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新鸿基上海建最贵楼盘:最高售价每平米20万


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http://finance.sina.com.cn/roll/20090120/09532638025.shtml


早报记者 刘秀浩

汤臣一品创下的上海最贵楼盘记录即将被打破。早报记者从新鸿基地产集团高层获悉,新鸿基在上海浦东的潍坊项目已通过规划审批,将在农历新年后正式启动。新鸿基方面表示,未来其别墅销售价格将达到15—20万/平方米,从而刷新上海单价最高楼盘的纪录。

临江别墅价值过亿元

新鸿基地产代理有限公司执行董事,被称为“香港楼王”的雷霆向记者透露,潍坊项目规划已在去年年底通过审批,计划将在农历年后正式动工,项目中的一线临江顶级别墅将在2011年开售,届时单栋销售目标将在1亿元之上。

2005年6月,新鸿基旗下的显锐投资有限公司以31.85亿元的价格,投得张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东、占地6万多平方米潍坊新村 地块,亩价为3457万元,折合楼板价高达20178元/平方米。当时即创下了上海土地实施公开招、拍、挂出让方式以来的单宗地块交易的最高总价,一举成 为“地王”。

新鸿基发展(中国)有限公司华东区总经理邓维聪告诉记者,潍坊项目从拿地至今搁置多年,主要原因在于其规划审批上延续时间较长,一直到2008 年下半年,项目规划才获得通过。雷霆表示,项目内规划的独栋别墅都是一线江景,“届时售价肯定在1亿元/栋以上。”据介绍,潍坊项目包括住宅和商场,住宅 部分包括一线江景高层公寓和临江别墅。其中,公寓的售价将在8万元/平方米之上,而别墅的单价则将达到15万—20万元/平方米。

定位内地版“凯旋门”

这一项目一旦对外销售,就将取代汤臣一品长久以来的房价纪录,成为上海新的价格标杆。

从新鸿基高层的预测来看,目前潍坊新村的报价低于此前业内预期。投得潍坊新村地块后,新鸿基内部将这一项目定位为滨江凯旋门,有意打造成内地豪 宅极品。香港凯旋门位于香港九龙地铁站上盖,是新鸿基在港的豪宅样板。去年7月,新鸿基地产向一家乌兹别克斯坦的能源和矿产公司出售了凯旋门的一间豪宅, 成交价超过40万元/平方米。

因此潍坊新村规划之初,一度有人预测项目公寓售价就将超于汤臣一品。汤臣一品2005年10月正式开盘,当时报出均价11万元/平方米,成为国内最贵楼盘。

目前香港凯旋门的价格纪录已经被新鸿基即将开盘的另一项目打破。新鸿基在香港九龙站的另一个住宅项目天玺将在近期开盘,春节过后天玺将推出 200套建筑面积在167—195平方米的房源,其中社区园景房的叫价在16万元/平方米,海景房则为22万元/平方米。其中一套位于天玺顶层91—83 楼的至尊三层复式特大房型,被定名为“至高无上”,其意向价高达54万元/平方米,将再创香港楼价新高。

据悉,经济不景气情况下,目前已经有众多富豪买家订购天玺,除了香港本地买家之外,内地买家将占三成或以上。
新鴻基 上海 建最 最貴 樓盤 最高 售價 平米 20
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鄂爾多斯星河灣秘笈:350平米「小戶型」變形記

http://www.21cbh.com/HTML/2011-9-17/1MMDY5XzM2NTQ1Mw.html

整個鄂爾多斯市就像一個大工地。 走在這個內蒙古的西南城市,處處可見高聳的塔吊和在建的樓盤。這座因「羊煤土氣」而暴富的城市,仍處在房地產狂熱之中。 以精耕豪宅市場而聞名的星河灣集團,也來到了這片黃金之地。鄂爾多斯東勝區的最南端——南外環路以南、世紀大道以北、東康快速路以東、包神鐵路以西的 7.88平方公里土地——似已成星河灣集團的囊中之物。 附近村民稱,星河灣集團要花10年時間,在這片有山有水的11820畝土地上蓋起400棟樓。 然而自7月底開始,一封舉報信在網絡上流傳,直指鄂爾多斯星河灣項目圈地萬畝,不僅審批違規、土地手續非法,還涉嫌擠佔保障房指標。

本報記者調查發現,這一涉嫌未批先建的豪宅項目背後,是地方政府謀求超前發展的微妙心態:一方面在中央調控房地產的高壓政策之下, 「偷樑換柱」變相開發豪宅;另一方面,地方政府比誰都更擔心隨時而來的崩盤,不得不出奇招與開發商牢牢綁定,從利益共同體進化為風險共同體。 未批先建的豪宅樓盤 一份星河灣的網絡宣傳資料顯示,「鄂爾多斯星河灣是星河灣集團繼廣州,北京,上海,太原,澳門五地之後,傾力打造的面向國際的頂級社區。鄂爾多斯星河灣是 目前國內乃至世界罕見的超大規模的住宅社區」。 本報得到的《鄂爾多斯市星河灣控制性詳細規劃》顯示,這塊7.88平方公里的土地被分成了122幅地塊,住宅建築面積總量超過502萬平米,計劃分六期開 發完成。 一名鄂爾多斯本地房地產公司的營銷人員告訴記者,星河灣地塊還將建起一座有一千多套客房的豪華酒店,體量在西北地區都數一數二。 如今,20多棟住宅樓已拔地而起。施工地附近的溫家梁村村民告訴記者,一期項目工地在今年4月就已開工。 然而,記者在中國土地市場網查詢得知,直到今年7月29日,才有面積共450畝的三幅地塊在東勝區國土交易中心掛牌入市,舉牌、報價時間 截止於8月28日。

通過比對星河灣控制性規劃,這三個編號為A1-05、A2-08、A2-09的地塊正是已經接受認籌的星河灣一期,三幅地塊的宗地面積為30.51萬平 米,起始總價為3.206億元。 最終,鄂爾多斯市星河灣房地產開發有限責任公司(下稱「鄂爾多斯星河灣」)以底價拍下了三塊土地。 記者並未查詢到比星河灣地塊更早的土地招拍掛信息,星河灣地塊也還沒有別的開發項目——這意味著,在沒有取得這塊土地使用權的情況下,鄂爾多斯星河灣就已 經開工建設。 一名房地產開發商告訴記者,只有開發商在競得土地並和政府簽訂國有土地出讓合同之後,才可以拿合同去辦理建設用地規劃許可證、土地證、項目規劃許可證、項 目施工證、項目預售許可證等一系列手續,且這些手續的辦理是線性順序,「有些需要兩三個月時間」。

中國土地市場網上的供地結果信息顯示,三幅地塊的合同簽訂日期為2011年8月29日,約定開工日期更是遙遠的2012年2月29日。 面對網絡質疑,星河灣集團品牌副總監孫穎和東勝區政府辦公室主任王平都告訴記者,鄂爾多斯星河灣的所有許可證都已辦齊。

中央的房地產調控政策在逐漸收緊,同時要求加大地方保障房的建設力度。而在鄂爾多斯,地方政府也有相應對策。 網絡流傳的舉報信還稱,「今年為支持鄂爾多斯保障性住房的建立,自治區政府給鄂爾多斯市共下達了180公頃的徵地指標,星河灣一家開發商就擠佔了80公頃 的徵地指標,嚴重影響了鄂爾多斯的保障房建設方案」。 星河灣集團品牌副總監孫穎告訴記者,保障房指標屬於地方政府負責事務,星河灣方面並不瞭解。 東勝區住房保障辦公室副主任張魯則稱,保障性住房用地指標不受每年批准的用地指標限制,而是「計劃多少批准多少」。

張魯告訴記者,東勝區今年的保障房項目已全部開工。這包括20萬平米經適房、20萬平米公租房、60萬平米限價房、1萬平米廉租房、8000戶棚戶區改造 回遷房等。 但《財經》雜誌披露的一組數據,顯示了鄂爾多斯市保障房建設的另一面:截至9月初,鄂爾多斯市今年的保障性住房用地完成118公頃,完成率僅40%。 另一個值得注意的重要細節是,中國土地市場網的供地結果信息中特別標註,星河灣地塊的土地用途為中低價位、中小套型普通商品住房用地,此前三個地塊的掛牌 出讓公告也標註了「中低價位、中小套型普通商品住房用地不低於70%」。

星河灣銷售代理之一思源經紀的一名銷售人員告訴記者,此次發售的星河灣樓盤,每套面積最小為350平米,最低價為2.5萬元/平米——明顯不是中低價位、 中小套型普通商品住房。 2006年建設部為調控樓市,出台了著名的「國六條」,明確要求「套型建築面積90平方米以下住房所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上」。 記者查閱了中國土地市場網上公佈的自2010年8月至今東勝區的土地出讓公告,其中住房用地的土地用途全部為中低價位、中小套型普通商品住房用地。

「但東 勝區的樓盤基本上是100平米左右」,一名鄂爾多斯本地開發商告訴記者。 「如果地方政府嚴格執行『國六條』,規劃部門會嚴格審查開發商上報的項目設計方案」,這名開發商說,「但到現在也沒聽說鄂爾多斯哪個樓盤的方案沒有通過審 批」。 「國六條」的「失勢」自然有樓市調控形勢變化的原因,但也難逃背後的潛規則作祟。 儘管土地出讓公告中會出現「國六條90/70」的要求,但在開發商與政府簽訂土地出讓合同時,開發商往往會與地方政府「討價還價」,調整容積率。 記者未能看到星河灣三幅地塊的土地出讓合同,但東勝區規劃局工作人員告訴記者,星河灣一期的具體施工已經與該區域控規不符,但他拒絕透露何處不符。

「90/70」政策的另一模糊地帶,是這個要求究竟在整個城市新建樓盤總量中有效,還是任意單個樓盤都要符合「90/70」規定。

業內人士稱,由於今年各 地政府發力保障房建設,因此很多城市「中低價位、中小套型」的保障房能夠佔到該地新增樓盤面積的70%。 在鄂爾多斯,地方政府正以較大力度推進保障房建設,手段之一即要求開發商在新建樓盤中拿出部分房源作為保障房出售。「近兩年基本上有20-30%的新開樓 盤被如此要求」,鄂爾多斯一名本地房產銷售經理告訴記者。 但在均價過2萬的豪宅項目裡撥出保障房注定不會被開發商所接受。一個佔用了回遷房用地的高檔樓盤銷售經理說,他們的做法是提高拆遷補償標準以彌補回遷戶利 益。

政府為何向星河灣借款11億?

有知情人士告訴記者,「星河灣的證件的確已經辦得差不多了」。在如此短時間內補足所有手續,一條重要的理由是,星河灣背後有當地政府的全力支持。 本報得到的《鄂爾多斯市星河灣控制性詳細規劃》提供了一個可供佐證的細節:這份控制性規劃於2010年7月由上海同濟城市規劃設計研究院做出。其中寫道: 今年年初廣州星河灣房地產公司選擇了在本區域搞房地產開發建設,但由於本區域在總體規劃修訂前不屬於城市規劃範圍,總規修訂後本區域控規階段的工作還沒來 得及開展,使本區域的掛牌選址報建工作無法開展,嚴重地影響了整個投資安排的進度。 這指的是,2008年上半年,鄂爾多斯市啟動新的總體規劃,星河灣區域才成為建設用地,但此區域的控制性規劃一直處於空白狀態。

當這塊7.88平方公里的區域變為建設用地後,星河灣成為了第一個項目。也可以說,這塊萬畝土地,就是當地政府為星河灣量身打造的。 9月12日出版的《財經》雜誌曝光了一份2010年4月6日,星河灣方面與東勝區政府簽訂的投資協議,這份協議將地方政府與星河灣緊緊捆綁在一起。 按照約定,協議簽訂之日起,星河灣方面就可開工建設。但協議同時要求,星河灣方面需分期借款11億元給東勝區政府,東勝區政府保證項目用地不少於1萬畝, 其中建設用地不少於5000畝。東勝區政府還承諾,如果星河灣方面不轉讓該處土地,將免除相關的土地增值稅。 令人匪夷所思的是,「財大氣粗」的東勝區政府為何要向星河灣方面借款11億元? 東勝區政府辦公室主任王平並未否認此協議的存在,但拒絕向記者出示這一協議並作出解釋。 一名鄂爾多斯本地房地產商向記者分析了個中緣由:「星河灣項目儘管是政府招商引資項目,但當地政府必須『留一手』,也就是防止如此大體量的項目中途『撂挑 子』。

政府從開發商處借款,實際上就等於先收了項目開發的保證金,一是考驗開發商是否有足夠實力,另外也逼著開發商將項目開發進行到底。政府並不是為了借 錢,這些借款甚至可以作為開發商拍 地的出讓金直接劃歸政府,而不需要開發商到時再額外支付」。 這種分析並非空穴來風。 這名當地開發商介紹,鄂爾多斯曾經發生過投資項目「撂挑子」的事件。一家自主品牌汽車企業來到鄂爾多斯建設汽車產業園,地方政府提供很多優惠,劃出一塊土 地後,這座汽車產業園的進展卻並不順利。 9月8日,鄂爾多斯當地報紙《商務時報》刊出的一篇報導稱,2007年,潘石屹要在鄂爾多斯拿5000畝地開發獨棟別墅。於是政府組織當地的「有錢人」與 潘石屹進行「對話」。「對話完畢,老潘便組織這批人去了北京,購買了三里屯SOHO。但是鄂市東勝區的5000畝地卻沒有拿。」

