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外滩地王百亿难题：证大四处筹钱


http://www.21cbh.com/HTML/2010-5-6/1OMDAwMDE3NTg1OA.html


2月1日，上海证大置业有限公司（以下简称“证大置业”）从两大国企“虎口夺食”，以92.2亿元抢得上海外滩地王，惊动业 内。3个月后，外滩地王的最终开发阵容及其背后的“筹钱”方案终于浮出水面，但在往后的4个月内，地王的开发军团还需找到高达46.1亿元的资金用于支付 余下的50％土地款，压力不小。

5月4日晚，上海证大集团董事长戴志康首次向本报记者透露，通过与另外两位民企领军人物郭广昌、宋卫平的合 作，外滩地王的土地款支付及后续开发大局已定。“根据协议，5月13日，需要支付50％的土地款，这笔资金已经准备妥当，剩下的50％土地款需在往后4个 月内支付，凭借几大公司的实力，我们很有信心。”

戴所说的与郭、宋二人的合作，正是4月27日相关公司在港交所同日披露的“上海复地（02337.HK）与上海证大(00755.HK)、杭州绿城 置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立合资公司发展房地产项目，四方股权比例分别为50％、30％、10％和10％”事宜。

不过，也有分 析人士指出，由于国内房地产市场在强力调控下面临空前压力，外滩地王操盘方需要在接下来的4个月中顺利融得近50亿资金，依然存在一些不确定性。

地 王出让后的博弈

联手复星集团和绿城集团旗下相关公司共同成立合资公司，是戴志康在拍下外滩地王三个月内下出的最为重 要的一步棋。如今，复星加入早在预料之中，而绿城则有些出乎意料。

外滩地王即外滩国际金融服务中心（8-1）地块，地上建筑面积上限27万 平方米。地块处于外滩绝版地段，隔黄浦江与小陆家嘴相望，是业内公认的“黄金宝地”。

但值得注意的是，4月27日相关公司同时发布的公告 中，并未将成立合资公司与外滩地王直接联系起来，只不过在业内，“合资公司的成立就是为外滩地王准备的”已被普遍认知。戴志康接受本报采访时也并未否认业 内的上述认知，只表示“还有一些工作要做”。

从拿下地王到眼前，戴志康并不轻松。据了解，2月1日土地出让后，上海当地政府部门原计划3月 10日举行该地块的正式出让合同的签约仪式，但因故推迟。据了解内情的核心知情人士透露，地块出让未能如期签约，关键在于当时双方在合同涉及的某些条款上 存在分歧。主要分歧包括地块开发引入股东方面、项目建设后期招商条件方面等等。“这幅地块相关政府部门原来是希望由大型金融机构参与的竞买方获得，但最终 的竞买结果，有些打乱政府部门的计划。”

证大置业获得土地后，想引入更多主体共同参与该地块的开发，而政府方面仍希望是大型的金融机构。 “双方在引入的对象方面存在一些分歧。”这位知情人士表示。

3月25日，戴志康在电话中也向本报坦言，“双方确实需要进行一些协商才能最终 签订相关合同，尚未完全谈妥，不过协商是良性的。”3月底，地王的土地使用权出让合同终于签订，受让方也支付部分土地款。

在与政府部门进行 相关协商的同时，戴志康另一个同时在推进的重要工作就是为地王近百亿的土地款寻找资金来源，也包括后续开发资金。

戴志康最终找来了郭广昌、 宋卫平，搭建外滩地王的融资、开发、运作平台，试图一举化解土地款来源和后续开发资金两大主要难题。

4个月找钱46.1亿

确 定开发合作方之后，解决剩余土地款和后续开发所需资金依然是外滩地块接下来一段时间里最为关键的任务。

据相关公司公告，上海证大与复地集 团、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立注册资本为10亿元的合资公司，四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。待合资公司成立 后，四方分别向合资公司提供贷款10亿元、25.72亿元、8.58亿元和1.873亿元。

通过三家企业成立合资公司，合资公司拟融得股东 贷款逾46亿元，公告并确定“经营由上海证大推荐的上海房地产及投资项目”。换言之，一半的土地款46.1亿元支付因此迎刃而解。

“通过成 立合资公司，5月13日前支付50％土地款的资金已准备就绪。”戴志康5月4日晚向本报记者表示。

剩下的问题是，在接下来的4个月内，准备 并支付余下的近50亿元土地款。

协议还约定，若订约方根据合资协议所注入资金不足以发展合资公司的项目，则有关差额将由合资公司自行筹集。

上 述知情人士告诉本报，土地款外，后续开发资金，证大方面经过测算，目前已初步明确：地上建筑面积27万平方米，每平方米建安成本约1.5万元，则需超过 40亿元资金。

“4个月内，合资公司股东方将共同为剩下的土地款及开发所需资金努力，充分利用各自的平台和资本通道，包括将进行境外融资、引 入大型金融机构参建等多种融资办法。”戴志康透露，“这不会有太大的问题。”

“金融机构资金充沛，可以考虑引入金融机构参建。”戴志康信心 十足。

值得一提的是，相关公司的公告明确表示，完成合资协议的先决条件是，若合资公司在合资协议日期起9个月内尚未确认及完成取得首个项目 发展权，则订约方有权通过法律途径要求退还相应注入资金及所提供的合资股东贷款。

而“取得首个项目发展权”即指“合资公司签署正式国有土地 使用权出让合同或合资公司完成收购某投资目标公司值控股权益，并获有关工商行政管理部门登记合资公司为上述公司之股东”。

