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大整蠱新地$1賣外牆小業主硬食千萬債

2013-08-29  NM
 
 

 

一幅外牆,就看穿了發展商的「良心」。標榜「以心建家」的發展商新鴻基地產(16),將手持的大圍金輝花園外牆業權,以一蚊雞「超筍價」,賣予小業主;小業主「開心都嚟唔切」,登!登!登!凳!外牆的強制維修令,即到。其實近年自政府要求強制驗樓後,全港各區開展大型維修行動。多個挑通眼眉的發展商,為卸走分分鐘上千萬至逾億的維修費用,將責任卸得就卸,所用方法光怪陸離。新地已不是最「絕」的一家。新地金輝花園

大圍金輝花園,樓齡已廿七年,由新地發展,住宅及商鋪早已賣散,惟大廈公共部分,如外牆、排球場等業權,一直由新地旗下的Avante Company Limited持有,更擁有外牆獨家使用權,可作廣告之用。一○年四月,新地突以象徵式「一蚊雞」,把外牆業權及使用權等通通出售予業主立案法團,上月部分業主入稟想推翻交易。

新鴻基地產一蚊雞優惠

「呢度已經二、三十年樓齡,維修使費應該唔少啦,點解法團咁得意,要用一蚊買啲『債』返嚟?之後仲要永遠負責喎!」十多年前買下地鋪收租、有份入稟並專做樓契的律師譚日明,不忿地說。根據入稟狀,屋宇署於○九年三月,向新地旗下公司Avante發出修葺令,要求處理鬆脫的石屎及鋼筋。然而,新地在三個月限期內並未有展開相應工程。一○年四月,新地以象徵式一元價錢,將金輝花園公共部分的業權,轉讓予大廈業主立案法團。到同年十月,屋宇署發出新的修葺令,內容與之前的指令一樣,但對象已由新地轉為金輝業主立案法團。法團亦因應維修令展開工程,並向全體業主籌募費用,共五百三十多萬,顧問費額外再付九萬多,一二年七月獲發滿意紙。

然而,當中十五個地鋪的業主,在今年年初才得悉「一蚊交易」,他們聲稱:「不曾被通知轉讓業權一事,當時亦無任何有關業主大會已通過決議的通知,業主們更加沒有授權法團進行交易。公共部分本來帶有修葺令,法團決定交易,實是不合理的做法,更將維修費用轉嫁至業主身上。」故他們入稟控告法團及新地。金輝花園公契註明,新地有獨家權利使用外牆,作廣告用途。而根據《建築物管理條例》,如果業主就大廈任何部分具有獨家擁有權,或使用權,即使公契無訂明,該人也須要將該部分修葺妥善及保持狀況良好。故原告認為新地有責任繳付外牆維修費用。

康業教路促成交易

一蚊交易之關鍵,在於一方肯賣,為何另一方肯買?據金輝小業主透露,原來他們從來只有諮詢性質的「業主委員會」,並無業主立案法團。○九年初,才由管理金輝花園的新地旗下公司康業,積極「協助」居民召開業主大會籌組法團並商討維修安排。據一名擔任首屆法團的前委員指,當時新地、管理公司康業、民政事務署及房協人員皆有列席,商討如何進行維修。「不過,成件事係律師同康業,協助新地去同法團交易囉!」該委員有感而發地說:「會上已有人問過,應該係由新鴻基出錢,唔關小業主事。但康業搵咗律師鍾沛林講解,佢話外牆雖然係大業主新地負責,但係好多案例,都係話大業主無使用過外牆,會歸小業主負責,由小業主俾錢維修。當時有咁多官員,無理由點錯我哋!」只是師奶阿叔的小業主,隨即拉雜成軍,成立法團,準備集資處理維修事項。另一現任法團委員何翠麗則說:「房協當時話小業主想攞房協嘅維修津貼,要買埋業權。」房協的樓宇維修津貼,每戶最多只有三千元。法團最終從新地手上,買入外牆業權。一元買入外牆的結果,是小業主要付日後牽涉的所有維修費。若以業權計算,暫時每戶已「孭飛」維修費兩萬至六萬元不等。而外牆等公共設施業權「賣斷」予小業主,日後費用是無底深潭,總額分分鐘過千萬。

無開會投票

一名前委員指:「係(康業)陳經理帶住我哋去做(交易),佢話新鴻基承諾將業權賣俾我哋,咁會管治得好啲。」法團即召開管委會,決議通過,並張貼告示通知居民。而這決定竟未有召開業主大會投票!該委員指:「交易超過幾多錢要開業主大會,唔超過幾多錢就唔需要,都係康業教的。張貼通告亦係由管理公司負責。」入稟的地鋪業主指,他們本想向法團借用地方召開諮詢會,與居民商討此事,但最終不了了之。入稟的其中十五個地鋪的業主,包括譚日明及買入收租的前藝員陳妙瑛。他們諮詢過律師意見後,於本月初正式入稟控告新地及法團,要求取消該宗交易,並要新地歸還維修費。只可惜,小業主不清楚自己權責,事後追究實已太遲,最終得益的,仍是有龐大律師團的新地。本週一,本刊向涉事公司查詢,新地回覆指,事件已進入司法程序,不作評論。而康業則指自己非興訟的任何一方,不便回應。

恒基合益大廈

恒基發展(12)的元朗合益商業中心及合益樓,最近亦就外牆的使用權,正與小業主「交涉」,仍在拉鋸中。恒基叫價較新地貴得多,要廿蚊!這廿蚊除包外牆使用權,還有丟空多時的鋪位、商場通道等「下欄貨」。在公契內,恒基因有外牆使用權,故過去可一直以外牆大賣廣告收錢。但用到殘,用到盡後,如今竟打算打算趙完鬆。


恒基地產 趙完鬆
合益大廈的地下至三樓是商場,四樓至十二樓則是住宅;恒基旗下公司萬和及福彩,仍持有一樓及二樓商場部分鋪位業權。據公契註明,恒基擁有在外牆賣廣告的「獨家使用權」。由於已近三十年樓齡,兩年前,業主立案法團開始商討進行大維修,恒基這時竟向法團建議,將外牆使用權、連同大廈如通道等的業權,以象徵式「廿蚊」轉讓予法團;並寫到明其中十蚊是賣外牆及通道等業權,另十蚊是賣一個鋪位。法團要確認恒基並無任何未付費用,包括維修費、管理費及大廈集資科款,但日後所有該類費用,都由法團承擔。

不過,恒基拱手相讓的業權,似是「豬頭骨」居多。記者到合益走訪恒基想賣出的「資產」,都是管理處、電梯大堂及商場通道等,甚有「下欄」味道。當中十蚊賣的該個鋪位,只有不足一百呎,內裡還有緊急電梯出口,打開門便是天井,故一直丟空多時,難以找租客。法團已預計,合益單是外牆和冷氣的維修預算費用,已達二千多萬元,若廿蚊交易完成,這筆賬小業主便隨時「硬啃」!

   
恒基提議轉讓的二樓 33號 B鋪(黃框),文件指鋪位內有緊急電梯出口,但法團副主席余忠義指,鋪位是「廢物」,另一端是天井位置,難以租出,早已丟空多時。
 
公契註明,第一業主(即恒基)享有大廈外牆獨家使用權,可用作廣告用途。

恒基友好賣廣告
不過,合益的業主立案法團,不如金輝花園的「易話為」,至今一直未落實轉讓一事,他們不滿恒基有份用,卻把維修責任卸得一乾二淨。曾做法團主席多年、現為合益法團副主席的余忠義指:「○○年至○八年,商場三樓有個租戶『八度空間』網吧,恒基俾佢哋喺外牆裝置招牌。」八度空間的老闆是蕭成財,正是蕭承忠弟弟。蕭承忠有「白鞋蕭」之稱,為恒基收購新界農地及市區舊樓,與四叔關係密切。當中恒基收取多少廣告費,連法團都不知曉,恒基亦未有回應記者的查詢。余忠義說:「有廣告就賺油水,拆咗就俾嚿蘇州屎我哋揹!」

去年底,法團及恒基曾書信往來了四、五次,但恒基回覆語氣強硬,聲稱:「○九年拆卸招牌時已作妥善修補,並無遺下任何應做而未做之破損,責任已完。」恒基聲稱的責任,就只是拆除了掛上的廣告架,並填回當中的釘窿。余忠義說:「我哋一直唔簽名(轉讓),擔心有手尾跟。慷慨俾業權我哋,但其實係搵我哋笨,卸走維修責任!」看來法團和恒基仍有排拗。

