戶不要買,否則交屋後,會有很大的認知落差。

也正因為客戶都是認同寶輝才購買,即使要轉手,住戶都會想辦法維護大樓品質,自然就建立起高度凝聚力,經常尚未到仲介市場就已在住戶間流通成交。

拒絕投資客,相對就必須忍受銷售時間拉長的考驗,但﹁時間﹂這兩個字,似乎從未對寶輝造成壓力。寶輝近十年只推出四棟豪宅,可說是推案量最少的台中豪宅建商;但相反地,寶輝一推案絕對是當時台中最昂貴的建案,因寶輝產量稀有,目前台中賣出的破億豪宅數量,有高達八成都是寶輝的房子。

要讓有錢人買單,在於寶輝對品質的高度龜毛。一家廠商透露,寶輝可以每年花好幾百萬元在彰化田尾租地,請人照顧上百棵將來要種在七期建案門口的大型落雨松;為了卡位台中高鐵站內位置最好的廣告看板,寧願每個月付五、六十萬元租金包下半年,一張廣告都不上,直到國外設計師設計好文案才刊登。

然而,如今寶輝建設在豪宅圈樹立的口碑,背後其實是一段兄弟檔靠著堅持,花費二十年時間打下江山的故事。

寶輝建設由董事長蘇良元與總經理蘇良智兩人共同經營,他們是台灣營建業少數的兄弟檔,兄主內、弟對外,合作無間。

九二一後成功轉型進軍七期一九九九年之前,寶輝重心放在台中四期與五期,一如台中傳統建商,「每天想的只有如何在既有的成本,變化出產品的附加價值。」蘇良智回憶,當時五期最高房價一坪才十三萬至十五萬元,但光是營造費用就要六萬元,房價想多賣五千、一萬元極為困難。九二一大地震後,兩兄弟開始認真思考再這樣下去不行,「不是收起來就是轉型。」面對當時房地產景氣長達十年低迷,寶輝愈走愈辛苦,為突破困境,兩人決定進軍當時還是荒煙蔓草的七期,從零開始。

「在那段時間,我們學到一件事,因為台中毫無預售市場,只能在成屋顯現出價值,決勝點在於營造做工的精細度。」蘇良智說,我們是做最傳統的行業,如果沒有挑戰、創新工法,怎麼讓消費者買單?面對未知的市場,很多建商選擇直接模仿最安全,但他當時就堅持去找美國建築師事務所設計外觀。

「請國際大師來規畫風險很高,除了設計費高出本地一倍,作品也很有可能不適合我們,更何況,市場也沒有叫我一定要這樣做,若沒有理想與熱情是做不下去的。」蘇良智娓娓道來寶輝一路走來的艱辛。

暌違四年,寶輝將在台中市政府所規畫的萬坪生態公園秋紅谷正對面,推出新的建案「寶輝秋紅谷」,這是今年台中最具代表性的建案之一。除了鄰近大都會歌劇院,在外觀設計也邀請美國洛杉磯的Johnson Fain建築師事務所的主持人Scott Johnson,打造現代化玻璃帷幕式外觀。

蘇良智說,過去台灣沒有條件去建國際型的豪宅,直到最近這十年間,台中可以吸引國際買家來台置產,而寶輝希望能當那個攀越巔峰的推手。

寶輝建設

成立時間:1982年

董事長:蘇良元

資本額:1.5億元

推案大事紀:2002年七期第一棟作品「敦峰」、2004年至2012年陸續在七期推出頂級豪宅「寶輝花園廣場 」、「寶輝世紀花園」、「寶輝一品花園」、「寶輝秋紅谷」

 

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打破實價登錄迷思 掌握最佳買賣價 建商、房仲不願公開的房價公式


2013-01-07  TWM  
 

 

實價登錄讓房價現出原形,許多小市民才驚覺,過去「道聽塗說」得來的房價行情,原來多是虛假;在這經濟低迷、房價卻飆漲的年代,勒緊褲帶的小市民如何運用簡易估價方法,不求人算出合理房價,格外重要。

《今周刊》訪問多位算房達人,教你三步驟輕鬆算出好房。

撰文‧李建興

買房成家、保值、增值,是許多小市民的願望;然而,在這動輒千萬元,堪稱人生最大的支出中,有人因為精算得宜,富足一生;有人卻一時失算,耗盡身家。房地產的算計之間,可謂差之毫釐,失之千里,這樣的道理,四十八歲的李進成(化名),有刻骨銘心的體會。

在上市建設公司擔任土地開發部建築師的李進成,是集團進行購地、開發,甚至推案定價時的靈魂人物。照理說,這樣一位閱「房」無數的高手,操盤房市應該無往不利,想不到,他也嘗過失敗的滋味。

生長在台北市的李進成,自小就渴望能在依山傍水的北海岸有一戶度假宅,自住兼投資。一九九五年,他三十歲時,存了第一桶金,便來到新北市淡水看房。站上一戶五十多坪的三年成屋,遠眺著碧綠的觀音山,腳下淡水河流過,他立即被眼前旖旎的風光吸引,短短兩個禮拜就買定離手。

李進成會速戰速決,除了這是他夢想中的房子外,最重要的是,熟悉預售屋推案資訊的他,得知這個案子在預售期間每坪開價高達二十六萬元,才不過幾年光景,屋主已下殺到十八萬元,足足便宜了三成。因此他沒多做評估,意思意思議價到十七萬元,就砸下八百多萬元,很阿莎力地成交。

孰料,才買進沒多久,淡水的房市兵敗如山倒,龐大的交屋潮夾雜著捱不住行情下挫的斷頭屋紛紛出籠,將價位狠狠地向下摜壓。李進成見情勢惡化,也想趕快急流勇退,他還自我安慰:「幸好當初買得便宜,可以全身而退!」但其實,由於買房時沒有經過訪價、估價,殊不知在進場時,淡水的預售案早就悄悄地調降到每坪十五、六萬元;因此李進成的三年屋實際行情只有十二、三萬元。誤判情勢的他,面對實情簡直傻眼,最後只能以三百萬元認賠出場。

這場「災難」,不但賠掉李進成泰半的積蓄,更令他受傷的是,平時在公司建案精於幫老闆算計,行情拿揑明確,到了自己買房,卻當局者迷;不僅沒評估整個大環境的景氣,連最基礎的詢價、比價,甚至估價都一概略過,使得自恃專業的他,買房首役就鎩羽而歸。

歷經這起「失算」的教訓,李進成更加確定買賣房子「算計」的重要,二○○五年,他計畫在台北市萬華買房時,就有了截然不同的作法。當時他看中一棟上市建商推出的大樓預售屋,開價每坪三十一萬元,李進成先去看了鄰近同期由小型建商推出的預售案,價位也開在三十萬元左右;若以大型建商的營建品質優於中小型建商的常態來看,大建商三十一萬元的牌價,相當合理。

算房是買賣前必備功夫

實價登錄上路後 竟加大買賣方認知差距但李進成不躁進,他先調出當初建商購地時的成本(由於推案建商為上市公司,購地成本為公開資訊),再從容積率、營建成本和建商的利潤推算,確認每坪三十一萬元是可接受的推案價格;再探詢到該建案實際成交價格,大約落在二十七、八萬元。

然而李進成仍不放心,他深怕看到的只是代銷釋出的假消息,接著又走訪附近的仲介,查了當地中古屋的行情,十年的中古屋約略落在十九、二十萬元左右;李進成以其多年的市調經驗得知,一般十年老屋價格大約為同地段全新房子的七、八成,一算之下,得出「二十八萬元」是更合理的水位,價格逐漸清晰。

此外,為避免當年因「大環境欠佳」而導致殺盤的事件重起,他更細膩地盤算了所有會影響房價走向的數據和政策。評估後發現,當時大台北房市在低迷了十多年後,幾乎沒新的建案,已累積了高度的購屋需求;再加上,政府祭出一波波低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市,房地產至少仍有好幾年多頭可走,這才完成了最後一道把關,確認了心中的底價。

有趣的是,在李進成孜孜不倦地查資料時,從媒體報導得知,該建商當時財務略微吃緊,計畫出清手上預售餘屋。因此李進成立即下修了出價行情,最後以每坪二十五萬元順利成交,是全大樓的最低單價,現今這棟便宜好房行情已增至每坪六十萬元了。

「算!可謂是買賣房地產時不可省略的硬功夫!」在房仲、代銷業服務多年的天時地利不動產總經理張欣民,從李進成「算與不算」導致際遇南轅北轍的例子,有感而發地說,在這荷包吃緊的年代,連買衣服、選餐廳都要貨比三家,更何況是動輒要小市民不吃不喝一、二十年才買得起的房子。

談到「算房」的重要性,住商不動產企研室主任徐佳馨十分贊同張欣民的觀點,她說,多年來她受理過各式各樣客戶抱怨,最多的就是「買太貴」以及「賣太便宜」;就算是不買不賣的自住客,也常有人上門來問:「我的房子現在到底值多少?」,「這正是何以實價登錄一開放查詢,兩個月內就湧進五百萬人上網查價!」值得注意的是,過去房價資訊不透明,行情總是人云亦云;但實價登錄上路後,揭開了房價「國王的新衣」,原來許多漫天叫價的房子「開價嚇死人,成交笑死人」。就拿內政部在二○一二年十一月十六日公布第二波實價登錄資料後,其中北市松勇路的「台北信義」扣除車位後每坪一一三萬元,與開價時兩百萬元的行情,幾乎腰斬;不但讓業界跌破眼鏡,也使得不少小市民對行情的拿捏更加摸不著頭緒。

「生意越來越難做了!」面對後實價登錄時代,購屋者對於「開價」的不信任感,在新北市擔任仲介的鄭仲由有感而發:「現在幾乎五成以上的客戶,一上門就拿著內政部的實價查詢網站下載資料,義正辭嚴地對我們說:『我們可是估價過的喲!別糊弄我!』」他無奈地說,房地產是個案各自表述的,就算同一社區樓上樓下,面對公園和背對公園的價格就截然不同,買方卻很容易被單一個案誤導,「以前斡旋一個案子只要兩到三個禮拜,現在動輒要耗費一個多月。」

算房三步驟:問、算、調

掌握合理價 不再「買太貴」、「賣太便宜」買方變得多疑後,賣方也承受了委屈。鄭仲由說,由於實價登錄揭露的總價和坪數,是含進停車位,使得行情失真。他以一位賣方客戶為例,其委賣一間四十坪二十樓成屋,每坪開價三十五萬元,車位則計畫賣二百萬元;然而有位原先預備下訂的買方,卻拿著同社區五樓的成交行情來抗議。原來這戶房子登錄總價一五六○萬元,但登錄坪數是五十坪,買方算一算,每坪單價只有三十一.二萬元,就直呼被房仲和屋主騙了!

