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填海「大躍進」

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拜填海所賜,大連2010年賣地收入飆升至1000億元,增幅全國第一

大連這座有著中國最長海岸線的城市,正在推進一場大規模的填海造地造房運動。而中國11個沿海省份也有相似的衝動。填海的利益是顯而易見的,但其後果和代價也許要到多年後才能看到。

2011年8月8日,颱風「梅花」掠過遼寧省大連市時,大連福佳大化PX工廠兩段防波堤被吹垮。

這家工廠建在大連金州新區的大孤山半島南端海域上,半島上還分佈著數十家化工廠。而在福佳大化PX工廠的對面,填海工程正在進行中。

一項項向海洋要地的填海工程分佈在金州海岸邊。其中最壯觀的當數「世貿御龍海灣」項目。這個填海面積接近1400公頃的項目,其中的海上人工島部分被規劃為一條海上巨龍的形狀。

而在世貿項目南邊五公里的地方,同一條金州灣海岸線上,填海而建的「渤海計劃·東方灣」已然一期現房在售。對於這個計劃填海980公頃的商務加住宅大盤來說,這十幾幢樓盤,僅僅是預熱。

其實大連這個海濱城市在14年前就有填海工程。作為城市名片的星海廣場,就是當時通過填埋一塊114公頃的海邊廢棄鹽場而建成。迄今為止,這裡仍是亞洲最大的城市公用廣場。

但大連大規模的填海舉動,則是在近五六年間發生的。2005年以來,尤其是在2008年之後4萬億投資推動下,這座有著中國最長海岸線的城市,開始了一場填海造地造房運動。

而大連只是中國11個沿海省份熱切地向海洋要土地的一個縮影。2009年,全國圍填海面積一下子從1.1萬公頃漲到1.78萬公頃,蔓延的熱情促使 國家海洋局當年年末出台了《關於下達2010年地方圍填海計劃的通知》,開始像國土局管理陸上土地一樣,給各個沿海省以及單列市下達圍填海指標。

最初,國家海洋局給大連這個沿海單列市劃撥了630公頃的圍填海指標,「年中就發現根本不夠用。」大連市海洋局一位內部人士透露。最終,大連分得了 1900公頃的指標。廣告語稱「改寫世界版圖、改寫中國領土面積、改寫大連旅遊格局」的超級旅遊地產大盤「世茂御龍海灣」,就貢獻了其中的215公頃。

世貿御龍海灣項目正在開工建設。 (王小喬/圖)

賣完陸地賣海洋

大連海洋局曾根據調研結果估算出,到2020年圍填海需求3萬多公頃,但一年後的再次調研就發現至少會超過四五萬公頃。

2010年,大連賣地收入飆升至1000億元,是2009年的3倍,增幅全國第一,總量全國第三,緊隨北京上海之後。這其中,填海的普灣店新區和東港區做出了巨大貢獻。 

普灣新區曾拍賣給萬科5宗土地,平均每畝60萬元,而填海造地的每畝成本,公認的數據是不超過20萬每畝。

巨大利潤的另一面,是陸地上沒地可賣且整理成本連年上升。大連環山臨海,市區的土地非常稀缺,但氣候宜人、環山靠海的地理優勢,又使大連成為東北三省投資者的首選之地。按照大連一家代理公司總經理的數據,如果沒有限購,大連整體的外地購房者高達五成以上。 

這種矛盾使地方政府向海洋要地的衝動越發強烈。

從大連市區老CBD向海邊推進5公里,就是填海300多公頃的新CBD「東港區」,加上原有陸地共600公頃的土地,去年已被萬達、復星等一線開發 商瓜分殆盡;在開發區,未來將有一座跨海大橋與市中心相連的「小窯灣」,填了5倍於東港區的海洋,打算再造另一個CBD和居住新城,遠洋地產首個工業地產 項目即落戶於此。

根據國家海洋局的海域使用管理公報,2004年之後的圍填海造地佔總體海域使用面積的比重一下子從2002年的不到1%上升到5%,超過了1萬公頃。其中港口用海、臨海工業用海和旅遊基礎設施用海比重更是從2002年之前的不到6%上升到接近一半。

這一年,中國開始實行土地用途管制和佔用耕地補償制度,圍填海造地成為沿海地區解決土地瓶頸的便捷方式。

大連的大規模圍填海造地,也始自2005年左右。2002年《海域管理法》頒佈之前曾出現過亂象,但以胡亂圍海做養殖為主。而2008年經濟危機之 後的4萬億投資,更是加劇了地方政府的圍填海衝動。當年大連海洋局曾根據調研結果估算出,到2020年圍填海需求3萬多公頃,但一年後的再次調研就發現至 少會超過四五萬公頃。

國土部門也在主張填海造地。遼寧省國土資源廳廳長季風嵐在2011年年初的省國土資源會議上說,遼寧今年有180多個國家和省重大項目啟動,但只有4萬公頃土地。要轉變觀念,從爭取用地指標轉到開闢新渠道——填海造地名列其中。

2010年國家海洋局開始實行圍填海指標化,在確定分省指標時,先讓各個省份自己報數字再根據每個省前三年圍填海造地的平均數,適當做一個10%的 浮動來確定指標。「結果地方報上來的通常都是天文數字,最少也是6萬公頃以上,沒什麼參考價值。」國家海洋局一位內部人士告訴南方週末記者。

根據2009年經濟過熱時曾經達到的1.78萬公頃,國家海洋局最終確定了2萬公頃的圍填海年度總指標。收取海域使用金接近100個億。

化整為零的審批

「去國家海洋局審批,就需要國家發改委的立項,誰能拿到?大連唯一得到國家發改委立項的長興島用海區劃,也是拿到省裡,用了省裡的指標。」

填海熱還延伸到了距離大連市區50公里的金州區。

走在大連金州灣海岸邊的濱海公路上,隨處可見各家地產商開發的填海項目。首先進入視野的是「渤海計劃·東方灣」,隨後是開山未填海的「萬恆天籟灣」,最後經過5年前落成的金州灣大橋,就來到了「世茂御龍海灣」所在的後石村。

半年前,這裡還是一片寧靜的海邊村落。現在,濱海公路東側的陸地部分,已經建成售樓處和十幾幢一期別墅樣板房;西側的海上部分,壘起了四五個堤壩, 一輛輛的重型卡車載著從不遠處的山上開採的石頭,投入圍堤之中。已經填滿的一個圍堤上,如意形狀的「海上售樓處」初具雛形。山,被開採了一半,裸露出岩 石;海上,塵土飛揚。

這只是一個小小的開頭。根據售樓處工作人員的介紹,香港知名地產商世茂集團迄今為止最大的項目佔地2000公頃。其中660公頃的陸地用來做普通別 墅;340公頃的沿海推填區域用來做大型購物中心、遊艇碼頭、室內遊樂場;令人歎為觀止的是1000公頃的海上人工島,被規劃成一條巨龍,用來做千萬級別 的私人別墅、七星級酒店。

2002年頒佈的海域管理法規定,要填海,就要拿到海域使用權證,而且超過50公頃的填海項目,必須上交國家海洋局審批,但國家海洋局海域管理司司 長於青松在接受南方週末記者採訪時明確表示:「國家批准的圍填海項目中還沒有一個單純的房地產開發項目,地方也沒有批准過。」那麼,「世茂御龍海灣」是如 何拿到海域使用權證的呢?

在遼寧省海洋和漁業廳2010年海域使用權公告中,南方週末記者發現,「世茂嘉年華」(曾用名)在公告中出現了7次,但都帶有不同的後綴,諸如世茂 嘉年華商業中心配套區項目、世茂嘉年華濱海商務區項目等。而且,由5個看起來毫不相干的公司分別報批——大連志翔投資有限公司、大連嘉實投資有限公司、大 連旭輝投資有限公司、大連銘鑫投資有限公司、大連偉創投資有限公司。每一個都不超過50公頃,合計157公頃填海、58公頃圍海。

根據世茂股份2010年年報,這5家公司都是世茂控股51%的下屬公司。經過進一步的工商資料查詢,成立時間都是2009年12月,註冊資本都是1000萬元,股東都是大連盛欣投資有限公司。

大連盛欣也在年報之中,該公司註冊資本5000萬元、世茂股份和世茂建設分別佔股51%和49%。而以上六家公司的法定代表人李俊傑、陳汝俠、王蕤、許薇薇、宋垚均為世茂現任高管。

「這再正常不過了。」當南方週末記者問及「世茂御龍海灣」是否有「化整為零」審批的嫌疑時,大連市海洋局一位內部人士絲毫沒有表現出驚訝。「我們做初審時,只有碰到那種愣愣地用同一家公司去報批,還寫著xx一期、xx二期的,才會打回建議修改。」

在他看來,讓所有超過50公頃的項目都拿到國家海洋局去審批,根本不現實,因為「去國家海洋局審批,就需要國家發改委的立項,誰能拿到?大連唯一得到國家發改委立項的長興島用海區劃,也是拿到省裡,用了省裡的指標」。

經過簡單的檔案查詢,南方週末記者發現了一個相似的案例——由大連經濟技術開發區土地儲備交易中心申請的三塊地處小窯灣的填海項目,同樣是分開報批,填海面積分別為44、48、38公頃。

在大連市國土局一位內部人士看來,世茂項目已算中規中矩,最多是打了一點擦邊球,因為該區域的用海區劃就是現代服務業,拿來做旅遊做地產理所應當。 「還有很多項目是先用產業園區甚至工業項目報批,結果填完之後配建了大量商品住房。但我們只能提前審查,不能審批,也不能事後監督。」

更有甚者,在賣地的誘惑和沒地可賣的現實矛盾中,一些地方區縣採用先填後報的方式,試圖以既成事實獲得上級的認定。今年年初被媒體曝光的大連普灣店新區即是如此,他們規劃的填海面積,甚至超過了去年國家海洋局下發給遼寧省的3000公頃指標。

無法抗拒的誘惑

大連一家代理公司總經理告訴南方週末記者,為什麼外地開發商願意進大連,除了環山靠海的資源,大連的樓麵價平均只有3000元,而房價均價達到了13000元。

儘管直到2009年,世茂集團才啟動註冊公司等第一步準備工作。但早在2007年底,金州區就專門成立了以時任區長才力為組長,區規劃、國土、海洋、交通等部門為成員的「世茂嘉年華項目推進工作領導小組」。

當然,這個小組的成員也同時服務於世茂的鄰居們——萬恆天籟灣(最早由德國皮博項目公司投資)、大連歐美亞集團投資的金州濱海新區項目(渤海計劃·東方灣)、浙江新湖集團投資的新湖海岸綜合開發項目和玉兔島國際旅遊度假村等。

這些項目都位於「金渤海岸現代服務業發展區」,是遼寧沿海經濟帶25個政策區劃中唯一一個現代服務業發展區,適合填海造地的區域接近5000公頃,而遼寧沿海經濟帶髮展規劃已於2009年7月1日上升為國家戰略。這讓金州區政府在招商引資中底氣十足。

待到落實具體的填海項目審批時,溫床早已鋪好。儘管國家海洋局一再明令禁止化整為零的報批,但並沒有明確規定。國家海洋局的一位內部人士甚至認為,「只要報批的不是同一家公司,就不叫化整為零。」

更大的誘惑或許隱藏在土地成本之中。有的填海造地工程是由地方政府來做,再拿出去招拍掛;有的直接由使用這片海域的公司自己來做,比如世茂項目,其 申請公司就具備市政建設、土石方工程的經營範圍。那麼在繳納了每畝最多2萬元的海域使用金後,是否還要招拍掛?是否還要補繳一定的土地出讓金?