对于这样的表述， 业内人士指出，由于证大置业尚未付清土地款并取得国有土地使用证，理论上，还存在最终失去外滩地王的可能性，合资公司的相关先决条件也就存在理论上的不确 定性，所以外滩地块与合资公司首个项目之间并未直接划等号，“但实际上大家都知道，只要资金没有问题，两者几乎是可以划等号的”。

对此，戴 志康透露，证大置业随后将设立外滩地王的全资项目子公司，并将通过一系列合规的运作，最终实现外滩地王与合资公司的“对接”。

5年内 建成：问题不大

根据相关协议，外滩地王须在2011年4月10日前开工，5年内全部建成。

外滩地王作 为综合性的高端商办用地，建设要求颇高。戴志康透露，根据公司目前的测算，五年内完工问题不大：准备期约1年半，建设工期约2年半，差不多4年多时间即可 建成。

不过，外滩地王受让方的当务之急是优化地块开发详细规划，其中涉及相关的规划调整。

“较最初的开发建设规划，有些优化 调整，但没有大的变化。目前正在赶制优化方案，预计两个月可以出炉并向有关部门报批。”戴志康告诉记者，按照正常的规划审批流程，今年年底应该会有结果。

同 步进行的是该项目的前期招商。据了解，目前证大方面已启动前期工作，重点征询核心金融机构的意向，至少五六家大型金融机构已有入驻意向。

根 据合资公司董事会组成方案，将有10名董事组成，上海证大、复地集团、绿城及磐石将有权提名分别5名、3名、1名及1名董事会成员。

“尽管 引入合作方，且持股比例均不小，但他们只是作为投资方共同参与，证大失去控股权，是不可能的。”戴志康回应此前业内的相关猜测时强调，复星等合作方并不参 与具体的项目运作，证大团队全面负责项目的开发。

而对于当前的调控氛围，戴志康则表示，由于调控主要针对住宅地产，商业项目几乎没有实际影 响，事实上反而更有利于商业地产的长期发展。“外滩地王的开发进度没有任何变化，我们有信心为上海建成一个高端项目。”



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新鸿基地产109亿港元夺香港新地王


http://www.yicai.com/news/2010/06/360883.html

香港特区政府4月22日推出针对房地产市场的“九招十二式”后，市场出现成交量放缓、价格微降以及两幅土地拍卖 冷清情况。但市场变化之快总是超出想象，香港第二幅百亿港元地王8日拍出，该地块位于九龙区何文田，开价68亿港元，最终由新鸿基地产以109亿港元夺 得，溢价60.3%。
该幅地皮成交价仅次于1997年3月由信和置业牵头财团创下的118.2亿港元卖地纪录，并成为香港回归以来最贵的地王。市场人士认为，市场或已基 本消化香港特区政府调控措施。

新地王可建楼面面积约为9万平方米，楼面地价约为每平方米12.1 万港元，已高于同区二手楼售价，“面粉贵过面包”现象重现。

此次拍卖结果令市场颇感意外。

事实上，自内地推出史上最严土地政策后，香港特区政府也在今年4月推出俗称为“九招十二式”的调控措施，并于6月1日正式生效。

香港财政司司长曾俊华宣布“九招”主要内容是：发展商所有未建成及建成楼宇要遵守售楼指引；现楼要提供实地单位参观；发展商要公布5日内的成交资料 和涉及董事会成员及直系亲属交易；示范单位要符合要求，交楼单位要与示范单位标准一致；首张楼价单内，小型单位要提供30%单位价格，大型发展单位提供最 少50%单位价格；开售前24小时提供售楼书的要求提高至开售前7日；发展商于3日前公布价单；楼盘宣传品必须清晰列明楼盘地址和资料；发展商须在网页内 同步上载说明书及价单。

随后，香港运输及房屋局局长郑汝桦细化新盘规管的十二点指引，并形容前述新措施为“九招十二式”。

政策出台后，买家对后市观望态度增强。美联物业首席分析师刘嘉辉向《第一财经日报》表示，措施公布的一周内，二手楼的成交量迅速放缓，35个大型热 门屋苑的成交量回落14%。

随后，两幅位于香港新界的地皮拍卖场面冷清，险遭流拍，市场普遍认为“九招十二式”已初见成效，发展商对后市持谨慎态度。而新地王本周二却突然诞 生，刘嘉辉认为主要是该幅地皮属于市区罕有的优质地皮。

国际物业顾问公司DTZ戴德梁行昨日发布数据显示，5月住宅成交量为13575宗，比 4月的14576宗下跌约6%。中等级别二手楼指标太古城的平均售价5月比4月下跌3.7%，从每平方米约8.1万港元下降至每平方米约7.8万港元。刘 嘉辉昨日向记者透露，5月的二手楼成交平均价格仅比4月下跌约2%。

戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示：“‘九招十二式’主要是对一手市场开发和销售的规管，并非政府要真正打压房价。”他认为，听来颇有气 势的“九招十二式”，只是令市场更健康和规范，长远来看对市场是正面的影响。

陶汝鸿认为，市场近期确实受到政策因素的影响，但过去香港楼市的发展规律显示，经济基调的影响更为重要，而政策影响一般只会持续3 至6个月。

“市场已在消化政策，近两周市场气氛已经好转，短期一个月内仍有压力，但如果香港特区政府没有新措施，基本面没有太大变化，楼市将会回稳。”他认为 大众市场楼价下半年有望止跌回升5%，豪宅市场受“九招十二式”影响更小，下半年豪宅楼价可上升5%至10%。

