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大整蠱新地$1賣外牆小業主硬食千萬債

2013-08-29  NM
 
 

 

一幅外牆,就看穿了發展商的「良心」。標榜「以心建家」的發展商新鴻基地產(16),將手持的大圍金輝花園外牆業權,以一蚊雞「超筍價」,賣予小業主;小業主「開心都嚟唔切」,登!登!登!凳!外牆的強制維修令,即到。其實近年自政府要求強制驗樓後,全港各區開展大型維修行動。多個挑通眼眉的發展商,為卸走分分鐘上千萬至逾億的維修費用,將責任卸得就卸,所用方法光怪陸離。新地已不是最「絕」的一家。新地金輝花園

大圍金輝花園,樓齡已廿七年,由新地發展,住宅及商鋪早已賣散,惟大廈公共部分,如外牆、排球場等業權,一直由新地旗下的Avante Company Limited持有,更擁有外牆獨家使用權,可作廣告之用。一○年四月,新地突以象徵式「一蚊雞」,把外牆業權及使用權等通通出售予業主立案法團,上月部分業主入稟想推翻交易。

新鴻基地產一蚊雞優惠

「呢度已經二、三十年樓齡,維修使費應該唔少啦,點解法團咁得意,要用一蚊買啲『債』返嚟?之後仲要永遠負責喎!」十多年前買下地鋪收租、有份入稟並專做樓契的律師譚日明,不忿地說。根據入稟狀,屋宇署於○九年三月,向新地旗下公司Avante發出修葺令,要求處理鬆脫的石屎及鋼筋。然而,新地在三個月限期內並未有展開相應工程。一○年四月,新地以象徵式一元價錢,將金輝花園公共部分的業權,轉讓予大廈業主立案法團。到同年十月,屋宇署發出新的修葺令,內容與之前的指令一樣,但對象已由新地轉為金輝業主立案法團。法團亦因應維修令展開工程,並向全體業主籌募費用,共五百三十多萬,顧問費額外再付九萬多,一二年七月獲發滿意紙。

然而,當中十五個地鋪的業主,在今年年初才得悉「一蚊交易」,他們聲稱:「不曾被通知轉讓業權一事,當時亦無任何有關業主大會已通過決議的通知,業主們更加沒有授權法團進行交易。公共部分本來帶有修葺令,法團決定交易,實是不合理的做法,更將維修費用轉嫁至業主身上。」故他們入稟控告法團及新地。金輝花園公契註明,新地有獨家權利使用外牆,作廣告用途。而根據《建築物管理條例》,如果業主就大廈任何部分具有獨家擁有權,或使用權,即使公契無訂明,該人也須要將該部分修葺妥善及保持狀況良好。故原告認為新地有責任繳付外牆維修費用。

康業教路促成交易

一蚊交易之關鍵,在於一方肯賣,為何另一方肯買?據金輝小業主透露,原來他們從來只有諮詢性質的「業主委員會」,並無業主立案法團。○九年初,才由管理金輝花園的新地旗下公司康業,積極「協助」居民召開業主大會籌組法團並商討維修安排。據一名擔任首屆法團的前委員指,當時新地、管理公司康業、民政事務署及房協人員皆有列席,商討如何進行維修。「不過,成件事係律師同康業,協助新地去同法團交易囉!」該委員有感而發地說:「會上已有人問過,應該係由新鴻基出錢,唔關小業主事。但康業搵咗律師鍾沛林講解,佢話外牆雖然係大業主新地負責,但係好多案例,都係話大業主無使用過外牆,會歸小業主負責,由小業主俾錢維修。當時有咁多官員,無理由點錯我哋!」只是師奶阿叔的小業主,隨即拉雜成軍,成立法團,準備集資處理維修事項。另一現任法團委員何翠麗則說:「房協當時話小業主想攞房協嘅維修津貼,要買埋業權。」房協的樓宇維修津貼,每戶最多只有三千元。法團最終從新地手上,買入外牆業權。一元買入外牆的結果,是小業主要付日後牽涉的所有維修費。若以業權計算,暫時每戶已「孭飛」維修費兩萬至六萬元不等。而外牆等公共設施業權「賣斷」予小業主,日後費用是無底深潭,總額分分鐘過千萬。

