255亿地王之争
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12月22日下午，广州亚运城项目用地（含已建成物业）整体挂牌出让。经过现场竞价，由广州富力地产股份有限公司、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司、威泉集团有限公司、翘威国际有限公司、宇时投资有限公司组成的联合体以255亿元成功竞得。国 泰君安港股地产分析师姚峣指出，按照联合体的组合来看，富力占据大头，或有40%左右的股份。项目总价太高，会对资金链有很大压力。据分析，三家开发商亚 运城每年开发费用80亿-100亿之间。以255亿总价算，富力在未来1-2年要承担过百亿元费用。国泰君安分析，如果进展顺利项目毛利可达20%左右， 盈利空间在80亿-100亿左右。上市房企融资压力大增富力目前可用现金流在120亿以内，拿 下这个项目首先就要分摊40亿-50亿首付款，加上后续开发费用和销售费用，压力很明显，这就更要加快其A股上市的进度，而一旦A股成功上市，又会分摊其 总股本，每股收益摊薄，削弱每股盈利能力，将会影响该股两边市场估值。据2009年中报显示，富力的负载率为110%；雅居乐地产37.1%；碧桂园地产 为35.7%。香港股评人黄德几认为，富力地产的负债率比碧桂园和雅居乐稍逊。尽管项目吸引庞大外汇收入的前景利好摆在了眼前，不排除股价 会有小幅反弹，但明年信贷政策不明朗，明年股市仍然是整固期。尤其是富力在发A摊薄效应之下，投资者对其长期盈利预期将不会看好。项目的巨大资金占比，导 致三家内房股要进行大额融资，例如发中长期债券。前两个月多家内房股上市，就是预计明年信贷政策将不如2009年宽松而乘机圈钱，力保明年发展资金到位。联交所数据显示，富力地产于12月16日，获瑞银场内增持967949股H股，每股平均价13.817元，涉资1337.4万元。越秀城建地产营销中心副总监伍岳峰认为，“在资金投入较大的项目上，开发商已经有结盟开发的趋势，形成既是对手也是朋友的竞争格局，未来广州甚至全国都有可能进入地产战略联盟时代。”“楼 面地价5000多元/平方米，成本大概要8000元/平方米，要卖10000元/平方米以上才有利润。”伍岳峰认为，“后期开发不会有问题，三家房企都是 有经验有实力的。但项目距离市区与花都差不多，广州消费者的心理距离还是远了点。”伍岳峰分析，两三年后看项目后期配套设施是否齐备，而且看联合体采取共 同开发还是分区开发的模式，分片开发风格不一样，共同开发效率慢，按照三家开发商的风格来看，分区开发几率较大。广州市亿信房地产土地评估 有限公司估价师林金萍匡算，亚运城土地成本加上营业税企业所得税等，都要上万，因此单价要卖一万多才有钱赚。“还不如去花都买地。”林指出，亚运城今后要 做小镇模式，项目销售只能靠周边的客户，售价就不会拉高，而港澳投资性买家在广州的选择很多，不一定要在这个区域投资。目前亚运城周边只有一个在售项 目，毛坯均价7000-8000元/平方米。据透露，亚运城项目商品住宅供应量为385万平方米，分6年供应，每年的供应量约60多万平方米。而广州十区 每年商品住宅的供应规模在800万平方米左右，亚运城项目供应量占全市供应量的比例仅为8%左右，这样的占比要形成垄断话语权可能性不大。广州未来两年供应量骤增林金萍认为，未来两年市区供应量上来的话，房价上升空间很有限，郊区项目风险就会增加。加上保障房政策近两年的加紧实施，明年续推保障房3万套，未来两年市区供应量将大幅上涨。而 此次恒大合生创展等公司没有参与，一是资金占比问题，二是旗下土地储备足够未来3-5年开发。还有一个更重要的原因，就是广州市政府今年十月出台了三旧改 造政策，广州多家开发商迅速介入城中村改造项目。今年7月份，广州市市长张广宁主持召开市政府常务会议时透露，广州将在今后5年内全面改造一批“城中 村”，10年内基本完成全市138个登记在册的“城中村”整治改造。目前已有猎德村、同和村和琶洲村，采取了引进开发商建设改造的模式进行。接下来，城市 中轴线周边的城中村将率先改造。合生创展近一两年都没有进入土地市场，而是介入了海珠区多个城中村改造项目。记者据可靠渠道获悉，新鸿基地产将在佛山禅城南石地区圈下大幅地块。业内人士如此分析，在亚运城项目的决策上，只能说明每个公司发展规划不一样，对项目未来销售预期也不一样。事 实上，富力、雅居乐、碧桂园在广州的土地储备已开发得差不多了，尤其是富力，其华南区总经理朱荣斌透露明年广州公司的销售占比很大，大约30%左右，因此 富力广州地区土地储备压力更大，今年除了与广州市同和实业公司签订《合作改造同和‘城中村’项目框架协议书》外，还介入了杨箕村的旧城改造。而保利今年在省外二线城市储备了不少地，今年还拿下琶洲城中村项目，并有意介入冼村旧城改造。2008年，受影响比较明显的各大民企，去年富力拍了佛山地王后，也在今年办理了退地。相比之下，两个联合体拿地的积极性很明显就有了差距。255 亿地价也是这轮地产复苏或泡沫的一个高潮，三家房企的压力来自于明年商品房销售价格高点回落的风险。一份来自国泰君安证券的分析报告显示，为了维护社会稳 定，国务院已决定抑制部分城市房价的过快上涨。基于不断紧缩的政策及下降的销售面积，2010下半年起房价或将全面下跌。预计深圳和广州楼市将在2010 下半年率先调整。由于消费者的负面心理预期及相对紧缩的货币政策，预计上海及北京房价于2010下半年至2011年将下降15%（比2009年水平）。
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