ZKIZ Archives


恒大造城

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100219980&time=2011-01-22&cl=115&page=all

中国土地储备最多的地产公司恒大在二三线城市突进,样本在大邑
《新世纪》周刊 记者 邓海 符燕艳
恒大集团董事长许家印

 

  一家房地产公司,足以决定一座县城的面貌。在中国蓬勃的城市化运动中,这样的故事绝非天方夜谭。

  在地处西南的四川省成都市大邑县,官方的宣传说,这座幅员面积1321平方公里,51万多人口的普通县城的整体格局,正在从目前的新城、老城组合,走向未来的新城、老城和恒大山水城组成的新局面。

  横空出世的恒大山水城,远期规划占地达1万多亩,约6.7平方公里,成为当地最为现代化的区域,集酒店、会议、会展、运动、康体、饮食、娱乐与商业于一体的大型综合旅游度假居住区。

  从2009年末,当地政府与山水城缔造者——恒大地产集团成都有限公司(下称恒大集团,03333.HK)签署协议以来,不过一年时间,总体规 划占地1500亩的首期工程已然拔地而起,建筑面积约48万平方米,公建配套面积40万平方米,其中包括独立别墅、双拼别墅、联排别墅、高层、小高层等建 筑类型,可容纳1217户,总居住人口3894人。

  规模之盛,速度之快,正是中国当下特有的“造城运动”的范本。其间,土地易手,巨利腾现。种种限制征地、用地的规范,在地方政府与开发商的默契中被悄然突破。

大邑之变

要发展在用地上就不得不突破国家有关规定

  大邑的巨变,始于2005年。当地发展旅游业的战略既定,包括央企中铁二局和民间房地产大鳄恒大集团在内的地产公司,被引入开发旅游地产,城市面貌由此一新。

  在地理上,大邑县位于成都平原向川西北高原的过渡地带,地势西北高,东南低,呈阶梯状渐次降低,依次出现山区、丘陵、平原三大地形区,境内河谷 纵横,河网密集。这里拥有良好的自然环境,境内既有坦荡如垠的沃野平畴,也有海拔5364米的成都最高峰苗基岭,有中国道教的发源地鹤鸣山,也有中国南方 惟一具有国际知名度的滑雪场——西岭雪山滑雪场。

  但也因为地处成都平原的末梢,区位不便,大邑发展受限,山光水色无用,反而一直以产煤大县闻诸于世,地方政府的财政收入有三分之一来自煤炭产业。

  随之而来的是严重的污染问题,全县最主要的两条河流变黑,生态恶化。是以全县通过人大决议的方式,大量关掉煤矿、水泥厂等污染企业,转而发展旅游业为当地支柱产业。

  转型在情理之中。仅在2010年,大邑县实现旅游业综合收入8.98亿元,旅客人数达到504万人次,增长23%,旅游业已经成为县里的支柱产业之一。大邑县旅游局长金禹良说,到2015年,大邑县的计划是,争取旅游人次突破1000万,综合收入达到20亿元。

  但金禹良也知道,当地要推动旅游业的发展,需要大量的酒店和会议场所作为支撑,仅凭当前的旅游设施,已很难跟上发展。“例如花水湾风景区游客每 年以40%的速度在增长,2010年游客人次超过了30万,但是这里的宾馆仅仅有1700个床位。即便是加上全县所有区域的家庭旅馆,整个县城的宾馆床位 也才3万个。”

  回到当地旅游地产开发之始几年前,窘境更是可想而知。

  但作为一个三线城镇,大邑用什么吸引到投资,填补庞大的基础设施缺口?与众多普通的中国县镇一样,土地是政府手中惟一的“王牌”。

  大邑县官员们向本刊记者表示,如果要达到发展旅游业的计划目标,就必须大量引进旅游地产项目,引入在这一领域比较成熟的地产商。而这些地产商到 地方投资,往往提出的就是大规模拿地要求。不仅仅建设宾馆酒店,也希望启动其他房地产项目。政府如若承诺,在用地上则不得不突破国家有关规定。

  恒大集团正是在地方政府“身不由己”的“突破”作为下,成为当地最重要的开发者。

山水城“突破”

万亩大盘,征地批文在哪里?

