ZKIZ Archives


觅资金找项目 PE挤满鄂尔多斯航班

http://www.yicai.com/news/2011/01/656765.html

年平均月最低气温为-10℃的鄂尔多斯市,在2011年初再破记录,-20℃的室外最低温不免让人有点忘而却 步,但近日一架从北京直飞鄂尔多斯的航班却成为了PE(私募股权)、VC(风险投资)的“专机”,不仅如此,陆续赶赴鄂尔多斯的还有从上海、深圳等投资机 构集中地赶来的投资大佬们。

他们此行的目的绝非是为了欣赏“北国风光”,而是参与一场在当地举行的股权投资高峰论坛——希望吸收优质LP(有限合伙人),挖掘寻找当地的好项目成为了他们共同的目的。

小城的魅力

去年此时,大部分的投资机构处于“闲散”的状态,或开总结年会,或拟订度假计划,正享受一年中难得的悠闲。但今年的他们却显得分外忙碌。《第一财经 日报》记者在采访中发现,在年前落实投资协议、梳理来年拟投项目、继续在各地跑项目成为了他们节前工作的“主旋律”,甚至于他们中有人已经打算取消休假。

这番情景与去年的“大丰收”不无关系。根据清科研究中心发布的最新数据,去年中外VC共新募基金158只,其中新增可投资于中国大陆的资本量为111.69亿美元;817起投资交易中披露金额的667起投资金额共计53.87亿美元,并达成388笔退出交易。

PE方面也是如此。去年82只可投资于中国大陆的私募股权投资基金完成276.21亿美元的募集金额,基金数量与募集规模分别为2009年的2.73倍与2.13倍;投资案例363起,交易总额103.81亿美元,分别为2009年的3.10倍和1.20倍。

这些数据都是史无前例的。显然,在此等好年头谁也不甘心落后。

虽然窗外下着鹅毛大雪,但在鄂尔多斯股权投资论坛现场的气氛却被被燃到了沸点。上海永宣创业投资管理有限公司(下称“永宣创投”)总裁冯涛就真切地感受到了这点,只能容纳600多人的论坛现场座无虚席。

“鄂尔多斯绝对是一个财富聚集的地方。”冯涛告诉本报,“别看坐在台下的企业家们都貌不惊人,其实个个都来头不小。”

在与多位鄂尔多斯的企业家闲聊后,冯涛惊讶地发现,他们中不乏有人能独立运作20平方公里的工业园区,还有不少当地知名的房地产开发商,他们都有钱却缺少平台,在冯涛看来,这些人都有可能成为其基金LP的理想对象。

与其有着同样打算的达晨创投北京公司副总经理徐慧也向记者坦言,最近正在募集新基金,在当地吸收更多有实力的LP或者与当地不具备管理经验的本土基金合作都是一种拓宽资源的渠道。

而当地企业家们对于如何将自己的民间资本引入PE/VC充满了极大的兴趣。张军(化名)是当地一家企业的负责人,两天的论坛活动,他记下了满满10 页的笔记,内容不乏如何设计基金的结构、如何操作投资、怎样退出等等。“我们有想做基金的意愿,但不懂得其中的门道。”张军说。

根据鄂尔多斯统计局发布的数据,2009年鄂尔多斯年末常住人口162.54万人,GDP达2161亿元,同比增长23%,城镇居民人均可支配收入达21883元,同比增长10.9%。

而对于当地项目的觊觎,不少投资人也是有备而来。“一二线城市的项目已经被投资机构看得太多了,好企业不一定都在大城市里。”一位参与此次论坛的合伙人在赴会前告诉记者。

作为一座典型的资源城市,鄂尔多斯自然资源富集,拥有各类矿藏50多种,这早就让冯涛对当地的矿业充满了兴趣。他曾于上世纪90年代担任加拿大艾芬 豪投资集团高级副总裁兼驻华首席代表,而矿业正是这家加拿大公司的主营业务。这份工作对之后永宣创投成功把握西部矿业的投资机会起到了非常关键的影响,而 且也使得能源产业成为其一直关注的投资焦点。

“全中国六分之一的煤炭都集中在鄂尔多斯,这绝对是个机会,此外基础设施也还有些投资机会。”冯涛开始打起了算盘。

投资去更远的地方

不知从何时开始,投资人的投资眼界已不再满足于富饶的一二线城市,而是将自己的步履迈得更远。

最早扎根中国的外资VC——华登国际董事总经理吕福文曾在上世纪90年代坐着火车硬卧,然后转小轿车行驶在非高速公路上,花三天的时间去偏远的地域看项目。

从2006年开始达晨创投合伙人傅哲宽的足迹踏遍了江西、湖南、云南、安徽、福建等省份。

2006年年底,同样是在冬天,傅哲宽第一次来到福建圣农(002299.SZ)所在的福建光泽县山区,但却花了他一天的时间。先从深圳飞到厦门, 再转机到武夷山机场,最后再乘汽车进入。“厂房都建在山区的山坳里面,三面环山、周围看不到住家的平地。”傅哲宽告诉记者。但山沟沟里先进的农业工业化生 产线和完整的产业链却让他觉得不虚此行。

与投资人的积极相照应的是,越来越多的投资机构也开始四处撒网,深圳创新投通过与各地政府引导基金的合作在各地区分派投资人安营扎寨。

成立近三年的九鼎创投目前团队总人数已超过200人,以黑马的姿态投资了近60个项目。其合伙人蔡蕾向记者坦言,进行区域性分销,在各区域设近30个办公室,通过部分政府合作以及嫁接当地人脉资源是其能储备大量项目的关键。

清科研究中心通过对去年前11个月307个投资案例地域分布统计后发现,投资地域较为分散,主要涉及29个省市,虽然依旧是北京、上海、江苏获投企业最多,但中西部地区包括四川、河南、湖南、湖北、安徽等地无论在获投企业数量还是金额方面排位均显著上升。

“别人不跑的地方我们去跑,别人不关注的领域我们一直关注。”早在这个冬天之前,山沟沟里的“金凤凰”已进入了PE/VC的视线。


資金 項目 PE 擠滿 鄂爾 多斯 航班
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=21451

京東方的鄂爾多斯「煤高科」:220億OLED項目風險係數

http://www.21cbh.com/HTML/2011-8-30/0MMDcyXzM2MTM0MA.html

巨虧之下,京東方的「煤高科」處變不驚。

8月30日,京東方A發佈公告稱,其已與鄂爾多斯市政府、東勝區政府以及北京國資委旗下的 北京昊華能源公司簽署了第5.5代AM-OLED生產線和能源建設項目的框架協議,其在鄂爾多斯以投資換煤炭的計劃(詳見本報2011年8月16日報導 《220億「高科技」投資誘惑 京東方鄂爾多斯「換煤」》)獲得進一步推進。

具體來說,京東方與子公司北京京東方光電科技出資3000萬 設立鄂爾多斯市京東方能源投資有限公司;而京東方與子公司合肥京東方,以及京東方顯示出資3000萬元設立鄂爾多斯市淏盛能源投資有限公司。這兩家能源投 資公司將作為其在鄂爾多斯所獲10億噸煤炭探礦權的具體獲配單位,開發所得資金將用於5.5代AM-OLED生產線的前期資金需求。

京東方有關人士透露,「總投資220億元的5.5代AM-OLED生產線註冊資金為120億元,鋪底資金為15億元,這些資金大部分將由煤炭資源開發所得資金提供,不足部分京東方將自籌,也不排除通過定向增發募集的方式。」

京東方預測其鄂爾多斯OLED面板項目2013年投產後每年的稅後平均利潤達到28.9億元。然而,未來幾年急劇擴大的OLED產能或對此預測帶來變數。

三重難題

具體為:技術專利、產業配套和未來產能放大帶來的盈利壓力

隨 著北京京東方8代線今年6月底點火,京東方的四條液晶面板生產線都進入量產階段,然而液晶面板行業的整體虧損讓京東方也承受了巨大損失,今年上半年出現了 12.2億元的虧損。京東方的公告顯示,今年第一和第二季度其虧損分別達到6.75億元和5.41億元,而三季度預計虧損將擴大至8.84億-10.84 億元。

「京東方的5.5OLED面板項目主體廠房建設今年內一定啟動,而建設工期為29個月,最快將於2013年底投產。」8月30日,京東方副總裁張宇表示。

然而,這個投資200多億元的新項目,卻不得不面臨技術專利、產業配套和未來產能放大帶來的盈利壓力等三大問號。

首先,對於京東方來說,選擇在鄂爾多斯投資OLED項目會面臨產業配套上的劣勢。京東方北京基地離鄂爾多斯有500公里路程,儘管這可以在一些通用的配套產業上提供支持,但是遠距離配套對今後的運營仍會帶來難題。

其次,由於全球OLED70%的專利被美國的柯達,以及韓國的三星、LGD等佔據,特別是在大尺寸領域,三星的專利壟斷優勢更加明顯。要想在大尺寸OLED突破,京東方顯然還需要邁過專利這道關。

對此,張宇表示,目前全球OLED專利不像液晶面板領域那樣被韓國和台灣地區企業控制,而且京東方為此也準備了部分資金用於專利購買和專利交換。

張 宇稱,早在2002年,京東方就收購了擁有部分OLED專利的韓國HI-LCD公司,擁有了部分OLED的專利和研發人員,而去年京東方在其成都4.5代 液晶面板生產線的基礎上開始進行OLED技術的升級改造,去年10月京東方更是與成都電子科技大學在成都合作共建「OLED聯合實驗室」。

第三,在投資回報方面,京東方稱,經測算,鄂爾多斯OLED項目計算期平均年所得稅後利潤28.9億元,平均銷售利潤率為18.50%,稅後靜態投資回收期為6.99年,稅後動態投資回收期為8.76年。

對於這一投資回報率的計算方式,京東方方面表示,這是評估機構參考三星SMD5.5代線的利潤回報情況而估算的,並結合了當前OLED面板市場的出貨量和供求關係。

但未來OLED產能的急劇擴張有可能會對此帶來變數。2010年全球

OLED面板出貨量是4000多萬片,但是到2014年這一數字有望增長到2.5億片。尤其是三星新工廠的建設將驅使AMOLED產能面積從2011年的89萬平方米提升到2012年的260萬平方米,在2013年將再倍數成長。

DisplaySearch中國區市場總監張兵表示,屆時OLED面板的價格有望下降到目前的一半,這樣OLED的投資收益率也會下降,而且三星5.5代線投資規模只有21億美元,而京東方達到了35億美元,顯然京東方的資產折舊壓力更大。

卡位下一代顯示

「如果順利投產,其與三星的差距只有三年,且早於台灣地區的面板企業」

儘管京東方OLED項目面臨多方面的挑戰,但其對中國在下一代顯示領域中的卡位有一定意義。

AM-OLED面板作為液晶的替代技術,目前在智能手機、筆記本電腦等領域已經開始部分替代液晶面板。張宇表示,顯示技術的這一輪升級中,台灣地區面板商的佈局太慢了,相反大陸的面板企業這次似乎趕在了前面。

除 了之前成都長虹虹視、崑山維信諾、順德彩虹等在中小尺寸OLED領域佈局,廣州創維華工、順德彩虹開始建設4.5代中試線。張兵指出,「如果說液晶面板領 域中國的企業至少有5年的差距,如今在OLED領域京東方5.5代線如果順利投產,其與三星的差距只有三年時間,而且要早於台灣地區的面板企業。」

然 而,目前各面板企業亦在加速對OLED的佈局。今年3月開始三星電子已經開始投資20億美元建設第8代線OLED面板生產線,LGD也剛剛宣佈將投資 28.3億美元用於OLED面板技術研發和建設第8代OLED面板生產線,預計2014年底將正式投產,而友達、奇美、彩虹都計劃投資OLED面板生產 線。

張兵表示,「三星還計劃在現有的幾條8代液晶面板生產線基礎上進行低成本改造使其生產OLED面板,如果那樣到2014年可能全球範圍8代OLED面板的產能將大增。」

京東方 京東 的鄂 鄂爾 多斯 高科 220 OLED 項目 風險 係數
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=27589

鄂爾多斯星河灣秘笈:350平米「小戶型」變形記

http://www.21cbh.com/HTML/2011-9-17/1MMDY5XzM2NTQ1Mw.html

整個鄂爾多斯市就像一個大工地。 走在這個內蒙古的西南城市,處處可見高聳的塔吊和在建的樓盤。這座因「羊煤土氣」而暴富的城市,仍處在房地產狂熱之中。 以精耕豪宅市場而聞名的星河灣集團,也來到了這片黃金之地。鄂爾多斯東勝區的最南端——南外環路以南、世紀大道以北、東康快速路以東、包神鐵路以西的 7.88平方公里土地——似已成星河灣集團的囊中之物。 附近村民稱,星河灣集團要花10年時間,在這片有山有水的11820畝土地上蓋起400棟樓。 然而自7月底開始,一封舉報信在網絡上流傳,直指鄂爾多斯星河灣項目圈地萬畝,不僅審批違規、土地手續非法,還涉嫌擠佔保障房指標。

本報記者調查發現,這一涉嫌未批先建的豪宅項目背後,是地方政府謀求超前發展的微妙心態:一方面在中央調控房地產的高壓政策之下, 「偷樑換柱」變相開發豪宅;另一方面,地方政府比誰都更擔心隨時而來的崩盤,不得不出奇招與開發商牢牢綁定,從利益共同體進化為風險共同體。 未批先建的豪宅樓盤 一份星河灣的網絡宣傳資料顯示,「鄂爾多斯星河灣是星河灣集團繼廣州,北京,上海,太原,澳門五地之後,傾力打造的面向國際的頂級社區。鄂爾多斯星河灣是 目前國內乃至世界罕見的超大規模的住宅社區」。 本報得到的《鄂爾多斯市星河灣控制性詳細規劃》顯示,這塊7.88平方公里的土地被分成了122幅地塊,住宅建築面積總量超過502萬平米,計劃分六期開 發完成。 一名鄂爾多斯本地房地產公司的營銷人員告訴記者,星河灣地塊還將建起一座有一千多套客房的豪華酒店,體量在西北地區都數一數二。 如今,20多棟住宅樓已拔地而起。施工地附近的溫家梁村村民告訴記者,一期項目工地在今年4月就已開工。 然而,記者在中國土地市場網查詢得知,直到今年7月29日,才有面積共450畝的三幅地塊在東勝區國土交易中心掛牌入市,舉牌、報價時間 截止於8月28日。

通過比對星河灣控制性規劃,這三個編號為A1-05、A2-08、A2-09的地塊正是已經接受認籌的星河灣一期,三幅地塊的宗地面積為30.51萬平 米,起始總價為3.206億元。 最終,鄂爾多斯市星河灣房地產開發有限責任公司(下稱「鄂爾多斯星河灣」)以底價拍下了三塊土地。 記者並未查詢到比星河灣地塊更早的土地招拍掛信息,星河灣地塊也還沒有別的開發項目——這意味著,在沒有取得這塊土地使用權的情況下,鄂爾多斯星河灣就已 經開工建設。 一名房地產開發商告訴記者,只有開發商在競得土地並和政府簽訂國有土地出讓合同之後,才可以拿合同去辦理建設用地規劃許可證、土地證、項目規劃許可證、項 目施工證、項目預售許可證等一系列手續,且這些手續的辦理是線性順序,「有些需要兩三個月時間」。

中國土地市場網上的供地結果信息顯示,三幅地塊的合同簽訂日期為2011年8月29日,約定開工日期更是遙遠的2012年2月29日。 面對網絡質疑,星河灣集團品牌副總監孫穎和東勝區政府辦公室主任王平都告訴記者,鄂爾多斯星河灣的所有許可證都已辦齊。

中央的房地產調控政策在逐漸收緊,同時要求加大地方保障房的建設力度。而在鄂爾多斯,地方政府也有相應對策。 網絡流傳的舉報信還稱,「今年為支持鄂爾多斯保障性住房的建立,自治區政府給鄂爾多斯市共下達了180公頃的徵地指標,星河灣一家開發商就擠佔了80公頃 的徵地指標,嚴重影響了鄂爾多斯的保障房建設方案」。 星河灣集團品牌副總監孫穎告訴記者,保障房指標屬於地方政府負責事務,星河灣方面並不瞭解。 東勝區住房保障辦公室副主任張魯則稱,保障性住房用地指標不受每年批准的用地指標限制,而是「計劃多少批准多少」。

張魯告訴記者,東勝區今年的保障房項目已全部開工。這包括20萬平米經適房、20萬平米公租房、60萬平米限價房、1萬平米廉租房、8000戶棚戶區改造 回遷房等。 但《財經》雜誌披露的一組數據,顯示了鄂爾多斯市保障房建設的另一面:截至9月初,鄂爾多斯市今年的保障性住房用地完成118公頃,完成率僅40%。 另一個值得注意的重要細節是,中國土地市場網的供地結果信息中特別標註,星河灣地塊的土地用途為中低價位、中小套型普通商品住房用地,此前三個地塊的掛牌 出讓公告也標註了「中低價位、中小套型普通商品住房用地不低於70%」。

星河灣銷售代理之一思源經紀的一名銷售人員告訴記者,此次發售的星河灣樓盤,每套面積最小為350平米,最低價為2.5萬元/平米——明顯不是中低價位、 中小套型普通商品住房。 2006年建設部為調控樓市,出台了著名的「國六條」,明確要求「套型建築面積90平方米以下住房所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上」。 記者查閱了中國土地市場網上公佈的自2010年8月至今東勝區的土地出讓公告,其中住房用地的土地用途全部為中低價位、中小套型普通商品住房用地。

「但東 勝區的樓盤基本上是100平米左右」,一名鄂爾多斯本地開發商告訴記者。 「如果地方政府嚴格執行『國六條』,規劃部門會嚴格審查開發商上報的項目設計方案」,這名開發商說,「但到現在也沒聽說鄂爾多斯哪個樓盤的方案沒有通過審 批」。 「國六條」的「失勢」自然有樓市調控形勢變化的原因,但也難逃背後的潛規則作祟。 儘管土地出讓公告中會出現「國六條90/70」的要求,但在開發商與政府簽訂土地出讓合同時,開發商往往會與地方政府「討價還價」,調整容積率。 記者未能看到星河灣三幅地塊的土地出讓合同,但東勝區規劃局工作人員告訴記者,星河灣一期的具體施工已經與該區域控規不符,但他拒絕透露何處不符。

「90/70」政策的另一模糊地帶,是這個要求究竟在整個城市新建樓盤總量中有效,還是任意單個樓盤都要符合「90/70」規定。

業內人士稱,由於今年各 地政府發力保障房建設,因此很多城市「中低價位、中小套型」的保障房能夠佔到該地新增樓盤面積的70%。 在鄂爾多斯,地方政府正以較大力度推進保障房建設,手段之一即要求開發商在新建樓盤中拿出部分房源作為保障房出售。「近兩年基本上有20-30%的新開樓 盤被如此要求」,鄂爾多斯一名本地房產銷售經理告訴記者。 但在均價過2萬的豪宅項目裡撥出保障房注定不會被開發商所接受。一個佔用了回遷房用地的高檔樓盤銷售經理說,他們的做法是提高拆遷補償標準以彌補回遷戶利 益。

政府為何向星河灣借款11億?

有知情人士告訴記者,「星河灣的證件的確已經辦得差不多了」。在如此短時間內補足所有手續,一條重要的理由是,星河灣背後有當地政府的全力支持。 本報得到的《鄂爾多斯市星河灣控制性詳細規劃》提供了一個可供佐證的細節:這份控制性規劃於2010年7月由上海同濟城市規劃設計研究院做出。其中寫道: 今年年初廣州星河灣房地產公司選擇了在本區域搞房地產開發建設,但由於本區域在總體規劃修訂前不屬於城市規劃範圍,總規修訂後本區域控規階段的工作還沒來 得及開展,使本區域的掛牌選址報建工作無法開展,嚴重地影響了整個投資安排的進度。 這指的是,2008年上半年,鄂爾多斯市啟動新的總體規劃,星河灣區域才成為建設用地,但此區域的控制性規劃一直處於空白狀態。

當這塊7.88平方公里的區域變為建設用地後,星河灣成為了第一個項目。也可以說,這塊萬畝土地,就是當地政府為星河灣量身打造的。 9月12日出版的《財經》雜誌曝光了一份2010年4月6日,星河灣方面與東勝區政府簽訂的投資協議,這份協議將地方政府與星河灣緊緊捆綁在一起。 按照約定,協議簽訂之日起,星河灣方面就可開工建設。但協議同時要求,星河灣方面需分期借款11億元給東勝區政府,東勝區政府保證項目用地不少於1萬畝, 其中建設用地不少於5000畝。東勝區政府還承諾,如果星河灣方面不轉讓該處土地,將免除相關的土地增值稅。 令人匪夷所思的是,「財大氣粗」的東勝區政府為何要向星河灣方面借款11億元? 東勝區政府辦公室主任王平並未否認此協議的存在,但拒絕向記者出示這一協議並作出解釋。 一名鄂爾多斯本地房地產商向記者分析了個中緣由:「星河灣項目儘管是政府招商引資項目,但當地政府必須『留一手』,也就是防止如此大體量的項目中途『撂挑 子』。

政府從開發商處借款,實際上就等於先收了項目開發的保證金,一是考驗開發商是否有足夠實力,另外也逼著開發商將項目開發進行到底。政府並不是為了借 錢,這些借款甚至可以作為開發商拍 地的出讓金直接劃歸政府,而不需要開發商到時再額外支付」。 這種分析並非空穴來風。 這名當地開發商介紹,鄂爾多斯曾經發生過投資項目「撂挑子」的事件。一家自主品牌汽車企業來到鄂爾多斯建設汽車產業園,地方政府提供很多優惠,劃出一塊土 地後,這座汽車產業園的進展卻並不順利。 9月8日,鄂爾多斯當地報紙《商務時報》刊出的一篇報導稱,2007年,潘石屹要在鄂爾多斯拿5000畝地開發獨棟別墅。於是政府組織當地的「有錢人」與 潘石屹進行「對話」。「對話完畢,老潘便組織這批人去了北京,購買了三里屯SOHO。但是鄂市東勝區的5000畝地卻沒有拿。」

事實上,一方面在用變相做法規避中央嚴厲調控政策,另一方面,地方政府比誰都擔心市場崩盤的可能。 一級開發並軌二級開發? 在嚴格的土地政策面前,地方政府往往各出奇招以繞開政策限制。而鄂爾多斯的房地產市場,便有很多這樣的地方特色。 記者在鄂爾多斯市發改委網站上查詢到幾份通知,分別為2010年11月30日和12月8日,該市發改委對星河灣北苑商住區、清水商住區、濱河商住區、景榮 商住區、商務綜合樓、南苑商住區同意開展前期工作的通知。 「『同意開展前期工作的通知』是鄂爾多斯市特有的房地產項目審批手續」,一名在鄂爾多斯經營地產的外地開發商告訴記者。

「一般來講,此類同意開展前期工作應該指的是同意對某一地塊開展土地一級整理開發,也就是把生地做成熟地。但裡面肯定會註明:這種開展前期工作,指的是土 地的前期整理開發,而不是土地的商業開發」,這位不願透露姓名的人士告訴記者。 這種土地一級開發工作應由政府的土地儲備中心來做,在完成土地一級整理開發之後,這些地塊才能進入土地二級市場,通過招拍掛向開發商出讓土地使用權,進行 商業開發。 但記者查詢得到的幾份「同意開展前期工作的通知」中,卻明確寫著同意「大興房地產公司或北京富華園公司××項目」開展前期工作。

「這就表示,鄂爾多斯直接把前期整理開發和二級土地開發概念混同起來。」這名人士說,「在這種情況下,『前期工作』包含的內容就不只是土地的一級整理開 發,甚至可以造房子了」。 「這也是地方政府給看中這些地塊的開發商一個變相的承諾。」他說。 造成這種局面的原因在於鄂爾多斯市用地指標緊缺。 「鄂爾多斯很多項目都是未批先建。因為沒有土地指標,就不能得到土地證,也就不能在二級市場招拍掛,自然也談不上之後所有的一切,包括項目的開發需要的規 劃許可證、工程規劃許可證,設計圖紙、方案也都無法報建。」這名知情人士說。 也正因為如此,鄂爾多斯市發改委在2010年12月8日同意星河灣一期所在的「北苑商住區」開展前期工作,等於給了星河灣一期一張「准生證」。

「至於為何4月開工的星河灣一期直到7月才進行土地出讓,很可能是直到7月,東勝區才拿到了用地指標,於是火速進行招拍掛,再補足之前需要的一切手續」, 他說。 但這名知情人士也說,在鄂爾多斯,未批先建是一種普遍現象,並不止星河灣項目獨有。「鄂爾多斯天氣寒冷,施工期只有半年,如果不未批先建,那麼什麼事也幹 不了。」 這名知情人士說,「這是這座城市在超前發展過程中,制度與現實的背離」。

鄂爾 多斯 星河 秘笈 350 平米 戶型 變形記 變形
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=27667

鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言:中富跌倒,无人吃饱

http://www.21cbh.com/HTML/2011-10-15/4MMDcwXzM3MTc4Mg.html

在近期鄂尔多斯的饭局中,谈论得最多的就是高利贷问题。

一位小贷公司人士称,他几乎天天都会听到新的事情发生:“今天听说有一对夫妻欠多少亿被抓起来了,昨天听说一个人欠13亿元自首了,大前天听说有人跑路了……”

有时候这些传言有名有姓,有时候情节则模糊不清。而若不是事关己身,几乎没有人去关心事情的真假。

今年下半年以来,鄂尔多斯市发生多起高利贷崩盘事件,多名涉足高利贷者因资金链断裂而逃跑甚至自杀。首都经济贸易大学教授戚聿东认为,目前我国部分地区民间高利贷愈演愈烈,风险逐步加大,如不采取措施加以控制,有可能引发部分地区的金融问题。

“每一起严重事故的背后,必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。”——这是德国飞机涡轮机的发明者、德国人帕布斯海恩提出的一个飞行安全法则。

套用在当前的鄂尔多斯,这一法则亦揭示出某种真实。

风暴边缘的鄂尔多斯,正陷入与温州版本不同的地产借贷恐慌。故事不乏细节,问题是,惶恐将如何演变?

