大街寬闊，但空空蕩蕩；酒店林立，但冷冷清清；工地處處，但多數停工；售樓處還在，但門可羅雀。
曾經「中國最富城市」，鄂爾多斯如今幾乎經濟停擺。
因煤而富，鄂爾多斯，經濟增速連續九年位列全國第一，人均GDP超過香港。但在去年樓市冰凍、民間借貸資金鏈斷之後，超速發展頓然剎車。今年經 濟不景氣，更把鄂爾多斯立市之本的煤炭業也一下推入低迷。經濟危機就在眼前展開，不知道未來會怎樣——「人都沒錢了，錢都變成了鋼筋水泥」。
在地方財政收入增速大幅回落之後，鄂爾多斯政府沒有錢再支撐龐大的投資計劃。為了找錢，官員們拜訪各大銀行，希望能獲得更多的貸款；城投公司連 年發債；繼續推進以煤礦換項目，吸引外來投資落地；希望引入外部資本成立產業基金，救助僵死的房地產；甚至，政府還向當地的大型民營企業、拆遷戶伸出了借 款之手。
一個沒有人口支撐，主要依賴能源開發的地方經濟，似乎轉無可轉，最終還是只能指望投資拉動，銀行貸款。一位不願具名的鄂爾多斯市政府官員對財新記者表示，「下半年，鄂爾多斯要抓住政策微調的機會，爭取增加信貸，擴大投資。」
就算再來一輪激進的政府投資，能救鄂爾多斯於經濟危機嗎？「鬼城」康巴什新區的市政府前，廣場偌大，空無一人，只有巨大的雕塑佇立著，靜看草原枯榮。
房地產冰封
從機場途經伊金霍洛旗、康巴什新區，再到東勝老城區，沿途一個接一個的爛尾樓盤，塔吊靜止，鋼筋水泥裸露。一名開發商告訴財新記者，鄂爾多斯市區70%左右的在建工程都處於停工或半停工狀態。「資金鏈斷了，沒錢。」
少數沒有停工的項目，進度也明顯慢了下來。鄂爾多斯星河灣項目現場的工人告訴財新記者，施工人數比去年少了一半多。伊泰華府、萬正城等項目也大抵如此。
東勝區建設局的一名工作人員告訴財新記者，政府曾摸底過樓盤的動工情況，「現在還能動的要麼是政府下屬的開發企業，要麼是有能源業務的綜合大型集團。單一業務的房地產公司基本都停了。」
財新記者走訪的多個項目售樓處均是門庭冷落。有的項目已經建成，由於無人問津而一直無法開盤。
東勝老城區一個核心地段項目的銷售人員直言，今年沒有賣出去一套房子。伊泰置業總經理王永軍對財新記者稱，樓市處於冰封狀態，一兩年內都難有起色。伊泰置業在鄂爾多斯的兩個項目，從賣期房轉為賣現房。
東勝區政府公佈的今年一季度經濟運行報告顯示，商品房銷售面積為1626平方米，下降93.2%。東勝區是鄂爾多斯主城區，其他區域更糟。
房價已降，仍有價無市。城區邊緣的普通項目，現房均價從單價7000左右元降至4300元；高端項目從2萬元以上回落至1.5萬元左右。星河灣 5月間推出了88套特價房，價格從去年的2.4萬元/平方米降至1.5萬元/平方米，依然無成交。一些停工項目的期房價格倒是堅挺不動，「因為現在沒人買 期房，降價也賣不出去。」而且，停工項目多是高負債，開發商擔心降價後「資不抵債」。
財新記者走訪當地多家國有商業銀行，均已收緊了對房地產企業的開發貸款，住房按揭貸款也只針對首套房。中國建設銀行鄂爾多斯分行公司業務部人士 告訴財新記者，該行已經全部暫停房地產開發貸款。工商銀行方面則表示，只有本地少數的大型綜合企業才能拿到貸款，其餘一概不談。
鄂爾多斯市政府從去年底即提出要「救市」，包括政府回購商品房用作保障房、成立城市建設發展基金等。由於政府缺錢，外來資本對這些口號並無信心。
當地一名開發商對財新記者稱，造成鄂爾多斯房地產市場今日局面的原因，除了房地產宏觀調控緊縮信貸和當地民間高利貸崩盤之外，鄂爾多斯政府強烈的造城衝動和無節制的批地也是重要因素。
