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恒大造城

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中国土地储备最多的地产公司恒大在二三线城市突进,样本在大邑
《新世纪》周刊 记者 邓海 符燕艳
恒大集团董事长许家印

 

  一家房地产公司,足以决定一座县城的面貌。在中国蓬勃的城市化运动中,这样的故事绝非天方夜谭。

  在地处西南的四川省成都市大邑县,官方的宣传说,这座幅员面积1321平方公里,51万多人口的普通县城的整体格局,正在从目前的新城、老城组合,走向未来的新城、老城和恒大山水城组成的新局面。

  横空出世的恒大山水城,远期规划占地达1万多亩,约6.7平方公里,成为当地最为现代化的区域,集酒店、会议、会展、运动、康体、饮食、娱乐与商业于一体的大型综合旅游度假居住区。

  从2009年末,当地政府与山水城缔造者——恒大地产集团成都有限公司(下称恒大集团,03333.HK)签署协议以来,不过一年时间,总体规 划占地1500亩的首期工程已然拔地而起,建筑面积约48万平方米,公建配套面积40万平方米,其中包括独立别墅、双拼别墅、联排别墅、高层、小高层等建 筑类型,可容纳1217户,总居住人口3894人。

  规模之盛,速度之快,正是中国当下特有的“造城运动”的范本。其间,土地易手,巨利腾现。种种限制征地、用地的规范,在地方政府与开发商的默契中被悄然突破。

大邑之变

要发展在用地上就不得不突破国家有关规定

  大邑的巨变,始于2005年。当地发展旅游业的战略既定,包括央企中铁二局和民间房地产大鳄恒大集团在内的地产公司,被引入开发旅游地产,城市面貌由此一新。

  在地理上,大邑县位于成都平原向川西北高原的过渡地带,地势西北高,东南低,呈阶梯状渐次降低,依次出现山区、丘陵、平原三大地形区,境内河谷 纵横,河网密集。这里拥有良好的自然环境,境内既有坦荡如垠的沃野平畴,也有海拔5364米的成都最高峰苗基岭,有中国道教的发源地鹤鸣山,也有中国南方 惟一具有国际知名度的滑雪场——西岭雪山滑雪场。

  但也因为地处成都平原的末梢,区位不便,大邑发展受限,山光水色无用,反而一直以产煤大县闻诸于世,地方政府的财政收入有三分之一来自煤炭产业。

  随之而来的是严重的污染问题,全县最主要的两条河流变黑,生态恶化。是以全县通过人大决议的方式,大量关掉煤矿、水泥厂等污染企业,转而发展旅游业为当地支柱产业。

  转型在情理之中。仅在2010年,大邑县实现旅游业综合收入8.98亿元,旅客人数达到504万人次,增长23%,旅游业已经成为县里的支柱产业之一。大邑县旅游局长金禹良说,到2015年,大邑县的计划是,争取旅游人次突破1000万,综合收入达到20亿元。

  但金禹良也知道,当地要推动旅游业的发展,需要大量的酒店和会议场所作为支撑,仅凭当前的旅游设施,已很难跟上发展。“例如花水湾风景区游客每 年以40%的速度在增长,2010年游客人次超过了30万,但是这里的宾馆仅仅有1700个床位。即便是加上全县所有区域的家庭旅馆,整个县城的宾馆床位 也才3万个。”

  回到当地旅游地产开发之始几年前,窘境更是可想而知。

  但作为一个三线城镇,大邑用什么吸引到投资,填补庞大的基础设施缺口?与众多普通的中国县镇一样,土地是政府手中惟一的“王牌”。

  大邑县官员们向本刊记者表示,如果要达到发展旅游业的计划目标,就必须大量引进旅游地产项目,引入在这一领域比较成熟的地产商。而这些地产商到 地方投资,往往提出的就是大规模拿地要求。不仅仅建设宾馆酒店,也希望启动其他房地产项目。政府如若承诺,在用地上则不得不突破国家有关规定。

  恒大集团正是在地方政府“身不由己”的“突破”作为下,成为当地最重要的开发者。

山水城“突破”

万亩大盘,征地批文在哪里?

