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中環在線:上海地王淪為停車場 李華華

2008-08-04  AppleDaily

舊 年8月尾以天價44億人仔成交嘅上海地王──南京東路163號,拍賣成交接近1年,但家吓塊地仍然只係做緊停車場,仲未有迹象打樁起樓,唔通投得地王嘅蘇 寧環球錢多唔志在?塊地話晒每平方米樓面嘅地價去到6.69萬人仔,用嚟做車位好嘥啫。據《21世紀經濟報道》報道,原來蘇寧到家吓都仲未收番塊地,搞到 開工無期。記者引述蘇寧環球一名賣地時負責前期財務嘅內部人士話:「去年投下這塊地後,我們的土地出讓金(地價)已經按要求繳清。」但家陣喺交收環節上出 現咗啲問題,「老闆張桂平一直交涉這件事。」記者問過有關部門,但對方話唔知情,究竟當中發生啲乜嘢事,真係耐人尋味囉。咁都不特止,蘇寧仲可能面對另一 問題,塊上海地王屬地鐵上蓋,但地鐵未建成,地王規劃隨時要配合地鐵而改則,加上樓市幾時復蘇冇人知,第日地王出售攞唔攞得番成本,賺番合理回報都係問 題,真係唔知點收科。
中環 在線 上海 地王 淪為 停車場 停車 華華
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孙宏斌20亿拿下熊市地王


http://finance.sina.com.cn/g/20081211/08475620923.shtml
孫宏 宏斌 20 拿下 熊市 地王
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绿地拟豪掷40亿与鹏润争地王


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http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20090225/07275897979.shtml


  在众多开发商对土地市场仍处于观望状态时,上海绿地集团已经开始在土地市场上有所动作。

  昨天,有消息称绿地集团上半年将花费10亿~40亿元在北京购买土地。绿地集团相关人士在接受《每日经济新闻》采访时表示,今年确实会加大在北京、天津等地的拓展力度,但目前对北京的投资还处于“研究”阶段。

  绿地:将加大京津投资

  昨日,一地产网站爆出消息:绿地上半年计划在北京投入资金10~40亿元。这一消息立刻引起了业内关注。

  今年初,绿地集团董事长、总裁张玉良曾明确表示,绿地集团今年将重点巩固和扩大市场条件好的区域。上半年重点推进上海、北京、天津等地区的拓展,下半年将视市场情况,择机拓展其他市场条件好的地区。

  上海五合智库总经理邹毅认为,绿地集团之所以在当前楼市尚未全面回暖的行情下有意进军北京,关键在于想树立国内一线品牌,在北京建一些标杆性的项目。况且,当前市场行情欠佳,地价也相对便宜。

  早在今年年初,绿地集团便开始了大手笔的土地储备。2月13日,将天津蓟县一宗1013亩的土地收入囊中。该地块的获得,被誉为是绿地集团正式启动京津沪地区土地储备战略的标志。

  今年以来绿地集团已在上海嘉定、宝山、徐汇等区,就将近100万平方米的项目基本完成了洽谈;并与普陀区政府签署协议,确定参与上海普陀区真如城市副中心现代服务业综合项目的开发建设。

  据悉,绿地集团今年房地产施工面积预计达1100万平方米。

  绿地与鹏润争“地王”?

  一位业内人士表示,如果绿地继续保持年初的拿地速度,有可能会成为今年的最大“地主”。

  在许多人的印象中,拥有较多土地储备的中国最大“地主”是碧桂园 (02007,HK)。在其上市大半年内,全国土地储备粗略估计便达到可建面积5400万平方米。

  到了2008年,中关村(4.65,-0.01,-0.21%)(000931,SZ) 的一则公告,将鹏润控股推上了大“地主”的“宝座”。该公告显示,鹏润控股下属资产,包括多个土地一级开发和土地整理项目及房地产二级开发项目。其中,土 地一级开发及土地整理项目主要位于北京市,总占地面积超过1亿平方米;房地产二级开发项目主要集中在北京、重庆、无锡等城市,包括住宅、商业、写字楼等。

  仅北京一地,鹏润地产就已经超过了碧桂园、恒大地产等地产大腕的土地储备。

  中国房地产测评中心公布的《2008年中国房地产开发企业500强测评研究报告》中,将绿地集团称为是最大地主。该研究报告显示,绿地集团的储地规模达到4000万平方米,被称为新“地王”,碧桂园则以3840万平方米的土地储备居第二位。

  市场认为,过多拿地已经被判断为风险较大的重要标志。标准普尔企业及基建评级副董事符蓓表示,很多公司在市场好的时候大量拿地,造成负债率增高,导致在当前市场不好时,资金链出现吃紧。

  但邹毅却认为,当前正是房地产企业拿地的好时机。就目前来看,由于众多开发商对土地的兴趣还不够浓厚,因此,地价“可以谈”的空间就比较大。不过目前大规模购地,最大的风险在于,土地价格可能还有进一步下滑的空间。
綠地 擬豪 豪擲 40 億與 鵬潤 地王
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地王“戏法”


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-8-6/HTML_S392BJ2HY1E6.html


“地王”就是“地王”。

重庆嘉陵江畔,雨水打在三钢厂地块近人高的杂草上啪啪做响。

41.8亿元的天价、307.6亩的土地,无论单价还是总价,香港信和置业有限公司(下称“香港信和”)为首的财团,在两年前的2007年7月30日,均创下重庆房产市场当时之最。

这只是表面的热闹与喧哗。本报记者从重庆某土地储备集团获悉,香港信和方面现在只付了26亿土地出让金,还有15.8亿未付。按照合同,这些价款在2007年就应付清。

知情人士向记者透露,推迟开工、延迟付款,已成为“地王”为缓解财务压力、谋求规费减免而祭出的两大拖延术。

两年弹指一挥间。邻近地块的项目工地上,搅拌机和塔吊早已左右开工,唯独“地王”分寸未动。这令人费解。

政府似乎并未对“地王”的拖延术下狠招。尽管有付款合同和闲置土地清收的“紧箍咒”,但鉴于三钢厂地块出让占2007年重庆市本级非税收入的22.5%,当地政府反而考虑对其进行“抚慰”。

拖延二重奏

2007年拿地后,香港信和宣称,将在四年内陆续完成该地块的开发,将其做成重庆最顶级的CBD,以豪宅为主,拥有包括五星级酒店、等标志性商业配套设施。

不过,尽管拍地豪爽,拿地方在开发进度上却尽显扭捏。

2008年6月,在拿到土地约一年后,香港信和方面才发布了招聘广告,这使重庆当地市场人士无不对此项目翘首以待。后来,香港信和招聘了约20多个员工。

彼时,整个房产市场正历经“炼狱”,销售不畅、银行逼债,一片哀鸿之音。逆市下,不少开发商都放缓了开发进度,地王也不例外。

直到今年3月,香港信和才在当地媒体刊登广告,公开对其13个项目招标,涉及工程施工、机电设备安装、园林绿化、建筑装饰到监理勘探和咨询等,希望“找到行业的顶级商家作为合作伙伴”。

当地市场依然翘首以待。而此后,仍无动静。

不但开发未动,其地款也未结清。今年8月4日,重庆某土地储备集团副总经理介绍,香港信和方面现在只付了26亿,还有15.8亿未付。而这些价款本应在2007年就要付清。

2008年中,该地块项目的负责人孟才曾向记者表示,由于公司是外资企业,因此换汇问题拖累了地款结清。其表示,由于按规定每次只能换5000万美元,每换一次时间可能要一个月左右。香港信和遂设立了三个公司,专门进行换汇结算。

但有当地市场人士质疑,香港信和的外汇问题根本没有上述人士所说的那样复杂, 无论如何,两年时间已经足够41.8亿元从容的汇进重庆。

地王小算盘

延迟开发背后,“地王”打着自己的小算盘。

上述土地储备集团副总经理介绍,在拖延过程中,香港信和方面希望达到两个目的。一是延迟支付剩余的款项;一个是谋求减免一些政府性规费。

记者了解到,信和方面希望与重庆相关方面重新约定,推迟支付剩余款项,而土地出让方重庆渝富资产经营管理公司对此方案并无异议。

根据此前的公开报道,香港信和为发展重庆地产项目,拟组21亿人民币3至5年期银行贷款——此贷款数额与目前尚未支付的土地出让金部分相当。以现在的5年期基准贷款利率5.94%计算,15.8亿元一年的利息为9385万元。换句话说,香港信和方面可以减少9385万元的财务费用。

该“地王”项目的建筑面积一共103万平方米,其中住宅面积90万平方米,共43幢建筑,建筑总投资为18亿元。此外,全部投资中还包括设计地堪、规费、配套费、税费、水电安装、绿化园林、销售费用,管理费用等数十个项目,当地市场人士计算,这些项目需10亿到20亿元。

显然,如果推迟支付土地价款,香港信和的资金压力将大为减少。

除此之外,上述土地储备集团副总经理告诉记者,香港信和方面可能还希望政府为其减免一些规费。

这主要涉及土地测量费、规划报务费、城市基础设施配套费、施工图审费(抗震、节能、消防等)、招标管理费、白蚁防治费、建筑面积图测费、临时用水用电费等几十个项目。香港信和方面希望政府可给予多达数亿元的减免。

但这涉及到政府优惠政策公平的问题。上述土地储备集团副总经理认为,当年参与拍卖的开发商面对的是相同的政策条件,如果现在给予信和方面规费的减免,对于其竞争者来说就不公平。

政府“抚慰”棋

“地王”两年未动,传言四起。

2008年即有传言称,香港信和方面准备“退地”。不过,时任重庆国土局副局长蒙毅对此予以了否认。该地块项目负责人孟才当时亦对记者表示,公司不会退地。

上述土地储备集团副总经理认为,退地已经不可能。巨额违约金是拿地方不得不考虑的成本,此外,做为一家上市公司,香港信和应该会顾及声誉,不到万不得已不会退地。

“2007年拿地的价格确实比较贵,每亩达1370万元。2008年房地产市场又遇到很大的困难,开发商陷入困境。所以政府还是会考虑对开发商给予理解和支持。”该副总经理说。

当年对于重庆而言,出让这片土地让政府获得一笔不菲的收入,2007年重庆市本级非税收入为187亿元,香港信和的土地价款即为41.8亿元,占比达到22.5%。

也许正是于此,重庆相关方面反而开始“抚慰”“地王”。

重庆江北区开发办今年3月的一份文件称,要“收集煌华、珠江、尖置(香港信和重庆项目公司)、金科、英皇地产等项目实施所遇到的问题,并由江北建委主要领导组织不同层面的协调会,急企业之所急、解企业之所困,以求以房地产业的发展带动相关产业的健康持续发展。”

此外记者了解到,作为土地出让方的重庆渝富资产经营管理公司,也已接受了推迟支付剩余款项的提议;而就规费减免问题,政府可能也会想办法实现。

两年未动,当地对该地块是否会被收回也给予了高度关注。此前,广州对24块闲置的地王做了处罚,震动全国。不过,从记者了解的情况看,这个震波不会影响重庆。

重庆此前也有开展闲置土地清理举动,并规定超过土地出让合同约定动工日期满一年未动工开发的,按土地使用权出让金的20%征收土地闲置费,督促开发企业在一年内动工开发。对确无资金实力、不能在限期内动工的,依法无偿收回土地使用权。不过基本是“只开花不结果”。

重庆土地交易中心易主任告诉记者,香港信和方面取得的地块并未到两年。其表示,计算日期不是以签合同日或拍卖日为起算日,而应该从合同规定的开工日期起算。

不过,相关方面并未对外公布合同细节,外界遂无法得知具体的起算日。该地块是否已经到两年,只有土地交易中心、重庆信置等单位知晓。该地块还有多久到两年之限,相关方面均不肯透露。
“地王”不一定就是“地王”。


地王 戲法
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地王解套难题犹在 绿城再搏新地王


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-10/HTML_DFXVB6DUTKIN.html


9月10日下午2点,不出意外,绿城中国(3900.HK)董事长宋卫平将出现在上海土地交易市场的竞标大厅,争夺今年全国的新地王——上海普陀长风6B、7C地块。而且,宋卫平已经率先挂牌报价:56.28亿元。

今年初,绿城曾陷入空前的债务危机;对外宣称解除危机后仅仅4个月,绿城又豪掷近百亿竞购多幅地王。

“ 我们已经确认,报价为绿城公司,他们决心很大,近期几位集团副总频频来上海与我们沟通,已做了详细的项目可行性调研报告。”新地王出让的具体运作方负责人 ——长风生态商务区规建办常务副主任、普陀区国有资产经营公司董事长嵇启春9月8日独家向本报表示,预计现场竞价还将有2-4家国内外地产大鳄参与争夺。

9月9日,该地块又有最新报价57亿元,全国新地王已非长风6B、7C地块莫属。不管最终宋卫平是否能如愿折桂,在很多人的印象中,绿城与地王之间的“紧密联系”,都将重重添上一笔。

5月渡债务危机 9月连拿地王?