在最高峰時，鄂爾多斯的房地產用地指標佔據了內蒙古自治區指標的一半。2011年，鄂爾多斯全年房地產開發施工面積超過4100萬平方米，其中新建住房面積超過2000萬平方米。而鄂爾多斯城區包括外來人口在內也只有60萬人。
巨量供應缺乏產業及人口的支撐，泡沫破裂只是時間問題。萬正房地產開發有限公司副總經理邊燕云預計，鄂爾多斯至少需要3-5年的時間來消化現有存量房。
土地市場也進入了冰凍期。東勝區國土資源局土地交易中心的工作人員告訴財新記者，今年以來沒有一幅土地成交。另據鄂爾多斯市政府網站的統計數據，今年前5個月，鄂爾多斯全市完成房地產投資57.4億元，同比下降50.3%。
地方財政的減收隨之而來。今年上半年，鄂爾多斯市地方本級收入236.07億元，增長8.95%。增速較往年大幅下滑，主體稅種中營業稅、個人 所得稅、土地增值稅和契稅均出現減收，其中土地增值稅受房地產行業影響，減幅達33.28%。納入政府性基金收入的土地出讓金也大幅下滑八成以上。
煤炭支柱倒塌
以往的夏天，從鄂爾多斯到包頭的高速公路經常擁堵，滿路都是拉煤的大卡車。但今年8月，這條道路卻格外通暢。一位拉煤的卡車司機告訴財新記者，今年路上跑的拉煤貨車少了近三分之二。
煤炭是鄂爾多斯財富的起源，也是其城市快速擴張的最大原動力。鄂爾多斯的地下儲煤量佔全國的六分之一，2005年鄂爾多斯超越大同成為全國產煤第一大市，2011年原煤產量超過5.8億噸。從2003年開始，鄂爾多斯在「黑金」的支撐下經濟起飛。
這一單一的經濟支撐，於今年轟然倒塌。從今年4月開始，鄂爾多斯的煤炭坑口結算價開始下降；5月之後，當地煤場出現了積壓。
一位參與當地煤炭調研的銀行人士告訴財新記者，目前鄂爾多斯全市煤礦數量為306座，正常生產的只有101座，其餘大多處於停產或半停產的狀 態。一方面是經濟不景氣，國內煤炭需求量急降；另一方面是價格較低的進口煤的大量湧入。在坑口價連續下挫之後，鄂爾多斯當地的一些煤炭企業選擇停產來減 虧。
煤炭一直是鄂爾多斯地方財政的最主要來源。當地煤炭行業人士向財新記者介紹，每噸煤的稅費合計約70元，其中增值稅30元/噸，地方政府稅費約 23元/噸，地方收的煤炭調節基金15-20元/噸。在最高峰的2008年，僅原煤銷售對鄂爾多斯GDP的貢獻就超過60%，對地方財政的貢獻率超過 50%。
政府無招
近年來，鄂爾多斯政府熱衷於大規模的城市擴張和基礎設施建設。現在，政府仍希望借此途走出經濟衰退。
東勝老城區的面積有20多平方公里，其後的鐵西新區開發相當於再造了一個老城區。2004年鄂爾多斯又啟動了康巴什新區的建設，提出要打造百萬人口的中心城市。現在，面積更大的鐵西三期啟動開發。
重複建設是必然的。據財新記者瞭解，2008年才投入使用的演藝廣場將被拆除，新建公路鏟掉重新拓寬，全民健身中心完工不久，新的體育中心又已經開建。
整個鄂爾多斯市今年在建項目總投資超過1500億元，其中包括600公里的高速公路，18個大型變電站，14個分佈在全市各旗縣的工業園，每個工業園區的面積均在幾十平方公里以上。而這一數據在2010年是800多億元，2011年是1070億元。
但是，煤炭市場低迷，房地產市場冰封，地方財政大幅減收，城市擴張和基礎設施的巨額投資失去了主要來源。鄂爾多斯市政府今年以來苦於找錢。鄂爾多斯市市長廉素在4月間表示，「要千方百計擴大信貸規模，確保今年新增貸款500億元。」