無開會投票

一名前委員指:「係(康業)陳經理帶住我哋去做(交易),佢話新鴻基承諾將業權賣俾我哋,咁會管治得好啲。」法團即召開管委會,決議通過,並張貼告示通知居民。而這決定竟未有召開業主大會投票!該委員指:「交易超過幾多錢要開業主大會,唔超過幾多錢就唔需要,都係康業教的。張貼通告亦係由管理公司負責。」入稟的地鋪業主指,他們本想向法團借用地方召開諮詢會,與居民商討此事,但最終不了了之。入稟的其中十五個地鋪的業主,包括譚日明及買入收租的前藝員陳妙瑛。他們諮詢過律師意見後,於本月初正式入稟控告新地及法團,要求取消該宗交易,並要新地歸還維修費。只可惜,小業主不清楚自己權責,事後追究實已太遲,最終得益的,仍是有龐大律師團的新地。本週一,本刊向涉事公司查詢,新地回覆指,事件已進入司法程序,不作評論。而康業則指自己非興訟的任何一方,不便回應。

恒基合益大廈

恒基發展(12)的元朗合益商業中心及合益樓,最近亦就外牆的使用權,正與小業主「交涉」,仍在拉鋸中。恒基叫價較新地貴得多,要廿蚊!這廿蚊除包外牆使用權,還有丟空多時的鋪位、商場通道等「下欄貨」。在公契內,恒基因有外牆使用權,故過去可一直以外牆大賣廣告收錢。但用到殘,用到盡後,如今竟打算打算趙完鬆。


恒基地產 趙完鬆
合益大廈的地下至三樓是商場,四樓至十二樓則是住宅;恒基旗下公司萬和及福彩,仍持有一樓及二樓商場部分鋪位業權。據公契註明,恒基擁有在外牆賣廣告的「獨家使用權」。由於已近三十年樓齡,兩年前,業主立案法團開始商討進行大維修,恒基這時竟向法團建議,將外牆使用權、連同大廈如通道等的業權,以象徵式「廿蚊」轉讓予法團;並寫到明其中十蚊是賣外牆及通道等業權,另十蚊是賣一個鋪位。法團要確認恒基並無任何未付費用,包括維修費、管理費及大廈集資科款,但日後所有該類費用,都由法團承擔。

不過,恒基拱手相讓的業權,似是「豬頭骨」居多。記者到合益走訪恒基想賣出的「資產」,都是管理處、電梯大堂及商場通道等,甚有「下欄」味道。當中十蚊賣的該個鋪位,只有不足一百呎,內裡還有緊急電梯出口,打開門便是天井,故一直丟空多時,難以找租客。法團已預計,合益單是外牆和冷氣的維修預算費用,已達二千多萬元,若廿蚊交易完成,這筆賬小業主便隨時「硬啃」!

   
恒基提議轉讓的二樓 33號 B鋪(黃框),文件指鋪位內有緊急電梯出口,但法團副主席余忠義指,鋪位是「廢物」,另一端是天井位置,難以租出,早已丟空多時。
 
公契註明,第一業主(即恒基)享有大廈外牆獨家使用權,可用作廣告用途。

恒基友好賣廣告
不過,合益的業主立案法團,不如金輝花園的「易話為」,至今一直未落實轉讓一事,他們不滿恒基有份用,卻把維修責任卸得一乾二淨。曾做法團主席多年、現為合益法團副主席的余忠義指:「○○年至○八年,商場三樓有個租戶『八度空間』網吧,恒基俾佢哋喺外牆裝置招牌。」八度空間的老闆是蕭成財,正是蕭承忠弟弟。蕭承忠有「白鞋蕭」之稱,為恒基收購新界農地及市區舊樓,與四叔關係密切。當中恒基收取多少廣告費,連法團都不知曉,恒基亦未有回應記者的查詢。余忠義說:「有廣告就賺油水,拆咗就俾嚿蘇州屎我哋揹!」

去年底,法團及恒基曾書信往來了四、五次,但恒基回覆語氣強硬,聲稱:「○九年拆卸招牌時已作妥善修補,並無遺下任何應做而未做之破損,責任已完。」恒基聲稱的責任,就只是拆除了掛上的廣告架,並填回當中的釘窿。余忠義說:「我哋一直唔簽名(轉讓),擔心有手尾跟。慷慨俾業權我哋,但其實係搵我哋笨,卸走維修責任!」看來法團和恒基仍有排拗。