「殊不知,這登錄的五十坪中,十坪是市價二百萬元停車位,若扣除停車位的面積和價位,還原後,其實是四十坪的房子賣一三六○萬元,等於每坪成交價是三十四萬元!」鄭仲由忿忿地說,「所以我們開的賣價很合理啊!更何況五樓與二十樓本來價格就不同。」顯見,實價登錄後並未徹底讓小市民對房價的疑問解惑,反而由於誤用,而加大買賣方的認知差距。

「解決之道就是要懂得『估價技巧』自保!」面對民眾進退失據的心情,估價師公會全國聯合會理事長陳諶斬釘截鐵地說,「在行情眾說紛紜時,懂得簡易估價法,拿捏合理的價格帶,是買賣雙方必備的常識!」他進一步解析,估價的好處,就是將買賣雙方不合理的期望拉回現實。對賣方而言,不會因開價過高而滯銷,或低價出售而折損利潤;而買方也不致因高估價格而套牢,或低估行情而錯失進場良機;長期持有的自住客,亦可以自我評估資產的價值。

談到小市民的估價法,陳諶以其二十多年經驗指出,「使出高明的諮詢掌握行情區間帶」、「運用估價的手法推算房子的真市價」,以及「具備精準的眼光看出房市大趨勢」是最該具備的三把算盤。本刊走訪多位精於房價算計的估價師、代銷、建商開發部門、房仲與投資達人,理出了「問」、「算」、「調」三大操盤步驟,教你掌握合理的房價。

首先要做的是詢價。「其實估價師的行情資訊,也是先問後算的!」陳諶一語道破估價的程序。他說,由於房價是買賣雙方你情我願議定的水位,並不是規格價,因此惟有藉由訪價,才能得知真正的行情,「只是,估價師詢價的技巧更高明、更系統化!」

步驟一》「問」市況

賣房時假裝買方 買房則以賣方身分查探其中的不傳之祕在於,「訪價時,得掌握人、時、地、物四大原則。」陳諶表示,在時間和地點方面是由近而遠,也就是先打聽大環境完全相同,比較基準最接近的同一個社區成交行情;倘若無法得知,才逐一放寬詢價範圍,以方圓五百公尺為最佳搜尋區域。

屋齡和屋型也先找類型相同的,再由同而異;且查探的行情不要超過半年,否則參考價值就大為降低。陳諶認為,小市民估價時,除了蒐集房價資訊,亦可詢問租金和土地成交價格,因為這都是影響房價的元素,掌握後,有利於下一步回推房價行情。

知道該問什麼問題後,更重要的是找「對」的人問,否則,「問到的往往是假行情!」著有《房仲業不告訴你的五十件事》一書的李偉麟認為,問對人和用對方法,遠比囫圇吞棗蒐集一堆行情重要。他表示,仲介、代銷、銀行、鄰居及管理員,都是小市民詢價時的貴人,但問法各有所異。

在仲介方面,由於房仲都希望買方開價高一點,賣方低一點以快速媒合賺取佣金,因此提供給買方的往往是區域的最高價,而賣方則是最低行情。於是,「要賣房時,假裝是買方;買房時,則以賣方身分查探,才能找出對自己最有利的價格。」李偉麟以自己的朋友Jack為例,去年想買台北市內湖一帶的房子,結果一到仲介店頭,業務員介紹了一戶十年的中古屋,一開口就說,「現在內湖的房子很搶手喔,十年成屋沒有五十五萬元很難買到!」Jack不動聲色,跑到另一家仲介店頭,假裝自己是該房同社區的正樓上住戶,表示想要賣房,結果這位仲介語重心長地說,「目前政府在打房,行情沒想像中的好,可能只能賣四十五萬元喔,我盡量努力啦!」一來一往間,居然開價差了十萬元,將近兩成。而Jack一聽便明瞭,其實仲介評估的成交價大約中間值──五十萬元,這才是真正可能成交的價錢。

至於建商代銷以及銀行所釋放出的價格訊息,則往往呈現兩極化。李偉麟指出,預售屋牌價多半已經加上建商和代銷的利潤,甚至還以未來交屋時的水準來定價,所以到銷售案場詢價,得自動打個七、八折。相反的,銀行放貸時因為得考量收帳風險,會刻意保守估價,所以向銀行詢價,得加個一、兩成才能還原真相。

此外,一般建案的四樓都是全案最沒行情而拿來促銷用的,這才是建案真正的銷售開價。曾經當過案場跑單小姐的謝惠芳就因為孰稔這個建商和房仲「不能說的祕密」而買到便宜好房。

一年多前,她前往新北市新莊的一處預售案場看房,一坐下來,銷售人員就言之鑿鑿地告訴她,目前新莊預售牌價已開到每坪五十萬元了,接著釋出善意說,因為快結案了,所以可以從四十七萬元開始談。經驗老到的謝惠芳不理會銷售人員的舌粲蓮花,單刀直入:「告訴我,四樓廣告戶賣多少?」在得知廣告戶價格是每坪四十五萬元後,她以八折行情,也就是三十六萬元作為目標價,最後以四十萬元買進。

步驟二》「算」實價

三大公式配合加減分原則 推算房子市價在探詢到市場行情後,便要運用估價的公式,回推出目標個案的合理價格。瑞普國際不動產估價師事務所總裁曾東茂表示,一般而言,估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。其中最適合小市民的是比價法,算法是在詢得一個比價個案的成交價後,運用和目標物件的條件差異進行房價修正。

首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露,一般建商為大樓建案定價時,通常會以四樓為最低價,然後以每三個樓層為一單位加價,加價幅度二%至三%。舉例來說,四樓的行情是每坪十萬元,五到七樓則大約是十.二萬到十.三萬元。

其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現,同時期的中古屋和預售屋相比,大約是屋齡每多一年,價減二.五%。同區域條件類似的房子,預售屋每坪五十萬元,十年的中古屋則約為三十七.五萬元。

值得注意的是,室內屋況和周遭環境的良窳也深深影響房價,於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出,諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設,都能明顯提高房價,平均有五%至二成的加持作用。同樣的,像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施,也會讓行情降五%至二○%,在算計房價時,必須考量這些項目,在價格上加加減減。

縱橫房市三十多年,在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉(化名),就曾有忽略計算嫌惡設施,而錯估買價的慘痛教訓。

五年前正值房市飆漲之際,所有投資客幾乎竭盡所能地進貨,只要遇到價格不離譜的,二話不說,就是「搶!」那年,楊榮吉在友人的介紹下,得知一棟位於新北市中和區連城路附近的十年成屋要賣,屋主開價只有每坪十八萬元,幾乎是當時中和預售屋的半價。他想,這樣的輕齡屋,至少有二十萬元的行情,就算閉著眼睛買,未來也一定漲。怕被捷足先登,楊榮吉隨意殺了個價,連房子都沒看,就以十六萬元下訂簽約。

一交屋,才發現這棟大樓幾乎緊貼著台六十四號快速道路,不但嚴重影響採光,川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠,甚至也只有同屋齡中古屋的八成價格;最慘的是,由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平,受害最深。儘管他見苗頭不對,立即以每坪十四萬元賠本價拋售,卻仍乏人問津,在數度降價後,賣了半年,才以十一萬元出脫,足足慘賠三成多。

除了比價法,「租金回溯法」亦是估價慣用的手法。曾東茂指出,買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵,偏偏這最難量化,但由於租金行情已反映了房客的喜好度,因此運用租金回推房價,可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析,市場上計算租金報酬時,是以年租金除以總價,算出投報率。一般而言,北部地區的租金投報率為二%至二.五%,中部則為二.五%至四%,而南部則有三%到五%。舉例來說,在台北月租二萬元的房子,房價就介於八百萬到一千三百萬元。

至於「成本法」,則是得知建商的購地價格後,依照土地的使用分區,加計推案管銷成本和利潤,回推建商合理的推案價;由於公式複雜,通常為建築師、估價師等專業人士運用。

不過潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露,小市民最常接觸的預售案,通常是使用分區住三的土地,若排除容積轉移或豪宅等特殊案例,在這種基地推出的案子,每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說,建商用每坪二百萬元的單價購得住三的土地,通常合理的推案價格就大約一百萬元,這不失為快速算房的好方法。

相對於「問」與「算」,是掌握房市當下的價格,「調」則有助於買賣屋時,決定最後的出手價。

房市名嘴、網路地產王總經理陳韻如表示,房地產行情除了實際的價值,往往會加入對未來行情的期望值。她舉例,原本每坪單價五十萬元的房子,在行情飆漲時,就算開出五十五萬元,也可能輕易成交,於是五十五萬元反而成為「真市價」。

步驟三》「調」價格

判斷趨勢走向 決定最終出手價格基於行情是動態的,陳韻如提醒,「估價時,最後的關鍵就是判斷趨勢走向,以調出最終的出手價!」這運用在小市民身上,除了協助判斷進退場的時機,一旦活用,則能在行情向上的時候,讓買方決定要不要加碼進場,或賣方應不應調高售價,反之亦然。

對此,高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰提供了「價量分析法」,也就是從當地房市成交的數量和房價判斷市場的走向,其中政府每月公布的房屋買賣移轉件數是成交量的依據(可從住宅資訊統計網查詢);而房仲網站資訊或實價登錄查詢網站(實價網),則可輕易查到區域的大致行情。至於房價走勢,亦可由媒體刊出的趨勢線抓出方向。

他解析,量縮價漲時,代表市場賣方惜售,但買方卻願意追價進場,這是最好的市場或最佳地段;反之,量增價跌時,意味賣方急欲拋售,卻沒人願意承接,是最慘的市場和地段。另外,量增價小跌,通常是房市景氣的末升段,代表行情準備要反轉下降了;而量增價小漲,則可能是市場的初升段,房價醞釀上揚了。

六十八歲的蘇芬芳就是一位能夠精準判斷市況、算出房價走向的購屋達人。出身台北迪化街生意世家的她,自小看遍家族和鄰居,因抓對趨勢買賣店面而致富的例子,因此她十分相信,「房價只有價值,沒有價格!」也就是最後決定行情的,是能不能成交,而不是造價多少。四十多年來,她長期觀察房價走勢,以及成交量的變動,理出一套將「價格」換算為「價值」的趨勢準則,也就是買賣房子只看「值不值得」;在房市上升趨勢時,遇到好物件會在原「價格」帶主動加碼五%到一○%,反之減碼。

最經典的是在○四年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後隔年,當時市場仍看似平淡,但蘇芬芳卻默默觀察到原本門可羅雀的房仲店頭,慢慢有人上門詢價,而且屋主開價也似乎默默地調漲。敏感的她,立刻請兒子上網查詢買賣移轉件數,和房仲網站公布的成交行情,在嗅出趨勢向上的先機後,決定進場搜購便宜屋。

其中她看中台北內湖一棟開價八百萬元、三十多坪的電梯華廈,上前洽詢時,發現已有買主以七百萬元下訂;蘇芬芳主動加碼到七百五十萬元,硬是搶購過來。時至今日,這棟房子已叫價至二千二百多萬元了。

由於房地產的價格隨著時空環境,以及買賣方對價位的磨合,而呈現各自表述的狀況,不妨多套用不同的估價法,求出更精準的行情,讓你買房、賣房都不吃虧!

