ZKIZ Archives


孙宏斌20亿拿下熊市地王


http://finance.sina.com.cn/g/20081211/08475620923.shtml
孫宏 宏斌 20 拿下 熊市 地王
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=4553

融创中国终上市 孙宏斌“从未离开”

http://www.21cbh.com/HTML/2010-10-14/3OMDAwMDIwMDk3OA.html

孙宏斌从不会被忘记,哪怕他整整三年未出现在公众和媒体面前。

10月9日晚上,融创中国董事长孙宏斌从香港飞到北京,带着他的行李箱,约访了北京部分媒体。

同行们见到浑身都是故事的孙宏斌,不约而同的第一句话是:您没有变。这是指他的外形和气质。

但孙宏斌分明还是有细微的改变。“年轻的时候我以为我可以抓住所有机会,现在觉得只要能抓住自己可以把握的机会就很好了。”曾经因为激进扩张而声震地产界的孙宏斌,如今说得最多的是“慢慢来”。

据说,上市前后,孙宏斌醉过两次。一次是9月30日晚,上市前所有准备工作都完成了,孙宏斌在纽约喝醉了;一次是10月7日晚,跟承销商和投行在香港喝醉了。孙宏斌堪称沧桑的经历,需要一种宣泄。

从顺驰到融创,从扩张、陨落到融创中国的成功上市,孙宏斌心态的转变,也意味着融创中国将采取与顺驰完全不同的发展策略。

二次调控下的上市

如果孙宏斌此次上市继续失败,也仍在情理之中。即便是临门一脚的功败垂成,有着坎坷上市经历的孙宏斌也不是没经历过。

融 创的上市筹备工作始于2007年下半年,2008年因金融危机而停止,未向香港联交所提交申请。2009年12月,孙宏斌几乎已经“摸”到了香港联交所门 前的铜牛,甚至已获得了香港联交所的股票代码——01918HK,但还是在最后一刻自动停下了迈进大门的脚步。而那一次上市,孙宏斌仅仅是想融资区区22 亿元,招股价区间仅为2.9-3.7元。

而为了2010年10月的上市,尽管此前已经耕耘三年,但从招股书上看,融创中国定价以及融资额上仍相当谨慎。

9 月24日,融创中国发布招股书,预计募集资金净额在21亿至27亿港元之间。而据招股书显示,此次其拟发售7.5亿股。最高发售价格每股3.98港元,最 低为每股3.18港元,净资产折让为50%-60%。招股书显示,全球发售完成后,孙宏斌持有融创中国51.85%的股份,贝恩资本占10.1%。相对谨 慎的定价以及香港资本市场对房地产未来的看好让孙宏斌在9月21日的推介会上就赢得了80家机构投资者的认购。

此外,在德意志银行和高盛的 安排下,融创中国的国际配售获得中投和西京投资刘央的青睐,分别投入2500万美元和2000万美元。另外,Farmac投资公司、中银集团投资有限公司 和华西国际(香港)贸易投资有限公司,分别投入2500万美元、2000万美元和2000万美元,成为基础投资者。

但习惯了“点背”的孙宏斌总能碰上点“插曲”。

9月29日晚,融创IPO正在确定最后的定价,中央政府七个部门出台了三个通知,所谓第二波调控启动。这天晚上,各界对房地产市场的预期迅速跌入冰点。同时,地产界另外一个反应是,融创上市可能再生变数。

本报一位记者第一时间给远在美国的孙宏斌发去短信,告知其调控的消息,同时也询问上市工作是否继续进行。我们事后才知道,其时,孙宏斌已完成了所有手续,只等挂牌。

孙宏斌透露,直到最后一天,也没有一个投资者撤单。10月7日,融创中国以发售价定为每股3.48港元,集资26.1亿港元,成功登陆香港联交所主板市场。公开发售获超额认购3.83倍。

“尽管融创此次上市发行价格并不高,但未来一段时期地价相对便宜,能给融创提供后续储地机会。”此外,孙宏斌表示,受益中国经济长期向好发展趋势,国际投资者对中国房地产表现了浓厚的兴趣,这就是国际配售部分足够认购的背景。

但国际资本对房企的选择有其独特性。据了解,贝恩资本在全球投资房地产公司的只有融创中国一家。

据本报记者了解,国际投资者选择上市公司的路径一般是:目标国家的宏观经济——行业发展前景——公司在行业中的位置。“他们曾经考察过其他房企,但最终还是选择了融创。”孙宏斌说。但很显然,无论是土地储备、开发面积还是销售额,融创在中国的房地产公司中并不占优势。

为什么选择融创?“主要是看中了融创的管理团队,其中有些人跟随了我11年,包括在最困难的时候。”孙宏斌表示。

据业内资深人士向记者分析,目标公司的创业者及其治理结构,是投资者关注的重点之一。孙宏斌虽然被迫转让了顺驰,但深谙商业精神的国际投资者知道,善于从失败中汲取教训的企业家,最为可贵,也最值得投资。因为他们一旦站起,爆发力不可想象。

此外就是目标公司的发展空间。也许现在的规模很小,但如果处于上升初期,未来空间很大,预期利润足以把控,也是理想的投资对象。在贝恩资本等投资者看来,融创可能正是这类目标公司。

从联想开始就跟随孙宏斌的北京首钢融创置地公司总经理荆宏表示,融创上市并没有外界看来那么辛酸。“上市就像嫁女儿,多年的媳妇自然会熬成婆。”

据当年招股书显示,融创中国上市前已有4位战略投资者,其中包括此次支持孙宏斌的私募基金贝恩、鼎晖、德意志银行以及新天域资本。上市后,贝恩资本占股10.01%,鼎晖占8.51%,徳银和新天域各占2.5%和2.13%。

不再求规模

融创此次上市与2009年12月相比,无论是产品类型还是现金流,都并无太大变化。但有多次曲折经历的孙宏斌,显然更趋于稳健发展。

本报记者专访聂梅生时,她曾谈及孙宏斌。当年,孙宏斌的自信给聂梅生留下了深刻的印象。聂本人也曾到过孙宏斌在美国的家中。孙宏斌夫人的一句话给聂梅生留下了很深刻的印象,她说,“顺驰是孙宏斌心中永远的痛”。

对于此前顺驰的遭遇,聂梅生言语中也流露出惋惜。“只要再撑一段时间,孙宏斌就会像2008年走到资金链边缘的许多企业一样,起死回生。”

2003年-2004年,实施全国化战略的顺驰,在孙宏斌的指挥下,曾经令业界如此震惊。但时运不济,扩张过速,资金和管理的瓶颈令顺驰付了巨大代价,孙宏斌最后被迫交出顺驰的控股权。

但融创将是全新的。“相对于规模而言,我们更重利润”,是孙宏斌为融创中国在后续发展定下的基本策略。他表示,这也是投资者青睐融创股份的原因之一。

据公开资料显示,融创现有土地储备590万平方米,预测今年营业额及盈利或将分别达到66亿元及14.4亿元人民币。

“孙 宏斌就是一个到处拿地的偏执狂。”这是多年以后,一位房地产资深人士回忆起孙宏斌最深刻的印象。据了解,他曾经创下一年拿地6000亩的历史记录。但孙宏 斌10月9日表示,“把地买错了才是未来市场最大的风险。”并表示,上市后的融创中国不会考虑向全国扩张,而是稳守现有的北京、天津、苏南、重庆等少数区 域。只有时机相当成熟,确为区位良好的地块才会考虑去拿。

“北京是一线城市,天津是二线城市,重庆、苏南城市群(无锡、苏州、宜兴等)都 是三线城市,甚至还有县级市和华西村这样的四级地区,这些地区有足够开发的土地和购买力。”孙宏斌说,“在这些城市选择城市中心或成熟城区的土地,会使我 们在市场波动时受到的影响减少到最小,抗风险能力强,同时也吻合公司高端精品战略定位。”孙宏斌介绍。

据融创中国招股书显示,公司目前在天津拥有五个项目,北京两个,重庆两个,无锡三个项目以及于苏州拥有一个项目,分别占其2010年6月30日所拥有土地储备的18.3%、7.3%、36.1%、36.7%及1.6%。

从一个地产狂人转变得谨慎、平和,47岁的孙宏斌惟一没变的是预言家式的激情。国庆节后,二次调控背景下,成交量跌入冰点。甚至有人会认为,中国房地产将会保持长期调控状态,十年黄金时代已经结束。孙宏斌却笑着说,“我认为属于中国优秀房地产企业的好日子还没来。”

孙宏斌为融创中国找好的下一步路是,做高端住宅。中国贫富差距的现象仍在加剧,高收入人群对高端产品的需求,仍有相当可观的空间。“此次调控对中低端市场影响颇大,但高端市场可能幸免。未来融创中国追求利润增长,高端住宅更符合这一利益诉求。”

“香 港、美国的房子,都是高端的房产价格涨得比中低端的快得多,纽约西部2007年上市的一个豪宅项目,到现在翻了近3倍,而这段时间恰恰是美国楼市最低迷的 时期。所以高端住宅的利润最有保障也最抗跌。”据透露,在过去的一年,融创中国高层团队对上海、香港等地的豪宅项目进行了低调考察。


融創 中國 上市 孫宏 宏斌 從未 離開
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=18563

孫宏斌:「地產駭客」的慢生活

http://www.infzm.com/content/64508

年輕時曾與柳傳志反目成仇,創業後叫板王石卻一敗塗地,再創業後三次IPO夭折,孫宏斌說他 「更適合做藝術家」。

雖然不再像當年那麼冒進,並擺出一副與過往劃清界限的模樣,但他的脾氣沒有變,「萬科產品也就做成那樣,地產江湖上怎麼總是任志強、馮侖這幾張老臉在唱戲啊?」

相比當年的狂妄,孫宏斌現在沉穩了許多,但他骨子裡的蠻勁從未改變。 (張春明/東方IC/圖)

孫宏斌穿著黑色西裝,打著藍色領帶,輕快地走進了會客廳。這是一個週五的傍晚,窗外的西山壹號院金碧輝煌,與北京大部分售樓處的冷清不同,這裡每套售價超過1000萬的豪宅卻人來人往。

48歲的孫宏斌是中國地產史上著名的「權威挑戰者」。六七年前,他瞪大眼睛高喊要超越萬科、銷售過千億。他一手創立的順馳給他帶來了無限榮耀與非議。隨後即是無盡的傷痛——激進的擴張導致風險失控,最終讓其成為房地產規模崇拜的悲劇標本。

之後他將所有的希望寄託到了另外一家公司融創身上。赴港IPO(首次公開募股)三次失利,他就來第四次。現在的他從容了許多,原因之一是2011年 融創前三季銷售達到135億元,業績逆市增長超過一倍。當你再問他融創的未來展望——譬如和萬科相比時,他用平淡的外交口吻說:「我已經不再去想什麼規模 了。做房地產最重要的是產品與風險控制。」

孫宏斌聲稱這一切全拜順馳所賜。如果不是四年前的那次跌倒,他不可能在這麼短的時間內東山再起。這個偏執的理想主義者步入中年後,還能在中國商業史上掀起波瀾嗎?

「很慶幸是在年輕的時候犯錯誤」

孫宏斌有著輪廓分明的臉龐,和別人面對面時,他大大咧咧,說話一激動還有些結巴。

聯想控股董事局主席柳傳志和他的幾次談話,不經意預言了他此後十幾年的命運軌跡。孫宏斌二十多歲時在聯想公司已經一鳴驚人——憑藉過人的商業天賦和挑戰權威的蠻勁成為聯想少壯派的領袖,但後來他與柳反目成仇,並進了監獄。柳在其出獄後以50萬元助其創業。

2004年初,在順馳開始全國擴張的第二年,柳傳志託人向孫傳話:小孫太急了,做企業不能跑,而且在擴張時一定要注意資金鏈,有些話也不能說得太滿了。

此時的孫宏斌已很難聽進去。孫自負地認為自己超前地看透了房地產業的顯規則和潛規則。他採取分期支付土地款、縮短從拿地到開盤週期等方式,把有限的 資金運用到了極致,就像是「十個瓶子兩個蓋子」。孫宏斌宣稱:順馳將在3年後達到1000億元的銷售規模,從而一騎絕塵坐穩中國地產業老大的位置。

高速前進的順馳沒有堅持太久,資金鏈斷裂,管理失控,香港上市杳無音信,私募在簽字前夕撤走,孫宏斌對順馳戰略的偏執終將他陷於絕境,2006年9 月,香港路勁基建通過注資的形式獲得了順馳的絕大部分股份,為了保存順馳的品牌和團隊,孫宏斌將自己12年的心血幾乎是以白送的方式讓出。

全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生曾到過孫宏斌在美國的家中。孫宏斌夫人跟聶說了一句:「順馳是孫宏斌心中永遠的痛」。

賣掉順馳後很長一段時間,孫宏斌在下屬面前掩飾了自己的失落。2006年底的一天,孫宏斌和兩個朋友在北京吃飯,席間孫突然提議到KTV唱歌。整個 晚上,他就唱了兩遍崔健的《一無所有》——幾乎是歇斯底里吼出來的。「聽他唱歌的時候,誰都能體會到他長時間壓抑後的宣洩。」北京融創總經理荊宏曾向南方 週末記者說。

2007年初,招商銀行年終答謝會上,身處艱難時光的孫宏斌又遇到了柳傳志。這位老字輩創業者再一次認真地對孫講:「你做企業別的都挺好,就是有一點,太急躁了。如果把心態穩一穩,我相信你能再次起來。」

這次柳傳志的話奏效了。在從公眾視野中銷聲匿跡三年後,孫宏斌在2010年帶領著他的融創重回聚光燈下——香港聯交所掛牌上市。時過境遷,再談起順 馳,孫宏斌的語氣似乎在說一家與他完全不相干的公司。他能不帶一絲感情地向記者復盤順馳的教訓——規模擴張過快、現金流管理混亂、幾乎沒有風險控制意識。 他說,「我完全吸取了順馳的教訓。這個經歷讓我想得更開了,但我沒有後悔過。」

偶爾在不經意間,他還會說到,自己永遠不可能理性地把順馳想清楚了。「我有時候覺得我自己挺幸運的,我犯錯誤的時候都在我年輕的時候。」

懸崖邊的契機

孫宏斌又怎能真正地將順馳忘卻。多年之後,他仍極其反感別人對於順馳的片面嘲諷,「包括我在內,每個在順馳呆過的人,都很懷念那段日子。」

他一直被描繪為一匹被速度擊垮的著名黑馬。但如果換到中國房地產史上的其他時期,順馳或許就能避免隕落的宿命。「再撐一段時間,孫宏斌或許就會像2008年走到資金鏈邊緣的許多企業一樣起死回生。」聶梅生這樣說道。

賣掉順馳後,孫宏斌的諸多老部下也並沒有離去,而是跟隨他來到融創,一家彼時還處於襁褓階段的地產公司——包括陳恆六、馬志霞和荊宏在內的管理層一直相信孫宏斌能東山再起。

在融創,孫宏斌依舊保持著順馳創業時的熱情。他的妻子及孩子都在紐約,他每年只有兩個月的時間陪他們旅行。在國內他每天7點起床,凌晨1點睡覺,除了工作就是鍛鍊和讀書。這個曾搞得房地產天下大亂的男人沒有其他愛好,「工作就是最大的快樂,人沒有活幹就死得快」。

順馳的教訓並非沒有益處。因國美股權紛爭而被熟知的貝恩資本,在全球投資房地產行業的公司唯融創一家。貝恩資本董事總經理竺稼向南方週末記者坦言,此前,他也曾考察過龍湖、綠城等業界大鱷,但對融創團隊情有獨鍾,「因為他們吃過虧」。

不過融創的故事並非一帆風順,相反充滿了孫宏斌式的戲劇性。若沒有2007年伊始雷曼資本的投資,融創當時亦岌岌可危。2008年,孫開始籌備融創上市。他沒有料到,金融危機爆發了。2008年9月,他們的私募投資者雷曼兄弟公司破產了。

2009年8月,接手雷曼兄弟投資的人來到了孫宏斌面前。貝恩資本與德意志銀行以8比2的比例受讓了雷曼的1億美元。德意志銀行一樣看中的是孫宏斌 的個人經歷。兩個月後,融創通過港交所聆訊,計劃於12月18日掛牌上市,但就在12月14日,由於基金經理們反應冷淡,融創宣佈暫停上市。這是上市計劃 第三次夭折了。

但偏執狂不達目的是不會罷休的。此後他一邊繼續拿地,一邊在天津市政府的幫助下,使路勁基建撤銷了對孫宏斌持有兩年之久的訴訟,掃除了投資者的心理障礙。加上市場有反彈跡象,融創10個月後「修成正果」。

「必須讓自己先活著」

2011年10月16日,北京西北五環外的西山壹號院,孫宏斌接受採訪結束已經是晚上9點了,他叫上融創西山壹號院銷售副總經理樓豔青一起吃晚飯。吃飯間隙,孫宏斌把新浪編輯「強迫」他註冊的微博賬號和密碼交給樓豔青說,給我換張頭像吧,太難看了。

在最近兩年裡,不管是在美國的家裡,還是天津或北京,他都堅持每天在跑步機上跑一個多小時、12公里,為此他看完好多部美劇。加上爬山和控制飲食,他減掉了8斤,體重回到了十幾年前剛進房地產時的水平——140斤。

一個人閒下來的時候,孫還會用隨身帶著的Kindle電子書,翻看每天的《紐約時報》。七八年前,英語還不太靈光的他就堅持讀大部頭的原版管理學著作,還在哈佛商學院進修過MBA課程。他認為讀書是一種享受,並以看美國原版小說為主。

不過,讓孫感到輕鬆的,或許還是融創過去一年的發展:他不再把規模當為追求目標了,結果業績卻比想像中喜人得多。孫宏斌也貌似從一個極端走到了另一 個極端:在融創,幾乎看不到順馳式瘋狂擴張的影子,這家企業只在全國四五個大城市開發,且多數是通過與當地企業合作的方式完成。在不少合作的房地產項目 中,孫宏斌和融創並佔控股地位。「過去我恨不得把每個機會都抓住,現在是首先不能掉進陷阱裡面去,必須能夠讓自己先活著。」

「我現在比較糾結的是,我們去買地,負債就會上升;我們不買地,就錯失了購買良地的大好機會。」孫宏斌向南方週末記者稱,2011年下半年到明年上 半年都將是購地的好時期。他現在最為關心的事情有三件,產品、風險管控以及買地。「把地買好很難,尤其在北京,只有那麼幾塊地合適。」

在順馳時代,孫宏斌對於公司細節參與非常少,他只關心企業戰略,天天開會到深夜試圖讓公司的保安都知道順馳的戰略和核心價值觀是什麼,即使是十幾億 地的投標他也授權給分公司做。這讓順馳項目的品質很容易出現失控,導致順馳的產品在業內口碑並不是很好。而現在,公司幾乎每個報告他都要簽字,項目的規劃 定位會也基本上會參加。在過去兩年裡,孫甚至帶領著融創團隊看遍了中國和美國紐約所有的豪宅。

孫宏斌現在非常反感有人和他提起當年其挑戰萬科的各種言論。但是私底下,傲氣的他對萬科們仍不服氣。「萬科產品也就做成那樣。」他說,「你看看現在地產江湖上,怎麼總是任志強、馮侖這幾張老臉在唱戲啊?」

孫宏斌口無遮攔無視權威的風格並沒改變多少,酒精尤其有助於這些品質的呈現。但他已經不怎麼喝酒了。「現在喝多了都是跟員工和朋友,不像以前應酬那 麼多了。」他說,「我自己到現在不能算成功。但我骨子裡還是比較有激情的人,我比很多人都活得值,我有時候覺得自己更適合做藝術家。」


孫宏 宏斌 地產 駭客 的慢 生活
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=28999

孫宏斌:完美是手段,不是目的


http://www.eeo.com.cn/2012/0629/229010.shtml

經濟觀察報 記者 陳哲 就在融創宣佈與綠城成立合資公司的第三天,兩家此前合作了半年的項目,無錫蠡湖香樟園開盤大賣,130套房源當日賣掉116套,合同金額超過5.5億元。

首度運作綠城項目交出的成績單,似乎為兩家公司新的合作開了個好頭。這為近日奔波在京、滬、蘇三地的融創中國董事長孫宏斌,多少掃去了一點倦容。

「我認為這產品就值這個價(目前高層部分售出均價2.3萬元/平方米),之前降到1.3萬元/平方米,不合理。」孫宏斌說,「我們只是讓綠城的產品,回歸本來的價值。」

「和宋衛平一樣,我也有理想主義,也有英雄主義,但是我還不是完美主義,完美只是手段,我只做市場願意要的東西。」孫宏斌說,這是他向現實的妥協。

經濟觀察報:你好像一直非常看好綠城的產品品牌,講兩家公司氣場相合?

