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「算起來一坪十六萬三千元！」房仲拿出計算機秀數字，又按了按鍵盤說：「總價五百三十萬，樓上一樣坪數的物件，上個月成交六百萬元。」「五百(萬)如何？」房地產投資客「帥過頭」說。「屋主應該可以談看看。」房仲暗示，價格可以下修。 這是內政部不動產交易實價登錄資訊公開後第一個週末，十月二十日，新北市安坑達觀鎮社區A1區待售物件屋內，買賣雙方的議價場景。房仲讓價八八折，「帥過頭」遲遲不出手。 「實價登錄之後，市場(交易)會更冷，自住客都在等更低價出現，這是投資客進場的好時機。」他轉頭笑著對記者說。 發現一：房價大縮水最多差逾四成，大安、內湖最嚴重 如同射進黑盒子的光束，十月十六日上線的內政部「不動產交易實價查詢服務網」(簡稱實價網)，就是照向長期以來，交易價格透明度近乎「零」的台灣房地產市場，第一道光源。 暗黑中的光，第一週就吸引三十七萬人次上網查詢，民眾想知道，到底自家房子值多少？已經入手的房子，是不是買貴了？或者，掂掂荷包，量測購屋圓夢的路還有多遠？ 根據本刊與多家大型房仲業者合作，以目前實價網所公開，共約一萬二千七百八十筆登錄資料(不含土地與車位交易)，鎖定全台九大熱門交易大都會區，並依據建物形態、樓高、屋齡等網站揭露的該筆交易特徵，進行地毯式比對結果，列出該區仲介眼中當紅一百筆實價登錄指標物件資料。 調查顯示，代銷、房仲的開價，與官方公布的實價資訊，存在最高逾四成不等的縮水幅度。這一百筆的登錄價與市場開價，平均價差約一五％。 其中，房價縮水最嚴重地區，又以台北大安區、士林區、內湖區，較缺乏全國性知名度的中小型建商，新成屋開價與登錄價，兩者的價差最大。 例如，台北市士林區忠誠路的「天映月」個案，七月初代銷公司的媒體文宣，每坪單價高達一百二十七萬元起跳，卻出現一筆每坪均價六十一萬元的登錄價。剔除停車位，還原每坪不到九十萬元，價差逾三成。 永慶房屋研展中心經理黃舒衛比對這一百筆資料，發現九成以上物件的登錄實價，與該公司成交資料庫的行情大致接近，參考性高；但卻和市場普遍認知的價格存在落差，顯示市場過度放大個別產品與新成屋價格，導致民眾認知扭曲。 發現二：同區不同價搭區域行情順風車亂象，開始收斂 比對實價網資料，得到的另一個關鍵資訊，就是區域行情迷思將不復存在。 以全台公認房價高不可攀的黃金區，帝寶豪宅所在地北市大安區為例，目前該區公開的登錄資料，不含車位且非店面物件，最高價忠孝東路三段SOGO復興館對面屋齡近十年的「朕廈」建案，每坪一百二十四萬元；最低價則出現在嘉興街的公寓老屋，每坪僅五十二萬七千元，價差高達四五％。又例如，報載前總統陳水扁女兒陳幸妤購入的台中七期豪宅「聯聚方庭大廈」，按實價網登記資料，含停車位登錄均價每坪約五十二萬元；但僅一街之隔惠中路上的「親家愛敦閣」，同樣含停車位登錄均價，卻不到三十二萬元，方圓不出五百公尺，價差即達四成。 房產專家田大權認為，原本房地產物件價格就存在個別性，實價登錄這面鏡子一照，讓過去跟著指標物件創造出的區域行情，跟著被拉抬的物件現出原形，「蘋果和芭樂從此不會再混在一起， 芭樂就是芭樂， 蘋果還是蘋果。」「推動實價登錄制度是好事！」被標籤化為膨風開價的建商，台中七期寶輝建設總經理蘇良智也正面看待，認為過去一線品牌建商努力創造高附加價值，推出豪宅創高價，卻被區域內二、三線建商，跟著搭行情順風車的亂象，日後將隨更多登錄資料揭露，逐漸減少，不同價值訴求的產品也更能獲得市場認同，才能帶動整體產業的進步。 事實上，實價登錄制度上路，這個月以來，二、三線建商的預售屋，紛紛已收斂起價不驚人死不休的開價，下調一至兩成。 若把房地產市場的這波殺價風潮，比喻成如同百貨公司的週年慶，雖有品牌對半砍價，但如LV等真正高檔的精品品牌，售價依然文風不動，最多只有三％、五％熟客回饋折扣。