在2010年末國土部和國家海洋局聯合下發的《關於加強圍填海造地有關問題的通知》中,規定屬於公益性項目、符合劃撥土地目錄的,按劃撥土地辦手續;屬於非公益性且依法可協議出讓的項目,補交土地出讓金差價;但對經營性項目,卻是海洋局和國土局另行制定規定。

因為該規定尚未出台,目前各省操作不同。如果按照2005年開始實行的《遼寧省海域使用管理辦法》,則可以直接憑海域使用權證換國有土地使用權證,不用再交土地出讓金。

即便重走土地招拍掛程序,大連的土地對外地開發商來說依然充滿誘惑。大連一家代理公司總經理告訴南方週末記者,為什麼外地開發商願意進大連,除了環山靠海的資源,大連的樓麵價平均只有3000元,而房價均價達到了13000元。

香港鷹君集團董事長羅嘉瑞在拍下大連東港區一塊土地後接受當地記者採訪,記者問他最看重大連哪一點,羅嘉瑞回答說,一是向海,二是大連現在還有一個合理的利潤,上海北京幾乎看不見利潤。

「經濟利益少數人得,環境損失公眾承擔」

「我不反對適量填海,我反對沒有急迫需求、沒有威脅到人類生存空間,而僅僅為了經濟利益的填海。」

5年之後,大連市金州區大魏家鎮後石村,這個三面環山一面向水小村莊的大部分面積,將會變成一座豪華的旅遊度假新城。海上有遊艇,不再有漁船;山上有高爾夫,不再有果林。

這個近300戶的小村子,目前還有至少三分之一的漁民和果農。世茂項目的落地,給養殖戶們帶來的是最多一畝或一個網圈2萬元的賠償,但對記者尋訪到 的原有10個網圈的一家養殖戶來說,損失的是每年4萬-6萬元的收入。「也就算是賠償了我們五年的收入吧。」養殖戶的妻子告訴南方週末記者,她的丈夫正在 臨近的工地打工。

還有十幾戶之前因為種種原因既沒有拿到水域證也沒有網圈、靠著每天出海打魚為生的漁民,還沒得到任何補償。但眼看著臨近的海域一點點縮小,「很快就 沒法出海了,將來怎麼辦,我不敢想。」剛剛撈了一網兜皮皮蝦和小海魚回來的漁民無奈地說。但按照現有的政府法規條文,他將來很有可能得不到任何補償。

在海洋和生態體系的專家看來,在巨大的經濟利益面前,給環境帶來損失的計算更是被徹底忽略了。

「人類賴以生存的三大生態系統——森林、海洋和濕地,填海破壞了兩個,而且這種破壞是不會恢復的。」遼寧師範大學生命科學學院教授姜長陽痛心疾首。他兩年前還曾去觀測過幾次生物的大連泉水濕地,如今正在如火如荼地填海,大連環保志願者經過努力,最終才保留了一小塊。

在廈門大學張珞平教授看來,填海對自然的破壞是毋庸置疑的。它會減少濕地這一地球之肺,它會改變水動力流向從而使港口資源受到破壞,而長久以來形成的自然岸線顯然比人工岸線更能抵禦颱風等惡劣氣候的侵襲等。還有最大也是最難定量的,就是對生態系統的破壞。

「長久以來,大家只計算了填海的經濟收益,卻忽略了計算環境和生態的損失。」張珞平教授表示,「我不反對適量填海,但在對環境損失定量評估的規範和技術都有所缺失的情況下,我反對沒有急迫需求、沒有威脅到人類生存空間,而僅僅為了經濟利益的填海。」

「畢竟,經濟利益是少數人獲得,而環境損失是公眾來承擔。」他說。


填海 大躍進 大躍
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填海造地正瘋狂

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100295458&time=2011-08-27&cl=115&page=all

填海成為地方批地快車道,在以山東為代表的環渤海地區,大規模的填海造地方興未艾,渤海淤死的速度正在加快
財新《新世紀》 記者 朱以師

 

  400多輛滿載土石方的墨綠色載重卡車,一輛接一輛地沿著專用公路從十公里外的山區料場駛向海邊,將石料填入海中。這些卡車沒掛車牌,只有編號,每台車配備兩三名司機,人休車不休,來回往返,晝夜不息。

向海洋要資源,大力發展海洋經濟,成為山東省乃至整個沿海區域經濟增長點的新方向。圖為山東濰坊港碼頭中央商務區正在吹填造地。東方IC


  這是山東龍口,按照當地官員的說法,這裡填海的土方量堪與三峽截流相當。在這個煙台市的縣級市,正在興建中國最大的離岸人工島群。三年之後,一塊面積超過35平方公里的陸地將從龍口灣浮出海面。

  龍口只是縮影,山東半島乃至整個渤海、黃海沿岸的填海造地運動正在大規模展開。從東營、濱州、濰坊到煙台、威海、青島、日照,無一例外製訂了宏偉的規劃,有的建設正如火如荼。

  擁有3345公里海岸、佔全國海岸線六分之一的山東,是2010年啟動的三個全國海洋經濟發展試點省份之一,目前正在加快推進山東半島藍色經濟圈的建設。向海洋要資源,大力發展海洋經濟,成為山東省乃至整個沿海區域經濟增長的新動力。

  其中打頭陣的,是「向海洋要土地」。隨著宏觀調控下土地指標收緊,填海造地高達數十倍的收益催生出了地方政府極大的填海造地熱情。由於填海造地 不涉及拆遷補償,不易引發矛盾,填海成本亦遠低於招標土地,且審批程序便捷,只需海洋局和環保局點頭即可,政治風險也小得多,因此備受地方政府、開發商青 睞。

  在多方利益強驅之下,填海造地對遠期生態的影響很難成為主要考量,基本讓位於經濟的發展需要。在這場規模宏大的造地運動中,收益顯而易見,但後果和代價也許要很多年後才能看到。

向海洋要土地

  從地圖上看,從龍口灣北部凸起的屺坶島向南,其海岸線呈耳廓狀,規劃中的離岸人工島群大約位於「耳垂」處,北起龍口港主航道南約2公里處,南至龍口招遠海域分界線,東起現有海岸線向西填海造島。

  2010年春天,龍口市政府及當地民營企業南山集團開始徵收用於建造人工島群的養殖海域,並於當年10月正式拉開了填海工程。

  人工島的建造方法,是將龍口境內的一座荒山填到海裡去。據當地國土部門測算,荒山可提供土石方約5.4億立方米,足夠滿足人工島群建設約3億立 方米的土石需求量。這個造島計劃總投資約100億元。財新《新世紀》記者於8月中旬來到龍口海岱鎮,從這裡的採石料場通往填海工程現場的路口戒備森嚴,除 了工程車輛,外人很難進入。

  龍口市政府、藍色經濟辦公室、國土局、海洋與漁業局等相關部門都拒絕了財新《新世紀》記者的採訪,不願透露目前的填海進度、投資額和未來土地的 建設規劃。龍口市委宣傳部一位工作人員稱,「對於填海,上級領導要求建設期間不宣傳。」負責人工島項目建設的南山集團也不願透露投資、規劃的細節。

  從公開信息看,龍口的填海計劃規模為80平方公里,分三期:一期填海約35平方公里,位於龍口港主航道以南海域,採用人工島式填海造地,重點發 展臨港高端製造業和高附加值關聯產業;二期填海15平方公里,擴大龍口港規模,形成大型深水綜合性現代化碼頭;三期填海30平方公里,位於屺坶島以北海 域,採用人工島式填海造地,重點發展能源化工及相關物流業。

  現在獲得批覆並已開始建設的是一期工程。2010年5月5日,龍口人工島群工程區域用海規劃獲得國家海洋局批覆,批准用海面積44.29平方公里,其中填海面積35.23平方公里,是國內批准建設的最大海上人工島群,包括六個離岸人工島和一個突堤式人工島。

  龍口預計在2014年完成人工島群圍填海工程,在2020年打造為投資1000億元、產值3000億元的現代化海洋產業基地,同時將成為一個能容納10萬人就業、30萬人居住的海上新城。龍口市去年的GDP為680億元,這意味著未來人工島群的產值相當於再造四個龍口市。

  和龍口同屬煙台地區的海陽、招遠、蓬萊、萊陽、牟平等地也都有類似的集中用海、填海造地計劃。

  毗鄰煙台的威海市,其下轄縣級市文登也向國家海洋局上報了集中用海方案,填海面積近30平方公里,規劃至2020年。文登市海岸線長156公 里,近幾年在沿海區域著力打造「南海新區」。新區位於小觀鎮,2007年開始建設,規劃160平方公里,其中建設用地90平方公里,計劃建成五大產業基 地,規劃近期人口規模達10萬人,遠期30萬人,將建設成為文登的副中心城市。

  整個山東沿海,特別是渤海區域,已經規劃了多個集中集約用海項目。2011年1月5日,《山東半島藍色經濟區發展規劃》獲國務院正式批覆。根據 規劃,山東半島藍色經濟區包括九大核心區,即九個集中集約用海區域:丁字灣海上新城、濰坊海上新城、海州灣重化工業集聚區、前島機械製造業集聚區、龍口灣 海洋裝備製造業集聚區、濱州海洋化工業集聚區、董家口海洋高新科技產業集聚區、萊州海洋新能源產業集聚區、東營石油產業集聚區。

  初步測算,到2020年,九大核心區集中利用海陸總面積約1600平方公里,其中近岸陸地600平方公里,填海造地420平方公里,高涂利用180平方公里,相關聯的開發式用海400平方公里,相當於在海上新造出一個陸域大縣。

各地「胃口」超規劃

  何謂集中集約用海?山東省海洋與漁業廳原副廳長、海洋專家王詩成解釋說,「就是填海造地、建設人工島」。他透露,山東省規劃的「九大十小」集中 用海區域,將陸續報批實施。根據填海面積、涉海項目、投資規模、產業特色等因素,集中連片建設用海50平方公里以上,投資額1000億元以上的區域,劃為 「大集中區 」;集中連片建設用海5平方公里以上,投資額200億元以上的區域,劃為「小集中區 」。

  和藍色區域經濟規劃一致,山東省「十二五」規劃提出的填海造地規模也是420平方公里。但實際上,山東半島沿海各地市的「胃口」遠不止此。以文 登為例,其張家埠新港規劃面積即達46平方公里,預計填海延伸35至40公里,還計劃在淺海區域打造一個總規劃40平方公里的大型臨港產業園。國家級海域 使用論證評審專家、中國海洋大學教授吳建政曾向媒體透露,「文登南海新區第一次160平方公里的用海方案沒有通過,山東省海洋與漁業廳預審會時壓到了30 平方公里,這還要通過論證,審批的時候可能還要縮。」

  龍口市規劃的80平方公里填海造地規模,獲批的也僅是一期的35平方公里。另外,位於海陽、萊陽、即墨三市交界處的丁字灣,海灣面積約143平 方公里,規劃中的丁字灣海上新城也是山東九大集中用海區之一,核心區規劃涉及海域面積60平方公里,未來也將填海建造人工島群。周邊三市更是依託丁字灣, 各自做出了30至100平方公里不等的臨灣新城規劃。

  正在報批的《濰坊濱海經濟開發區總體規劃》(2009-2030)顯示,其濱海區域規劃建設的規模達到了470平方公里。其中,以居住、旅遊度 假為主的濱海水城規模為150平方公里,以工業園為主的四大園區規模總計320平方公里。濱海水城即山東九大核心區中的濰坊海上新城,僅濱海生態旅遊度假 區規劃的填海面積就達到25平方公里。

  據財新《新世紀》記者不完全統計,「九大核心區」公開或上報的填海造地規劃已超出山東省計劃的420平方公里,如果再算上尚未披露的規劃以及十個「小集中區」,山東半島填海造地規模的數字將更為可觀。

  「這輪向海洋發展的熱潮堪稱空前,我個人感覺沿海各地邁的步子有些大。」中國海洋大學海洋發展研究院教授劉洪濱對財新《新世紀》記者說。

  山東省海洋與漁業廳相關負責人則向財新《新世紀》記者透露,九大集中用海區域都將根據產業需要建設大小不一的人工島,未來會形成九大人工島群。據財新《新世紀》記者瞭解,除了龍口的人工島群首個獲批之外,蓬萊的人工島項目也已通過山東省預審。

搶挖「沉睡的財富」

  推動地方政府進行大手筆填海造地規劃的,是對土地的迫切需求。「有土地才能有產業,包括製造業、房地產業,有產業發展才能有經濟發展。」山東三維華德投資控股有限公司董事長馮義厚非常看好因填海而增加大量土地儲備的沿海城市。

  龍口被稱為「山東第一縣」,工業發達,但建設用地緊缺。有關政府報告顯示,2009年以來龍口有44個逾億元的投資項目待批,但全市建設用地指標2010年尚不足500公頃,港口周圍幾乎無地可供。由於土地緊張,一些企業不得不放慢投資進度,或轉往外地。

  而這個面積為35平方公里的人工島群一旦完成,將一次性為龍口增加5萬多畝可使用土地,相當於2010年龍口市建設用地指標的7倍。填海形成的土地,可根據產業規劃,按用多少轉多少的方式轉化為用地指標,且不佔用城市發展總體規劃建設用地指標。

