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一家成立兩個月的公司 為何吸引郭台銘投資？他靠隔空寫字 60天變億元富豪(072-074)
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新創公司AirSig，六月成立至今營收仍掛零，但單靠著「空中簽名辨識技術」，只用一○％股份就換得鴻海二百萬美元投資，將公司價值拉抬到二千萬美元，執行長陳柏愷的身價估計也破億元。究竟AirSig有什麼神奇的魅力？ 撰文‧何佩珊 一家只有六個人、不到一萬次App下載量、沒有任何營收的公司，應該價值多少？答案是二千萬美元（約合新台幣六億元）。聽來不可思議，但這正是鴻海日前出手二百萬美元（約新台幣六千萬元）取得一○％股份的台灣新創團隊AirSig。讓人不禁好奇，AirSig究竟有什麼樣的本事，可以讓鴻海董事長郭台銘高價買單？ 看著哈利波特揮動魔法棒，你可曾想過有一天也可以揮一揮手，就幫手機解鎖、登入各種帳號密碼，甚至是開門、開車、付款……。這就是AirSig賣給鴻海的未來。 二○一二年，當時正在交大資工所攻讀博士的AirSig執行長陳柏愷看著手機，忍不住思考，「既然有這麼多過去沒有的感測器，為什麼不能有更安全的身分辨識方式？」經過兩年研發，無數次測試，「空中簽名辨識技術」誕生。 所謂空中簽名辨識，就是不必敲實體或虛擬鍵盤，也不需要指紋或臉孔辨識，只要透過智慧型手機在空中比劃，就能從動作的力道、角度等特徵辨識身分。舉例來說，只要拿手機對著空氣，寫下你原先設定好的簽名，原本被鎖定的螢幕就可以立即解鎖。 技術大突破 挑戰百億市值這原本可能只是又一個躺在實驗室裡不見天日的新技術，直到去年底陳柏愷發現，默默放上Google Play的App，竟然獲得四．五顆星評價。「我很訝異大家會喜歡，因為透過App來使用其實有些繁瑣。」但這加深了他創業的決心。 而第一個浮現在他腦中的創業夥伴是過去在關貿網路的同事：王瑞祥和陳裕傑。 「什麼？你要開公司！」是陳裕傑的第一個反應，「因為柏愷是思惟謹慎，不太冒險的人。」但也因此，他確信這個決定一定經過周全思考，而且他很清楚技術的難度，因此決定放棄現有在千人跨國企業的高薪，加入團隊。同樣的，為了AirSig，王瑞祥至少也推掉四、五十萬元的資安講師收入。他坦白說，「我一開始有些猶豫，但最終被柏愷的技術願景打動。」最後大家湊了一五○萬元，作為創業基金。 其實AirSig的概念早在十年前就有人嘗試過，陳柏愷說，「但目前做最好的，辨識速度都還差我一大截。」陳柏愷在交大資工所博士班的指導老師謝續平對此高度肯定，「他是第一個把這項技術從實驗室走向商業應用的人。」AirSig曾經蒐集了一四二○個空中簽名測試，結果顯示辨識率可以高達九九．二％，而且即使被人看到你寫的軌跡，密碼被破解的可能性也只有○．八％。「既要有高辨識度，又要辨識得出非本人的模仿，就是這個演算法的精妙之處。」王瑞祥說。 低成本是AirSig自豪的另一項優勢。「我們的技術只要搭配陀螺儀和加速器就可以應用。」陳柏愷說，這兩個零件很便宜，而且已經是智慧型手機基本配備。 這就是為什麼他大膽訂下成為百億市值企業的「低標」。陳柏愷認為，蘋果以三．五六億美元購併的指紋辨識公司AuthenTec，因成本高，只能應用到五％手機，「但我們可以吃下九五％的市場！」他說，「不論市場應用面、功能面我都遠比AuthenTec強。」拒絕純資金 要找策略夥伴而陳裕傑認為，一個簡單的問題就足以說明AirSig的未來性：「下一個世代是穿戴裝置的世代，我們要怎麼和這些沒有螢幕的裝置溝通？」成為物聯網時代的溝通標準，就是他們看到的未來。 但就如同謝續平所說，「AirSig最大的挑戰不是技術也不是競爭對手，而是如何推廣。」陳柏愷當然也清楚，所以今年初起積極參與各種新創競賽，爭取曝光。而第一個參加的就是在紐約舉辦的TechCrunch Disrupt。 「我們覺得自己比別人強，但那次卻連上台的機會都沒有。」陳柏愷坦言心裡不是滋味，但在展場裡，AirSig大受好評。當時有個人問他：「為什麼這麼好的產品沒有上台參賽？」後來才知道那人是比賽評審之一。 但王瑞祥也說，「一開始我們就決定不要純財務投資，而是要本身有產品，可以搭載我們技術一起出貨的策略夥伴。」所以他們拒絕各國的創投，直到鴻海出現。 王瑞祥記得，和鴻海第一次接觸是在五月的AppWorks Demo Day。AirSig因此得到進入鴻海總部進行簡報的機會。而從這次鴻海授權AirSig發布新聞稿的舉動可以看出，他們確實備受禮遇。 「我們不是一家賣App的公司，我們賣的是技術授權。」陳柏愷解釋，「選擇鴻海的原因，就是希望將這套技術整合進鴻海多元的產品線，跟著鴻海的硬體大量出貨，賺進第一桶金。」今年六月才正式成立公司的AirSig，直到最近才在南港租下辦公室，連張像樣的桌椅都沒有；但他們相信，站在鴻海這個巨人的肩膀上，AirSig將可以加快腳步走向全世界。 AirSig 成立：2014年 執行長：陳柏愷（右） 員工數：6人 估值：新台幣６億元 主要業務：空中簽名 辨識技術 成績：APEC Challenge 2014新創公 司競賽首獎 | ||||||
紙張咖啡漬要滴對地方 手寫字也要選秀 鬼才編導鋪桌遊梗 玩出暴紅小說S.