因此，好地段的好物件，不乏市場喊價和官方登錄價幾乎一致者，如鄰近中正紀念堂的愛國東路，和北市居住環境極佳的民生社區，八、九十萬市場開價，即貼近登錄價。 發現三：登錄價 行情價小心交易時間落差，減少誤判 實價資訊讓房地產物件回歸個案價值，精品豪宅、老舊公寓各有其價格帶，但對購屋者或屋主的買賣雙方來說，前提要能正確掌握登錄數據的參考範圍。 房仲業者葉凌棋提醒，以購屋者來說，解讀實價網資料，最需要注意的，就是「交易時間」欄，因為它是在每個月中旬，才公布上個月完成移轉申報登記的不動產買賣、租賃與預售物件。 根據內政部地政司新聞稿，十月十六日公布的實價登錄資料，是九月份所完成申報(八月一日至八月三十一日之間申請登記)的物件，推算回去，買賣雙方真正的議價時間應是落在七月，特別是第一波公布的這上萬資料，不少物件「交易時間」列的還是五月、六月間，斡旋撮合時間又更早。 換言之，由於行政流程，民眾最快只能看到七十五天之前，進行交易產生的不動產價格。因存在時間落差，「登錄價」只能當作參考價格，並不能和「行情價」畫上等號。 《黑心建商》系列叢書作者鄭詩韋指出，除了看「交易時間」，點進去每筆物件的「交易明細」欄，出現的土地資料、建物資料、車位資料，所顯示該地段的土地使用分區、樓高屋齡、停車位屬平面坡道還是機械式，都是解讀該筆物件交易單價的可參考性，關鍵的判斷依據。 例如，若是該物件附有停車位，總價須先扣掉車位價格和面積，還原每坪均價，才不會出現低於行情價的偏誤解讀。又，若是頂樓或一樓物件，由於建物資料無法顯示是否為加蓋或涵蓋公設區域，這類登錄價也較不具參考價值，均可略去不看。 發現四：部分登錄價失真景氣變化、人為操作都有影響 多數登錄價低於市價，卻有少數遠高於市價，這又怎麼回事？ 可能的原因，包括：一、上述時間差因素，如景氣走跌，導致目前市價低於先前成交價；二、建商有意左右行情，刻意登錄指標高價；三、買方基於轉手利益，以較高金額進行登錄；四、該物件有特殊性，如精緻裝修或擁無敵景觀。目前在上海建置房價資料庫的復旦大學地產運營研究所所長蔡為民即指出，台灣目前這套實價登錄機制，由於沒有和實價課稅進行配套，存在偏高登和虛假交易，人為拉抬房價可能性。 鄭詩韋也認為，進入實價登錄網站逐筆點閱，北中南都可以看到疑似浮報成交金額的物件。以高雄為例，搭配Google街景查看，就發現一筆附近有變電箱嫌惡設施的物件，每坪交易均價竟高達四十萬元，比登錄價每坪三十四萬元的美術館「美術之星」豪宅還要高，令人匪夷所思，若非屋主買貴，合理懷疑屬人為操作偏高登錄的實價資訊。 更有中南部建商傳出，有地主以假交易方式，進行高於市價的土地價格登錄， 一來轉手可開更高價； 二來， 日後若政府真要實價課稅，先墊高土地價格有利於少繳轉售獲利的交易所得稅。 發現五：不見超級豪宅交易全台僅五成揭露，篩選機制受質疑 市場交易越透明，越有利於房市長期健全發展，但，目前政府公開的資訊質量均不理想，微弱光源不足以照清楚房價黑盒子的全貌。 將內政部實價網八月份全台近一萬三千筆建物買賣移轉交易量，與當月各縣市建物買賣移轉交易件數相比，資訊揭露的比率僅約五成。尤其，房價透明需求最迫切的台北市，首日資料呈現比率更不到三成，僅二八％，讓民眾依舊陷入瞎子摸象的困境。 更離奇的是，比對實價網上的交易案地址，名列台北超級豪宅包括：宏盛帝寶、信義之星、信義富邦、寶徠花園廣場、輕井澤、帝景水花園、元大一品苑等，八月份交易竟全部掛零，令人難以置信。「仁愛路二段以後、忠孝東路到三段之後的，統統不見了，」資深房仲業者推敲，可能是台北市政府不願讓超豪宅交易曝光，怕助漲行情。 田大權便質疑，當大家都只注意到不動產交易實價資訊「開價」與「實價」間的落差時，是否注意到，有極高比率的交易資訊仍未公開，台北市八月份房屋實際成交三千三百一十七件，但實價網首日卻只公布九百一十九件，公布率僅二八％，其他二千三百多件去哪裡了？所謂「篩選與過濾」其標準是什麼？由誰來篩選？是人為的篩選？