  用人工島解決建設用地還有其他諸多好處。「首先不佔用耕地,不會觸及國家的18億畝耕地紅線;其次,不存在城市建設中經常遇到的拆遷、徵地難題;最後,人工島的填海成本也相對低廉。」山東省海洋與漁業廳海域管理處工作人員告訴財新《新世紀》記者。

  據測算,龍口灣人工島群的填海成本大概為20萬元/畝。而今年8月公示的一份土地掛牌文件顯示,目前龍口市居住商業用地的起始底價約為77萬元/畝。

  「人工島建成後,其土地價格很可能躥升到上百萬元一畝。」一位煙台地產圈人士告訴財新《新世紀》記者,人工島群上除了產業,還要發展高爾夫等休閒度假區,這些概念能大幅拉抬土地價格。

  文登市也大抵如此。文登市近年農用地轉建設用地指標在四五百畝之間,難以滿足建設需求。不過,在文登南海新區,有大量的荒灘和鹽田,且根據相關 政策,在2003年之前,荒灘和廢棄鹽田可以直接轉為建設用地。文登市就利用這個政策轉換存下了近12萬畝的存量建設用地。「從鹽鹼荒草地、澇窪地中挖掘 出了超過千億的沉睡財富。」文登市委書記王亮曾對當地媒體如此形容。

  在山東半島填海造地的大熱潮中,企業亦熱情高漲。在龍口、文登等地,均有大型民營企業參與其中。2010年8月17日,龍口市正式將龍口灣人工 島群項目交由南山集團承建,用海權以每平方公里1億元的價格直接轉讓給南山集團,後續投入包括填造、規劃、開發、建設、招商和管理均由南山集團負責。

  南山集團是龍口的龍頭企業,資產超過300億元,涉及鋁業、房地產、金融等多個產業。按照當地人的說法,南山集團已經「吃下」半個龍口市。除了 被稱做「西海岸人工島」的龍口人工島群項目,海岸線長20公里的龍口東海黃金海岸、龍口南山旅遊景區等核心區域,均被南山集團拿下進行整體開發。

  南山集團慣常的開發模式是,在核心區域自己做房地產開發,其他區域則以「聯合開發」的名義,將土地出讓給其他開發商,類似於政府賣地。

  在進行「西海岸人工島」填造的同時,南山集團還見縫插針地填了龍口東海岸的一個小人工島。填海工程項目部車輛調度室的工作人員告訴財新《新世 紀》記者,400餘輛工程車中有「第二車隊」是從料場開往東海岸,距離約20多公里,工期三個月,將填出一座小人工島用於開發。但是,關於龍口東海岸的填 海造地,財新《新世紀》記者並未查到任何報批及公示文件。龍口市海洋與漁業局、南山集團等方面則拒絕就此回應。

  文登的南海新區也是由幾個「巨無霸」房地產項目開發帶動,規模上萬畝。其中,最大的「地主」是河北民企卓達集團。2006年,卓達集團與中國機械工業聯合會簽署合資建設中國先進技術裝備業園區的協議,前者負責找地,後者負責招商。

  2008年,卓達集團以裝備業園區落地文登為籌碼,拿到了毗鄰的3.2萬畝香水海旅遊居住板塊項目。並且,出於整體開發的考慮,文登市張家埠港 口的擴建及配套設施的建設項目,也被卓達納入囊中。這幾個項目的總投資保守估計要2000億元。開發模式上,也採用了房地產項目慣有的「滾動開發」。目 前,香水海項目的銷售已進入三期。

批地快車道

  由於填海形成的土地屬於「未定性新增土地」,不需要佔用農用地轉建設用地指標,游離於宏觀調控的「地根」範疇之外,填海造地成為地方政府突破土地指標瓶頸的快車道。

  在行政管理上,以海岸線為界,海岸線以上部分屬於國土局管理範疇,海岸線以下部分則屬海洋局管理,而市級政府可以根據實際情況劃定海岸線。也就是說,在圍海或填海造地之後,政府將海岸線向海洋推進劃定,即可獲得大規模的未利用土地。

  濰坊市國土局土地利用科的工作人員告訴財新《新世紀》記者,由於不涉及耕地保護,被劃定為未利用的土地,每年轉化為建設用地的指標會寬鬆、容易很多。而後,規劃科將會根據產業佈局,規劃土地的具體用途。

  由此,近幾年沿海各地填海造地規模急速膨脹。據國家海洋局海域使用管理公報顯示,2004年之後的圍海造地佔總體海域使用面積比重從2002年 的不到1%一下子上升到5%,超過1萬公頃。其中,港口用海、臨海工業用海和旅遊基礎設施用海比重從2002年之前的不到6%上升到近50%。

  特別在2008年之後,各種填海造地項目更是密集湧出。2007年至2009年,僅國家海洋局查實的各地違規填海面積就高達140平方公里。目 前圍填海每年新增的建設用地約佔全國每年新增建設用地總面積的3%-4%,佔沿海省區市每年新增建設用地面積的13%-15%。

  尤其是渤海灣,平均水深僅18米,更易於填海造地。公開資料顯示,1996年至2007年,渤海填海造地面積551平方公里,沿海灘塗濕地面積 減少718平方公里,環渤海海岸線總長度也縮短了260公里。而近年來渤海灣的填海造地規劃更勝以往,僅唐山曹妃甸工業區規劃用海面積就達310平方公 里,其中填海造地面積240平方公里。遼寧省沿海六市的填海造地規劃更是高達1000平方公里,而遼寧省2011年度的省級指標不過30平方公里左右。

  為控制各地填海造地規模,國土資源部、國家海洋局2010年末聯合下發了《關於加強圍填海造地管理有關問題的通知》,明確從2011年起國土資源部在下達土地利用年度計劃時,將建設用圍填海計劃也同時下達。

  同時,依據《海域管理法》,超過50公頃(0.5平方公里)的填海項目,必須上報國家海洋局和國家發改委審批;50公頃以下的項目,則由省級審 批。山東省海洋系統人士告訴財新《新世紀》記者,從程序上說,填海造地必須要先有項目,再由所屬區縣逐級上報,然後申請用海的環評公示、審批等,手續齊全 後方能開工建設,且填海造地這類改變海域自然屬性的項目,需要繳納一定的海域使用金。山東省的標準是青島、煙台、威海、日照四市每公頃不低於15萬元,濰 坊、東營、濱州三市每公頃不低於4.5萬元。填海項目通過竣工驗收後,可用海域使用權證換取土地使用權證。

  動輒以平方公里計的填海項目規劃,如嚴格執行規定,都需上報至國家海洋局審批。為規避國家審批,很多地方圍填海規劃都「化整為零」,將一個填海項目分解為若干個不同名目的工程,分次在省級審批。

  文登張家埠新港約填海2平方公里,本需上報國家海洋局,但其將引堤、碼頭、航道等分別單獨立項,順利地在省裡拿到了審批手續。事實上,這些立項組合起來就是一個港口。

  甚至有一些地方和企業還採取「先斬後奏」的方式,先填後報,以既成事實來補辦相應手續。「一些違規項目被查處後,基本不可能再還原成海,只能罰款了事。但是,相對於填海獲得的巨大收益,相關罰款微不足道。」上述海洋系統人士表示。

  幾乎所有填海項目都以產業園或港口工業區等名義規劃上報,但實際上,填海之後都以配建形式進行大規模的商品房開發。山東半島的九大核心區中,只 有丁字灣海上新城和濰坊海上新城明確規劃了房地產業,而事實上龍口、文登等以裝備製造、臨海化工、港口工業等名義進行填海的區域,無一例外都在著力開發商 品房。甚至有觀點指出,填海造地正在把海岸線變成「房岸線」。

  填海造房可謂「一本萬利」。以填海成本20萬元/畝計算,折合地價僅300元/平方米,對比動輒單價上萬的海景房,利潤空間巨大。而且,針對企 業填海造地後的土地出讓金問題,至今沒有明確標準。據2010年末發佈的《關於加強圍填海造地有關問題的通知》,屬於公益性項目、符合劃撥土地目錄的,按 劃撥土地辦手續;屬於非公益性且依法可協議出讓的項目,補交土地出讓金差價;對經營性項目,由海洋局和國土局另行制定規定。

  目前,各省操作標準不一,遼寧省可直接憑海域使用權證換國有土地使用權證,無需再交土地出讓金。山東尚無明細規定。濰坊市國土局土地利用科工作 人員對財新《新世紀》記者稱,目前該市尚無先例可循,具體辦法還在研究之中。他預計,由政府投資填海的項目,進入出讓環節應與現在一致,需進行「招拍掛」 並收取出讓金;而由企業投資填海自用的項目,可能也是經過驗收後直接換證,無需再繳納出讓金。

正在淤死的渤海灣

  大規模的圍填海工程導致人為改變海岸線位置,威脅著岸線和近海的生態平衡。但在各級政府以經濟發展為主導的決策體系下,對生態環境損失的估算被 排在後面。在財新《新世紀》記者到訪的幾個地方海洋與漁業局,相關工作人員談得更多的是海域使用、灘塗利用的優惠政策,而非環境評審或生態保護。

  例如文登,填海採取順岸平推的方式,這是用最小的投資獲取最大的土地,但其對濱海濕地、近海生態的破壞也是最徹底和致命的。

  為避免類似爭議,更多地方採取了人工島式填海造地。但是,王詩成也指出,雖然離岸的人工島群之間有水道,但目前也僅能從水流等方面論證對環境的影響,並不足以得出以後不會影響環境的結論。「像龍口灣是自然形成的,但人工島群建成之後,這個灣就相對消失了。」王詩成說。

  2007年,國家海洋局發佈《關於加強海上人工島建設用海管理的意見》稱,為防止給海洋生態環境造成災難性後果,中國今後將嚴格控制人工島建設 的數量和密度,「建設人工島、尤其是連陸人工島,會改變周邊海域的水動力環境,從而導致海洋生物、海水交換和海底地形地貌發生改變。一定海域內建設過多過 密的人工島,甚至會對海洋生態環境造成災難性後果」。

  劉洪濱表示,現在很多項目都剛建成或在規劃中,還難以引起人們的警覺。但填海的影響可能在幾年或幾十年之後會非常顯著,如環境污染、泥沙淤積等。

  還有人擔憂環渤海城市填海造地集中發展臨海重化工業,因為渤海本身是一個瓶頸式的半封閉內海,自身水體交換緩慢。現在從衛星圖片上看,天津-曹 妃甸、葫蘆島-營口、大連這三片近海海域,污染已非常嚴重。「如果山東也鉚足了勁發展重化工,無節制地排污,那渤海離成為死海也為期不遠了。」馮義厚如是 說。

  國家海洋局發佈的中國海洋環境質量公報顯示,截至2009年底,渤海灣生態監控區內喪失的海域面積超過300平方公里。圍填海工程使萊州灣四分之三的岸線平直化,近岸生態功能受損。

  多年的填海造地,讓河北曹妃甸與山東東營之間的直線距離只剩下85公里,且還在不斷接近。吳建政表示,雖然渤海灣的自然規律就是要淤死,但大規模的填海造地,正在加快渤海灣淤死的速度。

填海 海造 造地 地正 瘋狂
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突破土地稀缺瓶頸 深圳計劃填海50平方公里

來源: http://www.yicai.com/news/5028673.html

房價高企,土地資源稀缺,成為制約深圳發展的瓶頸之一。為了解決土地空間不足,深圳將填海50平方公里。

近日,《深圳城市基礎設施建設五年行動計劃(2016—2020年)》(下稱《計劃》)發布。《計劃》提出將新增填海面積50平方公里,通過拆除重建實現用地供應約12.5平方公里土地。

《計劃》以國際一流城市基礎設施標準為標桿,提出了美好的藍圖——“十三五”期間,深圳市將進一步加快推進綜合交通、資源保障、生態環境、公共安全及空間拓展共362個基礎設施項目建設,項目總投資約14267億元,計劃五年完成投資約7230億元,力爭到2020年基本形成更加完備的城市基礎設施體系。

上圖為1990年前海,下圖為填海後2015年的前海

五年投178億元加大城市安全

城市安全及空間拓展計劃成為《計劃》最受關註的部分之一。具體目標是:提高防災減災能力,基本消除安全隱患,城中村環境實現根本改善;新增填海面積50平方公里,通過拆除重建實現用地供應約12.5平方公里;加快深汕特別合作區建設,加快建成起步區30平方公里城市框架。