戴德梁行中国投资部联席主管叶国平认为，内地宏观调控的打压力度可能还会不断加大，在投资气氛和成交量下跌的情况下，也影响到内地资金到港投资。但 他相信，在投资者作出调整后，今年底明年初资金将会再度赴港。




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外滩地王：复星系股权腾挪“一石二鸟”


http://www.21cbh.com/HTML/2010-7-1/5NMDAwMDE4NDQ5NA.html


拿下外滩地王半年后，故事渐入高潮。

6月29日，上海复地与其母公司复星高科技联合发布公告称，复星将以16亿 元收购复地持有的被外界认为是为外滩地王“量身定做”的合资公司的30%股权，并斥约7.21亿元认购复地新内资股。

有分析人士大赞其妙： 两项交易将使复地从母公司处获得资金达23.2亿元，复地将从容重组资产组合及改善现金流量状况；复星直接参与外滩地王的“绯闻公司”，优化地王潜在开发 团队的组合，为后期进一步投资做好准备。

不过，5月成立的这个合资公司，至今尚未与外滩地王直接挂钩。“合资公司和外滩地王项目公司之间的 相关环节，还在推进中。”6月29日，作为外滩地王和合作公司的“带头大哥”——上海证大集团董事长戴志康告诉本报记者。当务之急，是要在今年9月之前， 筹集并支付余下的近50亿元外滩地王土地款。

外滩地王渐行渐近

现在看来，复星系对外滩地王的想 法，并没有以今年早些时候复地参与到上述合资公司为终点。

4月27日，相关公司在港交所同日披露“上海证大(00755.HK)与上海复地 （02337.HK）、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立合资公司发展房地产项目，四方股权比例分别为50％、30％、10％和10％”事 宜。合资公司成立后，四方向合资公司提供贷款分别为25.72亿元、10亿元、8.58亿元和1.873亿元。

此次复星向复地收购合资公司 30%权益，涉及复地向合资公司注入总额16亿元，当中包括13亿元股东贷款。值得注意的是，根据收购协议，复星收购该项投资后，将承接复地投资于合作投 资协议项下之所有权利及义务，包括尚未完成的财务承诺。

复地参与合资公司的财务承诺转眼将至。据成立合资公司相关公告，若合资公司未能自行 筹集资金，而复地也没有在今年8月31日前提供12.72亿元的股东贷款余额，复地须向绿城转让合资公司10%股权，届时复地与绿城各占20%股份。

此 次股权转让后，意味着复地已经完全退出合资公司，不再承担相关资本责任，换由实力更强的复星履行。对意在外滩地王的合资公司而言，无疑进一步优化了投资团 队。

复星系力挺地产

复星系此举“一石二鸟”的意义则在于，同时还“顺便”解决了复地的资金需 求。

复星、复地6月29日还达成增资协议，复星按认购价每股1.85元认购复地389950000股新内资股，合共认购价为 721407500元，加上合资公司股权转让的资金，复地一举从母公司获得资金高达23.2亿元。

“通过相关运作，复地的财务状况能进一步 优化，利于后期进一步投资、发展。”复地集团董事长范伟告诉本报。

做强地产业务一直是复星系的基本战略。本报注意到，作为地产旗舰，复地最 近“花钱不少”。

6月25日，复地公告称，其全资附属公司Skysail Investments将斥资3.28亿美元收购Garden Plaza Capital SRL全部股权。Garden Plaza物业属上海中心城区稀有低密度住宅，区域优势明显，未来受益于上海虹桥枢纽，具有较高价值的增长空间。

增资完成后，复星集团持有 复地的股权将由约70.56%升至约74.49%。对于复地而言，尽管预期上述转让不会直接产生盈亏，但公司高层也坦言，所得资金将用作一般营运资金，借 以重组资产组合和改善现金流状况，充分体现了母公司对地产业务的支持。

这一系列动作，在今年内地房企普遍面临新一轮“过冬”行情的背景下， 尤为珍贵。




神祕大戶搶下台北西門町地王 李銘松 六年狂掃全台百億房地產

2010-06-28  今周刊




六月中旬，新光人壽標售位於西門町寶慶路的舊總部大樓土地，由皇家季節酒店得標，引起各界關注。該集團總裁李銘松擅長商用不動產投資，寶慶路一役，讓業界 見識到他的財力，也讓他的投資標的浮上台面。

撰文‧羅秀文

六月十四日，新光人壽標售台北市西門町寶慶路的舊總部大樓土地。由於看好中國觀光客商機，有十二組人馬領標競爭，其中包括富邦建設、全球人壽等，但最後開 標時，卻由名不見經傳的「皇家季節」酒店以十八．二三億元得標；換算每坪五百二十九萬元，比底標價高出六％，創下台北西區土地新天價。

皇家季節飯店幕後老闆是誰，為何有如此驚人的財力？依據公司登記資料，皇家季節酒店的登記負責人是方素蝶，實際負責人為皇家季節酒店總裁李銘松，兩人為夫 妻關係。

根據本刊調查發現，方素蝶和李銘松都是宜蘭頭城人、同樣是土地代書出身。李銘松擁有記帳士執照，一般屬於房地產交易的服務商，替買主簽合約、找貸款。近年 來李銘松頻繁出現在台北各大土地、房產標售會場參與競標，手筆之大，引人好奇。

雪隧造就的宜蘭幫財主

據了解，李銘松約五十幾歲，平時相當低調，台北市房地產開發界對這位忽然出現的神祕投資大亨都相當陌生，他這次出手卻能打敗台北十二組財團、有實力的開發 商。皇家季節酒店集團副總何志隆表示，未來將邀請日本知名設計師伊東豐雄規畫，籌建四星級商務飯店，預計總投資金額將高達三十億元。