   
蕭承忠(左)與李家關係密切,專為恒基在新界收地,是四叔李兆基(右)的御用經紀。蕭承忠的弟弟蕭成財經營的網吧八度空間,則曾在合益的外牆賣廣告,恒基的收益未明。

 
法團副主席余忠義明言,希望恒基負責任繳交相應維修費。

   
恒基於一一年一月,主動向合益商業中心及合益樓法團提議,轉讓六項業權及權益,作價二十大元,更要求對方確認恒基已無任何未付費用。

 
合益商業中心及合益樓地下至三樓是商場,四樓至十二樓則是住宅。○○至○八年間,網吧八度空間在外牆置支架賣廣告。

大廈無法團 業主難自救
現時,政府只行鼓勵措施,並未有規定大廈必須成立業主立案法團。截至一一年七月,全港有超過二萬幢樓宇沒有業主立案法團,它們大多只是按照公契成立的諮詢性業主組織,並無法定權力。未有成立法團的原因眾多,如:業權不清、居民經濟及組織能力有限等,亦因成立法團需要三成業權支持,有屋苑發展商仍持大多數業權份數而不能成事。無「法團」,便難以召集居民投票作出決定。如港鐵將車站、商場等納入業權份數計算,令其於沿線屋苑,如:九龍灣德福花園、荃灣綠楊新邨、坑口蔚藍灣畔及青衣盈翠半島的所佔業權過半,故這類屋苑大多都無法團。面對港鐵過高的管理費,屋苑小業主亦難炒管理公司。

大生 建華大廈  
持有大生銀行的馬氏家族,早年曾以發展商身份興建樓宇,想不到他們「最絕」。在他們發展的天后建華大廈,大生竟將大廈須維修部分的業權,轉至空殼公司。從此,就「無人」需要為維修負上責任。

大新最絕 業權移空殼  

天后建華大廈(黃框)樓齡超過四十年,牆身灰色位置是由屋宇署○七年進行工程時所補的石屎。

天后皇仁書院對面的建華大廈,樓齡已四十二年,外表如一棟普通唐樓,外牆輕微石屎剝落。但記者走進內裡察看,情況卻十分恐怖。大廈內部受外牆滲水影響,天花石屎嚴重鬆脫,抬頭只見鋼筋,滿地碎石。管理員更指兩個月前,升降機曾跌下一塊兩呎乘一呎大的石屎:「好彩無擊中住戶咋。」

建華大廈的發展商是大生馬氏,早在○一年,大生已有「先見之明」,把外牆業權由大生附屬公司大億利轉至另一間公司怡安華,股東仍是大生家族的馬清偉和馬清雯。○三年底,二人把股份轉至兩名不知名人士。翌年十一月,建華大廈因石屎剝落,鋼筋外露,屋宇署發出修葺令,要求怡安華進行工程處理,但一個月後,怡安華的董事和秘書相繼辭職,怡安華頓如空殼公司,修葺令無人理,「外牆」頓成無主孤魂。

恐成土瓜灣翻版  

一一年初,樂信臺正進行維修工程,外牆斑駁,掛上棚架,總維修費用超過一億元。

外牆屬私人財產,即使住在建華的小業主,想維修亦無辦法,該大廈一名小業主說:「幅牆係佢㗎,簡單啲講,我可唔可以私自入你間屋,幫你裝修埋呢?」不過,這幅外牆剝落的情況愈來愈嚴重,問題一拖三年,鑑於公眾安全,政府於○七年迫不得已,以公帑約七十八萬元,替怡安華墊支工程費用,其後曾發出傳票追收款項,不過怡安華一於少理。政府的工程,亦只「攘外」,沒有「安內」,住在中層單位的業主梁小姐指:「外牆有裂縫,我哋內部想做維修都做唔到,做嚟都無用!」她驚呼很擔心樓宇有結構危機:「好似土瓜灣咁冧樓,住得唔安心。大生食老本,根本唔會理,仲覺得你嘅安全關我咩事啫!」她指其單位裝修一年,牆身已滲水,並出現裂痕,她苦惱地說:「如果可以低價買外牆業權,我都制!我唔介意夾錢去維修。」

 
有業主力斥:「大生集團食老本,唔會理,只係搵律師敷衍吓!」大生地產主席馬清偉(左)不時出入 Ball場,曾經離過兩次婚,前妻是薛芷倫,右為現任女友 Winnie。(《忽然 1周》圖片)

然而,建華大廈前法團主席錢藻信表示,業權轉至空殼公司,已不屬於大生地產,他們一直無法聯絡怡安華負責人,洽談購買業權。記者上門找怡安華兩位股東楊偉強及陳培鸞,兩人分別報住觀塘及土瓜灣唐樓,但一個準備拆卸重建,另一個已出租。錢藻信曾向公司註冊處,申請將怡安華除名,但未能成事。據他了解,是屋宇署提出反對,指怡安華持有葵涌勝華大廈,及西環聯華大廈等多幢大廈的外牆及公共空間業權,政府亦曾代為墊支進行工程,涉及金額極大,怡安華除名便會造成巨額撇賬,事件至今依然膠着。記者多次致電大生地產,至截稿前未有回應。