其實,面對土地稀缺和高房價的問題,早在今年3月2日,深圳市委書記馬興瑞在一檔本土節目《民心橋》和市民溝通交流時就表示,高房價是深圳當前難解決的大問題,但政府不可能袖手旁觀。未來,深圳將大量供應原特區外土地,並出臺一些政策規定不允許炒房。

他當時表示,深圳要填海55平方公里,陸地整備50平方公里左右。“深圳還有100多平方公里,大家可以想象未來還有發展空間。”

按照《計劃》,空間開發工程包括地下空間開發、填海工程、拆遷安置等。填海方面,市規劃國土委、鹽田區政府、大鵬新區管委會負責“東部海域圍填海項目”,開展包含鹽田區墟鎮填海工程等東部海域填海、陸域形成、軟基處理工程,投資93億元,時間從2016年到2024年。市規劃國土委、寶安區政府負責“西部海域圍填海項目”,進行西部海域填海、陸域形成、軟基處理等,投資180億元,時間從2016年到2025年。

《計劃》顯示,深圳未來五年將投資空間開發工程4個項目,總投資623億元,五年投資446億元;深汕合作區項目13個項目,總投資126億元,五年投資111億元。

在城市安全方面,《計劃》也重點著墨。此前光明新區余泥渣土臨時受納場發生的事故曾引起國務院高度重視。這場災害被國務院調查組認定為安全生產事故,是受納場渣土堆填體的滑動,不屬於自然地質災害。

光明事故發生後,深圳加大了城市安全管理和整治力度。此次列入《計劃》的6個公共安全工程項目,總投資178億元,五年投資178億元。《計劃》稱要突出抓好余泥渣土受納場、危險邊坡、地面坍塌、消防火災等重點地域和領域安全隱患的整治,做到“發現一個,消除一個,銷號一個”。

填海造地影響房價幾何?

作為一個濱海城市,深圳有很多地方是填海的傑作。蛇口大道、深圳灣包括濱海大道、珠江口的大鏟灣以及鹽田港口的突堤等都是填海而成。

按照《計劃》,未來五年,深圳將通過填海和拆除重建,增加62.5萬平方公里的土地。以深圳福田區總面積78.04平方公里,新增土地相當於福田的80%。

填海和拆除重建給深圳新增的土地空間,讓深圳發展有了新的想象空間,也牽動著房地產市場的發展。數據顯示,5月,深圳新房房價59507元/平方米,二手房均價49005元/平方米。

近期關於高房價是否影響深圳創新能力的話題不斷。一些聲音認為,高房價可能會把新的創業人員擋在深圳門外,也會導致一些科技創新企業轉移到周邊東莞、惠州等地。深圳需要為科技創新企業建立最後的庇護所,不能走香港“產業空心化”的老路。

深圳市前海金融控股有限公司副總裁金心異曾表示,一旦深圳第二產業比重降到40%要亮黃燈,降到35%要亮紅燈,而35%很快要實現了。這是深圳一個結構性問題。龍崗、坪山、光明這幾個區要為科技產業建立最後一個庇護所,政府要好好研究。

業內人士表示,填海和拆除重建釋放的城市土地空間,是否會緩解深圳高房價的壓力,是否會影響到深圳房地產市場的格局還不得而知,需要綜合判斷。

突破 土地 稀缺 瓶頸 深圳 計劃 填海 50 平方 公里
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上百萬外來人才半數沒房,“地渴”深圳只有填海救急

“靠海吃海”,填海造地對於深圳來說毫不陌生。深圳現在很多繁華之地,如前海、後海中心區、深圳西站、深圳國際機場都曾是一片汪洋大海。

面臨用地窘境,地王頻出的深圳,未來5年將繼續填海工程,按照2016年6月出臺的《深圳城市基礎設施建設五年行動計劃(2016~2020年)》(下稱《計劃》),深圳將再填海50平方公里。

填海計劃的出臺並不突然。早在今年3月,深圳市委書記馬興瑞做客當地直播節目時,就“提前預告”了填海、陸地整備等決策。

填海造地似乎成為解決深圳開發強度日益增大、空間不足現狀的主要方式之一。

然而,公眾對於填海的關註,並不局限於填海是否能夠緩解高房價帶給深圳人的壓力,還包括一系列值得思考的系統性問題:比如深圳為何要持續填海造地?填海與拆遷重整相比成本如何考量?未來5年,填海工程將給土地資源稀缺的深圳城市格局帶來什麽影響?

未來有幾百萬人口流入

經過30多年的開發利用,土地資源本就稀缺的深圳幾乎進入無地可用的境地。全市土地面積約為1997平方公里,相當於北京市的八分之一,上海的約三分之一,廣州的約四分之一。早在2005年,深圳就將全市陸地總面積的一半土地劃入基本生態控制線,這部分土地面積共計974.5平方公里,使得可供發展的土地僅剩1000平方公里左右。

深圳綜合開發研究院副院長曲建接受《第一財經日報》記者專訪時說,深圳面積小,開發強度已經到了48%,在北上廣深四大城市中開發強度是最高的。聯合國宜居宜業城市標準為開發強度在20%左右,顯然,深圳已遠遠突破這一標準。

同時,近年來,隨著產業轉型升級的推進,深圳產業經濟發展在全國一路領先,新增人口不斷增長。曲建認為深圳的中小學生增長量值得關註——他們需要家人照顧,中小學生人口的增長成為城市人口整體增長的標誌。據深圳國民經濟和社會發展統計公報,2015年,深圳在校中小學生約125萬人,其中,小學生約為86.48萬人,增長9.0%,在四大一線城市中增速最快。數年之後,深圳在校小學生人數有望突破100萬人。

曲建說,預計未來十年,深圳還將有幾百萬人口流入,相當於內地一個城市搬過來。深圳要有接納幾百萬人口的能力,首先要解決工作和居住宿問題,最直接的就是空間問題。而深圳市歷屆政府歷任領導,最頭疼的就是人口越來越多、發展空間不足的問題。

在深圳土地稀缺的背景下,近幾年呼籲深圳合並東莞、惠州並直轄“升級”的聲音越來越強。深圳綜合開發研究院常務副院長郭萬達曾對《第一財經日報》建議,深圳應當走建立深莞惠大都會區(Metropolitan Area)之路,淡化行政區劃,打破行政阻隔,建立強有力的三地協調委員會,統一協調區域內的規劃問題,包括交通、公共服務設施、環保等,促進資源均衡流動。

令深圳羨慕的是,廣東省省會廣州獲得批準,享受城市擴容帶來的土地紅利。2014年2月13日,廣州市公布行政區劃重大調整方案:原蘿崗區和原黃埔區合並為新的黃埔區,從化市、增城市“撤縣設區”,廣州區劃由原“十區二市”變為“十一區”,新廣州市轄面積由3843.43平方公里擴大到7434.4平方公里,市轄總面積超過上海。

深圳何曾不想學廣州擴容,可這條路顯然沒走通。

“人越來越多,開發強度又高。擴市又擴不了。怎麽辦?還有一個辦法是填海造地。”曲建對《第一財經日報》說。

填海還能解決工程棄土

深圳土地面積稀缺帶來的不僅是發展空間不足的問題,連余泥渣土的存放也成為棘手難題。隨著地鐵施工等大型建設項目的推進,深圳市余泥渣土產生量平均每年約3600萬立方米,但目前剩余庫容僅約為1600萬立方米,還不夠半年的容量。

去年12月,深圳光明新區余泥渣土臨時受納場因渣土堆積過多、管理不善發生重大事故,造成至少73人死亡,曾引起國務院高度重視。這場災害被國務院調查組認定為安全生產事故,是受納場渣土堆填體的滑動,不屬於自然地質災害。

隨後,各方開始拷問城市建設中產生的大量余泥渣土該如何處理?深圳官方給出的回答是,填海造地也成為解決工程棄土的重要手段。

今年2月,深圳市城管局副局長、新聞發言人楊雷接受媒體采訪時稱,為了解決過量淤泥渣土的存放問題,除了推進余泥渣土綜合利用,規劃建設一批受納場之外,深圳還將推進填海工程項目,積極協調國家海洋部門推進深圳用海項目,以此作為解決深圳工程棄土出路的重要手段。

綜合上述因素,深圳的填海規劃終於出臺了。按照6月新鮮出爐的《計劃》,未來5年深圳將填海50平方公里,包括由市規劃國土委、鹽田區政府、大鵬新區管委會負責的“東部海域圍填海項目”和市規劃國土委、寶安區政府“西部海域圍填海項目”。

事實上,深圳填海歷史悠久。據不完全統計,深圳建市以來,至2013年通過填海變成陸地的海域至少為69平方公里,超過6個蛇口半島面積,占全市海域面積6.5%。

根據2004年市政府常務會議通過的《深圳市海洋功能區劃規定》,2005~2010年圍海造地區包括沙井、寶安、機場、前海等填海區,用海面積相當於34.65平方公里,以上項目均已完成。

無疑,過去的填海對深圳的生態環境產生了一定的影響。內伶仃福田國家級自然保護區管理局研究員王勇軍在接受媒體采訪時說,深圳灣經歷了三次填海,影響最大的是第二次。內伶仃紅樹林保護區至今已消失了一半,保護區內的紅樹林原有130~140多公頃,現在天然紅樹林不到70公頃,後來補種才達到80多公頃;其他很多地方紅樹林都已經全軍覆滅了,像福永、鹽田港等。而且填海惡果已經顯現,深圳灣陸地化非常嚴重。本來最有生態價值的是1.5米至2米高的紅樹林地段,底棲生物和鳥類都在這個層次生活覓食。以這樣陸地化的速度算起來,60年之後深圳灣陸地將會擡高1.8米,紅樹林將面臨滅頂之災。”

為了減少填海對環境的影響,《深圳海洋經濟發展十二五規劃》總結了許多措施,包括:確保生態優先,按照生態擾動最小、綜合效益最大原則,引導海洋經濟活動;對在生態敏感地區進行的重大涉海項目,實行最嚴格的排放標準,並制定生態恢複措施;對圍填海工程項目盡量采取離岸式、人工島式、棧橋式等鏈式的開發模式。這是最有實際意義、最具操作性的一點。

雖然有負面影響,但填海造地相比舊城改造釋放的城市空間更具優勢。從成本上看,填海便宜得多。

按照《計劃》,填海工程包括海域填海, 陸域形成、軟基處理工程,東西部海域填海共計投入273億元,50平方公里折合7.5萬畝,填海一畝平均成本是36.4萬元,折合546元/平方米。同時,填海造地既不會觸碰耕地紅線,也沒有拆遷賠償費用,不易引發矛盾,審批程序也便捷。

曲建表示,填海造地似乎成為深圳城市空間不足、走投無路時的選擇。大家都知道填海一定有負面影響,利弊相權取其輕,目前利用城市空間重組的辦法解決深圳發展空間的問題無望,只有填海。“我想反對填海的人,除了提出反對意見,還要提出建設性意見,如果不指出路,光反對很難解決實質問題。”曲建說。

楊雷在上述采訪中表示,為了減少填海負面影響,國家對填海的審批程序嚴格,《海域使用管理法》規定:“國家嚴格管理填海、圍海等改變海域自然屬性的用海活動”,“填海五十公頃以上的項目用海應當報國務院審批”。國家發改委和國家海洋局按照《圍填海計劃管理辦法》規定,實施圍填海年度計劃管理,調控圍填海規模。

此次深圳東、西部填海主要用途是什麽?曲建表示,西部主要是為基礎設施預留,大空港區域、第三跑道建設、T4航站樓建設,以及大展覽區等。至於東部區域,如果深圳產業向東挺近,產業升級換代都需要空間和土地。

不指望城中村拆遷

除了填海造地外,《計劃》安排,通過拆除重建實現用地供應約12.5平方公里,顯然比填海造地的面積小很多。

那麽,深圳市政府為什麽選擇填海,而不是加大拆遷的力度?