普陀长风6B、7C地块挂牌起始价格是30.58亿元,9月7日该地块出现自9月1日进入挂牌报价阶段以来的第一个正式报价:56.28亿元。该数字已超出底价约84%。事后证实,报价方正是绿城中国。即使现场竞价没有更高报价,它也已锁定新科上海、全国“双料地王”。

不过,据本报记者掌握的情况预示,9月10日下午的现场竞价很可能出现更为令人咋舌的结果。根据上海规土局官方网站的最新数据,领取申请书人数已高达69,而已经交了近约3亿元保证金的竞买申请人数超过了15。

嵇启春告诉本报,参与竞买的企业几乎全是国内外实力雄厚的企业集团,他们包括来自内地、香港、新加坡、印尼等各地的地产巨头。

“绿城率先以近一倍的高溢价率报价,透露了两个信息:绿城对该地块志在必得、绿城为拿下该地块准备的资金超过56.28亿元不少。”一位领取了申请书了解情况的开发商人士告诉本报。

去年底今年初,绿城中国陷入了空前“债务危机”,业内一度传言“绿城不行了”。据本报记者掌握的情况,去年11月前后,正当外界传闻绿城经营陷入困境时,民生银行审批通过了为其提供30亿元(09年)的信贷额度,拉了绿城一把。

去年底到今年初的数个月中,绿城高层为解资金债务压力,四处奔波。直到5月初,绿城还专请媒体举行了“恳谈会”,宣布通过与中海信托合作发起的房地产基金成功募资20亿,加上今年销售大量回笼资金,现金流大为缓解。

然而,5月开始,绿城又接连出手拿地,土储欲望强烈。刚刚渡过危机的宋卫平,再次让业内吃了一惊。

9 月3日,绿城刚刚以20.05亿元竞得杭州市30号新华集团地块,溢价率近100%,折合楼面地价高达22361元/平方米。此前,5月,绿城以5.4亿 元出手将北京市朝阳区东直门外斜街一幅用地收购;7月,绿城受让杭州2008年地王——浙江万均置业有限公司旗下杭州原东南化工厂地块30%股权的消息得 到证实。

另据本报了解,绿城近几个月还参与了杭州等地多幅地王级别土地的争夺,包括个别地块一直参与报价到最后倒数阶段,虽然最终未能成为胜者,但这透露出绿城在舒缓危机后空前的拿地欲望。正如宋卫平在6月的时候对媒体公开表示的:国内土地市场大底已现,未来两年拿地充分安全。

“地王”出路

绿城中国与地王,屡屡同时出现,是偶然也是必然。

原本在上海土地储备就不甚充足的绿城,在经历几年快速消化、尤其是今年仅有的上海项目陆续销售后,其在上海的土储几近枯竭,而上海市场同时又是绿城的重点市场之一。尽快增加土储,已是绿城上海长期发展的当务之急。

但绿城错过了在上海拿地的最好时机。去年底今年初,不少国内一线开发商开始有意识低点购地时,绿城陷于债务危机,5月缓解后,土地市场已开始了新一轮飙涨。而上海等地大规模的土地出让直到二季度才开始,符合绿城开发要求的土地,在市场低点时也相对稀缺。

就这样,绿城再次赶上了地王频出的时刻。

绿城可增加底气的是销售的全面好转。绿城方面此前通过有关渠道披露的数据显示,今年上半年累计成交销售金额211亿元。另有消息披露,截至目前,绿城今年的销售额约300亿元。

2008年12月31日,绿城中国资产负债比例为140.1%,较2007年同期的88.2%提高51.9个百分点。2008年末,绿城中国现金额为17.18亿元,总借贷高达161.18亿元。

尽管销售回笼资金庞大,但算上各类税费、今年购地支出等项目,多名券商分析师告诉记者,若绿城继续高溢价拿地的势头,包括巨资竞购长风地块等举动,绿城的负债率大幅下降的可能性并不大,压力依然不小。

但 地王解套的业内难题,绿城不得不面对。绿城在新江湾城地王上的经历,就是典型。2008年年报中,绿城对上海地王新江湾城项目计提减值1.48亿元,不久 之后,绿城与香港九龙仓互换共同持有的沪杭两大地王股权——上海新江湾城D1地块、杭州钱塘江畔的绿城·蓝色钱江项目,绿城无奈退出新江湾城地王。

在绿城旗下的地王项目中,也有解套相对顺利的。绿城拿下对的杭政储出[2007]17号地王项目,当年成交总价高达近35亿元,地价房价比达到40.55%,在今年上半年较短时间内销售去化率达到了20%。

对于需要以时间换取解套空间的高成本地王项目而言,政策风险也在一步步逼进。无论是哪家开发商拿下长风地王,都必须格外小心。






地王 解套 難題 猶在 綠城 再搏 搏新
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新地王“抢跑”:民企抱团255亿夺标


http://www.21cbh.com/HTML/2009-12-23/158977.html


40分钟,48次举牌,255亿天价,中国“地王”总价纪录再次被刷新。

12月22日,由在港上市的富力地产(02777.HK)、雅居乐(03383.HK)、碧桂园(02007.HK)组成的民营地产开发商联合体,从保利地产(600048.SH)联合体和中信地产的央企夹击中以“黑马”姿态杀出,抢下了广州亚运城地块。

该地块位于广州番禺区,涵盖15块土地,包括总建筑面积为86万平方米的已建成物业和未开发的365万平方米土地。这一巨幅地块被认为是广州最后一块战略用地。

但“新地王”的诞生难言生逢其时。就在一周前的14日,国务院常务会议明确提出旨在促进房地产市场健康发展的“国四条”,要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。而其间,多部委纷纷出台税收、土地等调控政策。

不过,“新地王”已经“抢跑”了这些调控政策。

有开发商12月21日透露,广州市政府明确要求倘若数家开发商联手拍下地块,必须成立项目公司开发建设,不允许拿地后再分割开发;另外,6年的开发周期中,各方股权比例必须稳定,股权变更或增加新股东都将面临高额的转让交易税。

记者看到的项目整体出让合同显示,广州市国土资源和房屋管理局明确要求乙方必须在12月25日之前支付40%的土地出让款,也即是102亿;尾款则于两年内分两次结清。

而根据国土资源部的最新政策,商品住宅用地的宗地出让面积大城市上限为20万平方米;12月17日,财政部等五部委联合规定则要求,开发商分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年,土地出让金首付比例界定在50%。

广州市国土房管局人士在竞拍现场解释称,亚运城项目的挂牌出让先于国家新政出台,因此支付方式仍然按照合同约定执行。

不愿具名的深圳大型券商地产行业分析师在获悉本次结果后表示,虽然在调控过高房价上中央出台了一系列“点对点”的刹车措施,但是中央与地方政府的统筹、协调机制依然缺失,“本轮调控实际效果还要观察。”

民企“夺食”央企

广州亚运城地块起拍价165亿元,已经远超此前国内总价最高的地王——73亿元的北辰长沙地块。但看似疯狂的背后,几家竞拍者各有算盘。

竞拍的三路人马分别是:具有央企背景的中信地产,由富力、雅居乐、碧桂园组成的在港上市民企联合体,以及由保利集团、万科集团、中海地产组建的国企联合体。

竞拍伊始,广州市国土房管局就临时将增价幅度由1000万大幅调高至2亿元,这引发现场一片惊叹。

中信地产在率先开出了180亿的报价后,便出人意料地偃旗息鼓,此后便是两个联合体的轮番竞价。当竞价飙升至236亿时,富力联合体要求广州市国土房管局交易中心调低增价幅度,拍卖师随后妥协,将增价幅度从2亿下调至1亿元。

当竞价超过250亿后,本报记者看见保利团队现场耳语商量,更有人士现场致电,随后万科一位人士做了一个抬手姿势后,举牌人士勉强加价至254亿。富力团队再度埋首商议后出价255亿,保利方举牌人士无奈摆手,示意退出。

民企联合体的胜出,颇在预料之外。此前,坊间盛传广州市政府早已内定保利地产,仅是为了平衡各方利益才会选择联合开发。这一消息随后遭到广州市国土房管局以及当事方的驳斥,声称这是竞争对手的策略。

甚至在竞拍之前的12月21日,亦有开发商曾对本报记者透露,考虑到中信地产上市的预期,该公司对这一地块势在必得,认为在250亿的价格范围内都是可接受的。

种种风声,加之央企此前高价拿地的热情,使得市场普遍研判,单枪匹马参战的中信地产以及保利牵头的国企联合体胜算最大。

富力华南区总经理朱荣斌在竞拍结束后很是乐观,他告诉记者,由于亚运城地块规模太大,富力、雅居乐、碧桂园三家在港上市的广东本土企业破天荒地走到了一起。“最终价格并没有超出我们之前所设定的底线。”他说,三家公司在竞拍前已经就此充分商议过。

这个类似于综合开发的项目,会以住宅物业为主,容积率高达7,为高层住宅,“该项目能够产生多少利润还很难讲。”富力地产董事长助理陈志豪告诉本报记者,开发这个项目,三家公司会组成一个项目公司,项目公司的股权按照1/3的比例均衡分配,团队的管理层人员也会均衡分配。

而 保利地产总经理宋广菊在接受本报记者电话专访时表示,对此次拍卖不准备做任何的评论。但是言谈之中仍然有说有笑,未有落寞的情绪。联系到之前最大的热门中 信地产作壁上观,万科董事长王石表示“已经做好了地产泡沫破灭的准备。”国资背景的开发商似乎对未来市场走势难言乐观。

地方“抢跑”中央调控?

