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冠君料朗豪坊銷售增8%


2009-12-28  AD





 

【本報訊】今年聖誕節本地多個商場都人頭湧湧,彷彿經濟已完全從谷底恢復過來。冠君產業信託(2778)行政總裁李澄明預期,旗下旺角朗豪坊商場的商戶,本月銷售額較去年同期增一成,估計全年銷售額有8%增長;隨着經濟及消費信心恢復,明年有望再升一成。

上周三下午經過朗豪坊商場,人流之多跟周六、周日沒有兩樣,大部份是正放假的學生。李澄明接受訪問時說,朗豪坊平日每日人流約25至26萬人,周末及節日假期人流高達33萬人,已屬於相當高的水平,「(人流)量肯定有,未來要進一步提高商場質素,以提高人均消費額」。

二樓舖租金媲美街舖

要講高消費一族,非內地遊客莫屬,朗豪坊現有15%消費者是內地遊客,較05年啟用初期翻一番,內地消費者的單價介乎3000至5000元,最喜愛購買化妝品,其次是運動服裝、運動鞋及時裝。

事實上,朗豪坊近年不斷重整租戶組合,最成功就是把大量化妝及護膚品牌集中在二樓,配合西武設有其他品牌的專櫃,吸引不少女士在此消費。李澄明坦言,朗豪坊商場的呎租介乎20至400元,二、三樓租金水平偏高,可與街舖相比。

內地客對本港零售業的影響力更是不容置疑。李澄明指出,今年5至6月豬流感襲港,不少內地客怕被隔離,不敢來港,朗豪坊的內地客也「絕迹」兩個月,直接拉低商戶銷售額,7月後情況才好轉,因此1至11月的商戶銷售只有5%增長,他估計全年增8%,冀明年再有一成升幅。

李澄明:與K11各有各做

對 於尖沙嘴有兩個新商場K11及i Square開業,前者以藝術、時尚做賣點,可能吸走朗豪坊部份年輕客,李澄明以「各有各做」回應。他明白消費者是有選擇的,為保持新鮮感,引入新品牌 外,在續租時,他會要求租戶換舖位或裝修來改變形象,至今沒有租戶拒絕花錢裝修,可見他們對朗豪坊前景有相當信心。



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07 Aug 17 - 冠君產業信託(2778) 朗豪坊辦公大樓

鷹君集團(0041)羅氏家族因為老太羅杜莉君申請撤換家族基金信託人匯豐,引起爭產疑雲。 冠君產業(2778)招標出售旺角朗豪坊辦公大樓,市場估計也可能與家族爭產疑雲有關。



朗豪坊辦公大樓全球公開招標出售,根據第一太平戴維斯的資料,意向價245億元,每平方呎樓面地價逾35000元,並預計物業將於9月至10月截標。 除35-37樓、55樓及公共區域,冠君產業信託全權擁有朗豪坊辦公大樓。 朗豪坊辦公大樓可出租總面積約70.3萬平方呎,已全部租出。截至去年底物業收益淨額為2.95億元,佔冠君產業信託整體物業收益淨額14.6%。 根據冠君產業信託的獨立主要估值師萊坊測計師行估值,朗豪坊辦公大樓物業價值近84.8億元,佔冠君產業信託旗下物業總估值近13%。

■  27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績


財務自由夢兄在7月中已有分析,筆者的計算與財務自由夢兄的相似。

■  財務自由夢: 冠君產業招標擬出售旺角朗豪坊辨公大樓簡單分析 (2017年7月22日)



現時香港共有多隻REITS上市,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託(1881)。

■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405)全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435)中期業績
■  09 Aug 16 - 置富產業信託(0778)中期業績
■  07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  11 Jul 16 - 領展房產基金(0823)全年業績
■  31 Mar 17 - 朗廷酒店投資(1270)全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426)全年業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001)全年業績


公司簡介冠君產業信託(2778)為房地產投資信託基金,主要投資於香港寫字樓及零售物業。
目前市值 (港元)348.72億元
現時股價 (港元)6.00元 (2016-08-07 收市價)
市盈率10.91倍
每股盈利 (港元)0.550元
市帳率0.69倍
每股帳面淨值 (港元)8.716元




冠君產業信託(2778) 2016年度業績數字


#   2016 財政年度 花園道三號 朗豪坊商場 朗豪坊辦公樓
1 物業收益淨額 (百萬港元) 2,027 1,040692295
2 物業組合總值 (百萬港元) 66,842 39,33019,0358,477
3 負債 (億港元) 148.4 ------
4 資產負債比率 21.7% ------
5 可分派收入 (億港元) 14.08 ------
6 分派總額 (億港元) 13.31 ------
7 每基金單位分派(港元) 0.2295 ------
8 每基金單位資產淨值(港元) 8.72 ------