用完即棄
熟悉物業買賣的執業律師鍾卓成解釋,現時問題的出現,在於七、八十年代,香港樓市開始蓬勃發展,發展商為奪取廣告利益,會選擇自行持有外牆業權,或於公契註明有獨家使用權。一般而言,擁有外牆業權或獨家使用權的業主便有責任進行維修。但這批樓宇,現已隨時日老化,加上曾發生添喜大廈冧簷篷等意外引來巨額賠償的個案,而政府又收緊在外牆賣廣告的規條,令收益大減。為免提心吊膽,發展商遂將業權賣走。

「發展商將業權轉入空殼公司,已經算好,如果係轉去海外公司,仲麻煩,連地址都無。如果發展商將旗下公司清盤,到時業主想處理都處理唔到,我哋都處理緊呢啲個案。」鍾卓成說。近年發展商已好「精明」,新建物業大部分已將外牆列入公用範圍,一眾小業主要共同承擔維修費用,小業主買樓前,緊記睇清楚。

   
入住不到一年,建華大廈牆身已發霉現水泡。有業主說:「好肉酸,想再整,但係外牆有裂縫,整咗都無用!」(廖健昌攝)

 
後樓梯滿地石塊,從天花跌下來的石屎頗大,部分更有近半隻腳掌般大,相當危險。(廖健昌攝)

長實樂信臺 幾十萬都慳  

樂信臺位於西半山,三幢共四百多個單位,每戶維修費由十八萬至廿六萬不等。

由長實發展,位於西半山的樂信臺,四年前經業主大會通過,動用逾一億元,進行維修翻新工程。由於長實擁有在外牆及頂樓賣廣告的專利權,而且持有大廈兩層停車場業權,故法團要求長實旗下公司 Thorogood,依其持有的業權份數,按比例繳付約二百三十九萬元維修費。惟原來大廈公契有「玄機」,寫明長實只須負責停車場的維修開支。最終長實認為不應以業權攤分法「攤分」費用,並自行計算停車場的維修費,認為應大幅降低至六十三萬元。

小業主固然不滿,堅持要求長實還一百七十多萬元差價。長實曾提出把金額提升至八十七萬,但要求法團承認以後住宅外牆維修及保養費用,可置身事外。和解不成,小業主向土地註冊處登記押記備忘錄,指長實欠債,把停車場申請釘契;長實其後入稟法庭,要求小業主撤銷欠債指控。去年法庭裁定,長實敗訴;但其後長實上訴得直,小業主除了未能取回維修費外,更要負責約八十萬元堂費。

身為樂信臺業主的執業律師謝天良說:「又唔可以話長實好奸,公契一做定咗,政府當年又批。現時公契都係靠法官去判斷合唔合理,太 vague(含糊)喇!維修費依業權計算會公平啲,唔好話上面還上面(住宅),下面還下面(停車場)咁計啦!」

業主自衞術

第一步:學識睇公契( Deed of Mutual Covenant)
公契是一份具法律效力的文件,當中記載物業資料,業主、住客、租客及物業管理公司的權責。發展商須依據地政總署的大廈公契指引草擬內容,公契只由發展商與第一位買家簽訂,但對所有業主均有約束力。若遇不公平及不合理條款,業主可以要求取消,但必須獲得全體業主同意。若單位已抵押作按揭,亦要徵求銀行同意。
由於發展商大多擁有零星業權,有能力否決,故成功取消公契條款的機會極微。過往,金鐘力寶中心在早期業主數量不多時,曾經取得所有業主同意修改大廈公契。無論如何,小業主在購買物業前,務必要睇公契或找律師了解業權分布及維修責任。

  第二步:(目及)實法團
大廈業主立案法團是法定組織,由小業主籌組,能夠代表全體作決定。法團委員開會前七天,會先張貼告示,一般容許業主列席。但法團雖受法律監管,通過決議的門檻卻極低,易受操控。因管委會一般由三至九個委員組成,會議只要有一半委員出席,並有過半數票數贊成(即兩票至五票)即可通過決議。業主要話事,就要等到每十二至十五個月召開一次的業主周年大會。若有百分之五的業主同意,亦可要求就特定事宜召開大會。業主大會須有佔總業主數目一成的人出席,同樣票數過半即通過決議。以金輝花園二百一十二戶為例,假設每戶只有一名業主,便只需十一票,即可作出關乎全體業主利益的決定。業主亦有權利翻查會議記錄及財務報表等資料,緊記時刻(目及)實法團運作,不要懶懶閒。