孫宏斌:綠城產品是真好,融創成立以來就定下高端精品戰略,這兩年做得有進步,但還與綠城有差距。

但學好這個不容易,一是他做精品的態度,二是他捨得花錢、花時間精力,其實利潤很少,三是他有積累,好多代精品做下來,已經做得非常成熟。

綠城在調控中吃了虧,但是我對綠城說,你們做好產品的概念,實際上在危機中被強化了。宏調下來,有的跑去做了剛需,有的做了商業,但只有綠城在堅持,當然這種堅持給他帶來困難,但品牌卻進一步加強。

我們除了希望學習產品外,第二個是融創要進入蘇南和上海,通過這樣的合作,強化了蘇南區域,以高起點進入了上海。如果自己做,我們至少要花十年的時間。

經濟觀察報:坊間有說法,宋衛平找到你,是因為你在資金圈裡信譽好,幫他頂短債,是這麼回事嗎?

孫宏斌:不完全是這樣。我說它既是一個生意,也不是個生意。三十幾個億,我說比我有這個錢的人多得是,九龍倉一 定比我們強。但關鍵在於大家價值觀彼此認同,我們的戰略也是做精品,也在幾個地方深耕,投入更多的精力。再一個,我們也是非常努力的公司,希望產品能在做 得好的基礎上,在其他方面有一些改進。我們在運營、資金、營銷上,也會出自己的力。

經濟觀察報:本次轉讓的幾個項目,成本高低雖然不同,但有個共同特點,都是高端。很多人擔心這批高端房砸在手裡。

孫宏斌:我是很理解綠城的,你看到的綠城問題,其實都是資金緊了後出來的。順馳當年的確也有很多問題,但是並沒有比其他公司差。沒有錢了之後,它就變成問題了,綠城是後來銀行貸款這塊基本停了,哪個開發商停了貸款,都一樣做不下去。

高端的盤,不是說調控來了,就賣不掉,不是高端的事。我認為綠城的定位是對的,我也是這麼定位的。在北京,金茂府和西山壹號院兩個高端項目,可以說 是北京去年賣得最好的兩個項目。去年在天津,180平方米以上項目的銷售,融創的佔50%,因為供應量小。當然小地方也太高端,太貴了,可能有問題。今後 供貨量減少,我認為這種定位會更好做。這也是我對綠城有信心的原因。

經濟觀察報:去年年報顯示,融創的賬上只有38個億,這次拿出34個億來買,會對現金流造成壓力嗎?宋衛平說,拿出這些項目是因為大部分推進不理想,現在市場仍然不明朗,融創進來後對項目的計劃是什麼?如果仍然不理想,負債率會居高不下?

孫宏斌:我給你算一筆賬,這些項目,再加上合資公司對上海另一塊土地的購買意向,我在這上面總的土地投資不會超過45個億。這個水平,只是我今年投資土地計劃的一部分。

去年的年底賬面現金,是在全年拿地約投資90億的基礎上結餘的。去年我們計劃銷售180多億,起初大家都不信能完成,最後還是完成了。今年的銷售計 劃是220億,實際肯定還能超,所以我拿地可投資金額要超過去年。現在的現金流完全在可控範圍之內,這些年做得非常穩,完全不用擔心。

融創把這些項目中不到60個億負債併入報表,當然還有資產,短期內會讓公司負債率有所上升,但是銷售情況比較樂觀,相信到年底,公司的負債率會降下來,比去年同期的水平要低。

9個項目,有的價格比較高,也有的成本比較低,比如上海玫瑰園、黃浦灣。其中有7個項目在賣,另外兩個項目也準備啟動,包括當時價格比較高的蘇州玫瑰園項目。

經濟觀察報:綠城近年來加強了代建業務的發展,這有無可能成為它與融創合作的方式?

孫宏斌:不會,每個環節都會是雙方的,項目的定位、規劃都是核心的。

經濟觀察報:融創現在高端精品戰略很明確,今後會變化、加快擴張嗎?

孫宏斌:做就做高端精品,在京津滬渝,蘇南幾個城市深耕,不會去全國鋪開,也是長期戰略。一個行業,你總要定位一個群體,我選擇高端,因為他購買力強。第二個,不同城市的高端不一樣,服務的客戶比例也不一樣,是裡面的10%、20%還是30%,這個你要想好。

一個公司做中低端,然後再想轉高端,這個很難。鋪開了做,一個項目做完了,你還得給他們找個地兒做事,麻煩死了。我就在這幾個城市做。堅持下去,就會比其他地方做得好一些。目前只是想著把項目做好,讓公司很從容,很穩定。

經濟觀察報:怎麼評價你和宋衛平的異同?

孫宏斌:宋衛平是一個理想主義、完美主義、英雄主義的人。但我跟他說,這事對他來說挺好的,是得稍微妥協一點, 一個事上升到主義,就比較累了。我也是有理想,甚至英雄主義的,但還不是完美主義,完美對我而言是一個手段,但不是目的,是目的就沒盡頭了。可能是我受挫 折得早,更容易向現實妥協。


孫宏 宏斌 完美 手段 不是 目的
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=34718

孫宏斌的超級「控盤術」

http://www.eeo.com.cn/2014/0117/255036.shtml

經濟觀察報 記者 郭海飛 「今年,我們的人就從和方興合作的那兩個項目中撤出來了,基本沒什麼事了。」在1月初的一個公開場合,融創中國董事長孫宏斌向記者透露。

對於老孫的說法,一位接近方興地產的人士卻表示,雙方合作的亞奧金茂悅項目將於今年底交房,但是望京金茂府項目卻要等到2015年6月交房。顯然方興是在表明,融創的人可退出,但是股權責任還在,交房、後期服務等環節,仍然是兩方的責任。

「融創很強勢,當然也想操盤,但方興也很強勢,最後還是由方興來操盤。」一位瞭解內情的人士向經濟觀察報透露,「所有的團隊都是方興的,融創也沒什麼人,只派了一個副總和管財務的過來。」

「合作肯定麻煩,你選一個他想多掙點錢、成本增加一點就不干的合作夥伴,那就很難弄。」孫宏斌坦陳,「你自己做的話,你來決定事情。但合作的話,要跟對方有充分的溝通,所以還是要選擇好的合作夥伴,另外跟企業合作要有什麼說什麼,要真誠地溝通好。」

與方興地產即將迎來的「分手」,並不是孫宏斌與合作夥伴的第一次「分道揚鑣」。去年8月,融創中國與葛洲壩集團聯手斥資41億元奪得北京亦莊地王項目,但是三個多月後葛洲壩集團便被媒體曝光退出該項目。2011年,融創中國耗資14.5億元回購首鋼所持西山壹號院項目股權,與合作三年多的首鋼集團「分手」。葛洲壩、首鋼集團均非房地產練家子,融創選擇了吃進,而在豪宅市場同樣強勢的方興地產,融創選擇了分手,一山不容二虎的遊戲規則又一次得以印證。

奪得操盤權

2008年12月,在金融危機席捲全球之際,融創與首鋼聯合體以20億元的高價,奪得北京海淀西北地塊,並成為該年北京冷清土地市場中的「新地王」。

這一佔地約47.8萬平方米、總建築面積約42萬平方米的地塊,便是2013年北京商品房、商品住宅雙料銷售冠軍的豪宅項目「西山壹號院」。而西山壹號院的品牌溢價力,為融創控制其他高端項目,提供了強勁的話語權。

西山壹號院於2011年6月開盤,當年便以30.5億元網簽額奪得北京2011下半年銷冠,2012年以純住宅網簽額50.4億元奪得北京市住宅銷售亞軍,2013年更是以61.76億元的網簽額奪得北京商品房和商品住宅雙料冠軍。

截至2013年底,西山壹號院累計帶來約143億元的銷售收入,而且大部分收益也將為融創中國所獨享。早在2011年9月27日,融創中國發佈公告稱,融創置地與北京首鋼房地產開發有限公司(以下簡稱「首鋼地產」)簽署合作協議,將斥資14.5億元收購北京首鋼持有的西山壹號院項目公司北京首鋼融創置地有限公司(以下簡稱「首鋼融創」)50%股權。

10月18日收購完成,首鋼融創更名為「北京融創恆基地產有限公司」(以下簡稱「融創恆基」),其法人代表也由時任北京首鋼副董事長、總經理劉樺變更為融創中國的張曉春,西山壹號院的所有收益也將由融創置地所獨享。用孫宏斌的口頭語,就是這回「手拿把攥」了。

2011年第三季度,西山壹號院以21億元的成交額,榮登北京2011年第三季度住宅銷售冠軍。按照收購完成前,北京首鋼享有的西山壹號院65%純利權益粗略計算,在不扣除成本的情況下,北京首鋼最多獲得13.65億元的收入,再加上14.5億元的收購款、扣除約10億元的地價款,擁有50%股權的北京首鋼獲得不超過18億元的收入,而當時西山壹號院的總值高達77億元。

「西山壹號院收購付完款,雙方皆大歡喜,期望很快再次合作。」2011年10月18日,孫宏斌稱。如今,銷售額已達143億元的西山壹號院,為融創中國帶來至少120億元的收入。

向方興地產妥協

嘗到甜頭的孫宏斌,很快又找到了另一家央企「聯姻」。2011年12月,融創便與中化集團旗下的方興地產聯手斥資約31億元,拿下北京來廣營B1-B3組團地塊。

2012年1月18日,方興地產與融創中國斥資1億元,註冊成立項目公司北京方興融創房地產開發有限公司(以下簡稱「方興融創」),其中方興地產出資5100萬元,持股51%,融創中國旗下兩家子公司共出資4900萬元,持股49%,由時任方興北京公司副總經理的宋槿毅出任董事長、總經理兼法人代表,融創中國北京公司總經理荊宏出任副董事長。

工商資料顯示,孫宏斌獲得一個董事席位,另兩名董事分別由方興地產副總裁、方興北京總經理李從瑞和方興地產產品研發部總經理、方興北京副總經理孫國棟擔任,方興北京財務總監李利娟和融創中國首席信息官劉淑青分別出任監事。

宋槿毅一人同時擔任方興融創的董事長、總經理兼法人代表,足以表明方興地產的強勢。這一總建築面積約28萬平方米的北京來廣營地塊,便是日後熱銷的望京金茂府和亞奧金茂悅項目,也全部由方興地產來操盤。

「融創也很強勢,他們當然也想操盤,但是方興也很強勢,最後還是由方興來操盤。」上述知情人士向經濟觀察報透露,「所有的團隊也都是方興的人,融創就是投資,要求到期收回投資。」

2012年10月24日,亞奧金茂悅率先開盤,推出約5萬平方米的338套房源,均價35000元/平方米,一個月後的11月23日又推出第二批126套房源,成交均價下降為30867元/平方米。12月7日,望京金茂府也推出2.5萬平方米的92套房源,成交均價44522元/平方米,兩個項目共為方興融創帶來約30億元的銷售額。

此後長達4個月的時間裡,方興融創的這兩個豪宅項目並未再入市銷售,統計數據顯示,2013年第一季度,北京市商品住宅平均價格為19539元/平方米,同比大幅上漲36.3%。

在房價一路高漲的情況下,去年3月30日北京國五條出台,「自3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房、進一步提高二套房貸首付款比例」,北京市政府甚至規定「價格偏高將不發預售許可證」。

融創中國2012年底年報顯示,截至2012年底,融創中國手持現金僅84億元,但短期借貸就高達118億元,此外還有51億元的所得稅負債和71億元的貿易及其他應付款項。而方興地產截至2012年底手持現金129億元,而短期銀行貸款約90億元,應付貿易賬款和應付稅項共約35億元,資金狀況好於融創中國。

坊間傳言,急於回籠套現的融創中國,為攻下金茂府預售證,寧願割肉降低漲價幅度,最終換取了預售證的放行。去年4月4日,望京金茂府成為國五條頒佈後第一個拿到預售證的項目,但是最高擬售價僅為51509元/平方米,僅比四個月前的開盤價50895元高出614元。

25天後的4月29日,亞奧金茂悅項目也再次獲得預售證,37213元/平方米的最高擬售價,也僅比半年前的擬售價36278元高出935元。方興地產表示,具體操盤,融創並不過多干涉,孫宏斌也稱,「因為我們和他們合作,都是讓他們控股,貸款也都是他們管」,但融創中國的意見,方興地產也不得不考慮。

去年國慶節,望京金茂府再次開盤,擬售價格也僅為50080元/平方米,與半年前相比甚至下降1400多元。「3月份會新開盤,戶型為200-220平方米,價格還沒定,周邊二手房在7萬以上,2015年6月份全部交房。」望京金茂府售樓人員介紹。

亞奧金茂悅售樓人員介紹,今年3月底、4月初金茂悅也會再推出80套房源,「總價在700萬以上,均價在5萬以上,今年年底交房。」截至目前,亞奧金茂悅和望京金茂府分別為方興融創帶來34.5億元和25.8億元銷售收入,合計約60億元銷售收入,累計網簽銷售面積16.2萬平方米。

「今年,我們的人就都撤出來了,沒什麼事了。」孫宏斌說。但是望京金茂府卻在2015年6月底交房,方興地產相關人士表示,該項目並未計劃加快進度提前完工,「但一共剩兩棟樓沒賣,現在正在做內部的精裝修」。望京金茂府售樓人員介紹,今年3月計劃先開盤一棟樓,另一棟樓何時推盤尚未確定。經濟觀察報記者向孫宏斌詢問融創中國提前撤出的具體原因,截至發稿並未獲得回覆。

孫宏斌的控盤術

除北京之外,融創中國的大多數項目都是與其他企業合作的,綠城是融創中國的「最佳搭檔」,保利、泰達、住總、葛洲壩、天津房地產集團、九龍倉、世茂、杭州城建等都是其「聯姻」的對象,甚至就連民營汽車巨頭吉利汽車也是孫宏斌的合作夥伴。

2012年9月底,保利融創聯合體以30.8億元拿下位於北京大興亦莊新城的兩個地塊,這便是去年9月開盤的總體量30萬平方米的楓丹雅苑項目,截至目前已經網簽53138萬平方米,成交均價34373元/平方米,為保利融創帶來18億元的銷售收入。

2012年10月,保利(北京)房地產開發有限公司(以下簡稱「保利北京」)與操盤西山壹號院的項目公司融創恆基分別出資10.1億元和9.9億元,註冊成立北京保利融創房地產開發有限公司(以下簡稱「保利融創」),分別持股51%和49%,保利地產副總經理劉平出任董事長兼法人代表,融創北京公司總經理荊宏擔任總經理。

在央企保利面前,孫宏斌掌握了主動權,「這個項目由方興來操盤。」融創北京一位知情人向經濟觀察報透露,「營銷這塊保利只派了兩個人過來。」保利北京表示,經營團隊人員雙方各佔一半。該項目一期將於2016年9月30日完工。

在另一大央企葛洲壩面前,融創中國更加強勢。去年8月,融創和葛洲壩聯合體以41.2億元奪下亦莊兩塊宅地,其中一塊樓麵價近2.8萬元/平方米,成為區域單價地王。但是3個多月後,便被媒體爆出葛洲壩將變現在該項目的權益,由融創獨家開發亦莊地王項目,經濟觀察報記者向融創中國品牌總監劉曉婧核實未獲得回覆。去年12月,葛洲壩又與融創聯手斥資30億元,拿下重慶6幅地塊。

12月18日,融創中國又與住總、北京駿洋地產聯合斥資58.6億元拿下北京門頭溝總建築面積35萬平方米的地塊。融創恆基與住總和駿洋分別出資3.3億元、3.5億元和3.2億元註冊成立北京住總眾邦地產有限公司,分別持股33%、35%和32%。

「他們有很多規範管理、融資的優勢,包括為股東提供更多的資金支持方面,他們也都有優勢。」融創中國副總裁李少忠稱,「因為找錢是必須的,所以財務投資的要求也是一個要求。」融創中國與九龍倉合作的一個出發點是,九龍倉的融資利息僅約3%。

孫宏斌的強勢體現在,既享受保利、葛洲壩、住總等央企以及九龍倉等港資大鱷的資金、拿地等優勢,又能夠主動操盤,掌握主動性。

孫宏 宏斌 斌的 超級 控盤
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=89267

眾籌網CEO孫宏生:離開騰訊,我用眾籌做一個創業孵化器

http://www.iheima.com/forum.php?mod=viewthread&tid=22413
以下為孫宏生口述:

帶著理想主義的情懷做了一件理想主義的事

我是去年八月份來到眾籌網,之前差不多9年多一直在騰訊,再之前一直在IT領域做硬件類的產品,我是偏向營銷方面,做互聯網公司的營銷。

在互聯網公司待的還蠻久的,尤其是在騰訊工作的那段時間,見證了騰訊最輝煌的9年,可能未來更輝煌。我記得我剛加入的那天,騰訊股價大約是3塊錢左右,市值5億美金,我離開那天已經是市值1000億美金了,翻了200倍,這個市場很難再有200倍了,而我現在看到新的市場仍然有翻200倍的機會,那就是互聯網金融這個領域。

我跟盛佳之前一直談論要創業的事情,後來剛好有機會,他說我們來做互聯網金融吧,我們就到這個平台一起來創業了。剛開始沒想那麼多,覺得互聯網金融這個行業不錯,覺得P2P、支付、眾籌幾種模式都有可做的空間,尤其是眾籌比較有理想主義色彩,於是我們就帶著一種理想主義的情懷做了這樣一件理想主義的事,還沒想到會遇到那麼多的困難,帶著一股熱情就衝進了眾籌這個領域,做了眾籌網。

我們開拓出了「眾籌」這個專有名詞

現在你看過去8個月的時間,眾籌網的百度指數和眾籌的百度指數完全是正相關,眾籌的每一個轉折和眾籌網的每一個轉折都連在一起,可以看出這個市場是我們開拓出來的。

我們去年最開始做的時候,當時你百度一下眾籌這兩個字,那個時候你會發現這完全是個專有名詞,連我這種做互聯網的人也覺得是。而不到一年的時間,眾籌這個詞從學術範圍進入一個市場的範疇,或者說這個詞變得老百姓都能懂了,這其中遇到的挑戰是可想而知的,早期團隊不好找,懂互聯網的不懂金融,懂金融的不懂互聯網,懂互聯網金融的人不一定就懂眾籌,我們眾籌網還有一些垂直的領域,必須要懂這個領域的東西,所以人才不好找,各種創業困難……

風險控制的語言叫做一切以用戶價值為依歸

很多人說互聯網金融核心是風險控制,這個事情要分層面看,從監管的角度看,證監會核心還是會對股權平台做比較嚴格的監管,而對於眾籌網這種獎勵平台所謂的風險控制,翻譯成互聯網的語言就叫做一切以用戶價值為依歸,就是用戶體驗。

我們的風險控制比較狠。我們更多的是說能不能用眾籌網的平台給投資者也好,項目發起人也好,提供更好的體驗。壞的體驗無處不在,壞的體驗包括這個錢投了沒拿到東西,或者說項目拿到錢跑了,或者說東西生產出來,產品質量不過關等等,這都是糟糕的體驗。從這個角度來看,我們對風險控制比較狠,我們會預付你項目發行的一部分資金,但是你必須要完成貨物的交付,等用戶認可、用戶確認之後才能收到其他的款項,這個風控稍微有一點粗暴,但是對消費者或者投資人的保護,我們就做到了最優,當然還有更多的,我覺得是互聯網的產品體驗。

國內國外環境差異決定了我們眾籌模式的不同

前段時間在開全球眾籌峰會的時候,我把澳大利亞的眾籌平台Pozible的創始人請到我們的論壇來,他們也是一個華人團隊,十幾個人,在中國大概一兩個人,從早期的文創項目到現在的硬件項目,做的還不錯,團隊很年輕,有很多的合作機會。但總的來講它跟國外的眾籌模式是一個模式,雖然他們團隊是華人,但它主要只是利用互聯網的平台做交易的撮合,投資撮合,十來個人做全球市場,最後一定是只把平台做好就可以了,這個模式包括美國的Kickstarter,它要在中國落地都會有很多的瓶頸,中外環境差別很大。

最主要的差異是國內的信用環境沒法和國外比,所以在國內這種眾籌平台要做很多的本土化服務工作,甚至我們還做了很多項目發起人孵化的工作,這是中外眾籌很大的區別。

另外,現在你看,國內很多做類似3W咖啡館之類的各種咖啡館,他們本質上是股權眾籌,而我們做的是獎勵性質的眾籌。有很多投資人一起來辦咖啡,成為股東,享受一些權益,股權平台回報的是一種股權,體現投資跟被投資的關係。而我們獎勵性質的眾籌平台本身就是完全不同的,我們的回報方式回報的是產品或者服務,這兩個本質上不太一樣。