算與不算差很大!

從李進成的買房際遇,認清房仲建商沒告訴你的價格真相

失算物件

時間:1995年

地點:新北市淡水竹圍一帶

物件:3年成屋

失算1.

聽信房仲表示,屋主開價已是預售行情7成價,沒進一步訪價確認最新市況。

失算2.

高估景觀宅的行情,接受房仲以「面河的不好殺價」為由,僅小幅議價5%。

失算3.

相信房仲膨脹捷運通車後淡水房市的加值幅度,忽略建案過多會折損房價。

失算的教訓

結果:以高出市價4成購房,最後慘賠300萬收場。

精算物件

時間:2005年

地點:台北市萬華區

物件:預售屋

精算1.

仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情,交叉比對後,確認建商開價不離譜。

精算2.

查詢建商購地價格,用算式回推合理推案價。

精算3.

由各項經濟指標確認行情趨勢,並從建商的口碑和財務狀況,決定調價幅度。

精算的成果

結果:以低於牌價2成買到全案最低價,目前房價已漲1.4倍。

造成房子加值與跌價的設施公園 社區公園和都市大型公園加分程度不同,以第一排加值最多。

房價 +5%~10%

景觀 依個人喜好而定,全景、半景亦有差別。

房價 +5%~15%

學區 明星學校加值最多。

房價 +5%~15%

捷運 距離遠近加值程度不同,500公尺以內加值15%~20%,500~1000公尺加值10%~15% 房價 +10%~20%

飛機場、高架橋

房價 -10%~20% 加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電所房價 -10%~15% 特種行業、神壇、家庭加工廠

房價 -5%~10%

殯儀館、墳墓、靈骨塔、垃圾場、焚化爐房價 -15%~20%

資料來源:各大房仲

註:1. 減價幅度依距離遠近、影響程度而定,部分嫌惡設施雖在範圍外,但視野可及仍造成住戶心理壓力,得視情況減價。

2. 嫌惡設施的影響區域,飛機場為接近機場,且在航道下方;高架橋則為沿線第一排;殯儀館則是距離100公尺內,或出殯隊伍經常行經路線,其餘為方圓100公尺內。

幫你成為算房高手的管道和工具

工具 使用方法

實價登錄網站 內政部營建署公告的實價登錄網站查詢系統,為真實成交行情,是最準確快速的估價工具。但因停車位價格與坪數也納入總坪數與總價中,使用時須將其拆開,才能計算出真正的房屋單價。

房仲網站 各大房仲亦有成交行情公告;惟各家樣本不同,宜綜合各家行情比較。

地籍謄本 政府機關提供任何人申請任何門牌號碼的地籍謄本,除可以清楚看出面積和移轉時間外,亦有貸款金額,估價時,可以貸款金額粗略回估當時的買價。

法拍網站 各地方法院皆有公告法拍案拍定價格,一般來說,第一拍價格為市價的8成,可依此回推真行情。

預售屋

雜誌 坊間有專門集結預售案市調的雜誌,可從中掌握各大建案的行情。

比較法

原則:先找出比較物件的成交行情,再利用該物件與目標個案的條件差異,進行價格調整。

公式1

從屋齡看房價

同時期的預售屋和成屋之間,屋齡每差1年,就有2.5%的價差。

例:5年中古屋行情為每坪100萬元預售屋:100萬元+(5-0)×2.5%×100萬元=112.5萬元10年成屋:100萬元-(10-5)×2.5%×100萬元=87.5萬元註:具都更效益的30~40年老屋,因另有投資價值,不適合此公式。

公式2

從樓層看房價

大樓通常以4樓為最低價訂價,每3層樓為一單位加價2%~3%。

例:某建案4樓售價為每坪50萬元7樓:5~7樓為第一加價單位,故50萬元+50×(2%~3%)=51萬至51.5萬元11樓:11~13樓為第三加價單位,故50萬元+50×(2%~3%)×3=53萬至54.5萬元註:1~3樓通常為店面或特殊用途,價格另計。

公式3

從屋型看房價

不同類型的住宅產品,市場喜好度不同,也會產生價差。

國宅:為一般住宅價的7至8成工業住宅:為一般住宅價的6至7成地上權產品:為一般住宅價的5至6成小套房:為一般住宅價的1.1至1.2倍

公式4

從鄰近個案看房價

在同一區域內,找出條件優於及劣於目標個案的物件價格,求出合理成交區間。

例:欲得知A區新成屋的行情區間,查詢到當地預售屋為每坪30萬元,近期亦有新成屋法拍價為20萬元。

新成屋價:(30萬元+20萬元)÷2=25萬元左右,或20萬~30萬元註:此算法較為籠統,使用時宜多詢問比價個案,才能更聚焦。

租金回溯法

原則:先探聽目標個案本身或附近的租金行情,運用區域的平均租金投報率回推出總價。

公式5

從投報率回推房價

一般而言,租金投報率=年租金÷房子總價,故房子總價=月租金×12÷投報率大台北:投報率大約為1.5%~2.5% 大台中:投報率大約為2.5%~4% 大高雄及大台南:投報率大約為3%~5%

公式6

從租金直接估房價

租金和房價有其一定的倍數關係,運用公式算出房價。

大台北:房價約為租金的400~650倍大台中:房價約為租金的300~500倍大高雄及大台南:房價約為租金的250~400倍註:具都更題材的老屋,可用倍數還原法後再加價1~2成。

成本法

原則:先掌握建商購地的價格,並得知土地的使用分區,以該基地未來銷售坪數,回推到建商的每坪實際成本,然後抓兩成管銷利息費用,及兩成利潤,得出合理推案價。

公式7

標準回溯法

一般來說,建商的成本包括土地成本、建造成本,還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出及兩成利潤,因此可以得出以下之公式:預售屋每建坪單價=[購地價÷土地坪數÷容積率÷160%(註1)+營造成本(註2)]×140%(註3)例:建商是用1.8億元標下100坪住三用地,容積率為225%,市場上每坪建造成本為15萬元,該案合理推案=(1.8億元÷100坪÷225%÷160%+15萬元)×140%=91萬元註1:除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外,建商亦會將建物以外的大小公設,如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人,占比約主建物的60%。

註2:建造成本目前一般為每坪15萬元,但因建商實際使用的規格和區域行情而異。

註3:管銷利息與利潤約為土地和建造成本的4成。

公式8 速算法

標準回溯法為專業人士使用,且不適用於1樓店面,小市民另有2大速算法1.若基地為住三土地,則每坪推案單價=每坪土地單價÷2,依上述例子為1.8億元÷100坪÷2=90萬元2.1樓店面每坪行情=土地單價,依上述例子則為1.8億元÷100坪=180萬元註:上述算式為彙整多位達人心法,僅能算出大致行情,實際房價須視個案而定。

打破 實價 登錄 迷思 掌握 最佳 買賣 建商 、房 房仲 仲不 不願 公開 房價 公式
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豔星、富三代、紅色藍寶堅尼 三十年老建商葉財記發跡傳奇

2013-03-15  TWM 
 

 

一場車禍,撞出了富商的八卦,卻也重新讓外界記起這個三十年前引領台灣建築業風騷的「葉財記集團」;時光荏苒,大樓依然屹立,葉家的資產實力,也和所蓋的建築一樣,依然穩健。

撰文‧劉俞青

要不是清明節連續假期期間的一場車禍,葉財記集團第三代葉茂宏駕著市價二千多萬元的藍寶堅尼跑車,車上載著女星觀月雛乃的新聞曝光,外界幾乎要遺忘這個三十年前,蓋遍台北市「敦化南路一條街」的營建集團。

葉茂宏的外界知名度不高,但如果提起「葉財記建設」,幾乎所有在台北市敦化南路二段上班的上班族,都會長長地「喔!」一聲,因為如今走在台北市敦化南路二段,東西兩側總計超過十棟以上的辦公大樓、豪宅,都是出自「葉財記建設」之手;再從敦化南路往南北延伸,南到信義路、往北轉往仁愛路四段,只要屋齡在二十年以上的華廈,包括皇家大廈、鑽石大廈等,也都是葉財記蓋的;其中不乏當時全市場最高價或最高樓層的大樓,都是一時之選的指標豪宅。就連桃園機場第一航廈也是葉財記建設的成績。

承作軍方建案 奠定市場地位根據營建業的資深人士表示,當時台北市的建設公司不多,其中市場老大國泰建設炒熱了民生社區一帶的公寓,另一就是葉財記創造了日後的敦南商圈,兩大建設公司在北市南北各領風騷。

而這次新聞事件的主角葉茂宏,就是葉財記的第三代傳人之一;他的祖父葉進財三○年代就在十里洋場的上海發跡,後來跟著國民政府來到台灣,創辦了「葉財記工程」、「葉財記建設」,得標蓋了國防醫學院和三軍總醫院兩棟建築。當時能夠承作軍方的建案,是極具指標性的大案,也奠定葉財記在市場上的地位。

資深人士說,葉財記後來可以在敦化南路上一蓋就是十多棟大樓,和當時軍方關係良好有關。葉進財後來把公司傳給兒子葉根林,但葉根林不到六十歲就過世,因此如今新聞事件的主角葉茂宏,以不到三十歲的少主之姿就接棒。

年紀輕輕就接下這麼龐大的家族事業,葉茂宏是典型的「富三代」,愛玩愛車也愛朋友。他和國民黨前中常委連勝文私交很好,和微風廣場老闆廖鎮漢的交情也很深,這群年紀差不多的公子們常有私人聚會,但其中就屬葉茂宏最低調,要不是這次意外出包,外界可能都還不太認識這位富少爺。

