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用「實價登錄」虛應「實價課稅」 台灣住房改革不要「馬半套」!

2011-9-19  TWM

二十年前,王建煊的第二次土地改革,因「實價」課稅引起軒然大波,轟轟烈烈下台後不了了之。如今又舊調重彈,面對高房價,朝野兩黨重提「實價」挑戰,各自 拋出政策。但藍綠兩黨實現居住正義的決心和考驗,才正開始……。

撰文‧楊卓翰

買房子,是大部分台灣五、六年級生成家的第一步,結婚生子的基礎,至今仍是社會普遍的觀念。但對正要成家的七、八年級生來說,這個理所當然的第一步,卻如 登天般困難。

內政部剛公布的第二季住宅需求動向調查,指出全台房價所得比(平均房價除以家庭年所得中位數)已攀高到九倍,台北市更高達十六.二倍,比上海、首爾、東 京、紐約、倫敦都還高。這也意味著在台北市年收入一百二十萬元的家庭︵即台北市收入中位數︶,不吃不喝十六年才買得起房子。

居住正義何在?

九月初,以色列有四十五萬人走上街頭示威,抗議高通膨與高房價。但換算下來,以色列經濟重鎮台拉維夫每戶年收入二百萬元新台幣,房價所得比也才十倍。「台 灣年輕人沒有砸汽油彈,是因為早就絕望了!」在台北市從事服務業的郭先生說,「居住正義?有這種東西嗎?」已經租屋五年的他氣憤地表示。

高房價是行政院十大民怨的榜首,隨著總統選舉逼近,不為老百姓「伸張正義」就搶不到選票,因此藍綠紛紛端出住宅、土地政策,為高房價下猛藥,點燃戰火。

蔡英文的「十年政綱」住宅篇,首先提出非自用住宅實價課稅、不動產交易所得稅合一、公共出租住宅等政策。馬英九總統不甘示弱,緊跟著丟出︽土地徵收條例 ︾、︽住宅法︾、︽不動產實價登錄三法︾修正草案。朝野有志一同,儼然想趁選前在立法院最後一會期上演「第三次土地改革」。

兩黨推出的住宅政策琳琅滿目,看得選民眼花撩亂。其中,引發最多討論的,還是蔡英文的「實價課稅」及馬英九的「實價登錄」,雙英不約而同都用「實價」這個 關鍵字。

台灣政壇對「實價」二字並不陌生。一九九二年,時任財政部長的王建煊,就提出土地增值稅以實價課稅,引起多方激辯,最後法案連立法院都進不了,他也黯然下 台,第二次土地改革胎死腹中。

二十年後房價再創新高,直逼人民可忍受的臨界點,兩黨政見似乎殊途同歸,志在將房地產全面導向實價之路。然而,政大房地產研究中心主任張金鶚指出:「實價 登錄和實價課稅,天壤之別。最主要差異,一個是半套,一個是全套。」馬英九實現居住正義的王牌,就是不動產實價登錄,將交易成交價全面強制登錄,並開放大 眾查詢,增加不動產交易價格的透明度,降低炒房投機客不當哄抬的可能性。

半套正義能做什麼?

內政部地政司副司長王靚琇表示,現在成交價格都由業者自由登錄,資料量很有限,價格隨賣方喊。張金鶚更直指,「像預售屋等建案,中央根本沒完整的房價資 訊。」也因此才會有央行總裁彭淮南「微服出巡」,還要喬裝購屋客,才驚覺房價炒作太高的劇本。

然而,只靠實價登錄,這場土地改革只能走一半。因為建商、財團、投機客養地炒房價的最大漏洞,就是台灣長期以來被扭曲的不動產租稅制度。只提高資訊公開程 度,對投機客炒作成本根本毫無作用。

台灣現行不動產租稅最惡毒的腫瘤,就是「稅基」經歷三十年沒變,以土地公告現值和房屋評定現值來計算,但公告地價遠遠低於市價。目前公告地價每三年調整一 次,僅是市價的二成二;每年調整一次的房屋評定現值,也只有市價的四分之一。

台北市政府財政局長邱大展指出,目前適用的房屋評定現值是一九八○年的水準,三十年都沒調高。張金鶚以一戶價值一.六億元的台北市「一品苑」為例,每年只 要繳三.五萬元的房屋稅和五千元的地價稅。如此低廉的持有成本,「簡直就是鼓勵投機客炒房!」實價課稅才是王道!

也因此,蔡英文十年政綱中「非自用住宅實價課稅」,就是在建立實價登錄之後,更進一步針對空屋、第二套屋等投機客的賺錢工具,拉高其持有成本及交易成本, 壓縮獲利空間。張金鶚認為,這能讓失衡的房價回歸正常水準,也是民眾的最終期待。

然而,執政黨政府卻對實價課稅再三保留,深怕民眾誤以為政府要加稅了。問遍中央及地方,沒有人有實價課稅的明確時程。

王靚琇保守表示,實價登錄制上路後,「不排除」實價課稅的可能性,「有可能」調高地方政府公告價格,「現在的政策方向還在市場透明化階段,未來的政策仍要 等修法通過後才可能有下一步。」顯然,政府在地產政策上還只是走一步算一步。

張金鶚就直批,「在專家眼裡,馬政府端出來的政策還是粗製濫造。」像是為了選舉目的,匆匆忙忙炒出來的一盤菜。最明顯的,就是馬英九的實價登錄三大修法, 硬是等到大選前最後一個會期才趕著送審,不但時機敏感,也為實現居住正義增添變數。

因為中央和地方全都等修法通過才會動作,然而距離大選前立法院休會只剩不到三個月時間,一位房地產業者私下說,在這行業久了,政治人物開的支票聽聽就好, 選完一樣照舊規矩做事,太陽依然從東邊升起西邊落下。這也難怪在馬英九開完記者會,就被立法院長王金平潑了一盆水,表明最後一會期要通過那些法案有困難。

無獨有偶,前財政部長林全就曾在《今周刊》七六八期專欄中指出,實價登錄立意雖好,但究竟要責成哪一方來行登錄之責,誘因和罰則能否推動整個登錄制度?力 道是否足夠?都是重要關鍵。對此,王靚琇回應,現在送立法院修法的三條法令,將會對第三方,也就是負責處理的地政士及經紀業者進行法律約束。

除了實價政策討論空間大,如何執行合宜住宅、社會住宅政策也是不小的問題。行政院欽點了幾處合宜住宅地點,但多位於郊區,如果考量就業和生活機能,要在寸 土寸金的台北市恐怕很難。台北市地政處主任祕書易立民就指出,台北市能夠釋出的社會住宅數量有限,除照顧社會弱勢之外,不容易滿足需求。

而蔡英文承諾要達到總體住宅量一○%的公共出租住宅,要從哪裡擠出來,也是問題。幫蔡英文作社會住宅政策規畫的台科大教授劉進興補充,這一○%一部分來自 公辦都市更新,政府以公權力介入協助民間都更,再由建商回饋一定比例成屋當社會住宅;另一部分則是公家機關既有的閒置房舍,清點、整理後也可出租,「政府 一毛錢都不必花」。

雖然目前兩黨政策都只有大前提,具體作法仍待釐清,但張金鶚相信,不論明年誰選上,只要有執行力,勢必會壓縮建商、投機客的獲利空間,對降低高房價和實現 居住、租稅正義都是正面。

「長期忍受高房價的民眾,特別是年輕族群的剝削感已經太重,對於稅制改革是有所期待的。不過,政府一定是漸進式調整,才不會對房地產造成太大的衝擊。」張 金鶚說。

二十年前無法過關的實價政策,現在好不容易民氣可用,走進了立法院。台灣人民看過太多的政治芭樂票,現在兩黨要展現的是具體的執行力,才能讓居住正義從口 號成為政策,從政策變成法條。

雙英居住正義重點 政策比較

馬英九

實價政策:《不動產經紀業管理條例》草案

《地政士法》修正草案

《平均土地地權法》修正草案地政士、不動產經紀商或當事人以成交 價格登錄,區段化公開價格社會住宅政策:《住宅法》草案訂定社會住宅水準與相關法令土地政策:《土地徵收條例》修正草案由現行公告現值改為市價徵收,每半 年評估一次市價

蔡英文

實價政策:「非自用住宅交易實價課稅」「不動產交易實價登記制度」廢除地價評議委員會,改為專業機構估地價以實價登錄價格作為非自用住宅稅基徵稅社會住宅 政策:「總住宅量10%的公共出租住宅」

只租不賣的公共住宅

青年住宅租金補貼

土地政策:土地及房屋交易所得稅合一


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藍營立委推變形版證所稅劉憶如閃辭 不動產實價課稅路難行

2012-6-4  TWM




國民黨立院黨團提出證所稅整合版本,等同打了劉憶如一巴掌;擔任一一四天財政部長後黯然下台,成為陳冲內閣最短命的閣員。

撰文.張瀞文

五月二十八日,國民黨立法院黨團版證所稅出爐,隔天,財政部長劉憶如閃辭,台股大漲二○六點。市場與股民的反應,恐讓一向自負的劉憶如,無法接受。

做事充滿幹勁,擁有強烈主張的劉憶如,一心想挑戰當年財政部前部長、母親郭婉容「課徵證所稅」未竟之志。劉憶如一個理想,卻把自己逼到黨內同志不挺,民眾反彈的險路上。

府院不挺 公主復仇失敗一位股市資深投資人就說,證所稅本來就是一件相當棘手的事,郭婉容時代,因為復徵證所稅,讓股市連續十九天無量跌停,這對於老一輩投資人來說,是永遠也揮之不去的夢魘。

劉憶如與當年郭婉容所遇到的情況,也好不到哪裡去。受歐債影響,全球股市低迷,台股持續量縮下跌,加上金管會不挺,要求配套降低證交稅,讓劉憶如的證所稅版本還沒出行政院大門,就已經士氣大挫。

緊接行政院雖推出折衷版本送到立法院,但市場大戶、券商公會、工商團體、企業大老全面反彈,甚至國民黨立院黨團在五月八日立法院程序委員會中,也曾主動擋下行政院所推出的證所稅版本。

雖然馬總統出面緩頰,國民黨立院黨團在程序委員會決定先放行,但這舉動已種下今日劉憶如「很難留下來」的火種。

在發出請辭聲明前,劉憶如給昔日立法院同僚李桐豪(現為親民黨立委)打了電話,電話中劉憶如說,雖然她也參與國民黨版證所稅的制定過程,「但心理上有保留」。

經過一晚沉思,她覺得這版本已不是當初馬總統交付的證所稅理念,而只是「證交稅的加稅版」,與追求社會公平正義無關,所以她才會請辭。

傳言辭呈遞出當天下午,劉憶如就親赴總統府,向馬總統訴說近日因為證所稅所受的種種壓力。

「整個藍營證所稅版本的主導權,全部被國民黨的立委給拿走,你說她還能不辭嗎?」李桐豪說。

綠營立委吳秉叡則說,部長的政策,府院都不支持,國民黨團扯後腿,劉憶如肯為自己政策下台的風骨,值得肯定。

只是,才踏出台灣稅改第一步的劉憶如,在藍營推出一個「變形版證所稅」的呼聲中請辭下台,接下來不管誰擔任新財長,勢必對「稅改」多所顧忌。

如果「第一步」都已走得那麼辛苦,社會期待的「稅改第二部曲||不動產實價課稅」,恐怕將遙遙無期!

