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兩岸三地:光榮結業回鄉耕田 因念

2010-12-23  AD





 

筆者兒時聽老人家說,農曆正月十五後不把揮春移除,那就要貼一整年。上周拜訪廣東廠家,除了從去年一直貼到現在的「生意興隆通四海,財源廣進達三江」揮春,還有「招聘大量人手」之類的招工通告,亦是貼足整年。

把工人短缺問題作為拜訪話題,今年的確容易引起廠佬「開金口」,讓煩惱了一年的老闆,好好趁筆者到訪發洩一下。比起那些生意如可?最近忙嗎?等問候語,感覺更貼近他們的現實生活。

國策扶持做農民勝工人

大部份工廠自去年下半年起,算是金融海嘯過後復蘇開始,工人短缺情況,一直沒有改善。這段時間,工廠定單數量雖然也是上上落落,但對於一些不需要長工的工廠來說,在真正要人時,即感到請人難的切膚之痛。

不過,其他需要大量熟手工人的工廠,可說無時無刻在為人手問題擔心。工廠沒定單的時候,怕工人收入少了會離開;有定單的時候,又怕其他行家高薪挖角。這種日日擔驚受怕的情況,廠佬說「百年一遇」。

究其原因,不同國籍的廠佬,都有同樣看法,就是國家政策的轉變。其中一條是「三農扶持」的成果,現在當農民好過當工人的說法,已不是甚麼新聞。筆者在廣州,就親眼見過店舖貼出「光榮結業,回鄉耕田」的標語,讓人相信店主另謀高就的決心。

其次,隨着國家一孩政策,部份農鄉人口,已不是30年前改革開放之初的人丁鼎盛,城市內年輕一代,更不以在工廠打工為榮。

這種社會變化,今日靜靜降臨。最關鍵的一條,在資訊流通發達的年代,工人對物質的追求,也是在通脹中,心頭越來越高的。

可能就在經歷過一段短時間的「工廠少林」之後,自家闖蕩江湖去也!


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春節回鄉見聞 重劍

http://xueqiu.com/3270832901/23048830
蛇年春節是在湖北鄉下老家過的,談談自己的所見所聞。總體感覺,農村這幾年發展很不錯,農民收入增長很快,甚至超過城市(印證了國家統計局的數字)。消費水平也幾乎是爆髮式的增長。

小汽車。不知道從什麼時候開始,鄉下過年經常堵車了。那些掛著粵、浙、蘇等外地車牌的小汽車經常擠在狹窄的鄉間水泥公路上爬行,到了十字路口,經常被堵死。通常只有在城裡才看到的交警,在鄉間的十字路口也開始忙碌了。這次返程趕火車,在一個十字路口被堵了半個小時,令人心驚肉跳,差點沒趕上火車。

繼家電下鄉之後,我覺得下一個下鄉的大型消費品將是汽車。當然,唯一阻礙這個進程的是鄉間狹窄的公路。10年前,摩托車、電動車在鄉下徹底取代了自行車,如今在鄉下,幾乎看不到自行車的身影。現在,汽車正逐步走進農村人的生活。雖然,節日期間鄉下公路上行駛的大部分還是外地車,但是已經有越來越多的富裕起來的當地農民躍躍欲試,準備購買小汽車了,特別是在婚嫁市場上,小汽車作為炫目的嫁妝開始流行。

商品房。農民也開始買商品房了。這裡說的農民是真正種地的農民,不是在外打工賺了錢在本地縣城買房的人(這批人早已是縣城商品房的主要買方)。如何看待農民買房,是一個很有意思的話題。由於農民常年要和土地打交道,商品房買來幾乎是不住的。但是也很少出租,實際上也租不出去,因為這樣性質的空房大量存在。那麼農民為什麼要買而不是自建住房呢?首先,需要申明的是,這些在城裡買房的農民,在鄉下已經有了不錯的住房,再繼續建新房的必要性已不大。買房不是為了住,而是出於其他的目的。這個目的很大程度上就是投資。由於持續的高通脹,就連農民也不大願意把錢存銀行了。顯然,城市裡面商品房持續升值的訊息也傳遞到了鄉下。一些富裕起來、思想比較先進的農民就開始嘗試在城裡買房了,由於這些人的示範效應,買商品房就成了一種流行行為。一些地方婚姻市場上,女方甚至把男方是否在城裡擁有一套商品房列為必備「硬件」之一。另外,在城裡有一套住房,在農閒的時候,農民也可以進城體驗一下城裡的生活,找找城裡人的感覺。

農民投資意識的覺醒固然是一件好事,但是當一個地方的房地產依賴來自農業收入支撐時,這個地方的房地產也基本上發展到頭了。這些縣的房地產建起來,也賣出去了,但是一年大部分時間是沒人住的。我擔心,這些剛積累了一點錢的農民,成為縣域房地產市場的最後接棒者。這是很令人心痛的。

超市。超市在鄉村開始興起,每個鄉鎮都有比較大的綜合性超市,縣城個別較大的超市已經不遜色於大城市的超市。我觀察了下,超市的興起是與鄉村交通條件的改善分不開的。由於政府推行「村村通」工程,鄉下小路都變成了水泥路,摩托車也成為農民出行的基本交通工具,這為超市的生存提供了基本的條件。美國沃爾瑪取代鄉村雜貨店也是伴隨著美國汽車市場的興起而興起。

家電。鄉下幾乎家家戶戶屋頂上都安裝了太陽能熱水器,遠遠望去,蔚為壯觀。這幾年做太陽能熱水器的估計都賺發了,這是多麼大的一個市場!電冰箱已經在鄉下普及,部分農村家庭已經裝了空調。估計未來兩年,農村的空調市場將迎來爆發。

煙花。以前過年,鄉下只是燃放鞭炮,煙花很少見。現在,鄉下逢年過節,紅白喜事,煙花成了標準的配置,地位比鞭炮還高。煙花比普通鞭炮貴多了,煙花大規模走進鄉村,說明農民生活水平普遍得到了很大的提升。

