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中國炒房團奔襲美國

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三十年前,日本人在美國豪擲千金;三十年後,腰纏萬貫的中國投資人,正一波波地衝向美國樓市以及所有值得投資的領域。支撐這些中國買家的,是過去十年中國迅速膨脹的資產泡沫所帶來的巨量財富。

35歲的印度人Amy發現,她的美國夢正被一群瘋狂的中國人攪亂了。

Amy是硅谷一家IT公司的經理,她跟丈夫想在加州小鎮帕洛阿爾托(Palo Alto)買一套房。她已經下了12次單,但幾乎每次都被中國家庭買走——這些中國買家全額現金付款,還至少比房主開價高出二十多萬美元。

要知道,他們所在的帕洛阿爾托房價不菲,一套房子至少在150萬美元以上。這裡被稱為硅谷最好的地區之一,是斯坦福大學所在地,也是Facebook等公司總部所在。

這些中國買家身上貼著一些共同的標籤:人在中年,有一個十幾歲的孩子。父母一般買了房就回國,留孩子在美國上學。

她的中國朋友這樣向她解釋,這種情況下,一般父母在中國賺錢比在美國容易得多,且對於賺來的錢沒有太多安全感,「總之以後要移民,乾脆現在就買房」。

Amy仍然覺得不可思議:怎麼可能存夠那麼多現金呢?

事實上,越來越多出手闊綽的中國買家正像黃蜂一樣湧入美國地產市場及其他投資領域。支撐這些中國買家的,是過去十年中國迅速膨脹的資產泡沫所帶來的巨量財富。

全美房地產經紀人協會的數據顯示,從2011年起,中國超越墨西哥和英國,迅速成為美國房地產物業的第二大國際買家,僅次於美國鄰國加拿大,佔國際銷售額的11%,接近一年90億美元。這一數字相當於印度購買力的兩倍,而過去數年,兩者在美國房地產市場上的表現曾經不相上下。

全美房地產經紀人協會主席羅納德·菲利普斯在接受媒體採訪時曾提到,70%的中國買家喜歡住在美國西岸的加州洛杉磯,其次是紐約州的紐約和佛羅里達州的邁阿密。

美國商務部提供的數據顯示,2011年,中國人賣掉了透過美國銀行和證券經紀持有的包括美股、債券等證券產品,合共320億美元。同時對美國的產業直接投資增加了5.76億美元。

中國買家在紐約、洛杉磯,甚至在過去鮮有中國買家問津的佛羅里達州大手筆掃樓的軼事,頻繁見諸美國報端。美國媒體評價稱,這讓人回想起曾經於二十世紀八十年代席捲美國的日本人購房潮,「後來隨著日本經濟的崩潰,這股熱潮也隨之消退了」。

「在美國,出錢就可以買房子」

50歲的郭冬是個老北京,他自稱「紅旗下生紅旗下長」,一直以為自己會在北京四環內那一套160多平米的公寓裡住上一輩子。2002年,老郭才以每平米7800元的價格置辦了這套房產。

八年後,他賣掉了自己在北京的據點,轉而成為美國西海岸的中國房東。

新房產位於一個叫Woodland的小鎮,距離美國加州首府薩克拉門托20公里,距離舊金山一個多小時車程。別墅230多平米,前後是花園院子。

老郭拿下它花了26.5萬美元。房子是2004年建成的,在2006年美國房地產泡沫頂峰時曾賣到過58萬美元。上一任房主是個不到40歲的美國精英,2008年金融危機以後房價暴跌,跟很多美國人一樣,房主選擇了「策略性違約」——他覺得再按買房時的價格還貸「不值」,不想繼續還貸,於是房子被銀行收回。

這類房子被稱作「法拍房」,很多中國買家前往抄底,撿的便是這類「便宜貨」。

在美國,中國買家動輒全額現金支付房款,深得賣主歡心。老郭甚至因此PK掉兩個報價比他高的美國買主。

現金來自中國的賣房款。2010年初,他以每平米35000元的價格賣掉自己住了八年的房子,此時的房價已經比當初購房時翻了四倍。

那時正是房價最高漲的時候,「幾乎沒有賣不出去的房子,房產公司到處在找房源」。約好看房的那一天,老郭家前後接待了一百多人。一天內的到訪人數,超過前七年的總和。中介公司的幾撥人還有互相掩護當托的,有些買主甚至想直接放幾百萬的現金立刻成交。