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次搞懂實價登錄

2012-10-29  TCW
 
 

 

「算起來一坪十六萬三千元!」房仲拿出計算機秀數字,又按了按鍵盤說:「總價五百三十萬,樓上一樣坪數的物件,上個月成交六百萬元。」「五百(萬)如何?」房地產投資客「帥過頭」說。「屋主應該可以談看看。」房仲暗示,價格可以下修。

這是內政部不動產交易實價登錄資訊公開後第一個週末,十月二十日,新北市安坑達觀鎮社區A1區待售物件屋內,買賣雙方的議價場景。房仲讓價八八折,「帥過頭」遲遲不出手。

「實價登錄之後,市場(交易)會更冷,自住客都在等更低價出現,這是投資客進場的好時機。」他轉頭笑著對記者說。

發現一:房價大縮水最多差逾四成,大安、內湖最嚴重

如同射進黑盒子的光束,十月十六日上線的內政部「不動產交易實價查詢服務網」(簡稱實價網),就是照向長期以來,交易價格透明度近乎「零」的台灣房地產市場,第一道光源。

暗黑中的光,第一週就吸引三十七萬人次上網查詢,民眾想知道,到底自家房子值多少?已經入手的房子,是不是買貴了?或者,掂掂荷包,量測購屋圓夢的路還有多遠?

根據本刊與多家大型房仲業者合作,以目前實價網所公開,共約一萬二千七百八十筆登錄資料(不含土地與車位交易),鎖定全台九大熱門交易大都會區,並依據建物形態、樓高、屋齡等網站揭露的該筆交易特徵,進行地毯式比對結果,列出該區仲介眼中當紅一百筆實價登錄指標物件資料。

調查顯示,代銷、房仲的開價,與官方公布的實價資訊,存在最高逾四成不等的縮水幅度。這一百筆的登錄價與市場開價,平均價差約一五%。

其中,房價縮水最嚴重地區,又以台北大安區、士林區、內湖區,較缺乏全國性知名度的中小型建商,新成屋開價與登錄價,兩者的價差最大。

例如,台北市士林區忠誠路的「天映月」個案,七月初代銷公司的媒體文宣,每坪單價高達一百二十七萬元起跳,卻出現一筆每坪均價六十一萬元的登錄價。剔除停車位,還原每坪不到九十萬元,價差逾三成。

永慶房屋研展中心經理黃舒衛比對這一百筆資料,發現九成以上物件的登錄實價,與該公司成交資料庫的行情大致接近,參考性高;但卻和市場普遍認知的價格存在落差,顯示市場過度放大個別產品與新成屋價格,導致民眾認知扭曲。

發現二:同區不同價搭區域行情順風車亂象,開始收斂

比對實價網資料,得到的另一個關鍵資訊,就是區域行情迷思將不復存在。

以全台公認房價高不可攀的黃金區,帝寶豪宅所在地北市大安區為例,目前該區公開的登錄資料,不含車位且非店面物件,最高價忠孝東路三段SOGO復興館對面屋齡近十年的「朕廈」建案,每坪一百二十四萬元;最低價則出現在嘉興街的公寓老屋,每坪僅五十二萬七千元,價差高達四五%。又例如,報載前總統陳水扁女兒陳幸妤購入的台中七期豪宅「聯聚方庭大廈」,按實價網登記資料,含停車位登錄均價每坪約五十二萬元;但僅一街之隔惠中路上的「親家愛敦閣」,同樣含停車位登錄均價,卻不到三十二萬元,方圓不出五百公尺,價差即達四成。

房產專家田大權認為,原本房地產物件價格就存在個別性,實價登錄這面鏡子一照,讓過去跟著指標物件創造出的區域行情,跟著被拉抬的物件現出原形,「蘋果和芭樂從此不會再混在一起, 芭樂就是芭樂, 蘋果還是蘋果。」「推動實價登錄制度是好事!」被標籤化為膨風開價的建商,台中七期寶輝建設總經理蘇良智也正面看待,認為過去一線品牌建商努力創造高附加價值,推出豪宅創高價,卻被區域內二、三線建商,跟著搭行情順風車的亂象,日後將隨更多登錄資料揭露,逐漸減少,不同價值訴求的產品也更能獲得市場認同,才能帶動整體產業的進步。

事實上,實價登錄制度上路,這個月以來,二、三線建商的預售屋,紛紛已收斂起價不驚人死不休的開價,下調一至兩成。

若把房地產市場的這波殺價風潮,比喻成如同百貨公司的週年慶,雖有品牌對半砍價,但如LV等真正高檔的精品品牌,售價依然文風不動,最多只有三%、五%熟客回饋折扣。因此,好地段的好物件,不乏市場喊價和官方登錄價幾乎一致者,如鄰近中正紀念堂的愛國東路,和北市居住環境極佳的民生社區,八、九十萬市場開價,即貼近登錄價。

發現三:登錄價 行情價小心交易時間落差,減少誤判

實價資訊讓房地產物件回歸個案價值,精品豪宅、老舊公寓各有其價格帶,但對購屋者或屋主的買賣雙方來說,前提要能正確掌握登錄數據的參考範圍。

房仲業者葉凌棋提醒,以購屋者來說,解讀實價網資料,最需要注意的,就是「交易時間」欄,因為它是在每個月中旬,才公布上個月完成移轉申報登記的不動產買賣、租賃與預售物件。

根據內政部地政司新聞稿,十月十六日公布的實價登錄資料,是九月份所完成申報(八月一日至八月三十一日之間申請登記)的物件,推算回去,買賣雙方真正的議價時間應是落在七月,特別是第一波公布的這上萬資料,不少物件「交易時間」列的還是五月、六月間,斡旋撮合時間又更早。

換言之,由於行政流程,民眾最快只能看到七十五天之前,進行交易產生的不動產價格。因存在時間落差,「登錄價」只能當作參考價格,並不能和「行情價」畫上等號。

《黑心建商》系列叢書作者鄭詩韋指出,除了看「交易時間」,點進去每筆物件的「交易明細」欄,出現的土地資料、建物資料、車位資料,所顯示該地段的土地使用分區、樓高屋齡、停車位屬平面坡道還是機械式,都是解讀該筆物件交易單價的可參考性,關鍵的判斷依據。

例如,若是該物件附有停車位,總價須先扣掉車位價格和面積,還原每坪均價,才不會出現低於行情價的偏誤解讀。又,若是頂樓或一樓物件,由於建物資料無法顯示是否為加蓋或涵蓋公設區域,這類登錄價也較不具參考價值,均可略去不看。

發現四:部分登錄價失真景氣變化、人為操作都有影響

多數登錄價低於市價,卻有少數遠高於市價,這又怎麼回事?

可能的原因,包括:一、上述時間差因素,如景氣走跌,導致目前市價低於先前成交價;二、建商有意左右行情,刻意登錄指標高價;三、買方基於轉手利益,以較高金額進行登錄;四、該物件有特殊性,如精緻裝修或擁無敵景觀。目前在上海建置房價資料庫的復旦大學地產運營研究所所長蔡為民即指出,台灣目前這套實價登錄機制,由於沒有和實價課稅進行配套,存在偏高登和虛假交易,人為拉抬房價可能性。

鄭詩韋也認為,進入實價登錄網站逐筆點閱,北中南都可以看到疑似浮報成交金額的物件。以高雄為例,搭配Google街景查看,就發現一筆附近有變電箱嫌惡設施的物件,每坪交易均價竟高達四十萬元,比登錄價每坪三十四萬元的美術館「美術之星」豪宅還要高,令人匪夷所思,若非屋主買貴,合理懷疑屬人為操作偏高登錄的實價資訊。

更有中南部建商傳出,有地主以假交易方式,進行高於市價的土地價格登錄, 一來轉手可開更高價; 二來, 日後若政府真要實價課稅,先墊高土地價格有利於少繳轉售獲利的交易所得稅。

發現五:不見超級豪宅交易全台僅五成揭露,篩選機制受質疑

市場交易越透明,越有利於房市長期健全發展,但,目前政府公開的資訊質量均不理想,微弱光源不足以照清楚房價黑盒子的全貌。

將內政部實價網八月份全台近一萬三千筆建物買賣移轉交易量,與當月各縣市建物買賣移轉交易件數相比,資訊揭露的比率僅約五成。尤其,房價透明需求最迫切的台北市,首日資料呈現比率更不到三成,僅二八%,讓民眾依舊陷入瞎子摸象的困境。

更離奇的是,比對實價網上的交易案地址,名列台北超級豪宅包括:宏盛帝寶、信義之星、信義富邦、寶徠花園廣場、輕井澤、帝景水花園、元大一品苑等,八月份交易竟全部掛零,令人難以置信。「仁愛路二段以後、忠孝東路到三段之後的,統統不見了,」資深房仲業者推敲,可能是台北市政府不願讓超豪宅交易曝光,怕助漲行情。

田大權便質疑,當大家都只注意到不動產交易實價資訊「開價」與「實價」間的落差時,是否注意到,有極高比率的交易資訊仍未公開,台北市八月份房屋實際成交三千三百一十七件,但實價網首日卻只公布九百一十九件,公布率僅二八%,其他二千三百多件去哪裡了?所謂「篩選與過濾」其標準是什麼?由誰來篩選?是人為的篩選?有沒有監督機制?