估計

如果假設賣出了朗豪坊辦公樓,出售金額當中的35億港元用來償還債務,令到資產負債比率下降至19%,餘下的用來派發為特別息。

#    計算數字 花園道三號 朗豪坊商場 朗豪坊辦公樓
1 物業收益淨額 (百萬港元) 1,7321,040692295
2 物業組合總值 (百萬港元) 58,365 39,33019,0358,477
3 負債 (億港元) 148.4 - 35 = 113.4------
4 資產負債比率 19% ------
5 可分派收入 (億港元) 12.03 ------
6 分派總額 (億港元) 11.37 ------
7 每基金單位分派(港元) 0.196 ------
8 每基金單位資產淨值(港元) 7.25 ------



朗豪坊辦公大樓意向價為245億元,筆者假設實際的成交價低一些,是218億元或以下,減去使費,另外35億港元用來償還債務,可以用來派發為特別息的金額為180億港元或更低的168億港元。

#   特別息的金額 (假設) 每股特別息 (假設)
1 朗豪坊辦公大樓出售 假設1180億港元 3.1港元
2 朗豪坊辦公大樓出售 假設2 168億港元 2.9港元



計算


使用以上的估計,每股特別息為2.9元至3.1元左右。 現價為6元,派發特別息除淨後,股價是3元。

減去朗豪坊辦公大樓的貢獻,使用2016年度業績數字,每基金單位分派下跌至0.196港元,每基金單位資產淨值為7.25元,息率有6厘半、市帳率0.41倍,息率吸引,市帳率亦低。

▪  股價3.0元,股息0.196港元,息率6.5厘。
▪  股價3.0元,資產淨值7.25港元,市帳率0.41倍。


當然,以上的計算使用了一些不能控制的假設,使用了去年的舊數字來計算,亦假設朗豪坊辦公大樓成功賣出,並且大部份獲得的金額是用來派發特別息,而不是另有用途,筆者不能排除實際的結果與筆者的估計相差頗遠的可能性。






股價走勢

1年圖:




3年圖:




權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 冠君產業信託 2778 業績

http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/2016%20Champion%20REIT%20Annual%20Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0322/LTN20170322329_C.PDF
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0227/LTN20170227188_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf

2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/



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筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
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港鐵旺角站 朗豪坊到旺中變收費區

1 : GS(14)@2015-08-07 08:21:53

【本報訊】最繁忙港鐵站之一的旺角站即將大變身,港鐵計劃將車站中央的「等人熱點」今月底劃為收費區,令兩個收費區可接連起來,但大堂非收費空間大減,日後由朗豪坊走到旺角中心亦要改為取道大堂上方的接連走廊,港鐵表示會增加扶手梯補救,但2017年才完成。



網民斥擾民


港鐵於2012年起推出「用心聽˙用心做」車站改善計劃,連同新推的4個項目共花費16億元。車務營運副總監劉天成指,旺角站中央閘外位置在本月30日起將改為收費區,將兩個收費區連接,並加裝3部扶手電梯和兩部閘機,料2017年完工。劉天成指,日後市民將無法直接由朗豪坊C出口經大堂中央通往亞皆老街D出口,需取道大堂上方接連走廊,兩個出口旁均設有閘機,乘客出閘前需選好出入口,否則要「兜路」。他強調新措施為方便乘客使用閘內洗手間及加快由月台通往大堂時間,但承認該處人流多,會留意擠塞情況。有網民批計劃擾民,指大堂面積已不夠用。港鐵亦會在三站進行工程,如九龍塘站將更改一部升降機位置;火炭站南北大堂將連接起來;鑽石山站則增4部扶手梯。本月29日起港鐵會在每周增加58班次列車服務,觀塘綫增加42班車佔最多,西鐵綫和東鐵綫各增12和4班車,料額外增加14.8萬人次載客量。■記者鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150807/19246691
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291964

Baby Cafe朗豪坊千呎店結業

1 : GS(14)@2016-05-19 02:07:38

http://property.mpfinance.com/cf ... 0518/paa01/lac1.txt


【明報專訊】消費市道回軟,以藝人效應作招徠的食肆亦受波及,其中以藝人Angelababy(楊穎) 作生招牌、曾風靡萬千少男少女的Baby Cafe,繼旗下銅鑼灣、尖沙嘴兩間分店早前結業後,位於旺角朗豪坊的分店,近日亦突然結業,意味該舖由高峰期4間分店大減至僅剩1間。

近年來不少藝人開設食店,由Angelababy等開設的Baby Cafe,於2011年在旺角朗豪坊開設首家餐廳,曾吸引不少年輕男女光顧;其後更於銅鑼灣廣場2期地庫、尖沙嘴iSQUARE、屯門市廣場開設分店。

尖沙嘴舖蝕讓 叫價1.8億

不過,4家餐廳中除早前已結業的銅鑼灣、尖沙嘴分店外,位處朗豪坊11樓30號舖分店近日亦貼出關店告示,意味僅餘屯門分店仍營運。據悉,朗豪坊舖位面積約1000方呎,2011年以約15.8萬元承租、呎租約158元,租約將於年中到期。