   
蕭承忠(左)與李家關係密切,專為恒基在新界收地,是四叔李兆基(右)的御用經紀。蕭承忠的弟弟蕭成財經營的網吧八度空間,則曾在合益的外牆賣廣告,恒基的收益未明。

 
法團副主席余忠義明言,希望恒基負責任繳交相應維修費。

   
恒基於一一年一月,主動向合益商業中心及合益樓法團提議,轉讓六項業權及權益,作價二十大元,更要求對方確認恒基已無任何未付費用。

 
合益商業中心及合益樓地下至三樓是商場,四樓至十二樓則是住宅。○○至○八年間,網吧八度空間在外牆置支架賣廣告。

大廈無法團 業主難自救
現時,政府只行鼓勵措施,並未有規定大廈必須成立業主立案法團。截至一一年七月,全港有超過二萬幢樓宇沒有業主立案法團,它們大多只是按照公契成立的諮詢性業主組織,並無法定權力。未有成立法團的原因眾多,如:業權不清、居民經濟及組織能力有限等,亦因成立法團需要三成業權支持,有屋苑發展商仍持大多數業權份數而不能成事。無「法團」,便難以召集居民投票作出決定。如港鐵將車站、商場等納入業權份數計算,令其於沿線屋苑,如:九龍灣德福花園、荃灣綠楊新邨、坑口蔚藍灣畔及青衣盈翠半島的所佔業權過半,故這類屋苑大多都無法團。面對港鐵過高的管理費,屋苑小業主亦難炒管理公司。

大生 建華大廈  
持有大生銀行的馬氏家族,早年曾以發展商身份興建樓宇,想不到他們「最絕」。在他們發展的天后建華大廈,大生竟將大廈須維修部分的業權,轉至空殼公司。從此,就「無人」需要為維修負上責任。

大新最絕 業權移空殼  

天后建華大廈(黃框)樓齡超過四十年,牆身灰色位置是由屋宇署○七年進行工程時所補的石屎。

天后皇仁書院對面的建華大廈,樓齡已四十二年,外表如一棟普通唐樓,外牆輕微石屎剝落。但記者走進內裡察看,情況卻十分恐怖。大廈內部受外牆滲水影響,天花石屎嚴重鬆脫,抬頭只見鋼筋,滿地碎石。管理員更指兩個月前,升降機曾跌下一塊兩呎乘一呎大的石屎:「好彩無擊中住戶咋。」

建華大廈的發展商是大生馬氏,早在○一年,大生已有「先見之明」,把外牆業權由大生附屬公司大億利轉至另一間公司怡安華,股東仍是大生家族的馬清偉和馬清雯。○三年底,二人把股份轉至兩名不知名人士。翌年十一月,建華大廈因石屎剝落,鋼筋外露,屋宇署發出修葺令,要求怡安華進行工程處理,但一個月後,怡安華的董事和秘書相繼辭職,怡安華頓如空殼公司,修葺令無人理,「外牆」頓成無主孤魂。

恐成土瓜灣翻版  

一一年初,樂信臺正進行維修工程,外牆斑駁,掛上棚架,總維修費用超過一億元。

外牆屬私人財產,即使住在建華的小業主,想維修亦無辦法,該大廈一名小業主說:「幅牆係佢㗎,簡單啲講,我可唔可以私自入你間屋,幫你裝修埋呢?」不過,這幅外牆剝落的情況愈來愈嚴重,問題一拖三年,鑑於公眾安全,政府於○七年迫不得已,以公帑約七十八萬元,替怡安華墊支工程費用,其後曾發出傳票追收款項,不過怡安華一於少理。政府的工程,亦只「攘外」,沒有「安內」,住在中層單位的業主梁小姐指:「外牆有裂縫,我哋內部想做維修都做唔到,做嚟都無用!」她驚呼很擔心樓宇有結構危機:「好似土瓜灣咁冧樓,住得唔安心。大生食老本,根本唔會理,仲覺得你嘅安全關我咩事啫!」她指其單位裝修一年,牆身已滲水,並出現裂痕,她苦惱地說:「如果可以低價買外牆業權,我都制!我唔介意夾錢去維修。」

 
有業主力斥:「大生集團食老本,唔會理,只係搵律師敷衍吓!」大生地產主席馬清偉(左)不時出入 Ball場,曾經離過兩次婚,前妻是薛芷倫,右為現任女友 Winnie。(《忽然 1周》圖片)

然而,建華大廈前法團主席錢藻信表示,業權轉至空殼公司,已不屬於大生地產,他們一直無法聯絡怡安華負責人,洽談購買業權。記者上門找怡安華兩位股東楊偉強及陳培鸞,兩人分別報住觀塘及土瓜灣唐樓,但一個準備拆卸重建,另一個已出租。錢藻信曾向公司註冊處,申請將怡安華除名,但未能成事。據他了解,是屋宇署提出反對,指怡安華持有葵涌勝華大廈,及西環聯華大廈等多幢大廈的外牆及公共空間業權,政府亦曾代為墊支進行工程,涉及金額極大,怡安華除名便會造成巨額撇賬,事件至今依然膠着。記者多次致電大生地產,至截稿前未有回應。

用完即棄
熟悉物業買賣的執業律師鍾卓成解釋,現時問題的出現,在於七、八十年代,香港樓市開始蓬勃發展,發展商為奪取廣告利益,會選擇自行持有外牆業權,或於公契註明有獨家使用權。一般而言,擁有外牆業權或獨家使用權的業主便有責任進行維修。但這批樓宇,現已隨時日老化,加上曾發生添喜大廈冧簷篷等意外引來巨額賠償的個案,而政府又收緊在外牆賣廣告的規條,令收益大減。為免提心吊膽,發展商遂將業權賣走。

「發展商將業權轉入空殼公司,已經算好,如果係轉去海外公司,仲麻煩,連地址都無。如果發展商將旗下公司清盤,到時業主想處理都處理唔到,我哋都處理緊呢啲個案。」鍾卓成說。近年發展商已好「精明」,新建物業大部分已將外牆列入公用範圍,一眾小業主要共同承擔維修費用,小業主買樓前,緊記睇清楚。

   
入住不到一年,建華大廈牆身已發霉現水泡。有業主說:「好肉酸,想再整,但係外牆有裂縫,整咗都無用!」(廖健昌攝)

 
後樓梯滿地石塊,從天花跌下來的石屎頗大,部分更有近半隻腳掌般大,相當危險。(廖健昌攝)

長實樂信臺 幾十萬都慳  

樂信臺位於西半山,三幢共四百多個單位,每戶維修費由十八萬至廿六萬不等。

由長實發展,位於西半山的樂信臺,四年前經業主大會通過,動用逾一億元,進行維修翻新工程。由於長實擁有在外牆及頂樓賣廣告的專利權,而且持有大廈兩層停車場業權,故法團要求長實旗下公司 Thorogood,依其持有的業權份數,按比例繳付約二百三十九萬元維修費。惟原來大廈公契有「玄機」,寫明長實只須負責停車場的維修開支。最終長實認為不應以業權攤分法「攤分」費用,並自行計算停車場的維修費,認為應大幅降低至六十三萬元。

小業主固然不滿,堅持要求長實還一百七十多萬元差價。長實曾提出把金額提升至八十七萬,但要求法團承認以後住宅外牆維修及保養費用,可置身事外。和解不成,小業主向土地註冊處登記押記備忘錄,指長實欠債,把停車場申請釘契;長實其後入稟法庭,要求小業主撤銷欠債指控。去年法庭裁定,長實敗訴;但其後長實上訴得直,小業主除了未能取回維修費外,更要負責約八十萬元堂費。

身為樂信臺業主的執業律師謝天良說:「又唔可以話長實好奸,公契一做定咗,政府當年又批。現時公契都係靠法官去判斷合唔合理,太 vague(含糊)喇!維修費依業權計算會公平啲,唔好話上面還上面(住宅),下面還下面(停車場)咁計啦!」

業主自衞術

第一步:學識睇公契( Deed of Mutual Covenant)
公契是一份具法律效力的文件,當中記載物業資料,業主、住客、租客及物業管理公司的權責。發展商須依據地政總署的大廈公契指引草擬內容,公契只由發展商與第一位買家簽訂,但對所有業主均有約束力。若遇不公平及不合理條款,業主可以要求取消,但必須獲得全體業主同意。若單位已抵押作按揭,亦要徵求銀行同意。
由於發展商大多擁有零星業權,有能力否決,故成功取消公契條款的機會極微。過往,金鐘力寶中心在早期業主數量不多時,曾經取得所有業主同意修改大廈公契。無論如何,小業主在購買物業前,務必要睇公契或找律師了解業權分布及維修責任。