事實上,由於實價查詢系統上線當天,即因系統流量不堪負荷,頻頻當機,系統即修正為各行政區每一查詢條件設定,僅能顯示四十筆物件,再度大幅壓縮了資料揭露比例,被外界批評樣本數過少。

內政部地政司科長游適銘回應,由於實價登錄法源「地政三法」去年底才通過,系統建置預算來不及編列,目前上線這套實價登錄系統,今年度中央僅編列九十萬元預算執行,網站功能尚無法精準呈現如公設保留地等分類物件,為避免導致市場行情混淆,都暫不進行揭露。

發現六:三個月黃金挑屋期民眾觀望,房仲更急著成交

政大地政系教授張金鶚表示,台灣是華人不動產市場,最晚推動實價登錄的一個地區。台灣房市交易的「黑盒子」,能否就此成為剔透的「水晶球」,還尚待時間累積。但可確定的是,實價登錄制度正式上路,首先造成的是市場心理動盪。

張金鶚形容,這幾天每天翻開各家報紙,關於實價登錄議題,追逐的都是哪裡又爆出區域最低價,和過去每天寫的是某一個案又創高價的氛圍,迥然不同,市場出現「向下比價」的定錨效應,明顯對市場造成價格下修的壓力。在這個過程當中,賣方心態上也會修正過去開高價讓買方砍的慣性,朝合理成交行情定價。

也就是說,台灣房價黑盒子,已不可能再回到透明度零的漆黑,就像打開潘朵拉的盒子,高賣的、低搶的、炒房的、虛胖的,早晚都要見光。

但回顧過去房市景氣波動,二○○八年底金融海嘯掀起劇烈動盪,國內房市從幾近窒息到回溫復甦,不過九個月。目前台灣的銀行貸款利率低,美國第三次量化寬鬆(QE3)讓國內外資金供應更充沛,屋主急售變現的壓力不大,因此,實價登錄會雖讓房地產價格向下修正,尚也不致出現全面價格破壞的行情。

葉凌棋認為,至少須三至六個月之後,隨登錄系統運作更為完備,登錄資訊公開的比率高過八成,形成統計學上大數法則的效應,市場心理動盪才能逐漸沉澱。

然而,趁著這黑盒子處於半黑不黑混沌,實價登錄新制上路初期,多數人仍然觀望、舉棋不定的前三個月內,房仲勢必比以前更急著成交,這正是買家砍價的好時點。這段時間,仔細比對實價網資訊與各仲介開價,做足功課,你也有機會成為這波房市「週年慶」,限時優惠的大贏家。

【延伸閱讀】北中南房價大現形——實價登錄10筆高價差代表建案台北市大安區 朕廈緊鄰台北東區SOGO商圈、頂好商圈↓17%

台北市信義區 冠德領袖信義計畫區中心,旁有綠地公園↓21%

台北市文山區 文山秀明位於政治大學文教區鄰近信義快速道路↓26%

台中市西屯區 百達富裔近中港路綠園道,台中SOGO百貨商圈旁↓33%

【延伸閱讀】實價登錄快速上手5問

Q1 我該去哪查不動產實價登錄資訊呢?查詢很難嗎?A:一點也不難。進入內政部「不動產交易實價查詢服務網」( 網址:lvr.land.moi.gov.tw),鍵入四碼的驗證碼,查詢類別分為「不動產買賣」、「不動產租賃」、「預售屋買賣」,非常容易查詢。

Q2 所有的不動產交易移轉案件都要申報嗎?買賣雙方誰該申報?A:若為贈與不須申報,其他買賣案件須在完成所有權移轉登記30日內,委由地政士(代書)、仲介業者申報登錄。若未經仲介,則由買方負責申報,賣方無須進行申報,以避免申報資訊不一。

Q3 如果申報不實或是逾期申報,會不會被罰?A:申報登錄不實、逾期未申報登錄者,會被按次處以3至15萬元罰鍰,至改正為止。但登錄不等於揭露,地方政府有權決定哪些登報資料揭露或不揭露。

Q4 申報登錄的內容,除了房地產成交價格外,還有哪些?A:除不動產交易價格之外,也須提供該筆土地及建物的實際資訊,包括交易標的、價格資訊及標的資訊3大部分。若只有申報價格而疏漏其他資料,也會遭罰。

Q5 登錄後,會不會洩漏我的個人隱私?A:地政機關受理申報登錄資訊,是以區段化、去識別化方式提供民眾查詢,理應不會洩漏個人隱私。但若該筆資料物件特徵明確(如陳幸妤購入的台中豪宅,當月該區段僅一筆符合該價位物件),則仍有被外界對號入座識別出的機率。

資料來源:內政部地政司 整理:尤子彥

 

次搞 搞懂 實價 登錄
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實價網照妖鏡 信義區1坪價差30萬

2012-10-29  TCW
 
 

 

實價登錄讓我省了不少錢!」一位資深房地產投資人開心的說。

就在實價查詢服務網(簡稱實價網)開放查詢第四天,這位投資房地產超過十年、平均報酬率三成以上、身價好幾億的企業董事長林大明(化名),以不到一頓飯的時間,拍板買下位在台中中港路上,總價約四千萬元的商辦大樓某一戶,現省下一千多萬元,足以在台中再買一戶電梯大樓住家!

他剛買下的這層兩百餘坪的商辦,早在他的「獵物名單」中。實價網開放後,他立即上網查詢,這一查,讓他驚訝不已,原來「實價」登錄上的價格,差異極大,不能盡信,但可善用。

例如上述中港路商辦標的,實價網公布六月份同一棟大樓某一戶,以每坪十九萬一千元賣出。但八月時,仲介提供成交行情,這棟大樓中的某一戶,以每坪十七萬八千元出售。亦即,仲介報價比登錄價還少了六‧八%。

為何如此?林大明沙推幾種可能性:一、十九萬一千元是買方有意抬高價格而墊高行情,二、十七萬八千元是經過兩個月的時間差,因景氣往下且成交量低,所以價格下修。看見兩個價格的差距,顯示未來還有向下空間,他決定要用實價網上的價格,砍七成尋屋。

就在他上網查詢後不到兩天,仲介就來電,告訴他賣方出現,條件是要快速成交。他火速趕去跟賣家碰面,沒有太多討價還價,迅速以七折成交。

房價透明化口袋淺也可放膽下手菁華區

蒙上面紗的房地產交易價,隨著實價網開放查詢,正逐漸褪去中,神秘也攤開在陽光下。

原先以為一坪七十萬元起跳、每坪百萬元不稀奇的台北市信義區,在實價網的成交紀錄中,赫然出現「四」字頭以下的成交物件,每坪價差超過三十萬元。

準備換屋的張景星(化名),曾看中位在台北市松德路上,屋齡約十五年,權狀四十七坪、附停車位的某電梯大樓,因當時對方開價三千二百五十萬元,超出購屋預算而作罷。結果,他最近上實價網查詢,發現成交價為二千三百五十萬元,少了二七.六%。此價格鼓勵自認口袋不夠深的購屋者,可以放膽把觸角伸到信義區,尋找獵物。

「不動產交易實價揭露後,會讓房價逐漸現形,」政大地政系教授張金鶚認為,購屋者可用目前的成交價做為「砍價空間」的參考。住商不動產企研室主任徐佳馨認為,透明化的房價更能幫助買方判斷交易是否合理。

房仲業者根據實價網資料發現,台北市房屋成交價低於市場行情兩到三成、台中市價格最高的七期,成交價則低於行情一五%。高雄地區交投熱絡的鼓山區、美術館等區域,成交價則低於市場行情兩成。

二○%,是買方新握有的還價籌碼。買屋者要如何運用新籌碼,買到好房價?

信義房屋企研室專案經理曾敬德建議,購屋者可掌握「從異求同」、「去頭去尾」、「附加價值」、「詢問專家」與「時間差」等五大估價原則,以合理的價格買屋。

首先,購屋者可先挑出與理想物件類似的案例,再依據路段、屋齡、樓層、面積等條件,做為價格參考案例;其次,排除成交價最高及最低的極端案例,以中間價格做為區域價格參考指標;同時要考慮物件是否附車位及屋況,車位價格是否可拆分、屋況有無裝潢,頂樓是否加蓋等;即使同一社區,不同面向與樓層,單價也不同,可詢問房仲業者,協助判讀。他提醒,實價登錄資訊在時間上會出現超過兩個月的落差,可搭配房仲業提供的即時行情,才不會因景氣快速變化,影響價格判斷。

徐佳馨則建議把握「多方取得資料」、「多看個案差異」、「多留意車位頂加」與「少看偏離行情」的「三多一少」原則,來減少買高的風險。

綜合專家意見,買屋者可以運用「查、問、談、登」四步驟,為自己創造有利的購屋優勢。

獵屋法則一:勤找資料留意「交易總額及單價」項目虛實

首先登入內政部「不動產交易實價查詢服務網」,找出有意購買物件所屬區域,從今年八月份開始登錄的成交資訊。

想要查詢八月份以前的交易資訊,可到「內政部地政司全球資訊網」中的「房地產交易價格」項目中,查詢從二○○○年以來的房地產交易紀錄。把這兩份資訊串在一起看,可以快速掌握到過去十二年來,有意購買物件,與附近區域房價變化,與易手次數。

實價網網站中「交易總價」與「交易單價」項目中,因初期車位價格分拆標示不清,可能導致部分物件的平均單價有壓低之嫌,值得留意。

獵屋法則二:多方探詢當心車位灌水放大每坪售價

查詢各方資料後,對不常買賣房地產的購屋者來說,常會陷入不知如何判斷資料的困境。此時可拿著資料向房仲業者探詢,取得更精確判斷資訊。

車位是最容易被「灌水」的項目。若原屋主購屋時,以每個車位兩百萬元購買,房屋出售時,若灌進房屋坪數賣出,如果物件以每坪五十萬元賣出,一個約十坪大的車位,售價等於從兩百萬元放大成五百萬元。

頂樓加蓋也常發生類似現象,沒有合法的建照的頂加,也很容易被挾帶成室內面積出售,一旦其他住戶檢舉就必須拆除,等於是花了與室內坪數一樣價格的錢,買到隨時可能被拆除的坪數。

獵屋法則三:八折殺起賣方開出離譜高價情況將減少

掌握書面與口頭的資訊後,如何運用這些資訊以理想的價格買到物件,就是一大學問。

林大明過去買屋,大多會以對方開價的七折開始談起。現在有實價網可供查詢,賣方的開價就不會太離譜,「可從賣方開價的八折開始談起,」他建議,「不景氣時,急著變現用錢的人多了,價格還可以壓低從七折談起,」預售屋也是「先砍七折再說」。