李銘松夫婦全台獵地的軌跡包括集團旗下位於台北市南京西路的飯店，就是李銘松買下原有建築拉皮、重新裝潢。而位於北投的溫泉館，也是先承租原有的東南飯 店，再改裝更名為有三十間客房的四季溫泉酒店，兩案投入金額就超過十億元。

另外，中興百貨大樓因經營不善，○八年初透過外商商仲業者釋出出售訊息，受到金融海嘯波及，原本開出二十億元的底價，最後在○八年底以約十二億元賣給國內 個人投資人，神祕買家就是李銘松。

除了台北原有的三處物業，以及寶慶路正在籌建的新飯店，何志隆表示，集團在高雄市中央公園正對面也買下了大樓，準備未來重新整裝後，作為飯店之用。此外， 在宜蘭礁溪也有開五星級飯店的計畫，而李總裁也在持續物色土地，朝著在全台至少開七、八家飯店的目標邁進。

此外，台北市敦化南路的「一品大廈」名人匯集，國民黨榮譽主席連戰就是住戶之一；李氏夫婦在○四年六月台北市房價低檔時，出手買入十三樓之一、十四樓之一 各七十八坪大坪數單位，登記在二人子女名下。

目前「一品大廈」已確定進入都更程序，據房地產仲介估計，○四年李氏夫婦買入時約每坪五、六十萬元，未來都更改建新大廈，每坪市價可能高達一八○萬元，投 資報酬率高達三倍。顯見除了商用不動產，李氏夫婦投資住宅眼光一樣精準。

這幾年來，李銘松夫婦全台大買房地產的投資總金額，估計接近百億元，手筆之大令人咋舌；為何過去名不見經傳的李銘松突然財力大增，變身成為台灣房地產界的 超級投資客？

根據經濟部公司登記資料顯示，皇家季節酒店於○四年十二月二十日成立，依據本刊調查發現，李銘松的代書事務所就設在皇家季節酒店的隔壁棟大樓，同一地址登 記了松哲有限公司、松哲企管顧問、威展投資、丸李建設等十餘家公司，這些公司都與李氏夫婦的投資有密切關係。

此次投資可能針對中資

檢視李銘松的投資歷程可以發現，從○四年底皇家季節酒店成立開始，李氏夫婦的投資活動突然變得非常積極。房地產界人士指出，近年來，政府大力支持觀光產業 發展，加上雪隧開通，讓宜蘭成為觀光大縣，也帶動土地價格大幅飆漲，不少人靠著買賣土地，就為自己賺進大筆財富。包括李銘松在內的「宜蘭幫」，於是一起結 盟合夥，轉進台北市投資不動產。

而看好陸客來台觀光題材，近年來吸引不少中資來台收購中小型旅館，業界傳出李銘松此次標下寶慶路土地，未來興建旅館後，有可能要轉手賣給中資。

也有傳聞李銘松早年藉由從事代客記帳以及稅務規畫業務，結識不少大老闆，遇到機會就參與投資，也為自己累積不少財富。商仲業者表示，李銘松著墨不動產市場 超過十年，擅長商用不動產買賣及活化不良資產，由於投資眼光精準、不炒短線，幾年下來身價也翻了好幾番。

「李總裁投資眼光獨到，財力超越外界想像！」皇家季節酒店集團副總何志隆間接否定李銘松與他人合夥的傳聞。他強調，經營飯店一直是李銘松的興趣；西門町為 外國旅客來台必逛景點之一，配合未來陸客自由行開放，皇家季節酒店的加入，將使西門町飯店業，戰火更激烈。

六年間房地產交易金額近百億元，李銘松實力不輸第一線的房地產大財團，雖然媒體盡力想揭開李銘松的面紗，但他還是謎樣一般的人物，可以確定的是，未來台北 市的房地產界多了一個Ａ咖級的玩家！

神祕大戶手筆驚人──李銘松全台獵地軌跡

標的 樓地板

面積 交易日 交易金額 所有權人新壽寶慶路土地 345坪* 6月14日得標 18.23億元 皇家季節中興百貨4樓、地下1~2F 2630坪 2008年12月 12億元 李銘松

大同區南京西路

皇家季節酒店經典館 916.6坪 2007年12月 估計6億元 四季商旅高雄市番喜町百貨 4687.17坪 2009年9月 12億元 李銘松

*為土地面積



越秀城建接手金地前地王

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-2/0MMDAwMDE5NTQ0MA.html

 

嘉里置业13亿抢得地王 香港豪宅尚有一成空间

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-3/2MMDAwMDE5NTY2MQ.html

嘉里置业最近大手笔不断。

8月31日，集团旗下位于香港的嘉里建设有限公司（0683.HK,简称“嘉里建设”）又以12.85亿港元总价竞得九龙塘义德道一块地皮，每平方尺楼面地价达到16587港元，一举刷新九龙地区豪宅用地最高楼面尺价的纪录，成为新地王。

相较同区仅仅两个月前获认的旧地王，九龙塘义德道地王每平方尺楼面价格升幅达32.27%。

招商证券香港投资银行业务董事总经理温天纳表示，“从这次九龙塘义德道地皮拍卖价格来看，长期而言反映了发展商对市区豪宅市场长期看好的举态，短期而言，市场气氛将因此被刺激。”

高出底价近一倍

当天拍卖会上热闹的场景，让人将港府正在轮番出台房市调控政策的现况抛之脑后。

当拍卖官以6.59亿港元的底价推出义德道地皮，并规定每口叫价2000万港币后，各大地产商便开始了举牌角逐。南丰、华懋、嘉里、新世界等市场玩家竞相承价，现场更是出现多家竞拍者抢拍的情形，五分钟内，承价已近10亿港元。

