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市场好转 投资者欲抄底写字楼


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-3/HTML_BRE24O31DKGV.html


近期,在与不少楼市的投资老江湖沟通时,以写字楼为代表的商用地产被这些资深人士提及和关注的频率正在快速提高。而一些心急的,已经选择出手购入。

来自多家专业机构最新数据均显示,包括租金、售价、空置率等核心指标在内,几大一线城市写字楼市场正出现触底反弹的迹象,甚至在深圳等率先回暖的城市,已出现量价快速齐升的情况。

权 威机构统计数据显示,8月前22天,上海产权式写字楼的销售量达到12.5万平方米,比7月全月的11.9万平方米还多出5%;26880元/平方米的成 交均价比7月的18158元/平方米高了48%,与历史最高均价2008年10月的28905元/平方米相比,仅差7%。

与统计数据相呼应的则是投资者在写字楼市场频频出手。

8月18日潘石屹宣布24.5亿收购有上海第一烂尾楼之称的东海广场,单价达到3.5万元/平方米。

来自知名代理行的信息显示,上海农村商业银行8月3日以10.48亿元买下了中融碧玉蓝天的10个楼面和4个铺位,成交单价达到49705元/平方米;国投亚华8月16日以9.58亿元买下了上海港国际客运中心的638号楼,成交单价达到59500元/平方米。

此外,一些创新类型的产权式写字楼项目也趁势寻找销售突破,并收获颇丰。瑞安房地产开发的上海五角场写字楼项目——创智坊,8月也获得了开门红,推出的100多套集商、住、办多功能于一体的房源有300多组意向客户登记。

在第二季度末,上海甲级写字楼平均租金为7.2元/平方米/天,整体空置率下降0.4个百分点至16.8%。

“ 上海办公楼的租金下滑幅度开始收窄,办公楼的买卖交投也开始活跃,其中总价500万左右的小标办公楼受到了客户的喜爱。”21世纪不动产分析师史俊透露, 不同于住宅产品,今年上海办公楼的买卖成交价格较为平稳。从长远看,办公楼的租赁成本高于买卖,购入物业还有保值、抵御通货膨胀是客户选择购买而非租赁办 公楼的主要考量。

据专业机构推测,SOHO中国投资东海广场的初始毛投资回报率约为8%,而上述中融碧玉蓝天收购单的初始毛投资回报率约为4%—5%。另外,在上海泛CBD区域的办公楼,如南证大厦、静安中华、飞洲国际等,单价在3万元/m2左右,回报率普遍在5%-6%。

世邦魏理仕公司亚洲研究部执行理事聂安达告诉本报记者,由于全球资本市场的情况转好以及政府向银行系统注资后银行贷款可供量的增加,亚洲房地产投资信托基金(REITs)在2009年上半年强劲反弹,市场总值上升了14.3%,其中日本房地产投资信托基金(J-REITs)加权平均值增长了14.7%,新加坡房地产投资信托基金(S-REITs)加权平均值则增长了16.2%。

亚洲房地产投资信托基金在本年度上半年面临的再融资需求压力有所减缓,但用于购置新项目的可供贷款仍然很难获得。上半年购置数量持续走低,仅18起交易。2008年上半年,亚洲房地产投资信托基金进行的前十项交易总值仅为2008年下半年的63.1%。

高力国际研究报告指出,投资者对上海写字楼的投资兴趣重燃,预计内资买家在全球经济全面复苏前仍会是市场的主力参与者。
市場 好轉 投資者 投資 抄底 寫字樓 寫字
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银基集团:烟酒店入侵写字楼 多元渠道扩张


http://www.cb.com.cn/1634427/20100719/139334.html


 传统的烟酒销售店大多开在城市商圈和居民区附近,但五粮液最大的经销商银基集团(00886.HK)最近却决定另辟蹊径。这家因代理白酒而逐渐做大的企业,最近在深圳开了两家形象店,仍然主销烟酒产品,却将选址放在了深圳地王大厦这样的甲级写字楼。

  银基此举有多重市场期望:一是通过发展企业会员增加团购业务,二是为未来的网上销售业务提供配送平台。“另外,放在一个个写字楼里的形象店,无疑是公司提升品牌的理想载体。”银基集团有限公司董事会主席梁国兴如是说。

  凭借代理白酒建立起来的渠道优势,银基集团于2009年4月成功在港交所上市。但令资本市场诟病的是,这家企业的产品和业绩过于依赖五粮液。

  银基集团正在试图改变。

  锁定企业用户

   2010年5月,银基集团新开了两家店,一家开在深圳地王大厦,一家开在深圳国际商会中心,都放在了甲级写字楼的一楼。对于银基集团这样以代理烟酒产品 为主的企业,这样的选址决定让一些老客户甚至市场部员工都大吃一惊。在传统的思维里,烟酒店的布局,大致离不开商圈或者居民小区。

  “目的就是锁定企业用户。”面对《中国经营报》记者的疑惑,银基集团董事会主席梁国兴对新店的运营显得很有信心。他表示,选址在一线城市的甲级写字楼里,尽管在租金上不占优势,但可以最大限度地接近企业用户。

  现在的企业大多会有些商务应酬,而目前餐馆的酒水价格比起市场售价,多数有较高的溢价。“企业客户下楼应酬前,从店里拎一瓶五粮液到餐馆,即使加上开瓶费,一般也能节省30%的酒水费用。” 梁国兴如此解释自己开新店的动机。

   更让集团看中的是,这些分布在甲级写字楼的新店,给公司品牌及其他业务带来了增值和溢价。该公司市场部负责人表示,在平时,这些门店可以发邀请函给各个 邻近的机构,邀请他们成为会员,到中国重要节日,还可以与企业用户有一些互动,这些都将有助于提升整个公司的品牌及形象。

  银基集团一个更为长远的考虑是,这些甲级写字楼都分布在各个城市交通最为便利的地段。只要布局合理,未来可以成为一个个物流基地,实地支援日后公司在线商贸的发展。

  银基集团计划在2010年开出至少200家类似的门店,选址主要在深圳、上海、长沙这样的大城市。梁国兴表示,从营运的角度, 公司期望形象店的网络覆盖全中国一至三线城市,包括香港及澳门,暂时不考虑发展加盟店。

  成败五粮液

  银基集团目前在国内的供货渠道主要分为五类:超市、酒店及餐厅、烟酒专卖店、团购及娱乐场所。如果再加上正在规划的在线商贸渠道,这家公司在渠道方面的“5 1”布局将更加清晰。而其最近的形象店计划,则有望使自己的渠道在业内形成差异化竞争。

  对于这一点,梁国兴觉得很重要。他表示,只要把渠道牢牢掌握在手中,就会有新产品源源不断地进来,公司的业务发展才会变得可持续。

  梁国兴的这段话,实际上是在回应外界一些关于银基集团业绩过于依赖白酒的指责。事实上,银基集团自成立之初,就与国内的白酒巨头五粮液紧紧捆绑在了一起。

   1997年,银基集团成立时即为五粮液东南亚地区销售代理商。2001年,银基集团成为五粮液52度酒系列国际免税及完税市场的总经销商,这项代理权将 持续至2020年。同时,银基集团还是五粮液68度、45度高档酒代理商以及五粮液最大的海外经销商,并在2009年2月获得五粮液酱香型酒的总代理资 格。

  过度依赖五粮液使银基集团为资本市场所诟病。据其招股书显示,截至2008年3月底的3个财年及截至2008年9月底的6个月,五 粮液酒系列收益分别占银基集团总收益的79%、88.4%、93.1%及95%。在券商的评价中,“与五粮液集团间的关系可能发生变化”被列入其评级主要 风险。

  包括最新获得的五粮液“永福酱酒”的经销权,尽管是全球独家经销,但合同只签了五年。在这个行业,拥有品牌的酒厂始终是谈判的强势方。银基方面则对五年后继续代理“永福酱酒”信心满满,称只要有竞争对手难以企及的渠道优势,就不怕代理不到好的产品。

  多渠道试水

  银基集团的另一个变化来自于公司的产品线。据《中国经营报》记者了解,代理白酒起家的银基集团,正有计划引入一些包括凉茶和茶叶等非酒精饮品,加上之前引入的60多个品牌的进口葡萄酒,这家公司的产品线正在逐渐“变色”。

   银基集团的看法是,既然公司拥有完整的白酒销售网络,就应该把这个网络更加充分地利用起来,以提高销售网络的利用率。梁国兴称,根据公司之前的市场调 查,旗下大约有70%的网点适合做葡萄酒业务。这既给公司带来了新的利润增长点,又不会影响到主力产品的经销商资源和客户。

  但在一些酒 业分析师看来,银基此举更多是从未来白酒利润下滑的“隐忧”角度去考虑的。之前几年,高端白酒经销商可以以很低的价格从品牌商处提货,并获得相当丰厚的利 润回报。但可预见的是,随着市场竞争的激烈,高端白酒的进货价格将越来越高,给经销商的利润空间也将越来越低。

  对于银基集团的转变,招商证券给出了一个中肯的评价,称“公司未来发展定位将从五粮液最大的经销商转向渠道商”。这也是行业里很多经销企业的愿望。而银基集团向甲级写字楼进军,正是深挖和拓宽渠道的尝试。





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把车停在写字楼里会穷疯的!


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退休寫字樓 左丁山


2011-5-3  AD




 

早上飲茶之後, 在皇后大道中碰到賓架L,咦,穿着T恤風褸喎,唔駛返工呀?截住佢問幾句,賓架L話:「我四月一號已經退休嘞,邊度駛返工啫。」問佢退休後有何大計,賓架 L話:「首先係去旅行,去過幾處地方咯,啱啱去完昆明打波返嚟。至於將來有乜好諗,要再想真啲,但已在灣仔搵咗地方出入。」又係灣仔?去年退休嘅經紀K、 賓架W、財務R等都在灣仔租下寫字樓,得閒就返吓工(即係唔去打波之時),間中為熟客做顧問,但更多時間係做一啲「無糧義工」,賓架L與K、W、R等全部 認識,過去間中有一齊打波,以後在灣仔碰頭,有更多機會。點解齊齊去灣仔呢?左丁山想到一個理由,就係租金遠比中環便宜,而且唔需要租甲級商廈o忝,洛克 道近地鐵站咪夠晒方便囉。賓架L俾埋第二個理由:「灣仔多嘢食呀,中午搵位比較容易。」睇嚟仲會有不少老友退休之後,選擇到灣仔落腳。

點解 退休仲要搵寫字樓,美國時興home office噃,仲可以慳番一筆租金吖。其實此乃男人心魔,退休後既然做「無糧義工」多過做「有償顧問」,租間細寫字樓做乜呢?咪因為返慣工,朝朝唔出門 就唔多安樂,日日屈在屋企,老得更快,且頭腦變得慢幾拍,對社會時事反應慢,再過幾年,唔認out晒都唔得啦。或者仲有一個理由嘅,一位高官對熟人講過, 佢退休後幾怕日日在屋企對住老婆冇嘢講喎!

