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去年商用不動產市場一片不景氣，但國泰人壽卻以重金買進新北市瑞芳物流園區的土地，並鎖定物流倉儲經營，究竟背後打的是什麼算盤？

撰文‧梁任瑋

在亞洲房地產市場風起雲湧的「物流地產」熱潮，也開始吹向台灣了。

去年商用不動產市場一片不景氣，十二月十日，國泰人壽卻砸下六十億元買進新北市瑞芳物流園區土地。一向只鎖定辦公大樓的國壽，這次逆勢投入巨資在偏僻瑞芳獵地，並且鎖定從未經營過的物流地產。國壽這樁生意究竟如何盤算？

「物流地產的優勢是擁有很穩定的收益，舉例來說，單一客戶一次就可承租六千坪樓地板面積，租期又長達六到十年，租金收入非常穩定，不像辦公大樓租客每三年換約一次。」世邦魏理仕投資部總監陳俊逸一語點出國壽心中的盤算。

這塊土地面積高達十四．九萬坪。國泰人壽副總林昭廷表示，在開發期四年內，將打造建物面積超過七．三萬坪的現代化物流園區，成為台灣規模最大的物流倉儲園區。而國泰預估年化租金報酬率將近四％，超過金管會要求壽險業者的二．八七五％規定，是一件難得的投資標的。

而這樁台灣最大物流地產交易案，不僅因買主是國壽而引人注目，土地的賣方也令人好奇。尤其，這塊土地已經閒置三十年，直到永聯開發轉型物流，才得以讓這塊土地解套。

沿著六二快速道路，來到瑞芳永聯物流共和國，一棟主體建築矗立在山上，明亮乾淨的環境、深淺兩色浪板帶出的未來感外觀，打破一般人對傳統倉儲的刻板印象，「我將園區定位為綠建築園區，並申請銀級綠建築指標，是台灣第一座符合環保規範的物流倉儲園區，現在外商公司都很重視節能減碳，若是倉儲也能達到環保標準，更可提高廠商進駐的意願。」賣土地給國壽的地主永聯開發總經理張建泰侃侃而談。

熱潮吹進台灣

三十年荒地終解套

「這裡是存放巧克力、紅酒、香檳的區域，除了冷藏空調，屋頂還有自然換氣功能，可以調節溼度。」走進室內，挑高四層樓，一望無際的無樑柱空間排滿貨架。

張建泰所代表的永聯開發，背後是北台灣老牌營造廠三星營造，持有瑞芳這塊十五萬坪土地已三十年。一直到五年前，這裡仍然是一座被荒煙蔓草包圍的山頭，連一條道路都沒有，由於定位不清、回收遙遙無期，讓股東們一度想放棄。

三十年前，基隆港是全球第七大貨櫃港，當時貨櫃吞吐量大到廠商必須拿現金排隊才能進駐，看好市場需求，張建泰的父親三星營造董事長張登金和幾位股東買下緊鄰基隆港的瑞芳十五萬坪土地。其中，三星營造是單一最大股東，擁有四十％土地持分。

沒想到當初的美夢最後卻成為一場噩夢。原本，三星規畫要經營貨櫃集散場，一九九一年開始申請變更土地，但變更程序長達七、八年，直到一九九九年才變更為工商綜合區。等到變更程序完成，沒想到基隆港卻開始蕭條，貨櫃需求銳減。這一蹉跎已經過了二十年。

十二年前，張登金將土地交棒給一九七三年出生的兒子張建泰接手管理，這塊土地才開始重燃生機。

「所有你想像得到的開發用途都考慮過了，outlet商場、殯葬業，甚至還想過與政府合作蓋監獄。」張建泰說，一開始，只想幫父執輩順利出場，但有興趣的建商一次最多只敢買幾千坪，雖然土地面積夠大，但怕一分割就破壞了土地完整性，讓他陷入兩難。

曾經替永聯銷售過瑞芳物流園區的高力國際協理蘇明俊透露，由於工商綜合區的買方比較少，當初也曾評估引進迪士尼樂園，但最後都無疾而終。

到處吃閉門羹的張建泰發現，聚集大量廠房的瑞芳，倉庫設置卻非常簡陋。沒有專業倉儲觀念的廠商，為了節省成本，將貨物隨便堆放在鐵皮屋倉庫，這類倉庫沒有工廠登記，環境髒亂、欠缺規畫且衛生條件不足，消防公安措施也不盡周全，這樣的倉儲條件，不僅無法符合法令規範，也無法提高價值。