  第二步:(目及)實法團
大廈業主立案法團是法定組織,由小業主籌組,能夠代表全體作決定。法團委員開會前七天,會先張貼告示,一般容許業主列席。但法團雖受法律監管,通過決議的門檻卻極低,易受操控。因管委會一般由三至九個委員組成,會議只要有一半委員出席,並有過半數票數贊成(即兩票至五票)即可通過決議。業主要話事,就要等到每十二至十五個月召開一次的業主周年大會。若有百分之五的業主同意,亦可要求就特定事宜召開大會。業主大會須有佔總業主數目一成的人出席,同樣票數過半即通過決議。以金輝花園二百一十二戶為例,假設每戶只有一名業主,便只需十一票,即可作出關乎全體業主利益的決定。業主亦有權利翻查會議記錄及財務報表等資料,緊記時刻(目及)實法團運作,不要懶懶閒。

  第三步:認清管理公司
大部分物業管理公司,由發展商開設,如長實有高衞、港基,新地旗下有康業及啟勝,所以業主不能只盡信管理公司提供的意見,應尋求中立的律師或議員協助。如發展商提出任何轉讓要求,業主必先留意權責,甚至要求發展商先履行責任,再作交易。

大整 整蠱 蠱新 新地 外牆 小業主 小業 硬食 食千 千萬 萬債
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天頌苑小業主追房委會七千萬雞蛋碎高牆

2014-08-14  NM
 
 

 

糾纏六年的天水圍天頌苑管理費爭議,上週三房委會放棄上訴後終於畫上句號,令選擇在土地審裁處自行申辯的小業主莫炎熙,有望為屋苑六千住戶討回七千萬元管理費。高官的欺壓、街坊的嘲諷、家人的冷漠,年近六旬的莫炎熙如今身心俱疲,他卻「感激」運輸及房屋局局長張炳良一番凌辱小市民的說話,令他下定決心與房委會對簿公堂,成就了「雞蛋粉碎高牆」的奇蹟。他呼籲其他受到強權壓迫的小業主,不要甘心繼續做「俯首白羊」,而是「決不退讓」。

單挑房委會、拗贏資深大狀莫樹聯,莫炎熙以房委會違反《建築物管理條例》及大廈公契條款,要求房委會支付交樓前的支出,以及負責未售出物業的管理開支,得到土地審裁處法官裁定勝訴。房委會須繳付的具體金額,有待本月二十八日再開庭釐清。

靠法理戰勝大律師

沒有代表律師、選擇自行出庭的莫炎熙形容,今次是法理的勝利:「如果你話要用我嚟同莫樹聯相比,根本係踩低咗佢。我完全唔係佢嘅層次。佢哋輸,係輸喺法理上面,唔係輸喺我手上,亦唔係輸喺莫樹聯嘅才智上。」有朋友讚他打敗莫樹聯「好叻」,他並不認同。今年三月「兩莫」交鋒,「開庭前,莫樹聯一入嚟,佢就打開文件,之後望一望我就話:『莫生,我又係姓莫。』跟住佢伸手同我握手,我覺得佢好有風度。」三小時的訴訟過程裡,其中半小時是大律師盤問小業主,「好奇怪,當時唔識驚,我真真正正喺法庭面對佢,我就已經驚無可驚,但我覺得佢俾唔到壓力我,可能因為佢問啲好皮毛嘅問題。」對於土審落敗後房委會立即認輸,放棄上訴,莫炎熙批評對方根本心存僥倖,因為房屋署有大量律師,沒可能不知道法理不在己方。「房委會貪婪,其實發現短樁(樓)可以分契,法官都講佢哋有足夠時間分契,但佢哋無做,因為分契佢要孭起曬(空置單位管理費),可能涉及數以億元計,佢哋想天頌苑居民同一般市民一樣怕事,明明蝕底咗唔敢出聲,無膽量挑戰政府。」不過,房委會今次估計錯誤了。

拒接受五百萬賠償

這一個小業主自辯打贏官司的奇蹟,要由○八年五月二十三日說起。當日天頌苑業委會向房委會發出律師信,要求對方負擔屋苑空置單位的管理費。翌年房委會向各業主發放文件,說明業委會將開會決定是否接受房委會五百萬元賠償協議,這份文件促使莫炎熙加入追討行列。「房委會附帶一大堆我認為係無恥嘅條款,我哋收取佢嗰五百幾萬元之後,要答應放棄所有追討有關管理費事宜,包括唔可以追討房委會所有承建商、承建商僱員、管理公司,所有問題都免責。如果兩幢短樁樓出現問題,我哋都無得追。」原本沉默的小業主莫炎熙即時組織居民反對,數月後業主大會推翻了賠償協議。不過,莫炎熙和當時業委會其餘成員,只有短暫的合作關係,主因是雙方對接納房委會的賠償條件存在分歧,部分業主傾向接受房委會其後加碼的千多萬元補償。兩派人馬各自為戰,莫炎熙甚至一度被房屋署質疑其代表性。至一○年中業委會和房屋署召開調解會議,莫炎熙代表業委會提出理據,當時一名高官不吭一聲,便推開椅子離開會場,他形容這是欺凌行為。「你身為一個高官,帶領一班人同我哋談判,係咪應該聽對方講嘢,係咪唔應該我一開始講就離場,直至我講完嘢先返來!」經記者再三追問,他才道出對方是房屋署助理署長梁世智。

房署欲反告小業主

除了擺官威,房委會原來更曾準備反告小業主,本刊取得一份房委會機密文件,發現早於一○年十月十五日資助房屋小組一次會議,房屋署臨場建議房委會控告天頌苑業委會成員,藉此恫嚇小業主放棄興訟。然而,多名小組委員提出反對,本身是地產發展商高層的委員更直指此舉「以大欺小」,最終小組拒絕採納方案。調解失敗,加上曾蔭權政府考慮無限期停售天頌苑貨尾單位,令追討工作陷於膠著狀態,但身兼房委會主席的運輸及房屋局局長張炳良,前年八月三十日宣佈推售天頌苑貨尾的一番話,卻令莫炎熙立定心腸跟房委會對簿公堂。「張炳良話房委會已經同業委會傾完,無乜可以再傾,只有循法律途徑解決。佢講到自己好無辜、好有法理,但實際佢咁講法,令我哋小業主變咗刁民,佢根本係凌辱我!」

土審處入稟門檻低

由於追討期間,莫炎熙經常跟房委會書信往來,對方拋出很多法例條文,解釋不用繳交管理費的理據,例如屋苑「完工紙」未出就毋須繳交,迫使他不斷研究大廈公契及建築物條例引證反擊。「久而久之,我咪對啲條文熟悉。」他漸漸對打官司產生信心,去年初終於決定申請法律援助入稟高院。然而,由於莫炎熙只代表屋苑六千零八十分之一業權,法援署拒絕其申請,大大打擊小業主的鬥志,「當時業委會都貼出通告,宣佈放棄追討。」但他不甘心就此放棄,去年中偶然從互聯網搜尋關於管理費的官司,發現一宗官司在土地審裁處審結,港鐵轄下東涌海堤灣畔兩名小業主促大業主補交管理費,「呢宗官司啟發我,原來唔一定上高等法院,可以經過門檻較低嘅土審處解決。」不用聘請大狀,只須數百元手續費用,終令追討工作出現另一線曙光。

熟讀土審三十案例

由於律師費用高昂,他決定親自上陣。不過,若打輸官司,莫炎熙個人須背上龐大的訟費,故此他熟讀土審處案例,誓言戰勝房委會。「我睇曬土審廿幾三十個關於管理費的案例,連續兩晚無瞓過,我怕輸咗要俾對方嘅訴訟費,淨係對方大狀都可能要過百萬,我賣樓都唔掂。」雖然單拖上庭,但幾名義務律師均有向他提供法律意見,「之前管理公司聘請律師提供意見,加上工聯會、新民黨都有義務律師幫手,自己亦有一個律師行的『師爺』朋友教路,所以我作出一啲決定前,都會問佢哋睇法,如果三個有兩個贊同,我就會付諸實行。」今天的莫炎熙是打贏官司的屋苑英雄,過去卻曾備受千夫所指。「屋苑有好多唔同聲音,有啲支持我,但更多係冷嘲熱諷,話我傻仔,『邊度告得入?』有啲反對派更話我搞『彎』談判,話我追唔到,連房署原本俾嗰千幾萬都無埋。」他更承認,妻子及子女都不支持他的追討行動,「佢哋話追得雞碎咁多,呢幾年搞咁多嘢都係倒貼。」