在深圳地產界的一位人士看來,拆遷老房子會推高新房出租的價格,這會導致租金對外來人才的擠壓效應愈加明顯。

按照深圳官方的統計口徑,深圳1100多萬常住人口中,戶籍人口只有300萬左右,占常住人口不到三分之一,外來人口數量龐大。今年6月,深圳住建局房改處處長劉逸群在一場以“共享深圳”為主題的論壇上透露了他掌握的一組數據:2013年深圳常住人口的住房自有率是30%,而在珠三角,這一數字為53%。

他說,在“十三五”期間,深圳還要引進大概132萬具有本科以上學歷的人才和技能型的人才。這些新引進的人才中,至少50%的人在深圳沒有房子。

上述地產界人士告訴《第一財經日報》記者,如果連房子都無力租住的話,那麽更多的外來人才,尤其是年輕人,可能會加速離開,這一後果可能比房價上漲的危害性更大,所以必須放慢拆遷的速度。

即便是拆遷,也不是那麽容易的事。此前,深圳的拆遷和舊改以住宅為主,包括法外建築和正規的商品房老舊小區。

劉逸群說,在深圳的住房結構中,手續完善的住房只占37%,歷史違法建築、法外建築比例高達63%。而在這37%里,真正能在市場上流轉的住房比例更少,只有21%,其他更多的是一些產權手續不全,甚至是一些配套不足、存在安全隱患的,或者臨時性與過渡性住房。

城中村是上述法外建築紮堆之處。城中村拆遷似乎總是塊難啃的肉骨頭。除了耗費巨大的人力和物力,拆遷成本之高也令外界咋舌。深圳近年來每一次舊改後重建的商品房價格基本都創下區域內的新高。

中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對本報記者表示,無論是從過去還是從今年幾個大的城中村拆遷改造項目來看,舊改成本都非常高。尤其是現在,在市區,舊改後的房價通常被助推到10萬元/平方米,開發商才能有利可圖。

一涉及拆遷,繞不過的總是複雜的法律糾紛和漫長的利益博弈。拖一天就有一天的成本。拖得越久,成本越高,最終都由新來的購房者接盤。

宋丁舉例說,假如開發商用1年時間拆除一個城中村,新房房價定為8萬元/平方米,那麽如果拆遷時間拖延到3年,房價可能就會飆到 12萬元/平方米。

舊小區改造舉步維艱

然而,城中村的拆遷可能還算不上是最難的。

美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑告訴本報記者,和城中村建築的擁有者即原住民談判,會相對容易一點,開發商一般會找村委,由村委牽頭,統一去談。

他說,反而是那些屬於正規商品房的舊小區,業主太分散,談判起來太費精力,有些業主甚至出國了,連人都聯系不上。

在深圳市2010年第一批城市更新名單的九個住宅小區中,由於牽扯到的個體利益太多,博弈至今處於僵局。目前,成功拆遷的只有4個,還有5個小區的舊改項目未完成。舊小區改造之難由此可見一斑。

江少傑說,拆遷耗費的時間和資金成本太高,開發商如果沒有資金實力,幾乎是一件不可能的事情。

據他介紹,去年深圳某區準備出臺一項先試先行的政策,嘗試突破100%簽約率這一條件,規定不願參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議的權利人不超過5%時,開發商可向政府申請強制征收。但是有法律界人士認為,由於與上位法《物權法》的規定相沖突,該政策可能無法執行。

他說,在國內有些地方,拆遷是由政府牽頭的,而在深圳,主要是由開發商來完成,拆遷難度很大,遇到一個釘子戶就會拖很長時間。“對於這些開發商來說,一個相當大的成本就是賠償原住民,以及比一般開發期長很多年的利息開支。”

曲建也表示,舊小區改造一般需要提高容積率,相應的,這個地方的基礎設施、道路、地下給水、電力的設計都得改變,任何一個舊改的前提條件,是開發商的成本收益要基本打平,而現在原住戶的經濟要求越來越高,實際推起來可能要經歷10年之久。

舊工業區將是舊改的重心

深圳未來的城市發展,重點在存量土地的再開發。按照深圳市政府的規劃,接下來舊改的重點是舊工業區。

據本報記者了解,深圳的不少工業區都不再或不僅僅是工業用途了。

在人力和資源成本居高不下的重壓下,不少傳統制造業工廠在逐漸搬離深圳,廠房大量閑置。

這半年來,深圳寶安區一個工業園的負責人幾乎每隔那麽幾天,就在微信朋友圈里掛上廠房和寫字樓的招商信息,目前點擊量已經達到1000多人次,但是真正來租的人數遠遠達不到他的期望值。

企業對當地新供應的工業用地,似乎也不那麽熱衷。

6月中旬,深圳市一宗物流用地和3宗工業用地在土地房產交易大廈進行拍賣,但是市場反應冷淡,與之前深圳拍賣住宅等商住用地時“地王”頻出的熱鬧形成鮮明對比。最終,3宗工業用地底價出讓,而位於坪山的物流用地宣告流拍。

中國指數研究院的數據也顯示,除去上述拍出的3塊工業用地,2015年以來深圳共有52塊工業用地出讓,其中有4塊工業用地流拍,多數都是以底價拍出。

深圳中原研究中心負責人王飛對《第一財經日報》記者表示,深圳工業和物流用地面臨的一個問題是地價漲得太高,很多買家不願意再在上面蓋工廠、修建倉庫了,之前很多工業和物流用地只能改成居住、商業等用途。

她說:“上述坪山的物流用地,樓面價6月份拍賣時已經接近3000元/平方米了,而2015年坪山物流用地和工業用地大多還是1000元/平方米以下。”

在工業用地和物流用地價格高企的背景下,不僅深圳一些傳統制造業工廠持續外遷,物流商也將目光投向了東莞惠州等周邊城市:畢竟地價便宜啊。

填海對深圳房價影響輕微

根據深圳市政府的規劃,“十三五”期間,深圳計劃供應商品住房用地590萬平方米,其中城市更新用地450萬平方米,占比近八成。這其中大部分來自工業區改造。

這些釋放出來的土地能抑制深圳居高不下的房價麽? 當地不少觀察人士稱,深圳土地供求關系緊張的局面不會改變,改造只能起到一定的緩解作用。

那麽,填海又會如何影響深圳樓市的走向?江少傑認為,填海的面積不大,對於房價的影響也非常輕微。但是在城市更新以外,為深圳提供了一個額外的、供應土地的方向。

他說:“填海需要時間,不是馬上就能用,短期內沒有影響。填海不會在市區,所以對於市區土地供應不會有太大的幫助。更多的是對未來土地緊張局面的舒緩。”

江少傑說:“2015年,通過招拍掛方式供應的住宅用地就幾塊。今年上半年也就供應了3塊住宅用地。其中2塊面積大一點,一塊在光明,一塊在龍華,都是在原關外。”在他看來,未來深圳房價如何走向,還是要看宏觀經濟和人口是否持續流入等基本面因素。

曲建也持相同觀點。他表示,填海50平方公里,會不會深度緩解深圳的房地產市場壓力,還需要觀察。不填一定是房價暴漲,填完之後還要看人口流入量,如果人口持續流入,深圳繼續快速增長,50平方公里還是解決不了什麽問題,最多讓房價上漲趨勢放緩。

上百 百萬 外來 人才 半數 沒房 地渴 深圳 只有 填海 救急
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樓價那麽高,為什麽還不讓填海造地呢?

“明日大嶼”,一個聽起來無比政治正確的願景,卻在近期掀起了軒然大波。不僅特首林鄭月娥遭遇口誅筆伐,就連“民間特首”劉德華也因支持填海而成為眾矢之的。各種奇葩論調呼之欲出,不少一臉懵逼的孩子被父母武裝成“環保鬥士”,上街爭取20年後的“權利”。

 

我們先來看看這個堪稱香港歷史上最宏大填海計劃的“明日大嶼”到底是個啥?特首的施政報告大家應該都聽過了,概括來說就是1000+700公頃分兩期,長達20-30年的大型填海造島基建計劃,終極目標會把新的人工島、北大嶼山和新界西連接起來,填的是港島西和東大嶼山之間的海域,總面積約等於1/4個港島。

 

對於長期缺乏土地,樓價高企的香港來說,“明日大嶼”看起來利大於弊,結果萬人上街遊行反對,搞的特首要為劉德華喊冤,更為自己喊冤,房價居高不下,現在填海造地,何錯之有?



反對邏輯一



填海破壞海洋生態


根據特首的施政報告,交椅洲是“明日大嶼”填海計劃的核心區域,發展人工島,成為繼中環、九龍東之後第三個核心商業區。原諒我第一次聽說交椅洲哈,因為這個島是無人島~~就是下圖紅色點點的小島哈。

 

雖然沒人住,但交椅洲所在的中部水域,距離右邊的港島西直線距離約4公里,平日里屬於最繁忙的水域之一。不僅有往返中環到愉景灣、梅窩、坪洲、馬灣等多條輪渡路線,也是珠江口貨輪前往香港貨櫃碼頭的必經海域。

 

那麽問題就來了:從小教育孩子環保是很好的,但如果真的怕海洋生物沒有地方住,是不是不應該反對填海,直接讓輪船就別走這條道呢?在香港,多達21萬人居住在實用面積不足10平米的“劏房”、“棺材房”,人都沒地方住,還要考慮汪洋大海中動物的居所?對大自然的愛太無私了。

 

Anyway,早在2005年,交椅洲就一度被列入計劃中的10號幹線連接港島和大嶼山迪士尼樂園的海底隧道,同樣因為環保原因被擱置。

 

問題在於,友人曾嘗試在欣澳岸邊垂釣,一天下來,空空如也,完全趕不上他在維港岸邊的“魚獲”。位處離島的東湧長期位列香港空氣汙染的TOP3,珠江口的貨輪和工業活動是主因,中部水域的環保價值到底有多少?

 

早前發現中華白海豚的主要位置集中在大澳以南的南部海域,並不在填海範圍之內。《施政報告》也再次強調了“北發展,南保育”的大嶼山發展策略。

 

所以,中部水域生態價值有限,早已成為航運和交通的附屬品,填海開發利大於弊。

 

不過特首跟民間特首也不要氣餒,畢竟香港哪里要開發,哪里就會有環保抗議,已經是個pattern了。下面請看香港環保磚家的表演:

 

最近的肯定是反對東大嶼填海。

 

去年,位於新界西的洪水橋,本來計劃建成類似將軍澳、東湧一樣的新市鎮,結果被否了。


因為保護郊野公園是香港的核心價值觀,所以郊野公園當然不能動。

 

發展新界東北?NO WAY!理由?環保+官商勾結,萬能反對理由。


就連工業大廈改建住宅這樣的權宜之計,也被無情的拒絕了。

  

OK,發展農地可能輸送利益;發展郊野公園又會破壞環境;發展新界會漠視丁權;維港填海是短視遺禍;發展工廈會加重社區負擔。

 

平日天天抱怨樓價貴,沒土地,但每次只要一有新的土地開發計劃,第一反應就是反對!反對!反對!試問反對者,到底如何才能既不花錢,又變出大量適合開發的土地呢?

 

反對邏輯二



填海耗盡政府儲備


再來看第二個反對理由:燒錢!

  

不管是4000億、還是5000億,甚至某些反對派預計的近萬億元造價,都有可能,畢竟建築成本不斷攀升是事實,香港段高鐵預算395億,最後通車花了864億;港珠澳大橋的建築預算也一超再超,所以關於1700公頃造價的預測並非聳人聽聞,但犯了兩個常識性的錯誤。

 

第一,忽略了分階段長達20-30年的分期效應,而且用未來的支出去比對香港今天的財政儲備。香港雖然稅基較窄,但近年來受益於暢旺的股樓交易,印花稅和賣地收入每次都超過預期,光2017-2018年的財政盈余就高達1380億港元,其中550億回饋市民,還剩下多達830億的財政盈余。假設建築成本不斷上升,那樓價和地價也會持續上升,政府每年的財政盈余也會越來越多,幾千億的填海成本不是小數目,但政府絕非不能承擔。

 

我覺得在香港當官幹點事,真的是太難了。以前財政盈余多,不派糖、不花錢,要被納稅人diss成守財奴。

 

現在打算自討腰包出來給大家填海造地蓋房子,結果又被diss說亂花錢。寶寶心里苦啊!

 

其二,造價貴不貴取決於到底值不值。5000億的造價當然很昂貴,但如果能就此解決香港土地長期供不應求的難題,這筆錢就花的一點也不貴。正如特首所說的,開展“明日大嶼”計劃可以滿足未來長期的房屋、就業和經濟發展需要,避免香港重蹈覆轍陷入土地十分缺乏的困局,刻不容緩。

 

“明日大嶼”填海造地雖然很貴,但貴的有理,貴的值得,貴的可持續!