把眾籌網做成一個創業平台或者是孵化器

我們眾籌網現在有幾重功能,最簡單的就是互聯網撮合平台,投資雙方見面會,你可以想像它是一種交易所的模式,不管是證交所還是軟交所、文交所;第二種就是孵化的模式,這個其實是偏重的,交易所不會自己做孵化,一定是有孵化園、軟件園來做的。當然在生態沒建起來之前,可能平台有的時候也會做一些孵化的工作,幫他們把項目推到交易平台上去交易。另外,我們其實也是一個投資平台,也就是說它更像一些天使投資,甚至是早期的基金,私募的平台,這個背後依託於眾籌網平台,有大量的交易數據,有大量的交易項目,你可以篩選出更多的數據,由大數據去做投融資的判斷,最後衍生出一種投資模型出來。

現在我們主要聚焦在幾個品類的項目上,文創類,這裡包括一些圖書、音樂、設計、藝術、出版等等,是一個大板塊,文創類現在在眾籌平台叫做標籤,我們叫為藝術而生的眾籌平台,文創類也包括電影,這些都是文創類裡面最主要的發源地,但是文創這個市場並沒有想像那麼大,更被打上像文藝青年、理想主義色彩的標籤,這是一個小眾市場。

而像科技硬件這方面,早期叫創客,甚至可以算是硅谷文化的一種,硅谷的互聯網文化,後現代主義硬件文化的代表,它的市場相對來講大一些,因為它每一個都不是單純的硬件公司,是一個小互聯網公司。互聯網公司各個都在做硬件,但是這個市場多多少少還是面向極客、創客,它還是非主流的市場。

所以我們接著往前走,走到了公益,公益也是我們現在重點推的板塊,這個公益不具像,通過公益基金會去做一些捐贈,更像互幫互助的社會化公益,人人可以幫助身邊的人,公益平台需求蠻大的。

當然還有一些行業比如說農業,甚至住房項目等都還在嘗試階段,大眾化的主流市場實際上是可以做的,但做的前提是眾籌這種方式被越來越多的用戶和創業者所接受。它一定是一個漸進的過程,這個過程我們肯定是作為一個開拓者,一定會不遺餘力的去做各種嘗試。

眾籌本身具有雙重屬性

有一個隱含的問題就是說眾籌是不是要做的更專注一些,我們看法是這樣的,從今天眾籌市場的成熟度來看,無論你專注在文創領域也好或者說專注在科技硬件創新領域也好,其實這一直是個偽命題。文創市場也好,還是科技硬件市場,萬億級的市場總是有的,但萬億級的市場只有十幾個人的團隊去做垂直,去服務,這個基本上不現實。何況還不只是提供眾籌的服務,還提供了一堆孵化的服務,甚至運營的服務,我覺得這種定位本身還是不夠垂直。

我理解的眾籌本身有雙重屬性,一個是金融屬性,這裡包括監管,包括股權,包括獎勵,也包括風險控制,包括合規性,包括你對金融人才的儲備,包括支付管道一系列的問題。如果你對金融理解不透,你是做不了眾籌的,這是我們能做的,利用整個先鋒集團的金融優勢,第二塊也是現在圈子裡面特別注重的,是互聯網,我們有一大票互聯網的產品、工程師、產品經理,包括研發團隊,因為眾籌本質上是種互聯網的產品,平台、體驗,這兩個都是我們最核心要做的事情。這也是我們對垂直的理解,跟其他專注在某一個領域去做是不一樣的。

眾籌行業是一個未來可以重新顛覆和洗牌的市場

眾籌一定是一個大市場,在這個市場裡面沒有那麼多巨頭,像互聯網公司裡BAT基本上是三座大山,能出來幾個像小米、360這樣的就很難,但他們從百億美金到千億美金,會是非常困難的一件事情。但現在去看互聯網金融這個市場,幾十萬億在這個市場裡面都只是冰山一小角,而眾籌作為互聯網金融的代表模式之一,它的想像空間是非常大的,我們有理由相信未來在這個市場裡三到五年是有可能出現這種千億甚至萬億級的市場,這是這個行業獨有的,當然三年後或者五年後這個市場誰是佔有最大的,這個要看大家誰跑的更快,但有一點是肯定的,就算你做到了三億,到了萬億的這種規模,在互聯網金融市場裡面仍然是一種小菜頭或者小菜花,因為這個市場一定是一個非常有潛力的市場,堅定的看好。

I黑馬點評:

眾籌融資方式存世已久,和其他各種融資方式大同小異,都要經過公佈項目信息、等待「意中人」詢問、互亮底牌、共尋擔保幾道程序,最後才能簽約成交。只是近年來搭上了「互聯網快車」,受到越來越多的融資雙方的追捧,表現了很強的生命力。我們看到眾籌改變了每個人的標準化角色,實現了創造者、消費者、生產者角色的多重吻合,隨著互聯網技術和理念的進一步發展,非標準化的產品將有越來越大的市場。
眾籌 籌網 CEO 孫宏 宏生 離開 騰訊 我用 用眾 籌做 一個 創業 孵化器 孵化
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=102833

傳孫宏斌溢價10%回售綠城 宋衛平擬籌70億港元回歸

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-11-07/874462.html

向融創賣出股權的交易仍在港交所審核的路上,綠城集團創始人宋衛平突然改變了主意。為何要“悔婚”?對南都記者的疑問,宋衛平僅回應稱“按照規則,公告前禁聲”。不過,知情人士昨日透露,宋衛平已確定回歸綠城。而接近孫宏斌的知情人士則稱,孫已表示願意讓權。

究竟宋衛平如何耍回馬槍?昨日,綠城和融創有關負責人均向南都記者表示,暫無官方消息,以上市公司公告為準。不過,據知情人士稱,孫宏斌對於宋衛平的回歸並未提出太苛刻的條件,同意對方以不過分的溢價重回綠城。目前流傳版本稱,可能是在原收購價63億港元的基礎上加10%的溢價,宋衛平為此已在籌集資金。

宋衛平“回頭”

融創收購綠城股權曾是今年房地產市場上最大宗的收購案。根據5月22日融創中國的公告,融創中國以62 .98億港元代價收購綠城中國24.313%股份,雙方交易的最後截止時間是2014年12月底。

“截至目前,香港聯合交易所還沒有審批雙方的收購事宜。如果有的話,或者我們公司對收購有任何需公開內容的話,會有公告進行披露。”綠城有關負責人昨日向南都記者表示。這意味著,雖然孫宏斌早已開始行使老板的職權,但現階段從法律上來講,綠城還是宋衛平的。

對於諸多被媒體追問的細節,宋衛平先是以“你猜”虛晃一槍,隨後短信回複稱“按照規則,公告前禁聲”。但接近綠城高層的知情人士稱,這個態度已經是擺明了要回歸。

融創中國董事長孫宏斌昨日也發微博,袒露心聲,疑為回應收購變局,“希望多做些雙贏的事,少做些一贏一輸的事,不做雙輸的事”。

事實上,翻出過往宋衛平的語錄,不難發現伏筆。5月17日,宋衛平通過官網發文,稱股權轉讓,首先來自退休的需要,“我們選擇相信融創,相信孫宏斌”,“天下本一家,有德者掌之”,“綠城造的房子,不管以前造的,現在造的,將來造的,我全部負責任。”

宋衛平對“德”的強調,也為他贏得了江湖名聲,以及孫宏斌在“回馬槍”事後的一句“你是永遠的大哥”。據宋衛平向身邊人士透露,其回歸原因,一是接到大量業主投訴,主要是質量問題,比如青島項目。另外綠城、融創雙方在做事和考慮問題方面有諸多不同,這些都讓宋衛平下決心回歸。

“當年紀大了,要退休了,發現這個世界一切事情的發生發展都跟你沒有關系了,這才是最可怕的。”在去年一次綠城媒體會上,宋衛平這樣感慨。現在看來,宋衛平的確還有著這樣的一面,不願成為一個無關的人。

孫宏斌不阻攔

對於宋衛平的回歸,孫宏斌至今未作任何公開解釋。昨日他在個人微博中寫道:“年輕的時候爭強好勝,曾經贏得暢快淋漓,也曾輸得一塌糊塗,但是我不後悔。年紀大了點後,希望多做些雙贏的事,少做些一贏一輸的事,不做雙輸的事。實在做不到,就保護你的員工的權益,保護股東們的利益,保護家人的平安幸福,支持你的朋友們。不做好人,不做壞人,做人。”

據知情人士從談判現場獲得的消息,孫宏斌對於宋衛平提出的回歸要求,並未給出太過於苛刻的條件,同意對方以不過分的溢價重回綠城,並且給出了一個十分寬松的付款節奏。此外,孫宏斌沒有開出任何額外附加條件。不過,雙方交易對價目前尚不得而知。

綠城現任總經理田強近日公布的一封內部信顯示,融創接手以後的8、9、10月,綠城就實現銷售352億元。而今年上半年,綠城總共賣了305億元。算上融創,孫宏斌旗下的兩家公司銷售額相加,足以進入千億軍團。融創的營銷團隊也已經遍布綠城各大項目。如果說走就走,各種財務和人事的糾葛並非易事。

對此,融創有關負責人昨日表示,對於事件進展,目前公司都還不太清楚。但不少高層說,“老孫怎麽說,我們就怎麽做”。

收購存變數

事實上,融創收購綠城股份後續如何發展,還存在諸多不穩定因素。

如今5個多月時間過去了,這樁收購案至今仍未獲得香港證監會審核通過。據港媒此前報道,港交所視融創與宋衛平為一致行動人,綠城高層也證實證監會確實有這方面的考慮,交易時間將會延長至12月份。

“香港證監會認為宋孫是一致行動人的話,聯手交易會損害其他股東的利益。因此交易隨時可能生變。”有港股分析師介紹,根據港交所規定,一旦判決一致行動人成立,融創要麽放棄收購,要麽發起全面要約收購。後者約需耗資196億港元,比起孫宏斌目前的出價63億高出兩倍還多。

“並購的交易案沒有最終交割,什麽可能性都有。”蘭德咨詢總裁宋延慶向南都記者表示,還要看雙方的約定和後續談判。

回歸的代價

如果真的回歸,宋衛平要出價多少?

宋衛平此前決意放手綠城後,傾註心力栽培的藍城,以代建、現代農業等為主業,目前還處在“燒錢”階段。截至2014年9月19日,藍城已簽約代建項目170個,總可售金額1800多億元。在公司四大板塊中,代建比重高達50%,其次是養老占30%,而養老、農業以及健康等板塊均處於盈利能力欠佳的階段,將面臨諸多基礎設施的投入,很難在此時給宋衛平提供資金回報。

據悉,目前宋衛平持有10 .473%的綠城股份,其一致行動人壽柏年持股8 .086%,二者合計持股18.559%.按照11月4日收市價8.790港元計算,二者股權價值約為35億。

知情人士透露,宋衛平考慮向東方資本融資,同時向綠城高層“眾籌”20億資金。但有券商人士表示,宋衛平身邊的管理層不願意,“如果不能做到絕對控股,老宋的回歸沒有意義。要拿回主導權,還需要經過董事會及股東大會兩道關卡”。

根據市場傳言,宋衛平已經在籌集資金。目前流傳版本稱,孫宏斌基本沒提什麽要求,可能會在原收購價63億港元的基礎上加10%的溢價。據稱已有資產公司答應出資50億元幫助宋重回綠城。

不可否認的是,綠城和融創雖然結合,但秉持著不同的價值觀和行事風格,可謂“理想主義者”和“實用主義者”的碰撞。經此折騰,綠城會否元氣大傷?是雙贏雙輸亦或誰贏誰輸,唯有拭目以待。

[觀察]孫宏斌比宋衛平“幸運”

可以說,孫宏斌的運氣比宋衛平好,下半年來整個房地產的宏觀環境已悄然生變。宋衛平一貫極力抨擊的調控政策,在他決定賣出綠城後得到了實質放松,全國僅一線城市仍在限購,此時綠城也已“起死回生”。

政策的陽光正照在綠城的身上。8月份,綠城實現銷售額72億元,並以18億元的成績成為當月杭州主城區的銷售冠軍。9月份綠城銷售再創新高,達83億元。

“放松限購的政策背景給了不少房企喘息生機。”易居房地產研究院研究員嚴躍進向南都記者表示,另一方面孫宏斌的功勞也不容忽視,團隊入主後,綠城采取了不同於宋衛平時代的大膽降價,促進了購房需求的釋放。

融創團隊6月份全面介入綠城的營銷。據綠城內部人士介紹,此後公司多方面的運作都打上了融創的印記,強調高周轉、高執行。在銷售方面,融創奉行價格隨行就市的策略,也明顯為綠城銷售增添了動力。

南都記者陳琳琳

原文鏈接:http://finance.ifeng.com/a/20141107/13256191_0.shtml

傳孫 孫宏 宏斌 溢價 10% 回售 綠城 衛平 擬籌 70 港元 回歸
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=118326

融創撤離駐佳兆業團隊 孫宏斌“急於求成”埋伏筆?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-04-19/910395.html

邦地產記者 區家彥

很不幸,對於融創中國董事長孫宏斌而言,他的收購佳兆業之路似乎在重蹈綠城事件的覆轍。

據《財新網》報道,孫宏斌於4月16日晚間帶著融創團隊約40余人全數撤離位於深圳的佳兆業中心,這也是繼上周三下午三位來自融創系的佳兆業管理層被免職後,融創與佳兆業之間矛盾出現進一步激發的苗頭。

隨著郭英成重新掌權已成定局,佳兆業自行完成債務重組的概率大增,這也意味著孫宏斌拿下佳兆業的希望已經相當渺茫。處女座的孫宏斌凡事追求完美,但做事也很急,這導致了他在提出接手郭英成股權後卻出臺不利於債權人的重組方案,或許是本次收購計劃的敗筆之一。

融創佳兆業關系正式破裂

根據《財新網》報道,4月16日下午,佳兆業舊團隊突然要求融創在33樓辦公的員工離開,搬到27樓和34樓去。雖然這一要求沒有針對孫宏斌、武捷思、汪孟德、黃書平等融創管理層,但此舉依然惹怒了孫宏斌,他帶著融創團隊約40余人全數撤離。

《每日經濟新聞》記者了解到,在佳兆業總部33樓辦公的主要是公司的核心層,郭英成的辦公室也在此層。自今年1月末,融創中國提出要約收購佳兆業後,負責盡職調查的融創團隊也多在這一層樓辦公,孫宏斌一直在郭英成的辦公室里工作。

融創團隊撤離的消息獲得了佳兆業方面的證實。一位佳兆業內部員工向記者透露,從上周五起(4月17日),包括孫宏斌在內的所有融創團隊已經沒有在佳兆業的辦公室出現。

融創與佳兆業關系破裂並非沒有先兆。在佳兆業位於深圳的8個項目多數房源於4月4日起陸續“解鎖”後,去年12月一度辭去主席職務的創始人郭英成在4月13日意外宣布重新出任集團執行董事及董事會主席,業界紛紛猜測這是郭英成不願賣盤的信號。

詭異的是,盡管在4月14日中午時分,孫宏斌發了一條微博顯示,“融創收購及重組佳兆業正在如約按計劃進行。對佳兆業的收購及重組繼續得到了賣方股東、生命人壽和政府的支持”,但當日下午,佳兆業卻發布內網公告稱,包括王琪凱在內的三位來自融創系的佳兆業管理層被免職,加上如今融創團隊的撤離,正式宣告融創與佳兆業關系破裂。

孫宏斌“急於求成”的教訓

在郭英成宣布複職當天,便判斷佳兆業將取消賣盤的香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者說,融創團隊的撤離,意味著佳兆業已經不再歡迎融創對公司進行盡職調查,說白了,郭英成已經不想把佳兆業賣給融創。

黃立沖預計,接下來佳兆業會自行進行債務重組,由於郭英成的複職避免了部分債務交叉違約條款,減輕了公司的短期債務壓力,佳兆業還可能通過出售部分項目用於償債;與此同時,由於推動佳兆業業務重回正軌需要註入新的資金,佳兆業極有可能吸引二股東生命人壽增資擴股,甚至引入新的戰略性投資者。

盡管佳兆業的前景依舊撲朔迷離,但資本市場對郭英成的回歸卻充足信心,佳兆業的多筆離岸優先票據票面價格較上月末出現大幅反彈。以2017年到期的有限票據為例,記者註意到,該筆票據在融創首度宣布境外債務重組方案後一度跌破50美元,但如今已會回升至72美元。

但對於孫宏斌而言,處心積慮拿下佳兆業的計劃如今希望渺茫,這也是自收購綠城首敗之後,這位“收購狂人”可能面臨的第二次失敗。

黃立沖認為,此次在收購佳兆業的計劃中,孫宏斌顯得過度心急,缺乏顧及各方利益的計劃,這體現在他在急於與郭英成達成股權轉讓的共識後,卻提出要債權人削息展期的要求,違背了債權人清償次序高於股東的基本原則,最終陷入與債權人的談判漩渦中。如果不是債務重組方案的苛刻,或許在深圳項目解鎖前,融創已經能獲得債權人的支持,郭英成也就翻盤無望。

克而瑞研究中心分析師房玲還認為,不管是綠城還是佳兆業,融創都在收購未完成時就派駐團隊,過早介入也提前暴露了不同企業文化團隊的磨合問題。上述佳兆業內部人士也向記者證實,在融創團隊介入期間,與佳兆業團隊的文化差異全面暴露,這也導致佳兆業員工在獲悉郭英成複職後,對融創的抵觸情緒全面爆發。

 
融創 撤離 佳兆 團隊 孫宏 宏斌 急於 求成 埋伏
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=140553

孫宏斌率部撤離佳兆業 融創收購存三大懸疑

來源: http://www.yicai.com/news/2015/04/4607373.html

孫宏斌率部撤離佳兆業 融創收購存三大懸疑

一財網 張歆晨 2015-04-17 12:01:00

就在孫宏斌微博傳達“融創收購佳兆業依舊”的信息後三天,這位被稱作“白武士”的性情中人又作出一個讓外界嘩然的決定,命令融創團隊全部撤離佳兆業位於深圳羅湖嘉里中心的總部,一人不留。

在局勢複雜的並購案中,誰也未必可以猜得到結局,哪怕是該事件的最核心當事人。

就在融創中國(01918.HK)董事長孫宏斌微博傳達“融創收購佳兆業(01638.HK)依舊”的信息後三天,這位被稱作“白武士”的性情中人又作出了一個讓外界嘩然的決定,命令融創團隊全部撤離佳兆業位於深圳羅湖嘉里中心的總部,一人不留。

據可靠信源向《第一財經日報》提供的信息,4月16日下午,佳兆業舊團隊突然要求融創在33樓辦公的員工離開,搬到27樓和34樓去。雖然這一要求沒有針對孫宏斌、武捷思、汪孟德、黃書平等融創管理層,但此舉依然惹怒了孫宏斌,他帶著融創團隊約40余人全數撤離。

目前無法得知佳兆業管理層為何作出這一決定,但從孫宏斌的舉動來看,他確實被近日來的一系列事件所激怒。可以確定的是,融創收購佳兆業股權的事情在歷時3個月後出現了戲劇性轉折,各方博弈正在加劇,幾大懸念有待時間來慢慢厘清。

孫宏斌

懸疑一:融創收購是否依舊

對於孫宏斌而言,佳兆業的收購是一筆不小的生意。

公開的資料顯示,融創中國先以總計約23.75億元的價格收購佳兆業在上海的四個項目公司,進而以1.80港元/股的價格,總計約45.5億港幣收購郭氏家族持有的佳兆業49.25%股權。雖然目前股權收購並未交割,但融創已經先後兩次向郭英成支付了3億美元作為定金。

自從2015年1月初率隊駐紮深圳以來,孫宏斌以及旗下負責融創集團財務的高管汪孟德等人已在佳兆業工作了超過3個月,並且力邀廣東資本市場上頗有聲譽的武捷思協助。

按照孫宏斌的規劃,此役一旦成功,將協助融創完成其在華南尤其是深圳市場的布局。“在最短的時間實現最有影響力的進入”,是孫宏斌願意涉足佳兆業複雜局面的根本原因。

有接近孫宏斌的人士透露,這位地產界狂人是抱著最大的熱情參與佳兆業的收購,且極力想要成功,因此,不到最後時刻,他絕不會輕言放棄。

不過隨著佳兆業債務重組不順利等一系列阻礙不斷湧現之後,孫宏斌也隨時做好了“撤退”的打算。他3月底在香港表示,“再大的生意也是生意”,收購不順的話隨時會選擇放棄。

事實上,他本人雷厲風行的作風在去年的綠城股權收購案上便表現的淋漓極致。2014年12月中旬,融創團隊前一天還在綠城總部辦公,第二天在孫宏斌一聲令下後整個團隊立馬就撤出了綠城總部。