禮品。農村走親訪友,免不了要提點禮品。十年前,二三十塊錢的禮品是標準配置。現在一般都在百元之上:一瓶五六十塊的白酒、一箱三四十塊的飲品(涼茶、牛奶、果汁等)和一包幾十塊的糖果。禮品檔次的提升說明鄉親們收入水平確實提高了不少。

鄉下收入的提升來自於務農和務工兩方面。

務農方面:新的播種技術以及收割機械的推廣,大大地節約了勞動力。以前兩個青壯年勞動力種10畝地都很吃力,現在可以種50畝地。高產種子、高效低毒農藥、高質量化肥極大地促進了糧食增產,現在水稻畝產比十年前增加了近50%。人均耕地增加(越來越多的勞動力出去打工)、畝產增加,再加上糧價近十年持續上升,種糧農民收入提升很快。據種地的親戚朋友講,一畝地一年種一季,不算人工,純收益有千元。對於種植面積在100畝以上的種糧大戶,忙活3-4個月,年純收入就有10萬。

務工方面:發現周圍出去務工的親戚朋友,特別是男性,絕大部分是從事與房地產建築相關的工作。那些賺了大錢的,也是多從事這個行業。這幾年建築相關工資上升很快,一個在深圳做室內裝修的表弟說,現在找人幹活,一天給兩三百的工資還不一定能找到人。

以上是此次回家過年的一些所見所聞所思所想。應該說,家鄉的喜人變化堅定了我對中國經濟長期向好的信心。中國的最底層的生存環境和生活水平都從過去幾十年的高速發展中,得到了切實的改善,我們有理由期待更美好的明天。
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【碎片中國·癸巳】回鄉雜記

http://www.infzm.com/content/88272

編者按:在中國人最重要的節日,南方週末記者們也紛紛回到家鄉,回到那些陌生又熟悉的地方。

這群身份獨特的觀察者,敏銳地觸摸少年生活的土地上細微的變化,並記錄著中國這個龐大軀體上一根根毛細血管的微小脈動。

在浙江湖州,投資無門的新痛苦折磨著漸漸富裕起來的人們。在財富渴望與通脹壓力煎熬中的他們,尋找與試探著包括民間借貸、高息集資在內的各種路徑。

而江西高安建安鎮黨委書記卻在四處找錢,他想修路,想讓小鎮找到新的財政支柱從而擺脫對煤的依賴。

在四川打工大縣,農民蜂擁入城,打工給一代農民帶來物質與精神的雙重改變,也帶來被「拔」出土地時的糾結與撕裂。而最茫然的,莫過於四十多歲的第一代民工——城市工廠只歡迎年輕人,而他們卻已無法回到農村。

在河南農村,拿著iPhone的年輕媽媽購買的奶粉卻是早就因含致癌物質而被註銷生產許可證的「毒奶粉」;更多地方,煙花爆竹的銷量正在下降,微信正在成為內地人的時興,一個個家族群橫空出世,而一些上小學的孩子也能熟練地使用iPad刷微博。

幾乎在每個地方,汽車的增長速度都令人吃驚,連大別山深處的小鄉村,也在這個春節堵起了車。

這是我們血脈相連的家鄉,我們清晰地感知到,經濟增長與文明變遷在每一個地方帶來的改變,如此隱秘,如此糾結,卻又如此決絕。

年復一年,南方週末經濟板塊連續在春節之後推出回鄉專題。在無數碎片裡,看見一個龐大、複雜、有溫度的中國。

小城裡,7歲的小外甥熟練地發著微博,而四十多歲的舅舅則在為工作發愁——城市工廠歡迎的只是手眼靈敏的年輕人,而土地是打工十多年的他們這代民工再也回不去的地方。

(一)

下了雨的南方陰晦潮濕,薄霧下整個城市像蒙了一層灰,但過年依舊是這座南方小城娛樂場所的高潮。大年初三和同學吃完飯,想找個地方坐坐,不管是咖啡館、茶樓、麻將館,還是KTV,全部爆滿。

在這個我們生活了十幾年的四線小城,如今不僅有沃爾瑪、如家和七天酒店,還有中國式的堵車。走出市區,同學開著車帶著去了郊區一個隱秘茶樓。

外觀看上去不怎麼起眼的一個小樓,裡面裝修卻非常雅緻。一進門同學就說聲音小點,這裡大都是市裡公務員過來喝茶。

(二)

開車的同學之前在北方讀一所普通專科大學,畢業後為了女朋友想去北京,歷經蹉跎,幾個月後愛情在和現實的衝撞中夭折,他悻悻回到萍鄉,通過老爸關係進了市供電公司。

6年後的同學聚會,他談到北京往事喉頭依然發啞,依然稱羨慕我們這些躋身大都會的同學,不過飯後就開著一輛君越帶我們周遊全城,茶後邀請到他家,竟是在全城最好的地段的複式樓——在大都會為基本生存掙扎的遊子們的神經一下子被刺激到了。

(三)

和親戚們聚會,飯桌上的話題總有房子。小城市的房價已經躥過4000了,大樓越長越高,各種樓盤戶外廣告成了街頭最有表情的風景,然而二手房的交易量幾乎為零,二姨家在火車站幸福小區一套二手房低價掛出去了兩年,都沒人買。

(四)

連7歲的外甥都開始玩微博了,粉絲竟然過百了。一過年,我的iPad和iPhone就完全被他霸佔了。看他熟練地用微博自拍發照片,我一下子覺得老了很多。

(五)

在深圳打工的舅舅今年捲起鋪蓋,頭也不回地奔回家了。在南方打工十多年,貢獻完自己的青春和汗水之後,除了背著背包回農村,他似乎沒有其他選擇。

舅舅在廣州、深圳等許多城市打過工,幹過建築,去過工廠,手裡還有電工證,在家電、機械維修方面算是個熟練工。他還努力地通過自學,掌握了電腦系統重裝、硬件維修等技術——到了他這個年紀,很多同齡同鄉其實是電腦盲。

同村像他這個年齡的,除了還有幾個在海南建築隊幹活,其他的全都回家了。「人一過了40歲,再出去找工作就很難了。」舅舅感嘆,一去人才招聘市場,所有工廠都只招40歲以下的。

然而回到缺乏生氣沒有變化的農村,他比十幾年前出去時還要迷茫,不知道希望在哪裡。老家工廠極少,去年找工作時已經蒐羅過一輪,無奈還是南飛了,今年情況比去年好不了多少,想自己開個店面又沒本錢,如果不打工,兩個讀高中的孩子學費怎麼辦?