255亿元的天价远超市场预期。广州市国土房管局在竞拍后公布的保密底价也仅为175亿。这一保密底价由官方交由专业估价机构估算,并经集体决策敲定。

记 者获悉的一份广州市经纬房地产咨询公司为客户做的一份内部分析报告测算,当亚运城地块的土地出让价格达到250亿时,开发商销售的净利润率仅为 17.84%。该公司分析师表示,255亿元的价格太高,保守估计建成住宅的整体最终市场售价将达到每平方米1.5万元,远远高出当前该地块8000元/ 平方米左右的周边均价。

“就连向来以高地价拿地著称的国企们都放弃了,由此可见价格有多高。”该人士感叹。

而记者看到的出让合同中,广州市国土房管局明确约定竞得者必须在地块拍下的3天内缴清40%的首付款,也即是102亿元;尾款则要求分两次结清,分别要求在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前结清各30%。

但这一合同条款乃至本次出让土地的规模,其实都不符合近期中央出台的一系列调控过高房价的政策。

11月前后,国土资源部印发了《限制用地项目目录(2006年本增补本)》,对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限,其中大城市20万平方米。这一限地令下,广州市仍然坚持将亚运城地块捆绑竞拍。

合 富辉煌首席分析师黎文22日对本报记者分析说,这可能是打了个“时间差”,亚运城地块的出让先于国家政策的出台。另外由于涉及亚运会,这一地块身份特殊。 而广州市国土房管局人士解释,整体拍卖才能不削弱地块市场价值,亦担心分拆出让会发生众多开发商无序开发,影响亚运城整体规划。

而财政部等于12月17日下发《关于进一步加强土地收支管理的通知》,明确要求一般土地出让收入必须在1年内缴纳,特殊情况必须在2年内缴纳,首付不得低于50%。

广 州市国土房管局人士在竞拍现场解释称,亚运城项目的挂牌出让先于国家新政出台,因此支付方式仍按合同约定执行。她说,一直以来,广州在土地出让的管理上颇 为严格、规范,绝大多数土地出让金都是在成交后的60天内一次性缴清,只有个别总价高地块才出现分期缴付的情况,且首付比例一般都不低于50%。

在业内人士看来,“新地王”诞生颇有抢跑中央调控之意,因为地方政府对于“土地财政”的依赖并不是个秘密。

广 州市社科院科研处处长彭澎说,广州市今年的土地出让十分迫切,“年初制定的指标,还差很多,这次亚运城地块推出后,才算基本完成。”根据计划,今年广州普 通商品住宅用地的供应计划约为250万平方米,广州市国土房管局副局长黄文波早前曾透露,前三季度广州出让的住宅用地面积约为48万平方米,仅占全年计划 的19.2%。

富力们再赌6年预期

如何在3天内缴纳102亿,已经成为三家民企马上需要面对的压力。

富力地产董事长助理陈志豪告诉本报记者,“我们三家联手,资金是没有问题的。”这源于2009年房地产市场价量齐升给开发商带来的丰厚现金流,以及三家公司此前在港多次的融资。

富 力前三季的合同销售总额185.8亿元,完成了全年销售目标230亿元的80.8%。根据香港联交所公告,9月30日富力地产55亿元公司债正式获证监会 核准。同时富力还有回归A股的融资预期。据碧桂园中报显示,其上半年现金存量达48.55亿元,负债比仅35.7%,公司还在10月份连续两次债券融资, 先发行了2014年到期的3亿美元优先票据,估计所得款为2.947亿美元,再发7500万美元于2014年到期的全球债。雅居乐在10月底也宣布拟进行 总额为4亿美元的国际发售一次性还款保证优先票据,年限为7年。

而彭澎分析称,考虑到有86万平方米的已建成住宅,只要尽快销售,还可以有90亿左右的资金可以回笼。不过根据出让合同,这部分住宅的预售期在2010年7月前后,具体时间要待亚组委的安排。

上述经纬地产分析师认为,既有的8000套左右的住宅销售并不容易。可资对比的是,广州连续两年的销售冠军碧桂园年销售最高纪录也就是4000多套,按此估算,这8000套住宅至少要销售2-3年。

需要留意的是,合同中约定的开发周期是6年,上述人士分析,按照正常的销售节奏,亚运城的整个投资周期将高达12年,“富力们赌的实际上是一个长期预期。”

但在2007年,很多地产开发商也曾经有过“拿地王、赌升值”的预期,结果并不如人意。如富力今年8月就被爆出佛山地王被收回及没收保证金的消息。这之间的2008年,富力更是经受过现金流枯竭、资金链险些断裂的险境。

当日,三家公司在港股表现正常,富力地产收于13.38港元,微跌0.45%;雅居乐收于10.64港元,涨2.50%;碧桂园收于2.82港元,跌0.70%。
地王 搶跑 民企 抱團 255 奪標
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255亿地王之争


http://www.21cbh.com/HTML/2009-12-24/159150.html


12月22日下午,广州亚运城项目用地(含已建成物业)整体挂牌出让。经过现场竞价,由广州富力地产股份有限公司、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司、威泉集团有限公司、翘威国际有限公司、宇时投资有限公司组成的联合体以255亿元成功竞得。

国 泰君安港股地产分析师姚峣指出,按照联合体的组合来看,富力占据大头,或有40%左右的股份。项目总价太高,会对资金链有很大压力。据分析,三家开发商亚 运城每年开发费用80亿-100亿之间。以255亿总价算,富力在未来1-2年要承担过百亿元费用。国泰君安分析,如果进展顺利项目毛利可达20%左右, 盈利空间在80亿-100亿左右。

上市房企融资压力大增

富力目前可用现金流在120亿以内,拿 下这个项目首先就要分摊40亿-50亿首付款,加上后续开发费用和销售费用,压力很明显,这就更要加快其A股上市的进度,而一旦A股成功上市,又会分摊其 总股本,每股收益摊薄,削弱每股盈利能力,将会影响该股两边市场估值。据2009年中报显示,富力的负载率为110%;雅居乐地产37.1%;碧桂园地产 为35.7%。

香港股评人黄德几认为,富力地产的负债率比碧桂园和雅居乐稍逊。尽管项目吸引庞大外汇收入的前景利好摆在了眼前,不排除股价 会有小幅反弹,但明年信贷政策不明朗,明年股市仍然是整固期。尤其是富力在发A摊薄效应之下,投资者对其长期盈利预期将不会看好。项目的巨大资金占比,导 致三家内房股要进行大额融资,例如发中长期债券。前两个月多家内房股上市,就是预计明年信贷政策将不如2009年宽松而乘机圈钱,力保明年发展资金到位。

联交所数据显示,富力地产于12月16日,获瑞银场内增持967949股H股,每股平均价13.817元,涉资1337.4万元。

越秀城建地产营销中心副总监伍岳峰认为,“在资金投入较大的项目上,开发商已经有结盟开发的趋势,形成既是对手也是朋友的竞争格局,未来广州甚至全国都有可能进入地产战略联盟时代。”

“楼 面地价5000多元/平方米,成本大概要8000元/平方米,要卖10000元/平方米以上才有利润。”伍岳峰认为,“后期开发不会有问题,三家房企都是 有经验有实力的。但项目距离市区与花都差不多,广州消费者的心理距离还是远了点。”伍岳峰分析,两三年后看项目后期配套设施是否齐备,而且看联合体采取共 同开发还是分区开发的模式,分片开发风格不一样,共同开发效率慢,按照三家开发商的风格来看,分区开发几率较大。

广州市亿信房地产土地评估 有限公司估价师林金萍匡算,亚运城土地成本加上营业税企业所得税等,都要上万,因此单价要卖一万多才有钱赚。“还不如去花都买地。”林指出,亚运城今后要 做小镇模式,项目销售只能靠周边的客户,售价就不会拉高,而港澳投资性买家在广州的选择很多,不一定要在这个区域投资。

目前亚运城周边只有一个在售项 目,毛坯均价7000-8000元/平方米。据透露,亚运城项目商品住宅供应量为385万平方米,分6年供应,每年的供应量约60多万平方米。而广州十区 每年商品住宅的供应规模在800万平方米左右,亚运城项目供应量占全市供应量的比例仅为8%左右,这样的占比要形成垄断话语权可能性不大。

广州未来两年供应量骤增

林金萍认为,未来两年市区供应量上来的话,房价上升空间很有限,郊区项目风险就会增加。加上保障房政策近两年的加紧实施,明年续推保障房3万套,未来两年市区供应量将大幅上涨。

而 此次恒大合生创展等公司没有参与,一是资金占比问题,二是旗下土地储备足够未来3-5年开发。还有一个更重要的原因,就是广州市政府今年十月出台了三旧改 造政策,广州多家开发商迅速介入城中村改造项目。今年7月份,广州市市长张广宁主持召开市政府常务会议时透露,广州将在今后5年内全面改造一批“城中 村”,10年内基本完成全市138个登记在册的“城中村”整治改造。目前已有猎德村、同和村和琶洲村,采取了引进开发商建设改造的模式进行。接下来,城市 中轴线周边的城中村将率先改造。

合生创展近一两年都没有进入土地市场,而是介入了海珠区多个城中村改造项目。记者据可靠渠道获悉,新鸿基地产将在佛山禅城南石地区圈下大幅地块。业内人士如此分析,在亚运城项目的决策上,只能说明每个公司发展规划不一样,对项目未来销售预期也不一样。

事 实上,富力、雅居乐、碧桂园在广州的土地储备已开发得差不多了,尤其是富力,其华南区总经理朱荣斌透露明年广州公司的销售占比很大,大约30%左右,因此 富力广州地区土地储备压力更大,今年除了与广州市同和实业公司签订《合作改造同和‘城中村’项目框架协议书》外,还介入了杨箕村的旧城改造。

而保利今年在省外二线城市储备了不少地,今年还拿下琶洲城中村项目,并有意介入冼村旧城改造。2008年,受影响比较明显的各大民企,去年富力拍了佛山地王后,也在今年办理了退地。相比之下,两个联合体拿地的积极性很明显就有了差距。

255 亿地价也是这轮地产复苏或泡沫的一个高潮,三家房企的压力来自于明年商品房销售价格高点回落的风险。一份来自国泰君安证券的分析报告显示,为了维护社会稳 定,国务院已决定抑制部分城市房价的过快上涨。基于不断紧缩的政策及下降的销售面积,2010下半年起房价或将全面下跌。预计深圳和广州楼市将在2010 下半年率先调整。由于消费者的负面心理预期及相对紧缩的货币政策,预计上海及北京房价于2010下半年至2011年将下降15%(比2009年水平)。



255 地王 之爭
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“准地王”中服地块入市 挂牌条件遭潘石屹炮轰


http://www.caijing.com.cn/2010-01-29/110368525.html


  【《财经》记者 张杰】延宕多时的北京CBD“中服地块”终于挂牌入市,但是,其挂牌条件却引来炮轰。

  1月29日上午,北京市土地储备中心网站挂出“中服地块”出让公告,公告显示,竞买人须为金融机构与房地产企业组成的联合体,其中:金融机构应 为由中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业,且注册资本不少于 50亿元人民币,并在联合体中绝对控股;房地产开发企业应具备房地产开发一级资质,且注册资本不少于30亿元人民币。”

  根据这一条件,远洋地产被业内迅速圈定为唯一符合竞买条件的开发商。1月13日,中国人寿以24.08%的持股比例,成为远洋地产的单一最大股东。这笔交易发生与中服地块挂牌入市仅仅相隔半月,都令业内相当意外。

  中服地块规划为商业与金融性质,规划建筑面积最高不超过32.7万平方米。远洋地产为该宗地块的一级开发商。

  这一地块因地处北京市CBD核心区域,与国贸大厦隔街相对,备受北京地产业界关注。在挂牌文件正式出台前,业内猜测,其最终的出让价格很可能突破80亿元。

  北京市土地储备中心副主任叶向忠对《财经》表示,这次挂牌条件确实比较苛刻,但是,这一次是从北京市CBD整体规划的大局和CBD实际定位的角度而作出的决定,希望能够找到一个更有钱、更有开发实力的企业来开发。

  作为中服地块争夺战中最可能的竞买对手,SOHO中国董事长潘石屹对《财经》表示,他相信远洋地产与中国人寿的交易只是中服地块入市过程中的一个步骤。他直言,中服地块的挂牌条件很不公平,令人吃惊。

  公告显示,中服地块挂牌竞价时间为2月22日至3月8日。该地块起始价50亿元,同时对竞价者提出了严格的要求,地块竞价阶梯为人民币2500万元,竞买保证金为人民币30亿元。

  潘石屹对《财经》表示,挂牌交易的方式不同于招标交易必须三家参与竞标,否则流拍。挂牌交易可仅由一家参与,当无其他参与方时,唯一合格的竞标方将以底价摘牌。

  针对挂牌文件第二十三条中规定:“宗地北侧代征道路内现有日坛中学光华路分校的部分校舍,将由商务中心区开发公司在本项目成交之日起两年内完成 拆除工作……”,潘石屹认为,由于建设期只有三年,如果远洋地产在两年后才将校舍拆迁完成,建设单位是无法按时完成建设工期。他抨击说,此举可以让开发商 规避闲置土地的相关嫌疑。