獵屋法則四:詳實登錄虛增或壓低成交價有補稅風險

從八月份起,成交的房地產物件都要上網登錄,除了買方自行登錄外,還可以透過地政士或不動產經紀業代勞。曾有買屋達人建議,「可以報高價來為日後節稅」。

房仲業者則建議,最好據實登錄,以免留下後遺症。林大明以自身慘痛的經驗提醒,不論成交價是要虛增還是壓低,「買賣雙方要確實溝通」,才不會補繳稅還留下紀錄。

在房地產買賣契約書中,會清楚載明成交物件中,土地與建物的成交價。由於土地不用課徵土地交易所得稅,而房屋要課房屋交易所得稅,為了降低稅負,一般土地與建物的金額占比通常六比四。

結果,在某一次交易中,另一方的契約書中載明的占比為七比三,與他手上的比例不同,結果被細心的國稅局人員發現。最後,買賣雙方被國稅局要求重新協商取得共識,修正書面中刊載的土地、建物成本比例外,並以繳稅收場。

實價登錄上線後,部分買方想要以高價登載,預留未來轉手時可能出現虧損的伏筆,做為避稅方法。但國稅局仍能以該成交價是否偏離行情,或比較第二次轉手的價格,來勾稽買方是否灌水。「一旦被賣方檢舉可就得不償失,」房仲業者提醒,「不要為了省稅,為自己留下麻煩。」

【延伸閱讀】利用實價登錄 買房4步驟1.查登入內政部「不動產交易實價查詢服務網」、「房地產交易價格」與各仲介業者網站查閱行情

2.問掌握初步資訊後,多向當地仲介業者詢問行情與物件狀況

3.談預售屋與中古屋可從賣方開價的7到8折間開始還價

4.登誠實登錄買賣資料,以免日後留下補稅後遺症


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實價登錄不便民 改版方向與政策唱反調

2012-11-26  TWM
 
 

 

內政部不動產實價交易查詢網近日改版,地政司將總價、單價及門牌欄位,由文字檔改成不能複製的圖片檔;且有房仲業者反映,只要連續讀上十五頁,許多圖檔就會「打叉叉」,無法閱讀重要資訊。一次改版,似乎反倒讓實價登錄資訊和大眾愈離愈遠。

十一月八日行政院會進行「政府資料開放推動策略」報告後,政務委員張善政表示,政府資料開放給民間運用,可衍出新興營運服務,「內政部的不動產實價登錄網站,民間加以加值應用開發實價登錄地圖網站,就是一例。」但不到十天,內政部的作法就完全否定了張善政的舉例。十一月十六日公布的第二波不動產實價交易資訊,地政司索性將文字檔全部改為圖檔,目的就是要防堵網友大量下載資料、占據頻寬,並改寫成google地圖版的實價查詢。

另外,不少「重度使用者」反映,只要上線查詢八分鐘、查滿十筆,就會被強制退出。內政部解釋,有需要查詢大量資料的民眾可以向地政司購買,一個月分的資料要兩千元,相關業者表示:「這些民間提供的資料,政府卻拿來賣錢,讓人傻眼。」

(梁任瑋)


實價 登錄 便民 改版 方向 政策 唱反調
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跟著實價登錄走 昇陽麥寬成俗賣起家厝

2012-12-17  TWM
 
 

 

房地產實價登錄上路以來,漫天開價的亂象頓時被打回原形,尤其是以往被視為豪宅銷售指標的信義計畫區,成交價由過去動輒每坪二、三百萬元退回到一百多萬元,讓市井小民不免啞然失笑:豪宅成交價真的「差很大」!

的確,實價登錄造成許多信義計畫區豪宅暫停出售、以免被買方「出價先砍一半」的情況,但昇陽建設董事長麥寬成倒是無所謂,日前他將位於台北市松勤街的豪宅「昇陽國寶」頂樓,以每坪一二五萬元賣給同棟住戶,遠低於該棟豪宅過去的「口碑行情」。

昇陽國寶是信義計畫區第一棟豪宅,知名住戶包括:潤泰集團總裁尹衍樑、國巨董事長陳泰銘、威京集團總裁沈慶京、藝人胡瓜等,風光至極,負責建造的麥寬成特地為自己留了頂樓一戶作為「起家厝」,之後昇陽建設事業版圖愈來愈大,在業界更是樹立口碑,被視為「豪宅指標建商」之一。

不過,由於日前麥寬成遭不明人士開槍,雖有驚無險,但已讓行事低調的麥寬成更加保護隱私,從他賣掉這戶「起家厝」另尋住所就不難理解,外界只能猜測,可能是他對於人生有更深一層的體悟所致。

(梁任瑋)

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打破實價登錄迷思 掌握最佳買賣價 建商、房仲不願公開的房價公式


2013-01-07  TWM  
 

 

實價登錄讓房價現出原形,許多小市民才驚覺,過去「道聽塗說」得來的房價行情,原來多是虛假;在這經濟低迷、房價卻飆漲的年代,勒緊褲帶的小市民如何運用簡易估價方法,不求人算出合理房價,格外重要。

《今周刊》訪問多位算房達人,教你三步驟輕鬆算出好房。

撰文‧李建興

買房成家、保值、增值,是許多小市民的願望;然而,在這動輒千萬元,堪稱人生最大的支出中,有人因為精算得宜,富足一生;有人卻一時失算,耗盡身家。房地產的算計之間,可謂差之毫釐,失之千里,這樣的道理,四十八歲的李進成(化名),有刻骨銘心的體會。

在上市建設公司擔任土地開發部建築師的李進成,是集團進行購地、開發,甚至推案定價時的靈魂人物。照理說,這樣一位閱「房」無數的高手,操盤房市應該無往不利,想不到,他也嘗過失敗的滋味。

生長在台北市的李進成,自小就渴望能在依山傍水的北海岸有一戶度假宅,自住兼投資。一九九五年,他三十歲時,存了第一桶金,便來到新北市淡水看房。站上一戶五十多坪的三年成屋,遠眺著碧綠的觀音山,腳下淡水河流過,他立即被眼前旖旎的風光吸引,短短兩個禮拜就買定離手。

李進成會速戰速決,除了這是他夢想中的房子外,最重要的是,熟悉預售屋推案資訊的他,得知這個案子在預售期間每坪開價高達二十六萬元,才不過幾年光景,屋主已下殺到十八萬元,足足便宜了三成。因此他沒多做評估,意思意思議價到十七萬元,就砸下八百多萬元,很阿莎力地成交。

孰料,才買進沒多久,淡水的房市兵敗如山倒,龐大的交屋潮夾雜著捱不住行情下挫的斷頭屋紛紛出籠,將價位狠狠地向下摜壓。李進成見情勢惡化,也想趕快急流勇退,他還自我安慰:「幸好當初買得便宜,可以全身而退!」但其實,由於買房時沒有經過訪價、估價,殊不知在進場時,淡水的預售案早就悄悄地調降到每坪十五、六萬元;因此李進成的三年屋實際行情只有十二、三萬元。誤判情勢的他,面對實情簡直傻眼,最後只能以三百萬元認賠出場。

這場「災難」,不但賠掉李進成泰半的積蓄,更令他受傷的是,平時在公司建案精於幫老闆算計,行情拿揑明確,到了自己買房,卻當局者迷;不僅沒評估整個大環境的景氣,連最基礎的詢價、比價,甚至估價都一概略過,使得自恃專業的他,買房首役就鎩羽而歸。

歷經這起「失算」的教訓,李進成更加確定買賣房子「算計」的重要,二○○五年,他計畫在台北市萬華買房時,就有了截然不同的作法。當時他看中一棟上市建商推出的大樓預售屋,開價每坪三十一萬元,李進成先去看了鄰近同期由小型建商推出的預售案,價位也開在三十萬元左右;若以大型建商的營建品質優於中小型建商的常態來看,大建商三十一萬元的牌價,相當合理。

算房是買賣前必備功夫

實價登錄上路後 竟加大買賣方認知差距但李進成不躁進,他先調出當初建商購地時的成本(由於推案建商為上市公司,購地成本為公開資訊),再從容積率、營建成本和建商的利潤推算,確認每坪三十一萬元是可接受的推案價格;再探詢到該建案實際成交價格,大約落在二十七、八萬元。

然而李進成仍不放心,他深怕看到的只是代銷釋出的假消息,接著又走訪附近的仲介,查了當地中古屋的行情,十年的中古屋約略落在十九、二十萬元左右;李進成以其多年的市調經驗得知,一般十年老屋價格大約為同地段全新房子的七、八成,一算之下,得出「二十八萬元」是更合理的水位,價格逐漸清晰。

此外,為避免當年因「大環境欠佳」而導致殺盤的事件重起,他更細膩地盤算了所有會影響房價走向的數據和政策。評估後發現,當時大台北房市在低迷了十多年後,幾乎沒新的建案,已累積了高度的購屋需求;再加上,政府祭出一波波低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市,房地產至少仍有好幾年多頭可走,這才完成了最後一道把關,確認了心中的底價。

有趣的是,在李進成孜孜不倦地查資料時,從媒體報導得知,該建商當時財務略微吃緊,計畫出清手上預售餘屋。因此李進成立即下修了出價行情,最後以每坪二十五萬元順利成交,是全大樓的最低單價,現今這棟便宜好房行情已增至每坪六十萬元了。

「算!可謂是買賣房地產時不可省略的硬功夫!」在房仲、代銷業服務多年的天時地利不動產總經理張欣民,從李進成「算與不算」導致際遇南轅北轍的例子,有感而發地說,在這荷包吃緊的年代,連買衣服、選餐廳都要貨比三家,更何況是動輒要小市民不吃不喝一、二十年才買得起的房子。

談到「算房」的重要性,住商不動產企研室主任徐佳馨十分贊同張欣民的觀點,她說,多年來她受理過各式各樣客戶抱怨,最多的就是「買太貴」以及「賣太便宜」;就算是不買不賣的自住客,也常有人上門來問:「我的房子現在到底值多少?」,「這正是何以實價登錄一開放查詢,兩個月內就湧進五百萬人上網查價!」值得注意的是,過去房價資訊不透明,行情總是人云亦云;但實價登錄上路後,揭開了房價「國王的新衣」,原來許多漫天叫價的房子「開價嚇死人,成交笑死人」。就拿內政部在二○一二年十一月十六日公布第二波實價登錄資料後,其中北市松勇路的「台北信義」扣除車位後每坪一一三萬元,與開價時兩百萬元的行情,幾乎腰斬;不但讓業界跌破眼鏡,也使得不少小市民對行情的拿捏更加摸不著頭緒。

「生意越來越難做了!」面對後實價登錄時代,購屋者對於「開價」的不信任感,在新北市擔任仲介的鄭仲由有感而發:「現在幾乎五成以上的客戶,一上門就拿著內政部的實價查詢網站下載資料,義正辭嚴地對我們說:『我們可是估價過的喲!別糊弄我!』」他無奈地說,房地產是個案各自表述的,就算同一社區樓上樓下,面對公園和背對公園的價格就截然不同,買方卻很容易被單一個案誤導,「以前斡旋一個案子只要兩到三個禮拜,現在動輒要耗費一個多月。」

算房三步驟:問、算、調

掌握合理價 不再「買太貴」、「賣太便宜」買方變得多疑後,賣方也承受了委屈。鄭仲由說,由於實價登錄揭露的總價和坪數,是含進停車位,使得行情失真。他以一位賣方客戶為例,其委賣一間四十坪二十樓成屋,每坪開價三十五萬元,車位則計畫賣二百萬元;然而有位原先預備下訂的買方,卻拿著同社區五樓的成交行情來抗議。原來這戶房子登錄總價一五六○萬元,但登錄坪數是五十坪,買方算一算,每坪單價只有三十一.二萬元,就直呼被房仲和屋主騙了!

