| 2014-09-18 NM | ||
樓價愈升愈有，租金連隨上漲，有樓收租的業主理應受惠，卻有讀者遇上以有限公司名義租樓的「租霸」，始知追租收樓較個人租客更加困難。本刊今期請來專家教讀者放租自保方法，以免放租得不償失。 梁小姐七月找到牛頭角一個連租約樓盤單位，價值二百七十二萬元，她有意購入，遂提前到單位視察，並與承租的「豐盛恩典教會」負責人曹牧師及教友見面。當日有教友指教會已覓新址搬遷，希望八月底搬走，九月中正式交回單位。梁當時未看過租約，只知「豐盛恩典」已租用單位近一年，她以為教友指的是一年死約期滿退租，遂口頭答應要求。八月初梁正式成為業主，收到租約後始知原業主與教會成立的公司簽訂了兩年死約，若教會八月底提早退租搬走，須賠償餘下兩年生、兩年死約，租期三十七個月、共三十六萬二千六百元租金。梁於是要求教會依約辦事，教友卻堅稱梁曾口頭承諾「俾我哋走」拒絕賠償，梁感不滿：「我見佢教會實實在在，唔會欠租又有兩年梗約先買，點解租約寫到明都可以唔跟？」梁小姐此後每次登門希望與負責人對話，均被教友包圍，慨嘆「對口單位」太多，難與真正的負責人商討租約問題。 公司代表身份成疑 另一名讀者岑先生亦遇上「公司租霸」，去年他以月租二萬多元出租單位，當時租客以「有限公司」名義簽署租約，為表誠意更預先開出二十四個月租金的支票予業主。惟對方入住後支票無法兌現，更一直欠租半年；業主向有限公司追討，始發現該租客並非公司股東或董事，該公司於公司註冊處申報的辦事處地址，亦非真實地址，業主找不到公司負責人，大感無助。 專家話公司租霸難追究 律師伍家賢表示，若不幸遇到租霸，業主可先向對方發出律師信，並入稟土地審裁處。如果對方在法庭裁決後仍拒絕交樓或賠租，業主可再向法庭申請執法令強制收樓。他又指若租客為有限公司，業主可另外向法庭申請清盤令，着對方償還租金。香港業主會會長佘慶雲則指，一般由發信至收樓的程序需三、四個月，惟以「有限公司」名義租用單位的租客，最後亦有可能逍遙法外：「你只可以告間公司，唔可以告個人，個人仲可以繼續用同樣方法去害其他業主，唔需要上身，亦唔會被人查到。」他續指，向法庭申請租客的公司清盤隨時得不償失：「要申請間公司清盤賠番錢俾業主，隨時要四、五萬蚊，但間公司成立時股本可能只係一蚊，最後清咗盤都追唔到錢。所以除非係租鋪俾人，如果係一般住宅，最好唔好租俾有限公司。」 回應循民事追討 記者及後到「豐盛恩典」的觀塘新會址了解，接見的曹牧師和教友仍指梁小姐曾口頭答應讓他們搬走，又指教會遷出後無法聯絡梁小姐，因此未還門匙，雙方至截稿前仍就租金問題拉鋸，梁則計劃循民事向「豐盛恩典」索償。岑先生的個案則已由土地審裁處審結，岑先生前後花逾半年終成功收回單位。 放租自保攻略 不想費力與惡租霸糾纏，佘慶雲教小業主四招自保：1. 事前起底揀租客若租客以公司名義租樓，應先查核公司註冊處資料確認簽約者身份及其辦公室地址，以免對方欠租時難以追究。索取租客入息證明並了解租客職業，確定對方有穩定收入，亦可查閱香港業主會的「租霸黑名單」自保。2. 設獨立戶口收租業主應收妥按金上期現金後始交鎖匙予租客，並於租約列明開設獨立戶口只供收租，既可避免與其他賬目混淆，亦可根據銀行記錄查證過數日期，以免爭拗，「有啲租客可能拖到月尾先交租，但張支票又寫番月頭交租嗰日，到追究起上嚟話係業主自己遲兌票，咁就口同鼻拗。」3. 租約打釐印水電煤轉名雙方簽署租約後三十日內，須提交予稅務局的印花稅署以加蓋印花「打釐印」，因萬一要循法律途徑追討賠償，法庭未必接納未加蓋印花的租賃文件為證據。出租後應將單位的水、電、煤氣戶口轉到租客名下，萬一租約期滿後對方仍有結欠，亦由對方負責；相反差餉、管理費等無法轉名的項目，則由業主自己負責，以免拖欠。4. 搵管理人收租市面上有不同機構及銀行提供租務管理服務，替業主收租、追租甚至收回物業，收費為租金的百分之三至七不等。（投訴組） | ||