壓力大食十三種藥

入稟土審處後,莫炎熙的心理壓力不斷增加,每晚睡覺都會扎醒幾次。本來體重逾一百八十磅的他,五年內驟減二十多磅,身體負荷不了,現時每日須服食十三種包括心臟、糖尿及降血壓藥,打官司期間更曾入急症室求醫。「有一次去完土審離開,由樓梯落樓時,覺得心口好似被石頭壓住,感到翳悶,搭車返屋企後覺得暈眩、少許休克。當時太太攙扶我落樓,再搭的士去博愛醫院急症室,嗰次要留醫三日。」賠上健康、犧牲和家人的相處時間,但莫炎熙不言後悔,更叮囑小業主勿輕言放棄。「如果任由高官、政府部門、大財團,因為我哋害怕、嫌麻煩而輕易放過佢哋,佢哋會不斷去蠶食我哋嘅血汗錢。」他發現不少屋苑均發生跟天頌苑相似的問題,但沒有小業主站出來,亦沒有人支持,令很多大財團、政府部門得以剝削基層市民。「我覺得最重要係相信自己、相信法律。」成功追討七千萬管理費,只是小業主贏得的一場小戰役,天頌苑短樁樓的責任問題,才是小業主跟房委會的最大戰爭。莫炎熙表示,希望可以交棒由年輕一代跟進,因恐怕自己熬不下去,「要睇我自己健康,能夠捱得到當然我會繼續,但如果瞓喺張床,起身都起唔到,小便都唔得,點去自辯?」

高院民事案半數人自辯

近年不論高等法院、區域法院無律師代表的民事訴訟人均持續增加,根據司法機構過去非正式統計,單是高院審理的民事個案,大約一半訴訟人選擇無律師代表。法律界估計,這些人因律師費高昂、申請不到法援及不信任律師,因而選擇自辯。大律師陸偉雄指出,每一位訴訟人都有申辯的權利,自辯是他們的選擇,「但同時可能會被控方、對方盤問,不是講自己一套便成。」他稱,不論什麼國籍、操何國方言,甚至是否患有精神病,都享有自辯的權利,「基本上各級法院都會容許,不會剝奪有關權利。我過去也見過蒙古、孟加拉及非洲個別冷門國家(訴訟人),法院都安排適當的翻譯。」政府○三年底成立無律師代表訴訟人資源中心,為已經或準備在高院或區院進行民事訴訟、但無代表律師者提供支援,惟只限於法律程序事宜,中心職員不可向當事人提供任何法律意見,也不會評論案件。(中心電話:2825 9586、網址:http://rcul.judiciary.gov.hk)

 
天頌 頌苑 小業主 小業 房委會 房委 七千 千萬 雞蛋 高牆
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屋苑小業主挑機會德豐

2014-09-04  NM
 
 

 

入伙十六年的中產屋苑星河明居,近日於當眼處掛出大字報,指控發展商會德豐(20),在屋苑內僭建八百呎巨型管理處,令小業主蒙受被釘契風險。業委會因此號召一眾業主,罷用鄰近由會德豐同系九倉(4)管理的荷里活廣場,雙方陷入拉鋸。

原來這已是小業主挑機會德豐的Round 2,Round 1在兩個月前已展開。當時一道連接星河明居及荷里活廣場的玻璃門,突然倒塌,還壓傷一名屋苑職員。玻璃門在商場範圍,業權由九倉持有,豈知商場反指該玻璃門是讓星河明居居民通過,故要居民承擔維修費。一場「羅生門」惡鬥,由此展開。

Round 1倒塌的玻璃門

該玻璃門位於荷里活廣場三樓育嬰室對出,平日人來人往,是星河明居居民進出商場的主要路徑,亦有守衞在門外站崗。由出事當日照片所見,整道玻璃門爛個粉碎,手柄飛脫。被塌門擊傷頭部的屋苑職員要即時送院縫針,休養了一個月。六月二十日塌門至今,玻璃門仍未修妥,僅以木板封着半個出入口,另外半邊開放予居民使用。事發後一個月,荷里活廣場突然發信予星河明居的管理公司置邦,指由於玻璃門屬屋苑「保安系統」一部分,平日需要住客「拍卡」才可開啟該門,故星河明居居民擁有該門的「控制權」,需要承擔約一萬八千元的重置玻璃門開支。「我哋小業主梗係唔會負責啦!地契上寫明嗰度係商場地方嚟o架嘛,咁大個發展商邊有得抵賴o架!無咗玻璃門已經好易俾閒雜人入嚟,商場自己都走冷氣啦。如果由我哋負責,一陣間李嘉誠行過責到佢,我哋又點賠?」一向關注屋苑權益、住了十多年的小業主楊先生說。的確,根據地契圖則,在商場與屋苑通道中間的玻璃門,是建於商場之內,業權屬九倉所有。居民外聘的管理公司置邦,立即發律師信還擊,重申玻璃門屬九倉所有,故九倉要為該門負責,並指基於保安理由,要求對方於七日內重置玻璃門。後來,九倉願意承擔一萬八千元的維修費,「佢哋話只此一次,新嘅玻璃門再爛就唔關佢事。而家壓傷人嘅保險邊個賠都仲未知!」業主立案法團主席、前會計界立法會議員譚香文說,雙方仍然信來信往,處於拉鋸。

律師解畫權責在居民

熟悉物業權益的鍾卓成律師指:「呢啲個案要睇公契有無寫邊個負責,無寫的話,因為居民推出推入,對道門有控制權(in the control),所以權責的確在居民。」鍾指,既然居民堅持玻璃門屬商場所有,商場又的確有權不重裝新的玻璃門,「當初發展商起樓,起道門分開商場住宅,當時根本唔會計較道門嘅業權。如果商場玩嘢,唔裝玻璃門,任人經商場自由出入屋苑,居民都幾頭痕。」至於保險賠償方面,鍾指:「最後都係講番『控制權』,道門由居民控制,好大機會都要由居民負責。」住在商場連接屋苑的你,切記自己的權責!

Round 2僭建的管理處

星河明居居民與會德豐的另一場恩怨,在於僭建的屋苑管理處。該位於屋苑平台的管理處約八百呎大,有一個接待處及兩間房。由於是全石屎建築,完全不似僭建。原來,這裡本身是有蓋公園,入伙前已被僭建成管理處。「當日呢度直頭係售樓處嚟!」一手業主楊先生說。譚香文指,入伙數年後才有委員無意之中發現這問題,一直有跟會德豐及當日的管理公司、會德豐子公司夏利文管理公司交涉。今年,星河明居業主向會德豐提出兩個方案,「一係佢哋拆咗僭建辦公室,將佢還回原狀,再搵位起番個辦公室;一係佢俾錢我哋,我哋自己搞掂,初步估計要四百五十萬。」譚香文說。後來,會德豐反建議給一百萬立案法團,作為清拆管理處及還原的費用。「我哋當然唔接受,佢完全無講過點重置辦公室!」譚不滿的說。後來,會德豐透過夏利文發信指,發現屋苑有人掛出涉誹謗會德豐的標語,這時會德豐再把建議清拆及重置管理處的金額進一步縮至五十餘萬。其實,會德豐多次在信中強調,重設辦公室會違反批地條款,故不可能合法地在屋苑重設另一個八百呎的管理處。現時,居民間各有訴求,譚說:「一係佢俾錢我哋利用會所活動室,建造管理處。」然而,業主楊先生卻反對:「呢啲係居民活動空間嚟,最好就係『補地價』,將依家呢度合法化。」屋宇署亦知悉僭建,曾派員到場了解,但未有進一步行動。

律師解畫無得解救

鍾卓成律師聽過個案後,直言無解決方法。因為轉換管理公司的關係,夏利文早於○九年把公共空間的業權轉讓予置邦,「會德豐可以完全不用負責,置邦肯接收有僭建嘅公共空間,可能係出於方便管理。業主要求會德豐起番個office就有啲強人所難。」鍾建議,居民面對此情況,要坐低和屋宇署及各方商討解決方法,「由於僭建位置本身有業權,如果屋宇署釘契的話,首先亦會釘呢份業權先。當然,最後都係追究業主,整個屋苑釘契亦有可能,居民為保障自己,要盡快處理!」

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小業主追討無門公司租客蠱惑多

2014-09-18  NM
 

樓價愈升愈有,租金連隨上漲,有樓收租的業主理應受惠,卻有讀者遇上以有限公司名義租樓的「租霸」,始知追租收樓較個人租客更加困難。本刊今期請來專家教讀者放租自保方法,以免放租得不償失。