其實在未發生這次新聞之前,葉茂宏的家庭和樂,他的妻子唐莉莉身兼他的祕書,葉茂宏的行程都是太太安排,葉茂宏還有兩位寶貝女兒,圓圓的身影和葉茂宏有如一個模子。他的朋友都知道,女兒是葉茂宏的心肝寶貝。此外,葉茂宏上頭還有一位哥哥葉茂生,以及一個妹妹葉白蕾,葉茂生名下的「葉祥記建設」也在台北市精華地區擁有多筆樓產,甚至連早就移民美國的姑姑葉台娣,也是敦化南路一帶的大地主,葉家的資產實力,著實驚人。

葉家最早從台北市四維路上一棟獨棟的洋房起家,一家人都住在這裡,如今這棟洋房早就由葉財記建設自己操刀,改建為大樓,而葉茂宏家族在裡面也還有許多房產。

赴上海辦學身價暴漲

近幾年葉家在市場上轉趨低調,沒有高價標地的動作,也沒有大推建案,近期只有在台北木柵政治大學附近,有一個名為「雋藏」的案子,總銷大約六億元。事實上,葉家在房地產的實力仍然十分驚人,在敦化南路一整排自蓋的大樓裡,仍留有許多房產沒有出售(見表),以現在敦南A辦的市場行情,每坪大約八十萬元,市場估計葉家擁有的房產起碼數十億元,每年光是租金收入,至少數千萬元起跳,絕對是A咖級的包租公。

此外,市場上還傳言葉家在台北市有上千坪的素地,葉茂宏一位好友指出,例如在地價驚人的安和路上、新生南路一帶、陽明山上,都有數百坪的建地,因此,實際的身家可能還要往上加好幾把。

不過,市場也納悶,為何早期叱台灣地產業的葉家,卻在後來逐漸銷聲匿跡,甚至在近十年的地產大多頭中,也未嶄露頭角?事實上,故鄉在上海的葉家,早在一九九○年代初期,即衣錦返鄉。據說葉根林當時帶著一.五億元人民幣,回到上海開辦「上海進才中學」,如今這所位在上海浦東新區的國際學校,占地二百多畝,加上周遭其他土地,總計將近台灣計量的五萬坪,如果按照現今浦東新區有如燙金般的市價計算,恐怕將是數百億元以上的驚人天價。

無論在財富累積或對故鄉的回饋上,這所學校對葉家的意義非凡,因此這幾年,葉家兄弟葉茂生、葉茂宏雖然鮮少在台灣的公開場合露臉,但卻好幾次因為這所國際中學的慶典,出現在上海,葉茂宏還對著學校師生宣示:「葉家對學校的關心永遠不會改變,任何的需要只要提出,葉家都沒有問題(提供)。」這一次,隨著葉茂宏的新聞事件,這家有些被淡忘的建設集團又再度引起外界注意。市場人士說,葉家近來雖然沒有太多作為,但資產實力仍然穩健,葉茂宏年紀也輕,哪天再度大舉揮軍市場,絕對不讓人意外。

經歷30年 葉茂宏家族資產實力穩健葉財記建設興建的「敦南商圈」裡的葉家資產建築名稱 坐落地點 葉家持有者蘭沁大廈 台北市大安區敦化南路一段 —亞洲大廈 台北市大安區仁愛路四段 葉財記工程公司、葉茂宏、葉祥記建設公司鑽石雙星大廈 台北市大安區敦化南路二段 葉財記工程公司、葉祥記建設公司麗園大廈 台北市大安區辛亥路二段 —皇家大樓 台北市大安區仁愛路四段 葉財記投資公司中鼎大樓 台北市大安區敦化南路二段 —藍天凱悅大廈 台北市大安區敦化南路二段 —葉財記世貿大樓 台北市大安區敦化南路二段 葉白蕾、葉茂生狀元吉第 台北市大安區羅斯福路二段 葉祥記建設公司凌雲通商 台北市大安區敦化南路二段 葉台娣、葉柏聯、葉祥記建設公司鑽石名門 新北市中和區中正路 葉建娣敦南舊鑽 台北市大安區四維路 葉財記工程公司、葉祥記建設公司、葉莉莉

製表:黃家慧

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誰縱容八大建商在工業區蓋豪宅?

2013-09-30  TCW
 
 

 

工業區,想像中應該廠房、商辦林立。但在台灣,許多工業區,冒出來的卻是氣派的高級豪宅。

近年來,政府以拚經濟為由,透過徵收農地與民間私有地,來發展新的科學園區或工業區,苗栗大埔案就是典型案例。

幌子!訴求「經濟發展」事實是三步驟豪奪民地賺暴利

只是,在經濟發展的大帽子底下,許多工業區的開發,經濟發展僅是表象,地方政府真正目的,檯面上是要讓土地增值,獲利進庫;檯面下,則有綁樁、分配利益等種種好處。

其做法,第一步,透過一般徵收或區段徵收,將民間私有地變成政府所有。若是一般徵收,民眾只能拿錢,不能分地,土地全數歸政府所有;若是區段徵收,民眾可拿補償費、或取得「抵價地」,但最高不會超過原持有土地的四成,亦即政府拿六成以上。

第二步,透過土地重劃或都市計畫變更地目後,進行標售。其中變更為住宅用地利潤最高、商業用地次之、工業用地最差。

但是不管變更為哪一種用地,土地只要賣得出去,對地方政府來說就像是「無本生意」,支付少少徵收費,成本固定住,往後賣價越高,獲利就越多。

第三步,如果建商、財團與地方政府交好,透過標售,取得變更後價格較便宜的工業用地,以蓋廠、設商辦為由,游走法律邊緣,先蓋住宅販售,之後再透過地目變更成為住宅用地,低買高賣,取得暴利。就算暫時無法變更地目,違法興建住宅出售,通常也只是被罰款,影響不大。

各縣市對工業用地蓋住宅的規範不同,某些縣市法規較嚴(如台北市),建商雖難以透過地目變更取得合法住宅資格,但「每次」最高不過罰三十萬元,相較於「每坪」動輒六、七十萬起跳的豪宅成交價,這罰款實在不符比例原則。

如果在某些法規較寬鬆的縣市(如新北市、高雄市),工業用地要變更地目為住宅用地,依照目前法令,建商只要繳怠金(公告現值加四成),或是透過捐地,就有機會從違法變合法。

「工業用地蓋住宅不管能不能合法,可說怎麼算都划算,」台大經濟系教授林建甫說。

怠惰!依法可強制拆除事實是連斷水斷電都沒執行

根據《都市計畫法》規定,都市計畫土地與建築物的使用,若違反內政部或所屬縣市所發布命令者,可處六萬元以上三十萬元以下罰款,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀,若不依,可按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除等。

雖執法有據,但依據本刊調查,目前尚未有任何縣市,針對工業區蓋住宅祭出鐵腕,實施拆除、斷水斷電的重罰。反倒是想讓其就地合法,睜一隻眼、閉一隻眼者比比皆是。

由於執法寬鬆,目前工業區違法蓋住宅,在台北、新北、桃園甚至高雄都已經是司空見慣。

以台北市內湖五期重劃區來看,驅車行經內湖五期行善路、石潭路一帶,一棟棟氣勢磅礡的豪宅林立眼前。最早,這批土地多數為民間私有農地,北市府透過市地重劃,在二○○七年七月進行標售,當初市政府規畫以明美公園為界,分隔住宅及工商、辦公服務用地,沒想到現在整區幾乎都成了豪宅建築。建商從二○○七年下半年取得土地到二○○九年推出建案銷售,短短兩、三年數億獲利輕鬆入袋。

「這附近的豪宅,交通方便、生活機能強,住宅區已經有每坪百萬成交的案例,其他建案因區位不同,每坪至少也都是六十五萬起跳,」一位當地的房仲業者說。但房仲業者沒說出口的是,部分豪宅華麗外觀的背後,隱藏著「違法」問題。

因為,在這片高樓林立的內湖五期重劃區,石潭路兩側明美公園以東都是工商混合區、辦公服務區、工商展售服務區,這些地區上的建物只能當作一般零售業及一般事務所,不能做住宅使用。

「但是現在這裡卻有多個建案,建商都是以較低價取得用地,然後悄悄把『辦公場所』違規改建為豪宅,再以高價出售賺取暴利,」台北市議員王鴻薇說。

豪宅的售價、賣相本來就比商辦好,加上建商當初是以工業區地目取得用地,單價也比一般住宅用地低(約三成),「這一來一回就成為暴利,」台灣房屋高資產中心執行長邱太煊說。而附近取得合法住宅建地的建商,認為有業者「用低價的工業用地推住宅破壞當地房價,相當不公平」,因此向北市府檢舉,北市府開始注意到內湖五期「商辦變豪宅」的問題。

其實北市內湖五期重劃區的違規豪宅僅是冰山一角。二○○二年,因經濟不景氣,內政部為活化工業用地,修法規定建商可「有條件」在乙種工業區建築一般商業設施,不過因法令配套未完善,讓部分建商有機可乘。許多建商將工業區一樓蓋成店面,二樓以上全數以住宅出售,甚至在工業區上蓋了大片集合式住宅,如今,違規的「工業住宅」在全台全面擴散。

目前台北市的南港、大直,新北市三重、中和、新莊、樹林、蘆洲、新店,以及即將成為第六都的桃園,工業區違規蓋住宅案例可說層出不窮,其中新北市共有一百零八件領得、未領得使用執照的工業住宅建案,共一萬二千多戶(居全台之冠),南台灣的高雄也有一百零四件、八百多戶違法工業住宅,甚至在高雄三民、左營一帶,早有建商直接將獨棟透天厝蓋在工業用地上面。

偷渡!建商就地合法監察院明確點名內政部失職

對於違規的工業或工商綜合住宅,台北市建管處在今年四月及九月,兩度針對內湖五期重劃區及南港共十處違規建商開罰,單次、每棟三十萬元,同時要求限期改善。但新北市、高雄市政府都曾針對工業區蓋住宅建案,向內政部提出申請,企圖讓建商透過「繳交怠金」,讓非法的工業住宅取得就地合法資格,但內政部並不同意。

由於工業區蓋住宅的問題實在過於氾濫,監察院在二○一一年十一月對主管機關內政部提出糾正。監委劉玉山表示,工業住宅本來就違法,內政部卻未有效管理、嚇阻及查處,放任都市計畫工業區土地變相規畫,興建做為住宅出售使用,實有怠失。

追根究柢,監察院認為,現今工業區住宅、豪宅氾濫的問題,來自當初內政部大幅鬆綁工業區土地活化,結果反而導致適法性及合理性的質疑,活化結果讓工業區的劃設有名無實,反而假借興建一般商業設施,變相開發及違規使用工業住宅,這有違公平正義原則。

現在地方政府運用「土地徵收」與「地目變更」兩大魔法,以低廉價格取得民間私有地,轉為工業、工商用地再招商、標售,而後讓建商在工業、工商用地上,違規蓋豪宅,賺取暴利,甚至只要付一點代價,便能就地合法。這一連串「把你家變我家」的操作手法,正在台灣各地進行。

如果政府以「拚經濟」為由,要民眾「犧牲小我」,所以拆民房、毀田地一切都是為了設立工業區、經濟發展,結果從民眾手中取得土地所設立的工業區、工商綜合區,最後蓋起來的卻是小老百姓再也買不起的豪宅,那我們不禁要問:

當政府以建造各類園區為由,徵收民間私有地的同時,為何不先處理工業用地上的豪宅,讓土地回歸原本用途?為何放著手邊土地不管,卻費盡心機另徵民地?