有沒有監督機制？ 事實上，由於實價查詢系統上線當天，即因系統流量不堪負荷，頻頻當機，系統即修正為各行政區每一查詢條件設定，僅能顯示四十筆物件，再度大幅壓縮了資料揭露比例，被外界批評樣本數過少。 內政部地政司科長游適銘回應，由於實價登錄法源「地政三法」去年底才通過，系統建置預算來不及編列，目前上線這套實價登錄系統，今年度中央僅編列九十萬元預算執行，網站功能尚無法精準呈現如公設保留地等分類物件，為避免導致市場行情混淆，都暫不進行揭露。 發現六：三個月黃金挑屋期民眾觀望，房仲更急著成交 政大地政系教授張金鶚表示，台灣是華人不動產市場，最晚推動實價登錄的一個地區。台灣房市交易的「黑盒子」，能否就此成為剔透的「水晶球」，還尚待時間累積。但可確定的是，實價登錄制度正式上路，首先造成的是市場心理動盪。 張金鶚形容，這幾天每天翻開各家報紙，關於實價登錄議題，追逐的都是哪裡又爆出區域最低價，和過去每天寫的是某一個案又創高價的氛圍，迥然不同，市場出現「向下比價」的定錨效應，明顯對市場造成價格下修的壓力。在這個過程當中，賣方心態上也會修正過去開高價讓買方砍的慣性，朝合理成交行情定價。 也就是說，台灣房價黑盒子，已不可能再回到透明度零的漆黑，就像打開潘朵拉的盒子，高賣的、低搶的、炒房的、虛胖的，早晚都要見光。 但回顧過去房市景氣波動，二○○八年底金融海嘯掀起劇烈動盪，國內房市從幾近窒息到回溫復甦，不過九個月。目前台灣的銀行貸款利率低，美國第三次量化寬鬆(QE3)讓國內外資金供應更充沛，屋主急售變現的壓力不大，因此，實價登錄會雖讓房地產價格向下修正，尚也不致出現全面價格破壞的行情。 葉凌棋認為，至少須三至六個月之後，隨登錄系統運作更為完備，登錄資訊公開的比率高過八成，形成統計學上大數法則的效應，市場心理動盪才能逐漸沉澱。 然而，趁著這黑盒子處於半黑不黑混沌，實價登錄新制上路初期，多數人仍然觀望、舉棋不定的前三個月內，房仲勢必比以前更急著成交，這正是買家砍價的好時點。這段時間，仔細比對實價網資訊與各仲介開價，做足功課，你也有機會成為這波房市「週年慶」，限時優惠的大贏家。 【延伸閱讀】北中南房價大現形——實價登錄10筆高價差代表建案台北市大安區 朕廈緊鄰台北東區SOGO商圈、頂好商圈↓17% 台北市信義區 冠德領袖信義計畫區中心，旁有綠地公園↓21% 台北市文山區 文山秀明位於政治大學文教區鄰近信義快速道路↓26% 台中市西屯區 百達富裔近中港路綠園道，台中SOGO百貨商圈旁↓33% 【延伸閱讀】實價登錄快速上手5問 Q1 我該去哪查不動產實價登錄資訊呢？查詢很難嗎？A：一點也不難。進入內政部「不動產交易實價查詢服務網」（ 網址：lvr.land.moi.gov.tw），鍵入四碼的驗證碼，查詢類別分為「不動產買賣」、「不動產租賃」、「預售屋買賣」，非常容易查詢。 Q2 所有的不動產交易移轉案件都要申報嗎？買賣雙方誰該申報？A：若為贈與不須申報，其他買賣案件須在完成所有權移轉登記30日內，委由地政士（代書）、仲介業者申報登錄。若未經仲介，則由買方負責申報，賣方無須進行申報，以避免申報資訊不一。 Q3 如果申報不實或是逾期申報，會不會被罰？A：申報登錄不實、逾期未申報登錄者，會被按次處以3至15萬元罰鍰，至改正為止。但登錄不等於揭露，地方政府有權決定哪些登報資料揭露或不揭露。 Q4 申報登錄的內容，除了房地產成交價格外，還有哪些？A：除不動產交易價格之外，也須提供該筆土地及建物的實際資訊，包括交易標的、價格資訊及標的資訊3大部分。若只有申報價格而疏漏其他資料，也會遭罰。 Q5 登錄後，會不會洩漏我的個人隱私？A：地政機關受理申報登錄資訊，是以區段化、去識別化方式提供民眾查詢，理應不會洩漏個人隱私。但若該筆資料物件特徵明確（如陳幸妤購入的台中豪宅，當月該區段僅一筆符合該價位物件），則仍有被外界對號入座識別出的機率。 資料來源：內政部地政司 整理：尤子彥 | ||||||