懸疑二:郭英成能否重掌大局

自從4月13日佳兆業公布郭英成重新出任公司董事局主席以來,聯想到一周前該集團位於深圳的房源的行政鎖定解除,有關郭將重掌佳兆業的預期在逐漸升溫。而4月16日佳兆業對融創團隊作出的辦公地點調整,更將這個預期推向高潮。

但是,無論郭英成是出於什麽原因重新回歸公眾視線,他自身清白沒有說清楚的背景下,將如何掌握這麽複雜的局面仍是一個問號。

擺在郭英成回歸路上的坎實在不少。

首先,郭英成與深圳落馬官員蔣尊玉的關系還未清晰,在蔣的案子沒能結案定調之前,郭身上的政治風險仍未解除。從2014年他的出逃及快速出賣股權的行為可以看出,他本人對於這個風險有著充分的評估。如今郭即使能重新出任公司董事局主席,但依然不能正常回到深圳履行管理職責。

有接近官方的人士向《第一財經日報》透露,有關部門並沒有放棄對郭英成的調查,就在過去幾天內,深圳有關官員仍頻繁開會研究郭英成重任主席之事。

第二個坎,佳兆業眼下的經營困境以及財務地雷。自從2014年底該集團房源被鎖以來,公司銷售大幅下降,現金周轉捉襟見肘。雖然先後有第二大股東生命人壽及融創的輸血,但幾個月時間下來,其現有資金已經逐步耗盡。

更讓郭英成抓狂的是,普華永道針對佳兆業2014年的財報審計可能存在大量作假手段的消息也不脛而走,導致佳兆業的年報無法如期推出。目前,佳兆業董事局全體成員正承受巨大壓力,一旦這些財務問題不能解釋清楚,將把公司乃至管理層推向非常不利的境地。

最後,即使郭英成順利通過審計這一關,擺在他面前的還有一個困局便是,如何應付債權人以及650億的巨額負債。

一位獨立分析人士表示,此前融創提出的債務重組方案已比較優越,但均遭到部分海外債權人的拒絕,那麽郭英成回歸後,估計要拿出條件更優越的重組方案來取悅債權人,甚至面臨債權人對於違約金的追訴,這將對佳兆業形成莫大的財務負擔。

實際上,郭英成如果想要拿回已賣給融創的股權,還有一個最為現實及迫切的問題,即拿出足夠多的現金來歸還融創已支付的收購對價。

懸疑三:有沒有下一個“白武士”

在外界看來,如果郭英成自身不具備拿回股權的資金實力,極有可能出現第三方收購,而這個收購者是誰,目前還不得而知。不過第三方想要插足,仍然不是一件容易的事情。

上述接近孫宏斌的人士向《第一財經日報》透露,據融創與郭氏家族簽訂的收購協議,只要融創不主動退出,郭幾乎鮮有反悔的權利。據悉,目前融創和佳兆業的有關收購標的股權,仍然質押在獨立的第三方機構,等待各先決條件達成後方能完成交割。

有消息認為,佳兆業的二股東生命人壽最有可能成為接盤者,因為此前不久的4月8日,生命人壽已同意向佳兆業輸血13.77億元,以支付去年雙方聯合拍下的深圳大鵬地塊地價。這一事件被外界解讀為生命人壽出手救佳兆業。

對於生命人壽的這一舉動,有知情人士解釋稱,這是生命人壽減少自身損失的無奈之舉。因為大鵬地塊的股權結構為佳兆業51%,生命人壽49%,拍地之後,雙方各自按比例支付了首期地價,各自約13億多元。2014年底,在佳兆業財務出現困難後,又以項目剩下的51%股權質押給生命人壽並獲15億借款。這意味著,大鵬地塊的早期地價均由生命人壽支付,假如最後一期不能按時償付,政府收地的最大輸家將是生命人壽。為了避免這筆投資成為沈默成本,生命人壽再度支付了13.77億的地價。

而有分析人士進一步認為,險資對於實業的投資主要是財務投資,不會輕易涉足公司運營。更為重要的是,如今生命人壽已持有佳兆業29.96%的股權,一旦再吃下郭英成的股權,將面臨全面收購的壓力。

還會出現其他“白武士”麽?回答是可能的,因為從2014年以來,希望接盤佳兆業的開發商並不只一家,包括萬科在內的眾多企業均表現出了濃厚的興趣。而有可靠消息顯示,截至目前,萬科依然沒有完全死心。

不過,無論融創也好,萬科也好,還是其他的潛在收購方,其實都會面臨融創相同的局面,即滿足債權人胃口,理順佳兆業財務,以及足夠的運營能力,才能讓佳兆業起死回生。

時至今日,擺在佳兆業面前的時間已不多,國內擁有抵押物的30多家債權人正在密切關註局勢發展,一旦有沈不住氣的債權人將抵押資產訴諸拍賣程序,其引發的連鎖反應可能把佳兆業推向破產的境地。知情人士透露,深圳銀監部門正在這些債權人中間進行說服和維穩工作,以避免擠兌慘案的發生。

編輯:王佑

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
孫宏 宏斌 斌率 率部 撤離 佳兆 融創 收購 三大 懸疑
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=140569

郭英成PK孙宏斌,佳兆业离破产还有多远?

http://www.xcf.cn/tt2/201504/t20150417_741620.htm一场流动性危机将佳兆业集团推入几乎万劫不复的深渊,刚刚从融绿并购失败阴影中走出来的孙宏斌立刻转向这个新“猎物”,先是向佳兆业派出管理团队,接管公司,然后在短时间内拿出一整套“完美”的收购方案。整个过程动作之迅速,进攻之犀利,设计之周全让人瞠目。就在孙宏斌与佳兆业境外债权人的交锋处于胶着状态时,大股东郭英成归位,佳兆业生死悬于一线。

  符胜斌/ 文

  2015年4月13日,离开佳兆业董事会主席之位不到半年时间的郭英成以“黑马”的姿态重新归位,随之,融创中国派驻佳兆业的管理团队纷纷从佳兆业撤出。这一切,让外界对孙宏斌是否能成功收购佳兆业,是否会重演融绿并购一幕充满猜测和疑虑。

  在与绿城中国打完口水官司一个月之后的2015年2月,孙宏斌麾下融创中国又开始了新的动作。此时的目标是因房源锁定、不得销售而陷入清算边缘的佳兆业。

  举步维艰的佳兆业

  相较融创中国和绿城中国而言,佳兆业的规模相对偏小。截至2013年底,佳兆业的资产不过878亿元,2012年则只有580亿元。表面上看,佳兆业资产负债率较低,毛利率较高,但实质上,其经营已是举步维艰,经营活动产生的现金净流量连续多年为负值,企业主要依靠多种渠道融资及变卖旗下资产生存(表1)。

  从佳兆业近三年主要财务数据可知,其经营能力有限,物业销售不能为其扩张提供有力支撑,企业规模的扩大主要依靠债务推动,财务杠杆效用明显,其资金运作能力远高于其经营能力,这点与融创中国明显不同。

  因此,也就不难理解,在2015年1月底佳兆业11个项目被锁定销售时,市场所爆发的恐慌情绪。相关银行暂停向佳兆业大部分物业买家发放个人抵押贷款的行为,更是加剧了恐慌情绪的蔓延。佳兆业旗下存款、物业等有效资产纷纷被债权人申请保全,被法院冻结,涉及债务金额148亿元。另外,有高达280亿元的债务被债权人要求立即偿还,自身现金流日渐枯竭,佳兆业一夜之间陷入风雨飘摇之中。

  但另一方面,佳兆业的资产规模很大,土地储备也比较充足。根据2014年中报,截至2014年6月底,佳兆业在土地购置上支出90亿元,购得约1560亩土地,其中有98.4%位于一线和省会城市。其发展中项目共有41个,建筑面积总计约860万平方米。所以,只要重树佳兆业的投资者尤其是债权人的信心,解决债务负担沉重的问题,轻装上阵,尔后辅之以积极的经营销售能力,佳兆业还是有希望重焕生机。佳兆业的众多股东和债权人也能得以避免佳兆业清盘所造成的巨额损失。

  危险与机遇并存。孙宏斌再一次勇敢站出来,果断出手。融创中国收购佳兆业实际上由资产收购、股权收购和债务重组三部分组成。

  资产并购,锦衣夜行

  就在大众还在关注融创中国与绿城中国并购纠纷的时候,孙宏斌就已悄悄同步开展了与佳兆业的合作,并完成了对佳兆业部分优质资产的收购。

  经过前期大量的准备工作,2015年2月1日,在融创中国发起对佳兆业要约收购的前夜,孙宏斌通过境内的天津融创奥城,收购了佳兆业在上海的4个项目公司(上海荣湾、上海青湾、上海赢湾和上海诚湾)之全部股份,收购对价为23.75亿元(表2)。

  从收购成本来看,融创中国付出的代价并不是很高。以上海青湾为例,佳兆业在处置给融创中国之前,本已与万科达成转让协议。2014年12月底,佳兆业曾拟以12亿元的价格向上海万科房地产有限公司转让上海青湾100%股权。这一价格高出融创中国的收购价格3000余万元。而且根据佳兆业的披露,出售4个项目公司股权,将会产生4390万元亏损。这4家公司拥有待开发土地336亩,总建筑面积约55万平方米。与绿城中国类似,佳兆业在出售这4个项目资产后,就基本退出了上海市场。

  值得注意的是,在融创中国与佳兆业达成的收购协议中,双方还约定了协议签署后一年内可以由佳兆业进行赎回。不过,这种情况只有在项目公司其他债权人、合作伙伴要求佳兆业进行赎回时才会发生,并且赎回价格要在融创中国收购价格的基础上溢价10%。

  工商信息显示,上述4家项目公司的股东变更工作尚未完成,原因或许在于这4家公司的股权此前被质押,但由于没有取得债权人(质押权人)同意就进行了转让,被债权人向法院申请偿还6亿元借款,4家公司股权由此被司法冻结而不能进行转让。

  表面上看,这似乎是融创中国对4家项目公司尽职调查工作不到位所致。但据媒体报道,融创中国在收购前就已对佳兆业进行了数月的尽职调查,真的会出现如此低级的“失误”么?真正的原因或许只有孙宏斌清楚了。

  股权收购,谋求两大股东配合

  在完成对佳兆业优质资产收购后,融创中国开始了对佳兆业整体资产的收购,与绿城中国的收购路径如出一辙。

  佳兆业现有两大股东,郭氏家族和富德生命人寿(下称“富德生命”)及其关联公司,二者分别持股49.25%和29.94%,剩余20.81%股份由公众持有。具体收购步骤上,先由融创中国收购佳兆业实际控制人郭英成家族所持佳兆业49.25%股份,收购代价为每股1.8港元,总计约45.53亿港元。由于触发要约收购义务,融创中国再向佳兆业其余股东以同样价格发出要约。这一要约收购价格,与两个月前郭氏家族以每股2.898港元转让11.21%股权给富德生命相比,折价约40%。

  在对佳兆业现存股份发出要约的同时,融创中国也以一定的价格赎回佳兆业所有的股份期权和可转债,预计收购成本分别是0.38亿港元和11.92亿港元。

  据此,可以推知融创中国全面要约收购佳兆业,总共需支付现金约105亿港元。不过,持有佳兆业29.94%股份的富德生命已明确表示不会接受融创中国的要约。根据香港《公司收购及合并守则》规定,上市公司私有化须取得75%以上非收购人关联股东同意,且不得有超过10%股东反对;若要行使强制要约,收购人须取得上市公司90%以上股份。因此,在富德生命明确表示不接受要约的情况下,融创中国的全面要约收购义务根本得不到执行。并且融创中国还承诺,在收购完成后,佳兆业仍将保留上市公司地位。若届时佳兆业公众持股比例低于25%,融创中国将售出部分股份。这也就意味着融创中国还可以通过让渡部分股份降低收购成本(图1)。

  要约价格低,两大股东又积极配合,这将有助于孙宏斌完成对佳兆业的收购。而佳兆业被收购之后将获得融创中国的背书,对其债权人而言也是利好消息。但事情并不简单,在这次收购中,融创中国对佳兆业的债权人提出了更高的要求。

  融创中国在要约收购文件中明确了要约收购的捆绑条件:债权人同意融创中国提出的债务重组方案以及佳兆业现有的纠纷能以融创中国接受的方案加以解决。这也就意味着,如果佳兆业债权人不同意融创中国的债务重组方案,融创中国将放弃收购。用孙宏斌的话讲,再大的生意也是生意,不划算就不做。由此,这场收购的焦点就变成了融创中国与佳兆业现有和潜在债权人之间的博弈。

  债务重组,纠纷不断

  截至2014年底,佳兆业有息债务总额高达650亿元,其中约有298亿元需要在未来一年之内进行偿还。对这些债务,融创中国大体按境内、境外两大块分别进行重组,主要的原则还是在保证本金不受损失的前提下,对债务进行展期和降低利率(表3、表4)。融创中国同时还要求,在达成债务重组协议后,相关诉讼以及保全措施予以撤销。

  比较境内和境外两块债务的重组方案,可以明显看出境外债权人得到的补偿力度更小。

  一是境外债务重组后的利率非常明确,而且打折力度非常大。但对于境内债务,只是给了一句原则性的话,即不低于同期银行贷款利率的70%。既然不低于,也意味着可以基本相等甚至维持原状(根据佳兆业2013年年报披露,其当年的银行借款利率为6.7%)。考虑到融创中国自身还需要依靠从境内银行借款,预计境内债权人受损的程度比较小,甚至对境外债务中的境外银行贷款进行重组打折的可能性也不大。融创中国对佳兆业进行债务重组的真正目标是境外发行的可转债和优先票据。

  二是偿还利息时间延长。根据重组方案,境内债务基本还是按时偿还利息,只是时间有所延长。但境外债务,却是延缓两年支付利息,利息滚入本金。这相当于佳兆业在两年内的资金压力将大为减轻。

  初步测算,如果佳兆业境外债务重组方案能最终达成一致,佳兆业将每年减少真金白银的利息支出6.26亿元,等于增厚相应的盈利并减少现金支出。但这也意味着佳兆业这些债券的持有人蒙受了巨额损失。

  为促使这些债券持有人同意,融创中国一方面给出了胡萝卜,只要及时同意进行债务重组,重组后债券的利息可以再上升50个基点,即0.5%。另一方面,通过佳兆业“苦口婆心”地告诉债券持有人,佳兆业的资产质量实际上已经非常差,如果不同意债务重组条款,佳兆业将会被予以解散清算,届时各位债权人的受偿率只有2.4%。孙宏斌也及时放言,债务重组条件谈无可谈,若不同意,融创中国将终止收购佳兆业。

  其实,孙宏斌对收购佳兆业及其债务重组十分重视。为开展此次交易,孙宏斌聘请了武捷思作为融创中国的首席代表。

  武捷思曾在1998年任广东省省人民政府省长助理一职,协助当时的广东省委常委、副省长王岐山一同处理了举世瞩目的粤海集团债务重组。完成粤海集团债务重组后,武捷思出任董事长。经过努力,三年后粤海集团扭亏为盈,2004年恢复派发股息。武捷思也因将粤海系起死回生而闻名。能请到如此高人相助,难怪孙宏斌在这次并购中的风格显得如此凶猛和周全,与以往大不一样。

  孙宏斌对完成整个收购工作给出的时间进度表是,2015年3月底就债务重组初步达成一致;4月底签署债务重组协议;5月份完成收购。留给境外债权人的时间已经不多。

  境外债权人进退维谷

  事情正按照孙宏斌预期的方向在发展。

  2015年2月17日,佳兆业发布公告称,在16日召开的境内借款人初步会议上,对于境内债务重组方案,债权人的初步反馈正面,并且“十分支持本公司将予采取的行动”,双方将“以就重组的条款在切实可行的情况下尽早达成共识”。

  但在3月初召开的境外债权人会议上,佳兆业则声称,仍在与境外债券持有人进行磋商,并未就债务重组条款达成任何协议。并且还透露,与佳兆业谈判时,境外债权代表人代表了超过50%的境外债权总额,并且预期还将有所增加。

  这意味着,境外债务重组方案不仅在当时未能获得通过,而且难度会越来越大。据称,境外债权人提出的重组方案是债务清偿必须控制在1-3年,利息不减,在债务未清偿之前不能派息,同时对于债券持有者的损失以股票或者股票期权等类似的方式予以弥补;并建议引入更具实力的企业代替融创中国。

  从2月初融创中国发布要约收购公告到3月初召开境外债权人会议期间,有两件有意思的事件发生。

  一是佳兆业可转债、票据的交易非常火爆。在融创中国发布要约收购文件后,方圆投资、UBS以及CQS(对冲基金经理迈克尔·辛兹管理的公司)纷纷在市场上购入可转债和票据。此举有增加谈判筹码的意味在里面。

  二是在网络上出现了一封以佳兆业的小股东和境外债券持有人名义所写的《给证监会的一封信》。信中指出,孙宏斌和佳兆业双方在收购过程中存在“若干违规”和“没有尽职”行为,希望证监会“对孙宏斌进行调查,并立即停止对佳兆业股权和债券人利益的侵害”。又是一封举报信,又是向证券监管部门举报,这与当时的融绿并购案是何其相似。

  佳兆业境外债权人的“反击”能够成功么?时至今日,仍无更多有关境外债务重组方案的进展信息披露,但事情已经悄悄发生着不利于境外债权人的变化。

  在境外债务重组方案初次沟通谈判破裂之后,佳兆业旗下的物业资产状态也发生了变化。

  佳兆业2015年4月9日发布公告,其在深圳的8处物业被解除房源锁定状态,但大部分被司法查封(表5)。从变更状态来看,实际上更新之后锁定的面积加上司法查封的面积,大部分比原锁定的面积都要大。并且对于已售出的面积,相关交易已作为备案或登记。

  由房源锁定这种行政手段转为司法查封,不仅意味着同样不能对外进行销售,而且还意味着从行政程序进入司法程序。如果佳兆业一旦进入破产清算程序,被查封资产拍卖所得将首先用于偿还向法院申请资产保全的债权人,在房源锁定状态下则不能达到这样的目的。梳理佳兆业的公告内容,申请资产保全的全部是境内债权人。截至2015年4月,佳兆业共收到70份向法院申请资产保全的法律文件,涉及境內债务金额148.27亿元。

  在佳兆业相关物业被司法查封的同时,其第二大股东富德生命向其提供了13.77亿元的借款,年利率为12%。佳兆业则以旗下各合营公司50%股权作为质押。佳兆业给出的理由是,为了及时支付土地收购资金。但同时也意味,若未来佳兆业被清盘,富德生命将能以13.77亿元代价优先获得佳兆业各合营公司50%股权。

  综合上述两项最新进展,再加上孙宏斌前期收购的上海4个项目公司,佳兆业的大部分资产实际上已被定向锁定。一旦不能完成境外债务重组,佳兆业将极有可能进入清算程序。按照清算分配程序,佳兆业查封资产拍卖所得将首先用于偿还境内债权人。如果拍卖所得能覆盖住境内债务,剩余的部分将向其他债权人、股东分配。如果拍卖所得连境内债权人也未能覆盖,则意味着境外债权人颗粒无收,血本无归。

  实际上,当佳兆业旗下物业资产从锁定状态变成司法查封状态后,留给境外债权人的时间和选择已然不多。

  并购迷局

  从孙宏斌角度而言,他还是有极大的动力和愿望完成对佳兆业的收购,因为这不仅可以巩固其华东地区市场地位,延续加大一线城市开发力度的战略,而且还能将融创中国的触角伸向华南地区,这对孙宏斌的产业布局大有裨益。这次孙宏斌勇于站出来收购佳兆业,一旦收购成功,想必经过绿城中国一役,苦闷的孙宏斌也能长舒一口气。

  更进一步,如果孙宏斌能以既定的方案完成对佳兆业的收购和债务重组,凭借其经营能力,佳兆业在甩掉债务包袱的时候,其经营状况想必也会大为好转。在佳兆业继续维持上市公司地位的情况下,有助于维护和提升股东的利益。从这个角度来看,由于融创中国已承诺继续维持佳兆业上市公司地位,若境外债权人承受当前部分损失,转而投资佳兆业的股份,还是有极大可能弥补当前的损失。

  不过,进一步梳理佳兆业重组的整个过程,仍有若干细节问题值得关注,这些问题之下隐藏的信息更为这场并购案蒙上了厚厚一层迷雾。

  问题一:孙宏斌为何愿意收购并重组佳兆业?