2015-01-12 TWM 撰文‧孫蓉萍 博客來網路書店日前發表二○一四年書籍銷售排行榜，第一名是鬼才編導J.J.亞伯拉罕（J. J. Abrams）的首部小說《S.》，九月才上市，就躋身全年度前十名，顯示它銷售力道之強；誠品書店一四年的閱讀職人大賞中，一千三百位誠品閱讀職人從數十萬種書目中選出「最想賣」的書，也是它。 這本書一三年在美國首刷二十萬冊，立刻斷貨，還被亞馬遜讀者選為「最想擁有的小說」，並獲三五○位讀者平均四．五顆星的高評價；台灣上是三個月銷量破七萬冊。博客來統計，這本書讀者年齡層約在二十五到三十五歲，在年輕人愈來愈少閱讀紙本書、薪水又偏低的現在，寂寞出版社這本定價高達九百元的書，為什麼如此受到肯定？ 情節像科幻片 名導找小說家跨界玩創意 這本書的熱賣原因之一，在於作者的魅力。博客來指出：「J.J.亞伯拉罕的代表作包括《LOST檔案》、《星際爭霸戰》和《不可能的任務III》，有一些死忠的影迷。」這位美國知名編導，作品以善於鋪陳、謎團重重著稱，十多年前，他在旅途中看到一本書上寫著：「看完請留給下一個讀者。」於是決定找知名小說家道格．道斯特（Doug Dorst）一起來玩創意。 而且台灣版的《S.》還將小說放進收藏盒出售，是全球獨有的設計。《S.》書盒外觀仿照信用卡信封的「Ｋ線」貼紙設計，必須撕開封條才能打開。盒裡除了有一本名為《希修斯之船》的仿舊書，還有一包配件，裝有畫著地圖的餐巾紙、明信片、照片信件、剪報、羅盤等二十三個配件。 到這裡，可以看出這本書暢銷的另外三個原因。首先是《希修斯之船》本身的故事就很吸引人，描述主角被強行押上一艘船後，展開神祕凶險的旅程，寂寞出版社所屬的圓神出版行銷企畫張鳳儀分析：「其中涵蓋了冒險、推理、愛情等小說該有的元素，引人入勝。」而《S.》的情節設定，是一位研究生很喜歡《希修斯之船》的作者石察卡，但石察卡寫到一半就失蹤了，研究生想知道發生什麼事，因此研究他最後的這本著作，並且在這本圖書館的書上寫了很多筆記。一位在圖書館打工的大四學生無意間發現了這本書，於是兩人像交換日記一樣，在書上你來我往地展開對談；讀者不知不覺就成了第三位追蹤者，被吸進故事中而無法自拔，這是《S.》的第二個魅力。 配件像桌上遊戲 二十三件小物添破關樂趣 第三是這本書像桌上遊戲一樣，許多小物都讓人驚喜連連。張鳳儀說：「兩人在一起調查的過程中，夾入了明信片、剪報等各種文件，讀者不只要看書上的文字，還要看這些配件，像玩遊戲一樣。」也因此，許多讀者甚至在網路上寫「開箱文」，或上傳記錄開箱過程的影片。 誠品指出，「二十三種精美配件延伸閱讀想像，讓故事歷程成為躍然於紙上的冒險遊戲。」博客來則分析，「這本書把紙本書的線性閱讀立體化，而且結合書中書的故事線，是前所未有的創意表現。」而且讓讀者樂於解謎，互動性高。 圓神也指出，國外有讀者成立線上讀書會，討論如何閱讀這本書，例如不知道明信片的意義是什麼？先讀鉛體字還是手寫字比較好？ 製作《S.》的過程其實困難重重。寂寞出版的主編兩年前到版權代理的辦公室看《S.》的雛形，為了保密，不能帶進或帶出任何資料，因此主編回到公司，只能憑印象說明。經過討論，公司認為「尋找一名身分撲朔迷離的作家」是《S.》最動人的敘事核心，更重要的是，充分展現電子書無法取代的紙本書的美好，每個人都能創造自己的閱讀經驗，於是決定簽下這本書。 找廠商像選秀 餐巾紙、手寫字都嚴格規定但簽約之後，才是困難的開端。這本書仿舊書設計，採用泛黃的紙，上面還要有咖啡漬、水漬，而且這些漬跡都經過美國團隊的精心設計，哪一頁滴在哪裡，都有嚴格規定。 製作明信片等紙製的配件還算容易克服，唯獨上面畫著地圖的餐巾紙，面積約四十公分見方，負責印務的工務部門花了一、兩個月，找了三、四十家廠商，才找到合用的業者。 書中大量的手寫字更是馬虎不得。為了找兩位寫手，圓神徵了近一百人來試寫，老中青三代都有，不只字要寫得順眼、好讀、有個人特色，還要在寫幾萬字的情況下，依舊維持一貫的工整。過程雖艱辛，張鳳儀說：「辦了這次的甄選，我們才發現原來很多人愛手寫。」網路發達，電腦打字幾乎取代了手寫，但手寫的溫度，無可取代。 誠品指出，「復古書頁印刷，加上兩個角色的註記對話，讓閱讀變得更立體更生動。」《S.》中文版包括每一處中文字跡、書盒樣式、配件等，每一關都通過J.J.亞伯拉罕的審核，這也是亞洲最早版本，而且是全球唯一直書的版本，美方甚至要求仲介的書商把中文版寄給其他國家參考。 J.J.亞伯拉罕將紙本書的創意發揮到極致，寂寞出版創意接力，並貼心地將配件統一放進配件包中，方便讀者收藏。要讀者買單，重點不在金額多寡，而是要能感動讀者，喚起記憶中的美好。 一本小說為何敢賣900元？ 1. 書中書設計，引人入勝玩交換日記，讓讀者有窺探感，並融入劇情。 2.邊讀邊玩，互動性佳配件達23個，把紙本的線性閱讀立體化。 3.討論度高，延續熱潮粉絲主動貼開箱文、揪讀書會，閱讀樂趣延伸更長。 |
成都寫字樓存量高企 租金已連跌3年機構稱會再跌3年
來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4698343.html成都寫字樓存量高企 租金已連跌3年機構稱會再跌3年