梁小姐七月找到牛頭角一個連租約樓盤單位,價值二百七十二萬元,她有意購入,遂提前到單位視察,並與承租的「豐盛恩典教會」負責人曹牧師及教友見面。當日有教友指教會已覓新址搬遷,希望八月底搬走,九月中正式交回單位。梁當時未看過租約,只知「豐盛恩典」已租用單位近一年,她以為教友指的是一年死約期滿退租,遂口頭答應要求。八月初梁正式成為業主,收到租約後始知原業主與教會成立的公司簽訂了兩年死約,若教會八月底提早退租搬走,須賠償餘下兩年生、兩年死約,租期三十七個月、共三十六萬二千六百元租金。梁於是要求教會依約辦事,教友卻堅稱梁曾口頭承諾「俾我哋走」拒絕賠償,梁感不滿:「我見佢教會實實在在,唔會欠租又有兩年梗約先買,點解租約寫到明都可以唔跟?」梁小姐此後每次登門希望與負責人對話,均被教友包圍,慨嘆「對口單位」太多,難與真正的負責人商討租約問題。

公司代表身份成疑

另一名讀者岑先生亦遇上「公司租霸」,去年他以月租二萬多元出租單位,當時租客以「有限公司」名義簽署租約,為表誠意更預先開出二十四個月租金的支票予業主。惟對方入住後支票無法兌現,更一直欠租半年;業主向有限公司追討,始發現該租客並非公司股東或董事,該公司於公司註冊處申報的辦事處地址,亦非真實地址,業主找不到公司負責人,大感無助。

專家話公司租霸難追究

律師伍家賢表示,若不幸遇到租霸,業主可先向對方發出律師信,並入稟土地審裁處。如果對方在法庭裁決後仍拒絕交樓或賠租,業主可再向法庭申請執法令強制收樓。他又指若租客為有限公司,業主可另外向法庭申請清盤令,着對方償還租金。香港業主會會長佘慶雲則指,一般由發信至收樓的程序需三、四個月,惟以「有限公司」名義租用單位的租客,最後亦有可能逍遙法外:「你只可以告間公司,唔可以告個人,個人仲可以繼續用同樣方法去害其他業主,唔需要上身,亦唔會被人查到。」他續指,向法庭申請租客的公司清盤隨時得不償失:「要申請間公司清盤賠番錢俾業主,隨時要四、五萬蚊,但間公司成立時股本可能只係一蚊,最後清咗盤都追唔到錢。所以除非係租鋪俾人,如果係一般住宅,最好唔好租俾有限公司。」

回應循民事追討

記者及後到「豐盛恩典」的觀塘新會址了解,接見的曹牧師和教友仍指梁小姐曾口頭答應讓他們搬走,又指教會遷出後無法聯絡梁小姐,因此未還門匙,雙方至截稿前仍就租金問題拉鋸,梁則計劃循民事向「豐盛恩典」索償。岑先生的個案則已由土地審裁處審結,岑先生前後花逾半年終成功收回單位。

放租自保攻略

不想費力與惡租霸糾纏,佘慶雲教小業主四招自保:1. 事前起底揀租客若租客以公司名義租樓,應先查核公司註冊處資料確認簽約者身份及其辦公室地址,以免對方欠租時難以追究。索取租客入息證明並了解租客職業,確定對方有穩定收入,亦可查閱香港業主會的「租霸黑名單」自保。2. 設獨立戶口收租業主應收妥按金上期現金後始交鎖匙予租客,並於租約列明開設獨立戶口只供收租,既可避免與其他賬目混淆,亦可根據銀行記錄查證過數日期,以免爭拗,「有啲租客可能拖到月尾先交租,但張支票又寫番月頭交租嗰日,到追究起上嚟話係業主自己遲兌票,咁就口同鼻拗。」3. 租約打釐印水電煤轉名雙方簽署租約後三十日內,須提交予稅務局的印花稅署以加蓋印花「打釐印」,因萬一要循法律途徑追討賠償,法庭未必接納未加蓋印花的租賃文件為證據。出租後應將單位的水、電、煤氣戶口轉到租客名下,萬一租約期滿後對方仍有結欠,亦由對方負責;相反差餉、管理費等無法轉名的項目,則由業主自己負責,以免拖欠。4. 搵管理人收租市面上有不同機構及銀行提供租務管理服務,替業主收租、追租甚至收回物業,收費為租金的百分之三至七不等。(投訴組)

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揭嘉城廣場變蒸爐內情分契陰招玩謝小業主

2016-10-20  NM

去商場涼冷氣,幾乎是每個香港人認為理所當然的事情,但元朗嘉城廣場卻因為爆出管理糾紛,在剛過去的夏季,不時被斷供冷氣,令商場變蒸爐,最終由原本人流暢旺的「劏場」,變成十室九空的「死場」。顧客受不了又熱又焗,大可以過門而不入,但一眾小業主與小商戶,卻無奈要流着汗死守。本刊追查發現,原來商場的管理糾紛,其實是分契惹的禍,大業主一四年時,把裝有冷氣系統的四樓平台業權賤賣,現時的業權擁有者,幕後股東跟被商場業委會解僱的管理公司,股東竟然是同一人。因分契問題而出事的例子間有所聞,因商場水電開關等所在之處業權落入他人之手,最終小業主要另付「贖金」,而小業主往往翻查地契才發現中招,可惜卻已知得太遲。

九月下旬,香港仍熱氣圍城,室外溫度不時接近攝氏三十度,但元朗「劏場」嘉城廣場卻不能為顧客和商戶帶來一絲涼意,因為自八月下旬開始,該商場已連續二十多天沒有冷氣供應。本刊記者到嘉城廣場視察,發現商場內人流疏落,實情是,商場內環境悶熱如同蒸爐,記者逗留不過十分鐘已汗流浹背。而在一至三樓,多條行人通道位置放置了風機,三樓的風機更是較大的型號,但畢竟不是冷氣機,無助解決環境侷促的問題。如此的商場,「趕客」自是難免。

場內翳焗趕絕小商戶

商場斷冷氣令顧客卻步,首當其衝者當數在此經營的小商戶。記者粗略計算,場內逾半店鋪都已經拉閘,有店鋪甚至貼出告示,指因冷氣問題,已搬到附近商場繼續營業,亦有商戶在商場當眼處貼出大字報,控訴被閂冷氣之苦,甚至以「嘉城需冷氣,尤(猶)如非洲小孩需干(乾)淨水」來作比喻。在嘉城內經營零售女裝的Isabel就透露,原本租下兩個鋪位,但商場冷氣供應連月不穩定,令她萌生去意,其中一個鋪位已準備退租。Isabel又表示,商場現時人流稀疏,擔心積存的夏裝難以散貨,令她不敢再入貨轉季賣秋裝:「你叫我攬住啲衫喺度做咩呢?轉季又轉唔到,想散貨又散唔到""而家個商場係完全冇人流上嚟買嘢,我賣十蚊件、廿蚊件都冇人上嚟。」同樣在嘉城經營時裝店的阿欣也不滿商場冷氣時有時無,「變咗你一開始冇冷氣啦,嚟多幾日係冇冷氣嘅,人哋以為打後都冇,就冇人嚟行。」她續指,商戶一直追問業主何時恢復冷氣,但業主未能解答;又說部分業主願意不收租,但不許退租,令她相當不滿,「合約有寫到話,交咗租、管理費同埋冷氣費,你(業主)收得嘅係咪自然有冷氣提供呢?」

舊管理公司被炒卻賴死

商戶叫苦連天,和舊管理公司周旋的業主其實亦疲於奔命。已退休的蘇太一一年夏天買入嘉城廣場鋪位,之後出任業委會主席至今,她指事件起因,源於一四年時發現嘉城的賬目有問題,一三年商場仍有盈餘二百餘萬元,但一年後竟暴跌至只餘下約二十九萬元;至今年元旦,由前管理公司港藝提供的資產負債表更顯示,嘉城現負債近三十四萬元。而期間港藝在去年二月還繞過業委會,自行大增商場管理費一成六,惟資金最終去向未明。蘇太指,由於不滿港藝的管理,業委會一四年底決議要「全面查賬」,着港藝交出賬單、投標記錄等文件,之後又要港藝撤回加管理費決定,但港藝並無理會;她更指責港藝,相約開會但對方代表未坐定已講明:「我嚟開會只不過係尊重你哋。」港藝一直採取「拖」字訣,至今未交出任何相關文件。最終業委會無計可施,遂於今年一月召開業主大會,以近四成三支持下通過撤換港藝商場管理人身份。不過,港藝本應於四月底離任,但卻沒有交出商場管理權,之後續以商場管理人身份,要求業主繳交管理費,同時開始利用冷氣問題「要脅」業主,並自六月開始,多次關掉冷氣,港藝再開價要求業主每次繳交一萬零五百元冷氣維修費;至七月下旬,業委會已先後九次付費,共涉九萬四千多元,七月中旬更曾有兩日,於一日內要繳費兩次。