舅舅和他的同鄉們,所面臨的是一個典型的中年農民工困局——在老家,他們被歸為剩餘勞動力。很多人開始繳納社保,為自己養老籌劃了。而在珠三角區域,他們找不到合適的工作,城市和工廠歡迎的只是年輕力壯、手眼靈敏的年輕人。

碎片 中國 癸巳 回鄉 雜記
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回鄉樓市見聞錄之杭州:房價的天堂還是人間? 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/27471839
杭州以其天堂之名吸引著省內外的移民。其房價也一直位列全國城市前列。2012年後,杭州的房價基本處於滯漲狀態。未來的走勢如何?讓我們看看文中的觀點。所在地:浙江杭州

見聞提供者: @陳達博(新浪網友)
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我主要以杭州主城區樓市進行囉嗦,像餘杭區蕭山區從行政規劃上來說,雖然也算主城區,但由於這兩個區沒有同城待遇,和其他區是不同的,所以在本章內就對這兩區的房產不贅言了。

一、杭州市區區域與樓盤板塊分佈

在寫杭州樓市之前,首先得先簡單介紹一下杭州的市區版圖,我認為這對於杭州樓盤分佈、樓市價格乃至結構,是非常必要的。

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圖1、雪後斷橋(西湖美景之一,白娘子和許仙的傳說就發生在斷橋)

杭州之所以出名、之所以成為人間天堂,其實和那一潭湖和圍繞著西湖的那一圈山密不可分。從風景來講,這湖水、這青山,無疑是上天賜予杭城人民的最好的禮物。但是這山這水同時隔絕了杭州往西南的城市擴展,還順便連帶著湖水山地一圈都自然而然的成為了風景區。為了保護西湖,杭州人民也算犧牲無數,連以前最市井最繁華的的湖濱延安路等商業地帶都一律限高。其餘的貼近風景區的一些地區就算適合居民居住,也因為各種生活配套無法跟上,無法成為大型的居民區,而成了賓館、飯店甚至軍隊政府辦公場所。從某種程度來講,用「三面云山一面城」以及「一城山色半城湖」兩句,拿來形容杭州的城市地貌是最貼切的。除了西湖山水之外,還有一條潮水洶湧而為天下知的錢塘江,則隔絕了杭州往南擴張的腳步。

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圖2、寶石山上看杭城(容易觀察到市區和西湖連為一體)

正因為此,1990年之前,杭州真的很小。一共也就6個區:上城區、下城區、拱墅區、西湖區、江干區、半山區。主城區框架基本上是這樣構成的:教工路(或學院路)以東,文一路德勝路以南,錢塘江以北,秋濤路以西。這個主城區區域現在依然是杭州市最核心的區域(該區域工作日車子限號通行)。對於老杭州來說,這就是他們認為的杭州主城區:這涵蓋了上城區、下城區的大部分、西湖區的一小部分、江干區極小一部分。杭州最好的醫療、教育、商業資源也集中於此。湖濱解放路——武林門延安路是絕對的市中心商業十字軸線,在很多年內,杭州人民的各項生活內容基本在該區域完成。這就是杭州的最核心地塊,也是很多人認為的這裡才是真正的杭州。

當然了,老市中心地方小,新樓盤多年難得,那價格自然就高了。所以老市中心的新房房價,對於普通人來說毫無意義。以目前還在售的新樓盤來講,從新華園(45000+)到武林一號(70000+),這樣的單價看著都是讓人絕望的。所以,普通人的新房夢只能從外圍開始。

幸好,杭州不是永遠那麼小的,屌絲們也會有春天的!90年代後,全國大規模的城市化轟轟烈烈的開始,杭州也未能免俗,開始了向四周擴張的腳步。普通人的新房夢也有了實現的可能。

杭州城東:

說到城東的擴張,最繞不過去的就是錢江新城板塊。錢江新城東臨錢塘江,南靠復興地區,西依秋濤路,北至錢塘江二橋、艮山西路,佔地面積約15.8平方公里。原來該區塊是破舊廠房及部分農田的混合地塊,從2001年前後,杭州市開始了錢江新城建設。

如今新城內醒目的「日月同輝」標記不僅是杭州新地標,區域內林立的高檔寫字樓和高級賓館、豪華shopping mail更代表著杭州城市建設從城市1.0版向2.0版的蛻變。我們都知道,雖然摩天大樓不能代表現代化,但是現代化肯定有摩天大樓。這裡以後必將成為杭州最重要的商業中心,最集中的總部中心,最時尚的都市中心。雖然現在離成為目標尚有一段距離,但是該區域的建設已經初露端倪。在這麼重要的地區,房產的價格當然也是極為驚人的。目前該區域內幾乎沒有新的住宅項目,二手房價格基本穩定在35000+以上,超豪華的那種40000+,50000+都有的,但是都不具備特別代表性。一些名為商業地產但實際可以用來居住的商品房,基本價格也在35000+左右。

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圖3、杭州錢江新城(杭州最重要的拓展新區)

城東新城則是錢江新城向東,向北的另一個延伸段。該區域隸屬江干區所有,由錢江新城建設指揮部負責管理。根據官方解釋:城東新城是杭城的東大門,上海、寧波進入杭州主城的必經之路。根據杭州市城市總體規劃,城東新城位於「一主三副六組團」總體佈局結構的幾何中心,南接錢江新城,東聯下沙副城,是杭州實施「決戰東部」戰略的核心平台。杭州最主要的兩大交通點,東站綜合交通樞紐中心及杭州汽車九堡客運中心均位於此,另地鐵一號線穿過大部分區域,其發展潛力和交通便捷性毋庸置疑。因該區域完全屬於新建城區,一切都是由零開始,且建設時間較短,故生活配套基本等於零。但是潛力可期,故目前價格基本在22000+。