一財網 李秀中 2015-10-16 19:55:00
世邦魏理仕的數據顯示，今年第三季度成都寫字樓市場存量達到632.5萬平方米，與北上廣深存量相當，幾乎是緊隨其後的重慶的寫字樓存量的一倍，未來四年，成都寫字樓市場仍不容樂觀，市場平均租金將繼續承壓。
由於近幾年成都規模龐大的城市綜合體項目集中上市，寫字樓市場供應和存量連續高企，導致寫字樓租金已經連續下跌了3年，而房地產研究機構預計，成都的寫字樓市場租金還將再跌3年。
世邦魏理仕周五(16日)發布的成都房地產第三季度數據顯示，成都寫字樓市場存量達到632.5萬平方米，與北上廣深存量相當，幾乎是緊隨其後的重慶的寫字樓存量的一倍。仲量聯行周一(12日)發布的三季度數據則顯示，成都寫字樓市場存量約746萬平方米。
來源：世邦魏理仕
巨大的市場存量和高企的市場供應，導致租金市場持續下跌。世邦魏理仕稱，趨緊的經濟環境和企業自身經營狀況的不樂觀使得租戶承租能力不斷下滑，不少業主只能“維持租金”和“留住租戶”的兩難抉擇中選擇後者。至第三季末全市平均租金同樣本環比下跌至每月每平米79.8元。
但是，這還是賬面租金。世邦魏理仕華西區研究部負責人朱建輝表示，激烈的市場競爭使得不少業主通過增加免租期以及裝修期等優惠條件來吸引租戶，受此影響，寫字樓市場有效租金跌幅加劇，導致寫字樓市場賬面租金與有效租金差距逐步拉大。
世邦魏理仕的統計顯示，今年第三季度，成都寫字樓市場有效租金約為每月每平米72.5元左右，而仲量聯行直接統計的是有效租金，它的數據顯示，成都第三季度寫字樓市場平均有效租金為每月每平米66.6元。
這已經是成都寫字樓租金市場連續三年下跌。仲量聯行的報告顯示，從2009年第四季度開始，成都寫字樓市場租金連續增長10個季度，期間租金漲幅達33.3%。從2012年第二季度開始至今，租金已經持續下跌13個季度，跌幅達19.7%。
不僅如此，世邦魏理仕還預計，未來四年，成都寫字樓市場仍不容樂觀，市場平均租金將繼續承壓，難有上漲空間。預計到2018年，成都寫字樓市場租金將下滑到每月每平方米73.8元(賬面租金)。
仲量聯行稱，未來在宏觀經濟預期增速放緩的情況下，甲級辦公樓市場業主將面臨更激烈的市場競爭，項目表現差異化也將愈加明顯。在過去的兩年，大部分業主已經大幅度降低有效租金，以提升入駐率。
實際上，自2014年下半年，受小額貸款、投資理財公司紛紛倒閉退租等因素影響，成都部分甲級辦公樓開始出現較明顯的租戶退租現象。仲量聯行的統計顯示，2015年上半年凈吸納量僅7.2萬平方米，同比跌幅近50%，其中第二季度僅1.4萬平方米。
仲量聯行認為，雖然今年第三季度成都甲級辦公樓凈吸納量達約6萬平方米，較有明顯改善，但是只是回到正常水平。由於空置率仍然處於高位，市場壓力仍然較大，整體租金水平將繼續下探。
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你上班的寫字樓夠幹凈嗎?3000億商業地產保潔市場待掘
來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4708694.html你上班的寫字樓夠幹凈嗎?3000億商業地產保潔市場待掘
一財網 王海 2015-11-08 15:42:00
目前國內約有10萬家保潔公司，保潔服務行業每年為社會提供超過2000萬個工作崗位，主要集中在一線和二線城市。但目前我國商業地產中的保潔服務仍處於遊龍混雜狀態，服務標準、專業設施、人員素質等均有待提高。
伴隨著中國經濟進入新常態，商業地產也借勢迎來快速發展，與之相關的物業管理體系也迎來多元競爭與動態發展的格局。
物業管理中的保潔服務對於商業設施的運行至關重要，它影響到建築物設施的使用周期、建築物的價值、運行成本、租戶滿意度，以及租戶們的安全和健康。
目前國內約有10萬家保潔公司，保潔服務行業每年為社會提供超過2000萬個工作崗位，主要集中在一線和二線城市，服務於商業百貨、政府及商務寫字樓、軌道交通、機場、酒店大堂等公共設施清潔領域。但目前我國商業地產中的保潔服務仍處於遊龍混雜狀態，服務標準、專業設施、人員素質等均有待提高。
日前，BOMA中國(國際建築業主與管理者協會中國，下稱“BOMA中國”)與樂柏美商務用品(下稱“RCP”)歷時1年多，在對北京120多棟寫字樓及酒店進行調研後，發布了《中國商業地產保潔標準》。該標準為中國商業地產及物業管理者提供了實踐案例，同時也提供了符合中國市場特點的標準操作流程和管理工具，希望能夠幫助中國的經營者、管理者、承包商、清潔人員提升物業管理效率。
“現在整個清潔市場的問題是業主不懂得要求，管理團隊不知道怎麽配合，有了這個標準之後，就有了一個清晰的定位。”BOMA中國執行董事DominicLau向《第一財經日報》記者透露，中國商業地產保潔的市場容量大概在3000億元。
