“地王”尴尬
http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100116367&time=2010-02-05&cl=115&page=all
记者 张丽华 2月1日，人头攒动的上海土地交易市场，见证了2010年上海新“地王”的诞生。 外滩金融8-1地块（下称8-1地块），凭借其90亿元的起拍价和地处上海外滩金融带的优越地理位置，备受关注。作为试水上海土地出让预申请制度的第一只“螃蟹”，这一案例具有明显的示范效应。 在七个小时的竞标之后，上海证大房地产有限公司（00755.HK，下称上海证大）击败新黄浦（600638.SH）、复地集团 （02337.HK）的联合体，以及中华企业（600675.SH）、太平洋人寿和泰康人寿组成的联合体，最终在8-1地块上胜出。竞得价为92.2亿 元，折合楼面价34148元/平方米， 成为上海2009年以来总价、单价的“双料地王”。 同一天，三个月前拍下北京顺义新“地王”的大龙地产（600159.SH），因逾期未签订该宗地的土地出让合同，被北京市国土资源局决定取消其竞得资格，没收其2亿元竞买保证金。 每一个“地王”的背后，都会有一段耐人寻味的故事。无论是大龙地产的得而复失，还是上海证大的顺利加冕，交易环节的不透明性，都难以消解市场对土地交易的种种猜测与疑虑。重重疑点 尽管是新“地王”，但外滩8-1地块92.2亿元的价格仍远低于市场预期。拍卖现场的竞价亦远不如想象中的激烈。 在首先进行的开标和评标中，新黄浦和复地集团联合体就被淘汰出局。中华企业竞标联合体作为惟一有资格的竞价方，与综合得分排名最高者上海证大进入下一轮竞价。 91亿元起价，至92.2亿元结束，不过十余轮举牌。其过程远逊于三个月前大龙地产经历180余轮竞价，以50.5亿元拍下起拍价仅14.1亿元的北京顺义天竺地块。 “一城一带”（陆家嘴和外滩金融集聚带）是上海建设国际金融中心的核心承载区域，目前“一城”已经较为成熟，“一带”则明显不及。这个亟待发展的外滩金融集聚带，规划有2.6平方公里，150万平方米以上的建筑面积，8-1地块即位于此黄金地带上。 为上海黄浦区提供物业咨询的一位机构人士指出，综合商务氛围、地理位置，以及建筑面积体量来看，8-1地块是规划的外滩金融集聚区中最好的一块地。 “既没有滨江区过低的限高，又有足够的占地规模，27万平方米的地上建筑面积，可塑性较高。”中国指数研究院副院长陈晟亦表示，这一地块上的建筑将会成上海南外滩的新地标。 此前，上海黄浦区规土局曾召开信息发布会，宣布8-1地块评估价为90亿元-100亿元，预申请报价不得低于90亿元。而土地出让文件规定，地产商需交纳10亿元的投标保证金。综合上述种种情形，市场普遍猜测该地块最终成交价将超过100亿元。 对于8-1地块的价格，上海证大董事局主席马成亦坦言，受到了政策宏观调控的影响。马成曾担任上实集团下属地产企业要职，上海证大的实际控制人为出身金融界的戴志康。 更多分析人士认为，偏低的价格与预申请制度不无关系。 2009年11月16日，在上海国土部门的地块信息发布会上，和记黄埔、新鸿基、仁恒、绿地等24家开发商前来了解价格，但最终仅有上述四家总部位于上海的开发商成为有效预申请者。 更多资金状况和开发经验均不俗的企业，究竟有没有参与预申请？它们又是缘何没有加入现场投标环节？本刊记者向诸多地产商求解无果。 一位资深地产界律师向本刊记者称，在以往的经验中，有些地方政府在“招拍挂”出让土地时，往往会与地产商签一个保底协议，由地方国土局收取地产 商一笔钱，地产商保证来参加拍卖，这类签约的地产商，一类是托儿，一类是内定的，大家一起来拍卖，虽然政府不保证让签约的地产商一定拿到地，但总会有倾向 性。“政府在控制进入者方面有很多办法，或者在竞拍条件上设置条件，或者在规划上做手脚，很容易予取予夺。” “如果按之前的‘招拍挂’程序，价格肯定还要高。”易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司上海机构总经理于丹丹说。 不过，也有沪上业界人士分析认为，这一价格控制得很好，上海政府并不想在地产调控的风口浪尖出现过高的价格。殷鉴不远，除了大龙地产近日被罚的 闹剧，2007年地理位置相仿的上海黄浦区163街坊，被拍出每平方米6.7万元的“天价”，但拿地者南京苏宁房地产开发有限公司在随后的金融危机中，以 退地黯然收场。“勾地制”上海版 2009年9月，上海准备尝试预申请制度的消息甫出，坊间纷纷将其称为上海版“勾地制”。但仲量联行上海研究部董事周志锋对本刊记者表示，从8-1地块预申请制度的试点看，其与香港的勾地制有很大差别。 首先，出台背景截然不同。 香港勾地制出台的背景是亚洲金融危机致香港房地产市场低迷，土地流拍严重。而上海、北京、深圳等地欲试水预申请制度时，正值2009年内地楼市火爆。 其次，具体做法也大相径庭。 周志锋表示，香港的所谓勾地，就是要把地先勾出来。