索百萬天價冷氣租金

為何港藝可以控制商場的冷氣供應?嘉城廣場前身為嘉城大酒樓,樓高三層,曾是新界最大酒樓,元朗不少鄉紳都當「飯堂」,連已故港督尤德亦曾光顧。○五年六月,九建(34)主席柯為湘兄長柯為雄透過基茂發展有限公司,以三億八千五百萬元買下酒樓業權,隨後把地下至三樓改間成三百多間細鋪出售。據悉,商場小業主多屬元朗街坊,不少更曾是酒樓茶客。資料顯示,原來嘉城四樓平台業權,即商場冷氣系統安裝位置,基茂在一四年九月,以十萬元賤賣予一間叫建富投資的公司。而查冊資料顯示,建富的股東及董事是一名叫張連尊的男子。本刊追查發現,嘉城原管理公司港藝,董事也是張連尊,而股東則是萬佳建築工程,但該公司股東其實正是張連尊,換言之,管理公司老闆同時也是業主,變相因持有冷氣系統位置業權而控制商場命脈。查冊資料又顯示,柯為雄曾全權持有港藝,於一四年三月才把股權轉讓給萬佳,之後再賤賣平台。

業委會其後決定跟對方對簿公堂,蘇太憶述港藝庭上聲稱擁有商場內的冷氣系統時,連法官都「O晒嘴」;法院之後頒令,確認港藝已無權擔任管理工作,再指由業委會委任的新管理公司,可跟對方商討冷氣維持及費用問題。不過,雙方談判破裂,建富再閂冷氣,並於七月下旬向嘉城業主發律師信,「獅子開大口」要求八月開始收取每月四十萬元冷氣「租金」,業主並要在八月中前繳交一百二十萬元冷氣設備租金及按金,方可使用冷氣。最終,業主忍無可忍,於七月底報警求助,雙方一直僵持,至八月三十日,冷氣再度中斷,業委會於是再次入稟高院,要求港藝執行七月時法院判令。業主同時把原先用於支付律師費的款項,臨時在商場內安裝十七部「救命冷氣」,以緩解蒸爐之苦。而高院亦在上月廿三日頒下臨時判令,要求建富立即恢復商場冷氣供應。但案件今年十二月十九日才正式展開審理,萬一業權之爭小業主敗訴,商場恐怕難逃被「焗死」的命運。張連尊就回應,表示認識柯為雄,跟對方過去有生意往來。他反駁指商場管理過去沒有問題,又堅持四樓平台及冷氣業權屬建富持有,認為業委會指控並不合理。

分契業權易惹爭議

嘉城廣場的情況,是典型因分契業權而出現的爭議,類似個案其實屢見不鮮,因業權分散,小業主可能忽略部分公用地方的業權誰屬。其中位於荃灣大河道的地皇廣場,小業主去年陸續接收鋪位後,才發現商場隱藏不少問題,令回報遠遜預期,同時人流稀疏恍如「死場」;而最令業主抱怨,是翻查地契才發現,原來商場地下「大堂」、旁邊樓梯及控制商場水電開關的管理處,業權在大業主手上。投資界亦流傳,有資深投資者曾因不察覺分契問題而在入貨時中招,以為買下整個商場,但在交易完成後才發現商場電錶房被分契,最終跟前業主調解不果,無奈要以每月數萬元租用。

撰文:鄭語霆攝影:翁少陽資料:鄭靜news@nextdigital.com.hk

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愉景新城小業主起義遭打壓

1 : GS(14)@2010-11-16 22:27:55

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14666538

【記者黃偉駿報道】地產商欺壓小業主無日無之。入伙 12年的荃灣愉景新城,有小業主不滿屋苑管理黑箱作業及經常增加無謂開支,近月打算效法早前踢走長實旗下高衞物業管理公司的畢架山一號小業主,起義組織立案法團,惟即遭大業主兼發展商香港興業打壓,甚至報警阻止業主宣傳。民主黨立法會議員李永達表示關注,已去信香港興業主席查懋聲投訴。
在愉景新城居住了 12年的小業主何先生表示,屋苑自入伙以來,一直由發展商香港興業旗下的興怡物業負責管理,但 3,360戶業主大部份對管理質素敢怒不敢言。他指屋苑管理黑箱作業,「 12年來咁多次工程招標,從來唔使開業主大會討論,每次事後公佈結果;連究竟聘請咗幾多位員工,都唔肯透露」。
管理公司 利用業主相殘

何先生批評管理公司從無真正為業主解困,「經常利用業主自相殘殺,將提出投訴嘅業主資料,話畀被投訴嘅業主知」。
業主每年承擔的管理費多達 340萬元,但屋苑 2,000萬元基金盈餘,自 2003年起不斷減少,至今只剩約 900萬元,他批評:「好多開支好無謂,例如屋苑冷氣冷水開支,每年要 150萬!重新買過晒啲冷氣機都夠啦!」他指管理公司濫用《建築物管理條例》,胡亂增加整體開支以提升自己落袋的經理人佣金。
屋苑宣傳 保安報警驅趕

何與部份業主早前決定起義成立法團,希望取回主動權,一眾小業主反應非常踴躍,曾舉行的數次大廈管理講座均爆滿收場。但即遭管理公司打壓,包括今年 6月在平台宣傳法團時,被保安員報警驅趕;又在屋苑貼滿有關法團貪污的剪報恐嚇其他業主。
要成立法團須取得屋苑 50%業權份數,但屋苑逾兩成業權由香港興業持有,成事很難。不過,發展商也不讓星星之火燎起,即使何已取得全體 5%業主份數足夠召開業主大會,並獲民政事務處確認,管理公司仍拒絕開會。
香港興業回應稱,招標不一定要召開業主大會,又指從無打壓法團,是收到業主投訴才報警。
2 : 龍生(798)@2010-11-17 00:36:55

都幾狗賤...
但佢hold 住20% 業權, 要反大業主, 不容易啊!!
愉景 新城 小業主 小業 起義 打壓
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中環在線:離奇「被賣樓」 小業主打官司

1 : GS(14)@2012-05-11 00:22:22



http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120510/16322942

早年啟德大廈進行大廈維修時,第3座有五位業主因為冇夾錢,加上當時業主立案法團管理較亂,佢哋五個單位最終被申請清盤,並且賤價賣埋。但呢幾位業主都以各種理由,話從來冇收過通知,咁就俾人賣咗個單位,好唔公道;而且法團其實都夠錢畀嗰幾萬蚊維修費同清盤人費用,根本就唔使搞到要清人盤。好似聽日單案嘅原告,只係欠5000蚊。所以佢入稟高院要求終止交易,聽講之前亦已經有個別業主達成庭外和解。
講開又講,喺西環荷蘭街做食肆嘅浦食天下,因為個舖成日漏水兼跌石屎,搞到啲客投訴,但業主永倫集團又不瞅不睬,搞到餐廳老闆被迫執咗間舖。佢哋今日會搞汽車遊行,向無良業主表達不滿。
中環 在線 離奇 被賣 賣樓 小業主 小業 打官司
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小業主合併細舖自救

1 : GS(14)@2015-04-09 00:47:06

【吸引大客】從劏場大王手上以約200萬元至700萬元買入劏舖的小業主,近月陸續收回的骰舖位,惟劏場兩年多以來,儘管平租招徠,卻未見起色。小業主們滿腹大計,試圖自救,例如組合大舖,邀請大租客進駐。



指大業主忽略售後宣傳

劏場生死,不只取決於位置,尖沙嘴首都廣場位於遊客必經之地都淪為死場。該場在金馬倫道與漆咸道南交界,樓下人流如鯽,理應焗部份人上去,卻仍人丁單薄。有租客認為,商場出入口凹入,無地舖,又有歸咎於大業主提供首兩年租金回報,只顧拆售,忽略售後宣傳推廣。加上,無主題,零售雜亂,包括化妝品、手機用品、農作物等。然而,劏場成功需時,像今日「手機城」旺角先達廣場,不知多少次轉讓,才有今天。為搞起劏場,首都廣場小業主已成立大聯盟,研究推廣方案,例如組合幾個細舖業主,變成大舖,邀請著名品牌進駐帶旺個場。另地皇廣場小業主亦密謀搞商戶優惠,其中1樓中間4個舖位業主,約200呎舖位聯合租予咖啡店,藉此留住途人腳步。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150408/19104784
小業主 小業 合併 細舖 自救
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祥華小業主 擬推翻4,700萬水喉工程