中國的公共設施清潔產品廠家眾多，保守估計超過5000家，大部分是小企業，市場集中度較低，但同時這一行業發展迅速，清潔設備增長最快，到2017年將可能實現年複合增長率19.7%。
為了掘金中國這一龐大市場，作為紐威樂柏美集團旗下的子品牌，RCP於2013年1月將位於中國香港的亞太區總部搬到了上海，還於當年在上海建立了倉庫，這樣大大縮短了客戶等待的時間。目前在RCP中國市場的業務主要集中在四五星級別的酒店、商業地產，未來可能還會深入到餐飲、醫療和制造業等領域。
“我們是完全達到甚至超出了公司對整個中國市場的期望值，這個也體現在我們對整個中國市場加大投入，銷售團隊不斷擴展，加強市場調研團隊，拓展市場部門。”RCP亞太區市場總監LauraTurnbull繼續表示，為了了解終端用戶、保潔服務商、物業業主的需求，今年先後在上海、北京、深圳、成都等四地相繼開設培訓和展示中心。
除了RCP外，國際清潔設備領域四巨頭凱馳、坦能、力奇、哈高均紛紛盯上中國市場這塊“大蛋糕”。坦能早在2003年進入中國市場，隨著業務的快速增長，於2006年在上海青浦工業園區建設工廠，經營方式形成了本地生產、本地銷售網絡和本地服務。2011年，坦能在廣州、北京同時設立南、北分公司，同年在華投資就達到180萬美元。
事實上從2013年始，在市場大需求的沖擊下，國內清潔設備行業方興未艾，且有愈演愈烈的趨勢，各款機型如雨後春筍般突起，其中不乏相當的魚龍混雜，良莠不齊。各廠家機型品質分化出現極端：為迎合眼前市場需求，大批低質低價的清潔設備在市場蔓延。
除了清潔設備外，但如何幫助員工提高工作效率，達到理想的清潔效果，依舊是業界難題。根據中國物業管理協會統計，中國物業管理行業的年收入已超過3000億元，但現階段也面臨著削減成本、一線勞動力短缺、員工流動率過高、缺乏專業培訓等挑戰。
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【快訊】有錢任性！恒大125億港元買下香港地標寫字樓
來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4711048.html【快訊】有錢任性！恒大125億港元買下香港地標寫字樓
一財網 羅琦 2015-11-12 22:30:00
位於灣仔的香港美國萬通大廈（資料圖）
在多家機構唱空香港樓市的情況下，恒大地產(03333.HK)赫然宣布進駐香港市場，豪斥125億港元買下位於核心地段的一棟寫字樓。
恒大地產11月12日晚間發布公告，恒大地產向華人置業(00127.HK)買入位於灣仔的美國萬通大廈，成交額為125億港元。收購後，恒大或將成為中國內地唯一在香港擁有整棟獨立寫字樓的民營企業。
恒大地產稱，首付款項只需10%，即12.5億港元，而其余款項將分6年支付，每年僅需支付少量資金。由於物業位於香港政治、商業、旅遊及交通的核心區域，未來具有巨大升值空間，且將極大地提升公司在香港及國際市場的企業形象，具有強大的公司品牌宣傳影響力。
根據資料，美國萬通大廈是一甲級寫字樓，位於香港金鐘、灣仔和會展中心之間的核心區域。物業占地2138.8平方米，總樓面面積3.2萬平方米，另有地下車位55個，樓高94.85米，總計26層。目前出租率為100%，租戶主要為大型國際汽車公司、保險公司、跨國企業等。
根據出售該物業的華人置業稱，美國萬通大廈2014年的收入達到1.71億港元，除稅前溢利達到3.68億港元，而投資物業的公平值變動由2013年的6300萬港元翻了近3倍，至2014年的2.42億港元。
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【香港樓市變局】寫字樓成“頂梁柱” 內企撐起半邊天
來源: http://www.yicai.com/news/2015/12/4726005.html【香港樓市變局】寫字樓成“頂梁柱” 內企撐起半邊天
第一財經日報 羅琦 2015-12-15 22:40:00
香港的甲級寫字樓則需要充當香港樓市的“頂梁柱”，預計未來將能撐起香港樓市的整個表現。
編者按：2015年，香港的房地產市場經歷了多重變局——
越來越多的品牌關閉店面，空置的商鋪也越來越多，一些旺鋪租金呈斷崖式下跌……隨著香港零售業的下滑，港島的商業地產也感受到稟冬降至的寒意。
另一方面，香港的住宅市場也隨著港股的波動而起伏。上半年住宅交易行業火爆，進入下半年，受股市拖累交易開始快速下滑，但房價並未出現港島剛需人群期望的下跌。
在商業繼續下探的趨勢與住宅交易量縮價挺的不明朗前景中，香港的寫字樓市場一枝獨秀，大部分區域的寫字樓需求旺盛，這背後是赴港內地企業貢獻幾乎半壁江山。
2016年的香港樓市會好嗎？
如果說，香港住宅市場和商鋪市場似乎都在走下坡路的話，那麽香港的甲級寫字樓則需要充當香港樓市的“頂梁柱”，預計未來將能撐起香港樓市的整個表現。
今年11月，兩家大型企業在香港豪斥183.5億港元分別買下兩幢寫字樓，為香港寫字樓的投資市場定下了新的方向。