「殊不知,這登錄的五十坪中,十坪是市價二百萬元停車位,若扣除停車位的面積和價位,還原後,其實是四十坪的房子賣一三六○萬元,等於每坪成交價是三十四萬元!」鄭仲由忿忿地說,「所以我們開的賣價很合理啊!更何況五樓與二十樓本來價格就不同。」顯見,實價登錄後並未徹底讓小市民對房價的疑問解惑,反而由於誤用,而加大買賣方的認知差距。

「解決之道就是要懂得『估價技巧』自保!」面對民眾進退失據的心情,估價師公會全國聯合會理事長陳諶斬釘截鐵地說,「在行情眾說紛紜時,懂得簡易估價法,拿捏合理的價格帶,是買賣雙方必備的常識!」他進一步解析,估價的好處,就是將買賣雙方不合理的期望拉回現實。對賣方而言,不會因開價過高而滯銷,或低價出售而折損利潤;而買方也不致因高估價格而套牢,或低估行情而錯失進場良機;長期持有的自住客,亦可以自我評估資產的價值。

談到小市民的估價法,陳諶以其二十多年經驗指出,「使出高明的諮詢掌握行情區間帶」、「運用估價的手法推算房子的真市價」,以及「具備精準的眼光看出房市大趨勢」是最該具備的三把算盤。本刊走訪多位精於房價算計的估價師、代銷、建商開發部門、房仲與投資達人,理出了「問」、「算」、「調」三大操盤步驟,教你掌握合理的房價。

首先要做的是詢價。「其實估價師的行情資訊,也是先問後算的!」陳諶一語道破估價的程序。他說,由於房價是買賣雙方你情我願議定的水位,並不是規格價,因此惟有藉由訪價,才能得知真正的行情,「只是,估價師詢價的技巧更高明、更系統化!」

步驟一》「問」市況

賣房時假裝買方 買房則以賣方身分查探其中的不傳之祕在於,「訪價時,得掌握人、時、地、物四大原則。」陳諶表示,在時間和地點方面是由近而遠,也就是先打聽大環境完全相同,比較基準最接近的同一個社區成交行情;倘若無法得知,才逐一放寬詢價範圍,以方圓五百公尺為最佳搜尋區域。

屋齡和屋型也先找類型相同的,再由同而異;且查探的行情不要超過半年,否則參考價值就大為降低。陳諶認為,小市民估價時,除了蒐集房價資訊,亦可詢問租金和土地成交價格,因為這都是影響房價的元素,掌握後,有利於下一步回推房價行情。

知道該問什麼問題後,更重要的是找「對」的人問,否則,「問到的往往是假行情!」著有《房仲業不告訴你的五十件事》一書的李偉麟認為,問對人和用對方法,遠比囫圇吞棗蒐集一堆行情重要。他表示,仲介、代銷、銀行、鄰居及管理員,都是小市民詢價時的貴人,但問法各有所異。

在仲介方面,由於房仲都希望買方開價高一點,賣方低一點以快速媒合賺取佣金,因此提供給買方的往往是區域的最高價,而賣方則是最低行情。於是,「要賣房時,假裝是買方;買房時,則以賣方身分查探,才能找出對自己最有利的價格。」李偉麟以自己的朋友Jack為例,去年想買台北市內湖一帶的房子,結果一到仲介店頭,業務員介紹了一戶十年的中古屋,一開口就說,「現在內湖的房子很搶手喔,十年成屋沒有五十五萬元很難買到!」Jack不動聲色,跑到另一家仲介店頭,假裝自己是該房同社區的正樓上住戶,表示想要賣房,結果這位仲介語重心長地說,「目前政府在打房,行情沒想像中的好,可能只能賣四十五萬元喔,我盡量努力啦!」一來一往間,居然開價差了十萬元,將近兩成。而Jack一聽便明瞭,其實仲介評估的成交價大約中間值──五十萬元,這才是真正可能成交的價錢。

至於建商代銷以及銀行所釋放出的價格訊息,則往往呈現兩極化。李偉麟指出,預售屋牌價多半已經加上建商和代銷的利潤,甚至還以未來交屋時的水準來定價,所以到銷售案場詢價,得自動打個七、八折。相反的,銀行放貸時因為得考量收帳風險,會刻意保守估價,所以向銀行詢價,得加個一、兩成才能還原真相。

此外,一般建案的四樓都是全案最沒行情而拿來促銷用的,這才是建案真正的銷售開價。曾經當過案場跑單小姐的謝惠芳就因為孰稔這個建商和房仲「不能說的祕密」而買到便宜好房。

一年多前,她前往新北市新莊的一處預售案場看房,一坐下來,銷售人員就言之鑿鑿地告訴她,目前新莊預售牌價已開到每坪五十萬元了,接著釋出善意說,因為快結案了,所以可以從四十七萬元開始談。經驗老到的謝惠芳不理會銷售人員的舌粲蓮花,單刀直入:「告訴我,四樓廣告戶賣多少?」在得知廣告戶價格是每坪四十五萬元後,她以八折行情,也就是三十六萬元作為目標價,最後以四十萬元買進。

步驟二》「算」實價

三大公式配合加減分原則 推算房子市價在探詢到市場行情後,便要運用估價的公式,回推出目標個案的合理價格。瑞普國際不動產估價師事務所總裁曾東茂表示,一般而言,估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。其中最適合小市民的是比價法,算法是在詢得一個比價個案的成交價後,運用和目標物件的條件差異進行房價修正。

首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露,一般建商為大樓建案定價時,通常會以四樓為最低價,然後以每三個樓層為一單位加價,加價幅度二%至三%。舉例來說,四樓的行情是每坪十萬元,五到七樓則大約是十.二萬到十.三萬元。

其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現,同時期的中古屋和預售屋相比,大約是屋齡每多一年,價減二.五%。同區域條件類似的房子,預售屋每坪五十萬元,十年的中古屋則約為三十七.五萬元。

值得注意的是,室內屋況和周遭環境的良窳也深深影響房價,於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出,諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設,都能明顯提高房價,平均有五%至二成的加持作用。同樣的,像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施,也會讓行情降五%至二○%,在算計房價時,必須考量這些項目,在價格上加加減減。

縱橫房市三十多年,在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉(化名),就曾有忽略計算嫌惡設施,而錯估買價的慘痛教訓。

五年前正值房市飆漲之際,所有投資客幾乎竭盡所能地進貨,只要遇到價格不離譜的,二話不說,就是「搶!」那年,楊榮吉在友人的介紹下,得知一棟位於新北市中和區連城路附近的十年成屋要賣,屋主開價只有每坪十八萬元,幾乎是當時中和預售屋的半價。他想,這樣的輕齡屋,至少有二十萬元的行情,就算閉著眼睛買,未來也一定漲。怕被捷足先登,楊榮吉隨意殺了個價,連房子都沒看,就以十六萬元下訂簽約。

一交屋,才發現這棟大樓幾乎緊貼著台六十四號快速道路,不但嚴重影響採光,川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠,甚至也只有同屋齡中古屋的八成價格;最慘的是,由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平,受害最深。儘管他見苗頭不對,立即以每坪十四萬元賠本價拋售,卻仍乏人問津,在數度降價後,賣了半年,才以十一萬元出脫,足足慘賠三成多。

除了比價法,「租金回溯法」亦是估價慣用的手法。曾東茂指出,買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵,偏偏這最難量化,但由於租金行情已反映了房客的喜好度,因此運用租金回推房價,可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析,市場上計算租金報酬時,是以年租金除以總價,算出投報率。一般而言,北部地區的租金投報率為二%至二.五%,中部則為二.五%至四%,而南部則有三%到五%。舉例來說,在台北月租二萬元的房子,房價就介於八百萬到一千三百萬元。

至於「成本法」,則是得知建商的購地價格後,依照土地的使用分區,加計推案管銷成本和利潤,回推建商合理的推案價;由於公式複雜,通常為建築師、估價師等專業人士運用。

不過潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露,小市民最常接觸的預售案,通常是使用分區住三的土地,若排除容積轉移或豪宅等特殊案例,在這種基地推出的案子,每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說,建商用每坪二百萬元的單價購得住三的土地,通常合理的推案價格就大約一百萬元,這不失為快速算房的好方法。

相對於「問」與「算」,是掌握房市當下的價格,「調」則有助於買賣屋時,決定最後的出手價。

房市名嘴、網路地產王總經理陳韻如表示,房地產行情除了實際的價值,往往會加入對未來行情的期望值。她舉例,原本每坪單價五十萬元的房子,在行情飆漲時,就算開出五十五萬元,也可能輕易成交,於是五十五萬元反而成為「真市價」。

步驟三》「調」價格

判斷趨勢走向 決定最終出手價格基於行情是動態的,陳韻如提醒,「估價時,最後的關鍵就是判斷趨勢走向,以調出最終的出手價!」這運用在小市民身上,除了協助判斷進退場的時機,一旦活用,則能在行情向上的時候,讓買方決定要不要加碼進場,或賣方應不應調高售價,反之亦然。