重回校園

赴美攻讀哈佛ＭＢＡ

他估計，台灣至今仍有八五％的物流廠房及土地不合法，「許多外商物流業者到台灣找倉儲用地，都很驚訝台灣雖然被譽為科技島，卻沒有國際級的專業倉儲場地。」張建泰說，台灣倉儲物流比中國大陸還落後。

香港利豐物流香港及台灣地區前執行副總裁、現任佰事達物流執行長王潤達說，台灣製造業很強，但倉儲空間的水準跟不上，國際大廠的物流配送講究經濟規模，發送地點往往是跨國、跨區域型的配送，特別需要大面積廠房。現有台灣倉儲多集中在桃園，但早年缺乏整體規畫，土地切割零散，地主各自為政，對於大型國際物流廠商來說，無法將經營效率發揮極致。

市場的需求讓張建泰看見商機，就像在伸手不見五指的隧道中瞥見一道曙光，原本已經擁有國外營建管理碩士學位的他，為了開發這十五萬坪土地為倉儲園區，二○○七年，已三十四歲的他，又重回校園，到美國申請史丹佛大學、哈佛大學商學院念了ＭＢＡ與建築碩士。

○九年，學成歸國的張建泰，為了證明他的想法有可行性，到處去國外參觀物流地產，也去上海拜訪國際物流開發商普洛斯，這才了解，要吸引外商物流業者進駐，首先要與國際接軌、統一標準規格，大至樓地板載重、大跨距空間，小至倉庫的溫度與溼度，一樣都不能少。

根據高力國際一三年全球工業物業重點報告指出，各國對倉儲地產及現代化分銷中心的需求強勁，全球工業貨倉租金最高的五個城市有三個在亞洲，香港及新加坡的貨倉每坪租金都可達一千八百元至一千九百元。

要做台灣最大的物流地產開發商，這個過程走得很辛苦。不僅建造成本高，而且這樣的營運模式，台灣幾乎沒有人做過。

砸三十億元整地

瑞芳物流園區轉型求生

永聯前後投資三十億元整地興建，還得花很大心力向股東解釋。有股東質疑他做得起來嗎？甚至直接嗆他，「不過是活化一塊土地，有必要搞得那麼國際化嗎？」「我當時的想法是，一定要先蓋一棟出來給大家看，這樣才能讓人了解我要說的是什麼樣的故事。」一三年一月，永聯開發結合三星豐富的營造經驗，只用了五個月時間就完成第一棟倉儲大樓，並順利吸引香港利豐集團進駐，一口氣吃下六千坪樓地板面積。

利豐集團的進駐，替默默耕耘物流地產市場十二年的張建泰注入一劑強心針，有了國際第三方物流集團背書保證，去年六月，這十五萬坪土地的轉型升級，也被壽險龍頭國泰人壽看見。

張建泰說，在與國壽接觸的過程中，有幾次機會直接與國壽副總蔡宗翰簡報，「蔡宗翰國際視野廣，他一下子就理解我們的規畫是什麼。」這讓張建泰彷彿遇見伯樂賞識。蔡宗翰親自到瑞芳看過基地後，很快就確認這是他們想要的產品，雙方一拍即合，採「售後租回」方式合作，順利在十二月簽約。

「現在我已經在規畫菸酒倉、恆溫精品倉了。」張建泰難掩興奮地分享藍圖。事實上，瑞芳物流園區轉型求生的故事，靠的不是張建泰的背景，而是他十二年來堅持國際標準的要求，大膽實現夢想，不僅替荒地找到新出路，同時也正悄悄改變台灣物流地產的生態與樣貌。

永聯物流共和國

成立：2013年

負責人：張建泰

資本額：490萬元

基地面積：15萬坪

主要業務：專業倉儲物流園區

主要客戶：香港利豐集團

從洗碗盤開始學服務的劉恒昌，挑戰經營台灣新地標，用一道牛排料理，領悟要比別人看得更遠、更長。

採訪這天，西華飯店董事長劉文治、劉恒昌父子一起拍照。穿著風衣、圍著圍巾的劉文治，一會兒興奮的向記者介紹，台北萬豪酒店大廳的孔雀和蝴蝶壁畫，出自加拿大藝術家之手，一會繼續開炮：「我對柯P的定義是加稅市長！」