2015年11月12日，恒大地產（03333.HK）宣布，向華人置業（00127.HK）購買位於香港灣仔的美國萬通大廈，成交金額為125億港元，每平方英尺的價格為36187港元，是香港寫字樓成交價中的新高。
就在收購當天，中國人壽保險（海外）也向會德豐購入紅磡OneHarbourGate西座全幢商廈，成交價為58.5億港元，每平方英尺的價格為14885港元，是九龍區最大宗的寫字樓買賣交易。
價格高企，空置率低
根據萊坊的2016年《全球城市報告》，今年9月份，中環寫字樓的空置率下跌至1.4%，接近2008年的歷史低位。萊坊高級董事及估價及咨詢部主管林浩文稱，中環缺乏新增供應，加上超過一般的甲級寫字樓樓齡都超過25年，部分有重建和翻新的需要，長遠而言，這將影響中環甲級寫字樓的供應。
林浩文稱，增加寫字樓未來供應似乎是解決中環供應緊張的辦法，不過短期而言，香港的CBD2或其他新增供應不能取締中環寫字樓的地位，而預計到2020年，香港面臨短缺的寫字樓面積將達到200萬平方英尺，相等於一座香港國際金融中心二期的寫字樓面積。
一名市場人士告訴《第一財經日報》，如果寫字樓的空置率持續如此低，對香港的寫字樓市場反而是不利的。對於很多外資機構來說，如果在香港中環很難租到辦公室，它們可能會選擇亞洲其他金融中心，比如新加坡等地，這對於香港作為亞洲長期的國際金融中心的地位是不利的。
而目前，由於供應嚴重不足，空置率也空前地低，香港寫字樓的租金預計將水漲船高，萊坊預計，2016年，中環的寫字樓租金升幅將達到5%，而2015年至2018年年底，香港將有12%的租金增長。
中資機構撐起半邊天
自從去年滬港通開通以來，不少中資機構都紛紛到香港來設點辦公，推高寫字樓的租售市場。有數據顯示，2015年，中資機構占中環新租約市場約40%至50%，是甲級寫字樓市場需求的主要動力來源。
而不少外資大行和本地金融機構，由於資金短缺，紛紛將後臺部門由核心區搬到九龍甚至新界區，比如美銀美林和金管局，都租用了位置較為偏遠的葵湧九龍商業中心。
有市場人士稱，過去中資機構入駐香港寫字樓，主要都以央企為主，如今則多了不少民營企業，比如金融證券機構、律師行及會計行等。
仲量聯行在一份報告中稱，中資企業和保險公司對全幢寫字樓物業的自用需求殷切，加上寫字樓租賃市場複蘇，投資者重拾對寫字樓的投資意欲，今年1月至11月，共有55宗高於1億港元的寫字樓買賣交投，總成交額為352億港元，分別較2014年全年增加25%和67.6%。
而今年甲級寫字樓的資本值上升了4.3%，仲量聯行董事總經理曾煥平稱，展望2016年，利率上調將限制物業價格的升幅，目前，市場有不少內地資金靜待投資機會，加上保險公司近年積極吸納全幢商廈投資，令其他市場的投資者重燃對投資物業市場的興趣，預計甲級寫字樓的資本值將於2016年上升最多5%。
萊坊則認為，中資企業有充裕的資金，一直在香港積極尋求機會收購全幢寫字樓作自用和長期投資用途，由於這些中資機構將進一步擴充，預計它們購買全幢寫字樓的趨勢將持續到明年。
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全國寫字樓市場分化加劇 二線城市空置率將攀升
來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4736492.html全國寫字樓市場分化加劇 二線城市空置率將攀升
一財網 吳斯丹 2016-01-08 13:09:00
2015年，多數主要城市寫字樓物業市場持續快速擴張，年內共有寫字樓建築面積近400萬平方米的57個新項目在北京、上海、廣州、深圳以及其余10座二線城市落成。然而，2015年市場的表現分化嚴重，在一線城市實現租金增長及低空置率的同時，眾多二線城市面臨供過於求的憂慮。
2015年的樓市分化不僅體現在住宅上，寫字樓的分化趨勢也愈加明顯。
高力國際最新報告顯示，2015年，多數主要城市寫字樓物業市場持續快速擴張，年內共有寫字樓建築面積近400萬平方米的57個新項目在北京、上海、廣州、深圳以及其余10座二線城市落成。需求受與寫字樓物業需求高度相關之第三產業的增長驅動，尤以金融及信息產業為甚。然而，2015年市場的表現分化嚴重，在一線城市實現租金增長及低空置率的同時，眾多二線城市面臨供過於求的憂慮。
在過去這一年，14座城市的總凈吸納量較2014年上升25%，反映了需求的增長。盡管有新增供應，北京和上海的整體空置率在金融行業需求強勁的背景下，分別降至年末的4.7%和5.0%。
在深圳，2015年全年對優質寫字樓空間的需求也持續增長，凈吸納量同比增長83%至約41.9萬平方米。據悉，需求的主要驅動力為內資企業，尤其以 IT、金融以及服務行業為甚，例如恒大地產及OPPO於卓越後海中心分別承租近4.9 萬及1.5 萬平方米；三星於中洲控股中心A座新設8000平方米；金融服務公司中騰信及思貝克集團於大沖商務中心D座分別承租3650平方米、1750平方米。