  第三步:認清管理公司
大部分物業管理公司,由發展商開設,如長實有高衞、港基,新地旗下有康業及啟勝,所以業主不能只盡信管理公司提供的意見,應尋求中立的律師或議員協助。如發展商提出任何轉讓要求,業主必先留意權責,甚至要求發展商先履行責任,再作交易。

大整 整蠱 蠱新 新地 外牆 小業主 小業 硬食 食千 千萬 萬債
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衰過膠劇道具大廈外牆成塊吹甩

1 : GS(14)@2016-03-01 18:55:32

波蘭首都華沙(Warsaw)一棟住宅大廈的外牆不敵強風,一大塊如紙皮般被吹走剝落,壓毀3輛汽車,幸無途人受傷。一名途中目睹事發經過,並用手機拍下當時情況。從片段所見,強風呼呼猛吹下,覆蓋範圍達5層樓的其中一面外牆被吹起,繼而整塊撕裂掉到街上,其間途人大叫小心。警方發言人指,事件中無人受傷,是不幸中的大幸,因為附近有學校及兒童遊樂場,外牆一旦壓到人,後果將不堪設想。英國《每日郵報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160301/19511693
過膠 道具 大廈 外牆 成塊 塊吹 吹甩
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大廈翻新外牆被指沒防火牆倫敦沖天火恐百死

1 : GS(14)@2017-06-18 21:44:59

■大火燒了超過一日後終於熄滅,大廈部份結構或有問題。路透社



英國倫敦住宅大廈的沖天火燒了約30小時後,昨天終宣告熄滅,死亡人數上升至17人,另有37人仍然住院留醫,當中17人情況危殆,由於失蹤者眾,當地傳媒指死亡人數或達100。這場火燒得兇猛,可能與去年翻新外牆時,只添上隔熱和防水物料、卻沒防火層有關。



路透社翻查位於北肯辛頓基層社區的公屋格倫費爾大廈去年翻新工程的計劃文件,發現並無提到有使用防火物料;而大廈所屬的地方當局和承辦工程的建築商Rydon集團,都拒絕確認大廈是否確無防火層。但Rydon最初的聲明強調工程遵從「防火規定」,後來已只說遵守「建築規條」。


多層物料增火警風險

至於法例有否就建築物鋪設防火層作出規定,卻暫難確認。負責規管建築工程的社區及地方政府部,並未回應路透社查詢;而路透社向不只一名法律專家查詢,他們都拒絕評論究竟法例有沒有就防火層作出規定。有樓宇安全專家稱,一般建議多層住宅大廈翻新外牆時加鋪防火層;部份建築師和建築安全專家指,樓宇翻新外牆多會用上多層物料,加上通風層,令火警風險增加。但這次大火的起因暫時仍未能確定。警方指無迹象顯示是恐襲。大火熄滅但大樓已成廢墟,倫敦消防局長科頓指消防員已到過各層,初步目搜沒發現生還者,要等結構工程師等專家評估及設法確保安全後,才能派人徹底搜查,亦會派出搜索犬,但「可能需要多個星期」始能完成搜索。目前仍有多人失蹤,官員不排除死亡人數增加。首相文翠珊昨天親到現場視察,聽取消防人員匯報,並下令進行全面公開調查。女皇伊利沙伯二世發聲明慰問災民和傷者及死者家屬,同時讚揚消防員英勇救火救人。一場大火令幾百人無家可歸,據指有44戶人須接受臨時安置。該幢大廈的保險商挪威Protector Forsikring估計,賠償額將超過2,500萬英鎊(近2.5億港元)。路透社/美聯社




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170616/20057831
大廈 翻新 外牆 被指 指沒 防火牆 防火 倫敦 天火 恐百 百死
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外牆物料遇火釋山埃毒氣