當劉文治大剌剌說開發十二年來地價稅已調高四倍，劉恒昌站在砲火四射的父親旁，表情也和他的一身西裝、領帶等衣著一般，顯得拘謹，幾乎未發一語。

25歲，從美國回台當洗碗工搬家，只為與360位工作人員一起上工

劉恒昌的個性與行事作風就像拍照時的表情一樣低調與靦腆。他二十五歲時在美國念書，被劉文治叫回來，第一個任務是清理小西華飯店，接著從西華洗碗盤、採購湯匙等基層工作開始做起。

「他也要洗碗盤，非得要這樣做不可，這是一個服務，我們主要靠人，假使不瞭解基層人的辛苦，不行。」劉文治說：「我總有一個想法，你要很誠意的服務客人，不能說後面老闆對你很兇，前面叫人家笑，一定要前後一致。」

因為這句話，劉恒昌為了萬豪酒店的營運，從劉文治所住的陽明山別墅搬到萬豪酒店旁的宜華國際豪宅裡，二十四小時跟著三百六十名飯店工作人員一起工作，服務 萬豪酒店住客與宜華國際住戶，因為這是全台第一個五星飯店集團開發的豪宅案。與劉文治不同的是，三十六歲的劉恒昌要挑戰的，是基地面積為西華飯店十倍，總 投資案三百億元、全台灣地標型的飯店與建築。

二0一五年十一月中，國際飯店業者萬豪國際集團(Marriott)宣佈將購併喜達屋(Starwood Hotels ＆Resorts)，成了擁有全球逾一百萬間房、近八千萬名會員的全球最大飯店集團。

29歲，面臨接班第一個挑戰

合作案一度喊停，靠服務讓萬豪點頭

這背後，來自全球飯店業大洗牌的網路創新競爭。由於房屋出租平台Airbnb崛起，其房間數幾乎已經成為全球最大飯店集團，這逼得國際飯店集團進行合併，以面對網路挑戰，形成會員基礎龐大的飯店集團和超低價的兩極化趨勢。

劉恒昌主掌的台北萬豪酒店雖是十二月初才正式開幕，但透過萬豪國際集團會員系統，從八月底試營運至今，已經來過四萬名會議客戶，兩岸三地之外的國際客更高達七成。

還沒正式開幕就有此成果，是劉恒昌二十九歲時解決的第一個挑戰：搞定「萬豪」這個國際連鎖飯店集團。

他父親口袋夠深，在二00八年金融海嘯時逆勢投資，對劉家來說，這個案子在台灣飯店版圖上，是要挑戰打造全台彎第一家國際會展飯店。

原本，這個以宜華公司為主導的開發計畫是萬豪集團在台灣的第一個據點，但因宜華團隊更換頻頻，讓萬豪一度要放棄台灣市場。劉家接手原本的宜華股權後，劉文治認為西華的服務品質夠好，萬豪並不是非合作不可。

「他們覺得奇怪，跟以前不一樣，那時候說不定也覺得我們是(玩)假的，」劉恒昌說，合作案一度差點胎死腹中。直到他主動找對方到西華吃飯，讓萬豪看到西華服務金字塔頂端客戶的實力，才能沒正式開幕，就吸引國際會員來台開會。

做投報率低、冷門的會展生意

即使一年只賺一％，仍「鋪路」養客但結合餐飲、飯店住宿、會展中心的國際級會展飯店坪效很低，經營難度很高，這是過去台灣飯店業從沒人敢做的嘗試。

一位在飯店業服務超過二十年的人士透露，經營國際會議的難度比婚宴等餐飲更高，一來會議客製化程度高，且量體太大，一出事，絕對賠不起；二來敢開會展飯店，光有錢投資場地等硬體還不夠，問題是投報率低:「台灣一年可以接幾場超過五百人的會議？」