 

賓架Y尚未退休,曾經叫左丁山為班相熟嘅退休金融界從業員(佢謙稱啫,實則係金 融界高層)着想,在中環租番個地方,類似一啲business office嘅形式,逐間房計租俾佢哋用,又要請兩個秘書,一個兼職信差為眾人服務,租埋靚影印機、打印機、傳真機共用,不在話下。賓架Y話佢返慣中環, 唔想去其他區域咁講,唔,地址最好喺埋皇后大道中啦,唔通去蘇豪咩,但o依家租金咁貴,點為皮呀?呢個business model唔係幾掂,早知如此,成班人在03年夾錢在皇九買半層,就乜都掂晒。


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希傎 - 寫字樓集中加租期開始 會計仔筆記

 http://accountboyhk.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=215145

首先要一讚依間公司既透明度,佢除左比左必要既disclosure 之外,仲有好多好清楚既voluntary disclosure,包括舊會計制度下既盈利。對住一般公司既年報,只可以自己減番個revaluation corresponding deferred tax,其他細數就冇法,希傎就幫你計埋佢d associatesadjustment,同埋adjust 埋少數股東權益,係少有既誠實公司。

 

根據佢2005 A/R P.24 2005profit4121m EPS$3.91,減除新制既profit1005m,但有$385m 係disposal gain (after reversing deferred tax provision), 淨番即EPS$0.6PE34倍,NAV 就有$23.41. 現價一d 都唔平。

通常收租股租約renew 期好散,結果次次都好次加得果少少,依隻係例外。物業既出租率九成幾,要增長就要加租。年報P.27中我們可見2005 租金有1250m,寫字樓$501m,比2004 完全冇增長!!! 商鋪同住宅就升14%。寫字樓租約通常係兩年期,04/05冇增長,即係絕大部份租户在05年底/06年頭續租,以去年底既寫字樓市道,比03年底SARS完剛剛復甦時可以加幾多? 唔識估,中環IFC 就升左3-4倍,少過一倍肯定係bargain尤其係#14 d 商廈全部係2000年打後翻新,身光頸靚,啱哂比人迫走個d 中環人 。至於其他物業既租金,相信仍有增長空間,不過一定冇寫字樓咁多。

 

另外05年底佢係高位賣左娛樂行,套現26億,令佢既每股負債由04年既$5.32降至$2.75, 仲多左每股$1.31cash,佢又冇大型項目搞,可能會再提早遠債。由於d loan 做哂利率掉期,加息對佢影響唔係咁大。05年財務支出215m, 今年我估起碼可以減一半,依道可令profit 增加10%.

 

樓價跌左好多,零售鋪價錢都係。好多地產股同收租股今期都有revaluation loss 既風險,雖然唔算好大。依隻係少數唔怕revaluation lossproperties,因為寫字樓租金仲係越升越有,同Grade 既鷹君花旗大廈五月時估到個天價,相信 valuer 都要參考下market reference;而佢既零售鋪位於利園一帶,根本上一入恩平道已經冇遊客,所以舊年做revaluation時應該好難大幅升值,今年就算唔升值都唔會減值。

利益申報 : 冇貨,34倍PE,仲係嫌貴,Around $19 先會考慮。

希傎 寫字樓 寫字 集中 租期 開始 會計 筆記
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中區寫字樓當炒 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20121208/18093743

行政會議久久不能決定發出免費電視牌照,皆因有巨大勢力嘅無形之手,阻頭阻勢。另外兩項擺在雪櫃好耐嘅案件,因政治性不算嚴重,但繼續拖落去嘅話,一定會耗損梁特首嘅政治資本,於是在十二月四日行政會議拍板嘞:(一)中區政府合署西翼交俾律政司署及非政府組織運用,不拆卸重建為商業大廈,算係向反對派保育團體讓步,費事刺激該派人士上街或申請司法覆核,繼續纏擾政府;(二)何東花園本是私人物業,政府如要宣佈為古蹟,強搶民產保育,業主之限制發展權利,實屬不妥,業主早已聲言若政府如此,必會告上法庭要求賠償,最初講嘅數目已係七十億元,後來樓價狂升,現在應該不止此數,試問政府有何上佳理由動用納稅人嘅七十億去賠俾何東爵士孫女?重建瑪麗醫院都只係七十零億元之嘛,點解唔用錢去起更多醫院同公屋,而要為一時之快,送巨資俾世家後人?故此呢次政府決定得啱呀,無謂到處引起火頭啦。
左丁山素來反對保留西翼,反對保育何東花園,前者因中區嚴重缺乏甲級商廈地皮,導至租金不斷上升,不利營商環境,後者因為何東花園係私人業權物業,99%香港人未見過,唔知在那裏,動用公帑去保育之,簡直係開玩笑。兩個反對嘅立場,並不矛盾,左丁山素來信奉市場及私有產權,行政會議今次決定,一對(何東花園)一錯(西翼),應該係包含了政治計算,梁振英希望耳根清淨而已。
何東花園重建為十座豪宅獨立屋,因其山頂地段獨一無二,背山面海,遠眺近觀,無不優美,將來賣幾多錢一間,難以想像,非左丁山發夢所能擁有,無謂多講。但中區寫字樓奇缺,政府合署西翼重建,雖只能提供三十餘萬平方呎,對大市影響,唔算太大,但心理上就令投資者及炒家覺得,中環再無新地皮可供興建甲級寫字樓之用,以後中區寫字樓可以繼續炒供求失衡,業主可以安心加租。咁就影響好多寄居中環乙丙級商廈嘅中小企啦(包括左丁山在內),橫街橫巷嘅餐廳食肆隨時被貴租逼遷,中區特色漸失矣,最後可以怪誰?當然係發展局長期規劃之失啦!
中區 寫字樓 寫字 當炒 左丁 丁山
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他不太會寫字 林百里、林懷民卻指名合作

2013-02-25  TCW
 
 

 

林存謐,他是台灣最知名的裝潢職人,認識他的人,都叫他阿謐。他讓裝潢工頭的工作,上升到一個前所未有的高度。

陳瑞憲是台灣最有影響力的設計師之一,他對林存謐的評價是「沒有阿謐,我不會有現在的作品。」陳瑞憲說,「我只有腦(指設計),沒有手(指施工的經驗),阿謐是有手也有腦。」在他眼中,林存謐的工作,價值和設計師一樣重要。

沒有他,林懷民也無法完成藝術創作,○六年,林懷民和蔡國強推行動藝術新作《風.影》,首度在國家戲劇院屋頂上演出,也是靠林存謐的技術,才讓表演成真。

他只有國中畢業,不太會寫字,甚至排斥讀書,卻和藝文界名人極為熟稔,他家門口就掛著蔣勳送他的畫,許多名人,都是他一通電話就能找到的朋友。

台北很多指標性的空間,都是由他完成,誠品成立的頭十年,店面都指定由他裝潢施工;林百里捐款給故宮,條件之一,就是要求要由他負責故宮裝修,至於目前找他裝潢的時程表,已經排到一年之後。

林存謐原本只是苗栗鄉下的普通木工,但他一生都在尋找更好的答案,他的想法,不斷創造出裝潢產業的新流行。

像誠品裡常見的木質無縫天花板,沒有他發明的施工方法,就無法成真。

「這些天花板,是十幾塊木板拼起來的,」陳瑞憲說,表面看上去卻要是平滑一片,更難的是,即使經過十年,表面也不能龜裂,在林存謐之前,沒人能做到完美。林存謐卻開發出創新的材料,做木板之間的接合劑,用這種方法,「就算要裂,也只會裂在裡面。」林存謐說。

林存謐是苗栗苑裡人,爸爸是地理師,「我小時候,父母就跟我說,萬貫家財,不如一技在身,」他說,家裡不要求他讀書,老師出太多功課,媽媽還會到學校去,「要老師功課出少一點。」

不讀書不代表不努力,國中一畢業,他就被送去做木匠學徒,每天握鉋刀握到兩手發抖,「我爸爸跟人家談好,做學徒三年,零薪水!」那個時候,到台北做工,日薪有一百多塊錢,「我想賺錢,跑了三次,三次都被我爸送回去。」

我的手不是特別巧,那時工班裡的師傅一半都比我厲害

「我的手並不是特別巧,」林存謐坦白說,「我們工班裡的師傅一半都比我厲害,」他剛來台北時,連釘槍都沒看過,他再次從助手開始,學做裝潢。

當工頭,才是他事業的開始。直到現在,他都還記得他負責的第一個工地,「在台南一家百貨公司的地下室。」他回憶,老闆看他認真,讓他挑大樑,那年他二十六歲,距離他出道已經八年。

當裝潢工頭難度在於,他只會木工,卻要整合鐵工、防水、地毯、冷氣等不同領域的工人,什麼時候誰要進場,做什麼,都由工頭決定,工程能否如期完工,責任也在工頭身上,「我很努力做,就怕做不好,老闆下次不讓我當工頭。」林存謐說。

剛當工頭時,他甚至會半夜兩點到工地,跟兩個助手搬一卡車的材料,等到工人上班,材料早已就位。

當工頭,還必須了解各工種的專長,每拿到一樣新材料、新產品,他會反覆觀察、與人討論,直到自己了解為止。

他打基礎的方式,就是不斷在自己腦海裡塞進其他領域的施工知識,他培養出自己對工法的品味和理解。像是砌磚,現在的砌磚師傅,「砌到一半,就要喊停,否則就要倒了,要等第二天水泥乾了,才能繼續砌,掉下來的水泥,像田埂一樣厚,」他分析,以前的上海師傅,卻能一口氣砌到天花板,不但每一條縫一樣平均,地上還乾乾淨淨,「這是非常難的技術。」他說。陳瑞憲觀察,現在林存謐手下師傅,仍保有這樣的水準。

我要名,也要賺錢,但如果名利不能雙收,我會要名

他二十七歲自己創業,創業之後,他不是把問題丟給工人,反而自己更努力找問題。

「我有一種莫名其妙的堅持,與其讓人家看到缺點,不如我自己先改掉。」他說,一道牆沒砌好,不等設計師說,他直接打掉重做。

他會主動幫業主找問題,看過設計師畫過的圖,某一種施工他覺得沒必要做,他會主動提出,「問問看,就可以幫客戶省幾萬塊(錢),」他說,大部分工班都依賴設計師找生意,不敢提意見,他卻不吝替業主找答案,逐步建立自己的名聲,「我從來沒跟業主搞壞(關係)過,」他說。

「我要名,也要賺錢,我常講,名利雙收是最高境界,」他說,「但是如果名利不能雙收,我會要名。」他說。為了名,他甚至堅持統包,「別人會把做不完的案子,分包出去,我不做這種事。」他堅持的是自己控制品質。

而客戶的問題,也變成突破的動力。像舊的地板施工方法,無論上面鋪多好的木料,底下都有可能因為濕度太高爛掉,必須重鋪地板,他會想,「有沒有不容易爛的木材?」他觀察發現,泰國的水上人家,「屋子的腳料都是柚木,」沒有FRP(編按:玻璃纖維)之前,柚木也是造船的主要材料。他就發明一種工法,混合水泥和柚木,創造出新的地板施工方法。

他還會主動去找問題。林存謐剛來台北時,正好遇上國外設計師進入台灣,帶進台灣工班沒見過的工法、材料與顏色要求,這些新刺激成為林存謐「開竅」的關鍵。

當時,一個國際服裝品牌進台灣,「這是第一個把大量不鏽鋼帶進室內設計的案子,要用不鏽鋼包住柱子,外面卻不能看到焊點。」陳瑞憲說。

林存謐想出來的方法,是找人鑽進柱子裡,從裡面焊,「再在天花板上開一個洞,人從天花板出來,」林存謐說。

「設計師其實是不負責任的,我會說,我就是要這個,要阿謐去想辦法做出來。」陳瑞憲說。

有實際的施工知識,林存謐能把設計師眼中的不可能,變成可能。像林懷民和蔡國強的《風.影》,就是他的得意之作。

那一次,蔡國強堅持要在國家戲劇院的屋頂上表演,但是主管機關反對,「那上面的瓦都已經搖搖欲墜了,一踏上去,就會整排掉下來,」如果要不踏到屋瓦表演,要出動十輪大吊車,「一出車就要一百二十萬(元)。」林懷民只好親自拜託林存謐「雲門沒有這筆錢,」林存謐最後只用三萬塊,就解決了問題。

「我買一只望遠鏡,一直看國家戲劇院的屋頂,發現有些突出的勾、環,我可利用那些東西,」他說,他就用螺絲和鐵棒,設計出一種可以拆卸的裝置,找工作人員背上,直接緊鎖在環上,就變成一個懸空的舞台,不用踩到屋瓦,照樣可以表演!