如果你以為:我的土地、房子既不會被徵收,也不買豪宅,苗栗大埔、工業區豪宅兩件事跟我有何關係?那就錯了。因為,政府徵收這些土地的錢,其實都是你繳的稅金。

當你、我辛苦賺來的血汗錢繳了稅,卻讓政府拿去徵收不必要的土地,最後這些土地還被炒高,對周邊地價產生漣漪效應,最後你、我想圖個安身立命之所,還要花大錢去向建商買房,「這不是劫弱濟強的資源掠奪戰,什麼才是資源掠奪戰?」律師詹順貴說。

搶救!阻擋不公不義挺身而出才能建立遊戲規則

我們支持經濟發展,但是反對不透明、不公平的遊戲規則,反對政府透過行政手段,讓某些人明顯得利,某些人卻深受其害。

因為經濟發展有其必要,我們並不反對徵收,但反對沒有必要性、需求不明、浮濫的徵收。

內政部以及旗下營建署、地政司所轄區域計畫委員會、都市計畫委員會、土地徵收審議委員會,應該擔任起嚴格把關、監督各地開發、徵收案的責任,而非動輒推給地方政府。否則,不公平的土地遊戲,削弱民眾對政府的信任,怠忽職守的執政者,終究會付出代價。

【延伸閱讀】一般徵收:只能領取補償費,2011年修法前,以土地公告現值加4成為徵收補償費。修法後,改以市價徵收,惟「市價」高低仍由地方政府決定。

區段徵收:可領取補償費(計算方式同上)或是選擇領取「抵價地」,通常被徵收者最高只能領回原面積4成的土地。

【延伸閱讀】工商辦用地轉手變豪宅,建商賺很大!—內湖五期重劃區與南港工業區違規10建案

地區:內湖五期 建案:維多利亞嘉醴 建設公司:維多利亞建設 土地分區類別:工商混合區 該建案目前售價行情:70~75萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:新潤悅峰 建設公司:新潤建設 土地分區類別:工商混合區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:新潤峰哲 建設公司:新潤建設 土地分區類別:工商混合區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:合康捷境 建設公司:合康建設 土地分區類別:工商混合區 該建案目前售價行情:65萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:興富發領袖 建設公司:興富發建設 土地分區類別:辦公服務區 該建案目前售價行情:70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:忠泰恆美 建設公司:忠泰建設 土地分區類別:辦公服務區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:忠泰至美 建設公司:忠泰建設 土地分區類別:辦公服務區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:內湖五期 建案:遠雄藝朗 建設公司:遠雄建設 土地分區類別:辦公服務區 該建案目前售價行情:65~70萬元╱坪

地區:南港工業區 建案:世界心 建設公司:英德建設 土地分區類別:策略性工業區 該建案目前售價行情:50~55萬元╱坪

地區:南港工業區 建案:鼎峰 建設公司:兆鑫建設 土地分區類別:第三種工業區 該建案目前售價行情:—

註1:內湖五期工商綜合區,以附近業者2008年7月取得土地成本每坪約68萬元,根據宏大不動產估價估算,建商推出36~40萬元╱坪左右建案,就可以取得合理利潤。

註2:內湖五期辦公服務區,以當初得標土地每坪達97.2萬元,根據宏大不動產估價估算,建商推出45~50萬元╱坪左右建案,就可以取得合理利潤。 資料來源:台北市建管處、房仲業者

【延伸閱讀】兩度變更地目,京華城地價飆升十三倍!

地目變更的利潤有多大?看京華城案就知道。

位於北市八德路四段的京華城購物中心,原為唐榮鐵工廠土地、屬工業用地,一九九一年威京集團取得該地,並以促進經濟發展為由,向北市府申請專案變更地目為「第三種商業區(特)」,即限定只能做國際購物中心等六種商業用途、但不能蓋住宅。

不過京華城近年因生意不佳,向北市府申請擬拆掉改建豪宅,北市府也基於時空變化,目前正研議放行其基地面積中,有三成比率可興建住宅,目前全案尚未經都委會審議通過,京華城能否蓋豪宅仍有變數。

房仲業者認為,若此案最後經都委會通過,將創下「工業用地轉百貨、再轉蓋豪宅」首例,當初威京集團用十三億元取得近五千坪基地,該區現每地坪三百五十萬元,預估土地總值約達一百七十五億元。從地目由工業用地轉變為住宅用地,價格翻漲約十三倍之多,可見「地目變更」是地價飆漲的最佳潤滑劑。

縱容 八大 建商 工業區 工業 豪宅
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被倒帳建商 翻身台東旅館小霸王

2013-10-14  TCW  
 

 

早晨七點鐘,台東縣知本溪畔的高野大飯店已經很熱鬧,五十多名員工忙著給餐盤補菜、收拾桌子,所有動作必須迅速、確實,因為八、九百名旅客正輪番湧入餐廳用餐;飯店大門外,十餘台大型遊覽車排隊守候,準備八點出發,展開今天的行程。

高野的住客中,超過九成都是「陸客」。台東縣觀光協會理事長陳宏宗表示,每天至少有兩百台遊覽車、六千名陸客停留在台東;旺季時,這當中的六分之一都住在富野集團的高野大飯店中,讓它成為全台灣陸客住宿人數最多的飯店。

因為陸客,高野近六百個房間去年住房率高達九成,營收超過三億元,對照開放陸客來台觀光前,高野最低年營收只有一億元不到,倍數成長;而高野也成為母公司富野集團占比過半的營收主力。

然而高野如今的榮景,卻是董事長劉清郎熬過五年虧損,用誠意與守信用的態度,和六百多個業主搏感情所換來的。

不同於一般飯店的產權大多只有一個,高野大飯店現今所在的兩棟大樓,是由六百多個小業主共同持有。建商推出建案時,刻意仿效台北「芝麻酒店」、「財神酒店」等投資型套房酒店,以「你買我的(房子),我租你的」保證回租為號召,再委由外部管理團隊經營飯店。

轉折:建商無預警倒閉營造商變債主,扛起經營權

劉清郎原本只是承建的營造商,一九九八年,如今高野所在的大樓完工率約九成,建商卻無預警倒閉,數百個小套房產權已經售出,還有三十多個債權廠商被拖欠近六億元工程款項,讓這個建案一下子從台東知本最「穩賺」變成最落魄的爛尾樓。

跟劉清郎同樣被倒帳的,還有承包水電業務、現任富野副董事長的柯瑞宗,兩人因為是最大債主,為了自救、救大家,一九九九年他們組織團隊,扛起經營飯店(時名「豐泰飯店」,高野前身)、整合債務的重責大任。

幸運的是,高野總經理楊書昌回憶,一九九九年九二一大地震後,島內觀光客從滿目瘡痍的台灣西部大量轉向東部,造就了台東觀光業的第一波好光景,讓劉清郎接手的第一年就賺錢,減輕財務負擔。

混亂:虧損引發分裂賠錢照付款,贏回經營權

然而,這一波台東旅遊榮景隨著西台灣的復甦,在二○○四年再次沉寂,劉清郎的豐泰飯店出現虧損,無法再負擔約六百戶的高額租金,部分住戶決定出走、設立新飯店品牌,自己當老闆。

這卻開始了二○○五年到二○○七年的亂象,這段期間,同一個建築體分裂為三派:三百二十八戶繼續支持劉清郎,二百一十一戶引進中部某知名飯店品牌,還有八十九個房間的業主不加入這兩大陣營,以個體戶形式對外非法攬客(俗稱「小蜜蜂」)。

三派勢力互相競爭,房價一路從三千餘元互砍到一千四百元,在這段大混亂期間,沒有一方賺到錢。虧損期間,劉清郎「不管虧多少、租金都準時付給住戶」的舉動,相對於新進飯店一度拖欠租金長達十個月,終於獲得住戶信任,經營權交回給劉清郎的團隊。

第一線曙光在二○○八年七月出現,正式開放陸客來台觀光,也重新引爆台東第二波觀光大潮,高野從當年一路獲利至今。台東第一波好光景時,高野平均住房率不超過五成;但百萬陸客大軍湧進,高野去年近六百個房間、住房率超過九成,住戶們每年穩定報酬率至少四%,總房價也從混亂時期的七十萬元回升到一百五十萬元。

楊書昌分析,高野能成為「台灣陸客最多的飯店」有幾個關鍵因素。

優勢:東部納客量最大一條龍服務,降作業成本

其一,它是台東量體最大的飯店,讓旅行社調度房間有彈性,又有溫泉當號召。

其二,它給陸客的價格約為網路售價的六折至八折,「互利」讓高野與旅行社都賺到錢;其三,富野集團在花蓮、嘉義、高雄等新據點即將開幕(見延伸閱讀),未來旅行社只要對應一個窗口,就能搞定大部分的住宿。

楊書昌表示,旅行社八天七夜的行程,一次就要預定七家飯店,一個月可能要出一百團,事務相當繁忙,高野的「一條龍」服務可節省旅行社作業成本,也會提高訂房意願。

市場評估,今年富野集團營收將挑戰六億元、每股稅後淨利三元,五年內富野全台據點要擴增達到十家;目前只有福容飯店等少數業者的據點能覆蓋全台。

越來越多人在台東搶蓋飯店,劉清郎認為,後進者成本較高,一個兩百多間房間的中價位新旅館,估算每房售價至少兩千元才能獲利,高野相對有性價比優勢。

主要客源是陸客,楊書昌不諱言,十月一日中國「旅遊法」讓高野十月住房率下降到七成至八成,但這一波將淘汰劣質飯店,長期高野反而會得利。走過十年前的台東觀光業低潮,現在劉清郎有策略、有版圖,要再打一場關鍵戰役。