  已在香港上市的恒大集团,素以走二三线城市开发路线,多拿地,做大盘闻名,旗下众多项目动辄成千上万亩。恒大地产集团也多是通过与地方政府达成整体开发协议,成功获得土地并进行大盘开发。

  2009年12月末,大邑县党政代表团赴广州对恒大地产集团开发营运的恒大御景半岛、恒大绿洲、恒大金碧天下等项目进行综合考查,并与恒大地产 集团正式签订山水城项目合作协议。根据双方协议,这个项目的开发周期为2010年1月至2014年12月,涉及的建设用地至少为1万亩,并包括土地整理和 整体开发。

  作为大邑县地产投资金额最大的项目,恒大地产集团抵达大邑后备受当地政府照顾。当地政府为此成立了恒大山水城项目建设指挥部,由县建设局局长严 凤文担任指挥部办公室主任,亲自负责该项目的拆迁指挥。地方政府甚至提供超越合同义务,承担了土地整理,便于恒大地产集团直接开始地产开发。

  按照双方的合同,地方政府如果不能根据项目的进程供地则属于违约。然而,完成一个上万亩的庞大土地出让,谈何容易。在此过程中,开发商对楼盘的快速开发要求,也对政府的完成供地形成巨大压力。种种违规现象在此项目中一一发生。

  2010年3月3日,大邑县原县委书记符礼建为恒大山水城项目建设的拆迁等工作亲自主持会议。符礼建在会议上提出,国土部门一定要根据合同约定 和项目进度供地。建设局长严凤文在汇报成绩时表示,该项目到此时已经拆迁528亩,征地6214余亩。而到2010年6月末,大邑县政府继续为项目拆迁晋 原镇24个村组和悦来镇三个村组805户,征地7020亩,供恒大集团使用。

  但直到2011年1月下旬,本刊记者采访此事时,当地国土局仍然拿不出这些土地的征地批文。

  不仅如此,涉及各级各部门批复的项目立项亦是政府的“攻坚战”。在2010年3月3日的会议中,符礼建还对在场的发改局和规划局提出要求,要加快地解决恒大山水城项目的立项问题。而此时的恒大山水城,早已率先一步在2010年1月开工建设。

  根据恒大集团2011年的一份发债公告,山水城地盘面积达到1775243平方米,大约2662亩。但大邑县国土局干部在接受本刊记者采访时则 称,恒大山水城项目截至目前,合法供地共1461.99亩,均为商业和住宅用地。此间差距,开发者恒大集团的总公司和成都公司主要领导均保持沉默,不愿对 此发表看法。

  更诡异的是,开工之时,山水城项目土地尚未经过正式拍卖。本刊记者获得的文件材料显示,恒大山水城项目截至目前,已拿到使用权证的土地1461.99亩土地。这1461.99亩地,被分作21块,分别在2010年2月5日和7月22日方通过拍卖落入恒大地产集团之手。

  距首次拍卖四个月后,恒大成都山水城项目即已开始对外售卖房屋。开发商的效率之高,令人乍舌。

“出让”玄机

恒大集团的房子都建好了,谁会去跟他竞争拍这个地?

  在大邑县“国土拍告[2010]03号”文中可见,在2010年2月5日,大邑县拍卖恒大山水城项目所在地晋原镇大双路的四宗地,最小的一宗地 为248.95亩,最大的一宗地为465.23亩。这些宗地的面积,均超过了2009年国土资源部下发的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》中的 标准。

  按照这份目录,商品住宅用地单幅宗地出让面积的上限为:大城市20万平方米(约合300亩),中等城市14万平方米(约合210亩),小城市(镇)7万平方米(约合105亩)。

  对此,大邑县国土局干部在接受本刊记者采访时表示,成都市政府曾出台文件,提出并非所有的土地出让都必须依据国土资源部的此项限制性规定。他表 示愿意出示成都市政府的此项文件,但是直到记者发稿时,依旧没有拿出这些文件。法律专家认为,即使成都市有此文件,其效力也不能对抗国土资源部的文件。

  在这次拍卖中,恒大以起拍价每亩29万元的价格,获得了这四块地的土地使用权。

  到2010年7月,大邑县国土局连发两项拍卖公告,分别是“邑国土拍告[2010]11号”文和“邑国土拍告[2010]12号”文,在7月 22日分两次拍卖多宗地,其中一场拍卖的18块地中,有14块地处于恒大山水城项目所在地晋原镇大双路。这些地块,最大的面积为105亩,均低于国土资源 的限制性卖地规定。当天进行的另一场拍卖中,9块宗地的面积也低于105亩。

  但仔细观察可发现,而这些地块,原本是连成一片,被分割出让。这种方式,也正是惯常的规避政策限制的做法。

  对于恒大集团,这两次打包拍卖,也属于“走过场”。一位大邑本土的地产商表示,恒大集团的房子都建好了,谁会去跟他竞争拍这个地?除非是故意找茬。

  毫无悬念之下,恒大地产两次均以34万元每亩的起拍价得手。而同样在7月22日拍卖的、同属于晋原镇且离大双路不远的3块宗地,起拍价均为每亩90万元,约是恒大地产项目地块拍卖价格的3倍。

谁付代价?

