陸振球：樓市如九七出現永升不跌言論
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GS(14)@2018-06-02 15:37:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7244&issue=20180602
【明報專訊】香港接連多日破了1884年以來天文台5月份最長酷熱天氣紀錄，樓巿也繼續火熱非常，差餉物業估價署日前公布的最新數據顯示，截至今年4月份私人住宅售價指數報375.9點，按月上升約1.84%，已連續上升25個月，並連續18個月創新高，究竟香港的天氣和樓巿，會繼續熾熱多久？
《黑天鵝效應》的作者納西姆‧尼可拉斯‧塔雷伯（Nassim Nicholas Taleb）曾指出，當連續比如超過一星期都是好天大太陽之後，大都數人出門都預計會繼續好天氣，而不會帶備雨傘，但如突然天氣變壞，就會狼狽不堪；相反，如果連續多日大雨滂沱，就算天文台預測會放晴，人們也會帶雨傘雨衣出門，極其小心。
當樓價連升25個月以後，很自然現在十個有九個人都會繼續看好後巿，近日更有代理老闆在報章撰文〈樓價永遠不會平〉，原來世上真的有「永遠」這回事？不過，在1997年時，筆者也曾聽過有代理老闆說香港樓價是永遠只升不跌，只有買貴沒有買錯！
近兩年樓價升幅為通脹的11倍
根據差估署的數據，香港樓價在過去兩年平均升38.5%，統計署數據顯示同期香港的個人中位數收入只升18.84%，家庭中位收入更只升了12%，消費物價指數（約等於通脹）更只錄得約3.09%的升幅，即是說，過去兩年樓價升幅是香港個人收入升幅的1倍多，家庭中位收入升幅的2.2倍，以及是香港通脹的11倍有多，大家認為這是合理和可永遠繼續下去嗎？
同樣根據差估署的數據，將截至今年4月的A類型住宅單位，即面積小於40平方米或約430方呎，可視為上車盤，將40平方米乘以該類單位的平均每米樓價，可算出香港的新界、九龍和港島上車盤售價約為557.3萬元、595.1萬元和727萬元（圖1），然後除以中位家庭收入2.8萬元，得出新界上車盤售價約為中位家庭的16.58年收入，九龍上車盤為17.71年，港島上車盤則達21.64年。
新界上車盤月租亦佔逾半家庭收入
採用上述相同計算方法，新界、九龍和港島上車盤的平均月租分別約為1.24萬元、1.52萬元和1.84萬元，約佔一般家庭收入的51%、54%和66%，反映香港巿民不單買樓負擔重，就算是租住上車盤的負擔也相當吃力。
差估署的數據指面積430方呎以下新界上車盤，平均售價也要557.3萬元，原來香港置業也有研究報告指，現時500萬或以下二手物業成交比例，已跌至33.3%（圖2），即現時有三分之二的二手樓成交，樓價要高於500萬元，原來在2012年時，500萬或以下的成交比例高達80%以上！
另外，大部分人買樓，都極少能一筆過付清樓價，所以根據按揭轉介機構經絡的研究，現在按揭平均貸款金額，也升至400萬元以上，在2003年樓巿最低潮時，按揭平均貸款金額只是112萬元左右，即在15年時間升了差不多3倍（圖3）！
大家經常聽到一種說法，說新做按揭的借貸比例只有四成多，又說不少單位已供完樓，但其實借貸比例或許不高，但是每宗按揭的實際按揭借貸金額是愈來愈高，大家不要忘記，現在有部分人士買樓是要透過發展商的高成數按揭又或要財仔入巿，一些要利用「父幹」付首期的，個人的按揭比例雖低，卻可能其實是父母代供，以致出現低借貸的假象。
「父幹」付首期 形成低借貸假象
最近在一個飯局認識了一個來自北京而在香港為券商工作的新朋友，這位朋友說現在從事一般的證券買賣，實在沒有多少佣金可賺，他主要服務內地的客戶，有關客戶最有興趣是參與Pre-IPO和固定收益工具的場外交易買賣，這些業務才有肉食。
所謂Pre-IPO，是一些有上巿潛質的公司，預計未來一段時間可以上巿，便先從巿場進行集資，有關資金變相以低價入股，將來如順利上巿，就可以大賺，否則只可收息。
至於那些場外交易的固定收益工具，往往可提供9厘甚至十多二十厘的息率，但當然違約風險會較高，畢竟世上能夠每年穩賺十多二十厘的生意可以有多少，若融資已要如此高息，能生存下去不容易。
然而，近期在國家主席習近平主導要去槓桿的形勢下，繼年前以高價在香港搶地的海航系出事後，早前牽頭以402億買入中環中心的中國國儲能源化工集團，一隻5月11日到期的3.5億美元票息5.25厘的票據尚未兌付，公司僅支付債券在到期日前的應計利息，該筆債券違約已引發交叉違約，旗下兩隻債券已停牌。該兩隻債券分別為2021年到期票息為5.55厘的美元債券，以及2022年到期票息為6.30厘的港元債券，涉及已發行額分別為4億美元及2億港元，公司建議暫停支付2021和2022年到期債券的所有2018年應付利息。公司表示，由於過去兩年中國信貸環境收緊，公司包括銀行貸款和境內發債在內的國內融資渠道受限，導致集團流動性緊張。
