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實價登錄讓我省了不少錢！」一位資深房地產投資人開心的說。 就在實價查詢服務網（簡稱實價網）開放查詢第四天，這位投資房地產超過十年、平均報酬率三成以上、身價好幾億的企業董事長林大明（化名），以不到一頓飯的時間，拍板買下位在台中中港路上，總價約四千萬元的商辦大樓某一戶，現省下一千多萬元，足以在台中再買一戶電梯大樓住家！ 他剛買下的這層兩百餘坪的商辦，早在他的「獵物名單」中。實價網開放後，他立即上網查詢，這一查，讓他驚訝不已，原來「實價」登錄上的價格，差異極大，不能盡信，但可善用。 例如上述中港路商辦標的，實價網公布六月份同一棟大樓某一戶，以每坪十九萬一千元賣出。但八月時，仲介提供成交行情，這棟大樓中的某一戶，以每坪十七萬八千元出售。亦即，仲介報價比登錄價還少了六‧八％。 為何如此？林大明沙推幾種可能性：一、十九萬一千元是買方有意抬高價格而墊高行情，二、十七萬八千元是經過兩個月的時間差，因景氣往下且成交量低，所以價格下修。看見兩個價格的差距，顯示未來還有向下空間，他決定要用實價網上的價格，砍七成尋屋。 就在他上網查詢後不到兩天，仲介就來電，告訴他賣方出現，條件是要快速成交。他火速趕去跟賣家碰面，沒有太多討價還價，迅速以七折成交。 房價透明化口袋淺也可放膽下手菁華區 蒙上面紗的房地產交易價，隨著實價網開放查詢，正逐漸褪去中，神秘也攤開在陽光下。 原先以為一坪七十萬元起跳、每坪百萬元不稀奇的台北市信義區，在實價網的成交紀錄中，赫然出現「四」字頭以下的成交物件，每坪價差超過三十萬元。 準備換屋的張景星（化名），曾看中位在台北市松德路上，屋齡約十五年，權狀四十七坪、附停車位的某電梯大樓，因當時對方開價三千二百五十萬元，超出購屋預算而作罷。結果，他最近上實價網查詢，發現成交價為二千三百五十萬元，少了二七．六％。此價格鼓勵自認口袋不夠深的購屋者，可以放膽把觸角伸到信義區，尋找獵物。 「不動產交易實價揭露後，會讓房價逐漸現形，」政大地政系教授張金鶚認為，購屋者可用目前的成交價做為「砍價空間」的參考。住商不動產企研室主任徐佳馨認為，透明化的房價更能幫助買方判斷交易是否合理。 房仲業者根據實價網資料發現，台北市房屋成交價低於市場行情兩到三成、台中市價格最高的七期，成交價則低於行情一五％。高雄地區交投熱絡的鼓山區、美術館等區域，成交價則低於市場行情兩成。 二○％，是買方新握有的還價籌碼。買屋者要如何運用新籌碼，買到好房價？ 信義房屋企研室專案經理曾敬德建議，購屋者可掌握「從異求同」、「去頭去尾」、「附加價值」、「詢問專家」與「時間差」等五大估價原則，以合理的價格買屋。 首先，購屋者可先挑出與理想物件類似的案例，再依據路段、屋齡、樓層、面積等條件，做為價格參考案例；其次，排除成交價最高及最低的極端案例，以中間價格做為區域價格參考指標；同時要考慮物件是否附車位及屋況，車位價格是否可拆分、屋況有無裝潢，頂樓是否加蓋等；即使同一社區，不同面向與樓層，單價也不同，可詢問房仲業者，協助判讀。他提醒，實價登錄資訊在時間上會出現超過兩個月的落差，可搭配房仲業提供的即時行情，才不會因景氣快速變化，影響價格判斷。 徐佳馨則建議把握「多方取得資料」、「多看個案差異」、「多留意車位頂加」與「少看偏離行情」的「三多一少」原則，來減少買高的風險。 