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上百萬外來人才半數沒房,“地渴”深圳只有填海救急

“靠海吃海”,填海造地對於深圳來說毫不陌生。深圳現在很多繁華之地,如前海、後海中心區、深圳西站、深圳國際機場都曾是一片汪洋大海。

面臨用地窘境,地王頻出的深圳,未來5年將繼續填海工程,按照2016年6月出臺的《深圳城市基礎設施建設五年行動計劃(2016~2020年)》(下稱《計劃》),深圳將再填海50平方公里。

填海計劃的出臺並不突然。早在今年3月,深圳市委書記馬興瑞做客當地直播節目時,就“提前預告”了填海、陸地整備等決策。

填海造地似乎成為解決深圳開發強度日益增大、空間不足現狀的主要方式之一。

然而,公眾對於填海的關註,並不局限於填海是否能夠緩解高房價帶給深圳人的壓力,還包括一系列值得思考的系統性問題:比如深圳為何要持續填海造地?填海與拆遷重整相比成本如何考量?未來5年,填海工程將給土地資源稀缺的深圳城市格局帶來什麽影響?

未來有幾百萬人口流入

經過30多年的開發利用,土地資源本就稀缺的深圳幾乎進入無地可用的境地。全市土地面積約為1997平方公里,相當於北京市的八分之一,上海的約三分之一,廣州的約四分之一。早在2005年,深圳就將全市陸地總面積的一半土地劃入基本生態控制線,這部分土地面積共計974.5平方公里,使得可供發展的土地僅剩1000平方公里左右。

深圳綜合開發研究院副院長曲建接受《第一財經日報》記者專訪時說,深圳面積小,開發強度已經到了48%,在北上廣深四大城市中開發強度是最高的。聯合國宜居宜業城市標準為開發強度在20%左右,顯然,深圳已遠遠突破這一標準。

同時,近年來,隨著產業轉型升級的推進,深圳產業經濟發展在全國一路領先,新增人口不斷增長。曲建認為深圳的中小學生增長量值得關註——他們需要家人照顧,中小學生人口的增長成為城市人口整體增長的標誌。據深圳國民經濟和社會發展統計公報,2015年,深圳在校中小學生約125萬人,其中,小學生約為86.48萬人,增長9.0%,在四大一線城市中增速最快。數年之後,深圳在校小學生人數有望突破100萬人。

曲建說,預計未來十年,深圳還將有幾百萬人口流入,相當於內地一個城市搬過來。深圳要有接納幾百萬人口的能力,首先要解決工作和居住宿問題,最直接的就是空間問題。而深圳市歷屆政府歷任領導,最頭疼的就是人口越來越多、發展空間不足的問題。

在深圳土地稀缺的背景下,近幾年呼籲深圳合並東莞、惠州並直轄“升級”的聲音越來越強。深圳綜合開發研究院常務副院長郭萬達曾對《第一財經日報》建議,深圳應當走建立深莞惠大都會區(Metropolitan Area)之路,淡化行政區劃,打破行政阻隔,建立強有力的三地協調委員會,統一協調區域內的規劃問題,包括交通、公共服務設施、環保等,促進資源均衡流動。

令深圳羨慕的是,廣東省省會廣州獲得批準,享受城市擴容帶來的土地紅利。2014年2月13日,廣州市公布行政區劃重大調整方案:原蘿崗區和原黃埔區合並為新的黃埔區,從化市、增城市“撤縣設區”,廣州區劃由原“十區二市”變為“十一區”,新廣州市轄面積由3843.43平方公里擴大到7434.4平方公里,市轄總面積超過上海。

深圳何曾不想學廣州擴容,可這條路顯然沒走通。

“人越來越多,開發強度又高。擴市又擴不了。怎麽辦?還有一個辦法是填海造地。”曲建對《第一財經日報》說。

填海還能解決工程棄土

深圳土地面積稀缺帶來的不僅是發展空間不足的問題,連余泥渣土的存放也成為棘手難題。隨著地鐵施工等大型建設項目的推進,深圳市余泥渣土產生量平均每年約3600萬立方米,但目前剩余庫容僅約為1600萬立方米,還不夠半年的容量。