美聯旺舖營業董事劉啟聰表示,尖沙嘴金巴利道永利大廈地下4號、23號及23號A及B號相連舖位,總面積約4510方呎,上月叫價1.9億元,現減價逾5%至1.8億元求售,呎價約3.99萬元;意向價較業主於2012年4月購入價約1.88億元低4%。若連代理佣金及律師費等雜費,估計需要損手逾2500萬離場。

中原工商舖擬減一成人手

另面對舖市困難,中原(工商舖)董事總經理潘志明表示,初步計劃至年底前有機會將業績不達標的超過一成人手裁減。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=300160

城中資訊:朗豪坊建LEGO童話城堡

1 : GS(14)@2016-12-04 17:22:32

旺角朗豪坊利用100萬塊LEGO構建的雪國童話,即日起至明年1月2日都有得任影,1比20場景內有10米高LEGO城堡,城堡內可以看見一幅用LEGO顆粒砌成的馬賽克國王畫像,城堡外還有1米高的童話式LEGO人物,皇家馬車上有小妖精及冰雪女王,5米高的夢幻聖誕樹前有1.5米高的雪人爸爸、雪人媽媽及雪人BB。12月25日前可到LEGO In-Store App拍照點尋找以AR形式活潑彈出的LEGO聖誕老人。另LEGO Store內設照片打印機,可免費打印照片。



■時代廣場

時代廣場有砌雪人活動

銅鑼灣時代廣場即日起至明年1月1日都有聖誕雪樂園,覆蓋着聖誕室內雪場的白雪由法國專業製雪團隊以製雪機製作而成,即使在戶外45度下仍能保持雪的狀態,大家可以穿上雪鞋,盡情在雪中嬉戲,又或盡情在雪中滾動,還可以玩雪地活動如掟雪球、溜滑小山坡、滑雪及砌雪人等。聖誕節前逢周末會有不同表演活動,包括踩高蹺、胡桃夾子功夫舞及聖誕舞蹈表演,星期日還有聖誕老人現身。消費滿指定金額可參加即抽即中抽獎。



■Yoho Mall

Yoho Mall打造聖誕花園

元朗Yoho Mall即日起至明年1月1日有OH!MY DEER聖誕花園,3.6米高的巨型馴鹿及其他14隻小馴鹿與眾人合照。同時可坐上佈滿聖誕裝飾的鞦韆悠然自得一番,然後到MY DEER小鹿體驗農莊走走,可一嘗騎鹿滋味,聖誕老人於12月24至27日與大家合照。期間有不同主題的聖誕手藝工作坊,本地人氣網絡歌手Mellisa Lam舉辦Weekend Music Ground,壓軸有LET'S YOHO MUSIC GIG除夕音樂夜,草蜢、C AllStar、Dear Jane陪大家吶喊倒數。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161204/19854010
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=318176

城中資訊:朗豪坊砌出LEGO城堡

1 : GS(14)@2017-03-26 15:35:11

本月31日前朗豪坊有真人版電影《美女與野獸》的LEGO顆粒作品展覽,由英國LEGO藝術家Kevin Hall一手包辦,以50萬塊LEGO顆粒拼砌出高達2.2米的《美女與野獸》城堡。LEGO限定店發售全港首賣LEGO Brickheadz系列,還有LEGO迷你城堡工作坊。



■九龍塘又一城

又一城有VR運動遊戲

即日起至4月2日又一城有得試玩VR運動遊戲,戴上VR眼鏡玩足球、籃球、賽車等,還有模擬扮演一位家庭教師授課,又或者幾個人一齊玩七款趣味小遊戲。想運動得更加實在一些,現場有室內攀石牆,由專人指導親身上陣挑戰身手。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170326/19969857
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=328842

朗豪坊對面舖 4年蝕800萬

1 : GS(14)@2017-08-06 11:38:12

【本報訊】核心零售區舖租大跌,舖位價值亦受負面影響貶值。旺角朗豪坊對面一個由藥坊租用的舖位,剛以3,700萬元易手,原業主持貨4年勁蝕800萬元。消息透露,旺角亞皆老街39至41號金山商業大廈地下6號舖,面積約300方呎,連一個300方呎閣樓,以3,700萬元易手,呎價6.2萬元。舖位現租客為藥坊,月租8萬元,回報約2.6厘。根據土地註冊處資料顯示,原業主於2013年入市,作價4,500萬元,因當年月租曾達10萬元。不過藥坊去年減價續租,舖價因而下跌,須蝕讓出貨,持貨4年賬面貶值800萬元,跌幅17.8%。不過,受重建概念的舖位卻短時間內升值,灣仔皇后大道東97號地下,面積約600方呎,以3,800萬元摩出,呎價6.3萬元。舖位在今年5月才以3,100萬元購入,縱使扣除印花稅及代理佣金等雜費後,仍短炒獲利逾400萬元,升值13%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170805/20111853
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=339737

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