  孙宏斌曾经公开表示,佳兆业的资产质量非常差,远超局外人的想象。这些话虽然是对境外债权人说的,但反过来想,既然这么差,为何还要去收购?即使出于战略考量,但也不能为了战略而战略,增加自己收购后的管理和处置难度。孙宏斌是基于更深层次的理由而出手收购么?

  问题二:万科为何放弃收购上海青湾股权?

  当时万科已经和佳兆业签署了转让协议,以12亿元价格收购上海青湾100%股权。短短两个月的时间,佳兆业却转而卖给融创中国,而且价格还低3000余万元。这是为何?并且从区域位置来讲,总部同处深圳的万科应有更大的动力去收购佳兆业。

  问题三:为何佳兆业旗下物业资产由房源锁定状态变更为司法查封,除了境内债权人的诉求之外,是否还有别的考虑?比如一旦佳兆业进入清算程序,首先要尽最大可能保障境内债权人利益,确保国有银行的贷款不损失?

  问题四:郭英成为何在此时刻归位?这背后又意味着什么?

  这个细节是此次并购案中最令人迷惑之处。按外界的认识,郭现在已是局外人。不过,在笔者看来,郭还是有一定的存在价值,比如熟悉佳兆业资产情况、与债权人关系紧密等。在某种程度上,郭的回归,融创团队退出的原因存在三种可能性。

  一是进一步与境外债权人协商,促使他们接受债务重组方案。达成目的后,完成佳兆业股份交割,彻底、轻松地淡出公众视野。

  二是做最坏的准备,一旦孙宏斌不能完成重组,佳兆业进行破产清算。熟悉佳兆业情况的郭英成,是最适合的人选。

  三是郭回归重掌企业,意味着孙宏斌出局。不过,在现时条件下,这种可能性非常小。这是因为佳兆业并购和重组已经进展到关键时期,容不得出现重大变化。

  种种迷惑,越发显得孙宏斌重组佳兆业是一盘非常大的棋局,事情远没有外表看起来那么简单。客观而论,孙宏斌收购重组佳兆业的方案是当前情况下最为合理的方案。整个方案考虑周全,照顾到了各方诉求,步步紧扣,环环相连,是一个“共度时艰”的方案,并且一切都是在依法合规的基础上进行操作。如果顺利达成,将是一个多赢的局面。

  不过,若境外债务重组方案一旦未能达成协议,最有可能出现的局面是佳兆业旗下资产被拍卖、处置,这对众多对佳兆业资产虎视眈眈的企业来说,是一次绝佳的机会。对于境内债权人来讲,肯定能获得一定数额的赔偿,只是多少的问题。对于境外债权人而言,则只能视清算结果而定了。对于孙宏斌而言,通过此役,在中国地产界形成了潜在巨大影响。即使收购佳兆业不成功,想必也将对融创中国以后的发展壮大产生极为有利的因素。

  此时的佳兆业,在某种程度上与2008年金融危机时的雷曼集团类似,都是因为流动性危机致使企业走入危境。雷曼集团因为没有找到战略投资人对其债务偿还进行背书,从五大投行名单中彻底消失。此时的佳兆业能否避免类似的命运呢?

  随着郭英成的回归,水面之下的鏖战也正在佳兆业各利益相关方之间激烈展开。不过,这个庞大的战局离收起帷幕的时间已经不远。

  孙宏斌如何在5年时间里将偏居一隅的融创中国打造成国内颇具实力的地产黑马,敬请关注明日重磅。


郭英 英成 PK 孫宏 宏斌 佳兆 業離 破產 還有 多遠
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=140591

孫宏斌談並購佳兆業得失:買賣無關成敗,吃虧得人心

來源: http://www.yicai.com/news/2015/06/4634303.html

孫宏斌談並購佳兆業得失:買賣無關成敗,吃虧得人心

一財網 張歆晨 2015-06-19 03:10:00

長達3個小時的發布會,有關佳兆業的並購案始末,成為當之無愧的焦點,即便融創新推出號稱單價有望觸及40萬/平方米的頂級豪宅北京一號院,也未能搶走並購的風頭。

6月18日下午,才從深圳撤回北方不久的融創中國董事局主席孫宏斌,如約出現在北京。被港交所“禁言”許久的孫宏斌,終於找到機會回應過去兩年間圍繞在他自身以及兩單並購案上的種種猜疑甚至質疑。

長達3個小時的發布會,有關佳兆業的並購案始末成為當之無愧的焦點,即便融創新推出號稱單價有望觸及40萬/平方米的頂級豪宅北京一號院,也未能搶走並購的風頭。

從表面上看,孫宏斌並未因再一次失掉收購標的而沮喪;但少許失望與無奈仍在言語間不經意地流露。

誠然,在複雜的並購案中,沒有人能在開始猜到結局,期間的起伏跌宕往往超越參與者自身預期。

經歷了,總有收獲。

關於佳兆業股權的收購,按照他自己的話說,“買賣無關成敗,吃了虧但得了人心”。

並購死局

就在孫宏斌出現在公眾視線的前一日,融創和佳兆業分別發布公告,宣布在雙方友好協商的基礎上,終止融創中國旗下子公司對佳兆業上海控股子公司的收購,此舉意味著,融創與佳兆業之間的最後一絲關聯已然被斬斷。因為半個月前,兩家公司已宣告今年2月6日簽訂的股權轉讓協議失效。

當然,佳兆業大股東郭英成名下仍然有相當比例股權質押在第三方,直到他將剩余的約11.625億港元並購款項退還給融創為止。但從嚴格意義上講,這與佳兆業公司本身無關。

自從融創與佳兆業大股東簽訂了上述股權轉讓協議之後,身處事件漩渦中心的孫宏斌便被限制對外發布任何有關收購的信息,就連他在今年4月14日發布的一條涉及收購進展的微博,也收到了港交所的嚴正警告。

放棄並購,意味著禁言終結,孫宏斌在北京一號院發布儀式上出現,有偶然成分,也是必然結果。

對於最終放棄佳兆業股權的原因,孫宏斌最直接的回應是“不想買了”。

“不想買”的邏輯來源於盡職調查後,他發現標的的資產狀況不如預期。“剛剛接觸時,披露出來的每股凈資產約4.5港元,我收購價格是1.8港元,總共約3億美金,但進去後發現凈資產狀況幾乎為0。”

所謂佳兆業凈資產狀況為0,是融創在調查之後對其的評估。事實上,鑒於會計準則賦予企業一些靈活的記賬手法,使得佳兆業的賬面資產並非一文不值,但鑒於該集團2014年年報遲遲未出,佳兆業的真實資產狀況外界無從得知。

因此,即便孫宏斌強調自己最後主動放棄收購,但逼迫他放棄的真正原因,不是佳兆業的巨額負債、也不是郭英成心生悔意,而是由佳兆業年報難產引發的收購死局。

據悉,郭英成重新出任佳兆業董事局主席、單方面與債權人談判、授意下屬藏匿上海公司公章等等事件發生後,都沒有讓融創放棄收購念頭。

為了盡最大的努力達成收購,融創甚至向港交所提交了佳兆業年報豁免的申請,但最終未獲得港交所通過,因為按照香港證券交易所的邏輯,融創在佳兆業年報無法披露的情況下強行收購,是對自身股東的不公平。

截至目前,佳兆業雖然正積極自救,依然沒有正面回應過會何時公布2014年度財務報告。

這個卡住融創收購的關鍵死結最終將在何時以何種方式解開?孫宏斌說:無解!

3億美金的選擇權

細心的人會發現,天平座的孫宏斌在對事件進行預測抑或評價時,經常使用“五五開”這個均衡而略保守的評估尺度。

例如他對佳兆業的資產進行評價時曾說,有一半是優質資產,例如融創極為看重的深圳、廣州項目,但另一半屬於“我一定會賣掉的不怎麽優良的資產”,包括佳兆業上海的四個項目。

再比如今年3月底他在香港也說,有關佳兆業股權收購的成功幾率只有五成。

“我當時就說成功的可能性只有一半,很多人不相信,覺得我一定不會退出。甚至佳兆業的年報出不來時,依然有人堅信我不會退出。我不是傻的呀。” 在孫宏斌看來,自己從來沒有抱著“非要做成”的想法。

當初在佳兆業最困難之際簽下股權轉讓協議並支付約23.25 億港元對價,是給融創爭取一個“選擇權”,這也是為什麽融創在股權轉讓協議中給自己留下一大堆豁免條件的原因。

2015年1月底2月初,佳兆業的狀況著實令人堪憂,政府鎖定大部分房源,債權人集體追訴查封資產,公司現金流捉襟見肘,處於破產邊緣。

在許多地產大佬眼中,當時的佳兆業可能是塊肥肉,但也許帶著毒。有知情人士曾透露,除了融創的孫宏斌之外,恒大的許家印、萬科的郁亮等等,都動過接盤的念頭。

毫無疑問,融創的動作最為迅速。記者從接近孫宏斌的知情人士處獲悉,孫以及融創團隊在1月初就到了深圳,經深圳某家銀行高管的介紹,在香港接觸到“暫避風頭”的佳兆業大股東郭英成,談成了這筆交易。

在回憶當初的決定時,孫宏斌稱,3億美金的股權轉讓合約,讓融創獲得一個“選擇權”,使得我們有機會去深入了解這家企業。就比如繳納押金參與土地拍賣,拍不成的結果無非退回押金。“並購要複雜一些,最大的損失也就是3億美金,但完全損失的可能性不大。”

一位分析人士評論稱,從當初能夠簽訂那份股權轉讓協議的時間節點來看,至少可以說明孫宏斌在並購方面的眼光獨到,膽識大,談判能力強。

所謂“富貴險中求”,孫宏斌在佳兆業諸多問題尚未清晰的情況下一頭紮進深圳,並非沒有冒險的成分,但若最終成功,那麽今日的融創版圖上,將濃墨重彩地寫下深圳的一筆。

編輯:王佑

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
孫宏 宏斌 斌談 談並 並購 佳兆 得失 買賣 無關 成敗 吃虧 得人心
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=149994

突击手孙宏斌

http://www.xcf.cn/newfortune/fmgs/201506/t20150619_751285.htm


  五年时间,孙宏斌将偏居一隅的融创中国,打造成国内颇具实力的 地产黑马。其狼性风格之下的果敢、决绝和凶狠特征彰显无遗。这其中虽有外力的助推,但更多的是内因的催化。孙宏斌的运作方式无疑值得深入探究,在经历顺驰 资金链断裂之后,其在扩张与资金管理间的平衡之术日益精湛。

  孙宏斌通过聚焦战略,将有限的资金资源集中使用,尽可能把自有资金的使用效率放到最大。而在具体 项目上,则通过借力打力,以短平快的方式快速推进项目建设和销售回款。在这个过程中,利用表外工具进行融资,尽可能平衡资产负债率,防止信用评级恶化、影 响融资环境等等。这些运作方式,又折射出孙宏斌狼性中冷静和注重合作的另一面。

  成为行业巨头,似乎是曾经被抛弃的孙宏斌内心长久的渴望,他需要一场彻底的胜利,来向世人证明自 己从来都是一方帅才。方向清晰的孙宏斌一直在试图顺应时势,实现弯道超车。但成也时势,困也时势,在经历与绿城中国的合合分分之后,又陷入佳兆业重组艰 局。在奔向目标的途中,孙宏斌的急切之心跃然于纸。

  符胜斌/文



  刚迈过“知天命”之龄的融创中国(01918.HK)董事局主席孙宏斌,无论如何也没有想到,在最近一年多的时间里会遭遇如此多挑战。行业不景 气,企业盈利能力下滑;欲收购绿城中国(03900.HK),却遭遇其掌门人宋卫平的“悔婚”;欲入主佳兆业(01638.HK),不料原主席郭英成又杀 了个“回马枪”。这些烦心事一股脑涌来,让人不禁觉得有些天意弄人的味道。融创中国在创立以来的第二个十年,开局非常不利。


  不过,此时的孙宏斌比十年前要从容得多。彼时,其创立的顺驰投资公司受宏观调控以及自身激进扩张风格的影响,资金链断裂,孙宏斌败走麦城,退居 幕后。现在的情势,房地产行业在宏观面上虽然有历史重现的可能,但今日今时,融创中国已远非当年的吴下阿蒙,孙宏斌也有相应的实力去应对、解决这些问题。 而这所有的底气和手段都源于融创中国的上市。


  聚焦扩张,狂莽生长


  2010年于港交所红筹方式上市的融创中国,在其后5年的时间内,由地处天津的区域性房地产公司 发展成中国地产行业的前十名。在2013年年报中,孙宏斌意气风发地表示,融创中国的销售规模在中国房地产行业的排名连续多年保持上升态势,公司整体业绩 表现优异,体现了公司竞争优势的不断加强。


  从经营情况来看,融创中国似乎也印证了孙宏斌的豪言壮语。比如,资产规模从2009年的不足 100亿元,迅猛攀升到2014年的1124亿元,5年增长了10余倍;销售收入从2009年的48亿元,增长到2014年的251亿元,也增长4倍有余 (图1)。从业务区域来看,融创中国也走出天津,迈向了全国。根据年报统计,到2013年底,融创中国境内外拥有控制权的企业就达80余家。如果算上参股 性质的企业,数目又将进一步放大。



  在孙宏斌的千亿帝国里,居于核心地位的是天津融创置地,这是孙宏斌起家的根据地,集中了融创中国 大部分资产。在天津融创置地旗下,又有三个重要的子平台:北京融创建投地产、重庆融创基业房地产、无锡融创地产,它们与天津融创置地一起,分别承担了在天 津、北京、重庆和无锡(华东)地区的开疆辟土任务(图2)。



(点击图片查看大图)


  此外,在天津融创置地旗下,还有一个重要的平台天津融创奥城投资。根据孙宏斌近些年的运作手法来看,这家公司更多是承担项目合作或并购的任务,比如与绿城房产集团合作成立上海绿顺地产、苏州融绿投资等公司;收购佳兆业集团的上海青湾、荣湾、赢湾、诚湾四家地产公司等。


  与这些由融创中国绝对控股甚至全资持有的公司相比,融创中国与绿城房产集团合作的另两家公司上海融创绿城投资、融创绿城(BVI),孙宏斌在其 中扮演的角色就显得比较尴尬。由于收购绿城房产集团的合作告吹,融创中国与绿城房产集团在这两家公司各持股50%的架构,让人不由得想起复星与SOHO的 上海外滩地块之诉。如何化解这种尴尬局面,最大维护自身利益,将对孙宏斌的智慧形成新的挑战。


  进一步梳理融创中国上市5年多的发展历程,剖析其商业版图,融创中国疯狂增长的秘密主要基于两方面。


  一是聚焦区域市场。融创中国上千亿的资产,实际上只分布在天津、华东、重庆和北京四个地区。而且从进入的时间先后顺序来看,融创中国长期以来主 要只是在天津、重庆和北京三个地区进行耕作,只是近两年因与绿城房产集团和佳兆业的合作,其在华东地区的业务规模才得以迅速扩大。


  正因为是聚焦,规模尚弱的融创中国才能得以在某个区域性市场站稳脚跟,形成区域优势。在占据优势的市场,融创中国是“以我为主”,而在进入新的 市场时,则主要采取了合作的方式进行扩张,其合作伙伴不仅包括了绿城房地产集团、九龙仓集团、天津泰达集团、世茂房地产、方兴地产等大型民营房企,还与首 钢集团、保利集团、中国葛洲坝集团、天津房地产集团、北京住总等国资合作。合作的风格也非常灵活,总的原则是与国有资本合作时,融创中国保持参股地位,最 多持股50%,而与民营资本合作时,则更强调控制权,最低不能低于50%。


  融创中国这种“傍大款”式的合作风格,极大降低了自身业务扩张所带来的风险。虽然不能享有全部的投资收益,但最起码能够控制住项目投资过程中的风险,避免微利甚至颗粒无收极端情况的发生。


  在具体业务上,融创中国也始终聚焦商住物业的销售,没有进行所谓的多元化业务平衡对冲(表1)。从某种程度上而言,不搞足球、不拍电影、不打高尔夫的孙宏斌将其专注的文化基因深深植入了融创中国。



  二是注重并购扩张。在上市后,融创中国的运营思路主要还是以内生增长为主,用于收购方面的投资很少。但在进入2012年后,融创中国的并购行为骤然加速,由此带来收入和资产规模的快速攀升(图3)。



  经统计,从2010年到2014年,融创中国共计进行了31项按港交所要求需要披露的交易(港交 所对于一项资本交易是否需要实时披露,有一个“5%规则”,即:1.交易的资产占总资产的5%;2.交易资产的盈利能力占企业总利润的5%;3.交易资产 的创收能力占企业总收入的5%;4.交易资产的对价占企业总市值的5%;5.交易资产所涉及的股份数占企业总股份数的5%;以上5条只要满足任何一条即为 必须强制披露的交易)。这些已经披露或者完成的并购交易,涉及合同金额近300亿元(表2)。如果加上不需披露的交易,融创中国的并购项目和金额无疑将会 更多、更大。



  这种扩张速度体现在土地储备上,也是成效显著。经测算,截至2010年底,融创中国土地储备的权益面积约为537万平方米,2011年底为 638万平方米,增加100万平方米。2012年底则为884万平方米,增加约247万平方米,约为2011年增加额的2.5倍。2013年,融创中国增 加土地储备957万平方米,权益土地储备545万平方米,又较2012年的增长额增加2倍有余。


  不过,也许是过于注重规模扩张,孙宏斌的商业版图虽然庞大,但也显得复杂,甚至是有点散乱。最明 显的特征就是各种业务混杂在一起。从业务构成来看,融创中国由物业销售、自持物业租金收入和物业管理服务收入三大类业务组成。在实际运作中,融创中国大体 思路是在各区域内部统一运作,形成块状分布,但在各区域之间,类似的业务如何进行协调,比如物业管理等,似乎显得相对薄弱。如何将相似的资源进行整合,进 而通过资本运作的方式分拆上市,缓解地产业务发展的资金压力,是融创中国值得探讨和研究的问题之一。


  孙宏斌通过聚焦区域市场,精挑合作伙伴解决了发展的路径和模式问题,将融创中国带入了千亿资产俱乐部,其资产负债率也大体维持在80%左右的水 平,起伏不是很大。并且,2013年经营活动产生的现金净流量为83.24亿元,经营基本处于风险可控的状态。这样的经营结果也为孙宏斌度过当下的房地产 行业危局,乃至逆势扩张提供了信心,其扩张平衡之术颇具特色,核心在于解决了发展所需的资金问题。


  扩张平衡之术


  李嘉诚对地产行业有一句经常为人引用的经典评语,那就是房地产行业的三个关键词是:“地段、地 段,还是地段”。这句话从表面上看说的是选址问题,流量问题,但仔细分析,其蕴含的意义对处于不同发展阶段的企业有着不同的着力点和关注点。对此时处于急 速扩张阶段的融创中国而言,关键是在选好地段的同时确保资金链不断裂。对经历了顺驰资金链断裂的孙宏斌而言,意义更非一般,其平衡之术日益精湛。


  经营唯快不破,高周转快速回笼资金


  从房地产经营上看,资金的流入主要是靠物业销售和外部融资(债权性和股本性),资金的流出则主要是去向两方面:购买土地和偿还即期债务。因此, 要维持资金的平衡,从经营上看,需要确保物业销售现金收入尽可能地能覆盖住购地支出和银行债务本息净偿还额,最大限度地减少债务性融资。


  分析融创中国近几年财报,可以发现其经营活动产生(购地视作经营活动)的现金净流量并不足以覆盖 债务利息支出,主要还是依靠外部融资来解决发展资金问题,资金链非常紧绷(表3)。尤其是在2010-2011年,连续两年在经营上入不敷出,并且 2011年还是主要依靠2010年IPO所募得资金解决。2013年亦是如此,依靠包销方式,融创中国以每股6.7港元的价格配售3亿股股票,募资20亿 港元,才能勉强实现收支平衡,并且还实现了在2012年后连续两年分配股息。



  为确保资金安全,一方面融创中国积极拓展融资渠道,除了外部融资之外,孙宏斌所控制的融创国际及融创中国非控股企业也给予关联方借款支 持,2013年金额高达24.6亿元,年利率在6.35%-12%之间,极大缓解了融创中国资金紧张的局面。更为重要的是,在经营上,融创中国也实施了积 极的策略,体现在两方面。