1 : GS(14)@2015-07-21 02:33:24

【本報訊】私人屋苑天價維修費引起社會關注,有31年樓齡、屬租置計劃的粉嶺祥華邨,上月底通過動用屋邨4,700萬元的儲備基金更換屋苑地底供水喉管工程,小業主質疑工程造價太貴,群起反對。全港業主反貪腐反圍標大聯盟昨晚召開居民大會,約500名出席業主同意交由大聯盟代表小業主,今日去信法團及房屋署,要求取消當日通過的更換供水喉管決議案,推翻工程。祥華邨業主立案法團上月底舉行業主大會,通過為屋邨更換地底供水喉管工程,費用高達4,700萬元,佔整個儲備基金7,100萬元逾6成。全港業主反貪腐反圍標大聯盟早前接獲祥華邨小業主求助,昨晚在祥華邨社區會堂舉行居民大會,有多達500人出席。會上不少業主表示憤怒,多次高呼祥華邨法團「信唔過」。小業主亦擔心祥華邨有約30年樓齡,設施開始老化,「用咗4,700萬只喺做水喉,咁遲啲又做外牆,又做電力系統,到時咪又要再夾錢!」



過往修喉最貴19萬元

祥華邨業主權益關注組成員伍先生表示,不少小業主質疑工程造價貴,又稱即使小業主有出席業主大會,「房署喺大業主,我哋小業主投反對票都冇用」。曾任廉署調查主任的大聯盟發言人林卓廷表示,該邨由2008年至今共發生6次爆喉意外,維修費由2萬至19萬元不等。他又稱,若業主認為價錢不合理,「大家一定要出席(業主大會)睇住自己荷包」。祥華邨的地底供水喉管工程只通過議案會動用儲備基金,仍未與承辦商簽約,林呼籲業主團結,盡量出席業主大會投反對票。他稱日前在邨內張貼橫額呼籲業主出席居民大會,「條banner掛完嗰晚突然消失咗,應該有人唔想我哋開到會」。■記者譚靜雯





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150713/19217956
祥華 小業主 小業 推翻 700 萬水 工程
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新地壓倒小業主通過工程

1 : GS(14)@2016-03-11 12:46:45

【過往爭拗】樓齡逾30年青衣美景花園捲入1.7億元天價維修工程,更是本港首個可引用《建築物管理條例》以較低門檻成立法團的屋苑。屋苑早於2010年招標進行大維修,當時有居民驚悉工程總開支或高達2億元,遂在業主大會中否決維修,但其後有人重開業主大會,大業主新鴻基地產以多數票壓倒小業主,強行通過天價維修工程,工程費雖然修訂為1.67億元,但近2,000戶居民每戶仍要分擔8萬至10萬元維修費,當年有小業主穿血衣抗議。小業主一直爭取成立法團重掌屋苑管理權,惟未能集齊法例要求的30%業權份數支持,其後近700名小業主在只集齊1成業權的情況下,於2014年入稟土地審裁處,要求頒令屋苑可成立法團。土地審裁處去年8月頒令,批准該批業主按《建築物管理條例》344章第4條,以最低門檻的1成業權召開成立法團的會議,是全港首次有屋苑引用該條文籌組法團,當時土審處法官黃敬華指社會有趨勢鼓勵居民自主,無理由把自己家庭放別人手上。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160311/19524990
地壓 小業主 小業 通過 工程
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大讚勇抗黑勢力 為小業主發聲 圍標苦主:撐林卓廷,我哋唔使俾人蝦

1 : GS(14)@2016-09-02 05:29:05

■林卓廷昨獲黨友及一眾反圍標業主站台,力爭新東議席。朱永倫攝



【立會選戰】【本報訊】今屆立法會選舉中,民主黨新界東議員劉慧卿交棒予新人林卓廷,但面對名單多、民主派碎片化,林一直陷入苦戰。林在選戰踏入直路之際加強催票,昨一班曾獲林協助解決圍標問題的小業主為他站台,有小業主讚揚林為人善良、正直及富正義感,盼林能進入議會為小業主發聲。記者:呂浩然 姚國雄



自提名期結束以來,港大立會選舉民調顯示林卓廷的支持度徘徊當選與落選邊緣,他前晚通宵在大埔等新東地區拉票後,昨獲多名曾受圍標影響的小業主支持拉票,到場的10多名小業主來自不同屋苑,如翠湖花園、新興花園、希爾頓中心、玖瓏山及祥華邨等。翠湖花園業主周太稱,3年前認識林卓廷時,很多業主都不認識圍標問題,更不知牽涉黑社會,幸得林幫忙揭發,圍標問題才得以解決,她讚賞林卓廷勤力、有理想,無論法律問題或政策問題都考慮得很周詳,因此在反圍標問題上有很多困難和威脅,最後仍成功解決。她續指,很多人覺得從政者有很多計算,可是林並非如此,她覺得林最樂見就是協助業主解決疑難,使業主「唔使俾人蝦」,讚揚林有正義感、善良和正直。富嘉花園業主何太指,林卓廷曾助她處理大維修官司並勝訴,其後接管屋苑時遇阻滯,有賴林協助「踩上去」管理公司寫字樓。她覺得林處事盡責、考慮周詳和實事求是。該黨循新西出選的尹兆堅亦到場為林打氣,尹記得反圍標大聯盟成立前,他與林面對多區業主求助,故集合業主成立聯盟,近年聯盟終做出成績。及至選舉前,他與負責港島區圍標問題的民主黨莊榮輝傾談時,才知道自己與林都以「反圍標、反貪腐」為口號,他希望今次選舉中,他與林都能「反圍標、反貪腐、『廷』身而出、並『堅』作戰」。林卓廷形容他與尹兆堅是「堅廷團隊」,又指成立反圍標大聯盟初期,有人質疑他無法與黑社會鬥,不過他「睬佢都儍」。他炮轟黑社會以圍標欺騙市民約百億元,強調這場鬥爭有進無退,他希望晉身議會全面打擊圍標集團,並向黑社會宣戰,會抗爭到底,希望支持反圍標、打擊黑社會的選民支持他與尹兆堅。


黎智英:係做嘢嘅人


除了街坊及業主,壹傳媒創辦人黎智英昨亦支持林卓廷。他在訪問中稱,在金鐘佔領區留守時,有一半日子與林卓廷度過,黎擔心林在只聚焦討論港獨議題下的選舉氣氛,會十分輸蝕:「我睇到你係做嘢嘅人,唔係講嘢嘅人……我覺得你係做嘢嘅人、為香港追求民主公義嘅信仰,我都會好佩服你,如果你都選唔到,我覺得係香港一個遺憾。」林卓廷今早會到中大拉票,獲資深傳媒人謝志峰和中大公共政策研究所副主任黃偉豪及教協總幹事馮家強支持,明天5位民主黨現任及前任主席,包括李柱銘、楊森、李永達、何俊仁及劉慧卿亦會為林造勢。該區其他參選名單,請參閱本報立會選戰網站http://hk.apple.nextmedia.com/legco2016/region




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大讚 讚勇 勇抗 抗黑 勢力 小業主 小業 發聲 圍標 苦主 撐林 林卓 卓廷 唔使 使俾 俾人 人蝦
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翠湖2.6億圍標案 維修商囚35月 官自稱小業主 斥政府欠監管致有機可乘

1 : GS(14)@2016-09-30 08:05:05

■沙田翠湖花園圍標案,維修商丘瑞田(圓圖)串謀行賄罪成判監35個月。張志華攝



【本報訊】全城關注的沙田翠湖花園2.6億天價維修工程案,維修商丘瑞田承認為圍標集團擔任中間人,向法團主席及管理公司新昌的高層等人行賄逾4,500萬元,昨被判囚35個月,並須歸還25萬元賄款予兩個屋苑的業主立案法團。法官昨判刑時以小業主身份吐心聲,形容樓宇維修是「一大嚿肥豬肉惹人垂涎」,批評政府監管不足,導致不法商人有機可乘,建議政府成立樓宇維修監管局保障小業主。記者:蘇曉欣


昨日有10多名涉案屋苑業主到庭旁聽,反圍標大聯盟發言人林卓廷於判刑後表示,今次判刑是「小業主的小勝利,反圍標的重要一步」,認為法官林偉權看到圍標問題對小業主的損害,感謝林官判決。被告丘瑞田(59歲)早前承認4項串謀向代理人提供利益,辯方律師鄺偉全昨求情形容被告在圍標中角色小,只負責安排飯局,直言圍標過程複雜,被告沒參與,亦沒財力及能力參與分配中標等事宜,參與程度低,只是貪圖快錢及欲撈小工程。有近200名市民,包括記者及涉案屋苑業主為被告撰信求情,辯方指他們讚揚被告挺身而出,很多市民知有圍標卻苦無證據,被告義舉講出圍標問題,令社會怨氣得以釋放。被告多次向廉署告密,雖夾雜私利,但亦是為公義,現卻僅他一人被控,其他被捕人士並未被帶上法庭。