  已在香港上市的恒大集团,素以走二三线城市开发路线,多拿地,做大盘闻名,旗下众多项目动辄成千上万亩。恒大地产集团也多是通过与地方政府达成整体开发协议,成功获得土地并进行大盘开发。

  2009年12月末,大邑县党政代表团赴广州对恒大地产集团开发营运的恒大御景半岛、恒大绿洲、恒大金碧天下等项目进行综合考查,并与恒大地产 集团正式签订山水城项目合作协议。根据双方协议,这个项目的开发周期为2010年1月至2014年12月,涉及的建设用地至少为1万亩,并包括土地整理和 整体开发。

  作为大邑县地产投资金额最大的项目,恒大地产集团抵达大邑后备受当地政府照顾。当地政府为此成立了恒大山水城项目建设指挥部,由县建设局局长严 凤文担任指挥部办公室主任,亲自负责该项目的拆迁指挥。地方政府甚至提供超越合同义务,承担了土地整理,便于恒大地产集团直接开始地产开发。

  按照双方的合同,地方政府如果不能根据项目的进程供地则属于违约。然而,完成一个上万亩的庞大土地出让,谈何容易。在此过程中,开发商对楼盘的快速开发要求,也对政府的完成供地形成巨大压力。种种违规现象在此项目中一一发生。

  2010年3月3日,大邑县原县委书记符礼建为恒大山水城项目建设的拆迁等工作亲自主持会议。符礼建在会议上提出,国土部门一定要根据合同约定 和项目进度供地。建设局长严凤文在汇报成绩时表示,该项目到此时已经拆迁528亩,征地6214余亩。而到2010年6月末,大邑县政府继续为项目拆迁晋 原镇24个村组和悦来镇三个村组805户,征地7020亩,供恒大集团使用。

  但直到2011年1月下旬,本刊记者采访此事时,当地国土局仍然拿不出这些土地的征地批文。

  不仅如此,涉及各级各部门批复的项目立项亦是政府的“攻坚战”。在2010年3月3日的会议中,符礼建还对在场的发改局和规划局提出要求,要加快地解决恒大山水城项目的立项问题。而此时的恒大山水城,早已率先一步在2010年1月开工建设。

  根据恒大集团2011年的一份发债公告,山水城地盘面积达到1775243平方米,大约2662亩。但大邑县国土局干部在接受本刊记者采访时则 称,恒大山水城项目截至目前,合法供地共1461.99亩,均为商业和住宅用地。此间差距,开发者恒大集团的总公司和成都公司主要领导均保持沉默,不愿对 此发表看法。

  更诡异的是,开工之时,山水城项目土地尚未经过正式拍卖。本刊记者获得的文件材料显示,恒大山水城项目截至目前,已拿到使用权证的土地1461.99亩土地。这1461.99亩地,被分作21块,分别在2010年2月5日和7月22日方通过拍卖落入恒大地产集团之手。

  距首次拍卖四个月后,恒大成都山水城项目即已开始对外售卖房屋。开发商的效率之高,令人乍舌。

“出让”玄机

恒大集团的房子都建好了,谁会去跟他竞争拍这个地?