綜合專家意見，買屋者可以運用「查、問、談、登」四步驟，為自己創造有利的購屋優勢。 獵屋法則一：勤找資料留意「交易總額及單價」項目虛實 首先登入內政部「不動產交易實價查詢服務網」，找出有意購買物件所屬區域，從今年八月份開始登錄的成交資訊。 想要查詢八月份以前的交易資訊，可到「內政部地政司全球資訊網」中的「房地產交易價格」項目中，查詢從二○○○年以來的房地產交易紀錄。把這兩份資訊串在一起看，可以快速掌握到過去十二年來，有意購買物件，與附近區域房價變化，與易手次數。 實價網網站中「交易總價」與「交易單價」項目中，因初期車位價格分拆標示不清，可能導致部分物件的平均單價有壓低之嫌，值得留意。 獵屋法則二：多方探詢當心車位灌水放大每坪售價 查詢各方資料後，對不常買賣房地產的購屋者來說，常會陷入不知如何判斷資料的困境。此時可拿著資料向房仲業者探詢，取得更精確判斷資訊。 車位是最容易被「灌水」的項目。若原屋主購屋時，以每個車位兩百萬元購買，房屋出售時，若灌進房屋坪數賣出，如果物件以每坪五十萬元賣出，一個約十坪大的車位，售價等於從兩百萬元放大成五百萬元。 頂樓加蓋也常發生類似現象，沒有合法的建照的頂加，也很容易被挾帶成室內面積出售，一旦其他住戶檢舉就必須拆除，等於是花了與室內坪數一樣價格的錢，買到隨時可能被拆除的坪數。 獵屋法則三：八折殺起賣方開出離譜高價情況將減少 掌握書面與口頭的資訊後，如何運用這些資訊以理想的價格買到物件，就是一大學問。 林大明過去買屋，大多會以對方開價的七折開始談起。現在有實價網可供查詢，賣方的開價就不會太離譜，「可從賣方開價的八折開始談起，」他建議，「不景氣時，急著變現用錢的人多了，價格還可以壓低從七折談起，」預售屋也是「先砍七折再說」。 獵屋法則四：詳實登錄虛增或壓低成交價有補稅風險 從八月份起，成交的房地產物件都要上網登錄，除了買方自行登錄外，還可以透過地政士或不動產經紀業代勞。曾有買屋達人建議，「可以報高價來為日後節稅」。 房仲業者則建議，最好據實登錄，以免留下後遺症。林大明以自身慘痛的經驗提醒，不論成交價是要虛增還是壓低，「買賣雙方要確實溝通」，才不會補繳稅還留下紀錄。 在房地產買賣契約書中，會清楚載明成交物件中，土地與建物的成交價。由於土地不用課徵土地交易所得稅，而房屋要課房屋交易所得稅，為了降低稅負，一般土地與建物的金額占比通常六比四。 結果，在某一次交易中，另一方的契約書中載明的占比為七比三，與他手上的比例不同，結果被細心的國稅局人員發現。最後，買賣雙方被國稅局要求重新協商取得共識，修正書面中刊載的土地、建物成本比例外，並以繳稅收場。 實價登錄上線後，部分買方想要以高價登載，預留未來轉手時可能出現虧損的伏筆，做為避稅方法。但國稅局仍能以該成交價是否偏離行情，或比較第二次轉手的價格，來勾稽買方是否灌水。「一旦被賣方檢舉可就得不償失，」房仲業者提醒，「不要為了省稅，為自己留下麻煩。」 【延伸閱讀】利用實價登錄 買房4步驟1.查登入內政部「不動產交易實價查詢服務網」、「房地產交易價格」與各仲介業者網站查閱行情 2.問掌握初步資訊後，多向當地仲介業者詢問行情與物件狀況 3.談預售屋與中古屋可從賣方開價的7到8折間開始還價 4.登誠實登錄買賣資料，以免日後留下補稅後遺症 | ||||||