1 : GS(14)@2017-06-25 10:11:08

格倫費爾大廈外牆物料被指是釀成今次慘劇的罪魁禍首,有專家指該種物料除了易燃外,遇火更會釋出俗稱山埃的氰化物毒氣,部份死者或是中毒致死。


足夠殺死單位所有人

中央蘭開夏大學教授赫爾指,大廈外牆有15厘米厚的聚異氰脲酸酯(PIR)隔熱層,發生火警後「會釋放足夠的氰化氫殺死單位內的所有人」。大火中已知三名傷者需接受山埃中毒治療,但專家估計實際中毒人數更多。英國《衞報》前日揭發,市政局在2014至2016年、即大廈翻新期間,至少審查工程16次,但最終都未有阻止大廈使用易燃的PIR隔熱層,英國禁止高18米以上的建築使用該物料。首相文翠珊發言人昨表示,英格蘭約有600大廈使用類似格倫費爾大廈的外牆物料,當局大火後作測試,已發現三大廈的物料易燃,現繼續測試其他大廈。英國《每日鏡報》/《衞報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170623/20065999
外牆 物料 遇火 火釋 釋山 山埃 毒氣
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沖天火揭27幢樓外牆違消防安全倫敦4廈3,000人 漏夜大疏散

1 : GS(14)@2017-06-25 11:26:44

■查爾科茨邨住戶接到緊急疏散令,深夜要急急帶同物品離開。



英國倫敦公屋大火揭發大廈外牆嵌板消防安全隱患後,倫敦卡姆登區(Camden)議會前晚突然向一個裝了問題嵌板的屋邨,頒下緊急疏散令,4幢大廈共650戶逾3,000人即晚撤走。警方確認上周大火公屋的外牆物料完全不符合安全標準,正研究起訴涉事公司及相關人士誤殺及其他罪名。



社區及地方政府部昨天公佈,檢查已發現有至少27幢大廈的外牆嵌板有安全問題。但暫時只有距離大火公屋約5公里外的查爾科茨邨(Chalcots Estate)緊急疏散。該邨有5幢大廈,樓齡近50年,2006年翻新時外牆鋪上嵌板,跟格倫費爾大廈所用的類似,工程承辦商是同一間。卡姆登議會領袖古爾德前晚稱,接獲消防通知,指該邨消防安全有多項問題並建議居民離開,遂決定安排疏散,後消防指其中一幢問題較少,居民可回去。


住體育館睡充氣床墊

古爾德說:「我們不能冒險……我們要確保居民安全。」當局準備拆除問題嵌板,估計工程要四周。消防局亦指,要疏散大廈的氣體管道未符合隔熱標準,部份防火門亦有違反安全條例之嫌。但議會在下午5時才突然下疏散令,惹來許多人不滿,有居民投訴說要從傳媒報道才得知消息,亦有人認為問題嵌板已經用了十年,「多呆一晚關係不大」,甚至有人拒絕離開。決定遵令的人既要抱孩子和寵物又要拿行李,甚是狼狽。沒有親友可投靠的居民,獲安排到附近體育館棲身,要睡充氣床墊,當局亦訂了約270個酒店房間及100個公屋單位,讓疏散的居民入住。該邨共有約800戶、約4,000居民,當局昨天公佈,指4幢大廈共650戶人已疏散。首相文翠珊在社交網Twitter推文慰問受影響的居民。


涉事公司或被控誤殺

另一方面,倫敦警方前日公佈有關格倫費爾大廈(Grenfell Tower)大火事件的調查進展,發言人指外牆磚塊和隔熱物料等都「不能通過安全測試」,警方正調查涉事的公司,考慮提出起訴,罪名可能包括誤殺及違反健康及消防安全規定等,調查行動可能要持續至明年,並指大廈內所有「完整遺體」已運走,「可怕的事實是我們也許不能找到全部和辨出所有死者」。警方將在大廈外裝設外部升降機方便搜證。至少79人在慘劇中喪生,暫只確認6男3女身份。另外,路透社取得嵌板生產商Arconic Inc.市場部經理2014年跟格倫費爾大廈翻新工程投標商之間的六封電郵,顯示該公司知道該款只適用於10米以下建築物的嵌板,將用於高樓。該公司回應查詢時指,該公司沒責任確認建築商有否遵守建築條例。法新社/路透社




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170625/20067881
天火 27 幢樓 外牆 消防 安全 倫敦 000 夜大 疏散
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【專題籽】觀塘工業區變燦爛的舞台 後巷過千米外牆壁畫

1 : GS(14)@2017-10-09 03:20:41

區內雜貨店店主人像。(德國藝術家Addison Karl作品)



【文化籽:港情講趣】周末時,我們都是文青。我們會到PMQ觀看藝術家作品展,會到JCCAC參加藝術市集。香港人,似乎都漸漸變得很懂藝術。但若果把作品展搬到入後巷,沒有冷氣,只有冷氣機滴水時,有誰還願意賞臉?一條後巷,神秘而冷清。除了污水和垃圾桶,還能有些甚麼?