 

反對邏輯三



填海遠水解不了近渴


第三種反對“明日大嶼”計劃的理由看起來理性的多,填海造地最早也要將近2030年才能初見成效,根本解決不了眼前的房屋問題。這種邏輯看似合理,卻相比前兩者更加不負責任。土地供應不是造房子,如果沒有提前布局規劃,絕無可能扭轉香港近十幾年來的供求失衡困局。


老生常談的話題就不重複了,地球人都知道香港過去十幾年的新樓落成量遠低於實際需求,且積聚已久,所以無論是牛市是回調,香港近年的新盤從來就不愁賣,且必須抽簽搖號才能獲得購買權。(下圖就是去年長實荃灣某樓盤推出時候,排隊等抽簽的人潮)


大片可持續的土地來源在香港無外乎集中,要麽大量開發新界農地和棕地(工業用地),要不就只能填海造地。目前,四大開發商在新界坐擁1.045億平方尺農地(約1000公頃),單是恒基就擁有4490萬平方尺農地儲備,如果發展新界農地免不了采用公私合營的方式,就算采取最新“七成”建公營房屋的標準,也免不了落下官商勾結的口實。

 

填海造地則完全不同,政府運用自身的財政儲備先行填海造地,再引入港鐵、公路等公共基礎設施和交通配套,填出來的土地七成發展公營房屋,剩余三成公開拍賣給發展商起私人住宅,所得到的土地收入可以及時補充公共開支,決定是否繼續執行填海計劃。


“明日大嶼”就好比一張白紙,從規劃、執行到入夥,由政府一力承擔,利大於弊!


註:本文為讀者來稿。



樓價 那麼 為什麼 不讓 填海 海造 造地 地呢
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東涌研填海增土地 人口倍升 憂損東涌河生態 環團促保育

1 : GS(14)@2010-10-09 10:37:20

http://www.hket.com/eti/search/a ... d-062100&category=m


隨着新市鎮發展,本港不少河流都已被渠道化,包括東涌逸東邨另一邊的黃龍坑河道,亦為防洪被渠道化,已失天然河道的美景。 (綠色力量圖片)

綠色力量科學及自然護理總監鄭睦奇指出,東涌河口擁天然美景,政府不應填海破壞。 (王嘉嘉攝)




特首新一份施政報告,料對樓市問題落藥。據了解,土木工程拓展署已就維港以外填海工程,進行可行性研究,包括於東涌填海,以增加土地供應,填海後東涌可容納的人口,將較現時增加1倍,達22萬人。
然而,環團關注填海工程將令本港碩果僅存的天然河流——東涌河受影響,導致生態不保,變成儼如城門河等的石尿河,最近已去信特首,促正視保育東涌河。
逸東邨對開 東涌灣部分填海
據政府07年發表經修訂大嶼山發展概念計劃,已劃定逸東邨對開東涌灣填海,成為新市鎮發展區。
環團消息獲悉,土木工程拓展署正進行有關填海可行性研究,但發展局接受查詢時拒絕證實,只強調政府會就東涌新市鎮擴展部分填海規模、及未來規劃布局,邀請公眾參與討論。
事實上,2年前已有消息傳出,政府最快09年底委聘顧問,進行東涌餘下發展計劃可行性研究,預計2012年完成;新增土地除供應私樓外,亦會提供公屋地,以解決公屋地荒。
發展局:基建敲定 再研發展
發展局發言人回覆表示,東涌未來擴展部分發展,與港珠澳大橋香港接綫、香港口岸及屯門至赤鱲角連接路等基建工程有密切關係,要待有關項目敲定詳情後,土木工程拓展署和規劃署才可根據有關結果,展開東涌進一步發展的規劃及工程可行性研究,以評估建議進一步發展的各方面影響,包括環境、景觀、空氣流通量及交通等。
綠色力量關注東涌河的天然河口,受填海發展影響,生態不保,上月已去信特首及林鄭月娥,表明保育東涌河口的重要性。
綠色力量科學及自然護理總監鄭睦奇強調,東涌河口一旦填海發展,將面臨兩大問題,一是河口部分被填作用地;二是但凡河口有發展,為防洪必須將河口渠道化,否則沒有足夠抵禦力,尤其是東涌河口水流較急,一定要有足夠防洪能力,結果令東涌河變成一條石屎河。
碩果僅存天然河口 恐渠道化
鄭說,東涌河口是本港碩果僅存的天然河口,其他河流均先後因新市鎮發展,難逃被渠道化的厄運,包括大埔林川河、屯門河、城門河等;而東涌黃龍坑下游亦已因逸東邨發展,為防洪而渠道化。
他強調,東涌河口的可貴之處,在於本港天然河水已很少,且具高生態價值(見另文——「蘊藏珍貴物種 僅次大蠔河」),更是市民可到達到接觸的:「拉姆薩爾濕地生態價值也高,但不是市民可以近距離接觸的,東涌河起碼讓下一代有機會認識何謂河流,知道有何生物。」
鄭睦奇強調,當年大嶼山發展機場,也特意保留東涌灣,保持河口水質,但政府確有向東涌「埋手」的意向,大嶼山發展概念計劃圖則,便清楚列明逸東邨對開填海地,會發展新市鎮。「既然土木工程拓展署已進行研究,政府必須慎重考慮保育東涌河的因素。」
鄭坦言,並非完全反對填海,但政府並非別無選擇,起碼新發展區如古洞北、粉嶺、坪輋等新市鎮,應先加快上馬;另外河套區規劃亦可提供住宅地,可應付未來土地和住屋需要,並非別無選擇要填海。

撰文:王嘉嘉
東湧 研填 填海 海增 土地 人口 倍升 憂損 生態 環團 團促 保育
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神經錯亂 : 保港會:贊成有益小型填海

1 : GS(14)@2011-09-08 22:31:16

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15594902
【本報訊】一直推動反填海運動的保護海港協會,近期指政府在填海工程上矯枉過正,「凍結」海港,該會贊成進行對公眾有益的小型填海。發展局長林鄭月娥昨日稱,歡迎環保團體不再與政府各走極端,會考慮進行小型填海工程,但政府仍會根據終審法院就填海問題的判決決定是否填海。
2 : 龍生(798)@2011-09-09 01:45:21

係LOR ...終於肯認錯, 少少都唔俾填, 多得呢班契弟
神經 錯亂 保港 港會 贊成 有益 小型 填海
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電影講乜:阻填海譜人魚戀

1 : GS(14)@2016-01-20 17:48:57

電影《美人魚》以愛情及環保為主線,加上周星馳式的幽默,講述由鄧超飾演的軒,計劃以填海工程發展地產項目,該項目不但會破壞環境,更威脅到靠海為生的居民的生計。新一代星女郎林允片中飾演美人魚,羅志祥則飾演思想極端要殺盡人類的八爪魚,林允被美人魚族群派遣前往阻止填海計劃,她遇上鄧超後,兩人互生情愫,鄧超因為愛上林允,而停止填海工作,最後林允因意外受傷,消失於大海中。雖然《美人魚》大部份是由內地及台灣演員主演,香港將於下月上映,更有粵語配音。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160120/19458571
電影 講乜 阻填 填海 海譜 人魚
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極速填海七連嶼將相連

1 : GS(14)@2016-03-08 00:08:23

中國不僅在西沙填海造島,甚至有意填海連島。內地網站近日公開的衞星圖片顯示,位於永興島北面的七連嶼,以驚人速度實施人工造陸,目前七連嶼中兩個島嶼已相連,預料未來該島的規模甚至超過永興島。





七連嶼位於西沙群島宣德群島東北部、永興島北部,泛指趙述島、北島、中島、南島、北沙洲、中沙洲及南沙洲,常駐人口超過200人。關注南海問題的網上論壇「南海研究論壇」,本月初披露的照片顯示,北島和中島之間已有人工陸地痕迹,兩島已相連。內地傳媒曾報道,三沙市早在前年5月,已着手製作七連嶼北島、中島、南島三島的連接方案,解決島礁之間的交通問題。據悉,中國去年起進行第三大島趙述島擴建工作,而整個七連嶼將在現有島礁的基礎上,將陸地面積擴建至15平方公里,並在趙述島所在的礁盤西北,建設長達3.5公里的機場跑道,南部建設港口及建設一條數10公里的跨海大橋,將七島與永興島連成一體。鳳凰網





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160307/19519808
極速 速填 填海 海七 七連 連嶼 嶼將 相連
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衞星圖揭再填海疑建新跑道

1 : GS(14)@2016-03-09 16:24:53

南海局勢持續升溫,外地傳媒報道,中國在南海西沙群島繼續填海作業,衞星圖片顯示,七連嶼中填海而相連的北島及中島,可能計劃興建新飛機跑道。北島沿岸亦曾出現疏浚船,相信中國已完成人造港口,亦可能是為部署地對空導彈及雷達填出更多土地。日本英文媒體《外交官》,昨日公佈多張衞星照片顯示,中國在鄰近永興島的七連嶼持續填海造地,今年1月拍到的衞星圖,北島僅為一塊白色人造地,但3月照片中,北島和中島間已被中國填海相連,原本可通行的水域現在已變成狹長人造島。報道指,人造島總面積共約5平方公里,適合作為機場跑道。報道分析,永興島曾遭踢爆中國在當地部署地對空導彈系統,為紓解島上部署、將民用與軍用設施分開,在人造地建空軍基地也「不令人意外」。報道還提到,1月9日拍攝到在北島東南方有挖泥船作業,3月4日拍到的衞星照沒有船隻,但抽砂管仍在,料人造新港口已完成,將來有助解放軍的潛水艇通行。中央社





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160309/19521976
星圖 揭再 再填 填海 海疑 建新 跑道
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美「不惜一戰」阻中國黃岩島填海

1 : GS(14)@2016-05-08 02:56:04

南沙火藥味又濃。外電引美國五角大樓智庫指,華府要將中國在南沙黃岩島填海造地,設定為「不可逾越的紅線」,並做好為此與中國「不惜一戰」的準備。加上國際仲裁法庭本月將就菲律賓告中國南海的九段線非法作出裁決,局勢又一觸即發。中國對南海態度企硬,解放軍南海艦隊6艘戰艦近日編隊開赴南海,與南沙守島部隊聯合軍演,表面理由是年度訓練,但擺明是回應美國和菲律賓的挑機。中國外交部昨強調,國際仲裁法庭任何裁決,中方都不會接受,也不會承認。中方派往南沙的6艘戰艦,包括去年底剛服役國產最新052D型導彈驅逐艦「合肥艦」(圖)。該艦排水量7,500噸,有極強的攻防能力。美國之所以緊張中國在黃岩礁填海造地,因該礁距美軍常使用的菲律賓基地僅百多公里。美國之音





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160507/19601710
不惜 一戰 中國 黃巖島 黃巖 填海
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馬世民嘲辣招無效 撐填海換地

1 : GS(14)@2016-11-27 13:00:26

【本報訊】特首梁振英不斷指其任內成功打擊樓價上升,不過長江實業地產獨立非執董馬世民(Simon Murray)昨日批評,政府推出雙倍印花稅(DSD)「辣招」,對打擊樓價上升無效,笑言只知加稅會推高物價。他其後又明言支持靠填海換地,指本港未來4至5年土地供應極少,縱有環保組織反對,但凡事都有後果。


指倫敦紐約同樣上車難


馬世民昨於公民實踐論壇發表演講,指特區政府雖然未至於垮掉(collapse),但他批評政府施政的確有失誤,推出政策之前未有好好分析。他舉例指,香港年輕人埋怨樓價高、上車難,但政府忽視樓貴的部份原因源自土地競投政策是價高者得;他又指倫敦、紐約或居於任何國家首都的年輕人,都正在面對同樣問題。馬世文進一步批評政府推出辣招,以為可透過增加印花稅來降低樓價,但他質疑成效,反問「(加辣)後是否有減低樓價?」他笑言只知加稅推高物價,認為加稅或只會令建築商暫時減少建屋量;又指香港已經很久沒有填海,上一次大型填海工程已是20年前的啟德,而本港未來幾年土地供應極少,為何不靠填海來增加可用土地?(Why don't we make more land available by reclamation?)問及中國在亞洲商業、金融及貿易方面是否具侵略性,馬世文稱並不認同,指過去幾年仍然有很多國際公司到中國做生意,自覺跟中國來往很安全,但他形容中國幅員遼闊,「總會有不好的事情發生」。■記者周婷