他最得意的作品,是用木頭代替鋁做門窗,這個難度在於,木頭會變形,「木頭是活的材料,一百年之後都還在變,」變形就會漏水,他必須思考木頭的未來一百年會如何變形再加工,才能保證木頭維持一定的形狀,第一次試做,他甚至把木頭拿去汽車洗車機裡沖,測試會不會漏水,剛裝好遇到第一次颱風,他接到客戶打來電話,「恭喜你,阿謐,真的沒漏水。」

這些點子是怎麼出來的?「他會說,昨天又沒睡好,」林存謐的太太說,他都把問題放在心裡,從過去觀察的經驗,反覆推敲可能的解法,一連幾個月睡到一半,都會突然驚醒,「他會靜靜等到天亮,再找其他工人來討論,畫出示意圖。」

「我喜歡做別人沒做過的案子,」林存謐說,即使沒錢賺,他都願做做看,因這些點子,常幫他打開盲點,創造出新流行。

像夏姿的外牆也是他施工的,帶著高檔安曼旅館風格的外牆表面是一層厚重的鋁,後面再加上一片玻璃,即使能做得出來,怎麼擦玻璃、怎麼逃生,都是問題。

林存謐卻突發奇想,他設計了一種機械,只要按一下,整片鋁牆就能收到天花板裡面,「我做出來之後,上海的璞麗酒店來找我,只是我不想去。」他說,這個點子,讓他設計出更酷的住家,「有人喜歡住在家裡,卻感覺很自然,」他說,用同樣設計,天氣好時,只要按一下,整片玻璃牆就會收到屋頂上,家變成一座涼亭!

跟我的人,如果從一張白紙進來,三年後,我保證他月薪九萬元

要做整合者,林存謐的強項之一,是刺激不同專長的工人,拿出他們最好的表現。

他有六十幾名員工,「有些人,我十幾年沒跟他講過話,」他的觀念是,「如果他沒問題,我為什麼要跟他講話?」

他給這群工人的薪水,並沒有特別高,但要求嚴格,「我的工地乾淨到可在裡面睡覺,」只要有摸魚的跡象被他發現,隨時可能被痛罵一頓,「很多大老闆說,我們的工人很有氣質,」他說,連工人上班時衣服太髒,他都會丟兩百塊錢給他,「他自己就會不好意思。」

「什麼時候要罵,什麼時候要鼓勵,我都有拿捏,」他吸引員工的方式,就是不斷丟出新的想法,再從工人試做的結果找出方法,他的工法不斷進步,業績自然跟著上升,員工的報酬也跟著上升。

一般裝潢工人是按日計酬,他卻把工人變成一種專門職業,「跟我的人,如果從一張白紙進來,三年後,我保證他月薪九萬元。」他說。

供應商也是同樣的例子,「我每個領域只挑一家最好的廠商,」當年跟他一起打天下的鐵工,跟他一起「練功」,現在已經變成獨立開業的大型裝潢廠商。

「不是每個人都適合念大學,」林存謐以自己為例說,「該學技術的,就讓他學技術,」他觀察,現在台灣修眼鏡、鐘表的各種技術人才都缺,「以後台灣會像英國一樣,技術人是按鐘點收費。」他說,現在學技術的人,「以後會很好過。」

即使現在,他仍然持續在尋找更好的答案,他不讀書,但他經常拜訪泰姬瑪哈陵,即使一片剝落的磚,都能讓他看上半天。

「現在的工藝蓋不出一座泰姬瑪哈陵,」他說,看著古建築,他會想,當初沒有水刀、雷射,如果是他,又要怎麼蓋?一旦破解,他甚至計畫把想到的靈感,用在台灣。不斷尋找最好的答案,就是這種精神,讓他超越自己,創造職業的高峰。

他不 不太 太會 寫字 百里 、林 懷民 指名 合作
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記錄:對招商銀行購置北京金融中心4號寫字樓的判斷。 unite_zhao

http://xueqiu.com/1019832951/24259642
與財智兄是有緣之人,對招商銀行購置北京金融中心4號寫字樓的理解與判斷,供參考。

1.基本情況。

1)位置:月壇南街橋西北角,原來是月壇游泳館與兒研所的位置,兩面臨街,屬於金角銀邊。

2)規模:地上可售面積5.68萬平方米,地下1.44萬平方米/25%,總建築面積7.12萬平方米。

3)價格:可售7.4萬/平方米,按市場定價法,考慮整售,價格合理偏低。

4)租售比:北京金融街三級甲寫字樓平均租金水平概約8-10元/平方米·天,租售比概約20倍左右,是合理價值。

(註:通過市場比較法與租售比,招行沒有買貴,購置時機尚可。)

5)付款方式:首付50%,概約20億元,佔比12年淨利潤4.5%;剩餘款項將在2016年支付(考慮工程延期)。這個付款方式是相當優惠的,估計是與金融街控股進行談判導致,用付款方式換價格空間。(註:金融街控股現金流非常緊張,周轉慢。)

今日北京房地產市場,住宅已被充分高估,商舖/辦公樓市場成交非常慘淡,住宅與辦公樓售價倒掛的情況,比比皆是。

綜上,在我看來,這是一個不錯的交易。

2.購置決策。

按經驗判斷,貨值40億寫字樓整售談判,至少需要6-12個月時間。

期間,要經歷接觸,保密協議,調研,認購意向,小定,大定,換籤等過程,相對住宅散售,複雜得多。

因此,估計這個決策是老馬在任期間,已作出決策,現在公告而已。小田空降後,可能認為這個交易不錯,價格合理,做個順水人情;否則的話,既要得罪人,還可能損失至少2個億的定金。

綜上,由此決策過程而否定招行管理層,以致賣出招行,似乎是個魯莽的判斷。

君不見,工行/建行/中行··的辦公樓,更奢侈。

3.糟糕的事。

糟糕事情1:極度奢侈的辦公空間,對空間資源形成浪費,從此招商形成奢靡文化,各分行都購置大樓。(註:那個槽糕大了啊。)

糟糕事情2:管理層將總部遷至北京,導致人才流失。

糟糕事情3:不會維護與經營持有型物業。(構想:北京分行用2萬平方米,剩餘物業進行抵押貸+散租,那個賺了。)

綜上所述,1)注意觀察糟糕的事是否在發生;2)這是一個不錯的交易;3)由此決策過程而否定招行管理層,以致賣出招行,似乎是個魯莽的判斷。

請球友中,能否預估下,購置寫字樓對13年淨利潤和淨資產的影響?
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漫談一線城市寫字樓 林起

http://xueqiu.com/1020938303/24754940
首先明確「一線城市」即大家所說的「北上廣深」,杭州、重慶、天津等等這些二線頭或准一線的城市不在本文討論範圍。所謂一線城市我的理解是擔負著全國範圍的功能性城市,而像重慶、天津這類型的城市,本質上是國家政策用GDP堆切起來的。很簡單,如某領導是天津人,讓發改委把中石化的煉油項目落地到天津就可以了,一年批上幾個大項目,本市GDP一下子就大幅增長了。

看一個城市的定位不是看它的GDP,而是看城市裡人的水平和他們在做的事情。從全國的經濟區域看,北京既是國家的首都,也是北方的經濟中心,上海是中部長三角的經濟中心,廣州是南方的經濟中心。深圳比較特殊,它不是一種傳統意義上的地域中心,而是改革開放的產物,是老體制升級之後一種新體制的中心。

與工業城市的工廠一樣,寫字樓是一線城市發展的剛需。現在房地產在政策調控的大背景下,與住宅市場不同,我們對商業地產有不同的看法。「住房的價值取決於地段的交通便利性,商舖的價值取決於街區的人氣,寫字樓的價值取決於定位。」這是去年9月份的微博(http://t.cn/zQOGGir)裡說的。

寫字樓的價值主要取決於「定位」,這個認識對於投資寫字樓非常重要。從普遍的情況看,一線城市寫字樓整體的供應是不缺的,缺的是高端的單位。隨著城市的發展,越來越多的公司需要好的辦公環境,給員工或給客戶看都好,總之你的公司想要發展就需要好的寫字樓,所以大的方向上,我們認為未來高檔寫字樓還是有很強的升值潛力,相對於高檔住宅而言,也存在較大的升值空間。

「寫字樓定位清晰後,就會顯現出稀缺性。比如寫字樓雖然多,但好的高端寫字樓並不多,它們又高度集中在CBD。高端+稀缺寫字樓=城市寫字樓1*高端寫字樓*0.2*CBD寫字樓0.3=6%;深圳的這6%高端寫字樓現在月租含稅價約為220-270元,到2015年底將會達到300-360元,由此將帶動寫字樓價格和普通寫字樓租金上漲。」這是去年9月份的微博(http://t.cn/zQOGEhv),投資寫字樓必須要最優質的單位,否則寧可讓錢閒著,也不應該亂買那些普通的單位。好比同樣在深圳CBD,十三棟姐妹樓的樓價和租金就一直上漲緩慢,與卓越時代、諾德中心形成鮮明對比,為何同處CBD樓價表現卻截然不同,定位的問題。

「CBD的租金年年看漲,09年卓越時代廣場也就160/170元/m²,現在普遍都是210/220元/m²,高層甚至更貴,且空置率很低。在可以預見的未來,租金只會越來越貴。現在投資寫字樓物業也許是個不錯的選擇,前提是要買黃金位置的優質物業,升值潛力還是比較大的。如卓越世紀1號樓,年初50層5.5萬,現在要6.5萬。」 這是去年9月初發的一條微博(http://t.cn/zQOqGe5), 2012年初到9月半年多時間世紀中心漲了1萬,可以預見它未來這種升值趨勢還會繼續,而且未來十年是寫字樓投資的金黃十年,住宅的投資機遇已經基本過去了。