事實上,一方面在用變相做法規避中央嚴厲調控政策,另一方面,地方政府比誰都擔心市場崩盤的可能。 一級開發並軌二級開發? 在嚴格的土地政策面前,地方政府往往各出奇招以繞開政策限制。而鄂爾多斯的房地產市場,便有很多這樣的地方特色。 記者在鄂爾多斯市發改委網站上查詢到幾份通知,分別為2010年11月30日和12月8日,該市發改委對星河灣北苑商住區、清水商住區、濱河商住區、景榮 商住區、商務綜合樓、南苑商住區同意開展前期工作的通知。 「『同意開展前期工作的通知』是鄂爾多斯市特有的房地產項目審批手續」,一名在鄂爾多斯經營地產的外地開發商告訴記者。

「一般來講,此類同意開展前期工作應該指的是同意對某一地塊開展土地一級整理開發,也就是把生地做成熟地。但裡面肯定會註明:這種開展前期工作,指的是土 地的前期整理開發,而不是土地的商業開發」,這位不願透露姓名的人士告訴記者。 這種土地一級開發工作應由政府的土地儲備中心來做,在完成土地一級整理開發之後,這些地塊才能進入土地二級市場,通過招拍掛向開發商出讓土地使用權,進行 商業開發。 但記者查詢得到的幾份「同意開展前期工作的通知」中,卻明確寫著同意「大興房地產公司或北京富華園公司××項目」開展前期工作。

「這就表示,鄂爾多斯直接把前期整理開發和二級土地開發概念混同起來。」這名人士說,「在這種情況下,『前期工作』包含的內容就不只是土地的一級整理開 發,甚至可以造房子了」。 「這也是地方政府給看中這些地塊的開發商一個變相的承諾。」他說。 造成這種局面的原因在於鄂爾多斯市用地指標緊缺。 「鄂爾多斯很多項目都是未批先建。因為沒有土地指標,就不能得到土地證,也就不能在二級市場招拍掛,自然也談不上之後所有的一切,包括項目的開發需要的規 劃許可證、工程規劃許可證,設計圖紙、方案也都無法報建。」這名知情人士說。 也正因為如此,鄂爾多斯市發改委在2010年12月8日同意星河灣一期所在的「北苑商住區」開展前期工作,等於給了星河灣一期一張「准生證」。

「至於為何4月開工的星河灣一期直到7月才進行土地出讓,很可能是直到7月,東勝區才拿到了用地指標,於是火速進行招拍掛,再補足之前需要的一切手續」, 他說。 但這名知情人士也說,在鄂爾多斯,未批先建是一種普遍現象,並不止星河灣項目獨有。「鄂爾多斯天氣寒冷,施工期只有半年,如果不未批先建,那麼什麼事也幹 不了。」 這名知情人士說,「這是這座城市在超前發展過程中,制度與現實的背離」。

鄂爾 多斯 星河 秘笈 350 平米 戶型 變形記 變形
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【案例】如何成功開家美甲店?5平米小攤年入百萬

來源: http://new.iheima.com/detail/2014/0116/57968.html

i黑馬小編在逛商場時,經常可以看到角落里的美甲店,雖然店鋪面積很小但客戶卻不少,可見市場火爆,競爭激烈。如何去成功經營一家美甲店?成功者的案例或許可以給你借鑒。10年前,孫鳴璐是品牌化妝品店的導購員;現在,她是3家高端美甲會所的總經理。10年時間,她經歷了創業者、破產者、小老板、“富翁”等多重身份後,如今更有一個新的身份把高端美甲引進沈陽的“創始人”。賠掉老本的創業10年前,22歲的孫鳴璐是一家商場奢侈品牌的導購員(BA),有著讓人羨慕的薪水,也有經常去外地培訓的機會。一次,去香港陪當地朋友美甲時,她發現顧客都是躺在沙發上接受服務,美甲的同時還做手部、腳部的護理。每個顧客所用的產品都是專人專用,就連擦手的毛巾都是一次性的,不過價錢不菲80元/次。“我就像發現新大陸一樣,相當震驚。”孫鳴璐說,當時美甲行業在沈陽剛剛興起,還停留在一張小桌、幾瓶色彩單一的指甲油的服務水準,價錢多數在3~5元,最貴也不過10元。這種反差,讓一直想創業的她頭腦里迸發了一個想法在沈陽開高端美甲店。當時,孫鳴璐相當有信心,因為做BA的她有好多高端客戶群,她樂觀地相信,一定能在沈陽打開市場。從香港回來的半個月,孫鳴璐就用自己多年積蓄11萬元,在太原街一家商場開了一家高端美甲。從裝修風格、經營模式、所用產品到服務標準統統和香港一樣,只是價格上做了調整40元/次。她依然在商場做著BA,雇用了兩個美甲師看店,她介紹客戶去美甲。堅持了5個月,結果是孫鳴璐沒有想到的。“當商場讓我去交下季度的房租時,我已經沒有錢了。每月我用我的工資給美甲師開資,自己一分錢沒盈利還要倒搭。”孫鳴璐說,當親手拆掉牌匾告訴自己創業失敗時,兜里只剩1元錢。那天,她步行4個小時從太原街走回大東區的家。一路上,都在思考著。最終她想明白了:項目是好的,錯在她想得太簡單,沒有調查市場,沒有親自管理,更重要的是高端美甲還不被人所接受。認識到這些之後,她並沒有放棄,她告訴自己“哪里跌倒哪里爬起”。哪里跌倒哪里爬起來孫鳴璐第二次創業,是在一個月以後。她悄悄辭掉了BA的工作,在沈陽五愛批發市場兌了一個5平方米的小攤位,幹起了美甲批發。每天4點起來上貨,她把別人大袋大袋的美甲片做成小包裝出售。即便價格是散裝的2倍,也有不少客戶。加上她曾經做BA的推銷經驗,積累了不少客戶,這其中不乏美甲店的老板。她一方面積累資金,一方面也在宣傳她的高端美甲產品,當客戶批發一定數量,她就會免費贈送高端產品試用。“那時,我感覺自己就是不斷地給人‘洗腦’,讓她們知道美甲也有另一種方式,也可以綠色健康。”孫鳴璐說,後來一家高端商場在沈陽開店,她抓住了這個機會,跟朋友借了5萬元投資了一個44平方米的美甲會所。然而,孫鳴璐並沒有很快轉身成為老板,她依舊每天4點起床,穿著樸素簡單,做批發市場里的小攤販。“我在這積累客戶群,再向她們介紹我商場里的店。這也是一種宣傳。很多人一聽說在商場有店,對我更有一種信任。”所以,白天她是小攤販,打扮炫彩時尚。下午,她換上一身低調的白領裝,在商場做她的老板。這樣的情況大概持續了一年多時間。有一天,孫鳴璐回到店里發現,有好多顧客在做美甲,還有顧客誇獎“做得真不錯”。這時候,孫鳴璐哭了,“我知道,我的努力終於沒有白費。”2009年,孫鳴璐完成了她的第一次華麗轉身高端美甲會館總經理的身份。年利百萬的美甲近些年,隨著人們對高端美甲的認識,孫鳴璐的生意越來越好。這從她的美甲會館的面積就能看出來,從44平方米擴大到66平方米,再擴大到現在170平方米,而且在沈陽多家高端商場還有連鎖店。孫鳴璐說,現在的美甲行業已經告別了暴利、投機的經營模式,而是實力雄厚的品牌經營。所以,她走的路線是美甲服務示範店、整合美甲服務的綜合美甲店鋪的經營模式。她說,美甲是從外國引進的,都是仿造日本、韓國,缺少中國的本土文化。所以她把名字改成與中國文化相結合的名字嘉仙荷,又從裝修風格、引進的產品品牌、服務思想以及人員著裝上,往本土文化靠攏。她坦言,美甲店的利潤確實很豐厚,旺季時每月的利潤能有10萬~15萬,即便最淡季每月也有8萬~10萬,年利能達百萬。顧客群體有哪些?孫鳴璐說,她的店現在已經得到越來越多的人認同,會員已經達5000人,最高消費的會員辦卡達到3萬元,而人均次消費也在100元左右,最貴的一次性消費會在500~600元。如何成功開家美甲店?在這里消費的客源,年輕白領占25%,企業老板25%~30%,全職太太45%~50%。選擇怎樣的員工?在美甲行業,從業人員的素質也是很重要。孫鳴璐招聘美甲師的標準是溫文爾雅,有一定文化,專科以上學歷。如何給員工定薪?在員工待遇上,也有考核制度。在旺季時,高級美甲師的薪水也會水漲船高。比如初級美甲師的月薪在2000元以上、中級3000元以上,高級能達到5000~6000元。如何留住客戶?孫鳴璐說,她會定期到外地去學習管理經驗,培訓員工,提高整體服務水平,增加服務種類,以防止客戶流失。她說,創業不是簡單照搬模式,更多的是自己親力親為,領悟里面的精髓。比如,對顧客熱情是必須的,但要保持距離,這樣才不失專業性,也不至於客戶關系熟了,在價格方面不好開口。 相關公司: 數據來自 創業項目庫 作者:U88連鎖加盟 | 編輯:kongmingming | 責編:韋
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大都市的悲哀 李嘉誠在香港推出16平米“蚊型”公寓

來源: http://wallstreetcn.com/node/101027

李嘉誠 「不賺最後一個銅板」的箴言曾被奉為圭臬,但長實最近推出的16平米「蚊型公寓」,卻被媒體痛批「賺盡最後一分錢」。嘗試本週在新界推出新樓「嵐山」,有43套實用面積僅16平方的微型戶型,創下香港「最小戶型記錄」。該戶型居室面積僅8平方米多,和香港監獄的單人囚室相仿。媒體紛紛驚呼,李嘉誠是想藉此榨盡每一個香港人的錢,連剛畢業的小年輕都不放過。不過媒體罵歸罵,這種迷你戶型卻頗受年輕貴族的青睞,近年來已經成為香港最受歡迎的戶型,有時甚至要用「哄搶」來形容。迷你戶型雖然面積小,但總價也低,在樓價常年居高不下的香港,這類戶型成了資金不足的置業者唯一選擇。你身在大城市,享受各種便利性的同時,卻也得忍受面積小如牢房的居所。這不能不說是大城市的悲哀。蚊型公寓面積「堪比牢房」本週,長實在香港新界大埔區的新樓「嵐山」開售,不聲不響地刷新了新盤「小戶型」的紀錄——其中一套「開放式」戶型實用面積僅177平方英呎,折合約16平方米。新盤資料一面世,長實馬上被套上「無良開發商」的帽子,媒體冷嘲熱諷,紛紛送上「劏房豪宅」。長實最近在香港推出的「小戶型」,小得可以媲美香港監獄的單人牢房。香港樓價長年居高不下,小戶型的面積就越來越小得令人稱奇。包括恆基、華人置業、信和置業等開發商,近年來都曾推出總面積不到20平方米,居室面積小於10平方米的迷你戶型。「嵐山」這次引發爭議的戶型,居室面積只有8平方米多,而香港赤柱監獄單人囚室甚至都有7.5平方米。熱銷的「窮人恩物」然而,輿論罵歸罵,開發商每次推出這類迷你戶,卻總是意外地受歡迎,有時甚至要用「哄搶」來形容——最近信和置業推售的九龍大角咀新盤奧朗-禦峰,其中包括一大批面積在20平方米左右的迷你戶,僅僅開售半天就售罄,收到的預訂更超購21倍,早上9點開售前售樓處已經排起長龍。事實上,這種面積也小得有些「不人道」的迷你戶型,也是這兩年才開始在香港流行。最直觀的原因當然是小戶型面積小,總價也低,在樓價常年居高不下的香港,這類戶型成了資金不足的置業者唯一選擇。例如嵐山的超小戶型,最低僅售165萬港元(約合人民幣132萬元),相對於過去較常見的50平方米左右的兩房小戶型,總價低了一半以上。這就像許多地產中介一針見血地在推介中說的,真正是「窮人恩物」。單身貴族青睞迷你戶這類迷你戶的買家,不少都是首次置業的單身人士,或是沒有子女的年輕夫婦。全球不少研究都認為未來單身和無孩小家庭將越來越多,因此也令超小型住宅的發展長遠看好。香港城市大學教授、有多部樓市論著的曾淵滄博士更多次撰文,鼓勵政府、開發商興建超小型公寓。他認為大多數單身人士,其實只需要一間如同酒店單人房那樣的住所,傳統設計給一家三口以上居住的2、3居室,對於不富裕的單身一族而言根本是浪費空間。「就像超市也推出多種微波爐食品,對象就是這些不煮飯的單身者」,他相信,由於這類家庭的增加是時代大趨勢,因此在長實之後,其他開發商也一定會跟隨。可憎,可悲?現在,「牢房豪宅」是否看起來沒那麼面目可憎了?事實上,長實旗下「嵐山」的迷你戶開售四天以來,也一直是最受歡迎的戶型,這裡麻雀雖小五臟俱全,精緻豪華,不但有單人廚房,浴室還裝有浴缸,甚至有個小小的陽臺(下圖)。這個開放式單位還被設計成與旁邊一套三居室的大單位相鄰,而且可以打通,長實更美其名曰「1+親」,指最適合年輕家庭帶著老人一起居住,也的確有不少買家將兩套住宅同時買下。事實上,沒有開發商建房子是為了「良心」,無論建豪宅還是小戶型,出發點無非都是為了公司的利潤。「迷你戶」越來越小,其實只反映了這類住宅的需求越來越大,也折射出香港地產市場正從過往的炒作豪宅,轉變為更多由自主需求主導市場。房子越來越小,房子的總價也隨之越來越低,解決年輕人的剛需,其實未嘗不是一件讓樓市變得更健康的好事。你身在大城市,享受各種便利性的同時,卻也得忍受面積小如牢房的居所。這不能不說是大城市的悲哀。(本文內容來自於新浪財經彭琳的文章《李嘉誠怎樣賺盡香港最後一個銅板》)
大都市 大都 悲哀 李嘉誠 李嘉 香港 推出 16 平米 蚊型 公寓
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薇妮:30平米化妝品店,比300平米屈臣氏賺錢?