中富跌倒

“几乎所有的高利贷都和房地产有关。”鄂尔多斯一名当地企业家告诉记者,“中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”

9月24日,鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司(下称“中富”)法定代表人王金福自杀身亡(详见本报10月13日报道《鄂尔多斯地产商自杀:中富两套方案 清偿3.2亿债务》),多位知情人士透露,还不起高利贷是其自杀的重要原因。

中富公司的数据显示,公司于2008年投资开发“国电富兴园小区”项目,工程总造价约1.93亿元,在经营过程中一直没有获得银行贷款,而是通过高利贷融资2.63亿元。

一名债权人告诉记者,中富的利息为每个月3分(3%),3个月一结。一直以来,中富的还款非常准时,因此她又从别人处借钱放到中富,至今投入中富的资金已达2000万。

因为从银行无法获得贷款,从民间借的高息进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的做法。

根据住建部政策研究中心参与完成的鄂尔多斯《中国民间资本投资研究报告》,截至今年2月底,鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额为59.7亿元。在360.7亿元的投资规模中,仅占到不到16.55%。在鄂尔多斯,房地产开发资金主要来自于民间借贷。

“在鄂尔多斯市,每一个房地产项目都要向民间资本借钱,一般是40%-50%的资金来自民间资本,有些楼盘甚至所有资金都来自民间资本。”戚聿东介绍。

中富正是其中典型,2.63亿借款大多用于支付1.37亿工程款以及利息。

这 无疑是一个危险的决定。杠杆融资是房地产开发模式中的重要部分,如果从银行获得房地产开发贷款,利率不过在基准利率基础上进行有限上浮。今年中,鄂尔多斯 一家房地产商告诉记者,银行利率普遍上浮20%以上,甚至达到50%,但即使这样,年利率也不过10%左右。而民间借贷年利率一般在30%以上,甚至更 高。

但随着今年信贷政策紧缩,各大银行纷纷收紧贷款。华夏银行鄂尔多斯分行的一名员工透露,起初银行还能对部分房地产项目提供2亿元的贷款,大约也能占其开发资金的60%左右,现在已经停止向房地产项目发放任何形式的贷款。

目前鄂尔多斯的民间拆解利率已经达到月息3分5(年利率42%),甚至5

分(年利率60%),而且很难借到钱。

按 照月息3分计算,2.63亿借款每个月要支付的利息为789万元。“仅支付利息的压力就非常大。”一名鄂尔多斯房地产商表示。知情人士告诉记者,对于很多 房地产商来说,压在他们身上最重的石头,不是楼盘积压,而是高额的还款利息,很多人无奈之下再借高利贷用于还息,从而进一步扩大风险。

在企业资金周转不足时,通过民间借贷方式周转本无可厚非,但鄂尔多斯房地产企业的危险在于将短期借贷长期化。例如中富公司,一名债权人告诉记者,她从前年开始以3分利息借给公司钱,直到出事前一直按期收取利息。

一位投资集团负责人毫不避讳:“他们(房地产商)从我手里借到钱,肯定是反手就用来支付借贷利息,这样的风险太大了。”

借贷无门

中富“国电富兴园小区”项目的总建筑面积107870.65平方米,其中住宅面积80001.98平方米,商业用房面积22925.46平方米,其中住宅项目于2010年开盘销售,已经收回首付款817.053万元,尚有约1.5亿应收贷款。

记者从中富公司了解到,1.5亿应收贷款均为住户的银行按揭贷款。

在房地产开发模式中,用销售收入支持工程继续施工是资金链上的重要一环。在鄂尔多斯,购房者在买房时支付30%的首付款,剩余70%从银行办理按揭贷款。银行贷款一次性支付给开发商,然后由购房者分期还给银行。

一名当地商业银行人士介绍,该行对购房者在没有房地产公司担保的情况下不会发放按揭贷款,即使是能发放,资金也非常有限。有业内人士告诉记者,在银行用房屋办理抵押贷款也很困难。

实际上,按揭贷款是售房收入的大头,无法获得按揭贷款大大增加了房地产商的资金压力。

一名当地从事过房地产开发的人士告诉记者,在销售时,会和购房者签订一份协议,由房地产公司负责办理银行按揭贷款,并申明如果按揭办理不下来可退房。

但今年以来已经发生多起按揭贷款无法办理事项,房地产商也不愿意退房。

“我去找开发商,他说,好不容易卖出去一套,怎么可能退呢!”一名受购房者委托与开发商理论的当地媒体记者说。

此外,银行的开发贷也全面收紧,使得房地产商无论在开发的前期、中期或者后期,都面临资金困难。

一名当地中型房地产开发企业融资部门人士告诉记者,公司无法从银行获得贷款,今年以来一直在多方筹集资金。但当地的小额贷款公司已经借不到钱了,正在打听通过信托公司或者房地产基金的方式融资。

鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言

鄂尔多斯融源泰小额贷款公司的工作人员介绍,房地产商在公司放款的“黑名单”中,因为公司与银行有协议,银行部门在协议里明确规定不许给房地产项目提供资金。

根据相关规定,小额贷款公司不得吸收存款,只能用自有资金放贷,但可以从银行获得不超过自有资金50%比例的银行贷款用于经营。

该小贷公司工作人员透露,除了协议上规定的条款以外,银监局和金融办还会不定期的到公司检查,防止小额贷款公司擅自向房地产项目提供资金。

另外据鄂尔多斯当地媒体的调查,部分小额贷款公司从来没有“给房地产项目贷款”的业务。一名小贷公司人士表示,小额贷款公司提供的贷款都是短期的,而房地产的资金回笼却是长期的,并不匹配。

而且记者从多家小贷公司了解到,今年公司资金非常紧张,早就无钱可贷。“我还想贷款呢,你告诉我哪里可以借到钱。”一家小贷公司负责人半开玩笑地说。

当地的很多民间借贷人也对房地产亮起了红灯,虽然这曾经是他们重要的放款对象。

一名当地投资公司经理说,许多熟人希望从他这里借钱,但他最后的选择只能是一声对不起。“我们不得不谨慎。而且现在房子很难卖得动,资金流回不来,放出去的这些钱肯定不知道何年何月能收回了。”

多位当地人士告诉记者,人们已经纷纷开始往回要债,尤其是借钱给房地产商的。“人们心里都清楚,钱放到哪里去了,还不是房地产?现在只有能源企业还能借到些钱。”

房市,繁华不再

资足抵债但现金流严重不足,是许多房地产商的现状。

目前中富公司项目主体工程已经完工,根据中富公司评估,资产为4.91亿元,负债2.63亿元,资产负债率约为53%。

但一分钱难倒好汉,2011年以来,鄂尔多斯的房地产已陷滞销状态。

根据鄂尔多斯地税局数据,2011年上半年鄂尔多斯市房地产税收入约4.2万元,同比增长28%;2010年上半年税收收入约3.04万元,同比增长68%。

两相对比,2011年房地产税收收入的增幅大幅度下降。而且业内人士介绍,今年上半年的4.2亿税收中可能有一部分是去年销售的房子,今年下半年房产税的增速可能更低。

鄂尔多斯的房地产早已显现泡沫。

据一家地产调查机构的调查,鄂尔多斯平均每人拥有房屋2.7套。一个三口之家的房屋拥有数量多者达到七八套。

据 鄂尔多斯当地媒体报道,全市共有房地产企业442家,几乎每一个能源企业均有房地产开发业务。2010年,鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方 米,但鄂尔多斯各旗镇总人口才160万,市区人口逾65万。如果按照65万人口计算,仅2010年施工的房产就够为每个人提供41平米的住房。

而且还有房地产商,包括外地房地产商在不断进入鄂尔多斯。滞销之中,房价纷纷下跌,而降价成为许多房地产商的选择。

一名当地人士告诉记者,自己的房子去年价格在9000元每平米,而今年这一地区新房价格不过8000元每平米。

另据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士的观察,今年以来房地产早已有价无市,打折促销不断。“最典型的是绿城项目。”这位房地产观察人士说。

他提到的是位于乌兰木伦河畔的城投绿城?成园项目。该项目宣传册介绍,销售价格为每平方米6900元。但这一项目位于鄂尔多斯康巴什新区CBD,是鄂尔多斯令人瞩目的豪宅之一。6900元的价格不仅开创了鄂尔多斯销售价格的新低,也远远低于部分中低端地产的价格。

据 当地人介绍,2005年时鄂尔多斯房地产的均价在每平方米1000元左右,2006年时大约在1500元,到2007年时均价达到了5000多元,平均涨 幅约3倍。而2009年时,房价再次大幅度上涨,达到7000-8000元左右,2010年房价小幅上涨,普遍涨幅为600-700元,当时,一些高档住 宅或商业地产售价已达到2万-3万每平米。

绿城内部人士介绍,一定程度上,6900元/平米的价格已经低于成本价,但即使是如此低的价格,开盘销售后还要推出优惠,最低折扣将能达到9折。

国内豪宅开发商星河湾在鄂尔多斯则采取了令人叹为观止的营销手段。“星河湾请了四个销售代理公司,包下鄂尔多斯的多家酒店,几乎天天请人吃饭。”前述房地产观察人士介绍,他笑称:“在鄂尔多斯几乎所有有钱人应该都吃过星河湾的饭。”

据了解,星河湾在鄂尔多斯拥有约500名营销人员,楼盘每星期都有宴会或者其他形式的活动,来邀请消费者参加。此外,公司不惜血本在各大媒体投放广告,就连鄂尔多斯的机票上也被攻占。公司还准备包机邀请客户到广州星河湾参观旅游,费用全部由公司承担。

然 而即使这样,星河湾的销售业绩也并不理想。据星河湾销售人员透露,星河湾目前成交量将近200套,但大部分只是交了定金,并未签约。如果按照价格每平方米 2万计算(实际价格折后不到2万),200套住房的销售量大约20亿元,而星河湾进入鄂尔多斯市市场时,宣称的目标是开盘百亿。

2009年,星河湾在上海浦东的项目开盘首日创造了“6小时40亿”的奇迹,2010年在太原的项目开盘首日认购金额又超过上海。

星河湾的营销方式和销售境况,在今年的鄂尔多斯各大楼盘中并不少见,比如伊泰?华府世家在开盘首日也举行了大型的开盘活动,而等待时机开盘的泰悦府,目前239套房,也才内部陆续认购了20余套,不足供应量的十分之一。

一些本土开发商在万般无奈之下,把项目的开盘日期一推再推。今年以来,鄂尔多斯的开盘项目寥寥无几。

犹疑的信心

在鄂尔多斯的民间借贷体系中,信任起到了非常重要的作用。

“鄂尔多斯人朴实,和其他地方不一样。”一位鄂尔多斯人告诉记者。他给记者看了一张“传说中”的“白条”。据说,在鄂尔多斯当地借钱只需要在一张卷烟那么宽的纸上写个借条,关系好的连条子也不用写。

记者看到的这张借条约手掌大小,用印刷体打印了“债权人”“借款金额”“借款利率”几个字,每个词后面手写了对应的信息,在借款金额、借款利率的数字上还盖上了红指印。

纸条下方是借款人的签名,以及一条关于利息的详细说明。让记者印象深刻的是,利息是3分,但对于借款的开始和结束时间,以及付息时间并未作出说明。

“这张条子可能是长期借款,所以没有写这些。”另一位当地高利贷放款人告诉记者。他说,这样的条子很常见,也有一些比较规范的,会对借款的起止时间、本金和利息的结算方式作出规定。记者了解到,一些借条上还会写上如果利息和本金偿还不了时的处理方式。

虽然说信任是关键,但许多鄂尔多斯人正在将借条转成正规合同。记者所看到借条的主人,在当日下午打印出一份三页的借贷合同样本,并打算让所有打条子的借款者重新签订合同。

当记者询问这样做有什么好处时,该人士表示合同总要正式些,而且如果遇到纠纷,条子的利息超过法定利率4倍的部分得不到保护,但是如果是借款合同,合同中对利息有约定则会受到保护。

这位借款者表示对当地借贷环境有信心,但仍忍不住抱怨:“鄂尔多斯老板们能不能站出来,不要不接电话?”

他认为,大多数当地借款人有一定的实力,即使是不见了也只是为了躲债,并非跑路,而且资产也足够偿债。有一位他借给资金的借款人资金链发生问题,但是该人士拥有四五辆路虎汽车。“随便卖一辆也是好几百万,不会有问题的。”

但是,他认为,很多老板为了躲债不接电话,甚至逃走,很令人气愤。“接个电话也好啊。都是熟人,没有钱也不会硬逼的。”而对于中富地产的做法,他认为是比较负责任的。

在鄂尔多斯的民间借贷体系中,大多数钱是借给熟人,或者通过熟人作为中介,具有天然的信任关系。一名已经多日拿不到利息的债权人告诉记者:“我很信任他(欠债人),所以我不会去催他。如果我把钱从他那里拿回来,别人听说了可能也会来讨,他的资金链就会出问题。”

另一位债权人则表示:“我很信任他,但是如果别人找他要钱,我会担心要晚了钱拿不回来,也会去要钱。”这位债权人认为,现在的市场资金紧张,和债权人纷纷收回贷款有关。

“现在大家都不敢往外放了。除非是资源类的借款,才有人放,利息不过一个月1分5左右。其他的哪怕是5分的利息也不敢借出去,大家都宁愿少得利息但要保险些。”

一名接近银行的人士告诉记者,因为普遍收贷,近期鄂尔多斯各银行的存款直线上升。

鄂尔多斯人与人之间的信任,以及对未来抱有的希望是民间借贷市场的稳定剂。

但 记者听说,过去鄂尔多斯也不乏骗贷事件。“一个人拿了几百万元,买了两辆好车,租一个好办公室,开着车去借钱,别人一看他的装备就同意借了几个亿。结果这 个人一转身就跑了。”当地人描述。而曾经发生的真实事件是,一个借款人用几十万在北京租了三天的办公室,然后从鄂尔多斯骗走了几个亿。

“现在不催债还是因为觉得有希望,如果没有信心真的到了需要撕破脸皮的时候,还是要撕破。”一名当地放贷者表示。

一些贷款的担保者也因此受到了损失。因为借款人还不了,王强(化名)作为担保者支付了230万。

正如之前提到的一家知名酒店的做法,当地债权人和债务人协商,宽限债务时间,或降低利息、将债权转成股份或者用房产代偿,都是较好的解决方式。

谁最可能出问题?

鄂尔多斯的民间借贷市场错综复杂。

“你借我的钱,我借你的钱,谁都算不清。说不定在大街上碰到一个人,就有借贷关系。”鄂尔多斯一位文化界人士介绍。

在错综复杂的借贷关系中,可以简单地将借贷人分成有实体公司的借贷人以及中介人,借贷公司分为单一的房地产公司和有其他产业的房地产公司。

“出问题的人大部分都是倒来倒去的人,没有自己的公司。”一名鄂尔多斯民间借贷者告诉记者。这些人在放出去的款收不回来时,便没有钱支付借款的利息,从而发生资金链断裂。

比如记者在中富公司遇到的一位债权人,她借给中富公司的两千万中只有几十万是自己的,其他均为从亲戚、朋友处以2分或者2分5的月息借得,再放给中富公司,角色主要是资金中介。

此 外,一些人把从银行获得的贷款用于放贷。“我一个朋友买车,从银行贷了几十万,转手就借出去了。”一名当地人介绍。购房后办理按揭贷款,把节余资金用于放 贷,然后用高利贷利息支付房款的现象也非常常见。“这里人买房肯定是按揭的,省下来的钱放出去足够支付利息。但如果高利贷市场出问题,还房贷的钱也没有 了。”前述人士介绍。

2010年以来,鄂尔多斯市发生多起高利贷崩盘事件,其中资金上亿的案件包括众博商贸有限责任公司老板梅良玉一案、金亿泰汽贸担保公司总经理祁有庆一案和苏叶女涉嫌非法吸收公众存款案等。

有实体公司的企业,处境相对好一些。

记者在鄂尔多斯市时,曾听说当地一家知名酒店发生资金链问题,于是老总包了一辆汽车,请所有的债权人到酒店吃饭,告知债权人自己的情况,并表示,如果大家都来要债那么公司只能破产,或者大家可以缓一缓或选择成为公司的股东。

鄂尔多斯近期出现了不少“抵债房”,即一些还不起钱的房地产开发商用房子来抵债。比如中富公司公布了详细的房屋建筑图以及不同资产的市场价,作为偿债资产。记者还听说了其他多处抵债房。

“和债权人协商,或用房子抵债的做法都很常见。”一位房地产人士评述。一位建筑施工人员则称,今年由于楼市不好,许多地产商都希望用房子来抵建筑款,如果不要房子,建筑款项只能欠着。

不过债权人大多不满意抵债房的定价,希望打折。有时候,为了尽快回笼资金,房地产商也会“割肉”。

记者听说位于鄂尔多斯第五小学附近的一个楼盘,原价7000元左右每平方米,现在抵债价格只有约3500元。另一位房地产人士表示,知道这处房产要抵债,但认为价格不太可能如此之低。“应该是有一些条件,比如

一次性付款是一个价格,多次付款价格则高一些。或者最低的楼层是3500元,每高一层往上加价。也有可能3500元是起拍底价,实际拍卖价格高一些。”这位人士推测。

中富公司在估价时,把18000元每平方米的底商价格折为16000元,而且在债权人的要求下,对价格再次进行了85折。

也因此,很多鄂尔多斯人并不是很恐慌。“房子还在那里,最坏的打算就是拿房子。”一名鄂尔多斯人说。他认为,虽然鄂尔多斯房价有泡沫,但也有一定的刚性需求,而且外来人口逐年增多,房地产只是遭遇暂时的寒冬。

此外,拿地的时间不同,企业面临的问题也不同。“前几年拿地的企业问题应该不大,出问题的企业大多数是在近两年拿地的。”一位鄂尔多斯当地放贷人员表示。近两年,鄂尔多斯地价飞涨。

但对于没有实业的借贷中间人,一旦发生资金链断裂,将没有任何东西给债权人,因此出现“跑路”或自杀等事件。有实体的公司境况好于借贷中间人,而有多种资产的房地产公司又好于单纯的房地产公司。

中富公司的另一位股东郝小军还经营着一家煤炭运输公司,中富公司负责处理债权人事务的人士告诉记者,郝小军已经从煤炭运输公司中拿出1000万元,准备用于解决中富公司的问题。

在当地,许多房地产开发商同时也经营煤矿或者酒店等产业,其他产业的资金可以为房地产暂时输血。

“出问题的不会有大企业。因为大企业除了房地产,肯定还有其他产业作为支撑。”一名市场乐观人士称。

不过也有市场悲观者。“问题一天比一天严重,不知道危机什么时候会爆发。”一名小贷公司人士认为。

“麻木了。”有人说。“习惯了,大家对此都有预期。”一位接近司法部门的人说。

据了解,近期鄂尔多斯经侦支队尤为繁忙,常常加班,而所有和高利贷相关人士都被打了预防针,不得向外泄露任何和办案有关的信息。

政府在行动

危机中,很多人将目光转向政府。

中富公司希望政府给予部分费用减免,并且能帮助其向银行申请流动贷款,以及让银行发放购房者的按揭贷款。

许多借款人都寄希望于政府救市,并且认为,即使市政府不考虑,省自治区政府也会考虑这一问题。

今年下半年以来,鄂尔多斯市政府多次组织企业家召开座谈会,并为企业协调银行贷款。在政府的协调下,部分企业的贷款已经得以延期。政府的另一个举措是,将5000万元以上的融资者进行监控,防止其外逃。此外,政府和当地的鄂尔多斯商会联合成立了担保公司。

中 央财经大学金融法研究所所长黄震建议,政府可以考虑四点措施。第一是要求借款人拿着借条到金融办或者公证机构对借条进行公证。公证者可以获得优先偿债权。 通过这一步骤可以摸清楚借贷情况。第二点是允许部分企业倒闭。“有的企业有投机冲动,要让有些人承受风险的惩罚。”第三点是不要轻易抓人,让借贷事件刑事 化,要尽量认定为是民间借贷违约。第四点是要设法鼓励民间资本尽量进入正规金融机构。

“如果作为刑事案件处理,企业会瘫痪,债权人更加没有信心。一些本来可以循环的资金链也断掉了。”黄震建议,“对于一部分还有潜力可挖的企业,可以重整秩序,通过债权人会议等进行债权重整,再从银行贷款。”

和记者攀谈的多位债权人也表达了这一意愿。“我们所有的努力目标是,不要进入司法程序。”中富公司负责债权处理的人士称。因为如果介入司法程序,就需要冻结公司资产,公司将无法运营。

为了安抚债权人,公司迅速列出两套解决方案,并对于愿意等待、领取现金的债权人承诺,在10月后将支付1分5的利息(1.5%月息)直到还款。

另一位债权人告诉记者,他的一个朋友去年以每亩40万元买了100亩土地,但是看到市场的资金情况后,并未开始开发,今年地的价格已经涨到了每亩120万。这位朋友现在欠了一些钱,但这位债权人认为,土地的价值足以抵债,但如果诉诸法院,法庭拍卖的结果可能低于市价。

吴英和石小红案件中也出现过类似的情况。吴英一案中,根据媒体报道,吴英的本色集团在吴英被刑拘之前经营状况良好,而且到审判时,她的资产如果不是被非法没收和拍卖,不但能够偿还所有的债务,且吴英可能也已是坐拥价值数亿元资产的富豪。

但这需要债权人和债务人之间的信任,以及债权人充分的还款意愿。

戚 聿东提出了五点建议,包括:适当调整偏紧的信贷政策,尤其是对中小企业不应一刀切紧缩贷款;加强对民间高利贷现象的政策规范和监管,将民间借贷特别是高利 贷行为纳入“体制内”一并管理和监管,不能因为超出银行贷款基准利率4倍以上不受法律保护为由,而对高利贷行为听之任之;严格控制银行和上市公司资金体外 循环现象;加强公众金融教育以及建立针对中小企业的综合服务体系,真正解决中小企业融资难问题。

多位参与借贷人士表示,希望媒体不要过度报道,将事情扩大引起市场恐慌。黄震则特别提出,要小心微博的放大效应。

但无论媒体是否报道,在鄂尔多斯当地各种传闻已经铺天盖地。“最坏的时候还没有到来。”当地一位投资业界人士表示。他介绍,每年年底时,房地产企业要结算工程款,而2010年初当地银行放出大量贷款,这意味着2012年初将是大量房地产企业还款大限。

“到年底问题会更严重。”该人士判断。

有 市场人士告诉记者,鄂尔多斯当地银行的贷款额度已经用完。而黄震认为,短期内中国的通胀形势不会改变,因此货币政策也不会改变,加之房地产调控政策,如果 放任正规金融机构对微小企业融资难无所作为,放任民间借贷的投机化倾向,鄂尔多斯民间借贷风险可能进一步积聚和扩大。

鄂爾 多斯 地產 資金 崩盤 寓言 中富 跌倒 無人 吃飽
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=28444