回過頭看看「北上廣」是否跟深圳一樣,畢竟本文探討的是一線城市寫字樓,而不單單是深圳。「縱觀深圳CBD已經沒地了,參考北京、上海CBD樓價,同一水平寫字樓深圳價格低很多,而深圳人均收入最高、CBD面積最小、人口密度最大,又臨近香港,所以這根本沒道理。」今年的二月份這條微博(http://t.cn/zQOqEen)當時我沒有想通為什麼北、上的寫字樓比深圳要貴。後來跟一個北京、深圳兩地做寫字樓租售的朋友喝咖啡時,我將向他請教這個疑惑,才解開了問題之迷。

他說:「北京主要是國有企業,本身就不缺錢,而且全國所有的大型企業基本都到北京設辦事處,地方政府也有駐京辦之類的機構,這些自然推高了寫字樓的需求。另外北京寫字樓的租金是一年一付,這些財大氣粗的大集團有時租了地方放在那裡兩、三年都不裝修,不像深圳的民營企業多,寫字樓是兩押一租,生意不好就撤了。」我認為這說出了問題的根本所在,按照這個思路,我們也可以推斷上海和廣州的寫字樓情況。

上海的寫字樓同一檔次跟北京的租金差不多,與北京不同的是上海為多數跨國企業在華的總部所在地,它的寫字樓主要是外資企業需求拉動的。廣州這方面比較特殊,可以說是北京、上海、深圳的結合體,國企、外資、民營企業在廣州三分天下。其實這四個城市都有這三種力量,500強也有落戶廣州、深圳的,只是就不如上海那麼多,而上海國有企業也很多。大致上而言,北方以國有經營為主,南方以私有經營為主。

清楚了北上廣深的寫字樓需求拉動因素之後,就可以展望未來的發展趨勢。北京在中國新一輪的經濟改革大潮下,如果真能實現國退民進,對寫字樓需求增長的動力就不會像過去十年國進民退時那麼大,不過需求的推動因素是北京有巨大的政策資源、信息資源、人脈資源,所以如發改委這種動一下筆可拉動GDP的權力不下放,改革沒有到位之前,北京依然是英雄逐鹿的主戰場。

上海以外資需求拉動的寫字樓行情,在外貿不景氣的環境下,可能需求會有所放緩,但長期穩步增長還是比較確定的。因為跨國企業不可能由於在華生意暫時比較難做,或者出現暫時的虧損,就撤出中國大陸,再者說也沒到那份上。這方面深圳受到的外貿不景氣影響跟上海一樣,可是深圳的民間經濟活力不是上海能比的。

此外,外貿也有細分領域。大的方向中國的進口額肯定會越來越大,出口的商品則會有調整。而像發展初期的低端製造業、來料加工、保稅物流等則會慢慢的減少,這是大勢所趨勢,誰也改變不了。隨著沿海居民收入達到中等發達國家水平,我國也要主動放棄這些活兒,所以不用擔心越南、緬甸的競爭,這些訂單它要就給它吧。倒是美國的機器人工業再革命和頁岩氣能源再革命值得警惕,美國的再工業化運動擺明了要搶中國飯碗,攔胡我國的「產業升級」。

「未來十年經濟的主題是『轉型升級』,說白了就是向第三產業轉型,即服務業,特別是高端服務業,如新金融、軟件、動漫等,這些的核心不是工人而是人才。小城市不可能吸引他們,這些產業一定在大城市,由此成推動房地產需求。」前些天發的微博(http://t.cn/zQOmpYs)理論上說未來的經濟轉型,北上廣深是最能享受到發展紅利的。尤其是深圳,一來寫字樓價格絕對數比北京、上海便宜;二來民營企業將享受到更多改革帶來的推動力。高端服務業的發展需要更多高檔的寫字樓,將對價格形成強大的支撐。

說到一線城市寫字樓,還有一個地方不得不提到,那就是深圳的前海。「前海124億成交兩宗地王,都被卓越集團拿下。這價格瘋狂嗎?分析看看,目前深圳CBD卓越的時代、世紀每平6-8萬。前海未來的前景比CBD看好,地價一般佔四成樓價,按拍得樓面地價將近1.6萬算,售價4萬即可,且開發的這幾年也有升值空間,124億是合理地價。」這是7月26日倍受關注的前海地塊「招拍掛」之後發的微博(http://t.cn/zQOcuGa),前海所承擔的功能是現代服務業國家級的改革試驗區,主要以金融業為主,未來香港的機構將紛紛進駐前海、挺進大陸市場。打個比方說,你現在買香港的保險人需要到香港簽合同,以後在前海簽就可以了,無須過海關辦港澳通行證,所以前海寫字樓的升值空間不小,值得大家關注。
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印度開發商夢碎「寫字樓」

http://wallstreetcn.com/node/65097

印度緩慢增長的經濟使其大城市中充滿了大量的辦公樓,閒置率直線飆升,並且使發展停滯,因此一些樓房的建築者將商業項目變成住房。

據broker Cushman & Wakefield Inc金融中心孟買和首都新德里的閒置率在第三季度超出20%,是亞洲中除了中國成都(32%閒置率)以外最高的。此外,印度六座城市在該區域內十大最差辦公樓市場內。

作為亞洲第三大經濟體,兩年前被沃倫巴菲特稱為「夢想市場」的印度,對於辦公樓的需求逐漸下降,現在面臨11年之內最慢的擴張,以及大型新興市場中最快的通脹率。印度七大主要辦公樓市場,包括孟買、海德拉巴、班加羅爾的新供應樓盤於9月30日在三個月內降到幾乎兩年來最低。「印度正面臨嚇人的宏觀經濟」,Anshuman Magazine,新德里CBRE主席說道。「公司保持謹慎,這樣的趨勢會繼續抑制全國辦公樓的租賃。」

根據彭博的調查,在整個第四季度,印度的經濟增長可能保持在5%之下,自2005年來最長的滯緩。

需求減少

直到兩年前,印度在2011年3月底年經濟增長超過9%,是全球投資者的心愛對象。根據CBRE,這樣快速的增長促進了2010年全國主要城市發展5500萬平方英呎新的辦公空間,相比2011年2900萬平方英呎和2012年3000萬平方英呎。在今年的頭九個月,又新增2300萬平方英呎。隨著經濟增長減少50%,公司和投資者在政府同腐敗醜聞的鬥爭中表現出不信任。ArcelorMittal 和Posco廢除了120億的投資計劃。巴菲特的Berkshire Hathaway公司在今年退出了保險分配投機。

「發展者一直在延遲他們的項目,以和減小的需求保持同步。」Sanjay Dutt,孟買Cushman 南亞執行總監說道,「經濟狀況已經使得新的需求比預期受到更大的抑制。」

更廉價的租金

空閒辦公空間的增長使得新德里和其周圍地區(國家首都區域)以及孟買的租金變低。根據八月份Chicago-based Jones Lang LaSalle Inc的報告,在亞太城市商業區中,孟買租金排第6低,新德里排第13低。

在孟買的Bandra Kurla,主要辦公室的平均租金是一年每平米581美元,在新德里是每平米374美元。香港租金最高,為1486美元,接著是北京1004美元。每平米相當於11平方英呎左右。

據Jones Lang LaSalle,孟買的平均租金在第二季度相比於前一季度上漲了0.5%,而在新德里租金並未變化。

價格修正

「印度城市還未從2008年第三季度的租金和價格修正中恢復過來,相比之下,其他亞太商業區情況更好些。」Ashutosh Limaye, Jones Lang LaSalle研究中心主任說,「印度城市的過度供應情況使得租金和價格受到抑制。」

CBRE表示,班加羅爾作為最大模擬芯片製造商德州儀器、以及世界最大手機芯片製造商奎爾通訊公司的進駐地,急劇削減了市場新增的辦公空間,在9月份季度下降90%。國家首府區域下滑80%,而孟買下滑超過50%。

空位增加

空位的增加和租金的下降使得開發商推遲部分項目。DLF,印度最大的上市建築商表示,在看到需求得以恢復之前,將拖延建造新辦公樓的計劃。

「恢復租賃是緩慢的,」Tyagi,DLF孟買區CFO說道。

DLF股份在今年下降了35%,相比之下,跟蹤十家房地產公司的CNX地產指數下降了39%。由於建築和利息成本抑制利潤,DLF第二季度的淨收入下降了28%,至10億盧比(1600萬美元)

轉向住宅

為對抗需求下降,一些開發商考慮將建造辦公樓改為居民樓。

「商業資產在競爭。」印度第二大地產公司OBE總裁Oberoi說道。

很多開發商已經將他們的商業項目變成住宅樓,因為他們提供了預付的現金流。Oberoi表示,公司會繼續探索「我們這樣做是否在結構上可行。」

Oberoi股份繼2012年回到37%後,在今年下降到34%。

「從商業到住宅的轉變正在遍及全印度。」CBRE的Magazine說,「由於很多人過度預期了商業的需求,在一些地方他們會發現轉變成住宅更加容易。」

經濟前景

據Cushman,DLF在去年決定將辦公樓賣給Lodha Group之前,將計劃從孟買中心地區17.5英畝的辦公樓改成了住房。

根據印度儲蓄銀行的一項調查,印度經濟也許會在2014年三月增長4.8%,自2003年以來最慢的增速。彭博11月29日發佈的一項調查反映,在今年早些時候GDP在7-9月之間上漲4.6%,相比於上個季度的4.4%。

標普在11月7日的聲明中稱,國家信用等級也許會被列入垃圾級別,除非五月前的國家選舉可產生能夠復甦經濟增長的政府。

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一家成立兩個月的公司 為何吸引郭台銘投資?他靠隔空寫字 60天變億元富豪(072-074)

2014-09-15  TWM
 
 

 

新創公司AirSig,六月成立至今營收仍掛零,但單靠著「空中簽名辨識技術」,只用一○%股份就換得鴻海二百萬美元投資,將公司價值拉抬到二千萬美元,執行長陳柏愷的身價估計也破億元。究竟AirSig有什麼神奇的魅力?

撰文‧何佩珊

一家只有六個人、不到一萬次App下載量、沒有任何營收的公司,應該價值多少?答案是二千萬美元(約合新台幣六億元)。聽來不可思議,但這正是鴻海日前出手二百萬美元(約新台幣六千萬元)取得一○%股份的台灣新創團隊AirSig。讓人不禁好奇,AirSig究竟有什麼樣的本事,可以讓鴻海董事長郭台銘高價買單?