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0108/148801.html

i黑馬:薇妮,一家只有30多平米的化妝品小店,店鋪內只賣一個化妝品品牌。但是,比起面積300多平米,擁有各大化妝品品牌的屈臣氏,這家小店卻更賺錢。這是為什麽?
 

\互聯網創業熱火朝天的當下,風口上,一頭頭豬飛起又落下:飛起時,多的是追捧;落下時,多的是批判。

評比同一行業的兩個品牌,我們往往習慣拿營業能力作為參照標準:哪一個品牌更賺錢,哪一個品牌就更好。然後,以這個結論為出發點,分析出賺錢更多的那一個品牌成功的N個原因。

從結果推倒過程,結果是否成功直接決定了過程是否正確。看似合理的邏輯,其實成了自我標榜者慣用的伎倆。

商業世界,一時的輝煌代表不了最終的結果,看似遙遙無期的堅守與付出,又往往成為成功前的臨門一腳。

這一次的商界觀察,剖析的品牌是“薇妮vinistyle”——一個發展5年,多次瀕臨死亡邊緣,卻又一次次涅槃蛻變的化妝品專賣品牌。

如果拿行業標桿屈臣氏和薇妮進行對比,屈臣氏的店鋪面積是薇妮的10倍,但薇妮的店面坪效卻接近屈臣氏的兩倍。截至目前,薇妮在全國23個省份的119個城市已經發展500多家店鋪,單店平均年銷售額80萬元,最高達到300多萬,2014年整體銷售3.4個億。

僅從賺錢能力上看,薇妮確實超過了屈臣氏。可是,筆者不願意從這個結果倒退過程來標榜薇妮有多麽成功,薇妮的崛起更大意義上代表了化妝品行業的發展動向:化妝品專賣店正在逐步取代專營店成為主流。

化妝品專營店:沒走通的創業路

2005年,李鵬飛31歲。而立之年剛過,他決定開始第二次創業:進軍化妝品行業。

第一次創業,李鵬飛做的是美容院。從江蘇鹽城一家美容院加盟商,到江蘇品牌總代理,首次創業順風順水,在積攢了第一桶金的同時,也積攢下連鎖企業管理與發展的豐富經驗。

中國創業者的成長可以分為兩個階段:

第一個階段扶墻學步,以加盟商或者經銷商的身份,借助別人企業的平臺,來完成原始資金的積累與創業能力的積蓄;

第二個階段自由奔跑,在第一階段的基礎上創立個人品牌,實現自主創業。只是,這一階段風險依然很大,多數人選擇止步不前。

李鵬飛的第一個階段完成得很是圓滿。在經營美容院期間,他發現美容院線的化妝品銷售很是火爆,而且利潤空間相當可觀,但是國內化妝品品牌良莠不齊,行業發展十分混亂。李鵬飛回憶,當時他認為發現了“風口”。

於是,在經營美容院的第五個年頭,他放棄了這一份成熟的事業,闖入化妝品行業,開始第二階段的自主創業。

從美容服務到化妝品零售,最初一段時間,李鵬飛是摸黑前行。第一家化妝品零售店,從選址到店內設計都是他親自完成。當時智能手機還沒有普及,不能隨時拍照,李鵬飛就整天粘在屈臣氏、絲芙蘭,仔細記憶下店內每一平米的布局設計,然後馬上回來憑記憶在紙上畫下。

2005年8月21日,在南京一個十字路口,李鵬飛的第一家化妝品專營店開業。所謂專營店,就是多品牌專賣店,類似屈臣氏、絲芙蘭,一家店面里代理市場上多種流行的化妝品品牌。因為當時南京的蘇寧、蘇果兩家企業名噪全國,李鵬飛想到了化妝品連鎖店鋪,據此為這家專營店取名“蘇美”。

然而,事情的發展遠不如想象美好。蘇美化妝品專營店開業後的成績遠遠達不到事前預期,和開美容院時的業績更不能相提並論。

在後來薇妮化妝品專賣店成功後,李鵬飛複盤初期的這段經歷,認為蘇美化妝品專營店沒有成功的原因在於:複制得了屈臣氏的商業模式,卻複制不了屈臣氏的品牌價值。同時,作為初創型企業,在供應鏈方面也很難達到大企業那樣的資源整合能力。

當時中國化妝品多品牌專營店,一二線城市集中了像屈臣氏、絲芙蘭、莎莎這樣的大品牌,小品牌們為避其鋒芒,紛紛進入三四線城市發展。蘇美選擇在南京這樣的二線城市與大品牌奪食,結果可想而知。

一只腳剛踏進行業,就被迎頭潑了一盆冷水。李鵬飛沒有放棄,而是立馬需求“解藥”,為此,他來到了韓國。

取經韓國:從專營店到專賣店

時間:2005年冬

地點:韓國首爾,明洞商業街

人物:李鵬飛

目的:拯救蘇美

來韓國,是因為這里是亞洲時尚之都,李鵬飛想來這里碰碰運氣,看能否找到拯救蘇美的辦法。而當李鵬飛真正踏上明洞街頭,眼前的景象使他完全驚呆:從街頭到街尾,僅僅4.4平方公里、只有巴掌大的商業街,熙熙攘攘聚集了幾百家單品牌化妝品專賣店。

漂亮精美、風格統一的門店形象;專業耐心、無微不至的貼心服務;火爆熱鬧、熙熙攘攘的銷售氛圍。這一切無不讓李鵬飛眼前一亮。

“一個店鋪只賣一種品牌的化妝品!”

在國內單品牌化妝品市場尚處空白的當時,李鵬飛第一次意識到:原來化妝品還可以這樣賣。

中國化妝品大多在商超設立專櫃,走中高端路線,吸引有一定消費實力的群體,但競爭已相當激烈,新品牌創立成本巨大。此外,超市專櫃和多品牌專營店是大而全的發展思路,產品包羅萬象,除了護膚、洗護,還有大日化產品,專業度不夠,只能吸引低層次群體。

與商超專櫃以及多品牌專營店相比,單品牌專賣店的優勢在於品牌形象能做到極致,服務專業性更強。同時,通過整店會員維護體系,牢牢抓住消費者,提高品牌忠誠度。而商超專櫃在品牌形象塑造方面略顯單薄,僅是依托廣告進行自然銷售,在整店銷售氛圍上遠遠比不上專賣店。

2004年,韓國就確立了以專賣店為主流渠道的化妝品零售模式,而早在韓國之前,西方發達國家已經有過諸多成功案例。如英國著名個人護理品牌the body shop專賣店,經過二十多年發展,在全球有近3000多家店鋪,而韓國本土品牌the face shop依靠專賣店發展模式也在短短幾年成為上市公司。

於是,韓國歸來後,李鵬飛立刻作出決定:蘇美公司轉型化妝品專賣模式。

一開始,李鵬飛並沒有創立薇妮品牌,根據當時實力,他選擇了一條穩妥路線:代理韓國品牌,在中國試水化妝品專賣。

2005年12月,李鵬飛代理的韓國品牌DoDo Club化妝品專賣店在江蘇鹽城開業,當天店鋪銷售一舉突破四萬元。這一次,李鵬飛的判斷沒有錯。

自立門戶

由於前期市場空白,DoDo Club專賣模式的成功,使得蘇美公司成為中國化妝品市場萬眾矚目的新星。在沒做任何品牌推廣的情況下,僅一年時間,DoDo Club在全國發展出100多家加盟店。

與此同時,DoDo Club的成功也引起韓國市場的關註。韓國第三大化妝品公司韓佛集團主動向李鵬飛拋出橄欖枝,蘇美公司成為韓佛旗下高端品牌it's skin的中國總代理。

2008年3月,無錫第一家it's skin化妝品專賣店開業,李鵬飛開始了化妝品專賣的多品牌運作。然而,和韓國品牌的蜜月期並未持續太久,就發生了危機。

2008年,北京奧運會,全國上下水劑物流受到嚴格管控,造成化妝品從韓國報關時遲遲無法通過,DoDo Club產品在中國市場大面積斷貨。此時,韓國DoDo Club總部趁機來中國挖加盟商們的墻腳,承諾不僅可以馬上提供貨品,而且比蘇美公司的進貨價要更加便宜。

“幫別人把孩子養大,最終還是要被別人抱走!”

在得知加盟商被“策反”的消息後,憤怒之余,李鵬飛立馬對公司上下做出決定:在2008年年底前,一定要研發出蘇美公司的自有品牌!

靠著兩年來積累的市場經驗以及韓國上遊供應鏈的資源,在經過半年沒日沒夜的加班後,蘇美公司趕在年底之前成功推出自有品牌——薇妮Vinistyle。

2008年12月26日,在南京一家五星級酒店,蘇美公司召開了薇妮新品發布會。發布會上,李鵬飛向到場的近100位加盟商仔細講述了今年公司發生的變故,以及為了薇妮品牌創立所付出的努力。到場加盟商幾乎全部表示,明年將繼續和蘇美公司簽約,店鋪全部由DoDo Club更換為薇妮品牌,危機就此化解。

薇妮:化妝品專賣的連鎖擴張

2009年至2010年,蘇美公司一方面協助加盟商完成由DoDo Club向薇妮品牌的轉變,另一方面,根據這幾年來積攢下的經驗整理出薇妮化妝品專賣店的模式體系。

由於美容院創業經歷,服務行業的服務意識深深地烙進李鵬飛的思想,這也間接影響了薇妮化妝品專賣的品牌文化。

薇妮主打的消費理念被稱為“一小時彩護妝“。顧客走進薇妮店鋪,店員會根據膚質狀況給出專業性的護理建議。並且,店員會將店鋪里的一整套產品,包括清潔類、護膚類、彩妝類,全部幫消費者免費化妝試用。通過這種方法,在體驗過程中,消費者往往會對其中至少某一款產品產生興趣,進而促成消費。

李鵬飛認為,化妝品專賣店的產品包含兩個部分,不僅有實物產品,還應該包括服務產品。國內專營店服務深度以及專業度遠遠比不上專賣店,專賣店平均為顧客服務時長在40分鐘左右,而國內專營店平均銷售時間僅為5分鐘。

經過這些年的摸爬滾打,李鵬飛在中國化妝品行業開辟出了品牌專賣模式,並且通過薇妮的發展證明了這種模式的可行性。截至到目前,5年時間,薇妮化妝品專賣店在全國已經突破500家。

而在品牌自有化以後,相比店鋪擴張速度,李鵬飛更關註品牌文化在用戶中的認可度。

2010年,薇妮請國內著名插畫師以薇妮文化為主題,設計出系列漫畫《薇妮的時光列車》,使得品牌以更接地氣兒的方式走進消費者心中。此外,薇妮每年都會從vip會員中抽選部分用戶參觀韓國工廠,以建立用戶對產品的信任。

在李鵬飛看來,國內化妝品專賣市場的風口只是剛剛打開,薇妮的目標是the body shop、the face shop,不做風口上的豬,而要做風口上的鳥:起風時,飛得更高;風停時,依然能飛得更遠。

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通州出臺最嚴限購 開發商連夜賣房每平米漲1萬

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4670402.html

通州出臺最嚴限購 開發商連夜賣房每平米漲1萬

中國新聞網 2015-08-16 12:15:00

昨天晚上,北京通州升級樓市限購政策的消息引爆了朋友圈,更有開發商連夜開盤賣房,房價居然大幅上漲1萬元/平米。在政策措施實施之前,通州樓市試圖上演最後的瘋狂。

昨天晚上,北京通州升級樓市限購政策的消息引爆了朋友圈,更有開發商連夜開盤賣房,房價居然大幅上漲1萬元/平米。在政策措施實施之前,通州樓市試圖上演最後的瘋狂。

通州樓市1-7月份住宅網簽量及成交占比圖表

關於通州將要升級限購政策的消息一天前就有傳言。8月14日晚,北京市住房和城鄉建設委員會網站發出《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》,通知要求對於京籍已擁有一套住房,但沒有在通州落戶滿3年或近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的家庭、非京籍近3年沒有在通州區繳納社保或個人所得稅的家庭都不能在通州購房。

此舉被稱為通州歷史上最嚴格的樓市限購政策。此前,只剩下北上廣深以及三亞五個城市在執行限購政策,如今,北京通州單獨升級限購政策,成為一個城市內區域性加強版限購政策,此舉可謂少見。

據了解,今年二季度以來,受到京津冀協同發展以及北京市政府落戶通州等利好消息影響,通州樓市自四、五月份開始迅速升溫。相關機構的統計數據顯示,前7個月通州住宅成交量達到6200余套,超過了2014年全年通州的成交量。另外,伴隨成交量的上漲,通州房價也水漲船高,一時間,通州樓市急劇升溫。

此前針對通州樓市的過熱表現,通州區住建委已經加大了執法查處力度,嚴厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳、惡意哄擡價格等行為,甚至對部分開發商進行約談,並對量價樓盤因宣傳漲價要求其整改。如今,通州升級限購政策,可謂動了真格,為火熱的市場潑來一盆涼水。