【延伸閱讀】跟隨陸客腳步,布局全台5縣市!——富野集團旗下飯店

名稱:台東高野大飯店 房間數:596 特色:住宿陸客最多

名稱:嘉義高野 房間數:260 特色:明年上半年營運

名稱:高雄(名稱未定) 房間數:230 特色:商務+汽車旅館,明年營運

名稱:花蓮富野渡假酒店 房間數:189 特色:今年8月試營運

名稱:台中武陵富野渡假村 房間數:143 特色:與退輔會合作之賞櫻熱點

名稱:台東富野溫泉休閒會館 房間數:109 特色:價位略高於高野,以陸客自由行與參訪團為主

名稱:台東富野 房間數:90 特色:明年開幕之市區店

名稱:台中武陵山莊 房間數:24 特色:與林務局合作

資料來源:富野集團

被倒 倒帳 建商 翻身 臺東 旅館 小霸王
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建商逃命出清 三二九精銳盡出

2013-11-01  TCW
 
 

 

「最近,真的好冷!」「案子都推不動!」國內房市進入第四季傳統購屋旺季,買氣卻始終上不來,九二八檔期的去化速度緩慢,建商、代銷之間耳語不斷。

根據《住展雜誌》、信義代銷研展組統計,九月,台北市預售、成屋銷售率不及九%,為十九個月來新低;推案量大的新北市雖勉強維持上月的一八%水準,但較今年三月最高峰的五○%,也已經腰斬。房市中一股不尋常的氣氛,似乎正逐漸成形。

低利不再,升息勢在必行還款負擔增,房市恐泡沫化

九月底,央行總裁彭淮南提醒房貸民眾留意利率變動風險,首度暗示升息,隔天,營建股全面一片慘綠。

之後數日,彭淮南強調升息須視國內物價、通膨狀況而定,讓外界普遍預估利率將遲至二○一五、二○一六年再緩步上揚,營建股表現因此恢復水準,但在業界,升息陰影卻已如影隨形。

「利率,是房價最大的殺手!」淡江大學產經系副教授莊孟翰說,目前房貸餘額達五兆五千四百億餘元,為歷史新高,占國內GDP達三六%,代表國人將超過三分之一的資金用來購置住宅,已逼近國際間四○%的房市泡沫化指標。

經三大行庫測試,若升息超過兩個百分點、利率衝破四%,房貸族將負擔比現在多一倍的利息;若所得未增加,則逼近借款人還款能力的臨界點。屆時,房市可能因此出現拋售潮、買方縮手,房價反轉向下。

不過,房地產業界普遍認為,為避免衝擊房市、造成民眾資產縮水,央行將以半碼、半碼的速度「無感升息」、緩步調升。但可以確定的是,升息勢在必行,低利率的好日子,將告一段落。

二○○三年以來,一年期定儲三%以下的低利率,造就台灣房市長達十年的好光景,如今,升息腳步趨近,這波國內史上最長的多頭,是否也長路將盡?房價「無頂蓋」的時代會否就此結束?答案,從建商的動作中,也許可以一窺端倪。

明年上半年成推案高峰建商大手筆買地,加速推案

根據全球資產公司統計,今年第一季至三季,建商購地金額總計不過六百億元,但光是十月,上市櫃建商在全國獵地的金額就超過一百三十億元,為單月平均值的兩倍。

其中,營建五虎的手筆最為驚人,不只興富發創下單月購地六十億元的紀錄,遠雄也總計斥資近四十億元,長虹則是以十億三千七百萬元取得內科廠辦用地。無獨有偶,其中逾半的住宅用地,最快都規畫於二○一四年上半年推案。

查稅動作頻頻、財政部又有意加課囤房稅,造成第四季買氣不振,為什麼建商卻反向操作,加碼購地、加速推案?答案,正因風雨欲來,對他們而言,明年上半年,將是目前可見的未來中,最後的機會。

「央行口頭上用升息恐嚇,國稅局實際上用查稅防堵,已經讓很多投資客縮手,市況真的不好!」冠德建設副總經理洪錦欽分析,「明年年底有七合一縣市長選舉,選舉前狀況都不會好,只剩上半年有點機會。」

二○一四年年底縣市長選舉、二○一五年可能啟動第一波升息,再加上二○一六年總統大選局勢未明,未來三年,政治與經濟的種種變數,預計讓台灣房市陷入停滯,也因此意外在低迷景氣之下,逼出二○一四年上半年的決戰潮。

「這兩年先買先推,趕快出清手上籌碼!」永慶房屋研展中心經理黃舒衛認為,為趕最後一波「好時機」,建商不只將出清手上先建後售的案子,新購入的土地,也將採預售方式加速上架,確保業績無虞、現金落袋為安。而眾建商大案齊發,很可能就落在明年三二九檔期。

除了總銷破千億的南港輪胎大案世界明珠,預計可能在明年上半年取得建照、正式推案外,三百億規模的國揚大南港案,最快也將於明年中推出。

此外,遠雄預計在上半年同時推出中和、新莊、新竹市等五案,總銷上看五百億。而一拖數年的大直百億大案、白天鵝建設的豐匯,和林口指標建案、總銷七十五億的世紀長虹也都將搭上三二九檔期,正式亮相。

不只如此,連台北豪宅市場,都有一番廝殺。包括已經進入潛銷期的信義區陶朱隱園、冠德興雅BCF案,和天母的華固天鑄、植物園旁的潤泰松濤苑,明年四大指標豪宅,已經未演先轟動,將共同競逐「三百萬俱樂部」。

永慶代銷總經理葉凌棋指出,明年市況各界普遍看淡,但因推案集中上半年,三二九檔期推案量可能有機會維持今年水準,或小幅成長五%至一○%、挑戰十一年新高。

不過,明年上半年的熱鬧,卻不等同銷售保證,《住展雜誌》研發長倪子仁認為,目前如奢侈稅修法、QE退場時間未定等利空尚未出盡,「沒有人買,硬推又有什麼用?」

房市上熱下冷,建商的豪賭,除了是盡力一搏好過冬外,也是國內在進入高利率時代、市場生態產生「質變」前,最後一次試水溫的機會。

年輕人成購屋市場主力建商推中低價小宅,求轉型

長虹建設財務長陳茂慶分析,二○一五年起的緩步升息,雖不會對實質消費面造成太大衝擊,但「開出升息第一槍後,還是會影響購屋心理,造成一波動盪,」他說,利率升、養房成本增加,槓桿沒辦法「玩那麼大」,首先縮手的就是投資客。因此由投資客市場支撐、生活機能尚未完備的蛋殼區,如近年興起的淡水、五股、桃園青埔與中南部高鐵特區,因「最後一隻老鼠消失」,很可能成為第一個價崩的地區。

至於首購族、自住客,則因購屋負擔加重,觀望期可能拉長、選擇轉買為租,購屋行為更加謹慎,因此壓縮交易量。

「所以,升息後,台灣房市將大洗牌。」葉凌棋表示,在利率的牽制下,往後投資客互相追高、創造不合理漲幅的狀況將逐漸減少,房價不再是「無頂蓋」狀態,回歸自住買盤,由首購族或換屋族市場的剛性需求主導,中低總價商品將躍為主流。從台北市小坪數套房近幾年的漲幅,就能看出此趨勢已經成形。

不過,因往後交易量萎縮,僧多粥少,個案表現會更明顯,要活下來,各建商就必須學會轉型,或轉投資長期收益的商場、飯店。他也透露:「已經有建商在準備、布局了!」

「以後,是年輕人的市場,」洪錦欽也指出,往後是小宅當道的時代,購屋年齡層降低,因此地點、交通將比坪數重要,以雙北市為例,鄰近市中心、總價一千萬上下的案型最為理想。而機能未到位的新興重劃區在投資客離場、首購族嫌遠的青黃不接時期,將有盤整效應出現;因此,這幾年由投資客撐起的泡沫房價,將經歷一番清洗、露出廬山真面目。

不過,如果想輕鬆入住蛋黃區,短期內可能還難以實現。黃舒衛認為,若服貿開放內容擴大,陸資來台腳步加速,則陸企帶來的商辦、住宅需求仍將限於較國際化的台北市,外來資金支撐買盤,「價格絕對下不來。」

此外,未來房市的走向也將更兩極化:「以後大概只剩兩種市場:豪宅和小宅,」黃舒衛說,金字塔頂端的小眾市場,因資金雄厚,基本上不受稅制、利率影響,和市場走向完全脫鉤,所以,往後豪宅仍可能屢創天價。但自住的大眾市場,因房價的人為操縱日漸減少,漲幅將受到控制。

升息的世界,可能讓房貸族叫苦連天,可能讓首購族終於有機會進場,也可能迫使在這波多頭賺進一、兩個股本、荷包滿滿的建商開始另覓出路。不過,在十年低利率的狂歡過後,回歸理性的台灣房市,也許更讓人期待。

【延伸閱讀】

房貸餘額達5.54兆餘元 為10年前的1.8倍,創歷史新高房價所得比的泡沫化指標為3~6倍,台北市為13.1倍房貸餘額占GDP36%逼近泡沫化指標40%。不動產授信餘額約50%

【延伸閱讀】小宅成新寵!1年來每坪漲近2成—2012年實價登錄實施後,台北市每坪單價變化

2012.8每坪單價套房(1房1廳1衛):59.2萬元 公寓(5樓含以下無電梯):48.1萬元大樓華廈:53.8萬元

2013.8每坪單價套房(1房1廳1衛):70.9萬元公寓(5樓含以下無電梯):53.2萬元 大樓華廈:51.3萬元

漲幅套房(1房1廳1衛):19.9%公寓(5樓含以下無電梯):10.4%大樓華廈:-4.7%

資料來源:內政部交易實價查詢服務網、永慶房屋

【延伸閱讀】政經變化多!建商搶明年上半年推案—近8年北台灣329檔期推案量

建商 逃命 出清 三二 二九 精銳 盡出
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謹記「老矮小」原則 建商不愛、都更更快

2014-02-17  TCW
 
 

 

今年元旦祝詞,總統馬英九宣示將透過三波經濟政策,讓二○一四年成為台灣的經濟突破年。其中一項,就是土地活化和都市更新。

土地活化,經政府大力推動國有地BOT、地上權案,地上權住宅已在今年開花結果。而曾經被宣告「都更已死」的老公寓市場,也將以新的面貌強勢回歸。

從去年內政部的大型防災性都更、公辦都更,到今年雙北市的老屋重建、簡易都更,可以看出,經文林苑事件,政府找出的都更活路是:公部門自己做東、鼓勵民眾自辦都更。

政府與住戶聯手,象徵都更宅的遊戲規則,將完全改變。業界人士評論,從都更修法提高同意戶門檻,及北市都更處在年前預告修改指標、讓審查標準越來越嚴格看來,「在政府的都更算盤裡,建商已經淪為配角。」