看著哈利波特揮動魔法棒,你可曾想過有一天也可以揮一揮手,就幫手機解鎖、登入各種帳號密碼,甚至是開門、開車、付款……。這就是AirSig賣給鴻海的未來。

二○一二年,當時正在交大資工所攻讀博士的AirSig執行長陳柏愷看著手機,忍不住思考,「既然有這麼多過去沒有的感測器,為什麼不能有更安全的身分辨識方式?」經過兩年研發,無數次測試,「空中簽名辨識技術」誕生。

所謂空中簽名辨識,就是不必敲實體或虛擬鍵盤,也不需要指紋或臉孔辨識,只要透過智慧型手機在空中比劃,就能從動作的力道、角度等特徵辨識身分。舉例來說,只要拿手機對著空氣,寫下你原先設定好的簽名,原本被鎖定的螢幕就可以立即解鎖。

技術大突破 挑戰百億市值這原本可能只是又一個躺在實驗室裡不見天日的新技術,直到去年底陳柏愷發現,默默放上Google Play的App,竟然獲得四.五顆星評價。「我很訝異大家會喜歡,因為透過App來使用其實有些繁瑣。」但這加深了他創業的決心。

而第一個浮現在他腦中的創業夥伴是過去在關貿網路的同事:王瑞祥和陳裕傑。

「什麼?你要開公司!」是陳裕傑的第一個反應,「因為柏愷是思惟謹慎,不太冒險的人。」但也因此,他確信這個決定一定經過周全思考,而且他很清楚技術的難度,因此決定放棄現有在千人跨國企業的高薪,加入團隊。同樣的,為了AirSig,王瑞祥至少也推掉四、五十萬元的資安講師收入。他坦白說,「我一開始有些猶豫,但最終被柏愷的技術願景打動。」最後大家湊了一五○萬元,作為創業基金。

其實AirSig的概念早在十年前就有人嘗試過,陳柏愷說,「但目前做最好的,辨識速度都還差我一大截。」陳柏愷在交大資工所博士班的指導老師謝續平對此高度肯定,「他是第一個把這項技術從實驗室走向商業應用的人。」AirSig曾經蒐集了一四二○個空中簽名測試,結果顯示辨識率可以高達九九.二%,而且即使被人看到你寫的軌跡,密碼被破解的可能性也只有○.八%。「既要有高辨識度,又要辨識得出非本人的模仿,就是這個演算法的精妙之處。」王瑞祥說。

低成本是AirSig自豪的另一項優勢。「我們的技術只要搭配陀螺儀和加速器就可以應用。」陳柏愷說,這兩個零件很便宜,而且已經是智慧型手機基本配備。

這就是為什麼他大膽訂下成為百億市值企業的「低標」。陳柏愷認為,蘋果以三.五六億美元購併的指紋辨識公司AuthenTec,因成本高,只能應用到五%手機,「但我們可以吃下九五%的市場!」他說,「不論市場應用面、功能面我都遠比AuthenTec強。」拒絕純資金 要找策略夥伴而陳裕傑認為,一個簡單的問題就足以說明AirSig的未來性:「下一個世代是穿戴裝置的世代,我們要怎麼和這些沒有螢幕的裝置溝通?」成為物聯網時代的溝通標準,就是他們看到的未來。

但就如同謝續平所說,「AirSig最大的挑戰不是技術也不是競爭對手,而是如何推廣。」陳柏愷當然也清楚,所以今年初起積極參與各種新創競賽,爭取曝光。而第一個參加的就是在紐約舉辦的TechCrunch Disrupt。

「我們覺得自己比別人強,但那次卻連上台的機會都沒有。」陳柏愷坦言心裡不是滋味,但在展場裡,AirSig大受好評。當時有個人問他:「為什麼這麼好的產品沒有上台參賽?」後來才知道那人是比賽評審之一。

但王瑞祥也說,「一開始我們就決定不要純財務投資,而是要本身有產品,可以搭載我們技術一起出貨的策略夥伴。」所以他們拒絕各國的創投,直到鴻海出現。

王瑞祥記得,和鴻海第一次接觸是在五月的AppWorks Demo Day。AirSig因此得到進入鴻海總部進行簡報的機會。而從這次鴻海授權AirSig發布新聞稿的舉動可以看出,他們確實備受禮遇。

「我們不是一家賣App的公司,我們賣的是技術授權。」陳柏愷解釋,「選擇鴻海的原因,就是希望將這套技術整合進鴻海多元的產品線,跟著鴻海的硬體大量出貨,賺進第一桶金。」今年六月才正式成立公司的AirSig,直到最近才在南港租下辦公室,連張像樣的桌椅都沒有;但他們相信,站在鴻海這個巨人的肩膀上,AirSig將可以加快腳步走向全世界。

AirSig

成立:2014年

執行長:陳柏愷(右)

員工數:6人

估值:新台幣6億元

主要業務:空中簽名

辨識技術

成績:APEC Challenge

2014新創公

司競賽首獎

一家 成立 兩個 月的 公司 為何 吸引 郭臺 臺銘 投資 他靠 靠隔 隔空 寫字 60 天變 變億 億元 富豪 072 074
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紙張咖啡漬要滴對地方 手寫字也要選秀 鬼才編導鋪桌遊梗 玩出暴紅小說S.

2015-01-12  TWM
博客來二○一四年度最暢銷的書,以及誠品閱讀職人最想賣的書,不約而同都是《S.》。這本書能讀又能玩,電子書完全無法取代,即使要價九百元,仍讓年輕人趨之若鶩。

撰文‧孫蓉萍

博客來網路書店日前發表二○一四年書籍銷售排行榜,第一名是鬼才編導J.J.亞伯拉罕(J. J. Abrams)的首部小說《S.》,九月才上市,就躋身全年度前十名,顯示它銷售力道之強;誠品書店一四年的閱讀職人大賞中,一千三百位誠品閱讀職人從數十萬種書目中選出「最想賣」的書,也是它。

這本書一三年在美國首刷二十萬冊,立刻斷貨,還被亞馬遜讀者選為「最想擁有的小說」,並獲三五○位讀者平均四.五顆星的高評價;台灣上是三個月銷量破七萬冊。博客來統計,這本書讀者年齡層約在二十五到三十五歲,在年輕人愈來愈少閱讀紙本書、薪水又偏低的現在,寂寞出版社這本定價高達九百元的書,為什麼如此受到肯定?

情節像科幻片

名導找小說家跨界玩創意

這本書的熱賣原因之一,在於作者的魅力。博客來指出:「J.J.亞伯拉罕的代表作包括《LOST檔案》、《星際爭霸戰》和《不可能的任務III》,有一些死忠的影迷。」這位美國知名編導,作品以善於鋪陳、謎團重重著稱,十多年前,他在旅途中看到一本書上寫著:「看完請留給下一個讀者。」於是決定找知名小說家道格.道斯特(Doug Dorst)一起來玩創意。

而且台灣版的《S.》還將小說放進收藏盒出售,是全球獨有的設計。《S.》書盒外觀仿照信用卡信封的「K線」貼紙設計,必須撕開封條才能打開。盒裡除了有一本名為《希修斯之船》的仿舊書,還有一包配件,裝有畫著地圖的餐巾紙、明信片、照片信件、剪報、羅盤等二十三個配件。

到這裡,可以看出這本書暢銷的另外三個原因。首先是《希修斯之船》本身的故事就很吸引人,描述主角被強行押上一艘船後,展開神祕凶險的旅程,寂寞出版社所屬的圓神出版行銷企畫張鳳儀分析:「其中涵蓋了冒險、推理、愛情等小說該有的元素,引人入勝。」而《S.》的情節設定,是一位研究生很喜歡《希修斯之船》的作者石察卡,但石察卡寫到一半就失蹤了,研究生想知道發生什麼事,因此研究他最後的這本著作,並且在這本圖書館的書上寫了很多筆記。一位在圖書館打工的大四學生無意間發現了這本書,於是兩人像交換日記一樣,在書上你來我往地展開對談;讀者不知不覺就成了第三位追蹤者,被吸進故事中而無法自拔,這是《S.》的第二個魅力。

配件像桌上遊戲

二十三件小物添破關樂趣

第三是這本書像桌上遊戲一樣,許多小物都讓人驚喜連連。張鳳儀說:「兩人在一起調查的過程中,夾入了明信片、剪報等各種文件,讀者不只要看書上的文字,還要看這些配件,像玩遊戲一樣。」也因此,許多讀者甚至在網路上寫「開箱文」,或上傳記錄開箱過程的影片。

誠品指出,「二十三種精美配件延伸閱讀想像,讓故事歷程成為躍然於紙上的冒險遊戲。」博客來則分析,「這本書把紙本書的線性閱讀立體化,而且結合書中書的故事線,是前所未有的創意表現。」而且讓讀者樂於解謎,互動性高。

圓神也指出,國外有讀者成立線上讀書會,討論如何閱讀這本書,例如不知道明信片的意義是什麼?先讀鉛體字還是手寫字比較好?

製作《S.》的過程其實困難重重。寂寞出版的主編兩年前到版權代理的辦公室看《S.》的雛形,為了保密,不能帶進或帶出任何資料,因此主編回到公司,只能憑印象說明。經過討論,公司認為「尋找一名身分撲朔迷離的作家」是《S.》最動人的敘事核心,更重要的是,充分展現電子書無法取代的紙本書的美好,每個人都能創造自己的閱讀經驗,於是決定簽下這本書。

找廠商像選秀

餐巾紙、手寫字都嚴格規定但簽約之後,才是困難的開端。這本書仿舊書設計,採用泛黃的紙,上面還要有咖啡漬、水漬,而且這些漬跡都經過美國團隊的精心設計,哪一頁滴在哪裡,都有嚴格規定。

製作明信片等紙製的配件還算容易克服,唯獨上面畫著地圖的餐巾紙,面積約四十公分見方,負責印務的工務部門花了一、兩個月,找了三、四十家廠商,才找到合用的業者。

書中大量的手寫字更是馬虎不得。為了找兩位寫手,圓神徵了近一百人來試寫,老中青三代都有,不只字要寫得順眼、好讀、有個人特色,還要在寫幾萬字的情況下,依舊維持一貫的工整。過程雖艱辛,張鳳儀說:「辦了這次的甄選,我們才發現原來很多人愛手寫。」網路發達,電腦打字幾乎取代了手寫,但手寫的溫度,無可取代。

誠品指出,「復古書頁印刷,加上兩個角色的註記對話,讓閱讀變得更立體更生動。」《S.》中文版包括每一處中文字跡、書盒樣式、配件等,每一關都通過J.J.亞伯拉罕的審核,這也是亞洲最早版本,而且是全球唯一直書的版本,美方甚至要求仲介的書商把中文版寄給其他國家參考。

J.J.亞伯拉罕將紙本書的創意發揮到極致,寂寞出版創意接力,並貼心地將配件統一放進配件包中,方便讀者收藏。要讀者買單,重點不在金額多寡,而是要能感動讀者,喚起記憶中的美好。

一本小說為何敢賣900元?