年利30% 鄂爾多斯2200億民間資本難禁高利誘惑

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20111026/2416306.shtml

 每經記者 彭斐 發自鄂爾多斯
鄂爾多斯人突然富了。「拿到拆遷、徵地款的老百姓,不知道該怎麼花這些錢。」在當地某出租車公司上班的杜平(化名)說,借出去拿高額利息,成了最方便、回報最好的一種投資方式。
當地一位商人與 《每日經濟新聞》記者交流時表示,伴隨著國家能源政策的收緊,鄂爾多斯賴以成名的煤炭資源開始集中,參與難度增加,當地人轉而青睞收益率不錯的房地產行業。
如今,鄂爾多斯的銀根不斷緊縮,房地產企業從信貸市場融資難度也在增加,地產商急於尋求新的融資渠道,彌補資金缺口。
依靠民間借貸維持運轉的鄂爾多斯房地產業,陷入了前所未有的資金焦渴中。
暴富:鄂爾多斯沒有「窮人」
「鄂爾多斯沒有窮人。」鄂爾多斯東勝區罕台鎮的居民杜平 (化名)對《每日經濟新聞》記者說,隨著城市擴建和拆遷、徵地的進行,除了讓老百姓住上樓房外,政府補償款項也陸續發給了當地居民。
隨著煤價2003年後的井噴式上漲,鄂爾多斯這個煤炭儲量佔全國1/6的地級市,也由內蒙古自治區的貧困地區,變為中國內地「最富的城市」。
記者從《2011年鄂爾多斯市政府工作報告》中瞭解到,「十一五」期間,鄂爾多斯全市累計完成舊城拆遷765.4萬平方米,該市城鎮建成區面積由138平方公里拓展到243平方公里,城鎮化率達到70%,較「十五」末提高15.6個百分點。
與城鎮化同時推進的,是該市猛增的投資額度。該市政府公開數據顯示,「十一五」鄂爾多斯累計完成投資6033億元,是「十五」時期的6.5倍。
在東勝區鐵西三期的規劃下,2009年上半年,杜平所在的罕台鎮開始徵地,當地村民搬進樓房的同時,也成為手持現金的「大款」。
杜平所在的永勝村只有100多人,全村土地超過6平方公里,徵收部分土地後,該村共獲款項4000餘萬元。
據鄂爾多斯市財政局相關調研,僅今年1~7月,全市各區旗在保障性住房專項補助資金上,已簽訂拆遷協議19743戶,已開工建設安置住房13192套,共175萬平方米,項目總投資98.4億元,現已完成投資29.3億元。
2010~2011年間,永勝村按每戶擁有耕地的人頭分錢。杜平家雖有5口人,因老婆孩子沒地,只有3口人參與分錢,得到的補償款達到120餘萬元。
杜平說,永勝村有的農戶最終拿到的補償款能有四五百萬,在鄂爾多斯市,這不算多。
按政府相關回遷政策,拆遷村民只需以每平方米兩三千元左右的價格,即可在指定區域買到樓房。杜平說,即使每家買兩套100平方米的住房,幾十萬甚至上百萬的餘款總是有的。
東勝區經濟開發區副書記兼副主任謝懷君在接受媒體採訪時曾說:「早一個月拿到錢,早點放到典當行,收益就相當可觀,100萬元一年可以獲得30萬元以上的利息。」
誘惑:城鎮居民放貸吃息
2010年春節過後,表姐劉梅(化名)給杜平的電話多了起來,對話內容離不開「理財問題」。
原為當地金融保險業務員的劉梅,向杜平及其親屬介紹「民間借貸」的理財計劃:與其把錢存進銀行吃低息,倒不如以2.5分的月息放給她。
劉梅還打電話給自己的母親、杜平的父母,及父親的三個兄弟。在高利息的誘惑下,他們決定將錢借給劉梅,讓她幫忙「理財」。
從2010年6月到今年4月,劉梅從杜平及其親屬處拿到本金超過600萬元,月息是2分5釐,按年利率30%計,杜平及其親屬每年獲取的利息總額至少180萬元。
中國人民銀行今年7月7日最後一次加息後執行的存貸款基準利率,活期存款年利率為0.5%,五年期存款年利率為5.5%,按此計算,杜平及其家人的600萬元資金每年利息僅分別為3萬元、33萬元。
「有更多的錢能賺,誰不心動?」杜平對《每日經濟新聞》記者說。
事實上,劉梅扮演的只是一個中間人角色。
劉梅曾向杜平透露,2008年以來,她的借貸總額超過2000萬元。杜平說,除1400萬元來自與她有親屬關係的鄂爾多斯當地人外,劉梅還通過之前做保險業務員所積累的社會關係,進行民間融資借貸。
據瞭解,劉梅將錢放給鄂爾多斯當地房地產開發商,月息3分~3.5分。
「在鄂爾多斯,吃利息差價的大有人在,而且金額不菲。」杜平說,永勝村開始徵地後,村委會相關負責人曾向他表示,從村民手中以2.5分月息借款,再以3分利息轉借,僅5釐錢的利息,該負責人每月就能賺5、6萬元。
自2010年上半年和劉梅打下第一張借款白條開始,截至今年4月,杜平將徵地獲得的120餘萬元全部借給劉梅,截至8月,杜平共得到15萬元利息。
鄂爾多斯金融辦的公開統計數據顯示,鄂爾多斯原有270多家擔保機構,2010年9月~2011年3月進行融資性擔保機構整頓後,數量減至36家,很多擔保公司開始以自有資金放貸,不再吸收公眾資金。
公開渠道的關閉並沒有阻礙「鄂爾多斯人家家放貸」的步伐,當地居民通過各自熟人的路子,紛紛「打白條」放貸吃利。有媒體報導,內蒙古大學的一份調研顯示,50%的鄂爾多斯城鎮居民都參與到了放貸與借貸的資本活動中。
房地產:高利貸主要流向
然而,今年9月,杜平沒有像往常一樣結到利息。「我被騙了,你們放在我這裡的錢可能收不回來了。」9月底,杜平及其親友陸續接到劉梅的電話。
全民高利貸狂歡,這是最可怕的金融風險。在知名經濟評論人葉檀眼中,鄂爾多斯正是全民高利貸的經典案例,而且鄂爾多斯今天的資金模式比起20年前的溫州模式,危害和風險都更大。
杜平萬萬沒想到,他會與因非法吸收公眾存款近10億元、已被當地公安局立案偵查的蘇葉女扯上關係。連接他倆的正是劉梅,她曾向蘇葉女借出800餘萬元,月息高達4.5~5分。
10月20日上午,《每日經濟新聞》記者以債權人身份從東勝區公安局經濟偵查大隊瞭解到,劉梅已就蘇葉女非法吸收存款報案。
然而,記者撥通了杜平提供的劉梅手機時,得知與債務事宜有關後,劉梅接連說,「打錯了,我不是。」
「她現在很敏感,債主幾乎天天找她,甚至有人威脅她孩子的安全,現在她也是有家難回,我也已經有些日子沒見她了。」杜平說。
「房地產。」對於巨額資金的流向,杜平言簡意賅,「(劉梅的)2000多萬,除借給蘇葉女800多萬,還有一部分借給了其他房地產商。」
當地一位企業家在與 《每日經濟新聞》記者交流時表示,近幾年隨著國家能源政策收緊,煤礦整合,民間資本參與煤礦投資的難度增加,而投資回報率不低的房地產業,已經成為民間資本的主要流向。
對於民間資本的規模,鄂爾多斯市相關部門向記者表示,具體數字很難統計。
「近幾年,由於房價持續上漲,房地產業成為民間資本投資的主要選擇之一。」日前,一份由住建部政策研究中心、高和投資完成的《民間資本與房地產業發展研究報告》中測算,鄂爾多斯民間資本量達到約2200億元,今後規模還將增長。
糾結:民間借貸與銀行貸款
伴隨民間資本投資房地產規模的不斷擴大,其投資形式逐步從需求端轉向供應端,如投資開發房地產、為房地產開發商提供過橋貸款等。
在《每日經濟新聞》記者獲得的一份由住建部政策研究中心、高和投資完成的關於鄂爾多斯《中國民間資本投資調研報告》中顯示,截至今年2月底,鄂爾多斯銀行系統房地產開發貸款餘額僅59.7億元。在360.7億元的投資規模中,不到16.55%。
如今,鄂市的房地產行業資金鏈條已脆弱不堪。9月24日,鄂爾多斯市中富房地產開發有限責任公司(以下簡稱中富地產)法定代表人王福金自殺身亡,揭開了鄂爾多斯民間借貸和房地產開發之間的緊密關聯。
高和投資董事長蘇鑫表示,中國房地產中直接融資不足10%,80%以上資金來自銀行,使得房地產的行業風險很容易傳導到整個金融系統,一旦出現問題,甚至會牽扯社會經濟。
在某國有銀行鄂爾多斯分行工作10年的一位老員工告訴記者,「招商銀行、華夏銀行、中信銀行、浦發銀行紛紛進駐,新進來的銀行不少都以50萬元年薪挖人,不過要完成攬儲任務才能拿到全額,壓力很大。」
《每日經濟新聞》記者從該市東勝區金融辦獲悉,截至7月底,鄂爾多斯市銀行的本外地存款餘額為1930.46億元,其中東勝區存款餘額為1125.12億元;同期,鄂爾多斯市銀行貸款額為1806.84億元,其中東勝區貸款額為1148.78億元。
從上述數據不難看出,東勝區的貸款額大於存款額,資金最為活躍。葉檀分析認為,鄂爾多斯是一個資金量大且投資需求十分旺盛的城市,這裡的現金流要比一般城市的平均值高出很多。
「自今年4月份以來,鄂爾多斯的中小企業,特別是房地產行業,確實很難從銀行再獲得貸款。」當地一位商人向記者表示,這與四大銀行在鄂爾多斯的信貸額度有關,有限的貸款額度,遇上了經濟快速發展的鄂爾多斯,每年2月份剛過,銀行的貸款額度可能就已被用完。
一位當地開發商解釋說:「沒有辦法,銀行不放貸,只能從民間借貸。」從事貸款擔保中介的董女士也表示:「即使是有資格的中小企業,目前從銀行貸款也比較困難,因為銀行的貸款額度基本都用完了。」
因此,房地產企業急於尋求新的融資渠道,彌補資金缺口。
上述商人認為,煤礦整合後,大量中小型企業老闆更加關注房地產,因為銀行貸款有限,他們選擇民間借貸,即使利息高於銀行貸款,但如資金能正常流動周轉,盈利率對他們來說還是不低。
負責處理中富地產債務的一位人士向《每日經濟新聞》記者表示,開發商借的錢已經變成鋼筋水泥,賣不出去;老百姓手裡的錢都借給開發商建了房,房賣不出去,錢還不了老百姓,老百姓就不能買房,「(資金)沒有流動性,只能頂死」。
前景:民間借貸或難消失
信貸緊縮的背景下,依靠民間借貸資金維持運轉的鄂爾多斯房地產,陷入了前所未有的資金焦渴中。
《民間資本與房地產業發展研究報告》顯示,由於中小民營企業很難通過一般金融渠道融資,由此催生了大量小額貸款公司、典當行、擔保公司、地下錢莊等民間金融機構。
報告顯示,在溫州、鄂爾多斯、陝北等地,借貸市場異常發達,鄂爾多斯已經達到全民放貸的地步,月利率高達2%~5%。通過借貸將零散的民間資金聚攏,再投入房地產等高利潤行業,民間資本被不斷放大。
隨著銀根收緊,民間資本轉為通過「短期放貸」填補地產商的資金缺口。在樓市調控背景下,房地產開發企業自籌資金比重明顯加大。
一面是日益緊縮的銀行信貸,一面是急需資金的房地產市場,民間借貸亂象叢生便成必然。近日發生的數起房地產資金鏈斷裂事件,更是引發了人們對於鄂爾多斯發展模式的質疑。
「鄂爾多斯當前遇到的問題,其實並不像外界所謠傳的那樣。」鄂爾多斯當地企業界人士蕭峰 (化名)認為,鄂爾多斯房地產資金有所緊張,與國內銀根緊縮背景有關,也與近幾年鄂爾多斯發展速度過快有關。
在陷入民間借貸輿論漩渦多日後,鄂爾多斯地方政府終於作出正面回應。10月21日上午,該市政府召開了「全市前三季度經濟運行及規範金融秩序、促進房地產健康發展情況」新聞發佈會。
市政府秘書長奇巴圖稱,市政府已制訂《鄂爾多斯市規範整頓民間借貸活動實施方案》,加強對非法集資的監管和打擊力度,保持全市民間借貸的平穩運行。
「全社會各個領域投資規模持續擴張,對資金的需求量急劇增加。但金融業發展相對滯後、信貸投放整體規模小,銀行信貸資金不能滿足需求,客觀上推動了全市民間借貸的發展。」奇巴圖這樣解釋陷入民間借貸困局的原因。
奇巴圖表示,對具有一定實力、有土地等資產而暫時出現資金周轉困難的企業,政府正在積極協調貸款銀行,做到不抽資、不壓貸、不上浮利率,並通過轉貸、展期等辦法,幫助其渡過難關。
他同時稱,涉及房地產和民間借貸領域的案件只是個別現象,「民間借貸和房地產領域整體形勢平穩、風險可控」。
溫州民間借貸事件,讓鄂爾多斯的金融形勢緊張起來。最普遍的擔憂是,民間借貸體系會不會崩潰。在蕭峰看來,民間借貸不可能消失,目前來看,也並沒有回落的跡象,只是短期內,大家有些信心不足。
日前,鄂爾多斯金融工作辦公室相關負責人在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示,民間借貸是自發和隱蔽的行為,政府沒有辦法對其規模進行監測,溫總理對溫州的調研,說明中央已經開始對中國的金融體系、金融制度和突顯出來的問題進行關注了。

年利 30% 鄂爾 多斯 2200 民間 資本 難禁 高利 誘惑
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=28694

【專題·工業圈地】煤礦「陪嫁」,鄂爾多斯招商秘方

http://www.infzm.com/content/63117

鄂爾多斯下了一個賭注,以煤礦換投資項目,實現資源型城市的轉型。當企業紛紛奔著免費煤礦而來之時,卻深受當地工業基礎薄弱及產業鏈缺失之苦。這種對雙方都充滿誘惑的跨越式發展,結局會如何呢?

近40個企業,2000億元總投資。這是內蒙古鄂爾多斯市一個75平方公里的裝備製造基地短短三年招商引資的成果。

先別驚訝,鄂爾多斯這樣的工業園區總共有12個,如果按照企業宣稱的投資額計算,總的體量將是這個園區的十倍。

「主管招商引資工作的李世鎔副市長,哪個月不得簽個上百億的投資協議。」一位接近政府的鄂爾多斯本地企業家告訴南方週末記者。

為什麼這麼多公司紛至沓來,在這個偏僻的工業基礎薄弱的城市投資建廠?答案很簡單,因為別的地方政府也許有土地有廠房有稅收優惠政策,但獨獨號稱「中國第一煤都」的鄂爾多斯有一樣別人沒有的「陪嫁物」——煤礦。

2009年6月,內蒙古自治區出台《關於進一步完善煤炭資源管理的意見》(下稱50號文),允許給落戶的裝備製造、高新技術項目配置煤炭資源,每20億元投資配1億噸煤。

在50號文尚未出台的2005年,鄂爾多斯就以兩處煤礦作餌,引入了當地第一家汽車製造企業「華泰汽車」。目前,華泰已將其中一處煤礦轉手,另一處則與淮南礦業合作開採。

華泰進入鄂爾多斯之後,尤其是50號文正式出台後,大批非煤企業殺入內蒙古。在2007年開園的裝備製造基地裡,有造小轎車的奇瑞,有造大卡車的精 功,有造房車的外企中歐國際,甚至還有美國最大的直升機製造商。而一週前才剛剛奠基的云計算產業基地,就已經拿到世紀互聯、中興ZET等IT企業的投資協 議,單單過百億。

華泰汽車城一號地塊仍是大片荒地 (南方週末記者 王小喬/圖)

「不用資源換項目, 用什麼?」

鄂爾多斯自2005年起開始大規模修建各類工業園區,迎接各類企業的落戶。除去依煤而建的傳統煤化工等產業園區,汽車、新能源、信息電子行業更為這座力圖轉型的資源型城市所青睞。招商引資而來的非資源項目佔比從5年前的不足5%迅速升到了三成。

煤儲量佔全國六分之一的鄂爾多斯,最讓外地人印象深刻的,是因煤而富的眾多千萬富翁、滿街跑的豪車和政府大手筆的造城。很難想像這樣一個城市,會和當下最時髦的云計算產業掛鉤。

2009年,鄂爾多斯開始籌備云計算產業基地。在副市長李世鎔的設想中,這裡有充足廉價的電、有穩定的地質條件,還有不太冷也不太熱的氣候,適合大體量計算機群安家落戶。

不過2011年8月7日,在「世紀互聯」來鄂爾多斯投資的簽約儀式上,淮南礦業集團董事長王源同樣在列。對於世紀互聯的第一期60億元投資,鄂爾多斯配置了3億噸納林希裡井田煤礦,由淮南礦業合作開發。

而另一家計劃在鄂爾多斯投資200億建設國際數據中心的中興ZET集團,乾脆是直接讓子公司中興能源前來落地的。

「坦白說,目前這裡並不太適合非煤產業投資。」裝備製造基地裡一家手機廠商——萬捷信息技術有限公司總經理鄭暉告訴南方週末記者。「一沒人才,從高端人才到工廠工人,都是從南方挖來的;二沒配套,上游的所有零件都要從外地進。」

選擇在鄂爾多斯建廠,他表示「那是老闆考慮的事情」。儘管在北上廣都有研發或技術中心,但老闆還是選擇了鄂爾多斯,在這裡,「任何產業鏈,都只能從零開始慢慢培育」。

產業鏈缺失,同樣是華泰、奇瑞、精功、中興特種汽車等車企無法迴避也是外界質疑最多的問題。

和華泰一樣,2009年引進奇瑞之時,鄂爾多斯為其配備了烏審旗納林河礦區的16.6億噸的煤炭資源,奇瑞與淮北礦業合資開發。以當下300元/噸的坑口煤價、年產量90萬噸來計算,將每年至少給奇瑞帶來1.2億的收益。

而最新簽訂了投資協議、獲得10億噸煤炭資源配備的液晶面板生產商京東方,因為2010年虧損超過20億元,有業內分析師乾脆直接質問,這種投資是不是就為了讓上市公司轉虧為盈。

「不用資源換項目,用什麼?」對於外界的質疑,鄂爾多斯政府智囊、黨校副校長奇林海很不理解。「地區發展就是以優勢換優勢。東部的優勢是資金、技術和人才,我們的優勢就是資源。如果能用資源換來產業升級,有何不可?」

「華泰破壞了遊戲規則」

以「資源換項目」,實現資源型城市的轉型,是鄂爾多斯政府的美好願望。但這個願望的實現過程,則變成一場政府和企業之間博弈的遊戲。

時至今日,華泰汽車城已經具備了生產15萬輛車的能力。但自從2007年投產,才賣了不到2萬輛SUV,新上市的車型也放在了另一個生產基地山東榮成。而南方週末記者在華泰汽車城現場看到,佔地共約6000畝的一號和二號工廠內,仍有大片大片的荒地,野草叢生。

「華泰破壞了遊戲規則。」裝備製造基地裡另一家不願意具名的企業總經理抱怨道,「他們拿到了採礦權,卻沒有完成承諾的產量和稅收。結果,我們這個園區裡,現在沒有一家企業拿到採礦權,煤礦都還只是協議裡的幾行字,少數幾家投產了的企業也才拿到探礦權。」

鄂爾多斯政府智囊、黨校副校長奇林海認為外界的要求太苛刻,「企業的投資到位需要過程,也要看整體市場的好壞。」但他也承認,鄂爾多斯的「資源換項 目」沒有現成的經驗,也只能慢慢摸索和調整。「跑馬圈地,兩年後沒動靜,可以收回土地;奔著煤礦來的,從探礦權到採礦權,都需要國土資源部的批准,你到位 一步,我們再到位一步。」

鄂爾多斯政府與商人的博弈,其實只是內蒙古自治區招商引資的一個縮影。自治區辦公廳的王佐強在最新一期《北方經濟》雜誌中如此描述:政府承諾配置煤 炭資源,是大項目落地的直接動因。一個投資20億元的項目,即使建成後產品沒有銷路,煤炭收益也能相抵。但資源配置政策落實不到位,又反過來成為建設緩慢 或建成不投產的主要原因。鄂爾多斯市、烏海市、阿拉善盟,重點工業園區投資億元以上新項目,開工率分別是37.1%、53.8%和14.3%。

即便如此,陝西、新疆等傳統資源大省仍在前赴後繼。三個月前,TCL集團(000100.SZ)這家廣東的彩電企業就成立了TCL新疆能源公司。


專題 工業 圈地 煤礦 陪嫁 鄂爾 多斯 招商 秘方
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=29418

2000億民間資金危急 鄂爾多斯:「房子」傷了「票子」

http://www.infzm.com/content/64908

開煤礦和拆遷補償,讓鄂爾多斯人有錢起來;他們又通過民間借貸,將錢投向了房地產和煤炭。房地產、煤礦與民間資本由此糾纏至深,一損俱損

因為能源依然是強勁支撐,鄂爾多斯此次危機並不會導致系統性的崩潰。相反,危機提供了一次結構調整的重要契機,關鍵在於鄂爾多斯人能否抓住

忙碌的「打非辦」

一走進打擊非法集資辦公室大門,兩張A4紙貼在醒目位置。一張是24小時值班民警的姓名和手機號,一張是報案材料範例,在案情陳述一欄,甚至提供了通用的表述模板。

2010 年後,鄂爾多斯新開樓盤通常70%的資金來自民間借貸,有的 甚至是100%。一旦銷售遇冷,危機不可避免。 (東方IC/圖)

最近,「酒駕」在鄂爾多斯忽然具有了別樣意義。

「好幾個民間借貸的莊家故意酒後駕車往公安局門口開,就是為了讓人抓到酒駕好進去躲幾天,避避風頭。」一位鄂爾多斯法律系統人士告訴南方週末記者。鄂爾多斯原本是全國最早嚴懲酒駕的城市,但現在面對洶湧而來的追債人,莊家們更願意在「裡面」找清靜。

據高和股權投資基金管理有限公司在2011年10月發佈的《民間借貸危機調研報告》中披露:9月,鄂爾多斯政府曾對17個民間借貸在10億元以上的房地產開發企業法定代表人限制出境,並實施監控。

然而,危機還是被引爆。導火索就是「蘇葉女案」——這是鄂爾多斯史上最大的非法吸收公眾存款案,即使是不完全統計,涉案金額也已超過10億元。

2011年9月20日,被債主追得無路可逃的蘇葉女自首。頭一天,在本該還息的最後時刻她仍拿不出錢,於是那些借款在500萬以上的大客戶們當場搶了蘇的車。第二天,借款在500萬元以下的小戶們失去了耐心,大批向公安機關報案。

蘇葉女自首後第三天,中富房地產公司法定代表人(佔股30%)、原鄂爾多斯市東勝區人民法院院長王福金自殺,身後是2.63億元民間借款和每月789萬元利息,而佔股70%的董事長郝小軍不在國內。

兩案連發,讓90%家庭都在放貸的鄂爾多斯風聲鶴唳。這之後,東勝區公安分局打擊非法集資辦公室(以下簡稱「打非辦」)忙碌了起來。

一走進打非辦大門,兩張A4紙被貼在醒目位置。一張是24小時值班民警的姓名和手機號,一張是報案材料範例,在案情陳述一欄,甚至出現了通用的表述模板——

「××年×月×日,張××以其做××為由向我借款×元,講好利息是×分每月,我通過銀行匯款(或付給現金的方式)共給張××借款×元,迄今為止,我手上共有借款單×張(本金單×張,利息單×張),金額共計×元,張××共計給我結利×元,現在還欠我×利息。」

另外,在報案時,放款人還要出具借款單複印件或者給借款人打款銀行卡的打款憑條。這意味著一些連白條都沒有的人,甚至不具備完整的報案材料。

2011年10月31日一個寒冷的週一上午,打非辦剛剛開始辦公,就湧進來二十餘人。他們是放款人代表,前來狀告莊家王喜栓從一百多人處非法集資四 千餘萬元。老練的打非辦人員從容地拿起電話,首先接通了王喜栓的手機,讓他領著告狀的人到打非辦樓下協調,其間派出一名警員在樓下維持秩序。

寒風裡,從外地來東勝打工多年的王女士抱著1歲多的女兒,想上前詢問自己的50萬本金和利息何時有著落,卻擠不進去。但即使隔著很遠,她也能聽到身穿單薄灰色西服的王喜栓強硬的聲音:「錢都投到項目上了,現在沒有錢。」

然而,多米諾骨牌還沒有倒完,「張靜案」、「邢凱案」等越來越多的民間集資案子正湧向鄂爾多斯市公安局東勝區分局。

錢與房瘋狂共舞

「這裡的人看不懂股市,投資又不願意出鄂爾多斯,於是就放貸。在房地產最狂熱的時候,甚至是求著房地產商借他們的錢。」

民間資本的危機,與民間借貸與房地產的共生有關。

蘇葉女案的受害人之一張英是通過好朋友認識的蘇。2011年元月第一次見面時,蘇葉女的父親蘇自來帶著她去了正在建設的維廉大廈。

「他說這是蘇葉女的酒店,投資3.6億,借我們的錢蓋完封頂後,就可以向銀行抵押貸款。給我們的利息是每月4分。」她說。

2005年後,城市化建設成為鄂爾多斯市政府的主要工作之一,「拆舊樓、蓋新樓」的景象遍佈鄂爾多斯全境。僅2011年一年,鄂爾多斯城區就計劃拆遷300萬平方米,幾乎是過去五年的一半。