至於下沙副城,從副城這個名字上講大家都知道這應該是離杭州主城區很遠的一個地方了。但從交通上來講,從下沙管委會到武林門(現在市中心)距離也就20公里,離錢江新城(未來市中心)則更近了。此外地鐵一號線又是從下沙始發的,這在交通上又為下沙加了分。下沙最讓人擔心的其實是工業污染,畢竟這個區域原來是杭州唯一的國家級工業開發區。目前下沙管委會附近樓盤(金沙湖附近)價格16000-18000,沿江板塊12000-15000。

在杭州東面的樓盤中還值得一提的,是九堡板塊。從時間上來講,九堡板塊是杭州最早出讓的土地板塊。早在1993年,九堡沿江板塊就有土地出讓了。但是到目前為止,九堡的仍然有樓盤在售有地塊未開發。這與以前杭州市政府只管賣地不管後續的作風有很大的關係。一些關鍵交通要道拖到現在才建設完畢,這不僅拖延了周邊地塊開發商的建設及賣房節奏,更阻礙了周邊地區經濟的發展。目前九堡沿江板塊17000-20000+,九堡客運中心附近16000-18000+。

下沙的樓盤和城東新城(含九堡板塊)的樓盤是目前最適合「新杭州人」實現購房夢的地方。

杭州城南:

1996年,杭州市跨江新設立了濱江區,由原來蕭山區的西興、長河、浦沿三鎮組合而成。這是杭州由西湖時代向錢塘江時代邁出了第一步,也是杭州市區向周邊擴大的很重要一個階段。杭州有了江對面的主城區,杭州也成了跨江的城市。杭州樓市的濱江板塊就此開始形成。因為全是新區且為區級待遇,所以濱江區規劃起點較高,建設重點集中,生活配套跟上的較及時。濱江板塊到了2010年以後,其價格已經與主城區持平。目前非高大上樓盤的新房毛坯價格在23000-25000。至於高大上的樓盤,則早早超過25000+了。

因為濱江與老市中心只隔了一條江,從地理距離來說,那還是相當接近的,所以不少小康型家庭,在選擇實現購房夢的時候,將濱江列為第一選擇。

杭州城西:

2002年,杭州市對西湖景區的管理體製作出重大調整,成立了杭州西湖風景名勝區管委會,與杭州市園林文物局合署,實行「兩塊牌子、 一套班子」、「條塊結合、以塊為主」的管理體制。同時逐漸將西湖區所轄景區範圍的區域,全部劃給了西湖風景名勝區管委會。為了彌補所劃走的行政區域,又在後來的日子裡,將三墩、留下、轉塘原來隸屬於餘杭的三鎮劃到了西湖區名下。又利用開發西溪濕地的契機,將蔣村等周邊的區域也劃給了西湖區。杭州的大城西概念逐漸豐滿。

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圖4、西溪國家濕地公園(電影《非誠勿擾》在此取景)

三墩板塊、申花(西湖區)板塊、西溪板塊都在西湖區區域內。因為無論從地域上講,還是從規劃上說,西湖區所要面對的區塊較多,故發展極為不平衡。如擁有較多環境資源的西溪板塊,離城區較近的樓盤價格極高。而雖然同處於同一板塊的,但是離市區偏遠的樓盤,則價格還是較為平易近人。西溪板塊現在從16000-26000都有。三墩板塊雖有地鐵概念,但是地理距離實在離主城區太遠,價格基本維持在20000左右。留下、轉塘則尚未形成板塊概念,基本上在18000左右。申花板塊則分屬於西湖和拱墅兩個區,因為生活配套已基本跟上,且與主城區地理距離較近,其樓盤價格已基本為杭州市主流價格,目前基本維持在22000~25000。

這裡還要提到一點的就是,1992年就成立的杭州之江國家旅遊度假區是國務院批准建立的十二個國家級旅遊度假區之一。度假區位於杭州市西湖區上泗地區,區域總面積為26.66平方公里。度假區與西湖風景名勝區毗鄰,東臨錢塘江,西靠龍塢、靈山風景區,地勢開闊平整。這個度假區基本由西湖區政府託管。該度假區與杭州主城隔山,與濱江區隔江而望,環境相當優越。但由於生活配套幾乎等於零,所以這裡的之江板塊還是屬於富人的第三住宅區域,或者周邊學校(中國美院)老師的最愛,價格普遍不高,基本在15000+,當然了,別墅排屋除外。

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圖5、云棲竹徑(西湖新十景之一)

杭州城北:

1990年杭州將拱墅區和半山區合併成新拱墅區。在後來的時間裡,也將一些其他區管轄的地區,如石橋、祥符等地也劃歸於拱墅區,這樣大城北區域逐漸形成。拱墅區與西湖區一樣,新擴區域較多,各區域之間發展極為不平衡。比如區政府附近的橋西板塊,現在已經是高富帥的最愛。因為由運河的環境資源,加上區政府的生活配套優勢,價格在22000~25000。而一些如什麼北軟板塊、大橋西板塊、田園板塊,價格多在16000-18000左右。當然了一些開發商的品牌溢價則完全可以突破以上範圍。比如同在田園板塊,金隅田園外最高只能到18000+,但是綠城西子的田園牧歌則輕鬆突破22000。

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圖6、杭州半山國家森林公園

杭州的南面是江,西面是山和湖,只有東面和北面範圍較廣,最適合延展。所以北面星羅棋佈的分佈著不少零星樓盤,如石祥路沿線,運河支線沿線等等,但由於教育資源和醫療資源的相對匱乏,再加上城北與各大商業綜合中心的距離,導致其樓盤定位較為偏下。畢竟在黃龍商圈上班的,可以選擇城西的樓盤,錢江新城商圈的呢,可以選擇城東的樓盤,至於武林廣場商圈的,既可以選擇濱江,也可以選擇城東。所以城北的樓盤客戶聚攏度遠遠不及其他區塊。