對此,高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰提供了「價量分析法」,也就是從當地房市成交的數量和房價判斷市場的走向,其中政府每月公布的房屋買賣移轉件數是成交量的依據(可從住宅資訊統計網查詢);而房仲網站資訊或實價登錄查詢網站(實價網),則可輕易查到區域的大致行情。至於房價走勢,亦可由媒體刊出的趨勢線抓出方向。

他解析,量縮價漲時,代表市場賣方惜售,但買方卻願意追價進場,這是最好的市場或最佳地段;反之,量增價跌時,意味賣方急欲拋售,卻沒人願意承接,是最慘的市場和地段。另外,量增價小跌,通常是房市景氣的末升段,代表行情準備要反轉下降了;而量增價小漲,則可能是市場的初升段,房價醞釀上揚了。

六十八歲的蘇芬芳就是一位能夠精準判斷市況、算出房價走向的購屋達人。出身台北迪化街生意世家的她,自小看遍家族和鄰居,因抓對趨勢買賣店面而致富的例子,因此她十分相信,「房價只有價值,沒有價格!」也就是最後決定行情的,是能不能成交,而不是造價多少。四十多年來,她長期觀察房價走勢,以及成交量的變動,理出一套將「價格」換算為「價值」的趨勢準則,也就是買賣房子只看「值不值得」;在房市上升趨勢時,遇到好物件會在原「價格」帶主動加碼五%到一○%,反之減碼。

最經典的是在○四年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後隔年,當時市場仍看似平淡,但蘇芬芳卻默默觀察到原本門可羅雀的房仲店頭,慢慢有人上門詢價,而且屋主開價也似乎默默地調漲。敏感的她,立刻請兒子上網查詢買賣移轉件數,和房仲網站公布的成交行情,在嗅出趨勢向上的先機後,決定進場搜購便宜屋。

其中她看中台北內湖一棟開價八百萬元、三十多坪的電梯華廈,上前洽詢時,發現已有買主以七百萬元下訂;蘇芬芳主動加碼到七百五十萬元,硬是搶購過來。時至今日,這棟房子已叫價至二千二百多萬元了。

由於房地產的價格隨著時空環境,以及買賣方對價位的磨合,而呈現各自表述的狀況,不妨多套用不同的估價法,求出更精準的行情,讓你買房、賣房都不吃虧!

算與不算差很大!

從李進成的買房際遇,認清房仲建商沒告訴你的價格真相

失算物件

時間:1995年

地點:新北市淡水竹圍一帶

物件:3年成屋

失算1.

聽信房仲表示,屋主開價已是預售行情7成價,沒進一步訪價確認最新市況。

失算2.

高估景觀宅的行情,接受房仲以「面河的不好殺價」為由,僅小幅議價5%。

失算3.

相信房仲膨脹捷運通車後淡水房市的加值幅度,忽略建案過多會折損房價。

失算的教訓

結果:以高出市價4成購房,最後慘賠300萬收場。

精算物件

時間:2005年

地點:台北市萬華區

物件:預售屋

精算1.

仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情,交叉比對後,確認建商開價不離譜。

精算2.

查詢建商購地價格,用算式回推合理推案價。

精算3.

由各項經濟指標確認行情趨勢,並從建商的口碑和財務狀況,決定調價幅度。

精算的成果

結果:以低於牌價2成買到全案最低價,目前房價已漲1.4倍。

造成房子加值與跌價的設施公園 社區公園和都市大型公園加分程度不同,以第一排加值最多。

房價 +5%~10%

景觀 依個人喜好而定,全景、半景亦有差別。

房價 +5%~15%

學區 明星學校加值最多。

房價 +5%~15%

捷運 距離遠近加值程度不同,500公尺以內加值15%~20%,500~1000公尺加值10%~15% 房價 +10%~20%

飛機場、高架橋

房價 -10%~20% 加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電所房價 -10%~15% 特種行業、神壇、家庭加工廠

房價 -5%~10%

殯儀館、墳墓、靈骨塔、垃圾場、焚化爐房價 -15%~20%

資料來源:各大房仲

註:1. 減價幅度依距離遠近、影響程度而定,部分嫌惡設施雖在範圍外,但視野可及仍造成住戶心理壓力,得視情況減價。

2. 嫌惡設施的影響區域,飛機場為接近機場,且在航道下方;高架橋則為沿線第一排;殯儀館則是距離100公尺內,或出殯隊伍經常行經路線,其餘為方圓100公尺內。

幫你成為算房高手的管道和工具

工具 使用方法

實價登錄網站 內政部營建署公告的實價登錄網站查詢系統,為真實成交行情,是最準確快速的估價工具。但因停車位價格與坪數也納入總坪數與總價中,使用時須將其拆開,才能計算出真正的房屋單價。

房仲網站 各大房仲亦有成交行情公告;惟各家樣本不同,宜綜合各家行情比較。

地籍謄本 政府機關提供任何人申請任何門牌號碼的地籍謄本,除可以清楚看出面積和移轉時間外,亦有貸款金額,估價時,可以貸款金額粗略回估當時的買價。

法拍網站 各地方法院皆有公告法拍案拍定價格,一般來說,第一拍價格為市價的8成,可依此回推真行情。

預售屋

雜誌 坊間有專門集結預售案市調的雜誌,可從中掌握各大建案的行情。

比較法

原則:先找出比較物件的成交行情,再利用該物件與目標個案的條件差異,進行價格調整。

公式1

從屋齡看房價

同時期的預售屋和成屋之間,屋齡每差1年,就有2.5%的價差。

例:5年中古屋行情為每坪100萬元預售屋:100萬元+(5-0)×2.5%×100萬元=112.5萬元10年成屋:100萬元-(10-5)×2.5%×100萬元=87.5萬元註:具都更效益的30~40年老屋,因另有投資價值,不適合此公式。

公式2

從樓層看房價

大樓通常以4樓為最低價訂價,每3層樓為一單位加價2%~3%。

例:某建案4樓售價為每坪50萬元7樓:5~7樓為第一加價單位,故50萬元+50×(2%~3%)=51萬至51.5萬元11樓:11~13樓為第三加價單位,故50萬元+50×(2%~3%)×3=53萬至54.5萬元註:1~3樓通常為店面或特殊用途,價格另計。

公式3

從屋型看房價

不同類型的住宅產品,市場喜好度不同,也會產生價差。

國宅:為一般住宅價的7至8成工業住宅:為一般住宅價的6至7成地上權產品:為一般住宅價的5至6成小套房:為一般住宅價的1.1至1.2倍

公式4

從鄰近個案看房價

在同一區域內,找出條件優於及劣於目標個案的物件價格,求出合理成交區間。

例:欲得知A區新成屋的行情區間,查詢到當地預售屋為每坪30萬元,近期亦有新成屋法拍價為20萬元。

新成屋價:(30萬元+20萬元)÷2=25萬元左右,或20萬~30萬元註:此算法較為籠統,使用時宜多詢問比價個案,才能更聚焦。

租金回溯法

原則:先探聽目標個案本身或附近的租金行情,運用區域的平均租金投報率回推出總價。

公式5

從投報率回推房價

一般而言,租金投報率=年租金÷房子總價,故房子總價=月租金×12÷投報率大台北:投報率大約為1.5%~2.5% 大台中:投報率大約為2.5%~4% 大高雄及大台南:投報率大約為3%~5%

公式6

從租金直接估房價

租金和房價有其一定的倍數關係,運用公式算出房價。

大台北:房價約為租金的400~650倍大台中:房價約為租金的300~500倍大高雄及大台南:房價約為租金的250~400倍註:具都更題材的老屋,可用倍數還原法後再加價1~2成。

成本法

原則:先掌握建商購地的價格,並得知土地的使用分區,以該基地未來銷售坪數,回推到建商的每坪實際成本,然後抓兩成管銷利息費用,及兩成利潤,得出合理推案價。

公式7

標準回溯法

一般來說,建商的成本包括土地成本、建造成本,還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出及兩成利潤,因此可以得出以下之公式:預售屋每建坪單價=[購地價÷土地坪數÷容積率÷160%(註1)+營造成本(註2)]×140%(註3)例:建商是用1.8億元標下100坪住三用地,容積率為225%,市場上每坪建造成本為15萬元,該案合理推案=(1.8億元÷100坪÷225%÷160%+15萬元)×140%=91萬元註1:除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外,建商亦會將建物以外的大小公設,如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人,占比約主建物的60%。

註2:建造成本目前一般為每坪15萬元,但因建商實際使用的規格和區域行情而異。

註3:管銷利息與利潤約為土地和建造成本的4成。

公式8 速算法

標準回溯法為專業人士使用,且不適用於1樓店面,小市民另有2大速算法1.若基地為住三土地,則每坪推案單價=每坪土地單價÷2,依上述例子為1.8億元÷100坪÷2=90萬元2.1樓店面每坪行情=土地單價,依上述例子則為1.8億元÷100坪=180萬元註:上述算式為彙整多位達人心法,僅能算出大致行情,實際房價須視個案而定。

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《地政士法》修法爭議一籮筐 房地產過戶同步實價登錄 或是解方


2014-01-27  TWM  
 

 

上任不到一年的行政院院長江宜樺,創下憲政紀錄,任內提出兩次覆議案,繼二○一三年六月提出《會計法》覆議案,一四年一月二十日再對《地政士法》提覆議,這也是一九四八年行憲以來,行政院提出的第十四次覆議案。

《地政士法》有何爭議,讓江宜樺不得不提出覆議?一二年實施實價登錄,政府規定房屋登記過戶一個月內,房仲、代銷、地政士或買方,必須向地政機關申報價格;房仲、代銷、地政士,只要被發現資訊錯誤或登載不實,就得被罰款三萬至十五萬元。

立法院於一四年一月三日三讀通過《地政士法》第五十一條之一修正案,地政士登錄房價,被查到登錄不實,將有七至十五天的修正期。行政院擔心此修正案將導致實價登錄制度崩解,因此提出覆議。

完成修法 江揆竟看報才知《地政士法》會需要覆議,首先凸顯出行政院治理失能,不但完全沒有掌握立法院的立法進度,執政黨的行政立法溝通平台也失靈,行政團隊內部溝通更出現問題。

事實上,立法院內政委員會早在一三年十二月四日,就完成《地政士法》修正草案的初審,當時朝野立委林滄敏、黃文玲、陳其邁都提案修法,認為實價登錄上路後,一般權利人都有改正機會,應修法增列限期改正條款,放寬對地政士不實登錄處罰規定;當時與會立委無人反對,內政部部長李鴻源原本反對修法,但經立委質詢後未再堅持。