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161127/19846979
馬世 世民 民嘲 嘲辣 辣招 無效 撐填 填海 海換 換地
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團結基金倡填海 碼頭起樓

1 : GS(14)@2017-04-29 22:57:12

【本報訊】政府建議填海逾千公頃建東大嶼都會惹起不少爭議,由前特首董建華牽頭成立的團結香港基金亦拋出大規模填海建議,在長洲南及南丫島等5處填海近3,500公頃,騰空葵涌貨櫃碼頭作住宅發展,並協助發展商發展新界農地,撥出部份建公營房屋。


共填海3,490公頃

團結香港基金建議推「新玫瑰園計劃」,除發展東大嶼外亦增加5處填海區,包括在長洲以南填2,200公頃人工島作碼頭和棕地作業發展,將葵涌貨櫃碼頭遷至該處;在南丫西填海500公頃作低密度住宅發展;屯門及將軍澳分別填海390及200公頃作新工業及住宅發展;蒲台島則填200公頃重置監獄等政府設施,合共3,490公頃,現時貨櫃碼頭940公頃用地則改作住宅發展。基金會高級研究員曾維謙指估算未來30年本港總房屋單位需求為126萬個,較政府估算100萬個多,因政府低估了重建住戶,料未來有約61.5萬樓齡50至70年單位需重建,較政府指30萬個多,未來亦應加大人均居住面積至270平方呎,推算未來30年所需住宅及配套用地達9,350公頃,較政府指的4,800公頃多近一倍,需要大規模填海。該會亦建議放寬受規劃限制難以發展的私人土地,「如三大發展商喺新界就有1,000公頃地」,建議政府協助發展商拆牆鬆綁發展住宅,但部份單位需是公營房屋。立法會議員朱凱廸質疑該會只為幫政府發展東大嶼開天索價,認為本港尚未有公平的城市規劃制度,最終得益只會是地產商,「講到好似可以住好啲,其實係騙局」。就建議協助地產商發展農地,「政府收返嚟自己搞好過啦,點解要益你呢?」■記者鍾雅宜




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170428/20004332
團結 基金 倡填 填海 碼頭 起樓
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剃中國眼眉拒承認填海造島擁主權美艦闖美濟礁 華艦驅逐

1 : GS(14)@2017-05-27 00:06:36

中美關係再起波瀾。美軍一艘導彈驅逐艦前日駛入南海,直闖中方人工填出的美濟礁12海里範圍內巡航,擺明不承認中方填海造島擁有主權。這是特朗普上任總統後,美軍首次在南海挑機中方。中方派兩艘護衞艦警告驅逐美國軍艦。中國國防部昨怒斥美軍炫耀武力、極其危險;並向美方提嚴正交涉。



美國媒體報道,本周三(24日),美國海軍杜威號導彈驅逐艦(USS Dewey)在南沙群島巡航,並進入中方美濟礁12海里內範圍,展開「自由航行」任務。五角大樓拒絕評論事件,只表示美方行動符合國際法,巡航非針對任何海域及國家;又指他們「每天都在亞太地區海域行動」。





華促停止挑釁行為

中國國防部昨證實事件,並透露中國發現美艦闖入有關海域後,派兩艘導彈護衞艦柳州艦和瀘州艦,對美艦進行識別查證及警告驅離。國防部發言人任國強指,美方這種做法極易引發海空意外事件,中方堅決反對,並向美方嚴正交涉。中國外交部昨敦促美方停止這種挑釁行為,免影響地區穩定和中美合作。按國際慣例,一國島礁12海里範圍為領海,外國艦船進入需獲許可;但美方一直拒絕承認中方在南海填海造礁擁有主權;並曾多次派軍艦軍機駛過或飛過有關島礁的海域及空域。此次是特朗普上任總統後,美國軍艦首次闖入中方島礁12海里主權範圍,明剃中國眼眉。美濟礁原是南沙群島中一處珊瑚環礁,2014年開始中方進行填海造陸,填出一個5.52平方公里的島,成為南沙面積最大的陸島,島上建有碼頭和一條長3,000公尺跑道,可停降大型客機和各式戰機,還有雷達站,有報道島上已部署防空導彈。菲律賓、越南都宣稱對美濟礁擁有主權。《華爾街日報》/英國廣播公司(BBC)


【美軍南海挑釁中方事件】

18/02/2017 核動力航母卡爾文森號入南海21/10/2016 驅逐艦迪凱特號在西沙永興島與中建島海域,未入12海里10/05/2016 導彈驅逐艦勞倫斯號駛入永暑礁12海里航行01/03/2016 航母史坦尼斯號戰鬥群入南海30/01/2016 驅逐艦威爾伯號駛進西沙中建島12海里內08/10/2015 B52轟炸機飛過南沙中國華陽礁上空2海里範圍27/10/2015 導彈驅逐艦拉森號駛入南沙渚碧礁和美濟礁12海里水域資料來源:《蘋果》資料室




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170526/20034341
中國 眼眉 承認 填海 海造 造島 島擁 主權 美艦 艦闖 闖美 美濟 濟礁 華艦 驅逐
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研開發棕地 填海 鄉郊邊陲建屋

1 : GS(14)@2017-06-23 02:46:33

【本報訊】土地供應與房屋發展密不可分,候任運輸及房屋局局長陳帆昨透露,上任後將與發展局合作,運用創新思維覓地建屋,包括開發棕地、填海或鄉郊邊陲地帶。面對郊野公園邊陲地帶建屋爭議,下屆發展局局長黃偉綸重申,郊野公園建屋仍未有定案,呼籲公眾不要多疑。


稱用新思維 與發展局合作

候任特首林鄭月娥與特首梁振英一樣,視房屋政策為施政的重中之重。她政綱表明要理順置業階梯,承諾增加「綠置居」供應,讓公屋戶購買以騰出公屋單位。林鄭月娥亦提出於居屋與私樓之間建構中產家庭可負擔的「港人首置上車盤」,為年輕夫婦提供置業機會。林鄭曾經透露,可以考慮撥出一至兩幅私樓地,讓發展商以混合發展模式推行計劃,但單位數目、定價水平等細節仍然未出爐。社會一直質疑,林鄭提出的房屋理念,最大問題是缺乏土地供應,下屆政府需面對極棘手的房屋問題。雖然林鄭競選時曾提出將運輸及房屋局分拆,把房屋事務交由發展局處理,令發展局一併處理土地和房屋,但至今仍未實行,即意味候任運輸及房屋局局長陳帆一上場就要積極覓地建屋。運房局「分家」不果,陳帆昨在記者會上承認,房屋問題「唔係一朝一夕可以解決」,又透露,上任後將與發展局局長黃偉綸合作,運用創新思維覓地建屋,「我同黃局長有溝通,土地同房屋係雙生兒,起屋就要有地」,指將研究發展棕地、填海或鄉郊邊陲地帶建屋。除了覓地建屋,陳帆上任後也要解決長策會未來10年的建屋目標,翻查資料,現屆政府仍欠4.4萬個單位。消息人士透露,當局至今仍未能物色相關達標土地,直指陳帆上任後要「努力啲」,又指陳過往工作少與區議員或立法會議員溝通,擔心他覓地時會遇到困難。


發展局常秘黃偉綸坐正

現任發展局常任秘書長黃偉綸在下屆政府將「坐正」,出任發展局局長。政府早前宣佈邀請房協研究開發大欖和馬鞍山郊野公園興建資助房屋。黃偉綸昨重申,郊野公園建屋仍在研究中,目前未有最終定案,「希望大家唔好多疑,房協一直都係房屋先導者,(郊野公園建屋)係實驗性計劃,研究前路政府未有定案。」■記者譚靜雯



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170622/20064706
開發 棕地 填海 鄉郊 邊陲 建屋
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財女手筆:填海增供應划算

1 : GS(14)@2017-09-17 17:29:34

香港樓價居高不下,其中一個重要原因為香港地少人多,需求增加,供應卻「有限」,此一論點一經反覆洗腦,變成全民共識,樓價貴就成為合理不過的結果。然而,香港土地供應是否真的「有限」?不可不知,香港細不僅在於其山多平地少,海岸線彎曲,而且大部份土地早已劃為郊野公園,神聖而不可侵犯。近年政府覓地建屋,市區用地買少見少,政府大呼覓地困難。其實,香港百多年發展完全是一部填海造地史。由維港兩岸,到各新市鎮包括沙田、馬鞍山、大埔、屯門、東涌,全部填海得來。如果香港從來冇填海,今天應該絕無可能承載700萬人。當然,現今世代與幾十年前固然不同。填海要環評,要滿足的條件遠比以前多,不過,現今造地並無容易的方案。新界東北搞咗幾年,距離成事起樓仲係好遙遠;市區重建,收業權都搞幾年。望嚟望去,填海原來算係易搞,不過政府從來唔嘗試,唔將佢放首位。一邊大叫要增加房屋供應,另一邊連一個完整的增加土地方案都無;唔怪得市民當你政府無到,繼續搶樓。



Melody
http://www.facebook.com/whichroad本欄逢周三刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170913/20151528
財女 手筆 填海 海增 供應 劃算
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馬料水擬填海60公頃 建1.1萬單位

1 : GS(14)@2018-01-08 01:30:31

【本報訊】政府委託顧問完成馬料水填海的技術可行性研究報告,計劃填海60公頃,連同沙田污水處理廠搬出後騰空的28公頃土地,共可興建1.1萬個住宅單位,相當於一個沙田第一城;公私營房屋比例為6比4,容納3.41萬人口。生態教育及資源中心總監程詩灝指,雖然馬料水生態價值較低,政府仍應先開發例如棕地等其他選項。

料提供4.1萬個就業職位

政府提出5個近岸填海選址,土木工程拓展署已完成當中沙田馬料水及屯門龍鼓灘的技術可行性研究報告,馬料水是5個選址中唯一提供住宅的選址,填海面積達到60公頃,鄰近科學園和中文大學,將與沙田污水處理廠騰出的28公頃土地一同發展,預計2026至2030年初步供應土地,共88公頃的的臨海土地,料可興建1.1萬個住宅單位,讓3.41萬人居住,公私營房屋為六四比,與長策建議一致,即料建6,600個公營房屋和4,400個私樓單位。政府早前表示馬料水填海區將發展成高科技及知識型工業、房屋和其它用途,可提供4.15萬個就業職位,料可改善區內就業環境和居住環境失衡的問題。政府又建議填海區綠化率為約30%,包括20%的公共空間和馬路旁綠化地方,而發展高度亦採用梯級式發展,由北至南、臨海至內陸遞升,以降低樓宇之間的景觀影響,並會提供足夠的通風走廊和樓宇分隔。報告稱,初步評估顯示填海範圍內的海洋生境損失輕微,3個生境均被評估為低生態價值和低野生動物多樣性,潛水調查亦沒有發現管海馬,而黑星珊瑚(Oulastrea crispata)的直接損失,以及對範圍內人工海岸線的鷺鳥影響均被視為輕微。報告又解釋,工程對於鷺鳥的飛行路線影響亦輕微,因為使用相關路線的鷺鳥佔百分比低,亦有其他路線可以取代。生態教育及資源中心總監程詩灝指,政府應先發展棕地等其他選項,填海應為最後的發展方案之一,現階段不應考慮填海,但指該地生態多樣性不算高,如必須填海,該區會是可行選址。當區區議員蕭顯航表示,中文大學師生強烈反對填海,因為對該片海有豐厚感情,而很多人愛於假日到沙田踏單車,就是為觀看該片海,而且填海不是政府現時唯一選擇。■記者曾偉龍



來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20171229/20258522
馬料 料水 水擬 擬填 填海 60 公頃 1.1 單位
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陳茂波倡填海建新市鎮

1 : GS(14)@2018-02-13 00:56:57

【本報訊】財政司司長陳茂波昨在網誌上提及,2000年至2015年間,香港每年平均靠填海填出40多公頃土地,與1985年至2000年相比減幅近八成,要求市民看待填海造地建議時,須以務實態度面對。