去年12月,深圳光明新區余泥渣土臨時受納場因渣土堆積過多、管理不善發生重大事故,造成至少73人死亡,曾引起國務院高度重視。這場災害被國務院調查組認定為安全生產事故,是受納場渣土堆填體的滑動,不屬於自然地質災害。

隨後,各方開始拷問城市建設中產生的大量余泥渣土該如何處理?深圳官方給出的回答是,填海造地也成為解決工程棄土的重要手段。

今年2月,深圳市城管局副局長、新聞發言人楊雷接受媒體采訪時稱,為了解決過量淤泥渣土的存放問題,除了推進余泥渣土綜合利用,規劃建設一批受納場之外,深圳還將推進填海工程項目,積極協調國家海洋部門推進深圳用海項目,以此作為解決深圳工程棄土出路的重要手段。

綜合上述因素,深圳的填海規劃終於出臺了。按照6月新鮮出爐的《計劃》,未來5年深圳將填海50平方公里,包括由市規劃國土委、鹽田區政府、大鵬新區管委會負責的“東部海域圍填海項目”和市規劃國土委、寶安區政府“西部海域圍填海項目”。

事實上,深圳填海歷史悠久。據不完全統計,深圳建市以來,至2013年通過填海變成陸地的海域至少為69平方公里,超過6個蛇口半島面積,占全市海域面積6.5%。

根據2004年市政府常務會議通過的《深圳市海洋功能區劃規定》,2005~2010年圍海造地區包括沙井、寶安、機場、前海等填海區,用海面積相當於34.65平方公里,以上項目均已完成。

無疑,過去的填海對深圳的生態環境產生了一定的影響。內伶仃福田國家級自然保護區管理局研究員王勇軍在接受媒體采訪時說,深圳灣經歷了三次填海,影響最大的是第二次。內伶仃紅樹林保護區至今已消失了一半,保護區內的紅樹林原有130~140多公頃,現在天然紅樹林不到70公頃,後來補種才達到80多公頃;其他很多地方紅樹林都已經全軍覆滅了,像福永、鹽田港等。而且填海惡果已經顯現,深圳灣陸地化非常嚴重。本來最有生態價值的是1.5米至2米高的紅樹林地段,底棲生物和鳥類都在這個層次生活覓食。以這樣陸地化的速度算起來,60年之後深圳灣陸地將會擡高1.8米,紅樹林將面臨滅頂之災。”

為了減少填海對環境的影響,《深圳海洋經濟發展十二五規劃》總結了許多措施,包括:確保生態優先,按照生態擾動最小、綜合效益最大原則,引導海洋經濟活動;對在生態敏感地區進行的重大涉海項目,實行最嚴格的排放標準,並制定生態恢複措施;對圍填海工程項目盡量采取離岸式、人工島式、棧橋式等鏈式的開發模式。這是最有實際意義、最具操作性的一點。

雖然有負面影響,但填海造地相比舊城改造釋放的城市空間更具優勢。從成本上看,填海便宜得多。

按照《計劃》,填海工程包括海域填海, 陸域形成、軟基處理工程,東西部海域填海共計投入273億元,50平方公里折合7.5萬畝,填海一畝平均成本是36.4萬元,折合546元/平方米。同時,填海造地既不會觸碰耕地紅線,也沒有拆遷賠償費用,不易引發矛盾,審批程序也便捷。

曲建表示,填海造地似乎成為深圳城市空間不足、走投無路時的選擇。大家都知道填海一定有負面影響,利弊相權取其輕,目前利用城市空間重組的辦法解決深圳發展空間的問題無望,只有填海。“我想反對填海的人,除了提出反對意見,還要提出建設性意見,如果不指出路,光反對很難解決實質問題。”曲建說。

楊雷在上述采訪中表示,為了減少填海負面影響,國家對填海的審批程序嚴格,《海域使用管理法》規定:“國家嚴格管理填海、圍海等改變海域自然屬性的用海活動”,“填海五十公頃以上的項目用海應當報國務院審批”。國家發改委和國家海洋局按照《圍填海計劃管理辦法》規定,實施圍填海年度計劃管理,調控圍填海規模。