二、杭州的房產價格的歷史變化

1998年,杭州主城區商品房新房房價基本在3500~5000之間,考慮到當時大家的收入,其房價還是略貴的。尤其是當時房改不久,市場上有眾多的二手房甩賣。這些房子房齡不老,結構也尚可。與二手房相比,新房是非常沒有性價比的。除了一些略有餘糧,為小孩結婚而貢獻首付的家庭外,大家似乎都沒有購房的需求。所以當時新房價格不溫不火,這階段在我的印象裡應該是持續了蠻久的。當時最熱的樓盤是萬安城市花園,位於中河路沿線,絕對的景觀和市中心,醫院學校就在身邊,其價格是當時的標竿5000+。

2001年,杭州的主城區已經擴張了不少,濱江、城西的大面積樓盤開始交付。由於有大量遠郊新房入市,所以老市中心樓市單價基本上還是維持在5000+左右。當時最熱的應該是貼沙河(杭州古城河)的沿線一帶新房。離武林廣場近,又有貼沙河公園景觀,單價在6000左右。而武林廣場的白馬公寓是杭州最大的豪宅,達到了7000+。

2005年,這個時候,全國樓市已經開始有很大的升溫了,溫州炒房團應該也是那個時候出現的,而杭州樓市的價格自然也是高歌猛進,輕鬆破萬,當時人人都覺得房價怎麼可能那麼高,但是沒想到的還在後頭。

2007年,房價熱的發燙,前幾年的幾次「空調」,讓大家更加意識到房價只能升不會跌,這個時候杭州老的主城區已經基本沒有什麼新樓盤了,大部分的樓盤都在曾經的遠郊,現在的市區裡面了。當時錢江新城板(當時一片荒涼,啥也沒有)塊房價已達到15000+。而一些所謂的豪宅,則輕鬆達到了20000+。

2008年,金融危機,各大開發商均風雨飄搖,紛紛開始打折拋售,下沙沿江板塊回到了5000+,新的主城區也能找到15000+的新房子。

2010年,經過最洶湧的那波狂漲,杭州主城區已經找不到20000以下的新樓盤了。

2013年,其實杭州樓市房價在2012年之後一直處於滯漲狀態,總體價格和2012年相比基本持平,這與北上廣深房價的一路高歌猛進拉開了不少距離,與南京等城市相比,杭州的房價不再讓人咂舌。

三、杭州樓市的消費群體和房價波動

從一定程度來講,杭州不是杭州人的杭州,而是浙江人的杭州。在沒有限購政策之前,但凡有點能力的浙江小私營業主,怎麼著都要為自己或者為家人在省城購套房,所以從房屋一開始市場化銷售以來,杭州的房價一直都排在北上廣深之後,深為大家所知的。所以杭州樓市的消費群體,不僅僅是杭州人,確切的說是浙江人,消耗房價的是浙江經濟。

因為有浙江那麼多大大小小的「老闆」的購房需求支撐,所以2012年之前杭州的房價一直就像近期的創業板指數,氣貫長虹。就算有一段時間回調,但是等回調之後,其房價的拉升就可以輕鬆就吃掉前期的跌幅。「杭州買房絕對不會虧」這彷彿成了真理。

但是很多人沒有想到的是,十年的房產牛市,其實已經將改革三十年來浙江製造業紅利消耗殆盡了!像前面有位老家在慈溪的網友提到的那樣,慈溪房價上漲無力的現象其實也體現在了當前的杭州。只是由於杭州的政治地位、城市定位且戶口優勢均大大優於慈溪,故目前來說,房價尚有餘力上漲。但從未來三年來看,我不認為杭州房價還能大幅提升。能在目前地價基礎上能賣得動房子已經很好了。當然了,前提是中央政府仍舊保持目前的經濟政策。

至於為什麼浙江經濟這兩年為什麼這麼一塌糊塗,那就是另外一個話題了。

四、未來杭州房產展望

未來三年內杭州房產大概會有四個可能性:

第一個可能:新鮮麵粉一定會比過期面包貴。老城區內,新鮮出讓的土地樓麵價格一定會大大超過隔壁區域老房子的市場售價。

第二個可能:品牌面包一定會比普通面包貴的多的多。2009年以後,很多房產大鱷出現在了杭州,比如萬科、保利、中海、龍湖、綠地等。但從結果看,雖然房企大鱷銷售業績不錯,但是在杭州影響力似乎都一般,品牌溢價率更是幾乎沒有。甚為可惜的是,保利、中海竟然和杭州本土房企的崑崙、華元一起,被網友評為了最爛樓盤的「四大金剛」。反而是杭州本土房產的綠城和濱江,在樓盤品牌建設上,遠遠走在了前列。

同一地塊同樣品質的樓盤,未來品牌開發商開發的房子將會比非品牌的開發商的房子貴很多很多,會超過20%。

第三個可能:最好最遙遠的面包不如最近最方便的饅頭。杭州的地鐵規劃應該是非常失敗的。所以遠郊的很不錯的新樓盤價格將會在很長的時間裡面,敵不過市中心老小區房屋價格,特別是那些有學區房概念的老小區。

第四個可能:鬆軟可口的面包永遠是稀缺的。成熟區域的新房價格將非常堅挺,不會因為經濟的波動而發生變化。盼望著武林壹號此類房產房價跌回到30000+的想法,恐怕會是猴子撈月般的空想
回鄉 樓市 見聞 錄之 杭州 房價 天堂 還是 人間 西峰
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回鄉見聞 盧山林