為此,媒體援引北京市住建委相關負責人的觀點稱,受建設北京行政副中心等利好因素影響,近期通州區商品住房市場成交偏熱,投機炒房現象頻現。上述舉措是現行限購政策的升級,在現行的北京市戶籍家庭限購2套、外地及單身限購1套的整體政策框架下,對通州采取的更高要求。

亞豪機構市場總監郭毅表示,通州限購政策升級對通州新城板塊影響不大,因為新城板塊近3年出讓的住宅用地中商品住宅的部分都被建成自住房和保障房,通州新城板塊沒有太多潛在商品住宅供應。但影響最大的可能要數通州臺湖區域,通州最近三年供應的住宅用地中,留有商品住宅的用地部分大都位於通州臺湖區域,這一政策的出臺將有利於臺湖區域住宅成交和價格的相對穩定。

值得關註的是,聽聞通州將要加碼限購政策的消息,一些開發商開始連夜賣房,房價更是離譜得每平米提高近1萬元,讓購房者望而卻步。據人民網報道,通州的合生濱江帝景項目選擇在昨晚開盤,其銷售價格根據樓棟不同定價在3.3萬元/平米到3.8萬元/平米之間,而項目在6月份的價格還在26000元/平米。

此次通州限購政策加碼後,分析稱市場將會轉而向下,逐漸降溫。來自北京我愛我家市場研究中心的分析稱,2015年4月,全北京樓市迅速回暖,通州交易上漲更為明顯,從原來的月度600-700量級,已經飛升到2000以上,成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。此次限購升級後交易量將迅速回落,甚至低於原來600-700的量級,這需要在9月下旬以後的網簽上逐漸顯現出來,在此之前,8月成交量的集中資審會帶來網簽上的“虛高”。

中原地產市場研究總監張大偉認為,一直緊隨通州樓市發展步伐的燕郊、大廠、香河等環北京郊縣樓市,也會因為通州樓市的趨穩而逐漸降溫。“現在燕郊的房價已經超過16000元/平米,如果通州房價平穩,燕郊市場可能會有大量投資者離場。”

編輯:顧蓓蓓

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通州 出臺 臺最 最嚴 限購 開發商 開發 連夜 賣房 平米
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馬雲15億港元購香港豪宅?每平米逾136萬港元創全球次高紀錄

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4670203.html

馬雲15億港元購香港豪宅?每平米逾136萬港元創全球次高紀錄

澎湃新聞 2015-08-14 16:48:00

馬雲再出手,在香港花15億港元(約12.38億元人民幣)買下了一座山頂豪宅。

馬雲再出手,在香港花15億港元(約12.38億元人民幣)買下了一座山頂豪宅。

8月14日,據香港《南早中文網》報道,位於山頂白加道22號的豪宅是一座三層高的獨立屋,可望維多利亞港全海景,私密度高。房屋面積總計9891平方英尺(約1099平方米),每平方米逾136萬港元(約112.2萬元人民幣),這個價格創下了全球每平方米價格第二高的紀錄,同時創下了香港每平方米最貴豪宅的紀錄。除此之外,該棟豪宅海擁有超過2200平方米的大花園,院內還有一片小樹林和大草地。

豪宅的前主人是曾被稱為小超人李澤楷的“太傅”、李嘉誠的“軍師”——在電訊盈科(00008.HK)里任前副主席的袁天凡和其妻子李慧敏。被稱為“恒生一姐”的李慧敏和袁天凡2000年以1.635億港元(約1.35億元人民幣)買下該棟豪宅,這15年間房產升值超過13億港元(約10.725億元人民幣)。在此之前,該豪宅為比利時領事官邸,比利時政府在1959年以15.5萬港元(約12.79萬元人民幣)購入。

袁天凡被公認為是李嘉誠最信任的軍師級大神。

袁天凡,1952年出生於上海,5歲到香港,畢業於美國芝加哥大學經濟系;1988年進入香港聯交所任行政總裁,年薪250萬港元,成為當年香港收入最高的受雇人員;1989年被評選為香港財經界十大風雲人物。他先在匯豐銀行投資銀行部門工作,之後進入花旗銀行,因協助李嘉誠完成多次集資行動,得到李嘉誠的賞識。1991年,應李嘉誠邀請,袁天凡加入長實陣營,並協助李澤楷崛起。

李澤楷1993年創立盈科拓展集團,1999年5月,盈科拓展從新加坡企業家黃鴻年手中收購上市公司得信佳,並將其改名為盈科數碼動力。1999年3月初,該公司的股價一直在4分到6分錢港元之間徘徊。以當時得信佳股價水平收購,花費不足1億港元即可收購,但在袁天凡和梁伯韜的策劃下,李澤楷將盈科擁有的地產項目(主要是北京盈科中心),作價24.6億港元,再加上香港數碼港發展權一道無償註入得信佳,未花一分錢現金將其搞定。得信佳複牌後,開盤僅15分鐘,股價立即飆升至3.22港元,漲幅高達22.6倍,盈動即刻成為一家市值上千億港元的巨型公司。

報道稱,眼下全球每平方米最貴的房屋位於法國,是蔚藍海岸聖讓卡弗爾拉的一座獨立屋。該房產面積超過6400平方呎(約合711平方米),去年以11億港元易手,折合每平方米價格超過154.7萬港元。

山頂白加道是香港最金貴的地段之一,是政經名人及富豪的聚居地,其中35號地段為恒基李兆基家族所有,買入價格為18.2億港元;31號房屋則由華人置業(00127.HK)大股東劉鑾雄所持有。據《信報》報道,此處包括香港政務司司長的官邸、美國駐港總領事官邸、解放軍駐港部隊司令官邸。

袁天凡的妻子李慧敏在上個月斥資3.75億港元,從太古(00019.HK)手中購入東半山豪宅傲璇(OPUS)的6樓連帶雙車位。李慧敏不僅為恒生銀行的董事長,而且是太古的獨立非常務董事。這座分層豪宅面積為5199平方英尺(約577.6平方米),每平方米價格約為65萬元人民幣,排行香港分層豪宅每平方米最高價格的第11位。

此次並非馬雲第一次在香港購買豪宅。早在2011年,馬雲就以3億港元購入嘉里建設位於中半山地利根德里的BranksomeCrest頂層其頂層連泳池特色複式戶。當時每平方英尺價高達4.23萬港元(約每平方米40萬港元)。

編輯:顧蓓蓓

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馬雲 15 港元 香港 豪宅 平米 136 全球 次高 紀錄
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去年末房產庫存上超7億平米 促成交、緩供應、調結構政策面多管齊下

來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4740970.html

去年末房產庫存上超7億平米 促成交、緩供應、調結構政策面多管齊下

一財網 林小昭 2016-01-19 13:33:00

盡管2015年以來多次出臺樓市救市新政,央行也多次降息降準,樓市整體呈現複蘇的態勢。但商品房庫存仍繼續增加,創下歷史新高。

盡管2015年以來多次出臺樓市救市新政,央行也多次降息降準,樓市整體呈現複蘇的態勢。但商品房庫存仍繼續增加,創下歷史新高。

19日,國家統計局公布的數據顯示,2015年,商品房銷售面積128495萬平方米,比上年增長6.5%,增速比去年1-11月份回落0.9個百分點。商品房銷售額87281億元,增長14.4%,增速回落1.2個百分點。

2015年末,商品房待售面積71853萬平方米,比去年11月末增加2217萬平方米。其中,住宅待售面積增加1155萬平方米。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析稱,全國商品房待售面積以及住宅待售面積均再度攀升,且達到歷史峰值。可見雖然本輪市場回暖使得部分一二線城市的市場庫存有所回落,但全國範圍來看化解庫存壓力依然刻不容緩。

張大偉說,2015年以來一系列的政策刺激之下,樓市確實出現了明顯回暖,但樓市分化進一步加劇,特別是一二線的火熱掩蓋了三四線的低迷。這種情況下,房地產市場走勢依然堪憂。在庫存高企的壓力下,銷售回暖短期內未能帶動投資複蘇,全國開發投資持續走低。

數據顯示,2015年,全國房地產開發投資95979億元,比上年名義增長1.0%(扣除價格因素實際增長2.8%),增速比去年1-11月份回落0.3個百分點。這也是該數據自2014年起連續24個月呈下滑趨勢。

與投資下滑相對應的是土地購置的下降。2015年,房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米,比上年下降31.7%,降幅比去年1-11月份收窄1.4個百分點;土地成交價款7622億元,下降23.9%,降幅收窄2.1個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析,土地出讓之所以降幅還比較大,主要是三四線城市拖了後退。實際上目前一二線城市總體表現不錯,部分城市的高溢價率現象依然很突出。

日前,國土部下屬中國土地勘測規劃院發布了去年四季度全國主要城市地價監測報告稱,縱觀全年,多層級各方面的政策累進加力,去庫存的明確指向促進了樓市年末回暖,但整體地價並未同步表現出明顯變化,去年四季度住宅地價的環比增速較上一季度微幅放緩,僅有局部熱點城市受限於供需狀態的長期緊張,表現為持續升溫態勢,主要體現在一線城市及個別二線城市。

張大偉說,投資及出口表現不佳成為拖累經濟下行的兩大主因。而固定資產投資之所以增長緩慢,房地產開發投資增速回落幅度較大是一大原因,我國房地產開發投資增速自2014年以來持續下滑。房地產業不僅對宏觀經濟造成較大負面影響,而且由於房企整體購地意願低迷,使得地方土地出讓收入大幅回落。

他認為,數據表明目前樓市依然在去庫存節奏中,但分化的市場給未來政策出臺設置了很大的問題,目前一二線已經出現明顯上漲,普遍性的刺激政策出臺會導致已經上漲的一二線市場繼續火熱,而對三四線來說,刺激政策的影響力度越來越弱。

“畢竟一二線占全國房地產市場的比例很少,如果三四線不完成去庫存,中國房地產市場就難以繼續起到拉動經濟的作用。”張大偉認為,接下來樓市政策環境在繼續維持寬松格局的同時,需要在從促成交、緩供應、調結構等方面多管齊下來化解庫存。

編輯:劉菁

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去年末 去年 房產 庫存 上超 平米 成交 、緩 供應 、調 結構 政策 面多 多管 齊下
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北京四月末二手房均價3.99萬每平米 專家稱嚴控新增建設用地或再推升房價

來源: http://www.yicai.com/news/5009758.html

近日,國土資源部、國家發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015~2020年)》(下稱《規劃》) 。《規劃》被國土部成為國家京津冀協同發展戰略的重要組成部分、《京津冀協同發展規劃綱要》的重要專項規劃之一,要求在嚴格保護優質耕地和生態環境的前提下,以空間格局優化統領京津冀協同發展各項土地利用任務。

針對《規劃》對京津冀地區的土地及房價影響,5月4日下午接受第一財經采訪的分析人士紛紛指出,《規劃》是對環京地區目前的監管不到位、瘋狂投資的糾偏,一方面旨在疏解首都功能,一方面糾正北京周邊一些縣市通過土地供給來推動房地產發展的思路。而在對京津冀區域大規模建設行為帶來約束的同時,客觀上也可能對北京及周邊房價產生影響。

“瘦身”與糾偏

優化區域空間格局被認為是《規劃》的亮點,減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區被劃定,各區土地利用原則和利用導向也得到明確。其中,減量優化區中,規劃期五年內原則上不再安排新增建設用地;存量挖掘區建設用地總量基本保持穩定,已存量建設用地結構和布局調整為主;增量控制區重點保障基礎建設和公共服務用地,控制區域新增建設用地;適度發展區是承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要區域,應引導人口產業合理集聚,適度增加區域新增建設用地規模。

針對《規劃》的初衷,亞豪機構副總經理任啟鑫5月4日下午對第一財經記者表示,這一新規的出臺一方面是為疏解北京城市中心非首都功能,針對“大城市病”進行瘦身;另一方面則是為規範環首都經濟圈內其他城市的土地亂象。北京市房地產協會秘書長陳誌也提到,《規劃》內容的制定,是對京津冀地區特別是環京地區目前的監管不到位以及瘋狂投資的糾偏,“原則上新增建設用地嚴控,鼓勵存量轉化、存量挖潛,不宜再進行高強度大規模建設,其實就是在糾正北京周邊通過土地供給來推動房地產發展的思路。”在他看來,存量建設用地在結構上,應保障重點基礎設施和公共服務,以引導人口產業合理集聚作為當前的首要任務。

作為負荷極重的特大城市,北京近年一直在努力疏解城市功能,這從供地計劃上可見一斑。以今年為例,2016年北京住宅用地供應計劃總量1200公頃,處於歷史低位水平,而其中城六區的土地供應量不高於全北京市土地供應總量的20%,規劃新城範圍內土地供應量應則要占到土地供應總量的70%以上。

土地之於住房,如面粉之於面包。嚴控土地,無疑將對住宅供應產生影響,進而影響住房價格。任啟鑫註意到,《規劃》中還規定,順義東部等13片集中分布的優質耕地,優先劃入永久基本農田實行嚴格保護。她對此的理解是,這一系列的新規均表明未來北京新增建設用地量將逐漸減少。新增土地減少,以消化存量為主的定位也將使得北京土地市場未來價格繼續居高不下,由此也將支撐住宅市場價格的穩中攀升。她預計,《規劃》實施之後,將終結環首都經濟圈各城市尤其是燕郊、香河、固安等城市以住宅為導向的土地財政方向,對於規範城市規劃,合理承擔非首都核心功能產業轉移將產生積極作用,同時,新增住宅用地量的減少也將使得這些區域住宅市場開始進入緊縮階段,而相對應的則是住宅產品價格的繼續攀升,另外,周邊區域價格的上漲也將倒逼北京住宅市場價格繼續走高。

北京新房走俏二手房退燒

今年3月以來,伴隨著北京房地產市場快速“回暖”,京津冀區域房價出現不同程度跟漲,個別縣市漲幅明顯,引發關註。隨後的4月1日,河北廊坊市政府辦公室正式轉發了該市房管局等六部門制定的《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》,要求環京縣(市)求實行住房限購和差別化住房信貸政策,並要求非本地戶籍居民家庭限購1套住房,且購房首付款比例不低於30%。這被稱為“廊坊版限購令”。

而對周邊的廊坊、天津樓市一直保有“輻射”效應的北京,經歷了春節後的明顯上漲之後,近期的樓市交易情況又是如何?