1. 書中書設計,引人入勝玩交換日記,讓讀者有窺探感,並融入劇情。

2.邊讀邊玩,互動性佳配件達23個,把紙本的線性閱讀立體化。

3.討論度高,延續熱潮粉絲主動貼開箱文、揪讀書會,閱讀樂趣延伸更長。

紙張 咖啡漬 咖啡 要滴 滴對 地方 寫字 也要 選秀 鬼才 編導 鋪桌 桌遊 遊梗 玩出 出暴 暴紅 小說 S.
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成都寫字樓存量高企 租金已連跌3年機構稱會再跌3年

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4698343.html

成都寫字樓存量高企 租金已連跌3年機構稱會再跌3年

一財網 李秀中 2015-10-16 19:55:00

世邦魏理仕的數據顯示,今年第三季度成都寫字樓市場存量達到632.5萬平方米,與北上廣深存量相當,幾乎是緊隨其後的重慶的寫字樓存量的一倍,未來四年,成都寫字樓市場仍不容樂觀,市場平均租金將繼續承壓。

由於近幾年成都規模龐大的城市綜合體項目集中上市,寫字樓市場供應和存量連續高企,導致寫字樓租金已經連續下跌了3年,而房地產研究機構預計,成都的寫字樓市場租金還將再跌3年。

世邦魏理仕周五(16日)發布的成都房地產第三季度數據顯示,成都寫字樓市場存量達到632.5萬平方米,與北上廣深存量相當,幾乎是緊隨其後的重慶的寫字樓存量的一倍。仲量聯行周一(12日)發布的三季度數據則顯示,成都寫字樓市場存量約746萬平方米。

來源:世邦魏理仕

巨大的市場存量和高企的市場供應,導致租金市場持續下跌。世邦魏理仕稱,趨緊的經濟環境和企業自身經營狀況的不樂觀使得租戶承租能力不斷下滑,不少業主只能“維持租金”和“留住租戶”的兩難抉擇中選擇後者。至第三季末全市平均租金同樣本環比下跌至每月每平米79.8元。

但是,這還是賬面租金。世邦魏理仕華西區研究部負責人朱建輝表示,激烈的市場競爭使得不少業主通過增加免租期以及裝修期等優惠條件來吸引租戶,受此影響,寫字樓市場有效租金跌幅加劇,導致寫字樓市場賬面租金與有效租金差距逐步拉大。

世邦魏理仕的統計顯示,今年第三季度,成都寫字樓市場有效租金約為每月每平米72.5元左右,而仲量聯行直接統計的是有效租金,它的數據顯示,成都第三季度寫字樓市場平均有效租金為每月每平米66.6元。

這已經是成都寫字樓租金市場連續三年下跌。仲量聯行的報告顯示,從2009年第四季度開始,成都寫字樓市場租金連續增長10個季度,期間租金漲幅達33.3%。從2012年第二季度開始至今,租金已經持續下跌13個季度,跌幅達19.7%。

不僅如此,世邦魏理仕還預計,未來四年,成都寫字樓市場仍不容樂觀,市場平均租金將繼續承壓,難有上漲空間。預計到2018年,成都寫字樓市場租金將下滑到每月每平方米73.8元(賬面租金)。

仲量聯行稱,未來在宏觀經濟預期增速放緩的情況下,甲級辦公樓市場業主將面臨更激烈的市場競爭,項目表現差異化也將愈加明顯。在過去的兩年,大部分業主已經大幅度降低有效租金,以提升入駐率。

實際上,自2014年下半年,受小額貸款、投資理財公司紛紛倒閉退租等因素影響,成都部分甲級辦公樓開始出現較明顯的租戶退租現象。仲量聯行的統計顯示,2015年上半年凈吸納量僅7.2萬平方米,同比跌幅近50%,其中第二季度僅1.4萬平方米。

仲量聯行認為,雖然今年第三季度成都甲級辦公樓凈吸納量達約6萬平方米,較有明顯改善,但是只是回到正常水平。由於空置率仍然處於高位,市場壓力仍然較大,整體租金水平將繼續下探。

編輯:李秀中

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成都 寫字樓 寫字 存量 高企 租金 已連 連跌 機構 稱會 會再 再跌
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你上班的寫字樓夠幹凈嗎?3000億商業地產保潔市場待掘

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4708694.html

你上班的寫字樓夠幹凈嗎?3000億商業地產保潔市場待掘

一財網 王海 2015-11-08 15:42:00

目前國內約有10萬家保潔公司,保潔服務行業每年為社會提供超過2000萬個工作崗位,主要集中在一線和二線城市。但目前我國商業地產中的保潔服務仍處於遊龍混雜狀態,服務標準、專業設施、人員素質等均有待提高。

伴隨著中國經濟進入新常態,商業地產也借勢迎來快速發展,與之相關的物業管理體系也迎來多元競爭與動態發展的格局。

物業管理中的保潔服務對於商業設施的運行至關重要,它影響到建築物設施的使用周期、建築物的價值、運行成本、租戶滿意度,以及租戶們的安全和健康。

目前國內約有10萬家保潔公司,保潔服務行業每年為社會提供超過2000萬個工作崗位,主要集中在一線和二線城市,服務於商業百貨、政府及商務寫字樓、軌道交通、機場、酒店大堂等公共設施清潔領域。但目前我國商業地產中的保潔服務仍處於遊龍混雜狀態,服務標準、專業設施、人員素質等均有待提高。

日前,BOMA中國(國際建築業主與管理者協會中國,下稱“BOMA中國”)與樂柏美商務用品(下稱“RCP”)歷時1年多,在對北京120多棟寫字樓及酒店進行調研後,發布了《中國商業地產保潔標準》。該標準為中國商業地產及物業管理者提供了實踐案例,同時也提供了符合中國市場特點的標準操作流程和管理工具,希望能夠幫助中國的經營者、管理者、承包商、清潔人員提升物業管理效率。

“現在整個清潔市場的問題是業主不懂得要求,管理團隊不知道怎麽配合,有了這個標準之後,就有了一個清晰的定位。”BOMA中國執行董事DominicLau向《第一財經日報》記者透露,中國商業地產保潔的市場容量大概在3000億元。

中國的公共設施清潔產品廠家眾多,保守估計超過5000家,大部分是小企業,市場集中度較低,但同時這一行業發展迅速,清潔設備增長最快,到2017年將可能實現年複合增長率19.7%。

為了掘金中國這一龐大市場,作為紐威樂柏美集團旗下的子品牌,RCP於2013年1月將位於中國香港的亞太區總部搬到了上海,還於當年在上海建立了倉庫,這樣大大縮短了客戶等待的時間。目前在RCP中國市場的業務主要集中在四五星級別的酒店、商業地產,未來可能還會深入到餐飲、醫療和制造業等領域。

“我們是完全達到甚至超出了公司對整個中國市場的期望值,這個也體現在我們對整個中國市場加大投入,銷售團隊不斷擴展,加強市場調研團隊,拓展市場部門。”RCP亞太區市場總監LauraTurnbull繼續表示,為了了解終端用戶、保潔服務商、物業業主的需求,今年先後在上海、北京、深圳、成都等四地相繼開設培訓和展示中心。

除了RCP外,國際清潔設備領域四巨頭凱馳、坦能、力奇、哈高均紛紛盯上中國市場這塊“大蛋糕”。坦能早在2003年進入中國市場,隨著業務的快速增長,於2006年在上海青浦工業園區建設工廠,經營方式形成了本地生產、本地銷售網絡和本地服務。2011年,坦能在廣州、北京同時設立南、北分公司,同年在華投資就達到180萬美元。

事實上從2013年始,在市場大需求的沖擊下,國內清潔設備行業方興未艾,且有愈演愈烈的趨勢,各款機型如雨後春筍般突起,其中不乏相當的魚龍混雜,良莠不齊。各廠家機型品質分化出現極端:為迎合眼前市場需求,大批低質低價的清潔設備在市場蔓延。

除了清潔設備外,但如何幫助員工提高工作效率,達到理想的清潔效果,依舊是業界難題。根據中國物業管理協會統計,中國物業管理行業的年收入已超過3000億元,但現階段也面臨著削減成本、一線勞動力短缺、員工流動率過高、缺乏專業培訓等挑戰。

編輯:王佑

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上班 寫字樓 寫字 夠幹 3000 商業 地產 保潔 市場 待掘
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【快訊】有錢任性!恒大125億港元買下香港地標寫字樓

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4711048.html

【快訊】有錢任性!恒大125億港元買下香港地標寫字樓

一財網 羅琦 2015-11-12 22:30:00

位於灣仔的香港美國萬通大廈(資料圖)

在多家機構唱空香港樓市的情況下,恒大地產(03333.HK)赫然宣布進駐香港市場,豪斥125億港元買下位於核心地段的一棟寫字樓。

恒大地產11月12日晚間發布公告,恒大地產向華人置業(00127.HK)買入位於灣仔的美國萬通大廈,成交額為125億港元。收購後,恒大或將成為中國內地唯一在香港擁有整棟獨立寫字樓的民營企業。

恒大地產稱,首付款項只需10%,即12.5億港元,而其余款項將分6年支付,每年僅需支付少量資金。由於物業位於香港政治、商業、旅遊及交通的核心區域,未來具有巨大升值空間,且將極大地提升公司在香港及國際市場的企業形象,具有強大的公司品牌宣傳影響力。

根據資料,美國萬通大廈是一甲級寫字樓,位於香港金鐘、灣仔和會展中心之間的核心區域。物業占地2138.8平方米,總樓面面積3.2萬平方米,另有地下車位55個,樓高94.85米,總計26層。目前出租率為100%,租戶主要為大型國際汽車公司、保險公司、跨國企業等。

根據出售該物業的華人置業稱,美國萬通大廈2014年的收入達到1.71億港元,除稅前溢利達到3.68億港元,而投資物業的公平值變動由2013年的6300萬港元翻了近3倍,至2014年的2.42億港元。

編輯:吳狄

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快訊 有錢 任性 125 港元 買下 香港 地標 寫字樓 寫字
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【香港樓市變局】寫字樓成“頂梁柱” 內企撐起半邊天

來源: http://www.yicai.com/news/2015/12/4726005.html

【香港樓市變局】寫字樓成“頂梁柱” 內企撐起半邊天

第一財經日報 羅琦 2015-12-15 22:40:00

香港的甲級寫字樓則需要充當香港樓市的“頂梁柱”,預計未來將能撐起香港樓市的整個表現。

編者按:2015年,香港的房地產市場經歷了多重變局——

越來越多的品牌關閉店面,空置的商鋪也越來越多,一些旺鋪租金呈斷崖式下跌……隨著香港零售業的下滑,港島的商業地產也感受到稟冬降至的寒意。

另一方面,香港的住宅市場也隨著港股的波動而起伏。上半年住宅交易行業火爆,進入下半年,受股市拖累交易開始快速下滑,但房價並未出現港島剛需人群期望的下跌。

在商業繼續下探的趨勢與住宅交易量縮價挺的不明朗前景中,香港的寫字樓市場一枝獨秀,大部分區域的寫字樓需求旺盛,這背後是赴港內地企業貢獻幾乎半壁江山。

2016年的香港樓市會好嗎?