最终，嘉里建设后发制人，以高于起拍价94.99%的出价，拿下新地王冠冕。

美联测量师行董事林子彬(Alvin Lam)认为，该地块受青睐很重要的一点是它可合并毗邻九龙塘义德道3至5号地皮，故而发展潜力优厚。而由于发展项目设有高度限制，预料地皮将有机会发展为混合式洋房项目。

此 前，这一地区地王的纪录由何文田前山谷道村二期的每平方尺楼面价格12540港元所保持。据悉，这一总面积达17.4万平方尺（合1.6151万平方米） 的地块在6月8日竞标时，嘉里建设与李嘉诚旗下长江实业均有加入竞价战团，战局激烈，但该地块最终由新鸿基地产旗下宝仑有限公司以109亿港元竞得。

市场之前预计，九龙塘义德道1号住宅用地地皮成交价介乎9.2亿至11亿港元，相当于楼面地价每平方尺11876至14199港元，显然，最终的每平方尺约16587港元大超市场预期。

嘉里建设执行董事何述勤在竞拍成功后表示，集团将独资发展，预计总投资额17亿-18亿港元，该地段将发展为私人住宅项目，包括数十个豪宅单位。

香港置业行政总裁李志成对本报记者表示，卖地成绩理想，业主憧憬区内物业潜力看高一线，故有部分即时提价约一成，更有部分业主立刻封盘。

本 报记者从香港置业处得到资料显示，自九龙塘义德道地皮拍出消息传出后，区内业主憧憬理想卖地成绩纷纷反价，早前约有二成业主反价约5%至8%，叫价态度强 硬。自七月起多幅市区地皮高价成交，带动区内楼价拾级而上，而随着义德道地皮拍卖消息传出后，市场交投出现“价稳量升”。

后市豪宅预计涨10％－15％

由于2009年以来香港房价的快速上涨，港府数次出台政策稳定香港楼市。

就 在8月13日，香港特区政府、金管局、香港按揭证券公司等机构同日推出多项政策，主要包括：多渠道增加土地与住宅供应量，禁止炒卖一手楼花等投机交易，降 低住宅楼宇按揭上限（即提高首付比例），以及提升按揭供款对收入比率，进一步提升申请按揭难度，并要求银行针对按揭进行压力测试。

但除了其后几天港市地产板块股价的下跌，市场的镇定令人惊讶：政策颁布不过半月，人们又目睹了房价的上升。

中原测量师行董事总经理黎坚辉在接受媒体采访时也表示，这次拍地成绩对后市起积极支持作用，预料楼市未来数月会再起升浪，九龙豪宅楼价在今年年底时可望上升10%至15%。

温 天纳表示，“由于美国在近两年都不太可能加息，在联系汇率下，这种低息的环境会对港市的房价会有火上加油的影响，之后的房价肯定会稳中有升，除非政策有个 剧烈的调整。但就之前出台的政策来看，调控的成效不大，如果未来楼价持续上涨，不排除在此后的施政上会参照新加坡此前实行的房市调控手法。”

这次成交价超乎预期并不代表楼市调控措施无效，因为拍得地皮属长远投资项目，故不受短期政策影响。

嘉里发展执行董事朱叶培在记者会上则表示，认为政府推出的措施已足够，当前香港市场上高级住宅物业供应有限，市场对优质市区地段的物业需求殷切，是故现时楼市发展前景趋于向上。