  至发稿时,记者未能联系至远洋地产高层,以对上述言论作出回应。远洋地产总裁李明及副总裁赵泽辉均未接听电话。

  有市场人士猜测,北京市土地储备中心针对中服地块出台排他性异常明显的挂牌条件,或与中服地块上建成物业不得散售、必须自持有关。但是,在此次发布的出让文件中,关于后期物业如何销售并没有限制性规定。

  “未来中服地块上建成物业将由开发商自持,不得散售。”叶向忠向《财经》表示。■
地王 中服 地塊 入市 掛牌 條件 遭潘 潘石 石屹 炮轟
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.南京仙林“2号地王”被政府收回 没收保证金2.45亿港元


http://www.china-cbn.com/s/n/000004/20100205/000000148351.shtml


CBN记者 李娟

对于招商地产和九龙仓之后在南京拿地是否会出现“障碍”,南京市国土资源局相关人士表示,目前还没有一个明确的说法 

3日,位于南京栖霞区仙林湖以西、仙林大道以北B1、B2地块土地使用权(NO.2007G82)被南京市国土资源局收回,同时被没收的还有竞买保证金2.45亿港元。

无独有偶,1日,北京市国土局发布公告称,决定收回北京市大龙房地产开发有限公司去年11月竞得的“顺义地王”。

这股“收地”之风有愈演愈烈之势。2日,国土资源部召开的“保障性住房用地供应管理和土地市场运行情况通气会”透露,去年12月份国土部挂牌督办18宗房地产开发闲置土地有了结果,位于山东、湖南的2宗闲置土地被收回,其闲置原因为“企业无开发意向”。 

“2号地王”因欠款被收回

南京市国土资源局网站3日在其网站显眼位置公布了《NO.2007G82地块竞得人竞得资格被取消》的公告。

该公告称,瑞嘉投资实业有限公司和实创投资有限公司于2007年12月6日竞得栖霞区仙林湖以西、仙林大道以北B1、B2地块土地使用权 (NO.2007G82)。因两公司未按照该地块挂牌文件和《国有土地使用权公开出让成交确认书》所规定的:在2008年2月18日前缴纳首期成交价款, 并与南京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。“经市政府批准,我局于2009年12月15日取消该两公司对该地块的竞得资格,并没收竞买保证金 2.45亿元(港币)。”

NO.2007G82地块在2007年风光一时。当年12月6日,招商地产和九龙仓联手,双方组成竞标联合 体,由招商地产控股子公司瑞嘉投资实业有限公司和香港九龙仓集团有限公司下属公司实创投资有限公司各占50%的权益,力压栖霞建设等实力房企,以24.1 亿元夺得该地,成交价高出底价9.1亿元。这一地价是当年南京市第二高价。作为外资企业的两公司交付保证金为2.45亿港元。

这块地王级的地块背后并不风光,被一晾就是两年。对此,南京市国土资源局办公室主任、新闻发言人杨闳炜对《第一财经日报》表示,实际上双方合同还没清,土地还没有到招商地产和九龙仓手里,因为它们没有缴纳成交价款,所以取消它们的资格。

对于2.45亿港元的最终去向,杨闳炜表示,将作为地方财政收入的一部分,这块土地将重新列入出让计划。本报了解到,这2.45亿港元当初也是由双方对半分摊。

主动退地还是“被退”?

对于招商地产和九龙仓之后在南京拿地是否会出现“障碍”,南京市国土资源局相关人士表示,目前还没有一个明确的说法,之后政府会出文公布退地的相关细则说明。

南京地产界一位资深人士透露,主要原因是招商地产和九龙仓超过开工期限而被强行收回。据称,这块土地临近南京大学仙林校区,未来的情况不错,缺陷就是地 块周边的开发进度比较缓慢,需要时间去等待。招商地产拿地的时候刚好处于“高岗”上的价位,拿地后半年,就迎来南京地产的一个冷静期,这同时也导致开发进 度一再慢下来。

招商地产董秘刘宁对记者表示,在2008年和九龙仓双方就决定放弃这块土地,“双方决定放弃这个土地的开发,2007 年是市场非理性的时候,当时拿地的价位比较高,是招商地产在南京拿得最贵的一块土地。”刘宁透露,他们和南京市政府协商,双方没有找到其他变通的做法,最 后就决定退地处置。

同时,本报了解到,拿下该片区地块的其他几家开发商都放慢了开发进度,“南京地铁2号东延线在今年5月1日通车, 从目前了解的情况来看,其他几家开发商都已经做好规划,马上准备动工了。”上述资深人士表示,从仙林的发展进程来看,还没有到相对繁荣的时候,尽管周边有 好多学校,但这个地区的客户的需求量不是很大,估计招商局和九龙仓付出2.45亿港元的代价,是为了更大限度地盘活资金。

南京 仙林 地王 政府 收回 沒收 保證金 保證 2.45 港元
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“地王”尴尬

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100116367&time=2010-02-05&cl=115&page=all
记者 张丽华
 

  2月1日,人头攒动的上海土地交易市场,见证了2010年上海新“地王”的诞生。

  外滩金融8-1地块(下称8-1地块),凭借其90亿元的起拍价和地处上海外滩金融带的优越地理位置,备受关注。作为试水上海土地出让预申请制度的第一只“螃蟹”,这一案例具有明显的示范效应。

  在七个小时的竞标之后,上海证大房地产有限公司(00755.HK,下称上海证大)击败新黄浦(600638.SH)、复地集团 (02337.HK)的联合体,以及中华企业(600675.SH)、太平洋人寿和泰康人寿组成的联合体,最终在8-1地块上胜出。竞得价为92.2亿 元,折合楼面价34148元/平方米, 成为上海2009年以来总价、单价的“双料地王”。

  同一天,三个月前拍下北京顺义新“地王”的大龙地产(600159.SH),因逾期未签订该宗地的土地出让合同,被北京市国土资源局决定取消其竞得资格,没收其2亿元竞买保证金。

  每一个“地王”的背后,都会有一段耐人寻味的故事。无论是大龙地产的得而复失,还是上海证大的顺利加冕,交易环节的不透明性,都难以消解市场对土地交易的种种猜测与疑虑。

重重疑点

  尽管是新“地王”,但外滩8-1地块92.2亿元的价格仍远低于市场预期。拍卖现场的竞价亦远不如想象中的激烈。

  在首先进行的开标和评标中,新黄浦和复地集团联合体就被淘汰出局。中华企业竞标联合体作为惟一有资格的竞价方,与综合得分排名最高者上海证大进入下一轮竞价。

  91亿元起价,至92.2亿元结束,不过十余轮举牌。其过程远逊于三个月前大龙地产经历180余轮竞价,以50.5亿元拍下起拍价仅14.1亿元的北京顺义天竺地块。

  “一城一带”(陆家嘴和外滩金融集聚带)是上海建设国际金融中心的核心承载区域,目前“一城”已经较为成熟,“一带”则明显不及。这个亟待发展的外滩金融集聚带,规划有2.6平方公里,150万平方米以上的建筑面积,8-1地块即位于此黄金地带上。

  为上海黄浦区提供物业咨询的一位机构人士指出,综合商务氛围、地理位置,以及建筑面积体量来看,8-1地块是规划的外滩金融集聚区中最好的一块地。

  “既没有滨江区过低的限高,又有足够的占地规模,27万平方米的地上建筑面积,可塑性较高。”中国指数研究院副院长陈晟亦表示,这一地块上的建筑将会成上海南外滩的新地标。

  此前,上海黄浦区规土局曾召开信息发布会,宣布8-1地块评估价为90亿元-100亿元,预申请报价不得低于90亿元。而土地出让文件规定,地产商需交纳10亿元的投标保证金。综合上述种种情形,市场普遍猜测该地块最终成交价将超过100亿元。

  对于8-1地块的价格,上海证大董事局主席马成亦坦言,受到了政策宏观调控的影响。马成曾担任上实集团下属地产企业要职,上海证大的实际控制人为出身金融界的戴志康。

  更多分析人士认为,偏低的价格与预申请制度不无关系。

  2009年11月16日,在上海国土部门的地块信息发布会上,和记黄埔、新鸿基、仁恒、绿地等24家开发商前来了解价格,但最终仅有上述四家总部位于上海的开发商成为有效预申请者。

  更多资金状况和开发经验均不俗的企业,究竟有没有参与预申请?它们又是缘何没有加入现场投标环节?本刊记者向诸多地产商求解无果。

  一位资深地产界律师向本刊记者称,在以往的经验中,有些地方政府在“招拍挂”出让土地时,往往会与地产商签一个保底协议,由地方国土局收取地产 商一笔钱,地产商保证来参加拍卖,这类签约的地产商,一类是托儿,一类是内定的,大家一起来拍卖,虽然政府不保证让签约的地产商一定拿到地,但总会有倾向 性。“政府在控制进入者方面有很多办法,或者在竞拍条件上设置条件,或者在规划上做手脚,很容易予取予夺。”

  “如果按之前的‘招拍挂’程序,价格肯定还要高。”易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司上海机构总经理于丹丹说。

  不过,也有沪上业界人士分析认为,这一价格控制得很好,上海政府并不想在地产调控的风口浪尖出现过高的价格。殷鉴不远,除了大龙地产近日被罚的 闹剧,2007年地理位置相仿的上海黄浦区163街坊,被拍出每平方米6.7万元的“天价”,但拿地者南京苏宁房地产开发有限公司在随后的金融危机中,以 退地黯然收场。

“勾地制”上海版

  2009年9月,上海准备尝试预申请制度的消息甫出,坊间纷纷将其称为上海版“勾地制”。但仲量联行上海研究部董事周志锋对本刊记者表示,从8-1地块预申请制度的试点看,其与香港的勾地制有很大差别。

  首先,出台背景截然不同。

  香港勾地制出台的背景是亚洲金融危机致香港房地产市场低迷,土地流拍严重。而上海、北京、深圳等地欲试水预申请制度时,正值2009年内地楼市火爆。

  其次,具体做法也大相径庭。

  周志锋表示,香港的所谓勾地,就是要把地先勾出来。即政府出让土地之前,先找开发商报价,只要有报价达到了政府咨询团队估价的80%左右,这块地就会拿出来出让。但勾地方地产商事先是不知道政府出让底价的。

  8-1块地,国土部门则事先就明确公布了地价估值和预申请底价,且必须要有三家以上地产商参与预申请,该地块才会正式拿出来出让。

  上海市规土局在其网站上也表示,“预申请制度”有别于香港在1998年金融危机背景下为保证土地不流拍、不贱卖而推出的“勾地制度”,其主要目 的体现在三个方面,即完善供地信息的披露机制,稳定市场预期;强化土地计划管理,提高市场化配置效率;优化行政办事流程,提高审批效能。

  尽管初衷如此,上海版“勾地制”在信息透明上要做的还很多。

  “原来的公开‘招拍挂’,让很多企业盲目抢地,预期不稳定。挑选合适的而不一定是出价最高的开发商,是政府希望看到的画面。”于丹丹分析说,前期有一个较完整的政府供地计划预先披露,通过这种前置性的信息披露,影响供求关系,是平抑地价的关键。

  在这方面,香港的经验可资借鉴。每年3月新财年开始之际,香港地政总署都会将一年土地出让信息公示出来。

  这方面,上海市规土局亦表示,土地管理部门将根据土地储备计划和供应计划,发布用地出让预申请公告,集中向社会公开宗地出让信息。但目前尚无具体动作。

  在8-1地块出让过程中,预申请制度留下的疑团也颇多。

  譬如,香港在某地块勾地成功之后的做法是,所有地产商都可以来竞标拿地,价高者得。

  8-1地块引出了“有效预申请人”的概念,其在评标阶段会有10分的加分,投标保证金亦有一定优惠,是预申请制度中重要的环节。但在该地块的出让文件中,对此概念的解释却很简单—此前参加并通过本地块预申请的申请人。