  一是尽可能延迟款项支付,拖欠程度呈上升趋势。


  由于融创中国是境外上市公司,其在国内投资的公司属于外商投资企业。按照国家政策,外商投资房地产企业的注册资本若未全部缴付、未取得土地使用 证或开发项目资本金未达到项目投资总额35%时,不得办理境内外贷款,也不能进行外汇结售汇。因此,在拖欠支付土地出让金上,孙宏斌腾挪的空间不大。


  但在拖欠工程款、广告款等方面,融创中国则是一以贯之。除2011年和2013年等少数年度之 外,其他年度的拖欠程度一般占当年销售收入的25%左右。并且就整个应付款而言,占销售收入的比重一直很高,基本保持在40%左右的水平。尤其是2014 年,由于存在高达32.17亿元向非控股关联企业贷款的义务,当年应付款占收入比重一举达到46%以上,接近2014年250余亿元销售收入的一半(表 4)。



  这些趋势和变化,一方面体现出融创中国支付能力的弱化,另一方面,也意味着融创中国也在采取积极措施,比如通过推迟非控股企业的贷款支付,平衡集团整体现金流。


  二是以快打快,唯快不破。


  在前述分析中,融创中国有两个年度非常特别:2011年和2013年。这两个年度,融创中国的经 营情况并不差,比如2011年实现销售收入106亿元,较2010年的67亿元增加近40亿元,2013年实现销售收入308亿元,较2012年的208 亿元增长100亿元。但在靓丽的外表下,却是资金状况日益捉襟见肘。究其原因,主要在于2011年和2013年,融创中国进行了两个大的并购,2011年 耗资14.5亿元收购北京融创恒基地产有限公司50%股权;2013年耗资79.96亿元与绿城房地产集团合作,而且2013年的并购耗资总额在150亿 元以上。


  但融创中国并没有因此而“倒下”,而是以较快的速度修复了资产负债表,比如2012年经营活动产 生的现金净流量在2011年的基础上增加近110亿元,极大缓解了经营紧张的局面。这也恰好体现了孙宏斌经营手段的杀手锏,以快打快,以第一速度销售物 业,回笼资金。孙宏斌依靠的就是在顺驰年代所创造的“并联操作,四线对表”,即在拿地后,融创中国的研发、开发、销售、工程四个部门快速并行联动,以最快 的速度完成销售。


  首先看存货周转水平。融创中国的存货主要包括发展中的物业(土地、在建工程)及已建成待售的物 业,从绝对值来看,2010年底二者之和约为90亿元,而到了2013年底这一数字则增加到581亿元,增长6倍有余。但存货周转率的变化却是先低后高, 考虑到2013年融创中国实施大额并购所增加的土地储备,存货周转率的变化映衬出融创中国较强的消化能力。并且从存货环比增加的绝对额来看,也是一个逐步 下降的过程(表5)。



  融创中国的存货周转时间为两年左右,这意味着其从拿地到实现完全销售一般需要2年左右的时间。而以开发速度快著称的万科,其存货周转时间在三年左右。根据易居中国旗下克尔瑞信息的统计,融创中国的各种资产周转率水平都居国内前10(表6)。



  除了自身加快土地开发之外,在销售策略上,融创中国也是比较激进。客户预付款的金额占当年销售收 入比重最高曾在2012年达到了73%左右,一举净增现金流入量近100亿元,有效缓解了2011年并购行为产生的压力。从周转率来看,融创中国预付账款 周转时间在0.6年左右,这又意味着客户在购买融创中国房屋后,一般能在7个月左右拿到现房(表7)。而根据有关统计,客户购买绿城房产集团的房子在买下 期房后需要4年才能拿到现房,恒大地产和龙湖地产需要3年,SOHO中国也需要1年零3个月。孙宏斌经营上的“一拖一快”,显得是如此“相得益彰”。



  合作借力打力,降低回报减轻资金压力


  除了经营中煞费苦心,内部挖潜之外,孙宏斌也善于借助外力进行发展。如前文所述,在对外扩张中,孙宏斌乐于与各种性质的资本进行合作,规避异地 经营风险,降低拿地成本、投资成本等。在这些合作项目中,有一个项目的运作偏离了通常意义上的合作共赢、利益共享等常识,十分有意思。


  2011年天津融创置地耗资14.5亿元收购了北京融创恒基地产50%股权,将这家公司变成了融创中国的全资子公司。


  北京融创恒基地产的前身是北京首钢融创置地有限公司(下称“首钢融创”),是由孙宏斌之前控制的顺驰置地(北京)地产公司与北京首钢房地产开发 有限公司(下称“首钢地产”)联合设立,双方各出资5000万元,分别持有50%股权。在2007年时,天津融创置地从路劲基建手中收购了顺驰置地50% 股权,2011年的收购只是2007年收购的续曲。


  这个合作与一般意义上风险共担、利益共享的分配机制不同。顺驰置地以及后来的天津融创置地都与首钢地产达成一份协定。根据这份协议,双方在以首 钢融创为平台开发西山壹号院项目的时候,建设资金以股东贷款的方式解决,由天津融创置地及首钢地产分别按20%及80%的比例提供。该协议同时也约定,自 西山壹号院项目动工起,来自该项目35%及65%的纯利应分别归属于天津融创置地及首钢地产。在具体业务分工上,天津融创置地负责项目操盘,首钢地产拥有 决定性投票权。


  这样的合作模式,虽然表面上有五五开的股权设计,但本质上是天津融创置地只投入20%的资本就可 以获得项目35%收益比例。虽然天津融创置地如果按50%的比例投入资金并享受50%项目收益,能够得到更高的收益,但这也对融创中国资金筹措能力提出了 更高的要求。从西山壹号院的投资情况来看,彼时的孙宏斌估计尚无这样的能力。


  根据当时的土地成交情况,首钢融创在2008年竞得西山壹号院地块的价格是21.47亿元(占地面积约286亩,折合约750万元/亩)。若按 35%项目资本金比例,天津融创置地50%的出资比例对应出资3.75亿元。再加上建设成本、建设期利息支出,天津融创置地所付出的成本将会更高。但若降 到20%,天津融创置地只需要支出1.5亿元,资金压力大大减轻。虽然只能获得35%收益,但考虑到这种资本是以债权性资本方式投入,天津融创置地还能获 得一定的借款利息收入,其收益水平又将进一步得到提高。


  在这其中,值得玩味的是,国企身份的首钢地产为何独独选择孙宏斌进行合作开发,并承担80%的出资而只享有65%收益,其成本与收益明显是不对等的。或许,孙宏斌的这种合作方式是不可复制的。


  从后续进展来看,双方的合作并不顺畅。在收购首钢融创50%股权时,融创中国言辞隐晦地披露了首钢地产退出合作的部分原因:“因为在首钢融创的 董事不能达致一项多数决定的情况下,首钢融创的另一名权益持有人于董事会会议上可投决定票”,其指向十分明显。至于双方是因何事不能达成一致,那就不得而 知了。


  就项目收益而言,西山壹号院总建筑面积44.8万平方米。2011年9月收购时,融创中国披露西山壹号院所有待售物业以及发展中的物业价值 76.89亿元。融创中国的2011年报则披露,西山壹号院当年实现销售额33.32亿元,销售面积8.3487万平方米。按此计算,西山壹号院40余万 平方米建筑物的价值应在178亿元左右。即使扣除一些配套建筑和设施,其价值也应远在76.89亿元之上。而西山壹号院土地成本仅为21.47亿元。首钢 地产在西山壹号院项目上投入80%资本理应享受多大收益,但最终以14.5亿元的价格退出,是赚是赔,谁赚了,应该不言自明。


  尝到甜头的孙宏斌在后续项目运作中大体沿用了这一合作开发模式:一般是先采取前期合作开发,降低资金压力;待项目进入可销售状态后,溢价收购合作伙伴股权,以最快的速度回笼现金流,同时支付收购成本,将资金的压力降低到最低程度。


  融创中国上市前后一系列增资、收购、转让等眼花缭乱的动作为孙宏斌这种借力打力的运作模式做了很好的诠释。只不过类似首钢融创个案特色的合作安排,在现在的环境条件下,可能性似乎不太大了。


  融资瞒天过海,表外工具维持财务健康


  债务一直是融创中国挥之不去的现实梦魇,主要体现在四个方面:一是与资产规模类似,融创中国的债 务总量基本上也是在上市后增长约12倍,从2009年的78亿元增长到913亿元;二是资产负债率先跌后升,2014年较2010年上市当年增加了约10 个百分点;三是越来越依赖短期借款,长短期债务比不断下降,资金倒贷接续的压力骤增;四是长期借款利率居高不下,融资成本高昂。按10%长期借款利率计 算,200亿元规模的长期借款,每年的利息支出就高达20亿元(表8)。



  面对这种情况,融创中国若不在融资方式和渠道上加以改进和谋划,继续硬碰硬的话,无疑会进一步恶化其资产负债表,影响资信评级,从而反过来推高融资成本,又进一步导致资产负债表的恶化,陷入恶性循环。


  另一方面,融创中国进行并购又需要大笔资金,但仅仅依靠经营又不能解决主要问题。两相夹击,孙宏斌祭出的武器是表外融资,以信托方式来筹集发展资金,这也是地产商应对资金难题的普遍解决方案。


  具体运作方式是信托公司自己设计好信托产品,完成募资后,以股东身份与融创中国进行合作;待时机成熟时,再由融创中国以收购股权方式变现退出。


  这种模式与前述合作模式大同小异,只不过差别在于信托公司对项目的收益水平要求更高而已,而且会 提出一系列的资产抵押、赎回条款。但这些对孙宏斌而言,基本没什么压力。其一,资产抵押融资是地产行业一贯的模式,抵押给银行,还是抵押给信托公司,没什 么区别。其二,正常情况下,信托产品的收益率一般在15%左右,而融创中国项目的毛利率较高,能覆盖住信托成本(表9)。



  与银行贷款相比,采取信托这种方式的融资成本虽然较高,但不仅解决了资金来源问题,还解决了资产 负债表问题。融创中国不用依赖银行债务或发行优先票据融资,更不会把这部分资金作为债务在资产负债表上反映。相反,由于信托资金是以股本形式进入融创中 国,这部分资金在资产负债表上会被计入少数股东权益,反而降低了资产负债率。


  实质上,这些信托产品所扮演的角色就是债权人角色。融创中国相当于是用一定的融资成本溢价来维系 自己的资产负债表,这些信托产品与表外工具无异。融创采取这种方式比较典型的案例是,2011年其所属的重庆融创尚峰置业有限公司及北京融创基业地产有限 公司,以增资扩股方式各自引入6亿元信托资金等。


  为充分发挥信托产品对资产负债表的“改善”作用,融创中国甚至自己也主动参与信托产品的认购,甚至不惜暂时增加部分债务。


  2012年,天津融创名翔投资发展有限公司(下称“融创名翔”)的股东发生变化。天津融创置地将其所持融创名翔49.5586%股权以 6.042亿元的价格转让给大业信托。大业信托为完成此次合作,发起设立了总额为9.042亿元的信托计划,其中6.042亿元认购现金作为优先级信托单 位,参与股权转让,剩余3亿元则作为次级信托单位,不参与股权转让。而这3亿元资产的来源是由融创中国提供,其中天津融创置地提供2亿元,支付方式是其对 融创名翔的应收款,天津融创盈润股权投资基金管理有限公司则以现金方式补齐1亿元认购单位。


  根据信托基金认购协议,若信托基金计划产生亏损,融创中国的次级信托单位将首先承担该等亏损,最高限额为其初始认购的人民币3亿元;超出此金额 的亏损将由其他投资者承担。倘信托基金计划录得溢利,该等资金将首先用于满足其他投资者的部分回报要求。之后,融创中国才有权从中收取咨询服务费及分享信 托基金计划的剩余溢利。


  经过这样操作,融创中国通过股权变现6亿元现金,但由于仍旧保持对融创名翔的控制权,依旧可以合 并报表,这样等于是增加了融创中国少数股东权益6.042亿元,降低了合并口径的资产负债率。虽然与此同时,将原来可以内部抵消的2亿元应收款项转为对大 业信托的2亿元应付款,等于增加了2亿元债务,提高了资产负债率。但整体平衡后,融创中国转让融创名翔的股权对改善资产负债表的作用还是积极和正面的。


  综合上述种种运作方式,可以看出孙宏斌为了平衡融创中国扩张过程中的资金需求和缺口,着实煞费苦心。“皇天不负有心人”,孙宏斌终于将融创中国带入了中国房地产行业前10的位置,规模优势和行业地位凸显。但这也许只是融创中国第二个十年挑战的开始。


  繁荣之下的隐忧


  阳光底下必有阴影。高速扩张的融创中国,其实已是危机四伏。


  其一,销售单价逐年下降,毛利率不断走低。融创中国高周转的模式,带来的后果就是毛利率不高。这种矛盾是基本没法克服的,要想销售快,就只能走量不走价,很难实现既走量又能提价。


  但问题不仅在于此,更严峻的现实是,融创中国近几年房屋销售单价增速逐年下降,到了2014年甚至出现负增长,毛利率也在2014年首次低于20%,下降到17.32%(表10)。如何度过房地产行业当前的困境,是摆在孙宏斌面前的第一道难题。



  其二,营销及管理成本不断上升。大规模、高频次收购带来的直接影响就是管理成本的上升。融创中国除了毛利率出现下滑之外,销售推广费用以及行政开支等管理成本占销售收入的比重逐年上升,对利润的侵蚀作用越来越大(表11)。



  债务高企、毛利下降、整合难题成为孙宏斌头顶的三座大山。如果说这三大问题,还可以通过加强内部管理和资源整合工作力度等长效、主动手段加以改 善和提高的话,如何收拾与绿城房产集团的合作残局、如何盘活与绿城房产集团合作而投入的近百亿资产,将是孙宏斌必须要尽快加以妥善解决的问题。


  成为行业巨头,似乎是曾经被抛弃的孙宏斌内心长久的渴望,他需要一场彻底的胜利来向世人证明自己 从来都是一方帅才。方向清晰的孙宏斌一直在试图顺应时势,实现弯道超车。但成也时势,困也时势,经历了与绿城中国的合合分分之后,收购佳兆业又再次无功而 返。在奔向目标的途中,孙宏斌的急切之心跃然于纸。


  孙宏斌当年失足从联想出局,另行创业却遭遇诸多波折,惜才的柳传志曾叮嘱:“你做企业别的都挺好,就是有一点,太急躁了,要把心态稳一稳。”想必此时孙宏斌更能体会此话之深意。■


突擊手 突擊 孫宏 宏斌
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=154844

融創賬面現金高達168億 孫宏斌感嘆“有錢花不出去”

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4676730.html

融創賬面現金高達168億 孫宏斌感嘆“有錢花不出去”

一財網 張歆晨 2015-08-25 13:20:00

融創中國8月25日發布的2015年中期業績報告顯示,2015年上半年融創中國營業收入為54.43億,同比下降40%;但鑒於此前一系列並購動作帶來的其他收入大增,為集團實現2015年上半年盈利12.57億,同比增80.2%。其中公司權益所有人應占利潤為9.5億,同比增17%。中期不派息。

融創中國(01918.HK)8月25日發布的2015年中期業績報告顯示,2015年上半年融創中國營業收入為54.43億,同比下降40%;但鑒於此前一系列並購動作帶來的其他收入大增,為集團實現2015年上半年盈利12.57億,同比增80.2%。其中公司權益所有人應占利潤為9.5億,同比增17%。中期不派息。

截至6月末,融創中國賬面現金達到人民幣167.85億元,維持在較高水平。這使得融創中國董事局主席孫宏斌再度袒露“有錢人”的煩惱,稱潛力較好的一二線城市地價太高,而三四線城市未來沒空間,因此公司選擇項目需更加謹慎和困難。

盈利增八成

今年上半年,融創中國經營業績表現穩定。 截至2015年6月31日的六個月,集團實現合同銷售272.59億元,較去年同期的260億平穩增長5%。其中權益合同銷售額為186.31億,較去年同期的160億增長16%。合同銷售面積122萬平方米。合同銷售均價為22382元/平方米。

集團營業總收入為人民幣54.43億。鑒於期間交付物業面積的減少,使得收入所有下降。但來自集團附屬、聯營及合營公司的收入仍頗為突出。這期間,集團附屬公司、合營公司及聯營公司的收入合計為人民幣157.25億元,其中本公司擁有人應占人民幣85.24億元。

截至6月末,集團的毛利率為11.4%,如剔除公允價值重新計量及物業減值撥備的影響,集團實際毛利率為23.6%,與去年同期基本持平。

除了主營業務的收入之外,集團於今年上半年的其他收入大幅增長,合計錄得22.206億元收入,主要源於來自集團合營公司及聯營公司的利息收入增加以及出售附屬公司股權所得。

總體而言,集團經營溢利平穩增長,由截至2014年中期的15.026億元增加至2015年中期的21.528億元。而公司擁有人應占本集團的核心溢利為人民幣 10.03億元,與去年同期相比保持穩定。

值得提及的是,受到國內融資環境寬松的直接影響,融創中國的融資成本也呈現顯著下降趨勢。

融創高管表示,上半年,集團通過不斷優化債務結構,控制再融資成本並替換已經存在的高成本借款,以實現加權平均實際利率則由2014年中期的9.0%下降至今年同期的7.7%。

截至6月31日,集團的借貸總額為311.731億元,較上年同期減少約32億。集團債務凈額與資產總額比率為13.7%,資產負債比率為41.4%,凈負債率為70.7%,截止期末,擁有現金及現金等價物167.846億元。

堅守房地產

在國內同行大談轉型,以及不斷試圖向資本市場描述新的商業神話之際,融創中國董事局主席卻對於當下時髦的轉型方向不以為然。

孫宏斌稱,“這個行業很多人都在說轉型,我一直不知道要往哪里轉型。說房地產是輕資產是很荒唐的事情,這個行業一定是吸引資金最多的行業。現在有種說法是說‘用別人的錢就是輕資產,用自己的錢就是重資產’,我覺得這是很荒唐的表述。”

對於公司未來發展方向,孫宏斌表示將繼續在有潛力的一二線城市深耕房地產,不過對於城市和項目的選擇,會更加謹慎。

今年上半年,融創通過並購綠城中國控股有限公司的合營公司Sunac Greentown Investment Holdings Limited股權,以及並購上海東郊地塊部分股權,獲得了大量權益土地儲備,進一步加強了公司在上海的強勢地位;同時,還進入了研究多年的濟南和南京兩個新城市,各獲得了一個項目,進一步完善了公司的區域布局。另外,公司憑借收購項目公司,一舉在成都新增7個優質地產項目。

數據顯示,今年上半年,融創在現有以及新進入多個城市合計獲得優質土地儲備約525萬平方米,截至今年6月31日,該集團擁有土地儲備約2324萬平方米,其中權益土地儲備共計約1475萬平方米。

同時值得提及的是,公司在京、津、滬、渝四大城市的土地儲備占公司總土地儲備的90%。孫宏斌稱,不會進入三四線城市,即便二線城市,也需要優選進入。

關於廣州和深圳市場,他進一步表示跟佳兆業也許有項目合作的機會,但不會再涉及整體收購事宜。鑒於以後房地產市場上會有不少並購機會,因此,融創會更加小心謹慎地去抓住這些機會。不過,並購的難度並不小,因此,即便並購狂人孫宏斌也坦陳,公司“基本上處於想花錢花不出去的狀態”。

下半年,融創預計將有大約8個全新項目推盤開售,這些項目分別位於北京、天 津、上海、杭州和蘇州等目前市場比較活躍的城市,這些全新項目的推出,將使公司全年整體可售資源超過1000億元。

編輯:彭海斌

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
融創 賬面 現金 高達 168 孫宏 宏斌 斌感 感嘆 有錢 花不 出去
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=157967

並購狂人孫宏斌胞弟也出手了 收購五洲國際18.77%股權

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4714686.html

並購狂人孫宏斌胞弟也出手了 收購五洲國際18.77%股權

一財網 羅韜 2015-11-20 11:28:00

參與該次股票交易的雖並非融創中國董事長孫宏斌,卻是其同胞兄弟。雖然融創方面並未承認,但是五洲國際高層告訴記者,該孫宏兵正是融創中國董事長孫宏斌的弟弟。

11月19日,五洲國際控股有限公司(1369.HK,下稱“五洲國際”)宣布與一名自然人孫宏兵簽訂股權轉讓協議,出售五洲國際9.36438億股股份,占五洲國際已發行股本的18.77%。出售股份代價約每股0.34港元,較11月9日收市價格0.7港元折讓51.43%,涉及總購買價約3.2億港元。同時,五洲國際董事長舒策城兄弟將繼續持有五洲國際51.14%的股份。