根據亞豪君嶽會的統計數據,在剛過去的4月,北京新建商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1.5萬套,環比增加64%,同比增加233%,同時這一成交量也創造了自2010年12月以來的64個月新高。對此,亞豪機構副總經理高姍分析,這一階段成交量的持續攀升,一方面是 “限購”威脅之下商住成交的集中爆發,在限購靴子落地之前,商住引領成交攀升的趨勢仍將持續;另一方面,5月份開始各大房企也進入上半年業績的“關鍵階段”,供應的積極也為成交的攀升提供了基礎條件。

與此不同,作為北京住宅交易的主體,二手房交易則出現了“退燒”的趨勢。鏈家研究院日前提供給第一財經的統計數據顯示,4月第四周,北京市二手住宅網簽量為6803套,環比上升了6.2%,成交均價為39986元/平方米,環比下降1%。鏈家研究院在報告中分析稱,雖然本周北京二手房網簽量有所回升,但仍低於3月同期規模,由於需求量在前期得到了大量釋放,加上潛在入市需求的持續減少,預計後期網簽規模將會繼續回落。4月整月的統計數據顯示,北京市二手住宅網簽量為2.5萬套,低於三月的3.2萬套,成交價上漲空間將會收窄。

“去年因為不夠買房資格,沒能買,春節後再看發現房價漲了好多,東四環的老房子都動輒四五萬一平米。”“五一”假期和丈夫看房之後,一名“85後”對第一財經記者說,相比今年春節前後,她現在反而不著急了,覺得房價已經如此之高,繼續上漲的空間不會太大了。

“從供需關系上來看,本周(北京二手房)新增客源和房源數量均持續下降,其中新增客源數量大幅降低,新增客源與房源比降到歷史低位,可見隨著前期需求的大量釋放,潛在需求不足,預計後期網簽規模將會回落,同時雖然業主初始報價高,但是可接受降價的業主占比在增加,價格的博弈空間在擴大,預計後期業主心理預期會回落,報價向市場價靠近。”鏈家研究院在報告中如是寫道。

北京 四月 二手房 二手 均價 3.99 萬每 平米 專家 嚴控 新增 建設 用地 或再 推升 房價
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一套200平米別墅售價僅50萬 建築工業化為地產高燒“降溫”

來源: http://www.yicai.com/news/5027721.html

傳統建築行業建房周期長、噪音大、汙染嚴重、人力緊缺,除此之外地產價格也相當高昂,這是當前建築與地產領域的多重難題。而且,城市呆久了,人們已對高昂的別墅售價習以為常。假設某天當你得知一套2層樓的200平米別墅標價不過50萬元而已,是不是大吃一驚?這一切並非遙不可及。

6月14日,從事建築工業化的中民築友科技集團有限公司(00726.HK,下稱“中民築友”)多位高層向第一財經記者表示,改變這一切並不難,公司計劃在國內大舉建設多座綠色建築科技園,從而為周邊地區的地產、公共配套建築及鄉村別墅、市政管道系統提供更具有技術含量、建造時間也更短的建築工業化產品,讓整個產業耳目一新。

計劃5年打造千億規模

2015年6月14日,中民築友確定在長沙開發綠色建築產業園,合資建設的這一項目中,該公司下屬企業將投資4.76億元,產業園涵蓋研發基地及培訓基地、制造基地、展示中心和新型城鎮產品示範中心等功能板塊,據了解,目前該園區一期已完成,啟動制造樓宇預制組件的設施,如完整的浴室套房、鄉間別墅、彩板及其他綠色建築等。其中鄉間別墅將顯著改善農村住房條件,在同等質量和精裝修的基礎上,一套200平米的兩層別墅僅售價50萬人民幣。

中民築友首席技術官俞大有對第一財經記者指出,水泥鋼筋磚塊等原材料在現場進行加工,導致不同程度的噪聲和空氣汙染,對周邊環境造成了很大影響,而且成本高昂、質量難以保障,“目前建築業亟需系統的轉型升級,由現場傳統手工業操作變成以工業化為主。以往國內蓋好一棟30層的樓需兩年時間,而用工業化的方式組裝只需要一年,節省了將近一半的時間。對工地周邊的居民而言,也將大幅減少噪音汙染和粉塵汙染,同時還節約了人力成本。”

中民築友副總裁楊宏偉則表示,長沙只是“三步走”戰略中的一環,“今年我們要完成長三角、珠三角的產業布局,投建10個綠色建築科技園,到今年年底生產線應在60條以上;未來還將在各個省會城市、重點城市進行布局;第三步則是布局東南亞、非洲及南美洲等發展中國家,力爭用5年左右的時間打造出千億的量級。”他也說道,公司從專業、經驗、技術和人才都已做了不少儲備。僅就人才方面,公司的本科比例高達95%以上,同時擁有近百人的博碩士隊伍。

楊宏偉表示,國內建築工業化剛興起,門檻較高,市場潛力大。據了解,2015年的大陸建築業總產值為18.2萬億元,其中房屋建築10萬億元,都可用工業化的方式替代。今年2月6日,《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》中明確指出,到2025年,工業化建築占新建建築比例要達到30%,中東部發達地區在2020年之前要達到這一比例。“但目前,建築工業化完成的總規模不到2%,行業的缺口非常大。”

EMPC模式---傳統建築業革命

楊宏偉表示,中民築友主要是做EMPC的總包模式,在以往的“設計-采購-施工”之外增加了“生產”這一項。俞大有同時表示,在做好EMPC之後,未來還會考慮平臺與技術的輸出,從而擴大外延,實施公司戰略。

就建設成本,一般來說人們會認為主要是指建築物的成本,實際上建築類項目不僅僅只是物化成本,投資時還要考慮管理、資金等諸多方面的成本,“不少地產商自有資金不足,需銀行貸款,每天的利息都很高。建築工業化上來後,建築周期大大縮短,節約下來的時間,也就是成本。”還有一點在於,當項目采用建築工業化方式實施後,設計圖、工藝圖做完了,成本可精細地測算下來,這樣對於施工而言就不會再因為變化而增加額外的成本,這對於項目管理和財務管控都有好處。

怎樣理解建築工業化?中民築友相關高層稱,建築工業化的構件產品、裝配質量的控制水平都比傳統高。也就是說,它的誤差會少很多,如保溫節能、防水等都有相應的標準措施滿足國標。

當建築工業化鋪開、產品構件實施統一標準後,是否會阻礙設計師的發揮?俞大有表示,“從中外視角來看,工業化也沒有限制建築師的創作思維,紮哈建築的可變曲面等,其實也運用了很多建築工業化的構件。為人所熟知的澳大利亞悉尼歌劇院也用到不少預制構件。它的墻板、地面、裝飾件等全是這類預制件。所謂新一代建築的標準化,更多是指結構體系、連接方式的標準,國家也相應出版了標準圖集。針對不同的建築,公司可運用不同的構件形式完成建築師的Idea,最後做成一個作品。”

 

一套 200 平米 別墅 售價僅 售價 50 建築工 建築 化為 地產 高燒 降溫
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北上廣租房也不易:北京東城領銜 每平米月租破百

一線城市和二線核心城市房價節節升高的同時,租金也水漲船高。

中國房價行情平臺發布的全國行政區租金排行榜顯示,目前北京和上海的核心區的房租已經突破了100元/平方米/月的大關。可以說,大城市租房也不易。

需要特別指出的是,由於中國房價行情平臺的數據始建於2005年,而2010年後,北京和上海兩大城市的行政區劃進行了調整,一些區被合並取消。例如2010年7月,北京東城區、崇文區合並,成立新的東城區,西城區、宣武區,設立新的北京市西城區。2011年,上海黃浦區、盧灣區兩區建制撤銷,設立新的黃浦區;2015年,閘北區、靜安區"撤二建一",成立新的靜安區。

由於原有的區域之間房價差別較大,比如原靜安區與原閘北區房租就相差較大,因此為了更具有可比性,這里的數據仍沿用原有的行政區劃來劃分。

數據顯示,北京的原東城區最高,平均租金達到了105.59元/平方米/月,也就是說在這里租一套100平方米的房子,月租金就超過了1萬多元。從北京市中心城區數據來看,東城區房租一直遙遙領先,從2010年後的6年間,東城區房租增長了56.1%。

在原東城區之後,原西城區的平均租金也達到了103.89元/平方米/月,朝陽區、原崇文區、海澱區、原宣武區進入前十名。在前十名中,北京占據了6位,總體上看,北京是目前我國房價最貴的區域。

北京房租從中心城區逐漸向四環、五環、六環輻射,呈現明顯的遞減趨勢。數據顯示,6年間,北京中心城區的房租增幅最快,二環內房租漲幅為57.7%,五環外房租漲幅為48.5%,相差10個點左右。從南北區域看,北邊比南邊租金更貴、漲幅更快。該數據表明,2015年,二三環內,北邊房租比南邊貴29.6%,五六環外,北邊比南邊房租要貴33.6%。

從前十名來看,除了北京的6個區域外,另外4個區域全部來自上海,這也說明北京和上海作為兩個強一線城市,對全國的資金、人才等資源具備最強的吸引力,房租也是全國最貴。

其中,原盧灣區和原靜安區的平均租金都突破了100元/平方米/月大關,具體來看,原盧灣區達到了103.58元/平方米/月,原靜安區達到了101.71元/平方米/月,此外上海的長寧區和原黃浦區分列五、六位。

在10名之後,深圳的福田區以83.03元/平方米/月位居第十一位,南山區位居第十三位,羅湖區位列第十八位,前18名全部來自於京滬深三大一線城市。

排名

行政區名稱

所屬城市

平均租金(元/月/平方米)

同比上年

1

東城區(原)

北京

105.59

+10.22%

2

西城區(原)

北京

103.89

+9.09%

3

盧灣區(原)

上海

103.58

+5.94%

4

靜安區(原)

上海

101.71

+4.42%

5

長寧區

上海

92.92

+5.71%

6

黃浦區(原)

上海

89.76

+8.29%

7

朝陽區

北京

88.48

+11.11%

8

崇文區(原)

北京

86.64

+10.87%

9

海澱區

北京

85.57

+12.26%

10

宣武區(原)

北京

84.15

+13.28%

11

福田區

深圳

83.03

+6.10%

12

徐匯區

上海

81.87

+8.36%

13

南山區

深圳

77.93

+6.74%

14

普陀區

上海

75.92

+14.20%

15

虹口區

上海

75.89

+10.70%

16

閘北區(原)

上海

75.66

+15.72%

17

楊浦區

上海

75.11

+18.99%

18

羅湖區

深圳

70.67

+2.01%

北上 租房 不易 北京 東城 領銜 平米 月租 破百
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中國土豪買下世界最豪華飛機 200平米如五星酒店

9月1日消息,據華爾街日報報道,由Kestrel航空公司改造的世界最豪華飛機——波音787寬體客機已被中國買家匿名購買。據悉,這架飛機因為主打奢華機型,所以機艙設計非常考究,總價高達3.25億美金(約合人民幣21億元),其中改裝費就高達1億美金。

波音787亦稱夢幻客機,是波音公司新型號的廣體中型客機,現時由波音民用飛機集團負責開發,787是首款主要使用複合材料建造的主流客機。波音787是波音公司1990年啟動波音777計劃後十多年來推出的首款全新機型。進行了包括複合材料、客艙空間、客艙空氣壓力等多項改進。

波音787客機最大的優勢在於其超長的航行距離,飛機可以直接從亞洲飛到美國東海岸,或者從中東飛到美國西海岸,無需停下加油。“他們(買主們)通常不喜歡中途停留”,Kestrel航空公司首席執行官史蒂夫-韋拉說。

這是韋拉第11個飛機改裝項目。改裝公司從波音公司拿到的是一個飛機空殼,他們需要和一家法國公司一起設計機艙。

韋拉稱,這些飛機內部設計非常獨特,但也不能太高調,必須要符合那些巨富買主的審美。這些買家通常來自中東或亞洲地區。設計好機艙後,飛機還要聘請專門做飛機內部裝修的公司進行翻修,甚至滿足買家個性化的需求。

飛機上的裝修都采用了特殊材料,雖然看起來和普通家具差不多,但實際上要輕很多。韋拉表示,這家飛機的改裝耗費了整整兩年。在這些私人飛機上采用的新材料隨後還將被一些商業客機的頭等艙使用。

改裝好的飛機內部面積有200多平米,客廳、廚房、餐廳、臥室一應俱全,有的客機甚至還有醫療室和病床。飛機上的家具不僅非常輕,還必須要用插銷進行固定,而且還要能夠承受壓力,保證在機艙減壓或飛機迫降的情況下不會垮掉。