然而，發展步伐過快的問題在眾多二線城市中持續凸顯。高力國際研究部中國區董事謝靖宇先生表示，成都的空置率因新增供應的集中放量而攀升至43.5%，沈陽、天津的空置率分別為42.1%、 30.0%。在其它城市，譬如杭州、南京和廈門，成熟的核心區仍能保持相對較低空置率，但平均租金則被尚未成熟的新區所拉低。
租金表現的分化也日漸顯著。高力國際數據顯示，2015年上海的租金增長最快，其平均租金為每月308.1元/平方米，同比增長9.1%，創下了2008年第三季度以來的新高。北京依舊保持了中國寫字樓物業租金最貴的紀錄，其平均租金為每月331.6元/平方米，同比增長2.3%。深圳的甲級寫字樓平均租金也同比上漲6.9%，至每月215元/平方米。
但在多數二線城市中，平均租金因新興區域新增供應的租金低於平均而保持平緩或有所下降。
謝靖宇表示，2015年一線及二線城市市場分化在投資市場上最為突出。僅在上海一座城市便有總價值達654億元的38項大宗交易完成，無論年交易總價還是交易總量皆為迄今之最。其中，年內，中國人壽以總價約人民幣89.5億元收購上海尚悅中心二期的一棟寫字樓，也創下了2015年寫字樓市場的最高成交價。
相比之下，由於投資者對各二線城市供過於求、資本值增長及收益率的考慮愈加謹慎，10座二線城市全年僅有5項交易完成。
謝靖宇認為，中國的寫字樓物業市場格局將在2016年持續快速發展，寫字樓建築面積預計將達876萬平方米，新增供應的激增無疑將超越需求，並導致空置率的攀升。上海和北京的新項目有望在這兩座城市之經濟及區域性地位的背景下更快地被消化。但二線城市甲級寫字樓市場會因短期內新增供應超出需求水平，或將難以實現快速發展。
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險企加碼海外投資 中國人壽收購曼哈頓標誌性寫字樓
來源: http://www.yicai.com/news/5020412.html中國的保險巨頭正加緊步伐在海外搜羅優質投資項目。
《第一財經日報》記者5月30日從中國人壽相關人士處獲悉，中國人壽聯合美國不動產投資管理機構RXR，以16.5億美元的價格完成收購曼哈頓美國大道1285標誌性寫字樓項目，中國人壽為該項目單一最大投資機構。
這是繼中國太平保險集團投資紐約曼哈頓核心區域的商業地產“翠貝卡111項目”後又一落地美國的項目。資料顯示，曼哈頓美國大道1285核心優質寫字樓項目是紐約今年成交的最大的不動產投資項目之一，總收購價格16.5億美元。
該大樓總規模約180萬平方英尺，樓高39層，地處紐約曼哈頓中城核心區域，距時代廣場和中央公園均只幾百米距離，為曼哈頓地標性建築之一。當前，美國經濟複蘇態勢明朗，美元資產價值凸顯，紐約作為全球最重要的不動產市場之一，成為各國投資者的投資目標。
“海外投資目前還很初級。”一位保險資管人士日前就保險公司海外投資問題如是說。按照《保險資金海外投資管理暫行辦法》規定，允許保險公司運用總資產15%的資金投資海外，而以目前保險公司實際的投資比例來看，離15%這一比例還相差甚遠。
針對海外投資是否會常態化，中國人壽相關負責人曾告訴《第一財經日報》記者：“海外投資是要常態化，現在監管放開後，這麽大體量的資產全困在一個籃子里實際上並不科學，我們會積極穩妥地推進海外投資，目前海外投資委托投資的選聘在進行中，初期會根據實際情況配置金額。”
學者：CBD不應只是一堆寫字樓的堆砌
來源: http://www.yicai.com/news/5029669.html在經濟放緩和城市功能定位調整的大背景下，一些城市的中央商務區(CBD)該如何發展?
在近日由首都經濟貿易大學主辦的第五屆全國中央商務區發展高峰論壇上，國務院發展研究中心金融研究所所長張承惠認為，CBD未來可能要更好地進行功能聚焦，CBD不應只是一堆寫字樓的堆砌。
她表示，當前中國經濟正處於一個深入調整結構的關鍵時期，在這個時期之內，各地的中央商務區也會受到這個大環境的影響。
從經濟數據來看，今年前5個月經濟運行總體上比較平穩，但下行壓力還是存在。
在這種情況下，中央商務區雖然和中西部資源、能源開發驅動型地區有非常大的不同，特別是和產業結構單一的地區有很大不同，相比之下有很大優勢。但在經濟結構調整的大背景之下，中央商務區也會一定程度地受到影響，這是一個因素。
第二個因素，一些城市的定位和功能在調整，比如北京，這些城市定位的調整，也會對中央商務區既帶來機遇也帶來挑戰。
在這樣的大背景下，下一步CBD應該怎麽發展?
張承惠表示，CBD要進一步強化基礎設施的建設。這個基礎設施範圍非常廣，包括交通設施，包括一些配套的生活設施，比如說公園、博物館，一些藝術的場所，圖書館等。
其次，她認為，CBD應該率先推進國際化。“我們現在很多城市，包括北京，包括西安，城市發展戰略定位里面就是國際大都市。國際大都市(定位)不僅僅是和CBD的政策，但能不能在有限的政策空間中，CBD作為一個國際化的代表呢?
“什麽叫國際化?不是遊客多就是國際化。我覺得是在本地就業人群的外國人多，這才叫國際化。”張承惠說，我們到一些著名景點旅遊，看到一些外國面孔，可能北京三里屯，使館區看到一些外國面孔，但真正在中國就業的外國人有多少?
