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領展十年功過 林智遠

2016-01-21  NM

僅僅半個月,2016年的投資氣氛就變得沉重,香港、內地及外地股市持續下跌,恒指跌了11%,道 指跌了8%,人民幣匯價下試低位,而原油期貨在跌至30美元一桶以下時,市場更隱隱有恐慌情緒。有分析員更恐你不慌,預測油價最「熊」會跌至10美元!恐 慌時貪婪要膽、力及功夫

在恐慌中,誰能冷靜細心分析而又貪婪,或就能突圍而出。現實是「講就易,做就難」,除要有宇宙最強的分析「功夫」 外,「一膽、二力、三功夫」,大家是否有股神巴菲特的膽量及財力?股神在近期油價創12年新低時,仍大幅增持能源公司股份。自知無膽乏力更不是宇宙最強, 有朋友在臉書就提醒股票必勝法是「及早離去」,有朋友卻分享「股票其實也可以好可愛」,並介紹了一隻他自己長揸的股票:領展(823)。領展在2015年 11月上市,原名是領匯,是香港首家上市的房地產投資信託基金,以價值計算物業組合,93%是香港物業,71%是香港零售商鋪,故香港零售及商鋪市道與領 展息息相關。

領展十年價格翻五倍

上市十年,領展市值由200億港元,升至今天的1,000億港元。如以投資者角度看,領展的 基金價格表現出色。領展上市時的單位價格是10.3港元,扣除5%折扣的上市價是9.78港元,若以上週收市價44.85港元計算,上升3.6倍;若加上 十年間約12港元的單位分派,上升接近5倍。股價上升離不開基本因素,在香港零售商鋪租金上升下,領展的收入持續增長並不意外。領展的財務報表亦反映,物 業收入淨額比率及可分派收入相對收入比率不斷增長,表示領展控制開支得宜。領展的物業收入淨額比率,相似普通公司的毛利率,十年間由60%,持續上升至最 近中期的74%。領展的年度溢利,包括投資物業的公平值變動,減去此變動後,就約是可分派收入。根據信託契約,領展須確保每年分派不少於可分派收入總額的 90%。故可分派收入相對收入的比率愈高,領展基金投資者的淨收入率也愈高,領展此比率亦在十年間由34%,升至最近中期的53%。

領展商鋪零售物價也翻五倍

如 以領展租客或商鋪附近的住客角度看,或有領展管理下「買豆腐都由5毫升到3元」的感覺,恰巧也升了5倍!財務報表確實反映,十年間,領展的香港物業每月平 均租金,由一平方呎僅23港元升至47港元;泊車位每月收入,由每個913港元升至1,986港元,兩者都升逾一倍;而續租率由93%,下跌至74%。可 是,領展的收入上升,也全非加租所致,亦有其他因素,例如領展的期末租用率,就由以往的91%,升至近年的95%。過去十年,香港零售市場一直暢旺,商鋪 物業雖在金融海嘯間稍有波折,但整體仍穩步上升,領展十年財務報表的投資物業公平值變動也反映此現象,除2009年3月止年度錄得虧損外,其餘年份都有盈 利。然而,去年年度及最新中期業績,都反映領展的收入及可分派收入增長,已下降至單位數增長,分別是8%及9%。展望未來十年,領展能夠重複過往強勁增 長?領展去年改名,從而開拓不熟悉的內地業務,是否已透露玄機!

執業資深會計師,會計專業發展基金主席,最愛與太太旅行,出名講talk及撰寫大學會計書,其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法,使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。                                                                                                                              

領展 展十 十年 功過 林智 智遠
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