記錄：對招商銀行購置北京金融中心4號寫字樓的判斷。 unite_zhao
http://xueqiu.com/1019832951/24259642與財智兄是有緣之人，對招商銀行購置北京金融中心4號寫字樓的理解與判斷，供參考。
1.基本情況。
1）位置：月壇南街橋西北角，原來是月壇游泳館與兒研所的位置，兩面臨街，屬於金角銀邊。
2）規模：地上可售面積5.68萬平方米，地下1.44萬平方米/25%，總建築面積7.12萬平方米。
3）價格：可售7.4萬/平方米，按市場定價法，考慮整售，價格合理偏低。
4）租售比：北京金融街三級甲寫字樓平均租金水平概約8-10元/平方米·天，租售比概約20倍左右，是合理價值。
（註：通過市場比較法與租售比，招行沒有買貴，購置時機尚可。）
5）付款方式：首付50%，概約20億元，佔比12年淨利潤4.5%；剩餘款項將在2016年支付（考慮工程延期）。這個付款方式是相當優惠的，估計是與金融街控股進行談判導致，用付款方式換價格空間。（註：金融街控股現金流非常緊張，周轉慢。）
今日北京房地產市場，住宅已被充分高估，商舖/辦公樓市場成交非常慘淡，住宅與辦公樓售價倒掛的情況，比比皆是。
綜上，在我看來，這是一個不錯的交易。
2.購置決策。
按經驗判斷，貨值40億寫字樓整售談判，至少需要6-12個月時間。
期間，要經歷接觸，保密協議，調研，認購意向，小定，大定，換籤等過程，相對住宅散售，複雜得多。
因此，估計這個決策是老馬在任期間，已作出決策，現在公告而已。小田空降後，可能認為這個交易不錯，價格合理，做個順水人情；否則的話，既要得罪人，還可能損失至少2個億的定金。
綜上，由此決策過程而否定招行管理層，以致賣出招行，似乎是個魯莽的判斷。
君不見，工行/建行/中行··的辦公樓，更奢侈。
3.糟糕的事。
糟糕事情1：極度奢侈的辦公空間，對空間資源形成浪費，從此招商形成奢靡文化，各分行都購置大樓。（註：那個槽糕大了啊。）
糟糕事情2：管理層將總部遷至北京，導致人才流失。
糟糕事情3：不會維護與經營持有型物業。（構想：北京分行用2萬平方米，剩餘物業進行抵押貸+散租，那個賺了。）
綜上所述，1）注意觀察糟糕的事是否在發生；2）這是一個不錯的交易；3）由此決策過程而否定招行管理層，以致賣出招行，似乎是個魯莽的判斷。
請球友中，能否預估下，購置寫字樓對13年淨利潤和淨資產的影響？