一套北京四環內的房子賣了近600萬元,大約比老郭在「美國農村」那套別墅價格的三倍還多。

讓老郭真正下定決心拋售炙手可熱的北京房產的,還是因為孩子。24歲的兒子在美國西海岸一家大學唸書,樓市低迷,租房市場卻日益看漲。索性置辦一套房產,也好為日後孩子移民做準備。

美國的國際買家對地域的偏好各異——加拿大人喜歡買佛羅里達或者南加州的房子,大多用於冬季度假;墨西哥人偏好在得克薩斯購置房產,因為回國方便。而中國人的住宅群集中扎堆在好的學區和大型實驗室附近。

台灣人羅懿慧是美國Prudential Douglas Elliman地產公司的高級副總裁,代理紐約長島的房產已近20年。她對南方週末記者說,在長島買房子的中國人大多是為了「方便小孩讀書」。長島位於紐約東邊,是一座臨海狹長型小島。當地稅率較高,算得上紐約的「富人區」。交通也很方便,火車二十分鐘能直通曼哈頓。

「在美國,出錢就可以買房子,沒綠卡的話到紐約私立學校註冊就有I-20(入學許可)。」羅懿慧說,「幾乎每個人來都是為了下一代。」

「什麼都太便宜」

羅懿慧的中國客人2012年突然一窩蜂地多了起來,多到讓人懷疑這是不是場「逃難潮」。

這些中國客戶不難辨認:他們或帶著孩子,十幾個人一群,像觀光團一樣考察待售的樓房。他們看房很勤奮,「不願意錯過任何一個」,覺得「什麼都太便宜」。

他們容易給人「財大氣粗」的印象。看房的時候,有人就直接跑到院子裡抽煙,抽完煙蒂就丟在地上。有時候進門一看房間不是中意的,轉身就走,顧不上在場房主的感受。

「每個人都說要買5000萬的樓。」羅懿慧說,她不得不甄選那些「嚴肅的投資者」,才帶其看房。

這些人中大多數是三四十歲的中青年,「很多人四十多歲資產都上億」,年輕、富有得讓人訝異。台灣人羅懿慧有時候會好奇這些內地客戶錢從哪來,他們不外乎這幾年因投資房地產身家倍增,或者因為所投資的公司上市,年紀輕輕就已腰纏萬貫。

「他們說,過去幾年在大陸賺錢很好賺,有什麼好的項目,評估下,幾個人湊點錢就投,土法煉鋼。但是現在越來越困難了。」羅說。

羅將這種中國投資客蜂擁而入的導火索歸結於美國簽證之門大開。從頻繁拒簽到新開駐京第二簽證處,用了十年時間。據美國駐華大使館數據,2012年近140萬中國人申請赴美簽證,比2011年增加四成多。

在長島,十年前幾乎還看不到中國投資客的影子,五六年前陸陸續續有來自上海和北京的中國買家,這兩年,西安、貴陽、成都這些二三線城市的金主開始成群結隊地降臨。他們出手闊綽,常常豪擲千金。

長島的地產市場一直頗安靜,過去很多上千萬美金的房子很久無法成交,偶爾有一兩個買家前來考察便無下文。「曼哈頓這邊真的有很多有錢人,但是房地產交易沒那麼瘋狂,美國本地人一般不會花那麼多錢去買房子。」羅懿慧說。

現在這些房子的接盤者基本都是中國買家。長島最近成交的三個上千萬的房子,買主都是中國人。儘管價格不菲,但他們仍然覺得「比中國的便宜」。對於他們中的有些人來說,買一棟房子,「就像買一件500美金的衣服」。

一個半月前,一對中國夫婦來紐約看房。先生差不多五十歲,在北京做生意。太太不到四十歲,帶著小孩,揚言要「搞定房子才回國」。而此時,她沒有綠卡,甚至沒有當地的銀行賬戶,在此之前只有過一次美國觀光的經歷。兩三天後,這對夫婦敲定了長島一棟130萬美金的別墅,定金13萬美元。兩天之內,錢全部到賬。

「你有時候會覺得不可理喻,但是她真的就這麼買了房子。」羅懿慧說。

眼下,國家規定的換匯指標是,每人每年5萬美元。像老郭買房,需要的金額不多,就多找幾個朋友幫忙湊額度。而大額度轉錢出海也早已不是難事。「跟打蒼蠅一樣簡單,五億十億慢點,幾百萬幾千萬轉一轉就出來了。先落地香港,還不是地下錢莊。」美國一家華人投資公司合夥人告訴南方週末記者。

而一些亞洲關係深厚的銀行,比如匯豐、花旗,可以為在美國買房的中國投資客提供貸款。他們明白,越來越多的中國買家正在湧入美國,而相似的遊戲規則也被從大陸移植到了大洋彼岸——要想貸款,可以,請先至少將貸款額的50%存至銀行。