  在大邑县“国土拍告[2010]03号”文中可见,在2010年2月5日,大邑县拍卖恒大山水城项目所在地晋原镇大双路的四宗地,最小的一宗地 为248.95亩,最大的一宗地为465.23亩。这些宗地的面积,均超过了2009年国土资源部下发的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》中的 标准。

  按照这份目录,商品住宅用地单幅宗地出让面积的上限为:大城市20万平方米(约合300亩),中等城市14万平方米(约合210亩),小城市(镇)7万平方米(约合105亩)。

  对此,大邑县国土局干部在接受本刊记者采访时表示,成都市政府曾出台文件,提出并非所有的土地出让都必须依据国土资源部的此项限制性规定。他表 示愿意出示成都市政府的此项文件,但是直到记者发稿时,依旧没有拿出这些文件。法律专家认为,即使成都市有此文件,其效力也不能对抗国土资源部的文件。

  在这次拍卖中,恒大以起拍价每亩29万元的价格,获得了这四块地的土地使用权。

  到2010年7月,大邑县国土局连发两项拍卖公告,分别是“邑国土拍告[2010]11号”文和“邑国土拍告[2010]12号”文,在7月 22日分两次拍卖多宗地,其中一场拍卖的18块地中,有14块地处于恒大山水城项目所在地晋原镇大双路。这些地块,最大的面积为105亩,均低于国土资源 的限制性卖地规定。当天进行的另一场拍卖中,9块宗地的面积也低于105亩。

  但仔细观察可发现,而这些地块,原本是连成一片,被分割出让。这种方式,也正是惯常的规避政策限制的做法。

  对于恒大集团,这两次打包拍卖,也属于“走过场”。一位大邑本土的地产商表示,恒大集团的房子都建好了,谁会去跟他竞争拍这个地?除非是故意找茬。

  毫无悬念之下,恒大地产两次均以34万元每亩的起拍价得手。而同样在7月22日拍卖的、同属于晋原镇且离大双路不远的3块宗地,起拍价均为每亩90万元,约是恒大地产项目地块拍卖价格的3倍。

谁付代价?

大邑前县委书记符礼建于2010年末被“双规”,涉嫌收受贿赂,为征地开道

  恒大集团固然“在商言商”,不惜火中取栗,而依靠大规模的房地产建设,大邑县地方经济发展和财政也获利颇丰。

  根据成都市发改委的相关数据,2010年投资大邑县的100万元项目有161个,总金额470.28亿元,其中地产项目23个,199.92亿元,约占投资总额的四成,虽然项目不是最多,但是单个项目的平均投入确实最大。

  而大邑县的财政收入在2009年方为15亿元,在几个大的地产项目带动下,加上大量的地震重建项目拉动,2010年大邑县的财政收入一跃达到35亿元。

  2009年11月5日上市的恒大集团,则在香港资本市场,以山水城式的开发模式讲述在二三线城市突进的增长故事。截至目前,恒大集团的土地储备已达到9600万平方米。

  资本市场为这种庞大的“造城运动”输血,亦期待其带来资本的增值。2010年,恒大集团先后成功发债13.5亿美元,创造了中国房地产企业全球 发债的年度最大规模纪录。与此同时,公司上半年实现销售面积334万平方米,位列全国第一;实现销售金额210亿元,位列全国第二。前三季度,恒大实现的 销售金额达到356亿元,销售面积570万平方米,并以超过80亿元的品牌价值位列全国房企第一名。

  而为违规用地户支付代价的,是被征地的农户。当地老百姓表示,他们被征的耕地,政府仅给予每亩2.4万元的补偿价格,外加500元的青苗补偿费,宅基地补偿则为每平方米32元。

  但晋原镇的主要领导在2010年初向大邑县汇报工作计划时,仍表示,在2010年“必须一以贯之地贯彻‘拆得快、拆得稳、拆得省’的工作要求。同时明确提到了,要采用集中优势力量对恒大、莲兴安置点、南出口等项目用地进行攻坚和围歼的方式,保障重大项目及时用地”。

  在此后的强制性拆迁和征地过程中,曾产生过多次暴力事件。

  另一个付出代价的,是曾经的大邑县委书记符礼建。这位对当地以土地开发招商引资与力显著的官员,于2010年末被“双规”,然后免职。本刊记者经多方证实,符礼建事发,恰是在当地的几起大型建设项目中涉嫌收受贿赂,为征地开道。

大造 造城
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