以一場五百人、每人每天會議費兩千五百元計算，就算一年三百六十五天全滿，也才貢獻四億五千萬元營收；反觀五百人的場地做婚宴，以一桌三萬元、六十桌，一 週光只做兩天，年營收就有近四億元，還不算每週還有五天可以出租場地的收入，再加計會展需要更大服務空間，婚宴的坪效至少多一倍。

劉恒昌不諱言，會場場地要服務一千人，加計會議空間、走道、後場動線，必須要有兩千坪才做得到，「假如投資兩百億元，一年只賺一％，要是你手上有這塊地，絕對不會做這樣的投資。」

他坦言，台北萬豪酒店也接婚宴，婚宴確實比較好賺，但會議客人需要時間培養，不能因為週末有婚宴就不接會議，所以一般飯店九九％都接婚宴，萬豪仍選擇把更 好賺的婚宴上限控制在四0％，其餘時間保留給會議，「做會展前面要鋪一點路，還是必須trade-off(取捨)。」

認識劉恒昌超過十年、宏碁自建雲事業群總經理施宣輝透露:「Mark(劉恒昌)身分比較特殊，不是純專業經理人短期投資要拿分紅，還有所有權的他會看比較長期、比較遠。」

做高價乾式熟成牛排，學捨棄料理中領悟：做好特定市場就能贏如同「牛排教父」鄧有葵打造出老饕牛排，挑戰別人沒做過的事，才有機會一炮而紅，現在五星飯店牛排館的另一個主流產品「乾式熱成牛排」，最早就是由劉恒昌在西華時一手打造。

八年前，台灣市場少有人知道乾式熟成牛排，一般消費者習慣的牛肉口味以軟嫩，或添加黑胡椒醬、大蒜片、奶油等調味料為大宗。但劉恒昌為了讓西華走出不一樣的路，選擇引進外表酥脆、能引出牛肉原味的乾式熟成牛排。

這個挑戰台灣食客味蕾做法，推出後卻被認為是烤焦，客人一再要求廚師重做，廚師也只好改食譜，設定好的東西一個禮拜就變樣。劉恒昌衝到廚房，要求每個廚師煎的都要跟主廚的口味一模一樣，光要做到食物標準化，就至少花了兩年，才逐漸打開市場。

乾式熟成牛排的難，在於熟成過程中，每塊牛肉會有四0％部分乾掉而必須捨棄。因此每塊牛排的食材成本等於比一般牛排高出四0％，除非單價夠高，一般人不願 意這樣做，所以一客兩千元起跳，要價比一般牛排多一倍，高單價就是乾式熟成牛排的競爭門檻。乾式熟成牛排的故事，讓劉恒昌學到只要集中做好特定市場區隔， 就有贏的機會，「你不一直polish(指磨練自己)，就很難一直往前定。」

就像乾式熟成牛肉要口感好，要犧牲四0％的食材成本，他在經營會展飯店時，懂得主動把上門的婚宴生意往外推，這是他要打造全台唯一會展飯店，所必須付出的代價。

如今有形的地標已蓋成，他接著還要打造大直新商圈的無形地標。

「都市計畫講地標，對我們來講，地標不是硬體、不是你蓋多高，而是你能扮演的角色，」劉恒昌認為，唯有自家新飯店變成新旅客來台北的目的之一，才算真正打造出新地標。

但過去外界對大直的印象多在美麗華、賓館和量販店。為重新定位商圈，他找來打造東京六本木之丘一戰成名的日本森集團當商場顧問，希望從零開始創造商圈，吸引更多高質慼商家與消費者，翻轉既定印象。

全球最大商用不動產企業、世邦魏理仕(CBRE)台灣分公司董事總經理林俊銘認為，近市中心的大直區位潛力很大，「商業活動可以當信義計畫區第二。」

但劉恒昌未來的挑戰仍不小，除了會展生意回收慢，商圈發展也要時間醞釀，新的房屋稅、地價稅每年約多出一億元成本，至少二十年才有機會回收，時間至少比原先計畫拉長一倍。

三十六歲的劉恒昌經營台灣第一家會展中心飯店，就像當年他在西華領悟的乾式熟成牛排學，比誰看得夠長、夠遠。

劉恒昌(右)出生:1979年學歷:台大土木碩士經歷:西華飯店董事長特助現職:台北萬豪酒店常務董事