但拆遷和蓋樓的費用遠遠超過當地商業銀行的授信額度。高和報告顯示,鄂爾多斯銀行系統至今年2月底,房地產開發貸款餘額僅59.7億元。而鄂爾多斯房地產業此時的投資規模是360.7億元,來自銀行的支持不滿17%。

與此同時,民間有強烈的資金供給慾望。鄂爾多斯本地人因煤炭和拆遷富裕起來後,手裡掌握大量的資金。據高和報告透露,來自官方調研的保守估計,鄂爾多斯民間信貸資本至少在2000億元以上。

這筆巨資掌握在投資知識和經驗匱乏的當地老百姓手裡。「這裡的人股市看不懂,投資又不願意出鄂爾多斯,手裡拿著那麼多錢光放在銀行裡吃利息還覺得可 惜。怎麼辦?」鄂爾多斯市人大常委會委員、律師協會會長田生良自問自答,「放貸,主要是把錢借給煤礦和房地產。在房地產最狂熱的時候,甚至是求著房地產商 借他們的錢。」

當地的共識是,2010年之前,如果鄂爾多斯的開發商新開一個樓盤,通常50%的資金來自民間借貸。

「有些開發商更加瘋狂,整個樓盤都是借民間資本建起來的。」蒙商投資集團總經理撖小剛告訴南方週末記者,只要趕在2006年到2010年上半年鄂爾多斯房地產的黃金期把房子脫手就沒事,還能賺錢。

2010年後,由於信貸緊縮和調控,新開樓盤更是70%的資金都來自民間借貸。

鄂爾多斯人不僅把錢借給開發商,而且熱衷買房。

「暴富之後,大家瘋了一樣的去買房子。那個時候,凌晨一兩點大家就去排隊等著拿號買樓,如果有人插隊,會招來拳腳相加。」撖小剛想到當時的震撼場景 忍不住笑了笑,「最瘋狂的印象是,700套房子一開盤就被100個人瓜分了。如果覺得訂了房不想要,就連轉賣名額都能掙不少錢。」

2010年上半年之前,鄂爾多斯樓市不存在營銷概念,蓋房不用設售樓處,人們看看模型沙盤就把房子買了。在最瘋狂的時期,開發商只要拿下土地、做完規劃,就敢賣房。撖小剛說,「真是瘋了,期房就能全部賣光」。

買房子的人大部分都是本地人,其中又有大部分是民間資本的放款人,拿著賺到手的利息去買房。這些買房者即使有錢付全款,也還是只交30%首付款,70%向銀行貸款,自己的現金留著放高利貸。

高和投資董事長蘇鑫從2010年4月開始對鄂爾多斯房地產以及金融市場進行調查,在和政府主管官員以及近30位資產過億者聊過之後,蘇鑫寫了份報告,題目是《沒人能看懂鄂爾多斯》。

鄂爾多斯康巴什新城人跡罕至。「鬼城」正是當地煤礦、地產、民間借貸相互糾纏一損俱損的前兆。 (張濤/圖)

誰勒住了民間資本的脖子

開發商沒錢還莊家,莊家沒錢還放款人,進而演變成一樁樁訴訟案。一隻原本要扼住房地產的手,同時勒住了鄂爾多斯民間資本的脖子。

但是房地產很快出現了問題。

「在常住人口不到200萬人的地方,熱火朝天的蓋了5年房子,賣得很快、房價還很高。你覺得這正常嗎?」鄂爾多斯市億恆小額貸款公司總經理康華說。他在2010年初結束了在烏海商業銀行二十餘年的工作,回到老家東勝,看到遍地的施工工地,第一個想到的詞是「泡沫」。

撖小剛的另一個身份是鄂爾多斯工商聯合會常委,據他估算,截至2011年底,從東勝鐵西區到康巴什裝備製造基地辦公區裡的新建商業樓宇,平均給每個鄂爾多斯市區註冊的企業分兩層,那些樓還能空一半。

即便如此,鄂爾多斯城市空中的塔吊從未曾停歇過。2011年,鄂爾多斯房地產計劃新開工面積1300萬平米,施工總量2300萬平米,完成投資450億元,是上一年的1.23倍。

但此時開工的房地產項目已經很難再從銀行、小貸公司等金融機構貸款。

「我剛回東勝的時候就感覺到這裡的房地產已經出現風險,後來再接觸房地產公司都很警惕。」康華說,「單純只做房地產的公司我們是不投的,除非它背靠的集團還有收入穩定的煤礦做支撐。」

內蒙古第一家小貸公司,位於鄂爾多斯東勝的融豐小貸公司對於房地產公司的態度則更為堅決。融豐公共事務部經理張翔說,「我們自從2010年以來就幾乎沒有給房地產貸過款。」

新開樓盤的資金比例變成了30%用自有資金,70%從民間借貸。而此時開發樓盤時拿地、拆遷、傭工等成本已比過去要高出很多。以一套東勝區的平房為例,過去的拆遷費是100萬,此時已經漲到了400萬。這意味著自有資金、民間借貸量都要提升。

雪上加霜的是,找錢很難的情況下,開發商收入銳減。全國性樓市調控開始後,銀行收緊個人房貸,本地買房者剛性需求又已趨飽和(平均每人已達2.7套房),再加上明顯走弱的樓市讓買房熱情驟減,2011年2月開始,鄂爾多斯很多樓盤銷售遇冷,有的樓盤售房率甚至為零。

現在,鄂爾多斯東勝稍微有些家產的人每天都會收到特惠房、看房有禮等促銷短信。曾經不需要售樓處的鄂爾多斯,現在聚集了全國的售樓人才,和房地產老闆們談銷售抽成——過去只出現在北上廣的售樓場面,在鄂爾多斯登台了。

2011年10月28日上午,京投銀泰股份有限公司副總裁尹筱周從北京出發前往鄂爾多斯「救火」。

銀泰集團現正在東勝的鐵西區開發一個別墅項目,2009年下半年以相對其他地區便宜的價格拿地,因中間手續複雜,直到2010年下半年才開工。

「一下子就把時機錯過了,現在好了,要我們飛過去救火。」說完自家的不如意,尹的語氣轉而輕鬆,「不過大家都這樣。星河灣9月的時候集中了全國的銷售力量到鄂爾多斯賣房子。原本預計賣個1000多套的,結果只有200來套。」

資金力量薄弱的一些本地開發商,則遭遇了來自銀行和民間借貸的更大的雙重還款壓力。

「有些人是沒有回頭路可走了。」撖小剛認識的一位鄂爾多斯本地房地產商在2010年後仍舊戀戰房地產,把所有資金都投入其中,現在房子蓋到一半,只能咬著牙繼續去民間借貸,「只要房子賣不出去,他就沒錢還利息和本金,連辦公室都不敢去。」

至六七月份,鄂爾多斯開發商借貸信用幾乎全部透支,民間借貸徹底緊繃。當地一家房地產公司老總在5月之前還能僅憑一個電話就借到1個億,但自此之後 就再難有米下炊。一位放了1個億的放貸人曾在7月受命理大師的點撥想要把錢收回來,但直到10月底,他只拿回了四成,還有6000萬不知何時能夠要回。

開發商沒錢還莊家,莊家沒錢還放款人,進而演變成一樁樁訴訟案。一隻原本要扼住房地產的手,同時勒住了鄂爾多斯民間資本的脖子。

夢醒時分

鄂爾多斯的民間資本與溫州不同,能源支撐依然強勁,政府財政將繼續享有大量「黑金」稅收。

問題可能遠不止幾件非法集資案。

鄂爾多斯2008年之前建的樓房,基本都有房產證,但是2009年後建的樓房,「85%以上到現在都還沒有房產證,而且很可能永遠都不會有」。

購房者辦房產證的前提是開發商到房管局辦大產權證,樓盤清算時要交稅,對於房地產商來說這是一大筆錢。另外,鄂爾多斯每個買房子的人都必須交全契稅、維修基金才能入住,一般是開發商代收之後交給房管局,然後辦大房產證。

但是,鄂爾多斯通常大一點的樓盤能收幾千萬甚至上億的維修基金,這一大筆錢又不用交利息,挪用起來最經濟。「很多開發商都把這筆錢挪作他用,申報大房產證手續不全,自然批不下來。」鄂爾多斯富田國際大廈項目銷售總監韓紅塵說。

於是,購房者的房產證自然沒法辦下來。沒有房產證,就沒法進行二手房交易,資產就無法脫手。

另一個影響民間資本的大事也正在鄂爾多斯發生著。2011年4月,鄂爾多斯市政府繼2005年之後,提出第二次煤炭整合,計劃在2012年6月之前,將全市276座煤礦整合成40家大型煤炭企業,打造地方明星企業。

目前,鄂爾多斯大部分的房地產項目背後都有煤礦作支撐,才得以獲得現金流或者獲得小貸公司、民間資本的錢。

「一旦明年6月被整合的煤礦拿到最後一筆賣礦的錢,有些煤老闆還完借的高利貸可能就不剩什麼了,有的可能連高利貸都還不完。」韓紅塵說。

目前,本應在明年6月被整合之前停工的小煤礦仍在日夜不停地向外運著煤,希望能儘量多掙一些錢。許多老闆都在擔心,失去了煤礦這個「黑金奶牛」,資金鏈條會繃得更緊甚至斷裂。

「週末的時候我們企業傢俱樂部要組織會員開研討會、座談會,大家互相鼓勵,增加信心。」鄂爾多斯市企業傢俱樂部副理事長劉海明說。

據高和投資報告透露,為穩定市場信心,目前鄂爾多斯市政府已採取一定措施,包括給主要企業領導人群發短信以安撫民心,未來也不排除會效仿溫州制定一系列相關優惠措施。

但鄂爾多斯的民間資本與溫州的情況不盡相同。輸送財富的煤炭業將會有更大的發展,豐富的天然氣還未大規模開發,強大的政府財政也將在「十二五期間以民生為本」的政策基調下繼續向民間輸血。

「關於勢力強大的民間資本,堵不如疏。」鄂爾多斯民間資本投資股份有限公司董事長、內蒙古鄂爾多斯商會常務副會長田永平告訴南方週末記者。

他所在的投資公司成立於6月,下設民間資本投資服務中心,致力於民間資本「陽光化」。

鄂爾多斯民間資本服務中心共注資30億元,由內蒙古鄂爾多斯商會成員、市金融辦下屬的鄂爾多斯資本有限責任公司共同出資。作為這個半官方的民間資本「陽光化」平台掌門人,田永平曾在人民銀行鄂爾多斯分行工作16年,內退後於2005年成立了兩家投資公司。

其中的民間借貸交易市場用於記錄每筆在其平台上完成交易的民間借貸,使其正規化,也利於統計民間資本體量;中小企業股權交易所引導民間資本參股企業,成為股東而不是單純的借貸者。此外,該服務中心還設有上市公司產業投融資平台、信用再擔保公司、民間資本研究會等。

「如果這一次放的貸款能收回來,我就再也不像現在這樣放高利貸了。」韓紅塵似千帆過盡般的總結道,借款人必須有可靠的抵押物,借款過程必須正規。

「其實鄂爾多斯目前的亂象未必不是一件好事。」高和投資金融分析師李慧忠告訴南方週末,「鄂爾多斯此輪爆發的危機,並不是全面崩盤式的系統危機,而是鄂爾多斯市場重新規範、深度調整式的結構性危機。」

11月初,鄂爾多斯進入秋雨季節,冰雨寒冷。陰霾之中東勝多個醒目地點掛上了汪峰演唱會「春天裡」的宣傳海報。字裡行間屬於春天的溫暖,讓每個經過的人都下意識地駐足,看上一眼。


2000 民間 資金 危急 鄂爾 多斯 房子 傷了 票子
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=29421

鄂爾多斯錢坑

http://magazine.caixin.cn/2011-11-18/100329100_all.html

  短短幾年間,鄂爾多斯和泡沫聯繫到了一起。

 

  這座位於內蒙古西南角的城市,是成吉思汗衣冠冢所在地,原本以佔世界四分之一的羊絨產地著稱,近年因煤礦、天然氣開發而快速積累了財富。2010年,鄂爾多斯GDP為內蒙古最高,「鄂爾多斯泡沫」亦現。

  在不到十年的時間裡,鄂爾多斯幾近「全民借貸」的程度,直追浙江溫州。相較之下,因當地軟件設施、投資環境等配套滯後,其他產業發展嚴重滯後。 鄂爾多斯民間金融投向單一,除了煤礦便是房地產,當地房價從早年的每平方米1500元起步,現在飆升到最高逾2萬元,直逼一線城市。

  現在,下跌開始了。在中富地產法人代表自殺、宏泰源公司工人討薪等接連發生後,放貸人的神經繃緊了。無論是正規貸款公司,還是地下錢莊都不敢再 放貸,民間借貸陷入資金鏈斷裂的恐慌中。在圖雅等人利用內蒙古多家銀行非法融資一案(參見本刊2011年第38期封面報導「劫持銀行信用」)曝光後,知情 人士透露,國務院及有關部委派員到內蒙古調研自治區高利貸氾濫情況。

  很多本地人和外來的投資者,仍把希望寄託在煤礦上。「一鏟子下去就是錢。會有很慘烈的洗牌,但不會全部死掉。」一位承包商向財新《新世紀》表示。

  鄂爾多斯當地政府並不悲觀。當地政府一直把山西當做反例,認為山西政府在產業政策引導上不夠強勢,導致山西煤炭資本大量外流,本地卻發展遲緩。 鄂爾多斯當地政府則一直希望「把錢留在當地」,從煤炭採掘實現產業轉型。從2007年開始,鄂爾多斯提出要做「金融強市」,後又提出「用資源換產業」。日 前,在規範小額貸款公司、打擊非法集資的同時,希望引入PE(私募股權投資基金)來疏導民間資金,為鄂爾多斯理財,向「PE之都」轉型。但這一切談何容 易。

  近日,該市主管金融的副市長李國儉在接受財新《新世紀》記者專訪時表示,相關部門正籌建民間借貸登記服務中心,希望引導民間借貸者進場交易。他還透露,一份旨在引導民間借貸陽光化發展的細則性文件 《鄂爾多斯市民間融資管理暫行辦法》正在起草,有望年內實施。

  11月10日,全國整治非法集資問題專項行動電視電話會議在北京召開。中國銀監會主席尚福林指出,要加強對民間借貸的監管,嚴禁銀行業金融機構信貸資金流入民間借貸市場。

「全民借貸」鏈斷

  無人能準確說出鄂爾多斯民間借貸潮興起的準確時間。

  按照鄂爾多斯民間資本投資服務中心法務總監田中良的說法,最明顯的界限是2004年。當時煤價放開,很多早年被以十多萬元轉讓的煤礦轉眼間「價值連城」。目前,鄂爾多斯的煤礦總數約為300多座,大部分為民營小型煤礦。

  民間資本日益充裕,而鄂爾多斯第二產業、第三產業不夠發達,大量財富湧入房地產領域。有專業機構調查數據顯示,鄂爾多斯民間融資總量佔該市貸款 總量的三分之一。然而,鄂爾多斯民間借貸和房地產界人士都認為這是大大低估。內蒙古廣播大學校長助理范治光表示,當地僅有15.9%的中小企業能獲得正規 金融機構信貸支持。

  這裡活躍著大量資金掮客。「熟人拉熟人,朋友借朋友。」一個民間借貸中間人說,「很多人主動慕名而來。」相熟的中間人之間互相拆借資金是常事,關係好的「連借條也不用打」。「只要你按時付利息,沒人會追著你要本金。」一位房地產負責人表示。

  最終,鄂爾多斯形成了從企業到個人,從政府公務員、煤礦老闆到普通居民,「全民放貸」的局面。在這裡,本地民間金融匯成的資金巨流既是買家,也是賣家,它們為開發商提供資金,再將蓋好的樓房買下。房地產在過去幾年的高熱時期,會有三年翻倍的回報。

  一位當地小額貸款公司的負責人介紹說,鄂城小貸公司名義利率大多為年化收益率的15%、18%,最高是24%。但他介紹,實際利率可通過一些操作手段達成,比如先扣一半利息作為風險抵押金,留在小貸公司繼續滾動放貸,相當於實際利率達到35%。

  他說,當地典當行、擔保公司數量是小貸公司的10倍,典當行最低利率35%,個別甚至到100%以上。

  鄂爾多斯市政府2011年一季度的統計數據顯示,目前該市共有81家小貸公司開業。范治光統計的數據顯示,包括典當行、擔保公司、投資公司等在 內的民間借貸機構,在2009年末已發展到912家,5年內增加了6.3倍。他同時指出,2010年末,鄂爾多斯全市金融機構各項貸款餘額(不含個人消費 貸款)僅為1332.9億元,而當年同期鄂爾多斯GDP達到2643億元,這說明有大量民間資本支撐著當地經濟的運轉。

  全民放貸熱潮中,頻現非法集資案件。鄂爾多斯市政府成立打擊非法集資辦公室,先後審結眾博商貿有限責任公司老闆梅良玉案、金億泰汽貿擔保公司總經理祁有慶案、蘇葉女涉嫌非法吸收公眾存款案等,涉案金額均在億元級別。東勝區經偵大隊透露,還有八九起案子正在調查中。

  蘇葉女案頗為極端。蘇葉女在短短一年裡,通過民間借貸集中數億元資金,大量購豪宅名車,名下房產十餘套。鄂爾多斯東勝區經偵大隊的債權人登記資 料顯示,該案涉及債權人金額從2萬元至上百萬元不等。當地一位民間借貸人對財新《新世紀》記者表示,蘇葉女拿了錢後一個項目也沒有投,「都耍了、賭了」。 蘇葉女今年5月停止向債權人支付利息,直至事發。

整頓非法集資

  和溫州資本出外炒房、炒金不同,鄂爾多斯封閉自循環的民間資本運行方式,投向集中在當地煤礦和房地產,風險亦聚攏在當地。

  根據2011年3月15日下發的《內蒙古自治區煤炭企業兼併重組工作方案》,鄂爾多斯市政府規劃,2013年底,全區煤炭生產企業最低生產規模 為120萬噸(有條件的地區可提高到300萬噸),不達標的煤炭生產企業全部退出市場。對不積極參與重組的企業,不新增資源,不增加鐵路運力,不審批煤炭 建設項目。到2013年末,鄂爾多斯市的煤礦企業要控制在40家以內。

  很多煤老闆已經想好了對策。一位擁有煤礦的開發商向財新《新世紀》記者介紹,幾家離得較近的煤礦,聯合起來成立一個公司,名義上合併了,「實際 上還是各幹各的」。根據鄂爾多斯政府的時間表,整合截止時間是2012年6月30日。在此期間,除上述「自行整合」的煤礦,其他等待被兼併的煤礦不能開 工。

  鄂爾多斯副市長李國儉否認這一整合是導致民間資金鏈斷裂的直接原因。他說:「鄂市煤炭年產量5億噸,假設每噸在當地創造財富500元,每年僅此一項即2500億元收入。」

  地產市場萎靡觸動了民間借貸資金鏈的第一環:樓盤大面積停售或停工,外地開發商紛紛撤走,而本地開發商則避無可避。依靠民間借貸支撐的房地產業 首先感到資金鏈緊張,無力支付高額利息。這迅速動搖了鄂爾多斯人的信心。中間人向房地產老闆追債,債權人擁堵到中間人處,「擠兌」開始。

  小額貸款公司和地下錢莊都停止放貸,並以收回資金為第一要務。典當行的生意一落千丈。財新《新世紀》記者走訪的數家典當行內均無人辦理業務,有的連工作人員也看不到。一位規模較大的典當行工作人員說,今年生意明顯不如往年。

  10月28日,鄂爾多斯舉辦了一場金融論壇,一些參會小額貸款公司負責人拿到了鄂爾多斯市政府金融辦轉發的內蒙古自治區《嚴防小額貸款公司參與非法集資的若干規定》,提示「各小額貸款公司資本金必須在賬戶內封閉運行,不得以任何形式吸收或變相吸收公眾存款」。

  目前,鄂爾多斯已成立了民間借貸規範整頓領導小組,以金融辦、銀監局、工商局、商務局等12個部門和單位為成員單位,定期召開聯席會議,針對已經或可能出現的具體問題採取對策。

  10月19日,鄂爾多斯金融辦轉發了內蒙古自治區下發的《嚴防非法集資規定》,禁止小貸公司跨盟市發放貸款或變相吸收公眾存款。一經查實參與的,將在網站上曝光該公司高管與股東,並給予處罰。

  同時,該規定提出,開戶銀行應每月向監管機構提供小貸公司的對賬單,對小貸公司超過資本金5%的單筆大額資金異動,隨時向當地金融辦報告。金融監管機構要逐戶現場檢查。

  對於具有一定實力、有土地等資產而暫時出現資金周轉困難的企業缺乏資金的現有狀況,李國儉稱,政府正積極協調貸款行,做到不抽資、不壓貸、不上 浮利率,並通過轉貸、展期等辦法,幫助企業共渡難關。他稱「各大銀行對鄂爾多斯的發展前景均有信心。有的銀行甚至40%的存貸業務都在鄂爾多斯,我們有底 氣。」

  在前述論壇上,鄂爾多斯民間資本投資服務中心宣佈,將投入3億元扶持以其會員單位為主的當地中小企業。

  李國儉稱,相關部門還要籌建民間借貸登記服務中心,向進場交易雙方收取一定比例的風險金,作為「民間借貸保護基金」。對進場交易者,在資產保全等措施完備的情況下,如出現壞賬,「保護基金」對其損失本金部分補償。

以煤礦換項目?