《第一財經日報》記者通過多方信源獲悉,參與該次股票交易的雖並非融創中國董事長孫宏斌,卻是其同胞兄弟。雖然融創方面並未承認,但是五洲國際高層告訴記者,該孫宏兵正是融創中國董事長孫宏斌的弟弟。

根據公開資料,此次的買家孫宏兵是香港居民,1967年生於中國山西省臨猗縣(孫宏斌同樣出生在這里)。新浪微博有位名叫“孫宏兵1314”的博主,微博認證信息為:融創中國控股有限公司融資管理部總經理,其最後一條微博更新於2014年1月11日。

業內人士指出,上述股權出售和五洲國際轉型有關。今年6月30日,五洲國際公告在黑龍江省哈爾濱市香坊區拿下兩幅土地,將用於開發動漫文化旅遊城。兩幅土地總價2.5億元人民幣,規劃建築面積37.5萬平方米。做動漫旅遊文化城對五洲國際來說是首度嘗試。五洲國際希望把互聯網技術全面運用到主題公園,通過線上線下兩個互動娛樂平臺有機整合,打造體驗型公園。

而對於孫宏兵的入股,未來五洲國際還會與其展開項目上合作,舒家兄弟在商貿物流領域的經驗豐富,這些經驗對於發展物流地產非常有利。雖然入股五洲國際是孫宏兵個人投資,但是業內人士判斷,孫氏兄弟這次投資的背後瞄準的正是未來盤活雨潤龐大物流資產這盤大棋。

今年9月,孫宏斌稱其將轉而以個人控制的SunacInternationalInvestmentHoldingsLimited與雨潤集團控制人代表進行談判,希望收購雨潤集團下面的地產版塊。

根據公開資料,雨潤地產在全國已有十三個農產品物流中心,其中,西安、成都、沈陽的項目已投入運營中。從占地面積來看,上述每個物流中心的占地面積均為3000至4000畝,而其物流已在全國9大物流區域中的6大區域、重要節點城市,建立以大型物流中心為軸心的農副產品物流網絡體系。

但是對於擅長住宅開發的孫宏斌來說,物流地產顯然還是一片陌生。如若要在這一陌生的領域掘金,與有經驗的“夥伴”結盟自然是首選。

五洲國際總部位於無錫的商貿物流平臺開發和運營商目前已在全國範圍開發運營了20個商貿物流產業園。業務範圍遍布華東、華北、東北、西南、華中和中原地區11大省/直轄市的24個城市,累計開發項目38個,總建築面積超1000萬平方米。

早前,五洲國際董事長舒策城在接受觀點地產新媒體專訪時就強調,今後五洲國際將專註於商貿以及物流兩大主業,尤其是物流方面。

從現在孫宏斌洽談並購雨潤的資產包情況來看,農產品物流中心算是其中較為優質的資產。有了這個有經驗的合作夥伴,也許對於孫氏兄弟盤活雨潤地產的存量土地,或許有了更多積極的影響。

編輯:吳狄

更多精彩內容
請關註第一財經網、第一財經日報微信號

並購 狂人 孫宏 宏斌 胞弟 出手 收購 五洲 國際 18.77% 股權
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=171229

融創孫宏斌:南京蘇州地價風險已經非常大

來源: http://www.yicai.com/news/5014071.html

“大家都在三四線城市布局時,我們堅守一線拿了很多地,很多房企收縮戰線重回一線城市搶地的時候,融創搶先布局了‘強二線城市’。”針對目前一些房企在二線城市高價搶地的現象,融創中國控股有限公司(下稱“融創中國”,01918.HK)董事會主席孫宏斌5月16日在融創北京壹號院全球發布會上對第一財經等媒體記者評價稱,“最近南京和蘇州(高企的)地價肯定是不對的,每個企業買地都有自己的判斷,我自己覺得地價的風險已經非常非常大了。”

網絡資料圖

強二線:機會還是陷阱

2016年春節前後,北京、上海等一線城市房價明顯上漲,隨後帶動地價上揚。北京南六環外的黃村區域個別地塊樓面價都超過了每平方米4.5萬元,遠超同地段二手房價格。近兩個月,以長三角的南京、蘇州為代表的二線城市房價接棒上漲,地價也水漲船高。日前,葛洲壩、金茂等房企在南京河西南部競拍“地王”,最終拍出每平方米4.5萬元的價格,超越此前兩天上海每平方米4.2萬元的“地王”價格,成為南京新單價地王。

“蘇州、南京地價是不對的,杭州曾經比上海還高,因為地價高,很多開發商在杭州虧錢的,南京是步杭州的後塵。”對此,孫宏斌稱,開發商買地有時處於慣性,每家企業對地價有自己的判斷,但他認為最近南京和蘇州地價“肯定不對”,他認為市場風險已經非常大了,房價不可能每年都往上漲,這一輪房價漲這麽快,已經把後面好多年的上漲空間消化掉了。在他看來,不像上海,南京土地供給大,房價一直在每平方米2萬余元,現在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。

今年3月29日,融創中國在香港公布的2015年全年業績顯示,2015年其合同銷售額682.1億元,同比增長3.6%,再創新高;凈利潤36.1億元,同比增長11.2%;融資成本從2014年的9.1%下降到7.6%,與此同時,毛利率回落到12.4%。從2015年開始,通過收購等方式,融創在上海、南京等長三角城市快速布局。融創也在向全國全面拓展,短短一年時間,進入濟南、成都、西安、武漢、南京、合肥、寧波等城市,城市布局從8個增至19個。

對融創而言,這樣的布局計劃與保持規模增長不無關系,但融創進入的部分二三線城市也被認為地產盈利空間有限。對此,易居中國執行總裁丁祖昱今年3月底曾著文提醒,西安房價最近三年基本不漲,供大於求的態勢沒有得到改善,庫存消化周期依然有19個月,而成都也是一個“跑量不跑價”的城市。此外,丁祖昱認為,部分招拍掛土地價格較高,未來存在一定風險,尤其那些溢價超過100%的,如合肥地塊樓板價比周邊的銷售價高,雖然合肥在二線城市表現突出,但在短時間內房價上漲過快,已經存在一定的房價泡沫,再期望上一個臺階難度不小。

“雖然融創2016年的目標比較保守地定在800億元,但明眼人一看,這已經劍指千億的態勢,老孫還是想把融創繼續做大。”丁祖昱認為,做大不是壞事,但今天繼續為追求規模而做大,還是隱含著一些風險。

近兩年,面對媒體,孫宏斌一直強調“判斷”二字。孫宏斌16日對媒體回應稱:被問及未來拿地策略時,孫宏斌回答,“我們不想跟別人說我是保守還是激進,但我們會小心做判斷,拿自己認為對的地。我不會高價搶地,這麽多年我沒有去過一次拍賣現場,不需要在當時做判斷,我們不會搶貴的地,如果合適也毫不猶豫。”

通過並購補貨北京豪宅

拿地三年後,推遲開盤的融創北京農展館項目16日下午正式宣布面世。2013年9月,融創中國以43億元的總價,競得北京市朝陽區農展館附近一地塊,該土地的總建築面積約5.9萬平方米,機構測算其樓面價高達每平方米7.3萬元。去年6月18日,融創中國曾在北京舉行全球發布會,高調宣布北京壹號院將與倫敦海德公園一號、紐約One57等世界級豪宅比肩。融創北京區域公司高級副總經理樓艷青當時介紹,北京壹號院執行非常嚴格的預約制,每個客戶預約後有專屬接待時間,對項目客戶信息嚴格保密,主要客戶群體是新貴階層和陽光財富階層,為行業領軍人物,IT、金融行業是主力。

東三環市中心的稀缺地段,使館區,農展館內5.3萬平方米大湖,擁有唯一的城市高爾夫球場,毗鄰亞洲最大城市公園朝陽公園,這些要素成為該項目的賣點。融創當時原計劃2015年9至10月推出,也不排除為做到精致而延期入市,當時對價格的計劃是,一期產品價格在每平方米15萬~20萬元之間,臨湖的房源每平方米超過30萬元。

彼時孫宏斌稱,這個項目不著急去化,賣一套少一套,可以慢慢賣。他還透露,這個項目進行設計規劃時,他覺得這類市中心的項目是個數學題,要考慮日照高度及容積率,還要考慮限高因素,當時“做了無數個規劃”,最後他在設計風格上選定了自己比較喜歡的穩重、簡單舒服、不太“土豪”的現代風格。

“北京壹號院花費了我們太多時間,上周我們還在對景觀進行最後的調整,近期就要開放了。”融創北京區域公司總經理荊宏16日介紹,目前融創在北京有四個產品系列,都市綜合體“中心系”、產品數量最多的區域品質住宅“壹號系”、頂豪產品“壹號院系”、稀缺地段獨棟別墅“莊園系”。其中“莊園系”為新產品,是融創通過收購得來的獨棟別墅項目,將於7月份正式推出。

今年春節前後,融創北京區域公司收購兩大獨棟別墅項目,分別是昌平北七家項目、懷柔雁棲湖獨棟別墅項目。媒體報道稱,合計收購獨棟別墅260棟。融創方面表示,該項目整體貨值將達到百億元,預計2016年中面世。彼時,業內有分析稱,融創是業內以快速開發及營銷而著稱的企業,計劃在今年中期面市,也代表了融創的去化決心,但如何對這兩個老牌別墅進行改造,能否快速去化,對融創也將是個考驗。

“現在拿地貴,很多項目是被豪宅化,但好多房子多十幾萬其實是不對的,這里面風險挺大的,北京很多貴的地項目遲遲不入市,是因為一套房子超過3000萬到一個億的時候有很多選擇,全世界都有很多選擇。”對於北京壹號院,孫宏斌說,這個項目對融創來說財務指標和盈利指標都不重要,融創希望它像蘇州桃花源一樣傳世。但他同時表示,自己對融創在北京項目的去化速度並不擔心。

對於北京的地價,孫宏斌回答:“當時拿農展館地塊的時候很多人覺得貴了,其實我覺得不貴,其他舉牌的幾家價格也都出到了7萬元左右,代表這個不是我一家的看法。這塊地主要是稀缺,我覺得大部分房子都不該這麽貴。現在土地市場這麽瘋狂,讓我們顯得很便宜,也不是我們的目的。我們只是花了三年時間做了一個比較好的東西,銷售我一點都不擔心,去年北京壹號院較貴的(房源)賣到每平米30萬,(同樣的房源)今年30萬元肯定買不到了。”

融創 創孫 孫宏 宏斌 南京 蘇州 地價 風險 已經 非常
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=197176

萬科再度漲停 傳孫宏斌買入

萬科午後強力拉升,再度漲停,報21.63元。今日有傳聞稱買入萬科的不只是許家印,還有融創中國孫宏斌,但該消息未得到孫宏斌確認。

恒大昨日公告稱,截至2016年8月4日,本公司透過其附屬公司在市場上購買了共5.17億股萬科A,占萬科已發行股本總額約4.68%,使用金額為91.10億元。 

在此之前,已經有寶能系、華潤、安邦等多方混戰了。根據最新的數據,目前寶能系持股25.4%,華潤集團持股15.29%,安邦保險持股7.01%,萬科管理層包括其資管計劃共計持股6.2%。許家印攜恒大入局之後,按照其持股比例4.68%,成為萬科的第五大股東,依此計算,加上萬科H股、證金持股,現在市場上還能自由流通的萬科A股只有26.53%。

 

萬科 再度 漲停 傳孫 孫宏 宏斌 買入
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=208815

孫宏斌複仇柳傳誌?138億收聯想物業;百度糯米分公司成貪腐重災區;任正非田間喝酒吃肉 | 黑馬早報

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/0919/158789.shtml

孫宏斌複仇柳傳誌?138億收聯想物業;百度糯米分公司成貪腐重災區;任正非田間喝酒吃肉 | 黑馬早報
常皓靖 常皓靖

孫宏斌複仇柳傳誌?138億收聯想物業;百度糯米分公司成貪腐重災區;任正非田間喝酒吃肉 | 黑馬早報

俄羅斯封殺世界最大色情網站

1. 孫宏斌複仇柳傳誌? 融創138億收購聯想物業項目

據網易房產消息,孫宏斌、柳傳誌,曾經發生故事的兩位故人今日續上了新劇情。關於融創收購聯想控股旗下融科智地一事得到確證。9月18日晚間,融創發布公告,宣布購買融科智地42個項目的相關股權及債權,作價約138億元。

忘形四號:複仇還是一買泯恩仇?

MVP王洋艾弗森:孫也得感謝柳,當年送他進去但出獄之後孫找他的時候不管借給他錢創業還告訴他;我柳傳誌從來沒有說說誰是我朋友,但你可以告訴別人你是我的朋友,也成為了一段佳話

2. 百度通報17起內部嚴重違紀案 糯米地方分公司成貪腐重災區

據新浪科技消息,在17起通報違紀案中,有10起與百度糯米業務相關,並且全部為地方分公司人員違紀。除了百度糯米外,還有北京客戶發展部、渠道部、商務合作部、搜索產品市場、貼吧、多酷遊戲,移動分發等幾個部門員工不正常操作被處罰,最輕者開除,最嚴重者已被移交司法機關。

盧俊傑cheer_up:血友病吧和魏則西的事讓李彥宏有危機感了

老邢說吧:改數據和刷單,我認為最嚴重!

3. 任正非又“低調”了:著草帽短褲鄉間吃肉喝酒

rezhegnfei

據TechWeb消息,華為似乎很喜歡將“低調”的標簽放諸於華為總裁任正非身上。繼今年4月,任正非機場排隊等出租車照片刷屏朋友圈後,近日,這位“低調”的總裁又身著草帽短褲去田間地頭喝酒吃肉去了。據網上流傳的照片顯示,任正非身著藍白相間短褲和白色上衣,頭戴草幅走在鄉間土路上,出現在村民們的飯桌上,還拿起酒碗與鄉民們合影拍照。

刺猬取暖1988:真低調就不會被報道了

俺是拉登他爹:老任真的像個老農民,一個創建了代表中國未來巨型科技公司的老農,點贊!

4. 關於iPhone的2則消息

iPhone 7 Plus“噪音門”?官方同意調換

據手機中國報道,今年的三星和蘋果都不讓人省心,三星Note7“爆炸門”事件還沒結束,蘋果這邊疑似出現了“噪音門”。隨著iPhone 7/7 Plus的正式發售,有用戶反映,手中iPhone 7 Plus在高速運轉的時候噪音感人,而這也得到了蘋果的回應。

用戶反映噪音問題國外蘋果用戶Stephen Hackett發現噪音問題後在Twitter推特上進行了反映,並且跟蘋果AppleCare取得了聯系,得到的回複是“可以換機”。不過,按照目前iPhone 7/7 Plus供貨情況來看,短期內並不能換到貨。

楊明:設計缺陷?

4417 : 聽過蘭博基尼的聲浪嗎

iPhone 7無線耳機被指存輻射問題 專家:少用

據蘋果匯報道,蘋果的無線耳機AirPods被網友吐槽為像助聽器,還有人擔心它容易丟失。此外,美國的公共健康專家指出,這款無線耳機存在輻射問題,可以破壞人體的大腦血管屏障。他建議不要長時間使用藍牙耳機聽歌、打電話。

張誌豪_Ziv:關鍵是藍牙耳機,你得充電,也聽不了太久

六毅散人:《專家研究,蘋果無線耳機的輻射竟如此高,背後的真相是……》

途鴉養魚:專家無處不在

5. 關於三星的2則消息

三星在中國大陸地區召回1858臺Note7手機

據新華社消息,三星(中國)投資有限公司向國家質檢總局備案了召回計劃,召回2016年7月20日至2016年8月5日期間制造的部分Galaxy Note7數字移動電話機,中國大陸地區受影響的數字移動電話機數量為1858臺。本次召回範圍內的數字移動電話機電池在陽極與陰極隔離膜局部變薄,並且絕緣膠帶未完全覆蓋極板塗層的情況下,出現短路現象,導致電池異常發熱,極端情況下可能發生燃燒,存在安全隱患。

藥學小學生:幸虧買不起

香格里拉的Shangri-La:產品有問題是個概率事件

京東商城已下架國行版三星Note 7

據IT之家消息,昨日淩晨,網友曝光了疑似國行版三星Note7首起爆炸案例,事後三星和爆炸的手機銷售平臺京東方面都做出了回應,而就在剛才,又有網友在貼吧曝光了疑似第二起三星Note7的爆炸案例,購買渠道同樣是來自京東。而目前,IT之家編輯登陸京東商城三星手機旗艦店發現,三星Note7已下架。

小狐仙仙:禍不單行

蘇格拉沒底底:供貨商已經不發貨了。說是物流公司不願意合作……

6. 樂視收購亞馬遜中國?亞馬遜回應:謠言止於智者

據鳳凰科技消息,昨日上午,樂視生態O2O銷售平臺總裁張誌偉在微博上稱,今年919將會是一次電商行業的洗牌。919樂迷生態狂歡夜上,一件足以改寫中國電商行業的大事將被宣布,將真正奠定樂視商城中國第三大電商節、全球首家生態電商的地位。據自媒體解讀,這將是樂視收購亞馬遜中國的消息要在明天發布。針對此事,鳳凰科技向亞馬遜中國求證,其公關總監回應稱:“謠言止於智者。”樂視方面暫無回應。

某_囧:當初UBER也說是謠言

股民朱古力:或許是某公司自己放出的消息

7. 工信部發布VR白皮書:可用性差,效果不理想

據雷鋒網消息,近日,工信部下屬的中國電子技術標準化研究院發布《2016年虛擬現實產業發展白皮書》。報告指出,中國VR產業潛力巨大,但仍存在很多問題。其問題主要包括軟硬件技術局限、應用領域有限、效果不夠理想等。

明茅創想周明:目前VR設備尚不成熟,用戶體驗仍達不到理想的效果~

股融易資本:工信部說VR可用性差,淘寶、京東入局太急?

8. 金立將投資近5億在印度建手機新工廠

據新浪財經消息,中國金立通信設備將投資50億盧比(約合人民幣4.95億元)在印度北部建設工廠,新工廠計劃2年內投產。金立日前與當地政府就該項目正式簽署了備忘錄。新工廠生產的產品除了面向有望擴大的印度市場外,還將向非洲和東南亞出口。金立新工廠將建在印度北部的哈里亞納邦。占地面積約20萬平方米,計劃年產能為3000萬部。據稱,金立的投資金額今後可能提高至150億盧比(約合人民幣14.85億元)。

繁星算命館:重振雄風

QUEEN粉色會:加油!支持走出國門!出精品!