如果說,香港住宅市場和商鋪市場似乎都在走下坡路的話,那麽香港的甲級寫字樓則需要充當香港樓市的“頂梁柱”,預計未來將能撐起香港樓市的整個表現。

今年11月,兩家大型企業在香港豪斥183.5億港元分別買下兩幢寫字樓,為香港寫字樓的投資市場定下了新的方向。

2015年11月12日,恒大地產(03333.HK)宣布,向華人置業(00127.HK)購買位於香港灣仔的美國萬通大廈,成交金額為125億港元,每平方英尺的價格為36187港元,是香港寫字樓成交價中的新高。

就在收購當天,中國人壽保險(海外)也向會德豐購入紅磡OneHarbourGate西座全幢商廈,成交價為58.5億港元,每平方英尺的價格為14885港元,是九龍區最大宗的寫字樓買賣交易。

價格高企,空置率低

根據萊坊的2016年《全球城市報告》,今年9月份,中環寫字樓的空置率下跌至1.4%,接近2008年的歷史低位。萊坊高級董事及估價及咨詢部主管林浩文稱,中環缺乏新增供應,加上超過一般的甲級寫字樓樓齡都超過25年,部分有重建和翻新的需要,長遠而言,這將影響中環甲級寫字樓的供應。

林浩文稱,增加寫字樓未來供應似乎是解決中環供應緊張的辦法,不過短期而言,香港的CBD2或其他新增供應不能取締中環寫字樓的地位,而預計到2020年,香港面臨短缺的寫字樓面積將達到200萬平方英尺,相等於一座香港國際金融中心二期的寫字樓面積。

一名市場人士告訴《第一財經日報》,如果寫字樓的空置率持續如此低,對香港的寫字樓市場反而是不利的。對於很多外資機構來說,如果在香港中環很難租到辦公室,它們可能會選擇亞洲其他金融中心,比如新加坡等地,這對於香港作為亞洲長期的國際金融中心的地位是不利的。

而目前,由於供應嚴重不足,空置率也空前地低,香港寫字樓的租金預計將水漲船高,萊坊預計,2016年,中環的寫字樓租金升幅將達到5%,而2015年至2018年年底,香港將有12%的租金增長。

中資機構撐起半邊天

自從去年滬港通開通以來,不少中資機構都紛紛到香港來設點辦公,推高寫字樓的租售市場。有數據顯示,2015年,中資機構占中環新租約市場約40%至50%,是甲級寫字樓市場需求的主要動力來源。

而不少外資大行和本地金融機構,由於資金短缺,紛紛將後臺部門由核心區搬到九龍甚至新界區,比如美銀美林和金管局,都租用了位置較為偏遠的葵湧九龍商業中心。

有市場人士稱,過去中資機構入駐香港寫字樓,主要都以央企為主,如今則多了不少民營企業,比如金融證券機構、律師行及會計行等。

仲量聯行在一份報告中稱,中資企業和保險公司對全幢寫字樓物業的自用需求殷切,加上寫字樓租賃市場複蘇,投資者重拾對寫字樓的投資意欲,今年1月至11月,共有55宗高於1億港元的寫字樓買賣交投,總成交額為352億港元,分別較2014年全年增加25%和67.6%。

而今年甲級寫字樓的資本值上升了4.3%,仲量聯行董事總經理曾煥平稱,展望2016年,利率上調將限制物業價格的升幅,目前,市場有不少內地資金靜待投資機會,加上保險公司近年積極吸納全幢商廈投資,令其他市場的投資者重燃對投資物業市場的興趣,預計甲級寫字樓的資本值將於2016年上升最多5%。

萊坊則認為,中資企業有充裕的資金,一直在香港積極尋求機會收購全幢寫字樓作自用和長期投資用途,由於這些中資機構將進一步擴充,預計它們購買全幢寫字樓的趨勢將持續到明年。

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編輯:胡軍華

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香港 樓市 變局 寫字樓 寫字 頂梁 內企 企撐 撐起 半邊天 半邊
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全國寫字樓市場分化加劇 二線城市空置率將攀升

來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4736492.html

全國寫字樓市場分化加劇 二線城市空置率將攀升

一財網 吳斯丹 2016-01-08 13:09:00

2015年,多數主要城市寫字樓物業市場持續快速擴張,年內共有寫字樓建築面積近400萬平方米的57個新項目在北京、上海、廣州、深圳以及其余10座二線城市落成。然而,2015年市場的表現分化嚴重,在一線城市實現租金增長及低空置率的同時,眾多二線城市面臨供過於求的憂慮。

2015年的樓市分化不僅體現在住宅上,寫字樓的分化趨勢也愈加明顯。

高力國際最新報告顯示,2015年,多數主要城市寫字樓物業市場持續快速擴張,年內共有寫字樓建築面積近400萬平方米的57個新項目在北京、上海、廣州、深圳以及其余10座二線城市落成。需求受與寫字樓物業需求高度相關之第三產業的增長驅動,尤以金融及信息產業為甚。然而,2015年市場的表現分化嚴重,在一線城市實現租金增長及低空置率的同時,眾多二線城市面臨供過於求的憂慮。

在過去這一年,14座城市的總凈吸納量較2014年上升25%,反映了需求的增長。盡管有新增供應,北京和上海的整體空置率在金融行業需求強勁的背景下,分別降至年末的4.7%和5.0%。

在深圳,2015年全年對優質寫字樓空間的需求也持續增長,凈吸納量同比增長83%至約41.9萬平方米。據悉,需求的主要驅動力為內資企業,尤其以 IT、金融以及服務行業為甚,例如恒大地產及OPPO於卓越後海中心分別承租近4.9 萬及1.5 萬平方米;三星於中洲控股中心A座新設8000平方米;金融服務公司中騰信及思貝克集團於大沖商務中心D座分別承租3650平方米、1750平方米。

然而,發展步伐過快的問題在眾多二線城市中持續凸顯。高力國際研究部中國區董事謝靖宇先生表示,成都的空置率因新增供應的集中放量而攀升至43.5%,沈陽、天津的空置率分別為42.1%、 30.0%。在其它城市,譬如杭州、南京和廈門,成熟的核心區仍能保持相對較低空置率,但平均租金則被尚未成熟的新區所拉低。

租金表現的分化也日漸顯著。高力國際數據顯示,2015年上海的租金增長最快,其平均租金為每月308.1元/平方米,同比增長9.1%,創下了2008年第三季度以來的新高。北京依舊保持了中國寫字樓物業租金最貴的紀錄,其平均租金為每月331.6元/平方米,同比增長2.3%。深圳的甲級寫字樓平均租金也同比上漲6.9%,至每月215元/平方米。

但在多數二線城市中,平均租金因新興區域新增供應的租金低於平均而保持平緩或有所下降。

謝靖宇表示,2015年一線及二線城市市場分化在投資市場上最為突出。僅在上海一座城市便有總價值達654億元的38項大宗交易完成,無論年交易總價還是交易總量皆為迄今之最。其中,年內,中國人壽以總價約人民幣89.5億元收購上海尚悅中心二期的一棟寫字樓,也創下了2015年寫字樓市場的最高成交價。

相比之下,由於投資者對各二線城市供過於求、資本值增長及收益率的考慮愈加謹慎,10座二線城市全年僅有5項交易完成。

謝靖宇認為,中國的寫字樓物業市場格局將在2016年持續快速發展,寫字樓建築面積預計將達876萬平方米,新增供應的激增無疑將超越需求,並導致空置率的攀升。上海和北京的新項目有望在這兩座城市之經濟及區域性地位的背景下更快地被消化。但二線城市甲級寫字樓市場會因短期內新增供應超出需求水平,或將難以實現快速發展。

編輯:王佑

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全國 寫字樓 寫字 市場 分化 加劇 二線 城市 空置率 空置 攀升
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險企加碼海外投資 中國人壽收購曼哈頓標誌性寫字樓

來源: http://www.yicai.com/news/5020412.html

中國的保險巨頭正加緊步伐在海外搜羅優質投資項目。

《第一財經日報》記者5月30日從中國人壽相關人士處獲悉,中國人壽聯合美國不動產投資管理機構RXR,以16.5億美元的價格完成收購曼哈頓美國大道1285標誌性寫字樓項目,中國人壽為該項目單一最大投資機構。

這是繼中國太平保險集團投資紐約曼哈頓核心區域的商業地產“翠貝卡111項目”後又一落地美國的項目。資料顯示,曼哈頓美國大道1285核心優質寫字樓項目是紐約今年成交的最大的不動產投資項目之一,總收購價格16.5億美元。

該大樓總規模約180萬平方英尺,樓高39層,地處紐約曼哈頓中城核心區域,距時代廣場和中央公園均只幾百米距離,為曼哈頓地標性建築之一。當前,美國經濟複蘇態勢明朗,美元資產價值凸顯,紐約作為全球最重要的不動產市場之一,成為各國投資者的投資目標。

“海外投資目前還很初級。”一位保險資管人士日前就保險公司海外投資問題如是說。按照《保險資金海外投資管理暫行辦法》規定,允許保險公司運用總資產15%的資金投資海外,而以目前保險公司實際的投資比例來看,離15%這一比例還相差甚遠。

針對海外投資是否會常態化,中國人壽相關負責人曾告訴《第一財經日報》記者:“海外投資是要常態化,現在監管放開後,這麽大體量的資產全困在一個籃子里實際上並不科學,我們會積極穩妥地推進海外投資,目前海外投資委托投資的選聘在進行中,初期會根據實際情況配置金額。”

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學者:CBD不應只是一堆寫字樓的堆砌

來源: http://www.yicai.com/news/5029669.html

在經濟放緩和城市功能定位調整的大背景下,一些城市的中央商務區(CBD)該如何發展?

在近日由首都經濟貿易大學主辦的第五屆全國中央商務區發展高峰論壇上,國務院發展研究中心金融研究所所長張承惠認為,CBD未來可能要更好地進行功能聚焦,CBD不應只是一堆寫字樓的堆砌。

她表示,當前中國經濟正處於一個深入調整結構的關鍵時期,在這個時期之內,各地的中央商務區也會受到這個大環境的影響。

從經濟數據來看,今年前5個月經濟運行總體上比較平穩,但下行壓力還是存在。

在這種情況下,中央商務區雖然和中西部資源、能源開發驅動型地區有非常大的不同,特別是和產業結構單一的地區有很大不同,相比之下有很大優勢。但在經濟結構調整的大背景之下,中央商務區也會一定程度地受到影響,這是一個因素。

第二個因素,一些城市的定位和功能在調整,比如北京,這些城市定位的調整,也會對中央商務區既帶來機遇也帶來挑戰。

在這樣的大背景下,下一步CBD應該怎麽發展?

張承惠表示,CBD要進一步強化基礎設施的建設。這個基礎設施範圍非常廣,包括交通設施,包括一些配套的生活設施,比如說公園、博物館,一些藝術的場所,圖書館等。

其次,她認為,CBD應該率先推進國際化。“我們現在很多城市,包括北京,包括西安,城市發展戰略定位里面就是國際大都市。國際大都市(定位)不僅僅是和CBD的政策,但能不能在有限的政策空間中,CBD作為一個國際化的代表呢?

“什麽叫國際化?不是遊客多就是國際化。我覺得是在本地就業人群的外國人多,這才叫國際化。”張承惠說,我們到一些著名景點旅遊,看到一些外國面孔,可能北京三里屯,使館區看到一些外國面孔,但真正在中國就業的外國人有多少?