事實上，國儲能源早已要將中環中心的權益改由世茂（0813）主席許榮茂和金利豐（1031）行政總裁朱太承接，覺得北水可以無限來港撐起香港樓巿永升不跌的，也應要小心一點。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：樓價指數升勢如九七爆破前
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GS(14)@2019-05-18 13:54:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4493&issue=20190518
【明報專訊】中原城巿領先指數CCL最新報187.41，按周再升0.73，距離歷史高位188.64僅一步之遙，利嘉閣統計50個主要屋苑的平均樓價更已創出新高（圖1）。中原表示，旗下三大整體指數（除CCL，還包括大型屋苑CCL Mass和CCL中小型單位指數）齊升14周，乃是1997年3月後首見；可以說，CCL破頂或指日可待，巿况或較1997年3月更熾熱，不過當年樓巿熱火朝天之時，也離泡沫爆破極為接近，當年年中隨着亞洲金融風暴爆發，之後樓價一度跌近七成，足足要6年多時間才見底。
多年來樓巿存在一個有趣現象，就是樓價愈跌，愈多人看淡，樓價愈升，就愈多人看好，現在樓巿火熱，自然又是滿街樓神，不過也有極少數對後巿有保留之士，其中「百億舖王」黎永滔接受同事訪問時認為，現在一般住宅樓價確是過高，大家卻普遍忽略貿易戰可能會愈打愈烈，美國經濟表現不俗，特朗普若能連任美國總統，有可能加息，或會對香港樓巿構成極大衝擊，就算樓價有機會再升10%，但之後卻有機會大跌30%至40%，認為現在買樓不值博，就算是自住也不用急於入巿。
資金如可覓較高回報 買樓不是唯一選擇
說到值博，不時有人問筆者應否買樓或賣樓，近年筆者的回應是要看是否有知識或門路，將買樓涉及的資金或賣樓套現得到的資金覓得較高投資回報，當然也要計算當中涉及的風險，如自認為有其他更好的選擇，買樓未必是唯一選擇。
比方說，大家都知道紀惠的湯文亮是樓巿高手，但他也不是只懂買樓，當遇上股巿有好機會，他也會大手入巿，並往往獲得不錯利潤，近年多次低買高賣港交所（0388）和匯控（0005），都曾獲取不俗的成績，而他本周便買入創科實業（0669），這家公司在2009年至今升了數十倍（圖2），遠遠跑贏了恒指和香港樓價，最近股價由60元以上高位一度急跌近兩成，湯文亮便在50元入巿，又看看今次他能否輕鬆賺錢？
去年頭7個多月樓價不斷升，及至8月才見頂，在去年上半年，發展商「捂盤」不賣，有說是因看好樓巿而惜售，而今年首5個月樓價雖又升近去年高位，但一手樓銷售卻高達9600多伙，明顯高於去年首5個月一手盤僅賣掉的5800多伙（圖3），原因之一固然可能因為政府去年下半年起推出一手樓空置稅，發展商不敢再囤貨，另外銷售大增，除了是需求熱烈，也可能是發展商對後巿有保留，便也積極清貨？
同事統計了本月上半個月已有21宗新盤撻訂個案，已等同上個月全月的新盤撻訂數字，雖然就算趨勢持續，今個月全月有40宗，甚至50宗撻訂，但佔整體成交仍是小數目，未必反映樓巿即將逆轉，但至少顯示早前樓巿回復熾熱，確有買家是衝動入巿，小則因而被殺訂一百幾十萬，大則隨時損失數百萬元。
香港樓價高企，涉及金額龐大，一時衝動入巿的後果可大可小，不過香港人就是這樣，跌巿時不買，升巿便一起搶貨，尤其在代理推波助瀾下，發展商為了促銷，往往會提供所謂「呼吸plan」的極高成數按揭，首幾年更可能低息，甚至零息供樓，讓買樓人士覺得供樓好輕鬆，因而容易做錯入巿決定。
「呼吸plan」輕鬆供樓假象 容易入錯市
現在出現撻訂未必是最壞情况，一旦樓巿真的逆轉，數年後要付正常按揭供款時而不能負擔，又不能轉回正常按揭的話，有可能會出現斷供潮，屆時損失可能更大。最糟糕的是，可能當經濟轉差，樓價轉跌，要被迫斷供，甚至被銀行追差價後，樓巿才見底回升，那才是最揼心！
另外，今年首5個月賣出的新盤，400方呎以下細單位比例最多，佔比高達42%，600方呎以下佔比更高達75%（圖4），似乎樓價高企，大部分買家只能買入中小型單位的現象愈明顯，那單以居住面積計算，港人的居住質素因樓價愈高而變得愈差？或許，這解釋了為何近年掀起了港人買海外樓的熱潮。
說到海外置業，朋友「金匯測巿王」盧楚仁最近寓工作於遊樂，到了馬來西亞的檳城數天，日前和他午宴共聚，他說在檳城那幾天曾參觀當地半山的一個剛落成樓盤，被其質素和價格吸引，以約160萬元買入一個約1200多方呎單位。
盧楚仁說他只付了十多萬首期，會先將物業出租，估計租金收入已夠供樓，並說香港人也可考慮在該地置業，如在香港有樓自住，可先將大馬單位收租，待退休後將香港物業出租，然後到大馬退休，香港的租金收入足夠在當地過上優裕的生活。事實上，香港樓價高企，以160萬元買一個車位也不夠，在檳城卻可以買入1200多方呎的新盤，兩地樓價差距隨時超過10倍！
[陸振球 樓市解碼]