上海证大外滩地王再传被收回 剩余土地款须于本月付清

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100914/1804645.shtml

每经记者 张初亮 发自上海
自今年2月，上海证大以92.2亿元夺得上海外滩地王后，关于上海证大资金链的话题即不曾消停。“上海证大无力支付土地款，外滩地王将被收回”的消息屡屡传出。《每日经济新闻》也曾于5月中旬向上海证大求证此事。
当时上海证大相关负责人的答复是，“已支付50%土地款，资金没有问题”。但时隔4个月，上海证大外滩地王将被收回的消息再度传出。
出乎预料的收购
上海外滩国际金融服务中心地块（8-1地块），用地面积5.7276万平方米。今年2月1日，上海证大通过招标竞价，以92.2亿元将其购得，折合楼板价约为34148元/平方米。
两日后的2月3日，评级机构标准普尔表示，上海证大收购该地块“出乎预料”，“其收购金额相当于证大房产截至2009年6月30日合并报表后总资产的 1.2倍以及手头现金的19倍，在不进行外部融资和与第三方进行合作的情况下，证大现有的流动性和资产负债水平很难支持此次收购”。
随后，不断有消息称上海证大或无力支付土地款，该地块将被收回。但上海证大一位负责人在今年5月向《每日经济新闻》记者表示：“自土地使用权出让合同签订日起，我们已经支付50%的款项，资金没有问题。”
而有消息称，标准普尔7月将上海证大的长期企业信用评级，由“B+”下调至“B”。标准普尔认为，上海证大的流动性疲弱，预计公司未来12个月的流动性 将入不敷出：“证大房产已将大量资本投入商业投资房地产项目，而这种项目的特征就是资本密集型和投资回收周期长，因此我们相信证大房产的信用比率可能将遭 到削弱。证大房产的现金流也日益依赖于上海市之外的项目，而在这些地区其执行能力相对较。”
剩余土地款须于本月付清
上海证大相关人士向 《每日经济新闻》透露，外滩8-1地块的使用权出让合同已于今年3月签订。根据相关规定，上海证大除已向上海市国土资源管理局支付的4.5亿元 （定金）外，余下的87.7亿元将在签订国有建设用地使用权出让合同日起6个月内支付。
按照规定，如果上述人士说法属实，上海证大付清剩余50%土地出让款的最后期限也应该在本月内。此前传出“9月13日”这一最后支付时间，但已被上海证大方面否认。
昨日，上海市国土资源管理局一位负责人在接受记者采访时称：“目前这一事件我也不清楚，如果有需要，我们会以召开新闻通气会的形式公布。”
楼市调控以来，各地频频传出退地风波，7月5日，荣盛发展即发布公告称，由于不能按合同约定交清土地成交款，旗下南京仙林地块被南京国土资源管理局收 回，1.065亿元定金不予退还。而在更早的2月，招商地产与九龙仓购得的南京仙林地王，也因为未能按时缴纳土地款而被收回。
上海证大中期业绩报告显示，截至2010年6月30日，证大持有现金仅有约12.55亿元。
合作链条被指脆弱
4月27日，上海证大公布交易公告，宣布与复地、绿城及磐石投资三家企业共同出资组建合资企业，证大拥有合资企业50%权益，复地获取30%股权，绿城及磐石平分剩余的20%股权。
根据公告内容，四方合作协议完成后，证大、复地、绿城及磐石将分别支付10亿元、25.72亿元、8.58亿元及1.873亿元现金，向合资公司提供合资股东贷款。
这一资金恰好够支付“剩余50%的土地出让金”，因此这一合作被指上海证大将联合上述企业合作开发外滩地王项目。
但上海证大负责人在接受 《每日经济新闻》采访时表示，“是否与其他房产公司合作开发经营该地块，在土地款未付清的情况下不方便透露。”昨日绿城集团一位高层则向记者表示：“与上海证大合作一事，我不甚清楚。”
“上海证大对于外滩地块92.2亿元的收购金额，款项支付需依赖于外部各方的融资，但这充满不确定性。”标准普尔方面指出。

南京200亿地王底价出让 中冶或借“马甲”一展大手笔

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100920/1876716.shtml


每经记者 张初亮 发自上海
昨日（9月19日）下午，南京两块位于下关滨江的“巨无霸”地块出让，出让价高达200亿元。这一全国关注的土地出让，吸引了近百位记者前往现场。从竞拍企业代表入座，到地块书面报价结束，仅花费约十分钟。
最终两地块分别以底价121.471亿元和78.93亿元出让，竞得者都为南京临江老城改造建设投资有限公司。公司三位竞拍代表在竞拍结束后，从拍卖现 场前台侧门匆匆离开，并未接受任何采访。而有业内多个人士表示，南京临江老城改造建设投资有限公司身后正是央企中冶置业。
竞得者有央企背景
将200多亿元的天价地块收入囊中的，为一家名为南京临江老城改造建设投资有限公司。有南京业内人士表示，竞买单位是央企中冶集团为拍卖临时组建的公司。
据知情人士透露，南京临江老城改造建设投资有限公司于2009年8月8日注册，原为南京房管局下属公司，曾开发南京华荣大厦。但昨日《每日经济新闻》记者未能与南京房管局取得联系，未能证实上述说法。
该知情人士表示：“南京临江老城改造建设投资有限公司为国资加央企的背景，基本可以确定。国资背景的进入，主要还是为了拆迁，以后会慢慢退出。”据了解，两地块均为毛地出让，地块上尚有建筑未被拆清。
两地块合计出让面积高达1000亩，超过90个标准足球场的大小。由于体量巨大，总价高昂，此前业内猜测夺地者必为央企，而央企中冶将会夺地的传言也早 有耳闻。在南京临江老城改造建设投资有限公司获地后，有南京业内随即表示：“中冶占该公司80%的股份，实际上就是中冶拿了地。”
南京网博机构孙海在接受采访时称：“具体中冶占了临江老城改造建投多少股份，我还需要了解，但应该占了绝大部分股份。中冶在南京拥有不少项目，包括众多保障房项目。”
中冶早就涉足南京地产
早在2009年4月，南京市国资集团、下关区政府、中冶置业三方即签订了《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》，成立注册资金为50亿元的项目公司，准备打造南京长江沿岸的“南京外滩”。
资料显示，中冶置业南京有限责任公司的前身，为南京市房地产综合开发总公司和南京联宇开发建设有限公司。两公司改制重组前，先后在江苏省内开发建设了春风大厦、华侨公寓、华荣大厦、苏州丽景苑等几十个各类项目。
昨日出让的两幅地块，前一幅用地折合楼面价为5929元/平方米，后一幅折合楼面价为8272元/平方米。
目前南京下关滨江区在售的楼盘，包括世茂外滩新城、天正桃源、长江峰景等楼盘，在售均价为2万元/平方米以上，部分房源则接近3万元/平方米。因此有业内指出：“两幅天价地块，尽管还需拆迁等，但算上建安成本仍有较大的利润空间。”
尽管多方猜测，但中冶方面尚未表示自己为南京200亿元地块得主。记者目前也未能从中冶方面得到确切消息。