  鄂爾多斯隨處可見「王府井」、「CBD」字樣的路標,體現了鄂爾多斯對蓬勃商業的嚮往。

  對房地產市場,鄂爾多斯副市長李國儉並不悲觀:「與有效需求相比,房子現階段可能是蓋多了,但是築巢引鳳嘛,很多大企業要過來,像奇瑞汽車、無 錫尚德、淮南礦業、青年汽車、中興云計算等等,這會帶來很多產業工人,帶來對住房的有效需求。我們將出台優惠政策鼓勵大企業團購。」他透露,鄂爾多斯要搞 16個工業園區,爭取打造17個銷售過百億元的產業園區,因此有信心「三到五年」消化房地產。

  鄂爾多斯市政府為瞭解決產業單一問題,大力引進製造業等其他產業,提出「資源換項目」:投資額度在40億元以上的項目,可按照20比1的比例配置資源,即投資20億元,可獲得1億噸的「輔助資源」。

  「輔助資源」多指煤礦。據財新《新世紀》記者瞭解,2006年,華泰汽車以150億元的汽車項目換來兩個大煤礦;2008年,華泰汽車賣掉了其 中的一個煤礦,獲利7億元。但華泰汽車以超低價格在康巴什開發區獲得用來建生產基地的6000畝土地,迄今只建成很小的一部分。

  一位參與過華泰汽車招商項目的人士向財新《新世紀》記者介紹,鄂爾多斯地處偏遠,氣候條件惡劣,人文環境也相對較差,加之物價奇高,根本吸引不來人才,大企業也不想來。華泰汽車是僅有的幾個部分實踐了當初承諾的企業。

  2009年,奇瑞汽車同樣宣稱將投資200億元,在鄂爾多斯建設生產基地,獲得了位於鄂爾多斯市納林河區域高達16.6億噸煤炭儲量的煤礦。類似的還有青年汽車、薩博汽車、中歐奔馳、蓮花汽車等超過十家汽車企業。

  截至2011年8月底,鄂爾多斯裝備製造基地已引進項目45個,協議總投資額3200多億元,包括汽車製造業項目10個,能源裝備製造業項目15個,電子產品製造業項目6個,飛機製造業項目2個,其他製造業項目12個。

  財新《新世紀》記者在鄂爾多斯裝備製造基地看到,大片荒蕪的土地上,推土機零零散散地工作著,寬敞平整、規劃良好的道路上,人煙稀少。除了精恆 汽車、中興特汽等不超過五家企業的廠房已經建成,其餘總控制面積達到100平方公里的基地全是不毛之地。此外,鄂爾多斯還發展了「云計算產業園區」、文化 產業和物流園區以及光伏太陽能基地,但這些項目均僅處於起步階段。

  對此,目前鄂爾多斯市政府政策已經有所調整。要求根據「企業投資到什麼程度,政府資源就到位什麼的程度」。而鄂爾多斯當地數人對記者表示,亦有企業未真正建生產線,而僅是拿地、賣煤礦。

  按照一位基金公司負責人向財新《新世紀》記者透露的情況,鄂爾多斯已有一線曙光:以瑞信、摩根大通為首的外來資本於9月底到達鄂爾多斯,擬投資 當地企業。瑞信相關人士向財新《新世紀》記者證實,已簽署戰略合作協議。瑞信、摩根大通此次將投入50億美元以上。簽約當天,當地有30多家企業參會。投 資「隊伍」中還有百優資本和維高資本。知情人士介紹說,目前已談成的項目涉及礦業、餐飲及房地產等領域,資金已達數億元。

夢繫「PE之都」

  近期,鄂爾多斯有關私募股權投資的講座頻繁。一位鄂爾多斯PE界人士表示,推廣PE的概念依然很難。找到LP(基金投資人)要遵循「熟人社會」模式,即通過合夥人的關係介紹。而習慣了非法集資高額固定回報的投資人,很難接受正規PE不承諾固定回報的條款。

  「解決民間借貸問題的關鍵,在於改革開放,改革現行的金融管理體制,放鬆對金融的過度管制,為民間金融創新留下空間。」鄂爾多斯市金融辦主任孫建平稱。

  鄂爾多斯市政府提出了打造「東北亞金融中心」和「PE之都」的口號。目前鄂爾多斯本地成立的PE共七家,但至今無一家募資成功。

  募資情況最好的是清科瀾海成長基金。這是內蒙古首個由當地集團鄂爾多斯瀾海和外地私募投資機構清科集團合作成立的基金,今年1月12日成立,計劃首期募集2億元,目前獲出資人承諾1億元,實際出資6000萬元,目前跟投的兩個項目都不在鄂爾多斯當地。

  本土PE募資進展緩慢。本土PE基金多設在實業集團下面,擬投資項目往往也是實業集團自有項目。如當地首隻PE基金鑫澤股權投資基金設在鑫海集團下面,擬投資項目為鑫海旗下養老地產頤和城項目。

  對於實業集團自設私募募資,承諾固定回報,且投資自有項目的行為方式,一位PE界律師直言:「本質上還是高利貸。」

  鄂爾多斯副市長李國儉分析認為:「鄂爾多斯有錢,就是缺人。」他希望能推行本土與外來「合資」的PE形式,「我們想把外面的管理公司引過來,與 本土企業家合作,搞合資。本土企業家有人脈關係,知道誰有錢,也容易獲取當地人的信任。而外面的專家有管理優勢。通過三到五年的努力,我們有信心將鄂爾多 斯打造為中國私募重鎮」。鄂爾多斯市目前對PE已經提出了包括稅收在內的多重優惠,還將出台鼓勵PE在鄂爾多斯註冊的法規。

  今年5月6日,鄂爾多斯第一隻政府引導基金——鄂爾多斯市財富股權投資引導基金註冊成立。這只基金由市政府全資控股的國資公司出資,擬募資規模30億元,第一期6億元,以母基金(FOF)的形式投子基金。

  6月,鄂爾多斯市民間資本投資服務中心成立,註冊資本30億元,具體架構尚在建設中。按照設想,鄂爾多斯民間資本服務中心下設事業性服務和市場 化服務兩塊。包括鄂爾多斯中小企業股權交易所、上市公司產業投融資平台、鄂爾多斯信用再擔保公司、鄂爾多斯民間資本投資管理公司、鄂爾多斯民間借貸交易市 場等機構。其中,鄂爾多斯中小企業股權交易所正在籌建,這旨在為PE的退出增加一個渠道。

  鄂爾多斯民間借貸交易市場則為小貸公司提供互相交流平台。小貸公司可以把質量好但無法給予貸款的項目推薦到交易中心,推薦的小貸公司進行 100%的擔保,同時由幾家有實力的小貸公司聯合註冊一個公司,為所有的項目進行第二次擔保。而所有的人都可以進入這一中心提供資金。

  目前,包括九鼎投資、金石投資、百優資本等八家外來金融機構已與該中心簽訂戰略合作協議。此外,鄂爾多斯商會中42家成員企業於今年5月共同出資設立了內蒙古鄂爾多斯商匯投資股份有限公司,首期註冊資本5億元。

  在加速引入大型金融機構的同時,當地正在籌建30家小額貸款公司,並推進9家農信社改製為農村商業銀行。

  財新《新世紀》記者張宇哲對此文亦有貢獻

鄂爾 多斯 錢坑
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=29465

鄂爾多斯:中國最富的城市在找錢

http://www.infzm.com/content/79450

「只有10塊錢的資本,卻做了200塊錢的事情」,鄂爾多斯因此成為過去十年中國增長最快的城市。

這座城市正在擠泡沫,以讓虛胖的身體恢復健康。這種「去槓桿化」,正是一些地方政府需要集體破解的科學發展難題。

沒完工的高樓一群群呆立,停著,灰黑的水泥鋼筋裸露在工地上,隨處可見。黃色塔吊們的最後一次起降,已是近一年前的事了。

這是2012年8月的鄂爾多斯,高速運轉十年之後,突然幾乎陷入停滯。

這座城市是過去十年中國經濟增長最快的地方——2001年設立鄂爾多斯市之前,這片河套地區在內蒙古都屬於貧困之地,GDP排名全國倒數。但此後,在本輪經濟繁榮週期中,鄂爾多斯GDP增速連續9年全國第一,人均GDP先後超過北京、上海和香港,成為全國最富的城市。

但奇蹟幾乎是戛然而止。2011年下半年起,火爆的鄂爾多斯房地產直接冰凍,民間借貸大案頻發。隨著2012年宏觀經濟增速放緩,另一個支柱產業——煤炭——也危機深重,「鄂爾多斯時間」就此停滯。

「最根本的癥結在於整個城市經濟體的激進冒險,不計後果地使用了高槓桿。」資深信託業人士劉擎說,「好比只有10塊錢的資本,它卻做了200塊錢的事,產業自身盈利不能支撐過分透支。」

「籌資是頭等大事」

在中國最富的城市,政府正在絞盡腦汁找錢,他們甚至打算向拆遷戶借錢。

這個北中國的財富匯聚之城,二十多萬外來人口正在陸續撤離。老城區東勝一套三室的紅磚平房,月租金已經從近4000元跌到了不足2500元。

而找錢,成為鄂爾多斯政府的關鍵詞。

在此之前,融資平台是救命的稻草。以東勝城投為例,2011年淨資產僅為2008年時的2倍,而同期債務規模卻翻了21倍。尤其是2009年,負債從6.3億激增至91億。

東勝城投公司審計報告顯示,這家註冊資本為12.4億元的區縣級融資平台及其關聯公司,2011年末向國開行內蒙古分行、建設銀行及中國銀行貸款的餘額為45億元,主要以質押的方式。其中國開行貸款佔37.9億元。

債務規模不斷擴大,地方財政的還款能力卻無法同步增長。根據東勝區政府提供的數據,2012年區財政可用財力僅增加4.26億元。

但很快,這根稻草也難以救命了。

為了防範金融風險,銀監會發佈了關於切實做好地方政府融資平台貸款風險監管工作的通知,制定了具體的平台貸准入門檻。

「融資平台在國家相關政策調控下,成效有限;其他籌資渠道也比較狹窄。」東勝區財政局在2011年的工作總結中提道,「面對巨大的支出需求,籌資成為迫在眉睫的頭等大事。」

銀行融資之門縮窄,政府轉頭找上了當地的「財主」——2011年,東勝城投向當地大型民營企業伊泰集團、鄂市滿世房地產公司及市國投公司,以委託貸款的形式,融資近9億。

此外,還直接向北京星河灣公司、鄂市佳奇城市建設投資公司及內蒙古雄鵬建築有限責任公司借款共計14.75億元,向東勝區建設局和國資公司融資4.5億元。

資本市場,迅速成為新的救星。

2011年末東勝城投通過新華信託和新時代信託融資餘額9.5億元。2012年2月,東勝城投又發行6年期20億元城投債。

公開資料還顯示,鄂爾多斯國投集團於2010年5月發行10年期28億公司債。鄂爾多斯市城投公司於2011年4月發行7年期10億城投債,並且通過中信信託發行的近9億應收賬款流動化信託項目仍在發售中。

政府所拖欠的工程款,也正在通過這些金融設計,曲線蔓延。

一位地產公司高管告訴南方週末記者,他們正在試驗的新設想是,通過信託公司進行項目貸款,未來本金和利息由政府還,「相當於把我們的債務轉嫁給政府,沖銷政府對我們的欠款」。

「政府已經同意了,現在需要我們自己找信託公司。」他說。

絞盡腦汁找錢的,還有康巴什國投公司,他們甚至瞄準了有錢的拆遷戶。

公司副總經理蘇潤飛向媒體證實,康巴什國投試圖以17.523%的年利率向拆遷戶進行委託貸款融資,資金來源是每個拆遷戶數百萬的拆遷補償金。

「我們不願意借錢出去,我們只想要現金。」一位曾接到上述通知的哈巴格希移民新村拆遷戶說。

不過,拆遷村民與蘇潤飛均證實,這一計劃後來並未執行。

樓市冰凍,痛在政府

2011年10月至今,銷售總監魏晨所在的房地產公司出手了近100套住宅——不過沒有一套屬於正常銷售,全都用於抵債。

冰冷的樓市,映射著財政的窘境。

2012年5月9日,鄂爾多斯市委中心組學習會上,市長廉素表達了對財政收入放緩的隱憂:截至4月,鄂市財政總收入增速比去年同期下降34.5個百分點,低於年初預定增速13.2個百分點。

為當地政府貢獻大量財政收入的鄂爾多斯樓市和土地市場,正恍若一潭死水。

2011年10月至今,銷售總監魏晨所在的房地產公司出手了近100套住宅——不過沒有一套屬於正常銷售,全都用於抵債。

公司已有半年未發薪水,魏晨在幾個月前乾脆遣散了銷售部,而自己專職負責融資——老闆承諾,若通過信託融資3個億,他可以從中提成100萬。

鄂爾多斯五百多家地產公司中,境遇大多如此。

根據市政府的數據,截至2012年4月底,全市商品房銷售面積約150萬平方米,銷售額106億元,均價仍高達每平米7000元。但實則「有價無 市」——成交商品房主要集中在兩種形式:一是過去已認購但因手續不全未簽訂商品房買賣合同,現在補簽合同,佔銷售總量的62%;另一種則是開發企業以房抵 債,佔銷售總量的29%。真正的市場成交量不足10%。

在此之前,鄂爾多斯樓市之瘋狂舉國聞名。2006年,鄂爾多斯城市化建設步入黃金期,2007年出現第一輪房價增長。煤炭價格上漲及大規模徵地拆遷補償款帶來的豐厚民間資本,一手瘋狂購房推高房價,另一手又通過民間放貸賺更豐厚的錢來滋養房地產業的泡沫。

泡沫遊戲中,一個樓盤的一半甚至全部建設資金都來自民間借貸,房地產公司幾乎不需要自己掏多少錢,就能毫不費力地滾動開發一個個樓盤。

但泡沫隨著2011年數起非法集資案而破滅。祁有慶、王福金、蘇葉女等幾起案件資金缺口高達數十億,民間資金恐慌擠兌,借貸與地產市場雙雙冰凍。

無法融到民間資金,又無法通過預售回籠資金,房地產公司的高槓桿模式被由此逼停。

據鄂爾多斯市政府的數據,截至2012年4月底,全市324個房地產續建項目,復工率不到四成。計劃新建的49個項目,只有7個開工,開工率14.3%。全市房地產市場完成投資10.4億元,同比下降83.4%。

樓市冰凍,最痛的是地方政府。

財政減收隨之而來。2012年上半年,鄂爾多斯中心城區東勝區建築業及房地產業納稅分別減少14.8%和29.6%,而以土地出讓金為主要來源的政府性基金預算收入9.5億元,同比下降近八成。

賣不出去的煤

鄂爾多斯地方財政,依賴於煤以及相關產業。但2012年5月以後,鄂爾多斯的煤賣不出去了。

地產這條腿走不動了,更糟糕的,另一條更粗壯的腿也突然停了。

煤炭,是鄂爾多斯所有財富的起源——即使是後來的樓市財富,最初也通常來自煤炭。

2005年,鄂爾多斯煤炭年產量超越多年穩居全國產煤冠軍的山西省大同市,成為全國產煤第一大市。鄂爾多斯地方財政的七成,完全依賴於能源、化工以及它們的初加工產業。

但2012年5月以後,鄂爾多斯的煤第一次賣不出去了。

東勝往北15公里,僅銅川鎮紅泥塔的一座小山上就聚集了七八個煤礦和三十多家選煤場。

2012年8月3日,南方週末記者登高下望,滿目皆是煤炭堆積成的小山丘。這些煤堆大約有四十萬噸,均為粉煤,已經在此滯留了近三個月。

通常,煤炭從小煤礦運到煤場,遴選成顆粒較小的粉煤和較大的塊煤,隨後由煤販子運往河南、山東等地。粉煤主要是工業用煤,多銷往火力發電廠,而塊煤則多為民用煤。

一位煤場主回憶,此前煤幾乎「從不積壓,即來即賣」,「從早上六點忙到晚上十點,一天一百來車,4500多噸。」

5月起,形勢急轉直下。先是眼見粉煤價格短短幾天內急跌五十多元,而後,即使賤賣,仍然生意慘淡,「隔一天來上兩三輛煤車」。

當地一家大型煤礦集團也無法逃脫噩運。「去年前年一個礦一天賣一萬多噸,今年一天賣幾十噸煤。」該集團副總經理告訴南方週末記者。

東勝煤區地處熱量較低的煨煤帶,每噸繳完地稅的粉煤在煤場的售價僅為130元左右。每售出一噸粉煤,就意味著虧損近40元。

又正值雨季。大雨過後太陽直射不到兩個小時,積壓煤堆上就升起裊裊白煙。粉煤因顆粒較小,不易保存,極易自燃,損耗很大。

因此,大多數煤場都選擇「只出不進」。

根據東勝區政府的數據,2012年上半年,佔東勝區財政總收入四分之一的煤炭業,稅收減少17.2%。

「2008年金融危機時,感覺好像天黑了,下了幾點雨就過去了。但是從去年開始就是瓢潑大雨了。」上述煤炭集團副總經理說。

工程款欠著,拆遷款也欠著

「如果政府不欠企業這麼多工程款,或者鐵西和康巴什不同時這麼大步子開發,現在鄂爾多斯的日子可能會好過些。」

對於一個野心勃勃的政府來說,收入增速放緩顯然來得太不合時宜。

鄂爾多斯正在打造「康巴什新區、東勝市區與阿鎮新區」100萬人口中心城區,而公開數據顯示,中心城區現有人口僅50多萬人。

康巴什新區興建的七大標誌性文化工程,總投資近30億元。與此同時,東勝的鐵西新區,未完工的商住綜合體亦比比皆是。

南方週末記者梳理公開資料發現,僅2010年3月至2012年6月,康巴什國投公司公開招標的項目金額總計高達57.6億元。而2012年上半年康巴什新區財政總收入僅為7.3億元。

「近兩年,我區經濟及社會各項建設任務繁重,財力有限,入不敷出。」東勝區財政局對此憂心忡忡,在2011年工作總結中提到,「土地出讓金不體現淨收益,不能有效補充財政。」

連續多年來,造城熱席捲中國大地,鄂爾多斯不過是其中最熱切的城市之一。而巨額資金的來源,來自於煤炭、地產以及借債。

不過,對於地方負債,無人能知曉確切的數據。民間對鄂爾多斯地方債總量的估算,大致有1200億、2400億和4000億三種版本。

而官方表述來自於市長在一次市委內部會議上的講話——「目前鄂爾多斯市各級政府債務規模已遠高於警戒線。」

按照這一說法,鄂爾多斯債務規模很可能超過2000億——國際公認的警戒線是,公共部門債務佔GDP比重60%,而2011年鄂爾多斯GDP達到3218.5億元。

進一步可以計算出來,鄂爾多斯政府槓桿率為3-5倍(2011年鄂爾多斯地方財政總收入為796.5億)。

這意味著鄂爾多斯的槓桿率非常之高。資深信託業人士劉擎說,她考察眾多地方政府項目,那些債務槓桿過高的項目,信託公司都不接受,即使是風險較高的結構化產品,銀監會允許的槓桿率也只是3倍。

市長在講話中還提到,市政府「決定從今年起利用3年時間完成全市政府投資項目拖欠工程款的清理化解任務」。

事實上,在鄂爾多斯,政府大量拖欠工程款司空見慣。

當地一家經營養老地產和承包政府投資路橋工程的房地產公司,工程款及財政返還金額共計2.5億元,但實際從政府獲得的款項不足1000萬。

「我們算是小數目,本地一些大公司的政府欠款動輒幾十億。」上述公司高管說。

「政府一般的做法是拿土地還,或者可以便宜一些賣。但問題是,現在土地不值錢了。」上述地產公司高管說。

康巴什國投公司副總經理蘇潤飛在接受媒體採訪時曾承認,康巴什新區建設欠內蒙古博宇事業集團有限公司債務約10億元,園林綠化負債約20億元,東方路橋、新泰、吉泰等民資基礎設施建設公司的債務約20億元人民幣。

「如果政府不欠企業這麼多工程款,或者鐵西和康巴什不同時這麼大步子開發,現在鄂爾多斯的日子可能會好過一點。」上述地產公司高管說。

停不下的紅舞鞋

「第一步擠掉泡沫,第二步給傷口做清潔,也就是清查融資平台、重點企業的債務,第三就是補足養分」。如果做到這些,鄂爾多斯或許能迎來一次變得更健康的機會。

「鄂爾多斯是轉得最快的齒輪,突然讓他停下來,後果是最嚴重的。」一位當地房地產公司高管說。

像穿上了紅舞鞋一樣,鄂爾多斯無法停止找錢—投資—找更多錢的步子。為了不讓輪子突然失速,政府不得不四處找錢來保障一些重大項目。

儘管鄂爾多斯房地產業一片死寂,但政府性投資項目卻仍在迅速推進。為了舉辦2015年全國少數民族傳統體育運動會,鄂爾多斯體育中心正在趕建。「體育中心預算4.7億,最後可能會達到8億。」康巴什城建局一位工程師說。

為了保障這些重大項目建設,鄂爾多斯勒緊了褲腰帶。

市政府下令「嚴格控制公用經費」,包括「原則上不新購買公務用車、不新進人員、不新舉辦未經審批的各類大型活動、不新建樓堂館所」。

當地酒水行業一位銷售總監告訴南方週末記者,上半年三分之一的酒店關門歇業,幾個主流酒水品牌在鄂爾多斯的銷量都出現了四五成的下滑。

「因為不好報銷,有相當一部分政府的酒水消費檔次,從八九百塊轉移到三四百塊錢這個價位了。」他說。

康巴什國投公司也於8月初貼出了「關於降低經費支出相關事宜的通知」,包括「嚴禁各子公司自行招人」、「一般的招待必須到單位內部食堂進行,嚴禁隨意提高接待標準」等內容。

據南方週末記者瞭解,鄂爾多斯市交通局、人事局等政府部門,曾一度於3月至5月只發放基本工資,後於6、7月才補齊。

在開源方面,市政府、稅務部門已經制定了增加稅收的一系列具體辦法,總的目標是,要讓2012年鄂爾多斯新增地方可用財力達到50億元以上。

招商引資,也日益重要起來。

不久前,鄂爾多斯政府就曾邀請江蘇企業家代表團前去考察,當地政府舉辦了盛大的晚宴,考察的項目裡就包括房地產項目。當地政府希望引入外部資金或上市公司資金接盤。

不過更重要的,是幫助當地經濟擺脫對煤炭與地產的依賴,真正建立起健康的產業。

「第一步擠掉泡沫,第二步給傷口做清潔,也就是清查融資平台、重點企業的債務,第三就是補足養分,比如邀請發達地區的企業家去考察接盤項目。」劉擎 說,「這個思路沒錯,但需要提醒的是,如果涉及上市公司和國有企業接盤這些債務,需要履行有關程序,不能讓並不同意接盤的部分小股東和納稅人埋單來承擔這 個風險。如果中央政府接盤,也要經過有關預算法和人大會議程序,不能再走一旦地方政府債務危機就中央財政接盤的老路。」


鄂爾 多斯 中國 最富 富的 城市 找錢
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=36105

鄂爾多斯寓言

http://magazine.caixin.com/2012-08-24/100428101_all.html

 大街寬闊,但空空蕩蕩;酒店林立,但冷冷清清;工地處處,但多數停工;售樓處還在,但門可羅雀。

  曾經「中國最富城市」,鄂爾多斯如今幾乎經濟停擺。

  因煤而富,鄂爾多斯,經濟增速連續九年位列全國第一,人均GDP超過香港。但在去年樓市冰凍、民間借貸資金鏈斷之後,超速發展頓然剎車。今年經 濟不景氣,更把鄂爾多斯立市之本的煤炭業也一下推入低迷。經濟危機就在眼前展開,不知道未來會怎樣——「人都沒錢了,錢都變成了鋼筋水泥」。

  在地方財政收入增速大幅回落之後,鄂爾多斯政府沒有錢再支撐龐大的投資計劃。為了找錢,官員們拜訪各大銀行,希望能獲得更多的貸款;城投公司連 年發債;繼續推進以煤礦換項目,吸引外來投資落地;希望引入外部資本成立產業基金,救助僵死的房地產;甚至,政府還向當地的大型民營企業、拆遷戶伸出了借 款之手。

  一個沒有人口支撐,主要依賴能源開發的地方經濟,似乎轉無可轉,最終還是只能指望投資拉動,銀行貸款。一位不願具名的鄂爾多斯市政府官員對財新記者表示,「下半年,鄂爾多斯要抓住政策微調的機會,爭取增加信貸,擴大投資。」

  就算再來一輪激進的政府投資,能救鄂爾多斯於經濟危機嗎?「鬼城」康巴什新區的市政府前,廣場偌大,空無一人,只有巨大的雕塑佇立著,靜看草原枯榮。

房地產冰封

  從機場途經伊金霍洛旗、康巴什新區,再到東勝老城區,沿途一個接一個的爛尾樓盤,塔吊靜止,鋼筋水泥裸露。一名開發商告訴財新記者,鄂爾多斯市區70%左右的在建工程都處於停工或半停工狀態。「資金鏈斷了,沒錢。」

  少數沒有停工的項目,進度也明顯慢了下來。鄂爾多斯星河灣項目現場的工人告訴財新記者,施工人數比去年少了一半多。伊泰華府、萬正城等項目也大抵如此。

  東勝區建設局的一名工作人員告訴財新記者,政府曾摸底過樓盤的動工情況,「現在還能動的要麼是政府下屬的開發企業,要麼是有能源業務的綜合大型集團。單一業務的房地產公司基本都停了。」

  財新記者走訪的多個項目售樓處均是門庭冷落。有的項目已經建成,由於無人問津而一直無法開盤。

  東勝老城區一個核心地段項目的銷售人員直言,今年沒有賣出去一套房子。伊泰置業總經理王永軍對財新記者稱,樓市處於冰封狀態,一兩年內都難有起色。伊泰置業在鄂爾多斯的兩個項目,從賣期房轉為賣現房。

  東勝區政府公佈的今年一季度經濟運行報告顯示,商品房銷售面積為1626平方米,下降93.2%。東勝區是鄂爾多斯主城區,其他區域更糟。

  房價已降,仍有價無市。城區邊緣的普通項目,現房均價從單價7000左右元降至4300元;高端項目從2萬元以上回落至1.5萬元左右。星河灣 5月間推出了88套特價房,價格從去年的2.4萬元/平方米降至1.5萬元/平方米,依然無成交。一些停工項目的期房價格倒是堅挺不動,「因為現在沒人買 期房,降價也賣不出去。」而且,停工項目多是高負債,開發商擔心降價後「資不抵債」。

  財新記者走訪當地多家國有商業銀行,均已收緊了對房地產企業的開發貸款,住房按揭貸款也只針對首套房。中國建設銀行鄂爾多斯分行公司業務部人士 告訴財新記者,該行已經全部暫停房地產開發貸款。工商銀行方面則表示,只有本地少數的大型綜合企業才能拿到貸款,其餘一概不談。

  鄂爾多斯市政府從去年底即提出要「救市」,包括政府回購商品房用作保障房、成立城市建設發展基金等。由於政府缺錢,外來資本對這些口號並無信心。

  當地一名開發商對財新記者稱,造成鄂爾多斯房地產市場今日局面的原因,除了房地產宏觀調控緊縮信貸和當地民間高利貸崩盤之外,鄂爾多斯政府強烈的造城衝動和無節制的批地也是重要因素。

  在最高峰時,鄂爾多斯的房地產用地指標佔據了內蒙古自治區指標的一半。2011年,鄂爾多斯全年房地產開發施工面積超過4100萬平方米,其中新建住房面積超過2000萬平方米。而鄂爾多斯城區包括外來人口在內也只有60萬人。