一個月之後,一四年一月三日,立法院會三讀通過修法,但直至一月十六日,媒體質疑修法結果,江宜樺竟然看報才知道此事。對此,公民監督國會聯盟執行長張宏林直言:「十分荒唐!國民黨完全執政,卻還造成這個結果,顯示執政團隊內部協調機制崩解,主管機關內政部也失職,重大法案竟沒有提對案。」國民黨大黨鞭、政策會執行長林鴻池坦言,之前行政、立法部門協調未討論到《地政士法》,但立法院討論過程,李鴻源都在,法案送出委員會到院會二、三讀,行政部門也應追蹤,「當然應該要知道進度」;而不是完成修法十幾天之後,看了媒體報導才知。民進黨團總召集人柯建銘則說:「整個行政機制壞掉了。」無論如何,江宜樺以覆議作法為《地政士法》修正案翻盤,雖然顏面難看,但至少已讓「虛價登錄」的危機暫時化解。如今,立法院將召開臨時會處理覆議案,在執政黨國會多數下,過關可能性很高;但在覆議之後,實價登錄執行上的問題、地政士的責任爭議,還是得解決。

研究實價登錄的景文大學財金系副教授章定煊說,他支持行政院提出覆議,因為地政士「專業上不應發生誤登或忘記登錄的情況。」而買方可能是一般百姓,不具專業,故地政士的責任不應跟一般人一樣;「但若是買賣雙方刻意提供錯誤資料給地政士,自然另當別論,不應對地政士開罰。」

申報義務應回歸買賣雙方

地政士公會全國聯合會理事長蘇榮淇則表示,這個案子他們已陳情一年多,會炒房的是建商或投資客,他們若不提供買賣契約,或提供不實價格給地政士,卻沒有責任,而要地政士受罰,沒有道理,「若說地政士是幫兇,怎不打主謀?」蘇榮淇認為,應修正地政三法《不動產經紀業管理條例》、《平均地權條例》及《地政士法》,回歸委任代理制度,讓申報義務回歸買賣雙方;而非讓地政士承擔申報義務,「公親變事主」。而若政府堅持地政士是第一順位申報義務人,則應採「同步申報登錄」,讓地政士在房地產過戶登記送件時同步實價登錄,並由地政機關一併審查。

依現行規定,地政士於買賣受託案件所有權移轉登記辦理完竣後,應於三十日內申報登錄。蘇榮淇說,同步申報登錄,政府機關一直說不,是怕房地產過戶時送的公定契約書與實際價格有出入,增加政府查核人力負擔與審查責任。

內政部地政司副司長王靚琇表示,之前地政士就主張同步申報登錄,當時未採納的理由是,房地產所有權人擔心會實價課稅;現在若認為這樣更方便,申報方式當然有改善的空間,「這要看社會的反應,而且不必修法,只要修改相關管理辦法就可。」擴大來看,章定煊建議,政府應趁此機會全面檢討制度缺失,實價登錄最大問題不在地政士,而是新建案常是銷售結案後才登記,對消費者沒有幫助,因為預售屋市場價格混亂,非常需要即時性資料;而目前登錄上網後揭露的房屋特徵不清楚,難以提供消費者參考,也應調整作法。內政部則說,若外界反應需要檢討,會再全盤檢視。

《地政士法》覆議風波已讓行政部門灰頭土臉,覆議的決定或許能收亡羊補牢之功,但若能藉此機會一舉解決地政士爭議,甚至全盤檢討實價登錄問題,或許更能算是化危機為轉機了。

覆議

《憲法》規定,行政院認為立法院三讀通過的法案窒礙難行時,得經總統核可,在決議案送達行政院10天內,移請立法院覆議。立法院應於送達15天內做成決議;如為休會期間,立法院應於7日內自行集會,並於開議15日內做成決議。

決議以記名表決,全體立委過半贊成原決議,則覆議失敗,行政院院長應即接受該決議,否則就須辭職;若未過半,立法院撤銷原決議。

 
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《關鍵五問》賣房就要被課重稅?房東會漲房租嗎? 小老百姓免驚! 實價課稅只抽交易大戶

2014-07-28  TWM  
 

 

講到實價課稅,大家首先就是擔心自己繳的稅會不會變多?如果我的房東繳的稅變多,會不會讓我的房租變高?事實上,實價課稅不是洪水猛獸,一般民眾幾乎不受影響。

撰文‧楊卓翰

財政部目前規畫將不動產所得稅以房地合一的實價來課稅,抵扣土增稅。不過,當財政部將稅改重點聚焦在資本利得稅,殊不知台灣不動產更大的不公,在於持有稅(地價稅、房屋稅)低得荒謬。實價課稅後,對一般民眾影響為何?如何避免傷及無辜?

Q1.資本利得按照房地合一實價課稅,只要我賣房子就會繳更多稅?

此次財政部要實行的實價課稅,只針對房地產交易,而不觸及持有稅;即使你將來買賣房子,也不代表你一定會多繳稅,因為政府已準備排除自用住宅,只針對「一人名下購買多棟」的交易進行實價課稅。

參玖參公民平台執行長楊筱瑄指出,若以第二棟以上交易來計算,全台灣有七成房屋所有權人不受影響,因此實價課稅只會課到特定少數人。但她建議,房屋交易的資本利得稅不應該併入綜合所得稅,應分離課稅,免得一般民眾因為房屋交易,讓綜所稅級距一次跳了好幾級。

自住換屋不用怕,按現行稅法,自住換屋在賣屋後兩年內重購新屋,如果新屋房屋評定現值與公告地價比舊屋高,賣屋時的所得稅和土增稅都可退還。

立委曾巨威建議,除了到底是用「人」還是「戶」來分自用要定義清楚,還可以用價格標出五千萬或八千萬元以上的豪宅。他還建議,實價課稅的同時,可逐步讓奢侈稅退場,用正常獲利計算資本利得稅,取代掉原本扭曲的奢侈稅,一次讓稅制正常化。

Q2.學者建議除了房地產交易稅要改,也不能漏掉持有稅。但是持有稅增加,是不是代表擁有房子的民眾每年繳的稅都變多了?

財政部目前僅針對資本利得課稅,至於持有稅,此波並沒有觸及;換言之,只要沒有交易房子,基本上都不會在這波房地產稅制改革受到影響。但是,稅改專家建議,若要推動房地產稅制合理化,持有稅遲早都得改,但也須有配套作法來降低全民的衝擊。

德明財經科技大學副教授花敬群表示,在國外實價課徵持有稅也不是全額課徵,而是以一定的折扣進行課稅。例如對於自用住宅,會用電腦大量估價,依照屋齡、樓層等數據做稅率的調整,折扣後以二成至三成市價作為課稅基礎,對自用戶稅基不會一次調太高;而非自用則會用七成至八成的比率課稅,加重投資客負擔。

在實價課徵持有稅上路前,花敬群建議,政府應逐年調整公告地價和房屋評定現值,與市價接軌。同時,財政部應該要同時在自用戶的稅率及稅基優惠上做調整。例如,應引進持有住宅越久、稅率越低的政策,鼓勵長期持有,讓真正的自Q3.住戶享優惠,懲罰短期持有。

除了資本利得稅和持有稅,還有什麼稅制改革也應該修改?

台灣目前的交易稅有契稅和特殊的奢侈稅。曾巨威表示,契稅課買方,但課稅門檻低,買賣兩造容易作假。奢侈稅又有特殊目的,只課賣方,課徵基礎為實價。一個價格假、一個價格真,邏輯不通。

未來政府可以考慮學習新加坡及香港,對於買方以實價課徵房地合一的「印花稅」;如此一來,不但課徵標準是實價,也能分辨買方身份。也因此,香港和新加坡就能對外國人買房額外課徵實價的交易稅,更能有效抑制國外投資客買房。

Q4.未來實價課稅,我的房東會把成本轉嫁到租金上嗎?

實價課稅後,第二棟以上房屋的持有成本提升,如何不讓房東將成本轉嫁到租金?中研院經濟研究所特聘研究員彭信坤指出,現在有許多房東為了避稅,將房租所得隱匿不報,未來政府可以考慮允許房東把房屋的持有成本,列為出租房屋的費用項,抵扣綜合所得稅的租金收入。

這樣一來可以避免租金轉嫁;二來等於變相課徵空屋稅,懲罰未利用的空屋,可以增加租屋供給;三來能鼓勵房東報稅,實報實銷,讓租屋市場透明化。

Q5.實價課稅後,房價真的會跌?

信義企業集團研髮長曹玲玲認為,資本利得課稅對於房地產交易量有一定衝擊,但房價則很難說。如果要對高房價有實質影響,還是持有稅的改革才能奏效。

中研院院士王平指出,影響房價的因素有很多,台灣扭曲的不動產機制,的確造成資金大量集中在房地產資產,像積了一大灘的油,只要一點火,就能燒很久。實價課稅使稅制正常化,讓部分資金抽走,除了可以把推升房價一個很大的因素拿掉,對台灣整體經濟也是健康的。

不過曹玲玲也指出,資金如果從房地產移出,會跑去哪裡?政府必須全盤規畫,讓錢投到真正需要的產業。

實價課稅絕大多數人不受影響── 全台持有房屋人數與持有房屋比率若實價課稅以第2棟房子以上交易開始課稅,全台有約200萬人會被課稅;若以第3棟房子以上開始課稅,只有8%的所有權人受影響,因為這些人擁有台灣26%的房子。

持有人 佔持有人 持有房屋人數 百分比(%) 比率(%)擁有1棟 536萬 72.46 48.33 擁有2棟 137萬 18.60 24.82 擁有3棟以上 62萬 8.94 26.85 資料來源:立法院法制局法案評估報告

關鍵 五問 賣房 就要 被課 重稅 房東 會漲 房租 老百姓 免驚 實價 課稅 只抽 交易 大戶
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傭金“明碼實價”硝煙再起,費率透明化成中小券商突圍新路徑

正在轉型路上的券商經紀業務,又來了“攪局者”。切入點同樣是傭金,但扛起的大旗,卻是傭金費率透明化。

而這一次,“鯰魚”則是急欲突圍的是川財證券。不同於以往,川財證券並未以價格戰為突破口,而是將槍口指向傭金透明度問題:通過其“明傭寶”APP,公開標明每位客戶的實收傭金費率,不論客戶資金大小都按照同樣標準收取傭金、融資費率。

“多年來,證券行業一直存在傭金費率不公開、看人報價的問題,同樣的服務,不同的人,傭金高低相差很大。明碼標價技術上不難,關鍵是願不願意。”川財證券總經理助理周蔚說,通過此舉,可以讓券商傭金走向透明。