“你要推進國際化，沒有外國人，什麽叫國際化呢?不僅要走出去，還要引進來。我到香港去，香港是一個國際大都市，我感到非常驚訝的是，在還沒有下飛機，在飛機的懸梯下裝卸的工人都是外國人，很多人在這里定居，在這里生活，在這里就業。”張承惠說。
此外，她還認為CBD未來可能要更好地進行功能聚焦，CBD不是一堆寫字樓的堆砌，它應該還是一個能夠體現它獨特功能的地方，要盡可能地使CBD成為管理和控制中心，CBD未來要真正成為管理和控制中心，就是成為大腦，CBD是寸土寸金的地方，是一個城市低價最貴，一定要充分利用。
張承惠表示，CBD聚集了大量的金融機構，但未來的發展目標不應該再追求金融機構數量，而是更要註重精，要形成特色。金融服務要註重綜合化、專業化、高效化，這是我們CBD的未來。
CBD是一個最核心、效率最高、最有代表性的這麽一個地區，金融服務也不應該是一個簡單的概念，金融機構都搜羅來，簡單地算一下金融增加值、貢獻度、稅收就完了，恐怕還要提高金融服務的效率。
“現在金融業在改革的大背景下，在市場化競爭加劇的情況下，金融業正在加速向綜合化、專業化的方向發展，一些大銀行和一些中小銀行，已經開始了市場化的細分，在這個大的金融業背景下，CBD怎麽樣順應這種趨勢?不是所有的CBD都是銀行，證券、保險，不同地區應該有自己的特色。”張承惠說。
中環寫字樓午餐鄙視鏈
雖然博主還在休假，但博主的心，是和每天都在堅守崗位的筒子們一起的。具前方線報，即使是在聖誕元旦假期中間的工作日，中環午餐時候仍然是排隊大長龍、擠了個狗的，今兒年度總結，說說中環午餐這些事。
沒有午餐哪有業績
除了最基本的填飽肚子外，中環的午餐肩負了金融民工做好performance的重大任務。跟地大物博的國內應酬多安排在晚上不同，芝麻地大的中環，不論二級狗交流股票，還是一級狗去拉deal（我說的是小弟小妹們，因為大佬們的應酬是24*7的準備著的），多放在中午。
一是因為方便。最遠的距離也就是中環中心到花旗大廈（現冠君廣場）醬唄，各往中間走個五六分鐘不就碰上頭了。
唯一慘兮兮的就是隔了一條海的ICC里的兄弟們，他們自黑稱公司租金是省下去了，但員工都被征收了ICC TAX，因為跟人約吃飯，只能他們過海；辦個午餐會吧，必須也還是選中環的餐廳，沒人會來他們的海景餐廳的。所以請珍惜每個飄揚過海來找你吃飯的盆友吧，說不定就花光了他們半個月的積蓄。
二是充分利用時間，這里說的不是你的，是你想維護關系的那個人的。金融民工最重要的asset是什麽，你的人脈資源呀，但這是需要維護的，非要約晚飯那就是占用別人的私人時間了，約午飯既能談事情又不會太嚴肅；而且下午都還要上班，你絕對不會被灌酒，更不會有吃完晚飯還要再推”我們再去喝一杯“的煩惱。
三是便宜。雖然餐廳是一樣的，廚師是一樣的，味道都差不太多，但是價錢差的不是一點的多，以Robuchon來說，最便宜的午市套餐498港幣。最便宜的晚市套餐1180港幣。你看，這樣能為公司節省多少成本啊！想開展個人業務的小夥伴，去三星餐廳吃午餐，也是你們節省成本的好方法啊，不用謝！
中環寫字樓午餐鄙視鏈
寫字樓對公司的門面裝點意義，那是大boss考慮的；金融民工們考慮的只有一個：中午吃飯方便麽？
AIA為代表的中環金鐘系
既不靠中環，又不在金鐘，如同港股的地位，沒有人氣、沒有流動性啊！
比方說我們央媽坐鎮的AIA，這是一棟外表氣派、內部坐擁無敵海景的寫字樓，氮素，里面連個星爸爸都沒有，吃的店、便利店，什麽店都沒有，中午要是約人在soho吃飯，那進城的路走的真叫一個回腸蕩氣，一點脾氣都沒有。
另外兩棟，美國銀行大廈和和記大廈，雖然樓已舊，看起來也不像特別牛逼的金融機構會待得地方（但其實是有很多的），但不挑的話，吃飯方便啊！大家樂、麥當當、紫玉蘭、假日本人開的各類日本餐廳都有的，咖啡店有太平洋和Habitu，里面還有個華潤的小超市，方便師奶買點日用下班直接回家燒菜。吃膩了還可以沿著天橋走到金鐘廊，但這里你就要早點走了，不然金鐘的小夥伴就要跟你搶位置了。
矮舊矬樓贏了高富帥樓。
四大苦逼金剛
花旗大廈、工銀大廈、中銀大廈、長江中心。
論中環最具代表性、機構最多的寫字樓，絕對是以上四大金剛。但這對民工有個毛用，不僅是加班最多的大廈聚集地，更是吃飯最不方便的苦逼代表！
如果你是中銀的小夥伴，你可以忽略這一段了，因為你們自帶食堂，可以藐視全港除了華潤之外的小夥伴了。
工銀和花旗大廈樓下只有一家能吃的Simplylife，有人吐槽太油膩，有人投訴菜單萬年不變，更有民工指出樓上最大兩家公司，工銀國際和花旗，晚餐餐補只有80-90塊，想想自己去哪里都很遠，常年的晚餐只能在最近的長江下面靠法餐Café de Coral——大家樂解決。寫的博主都要為他們流下傷心淚了。
Silver lining是樓里面的星爸爸和太平洋地大、人少，適合談事情，至少比IFC里的咖啡店好找位置；Simplylife雖然飯難吃，但是你們造不造，他們happy hour時候價格好到爆啊，一瓶正常、入口感覺還不錯的紅酒只要200塊（蘭桂坊至少也要1000塊），吸引無數中銀大廈的小夥伴前來happy；喝完剛好回去加班，棒棒噠。