「咁大嚿肥豬肉惹人垂涎」


辯方續指圍標現象普遍,政府又鼓勵大廈重建。林官即澄清「政府鼓勵樓宇『維修』唔係『圍標』」,同時批評政府監管不足,只留待業主自行處理,或認為商人會憑良心做事,「(樓宇維修)咁大嚿肥豬肉,一定惹人垂涎,先會出現圍標,而不法商人亦或會作大(工程金額)數目,或拖延工程,不負責任,令自己嘅利益獲得最多」。辯方希望法官考慮被告自首輕判,林官則明言不會形容被告是自首,認為他只欲透過廉署施壓,望圍標集團付欠款給他,反問:「被告穿針引線導致好幾個人收幾百萬,就算佢有自首,令市民醒覺,個判刑可以輕成點?」又稱「盡量從寬都要有個合理框架」。林官聽畢求情後判刑指,雖同意辯方所指被告在案中是小角色,但他絕非「閒角」,而被告向傳媒放料是為私利還是公義只有他才知道,但考慮到被告令小業主留意圍標問題,決定減刑20%,再加上他認罪及做「金手指」,進一步減刑40%,又下令30個月內被告須歸還收了的25萬元賄款。


倡設監管機構保障市民


林官判刑後有感而發,指自己非行內人士,沒有專業知識,只是「小業主」吐心聲,「日常生活入面,眾人都係小業主,行一條街都會見到幾幢大廈做緊維修,好多不良商人瞄住呢嚿肥豬肉,但政府監管不足,令不法商人有機可乘,而小業主亦受損,政府唔可以坐視不理」。林官認為單憑熱心小業主實在難打擊圍標,建議政府成立監管機構,例如樓宇維修監管局,由專業人士協助小業主監管維修項目,給意見如價錢是否合理,或維修項目是否必要,相信可令肆無忌憚的商人收斂,又提議政府或可收取小業主合理的諮詢顧問費用。林官稱:「樓宇維修係一件大事,影響住我哋。我唔介意維修,但希望畀嘅一分一毫都用喺維修上面,以上係我作為小業主嘅心聲。」他又苦口婆心結語:「今日見到有唔少熱心人士坐喺度,今次案件完咗並非最重要,又或者判咗幾多就完,希望有重大嘅啟示,之後決心解決呢個問題。」案件編號:DCCC552/15




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翠湖 2.6 億圍 圍標 標案 維修商 維修 35 自稱 小業主 小業 政府 監管 有機 可乘
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屋邨小業主三連勝 圍標醜聞掀骨牌效應 「長安後浪」捲走建制法團

1 : GS(14)@2017-01-17 01:50:36

【本報訊】繼大埔太和邨、沙田博康邨推倒親建制法團後,青衣長安邨小業主組成的「長安後浪」,昨在特別業主大會獲逾8成業權份數支持,即時撤換捲入圍標、種票醜聞的舊法團,12名代表更全數當選新任法團成員。成千上百位小業主昨排隊投票,「人浪」穿過屋邨廣場延綿百米,實現「長安後浪推前浪」,推倒在任超過10年的建制法團。記者:潘柏林



長安邨昨午舉行特別業主大會,「長安後浪」要求即時撤換法團,雙方連日爭取業主授權投票,截止投票日共有1,573單位授權。逾百小業主昨午12時起已到達投票地點皇仁舊生會中學外,隨後人潮越來越多,僅登記入場已用了2小時30分鐘,人龍長達數百人,有居民在單位高處拍攝到排隊人龍延綿過百米,穿過屋邨廣場。業主大會下午3時開始,出席小業主達2,410人,逼爆禮堂和地下露天操場,不少公公婆婆堅持等待。有小業主直言首次為邨務發聲,盼改選法團,守住荷包。



■排隊投票人龍延綿百米,小業主用近2.5小時才全數入場。長安居民Silver Ng提供圖片

■逾二千小業主出席業主大會。



逾八成業權要求撤換


首個議程是撤換舊法團,結果80.75%業權份數要求撤換,要求保留僅19.25%。宣佈結果一刻,「長安後浪」成員高舉雙手歡呼,與街坊擊掌、擁抱,居民鼓掌。其後再選出新法團,「長安後浪」12人團隊全勝。有成員即播出歌星徐小鳳名曲《喜氣洋洋》助興,一眾義工手舞足蹈,又合力拋起成員慶祝。新任法團主席黃玉燕呼籲街坊關心屋邨事務,「唔好好似以前咁冷漠,一齊做好長安邨」。繼太和邨去年9月中成功更換建制法團,沙田博康邨緊接在今年一月初推倒法團,長安邨是第三波更換法團屋邨。反圍標大聯盟成員趙恩來指,多個屋邨爆發圍標醜聞,引起骨牌效應,各業主翻查賬目,當揭出爛賬,便引發推倒舊法團浪潮。他指長安邨儲備基金幾年間由數千萬跌至數百萬元,小業主用選票自救,相信反圍標會形成基層社會運動,推動社區自主。


前主席為經民聯助選


被撤換舊法團在任超過10年,部份成員與建制派關係密切,例如主席李錦麟曾為經民聯區議員譚惠珍助選,前委員陳光輝與工聯會關係密切。舊法團去年9月業主大會爆出「種死人票」事件,又被揭發買天價垃圾桶涉圍標,李錦麟昨在投票前稱,盼長安邨繼承和諧氣氛,又多謝業主對過去10多年支持,投票結束後在保安護送下離開。新法團當選後即封鎖法團辦事處入口,防止舊文件被帶走難以追究前法團責任。「長安後浪」昨晚上宣佈改名為「長安後浪監察組」,未來幫助新法團渡過交接難關,查核所有舊法團記錄。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170116/19898502
小業主 小業 連勝 圍標 醜聞 骨牌 效應 長安 後浪 捲走 建制 法團
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驗樓顧問 賤價中標惹爭議 清麗苑小業主憂天價埋單

1 : GS(14)@2017-01-22 01:57:03

【本報訊】美孚居屋清麗苑2015年收到強制驗樓及驗窗計劃通知,須進行樓宇檢驗及修葺工程,33間工程顧問公司入標,結果由負責太和邨天價維修工程的浩熙建築工程顧問有限公司中標。業主立案法團先自行挑選當中9間入標公司面試,並多次向業主推薦浩熙,浩熙第一輪面試中獲奇高分數,惟該公司在管理公司的質素評價中僅屬尾三,業主質疑黑箱作業。記者:梁佩珊



清麗苑1981年入伙,7座共970戶,法團前年收到強制驗樓及驗窗計劃的通知後公開招標。根據業主從法團文件中所得資料顯示,清麗苑前物業管理代理人康業服務有限公司收到33份標書,康業為符合資格的30間公司評定分數,但法團只選其中9間顧問公司進行第一輪面試,其後法團再自行挑選3間進行第二輪面試。法團將面試結果及30間符合資格的公司,提交至業主大會投票,最後約70名業主出席的業主大會中,通過由浩熙成為註冊檢驗人員,浩熙以24萬元中標,遠低於市價。



法團篩選 低分變高分


法團於自行挑選的9間顧問公司中,康業給浩熙的投標、公司質素分數只排尾三,法團給予的面試分數卻高達84分,而其他8間公司的分數只介乎42.25分至63.8分,浩熙拋離總分第二高的顧問公司達20分。法團主席鄭文輝表示,評分由當時的法團委員負責,他不會回應其他問題。業主起疑並組成清麗苑反圍標行動組。業主林先生(圖)稱,法團於業主大會強烈推薦浩熙,「法團話浩熙比較值得信任,因為我哋業主唔識呢樣嘢……你講到咁好,我哋以為係,當知道係太和邨(顧問公司),梗係晴天霹靂啦!」業主林太指:「睇新聞知道浩熙係太和邨嘅顧問公司,第一感覺係『嘩!唔係到我哋呀?』」她認為顧問費只收24萬元是過低,「當顧問費維唔到皮時,一定係顧問公司搵間工程公司收返個(差額)數」。法團委員陳女士去年因質疑計劃及法團的做法而加入法團,她多次索取相關資料卻被拒絕。全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人趙恩來指,顧問公司以低價中標令人質疑,「近1,000個單位,點會可以24萬聘請顧問公司,當中嘅專業人士可能10萬一個月,24萬合唔合理呢?」現時浩熙已完成註冊檢驗人員的工作,業主擔心屋宇署發出的強制計劃維修令後,浩熙將會成為工程顧問公司。浩熙回覆指清麗苑的顧問費不屬低價,符合香港測量師學會制訂的樓宇勘察及維修專業服務收費參考建議,足夠應付勘測及檢驗服務。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170121/19904270
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