  北孚地产研究所所长刘光东对本刊记者表示,预申请的企业,什么条件能成为有效预申请人,什么条件不能,到底是保证金没有达到,还是报价太低,都应该有规则可循。

  周志锋则提出,评标阶段有综合评标这一环节,“复地是42分,证大43分,这些分数是如何给的,大家都不是很清楚。”

  2月8日,黄浦163街坊地块将再次演练拿地新政时,会否解开上述疑问,需拭目以待。而上海市规土局2009年11月在其网站上表示,已经形成了《上海市国有建设用地使用权出让预申请试行办法》。但本刊记者采访的业内人士均表示,尚未看到这一办法的具体内容。

  前述资深地产界律师评价称:“香港的勾地制度,是公开的协议,勾的是个人的地。目前内地很多地方政府的勾地制度是私下的,是一个‘沟通’的过程。”

证大背后

  2月2日,上海证大停牌迎接“双料地王”,但资本市场的态度略显冷淡。2月3日,标准普尔将其评级改为“负面观察”,并对拿地后的资金状况表示忧虑,称上海证大目前的现金流不足以支撑92.2亿元的土地开发项目。

  这一价格,是截至2009年6月30日上海证大总资产的1.2倍,现金余额的19倍。

  标普分析师克里斯托费·李表示,若无第三方合作和外部融资的支持,标普将下调对上海证大的信用评级。目前,标普对上海证大将于2012年到期的1.5亿美元无担保期票评级等级为B+。此前,标普曾指出,若要调高上海证大评级,必须确保其保守购地的政策及财政管理。

  2月3日,穆迪亦表示,检讨证大B2企业家族及高级无抵押评级,有可能被降评级。

  穆迪说,证大目前持有现金约13亿元,即使与其他投资者合作,仍需额外筹集资金,令信贷评级受到压力。

  马成对本刊记者表示,既然拿下这块地,在资金方面自然是胸有成竹。

  上海证大2月3日发出公告称,正在与潜在投资者磋商,准备通过成立专门的项目公司开发这一地块,地块总价将通过新成立公司的注册资本、股东贷款及所筹银行融资方式支付。

  马成当时并不讳言,复地集团有意取经上海证大开发商业地产方面的经验;在财务上,复星集团的增持主要是基于股比提高可以合并财务报表考虑。

  在8-1地块上,复地集团与上海证大同时出手投标,不免有“双保险”之意。1月12日,复地集团刚刚宣布通过认购新股,将所持上海证大股份由 8.47%增加至19.68%。几乎所有人都相信,复地集团乃至其母公司复星国际(02337.HK)将对上海证大未来在8-1地块上的开发给予全力支 持。

  作为一家民营企业,上海证大的母公司上海证大集团上世纪90年代发轫于资本市场,2000年后,获得在浦东新区中心区域开发商业与住宅地产项目 的机会,自此涉足地产开发市场。2009年,上海证大的实际控制人戴志康将董事长一职让位给马成,后者来自拥有大量土地储备的上海老牌国资企业上实集团。

  戴志康两个多月前也对媒体表示,2010年是上海证大的“大年份”,将与复地在2010年以联合投资的方式,在上海进行大规模的项目投资。

  目前,上海证大已为8-1地块支付投标保证金4.5亿元,并预期,土地出让合同可能将于2010年2月11日订立,余下87.7亿元将在之后的六个月内分期支付。

  不无吊诡的是,被质疑资金实力的上海证大,PK掉的是中华企业与两家保险公司组成的联合投标体。后者以500万元惜败,令市场人士不免感叹保险公司“也差钱”。
地王 尷尬
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外滩地王百亿难题:证大四处筹钱


http://www.21cbh.com/HTML/2010-5-6/1OMDAwMDE3NTg1OA.html


2月1日,上海证大置业有限公司(以下简称“证大置业”)从两大国企“虎口夺食”,以92.2亿元抢得上海外滩地王,惊动业 内。3个月后,外滩地王的最终开发阵容及其背后的“筹钱”方案终于浮出水面,但在往后的4个月内,地王的开发军团还需找到高达46.1亿元的资金用于支付 余下的50%土地款,压力不小。

5月4日晚,上海证大集团董事长戴志康首次向本报记者透露,通过与另外两位民企领军人物郭广昌、宋卫平的合 作,外滩地王的土地款支付及后续开发大局已定。“根据协议,5月13日,需要支付50%的土地款,这笔资金已经准备妥当,剩下的50%土地款需在往后4个 月内支付,凭借几大公司的实力,我们很有信心。”

戴所说的与郭、宋二人的合作,正是4月27日相关公司在港交所同日披露的“上海复地(02337.HK)与上海证大(00755.HK)、杭州绿城 置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立合资公司发展房地产项目,四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%”事宜。

不过,也有分 析人士指出,由于国内房地产市场在强力调控下面临空前压力,外滩地王操盘方需要在接下来的4个月中顺利融得近50亿资金,依然存在一些不确定性。

地 王出让后的博弈

联手复星集团和绿城集团旗下相关公司共同成立合资公司,是戴志康在拍下外滩地王三个月内下出的最为重 要的一步棋。如今,复星加入早在预料之中,而绿城则有些出乎意料。

外滩地王即外滩国际金融服务中心(8-1)地块,地上建筑面积上限27万 平方米。地块处于外滩绝版地段,隔黄浦江与小陆家嘴相望,是业内公认的“黄金宝地”。

但值得注意的是,4月27日相关公司同时发布的公告 中,并未将成立合资公司与外滩地王直接联系起来,只不过在业内,“合资公司的成立就是为外滩地王准备的”已被普遍认知。戴志康接受本报采访时也并未否认业 内的上述认知,只表示“还有一些工作要做”。

从拿下地王到眼前,戴志康并不轻松。据了解,2月1日土地出让后,上海当地政府部门原计划3月 10日举行该地块的正式出让合同的签约仪式,但因故推迟。据了解内情的核心知情人士透露,地块出让未能如期签约,关键在于当时双方在合同涉及的某些条款上 存在分歧。主要分歧包括地块开发引入股东方面、项目建设后期招商条件方面等等。“这幅地块相关政府部门原来是希望由大型金融机构参与的竞买方获得,但最终 的竞买结果,有些打乱政府部门的计划。”

证大置业获得土地后,想引入更多主体共同参与该地块的开发,而政府方面仍希望是大型的金融机构。 “双方在引入的对象方面存在一些分歧。”这位知情人士表示。

3月25日,戴志康在电话中也向本报坦言,“双方确实需要进行一些协商才能最终 签订相关合同,尚未完全谈妥,不过协商是良性的。”3月底,地王的土地使用权出让合同终于签订,受让方也支付部分土地款。

在与政府部门进行 相关协商的同时,戴志康另一个同时在推进的重要工作就是为地王近百亿的土地款寻找资金来源,也包括后续开发资金。

戴志康最终找来了郭广昌、 宋卫平,搭建外滩地王的融资、开发、运作平台,试图一举化解土地款来源和后续开发资金两大主要难题。

4个月找钱46.1亿

确 定开发合作方之后,解决剩余土地款和后续开发所需资金依然是外滩地块接下来一段时间里最为关键的任务。

据相关公司公告,上海证大与复地集 团、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立注册资本为10亿元的合资公司,四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。待合资公司成立 后,四方分别向合资公司提供贷款10亿元、25.72亿元、8.58亿元和1.873亿元。

通过三家企业成立合资公司,合资公司拟融得股东 贷款逾46亿元,公告并确定“经营由上海证大推荐的上海房地产及投资项目”。换言之,一半的土地款46.1亿元支付因此迎刃而解。

“通过成 立合资公司,5月13日前支付50%土地款的资金已准备就绪。”戴志康5月4日晚向本报记者表示。

剩下的问题是,在接下来的4个月内,准备 并支付余下的近50亿元土地款。

协议还约定,若订约方根据合资协议所注入资金不足以发展合资公司的项目,则有关差额将由合资公司自行筹集。

上 述知情人士告诉本报,土地款外,后续开发资金,证大方面经过测算,目前已初步明确:地上建筑面积27万平方米,每平方米建安成本约1.5万元,则需超过 40亿元资金。

“4个月内,合资公司股东方将共同为剩下的土地款及开发所需资金努力,充分利用各自的平台和资本通道,包括将进行境外融资、引 入大型金融机构参建等多种融资办法。”戴志康透露,“这不会有太大的问题。”

“金融机构资金充沛,可以考虑引入金融机构参建。”戴志康信心 十足。

值得一提的是,相关公司的公告明确表示,完成合资协议的先决条件是,若合资公司在合资协议日期起9个月内尚未确认及完成取得首个项目 发展权,则订约方有权通过法律途径要求退还相应注入资金及所提供的合资股东贷款。

而“取得首个项目发展权”即指“合资公司签署正式国有土地 使用权出让合同或合资公司完成收购某投资目标公司值控股权益,并获有关工商行政管理部门登记合资公司为上述公司之股东”。

对于这样的表述, 业内人士指出,由于证大置业尚未付清土地款并取得国有土地使用证,理论上,还存在最终失去外滩地王的可能性,合资公司的相关先决条件也就存在理论上的不确 定性,所以外滩地块与合资公司首个项目之间并未直接划等号,“但实际上大家都知道,只要资金没有问题,两者几乎是可以划等号的”。

对此,戴 志康透露,证大置业随后将设立外滩地王的全资项目子公司,并将通过一系列合规的运作,最终实现外滩地王与合资公司的“对接”。

5年内 建成:问题不大

根据相关协议,外滩地王须在2011年4月10日前开工,5年内全部建成。

外滩地王作 为综合性的高端商办用地,建设要求颇高。戴志康透露,根据公司目前的测算,五年内完工问题不大:准备期约1年半,建设工期约2年半,差不多4年多时间即可 建成。

不过,外滩地王受让方的当务之急是优化地块开发详细规划,其中涉及相关的规划调整。

“较最初的开发建设规划,有些优化 调整,但没有大的变化。目前正在赶制优化方案,预计两个月可以出炉并向有关部门报批。”戴志康告诉记者,按照正常的规划审批流程,今年年底应该会有结果。

同 步进行的是该项目的前期招商。据了解,目前证大方面已启动前期工作,重点征询核心金融机构的意向,至少五六家大型金融机构已有入驻意向。

根 据合资公司董事会组成方案,将有10名董事组成,上海证大、复地集团、绿城及磐石将有权提名分别5名、3名、1名及1名董事会成员。

“尽管 引入合作方,且持股比例均不小,但他们只是作为投资方共同参与,证大失去控股权,是不可能的。”戴志康回应此前业内的相关猜测时强调,复星等合作方并不参 与具体的项目运作,证大团队全面负责项目的开发。

而对于当前的调控氛围,戴志康则表示,由于调控主要针对住宅地产,商业项目几乎没有实际影 响,事实上反而更有利于商业地产的长期发展。“外滩地王的开发进度没有任何变化,我们有信心为上海建成一个高端项目。”



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新鸿基地产109亿港元夺香港新地王


http://www.yicai.com/news/2010/06/360883.html

香港特区政府4月22日推出针对房地产市场的“九招十二式”后,市场出现成交量放缓、价格微降以及两幅土地拍卖 冷清情况。但市场变化之快总是超出想象,香港第二幅百亿港元地王8日拍出,该地块位于九龙区何文田,开价68亿港元,最终由新鸿基地产以109亿港元夺 得,溢价60.3%。
该幅地皮成交价仅次于1997年3月由信和置业牵头财团创下的118.2亿港元卖地纪录,并成为香港回归以来最贵的地王。市场人士认为,市场或已基 本消化香港特区政府调控措施。