9. 國務院印發《北京加強全國科技創新中心建設總體方案》

據新浪房產消息,方案中提出要統籌規劃建設中關村科學城、懷柔科學城和未來科技城;集中力量實施腦科學、量子計算與量子通信、納米科學等大科學計劃;重點突破高性能計算、石墨烯材料、智能機器人等一批關鍵共性技術,培育先導產業和支柱產業;構建京津冀協同創新共同體等。

T9-Traveler:未來科技城,房價先行,已經7萬以上了

北極圈viva:所以說嘛,什麽環京都是炒概念,好東西自然不會搬離帝都

10. 中國電信高管:偶爾收到詐騙短信,心里非常氣憤

據IT之家消息,中國電信信安部總經理李安民在今天舉行的網絡安全博覽會新聞發布會上,談到了電信詐騙的問題。李安民表示,“我自己的手機偶爾會收到垃圾短信、詐騙短信。作為普通用戶,我心里跟其他用戶一樣,非常氣憤。

電工小白:氣得是騙子竟然不包月,短信發得太少

靈戈:看標題 就知道打開評論 肯定滿屏口水

11. 增長預期過於樂觀 Twitter因誤導投資者遭起訴

據網易科技消息,據國外媒體報告,一位股東以誤導投資者為由,對Twitter之前對於其用戶數增長過於樂觀的預期提起了訴訟,並聲稱這種樂觀的預期是完全沒有根據的。

火星網友:666

Jiangyinr:這種公司索賠的話會賠掉多少底褲,所以他們很少敢亂來。

12. 俄羅斯封殺世界最大色情網站:請到現實生活中去制造偶遇

據外媒消息,俄羅斯近來針對網絡色情再出重拳,一下子封殺了世界最大的兩家色情網站。目前,俄羅斯用戶在訪問Pornxxb和YxxPorn兩家網站時會被重新跳轉到一個新的公告頁,頁面中有這樣一句提示語:“請到現實生活中去制造偶遇”。

數碼範:很強勢

中國貍花貓:假正經

柳傳誌 百度糯米 任正非
贊(...)
文章評論
匿名用戶
發布
孫宏 宏斌 斌複 複仇 仇柳 柳傳 傳誌 138 億收 聯想 物業 百度 糯米 分公司 成貪 貪腐 重災區 重災 任正 正非 田間 喝酒 吃肉 黑馬 早報
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=215548

孫宏斌增持融創中國股票至53.22%

融創中國9月26日晚間發布公告,稱大股東孫宏斌認購融創中國現已發行股份453074433股,總代價約28億元,認購完成之後,孫宏斌在融創中國的持股比例約53.22%。

融創中國近期發起了兩起重量級收購。9月19日,融創宣布擬收購聯想控股附屬公司融科智地旗下41間目標公司的相關股權及債權,總代價約137.88億元;9月21日,融創再發公告,宣布擬通過定增入股金科地產,以40億元認購16.96%的股份,成為其第二大股東。

此前,孫宏斌曾多次表示,融創中國股票被低估。如果他有錢認購股票,他一定會認購自家股票,而不是去買萬科。

孫宏 宏斌 斌增 增持 持融 融創 中國 股票 53.22%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=216628

孫宏斌150億輸血賈躍亭背後:兩個山西商人的 all in

1月15日下午,北京金寶街一間酒店里,黑色連帽衫、平頭的賈躍亭和西裝革履、金邊眼鏡的孫宏斌坐在了一起。兩個山西男人,一個44歲,從事互聯網行業,手中的公司嗷嗷待哺,一個54歲,專註房地產,創業過程跌宕,目前公司行業排名(第七)穩中上升,手握600億元現金。

過去的36天,孫宏斌自稱日以繼夜,每天待在樂視辦公室,率融創高層公司團隊及普華永道等顧問機構,對投資標的進行盡職調查。1月13日晚間,樂視發布公告稱,該公司已獲得包羅融創中國旗下天津嘉睿匯鑫企業治理有限公司(以下簡稱嘉睿匯鑫)以及華夏人壽、樂然投資等合計168億元的戰略投資。這一金額接近樂視網去年前三季度168億的營收。其中,融創中國投資了樂視除汽車業務之外的涵蓋上市與非上市的業務,投資總額約150億元。

“除了我們的汽車生態之外,168億對樂視整個的資金需求,已經能夠非常好的滿足我們生態戰略的第二階段的需求。”多年來一直背負資金壓力的賈躍亭這樣說。他同時透露,雙方並沒有任何對賭協議,而且樂視汽車的 A 輪融資會很快正式啟動。

一位接近交易的知情人士在接受第一財經記者獨家采訪時評價,從雙方談判到達成交易時間線來看:12月10日孫宏斌和賈躍亭第一次會面,12月13賈躍亭就飛去了美國準備 FF 發布會,直到1月初才回到北京,1月9日受融創中國實際控制的嘉睿匯鑫註冊成立,再到1月13日雙方發布公告,可以看到,這期間很長一段時間賈躍亭都不在國內,交易就搞定了,說明孫宏斌是一個真正的“賭徒”,敢於做重大決策。

孫宏斌:過去一個月我在樂視上班

150億的投資,從孫宏斌初見賈躍亭,到雙方召開發布會,僅用了36天。

一個令人意外的背景是,兩人雖同為晉商,卻並不相識,見面僅僅緣起於樂視有意出售從世貿手中接手的三里屯商業地產世茂工三項目。世茂工三是去年5月樂視以30億元價格,從世茂股份有限公司(600823.SH)手中接手的項目。據賈躍亭的表述,此次雙方相見的牽線人是中國葛洲壩地產董事長何金鋼。融創與葛洲壩在北京住宅項目上有過合作。孫與賈談判過程中即決定從項目投資上升至戰略投資。

 “我們倆是在(2016年)12月10號下午6點見的面,談了六七個小時,12月12號我和汪孟德、聯想的朋友和我請的顧問去了樂視,跟樂視團隊溝通,晚上喝了頓大酒,第二天老賈就去美國了。”今年54歲的融創中國董事會主席孫宏斌在發布會上說,包括元旦假期在內,自己過去一個月都在樂視“上班”,率團隊進行盡職調查。

據孫透露,此次盡調主要負責人來自聯想控股,普華永道及律師機構也參與其中,試圖理解樂視的所謂“生態”,看到底是個什麽樣的生意。另外,融創也對樂視旗下的上市、非上市、汽車三塊業務之間的關系、資金流向進行了考量。孫甚至調侃地回憶起過去一個月在樂視吃飯、一頓吃了三碗面條的經歷。

值得一提的是,去年9月16日,融創中國下屬的融創房地產與聯想控股旗下的融科智地簽訂兩份框架協議,以138億元總價收購聯想控股41間目標公司的相關股權及債權。孫宏斌曾是聯想掌門人柳傳誌的得意門將,後孫被稱擁兵自重,最終柳傳誌將孫宏斌送進監獄。之後的故事是,柳傳誌借款50萬元,助孫宏斌在天津創辦了順馳,2006年轉手順馳後,孫宏斌憑借融創東山再起。

此次投資樂視,由孫宏斌率隊,其中也有聯想及泛海的團隊參與,原因是聯想的團隊去年年初時曾對樂視進行盡職調查,成為了樂視汽車的股東,而泛海也是同樣投資了樂視汽車。

雖然被稱“並購王”,且前不久投資了鏈家,但融創在投資樂視之前從未有過非地產業務的投資。這也是外界對孫宏斌突然輸血樂視感到意外的原因。孫宏斌坦言,這項投資對融創十分重要,他本人也壓力頗大,為此咨詢了包括柳傳誌、泛海掌門人盧誌強在內的十位左右業界大佬的看法。他說,有些人對此堅決反對,有些人則給出了中肯的意見,認真聽取、考慮過這些觀點後,他認為反對意見不足以顛覆他的決策。

風口浪尖,為何如此堅決投資樂視?孫宏斌給出了幾方面理由:認同樂視的戰略、打法、團隊以及賈躍亭個人的企業家精神。他自稱是個生意人,樂視的投資對他來說是一宗買賣。樂視先從高端產品下手的戰略他很認同,經過了解也看好樂視的團隊,與比自己小10歲的“老賈”氣場相合。

融創對樂視的投資只限於汽車以外的業務,他說時間緊張,自己還沒看懂樂視的汽車業務。融創的第一步是解決非汽車業務的資金缺口,“缺多少解決多少”,第二步是改善治理結構,讓投資者放心。據記者了解,融創在投資的樂視旗下的三個公司派了董事,另在手機業務派了監事,但孫宏斌強調未來這些業務管理上“聽老賈的”。

“all in”還是專註?

“我們(此前)在房地產之外的投資是零,一分錢沒有。”孫宏斌說,融創做的是古老的幾千年前便有的蓋房子的行業,這些年一直沒有投資房地產之外的業務,“沒加過互聯網也沒有被互聯網加過”。

但他同時略生澀的說出了”生態“、“化反”等互聯網語匯。投資非房地產業務?這還與房地產行業的整體發展有關。孫的判斷是,房地產行業2015年銷售是8萬億元,2016年是15萬億元,今後會保持在11萬億左右。進入10萬億的量級後,整個行業繼續保持增長很難,未來行業是特點是大公司好做小公司難做,中國前10名房地產公司會占據40%市場份額。一方面,這對融創這樣的公司來說是個巨大的機會,融創會持續快速的增長,他仍然看好這個行業,另外一方面,如何做增量,投資增量業務,在他看來也是大型地產公司應該前瞻考慮的問題。此前投資鏈家,也被他視為融創追求增量的嘗試。他同時透露,融創過去一年密集考察了金融公司,沒有下手的原因是“太貴”,金融是融創探索增量的方向之一,還考察過資源類業務,此外,他本人也十分看好文化娛樂、體育與大健康產業。

融創中報顯示,2016年上半年,融創中國合同銷售金額約為560.50億元,較上年同期增長約105.6%,逼近融創2015年全年的合同銷售金額682.1億元。融創中國執行董事、行政總裁汪孟德在發布會上表示,去年融創實現了1500億的銷售額,2017年的銷售額預期是超過2100億元。他表示,融創考慮更多的是在未來5到10年要絕對的把房地產主業做好,同時認真探索5到10年後的方向,要提前布局。

有意思的是,賈躍亭在發布會上多次強調,“樂視第一次迎來了發展歷史上真正意義的第二大股東。”事實上,在強調“二股東”的背後,或許還有另外一層含義。此前,鑫根資本創始合夥人曾強以樂視網二股東身份表態,評價賈躍亭很自負,如果不換腦筋還會出事。但隨後賈躍亭對媒體稱,鑫根資本只是二級市場上的一個股東而已,因為樂視持股非常散,樂視網不存在二股東、三股東。

相比之下,對於受到樂視認可的“真正二股東”融創,賈躍亭評價稱,孫宏斌是性情中人,仗義,前瞻,對樂視的投資是戰略性的,雙方甚至沒有對賭。而孫宏斌強調,自己在決策過程中,賈躍亭其人是非常重要的因素。

 “我們蓋房子的,幹的是最古老的行業,幾千年前就有,我們是沒有互聯網基因的,我們判斷(樂視)什麽呢,第一個是不是個有潛力的事兒,第二個人行不行,這事兒能不能做成。老賈是這個時代非常稀有的企業家精神,這是我投資最最重要的原因。”孫還笑著說,自己用一個月時間全盤了解了樂視的經營和財務情況,“看了帳之後我更佩服老賈了,這麽點錢幹這麽大事,全部都在里面,輸了就粉身碎骨”。

“輸了就粉身碎骨”,用賈躍亭自己的話說就是“all in”。在15日的發布會上,他也多次強調自己和樂視堅持“all in”的態度。“all in”通常指撲克遊戲中的術語,常見於德州撲克、梭哈等牌類遊戲,即全押、押盡籌碼。

孫宏斌說,初次相見,他覺得自己和賈躍亭“氣場特別合,都不怕死”。有趣的是,融創投資樂視的消息傳出時,業界就有猜測稱,孫或許在賈身上看到了年輕時的自己。早年順馳因狂飆突進的拿地被稱地產界黑馬,而誌滿意得間,孫也曾放言順馳將成中國地產業老大。2004年前後,這類言論曾引來萬科董事長王石等大佬質疑。2004年,伴隨一系列嚴厲的樓市調控措施,高速前進的順馳資金鏈緊張,2006年9月,香港路勁基建通過註資的形式獲得了順馳的絕大部分股份。

但如今的孫氏,雖然在媒體前表現逗趣呆萌,卻絕不乏歷經沈浮之後的冷靜與清醒。他說,樂視這個公司他將資金完全看懂了,自己可能比跟蹤了樂視兩三年的人更明白樂視,甚至比“老賈”更明白。他還說,如今做房地產,最重要的是風險控制,風控應重於規模擴張。

快人快語的孫宏斌這樣評價小自己10歲的賈躍亭:“我年輕的時候誰都不怕,現在誰都怕,老賈現在誰都不怕。”說完哈哈大笑。這似乎是一個曾經轟烈“all in”過的人,對一個正在“all in”的人的感佩與默契,又或是一種提醒。

樂視被低估了嗎?

對於賈躍亭而言,此時的樂視被低估了嗎?

從公告中融創中國旗下的投資資金以及入股比例來看,樂視確實給了融創“友情價”。

根據公告,融創戰略入股樂視,以人民幣60.41億元收購樂視網(300104.SZ)8.61%股權,以79.5億元獲得增發後樂視致新33.5%股權,以10.5億元收購樂視影業15%股權。計算得知,樂視網(300104.SZ)的估值約為701.6億,樂視致新的估值約為237.3億,樂視影業的估值約為70億元。相比此前幾家公司對外公布的估值,有一定程度的縮水。

可以看到的是,此前樂視網2016年8月約48億定增案例中,定增股價約為45元。此外,樂視停牌前90日均價約為42.69元。而按照此次融創中國60.41億入股8.6%的持股比例計算,收購價格約為每股35.4元。

樂視影業的部分,根據此前2016年5月樂視網公布的重組方案,樂視網曾計劃以98億的價格將樂視影業裝入上市公司內,而近日的公告中,嘉睿匯鑫以約10.5億元的價格占到了樂視影業總註冊的資本15%,也就是說,樂視影業的估值縮水了約28億。

此外,一個月前,樂視致新總裁梁軍對第一財經記者透露,關於樂視致新的融資,已經有投資人進來,並且錢已到賬,其中樂視致新的投前估值300億以上。  

賈躍亭給出的回答是:這是嚴格按照證監會的規定來做的,35元左右的價格基本上與樂視網停盤前的價格持平格,和此前的定增沒有必然的聯系。如果把時間拉長來看,35元和45元沒有本質上的差別。

在並購中,一些公司會采取禿鷲戰術,發現瀕臨危險甚至命懸一線的公司,以低價買入股權標的。在一位不願透露姓名的資深投行人士看來,融創對樂視的投資,僅僅參與部分,一方面在於控制風險,一方面在於等到了“撿便宜”的機會。

孫宏斌則強調,自己從來不看價格,看的是價值。

樂視影業CEO張昭對記者透露,此輪融創對於樂視影業投資的價格就是樂視影業 C 輪的價格。“孫總的這次投資最重要的是認可。開玩笑地說,認可比價值更重要。”

不得不提的是,2016年整個電影行業出現拐點,整個行業價值的下降是不爭的事實。張昭稱,對一個公司的估值離不開對這個行業的估值,但不等於樂視認為自己的價值就跌了。“我們公司的價值以後會呈現出來的,不必求一時一刻的價格問題。”他還透露,2017年一定要推進樂視影業註入上市公司,完成對樂視網股民的承諾。

賈躍亭也稱,自己認為樂視影業的價值最起碼300億以上,但是這次不是做 IPO,只是 pre IPO或者說一輪 PE,估值標準不一樣,上市之後會有另外一個價格。而這也是生態經濟模式的價值與合作夥伴、股東共享的一部分。

而除了融創中國旗下嘉睿匯鑫投資約占到150億外,在樂視168億融資中,還包括樂然投資和華夏人壽合計向樂視投資18億元。

第一財經記者查閱樂然投資的信息顯示,其合夥期限自2016年03月07日起,註冊資本與法定代表人均未公開,合夥人包括樂投投資管理(寧波)有限公司,樂視控股(北京)有限公司、深圳英大資本管理有限公司以及來自賈躍亭山西家鄉的臨汾市投資集團有限公司。

此前,國家電網旗下英大資本曾和聯想控股一起參與了樂視汽車的首輪融資 ,而臨汾投資集團官網則顯示,其為臨汾市政府的國有獨資公司,法定代表人為狄學飛,自成立以來,發揮作為“政府資本運作、投融資平臺”作用,始終堅持“政府手段的執行者,市場手段的運營者”的定位,累計籌措300余億元資金。

值得一提的是,此前,賈躍亭在接受第一財經獨家采訪時曾透露他對外融資的底線:財務上股權可以出讓多一些,但不會放棄控制權,因為任何一個子生態的控制權,都關系到樂視整個生態的戰略。

可以看到,交易完成後,樂視仍把控對於旗下各個業務的控制權。其中,融創將成為樂視網第二大股東,樂視網原實際控制人賈躍亭不變、公司基本面未發生重大變化;融創將成為樂視影業第二大股東,樂視控股原控股股東身份不變,樂視影業重大資產重組事項不會受到影響、仍在加快實施當中;融創將成為樂視致新第7大股東,樂視網控股股東身份不變。

而關於究竟是價格投資還是價值投資,樂視聯合創始人劉弘透露,自己曾在朋友圈寫了這樣一段話:“世界上99%都是價格投資者,只有1%是價值投資者,但往往是價值投資者和實幹家,才會推動社會的進步和人類文明的發展,並且會創造社會經濟總量的增量部分,價格投資者只是把社會財富重新分配而已……”

這段話他也發給孫宏斌,孫回了四個字:“寫得真好”。

資金問題已解決,除了汽車

“除了我們的汽車生態之外,168億對樂視整個的資金需求,已經能夠非常好的滿足我們生態戰略的第二階段的需求。”對於此時包括融創在內的輸血,曾經一直受到資金資金問題困擾的賈躍亭這樣說。

此次交易過後,樂視上市公司及其控股子公司合計將獲得資金約71億元,其余的資金將投向非上市體系當中的樂視生態,比如樂視全球化、手機等子生態,滿足這些業務階段性的需要。此外,不少樂視子業務也會有正常的股權融資,例如樂視體育接下來就會進行股權融資,甚至上市計劃。

賈躍亭解釋稱,這次樂視還是專註解決非汽車的體系。汽車業務此前已經投入了非常多的資金,也傾註了很多的精力。在生態協同和生態化反方面,汽車生態和整個生態是不可分割的部分。在資金需求方面,汽車是一個重資本的行業,但樂視的商業模式非常獨特,他稱樂視很有信心用1/3的資金,就能夠做到同等的規模。

“樂視汽車的A輪融資,應該會很快正式啟動。 ”賈躍亭透露。

在賈躍亭看來,此次引入融創這個重量級戰略投資人,對於樂視至少有三重意義:第一,樂視首次迎來了發展歷史上真正意義的第二大股東。過去樂視一直是單槍匹馬、孤軍奮戰的孤膽英雄,引入融創作為戰略夥伴後,意味著樂視從此有了強大的戰略同盟,產生協同效應;第二,樂視將會與融創在互聯網+地產等諸多領域開展一系列深度全面合作;第三,引入融創會幫助樂視改善經營、完善治理機制,並借此改善治理機制、提升組織能力來解決自身發展中的問題,實現健康發展。

對於樂視的下一步,賈躍亭在此前接受第一財經獨家采訪時表示,解決掉資金問題之後樂視會進入下一個階段,並對戰略進行了調整:第一,樂視的定價策略會發生很大的改變,開始要追求正向現金流的快速增長,同時也要保持用戶數量的依然是規模化的快速增長;第二,放緩樂視一些大的項目,雖然重要但沒那麽緊急的項目的節奏;第三,要快速的增強樂視資本團隊的能力 。

聯系到樂視的近期的動作來看:在上市公司樂視網體系內,樂視正在挖掘超級電視、超級手機等智能終端入口價值,增加各生態用戶運營收入;基於整個樂視生態,樂視稱要在中國、美國以及其它新興市場規模獲取高價值用戶,通過提供全球產品和服務,實現收益的增長;而第三大體系、樂視超級汽車生產研發不斷推進、超級汽車工廠的破土動工,將為生態系統下一階段貢獻營收。

此外,樂視還將和融創中國在業務合作、股權合作、資本市場合作等領域開展全方位合作。雙方介紹,業務合作包括但不限於在智能硬件、互聯網+房地產、汽車生態小鎮及影視主題樂園等互聯網生態小鎮、智能家居和智能社區等領域。

在賈躍亭眼里,一場全球範圍內的價值遷移正在發生。而背靠上億互聯網用戶、在智能制造以及科技創新領域擁有優勢的中國企業應該抓住這個機會。

(記者江旋對本文亦有貢獻)  

 

 

 

 

孫宏 宏斌 150 輸血 賈躍 躍亭 背後 兩個 山西 商人 all in
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=232385

孫宏斌:認可樂視的商業邏輯 比賈躍亭更清楚樂視的資金鏈

1月15日消息,今日樂視與融創聯合舉辦了戰略投資暨合作發布會,融創中國董事會主席孫宏斌在本次發布會上對本次150億巨額融資做了部分說明。孫宏斌稱,之所以投資樂視,主要基於兩個商業邏輯:一是認可樂視商業邏輯,其目前就是缺資金,所以要不讓其缺錢。二是要改善公司治理結構。而融創要布局未來十年後的業務,做增量市場。

孫宏斌在發布會上表示,投資樂視的交易價格由賈躍亭樂視方面定價。他稱:“樂視別的都不缺,就是缺錢。樂視做汽車的邏輯是對的,我也想投汽車,但是我不懂汽車。所以投了需要錢的業務,一次把樂視除了汽車需要的資金基本解決,本來談的是樂視網股權110億,但後來覺得樂視可能資金還不夠,就又拿了樂視致新和樂視影業股權。”

孫宏斌還解釋道:”我把樂視業務分兩塊,一塊是汽車,一塊是非汽車,汽車我看不懂,需要錢比這邊多一點,我們這次只解決非汽車的錢。一次性把所有錢都解決了,缺多少解決多少。一算汽車肯定不夠了。”

孫宏斌表示,對於樂視,有些地方沒看明白,不過資金這塊兒看明白了,至少知道錢從哪里來的,又從哪里去的。“我比老賈看得清楚”。

他稱,投樂視不是因為不看好房地產,房地產在今後5-10年里還將快速增長。投資樂視是為5-10年後準備。 融創未來要投的方向,金融平臺,能源性,大娛樂,大健康——可能還有汽車。而樂視正對應 “大娛樂”的方向。

孫宏 宏斌 可樂 視的 商業 邏輯 比賈 賈躍 躍亭 亭更 清楚 樂視 資金
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=232390

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019