值得一提的是,又要廠商也可以根據客戶的要求對飛機進行精心打磨,所以這些飛機上經常有一些創新設計,可被商業客機借鑒。比如飛機內新型的通訊設備,或是為了提高燃油效率的翼尖設計。

中國 土豪 買下 世界 豪華 飛機 200 平米 五星 酒店
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200平米停200輛車?“黑科技”停車庫有望在上海實現

200平米車庫能停下200輛車?聽上去異想天開,卻很有可能在上海實現。 據東方網報道,從今天開幕的“2016國際城市與建築博覽會”中獲悉,該停車庫的設計和選址已經完成。

據了解,200平米,其實是車庫地面占有面積,車輛停放空間都在地下。但地下車庫一般也就3層,這種車庫卻達到24層。停車時,市民把車開入地面電梯間後下車,然後電腦控制電梯把車輛運到地下。取車時,駕駛員只需在電梯間外等待。

這種停車庫可以容納還各種車型,還為suv和一般轎車設計不同層面,每三個車位配備一個載車電梯。

這也是設計中上海最深的地下車庫,24層停車庫開挖深度就達到56米。據隧道股份地下空間設計研究總院院長辛佐先介紹,停車庫原理是利用盾構打一口深井,“原來盾構是水平推進的,現在用它垂直打洞。”

而上海首個24層的地下車庫選址在浦東東方路,目前還在等待相關部門審批,

200 平米 輛車 科技 停車庫 停車 有望 上海 實現
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賈躍亭:我是全球最窮CEO 一家8口住的房子不到200平米

在今日的投資者交流會上,賈躍亭對投資者表示,“別人都說創業板老板吃香的喝辣的,但是我實際是全世界最窮的CEO,沒有之一。我一家8口人,現在住的房子就是一個不到200平米的房子。”

賈躍亭稱,他已將其所有的錢都投入到樂視生態體系當中,只要樂視全部的團隊齊心協力解決這個問題,這也不會是最大的問題,目前已經具備了一切可能盈利的能力,但是融資能力還是非常的欠缺。

賈躍 躍亭 我是 全球 最窮 CEO 一家 口住 住的 房子 不到 200 平米
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【物流】物流地產霸主普洛斯的生意經:巨獸的腳印,從14平米到2700萬平米的征途

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=11825&summary=

【物流】物流地產霸主普洛斯的生意經:巨獸的腳印,從14平米到2700萬平米的征途
CY_young15 轉載自【興業證券 王品輝 龔里 】
2017-03-30

之前的一系列報告中,我們不斷強調,未來的物流、尤其是高速增長的電商物流,在重心上將會從配送為主轉向倉儲核心模式,而在模式上將會以智能化、自動化、倉配一體化的現代物流體系為主導,逐漸取代原有的舊配送體系。

 

“普洛斯”,作為現代化物流地產界毫無爭議的霸主,在其2003年入主中國後,僅10年的時間內便由14萬平方米地產起家,增長百倍至1500多萬平的物業資產,而各大物流、電商、高端制造業也爭先欲成為其客戶。

 

在這樣眾多的光環背後,作為一個外資背景的地產商,普洛斯在中國如此成功的秘訣究竟是什麽? 其中是否有值得我國企業借鑒之處?本篇研究報告主要的目的便是通過對於普洛斯的成長軌跡、資產結構、商業模式等各個方面做出深刻剖析,希望能對我國的物流地產乃至倉儲物流相關企業研究提供有價值的參考,同時也幫助投資者更好的了解我國物流地產行業,提前關註並下註有潛力成為“下一個普洛斯”的投資標的。


一 普洛斯簡介


“普洛斯”,英文名GLP(Global Logistics Properties),一家在中國擁有最多倉儲物流土地及物流產業園的企業,總面積超過1500萬平方米。從公司官網提供的中國市場土地份額圖上來看,即使將前十名其他企業擁有的土地份額全部加起來,也不及其三分之二。



讓人最感到驚訝之處便是,普洛斯作為一個外資控股的企業,居然在地產這樣一個以拿地為主要競爭力、並相對更加為政府所掌控的行業中左右逢源,甚至做到行業絕對的龍頭。而這其中的緣由便要從普洛斯發展的歷史軌跡以及其與中國市場的種種聯系說起。


1.1、兩個普洛斯?


“普洛斯”這個名字,雖然在物流地產界早已鼎鼎大名,但對於外界而言,卻總是會有“兩個普洛斯”的印象存在,時常將GLP與Prologis兩家企業混淆。尤其是從英文名上來看,由於後者的英文發音與“普洛斯”更為接近,更加造成了識別上的誤差。

 

簡單來說,兩者的區別:

●  GLP(Global Logistics Properties,現中文名“普洛斯”):本篇報告的研究對象,“普洛斯”。曾經作為Prologis的中國與日本的分支業務,於2008年12月24日被GIC全額收購股權及債權,自此從Prologis分拆出來單獨發展。目前業務遍及中國、日本、美國和巴西,是亞洲第一、全球第二的物流地產企業。

 

●  Prologis(現中文名“安博置業”):GLP從前的母公司,在GLP分拆出去之後於2011年與安博置業(AMB Properties)合並,成為全球第一大的物流地產企業。隨後其英文名沿用Prologis,而中文名則改為“安博”。目前業務遍及北美、歐洲、亞洲等超過20多個國家和地區。


1.2、普洛斯歷史發展軌跡:成立於北美,背靠新加坡財團,發跡於亞洲


● 成立於北美,挾資本之勢全球擴張


1991年,Prologis的前身,Security Capital Industrial Trust (SCI)在北美成立。當時公司的投資領域較為多元化,既包括工業用地,也包括商業及寫字樓盤等地產業務的開發。最終,為了降低空置率,提高運營及資金回籠效率,公司選擇與美國其他房地產企業區分開來,專註於當時由於美國經濟高速發展而出現大量需求的物流地產細分行業。

 

而於此同時,經濟全球化的浪潮襲來,越來越多的美國國際化企業需要全球性的物流倉儲網絡布局來幫助他們全球鋪貨,完成快速擴張。而SCI則抓住了這次機會,借助全球化物流概念順利在1994年於紐約證券交易所(NYSE)上市,並於1998年正式改名為Prologis。


● 染指亞洲市場,進軍日本和中國


而借助資本之勢,Prologis通過全球並購以及美國企業全球擴張的機會,將自己的觸手伸向全世界,而亞洲,尤其是才剛加入WTO不久的中國,在政策及政府的推動下,正如火如荼的開始新一輪全球貿易的大動作。巨大的市場需求以及物流倉儲作為貿易的剛需屬性,強烈的吸引著Prologis的目光。

 

2001年,Prologis首先進入美國企業更為熟悉的日本市場,並同時隔海觀望對面的這一全球矚目的龐大市場,以尋求最好的切入時機。

 

最終,Prologis在2003年邁出了其進入中國的第一步,選擇將總部設在中國外資企業最多、國際貿易最繁榮的第一大港口——上海。


● 深耕本土化,借力物流園區拓展市場,政府企業“雙得利”


Prologis剛進入中國市場時,由於政府對於外資在華“圈地”現象明顯保持著很強的戒心,公司在前期希望從政府直接拿地的願望並不順利。最終,管理層改變策略,從二級市場入手,一是收購了樂購整套配送設施並在上海取得西北物流園的開發權,二是與蘇州工業園區的蘇州物流園區簽訂了開發協議,以入股形式進行工業物流園區的開發及建設。終於在2004年拿下了14萬平方米的工業物流設施及土地,成功踏實第一步。

 

在建立了立足之地後,Prologis開始發揮其作為外資國際化企業的絕對性優勢——全球性的大企業客戶資源(全球財富1000強企業近一半左右是其客戶),將其過往十年來積累的客戶引入中國並為其提供一整套的現代化物流解決方案。

 

在當時的中國,物流地產業提供的物流解決方案仍然相當落後,離國際一流大企業的需求仍然相差甚遠。Prologis的出現使得外資大廠的訂單紛至沓來,僅4個月後蘇州工業園的物流設施租用率便從55%猛增至92.8%。其中客戶不乏阿迪達斯、三星、諾基亞、三井和歐萊雅這樣的國際頂級企業。

 

物流園的開發,引來了國際大廠的入駐,最終導致了整個工業園區被整體盤活並拉動了當地政府的GDP與稅收。這種顯而易見的連鎖效用立刻為政府所註意到,並改變了其對於Prologis的態度,提高了信任,最終轉化成了公司在今後拿地時的優惠政策。

 

憑借著蘇州園區的示範效應,Prologis在中國的開發得到了更多地方政府的支持,開始了一輪超高速的擴張。無論在環渤海、長三角、珠三角、還是內陸幾大城市,全都布滿了公司的物流園區。至2008年,僅用了5年時間,公司在全國19個城市建立起了50多個物流園區。


● Prologis“壯士斷腕”應對全球股災,GIC成功接盤亞洲業務,GLP成立


2008年,由於全球性的次債危機爆發,在實業界各大企業都選擇減速擴張,而資本市場上的流動性也降至低點。Prologis同時面臨了出租率下降以及後續資金斷裂的前後夾攻,公司股價也跌至歷史最低。

 

同年,來自新加坡的國家政府投資公司(GIC)最終以13億美金成功收購Prologis在中國的資產和日本的產業基金權益以及相應的預估債務。交易完成之後,Prologis在中日兩國的品牌“普洛斯”、與管理團隊保持不變,並同時約定公司三年內不得進入中國日本市場從事相關聯業務,即使在三年之後也不能以“普洛斯”的品牌進行運營。

 

自此普洛斯的亞洲業務正式分拆,中文名“普洛斯”,英文名則改為“Global Logistics Properties”(GLP)。而隨後於2011年,Prologis剩余的業務與原來的競爭對手安博置業(AMB Properties)合並,中文名改為“安博”,而英文名仍保留“Prologis”。

 

自此,兩家企業分別成為了全球第一、第二的物流地產公司。



1.3、公司股權結構:新加坡GIC控股,中國財團占據第三大股東


根據公司2016年年報顯示,目前 公司總股本為47.32億股,按照最新收盤價2.04新元計算,市值為96.53億新元,合人民幣467.63億元。在GIC自2010年接手普洛斯至今,其目前通過間接持股方式控制公司,仍然是公司的第一大股東,占總股本的36.57%,高瓴資本(Hillhouse Capital)作為第二大股東持股8.14%,貝萊德集團(BlackRock Group)為第三大股東持股6.99%,而美銀美林集團(BoA ML Group)作為第四大股東持股5.31%。



另外,從股東所屬國家來看,我們發現來自中國(包括香港)的資本持股比例僅次於大股東GIC與美國財團,占據了第三名的位置。這另一方面也體現了普洛斯對於其全球最大市場——“中國”的重視,也表明了其意圖借助中國本地資本牢固紮根並持續獲得政策及土地資源的意圖(關於普洛斯的“本地化組合拳”戰略,第三章將會有詳細介紹)



1.4、公司的全球業務布局:中國業務超過半數


目前,普洛斯的主要業務集中分布在全球4各國家,按照凈資產規模大小分別為:中國、日本、美國、巴西。



● 中國區業務簡介


根據公司2016年年報,公司在中國區總資產為122億美元,總開發面積達2670萬平方米,其中建成面積為1490萬平方米,在建面積1170萬平方米,並另外包括1210萬平方米的土地儲備。近三年平均出租率為90%;平均租金為34元人民幣/平方米/月;同地倉儲運營收入增速為10.7%。公司的大客戶普遍集中在物流、電商行業,前五大分別為:百世物流(4.7%)、京東商城(4.6%)、德邦物流(3.2%)、唯品會(2.3%)以及亞馬遜(1.9%)。公司目前在中國物流地產是絕對的第一位,市場占有率遙遙領先。


● 日本、美國及巴西業務簡介


另外公司在日本、美國、巴西區總資產分別為91億、129億、19億美元,日本、巴西總開發面積為560、360萬平方米,其中建成面積為450、250萬平方米,在建面積為100、110萬平方米。由於普洛斯去年才進入美國市場,土地的開發面積仍未公布。目前日本、美國、巴西的近三年平均出租率分別為99%、92%、95%;平均租金分別為68、30、44元人民幣/平方米/月;同地倉儲運營收入增速分別為10.7%、2.7%、7%、8.5%。公司的大客戶主要集中在物流、電商、快銷商品及現代制造大企業。



二 三大核心業務形成戰略“閉環”


普洛斯之所以能夠成為今天的普洛斯,我們認為與其獨到的業務模式是完全分不開的。從其經營年報中我們可以看出普洛斯將旗下業務分為三大塊,分別為:


● 物業開發業務:類似於傳統的物流地產開發業務,包括投資拿地、項目建設開發,最終建成可用於物流業務操作的物流產業園區。建成的項目可出售給普洛斯自己管理的地產基金或第三方來賺取利潤,亦或者交付給公司的物業管理部門進行出租運營。

 

● 物業管理運營業務:產生普洛斯目前主要收入來源——租金的業務。物業管理部門從公司開發部門接手過已建成項目後,將對該物流園區進行進一步的招租及銷售工作,並對客戶提供物業管理以及一系列的相關增值服務。待該物業整體收入趨於穩定後,便再將其打包出售給公司管理的REITs基金,從而快速回籠資金。

 