此次深圳東、西部填海主要用途是什麽?曲建表示,西部主要是為基礎設施預留,大空港區域、第三跑道建設、T4航站樓建設,以及大展覽區等。至於東部區域,如果深圳產業向東挺近,產業升級換代都需要空間和土地。

不指望城中村拆遷

除了填海造地外,《計劃》安排,通過拆除重建實現用地供應約12.5平方公里,顯然比填海造地的面積小很多。

那麽,深圳市政府為什麽選擇填海,而不是加大拆遷的力度?

在深圳地產界的一位人士看來,拆遷老房子會推高新房出租的價格,這會導致租金對外來人才的擠壓效應愈加明顯。

按照深圳官方的統計口徑,深圳1100多萬常住人口中,戶籍人口只有300萬左右,占常住人口不到三分之一,外來人口數量龐大。今年6月,深圳住建局房改處處長劉逸群在一場以“共享深圳”為主題的論壇上透露了他掌握的一組數據:2013年深圳常住人口的住房自有率是30%,而在珠三角,這一數字為53%。

他說,在“十三五”期間,深圳還要引進大概132萬具有本科以上學歷的人才和技能型的人才。這些新引進的人才中,至少50%的人在深圳沒有房子。

上述地產界人士告訴《第一財經日報》記者,如果連房子都無力租住的話,那麽更多的外來人才,尤其是年輕人,可能會加速離開,這一後果可能比房價上漲的危害性更大,所以必須放慢拆遷的速度。

即便是拆遷,也不是那麽容易的事。此前,深圳的拆遷和舊改以住宅為主,包括法外建築和正規的商品房老舊小區。

劉逸群說,在深圳的住房結構中,手續完善的住房只占37%,歷史違法建築、法外建築比例高達63%。而在這37%里,真正能在市場上流轉的住房比例更少,只有21%,其他更多的是一些產權手續不全,甚至是一些配套不足、存在安全隱患的,或者臨時性與過渡性住房。

城中村是上述法外建築紮堆之處。城中村拆遷似乎總是塊難啃的肉骨頭。除了耗費巨大的人力和物力,拆遷成本之高也令外界咋舌。深圳近年來每一次舊改後重建的商品房價格基本都創下區域內的新高。

中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對本報記者表示,無論是從過去還是從今年幾個大的城中村拆遷改造項目來看,舊改成本都非常高。尤其是現在,在市區,舊改後的房價通常被助推到10萬元/平方米,開發商才能有利可圖。

一涉及拆遷,繞不過的總是複雜的法律糾紛和漫長的利益博弈。拖一天就有一天的成本。拖得越久,成本越高,最終都由新來的購房者接盤。

宋丁舉例說,假如開發商用1年時間拆除一個城中村,新房房價定為8萬元/平方米,那麽如果拆遷時間拖延到3年,房價可能就會飆到 12萬元/平方米。

舊小區改造舉步維艱

然而,城中村的拆遷可能還算不上是最難的。

美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑告訴本報記者,和城中村建築的擁有者即原住民談判,會相對容易一點,開發商一般會找村委,由村委牽頭,統一去談。

他說,反而是那些屬於正規商品房的舊小區,業主太分散,談判起來太費精力,有些業主甚至出國了,連人都聯系不上。

在深圳市2010年第一批城市更新名單的九個住宅小區中,由於牽扯到的個體利益太多,博弈至今處於僵局。目前,成功拆遷的只有4個,還有5個小區的舊改項目未完成。舊小區改造之難由此可見一斑。

江少傑說,拆遷耗費的時間和資金成本太高,開發商如果沒有資金實力,幾乎是一件不可能的事情。

據他介紹,去年深圳某區準備出臺一項先試先行的政策,嘗試突破100%簽約率這一條件,規定不願參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議的權利人不超過5%時,開發商可向政府申請強制征收。但是有法律界人士認為,由於與上位法《物權法》的規定相沖突,該政策可能無法執行。