「來這邊是為了抄底。以前國內可以投資的領域,現在都斷了。股票、房地產倒掉了,高利貸完蛋了,理財產品又看不懂,古董基本都是假的,冬蟲夏蟲、茶都不靠譜,一炒就上去。」上述合夥人說,「更關鍵的一點是,大家找不到安全感。」

鏈接:各國移民新政

愛爾蘭


2012年4月16日,愛爾蘭投資者移民新政施行。其中,「移民投資方案」規定,投資者投資50萬到200萬歐元不等,可投公共項目、連續3年投本土企業、5年期低息移民投資者債券等。成功的申請人可以獲得5年居留許可,每12個月內訪問愛爾蘭至少一次,沒有最低居住期限要求設置。持有有效居留證5年後可申請永久居留權。

葡萄牙

2012年10月9日,葡萄牙移民新政生效。申請者只需滿足以下三個標準中的任意一個就可以獲得臨時居留權:投資100萬歐元以上的投資資金、購買價值50萬歐元的房地產或創造30個工作崗位。第一年申請者在葡萄牙境內要逗留滿30天,往後每年至少60天。另外需要參加葡語入籍考試。持有有效居留證6年後可申請永久居留權。

西班牙

2012年11月19日,西班牙政府宣佈正在考慮給到西班牙投資房地產的外國投資者臨時居留權,投資數額下限為16萬歐元。西班牙給外國旅客的逗留時長為90天,新政策預計給投資者更長的居留期限。

澳大利亞

從2012年11月24日開始,澳大利亞推出「重大投資移民簽證」。申請人投入500萬澳元(約3200萬元)以上,用於投資由政府核准的項目,例如基礎設施建設、政府債券、企業股票等就可以獲得臨時居住簽證。頭四年內在澳洲累計居留160天以上,四年後可申請永久居留。新政提高了投資額度,免去了創新分數測試、英語要求和歲數上限等限制。

英國

2012年12月13日,英國新的移民條例即將實施。申請者至少要有100萬英鎊在英國本土並有至少75萬英鎊用於3個月以上的投資。新政強調投資者的資金必須為自有資金,不能再從英國銀行貸款。申請者每年要在英國居住半年以上,5年後可申請永久居留。

信息來源:南方週末實習生羅敏夏根據公開資料整理

大公司也跟過去了

一年半後,老郭在加州首府薩克拉門托又購置了一套80平米的小房子,花費3.3萬美元。這套專門用作出租。

房子在網上掛了兩個月後,終於有租戶搬了進來,租金每月825美元。其中300美元左右要用來上交管理費等等,此外每年還需要繳納房產稅不到1000美元。每個州稅率1%-3%左右不等,老郭所在的北加州稅率較低,大約不到1.5%。算下來一年的淨收入大約5000美金,收益率能達到15%。

「稅沒有想像中那麼數額巨大,租金能覆蓋所有的開銷,還可以小有盈餘。」他說。

老郭正趕上中、美兩頭的落差。歷史上這座房子曾經賣到過二十多萬美元。眼下,因為銀行裁定這套房子不許貸款買,而「美國人不貸款是根本買不起房子的」,於是房價就降到三萬多美元。

幾位赴美投資住宅地產的中國買主告訴南方週末記者,他們在亞特蘭大、舊金山的幾套房子,出租完全交給當地中介打理,收益率能保證每年8%。

在美國,不少中國公司也在隱秘地佈局自己的海外戰場,彼此心照不宣。

三四十年前,台商、港商在紐約只有一些零星做酒店生意的,炒房地產的並不多。而眼下,中國公司的進駐正以大手筆的地產交易作為註腳。

儘管潘石屹否認有意購買紐約索尼大樓,但知情人士證實,潘確實曾親口表達購買意願。

據美國媒體公開報導,在美上市的搜房網,於2011年上半年以4600萬美元買下美國國際集團在曼哈頓的辦公大樓。

同年6月,海航集團以2.6億美元收購紐約第六大道一幢辦公大樓90%的股份。2012年初,海航又以1.26億美元買下了鄰近的四星級酒店CassaHotel and Residence。這家公司還簽下了One57的兩套整層公寓和兩套半層公寓。這是一幢在曼哈頓城西57街、將於2013年竣工的88層豪華高層住宅,每套售價在5000萬美元左右。已經有數套整層公寓被中國買家簽下。

2012年9月,一家在紐交所上市的河南房地產企業鑫苑置業斥資5420萬美元買下布魯克林區一塊土地用於房地產開發。這也是中資企業在紐約購買土地獨立開發住宅項目的第一例。