即政府出让土地之前，先找开发商报价，只要有报价达到了政府咨询团队估价的80％左右，这块地就会拿出来出让。但勾地方地产商事先是不知道政府出让底价的。 8-1块地，国土部门则事先就明确公布了地价估值和预申请底价，且必须要有三家以上地产商参与预申请，该地块才会正式拿出来出让。 上海市规土局在其网站上也表示，“预申请制度”有别于香港在1998年金融危机背景下为保证土地不流拍、不贱卖而推出的“勾地制度”，其主要目 的体现在三个方面，即完善供地信息的披露机制，稳定市场预期；强化土地计划管理，提高市场化配置效率；优化行政办事流程，提高审批效能。 尽管初衷如此，上海版“勾地制”在信息透明上要做的还很多。 “原来的公开‘招拍挂’，让很多企业盲目抢地，预期不稳定。挑选合适的而不一定是出价最高的开发商，是政府希望看到的画面。”于丹丹分析说，前期有一个较完整的政府供地计划预先披露，通过这种前置性的信息披露，影响供求关系，是平抑地价的关键。 在这方面，香港的经验可资借鉴。每年3月新财年开始之际，香港地政总署都会将一年土地出让信息公示出来。 这方面，上海市规土局亦表示，土地管理部门将根据土地储备计划和供应计划，发布用地出让预申请公告，集中向社会公开宗地出让信息。但目前尚无具体动作。 在8-1地块出让过程中，预申请制度留下的疑团也颇多。 譬如，香港在某地块勾地成功之后的做法是，所有地产商都可以来竞标拿地，价高者得。 8-1地块引出了“有效预申请人”的概念，其在评标阶段会有10分的加分，投标保证金亦有一定优惠，是预申请制度中重要的环节。但在该地块的出让文件中，对此概念的解释却很简单—此前参加并通过本地块预申请的申请人。 北孚地产研究所所长刘光东对本刊记者表示，预申请的企业，什么条件能成为有效预申请人，什么条件不能，到底是保证金没有达到，还是报价太低，都应该有规则可循。 周志锋则提出，评标阶段有综合评标这一环节，“复地是42分，证大43分，这些分数是如何给的，大家都不是很清楚。” 2月8日，黄浦163街坊地块将再次演练拿地新政时，会否解开上述疑问，需拭目以待。而上海市规土局2009年11月在其网站上表示，已经形成了《上海市国有建设用地使用权出让预申请试行办法》。但本刊记者采访的业内人士均表示，尚未看到这一办法的具体内容。 前述资深地产界律师评价称：“香港的勾地制度，是公开的协议，勾的是个人的地。目前内地很多地方政府的勾地制度是私下的，是一个‘沟通’的过程。”证大背后 2月2日，上海证大停牌迎接“双料地王”，但资本市场的态度略显冷淡。2月3日，标准普尔将其评级改为“负面观察”，并对拿地后的资金状况表示忧虑，称上海证大目前的现金流不足以支撑92.2亿元的土地开发项目。 这一价格，是截至2009年6月30日上海证大总资产的1.2倍，现金余额的19倍。 标普分析师克里斯托费·李表示，若无第三方合作和外部融资的支持，标普将下调对上海证大的信用评级。目前，标普对上海证大将于2012年到期的1.5亿美元无担保期票评级等级为B+。此前，标普曾指出，若要调高上海证大评级，必须确保其保守购地的政策及财政管理。 2月3日，穆迪亦表示，检讨证大B2企业家族及高级无抵押评级，有可能被降评级。 穆迪说，证大目前持有现金约13亿元，即使与其他投资者合作，仍需额外筹集资金，令信贷评级受到压力。 马成对本刊记者表示，既然拿下这块地，在资金方面自然是胸有成竹。 上海证大2月3日发出公告称，正在与潜在投资者磋商，准备通过成立专门的项目公司开发这一地块，地块总价将通过新成立公司的注册资本、股东贷款及所筹银行融资方式支付。 马成当时并不讳言，复地集团有意取经上海证大开发商业地产方面的经验；在财务上，复星集团的增持主要是基于股比提高可以合并财务报表考虑。 在8-1地块上，复地集团与上海证大同时出手投标，不免有“双保险”之意。1月12日，复地集团刚刚宣布通过认购新股，将所持上海证大股份由 8.47％增加至19.68％。几乎所有人都相信，复地集团乃至其母公司复星国际（02337.HK）将对上海证大未来在8-1地块上的开发给予全力支 持。 作为一家民营企业，上海证大的母公司上海证大集团上世纪90年代发轫于资本市场，2000年后，获得在浦东新区中心区域开发商业与住宅地产项目 的机会，自此涉足地产开发市场。2009年，上海证大的实际控制人戴志康将董事长一职让位给马成，后者来自拥有大量土地储备的上海老牌国资企业上实集团。 戴志康两个多月前也对媒体表示，2010年是上海证大的“大年份”，将与复地在2010年以联合投资的方式，在上海进行大规模的项目投资。 目前，上海证大已为8-1地块支付投标保证金4.5亿元，并预期，土地出让合同可能将于2010年2月11日订立，余下87.7亿元将在之后的六个月内分期支付。 不无吊诡的是，被质疑资金实力的上海证大，PK掉的是中华企业与两家保险公司组成的联合投标体。后者以500万元惜败，令市场人士不免感叹保险公司“也差钱”。
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