大邑前县委书记符礼建于2010年末被“双规”,涉嫌收受贿赂,为征地开道

  恒大集团固然“在商言商”,不惜火中取栗,而依靠大规模的房地产建设,大邑县地方经济发展和财政也获利颇丰。

  根据成都市发改委的相关数据,2010年投资大邑县的100万元项目有161个,总金额470.28亿元,其中地产项目23个,199.92亿元,约占投资总额的四成,虽然项目不是最多,但是单个项目的平均投入确实最大。

  而大邑县的财政收入在2009年方为15亿元,在几个大的地产项目带动下,加上大量的地震重建项目拉动,2010年大邑县的财政收入一跃达到35亿元。

  2009年11月5日上市的恒大集团,则在香港资本市场,以山水城式的开发模式讲述在二三线城市突进的增长故事。截至目前,恒大集团的土地储备已达到9600万平方米。

  资本市场为这种庞大的“造城运动”输血,亦期待其带来资本的增值。2010年,恒大集团先后成功发债13.5亿美元,创造了中国房地产企业全球 发债的年度最大规模纪录。与此同时,公司上半年实现销售面积334万平方米,位列全国第一;实现销售金额210亿元,位列全国第二。前三季度,恒大实现的 销售金额达到356亿元,销售面积570万平方米,并以超过80亿元的品牌价值位列全国房企第一名。

  而为违规用地户支付代价的,是被征地的农户。当地老百姓表示,他们被征的耕地,政府仅给予每亩2.4万元的补偿价格,外加500元的青苗补偿费,宅基地补偿则为每平方米32元。

  但晋原镇的主要领导在2010年初向大邑县汇报工作计划时,仍表示,在2010年“必须一以贯之地贯彻‘拆得快、拆得稳、拆得省’的工作要求。同时明确提到了,要采用集中优势力量对恒大、莲兴安置点、南出口等项目用地进行攻坚和围歼的方式,保障重大项目及时用地”。

  在此后的强制性拆迁和征地过程中,曾产生过多次暴力事件。

  另一个付出代价的,是曾经的大邑县委书记符礼建。这位对当地以土地开发招商引资与力显著的官员,于2010年末被“双规”,然后免职。本刊记者经多方证实,符礼建事发,恰是在当地的几起大型建设项目中涉嫌收受贿赂,为征地开道。

大造 造城
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=21707

許榮茂牽頭大造新蛋糕 「海峽城」高效率圈地

http://www.21cbh.com/HTML/2011-2-24/5MMDAwMDIyMjE5MA.html

作為世茂集團的大老闆,許榮茂再一次顯示其非凡的創造力。

本報記者從世茂集團方面瞭解到,在過去的僅僅半年多的時間裡, 世茂集團再添多個「巨無霸」項目:其中成都項目,總建設面積1200畝,總建築面積約320萬平方米,總投資320億元,預計一期投資32億元;福建平潭 項目,啟動區規劃佔地約9800畝,首期投資總額達150億元,擬用3年時間建成;南京項目,總佔地面積約為323萬平方米。有多個類似項目正在前期推進 中。

在土地爭奪日趨激烈的今天,許榮茂是通過何種捷徑實現如此神速的「圈地運動」?

謎底就在已經悄然掛牌入駐上海陸家嘴時代金融中心33樓的「海峽建設投資有限公司」(以下簡稱「海峽公司」)。該公司正是上述龐大項目的運作平台,世茂為第一大股東,而這個「圈地運動」的統一品牌叫做「海峽城」。

一位世茂集團的內部人士坦言,「他們獨立運作,雖成立不久,但發展迅速,論資產規模,可能將在短期內快速接近甚至超越現有的幾個世茂資產平台。老闆對該平台資產自有他的長遠計劃。」

海峽城「圈地」一騎絕塵

2010年4月前後,醞釀中的海峽公司計劃首次被外界曝光,許榮茂聯手台資、港資等地投資大鱷對內地新一輪的圈地運動也隨之一點點浮出水面。

本報記者近日從世茂方面獨家獲悉,海峽公司主要股東涵蓋香港世茂集團、恆基兆業、新鴻基地產及台灣遠雄企業集團、東元集團等兩岸三地最具實力的房地產及產業園開發商。公司已於年初在香港成立總公司,並於近期在上海成立內地總部。