也有人給海外房產投資熱潮潑了盆冷水。「投資房產,要看城市裡面人口是否在增長,經濟保持怎樣的增長速度,租戶的租金水平等都要考慮。可能還有法律等問題。這又何苦呢?」中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平對南方週末記者說。

投資的不僅是房產

中國人來了,中國人的江湖也形影不離。

《華爾街日報》曾披露稱,為迎合亞洲買家,One57樓盤將許多最豪華的整層公寓放在80層至88層——這一妙招是為了迎合中國人對幸運數字「8」的偏愛。

陳豐是一家位於紐約的華人投資服務公司的合夥人,遊走在大陸富商與海外機構之間。有時候,他還需要幫國內的高幹子弟安排在紐約的實習和過渡機會,「通過這種模式積累政商資源」。

「現在國內一些人手上現金很多,很想投資海外。但之前一些暴發戶來美國,完全沒法和美國這邊溝通。」該公司一位內部人士說,「我們既有海外背景,跟國內也有很多資源,算是搭上線。」

除了富商,他們稱自己服務過的客戶還包括國家電網、中國人壽這類巨無霸,大家海外投資的關鍵詞幾乎圍繞地產展開。

除了那些抄底樓市的中國買家之外,很多中國人也選擇了投資移民的方式。上述機構稱,現在中國人比較多的是通過EB5,投的項目包括商業地產、酒店、飛機場等基礎設施、學校。其中,酒店這類商業地產最受歡迎。因為EB5是美國政府吸引國外投資的一種政策,所以很多項目會在亞利桑那州這類中西部地區,而不是在紐約、洛杉磯這一類大城市。

據移民中介江南美聯介紹,中國人赴美投資移民的方式分EB5和L1,兩者的區別是,前者不需要自己管理投資項目,後者需要自己管理。

EB5項目的投資者需要滿足以下任一條件:在美國任何地方投資100萬美元並至少僱請10位僱員;在國家認可的低就業地區投資50萬美元並至少僱請10位僱員;在經政府批准的特定區域投資50萬美元,即可通過投資形成一個經濟主體(根據美國相關政策,EB5項目把這樣的經濟主體稱為「地區中心」),經濟主體既可以是私營主體也可以是公共事業單位。通過這個項目,投入經濟主體所積累的資金,將被引入特定的美國地區。

在這些投資項目中,學校是另一個讓人熱血沸騰的投資標的。美國學校收購「價格便宜」,而一般學校收益15%,如果把四個月的假期填滿,收益率可達30%-35%,更關鍵的是學校「佔地很大」。

怡海教育在國內專門從事教育培訓,也開始在海外收購低價房產,重新開發。預期模式是辦海外版的「大學直通車」——拿到私立大學的內部授權,通過已有的系統招收國內生源,提供在海外的半年到一年的預科培訓。

「現在在國外做預科的很少,但是需求非常大。」怡海集團一位內部人士說,「利潤空間很大,做教育很賺錢。」

兩個月前,由國內企業家和基金公司老總組成的一行人在美國西岸考察了一些投資項目,除了地產外,就包括學校和養老機構。這撥人中,有一些是純粹想赴美投資,有一些則希望通過EB5項目投資移民。

他們想在得克薩斯辦一所面向當地華人的中醫養老機構,也想辦學校——不過是面向當地人的中文學校。

「這不是賺錢的生意,但是一個很有意思的項目。年輕的學生,當地的企業家,會帶來很多的合作,也可以帶來一些商機。」一位隨團人士說,「更重要的是可以實現我們在當地的一些抱負和理想,比如通過這個平台,我們華人能不能搞個政黨?」

不過,這個團裡的一些人最近打了退堂鼓。原因是他們聽說了美國的一項稅收政策——2010年3月,奧巴馬簽署了《海外賬戶納稅法案》(FATCA)。2011年12月中旬,美國國稅局發佈了一份FATCA實施細則。

根據這份細則,截至2011年12月31日,居住在美國境內、在海外擁有5萬美元以上資產或者居住在美國境外、在海外擁有20萬美元以上資產的美國公民和持有美國綠卡的外國人都需要在2012年4月15日前向政府申報;如果藏匿不報或漏報,會被處以1萬美元罰款;如果被國稅局發現後仍瞞報,罰款可追加至5萬美元,嚴重的還會被判刑。

但上述隨團人士表示,「就納稅後能享受的各項服務來看,我覺得還是值得的」。


中國 炒房 房團 奔襲 美國
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