● 基金管理業務:基金管理部門的主要工作是負責基金的募集和設立,物流地產項目的投資,以及各支基金的管理工作。其收入主要為基金管理費和產生的超額收益中20%的提成。而其投資的地產項目大都為普洛斯自行開發與少數第三方開發的地產項目,以租金收益作為基金的回報率。



2.1、物業開發業務:整體業務的基礎


作為普洛斯其他兩項業務的基礎,也是最重要的環節,物業開發部門在整個“閉環”當中扮演著“產品生產者”的角色,其生產的質量決定了物流園區項目的質量。

 

公司宣稱,“打造現代化物流,提供最優質的定制以及高附加值物業產品,為客戶提高效率節約成本”。保證其每個項目都滿足現代化物流的最高標準:

最優化選址

超大面積樓層

大間距層高

具有強大的載貨能力

寬敞的柱間距

方便重型卡車通行

具有可調節式月臺搭板


而最終打造完成的物業項目(大多為物業園區的形式)將會被,1)送交物業運營部門進行管理運營,待租金收入穩定之後再行出售;2)或直接出售給普洛斯物流地產基金或第三方直接賺取收益。

 

在2016財年中,公司新開工項目價值28億美元,而同期完成價值21億美元的項目,實現開發利潤2.55億元,毛利率高達27%,同比增長39%。



2.2、物業管理運營業務:收入的主要來源


目前從普洛斯的業務收入比例來看,由物業管理運營業務所提供的租金收入仍占據收入的主要部分,為6.34億元,占總收入7.77億元的81.6%。這一塊業務不僅僅為公司自有及自行開發的物流產業提供管理運營服務,同時也為出售給物流產業基金後的物業資產提供運營承租服務,在整個“閉環”當中充當提供“主要利潤賺取者”的角色。

 

目前公司在全球(包括中國、日本、美國和巴西)擁有並管理總價值越360億元的物業資產,對接的4000個左右客戶基本都屬於,現代化制造企業、零售業(包括電商零售)、第三方物流企業,這三大行業內。



從2016財年的運營業務數據來看,普洛斯的總體出租率達到了92%,總出租面積達到了9800萬平方米,為公司歷年之最。另外,公司提供的超越同行的高質量物流園區以及優質的物流運營服務使得客戶對於企業產品的需求繼續增長,由供求關系導致的同地倉儲運營收入繼續保持高增速:中國為10.7%,日本為2.7%,美國為7.0%,巴西為8.5%。



2.3、基金管理業務:加杠桿、增速利潤周期


最後,公司的基金管理業務堪稱公司三大業務的點睛之筆,在整個“閉環”中同時起到了“融資者”與“新利潤賺取者”這兩大角色的作用。基金管理業務使得公司的整個“生態圈”得以在最大效率下運轉起來,並為公司的長期高速成長提供了良好的財務環境,同時亦通過引入各大財團的戰略投資者提升公司在各個國家的政治地位及政策資源。


● 傳統物流地產開發模式:周轉周期長、現金流緊、融資壓力高

 

普洛斯所開發的新建物流地產物業主要由其麾下物業管理部門自行持有,隨著開發量不斷提高,公司手中持有的物業規模不斷攀升,囤積了大量資產,而現金流則越來越緊張,融資壓力也相對走高。

 

按照之前的計算,物流地產企業的平均資產周轉速度約為0.1倍,如果純依靠租金收入,則需要約10年時間才能收回投資。

 

在那時,除自持物流產業以外,物流地產開發部門每年仍經營少替其他公司開發的項目,最終兌現的銷售收入體量較小。當時每年的代開發項目銷售面積約為20萬平方米,銷售收入僅為8000萬美元。


● 推行地產基金管理後的模式:杠桿高、周期短、規  模擴張快

 

首先,普洛斯以自有資金按照20%-30%的比例投入自己運營管理的基金池中,實現了3-5倍的杠桿比率,之後如果按照1:1的配資結構,則最終可以達到10倍杠桿之多。

 

之後,普洛斯便將開發部門的新建物業轉讓給旗下基金,從而將募集來的基金(其中普洛斯的自有資金僅有十分之一)通過物業購置的方式輸入了公司體內。從而將物業開發的資產周轉速度大大提升。另外,根據普洛斯的戰略規劃,大部分新建造的物業都將會由普洛斯自身的物業管理部進行一年左右的模式化培育,直到出租率及租金回報比例達到90%及7%以上時才可以被轉入基金名下持有。所以加上這1年培育期,總體投資回收期從10 年以上縮短到2-3 年。

 

這樣,普洛斯以遠超傳統的速度獲得了物業銷售資金的回籠,隨後再將回籠資金再次投入到新項目的開發上去,待項目完成並培育成熟後再置入基金。(如圖7中所示之流程)

 

這種由基金管理模式產生的資金加速循環,大大推動了普洛斯整體資產規模的高速擴張。

 

量化來看,在實行地產基金管理模式後,從1999至2009 年,普洛斯的地產基金每年都會從自身的開發部門和物業管理部門購買近數十個物業項目,在2007 年的高峰時期,僅一年便收購了300 多塊物業項目。

 

而普洛斯的地產基金已投資(或收購)的資產規模從最初的2.3億美元上升到 2016年的236億美元,累計回籠資金也超百億規模。從銷售狀況來看,公司每年的物業銷售面積從最初的20萬平方米上升了幾十倍,而銷售收入也從最初的8000萬美元上升到目前幾十億美元的量級。


● 基金管理業務全球現狀:四大區域,11支基金

 

2016財年,公司總共募集並管理11支物流地產投資基金,其中中國2支、日本4支、美國3支、巴西2支。基金總規模達到了350億美元,自2012年以來,平均年增長率達到92%。整個基金中已投資產為240億美元,募投率達到了67%。



● 基金管理業務同時帶來新的利潤點

 

從收入角度看,公司年度基金管理收入達到1.5億美金,其中包括了9800萬美元的管理費收入以及5200萬開發收入。由於管理費收入僅來自於已投出的240億美元,而現存的110億美元的基金余量將使得未來的管理費收入有更高的預期。



總的來說,基金管理業務主要為普洛斯帶來了:

 

1、財務杠桿效應:普洛斯以平均20%-30%的比例投入自己管理的地產基金,這相當於實現了3-5倍的股權資金杠桿。而在此基礎之上,通常會再以基金整體進行配資,最終用以投資自己開發的物流地產項目。假設配資比例為1:1,這意味著普洛斯將能以近10倍的杠桿進行其地產開發,使公司在變“輕”的同時也大大提高了利潤率。

 

2、新的利潤來源:作為基金的管理者,普洛斯不僅有權利每年根據基金管理規模的大小收取一定比例的管理費,另外在基金產生超額收益時,還可以收取超額收益的20%作為提成。從而在租金之外為公司帶來了新的收益增長點。

 

3、快速資金回籠:然而,通過基金業務獲取管理費收入並不是普洛斯建立物流地產基金的最主要意義,其關鍵在於,在基金管理模式下,公司得以提前實現了物業開發部門的收益兌現,最終使得資金回籠速度得以提高。

 

與住宅地產不同,在傳統物流地產開發行業,一般在建造完成後無法立刻進行銷售,而是需要依靠每年的租金來回收投資。按照行業平均時間,一般需要10年左右才能完全收回成本,而普洛斯的基金管理業務,將資金的回籠期大幅縮短到2年左右,極高的提高了開發周轉率。

 

4、參股戰略投資者的無形資源:公司通過基金投資引入戰略投資者,而每一家基本都是各個國家的主權基金,擁有深厚政治及商業資源,促進了業務的開展。例如:加拿大退休金計劃投資委員會(CPPIB)、中投公司(CIC)、中國人壽(China Life)、世邦魏理仕(CBRE)以及普洛斯的大股東新加坡投資公司(GIC)等。


2.4、各業務部門合力,提供三大服務產品


在面向租賃客戶端,普洛斯通過三大業務合力推出了其主要三項服務:

1)  標準設施開發:普洛斯最主要的開發運作模式,由普洛斯的物業開發部門按照現代物流的標準化建設模式自行建造物流相關設施,並於建成後交付物業管理運營部門進行運營操作。客戶則根據自身需求,在已建成的倉儲設施中選用合適的進行租賃。



2) 客戶定制開發:在物業開發部門進行建造之前,由公司物流咨詢人員與客戶進行溝通,並最終根據客戶需求選擇合適的地點,打造貼合客戶需求與功能的物流設施。建成後仍交由物業運營部進行管理,管理方式按照客戶的需求進行操作。



3) 物業收購與回租:普洛斯可自行或者通過基金管理業務收購客戶目前擁有的物流配送設施,再由物流運營部門負責管理,並將其回租給客戶。通過收購與回租這種靈活的解決方案,提高客戶的資產回報率和流動性,同時為客戶降低債務,將不動產轉化為流動資金用於發展其核心業務。



三 公司財務分析:中國地區、租金收入為主要來源


公司在2016財年實現了7.77億元的營業收入,同比增長10%,主要原因是由於中國區業務的出租率及租金大幅增長,加上公司進入美國市場所導致。利潤方面,公司歸母凈利潤實現了7.19億元,同比增長48%,漲幅主要歸於公司中國區物業價值的增長以及日本區開發收入的增長,加上公司去年進入美國市場產生的效益。

 

公司收入及利潤的整體趨勢呈現穩定向上趨勢,2015年凈利潤下滑由於公司物業資產下跌導致。



3.1、收入及利潤分拆


公司的整體收入結構從四大區域來看,中國區收入為5.31億美元,占比68%;日本區收入為1.79億美元,占比23%;美國區收入為5400萬美元,占比8%;巴西區收入為900萬美元,占比1%。



而在利潤方面,中國區產生的利潤占比48%,日本區占比39%,美國區占比12%,巴西區占比1%。



另外,從利潤拆分表中我們發現,普洛斯之所以每年的利潤會大於收入,是因為其將每年旗下物業資產的公允價值增值算在收入內。

 

如果將收入從業務結構進行拆分,可以發現:1)租金仍然是公司的主要收入來源,本財年度仍然占據超過80%的比例;2)其他類收入的比例逐年增加,尤其是基金管理業務的管理費,從去年占比10.1%上升至今年的15.9%。



3.2、物業升值價值占凈利潤比重高


普洛斯的收入結構中,我們發現由於其名下物業公允價值變動帶來的非經營性損益金額巨大,占據了凈利潤中的很大比例,某些年甚至超過凈利潤。



從圖中看出,2010年-2015年,普洛斯的凈利潤分別為7.06、5.40、6.84、6.85、4.86、7.19億美元,而房產的公允價值增長分別為4.56、1.97、3.10、4.09、4.88、7.20億美元,占凈利潤比分別為64.6%、36.5%、45.3%、59.7%、100.4%、100.1%。

 

我們看出,房產價值增值金額占凈利潤的比重越來越高,主要原因是我國工業倉儲用地的供應持續收縮,導致了物流地產土地及物業的價格攀升。在可以預見的未來,我們認為這種供給端的收緊仍將會持續,而普洛斯也將繼續從中受益,獲得超額的房產公允價值收益增長。


四 普洛斯在中國


4.1、普洛斯中國的發展軌跡:從蘇州切入,終成中國物流地產龍頭


正如之前所介紹,普洛斯早在2002年中國加入世貿組織時便對中國市場的未來發展表現出了極大的興趣,並最終於2004年成功通過上海及蘇州的物流資產進入中國市場。自此一發不可收拾。



4.2、網絡布局遍布全國,客戶群體以外資企業為主


● 普洛斯中國的倉儲網絡布局



公司目前的項目分布於全國38個主要城市,其管理的物業建築總面積達2740萬平方米,其中完工物業面積為1575萬平方米,在建物業面積為1160萬平方米,另外還擁有1200萬平方米的土地儲備。



目前所擁有的物流地產資源在全中國同業中遙遙領先,其規模約相當於前十位中其他企業所擁有土地資產之和。


● 普洛斯中國區客戶


公司在中國區域擁有800家以上的優質客戶,其主要行業分布在第三方物流、制造業以及零售業(包括電商零售)這三個行業間。由於普洛斯遍布全球的倉儲網絡資源優勢,吸引了許多跨國企業客戶,占總客戶量的60%。而數據顯示越來越多的中國本土優秀企業也不斷的選擇普洛斯。



4.3、普洛斯中國的本地化戰略“組合拳”:IPO+政府資源+基金投資者


● 首次通過IPO引入中資戰略投資者,中國市場左右逢源


如之前在普洛斯的歷史軌跡中介紹的,在成功分拆並確定了以亞洲業務為核心後,為了補充新一輪擴張所需的資金,普洛斯於2010年10月開始籌備新加坡資本市場的上市工作,並進行全球範圍的招股計劃。而其中最重要的一個部分,便是借助此次招股引入來自中國的戰略投資者,提升公司在中國市場的資源及影響力。

 

根據新加坡金融管理局提供的資料,中國國家社保基金委托博時基金總共投資10億元人民幣購買公司IPO總股本的2.2%。另外中投公司、阿里巴巴、周大福、香港南豐集團等中國企業也都參與了IPO的認購。最終,此次IPO融資35億新元,當時市值為88億新元(約合人民幣440億元),為當時全球房地產IPO規模之最。


● 二次“中國化”,借各方勢力持續獲取資源


僅4年後,普洛斯於2014年再次宣布獲得包括中國人壽、中銀集團和厚樸基金等來自中國的財團約152億人民幣的投資,並簽署了戰略合作協議。

 