「海峽城則可以看作是該公司在今後發展中的一個核心品牌,背後則是全新的運作模式和理念。」世茂集團副總裁卓亞嵐2月22日在電話中向本報記者表示。

世茂方面透露,截至目前,海峽公司已在福建平潭、江蘇南京和四川成都成功簽訂海峽城合作開發框架協議,同時還在天津、青島、西安、寧波等主要城市積極拓展,尋求更多適合的投資發展機會。

隨後獲得的這幾個項目的體量,讓不少業內同行不得不佩服海峽城的「圈地」速度。

2010年6月底,海峽公司與福建平潭綜合實驗區管委會簽署合作協議,拿下首個海峽城項目。

海峽公司助理總裁兼投資發展總監陶勇透露,平潭海峽城規劃以旅遊、商業及配套居住為主要內容,擬建設集旅遊休閒區、綜合商務園區及配套居住示範社區等為一體的現代化濱海生態城市綜合體,佔地約9800畝。

2010年10月,海峽公司正式宣佈將投資320億元在蓉興建成都海峽城項目,總建設面積1200畝,總建築面積約320萬平方米,總體定位為集總部經濟及研發基地、現代服務業和生態居住為一體的國際商旅生態城。項目總投資320億元,預計一期投資32億元。

南京海峽城項目,繼去年與地方政府簽訂意向協議後,今年2月南京一幅佔地面積約為34.1萬平米、底價44.7億元的地王地塊掛牌出讓,掀開了南京海峽城的序幕。而整個南京海峽城總面積,則是該地塊的約10倍。

海峽公司方面還透露,公司還將尋求合適機會投資台灣基礎設施建設、文化創意和生態旅遊等領域,為台灣新一輪發展和城市功能升級提供動力與支持。

海峽城輸血壓力待解

「相關項目與地方政府部門簽訂合作協議後,涉及具體的土地獲取,自然還需要通過常規的土地出讓流程獲得。」卓亞嵐表示。

換言之,正如南京海峽城首幅地塊公開掛牌出讓,理論上海峽公司還可能遇到地塊的爭奪。準備充足的拿地資金和後續開發資金,無疑顯得緊迫。

卓 亞嵐透露,世茂集團作為第一大股東牽頭海峽公司,該塊資產仍屬於其香港上市平台——世茂房地產(00813.HK),相關的投資盈虧,將在世茂房地產的業 績中體現。據世茂房地產最新披露的截至2010年12月31日的12個月之未經審核的營運資料,集團於2010年全年合約銷售額達305億元,同比增加 36%。該公司還宣佈2011 年銷售目標為360億元以上。

不過,與成都海峽城項目動輒超過300億元總投資的大手筆相比,即使是世茂房 地產這個平台,也似乎有些壓力,更何況日後更多類似規模的海峽城項目逐一上馬。對此,卓亞嵐解釋,儘管在海峽公司中,世茂是第一大股東,但是,「各項目 中,世茂並不一定是出資最多的。」海峽城項目的資金需求確實較大,各參與企業將合作承擔資金壓力。

世茂房地產融資頻頻。例如,2010年5月14日,世茂房地產與多個金融機構組成的銀團簽署4.60億美元等值3年期有擔保定期貸款融資;2010年7月28日,世茂房地產第二次成功發行總額為5.00億美元的高息票據。


許榮茂 牽頭 大造 造新 蛋糕 海峽 高效率 高效 圈地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22684

湯文亮﹕樓市大造 買樓好時機?

1 : GS(14)@2016-09-07 07:58:12

【明報專訊】剛過去星期日雖然是立法會議員選舉,投票率相當不俗,我以為對準備開售新樓盤一定有影響。原來我又錯了,香港人已經將政治同投資分開,上午去投票,飲完茶就排隊買樓,我唔講大家都知道,星期六日,新樓銷售數字超過千一個單位,創3年半新高,昨晚我在晚飯時見到幾名年輕人,主動同我講他們非常開心,因為心儀的參選者可以晉身立法會,而他們又買到樓,可以說是雙喜臨門,我見他們咁開心,於是稍為潑冷水。

1月發表文章 怕年輕人錯失良機

我問他們上星期五中原指數是多少,他們答136,我在去年2月發表《細價樓爆煲論》指數是多少,他們竟然知道是136,我問既然他們知道,點解仲夠膽買樓?他們當中有人反問我,記唔記得寫過一篇文章《樓市大造,也是買樓的好時機》,老實說,我真的不記得,在這六七年,我發表超過5000篇文章,如果不是很特別,是不會記得的,不過,那一篇文章我有多少印象,大約在今年1月發表,我見新樓開始增加,但銷售情况並不理想,我恐怕年輕人錯失良機,於是發表了那篇文章,自此之後,我的文章亦開始提醒年輕人,如果啱價就可以買樓。