  巨量供應缺乏產業及人口的支撐,泡沫破裂只是時間問題。萬正房地產開發有限公司副總經理邊燕云預計,鄂爾多斯至少需要3-5年的時間來消化現有存量房。

  土地市場也進入了冰凍期。東勝區國土資源局土地交易中心的工作人員告訴財新記者,今年以來沒有一幅土地成交。另據鄂爾多斯市政府網站的統計數據,今年前5個月,鄂爾多斯全市完成房地產投資57.4億元,同比下降50.3%。

  地方財政的減收隨之而來。今年上半年,鄂爾多斯市地方本級收入236.07億元,增長8.95%。增速較往年大幅下滑,主體稅種中營業稅、個人 所得稅、土地增值稅和契稅均出現減收,其中土地增值稅受房地產行業影響,減幅達33.28%。納入政府性基金收入的土地出讓金也大幅下滑八成以上。

煤炭支柱倒塌

  以往的夏天,從鄂爾多斯到包頭的高速公路經常擁堵,滿路都是拉煤的大卡車。但今年8月,這條道路卻格外通暢。一位拉煤的卡車司機告訴財新記者,今年路上跑的拉煤貨車少了近三分之二。

  煤炭是鄂爾多斯財富的起源,也是其城市快速擴張的最大原動力。鄂爾多斯的地下儲煤量佔全國的六分之一,2005年鄂爾多斯超越大同成為全國產煤第一大市,2011年原煤產量超過5.8億噸。從2003年開始,鄂爾多斯在「黑金」的支撐下經濟起飛。

  這一單一的經濟支撐,於今年轟然倒塌。從今年4月開始,鄂爾多斯的煤炭坑口結算價開始下降;5月之後,當地煤場出現了積壓。

  一位參與當地煤炭調研的銀行人士告訴財新記者,目前鄂爾多斯全市煤礦數量為306座,正常生產的只有101座,其餘大多處於停產或半停產的狀 態。一方面是經濟不景氣,國內煤炭需求量急降;另一方面是價格較低的進口煤的大量湧入。在坑口價連續下挫之後,鄂爾多斯當地的一些煤炭企業選擇停產來減 虧。

  煤炭一直是鄂爾多斯地方財政的最主要來源。當地煤炭行業人士向財新記者介紹,每噸煤的稅費合計約70元,其中增值稅30元/噸,地方政府稅費約 23元/噸,地方收的煤炭調節基金15-20元/噸。在最高峰的2008年,僅原煤銷售對鄂爾多斯GDP的貢獻就超過60%,對地方財政的貢獻率超過 50%。

政府無招

  近年來,鄂爾多斯政府熱衷於大規模的城市擴張和基礎設施建設。現在,政府仍希望借此途走出經濟衰退。

  東勝老城區的面積有20多平方公里,其後的鐵西新區開發相當於再造了一個老城區。2004年鄂爾多斯又啟動了康巴什新區的建設,提出要打造百萬人口的中心城市。現在,面積更大的鐵西三期啟動開發。

  重複建設是必然的。據財新記者瞭解,2008年才投入使用的演藝廣場將被拆除,新建公路鏟掉重新拓寬,全民健身中心完工不久,新的體育中心又已經開建。

  整個鄂爾多斯市今年在建項目總投資超過1500億元,其中包括600公里的高速公路,18個大型變電站,14個分佈在全市各旗縣的工業園,每個工業園區的面積均在幾十平方公里以上。而這一數據在2010年是800多億元,2011年是1070億元。

  但是,煤炭市場低迷,房地產市場冰封,地方財政大幅減收,城市擴張和基礎設施的巨額投資失去了主要來源。鄂爾多斯市政府今年以來苦於找錢。鄂爾多斯市市長廉素在4月間表示,「要千方百計擴大信貸規模,確保今年新增貸款500億元。」

  這500億元一直難有著落。當地一家國有商業銀行的內部人士告訴財新記者,鄂爾多斯的新增貸款已經沒有什麼空間。今年,四大國有銀行在鄂爾多斯 已經發放新增貸款100多億元,面向本地大型企業,集中在煤炭和電力行業。「基本沒有給房地產貸款,也不參與政府基建項目的貸款,現在與城投公司的合作也 很少。」這位銀行人士稱。

  過去兩年,鄂爾多斯市、區兩級政府平台公司已經多次融資。鄂爾多斯市國有資產投資經營有限責任公司在2010年5月發公司債28億元。鄂爾多斯 市城投公司在2011年4月發行7年期10億元城投債,2012年又與中信信託合作推出應收賬款流動化信託項目融資8.57億元。東勝城市建設開發投資集 團有限公司在2012年2月發出20億元城投債。東勝城投集團公司稱,從2009年至今已累計融資超過100億元用以支持城市建設。

  據東勝城投公司2011年審計報告披露,其負債在三年間猛增了20餘倍,從2008年底的6.34億元增長至2011年底的140.4億元。

  從2011年開始,國務院開始整頓地方融資平台。「受國家調控政策影響,鄂爾多斯政府平台公司的融資渠道收窄,今年新增貸款較少,也沒有新的發債計劃。」上述鄂爾多斯市政府官員對財新記者表示。

  政府需要開闢其他「財路」。當地企業證實,政府開始向當地大型民營企業借錢。據東勝城投公司2011年審計報告顯示,東勝城投以委託貸款的形式 從內蒙古伊泰集團、鄂爾多斯滿世房地產開發公司借款6億元。此外,東勝城投還以「暫借往來款」的名義向北京星河灣房地產公司、鄂爾多斯市佳奇城市建設投資 公司、內蒙古雄鵬建築有限公司、東勝區建設局和國資公司借款共計約19.26億元。

  除此之外,鄂爾多斯當地的民營基礎建設公司也開始被政府拖欠工程款。僅康巴什新區的建設工程款負債規模即有50億元左右。

  甚至有消息稱,康巴什國資投資公司一度計劃向當地的拆遷戶借款。據《中國經營報》報導,今年6月康巴什國投公司想通過暫扣當地農民徵地補償款, 而後以高息返回的形式向民間借款,還想讓被徵地農民將補償款存入商業銀行,然後通過委託貸款的方式,借貸至康巴什國投,其中支付商業銀行千分之二的手續 費。

  據財新記者瞭解,因拆遷村民不同意,這一計劃後來並未執行。

  土地和煤礦,一貫是鄂爾多斯政府用以招徠外部投資的「法寶」。除了低價甚至免費的土地之外,當地政府還承諾20億元以上的投資可以配送億噸級的 煤礦,但在早年配送的一些煤礦被企業轉手賣掉之後,當地政府與投資企業博弈深化,「投資到位一步,探礦證和採礦證的審批才能相應跟進一步。」上述市政府官 員對財新記者說。

  這種以「能源換項目」的產業升級思路,並不被外界看好。財新記者在裝備製造基地看到,規劃的道路已經建成,但空蕩蕩的園區依然一片荒蕪,僅有極 少數的廠房建成或在建。「當地沒有配套的產業鏈,所有的零配件都需要從外地運進來,僅在當地組裝就沒有意義。」入駐的一家裝備製造企業的工作人員說,在鄂 爾多斯當地甚至都招不到熟練的鉗工。

  伊泰置業總經理王永軍也表示,無論是房地產市場,還是產業升級,鄂爾多斯亟需解決人口瓶頸的問題。

  此外,更令鄂爾多斯政府頭疼的是,房地產市場冰封之後,用於抵押或作為城投債還款來源的土地已經大幅減值,依靠土地來還款或再融資變得更加困難。

  「之前政府可以拿土地來抵還工程欠款,但現在房地產形勢不好,土地不值錢了,公司也不願意要。」一家路橋企業的工作人員對財新記者說。


鄂爾 多斯 寓言
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=36675

鄂爾多斯2千萬平在建樓盤停工 全民討債

http://www.yicai.com/news/2012/08/2029087.html
2

2012年8月的鄂爾多斯,到處是停工的爛尾樓和焦急的討債者。

康巴什新區早已成為一座大量房屋無人居住的「鬼城」,老城東勝區也變身一個充滿著鋼筋水泥爛尾樓的「怪胎」。

一位當地人說,從去年10月份開始,這些工程就再也沒有動過。鄂爾多斯90%以上的家庭都拿出了錢投資房地產,如今,這些錢都變成了尚未完工的鋼筋水泥。

2012年的夏天,這座中國最富的城市瀰漫著「缺錢」的聲音:房地產開發商資金鏈斷裂,四處躲債,在建項目紛紛停工;而通過民間借貸將財產投入房地產的老百姓,則擔心自己是否會血本無歸。

「討債」成了工作

鄂爾多斯尚未完工的住宅項目有多少?鄂爾多斯市政府向《中國經濟週刊》提供的數據顯示,2011年前11個月,鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅,加上前兩年的續建項目,共有2225.3萬平方米。

一位開發商指著周圍的樓房說,80%以上的建設項目都已經停了,而這些房子的投資60%以上來自於普通市民,更可怕的是背後的民間高利貸已經讓債務翻番了,在這個節點上,所有人都想拿回自己的本息,局面失控了。

位于吉勞慶北街的賽特·鉑宮樓盤的售樓處,已經看不到售樓小姐的身影了。一位負責人告訴《中國經濟週刊》,幾天前,銷售公司已經撤銷了,自己是從其他項目抽調過來負責後續辦理按揭手續的。

位於天驕南路和南環路交叉口的維力西大廈,銷售部只有一個人在留守。銷售經理說,這裡是黃金地段,去年這裡的商舖都是每平方米一萬多元,現在自己也不知道價格,因為沒有人買房。

一位房地產項目負責人向《中國經濟週刊》坦言,大家都很清楚,即使降價也沒有人買,而且還會導致已購房者的不滿,所以鄂爾多斯的房價如同停工的建築一樣停滯了。

據一位樓盤銷售人員介紹,鄂爾多斯的購房大多為投資性購房,大部分是本地人購買。

樓盤停售了,開發商也不見了蹤影。在天驕南路的幾個售樓處,總能看到一些人在閒聊或打牌。一位銷售經理告訴《中國經濟週刊》,他們都是來找開發商要債的。

山西人喬世剛早年在鄂爾多斯做生意,攢下了一筆錢。兩年前,喬世剛向內蒙古騰圖投資集團有限公司(下稱「騰圖集團」)投入了六七百萬元,其中一部分是借親戚的,一部分是自己的。

在過去一年多的追債生涯中,喬世剛只要回了3000元。

8月10日,騰圖集團門口聚集了三四十位討債者。他們都是普通的市民,也是騰圖集團的投資者。投入的資金少則十幾萬元,多則上千萬元。

據一位當地開發商介紹,在鄂爾多斯,類似騰圖集團這樣涉及房地產業務的註冊公司大約有四五百家,經營的不僅有房地產,還涉及到煤炭、餐飲、酒店等其他領域。

喬世剛說,從去年六七月份到如今,追債已經成了他們的「工作」。除了要賬,未來一年,沒有任何規劃。

大家都來「吃高利貸」

據當地人介紹,從2001年開始,鄂爾多斯市有很多煤礦興起,民間借貸開始發芽,一部分老百姓將自己的積蓄投給了煤老闆,並享受高利率。

2003年以後,隨著城市的擴建,大量農民的宅基地和耕地被徵用,鄂爾多斯給予農民的徵地補償款較高,每平方米幾千元到一萬元不等,許多被徵地農民成為百萬富翁。

隨著2007年房地產業的興起,在早年放高利貸家庭的影響下,幾乎家家戶戶都開始放高利貸了。

「你想一下,每月吃3分利,100萬元放進去了,一個月就可以得3萬元,有的吃5分利,什麼也不干,兩年就掙回100萬元」。三年前,鄂爾多斯人李 哲大學畢業後,便回到家中「吃高利貸」了。他說,在鄂爾多斯,跟他一樣大的孩子很多都不工作,以放高利貸為生,因為普通工作每個月辛辛苦苦才掙三四千塊 錢,「沒有必要」。

一位當地人告訴《中國經濟週刊》,鄂爾多斯市被徵地的家庭中,一個五口之家,往往工作的只有一兩個人,其餘的平時就打打麻將,而且消費還挺高,家庭也沒有攢錢的習慣。

據鄂爾多斯政府官方網站信息顯示,2009年9月,在該市一次會議上,時任市長的云光中強調,各旗區要充分發揮財政資金的引導作用,鼓勵和吸納社會各方面資金參與城鎮建設。

這一年,鄂爾多斯的固定資產投資計劃達到1562億元。

至2009年7月,鄂爾多斯市政府協調中國銀行、國家開發銀行等金融機構三年向鄂爾多斯授信額度420億元,已落實161億元;激活民間資本390.7億元,佔投資總額的54.9%。

天津高和股權投資管理基金有限公司統計數據顯示,2010年,在1898.4億元的固定資產投資中,民間投資佔56.4%。

據當地人介紹,過去三四年間,鄂爾多斯的企業已經形成了一條融資的套路。幾乎較大的企業集團下都有一個負責民間融資的部門,一般是財務部,有的也叫融資部,由幾名財務負責四處聯絡客戶,財務一般會發動自己所有的親戚朋友,親戚介紹朋友,朋友介紹親戚,如此形成一個融資網。

據一位開發商透露,有的大型企業,民間融資甚至高達20億元。不僅投向房產,還涉入酒店、餐飲、煤炭、化工等各個行業,一旦市場發生變化,當所有的民間投資都要撤回時,只有少量煤炭大佬還能維持,其餘的幾乎都資金鏈斷裂,陷於癱瘓。

資金外逃

除了經濟學家和理論研究者,沒有人相信鄂爾多斯樓市會復活。

在過去幾年如火如荼的建設期

鄂爾多斯曾吸引了大量的投資者和建設者。據當地一位學者介紹,2009年,鄂爾多斯的外來人口達到30多萬,但自去年開始,這些人陸陸續續走了一大半。

閆寶軍就是這樣一位外來者。四五年前,閆寶軍和朋友們從北京來到鄂爾多斯,他組織了一個銷售團隊,接手了當地某樓盤的銷售。當鄂爾多斯的「經濟危 機」到來時,該樓盤的住宅部分幾乎已經完成銷售,僅剩下綠化等收尾工作,售樓處已停業。閆寶軍還是經常來售樓處,因為老闆還欠著他的銷售服務酬勞。

「開發商都不會再進行投入了,現在,所有人想的就是要債,老闆即使還有一些餘款,他們也不再支付債務了,因為遠遠不夠。」當地一位開發商說,「開發 商是在2.5分、甚至3分月利息的基礎上籌得的建設資金,如果兩個億有一個億是民間集資,那麼這一個億可能已經形成了3個億的債務」,「而可怕的是,過去 幾年,開發商利用高利貸滾動,進入到市政、建築、礦產、酒店等多個行業,一旦形勢不行了,所有的債務都將越滾越大,所以即使資金已經回籠的樓盤也受到牽 連」。

鄂爾多斯犯了一個錯誤,用媒體的話來說,「它用一塊錢幹了10塊錢做的事兒」。

商人周啟亮(化名)在鄂爾多斯的產業涉及建築、酒店等多個領域,他已經不打算再在鄂爾多斯投錢了。周啟亮也囤了一塊地,如今土地不值錢了,但好歹不賠本,他打算用5000萬元的價格把這塊地賣掉,然後到東北去做點生意。

鄂爾多斯就像一個謎,「就連當地人也看不懂,這裡面的水太深了。」一個當地的企業家感嘆說。

在鄂爾多斯註冊的四五百家房地產公司中,全國性或外地房地產公司寥寥。據當地一位知情人士透露,全國性的房地產公司來到鄂爾多斯並非易事,因為在過 去幾年城市建設發展的快速時期,鄂爾多斯市政府在市政改造、城市建設、基礎設施、保障房等領域欠下了眾多債務,為抵銷債務,這些沒有經過土地流轉和招拍掛 程序的土地流向了開發商,外地公司拿地不容易,即便拿到地,也容易出事。

記者在鄂爾多斯國土資源局的網站查詢發現,該局發佈的招拍掛公告只有兩條,發佈時間分別為2011年8月和2010年10月。

在採訪中,記者試圖聯繫鄂爾多斯有關政府部門進行採訪,均遭婉拒。鄂爾多斯市宣傳部的工作人員告訴記者,自去年下半年以來,關於鄂爾多斯樓市崩盤的報導不斷,隨後,政府三次邀請媒體召開新聞發佈會,發佈會後,所有部門一律不接受媒體採訪。

「企業由自救到呼救的歷程已經結束,目前能做的只是等待。」一位鄂爾多斯開發商這樣表述自己的現狀:「關鍵是解套,而不是簡單地注入資金……」


鄂爾 多斯 千萬 萬平 在建 樓盤 停工 全民 討債
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=36717

鄂爾多斯煤礦陷入停產危機 一噸煤利潤僅幾十元

http://www.21cbh.com/HTML/2013-5-22/3MNDE3XzY4OTc3Mw.html?pc_hash=huHmNY

來關注實體經濟的最新變化。4月份的PPI數據發佈後,曾引發很多市場人士的擔憂,同比下降2.6%的數據,創下去年11月以來的新低,連續14個月為負增長。中國經濟如何恢復增長動力?究竟有哪些實體行業陷入低迷?從今天開始,我們將陸續推出系列報導《警惕實體經濟危機》。

從4月份的PPI數據來看,採掘工業價格下降8.2%,是下降最多的行業,根據我國煤炭運銷協會統計,2月份底全國重點煤炭企業庫存3790萬噸,和去年同比增加976萬噸,增加了34.7%,庫存積壓非常嚴重。鄂爾多斯是我國動力煤的主產區,當地很多煤礦損失慘重,有些企業已經難以為繼,近日我們記者就趕赴鄂爾多斯進行了調查,來看報導。

鄂爾多斯多個大型煤礦陷入停產危機

記者來到鄂爾多斯伊旗的一家煤炭企業,這座煤礦投資十二億元,年產三百五十萬噸,在當地屬於中大型民營煤礦。負責人告訴記者,這裡2011年9月投產運行,只過了不到一年的好日子,煤炭行情就急轉直下。

鄂爾多斯某煤礦總會計師喬建兵告訴記者:塊煤從530元降到430元

籽煤從430元降到315元 粉煤去年340元降到170元。

鄂爾多斯某煤礦總工程師桂允祥告訴記者:逐漸煤炭價格在下降 沒有反彈的時候一點機會也沒給。

這座煤礦主要以出產粉煤為主,產量約佔整體的60%,但是目前的價格,粉煤已經出現了價格倒掛的情況。

鄂爾多斯某煤礦總會計師喬建兵告訴記者:粉煤已經虧損了 每噸虧三十元

記者在這座煤礦看到,一共五個煤倉,每個煤倉儲煤量只有三千噸左右,負責人說,建礦時,他們從沒有想到煤炭能銷不出去。目前,他們只能新開了一個煤場,這個煤場能儲煤五十萬噸左右,現在也堆積如山,存煤量高達四十五萬噸。

喬建兵告訴記者:再有三兩天 煤再賣不出去就停產 現在每天採煤兩三千噸 減產百分之七八十。

大型煤企:產值十幾億 訂單只有幾千噸

喬建兵說,為了安全考慮,儘量不停產,但是銷量實在太少,對於這個一年產值十五六億的企業,最少訂單只有幾千噸。

鄂爾多斯某煤礦總會計師喬建兵說,2012年以前都是預售款,五百萬一千萬,今年過來金額變小了,一次三十萬二十萬,而且是承兌匯票,過去的話都是現金。

煤場堆積如山 賣不出去只能甩賣

目前,這座煤礦唯一的辦法只能以價換量。 鄂爾多斯某煤礦總會計師喬建兵告訴記者:降價銷售 要不然稅都交不起了 再往後呢 不知道了。

警惕實體經濟危機

鄂爾多斯:二成小煤礦陷入停產狀態

煤炭價格跌跌不休 一噸煤利潤只有幾十元

從剛才的報導中我們看到,鄂爾多斯的一些大型煤企都在生死線上苦苦掙扎,而一些小型的煤礦更是難以為繼。這些煤礦底子薄,抗風險能力差,面對這次的煤炭市場的低迷,有些只能是停產或者是以銷定產。

鄂爾多斯裕隆富祥煤礦年產量在100萬噸左右,在當地屬於小型煤礦,記者到達這裡時,沒有見到忙碌的生產場景,只有幾個工人和兩台煤車在工作。礦長桑佔福告訴記者,裕隆富祥煤礦主要以生產5000大卡左右的粉煤為主,由於下游電廠需求量急劇減少,目前煤礦處於半生產的狀態。

鄂爾多斯裕隆富祥煤礦礦長桑佔福說,礦井現在以銷定產能銷售就生產。

桑佔福帶著記者來到了主井車間,這裡的設備全部停止了運行。桑佔福說,煤炭價格和銷量最好的時候是2011年,每天工作16個小時。但是現在最多的時候開8個小時,一般也就三四個小時。需求量減少,價格自然上不去。以裕隆富華煤礦所產的粉煤為例,2012年4月份的價格還在320元左右,今年4月份已經降到了240元,降幅高達30%,目前,價格還在往下走。

鄂爾多斯裕隆富祥煤礦礦長桑佔福說,進入五月份,降了兩次價,二百四十元降到二百,百一,下降二三十元,降賣不出去,本價在一百八九,噸煤也只有二三十元的利潤。

裕隆富祥煤礦面臨的情況不是個案,鄂爾多斯煤炭局提供的數據顯示,(圖版入)今年1-4月份,鄂爾多斯市銷售煤炭18073萬噸,同比減少1701萬噸 減幅為8.6% 全市煤炭綜合平均價格為292元每噸 同比減少52元每噸 減幅為15.1%。目前,佔鄂爾多斯市煤炭銷量70%的地方煤礦,也就是民營煤礦,存在不同程度的減產或停產的情況。

爾多斯市煤炭局副調研員梁永傑說,受市場因素影響,全市21%的地方煤礦停產

警惕實體經濟危機

新聞特寫:找活沒有車賣不掉 煤車司機進退無路

在採訪中記者也瞭解到,目前,鄂爾多斯政府在積極的幫助煤炭企業,另一方面,也對涉煤企業實施收費減免的政策。而除了煤炭行業自身不景氣,貨運也受到不小的影響。(視窗入:)今年年初鄂爾多斯每天汽運車輛達到8萬輛左右,而到了五月,運行的汽運車輛只有2萬多輛,減少了70%。繼續來看記者在鄂爾多斯進行的調查。

包府路是鄂爾多斯煤炭運輸的主幹道,當地人告訴記者,這裡以往經常堵車,最長一次達到幾十公里。而現在,在包府路上,只有零零散散的幾輛滿載煤車在路上行駛,在一家小飯店,門口停著幾輛空煤車,記者進去後,見到煤車司機王金柱,聊起目前的情況,王金柱立刻掏出錢來,講起這幾天的收入。

煤車司機王金柱說,六天剩了835元,出來六天了,連今天都坐了三天了,沒活幹。

見到王金柱訴苦,旁邊的司機也紛紛拿出錢來,說王金柱是收入最好的。

煤車司機說,我只剩二百來元錢。

煤車司機說,我剩三百不到,同時出來的。

雖然王金柱掙得是最多的,但依然入不敷出,他給記者算了一筆賬,他的車是貸款買的,每個月還款大約一萬元,加上油費和吃喝,每月還要四五千元,這樣算下來,不算人工和維修,每天他要收入500元才能還上款,這500元意味著他每天都要拉一車煤。

煤車司機王金柱說,至少三十趟,現在呢,半個月跑了八趟。

王金柱的家離鄂爾多斯市還有一百多公里,他說現在他都沒辦法回家,一方面回家成本太高,在這裡說不定還能碰到一個活,另一方面,掙得這點錢實在沒辦法跟老婆交代。這個月他是肯定要借錢還貸款了。現在,他每天只能在這個小飯店和幾個同行打打撲克,聊聊天了,對於工作,他能做的只有等待了。

煤車司機王金柱告訴記者,去年,每晚十二點睡,早上五點就起來了,現在一天二十四小時,至少要睡十八個小時。

掙錢少還有一個重要的原因就是價格。由於現在的活比較少,大家都在爭,價錢也下來了。現在的運價與之前比,低了三四成。

煤車司機王金柱說,去年八十多一噸,現在四十多一噸。

王金柱的煤車一共花了四十多萬,折舊以後,最多賣到九萬元。但是按照目前的市場行情,出售肯定是沒人要的。還有十幾萬的貸款沒有還完,王金柱說他現在是進退無路。

煤車司機王金柱說,現在承包下車了,拴在這上面了,不干,沒辦法。

警惕實體經濟危機

鄂爾多斯煤區餐飲:靠煤而興 煤衰則敗

煤炭不景氣,貨運司機沒活幹,這也導致了鄂爾多斯的一些煤炭主產區的服務業陷入蕭條,一些餐飲維修等服務業紛紛倒閉。

鄂爾多斯市納林陶亥鎮附近有三十多家大大小小的煤礦,中午十二點半,正值用餐的高峰時間,記者來到了這裡的一家飯館,發現一個客人也沒有。老闆李先生是四川人,2011年經老鄉介紹來到這裡開飯館,當初就奔著人多,可惜好景不長,只過了一年多的好時光這裡就不行了。