新地王可建楼面面积约为9万平方米,楼面地价约为每平方米12.1 万港元,已高于同区二手楼售价,“面粉贵过面包”现象重现。

此次拍卖结果令市场颇感意外。

事实上,自内地推出史上最严土地政策后,香港特区政府也在今年4月推出俗称为“九招十二式”的调控措施,并于6月1日正式生效。

香港财政司司长曾俊华宣布“九招”主要内容是:发展商所有未建成及建成楼宇要遵守售楼指引;现楼要提供实地单位参观;发展商要公布5日内的成交资料 和涉及董事会成员及直系亲属交易;示范单位要符合要求,交楼单位要与示范单位标准一致;首张楼价单内,小型单位要提供30%单位价格,大型发展单位提供最 少50%单位价格;开售前24小时提供售楼书的要求提高至开售前7日;发展商于3日前公布价单;楼盘宣传品必须清晰列明楼盘地址和资料;发展商须在网页内 同步上载说明书及价单。

随后,香港运输及房屋局局长郑汝桦细化新盘规管的十二点指引,并形容前述新措施为“九招十二式”。

政策出台后,买家对后市观望态度增强。美联物业首席分析师刘嘉辉向《第一财经日报》表示,措施公布的一周内,二手楼的成交量迅速放缓,35个大型热 门屋苑的成交量回落14%。

随后,两幅位于香港新界的地皮拍卖场面冷清,险遭流拍,市场普遍认为“九招十二式”已初见成效,发展商对后市持谨慎态度。而新地王本周二却突然诞 生,刘嘉辉认为主要是该幅地皮属于市区罕有的优质地皮。

国际物业顾问公司DTZ戴德梁行昨日发布数据显示,5月住宅成交量为13575宗,比 4月的14576宗下跌约6%。中等级别二手楼指标太古城的平均售价5月比4月下跌3.7%,从每平方米约8.1万港元下降至每平方米约7.8万港元。刘 嘉辉昨日向记者透露,5月的二手楼成交平均价格仅比4月下跌约2%。

戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示:“‘九招十二式’主要是对一手市场开发和销售的规管,并非政府要真正打压房价。”他认为,听来颇有气 势的“九招十二式”,只是令市场更健康和规范,长远来看对市场是正面的影响。

陶汝鸿认为,市场近期确实受到政策因素的影响,但过去香港楼市的发展规律显示,经济基调的影响更为重要,而政策影响一般只会持续3 至6个月。

“市场已在消化政策,近两周市场气氛已经好转,短期一个月内仍有压力,但如果香港特区政府没有新措施,基本面没有太大变化,楼市将会回稳。”他认为 大众市场楼价下半年有望止跌回升5%,豪宅市场受“九招十二式”影响更小,下半年豪宅楼价可上升5%至10%。

戴德梁行中国投资部联席主管叶国平认为,内地宏观调控的打压力度可能还会不断加大,在投资气氛和成交量下跌的情况下,也影响到内地资金到港投资。但 他相信,在投资者作出调整后,今年底明年初资金将会再度赴港。




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外滩地王:复星系股权腾挪“一石二鸟”


http://www.21cbh.com/HTML/2010-7-1/5NMDAwMDE4NDQ5NA.html


拿下外滩地王半年后,故事渐入高潮。

6月29日,上海复地与其母公司复星高科技联合发布公告称,复星将以16亿 元收购复地持有的被外界认为是为外滩地王“量身定做”的合资公司的30%股权,并斥约7.21亿元认购复地新内资股。

有分析人士大赞其妙: 两项交易将使复地从母公司处获得资金达23.2亿元,复地将从容重组资产组合及改善现金流量状况;复星直接参与外滩地王的“绯闻公司”,优化地王潜在开发 团队的组合,为后期进一步投资做好准备。

不过,5月成立的这个合资公司,至今尚未与外滩地王直接挂钩。“合资公司和外滩地王项目公司之间的 相关环节,还在推进中。”6月29日,作为外滩地王和合作公司的“带头大哥”——上海证大集团董事长戴志康告诉本报记者。当务之急,是要在今年9月之前, 筹集并支付余下的近50亿元外滩地王土地款。

外滩地王渐行渐近

现在看来,复星系对外滩地王的想 法,并没有以今年早些时候复地参与到上述合资公司为终点。

4月27日,相关公司在港交所同日披露“上海证大(00755.HK)与上海复地 (02337.HK)、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立合资公司发展房地产项目,四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%”事 宜。合资公司成立后,四方向合资公司提供贷款分别为25.72亿元、10亿元、8.58亿元和1.873亿元。

此次复星向复地收购合资公司 30%权益,涉及复地向合资公司注入总额16亿元,当中包括13亿元股东贷款。值得注意的是,根据收购协议,复星收购该项投资后,将承接复地投资于合作投 资协议项下之所有权利及义务,包括尚未完成的财务承诺。

复地参与合资公司的财务承诺转眼将至。据成立合资公司相关公告,若合资公司未能自行 筹集资金,而复地也没有在今年8月31日前提供12.72亿元的股东贷款余额,复地须向绿城转让合资公司10%股权,届时复地与绿城各占20%股份。

此 次股权转让后,意味着复地已经完全退出合资公司,不再承担相关资本责任,换由实力更强的复星履行。对意在外滩地王的合资公司而言,无疑进一步优化了投资团 队。

复星系力挺地产

复星系此举“一石二鸟”的意义则在于,同时还“顺便”解决了复地的资金需 求。

复星、复地6月29日还达成增资协议,复星按认购价每股1.85元认购复地389950000股新内资股,合共认购价为 721407500元,加上合资公司股权转让的资金,复地一举从母公司获得资金高达23.2亿元。

“通过相关运作,复地的财务状况能进一步 优化,利于后期进一步投资、发展。”复地集团董事长范伟告诉本报。

做强地产业务一直是复星系的基本战略。本报注意到,作为地产旗舰,复地最 近“花钱不少”。

6月25日,复地公告称,其全资附属公司Skysail Investments将斥资3.28亿美元收购Garden Plaza Capital SRL全部股权。Garden Plaza物业属上海中心城区稀有低密度住宅,区域优势明显,未来受益于上海虹桥枢纽,具有较高价值的增长空间。

增资完成后,复星集团持有 复地的股权将由约70.56%升至约74.49%。对于复地而言,尽管预期上述转让不会直接产生盈亏,但公司高层也坦言,所得资金将用作一般营运资金,借 以重组资产组合和改善现金流状况,充分体现了母公司对地产业务的支持。

这一系列动作,在今年内地房企普遍面临新一轮“过冬”行情的背景下, 尤为珍贵。




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神祕大戶搶下台北西門町地王 李銘松 六年狂掃全台百億房地產

2010-06-28  今周刊





六月中旬,新光人壽標售位於西門町寶慶路的舊總部大樓土地,由皇家季節酒店得標,引起各界關注。該集團總裁李銘松擅長商用不動產投資,寶慶路一役,讓業界 見識到他的財力,也讓他的投資標的浮上台面。

撰文‧羅秀文

六月十四日,新光人壽標售台北市西門町寶慶路的舊總部大樓土地。由於看好中國觀光客商機,有十二組人馬領標競爭,其中包括富邦建設、全球人壽等,但最後開 標時,卻由名不見經傳的「皇家季節」酒店以十八.二三億元得標;換算每坪五百二十九萬元,比底標價高出六%,創下台北西區土地新天價。

皇家季節飯店幕後老闆是誰,為何有如此驚人的財力?依據公司登記資料,皇家季節酒店的登記負責人是方素蝶,實際負責人為皇家季節酒店總裁李銘松,兩人為夫 妻關係。

根據本刊調查發現,方素蝶和李銘松都是宜蘭頭城人、同樣是土地代書出身。李銘松擁有記帳士執照,一般屬於房地產交易的服務商,替買主簽合約、找貸款。近年 來李銘松頻繁出現在台北各大土地、房產標售會場參與競標,手筆之大,引人好奇。

雪隧造就的宜蘭幫財主

據了解,李銘松約五十幾歲,平時相當低調,台北市房地產開發界對這位忽然出現的神祕投資大亨都相當陌生,他這次出手卻能打敗台北十二組財團、有實力的開發 商。皇家季節酒店集團副總何志隆表示,未來將邀請日本知名設計師伊東豐雄規畫,籌建四星級商務飯店,預計總投資金額將高達三十億元。

李銘松夫婦全台獵地的軌跡包括集團旗下位於台北市南京西路的飯店,就是李銘松買下原有建築拉皮、重新裝潢。而位於北投的溫泉館,也是先承租原有的東南飯 店,再改裝更名為有三十間客房的四季溫泉酒店,兩案投入金額就超過十億元。

另外,中興百貨大樓因經營不善,○八年初透過外商商仲業者釋出出售訊息,受到金融海嘯波及,原本開出二十億元的底價,最後在○八年底以約十二億元賣給國內 個人投資人,神祕買家就是李銘松。

除了台北原有的三處物業,以及寶慶路正在籌建的新飯店,何志隆表示,集團在高雄市中央公園正對面也買下了大樓,準備未來重新整裝後,作為飯店之用。此外, 在宜蘭礁溪也有開五星級飯店的計畫,而李總裁也在持續物色土地,朝著在全台至少開七、八家飯店的目標邁進。

此外,台北市敦化南路的「一品大廈」名人匯集,國民黨榮譽主席連戰就是住戶之一;李氏夫婦在○四年六月台北市房價低檔時,出手買入十三樓之一、十四樓之一 各七十八坪大坪數單位,登記在二人子女名下。

目前「一品大廈」已確定進入都更程序,據房地產仲介估計,○四年李氏夫婦買入時約每坪五、六十萬元,未來都更改建新大廈,每坪市價可能高達一八○萬元,投 資報酬率高達三倍。顯見除了商用不動產,李氏夫婦投資住宅眼光一樣精準。

這幾年來,李銘松夫婦全台大買房地產的投資總金額,估計接近百億元,手筆之大令人咋舌;為何過去名不見經傳的李銘松突然財力大增,變身成為台灣房地產界的 超級投資客?

根據經濟部公司登記資料顯示,皇家季節酒店於○四年十二月二十日成立,依據本刊調查發現,李銘松的代書事務所就設在皇家季節酒店的隔壁棟大樓,同一地址登 記了松哲有限公司、松哲企管顧問、威展投資、丸李建設等十餘家公司,這些公司都與李氏夫婦的投資有密切關係。

此次投資可能針對中資

檢視李銘松的投資歷程可以發現,從○四年底皇家季節酒店成立開始,李氏夫婦的投資活動突然變得非常積極。房地產界人士指出,近年來,政府大力支持觀光產業 發展,加上雪隧開通,讓宜蘭成為觀光大縣,也帶動土地價格大幅飆漲,不少人靠著買賣土地,就為自己賺進大筆財富。包括李銘松在內的「宜蘭幫」,於是一起結 盟合夥,轉進台北市投資不動產。

而看好陸客來台觀光題材,近年來吸引不少中資來台收購中小型旅館,業界傳出李銘松此次標下寶慶路土地,未來興建旅館後,有可能要轉手賣給中資。

也有傳聞李銘松早年藉由從事代客記帳以及稅務規畫業務,結識不少大老闆,遇到機會就參與投資,也為自己累積不少財富。商仲業者表示,李銘松著墨不動產市場 超過十年,擅長商用不動產買賣及活化不良資產,由於投資眼光精準、不炒短線,幾年下來身價也翻了好幾番。

「李總裁投資眼光獨到,財力超越外界想像!」皇家季節酒店集團副總何志隆間接否定李銘松與他人合夥的傳聞。他強調,經營飯店一直是李銘松的興趣;西門町為 外國旅客來台必逛景點之一,配合未來陸客自由行開放,皇家季節酒店的加入,將使西門町飯店業,戰火更激烈。

六年間房地產交易金額近百億元,李銘松實力不輸第一線的房地產大財團,雖然媒體盡力想揭開李銘松的面紗,但他還是謎樣一般的人物,可以確定的是,未來台北 市的房地產界多了一個A咖級的玩家!