這500億元一直難有著落。當地一家國有商業銀行的內部人士告訴財新記者，鄂爾多斯的新增貸款已經沒有什麼空間。今年，四大國有銀行在鄂爾多斯 已經發放新增貸款100多億元，面向本地大型企業，集中在煤炭和電力行業。「基本沒有給房地產貸款，也不參與政府基建項目的貸款，現在與城投公司的合作也 很少。」這位銀行人士稱。
過去兩年，鄂爾多斯市、區兩級政府平台公司已經多次融資。鄂爾多斯市國有資產投資經營有限責任公司在2010年5月發公司債28億元。鄂爾多斯 市城投公司在2011年4月發行7年期10億元城投債，2012年又與中信信託合作推出應收賬款流動化信託項目融資8.57億元。東勝城市建設開發投資集 團有限公司在2012年2月發出20億元城投債。東勝城投集團公司稱，從2009年至今已累計融資超過100億元用以支持城市建設。
據東勝城投公司2011年審計報告披露，其負債在三年間猛增了20餘倍，從2008年底的6.34億元增長至2011年底的140.4億元。
從2011年開始，國務院開始整頓地方融資平台。「受國家調控政策影響，鄂爾多斯政府平台公司的融資渠道收窄，今年新增貸款較少，也沒有新的發債計劃。」上述鄂爾多斯市政府官員對財新記者表示。
政府需要開闢其他「財路」。當地企業證實，政府開始向當地大型民營企業借錢。據東勝城投公司2011年審計報告顯示，東勝城投以委託貸款的形式 從內蒙古伊泰集團、鄂爾多斯滿世房地產開發公司借款6億元。此外，東勝城投還以「暫借往來款」的名義向北京星河灣房地產公司、鄂爾多斯市佳奇城市建設投資 公司、內蒙古雄鵬建築有限公司、東勝區建設局和國資公司借款共計約19.26億元。
除此之外，鄂爾多斯當地的民營基礎建設公司也開始被政府拖欠工程款。僅康巴什新區的建設工程款負債規模即有50億元左右。
甚至有消息稱，康巴什國資投資公司一度計劃向當地的拆遷戶借款。據《中國經營報》報導，今年6月康巴什國投公司想通過暫扣當地農民徵地補償款， 而後以高息返回的形式向民間借款，還想讓被徵地農民將補償款存入商業銀行，然後通過委託貸款的方式，借貸至康巴什國投，其中支付商業銀行千分之二的手續 費。
據財新記者瞭解，因拆遷村民不同意，這一計劃後來並未執行。
土地和煤礦，一貫是鄂爾多斯政府用以招徠外部投資的「法寶」。除了低價甚至免費的土地之外，當地政府還承諾20億元以上的投資可以配送億噸級的 煤礦，但在早年配送的一些煤礦被企業轉手賣掉之後，當地政府與投資企業博弈深化，「投資到位一步，探礦證和採礦證的審批才能相應跟進一步。」上述市政府官 員對財新記者說。
這種以「能源換項目」的產業升級思路，並不被外界看好。財新記者在裝備製造基地看到，規劃的道路已經建成，但空蕩蕩的園區依然一片荒蕪，僅有極 少數的廠房建成或在建。「當地沒有配套的產業鏈，所有的零配件都需要從外地運進來，僅在當地組裝就沒有意義。」入駐的一家裝備製造企業的工作人員說，在鄂 爾多斯當地甚至都招不到熟練的鉗工。
伊泰置業總經理王永軍也表示，無論是房地產市場，還是產業升級，鄂爾多斯亟需解決人口瓶頸的問題。
此外，更令鄂爾多斯政府頭疼的是，房地產市場冰封之後，用於抵押或作為城投債還款來源的土地已經大幅減值，依靠土地來還款或再融資變得更加困難。
「之前政府可以拿土地來抵還工程欠款，但現在房地產形勢不好，土地不值錢了，公司也不願意要。」一家路橋企業的工作人員對財新記者說。