地王“戏法”
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“地王”就是“地王”。重庆嘉陵江畔，雨水打在三钢厂地块近人高的杂草上啪啪做响。41.8亿元的天价、307.6亩的土地，无论单价还是总价，香港信和置业有限公司(下称“香港信和”)为首的财团，在两年前的2007年7月30日，均创下重庆房产市场当时之最。这只是表面的热闹与喧哗。本报记者从重庆某土地储备集团获悉，香港信和方面现在只付了26亿土地出让金，还有15.8亿未付。按照合同，这些价款在2007年就应付清。知情人士向记者透露，推迟开工、延迟付款，已成为“地王”为缓解财务压力、谋求规费减免而祭出的两大拖延术。两年弹指一挥间。邻近地块的项目工地上，搅拌机和塔吊早已左右开工，唯独“地王”分寸未动。这令人费解。政府似乎并未对“地王”的拖延术下狠招。尽管有付款合同和闲置土地清收的“紧箍咒”，但鉴于三钢厂地块出让占2007年重庆市本级非税收入的22.5%，当地政府反而考虑对其进行“抚慰”。拖延二重奏2007年拿地后，香港信和宣称，将在四年内陆续完成该地块的开发，将其做成重庆最顶级的CBD，以豪宅为主，拥有包括五星级酒店、等标志性商业配套设施。不过，尽管拍地豪爽，拿地方在开发进度上却尽显扭捏。2008年6月，在拿到土地约一年后，香港信和方面才发布了招聘广告，这使重庆当地市场人士无不对此项目翘首以待。后来，香港信和招聘了约20多个员工。彼时，整个房产市场正历经“炼狱”，销售不畅、银行逼债，一片哀鸿之音。逆市下，不少开发商都放缓了开发进度，地王也不例外。直到今年3月，香港信和才在当地媒体刊登广告，公开对其13个项目招标，涉及工程施工、机电设备安装、园林绿化、建筑装饰到监理勘探和咨询等，希望“找到行业的顶级商家作为合作伙伴”。当地市场依然翘首以待。而此后，仍无动静。不但开发未动，其地款也未结清。今年8月4日，重庆某土地储备集团副总经理介绍，香港信和方面现在只付了26亿，还有15.8亿未付。而这些价款本应在2007年就要付清。2008年中，该地块项目的负责人孟才曾向记者表示，由于公司是外资企业，因此换汇问题拖累了地款结清。其表示，由于按规定每次只能换5000万美元,每换一次时间可能要一个月左右。香港信和遂设立了三个公司，专门进行换汇结算。但有当地市场人士质疑,香港信和的外汇问题根本没有上述人士所说的那样复杂, 无论如何，两年时间已经足够41.8亿元从容的汇进重庆。地王小算盘延迟开发背后，“地王”打着自己的小算盘。上述土地储备集团副总经理介绍，在拖延过程中，香港信和方面希望达到两个目的。一是延迟支付剩余的款项；一个是谋求减免一些政府性规费。记者了解到，信和方面希望与重庆相关方面重新约定，推迟支付剩余款项，而土地出让方重庆渝富资产经营管理公司对此方案并无异议。根据此前的公开报道，香港信和为发展重庆地产项目，拟组21亿人民币3至5年期银行贷款——此贷款数额与目前尚未支付的土地出让金部分相当。以现在的5年期基准贷款利率5.94%计算，15.8亿元一年的利息为9385万元。换句话说，香港信和方面可以减少9385万元的财务费用。该“地王”项目的建筑面积一共103万平方米，其中住宅面积90万平方米，共43幢建筑，建筑总投资为18亿元。此外，全部投资中还包括设计地堪、规费、配套费、税费、水电安装、绿化园林、销售费用，管理费用等数十个项目，当地市场人士计算，这些项目需10亿到20亿元。显然，如果推迟支付土地价款，香港信和的资金压力将大为减少。除此之外，上述土地储备集团副总经理告诉记者，香港信和方面可能还希望政府为其减免一些规费。这主要涉及土地测量费、规划报务费、城市基础设施配套费、施工图审费(抗震、节能、消防等)、招标管理费、白蚁防治费、建筑面积图测费、临时用水用电费等几十个项目。香港信和方面希望政府可给予多达数亿元的减免。但这涉及到政府优惠政策公平的问题。上述土地储备集团副总经理认为，当年参与拍卖的开发商面对的是相同的政策条件，如果现在给予信和方面规费的减免，对于其竞争者来说就不公平。政府“抚慰”棋“地王”两年未动，传言四起。2008年即有传言称，香港信和方面准备“退地”。不过，时任重庆国土局副局长蒙毅对此予以了否认。该地块项目负责人孟才当时亦对记者表示，公司不会退地。上述土地储备集团副总经理认为，退地已经不可能。巨额违约金是拿地方不得不考虑的成本，此外，做为一家上市公司，香港信和应该会顾及声誉，不到万不得已不会退地。“2007年拿地的价格确实比较贵，每亩达1370万元。2008年房地产市场又遇到很大的困难，开发商陷入困境。所以政府还是会考虑对开发商给予理解和支持。”该副总经理说。当年对于重庆而言，出让这片土地让政府获得一笔不菲的收入，2007年重庆市本级非税收入为187亿元，香港信和的土地价款即为41.8亿元，占比达到22.5%。也许正是于此，重庆相关方面反而开始“抚慰”“地王”。重庆江北区开发办今年3月的一份文件称，要“收集煌华、珠江、尖置(香港信和重庆项目公司)、金科、英皇地产等项目实施所遇到的问题，并由江北建委主要领导组织不同层面的协调会，急企业之所急、解企业之所困，以求以房地产业的发展带动相关产业的健康持续发展。”此外记者了解到，作为土地出让方的重庆渝富资产经营管理公司，也已接受了推迟支付剩余款项的提议；而就规费减免问题，政府可能也会想办法实现。两年未动，当地对该地块是否会被收回也给予了高度关注。此前，广州对24块闲置的地王做了处罚，震动全国。不过，从记者了解的情况看，这个震波不会影响重庆。重庆此前也有开展闲置土地清理举动，并规定超过土地出让合同约定动工日期满一年未动工开发的，按土地使用权出让金的20%征收土地闲置费，督促开发企业在一年内动工开发。对确无资金实力、不能在限期内动工的，依法无偿收回土地使用权。不过基本是“只开花不结果”。重庆土地交易中心易主任告诉记者，香港信和方面取得的地块并未到两年。其表示，计算日期不是以签合同日或拍卖日为起算日，而应该从合同规定的开工日期起算。不过，相关方面并未对外公布合同细节，外界遂无法得知具体的起算日。该地块是否已经到两年，只有土地交易中心、重庆信置等单位知晓。该地块还有多久到两年之限，相关方面均不肯透露。“地王”不一定就是“地王”。
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