經濟觀察報 記者 郭海飛 「今年，我們的人就從和方興合作的那兩個項目中撤出來了，基本沒什麼事了。」在1月初的一個公開場合，融創中國董事長孫宏斌向記者透露。
對於老孫的說法，一位接近方興地產的人士卻表示，雙方合作的亞奧金茂悅項目將於今年底交房，但是望京金茂府項目卻要等到2015年6月交房。顯然方興是在表明，融創的人可退出，但是股權責任還在，交房、後期服務等環節，仍然是兩方的責任。
「融創很強勢，當然也想操盤，但方興也很強勢，最後還是由方興來操盤。」一位瞭解內情的人士向經濟觀察報透露，「所有的團隊都是方興的，融創也沒什麼人，只派了一個副總和管財務的過來。」
「合作肯定麻煩，你選一個他想多掙點錢、成本增加一點就不干的合作夥伴，那就很難弄。」孫宏斌坦陳，「你自己做的話，你來決定事情。但合作的話，要跟對方有充分的溝通，所以還是要選擇好的合作夥伴，另外跟企業合作要有什麼說什麼，要真誠地溝通好。」
與方興地產即將迎來的「分手」，並不是孫宏斌與合作夥伴的第一次「分道揚鑣」。去年8月，融創中國與葛洲壩集團聯手斥資41億元奪得北京亦莊地王項目，但是三個多月後葛洲壩集團便被媒體曝光退出該項目。2011年，融創中國耗資14.5億元回購首鋼所持西山壹號院項目股權，與合作三年多的首鋼集團「分手」。葛洲壩、首鋼集團均非房地產練家子，融創選擇了吃進，而在豪宅市場同樣強勢的方興地產，融創選擇了分手，一山不容二虎的遊戲規則又一次得以印證。
奪得操盤權
2008年12月，在金融危機席捲全球之際，融創與首鋼聯合體以20億元的高價，奪得北京海淀西北地塊，並成為該年北京冷清土地市場中的「新地王」。
這一佔地約47.8萬平方米、總建築面積約42萬平方米的地塊，便是2013年北京商品房、商品住宅雙料銷售冠軍的豪宅項目「西山壹號院」。而西山壹號院的品牌溢價力，為融創控制其他高端項目，提供了強勁的話語權。
西山壹號院於2011年6月開盤，當年便以30.5億元網簽額奪得北京2011下半年銷冠，2012年以純住宅網簽額50.4億元奪得北京市住宅銷售亞軍，2013年更是以61.76億元的網簽額奪得北京商品房和商品住宅雙料冠軍。
截至2013年底，西山壹號院累計帶來約143億元的銷售收入，而且大部分收益也將為融創中國所獨享。早在2011年9月27日，融創中國發佈公告稱，融創置地與北京首鋼房地產開發有限公司（以下簡稱「首鋼地產」）簽署合作協議，將斥資14.5億元收購北京首鋼持有的西山壹號院項目公司北京首鋼融創置地有限公司（以下簡稱「首鋼融創」）50%股權。
10月18日收購完成，首鋼融創更名為「北京融創恆基地產有限公司」（以下簡稱「融創恆基」），其法人代表也由時任北京首鋼副董事長、總經理劉樺變更為融創中國的張曉春，西山壹號院的所有收益也將由融創置地所獨享。用孫宏斌的口頭語，就是這回「手拿把攥」了。
2011年第三季度，西山壹號院以21億元的成交額，榮登北京2011年第三季度住宅銷售冠軍。按照收購完成前，北京首鋼享有的西山壹號院65%純利權益粗略計算，在不扣除成本的情況下，北京首鋼最多獲得13.65億元的收入，再加上14.5億元的收購款、扣除約10億元的地價款，擁有50%股權的北京首鋼獲得不超過18億元的收入，而當時西山壹號院的總值高達77億元。
「西山壹號院收購付完款，雙方皆大歡喜，期望很快再次合作。」2011年10月18日，孫宏斌稱。如今，銷售額已達143億元的西山壹號院，為融創中國帶來至少120億元的收入。
向方興地產妥協
嘗到甜頭的孫宏斌，很快又找到了另一家央企「聯姻」。2011年12月，融創便與中化集團旗下的方興地產聯手斥資約31億元，拿下北京來廣營B1-B3組團地塊。
2012年1月18日，方興地產與融創中國斥資1億元，註冊成立項目公司北京方興融創房地產開發有限公司（以下簡稱「方興融創」），其中方興地產出資5100萬元，持股51%，融創中國旗下兩家子公司共出資4900萬元，持股49%，由時任方興北京公司副總經理的宋槿毅出任董事長、總經理兼法人代表，融創中國北京公司總經理荊宏出任副董事長。
工商資料顯示，孫宏斌獲得一個董事席位，另兩名董事分別由方興地產副總裁、方興北京總經理李從瑞和方興地產產品研發部總經理、方興北京副總經理孫國棟擔任，方興北京財務總監李利娟和融創中國首席信息官劉淑青分別出任監事。
宋槿毅一人同時擔任方興融創的董事長、總經理兼法人代表，足以表明方興地產的強勢。這一總建築面積約28萬平方米的北京來廣營地塊，便是日後熱銷的望京金茂府和亞奧金茂悅項目，也全部由方興地產來操盤。
「融創也很強勢，他們當然也想操盤，但是方興也很強勢，最後還是由方興來操盤。」上述知情人士向經濟觀察報透露，「所有的團隊也都是方興的人，融創就是投資，要求到期收回投資。」
2012年10月24日，亞奧金茂悅率先開盤，推出約5萬平方米的338套房源，均價35000元/平方米，一個月後的11月23日又推出第二批126套房源，成交均價下降為30867元/平方米。12月7日，望京金茂府也推出2.5萬平方米的92套房源，成交均價44522元/平方米，兩個項目共為方興融創帶來約30億元的銷售額。