社會企業「全城街馬」的「the BackStreet街後」計劃,以「敢於夢想」為主題,邀請14位藝術家及中小學生,圍繞整個觀塘工業區一條接一條的後巷,創作出一張過千米壁畫畫布。「一個本身沒有人理會的地方,就是它的好玩之處。」外牆噴畫藝術家4Get說。原來後巷,也可以是一個燦爛舞台,令一條後巷,變得不再只用來過路,這些種種,就是街頭藝術的生命。「路過的人做的每一件事,都影響着我。」本地藝術家Bo Law說。夢想,就是發夢時候想想,常與不切實際掛鈎。我們常控訴香港不讓年輕人發夢,對於藝術家來說,的確。因為夢,不是用來隨便發的。本地藝術家Cecilia Ho說:「我們生活在一個現實世界,很老實,買桶油都要錢。」我們常說,玩藝術的,就要與現實妥協。這是真理,也是事實。為藝術令到自己完全沒有收入,是生存不了的。「我只能說,在我堅持藝術創作的同時,我亦努力去發掘其他可以令自己繼續生存的方法。」因為,你不能盲目地要求社會讓你發夢,而你就真的只懂睡覺。


以夢想為題 藝術本應連繫着人

藝術,無分高低,沒有看懂與看不懂,當下作品讓你感覺到甚麼,就是甚麼。Bo Law畫中的主角是一個全身身穿橙色衣服的人,有點像漫畫龍珠中的悟空,又有點像失去自由的囚犯。像活潑的,也像寂寞的。他說:「我不太介意他們是否看懂我的畫,他們自行想像,想到甚麼,就是甚麼。」因為藝術,是共享的,是屬於你,屬於我,也是屬於他的,這就是真正的無價。有深度的才是藝術?能夠連繫着人的,才是藝術。我們都說,香港政府在抹煞藝術發展空間。2014年,法國街頭裝置藝術家Space Invader在金鐘的作品被路政署以「維修及保養」為由遭移走。政府抹煞香港街頭藝術發展空間,毋庸置疑。幾年過去。香港街頭藝術的創作空間,是否依舊少得可憐?「不只香港,就算在日本,一樣不可以隨街畫的。始終在一個公共空間,大家是應該互相尊重,不是想做甚麼就做甚麼。」Bo Law說。4Get,是一個外牆噴畫藝術家,對於他來說,大廈、後巷、天台、橋底,通通都是他的畫紙。合法與違法,只在於你有否做多一步。他說:「你要去問,問別人的鐵閘可否給你畫,外牆可否給你畫。大部份人都會趕你走,但你願意繼續問,總會有的。」我們都無法改變,這是一個石屎森林,但就從這個森林中,發掘存在中的可能性。空間,是有的。但會欣賞的人,又有多少?觀塘工業區的後巷一條接一條,午飯時候,下班時候,熙來攘往。人們呢?都總是低頭急行。拍攝時的打燈腳架,反而比牆上的壁畫更能吸引他們的目光。「我不介意的,不可能強迫所有人都留意牆上面有甚麼。」Bo Law說。我們會到PMQ元創方觀看各大街頭藝術家的作品展,會拍照,會分享,會打卡,會跟身邊的人說:「我噚日去咗PMQ睇Invader個作品展,好好睇啊!」那就是說,當作品身處在展覽廳時,我們就突然懂得欣賞了,我們香港人,是懂藝術的。但後巷牆上的壁畫呢?希望一百個人當中,總有一人會停低欣賞吧。


空間有了 你會駐足欣賞嗎?

Space Invader的馬賽克作品2014年遭移走時,香港人都懂得控訴政府抹煞街頭藝術發展空間。但在作品被移走的報道出現前,Space Invader早在2010年已經開始留下作品,至2014年,先後留下達73幅作品。我們撫心自問,有為其中一幅停下過腳步嗎?還看我們本地的藝術團隊,在2014年開始為中上環街道旁的鐵欄杆「織冷衫」,以Yarn Bombing針織毛冷創作街頭藝術的La Belle Epoque。幾年過去,好像又回歸沉寂?其實沉寂與否,只在於我們看與不看。
La Belle Epoque曾經在一次專訪中提及到,一個可能是香港街頭藝術的根本問題,就是香港人「心仍是冷」。街頭藝術是無價的,所說的無價,深是價值,淺是金錢。的確,不需要付出一分一毫已經可以觀賞這些藝術作品,但正因如此,香港人根本沒有空浪費一秒駐足停留?今個2017,我們又有觀塘的過千米畫布了,你又會否抬起頭望一望?還是要等這張畫布搬到入PMQ,才會懂得欣賞?