選擇傭金作為突破口,幾乎已成為中小券商轉型的標配。隨著市場不斷變化,高度依賴經紀業務的中小券商,打價格戰已經沒有多少空間。在此背景下,中小券商轉型,必須通過差異化策略另辟蹊徑。如今,傭金率雖然不斷走低,傭金明碼實價卻沒有先例。

傭金明碼實價

“‘明傭寶’正式上線以來,客戶開戶量數倍上升。”在日前的媒體交流會上,周蔚稱,該產品於去年12月上線,最大的特點是公開標明實收傭金費率,並對所有客戶實行“一口價”。此外,該產品還將上線零手續費的保證金理財,收益為活期存款的10倍。

“很多券商實收傭金要前往交割單計算,要投資者動手算,有些人根本沒這個意識,甚至不會算或懶得算,放在賬戶最顯眼的位置,掃一眼就知道自己的實收傭金率。” 川財證券總經理助理周蔚說,此舉改善了客戶體驗,也是產品競爭力的體現。

更為重要的是,作為中小券商,此舉為川財證券突圍提供了可能。但傭金明碼標價的做法,也讓川財證券承受不小的收入壓力。公開數據顯示,2017年前三季度,行業平均傭金率為3.94‱。而川財證券推出的“一口價”,要低於行業平均水平接近40%。

而川財證券年報數據顯示,2015 年、2016年,該公司營業收入 7.93 億元、5.22億元,手續費及傭金凈收入為4.72億元、3.75億元,在營業收入中的占比,分別接近60%、67%,經紀業務收入的重要性不言而喻。

“明碼實價意味著主動割舍既有利益,也意味著收入可能面臨縮水,肯定對自身的收入有影響,未來帶來什麽好處又不確定,2017年9月制定方案時,公司內部分歧很大,尤其業務部門擔心收入是否能完成。”周蔚稱,投資者是證券市場基石,應該得到應有的公平和尊重,明碼標價這條路非走不可。

周蔚稱,萬分之2.5的傭金費率,也是目前深圳市場公開價格,但回顧電商等互聯網行業的發展,透明化和標準化,可以有效挖掘客戶需求,提升客戶的體驗,從而獲得市場的認同,這也是川財證券明傭寶選擇的原因。

中小券商差異化突圍

以低傭金作為突破口,幾乎已經成為中小券商近年轉型的標配。早在2014年,國金證券、中山證券等,就率先了開始降價。但時隔四年之後,單靠降低傭金率,能否奏效尚是未知數,傭金“價格戰”的空間已經不大。

根據證券業協會統計,2016年,全國129家證券公司合計實現營業收入3279.94億元。其中,代理買賣證券業務凈收入1052.95億元。而在2017年,前述數據分別為3113億元、820.92億元,分別下降了166億元、230億元,經紀業務收入降幅接近22%。

經紀業務收入在大型券商收入構成中的比重,也在持續下降。根據公開披露,2017年,中信證券營業收入433億元,而經紀業務收入占比約為25%;海通證券同期營收為282億元,而經紀業務分別為收入占比也不到40%。根據證券業協會數據,2016年,經記業務收入在券商全部收入中的占比接近34%,而2017年已經降至26%左右。

與此同時,中小券商的收入、利潤,仍然高度依賴經紀業務。業內人士稱,一些中小券商經紀業務傭金收的比重,甚至達到50%以上。隨著不斷競爭加劇,券商經紀業務大幅下降,目前平均傭金率大約萬分之四左右,而且總體仍呈現下降趨勢。這就意味著,如果繼續降低傭金,必然對中小券商的收入、利潤產生巨大沖擊,降價空間已經不是很大。

同時,中小券商還面臨大型券商的壓力。在2017年年報中,國泰君安、華泰、廣發等大型券商,已將金融科技寫入核心競爭力。同時,大型券商豐富的產品、業務手段、工具、客戶基礎等,中小券商也難以正面競爭。

在此情況下,借助互聯網技術差異化競爭,為中小券商擴大客戶基礎、轉型提供了可能。川財證券傭金明碼實價的關鍵,也並不降低費率水平,而是指向券商傭金長期以來的不透明、不公開問題。在川財證券之前,鮮少券商關註,亦無傭金明碼實價的先例。

根據現行規定,證券交易傭金采取浮動費率,券商向客戶收取的傭金,不得高於交易額的千分之三,不得低於代收的證券交易監管費、交易所手續費。在此基礎上,券商制定傭金標準時,有較大的浮動空間,針對不同的客戶,實行差異化的傭金率。

傭金價格不透明,還引起了大量糾紛。業內人士稱,投資者如果不主動申請調傭,費率都基本停留在開戶時的水平。當時,傭金費率多數高達千分之一至千分之三,而當下全市場的平均傭金水平,已降到萬分之四左右。

“零售商業明碼實價已經是通行慣例,多年來,證券行業一直存在傭金費率不公開、看人報價的問題,同樣的服務,不同的人,傭金高低相差很大,不同客戶的傭金最多相差10幾倍,顯然是不合理。”周蔚稱,川財證券此舉,可以讓券商傭金走向透明。

目前,券商傭金率在萬分之22.5到3‰之間,由於定價不透明,新客戶比老客戶低,沿海比內地低,省會城市比三四線城市低,競爭越激烈的地區傭金越低,反之則越高。而資金量大的客戶,也可能享受更低的傭金。入市越早,傭金就越高。

“我們規模比較小,必須一方面補差距,一方面突出特色,做大客戶規模。”周蔚說,明傭寶將引入智能投顧,利用大數據發掘、識別投資者投資偏好和風險承受能力,系統自動為其推薦公募基金組合,但川財證券更願意關註監管信息,比如投資者對券商的投訴,通過這種方式,來解決行業有能力解決,但又沒有解決的客戶需求和痛點,實現差異化競爭,形成自身的核心競爭力。

傭金 明碼 實價 硝煙 再起 費率 透明 化成 中小 券商 突圍 新路
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啟德天寰呎價1.8萬 欠吸引折實價600萬內只有9伙

1 : GS(14)@2017-05-19 05:38:50

【本報訊】啟德區大半年內傾銷近2,000伙私樓,錯過頭啖湯的建灝集團只能保持克制,昨推出的天寰首批165伙折實平均呎價近1.8萬元,與年初推出的嘉匯相若,不過600萬元內單位只有9伙,付款辦法亦無新意。另外,銷監局呼籲市民勿「即興」簽約置業。記者:陳東陽



啟德天寰首張價單165伙全屬公屋景,兩房戶佔比逾六成,最吸睛的開放式單位則未見影。首批單位定價由669.4萬到2,288.2萬元,呎價介乎18,321元到26,888元。



貴過鄰區二手近兩成

發展商提供的一籃子付款辦法中,買家採用指定方法可獲累計最多樓價18.5%優惠,折實平均呎價17,888元。價錢雖然被發展商誇口為「震撼價」,但實際上與毗鄰嘉匯三個月前推出的首批單位價錢相若,難視作大平賣益街坊。至於保利置業(119)兩個月前推出的龍譽雖然首批呎價近2萬元,但景觀相對開揚,不宜作直接比較。同時間,鄰近二手屋苑包括土瓜灣翔龍灣、傲雲峰、黃大仙現崇山及新蒲崗譽.港灣,近期二手呎價介乎1.52萬至1.7萬元,反映天寰樓價較鄰區二手仍然有半成至兩成溢價。天寰首批推出25伙一房單位,當中只有9伙折實價低於600萬元,位於天海匯3座12樓或以下單位,最平的3樓C室,實用335方呎,折實價545.56萬元,呎價16,285元。至於呎價最平的天海匯2座3樓E室,屬實用468方呎兩房單位,向德朗邨方向,折實呎價14,931元。啟德區去年8月至今累計有4個新樓推出,分別是啟德1號1期及2期、嘉匯及龍譽,不足一年內合共售出近2,000伙一手住宅單位。短時間內海量供應湧現,對上一個推出的龍譽數輪大型銷售形勢更是一浪弱過一浪。龍譽早前公佈最新銷售安排,周日只推出18伙。


銷監局:勿即興置業

天寰發展商建灝地產投資部經理鄭智荣指,樓盤最快下周發售,會設有大手客揀樓時段,但會預留部份單位予只購買1伙的買家,而開放式單位未有明確推售時間。近期新盤普遍設有高成數一按吸客,天寰只設有最高樓價25%的二按,吸引力明顯不足。一手住宅物業銷售監管局昨發出新聞稿提醒準買家入市前要細閱銷售資料,包括各類按揭貸款計劃,並考慮個人負擔能力。發言人強調,「買樓不是輕率的事……不要受售樓處熱鬧及緊張的氣氛影響,更不要隨便相信有關發展項目銷情的傳言。切勿在『即興』的情況下簽立臨時買賣合約。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170519/20026090
啟德 天寰 寰呎 呎價 1.8 吸引 實價 600 萬內 只有
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薈蕎加推 一房折實價920萬

1 : GS(14)@2018-02-04 23:41:25

【本報訊】宏安地產(1243)旗下大圍薈蕎昨加推34伙,其中一房戶折實價919.8萬元,料挑戰一房新高。薈蕎昨上載第4號價單涉及34伙,實用面積252至476平方呎,扣除最高折扣10%,折實價由505.5萬919.8萬元,折實呎價18,534至21,333元。其中12樓A02室一房戶價錢最貴,折實價919.8萬元,折實呎價19,324元,料挑戰一房新高。是次加推單位中的1翼8樓A01室,實用413方呎,價單價907.2萬元,較去年11月初推出的1號價單中,相同面積的1翼9樓A01室,僅三個月售價提高約7.1%。目前項目累售110伙,套現約6.4億元。

英皇半山盤最細200呎

另邊廂,英皇集團執行董事張炳強指,今年將主推冠發街別墅項目,提供14幢樓高兩層別墅,實用面積由約2,700至約4,100平方呎,項目仍未獲批滿意紙,料今年第二季推出;半山摩羅廟街劏房豪宅項目,涉約99伙,主打開放式及一房戶,實用面積約由200方呎起,料於今年下半年推出。另集團與市建局合作長沙灣喜遇推售至今已累沽134伙。至於火炭穗禾苑商場,張炳強指正進行停車場翻新工程,完成後將翻新商場部份,料耗資逾億元,將作長線收租。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180201/20291969
薈蕎 蕎加 加推 一房 房折 實價 920
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