餐館老闆李先生告訴記者:前年來的時候 最低能賣兩千多,好的時候三四千,現在每天只能賣到四五百,五六百。

李先生這個飯館每年的房租是五萬八千元,他說掙得這點錢都給房東了。由於客人太少,李先生每天只是在附近菜市場逛逛,進些常用的蔬菜。

餐館老闆李先生說,每天一二百,原來有時候一進貨就是八千一萬的,從東勝進貨,現在一般附近買點菜就行了。

記者也看到,生意慘談的不止李先生這一家,很多飯館都已經關門歇業,有的已經貼出轉讓的告示。李先生告訴記者,有的飯館半年多就換了三個老闆

餐館老闆李先生說,你看大中午的到處都沒人,你看哪個飯店有多少人啊。

李先生說,在這裡,就是靠煤,煤好了,什麼都好,煤不行,什麼都還不行。煤出去怎麼都好整 煤不出去什麼都不好整 什麼都不行。

鄂爾 多斯 煤礦 陷入 停產 危機 一噸 噸煤 利潤 幾十
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=56173

鄂爾多斯:「鬼城」填空題

http://www.infzm.com/content/94508

鄂爾多斯自己出了一份考卷,如今它必須為之尋找答案。康巴什新區造城之後的空城難題,需要大量人口填空。公務員、農牧民、產業工人……答案遠非這些。

這是一道中國目前許多新城、新區面臨的填空題,也是一道中國式城鎮化的歷史題。

鄂爾多斯的官員們大多反感這座城市被扣上「鬼城」的帽子,2013年9月17日,南方週末記者在市委宣傳部採訪,一名官員很不解:「這兒氣候多好,空氣多好,怎麼會是鬼城?大家可以來看啊!」

「這這這,太離譜了!」一名分管外宣的官員指著電腦屏幕說,屏幕上,顯示著最近一篇唱衰鄂爾多斯房地產的文章。為此,鄂爾多斯市政府還專門通過新華網進行闢謠。

最近,敏感詞又增多了,有媒體報導稱,鄂爾多斯正在實施龐大的引人計劃,來填補空城人氣。南方週末記者一談到「引人」,官員都選擇三緘其口,也可能是一段極其嚴肅的談話。

「過去大多數時候我們不說。」上述官員表示,「但是現在國家打擊謠言的辦法出來之後,我們已經把一些對鄂爾多斯造謠的相關材料往公安部門報了。」他表示,有許多是跨省的材料,沒那麼快出結果。

官員們脆弱的神經來自鄂爾多斯自己出的一份「考卷」。10年前,這座因煤炭資源迅速崛起的明星城市開始建設康巴什新城,總面積352平方公里,耗資五十多億元,歷時5年。4平方公里中心城區設計為「草原上升起不落的太陽」。然而,「太陽」招致的更多是非議,被外媒冠以「鬼城」稱號。

不為外界所熟知的是,在康巴什建設期間,鄂爾多斯已開始在著手解答這道「填空題」。近期媒體報導的大規模引人步驟,早在2005年已悄然運作。

城裡的農村生活

兩年前,劉文和老伴兒從毛烏素沙地邊的馬王廟村搬進康巴什新城北區的移民村,家在三樓。

這是鄂爾多斯2007年開始實施的「三區規劃」成果。這個規劃將鄂爾多斯所轄農村、牧區,針對是否適合農牧業繼續發展,劃分為優化發展區、限制發展區和禁止發展區。禁止發展區的農牧民將被遷出,這個區域佔到大約一半的全市國土面積。

尤其在禁止開發區,「政策性的整村推進,必須一戶不留。」鄂爾多斯市現代農牧業辦公室工作人員曹福中說,在限制發展區,就能保留數戶。

按照鄂爾多斯市現代農牧業辦公室提供的數據,到2012年底,全市共轉移農牧民41.5萬人。這些農牧民按照就近原則,進入新造的「城鎮中心」。

這個被康巴什人稱為「北區」的地方,共有四個小區,擁有數十棟樓房,漂亮的棗紅色潔亮外牆,大多朝南採光,有著很好的品質。

儘管進城了,但農民的身份並未改變。「他們戶口還是在農村,我們鼓勵落戶城市。但是因為現在農村戶口很多時候享受的待遇更好,大多數人都沒有落戶城市。」曹福中說。

農村的生活習慣依然保留著。空閒時光,老人們還是像在村裡一樣,聚集在社區門口,打牌、聊天、抽煙。人多時熱鬧非凡,人少時三兩個老人也會靠著牆,偶爾搖頭晃腦,沉默地坐在夕陽裡。

在82歲的苗三秀家裡,臥室裡擺著一張如同「炕」一樣的物件:貼住牆角,大出一般床單的紅色格子布將「炕」罩住,只露出一排沖外的櫃門,紅布上頭再放上個小桌子。儘管在現代化樓房裡,已無需用到炕,但老人們依然保留著舊時習慣。

和大多數進城農牧民一樣,劉文失去了傳統的收入渠道,老伴兒當上了環衛工人。

她對南方週末記者說,雖然村裡好多人搬過來住了,但還是覺得,家是用來吃飯和睡覺的,「哪能用來上廁所?」於是,不少人跑到小區外面來「方便」。附近恰有不少工地在建或停工,路邊的犄角旮旯成了方便之所。

這也成了她工作的一部分,清理犄角旮旯裡不時出現的大便。路上偶爾出現的紙屑,她也立即消滅。

她甚至一度懷念曾經在院子裡養雞和養羊,那時每家都有幾隻。「不過現在沒地,條件也不允許,不衛生。」

年輕人受此困擾則幾乎為零。他們對於城市生活的適應相對自然:上班、下班,回家時還幫著老人操作他們不會用的洗衣機。

老人們的生活習慣也逐漸在扭轉。剛搬過來時,上樓梯的不習慣和對農村自給自足生活的懷念,在兩年之間很快散去。如今的村民們,更看重這裡的教育資源、衛生條件、一系列現代化的設施和每人每年六千元的補貼。

「哪還有得釣啊,剛在市場買的!」在小區西門邊,一個中年男子提著兩條魚走過,與坐在地上休息的劉文老伴打招呼。

每天,寫著「4路」的大客車免費將移民們住的北區與康巴什市中心連接起來。經過幾年搬遷,鄂爾多斯的城鎮化率已達到72%,超過全國平均水平23個百分點。

填空題的答案

「不管大家對城鎮化的理解程度怎麼樣,老百姓對現狀基本還是滿意的。」2013年9月17日,一名公安系統的公務員對南方週末記者說。

最近,他剛加入到遷往康巴什新區的大軍中。他所住的小區還未完全綠化,但已陸續有人入住。他「試住」了兩天,「覺得真的非常好,空氣清新。」在電話裡,他總結道,「多幫忙,少添亂。」

這是在農牧民之外,另一支搬遷大軍:公務員。

時間回撥到2006年7月31日上午,在康巴什新區嶄新的市政大樓廣場上,鄂爾多斯市委、市政府舉行了隆重的駐地搬遷儀式。在當時的報導中,這被譽為「鄂爾多斯發展史上的又一新起點、鄂爾多斯城市建設的里程碑」。搬遷市政府,被稱為是構築百萬人口中心城區發展戰略的重要一步。

市政府和51個市直機關陸續遷入康巴什新區後,數以萬計的公務員也陸續搬到新區。從東勝老城區到康巴什新區,自駕車往返需要約兩個小時。這種鐘擺般的生活成了以前許多公務員的工作節奏。

目前,鄂爾多斯公務員的上班時間是9點。「這並不符合全國的慣例。」一個不願具名的公務員稱,在大多數公務員都不用從東勝趕過來上班之後,也許現在這個上班的時間會被提前。

前述宣傳部負責人也準備在年底搬到新區,省下每天往返時間和汽油費。除了公務員之外,還有龐大的家屬團,這樣新引進的人口規模就達到數萬人。這至少能基本保證工作日裡,康巴什核心辦公區域的人氣。

目前,鄂爾多斯興建了150多棟、上萬套公務員房。在烏蘭木倫河南面,公務員小區住房針對公務員的限價售賣,成為另一個政府動員搬遷的槓桿。目前,小區住房針對公務員的售價大約在3300-3400元每平方米,而對外銷售的價格大約在3500-3800元每平方米不等。

鄂爾多斯另一條引人思路是,大型企業落地,帶來大量產業工人,將康巴什新區作為他們的生活服務提供地。

這是鄂爾多斯著力發展非煤產業的客觀結果。康巴什新區房地產管理中心副主任田永飛介紹說,神華康城是神華集團為安置員工而建造的小區,先後建成六十多萬平方米,將陸續帶來六七萬的人口入住。鄂爾多斯市宣傳部工作人員亦透露,「裝備基地」旁的2800套新房剛交鑰匙,奇瑞汽車就申請了1800戶。實際總申請量達到了3200套,超出了交房量。

此前,鄂爾多斯想的是用煤炭吸引企業的辦法。2005年起,就用兩個煤礦為交換條件,引來了華泰汽車。隨後,生產轎車的奇瑞、生產卡車的精功、生產房車的中歐國際,甚至還有美國最大的直升機製造商,紛紛來到鄂爾多斯。

2009年,《關於進一步完善煤炭資源管理的意見》發佈,鄂爾多斯市商務局招商科一名負責人介紹說,是在對招商政策不斷做修訂。這次最重要的內容就是允許給落戶的裝備製造、高新技術項目配置煤炭資源,每20億元投資配1億噸煤。

然而,3年後的2012年10月,意識到一些企業意在淘「煤」,鄂爾多斯又做出決定,對非煤企業不再給予煤炭資源配置,只對煤炭產業鏈上相關的企業進行配置。此後的招商過程就開始變得困難:一批長期在談判的項目投資方都開始「糾結」。

儘管產業工人規模大,但是在工作日,大多數工人都在煤礦附近的工作區,對市區內的人氣聚集也起不到什麼作用。一名神華的工人就說,大柳塔經常比康巴什還熱鬧,雖然那邊只是個鎮子。

後續乏力

「蒙K」是鄂爾多斯車牌的代碼,在當地人念來,就像「猛開」。這輛「猛開」的「煤炭」車在2011年秋開始減速,煤炭市場開始冷淡,煤炭價格暴跌。

據官方統計,2013年1-7月,鄂爾多斯地方財政收入同比降低6.6%,告別一度高達兩位數的增長,轉入負增長,在內蒙古墊底。地方財政的緊縮,直接影響著「三區規劃」的實施。

城市對於農民的吸引力,事實上來自於鄂爾多斯財政的慷慨。

鄂爾多斯市現代農牧業辦公室工作人員曹福中介紹,「三區規劃」為每一個搬遷的農牧民提供一套住房、找到一份工作、落實一份社保、發放一份補貼。財力雄厚的前幾年,這項政策執行順暢,但現在財政緊張,進展一下子就緩慢下來。

「現在的情況是,我們能做的,還趕不上農牧民的需求。」曹福中說,「現在有很多想遷的,但是你得有錢,有(資金)保障才能遷。」

2012年底,招商引資也開始變得困難。

2013年1月21日,在康巴什新區政府工作報告中,新區管委會主任高志華曾專門提到,「力爭吉利整車生產項目順利落地」。而按照目前的形勢看來,情況不容樂觀。鄂爾多斯商務局負責招商的一位幹部告訴南方週末記者,「煤炭資源配置這一塊緊了之後,招商就困難了。」

「我們仍然是希望以項目為中心來聚集人氣。」上述官員表示,他們已經在想新的方式作為投資引導。當南方週末記者致電鄂爾多斯市發改委黨組書記韓昀祥時,他不願就任何招商引資的情況發言。

不多的好消息是,2012年11月26日,空港物流園區的富士康工程開工。這個以勞動密集型代工產業和一度頻繁發生的自殺事件而聞名於中國乃至全世界的最大代工廠,或將在煤炭市場的寒冬,給鄂爾多斯帶來渴望已久的一波新人氣。

這似乎是一道難解的「填空題」。儘管鄂爾多斯市政府多面出擊,但依然有待時間考驗。南京大學社會學院城市科學研究院副院長胡小武在接受南方週末記者採訪時表示,新型城鎮化不能靠行政來推動,應該靠市場來推動,政府要做的是頂層設計。

如今,在一些空曠的路面上,最多的是清潔工,他們的橘紅色背心就是人行道上唯一移動著的亮色。35歲的老劉是外來務工者,他負責24根電線杆距離內的衛生清潔。他抱怨道,工資太低,一度想去開超市補貼家用。於是他花了大半年時間在康巴什新區裡溜躂,琢磨哪兒人氣高,開超市有錢掙。

可結論讓他絕望:有人氣的地方都已經有店,剩下的地方人太少了。

對於老劉來說,這裡是個好城市,有著清新的空氣和漂亮的建築。他們為壯麗的博物館、歌劇院而傾倒,老劉還在申請麗日家園小區的公租房,但兩年填了四回申請表,沒有結果。他覺得,自己不久後可能會離開。

劉文的老家馬王廟村現在還剩下百十口人,都是不願意搬遷的。他們依舊種著自己的一畝三分地,而羊已經不讓放了,說是破壞草場。對比他們,劉文老伴說自己「享受到了」。

資料鏈接

中國空城求解

鄭東新區:招商引資

經過十年的發展,鄭東新區人口已達百萬。鄭東新區招商的重點,是引進金融機構和大企業總部,爭取與跨國公司、國外大財團、國內知名企業合作,對外商給予很大的優惠政策,如減免市政相關費用、返還土地出讓金等。目前,蘋果、惠普等42家世界500強、56家國內500強企業在此設立了公司或分支機構。

松江新城:改善交通

松江新城是上海規模最大的市郊新城開發項目之一,第一輪建設片面強調人口低密度,導致生活不夠便捷。2007年底,軌道交通9號線一期開通,縮短了松江與市區的距離。但換乘、接駁其他交通工具不便。如今,9號線南延伸段有望開通,松江新城將不再作為終點站,南延伸段將穿城而過。與此同時,其他道路交通也在建設中。

呈貢新區:搬遷政府機關

呈貢新區被昆明市委、市政府作為現代新昆明建設的突破口。為帶動工商業投資,市級行政機關將分批搬遷至新區。然而,2011年有媒體報導稱,該區13座「美輪美奐的地方政府大樓」卻門可羅雀,原因在於相關學校、醫療、餐飲等配套設施不完善。

鄂爾 多斯 鬼城 填空
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=75537

鄂爾多斯:空房子,等人來

http://www.eeo.com.cn/2014/0222/256508.shtml

經濟觀察報 記者 宋馥李 2月17日下午,走出北京藏經館胡同,郭永忠特意拍了張照片。

郭永忠來自內蒙古鄂爾多斯市,他來到北京藏經館胡同,參訪東城區中小企業服務中心。這個在胡同裡並不起眼的小樓,比起他在東勝維邦大廈的辦公室,氣派差了很多。

郭永忠受命組建東勝區中小企業服務中心這一政府平台,作為主任的他正四處學習經驗。他裡裡外外參觀了東城區中小企業服務中心的環境,瞭解工作流程,回去之後,他還要撰寫一份報告,將此行學習的情況以及東勝區即將開展的中小企業服務中心的運營規劃,詳細向東勝區的分管官員匯報。

板結的城市

三年了,鄂爾多斯的金融危機仍未過去。

喬龍一邊發著微信,一邊和經濟觀察報記者聊著,不時還要接幾個電話。他是東勝區資產置換交易中心副主任,向來電的人介紹這裡的業務,催促他們趕快來進行資產登記,並說明希望置換物品的意願。

在隔壁的一個房間裡,貨架上陳列著可以置換的貨物樣品:羊絨衫、酒、糧油。鄂爾多斯陷入流動性危機已經三年了。從原來的「不差錢」到現在的資金枯竭,商品交易一度都陷入了停滯。一位從事煤礦生意的老闆,曾苦笑著說,「你說現在鄂爾多斯人有沒有錢呢,還是很有錢,但都成了鋼筋水泥,賣也賣不掉,租也租不出,成了名副其實的不動產——動不了的資產。」

東勝區資產置換交易中心從2013年3月開始運行,其最大的功能,就是以政府信用為擔保,為缺乏資金的企業和個人撮合以物換物的交易。如今該中心已經置換了約6000萬元規模的資產。

最常見的置換,是將資產化整為零。比如,要還債的人,將房子、車輛等資產,置換為羊絨衫、糧油等貨物,用以抵頂數額數萬或數十萬的欠債。而大額的資產置換,則可能涉及數套房甚至整棟樓。除了以物易物,新推出的一項服務也正在開展:債務劃轉。簡單來說,就是釐清和化解三角債。如果甲欠乙的債務,乙又欠了丙的債,就通過債務抵頂,變成甲與丙的債務。

危機消磨著人們的耐心,也讓追債與負債的人們,彼此有了豁達的心態。喬龍說,很多人在危機剛發生時,對房子等資產是堅決不要的。但如今,很多人也認可了用房子作為抵頂物,有形的資產放在那裡,總比空洞的數字要讓人踏實一些。

很多時候,喬龍的資產置換中心,充當了債權人和債務人中間人的角色。喬龍說,債權人和債務人的關係,很多已經劍拔弩張,如果讓他們來談判,或許說不了兩句話就爭執起來。

喬龍並沒有公職身份,他仍然是活躍在鄂爾多斯的一個商人。而之所以延聘為置換中心的副主任,有賴於他在當地政商領域的廣泛人脈。2011年,喬龍正在雄心勃勃地推出他的煤炭物流平台項目,彼時,鄂爾多斯的樓市雖然頻現危機,但煤炭市場仍可勉力維持。那一年,他一口氣購進100多量運輸車,準備在煤炭物流上大干一把,但危機猝然降臨,隨著煤市進入蕭條期,煤運市場一落千丈,留給他的是難以一時清償的債務。「陷入停滯和板結的鄂爾多斯,最需要什麼?」經濟觀察報記者問。

「鄂爾多斯人不缺乏艱苦創業的作風,但現在需要重振信心,二次創業。」喬龍說,眼下,最需要將深陷各種債務的企業家們解脫出來,很多企業家仍有創富的能力,讓他們尋找商業機遇,激活商業,才能擺脫困境。

 

二次創業

 

要擺脫困境的,還有薛梅。

討了一年多的債,如今薛梅暗自慶幸。在到處要債、到處都要不回來的鄂爾多斯,她的債務達到了基本的平衡。她是一個民間的借貸人,在鄂爾多斯經濟紅火的年月裡,靠著借貸和放貸,維持著不錯的收益,經她手放出去的款,一度接近千萬元。

馬年春節前,她成功地討回了一套房和一輛路虎車。她的上層借貸者有公職身份,薛梅以曝光其參與民間借貸為威脅,得以討回了這套房,抵頂了幾十萬元的債務。而那輛路虎車,則是幾經輾轉,和另一位債權人一起討回來的。如何分割處置這輛車,還沒有商量妥當。

薛梅停下了討債的腳步,但接下來做些什麼?她很迷茫。幾年前,她曾經開過一個蒙餐飯館,在借貸一片紅火的日子裡,她關掉了餐館專事借貸生意。如今,她也考慮過要再做點什麼,但又不確定,在當前形勢下,蒙餐館能否有穩定的客源。

以往昂貴的商業店舖租金,早已大幅降價,即便如此,很多臨街底層商業鋪面的防盜門依然緊鎖,門上貼著招租廣告。薛梅的迷茫,也是很多人的迷茫,在眼下的形勢中,做什麼生意?做誰的生意?

喬龍認為,很多普通市民,只要不是接了借貸的最後一棒,還是從前些年的借貸狂潮中獲了利的。以最低的兩分利來算,放貸10萬元,每個月就有2000元的利息收入,因此當地人基本都過上過以放貸為業的富足日子。如今,要讓他們重新工作和創業,面臨兩個困難,第一,在不景氣的經濟週期內,多數人一時難以找到合適的項目;第二,創業的艱辛和微利,讓很多人望而卻步。

在喬龍的感受中,當地年齡大一些的企業主,經歷這次危機後,普遍信心不足。他的一位從事路橋工程的朋友,如今的主要工作就是討債,他的想法是,把債討回來,下半輩子就夠用了,至於新的業務,一來不好找,二來也不想找。

去年,鄂爾多斯市發起鼓勵創業的號召,數個政府文件放量齊發,希望能在略顯消沉的氛圍中,激發創業的熱潮,為鄂爾多斯帶來活力。其中,一個十萬大學生創業圓夢行動計劃,正在拉開序幕。在東勝區一處大專學校的舊址,教室正在被重新粉刷並改造為辦公室。東勝區出台的政策是:對於來創業的大學生,畢業5年內的,有好的創業項目並符合這裡的產業引導政策,免費提供辦公場地、免水電、寬帶等費用,並在稅收和工商登記方面,給予最大限度的減免和優惠。

「除了歡迎內蒙古的大學生,也歡迎全國的大學生來這裡創業。」園區的負責人方立妍告訴經濟觀察報記者。在北京東城區參訪時,郭永忠也自我推銷,歡迎介紹企業和朋友到鄂爾多斯創業,那裡最不缺的就是房子。

不過,要激發創業潮,還需要在金融上出台一系列扶持政策。原有的借貸體系已無依託的可能,如何研究制訂出新的金融扶持政策,是個課題。民間借貸的畸形繁榮,曾經是鄂爾多斯各行各業融資的主渠道。活躍在當地社會的民間借貸人,構築起了規模龐大的借貸鏈條。借貸關係通過親屬、同學、鄰居等社會關係層層連接,如今則是層層的綁縛。湧動在民間的借貸關係盤根錯節,一個借貸案件裡,循著最上層的線頭逐層剝離,往往可見整個村莊或整個家族,都陷入了借貸關係的線團中。

鄂爾多斯人的性格普遍厚道,這是民間借貸能繁榮的重要成因。郭永忠說,山西、陝西的移民與蒙古族原住民文化的融合,形成了這裡淳樸的民風。鄂爾多斯進入快速發展的黃金期時,並沒有深厚的商業文化積澱,很多早期的創業者,都是從農牧民變身而來,多數人沒有絲毫現代金融的風險防範意識。所以,這就可以解釋,為什麼一句話或一個白條,就能動輒相互借貸成百萬上千萬。

但房地產業的驟然崩潰,使得這種誠信文化一夜之間成為負面因素,「借錢」成為了敏感詞。如果原有的誠信體系也算是體系的話,那新的、建築在商業文化上的誠信體系,就需要艱難地重建。

空房子

東勝區的鐵西區,鱗次櫛比的樓盤矗立在那裡,但一入夜,很少能看到燈光。始自2009年的鄂爾多斯樓市虛火,引發了東勝房地產開發熱潮,大量投資和民間資本,借助民間借貸的通道,進入樓市。

想讓鄂爾多斯的民營經濟再度活躍,首先需要把大量民間資本從樓市中解套出來。所以,如何消化這些空房子,成了東勝乃至鄂爾多斯繞不過去的難題。

與如今的錢荒相比,東勝區曾是吸金之地。5年前,手握煤炭資金的企業,展開了儲備土地的競賽。來自全國各地的其他資本,也注意到了這塊蘊藏著巨大潛力的土地,鐵西新區的土地,從最早的16萬元/畝,飆漲到300萬元。價格飆漲的同時,僅僅兩三年,鐵西新區拔地而起,城區面積拓展了67平方公里。一棟接一棟的樓宇和住宅,在這片土地上生長。

2010年,鄂爾多斯的房地產開工面積是1009.4萬平方米,而同期北京市是1639.5萬平方米,鄂爾多斯的開工面積已經接近北京市的2/3。直到2012年年底,光是東勝區在建的房地產項目總面積,仍保持在2178萬平方米。房地產業,無疑曾是鄂爾多斯的支柱產業,在最輝煌的2010年和2011年,土地財政收入佔到財政總收入的1/4到1/3。隨著樓市泡沫破裂,從2011年下半年開始,東勝區的樓盤開始滯銷,一個接一個樓盤進入停工、爛尾的狀態。

房屋銷售一落千丈。很多樓盤的售樓部縮減規模,另一些樓盤,則成為爛尾樓。鄂爾多斯的樓市,陷入了少人問津的困境。從去年開始,東勝區建設局副局長張明月的一項工作,就是給那些爛尾的樓盤尋找新的接盤者。因為,每一棟樓盤,都裹挾著龐大的資金量,既有業主的購房款,又有投資者以民間借貸方式的投款,如果樓盤爛尾,這些沉澱在鋼筋水泥裡的巨量資金,再無解套的可能。