呼喚各人盡力,集結微小力量。(本地藝術團隊& dear作品)

小孩象徵新地標的發展如箭在弦。(馬來西亞藝術家Renny Cheng作品)

用色彩,填滿灰白後巷。


向上爬吧,你又近了一步。

午飯時候觀塘工業區的後巷,熙來攘往。有多少人抬頭望過牆上的壁畫?

花花世界,充滿色彩,藝術就是要跟人分享。


本地藝術家Cecilia Ho說:「我的夢想很簡單,我希望身邊的人都快樂。」

後巷垃圾桶的另一邊,是Cecilia Ho的創作舞台。

本地藝術家Bo Law的想法古靈精怪。


外牆噴畫藝術家4Get(中)感嘆:「空間有了,觀眾有了;但後浪,難求。」旁為兩名參與計劃的大專學生。

有人會介意弄髒衣物,同樣會有人樂此不疲,用心地畫呀畫。

採訪:文雅兒攝影:黃健峰編輯:謝慧珊




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20171001/20168147
專題 觀塘 工業區 工業 燦爛 的舞 舞臺 後巷 巷過 千米 外牆 壁畫
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=342162

周末專題:多處漏用防水物料Capri特色戶 外牆易滲水

1 : GS(14)@2017-12-18 04:44:05

■賴達明指主人房窗外牆邊防水物料溶溶爛爛,留下罅隙,打風落雨容易滲水。

會德豐(020)將軍澳Capri加兩成管理費才有座頭保安引起批評,交樓質素都「做啲唔做啲」,資深驗樓師賴達明驗收一個特色單位時,發現主人房窗外與外牆銜接位竟漏用防水物料,出現罅隙,玻璃幕牆又有兩個足夠插入螺絲批的窿位,一旦打風落雨,房間勢將濕淋淋,批盪剝落勢在必行。記者:陳家雄


業主以近800萬元買入一個特色單位,兩房間隔,另連一個平台。客飯、睡房及廚房油漆批盪手工佳,平滑鋪實沒瑕疵,來去水也沒滲漏,去到廁所門前卻失手,燈掣裝甩,甩到徒手拎得開。

玻璃幕牆有窿位

明哥走進廁所,雖然來去水沒有問題,但他指出:「廁所有4個問題:鏡櫃膠邊做啲唔做啲。地下遮住去水喉的封板可移動,有機會攝水入渠邊。而去水喉邊是無修口,現出罅隙,可見石屎層,浴室用水時容易攝水入地磚底,如果防水層破損會造成滲漏風險。最後是廁所牆邊及門框防水邊做啲唔做啲。」走出幾百呎的平台,一眼睇到地磚至少3處顯而易見的崩裂。不過更大問題是主人房窗外牆邊,明哥發現:「主人房窗外邊嘅防水膠係無咗,由地下一路上去,係爛晒,基本上低層位置都無,中高層都係斷斷續續……爛晒!情況好明顯同嚴重,唔知留條罅來做乜。」業主搭訕稱,有同類單位業主向發展商反映,當時獲得回應「是咁的!」,明哥按捺不住怒斥:「係咁?好明顯係爛晒喎,點會係咁!」然後玻璃幕牆窗與窗的接駁位置有窿位,一支8吋長螺絲批,可以完全插入。


■玻璃幕牆出現足夠插入螺絲批的窿位。

■浴室燈掣鬆脫,徒手已可拿開。

■洗水盆去水喉邊無修口(箭嘴示),洗廁所或滲水入石屎層。



他認為,單位最大問題是「罅」,主人房窗外防水物料明顯做漏,打風落雨容易入水,勢將影響主人房牆身,而玻璃牆亦漏用防水膠邊現窿位,正對睡房窗台,若長期入水,窗台勢必滲漏,批盪會浮起剝落,建議業主要求發展商必須補窿。另外,單位玻璃窗崩花多,尤其是主人房的玻璃窗,已超出可接受水平,需要更換。


整體驗樓獲88分

單位外牆漏防水膠邊的滲水風險雖大,但一系列交樓工種,有10項獲90分或以上,其中慣常扣大分位,包括來去水、地台、油漆都滿分,拉高整體評分至逾88分。明哥總結,已檢驗Capri多個單位,平均得分為「8」字頭,與同區同系Parkside交樓質素相若。會德豐發言人回應,有關上述單位執修事宜,已收到業主提交的執修列表,會安排承建商依據既定執修程序進行,詳情再另行通知業主。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171216/20246566
周末 專題 多處 處漏 漏用 防水 物料 Capri 特色 外牆 滲水
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=345571

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