價錢不廉 揀樓須費神

正當我懷緬過去,那些年輕人同我講,現在樓市算不算大造?我話在各地產商力谷之下,是非常大造,他們齊聲答,既然如此,是不是買樓好時機,他們用我的理論來反駁我,還有什麼好說,不過,我見時近中秋,於是再潑他們冷水,我話樓市供應大造,並不是因為季節因素,而是需求,地產商見需求增加,所以供應亦增加,好似中秋月餅一樣,臨近中秋,需求增大,供應亦相對地增加,但價錢絕對不廉宜。不過,今次樓市大造,除了地產商因應需求而增加供應之外,他們亦要去貨,所以,現在的確是買新樓的好時機,但就要比較費心揀樓。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7545&issue=20160907
湯文 文亮 樓市 大造 買樓 樓好 時機
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=307888

「HK is not China」小題大造倪匡:我都講過

1 : GS(14)@2016-11-29 00:03:45

青年新政游蕙禎和梁頌恆宣誓時一句「Refxxking of Shina」和展示「Hong Kong is not China」標語,觸動北京和親中派神經,特首梁振英不惜借律政司入稟司法覆核,阻止二人再宣誓,促褫奪二人議員資格,人大更主動釋法。近年甚少公開露面、有「香港四大才子」之稱的名作家倪匡,日前接受陶傑直播訪問時,坦言自己都講過「Hong Kong is not China」,惟有人扭曲此話意思,小題大做。片段獲近3,000讚好、逾千人轉載,網民紛讚81歲的倪匡睿智、心水清,一語道破。倪匡日前現身《CUP媒體》facebook直播,接受陶傑約14分鐘的訪問。倪匡自言「唔係幾識英文」,但同意「白馬非馬,香港一定唔係中國㗎嘛」,反問那標語「有咩問題?」直言梁游二人的宣誓被小題大做,標語字句被曲解,「話係香港不是中國『的』,你點能夠加個『的』字?」有網民留言表讚同:「春袋唔係人,好正常啊,春袋係人……嘅一部分咋嘛」。2006年從美國回港的倪匡憶述,當時想託運色情光碟來港,惟當地人拒絕,稱中國不准進口,倪匡解釋是寄往香港,而非中國,「我話Hong Kong is not China」,對方還跟他爭拗,堅稱「Hong Kong is China」,最終拒絕託運。倪匡不諱言「香港同中國到而家為止,都仲有好多唔同嘅地方吖嘛」。倪匡坦言中國「共產黨唔係嘢嚟」,但很多人寧以微小力量抵抗最強大的力量,強弱懸殊下,明知不可而為之,雖不會成功,仍努力掙扎,很不容易,堪稱偉人,而他坦言自己沒此勇氣,與中共對抗,「就算我年輕60年都冇呢啲勇氣」,唯有盡力用文字指出中共的惡劣。對於梁游二人最終失去議席,倪匡則指:「佢哋兩個人如果有志願革命,大把嘢可以做㗎嘛,做議員點革命喞?黃花崗72烈士,佢哋唔係去考秀才呀,去攻打總督府㗎嘛」。曾於少年時當解放軍及公安成員的倪匡,今年7月受訪時曾稱共產黨收回香港多年,最失敗是未做好思想教育,「連收返香港之後出世嘅後生仔都搞唔掂」,又笑言不再反中共,因中國已無共產黨,「點解啊?依家冇共產黨,邊度有共產黨?嗰啲共產黨個個都身家千萬億萬,仔女喺晒英國,自己周身名牌,出嚟個個都乜乜集團總經理,全部都變晒資本家啦。」當時他更說:「共產黨員咁光明正大,點解要故意避免?尤其是香港共產黨身份唔公開,好似梁振英嗰個都知係共產黨員啦。」【網民點睇】
Calven Ma:春袋唔係人,好正常啊,春袋係人……嘅一部分咋嘛
Brenda Heng:小題大做,中正紅心
Ted Luk:一語道破
Kaitian Chen:心水清
Dick Yan:倪先生對共產黨恨之入骨,充滿文人風骨
Kui Ma:悲劇回歸,現在看是預言書倪匡直播訪問:
http://bit.ly/2fBMRfI




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161128/19848244
HK is not China 小題 題大 大造 倪匡 我都 都講 講過
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=317313

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019