東勝區建設局,如今充當著監管者加牽線人的角色,幫助爛尾的樓盤尋找接盤者。一些接近完工但陷入停滯的項目,可以向業主籌集資金,降低建設標準,勉強完成項目。雖然資金不能立刻變現,但起碼有了實實在在的資產——房子。不過,張明月坦誠,爛尾樓裡具備復盤條件的仍屈指可數。大多數樓房,面臨的債權債務非常複雜,並非一天兩天能夠清理完成。

完成了樓盤封頂,東勝還面臨更棘手的問題,體量巨大的存量房如何消化。未來的三到五年,這些成片的樓群,去哪裡尋找買主?有人悲觀地預測說,這些樓房,恐怕消化上十年也難以消化完畢。

曾經要建成百萬人口大城市的東勝區,如今不得不面臨尷尬的現實:如何吸引人們來創業和就業。去年,鄂爾多斯經信委副主任王利民接受經濟觀察報記者採訪時說,在電價優惠上,鄂爾多斯基本用盡了所有的政策資源,希望這些好不容易引入的企業,能夠紮下根來。

數年的資源置換攻勢下,鄂爾多斯陸續引進了奇瑞汽車、精功恆信中型裝載汽車、蓮花乘用車、美國GTA混合動力車等汽車項目。2012年,鄂爾多斯就已經形成了37萬輛的汽車生產能力。吉利汽車30萬輛整車生產線、中興手機製造等重點項目,正在建設中。

有房子,有產業,但沒有人,這是令決策者們始料未及的。危機來臨,外地打工人口潮水般退去。如今,在鄂爾多斯裝備製造園區,缺工人成了最大的問題,要維持穩定的開工,常常需要包車從臨近的包頭市拉來工人。

東勝區發改局副局長趙磊說,鄂爾多斯要轉型,必須培養大批的產業工人和技術工人。如今,鄂爾多斯市為了引入大量產業工人,正在建設一個職業技術學校,吸引初高中學歷的人來這裡參加培訓並就業。

對於新引入的產業和它們所帶來的產業工人,鄂爾多斯市也制定了相應的優惠政策,比如,給開發商一定的稅費減免;以團購的形式,向產業工人銷售房子。自有住房無疑是穩定人口的一個重要因素。

郭永忠認為,近幾年,鄂爾多斯引進的大項目已經不少了。圍繞這些大項目,盡快培育出一個產業集群,吸引大批的產業工人,能給鄂爾多斯帶來生機。而東勝區委宣傳部副部長邱照光則表示,東勝已經找到了困境轉型的方法,就是打造休閒之都,發展旅遊業,吸引外來投資者購房,逐步消化存量房。

為此,鄂爾多斯提出了一個響亮的口號:冬居海南島,夏到東勝來。因為夏季的東勝,是涼爽的高原氣候,平均溫度只有21攝氏度。東勝區酒店的房價,已經今非昔比,曾經昂貴的客房價格,如今腰斬一半兒。只是,高房價時代一房難求,如今卻是門前冷落,這依然是鄂爾多斯的難題。

(文中薛梅為化名)

鄂爾 多斯 房子 等人 人來
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=91497

【案例】鄂爾多斯O2O的大膽實踐:賣經銷商的貨

http://www.iheima.com/forum.php?mod=viewthread&tid=4368
來源:調戲電商


調戲點評:採訪鄂爾多斯的過程充滿意外:電商總監提出「去電商化」,線上幾千款SKU還要繼續做大,不再獨立備貨而是通過內部競價配單系統賣經銷商的貨(同時保留線上定價權和利潤空間)……

這篇充滿乾貨的採訪,我們會分兩次推送,將鄂爾多斯這場大膽的O2O實踐完整呈現給大家。
「過去想不通,為什麼像我們這種線下幾十億的牌子在線上幹不過淘品牌?」
「大家都在說些虛無縹緲的理由,什麼基因不同、供應鏈反應速度不同等等。鄂爾多斯的供應鏈控制能力應該說在行業裡面是非常強的,從原料開始都在供應鏈的管控之內。其實我們在這上面是能夠做很多事的。」鄂爾多斯電商總監李凱這句「想不通」,恐怕道出了大部分傳統企業電商負責人的心病。
被稱為中國紡織服裝行業第一品牌的鄂爾多斯,於2010年10月成立電子商務部並開通淘寶商城旗艦店,近四年的電商摸索之路:縱向比有很多突破,比如雙十一成績年年翻番,去年雙十一單日3300萬的銷售額也是任何一個線下實體店無法企及的。
可是橫向上,與那些資源遠不如鄂爾多斯雄厚的「淘品牌」相比,鄂爾多斯電商似乎還應有更好的表現。
電商總監要「去電商化」
傳統企業做電商的包袱是什麼?
作為一家有著三十多年歷史的企業,鄂爾多斯的渠道構成比較複雜,直營、分銷、加盟、商場店、集中倉庫各種體制並存,線上線下的管控和同步,一直是束縛鄂爾多斯電商發展的大問題。
對此,李凱大膽提出「去電商化」,企業不再單獨為電商做一些事情,而是讓電商跟著企業的節奏走。就是說,讓電商成為像直銷、分銷這樣的銷售體系,運作統一納入到公司內部。
一味要求線下向線上看齊,有困難有阻力,那就讓線上先向線下靠近一步。
一個電商總監提倡「去電商化」,聽起來有點讓人不可思議?這個道理類似於問如何能讓一滴水永不干涸?那就必須讓它融入海洋,成為海洋的一部分。
過去,鄂爾多斯與大多數傳統企業一樣,把電商劃出來單獨做。電商有一隊自己的人馬,像經銷商一樣從企業採購貨品,有自己的倉庫甚至物流——相當於這波人在體制內「創業」做電商。
這樣做,一是職能重疊造成低效,二是受限於電商團隊,無論是貨品還是市場,覆蓋面都較窄。而對鄂爾多斯這樣的大品牌來說,做電商的意義不僅是增加幾千萬銷量,更重要的是提升客戶體驗,塑造與時俱進的品牌形象。
而且,隨著互聯網對各行各業的滲入持續加深,對傳統企業來說,電商已經從新鮮玩意變成了常態化的工作,互不相容的兩套系統,矛盾摩擦日益增多,甚至變成此消彼長的內耗。
去除扎眼的電商標籤,最大程度展現合作誠意,實際是以退為進的好策略。
突破的兩個方向
電商的獨立結構最小化,電商職能卻要通過整合企業資源,實現最大化。
李凱從兩個方向上尋求鄂爾多斯電商事業的突破。一是把貨品的寬度和深度做到最大,二是用好線下資源。
鄂爾多斯電商的SKU非常多,冬天銷售旺季高達幾千款,夏天少一些,也在上千款。而其他服裝品牌,一般在二三百個。按照一般電商的操作經驗,打造爆款,大單品是提升銷售成績的法門,相應的,SKU就不必太多。
李凱對此卻並不贊同。他認為在企業對供應鏈控制力有限的情況下,需要通過選款、鋪貨的方式押寶「大單品」。而從消費者的角度看,一定是有越多選擇越好。只要把分類做細,比如可以挑顏色、挑花型、挑厚度等,再用不同的頁面展現形式降低消費者選擇的疲勞感,就能充分發揮電商不受空間時間限制的優勢。
所以當手下對李凱說挑款太困難時,他就反問對方「你為什麼要挑款?」,「你們的任務就是用頁面更好的展現,讓消費者輕鬆自主地挑。消費者自然選擇出的『爆款』,我隨時可以加單,做渠道補充。為什麼要做類似賭博的挑款?沒有這個必要。」
自然選擇出的「爆款」,反映了真實的消費者喜好,對以後的產品設計也有很大參考價值。李凱告訴我們,去年他們銷量過萬件的SKU有兩三個,過五千的有十幾個。鄂爾多斯的產品都是上千元一件,那麼一件單品就創造了千萬的銷售額,這個單品其實也不算小了。
剩下那上千款銷量只有幾百甚至幾十件的SKU怎麼辦?對鄂爾多斯來說,這還真的不叫事兒。
因為主打的羊絨衫屬於針織工藝,都是一件一件織出來的,所以加單能力特別強。比如一家工廠一天產能是1000件,那麼這1000件是一個款、一個色、一個尺碼或者一千個款、一千個色、一千個尺碼,沒有什麼區別。最多因為頻繁換花讓產能從1000降到了800,這是羊絨這種針織類商品在生產上的特性。
鄂爾多斯擁有全國最好的針織電腦車床和供應鏈邏輯,極限狀態下可以把ERP直接插到電腦紡織機上,賣什麼做什麼,兩天就可以出庫。發現哪款貨賣得好,庫存量低了,就馬上30件、30件的小批量生產,把庫存數加上去。
賣經銷商的貨
把SKU做寬做深,按以前獨立電商班子的做法,不管企業供應鏈有多強大,加單多快,電商必須自己保留相當部分庫存,幾千款SKU的管理、搭配、推薦也對電商團隊的運營能力提出了更高的要求。電商團隊不僅不能削減,還得更加龐大才能支撐得住。
鄂爾多斯是怎麼「又讓馬兒跑,又讓馬兒不吃草」的?
這其實就是上面李凱提到的,突破目前發展格局的第二個方向,用好線下資源:讓經銷商成為電商的倉庫,承擔產品的組合和配合工作。
發現沒,上面這句話如果把電商改成廠家、品牌,就是傳統的渠道分工啊!按照電商常態化的發展趨勢,電商部門內化為企業的電商轉型,電商與品牌合而為一,這個分工絕對是正確的。
為什麼現在經銷商普遍牴觸電商?歸根結底就是因為你在跟他搶生意,甚至有取而代之的意思。為了徹底解決這個矛盾,李凱提出了一個大膽的設想:索性去賣經銷商的貨,跟他們做交易。
怎麼賣經銷商的貨?
在打通ERP系統的情況下,電商部門接到消費者訂單後在系統上掛出單子,經銷商自行決定是否響應接單,通過公開邏輯的內部競價(其實競的不僅是價格,還有物流遠近、經銷商的配合度等),系統自動匹配交易。經銷商只需將貨品打包好,交給合同物流公司即可。
需要說明的是,在這個過程中,經銷商根據自己的報價與電商部門結算,而電商部門以商品網購價與消費者結算。比如經銷商為了能優先搶到訂單,在ERP系統上報價800元,訂單匹配成功後,在淘寶商城上顯示為以1000元把這件商品賣了出去。這意味著經銷商的報價決定的是電商的成本,電商保留了定價權,也保留了靈活的利潤空間。
李凱說,「我們實際上是通過不同的方式做了產品交易,交易環節不一樣而已。」只是換個產品交易方式,一切卻都理順了:過去電商獨立采銷,經銷商最核心的倉庫、零售功能被剝奪,僅留下售後服務功能,無論怎麼進行利益分配,經銷商都有被架空的危機感;現在將倉庫、零售的核心功能還給經銷商,並將系統做得對經銷商來說簡便到極致(鄂爾多斯的系統服務商透露,在系統定製階段,李凱對他們最大的要求就是簡便,不能給經銷商添任何麻煩),方便他們隨時參與進來。
案例 鄂爾 多斯 O2O 大膽 實踐 經銷商 經銷 的貨
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=98271

被忽略的出行真相:華北石家莊最堵 鄂爾多斯最難打車

移動出行足夠普及帶來的福利之一是,一些平時被我們忽略的真相被數據挖掘出來。

6月30日,滴滴出行和第一財經商業數據中心聯合發布的《知道——華北城市智能出行大數據報告》(以下簡稱“報告”)顯示,就華北地區而言,被稱為“首堵”的北京有時名不副實。

上述報告顯示,今年前五月,華北地區共有3.51億人次使用打車軟件智能出行,其中,北京、太原、天津三地智能出行滲透率位居前列。但北京高達1.73的高峰擁堵延時指數(自由流車速/早晚高峰平均車速)僅排名第二,石家莊才是最擁堵的城市。而華北最難打車的城市排行版榜首是鄂爾多斯。

北京是華北地區打車最多的城市

上述報告數據顯示,今年前五月,華北地區共有3.51億人次使用打車應用智能出行,其中,直轄市和省會城市智能出行滲透率有明顯的優勢,具體來看,北京智能出行滲透率高居第一,而月人均出行次數也排名第二。

與之相呼應的是,今年前五月,華北地區打車王也“花落”北京。滴滴平臺大數據顯示,北京的一位乘客在今年前五月共完成598單,成為華北地區的“乘客之最”,這相當於每天打車3.98次。

這一數據背後,是智能出行平臺讓打車變得更加容易,也讓等車變得更高效。去年,羅蘭貝格發布的《移動互聯下的城市綜合出行變革》報告顯示,北京乘客路邊揚招出租車時平均等車時間為11.9分鐘,10分鐘內打車成功的比例僅占40%。而得益於大數據驅動的智能匹配調度體系以及領先的規模優勢,在滴滴平臺上,北京地區訂單在10秒內被接單的比例高達87%。此次報告數據也顯示,北京乘客人均等車時長為5.6分鐘。

北京五環外每天有78萬人智能出行

《2015北京市交通發展年度報告》顯示,北京交通擁堵有所加劇,中心城出行總量比上一年度增長了2.7%,擁堵時間為1小時55分,嚴重擁堵級別里程比例占到了10.4%。

來自滴滴出行和第一財經商業數據中心聯合發布的報告數據顯示,北京憑借1.73的高峰擁堵延時指數(自由流車速/早晚高峰平均車速)排名第二,僅次於石家莊。這也意味著在早晚高峰時,北京單位里程通行時間是通暢條件下的1.73倍。

而這背後,上下班通勤是城市出行的核心場景,滴滴出行平臺大數據顯示,北京地區上班族平均通勤距離達18km,平均通勤時間達54分鐘,成為華北地區“上班路程最長最耗時”的城市。每天都要花費大量時間在路上,這與北京的擁堵情況不無關系。

與此同時,“路遠,打個車到地鐵站”,也成為了公交覆蓋不足區域上班族的常態。報告數據顯示,滴滴平臺上,北京地區每天有27.8萬人次的出行是來往於地鐵和寫字樓、商場和住宅之間,工作日早晚高峰期間更是超過20%的訂單行程起點或終點在地鐵站500M服務區之內。其中,10號線太陽宮站、亦莊線同濟南路站、亦莊線亦莊橋站、15號線後沙峪站等都是打車抵達人數相對較多的地鐵站。

忽略 出行 真相 華北 石家莊 石家 最堵 鄂爾 多斯 最難 打車
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=202756

鄂爾多斯給拆遷戶發“房票”去掉四成住宅庫存,用不完可交易

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-07-26/1132462.html

關心樓市的人都知道,我國樓市呈現分化現象,一邊是一線和部分熱點二線城市房價高企,另一邊則是三四線城市亟待去庫存。在內蒙古鄂爾多斯市東勝區,當地為了去庫存,推出“房票”制度。

“房票”的官方稱謂是“鄂爾多斯市東勝區房屋兌換憑證”,有七種面值,正面是平米數,背書幾類地段、單價、評估價,還有二維碼信息,有住戶姓名、身份證號、發放日期,可以做到全程跟蹤。當地的老百姓和開發商們對“房票”有什麽樣的感受呢?

房票有七種面值

“房票”的官方稱謂是“鄂爾多斯市東勝區房屋兌換憑證”,但老百姓就是簡稱作房票。在東勝區房屋與土地兌換憑證管理結算中心業務大廳,一些人幹脆就把“出售房票”的廣告牌掛在胸前。“房票有七種面值,有1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米7種面值,房票正面是平米數,背書幾類地段、單價、評估價,還有二維碼信息,有住戶姓名、身份證號、發放日期,可以做到全程跟蹤。”

業務大廳主任耿濤告訴記者,“東勝區把棚戶區改造和房地產去庫存兩篇文章聯起做、兩道難題聯起解,房票結算中心負責棚戶區拆遷戶房票的發放、兌換、轉讓、結算,房屋運營管理公司負責房屋的運營、分配、使用,構建了涵蓋拆、移、售、租、建、補的完整工作機制。”

既惠民又便民

作為鄂爾多斯市的中心城區,東勝同全國其他三四線城市一樣面臨著房地產去庫存的重大任務。截至2016年1月,東勝區建成、在建但未售住宅面積608萬平方米、3.39萬套。與此同時,還有未改造的棚戶區18414戶,建築面積289萬平方米,7萬多棚戶居民生活在基礎設施破損、安全隱患嚴重的“孤島”。

在棚戶區改造中,東勝區對被征收房屋產權調換給予不同程度的獎勵:被征收人自房屋征收公告發布之日起3個月內簽訂產權調換協議的,按征收房屋建築面積評估價格的30%予以獎勵,同時按原建築面積1.3倍給予每平方米500元的裝修獎勵。

“到手的房票已經溢價,加上可拆分變現,既惠民又便民”,住進了160平方米樓房的高鳳祥非常滿意,“我原來的平房都不到160平方米。我把獎勵部分的房票變現,完成了現在的精裝修。而買走我部分房票的人是折扣價成交,等於房票制度還普惠到那些改善型住房需求的人。”

開發商為“房票”叫好

房票的推出,對於房地產公司更是利好。在房源采購方面,東勝區通過公開招標的方式,由5家第三方的評估機構對回購地產項目進行評估,去掉一個最高價,去掉一個最低價,其他3家取一個平均價,形成一個政府的控制價。如果開發企業認可,就可以把房源拿到政府的平臺上讓住戶選擇。

截至5月底,東勝區已消化住宅存量13566套、184萬平方米,占住宅庫存套數的40%、總面積的30%。複工房地產在建項目35個。

來源:經濟日報微信號 ID:jjrbwx

記者:陳力

原標題:這個地方買房竟然有“房票”!老百姓和開發商的感受是……

鄂爾 多斯 拆遷戶 拆遷 房票 去掉 四成 住宅 庫存 用不完 交易
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=255482

爆泡 - 鄂爾多斯房地產崩盤:一家銀行的討債路

1 : GS(14)@2012-10-08 22:41:43

http://www.21cbh.com/HTML/2012-10-8/zNNTg5XzUzMzgzNA.html
鄂爾多斯房地產崩盤:一家銀行的討債路
新財經 賴智慧 2012-10-08 15:54:44 評論(0)條 隨時隨地看新聞
核心提示:泡沫最終還是破了,而且比預期來得更快。自去年當地出現所謂的「九月風暴」後,鄂爾多斯的民間借貸幾近崩盤,房地產資金斷裂,深陷困境。
8月底的一天,上午10點,王元極不情願地走進一間位於鄂爾多斯(8.47,-0.09,-1.05%)東勝區國貿大廈的特殊辦公室,外面陽光明媚,室內卻有些陰暗。
王元到來前,這裡早已擠滿一屋子人,有人在喧嘩,有人在爭論,有人在交頭接耳,更多的人只是沉默地站著。他們來這裡的目的只有一個:要回自己的錢!
這間特殊辦公室是鄂爾多斯東勝區臨時設立的「打非辦」(即打擊非法吸收公眾存款辦公室),來這裡的人大多是當時民間借貸的出資人和受害者,主要是當地靠拆遷補償曾經一夜暴富的農民。
西裝革履的王元在這群人中分外顯眼,他是當地一家銀行的職員,身份特殊,到這裡來瞭解負債人的資產情況和債務清償辦法。
在此之前,王元所在的銀行重金放貸給當地幾家地產開發商,但現在已深陷地產泡沫。無奈之下,他每週都要到「打非辦」來幾次。「就是過來看看,能否要到錢,現在還不好說。」王元一臉無奈地對《新財經》記者說。
銀行搶客戶瘋狂放貸
談起最近兩年鄂爾多斯房地產的火暴,以及當時自己所在銀行對開發商放貸的熱情,王元一臉感慨,如同在講述一個久遠的傳奇故事。
故事的起源是鄂爾多斯近年因資源而暴富,由此吸引了大批外地投資客及掘金者聞風而來。而隨著2005年起內蒙古地區開始整頓煤炭業,投資客們將目光不約而同地瞄向房地產。與此同時,當地政府希望通過造城來繼續維繫這個城市的表面繁榮,因而房地產業自2010年起步入狂熱期。
房地產的狂熱無疑讓當地商業銀行看到了廣闊的信貸市場,但激烈的競爭也接踵而至。
不僅其他商業銀行通過鋪設網點不斷湧入,與王元所在的銀行爭奪客戶,而且鄂爾多斯的民間借貸此時也達到巔峰,不少開發商將融資的目光從銀行轉向一夜暴富的當地民間出借人。
「與銀行貸款複雜的審批程序和手續相比,這些民間出借人錢多、膽大,而且不用走煩瑣的審批程序,所以更容易獲得急需資金的地產商青睞,」王元解釋說。
一場爭奪開發商的放貸戰爭悄然打響。
為了盡最大可能搶佔大客戶,王元所在的銀行和當地商業銀行開始簡化貸款審核程序,以期加快放貸速度。
《新財經》記者從當地瞭解到,過去兩年當地房地產業最火熱時,數十萬元的個人信貸銀行一天就能辦下來,數百萬元的企業信貸也可在三五天之內辦下來。
「貸款審批太慢人家就不要了,就選擇民間借貸這個更便捷的渠道了。」銀行審批程序被忽略,風險也由此放大。
據王元介紹,當時有的銀行開始側重委託貸款,將民間資金加收千分之幾的手續費後,再融給當地企業。由於當地煤炭企業已完成第一步整合且市場持續向好,資金需求並不強烈,因此信貸市場中的多數資金都流向了房地產。
另一個有意思的現象是,當地不少地產商一邊從銀行借貸,一邊通過民間借貸的渠道融資,甚至把從銀行貸到錢當做吸引民間資金的由頭:你們不用擔風險,放心借給我們吧,銀行都不怕風險,你們怕什麼?
地產停滯銀行踏上討債路
泡沫最終還是破了,而且比預期來得更快。自去年當地出現所謂的「九月風暴」後,鄂爾多斯的民間借貸幾近崩盤,房地產資金斷裂,深陷困境。
《新財經》記者8月底在鄂爾多斯看到,大量房地產項目赤裸著鋼筋水泥,不見進一步施工的跡象,有些已經封頂的項目,也都是空落落的窗戶,裡面漆黑一片。記者走訪了東勝區多個售樓部,無論是商業地產售樓處,還是住宅項目售樓處,大多門庭冷落,無人問津。
過去幾年,鄂爾多斯樓市火暴時,很多地產商的背景都是煤老闆,因此這些資金的主要來源一是煤炭收入,二就是民間借貸。在煤炭行情出現頹勢的情況下,煤礦資金周轉開始出現困難。與此同時,國家不斷加強對房地產的調控,房地產開發很難從銀行貸款。雙重影響之下,資金更加困難,導致房地產開發陷入停滯。
當地一家房地產開發商的銷售人員對《新財經》記者說,今年所在的公司基本沒有營業額,但目前房價並沒有大幅下降,就是沒人來買,據這位銷售人員介紹,不少地產公司已經大幅裁員,以縮減開支。
「如果沒有給力的措施出台,鄂爾多斯房地產看起來都將爛尾。」這位銷售員說。
據當地一家房地產開發商統計,今年在建工程約有75%處於停工或半停工狀態。今年前4個月,全市銷售商品房約150萬平方米,同比下降兩成;銷售金額91億元,下降6%。
開發商停工了,銀行就急了。此前銀行一味追求高效,而將風險控制的門檻一再降低。此外,銀行實際上無從掌握借貸人民間融資情況。在這樣的雙重風險下,銀行想要收回貸款,不僅要面對信貸企業中的房地產商,更要面對牽扯其中的民間借貸。
為此,自今年5月開始,王元所在的銀行就派他托當地開發商「追債」,從此,王元走上了這條討債路。不過,開發商負責人很難見到,導致王元每週只得極不情願卻又無可奈何地到東勝區「打非辦」幾次,加入這群浩浩蕩蕩的討債人行列。
令王元頭疼的是,「打非辦」的人告訴他,出於維穩考慮,當地警方在清償過程中,更多關注數量龐大的民間借貸人,而銀行在這場討債競賽中反而處於劣勢。
據《新財經》記者瞭解,目前開發商對銀行償債最有可能的辦法是,將手中的房產抵債給銀行。但在當下一派慘淡的環境下,如何將房產變現,成為銀行將要面對的又一個難題。
如此情形已讓當地銀行對地產信貸變得異常謹慎。記者走訪的當地幾家銀行分支機構均表示,房地產行業的信貸早已收緊,短期內也不大可能放鬆。
王元所在的銀行今年已完全停止對房地產開發貸款的投放,目前只有針對首套房的按揭貸款。另一個變化是,貸款的審批程序更加嚴格了,「現在都要高層批准,而且要從高層往下批,而不是之前的從基層往上遞」。
2 : 自動波人(1313)@2012-10-08 23:07:15

唔知幾時到重鎮
3 : GS(14)@2012-10-08 23:13:48

其實是資源爆先到呢樣爆
爆泡 鄂爾 多斯 房地產 房地 崩盤 一家 銀行 討債
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281671

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019