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國泰君安有色組整理了網絡上全國各地回鄉見聞十七篇,供大家參考!見聞地域橫跨了十多個省的縣市農村,我們希望能從這些點來瞭解中國基層面的社會問題。我們從見聞中可以發現如下一些問題:
1,農村農業確實是大問題。農村空心化日益嚴重,耕地荒蕪或轉作宅基地的情況沒有好轉。農村的河流和土壤污染嚴重,環保有很大空間。終於可以理解習主席為啥在十七屆三中全會把農村糧食問題放在首位了。
2,二三線城市房價有風險。二三線城市出現大量新建住宅,不少在2014-2015年上市,擔心會出現銷售困難局面,不知對地產商和銀行有多大負面影響。
3,家鄉人民的收入普遍提高。年輕人低收入的能賺2000-3000元/月,更多人收入在3000-5000元/月之間,如果能有一技之能(如建築等)收入能達到5000元/月以上。和一線城市白領的差距不大。
4,汽車普及率提高很快。就我看到的,年輕人和父母在一個城市生活的基本都買了車。普通家庭買10萬以內的國產車,有錢的家庭買20萬以上的合資車撐門面。
5,反腐執行的還比較嚴厲。地方公務員和事業單位人員都抱怨沒有過年福利了,公務車也不敢偷偷亂用了。
6,農村信基督教的變多了。很多家的供桌上,聖母取代了觀音和大肚佛的位置。

一、回鄉見聞——內蒙古烏蘭察布
內蒙最落後的地區之一,烏蘭察布集寧區,沒什麼資源也沒什麼工業。常住人口35萬,舊城區沒什麼太大變化,比較冷清。新城區卻正在大肆建設,面積差不多有舊城區的四倍。開車60km/h的速度走了二十分鐘仍然能看見在蓋房子。感覺都快和呼和浩特一般大了。都不知道這些房子最後賣給誰。房子價格不高,4000元/平米。當地教師收入平均5000元左右/月。其他事業單位的物價工資也差不多。小工收入兩三百一天貌似。物價挺高,小飯館一碗普通面條15元,炒菜一盤20以上吧。其他就沒什麼了,最感嘆的就是房子蓋的太多。

二、回鄉見聞——西部某省
西部某吊絲省份的n縣交界處的一個小農村。
目前年輕人在老家蓋樓都選擇沿路建設,不像老一輩都要選個好風水的地方。
年輕人蓋樓了,一般又都把小孩接到大城市打工,所蓋之樓多為空樓,還需要父母時不時去看看多數樓現在都是兩層的,主要是老家的人覺得可能會被拆遷,所以幾乎都加了一層樓.目前110M^2的第二層,所有費用(含人工費)約4萬(不含裝修)!而如果被拆遷,則按照900元m^2-補償老家的人現在對耕地都很敏感,家裡國家給出的徵收價格是42.5元/m2,還有山林等土地,現在都非常重視.重視的目的倒不是其質量,而是可能會獲得的賠償費用!可以說,土地資本化的意識,已經深入到天國最深處。
從鄉鎮到村的路上,一路都有新建的樓房,已經沒有當初走讀時候的冷清.同時殘磚斷垣也處處可見,經打聽,原來是村民為了賠償而搶修的建築物,但被政府視為違建(政府已經打過招呼,不要建設,這些人都是為了套錢而建設,不是為了住)而拆除!
人們之所以這麼瘋狂,是因為,周圍一個村,因為為了把土地讓渡給某石化公司建設石化項目而整體搬遷,在賠償過程中,如果有人知道明天要來測量,今晚加班建設的樓房,都可以獲得賠償.這件事情給後來的人們樹立了一個很壞的榜樣,這直接導致另一個村拆遷事項,目前也沒有達成一丁點協議。
已經搬遷的那個村,最多的獲賠償200萬左右,整個村平均一人約10萬/人,政府還承諾在鎮上免費提供宅基地,在宅基地完工之前,政府為搬遷的家庭每戶提供9000元的房租/年!
縣城周圍到處是工地!都在蓋房子
人們也都擔心地產會崩盤,但又對之趨之若騖!

三、回鄉見聞——河南商丘睢縣
縣城房子蓋的太多了,賣不動,有下跌的趨勢。
土地開始流轉,承包了地的,基本全轉向經濟作物。有房地產開發商弄到的地,基本是荒著,隨便種些東西,有錢賠,等著轉成非農業用地,搞旅遊休閒農業。我認為基本上沒這個可能,村裡的人也不會同意,盯著呢。
基本沒啥產業,還是外出打工為主。

四、回鄉見聞---山東某縣城
1、縣城農村生活還是很艱苦,男人基本都是在外面打工,春節回來互相交流最多的是打工賺錢多少,誰誰開車回來了,誰誰在縣城買房之類。春節放鞭炮比往年明顯減少。餓不著,但生活條件差,消費著廉價商品。
2、母系社會,基本上家裡就靠女人,做飯,洗衣服,家務,帶孩子(孫輩)。兒女啃老很多,不管父母有錢沒錢,基本都啃。
3、交通,路修的很寬,車不多。街道髒亂。出租車過年隨便漲價。
4、縣城大超市進不去,都是本地超市壟斷。
5、酒精氣息濃厚:澡堂,逛街,30歲以上男的,酒味,煙味濃烈的很多。

五、回鄉見聞——嶺南某縣
嶺南縣級市,一百多萬人,一直以來是魚米之鄉,去年全年財稅收入16億。從財政收入來看,總體來說是個窮地方,但人口和勞務輸出得多,大家覺得生活得還不錯。
住:
之前即便在市區內,大部分居民都是住自建的房子,一般四五層。現在隨著進城的人越來越多,市區商品房也不少了,甚至有些大一點的鄉鎮也有了商品房。市區一般的在3500 rmb/m2以上。也有碧桂園開發的高檔盤,別墅或聯排別墅,8000 rmb/m2,在郊外。
行:
各親親慼慼,包括農村打工的,只要家裡有壯勞力並且負擔輕的,都買了代步用轎車。兒時的玩伴,基本上都有自己的車了(35歲左右)。大年初一,本來想去當地最大公園玩玩的(離我家4km),開車開了一個多小時,沒到門口,絕望了,又開回來,接著又堵了一個多小時。(註:大部分車都是外地牌,人們基本都是在外面謀生)
物價:
牛羊肉 > 38元/斤,土雞(活):25元/斤,一刀切豬肉:15元/斤,其實也不便宜,但是,肉質確實比北京的好多了。青菜很便宜。
收入:
在外打工的不清楚,正常本地的各種單位,2000~3000/月就不錯了,能提供的穩定崗位實在是太少太少,很多人找不到工作干,全職主婦很多。
城市面貌:
髒亂差,這也和當地習俗有關,過年時,不到初三不能掃地……
農村:
空心化,沒啥人口了,也就過年才能多見些人,其實即使過年,在農村人也少多了。之前農村常見的各種慶祝活動(舞獅舞龍棋牌球賽等),都再也不見蹤影。