中海一线城市储地仅够开发3年？ 部分龙头房企“储地荒”或加剧地王争夺

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101223/2153124.shtml


每经记者 杨羚强 发自上海
前两日，北京、广州等城市“地王”频现，A股地产股也集体暴涨。虽然两个现象似乎关联不大，但《每日经济新闻》记者调查发现，地王频出和开发商目前的“地荒”有直接联系。
以12月16日在广州白云新城以楼面地价19971元/平方米拿地的中海为例，据中原地产研究院统计，目前其一线城市的土地储备仅仅只够开发3年。
“粗算下来，‘万、保、金、招’四家地产龙头企业在上海的土地储备都不够再用2年了。”方方地产咨询机构分析师余大元说，2006年～2010年，上海累计销售面积已经超过土地出让面积4500万平方米，开发商的土地储备缺口非常大。
土储成看好首要指标
12月19日，国土部公布新政，对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、“三类住房用地”供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县，要求年底前不得再出让大户高档住房用地。
上述政策似乎提醒投资者重新审视开发商的低廉土地储备，这或许引发了部分地产股价格暴涨。在高盛地产分析师孙贤兵发表的64页的地产行业大报告中，土地储备被列为看好首开股份的首要原因。
“首开170亿元的市值+净负债+未付土地款一共240亿元，30%归外地土地储备，北京土地储备均价只有4000元/平方米，而我们再细看一下它北京 的储备土地 （三里屯、方庄、望京、回龙观的土地）……买首开（股票）相当于以4000元/平方米的价格买它的北京储备土地。”
中原地产研究院的统计数据，或许可以更深入地反映各家房地产公司的土地储备情况。据统计，中海地产在一线城市的总土地储备建筑面积只有254万平方米，按照其今年前11个月77万平方米的销售速度，上述土地储备甚至只够用3年多。
此外，同为全国房地产企业前5强的绿城中国，在一线城市的土地储备建筑面积，只有146万平方米，这使得该公司今年在一线城市只有14万平方米的销售量，只比华润置地多4万平方米，大大拖累了公司今年的销售业绩。
“储地荒”或将延续
事实上，外界常常把房地产公司高价拿地与土地储备紧张联系起来。
此前，中国房地产信息集团分析师薛建雄曾就和黄在上海青浦高价拿地一事，对《每日经济新闻》记者分析称，根本原因是和黄在上海可以开发的土地储备已经不多，所以不能不天价拿地。
中海以接近2万元/平方米的价格在广州高价拿地，同样被认为是因为面临土地“危机”，不得已的举动。去年，中海、绿城和金地在上海天价拿地，也被认为是土地储备不足的反映。
不过，余大元告诉《每日经济新闻》记者，上述房企在上海高价拿地，丝毫不会解决“储地荒”。过几年，这些公司还有可能会以更高价格拿地。
与上海本地的中华企业、绿地等开发商不同，上述房企在上海并没有很深的根基，此前所获得的土地大多是2007年以后新出让的。这些新出让的土地又大多规 定了开发和竣工时限，开发商必须在规定时间内开发和销售完项目，这就意味着上述房企在几年后还需要不断补充新的土地。此外，大批中小房企也希望能进入一线 城市打造品牌，进一步加剧了土地需求的紧张。
中原地产研究院高级研究经理刘渊说，想在一线城市拿地的房企太多，高价拿地已是大部分房企的选择。未来一线城市的项目将高端化，因为只有高端项目才能承受高地价。

三重地王掀爭產風暴 過世一年未葬
2011-3-3  TNM



三重地產王蔡城1年多前因車禍過 世，迄今未下葬，大體仍停放蔡家靈堂後。本刊調查，蔡城過世後，大房子女才發現，百億元資產已被過戶到二房陳英美及其公司名下，蔡家長輩曾提「二、八分 帳」，但二房不理，大房現已提告。蔡城白手起家成美談，如今卻因兩房爭產風暴而未能入土為安，成了三重奇案。

新北市三重區在升格效應下，房價大漲，尤其捷運新莊線及機場線交會站∣三重站捷運路一帶，地價一年內大漲三成，每坪站上二百萬元，房價每坪更是上看四十五萬元。而這燙金地段的大地主，是擁有三百多坪的神祕女富豪、櫻梅建設公司董事長陳英美。

百億地王 白手起家

本 刊調查，陳英美身價不凡，她在三重、新莊、林口、土城一帶擁有上百筆土地，包括土城市中央路一段海霸王餐廳旁一千坪土地，每坪地價已漲到一百二十萬元；力 行路上八百坪商業用地，每坪已衝破一百五十萬元；此外，還有林口夜市附近七千坪土地、五股工業區內台灣檢驗科技公司等用地、三重祐民醫院用地、台南地區二 十三甲地等，並擁有日本土地、越南土地、房產、銀行股權等，身價超過百億元。

陳英美是誰？在地人大多沒聽過，但講起她已過世的丈夫蔡城，三重房地產業無人不知、無人不曉。蔡城的元配是蔡詹水雲，為全職家庭主婦，陳英美則是二房兼事業助手。

蔡城為尚德實業公司（二○○二年已下市）董事長，財富身價僅次於三重林家，為三重第二大富豪，他白手起家的故事，成了地方傳奇。蔡城一年多前過世，並沒有風光下葬，而他生前累積的龐大資產，則成了他大體仍停放在三重重新路上一棟四百戶社區一樓住家裡、迄今尚未下葬的源頭。

遺產糾葛 停棺挨罰

蔡城靈堂及靈柩設在社區裡，引來鄰居抗議，「誰願意每天經過靈堂？」五個月前被警方以違反社會維護法，處罰蔡城兩房五子三千元罰款。

表面上，蔡城大房三個兒子說：「因為還沒有找到合適的墓地。」二房兩個兒子則說：「我們想辦好父親後事，但因三個哥哥阻止。」實則不然，背後糾葛兩房的，就是蔡城生前逾百億元的資產。