神祕大戶手筆驚人──李銘松全台獵地軌跡

標的 樓地板

面積 交易日 交易金額 所有權人新壽寶慶路土地 345坪* 6月14日得標 18.23億元 皇家季節中興百貨4樓、地下1~2F 2630坪 2008年12月 12億元 李銘松

大同區南京西路

皇家季節酒店經典館 916.6坪 2007年12月 估計6億元 四季商旅高雄市番喜町百貨 4687.17坪 2009年9月 12億元 李銘松

*為土地面積



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越秀城建接手金地前地王

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-2/0MMDAwMDE5NTQ0MA.html

 

越秀 城建 接手 金地 地王
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嘉里置业13亿抢得地王 香港豪宅尚有一成空间

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-3/2MMDAwMDE5NTY2MQ.html

嘉里置业最近大手笔不断。

8月31日,集团旗下位于香港的嘉里建设有限公司(0683.HK,简称“嘉里建设”)又以12.85亿港元总价竞得九龙塘义德道一块地皮,每平方尺楼面地价达到16587港元,一举刷新九龙地区豪宅用地最高楼面尺价的纪录,成为新地王。

相较同区仅仅两个月前获认的旧地王,九龙塘义德道地王每平方尺楼面价格升幅达32.27%。

招商证券香港投资银行业务董事总经理温天纳表示,“从这次九龙塘义德道地皮拍卖价格来看,长期而言反映了发展商对市区豪宅市场长期看好的举态,短期而言,市场气氛将因此被刺激。”

高出底价近一倍

当天拍卖会上热闹的场景,让人将港府正在轮番出台房市调控政策的现况抛之脑后。

当拍卖官以6.59亿港元的底价推出义德道地皮,并规定每口叫价2000万港币后,各大地产商便开始了举牌角逐。南丰、华懋、嘉里、新世界等市场玩家竞相承价,现场更是出现多家竞拍者抢拍的情形,五分钟内,承价已近10亿港元。

最终,嘉里建设后发制人,以高于起拍价94.99%的出价,拿下新地王冠冕。

美联测量师行董事林子彬(Alvin Lam)认为,该地块受青睐很重要的一点是它可合并毗邻九龙塘义德道3至5号地皮,故而发展潜力优厚。而由于发展项目设有高度限制,预料地皮将有机会发展为混合式洋房项目。

此 前,这一地区地王的纪录由何文田前山谷道村二期的每平方尺楼面价格12540港元所保持。据悉,这一总面积达17.4万平方尺(合1.6151万平方米) 的地块在6月8日竞标时,嘉里建设与李嘉诚旗下长江实业均有加入竞价战团,战局激烈,但该地块最终由新鸿基地产旗下宝仑有限公司以109亿港元竞得。

市场之前预计,九龙塘义德道1号住宅用地地皮成交价介乎9.2亿至11亿港元,相当于楼面地价每平方尺11876至14199港元,显然,最终的每平方尺约16587港元大超市场预期。

嘉里建设执行董事何述勤在竞拍成功后表示,集团将独资发展,预计总投资额17亿-18亿港元,该地段将发展为私人住宅项目,包括数十个豪宅单位。

香港置业行政总裁李志成对本报记者表示,卖地成绩理想,业主憧憬区内物业潜力看高一线,故有部分即时提价约一成,更有部分业主立刻封盘。

本 报记者从香港置业处得到资料显示,自九龙塘义德道地皮拍出消息传出后,区内业主憧憬理想卖地成绩纷纷反价,早前约有二成业主反价约5%至8%,叫价态度强 硬。自七月起多幅市区地皮高价成交,带动区内楼价拾级而上,而随着义德道地皮拍卖消息传出后,市场交投出现“价稳量升”。

后市豪宅预计涨10%-15%

由于2009年以来香港房价的快速上涨,港府数次出台政策稳定香港楼市。

就 在8月13日,香港特区政府、金管局、香港按揭证券公司等机构同日推出多项政策,主要包括:多渠道增加土地与住宅供应量,禁止炒卖一手楼花等投机交易,降 低住宅楼宇按揭上限(即提高首付比例),以及提升按揭供款对收入比率,进一步提升申请按揭难度,并要求银行针对按揭进行压力测试。

但除了其后几天港市地产板块股价的下跌,市场的镇定令人惊讶:政策颁布不过半月,人们又目睹了房价的上升。

中原测量师行董事总经理黎坚辉在接受媒体采访时也表示,这次拍地成绩对后市起积极支持作用,预料楼市未来数月会再起升浪,九龙豪宅楼价在今年年底时可望上升10%至15%。

温 天纳表示,“由于美国在近两年都不太可能加息,在联系汇率下,这种低息的环境会对港市的房价会有火上加油的影响,之后的房价肯定会稳中有升,除非政策有个 剧烈的调整。但就之前出台的政策来看,调控的成效不大,如果未来楼价持续上涨,不排除在此后的施政上会参照新加坡此前实行的房市调控手法。”

这次成交价超乎预期并不代表楼市调控措施无效,因为拍得地皮属长远投资项目,故不受短期政策影响。

嘉里发展执行董事朱叶培在记者会上则表示,认为政府推出的措施已足够,当前香港市场上高级住宅物业供应有限,市场对优质市区地段的物业需求殷切,是故现时楼市发展前景趋于向上。


置業 13 億搶 搶得 地王 香港 豪宅 尚有 一成 空間
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上海证大外滩地王再传被收回 剩余土地款须于本月付清

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100914/1804645.shtml

每经记者 张初亮 发自上海
自今年2月,上海证大以92.2亿元夺得上海外滩地王后,关于上海证大资金链的话题即不曾消停。“上海证大无力支付土地款,外滩地王将被收回”的消息屡屡传出。《每日经济新闻》也曾于5月中旬向上海证大求证此事。
当时上海证大相关负责人的答复是,“已支付50%土地款,资金没有问题”。但时隔4个月,上海证大外滩地王将被收回的消息再度传出。
出乎预料的收购
上海外滩国际金融服务中心地块(8-1地块),用地面积5.7276万平方米。今年2月1日,上海证大通过招标竞价,以92.2亿元将其购得,折合楼板价约为34148元/平方米。
两日后的2月3日,评级机构标准普尔表示,上海证大收购该地块“出乎预料”,“其收购金额相当于证大房产截至2009年6月30日合并报表后总资产的 1.2倍以及手头现金的19倍,在不进行外部融资和与第三方进行合作的情况下,证大现有的流动性和资产负债水平很难支持此次收购”。
随后,不断有消息称上海证大或无力支付土地款,该地块将被收回。但上海证大一位负责人在今年5月向《每日经济新闻》记者表示:“自土地使用权出让合同签订日起,我们已经支付50%的款项,资金没有问题。”
而有消息称,标准普尔7月将上海证大的长期企业信用评级,由“B+”下调至“B”。标准普尔认为,上海证大的流动性疲弱,预计公司未来12个月的流动性 将入不敷出:“证大房产已将大量资本投入商业投资房地产项目,而这种项目的特征就是资本密集型和投资回收周期长,因此我们相信证大房产的信用比率可能将遭 到削弱。证大房产的现金流也日益依赖于上海市之外的项目,而在这些地区其执行能力相对较。”
剩余土地款须于本月付清
上海证大相关人士向 《每日经济新闻》透露,外滩8-1地块的使用权出让合同已于今年3月签订。根据相关规定,上海证大除已向上海市国土资源管理局支付的4.5亿元 (定金)外,余下的87.7亿元将在签订国有建设用地使用权出让合同日起6个月内支付。
按照规定,如果上述人士说法属实,上海证大付清剩余50%土地出让款的最后期限也应该在本月内。此前传出“9月13日”这一最后支付时间,但已被上海证大方面否认。
昨日,上海市国土资源管理局一位负责人在接受记者采访时称:“目前这一事件我也不清楚,如果有需要,我们会以召开新闻通气会的形式公布。”
楼市调控以来,各地频频传出退地风波,7月5日,荣盛发展即发布公告称,由于不能按合同约定交清土地成交款,旗下南京仙林地块被南京国土资源管理局收 回,1.065亿元定金不予退还。而在更早的2月,招商地产与九龙仓购得的南京仙林地王,也因为未能按时缴纳土地款而被收回。
上海证大中期业绩报告显示,截至2010年6月30日,证大持有现金仅有约12.55亿元。
合作链条被指脆弱
4月27日,上海证大公布交易公告,宣布与复地、绿城及磐石投资三家企业共同出资组建合资企业,证大拥有合资企业50%权益,复地获取30%股权,绿城及磐石平分剩余的20%股权。
根据公告内容,四方合作协议完成后,证大、复地、绿城及磐石将分别支付10亿元、25.72亿元、8.58亿元及1.873亿元现金,向合资公司提供合资股东贷款。
这一资金恰好够支付“剩余50%的土地出让金”,因此这一合作被指上海证大将联合上述企业合作开发外滩地王项目。
但上海证大负责人在接受 《每日经济新闻》采访时表示,“是否与其他房产公司合作开发经营该地块,在土地款未付清的情况下不方便透露。”昨日绿城集团一位高层则向记者表示:“与上海证大合作一事,我不甚清楚。”
“上海证大对于外滩地块92.2亿元的收购金额,款项支付需依赖于外部各方的融资,但这充满不确定性。”标准普尔方面指出。

上海 證大 外灘 地王 再傳 傳被 收回 剩余 土地 款須 須於 本月 付清
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南京200亿地王底价出让 中冶或借“马甲”一展大手笔

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100920/1876716.shtml


每经记者 张初亮 发自上海
昨日(9月19日)下午,南京两块位于下关滨江的“巨无霸”地块出让,出让价高达200亿元。这一全国关注的土地出让,吸引了近百位记者前往现场。从竞拍企业代表入座,到地块书面报价结束,仅花费约十分钟。
最终两地块分别以底价121.471亿元和78.93亿元出让,竞得者都为南京临江老城改造建设投资有限公司。公司三位竞拍代表在竞拍结束后,从拍卖现 场前台侧门匆匆离开,并未接受任何采访。而有业内多个人士表示,南京临江老城改造建设投资有限公司身后正是央企中冶置业。
竞得者有央企背景
将200多亿元的天价地块收入囊中的,为一家名为南京临江老城改造建设投资有限公司。有南京业内人士表示,竞买单位是央企中冶集团为拍卖临时组建的公司。
据知情人士透露,南京临江老城改造建设投资有限公司于2009年8月8日注册,原为南京房管局下属公司,曾开发南京华荣大厦。但昨日《每日经济新闻》记者未能与南京房管局取得联系,未能证实上述说法。
该知情人士表示:“南京临江老城改造建设投资有限公司为国资加央企的背景,基本可以确定。国资背景的进入,主要还是为了拆迁,以后会慢慢退出。”据了解,两地块均为毛地出让,地块上尚有建筑未被拆清。
两地块合计出让面积高达1000亩,超过90个标准足球场的大小。由于体量巨大,总价高昂,此前业内猜测夺地者必为央企,而央企中冶将会夺地的传言也早 有耳闻。在南京临江老城改造建设投资有限公司获地后,有南京业内随即表示:“中冶占该公司80%的股份,实际上就是中冶拿了地。”
南京网博机构孙海在接受采访时称:“具体中冶占了临江老城改造建投多少股份,我还需要了解,但应该占了绝大部分股份。中冶在南京拥有不少项目,包括众多保障房项目。”
中冶早就涉足南京地产
早在2009年4月,南京市国资集团、下关区政府、中冶置业三方即签订了《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》,成立注册资金为50亿元的项目公司,准备打造南京长江沿岸的“南京外滩”。
资料显示,中冶置业南京有限责任公司的前身,为南京市房地产综合开发总公司和南京联宇开发建设有限公司。两公司改制重组前,先后在江苏省内开发建设了春风大厦、华侨公寓、华荣大厦、苏州丽景苑等几十个各类项目。
昨日出让的两幅地块,前一幅用地折合楼面价为5929元/平方米,后一幅折合楼面价为8272元/平方米。
目前南京下关滨江区在售的楼盘,包括世茂外滩新城、天正桃源、长江峰景等楼盘,在售均价为2万元/平方米以上,部分房源则接近3万元/平方米。因此有业内指出:“两幅天价地块,尽管还需拆迁等,但算上建安成本仍有较大的利润空间。”
尽管多方猜测,但中冶方面尚未表示自己为南京200亿元地块得主。记者目前也未能从中冶方面得到确切消息。