不過人家屬於寫字樓中，最靠近半山的，非要裝點高逼格，可以帶著客戶往香港公園走，有L16（天氣合適吃室外還是很酥服的）；還有茶軒，雖然性價比就跟香港房子一樣，但是有特色，適合裝逼，供參考。
四大金剛中最值得一說的是長江中心的高盛，跟Classified合資開個員工餐廳，既能讓員工高效快速的吃完飯回去幹活，又能盡可能的從員工身上回流現金。至於好不好吃，招股書數據說話：
首先開在狗門是能賺錢的，14年還虧損著，15年就止虧為營了，主要是來吃的人多了，餐廳加價了，食材成本還降低了。不過我尋思著狗門民工們的薪資漲幅應該是可以跑贏Classified的吧。
其次，還真沒想到，香港11家Classified中，狗門的顧客數竟然有6.5萬人左右（平均每天就是178個人，可以理解，畢竟人家加班多），排名第七。
盡管民工們每頓吃的錢少，平均每餐每人只花52塊，全港倒數第一；但每天餐廳的top line基本上和灣仔店一樣了啊，灣仔店人均消費可是155塊哦。
而且，金融民工們吃飯速度（翻臺率5.3）快啊，全港第三，僅次於上環店和新世界大廈店。
雖然占地面積倒數第二，但是2015年17.4%的經營利潤率高居全港第一，對比同集團下金融狗愛去裝逼的The Pawn，人家經營利潤率只有7.5%！
以上的數據就充分說明千萬不要瞧不起民工，民工的錢要是賺起來，估計連你你自己都害怕了。
至於好不好吃，Classified招股時候，我和狗門的小夥伴簡單討論了幾句：
Landmark系的主子們
說到這里就有點尷尬了，作為全中環逼格最高的寫字樓，也是貧富差距最大的寫字樓了。有錢的大佬們是天天在置地文華PA吃早餐的，沒錢的就只能去犄角旮旯的Canteen解決三餐。
至於置地廣場里的中庭餐廳，那是給遊客還有想被狗仔們拍到的明星們用的，你們就不用去湊熱鬧了。But博主可以給你們一個不用等位置的訣竅，不用管長隊，直接進café左邊的bar臺坐著，然後就坐等服務員過來問你點些啥好了。
好在，這系列里的主子們多是大公司，坐等sellside帶你們出去吃午飯就好了。C'est La Vie~~
不過工作餐基本都在談工作，一般不會宰broker，畢竟大家也都知道羊毛出在羊身上。外資行比較多早餐在Mandarin Oriental，午餐去四季的Inagiku，晚餐就看客戶想吃啥了。
所以再敲一次黑板：找客戶，午餐比晚餐省很多的成本啊啊啊！！！
商務俗聚餐地IFC系
首先，IFC里好吃的就很多很多，願意花錢或者能報銷的就在商場里吃，比如去個龍景軒、國金軒什麽的，想省錢那就去從機場快線那層，四海遊龍恭候您；沒吃飽的下午茶還能下樓買個Lady M。
其次，IFC四通八達，交易廣場、怡和大廈里，商務俗的餐廳一抓一大把，各種玉蘭啦，春啊潮的，記得帶上你的AE泡妞卡去打折哦；
並且，IFC處在中環動脈的天橋上，無論是去碼頭，還是上環，還是soho，都是非常方便，這些地方都是吃飯多的地方。
中環中心——PA午餐聖地
原來我不是特別能夠理解，為什麽一家並不在中環中心的大廈，要給自己取這個名字。經過了這麽多年，我終於能夠明白了，因為這里實在是全中環金融狗PA午飯最最中心的聖地！
首先，中環中心一樓有很多店。大班蛋糕店解決民工早上的面包奶茶，喜歡organic的那就去圓圈另一邊的Pret，中間還有個太平洋，保證讓你一天精神。
其次，中環中心樓下又有一圈本港食店。太興後面通往中環中心的那條小巷子里，既有素食，又有茶餐廳（博主依稀記得叫做新香園，超愛他們家的沙爹牛肉米線，曾經連續吃了一個月），L Place邊上那條巷子，里面不僅有大排檔，還有沙爹王，臺灣菜，以及三希樓的低配小甜甜。
以上午飯100塊絕對有找，中環PA午餐聖地！
再次，中環中心雖然不在天橋上，但是就在Soho腳下，離上環又很近，你說吃啥不方便。另外中環中心附近還新開了家奶茶店，好喝的！
HSBC——中環華潤
寫到這，肯定有很多人說，了不起，你不知道灣仔有華潤食堂，秒殺全中環麽？但是你們知道，中環還有棟HSBC麽？
他們不僅有自己的食堂，而且還是兩個！
一個是港式茶餐廳，一個是自助餐廳，後者每周四還會變成咖喱自助！人雖然多了那麽一點，但是一頓自助六十多，味道也OK，感覺也可以接受！坐等HSBC的小夥伴帶博主去感受下了！
並且比華潤更牛逼的是，他們的員工房貸可以免息120個月！
論福利，我只服資本主義大行！
當然，有一種人不用出去吃午餐
什麽地方都會有特例，在中環，有那麽一撮trader是不用出去吃午飯的。如果你們還記得之前給你們八卦過的這幫起的比雞都要早的trader，別人家的公司不僅包了豐盛的早餐，還承包了他們的午餐！或者你還可以讓你的小弟給你買回來吃啊！
聽得蝸牛妹暗暗下定決心，以後如果有了娃，不管是男還是女，一定要讓娃娃學好數學和電腦，就去做個HF Trader吧，資本主義老大哥對人才的照顧實在是沒話說。
寫後感
你在哪工作，辦公室豪不豪，寫字樓高不高大上，這都是虛的；飯補多不多，吃飯方不方便，人脈實不實，這才是真的。
如果中環的民工們有啥便宜好吃又方便的店，記得留言告訴我啊！
祝各位金融民工們在2017年幹好活，吃好飯，賺好錢！比心！
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