本刊近日找上蔡城大房的兒子們，談起這場家族爭產風暴。蔡城長子蔡宗坤說：「原本兩房的家人都在家族企業內打拚，以父親為核心，共治六家子公司，其中二房持有比重較高，陳英美扮演大掌櫃角色。」

蔡城平時和二房同住，一年當中，只有除夕和清明節才會全家共聚。二○○九年的除夕夜時，大房、二房難得同桌吃年夜飯，蔡城曾對全家人說：「家業那麼大，都不要計較得那麼清楚，團結才會有力量。」

不 料，同一年的十一月，蔡城在台南出車禍過世。由於走得突然，身後的遺產完全沒交代，家族爭產隨即上演。「爸爸進入急救室時，人還沒走，陳英美的二個兒子就 準備好要提領存款帳戶內現金了。」蔡宗坤說，「爸爸走了以後，剛開始，陳英美還對我們說：『沒問題，遺產會好好處理』。」

資產轉移 二房獨厚

但大房始終等不到下文，因而開始調查父親名下的資產，這一查，才赫然發現，早在○三年，蔡城名下多筆土地已被轉讓到陳英美或其主導公司名下。

不僅如此，「這段期間，陳英美也將我媽名下的多筆資產，移轉到人頭戶或者她自己名下，有些還被變賣掉，但錢被她領走。」蔡宗坤拿著領款的紀錄，控訴陳英美將蔡詹水雲原來持有價值至少上億元的多筆三重土地賣掉，大房完全被蒙在鼓裡。

此外，「我媽媽和弟弟的住宅，還被陳英美拿去抵押向銀行貸款，我們三兄弟還是家族公司銀行貸款的連帶保證人。」蔡宗坤說。

長輩勸和 調停無效

「有 一筆以前爸爸還給銀行的借款，陳英美竟說那是爸爸向她借的錢，現在竟寫存證信函來要我們還，我們故意把存證信函貼在靈堂門口，讓大家評評理。三重人都知 道，蔡城會需要向陳英美借錢嗎？」蔡宗坤氣憤地說：「因為二房管公司的帳，我們的印章、房子權狀都在她手上。連一毛都不給就算了，還做到那麼絕。」

蔡 城的小弟、前三重市民代表蔡簿也現身告訴本刊：「蔡城名下九成多的資產都在二房手上，大房這邊幾乎一毛都沒有。我傳話給陳英美，『大房、二房，二八分帳都 可以商量。』已經那麼卑微的訴求了，陳英美還是不回應，後來請出幸福水泥董事長陳兩傳、前立委許登宮勸合，都沒得到對方回應。」大房這邊憤而提告。

認識陳英美超過四十年的蔡簿說：「我都活那麼大了，也不缺什麼，這次是看不下去了，才跳出來說句公道話。」

整修怪手 第一桶金

蔡簿回憶起當年。蔡城十幾歲時，認識同為彰化人的元配詹水雲，結婚後才當兵。退伍後，蔡城到汽水廠開宣傳車，與擔任工廠會計的陳英美二人一起開著宣傳車，巡迴全台，日久生情。「蔡城離職時，陳英美大著肚子，兩手空空和他一起上台北。」蔡簿說。

北上後，蔡城到工地開怪手，陳英美則做內衣手工貼補家用。由於第一胎即將生產，蔡城及元配一塊幫忙照顧。「我還記得很清楚，當時陳英美的父親帶了好幾個人，氣沖沖地來找我要人，我只能說：『不知道』。」蔡簿說。

一 九七四年起，政府推動十大建設，營造業進入大多頭，怪手生意接不完，蔡城趁機與朋友合資，買進中古怪手，整修後再加價賣出，賺到人生第一桶金。「生意好的 時候，一天賣五台怪手就可以買一間房子。」二年後，蔡城成立「毅城建設機械公司」，與幸福水泥長期合作，因而和陳兩傳成為好友。

造鎮大賺 轉戰營建

真正讓蔡城身價暴漲的，則是汐止瓏山林開發案。這個原為國泰十信的開發案，因十信超貸事件而改由三重幫林榮三接手，新的營建團隊中有幸福水泥、台北縣議會前議長陳明雄的保固營造及蔡城。

蔡 城在這個造鎮大案賺了大錢後，隨即以「源城建設」，轉戰營建業，也開始蓋起房子來。這幾十年來，蔡城與客戶吃飯時，都帶著陳英美。最早，大房及二房同在一 屋簷下，但彼此並不合睦，二人曾大打出手，鬧到不可開交，才分住二屋。「大家上了年紀後，漸漸會用商量的。」蔡宗裕說。

蔡城原本默默做，直到意外入主老牌食品業上市公司「尚德實業」，實力才被外界注意。蔡宗坤說：「一九九七年左右，二房的兩個兒子不熟股市風險，和前省議長劉炳偉一起炒作尚德的股價，沒想到被設計套牢，變成持股高達三成的大股東。」蔡城才入主。

遲不下葬 僵局難解

尚德雖有土地資產，但負債累累。為了怕債權人扣押公司負責人名下資產，○二年尚德下市後，尚德大批土地陸續移轉給陳英美名下，以及陳掌控的櫻梅建設、旺德福投資等，這使得陳英美短短五年內身價暴漲。

究竟蔡城的資產跑到哪裡去？「陳英美說錢都虧在尚德裡面了。」蔡宗坤不以為然。就蔡城未下葬一事，風水師陳旺庭則說，男主人若遲遲不下葬，對後代子孫、整個家族的發展，會有不好的影響。對此，本刊致電給陳英美，她僅回答說：「這件事你去問他們的孩子。」隨即掛掉電話。

蔡城家族表

齊人福盡 大某細姨爭產多


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