他說,在國內有些地方,拆遷是由政府牽頭的,而在深圳,主要是由開發商來完成,拆遷難度很大,遇到一個釘子戶就會拖很長時間。“對於這些開發商來說,一個相當大的成本就是賠償原住民,以及比一般開發期長很多年的利息開支。”

曲建也表示,舊小區改造一般需要提高容積率,相應的,這個地方的基礎設施、道路、地下給水、電力的設計都得改變,任何一個舊改的前提條件,是開發商的成本收益要基本打平,而現在原住戶的經濟要求越來越高,實際推起來可能要經歷10年之久。

舊工業區將是舊改的重心

深圳未來的城市發展,重點在存量土地的再開發。按照深圳市政府的規劃,接下來舊改的重點是舊工業區。

據本報記者了解,深圳的不少工業區都不再或不僅僅是工業用途了。

在人力和資源成本居高不下的重壓下,不少傳統制造業工廠在逐漸搬離深圳,廠房大量閑置。

這半年來,深圳寶安區一個工業園的負責人幾乎每隔那麽幾天,就在微信朋友圈里掛上廠房和寫字樓的招商信息,目前點擊量已經達到1000多人次,但是真正來租的人數遠遠達不到他的期望值。

企業對當地新供應的工業用地,似乎也不那麽熱衷。

6月中旬,深圳市一宗物流用地和3宗工業用地在土地房產交易大廈進行拍賣,但是市場反應冷淡,與之前深圳拍賣住宅等商住用地時“地王”頻出的熱鬧形成鮮明對比。最終,3宗工業用地底價出讓,而位於坪山的物流用地宣告流拍。

中國指數研究院的數據也顯示,除去上述拍出的3塊工業用地,2015年以來深圳共有52塊工業用地出讓,其中有4塊工業用地流拍,多數都是以底價拍出。

深圳中原研究中心負責人王飛對《第一財經日報》記者表示,深圳工業和物流用地面臨的一個問題是地價漲得太高,很多買家不願意再在上面蓋工廠、修建倉庫了,之前很多工業和物流用地只能改成居住、商業等用途。

她說:“上述坪山的物流用地,樓面價6月份拍賣時已經接近3000元/平方米了,而2015年坪山物流用地和工業用地大多還是1000元/平方米以下。”

在工業用地和物流用地價格高企的背景下,不僅深圳一些傳統制造業工廠持續外遷,物流商也將目光投向了東莞惠州等周邊城市:畢竟地價便宜啊。

填海對深圳房價影響輕微

根據深圳市政府的規劃,“十三五”期間,深圳計劃供應商品住房用地590萬平方米,其中城市更新用地450萬平方米,占比近八成。這其中大部分來自工業區改造。

這些釋放出來的土地能抑制深圳居高不下的房價麽? 當地不少觀察人士稱,深圳土地供求關系緊張的局面不會改變,改造只能起到一定的緩解作用。

那麽,填海又會如何影響深圳樓市的走向?江少傑認為,填海的面積不大,對於房價的影響也非常輕微。但是在城市更新以外,為深圳提供了一個額外的、供應土地的方向。

他說:“填海需要時間,不是馬上就能用,短期內沒有影響。填海不會在市區,所以對於市區土地供應不會有太大的幫助。更多的是對未來土地緊張局面的舒緩。”

江少傑說:“2015年,通過招拍掛方式供應的住宅用地就幾塊。今年上半年也就供應了3塊住宅用地。其中2塊面積大一點,一塊在光明,一塊在龍華,都是在原關外。”在他看來,未來深圳房價如何走向,還是要看宏觀經濟和人口是否持續流入等基本面因素。

曲建也持相同觀點。他表示,填海50平方公里,會不會深度緩解深圳的房地產市場壓力,還需要觀察。不填一定是房價暴漲,填完之後還要看人口流入量,如果人口持續流入,深圳繼續快速增長,50平方公里還是解決不了什麽問題,最多讓房價上漲趨勢放緩。

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