“你要推進國際化,沒有外國人,什麽叫國際化呢?不僅要走出去,還要引進來。我到香港去,香港是一個國際大都市,我感到非常驚訝的是,在還沒有下飛機,在飛機的懸梯下裝卸的工人都是外國人,很多人在這里定居,在這里生活,在這里就業。”張承惠說。

此外,她還認為CBD未來可能要更好地進行功能聚焦,CBD不是一堆寫字樓的堆砌,它應該還是一個能夠體現它獨特功能的地方,要盡可能地使CBD成為管理和控制中心,CBD未來要真正成為管理和控制中心,就是成為大腦,CBD是寸土寸金的地方,是一個城市低價最貴,一定要充分利用。

張承惠表示,CBD聚集了大量的金融機構,但未來的發展目標不應該再追求金融機構數量,而是更要註重精,要形成特色。金融服務要註重綜合化、專業化、高效化,這是我們CBD的未來。

CBD是一個最核心、效率最高、最有代表性的這麽一個地區,金融服務也不應該是一個簡單的概念,金融機構都搜羅來,簡單地算一下金融增加值、貢獻度、稅收就完了,恐怕還要提高金融服務的效率。

“現在金融業在改革的大背景下,在市場化競爭加劇的情況下,金融業正在加速向綜合化、專業化的方向發展,一些大銀行和一些中小銀行,已經開始了市場化的細分,在這個大的金融業背景下,CBD怎麽樣順應這種趨勢?不是所有的CBD都是銀行,證券、保險,不同地區應該有自己的特色。”張承惠說。

學者 CBD 不應 只是 一堆 寫字樓 寫字 堆砌
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中環寫字樓午餐鄙視鏈

雖然博主還在休假,但博主的心,是和每天都在堅守崗位的筒子們一起的。具前方線報,即使是在聖誕元旦假期中間的工作日,中環午餐時候仍然是排隊大長龍、擠了個狗的,今兒年度總結,說說中環午餐這些事。

 

沒有午餐哪有業績


除了最基本的填飽肚子外,中環的午餐肩負了金融民工做好performance的重大任務。跟地大物博的國內應酬多安排在晚上不同,芝麻地大的中環,不論二級狗交流股票,還是一級狗去拉deal(我說的是小弟小妹們,因為大佬們的應酬是24*7的準備著的),多放在中午。

 

一是因為方便。最遠的距離也就是中環中心到花旗大廈(現冠君廣場)醬唄,各往中間走個五六分鐘不就碰上頭了。

 

唯一慘兮兮的就是隔了一條海的ICC里的兄弟們,他們自黑稱公司租金是省下去了,但員工都被征收了ICC TAX,因為跟人約吃飯,只能他們過海;辦個午餐會吧,必須也還是選中環的餐廳,沒人會來他們的海景餐廳的。所以請珍惜每個飄揚過海來找你吃飯的盆友吧,說不定就花光了他們半個月的積蓄。

 

二是充分利用時間,這里說的不是你的,是你想維護關系的那個人的。金融民工最重要的asset是什麽,你的人脈資源呀,但這是需要維護的,非要約晚飯那就是占用別人的私人時間了,約午飯既能談事情又不會太嚴肅;而且下午都還要上班,你絕對不會被灌酒,更不會有吃完晚飯還要再推我們再去喝一杯的煩惱。


 

三是便宜。雖然餐廳是一樣的,廚師是一樣的,味道都差不太多,但是價錢差的不是一點的多,以Robuchon來說,最便宜的午市套餐498港幣最便宜的晚市套餐1180港幣。你看,這樣能為公司節省多少成本啊!想開展個人業務的小夥伴,去三星餐廳吃午餐,也是你們節省成本的好方法啊,不用謝!

 

中環寫字樓午餐鄙視鏈


寫字樓對公司的門面裝點意義,那是大boss考慮的;金融民工們考慮的只有一個中午吃飯方便麽?

 

AIA為代表的中環金鐘系


既不靠中環,又不在金鐘,如同港股的地位,沒有人氣、沒有流動性啊!

 


比方說我們央媽坐鎮的AIA,這是一棟外表氣派、內部坐擁無敵海景的寫字樓,氮素,里面連個星爸爸都沒有,吃的店、便利店,什麽店都沒有,中午要是約人在soho吃飯,那進城的路走的真叫一個回腸蕩氣,一點脾氣都沒有。

 

另外兩棟,美國銀行大廈和和記大廈,雖然樓已舊,看起來也不像特別牛逼的金融機構會待得地方(但其實是有很多的),但不挑的話,吃飯方便啊!大家樂、麥當當、紫玉蘭、假日本人開的各類日本餐廳都有的,咖啡店有太平洋和Habitu,里面還有個華潤的小超市,方便師奶買點日用下班直接回家燒菜。吃膩了還可以沿著天橋走到金鐘廊,但這里你就要早點走了,不然金鐘的小夥伴就要跟你搶位置了。

 

矮舊矬樓贏了高富帥樓。

 

四大苦逼金剛


花旗大廈、工銀大廈、中銀大廈、長江中心。

 


論中環最具代表性、機構最多的寫字樓,絕對是以上四大金剛。但這對民工有個毛用,不僅是加班最多的大廈聚集地,更是吃飯最不方便的苦逼代表!

 

如果你是中銀的小夥伴,你可以忽略這一段了,因為你們自帶食堂,可以藐視全港除了華潤之外的小夥伴了。

 

工銀和花旗大廈樓下只有一家能吃的Simplylife,有人吐槽太油膩,有人投訴菜單萬年不變,更有民工指出樓上最大兩家公司,工銀國際和花旗,晚餐餐補只有80-90塊,想想自己去哪里都很遠,常年的晚餐只能在最近的長江下面靠法餐Café de Coral——大家樂解決。寫的博主都要為他們流下傷心淚了。

 

Silver lining是樓里面的星爸爸和太平洋地大、人少,適合談事情,至少比IFC里的咖啡店好找位置;Simplylife雖然飯難吃,但是你們造不造,他們happy hour時候價格好到爆啊,一瓶正常、入口感覺還不錯的紅酒只要200(蘭桂坊至少也要1000塊),吸引無數中銀大廈的小夥伴前來happy;喝完剛好回去加班,棒棒噠。

 

不過人家屬於寫字樓中,最靠近半山的,非要裝點高逼格,可以帶著客戶往香港公園走,有L16(天氣合適吃室外還是很酥服的);還有茶軒,雖然性價比就跟香港房子一樣,但是有特色,適合裝逼,供參考。

 

四大金剛中最值得一說的是長江中心的高盛,跟Classified合資開個員工餐廳,既能讓員工高效快速的吃完飯回去幹活,又能盡可能的從員工身上回流現金。至於好不好吃,招股書數據說話:


 

首先開在狗門是能賺錢的14年還虧損著,15年就止虧為營了,主要是來吃的人多了,餐廳加價了,食材成本還降低了。不過我尋思著狗門民工們的薪資漲幅應該是可以跑贏Classified的吧。


 

其次,還真沒想到,香港11Classified中,狗門的顧客數竟然有6.5萬人左右(平均每天就是178個人,可以理解,畢竟人家加班多),排名第七。


盡管民工們每頓吃的錢少,平均每餐每人只花52,全港倒數第一;但每天餐廳的top line基本上和灣仔店一樣了啊,灣仔店人均消費可是155塊哦。

 

而且,金融民工們吃飯速度(翻臺率5.3)快啊,全港第三,僅次於上環店和新世界大廈店。


雖然占地面積倒數第二,但是201517.4%的經營利潤率高居全港第一,對比同集團下金融狗愛去裝逼的The Pawn,人家經營利潤率只有7.5%


 

以上的數據就充分說明千萬不要瞧不起民工,民工的錢要是賺起來,估計連你你自己都害怕了。

 

至於好不好吃,Classified招股時候,我和狗門的小夥伴簡單討論了幾句:


 

Landmark系的主子們



說到這里就有點尷尬了,作為全中環逼格最高的寫字樓,也是貧富差距最大的寫字樓了。有錢的大佬們是天天在置地文華PA吃早餐的,沒錢的就只能去犄角旮旯的Canteen解決三餐。

 

至於置地廣場里的中庭餐廳,那是給遊客還有想被狗仔們拍到的明星們用的,你們就不用去湊熱鬧了。But博主可以給你們一個不用等位置的訣竅,不用管長隊,直接進café左邊的bar臺坐著,然後就坐等服務員過來問你點些啥好了。

 

好在,這系列里的主子們多是大公司,坐等sellside帶你們出去吃午飯就好了。C'est La Vie~~

 

不過工作餐基本都在談工作,一般不會宰broker,畢竟大家也都知道羊毛出在羊身上。外資行比較多早餐在Mandarin Oriental,午餐去四季的Inagiku,晚餐就看客戶想吃啥了。

 

所以再敲一次黑板:找客戶,午餐比晚餐省很多的成本啊啊啊!!!

 

商務俗聚餐地IFC系



首先,IFC里好吃的就很多很多,願意花錢或者能報銷的就在商場里吃,比如去個龍景軒、國金軒什麽的,想省錢那就去從機場快線那層,四海遊龍恭候您;沒吃飽的下午茶還能下樓買個Lady M

 

其次,IFC四通八達,交易廣場、怡和大廈里,商務俗的餐廳一抓一大把,各種玉蘭啦,春啊潮的,記得帶上你的AE泡妞卡去打折哦;

 

並且,IFC處在中環動脈的天橋上,無論是去碼頭,還是上環,還是soho,都是非常方便,這些地方都是吃飯多的地方。

 

中環中心——PA午餐聖地



原來我不是特別能夠理解,為什麽一家並不在中環中心的大廈,要給自己取這個名字。經過了這麽多年,我終於能夠明白了,因為這里實在是全中環金融狗PA午飯最最中心的聖地!

 

首先,中環中心一樓有很多店。大班蛋糕店解決民工早上的面包奶茶,喜歡organic的那就去圓圈另一邊的Pret,中間還有個太平洋,保證讓你一天精神。

 

其次,中環中心樓下又有一圈本港食店。太興後面通往中環中心的那條小巷子里,既有素食,又有茶餐廳(博主依稀記得叫做新香園,超愛他們家的沙爹牛肉米線,曾經連續吃了一個月),L Place邊上那條巷子,里面不僅有大排檔,還有沙爹王,臺灣菜,以及三希樓的低配小甜甜。


以上午飯100塊絕對有找,中環PA午餐聖地!

 

再次,中環中心雖然不在天橋上,但是就在Soho腳下,離上環又很近,你說吃啥不方便。另外中環中心附近還新開了家奶茶店,好喝的!

 

HSBC——中環華潤



寫到這,肯定有很多人說,了不起,你不知道灣仔有華潤食堂,秒殺全中環麽?但是你們知道,中環還有棟HSBC麽?

 

他們不僅有自己的食堂,而且還是兩個!

 

一個是港式茶餐廳,一個是自助餐廳,後者每周四還會變成咖喱自助!人雖然多了那麽一點,但是一頓自助六十多,味道也OK,感覺也可以接受!坐等HSBC的小夥伴帶博主去感受下了!

 

並且比華潤更牛逼的是,他們的員工房貸可以免息120個月!

 

論福利,我只服資本主義大行!

 

當然,有一種人不用出去吃午餐


什麽地方都會有特例,在中環,有那麽一撮trader是不用出去吃午飯的。如果你們還記得之前給你們八卦過的這幫起的比雞都要早的trader別人家的公司不僅包了豐盛的早餐,還承包了他們的午餐!或者你還可以讓你的小弟給你買回來吃啊!

 

聽得蝸牛妹暗暗下定決心,以後如果有了娃,不管是男還是女,一定要讓娃娃學好數學和電腦,就去做個HF Trader吧,資本主義老大哥對人才的照顧實在是沒話說。


 

寫後感


你在哪工作,辦公室豪不豪,寫字樓高不高大上,這都是虛的;飯補多不多,吃飯方不方便,人脈實不實,這才是真的。


如果中環的民工們有啥便宜好吃又方便的店,記得留言告訴我啊!

 

祝各位金融民工們在2017年幹好活,吃好飯,賺好錢!比心!



中環 寫字樓 寫字 午餐 鄙視
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