都更政策急轉彎文林苑爛帳,讓政府從配角變導演

他分析,過去政府的做法,是在幕後提供容積獎勵,做為建商推動都更的誘因,卻因文林苑惹來一身臭名。所以現在,政府決定介入主導都更,並巧妙避開都更條例的死路,透過老屋重建、簡易都更等非都更途徑,鼓勵小面積基地自力更新,都有架空建商的意味。

長虹建設財務長陳茂慶也坦言,最近崛起的微型都更,因基地小、案量少,對建商來說實在沒有利潤,因此不會考慮參與。

也就是說,未來,想要都更,建商已經不是最好的靠山,靠政府或自力更新,才是新顯學。這也代表,在都更宅的購買原則上,容積已經不是最高指導原則,反而「好地段、爛房子」,即週遭住戶真的有急迫改建需求的產品,才是未來的「都更保證」。

都市更新研究發展基金會執行長丁致成分析,在新政策上受惠最大的,就是四層樓以下、戶數少、低矮的老舊住宅。此類建物因容積少、沒有都更機會,過去不受建商青睞;但只要是好地段,一旦都更成功,增值空間仍然驚人。

也就是說,未來挑選都更宅,必須反其道而行:建商不愛的,都更更快成功。房產專業部落客紅色子房建議,遵循人數、年份、面積、公有地四大原則。

快速都更守則一:避五○、二○禁忌,更快百分百同意

首先,以目前氣氛與政策看來,同意戶達百分之百,已是都更不可避免的門檻。因此,他建議謹記「五○、二○」禁忌,避免挑中地雷。

都更單元內住戶達五十戶以上:依目前的百分百同意標準看來,以實務經驗判斷,要整合超過五十戶,幾乎是不可能的事。

店面戶數佔全部戶數的二○%以上:店面越多越難談攏,尤其是靠黃金店面收租的屋主,無論是拆遷補償金、重建分回店面區位的爭執,都很難擺平。

快速都更守則二:三十年指標破功,缺陷房最有成功相

年前北市都更處的預告修正草案中,鋼筋混凝土建築三十年以上的標準已被刪除,改由建築師、專業技師判定,象徵政府認為屋齡已無法反映實際的建物機能。因此,要想搭上政府的新都更列車,衡量該建物是否「真的需要更新」是上策。

事實上,建物如果真的受損嚴重,本來就比較容易凝聚住戶共識。因此,在買房之前,建議可以先和鄰居探探口風,或是實際商請建築師到場判斷,可提高命中率。

快速都更守則三:大面積不吃香,小案件易過關

過去,北市「一坪換一坪」的基本面積需兩千平方公尺以上(約六百零五坪),讓許多人認為大面積建案才有機會。但從此政策上路超過三年,只通過個位數案件來看,大面積都更可能是窒礙難行。

目前,新政策將基本面積門檻拉低至五百平方公尺(約一百五十一坪),和動輒一、兩千平方公尺對照,戶數很可能整整減少一半,象徵整合難度直接減半。幸運的話更可能在十戶以內搞定,門檻大幅降低。

因此,戶數越少、面積越小,越可能快速如願。

快速都更守則四:把公有地拉進來,政府變成都更靠山

公辦都更大案齊發,但其實,民眾想參與其中也並非不可能。據公辦都更規定,只要更新單元面積裡有五百平方公尺以上公有地,且佔更新單元面積一半以上,就將由政府主導更新,這也是國內都更最有效率的管道。因此,若周邊有公有閒置資產如公家宿舍,也是好的都更宅標的。

【延伸閱讀】自辦都更門檻高,但成案速度快——自辦都更vs.合建都更比較

自辦都更:

實施者:地主或建築經理公司審件速度:最快3個月基本面積門檻:500平方公尺房價門檻:不限優點:1.整合容易;2.經簡易都更更新政策,加速行政流程;3.分回坪數高缺點:1.民眾缺乏專業知識;2.資金壓力

合建都更:

實施者:建設公司審件速度:2年半以上基本面積門檻:1.000平方公尺以上才有誘因房價門檻:40萬以上才有誘因優點:1.全程建商包到好;2.不用出資;3.建成後售價高缺點:1.整合不易;2.分回比例易起糾紛

整理:郭子苓

謹記 矮小 原則 建商 不愛 愛、 、都 都更 更快
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大馬建商來台搶客 訂房送25天飯店住宿

2014-04-14  TCW
 
 

 

隨著政府打房愈趨積極,馬來西亞建商來台搶客也愈來愈拚;四月十二日,不僅有業者將在台灣舉行大型說明會,甚至拋出「買房送住宿」的新鮮促銷手段,只要訂房就送五年共二十五天的免費飯店住宿,總價值最高二十五萬元。建商表示,這個促銷手法的成本,至少要價一億元。

事實上,大馬建商的確也有積極來台搶客動作的壓力,因為馬來西亞政府為了降低外資炒房風氣,今年將外國人在馬來西亞聯邦直轄區購屋門檻從五十萬馬幣調高一倍至一百萬馬幣(約一千萬元新台幣),顯見已開始留意外資買房的後續影響。

對此,馬來西亞地產開發商M101創辦人兼執行董事拿督葉廷浩表示,馬國房價相對他國仍低,因此短期之內預料影響有限,以該公司在吉隆坡雙子星大樓(如圖)到巴比倫廣場的「金三角」區域的建案為例,目前第一個建案Dang Wang i已經完銷,台灣客就佔三成。

東協不動產總經理林廣彥則表示,馬來西亞的經濟成長率明顯超過台灣,從經濟發展帶動房市增值的角度來看,台灣投資客對大馬房市的關愛,短時間內應還不會退燒。

(梁任瑋)

大馬 建商 來臺 臺搶 搶客 訂房 25 飯店 住宿
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不抄捷徑 賴瑞昌花八年變更工業區土地 從負債七百萬 變新北最大推案建商

2014-05-12  TWM
 
 

 

大台北建地一地難求,建商已將觸角延伸至工業區土地,有別於同業,新大皇建設董事長賴瑞昌為了讓工業區土地合法蓋住宅,花費八年,將自己位於中和二八張工業區的土地完成變更,讓人見識到他的毅力與執著。

撰文‧梁任瑋

沿著新北市中和區中山路一路南行,兩側林立的工廠象徵早年主要生產電子零組件的產業樣貌;但隨著台灣近年工廠外移,這一大片工業區土地猶如一塊新大陸,成為建商眼中的新開發標的。

在這塊稱為「二八張工業區」的範圍內,去年新北市政府通過第一件依都市計畫程序,獲准從乙種工業用地變更為住宅用地的合法案例「映像太和」,是新北市目前單一最大建案,也替區域內另兩個正在規畫推案的工業區地主 ── 大洋塑膠與取得華隆紡織土地的馥華建設,注入了一劑強心針。

推動「映像太和」這宗工業區土地變更為住宅用地的靈魂人物,正是有「中和土地公」之稱的新大皇建設董事長賴瑞昌。

初創業 槓桿過高失敗收場中永和不少建設公司是當地士紳組成的家族企業,沒有背景的賴瑞昌則是異類。他靠著與幾位好朋友合資,包括家麒建設董事長許良助、將捷建設董事長林長勳等,在中和地區推出不少建案,雖然後來大家各立門戶,卻仍維持良好互動關係,在業界傳為佳話。

八年前,日商汽車零件廠關廠,長期深耕中和的賴瑞昌得知後,積極爭取購買;有別於其他建商為了趕搭景氣列車,違法將工業區土地推出住宅案銷售,他反而花上比別人多五年的時間申請環評、交評等手續。

甚至為了讓這個花費八年心血規畫的土地創造更高附加價值,將五千六百餘坪基地捐出三七%的地作為回饋,加上基地內的中庭、步道綠化面積,換算有近三千六百坪綠地。

賴瑞昌說,合法還是值得的,不僅消費者買得安心,他也可以純住宅規畫給住戶更好的生活品質;因此他堅持去除店面空間,規畫多樣公設,達成「零店面」、「一二樓全公設」的目標。

在公務員家庭出生的賴瑞昌,大學念的是國貿系,退伍後原本在紡織公司擔任報關員,後來同學介紹他進入前國大議長陳金讓家族經營的建設公司,開啟他近四十年從事房地產的開端。

賴瑞昌在這家建設公司待了三年之後,就自立門戶,「當時經常與三重幫接觸,很嚮往他們做的規模,我以為自己可以獨當大局了,就向家人籌借三、四百萬元,到宜蘭羅東買了六千坪土地,準備蓋透天厝推案。」雖然賴瑞昌有初生之犢不畏虎的勇氣,但缺乏風險控管概念。原本以為羅東是宜蘭的首善之區,利潤應該比較好,但忽略了當地人口外流因素,房子蓋好後銷售不佳,銀行建築融資高額的利息成本讓他吃足苦頭;最後只好以一戶六十萬元賤價銷售,負債七百萬元鎩羽而歸。

「那次失敗讓我學到欲速則不達的教訓。」回想起二十九歲那年的跌跤經驗,賴瑞昌口氣裡反而充滿感激。「還好我很年輕就體會到挫折,還有從頭再來的本錢,所以讓我後來經營事業更謹慎小心。」他分析自己創業初期的問題就是野心太大,因為自有資金不多,導致財務槓桿過高,只要景氣稍有變化,光繳利息就壓得自己喘不過氣。

好人緣 朋友合資減輕壓力三十二歲回台北後,賴瑞昌並未放棄經營建築業,他回到自己最熟悉的中和,從零開始。資本額沒有大型建商多的他,專找地主合建分屋,才慢慢東山再起,「與地主合建,一開始不用投入大筆資金買土地,也不用建築保證金,讓我可以從一塊塊小工地累積實力。」賴瑞昌說,因為當年創業的慘痛經驗,讓他堅持有一塊錢就做一塊錢的事;另外他最自豪的是自己人緣好、朋友多,很多朋友願意與他合資,讓他資金壓力減輕不少,終於在三十七、八歲時事業步上軌道。

「賴瑞昌是用人緣取代人脈。」中華民國不動產開發商業同業公會祕書長於俊明說,賴瑞昌對人很客氣又很熱心,二○○二年當選台灣省建商公會理事長、新北市建商公會理事長,因為他廣結善緣,任內會員數呈倍數成長,目前更擔任中華民國不動產開發公會常務理事,為同業發聲。

今年六十二歲的賴瑞昌,在建築界打拚了四十年,儘管已有數十億元身價,但仍過著樸實的生活,出入沒有司機,住在中和秀山國小旁的普通大樓。平常喜歡爬山、練太極拳的賴瑞昌,身上看不到一般建設公司老闆有的大肚腩,黝黑的皮膚也不見贅肉。