環境:
有廠礦的地方,局部污染非常嚴重,主要是煤煙(水泥,陶瓷),以及污水排放(電子廠,紙廠之類),街道揚塵很多,垃圾能夠集中存放,但都存在亂焚燒垃圾的現象。

六、回鄉見聞——安徽中部小鎮
人口現狀:大部分年輕人都移民到附近的中等城市了,鎮上只有老年人,小孩子更是寥寥無幾,90年代初的三所小學,每年都能招7,80人,現在三所小學合併為一所,招6,7個人就不錯了
工業現狀:鎮上有個煤礦相關的企業,長期以來是鎮上的經濟支柱,目前工人工資在兩三千左右,其他小企業的工資一千左右(安徽確實是個屌絲地方)
商業現狀:鎮上有數家小超市,因為平房很便宜,很多附近的農民也來養老
房地產:新建了很多30層左右的高樓,是kq的保障房工程,但因為地處偏遠,基本完全沒人住,標價3千左右
投資渠道:無
空氣綠化水:前幾年鎮上建了個小化工廠,因為嚴重水污染被關停。最近上游建了個特大規模的化工廠,但是對環境目前影響不太大。樹早在90年代就被砍光了,綠化不行。
結論:小城鎮的老齡化和嚴重萎縮已成定局。

七、回鄉見聞-——魯東南
魯東南沿海一個山區縣,人口50多萬,不靠海,經濟在山東算中等吧。
1. 縣城周邊全都是新蓋的住宅樓,新盤一個挨一個,環境不怎麼樣不過都起了高大上的名字,其中一個樓盤叫「星河灣」,還有一個叫「御景園」,價格也就三千到五六千的水平,到了晚上這些樓盤亮燈的房間很少。一個親戚二十多歲在北京打工,和女朋友加在一起一個月六千左右,租住沙河的農民自建房,去年結婚丈母娘要求領證必須有房,回家讓父母借了二十多萬首付買了一套空放著。一個親戚在鎮上機械廠打工,月收入有三千左右,也是為結婚借一二十萬首付買了房子,沒錢裝修空放著,嫌住樓也不舒服,結婚後還是住家裡的平房。一個親戚在家鄉開診所,賺錢不少,這幾年也買了好幾套房子空放著,說是以後養老。
2.市政建設力度很大,環城是雙向八車道的大馬路,很多宏偉的政府建築,最氣派的就是政府部門的大樓還有壟斷企業比如煙草電力,老丈人站指著剛建好的沿河公園,自豪的說這
公園不比北京的公園差。聽一個政府工作的親戚說縣的財政收入不多,這些都是政府欠了很多債建的。拆遷力度很大,能看見很多村都是整村整村的平掉,當然中間少不了幾個孤零零的釘子戶。
3.路上汽車越來越多,縣城裡的商業區停車位都不太好找了,絕大多數都是十萬以內的,國產車比如長城比亞迪奇瑞吉利這些檔次的佔很大比例,偶爾可見好一點的。很多新手,從坡起熄火和龜速爬行以及盲目並線能看出來,估計都是開車時間不長。有親戚兩口子收入每月六七千,也借錢買了十萬左右的福克斯,因為單位裡的人都在最近一兩年買了車。
4.幹部的福利受反腐影響很大。一離休的親戚,以前每個月都有肉蛋魚,逢年過節都有過節費,今年這些都沒有了,據他說一年少收入七八千,那些在職的少收的禮品賄賂更多。
5.污染很厲害,在家的幾天每天都是濃霧,初一出門能見度不到20米,能聞到刺鼻的氣味,而那幾天帝都空氣都是優和良。一起吃飯的親戚朋友們都認為帝都是空氣污染最厲害的地方,卻意識不到身邊嚴重的污染。
6.農村勞動力很缺乏,想維修個房子都很難找到人,水利設施還有道路缺乏維護。石材廠亂挖石材,把山裡的植被都破壞了,廢石材扔的到處都是污染環境。養豬場和養雞場垃圾隨便往河裡扔,廢水隨便往河裡排。

八、回鄉見聞——反腐成果
家鄉小縣城,各大單位過年什麼都不敢發了。我爸單位訂購的東西都退了。
公車查的很嚴,高速路口都在查。後備箱一瓶酒都不敢放。週末單位大院公車排成排,不敢開了

九、回鄉見聞——四川某普通地級市
1 農業縣改成區,還設立了經濟開發區,據說也是縣級的行政區。個人感覺有點蛋疼,聽說是應對上面的政策,跟省直管縣有關,我也不是很清楚。
2 房價基本上沒變化了,記得前幾年每次春節我爸都會說某個樓盤又創下了新高,今年很失望,聽到的價格和上次基本是一樣的。現在基本上市區6k,新區5k,附近鄉鎮3k。
3 隔壁家小孩三本計算機畢業,找了個3.5k的工作沒去,培訓了3個月,在成都找了個5.6k的工作。從我媽那裡聽到的,大媽們很專業,說待遇時還有零有整的。
4 我媽之前遇到我初中同學,問他家的情況,前幾年聽說他家貸款買挖掘機一月還2w多按揭,覺得很厲害。現在才知道當時借高利貸買的,後來還不起賣了挖掘機自己還添了錢才把債還上,現在該同學打工月薪1.8k,他lp在德克士打工,有2k多,算工作不錯的。他還說在老家的初中同學裡面xx同學混得不錯,因為他上過大學,姐夫又是所在單位管人力的,現在工資還不錯,買了房和車。
5 一個遠房親戚在當地最好的醫院做醫生,月薪七八千,算當地高富帥(其實不高也不帥),娶的播音主持專業畢業在電力局工作的美女,女生家庭背景也不錯。
6 一個鄰居本來合夥開廠,挺有錢,結果經營混亂開垮了,現在唯一資產也就是地皮了,掛出去1500w,暫時沒人買,他家沒現金了,生活開支都成問題了,靠他lp開茶館維持。之前他家兒子上大學時本打算找關係去個好單位,現在沒錢了關係也不靈了。他家兒子畢業後在野外搞了三個月測量,吃不了這個苦辭職了,現在找了個感覺不靠譜的單位說是在培訓。
7 當地新蓋的樓盤幾乎都是坑爹貨,我爸說市區基本也就倆樓盤有點小區環境,其他的基本上連個小區都沒有。