協議規定此次投資將分兩個階段,第一階段的投資總額為16億美元,其中14.8億美元用於普洛斯中國的新股增發,其余的1.63億美元用於普洛斯上市公司的新股配售,約占增資後股本的1.5%。第二階段,普洛斯中國將以新股增發再獲最多為8.75億美元的投資。交易完成後,整體中資控股普洛斯中國比例將達34%,超過三分之一。



在這次投資中,一個不得不提的重要人物便是厚樸投資的董事長,中國證券業的傳奇人物——方風雷。作為中國第一代“本土投資銀行家”,方風雷參與了中金公司創建的全過程並擔任副總裁,並隨後擔任中銀國際總裁、工商東亞執行總裁,有著深厚的政企資源,其曾經參與的投資項目也多涉及央企、中資銀行之類的重磅交易。

 

方風雷在此次戰略投資的公告中也提到“普洛斯將有更多機會和中國鐵路總公司、中糧集團等國內大型企業展開深入的戰略合作。未來我們還希望能借力普洛斯的全球網絡,幫助國內資本和企業走向國際市場”。

 

的確,在2014年同年,普洛斯便先後與中糧集團、中外運、中國銀行、粵海控股、金杯汽車以及中儲股份等國內超大型企業達成戰略同盟協定,在市場占有及產業布局上都使普洛斯再次得到了擴張。


● REITs基金管理業務再次引入中國戰略資本,與中國牢牢綁定


另外一方面,為了繼續吸引沒有參股普洛斯公司股權的中資財團和國家主權基金,公司利用自身的基金管理業務優勢,在中國發行了兩期中國物流投資基金(CLF I和CLF II),並成功將中投公司等其他擁有強大資源的股東拉入統一戰線(由於普洛斯並未公布基金合夥人名單,目前僅確定的為中投公司),再一次鞏固了其在中國的政府及商業資源。


五 普洛斯的成功原因及物流地產的發展機遇


5.1、成功原因:“高效管理”+“先發優勢”+“拿地優勢”


對於普洛斯在中國乃至全世界取得的巨大商業利潤及成就,概括下來,我們認為主要歸結於以下幾點原因:


● 高效合理的閉環戰略模式


公司的三大業務,物業開發、物業運營、基金管理形成一個內生的、高效的、安全的閉環模式:由物業開發部門開發優質的物流產業園項目,隨後交由運營部門進行運營,等利潤穩定之後由自行管理並參投的基金收購,一方面相當於加杠桿進行物流地產開發,另一方面則達到了快速回籠資金的作用,使平均10年才能收回的資金周期縮短到了2-3年。


● 早期進入市場,擁有資源先發優勢

早在2002年普洛斯進入中國市場時,國內雖已有“物流地產”這一概念,但整體的運營水平與物流設施質量和國外先進物流設施不可同日而語。大部分仍為老舊的傳統物流倉庫,只擁有簡單的貨物儲藏功能。

 

而普洛斯帶來的現代化整體物流解決方案快速吸引了企業客戶和地方政府的註意,既提高了客戶效率,又為地方財政帶來了實際的增長。於是作為現代物流地產的先行者,獲得了各地政府的扶持,並在最重要的土地資源的獲取上得到了許多優勢。

 

相比之下,隨後進入中國市場的類似的物流集團,如美國的安博、Goodman、Blogis以及新加坡的凱德置地(CapitaLand)、豐樹集團(MapleTree)等,雖然能夠提供類似的現代化物流服務,但在土地資源獲得上遠比不上普洛斯早期的優勢,從而無法進行同樣高速的發展。


● 緊抓戰略合作夥伴,保證拿地資源優勢


雖然早期的進入市場為普洛斯帶來了巨大優勢,但隨著近年來我國土地政策的逐步收緊,尤其是工業倉儲用地供給逐年下降,再加上現代化倉儲物流的後入者也加大了市場競爭力度,各個省市區域的倉儲土地都不再像以前那樣唾手可得。這時,是否擁有本地化的,具有政府及商界資源的戰略合作夥伴則顯得十分重要。



根據前文介紹,普洛斯通過出讓股權、邀請認購旗下基金份額、甚至投資入股的形式積極與中國各方政企資源有關的資本力量結盟,包括具有影響力的個人如馬雲(阿里巴巴)、方風雷(厚樸資本);投資合作的企業包括傳化物流、中儲股份、中集集團、中國航港、海爾集團等;而在擁有政府背景的資本方,則拉攏了中國人壽、中銀國際、以及我國的主權基金中投公司成為戰略投資夥伴。

 

而正是由於如此多重量級的中國本地化集團企業及個人為其背書,普洛斯在當下日益收緊的土地政策下仍頻頻拿地,展現了其聯合各方資源的優勢。


5.2、發展機遇:“巨大發展空間”+“B2C打開市場需求”


● 現代化物流倉儲“質”和“量”都存在巨大發展空間


我們認為,目前我國的物流倉儲產業,無論從“數量”、還是“質量”都遠遠落後於發達國家水平,有巨大發展空間。

在數量上,中國日益增長的制造業進出口、零售及電商業務、相關第三方物流產業的巨大規模產生的物流需求與嚴重不足的社會物流供給相矛盾。根據世邦魏理仕以及中國倉儲協會的報告稱,目前我國的人均物流面積為0.4平方米,與美國的5.5平方米仍有約13倍的差距;


在質量上,中國由整體產業化升級所導致的高端、智能化的現代化物流設施需求與總體上技術處於落後物流設備供給相矛盾。在市場上6億平方米的物流倉儲設施供給中,僅有五分之一為現代化倉儲物流設施,大部分仍為傳統模式下的物流設施,提供效率低下的物流服務。



● B2C電子商務的高速發展帶來機遇

眾所周知,我國的電子商務正處於一個飛速發展的時期,2012-2015年的平均增速在50%左右,而電商系統運轉的核心便是龐大的物流倉儲網絡。特別在當下,B2C電商規模正逐漸占據更加主導的地位,其作為更加高端的電商零售平臺必然更需要現代化的整套物流設施解決方案,將會是促使整個現代化物流地產行業擴張的主要生力軍。



六 投資策略


對應A股的相關標的,推薦關註中儲股份(600787),我們認為基於以下三點:

 

1)普洛斯作為戰略投資者,在2014年斥資20億元,實現參股中儲股份15.38%,成為公司第二大股東。同時又與中儲進行深度合作,建立合資子公司,首期預計項目總數達10個,共涉及土地5000多畝(約合350多萬平方米)。相信普洛斯會將其深厚的物流地產管理經驗代入中儲,未來公司的經營管理效率提升值得期待,同時帶動公司加速地塊流轉循環開發,加速利潤變現;

 

2)公司未來非常可能被母集團誠通進行股權改革試點,存在再次引入外部其他資本、提高治理的期望;

 

3)以較低拿地成本進行商業地產循環開發,利潤存在再次增值空間。

 

我們在《中儲股份(600787):央企改革或將加速,價值重估有望展開》深度報告中提出,公司未來土地資源變現的280億估值存在進一步溢價的空間,對應的,公司股價也相對的存在著相當的低估。我們認為公司未來股權改革想象空間巨大,且物流地產主業開始不斷契合日益增長的高端倉儲需求,而從公司土地的潛在價值,以及未來循環開發的加速所貢獻的利潤來看,公司價值顯著低估,建議關註,給予“增持”評級。


風險提示


宏觀經濟下滑、電商零售增速下滑、土地供給政策風險。(完)


股市有風險,投資需謹慎。本文僅供受眾參考,不代表任何投資建議,任何參考本文所作的投資決策皆為受眾自行獨立作出,造成的經濟、財務或其他風險均由受眾自擔。

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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=244736

杭州版租房新政出臺:客廳可改單間 人均居住面積不低於4平米

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-08-31/1143807.html

每經記者 沈溦 實習記者 程成

每經編輯 盧祥勇

優秀租賃企業將獲專項資金扶持

根據《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》,杭州將建立住房租賃企業獎勵專項資金,並在未來3年市級財政安排1億元資金,專項用於獎勵扶持住房租賃行業中的優秀企業。此外,方案還明確,將扶持發展專業化住房租賃企業,選擇15家左右具有一定規模、品牌的住房租賃企業作為發展專業化住房租賃試點企業。同時,在市級層面發展2家國有企業開展規模化住房租賃業務等,培育住房租賃市場供應主體。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,目前在專業化住房租賃企業盈利困難的情況下,杭州將企業扶持政策進一步細化明確,這相當於給這些企業吃了顆定心丸。

此外,方案明確,未來三年,新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%;租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃;允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租,住房租賃企業可將符合條件的客廳(起居室)按規定改造成一間房間單獨出租。出租的每個房間人均租住使用面積不得低於4平方米。

同時,方案還提出通過“租購同分”,承租人子女享有就近入學等公共服務,以及支持公積金按月轉賬支付房租等,鼓勵住房租賃消費。以“互聯網+”思維搭建高效、便民的住房租賃監管服務平臺等,加強住房租賃市場監管。

嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者,這在某種程度上反映了了杭州市發展住房租賃市場的決心之大。

12個試點城市已有11個出臺方案

此前的7月22日,住建部等9部委下發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山和肇慶等12個城市,作為首批開展住房租賃試點城市。目前,除肇慶外,其余11個城市均已出臺鼓勵租賃住房市場發展的相關文件。

《每日經濟新聞》記者梳理發現,上述11個城市的相關文件,大多提出通過增加租賃住房供應、規範租賃住房市場、鼓勵和扶持專業化租賃企業等措施,加快培育和發展住房租賃市場。特別是在增加租賃住房供應方面,部分城市動作快、力度大。

如上海明確提出在十三五期間新增租賃住房70萬套,占新增住房的比例超過40%;此前上海還成功出讓兩宗租賃住房用地,後續又推出近十幅租賃住房用地。而深圳近日也提出十三五期間擬通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套(間)村民自建房或集體自有物業統一租賃經營、規範管理,還要求開發商通過招拍掛方式獲得的商品住房用地,應建設並自持不低於建面20%的租賃住房,並自持70年;有條件允許商業用房改建為租賃住房。

為了增加住房需求,一線城市在人均最小居住面積限制上都有所下調,北京已經由原來的22平米下降到15平米;上海為5平米;廣州為15平米;深圳為6平米。

“這些信號都傳遞了國家發展租賃住房市場的決心,租賃住房市場一定會在未來的房地產市場中占據重要位置。”中房數據研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者。

長江證券在稍早前的一份研報中預測,2018年至2020年我國住宅存量將分別達到2.65億套、2.7億套、2.75億套,而租賃住宅套數將分別達到0.53億套、0.54億套和0.55億套。

杭州 租房 新政 出臺 客廳 可改 單間 人均 居住 面積 低於 平米
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=257177

【最平米芝蓮】添好運殺入美國 兩款獨家點心搶生意

1 : GS(14)@2016-12-17 23:54:16

號稱全世界最平的米芝蓮星級餐廳添好運,終於殺入美國。位於紐約市東村(East Village)的首間分店周五開幕。老闆麥桂培遠道從香港飛到紐約打點近一個月,他接受《蘋果》專訪透露,特意為美國食客創作兩款獨家供應點心,其「最拿手」的「酥皮焗叉燒包」,更估計每日可賣出1,800個!駐紐約記者:鄭柏齡麥桂培接受訪問透露,由去年6月起尋找合作夥伴、舖位、以至點心師傅等,首間紐約分店籌備時間長達一年半;為了保持餐廳水準,他特意帶了兩名在紐約本地聘請的廚師及員工,回到香港受訓三個星期,「學習點樣運作,同最重要的手工技巧」。紐約分店菜單與香港總店大致相同,但人稱「培哥」的麥桂培,特意與拍檔梁輝強師傅創出兩款新式點心「奶皇西多士」及「羅漢齋春卷」。培哥指,前者配合美國人喜歡煎炸及嗜甜口味,後者則專為素食人士而設,兩款點心皆為紐約獨家供應。另外,雖說是港式點心,但紐約添好運同時售賣各款啤酒及紅白酒等飲料,培哥個人特別推薦港式奶茶及芒果沙冰。記者有幸率先試食兩款新點心,售4.25美元(約33港元)的「奶皇西多士」較少見,口感與香港「茶餐廳名物」西多士相似,惟奶皇未做出「流心」效果;而每碟售4.75元(約37港元)的「羅漢齋春卷」」,則不失添口運「米芝蓮」口碑,春卷皮夠薄而鬆脆,相信吸引不少捧場客。麥桂培估計,在全球分店皆大受歡迎的「酥皮焗叉燒包」,有望繼續成為招牌菜,「以每碟3個計,一日最少賣出1,800個!」對食物質素要求甚高的麥桂培及拍檔梁輝強,在餐廳開業前一個月,率先飛到紐約打點及每天試食,梁輝強笑言:「食到個口麻木晒」,有信心食品口味與「香港100%相同」。麥桂培則指,美國人享用中餐「食乜都要加辣醬,你話失禮唔失禮人」,故分店開業前他特意叮囑員工,可提醒食客不用加辣,避免失去點心原有口味。被喻為「最平米芝蓮」餐廳,但在紐約添好運點心紙上,每碟點心售3.75元(約29港元)至5.5元(約43港元),再加上銷售稅及侍應小費,人均消費較香港貴出一截。麥桂培承認點心單價較高,但認為價格公道合理,「跟香港相比,租金差不多,但紐約人工實在太貴」,他續指,由於紐約勞工法例嚴格且複雜,約2,000平方呎、能坐得下60人的分店,單計廚師已多達20人,「要慢慢一步一步來,未有計劃再開分店」。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161217/19868514
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=319344

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