「我習慣每天早上五點就出門爬山兩個小時,回家沖個澡後再到公司上班。」賴瑞昌說,透過這個休閒活動,認識更多一般民眾對住宅的需求,「我想瞭解大家的想法,蓋房子就是要給需要的人住。」目前也安排三名子女進入新大皇建設開始接班的賴瑞昌說,現在他已不再像當年不斷拚規模、追求財富,他更嚮往的是能夠做更有意義的事,蓋出來的房子能讓消費者滿意,所以他努力推出「安全、健康、低碳、永續」的優質建築。他也期望自己花費八年規畫的映像太和完工後,可以成為區域型的地標,這樣他的努力就值得了。

賴瑞昌

出生:1952年

現職:新大皇建設董事長

經歷:台北縣商業會常務理事、新北市建築開發公會名譽理事長

學歷:大學國貿系

不抄 捷徑 賴瑞 昌花 花八 八年 變更 工業區 工業 土地 負債 七百 百萬 變新 最大 推案 建商
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馬英九政見 江宜樺強行推動 政府「合法圖利」建商 合宜住宅四個不合理

2014-06-16  TCW  
 

 

在二○一○年對高房價的民怨中,馬英九總統宣示合宜住宅政策,並由當時的行政院長吳敦義拍板定案,內政部長江宜樺全力推動。豈知,卻是一場以抑制高房價之名、行圖利建商之實的騙局,除了桃園八德弊案,由中央推動的板橋浮洲案、林口A7案,也是疑點重重。

撰文‧賴若函

五月底至今,隨著桃園縣前副縣長葉世文、遠雄集團董事長趙藤雄相繼收押,桃園八德合宜住宅的行賄弊案曝光,合宜住宅被大眾看清是「打著協助弱勢旗幟,實質圖利建商」,加上涉嫌擔任白手套的台北科技大學退休教授蔡仁惠,也供出林口A7案有行賄弊端,這個問題百出的政策是否該走入歷史,引發各界熱烈討論。

近日,中央已出面對合宜住宅喊停,營建署長丁育群表示,將不再推行新的合宜住宅,但不排除地方政府自行出資、出土地興建。

「這是中央政府不負責任的說法!」專業者都市改革組織祕書長彭揚凱表示,本來桃園縣和台中市都還有幾個合宜住宅案子要推動,中央應施展決心全面喊停,不應怕擋人財路,繼續放任地方推行錯誤的政策。

彭揚凱認為,當前之計,除了已經蓋好、也標售完成的板橋浮洲合宜住宅,技術上不可逆,其餘林口A7、桃園八德合宜住宅,應當全面喊停,轉往只租不售的社會住宅發展,才能解決台灣的居住問題。

地政學者出身的台北市副市長張金鶚也表示,合宜住宅以出售為主,建商利潤較高,合約和競標過程若不謹慎,產生許多圖利空間,無法真正幫助弱勢者,這個政策應重新檢討。

問題一

不當的土地徵收 等同搶劫回溯合宜住宅的歷史,來自於高房價下、民怨四起的社會氛圍中,政府推出的住房政策。

二○○八年,馬英九在競選總統時提出政見,要推動《住宅法》立法,使社會住宅政策法制化。一○年,研考會調查顯示,房價高漲是十大民怨之首,四月,在行政院長吳敦義主持下,行政院會通過「健全房屋市場方案」,決定持續推動都會地區規畫興建合宜住宅。十月十三日,馬英九接見社會住宅推動聯盟,允諾提高社會住宅的比例,來協助弱勢、年輕族群成家,要求當時內政部長江宜樺,提出社會住宅規畫報告,並指示國有財產局、國防部等單位釋出土地以作為興建社會住宅之用。

江宜樺隨即於十月底宣佈重啟國宅政策,當中就提到要透過合宜住宅方案,提供一定比例只租不售的社會住宅。之後,江宜樺多次公開表示,興建合宜住宅可有效抑制房價。

「最後,吳敦義拍板定案,在相關部會提出的建議中,唯一通過成為中央住房政策的,就是內政部營建署推的合宜住宅。」彭揚凱認為,要為整個政策負最大責任的,非吳敦義、江宜樺莫屬。

在上級的全力護航下,內政部營建署陸續推動新北市板橋浮洲、林口A7合宜住宅兩案。不過,在營建署的規畫下,這個不合理的制度,開始以公共建設之名被合理化。

第一個問題,來自於不當的土地徵收。率先於一二年六月公告的林口A7案,以「預標售」的方式,在政府未完成民地徵收程序下,就把土地標售給財團開發。

「這樣的作法,和搶劫有什麼兩樣?」被徵收的村民楊明財曾無奈表示,居民手上還有土地所有權狀,政府就已經把土地標售出去了,非常不合理。

問題二

忽視環境破壞帶來的惡果

淡江大學建築系教授黃瑞茂說,A7案徵收的土地多為私有地,總共二三六公頃,卻只有不到五%、十公頃的地,用來作為合宜住宅,其他作為「產業專用區」、住宅區與商業區使用,「提供低價住宅,根本只是個幌子。」忽視環境開發的破壞可能性,則是第二大問題。林口A7在環境、水土保持的規畫上也大有問題。

交通大學土木系副教授單信瑜曾在臉書公開質疑,推動林口A7案時葉世文態度強硬,帶頭違法,忽視既有山坡地的開發法令,免去做水土保持、環評,大興土木,假公共建設之名、大舉圖利建商。

問題三

政府執行態度傲慢、強硬

A7合宜住宅問題不斷,板橋浮洲案又浮現第三大問題,就是中央執行的傲慢與強硬,在浮洲案開發過程中,完全忽視地方既定的都市計畫,強行轉彎。

「一一年,因著營建署強行插入合宜住宅,浮洲的都市更新計畫,整個毀了。」黃瑞茂說,浮洲地區因為多年的淹水問題,被禁限建二十多年,當時,新北市政府正在進行全面通盤檢討,希望給予浮洲地區新的都市機能想像,例如生態、娛樂科技城等規畫。但行政院突如其來選浮洲為合宜住宅基地下,打亂了地方發展的計畫與期望。

黃瑞茂說,當時新北市空屋量高達九萬戶,合宜住宅這四千多戶一蓋下去,徹底斷絕了浮洲居民透過市場需求而都市更新的機會。

「新北市副市長許志堅在協商會議上還曾經拍桌,對於中央強硬的態度表達不滿。」黃瑞茂說,浮洲合宜住宅還衍生出公共設施不足、環境品質下降等問題,過程中,卻從不見營建署有任何實質的計畫、承諾。

問題四

建商從中謀取暴利

曾參與浮洲案「都市設計審查會議」的彭揚凱,形容這是一場極度弔詭的會議,雖然審查委員對於浮洲合宜住宅的量體太高、老樹保存等問題提出質疑,但與會營建署官員強硬表示,這是已經明訂好招標日期的案子,容積率都已訂好,完全沒有討論的空間。「最後他們答應要修改的,都是一些不痛不癢的東西。」彭揚凱說。

第四大問題,就是合宜住宅給建商謀取暴利的空間。

彭揚凱表示,營建署儼然成為建商的打手,為了「保證投標者獲利」,給予過多的容積獎勵,讓建商最終蓋出來的面積,遠超過合理範圍。

根據德明財經科技大學教授花敬群以合宜住宅的建商成本去比對、精算,A7合宜住宅「至少獲利百億元」;八德合宜住宅建築成本七十億元,至少有十億元的利潤。

又一次,合宜住宅成為政府「合法圖利」建商的工具。

引發貪瀆弊端的桃園八德合宜住宅,是一三年葉世文從營建署長的職位退休後,轉任桃園縣副縣長時開始推動。檢方調查指出,葉世文在其中收取超過兩千萬元的賄賂,護航遠雄得標,另在A7合宜住宅案則進帳六百萬元。

從需求面來看,「社會住宅」原本用意在於為買不起或租不起房屋的弱勢族群解決居住問題,但合宜住宅九成以上為建商銷售,僅有的五%至一○%暫時出租房屋,最長十年後都可以轉售,無法長期租用。

「台灣的社會住宅需求量為十九萬戶,但合宜住宅只要求建商劃出一○%做社會住宅,換算一下,等於要蓋一九○萬戶合宜住宅才夠。」內政部前部長李鴻源對於政府是否有這麼多錢買地,畫上很大的問號。

「這是從一開始就錯誤的政策!」彭揚凱說,八德合宜住宅弊案,絕非只是葉世文個人的操守問題,更嚴重的是,合宜住宅從頭到尾一點都不「合宜」,不但對紓解國內高房價狀況無效,更是將國有土地標售、濫徵民地,成為圖利建商的工具。

政府應回歸社會住宅的本質,參照各國作法,建立只租不售的住宅,才是落實居住正義的方法。

爭議不斷的合宜住宅

總統政見 2008年

馬英九在競選總統時提出政見,要推動《住宅法》立法,使社會住宅政策法制化。

政院核定 2010年4月行政院核定「健全房屋市場方案」,選定新北市板橋浮洲作為合宜住宅的第一個興建基地。

總統承諾 2010年10月13日總統馬英九接見社會住宅推動聯盟,允諾由雙北先推動社會住宅政策,再擴及到其他縣市。

內政部宣佈 2010年10月30日內政部長江宜樺宣佈重啟國宅政策,包含社會住宅、合宜住宅。

吳揆拍板 2011年5月12日行政院長吳敦義拍板定案合宜住宅為中央住房政策,含林口A7及板橋浮洲兩案。

不當變形 2011年8月5日營建署修改承購戶轉售年限,由5年提高至10年;出租住宅提高至總戶數10%,仍被批出租比太低。

爆發收賄 2014年5月30日桃園縣副縣長葉世文因八德合宜住宅案收賄被解職。

中央棄守 2014年6月2日營建署宣佈不再蓋合宜住宅,但地方可自行決定;桃園縣長吳志揚宣佈與遠雄解約。

台灣現有四大合宜住宅

建案

位置

建商

單坪價(萬元) 戶 數(戶)轉售限制(年) 交屋日期

主管單位

板橋浮洲

台北捷運亞東醫院站

日勝生

19.5

售:4009

租:446 10

2015年

內政部營建署

林口A7

機場捷運A7站

遠雄、皇翔、名軒、麗寶 15

售:4238

租:225 5

2015年

內政部營建署

桃園八德

桃園捷運藍綠線匯流

遠雄

14.9

售:1021

租:102 已解約

已解約

桃園縣政府

台中幸福好宅

台中市南屯區台中工業區南側

新業建設

12

售:200

租:20 10

2017年

台中市政府

 
馬英 政見 江宜 宜樺 強行 推動 政府 合法 圖利 建商 合宜 住宅 四個 不合理 不合
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