此後長達4個月的時間裡，方興融創的這兩個豪宅項目並未再入市銷售，統計數據顯示，2013年第一季度，北京市商品住宅平均價格為19539元/平方米，同比大幅上漲36.3%。
在房價一路高漲的情況下，去年3月30日北京國五條出台，「自3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房、進一步提高二套房貸首付款比例」，北京市政府甚至規定「價格偏高將不發預售許可證」。
融創中國2012年底年報顯示，截至2012年底，融創中國手持現金僅84億元，但短期借貸就高達118億元，此外還有51億元的所得稅負債和71億元的貿易及其他應付款項。而方興地產截至2012年底手持現金129億元，而短期銀行貸款約90億元，應付貿易賬款和應付稅項共約35億元，資金狀況好於融創中國。
坊間傳言，急於回籠套現的融創中國，為攻下金茂府預售證，寧願割肉降低漲價幅度，最終換取了預售證的放行。去年4月4日，望京金茂府成為國五條頒佈後第一個拿到預售證的項目，但是最高擬售價僅為51509元/平方米，僅比四個月前的開盤價50895元高出614元。
25天後的4月29日，亞奧金茂悅項目也再次獲得預售證，37213元/平方米的最高擬售價，也僅比半年前的擬售價36278元高出935元。方興地產表示，具體操盤，融創並不過多干涉，孫宏斌也稱，「因為我們和他們合作，都是讓他們控股，貸款也都是他們管」，但融創中國的意見，方興地產也不得不考慮。
去年國慶節，望京金茂府再次開盤，擬售價格也僅為50080元/平方米，與半年前相比甚至下降1400多元。「3月份會新開盤，戶型為200-220平方米，價格還沒定，周邊二手房在7萬以上，2015年6月份全部交房。」望京金茂府售樓人員介紹。
亞奧金茂悅售樓人員介紹，今年3月底、4月初金茂悅也會再推出80套房源，「總價在700萬以上，均價在5萬以上，今年年底交房。」截至目前，亞奧金茂悅和望京金茂府分別為方興融創帶來34.5億元和25.8億元銷售收入，合計約60億元銷售收入，累計網簽銷售面積16.2萬平方米。
「今年，我們的人就都撤出來了，沒什麼事了。」孫宏斌說。但是望京金茂府卻在2015年6月底交房，方興地產相關人士表示，該項目並未計劃加快進度提前完工，「但一共剩兩棟樓沒賣，現在正在做內部的精裝修」。望京金茂府售樓人員介紹，今年3月計劃先開盤一棟樓，另一棟樓何時推盤尚未確定。經濟觀察報記者向孫宏斌詢問融創中國提前撤出的具體原因，截至發稿並未獲得回覆。
孫宏斌的控盤術
除北京之外，融創中國的大多數項目都是與其他企業合作的，綠城是融創中國的「最佳搭檔」，保利、泰達、住總、葛洲壩、天津房地產集團、九龍倉、世茂、杭州城建等都是其「聯姻」的對象，甚至就連民營汽車巨頭吉利汽車也是孫宏斌的合作夥伴。
2012年9月底，保利融創聯合體以30.8億元拿下位於北京大興亦莊新城的兩個地塊，這便是去年9月開盤的總體量30萬平方米的楓丹雅苑項目，截至目前已經網簽53138萬平方米，成交均價34373元/平方米，為保利融創帶來18億元的銷售收入。
2012年10月，保利（北京）房地產開發有限公司（以下簡稱「保利北京」）與操盤西山壹號院的項目公司融創恆基分別出資10.1億元和9.9億元，註冊成立北京保利融創房地產開發有限公司（以下簡稱「保利融創」），分別持股51%和49%，保利地產副總經理劉平出任董事長兼法人代表，融創北京公司總經理荊宏擔任總經理。
在央企保利面前，孫宏斌掌握了主動權，「這個項目由方興來操盤。」融創北京一位知情人向經濟觀察報透露，「營銷這塊保利只派了兩個人過來。」保利北京表示，經營團隊人員雙方各佔一半。該項目一期將於2016年9月30日完工。
在另一大央企葛洲壩面前，融創中國更加強勢。去年8月，融創和葛洲壩聯合體以41.2億元奪下亦莊兩塊宅地，其中一塊樓麵價近2.8萬元/平方米，成為區域單價地王。但是3個多月後，便被媒體爆出葛洲壩將變現在該項目的權益，由融創獨家開發亦莊地王項目，經濟觀察報記者向融創中國品牌總監劉曉婧核實未獲得回覆。去年12月，葛洲壩又與融創聯手斥資30億元，拿下重慶6幅地塊。
12月18日，融創中國又與住總、北京駿洋地產聯合斥資58.6億元拿下北京門頭溝總建築面積35萬平方米的地塊。融創恆基與住總和駿洋分別出資3.3億元、3.5億元和3.2億元註冊成立北京住總眾邦地產有限公司，分別持股33%、35%和32%。
「他們有很多規範管理、融資的優勢，包括為股東提供更多的資金支持方面，他們也都有優勢。」融創中國副總裁李少忠稱，「因為找錢是必須的，所以財務投資的要求也是一個要求。」融創中國與九龍倉合作的一個出發點是，九龍倉的融資利息僅約3%。
孫宏斌的強勢體現在，既享受保利、葛洲壩、住總等央企以及九龍倉等港資大鱷的資金、拿地等優勢，又能夠主動操盤，掌握主動性。