南京 200 地王 底價 出讓 中冶 或借 馬甲 一展 大手筆 大手
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中海一线城市储地仅够开发3年? 部分龙头房企“储地荒”或加剧地王争夺

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101223/2153124.shtml


每经记者 杨羚强 发自上海
前两日,北京、广州等城市“地王”频现,A股地产股也集体暴涨。虽然两个现象似乎关联不大,但《每日经济新闻》记者调查发现,地王频出和开发商目前的“地荒”有直接联系。
以12月16日在广州白云新城以楼面地价19971元/平方米拿地的中海为例,据中原地产研究院统计,目前其一线城市的土地储备仅仅只够开发3年。
“粗算下来,‘万、保、金、招’四家地产龙头企业在上海的土地储备都不够再用2年了。”方方地产咨询机构分析师余大元说,2006年~2010年,上海累计销售面积已经超过土地出让面积4500万平方米,开发商的土地储备缺口非常大。
土储成看好首要指标
12月19日,国土部公布新政,对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、“三类住房用地”供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县,要求年底前不得再出让大户高档住房用地。
上述政策似乎提醒投资者重新审视开发商的低廉土地储备,这或许引发了部分地产股价格暴涨。在高盛地产分析师孙贤兵发表的64页的地产行业大报告中,土地储备被列为看好首开股份的首要原因。
“首开170亿元的市值+净负债+未付土地款一共240亿元,30%归外地土地储备,北京土地储备均价只有4000元/平方米,而我们再细看一下它北京 的储备土地 (三里屯、方庄、望京、回龙观的土地)……买首开(股票)相当于以4000元/平方米的价格买它的北京储备土地。”
中原地产研究院的统计数据,或许可以更深入地反映各家房地产公司的土地储备情况。据统计,中海地产在一线城市的总土地储备建筑面积只有254万平方米,按照其今年前11个月77万平方米的销售速度,上述土地储备甚至只够用3年多。
此外,同为全国房地产企业前5强的绿城中国,在一线城市的土地储备建筑面积,只有146万平方米,这使得该公司今年在一线城市只有14万平方米的销售量,只比华润置地多4万平方米,大大拖累了公司今年的销售业绩。
“储地荒”或将延续
事实上,外界常常把房地产公司高价拿地与土地储备紧张联系起来。
此前,中国房地产信息集团分析师薛建雄曾就和黄在上海青浦高价拿地一事,对《每日经济新闻》记者分析称,根本原因是和黄在上海可以开发的土地储备已经不多,所以不能不天价拿地。
中海以接近2万元/平方米的价格在广州高价拿地,同样被认为是因为面临土地“危机”,不得已的举动。去年,中海、绿城和金地在上海天价拿地,也被认为是土地储备不足的反映。
不过,余大元告诉《每日经济新闻》记者,上述房企在上海高价拿地,丝毫不会解决“储地荒”。过几年,这些公司还有可能会以更高价格拿地。
与上海本地的中华企业、绿地等开发商不同,上述房企在上海并没有很深的根基,此前所获得的土地大多是2007年以后新出让的。这些新出让的土地又大多规 定了开发和竣工时限,开发商必须在规定时间内开发和销售完项目,这就意味着上述房企在几年后还需要不断补充新的土地。此外,大批中小房企也希望能进入一线 城市打造品牌,进一步加剧了土地需求的紧张。
中原地产研究院高级研究经理刘渊说,想在一线城市拿地的房企太多,高价拿地已是大部分房企的选择。未来一线城市的项目将高端化,因为只有高端项目才能承受高地价。

中海 一線 城市 儲地 地僅 僅夠 開發 部分 龍頭 房企 地荒 加劇 地王 爭奪
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三重地王掀爭產風暴 過世一年未葬


2011-3-3  TNM




三重地產王蔡城1年多前因車禍過 世,迄今未下葬,大體仍停放蔡家靈堂後。本刊調查,蔡城過世後,大房子女才發現,百億元資產已被過戶到二房陳英美及其公司名下,蔡家長輩曾提「二、八分 帳」,但二房不理,大房現已提告。蔡城白手起家成美談,如今卻因兩房爭產風暴而未能入土為安,成了三重奇案。

新北市三重區在升格效應下,房價大漲,尤其捷運新莊線及機場線交會站∣三重站捷運路一帶,地價一年內大漲三成,每坪站上二百萬元,房價每坪更是上看四十五萬元。而這燙金地段的大地主,是擁有三百多坪的神祕女富豪、櫻梅建設公司董事長陳英美。

百億地王 白手起家

本 刊調查,陳英美身價不凡,她在三重、新莊、林口、土城一帶擁有上百筆土地,包括土城市中央路一段海霸王餐廳旁一千坪土地,每坪地價已漲到一百二十萬元;力 行路上八百坪商業用地,每坪已衝破一百五十萬元;此外,還有林口夜市附近七千坪土地、五股工業區內台灣檢驗科技公司等用地、三重祐民醫院用地、台南地區二 十三甲地等,並擁有日本土地、越南土地、房產、銀行股權等,身價超過百億元。

陳英美是誰?在地人大多沒聽過,但講起她已過世的丈夫蔡城,三重房地產業無人不知、無人不曉。蔡城的元配是蔡詹水雲,為全職家庭主婦,陳英美則是二房兼事業助手。

蔡城為尚德實業公司(二○○二年已下市)董事長,財富身價僅次於三重林家,為三重第二大富豪,他白手起家的故事,成了地方傳奇。蔡城一年多前過世,並沒有風光下葬,而他生前累積的龐大資產,則成了他大體仍停放在三重重新路上一棟四百戶社區一樓住家裡、迄今尚未下葬的源頭。

遺產糾葛 停棺挨罰

蔡城靈堂及靈柩設在社區裡,引來鄰居抗議,「誰願意每天經過靈堂?」五個月前被警方以違反社會維護法,處罰蔡城兩房五子三千元罰款。

表面上,蔡城大房三個兒子說:「因為還沒有找到合適的墓地。」二房兩個兒子則說:「我們想辦好父親後事,但因三個哥哥阻止。」實則不然,背後糾葛兩房的,就是蔡城生前逾百億元的資產。

本刊近日找上蔡城大房的兒子們,談起這場家族爭產風暴。蔡城長子蔡宗坤說:「原本兩房的家人都在家族企業內打拚,以父親為核心,共治六家子公司,其中二房持有比重較高,陳英美扮演大掌櫃角色。」

蔡城平時和二房同住,一年當中,只有除夕和清明節才會全家共聚。二○○九年的除夕夜時,大房、二房難得同桌吃年夜飯,蔡城曾對全家人說:「家業那麼大,都不要計較得那麼清楚,團結才會有力量。」

不 料,同一年的十一月,蔡城在台南出車禍過世。由於走得突然,身後的遺產完全沒交代,家族爭產隨即上演。「爸爸進入急救室時,人還沒走,陳英美的二個兒子就 準備好要提領存款帳戶內現金了。」蔡宗坤說,「爸爸走了以後,剛開始,陳英美還對我們說:『沒問題,遺產會好好處理』。」

資產轉移 二房獨厚

但大房始終等不到下文,因而開始調查父親名下的資產,這一查,才赫然發現,早在○三年,蔡城名下多筆土地已被轉讓到陳英美或其主導公司名下。

不僅如此,「這段期間,陳英美也將我媽名下的多筆資產,移轉到人頭戶或者她自己名下,有些還被變賣掉,但錢被她領走。」蔡宗坤拿著領款的紀錄,控訴陳英美將蔡詹水雲原來持有價值至少上億元的多筆三重土地賣掉,大房完全被蒙在鼓裡。

此外,「我媽媽和弟弟的住宅,還被陳英美拿去抵押向銀行貸款,我們三兄弟還是家族公司銀行貸款的連帶保證人。」蔡宗坤說。

長輩勸和 調停無效

「有 一筆以前爸爸還給銀行的借款,陳英美竟說那是爸爸向她借的錢,現在竟寫存證信函來要我們還,我們故意把存證信函貼在靈堂門口,讓大家評評理。三重人都知 道,蔡城會需要向陳英美借錢嗎?」蔡宗坤氣憤地說:「因為二房管公司的帳,我們的印章、房子權狀都在她手上。連一毛都不給就算了,還做到那麼絕。」

蔡 城的小弟、前三重市民代表蔡簿也現身告訴本刊:「蔡城名下九成多的資產都在二房手上,大房這邊幾乎一毛都沒有。我傳話給陳英美,『大房、二房,二八分帳都 可以商量。』已經那麼卑微的訴求了,陳英美還是不回應,後來請出幸福水泥董事長陳兩傳、前立委許登宮勸合,都沒得到對方回應。」大房這邊憤而提告。

認識陳英美超過四十年的蔡簿說:「我都活那麼大了,也不缺什麼,這次是看不下去了,才跳出來說句公道話。」

整修怪手 第一桶金

蔡簿回憶起當年。蔡城十幾歲時,認識同為彰化人的元配詹水雲,結婚後才當兵。退伍後,蔡城到汽水廠開宣傳車,與擔任工廠會計的陳英美二人一起開著宣傳車,巡迴全台,日久生情。「蔡城離職時,陳英美大著肚子,兩手空空和他一起上台北。」蔡簿說。

北上後,蔡城到工地開怪手,陳英美則做內衣手工貼補家用。由於第一胎即將生產,蔡城及元配一塊幫忙照顧。「我還記得很清楚,當時陳英美的父親帶了好幾個人,氣沖沖地來找我要人,我只能說:『不知道』。」蔡簿說。

一 九七四年起,政府推動十大建設,營造業進入大多頭,怪手生意接不完,蔡城趁機與朋友合資,買進中古怪手,整修後再加價賣出,賺到人生第一桶金。「生意好的 時候,一天賣五台怪手就可以買一間房子。」二年後,蔡城成立「毅城建設機械公司」,與幸福水泥長期合作,因而和陳兩傳成為好友。

造鎮大賺 轉戰營建

真正讓蔡城身價暴漲的,則是汐止瓏山林開發案。這個原為國泰十信的開發案,因十信超貸事件而改由三重幫林榮三接手,新的營建團隊中有幸福水泥、台北縣議會前議長陳明雄的保固營造及蔡城。

蔡 城在這個造鎮大案賺了大錢後,隨即以「源城建設」,轉戰營建業,也開始蓋起房子來。這幾十年來,蔡城與客戶吃飯時,都帶著陳英美。最早,大房及二房同在一 屋簷下,但彼此並不合睦,二人曾大打出手,鬧到不可開交,才分住二屋。「大家上了年紀後,漸漸會用商量的。」蔡宗裕說。

蔡城原本默默做,直到意外入主老牌食品業上市公司「尚德實業」,實力才被外界注意。蔡宗坤說:「一九九七年左右,二房的兩個兒子不熟股市風險,和前省議長劉炳偉一起炒作尚德的股價,沒想到被設計套牢,變成持股高達三成的大股東。」蔡城才入主。

遲不下葬 僵局難解

尚德雖有土地資產,但負債累累。為了怕債權人扣押公司負責人名下資產,○二年尚德下市後,尚德大批土地陸續移轉給陳英美名下,以及陳掌控的櫻梅建設、旺德福投資等,這使得陳英美短短五年內身價暴漲。

究竟蔡城的資產跑到哪裡去?「陳英美說錢都虧在尚德裡面了。」蔡宗坤不以為然。就蔡城未下葬一事,風水師陳旺庭則說,男主人若遲遲不下葬,對後代子孫、整個家族的發展,會有不好的影響。對此,本刊致電給陳英美,她僅回答說:「這件事你去問他們的孩子。」隨即掛掉電話。

蔡城家族表

齊人福盡 大某細姨爭產多


三重 地王 掀爭 爭產 風暴 過世 一年 年未 未葬
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