指有助解決住屋問題

陳茂波指,今天東涌新市鎮擴展計劃填海及前期工程,將舉行動工典禮,計劃料能提供約4.95萬個住宅單位,公私營房屋比例為6比4,並會新增兩個鐵路站——東涌東及東涌西。他指出,香港80、90年代先後推出天水圍、將軍澳和東涌3個新市鎮後,再沒有新市鎮落成,是現時土地供應緊張的深層次原因之一。他謂,在2000年至2015年期間,香港透過填海所產生的土地合共只有690公頃(即平均每年40多公頃),遠少於1985年至2000年期間的3,000公頃(即平均每年200公頃),減幅近八成。陳茂波指,不少新市鎮土地都是由填海所得,對解決住屋問題起關鍵作用,未來香港仍有多個填海造地建議和數個重要的新市鎮項目,例如洪水橋、古洞北/粉嶺北、元朗南及錦田南。他冀市民以務實和相互體諒的態度看待填海,新市鎮發展的成功故事便能再現。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180205/20295963
陳茂 茂波 波倡 倡填 填海 建新 市鎮
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萊坊林浩文:填海效益遠勝其他方法

1 : GS(14)@2018-08-09 10:48:21

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8274&issue=20180809
【明報專訊】香港團結基金最近公開建議在大嶼山東部大規模填海以提供多達2000公頃土地解決房屋問題,其實不乏業界支持填海乃是未來提供足夠土地的重要方案。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文便認為,在土地供應專責小組下月完成公眾諮詢並提交報告後,特首林鄭月娥應該盡快拍板多管齊下增加土地供應,例如短期可以提高住宅地皮的地積比率,中期要靠發展棕地、農地及其他新界土地,長期則必須在維港以外填海,「一個填海工程可增加數百至數千公頃的土地,容納數以十萬計的居民,這是其他方案比較難做到的,故我認為港府若真正為香港人及下一代着想,應該盡快填海」。

雖然今年以來本港樓價升逾一成,屢創歷史新高,惟林浩文認為,從息口及業主持貨能力等因素分析,與1997年比較,目前樓市不存在泡沫爆破的風險,「第一是息口,1997年按揭息率高達10厘,現時只是2厘多;第二是業主的持貨能力,1997年不少買家是投資者,一個人炒幾層樓、每層樓借九成按揭很普遍,當時樓價轉勢下跌,租金跟隨回落,他們即使『貼埋份糧』也不夠供樓,結果被迫在市場拋售,甚至淪為負資產被銀行收樓後再拍賣出售,加劇樓價跌勢;但現時樓市由用家主導,持有幾套物業的投資者相對不多,而且金管局近年不斷收緊按揭,業主可借按揭成數普遍減少,防守力亦較強,即使樓價跌兩、三成也不會被銀行收樓 」 。

大辯論後有共識 港府應盡早拍板

2008年金融海嘯後,本港樓價累積升幅逾兩倍,林浩文指出,其中一個原因是美國聯儲局為了救市將息口降至零,而在聯繫匯率機制下,本港亦要跟隨維持零息多年,「金融海嘯的源頭在美國,對香港經濟的影響不足一年,跟着很快便復蘇,而擴張周期更延續至今,但期內一直保持低息,自然推高資產價格」。他批評,在上述情况下,港府應該大幅增加住宅供應以遏抑樓價,但過去兩屆特首均沒有成功這樣做,2005年至2016年平均私樓落成量僅12,400伙,遠較1992至2004年的平均數低(見圖),亦遠低於2萬至2.3萬伙的實際需求,自然挾升樓價,「既然住宅嚴重供不應求,只要小部分港人買得起樓,已可大幅推高樓價;但即使這小部分港人可以買樓,普遍亦要愈買愈細」。

不可單靠一個方案 須幾條腿走

林浩文分析,根據運房局的最新數據,本港未來3、4年的私樓供應量達9.3萬伙,勉強可以滿足實際需求,但問題是市場擔心供應在2022年後便會出現斷層,是支持樓價近月破頂的重要因素。他認為,政府若有決心穩定樓價,便需要就如何增加土地供應給社會一個明確的交代。

特首林鄭月娥去年9月成立土地供應專責小組,至今已近一年,該小組將於下月完成公眾諮詢,向港府就增地建議提交報告。林浩文指出,經歷過去幾個月的「土地大辯論」後,市民已就如何增加土地供應明確表態,相信港府亦有壓力盡快拍板,就此推出新政策,而他認為,未來應以不同的短期、中期及長期措施,多管齊下增加土地供應:「我相信目前政府不可只依靠一個方案增加土地供應,要幾條路一齊走。至於短期增加土地供應最有效的方法,便是在交通配套容許的情况下,盡量增加即將出售官地的地積比率,包括放寬有關住宅的高度限制,這當然會對區內居民的生活質素有一定影響,但符合本港社會整體利益。

填海規模大 可容納逾10萬人

「中期措施方面,不論向業界收購棕地、向新界原居民購買『祖堂地』,或與地產商以公私營合作方式發展農地,都值得去做,但上述任何一個方案均涉及政府與賣家反覆磋商,從拍板到提供熟地料需時5至8年,屆時林鄭可能已不是特首,故要確保下屆政府政策有延續性,增加土地供應不應只是一、兩屆政府的事,而是每屆政府的施政重點。」

早前林鄭已公開表態支持填海以增加土地供應,林浩文亦同意這是長線造地最有效的措施,「一個填海工程可增加數百至數千公頃的土地,容納數以十萬計的居民,這是其他方案比例難做到的」。他又說,港府的評估是填海造地需要逾10年,而外國很多經驗3至5年便可成事,而不論怎樣也好,填海還是應該愈早開始愈好,「香港由百多年前的小漁村發展成今日的國際大都會,很多土地也是靠填海得來的,而鄰近的深圳,以至遠在東南亞的新加坡及菲律賓,近年也積極填海造地,但本港期內卻停滯不前。即使填海造地需要逾10年,港府為香港人及下一代都要及早填海,尤其是今天庫房仍有錢去填海,若8至10年後無錢,便想做也做不到了」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2018-08-09 10:49:59

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9771&issue=20180809
【明報專訊】既然在港府能成功增加住宅土地供應前,樓價料仍易升難跌,林浩文認為,若港人有自住需求,能支付三成首期及通過壓力測試(做30年按揭,若加息3厘後每月供款佔家庭收入仍低於三成),仍可買私樓上車做業主。

林浩文指出,2018至2022年的新樓落成量中,港島、九龍及新界分別佔8%、35%及57%,可見後者供應較多,當中將軍澳、元朗、沙田及屯門的供應尤其充足(見表),有關新盤發展商料有較大銷售壓力。故他建議,若港人有置業需求,本身財力又有限,應該勤力做功課,留意及比較上述地區新盤。

若買不起私樓 可吼資助房屋

不少港人難以符合上述嚴格的上車要求,林浩文認為,他們不應勉強買私樓,可以暫時租樓住,然後申請政府的資助房屋,例如將以市價五二折發售的4431伙居屋,或位於馬頭圍道的港人首置上車盤先導項目(涉約450伙),即使上述項目中韱率很低,但其後類似供應料陸續有來,「港府6月宣布將9幅私樓用地改建公營房屋(涉及約10,600伙),這些都是居民及首置上車盤的潛在供應」。

[名人樓市論壇]
萊坊 林浩 填海 效益 遠勝 其他 方法
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350977

陸振球:填海造地可「圍魏救趙」

1 : GS(14)@2018-08-11 22:17:01

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5311&issue=20180811
【明報專訊】政府透過按揭證券公司為65歲香港巿民提供的年金計劃,昨宣布首批申請只接獲9410宗意向登記,總認購額約49.4億元,平均認購52.5萬元(可認購上限為100萬元),相較今次年金發行上限100億元計,認購金額比例不足五成。其實,年金的年回報率約有4厘,相較不少投資工具能提供的回報率高,如現在一般香港住宅的租金回報率也只有2厘多一點,但近日開售的一個元朗新盤,卻能出現萬人空巷的認購場面。

年金冷,磚頭熱,原因除了和年金對大多香港人屬新玩意需時間「熱身」外,買年金主要為長者,而最急於買樓的多為年輕人,投資取向多有不同外,相信也和樓巿十多年來大升小回,投資者總是愈熱愈追捧有關。不過,股神巴菲特早有名言,人人恐懼時要貪婪,人人貪婪時則要小心,投資要反其道而行才會有好成績,如近期美股又逼近高位,但巴菲特的投資旗艦巴郡持有的現金卻也是歷來最多,與一般股民或樓巿投資者當股樓最熾熱時瞓身入巿,甚至加槓桿剛好相反,股神一直是股巿愈旺持有愈多現金,待股巿大跌時大舉入巿時現金最少(圖1),結果令他成為全球第三富有的人!

股樓脫鈎 還是樓市時辰未到?

說開股巿和樓巿,過去數十年,香港股巿和樓巿的走勢關係密切,就是港股大升,樓巿會跟升,港股大跌,樓巿也會跟跌,如1997年亞洲金融風暴、2000年科網股泡沫爆破,以至2008年金融海嘯、2011年歐債危機,2013年聯儲局加息和2015年「大時代」等股災後,港樓都曾出現明顯調整(圖2),但今年港股在1月見頂後,在中美出現貿易戰和美國接連加息後,港股恒指雖一度跌了接近兩成,但樓價不但仍然屹立不倒,更是繼續屢創高位,是港股和港樓不再掛鈎,還是港樓下跌只是時辰未到?

港銀加按息 不宜掉輕心

之前不少分析說,香港樓價長升長有的一個重要原因是息口低,不過本周二花旗銀行突然宣布調高按揭息口,第二日更有多家銀行跟隨,加幅介乎0.1厘至0.2厘,固然,就算加0.2厘,每借100萬元,以25年還款期計,每月只多付約100元,借500萬元按揭,則多付500元,對供樓負擔未必真的有太大影響,只是凡事總有開頭,現在只是加0.1厘至0.2厘不要緊,但如美國繼續加息,又或香港要追回先前未有跟美國加息的幅度,那對樓巿的影響便不要太過掉以輕心。

港填海得來土地 遠少於深圳星洲

香港團結基金在本周初又再發表研究報告,建議可在大嶼山東部進行大規模填海,由此可造地多達2200公頃,相當於半個九龍半島的面積,預料可興建25萬至40萬個住宅單位,容納70萬至110萬元人居住。

不少人都說香港樓價高,港人居住空間狹窄,遠遠比不上如鄰近的深圳或我們的爭對手新加坡,不過根據香港團結基金提供的資料,不單過去10年香港透過填海得來的土地供應遠遠不及深圳和新加坡,就算根據其建議在大嶼山東部進行大規模填海,未來十年有關的土地供應量也遠遠不如深圳和新加坡(圖3)。

落實大規模填海 農地棕地「搶出貨」

當我們羨慕別人的樓價較我低和居住環境較我們好,卻又拒絕或反對跟從別人的造地方法,這和椽木求魚有何分別?當然,也有說為何不先強行發展棕地或逼發展商交出農地起樓,但這其實牽涉到大量法律問題。有人說填海是遠水未必可救近火,相信大家都聽過「圍魏救趙」這個歷史故事,當年齊國因為路遠未必夠時間行軍救趙國,但齊國選擇先攻魏國,魏國自要班師自救,趙國危機便解除。相同道理,如今次政府落實在大嶼山東部填海,就算10年後才可獲得2200公頃土地,但擁有龐大農地儲備的發展商,還不快快將農地補地價,趕在填海完成之前推出單位賣樓?棕地的擁有人同樣不會傻乎乎的等發展商先起樓,然後再等填海地推出,令自己的地皮價值大降,他們自然會還趁還有討價能力之時盡快推出土地,商討以合理價錢將地皮交予政府發展起樓!

黃竹坑站3期 財團出價「審慎」?

我常看到環保團體最出力反對填海,不過其實所謂「地產霸權」才應最反對大規模填海造地,因為這會對它們擁有的土地資產構成最直接的競爭。

港鐵(0066)招標的黃竹坑站第三期發展項目,只有五個財團入標,最終由長實(1113)投得,當中會否有執死雞情况就不得而知,但長實發表的明聲由其執行董事吳佳慶表示,「對集團投得項目感欣喜,長實一直積極參與土地競投,按照每個項目本身的條件及潛質審慎出價,從不抱志在必得的心態,是次成功投標的價錢十分理想,利潤合理」,文字頗堪玩味。長實強調投得黃竹坑站三期的出價是審慎,卻反而能擊敗其他財團,那是否其他財團的出價更「審慎」?

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 填海 海造 造地 地可 圍魏 魏救 救趙
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350990

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