十、回鄉見聞——湖北縣城
上個帖子說中部縣城很多人打工年收入10w往外,我住湖北武漢,老家也是湖北的,316國道上的小城鎮根據我的感覺,個人年收入10w以上的也許還不是很普遍,但是家庭收入10w往外的確實很普遍了,但是基本上都是依賴與房地產行業,包括:泥瓦工,包括室內裝修,基本上大工一天收入都在250往外,下面縣城、小鎮上的人工費跟武漢持平,有可能還略高,從事這些行業的女人一天收入基本也都在100一天往外,很多是兩口子一起在工地上; 五金,包括不鏽鋼、鋁合金門窗之類,這是目前年輕人從事最多的行業,多數是十五六歲入行,基本上第一年能保本或略虧,第二年基本上能小賺,三年以上的靠譜青年,年掙10w是比較容易的
農村基本上沒什麼人了,一般地裡也都沒空著,主要是河南的收割機大隊伍,每年從北往南的不停的在跑,到了農忙的時候在城鎮裡幹活的中年人回去忙兩三個星期就完了,如今有這個收入是很正常, 不過我有點擔心的是這個狀態能保持多長時間?房地產行業還能這樣火熱持續10年麼?
能持續10年往外當然好,基本上都富裕了,
如果不能持續那麼就,很多已經進入這些行業的年輕人,尤其是那些20-35歲之間的,從來沒進過工廠,再去工廠也很難適應了,將來何去何從?

十一、回鄉見聞——新農村路在何方?
過去的十年中,國家連續多年出台一號文件,集中精力解決了農村的部分問題,緩解了農村問題的持續惡化。但是,十年過去了,農村問題指標而沒治本,問題依然存在,甚至是被表面的繁華掩蓋而積蓄起來了,如果處理不慎,哪一天爆發出來,依舊可能成為社會動盪的一大誘因。
過去十年,所做工作實際上就是實現工業反哺農業的問題,增加了對農村的投入。但對於農村的去向,農民的將來,農業的維持,都沒有很好地解決方案。所以,一旦工業本身出現問題時,無法支撐對農業的投入,三農問題必然會出現報復性的反彈,從而成為社會動盪的大問題。
回家,發現農村存在相當多的問題。在此我做一些儘可能的客觀描述,以供大家參考。
一、農民問題。在這些年的社會發展中,農村的人口結構已經發生了巨大的變化。村子中一部分人家,通過讀書和工作等方式,跳出了農門,幾乎和村子聯繫很少了。而另外一部分人家,通過早年在外打拚,賺的第一桶金,如今就發家致富了。對於大部分人來說,都是留在村中,通過外出打工或打臨工等方式獲得經濟的來源。對於這部分人,他們的特點是通常文化水平低,與父輩相比,缺乏那種吃苦耐勞的性格,同時,極易受到外界不良思想的影響,因此,道德底線較低,也缺乏法律的意識。
對於村子中格局的形成,外出人員由於回家較少,影響較少,所以,幾乎是由生活在村中的村民自發形成。影響村風的因素主要包括基層政府引導、經濟基礎和社會思想等因素。在這些因素中,基層政府基本處於癱瘓狀態,甚至是退出狀態,所以,那種影響處於宏觀,而非微觀。自然村的自治,大多是通過血緣關係來決定一切,那個家族人多,能打架,那這個家族自然獲得了話語權。而公共權力,也就是基層機構,對此即無心,也無力,大多是採取了默認態度,只要不出人命,就看不到政府的那隻調解的手。雖然,宗族的影響曾經在農村中起到決定性的作用,但是,解放後的數次運動,早已經打破和清掃乾淨了那些封建的殘留,只是,如今公權力的退出,留下來的真空亦不知道怎麼填補了。
農村的經濟基礎,也就是經濟來源,主要是來自打工收入。土地的產出已經微不足道,分的土地的作用只有這麼幾個作用,一是獲得國家的補貼,二是賣地所得,三是變成自家的宅基地。所以,在取消農業稅之後,土地與農民的關係,已經發生了變化,農民和土地之間已無那種依附關係了。對經濟利益的爭奪,也正成為農民潛意識的一種行為。在這個經濟利益的爭奪中,法律和公權力都成為旁觀者,只要不死人,決定的標準只有兩條,一是家族的力量,二是暴力。
對於現代的農民,在外界思想的衝擊下,變得自暴自棄、麻木不仁和自私自利的個體,血緣關係成為判斷利益共同體的基本依據,除此之外,金錢是所有行為驅動的根本動力。村子中稍有能力的,都儘可能的離開村子了,留下來的,大部分素質相當的差。整個村落的道德底線早已蕩然無存,也無人有此能力改變現狀。想在村子中做事,一是有錢,二是有權,三是有人,四是出賣肉體。

十二、回鄉見聞——江西鄱陽
自然村一個,村裡年青人基本外出打工。
1。買車的越來越多,在家的,也有外地開回家的;
2。又有不少去縣城買房的,房價3000+;
3。工地的收入很高,10w+不是難事,進廠做衣服的越來越難,有不少年青人轉戰工地;
4。菜價與城市持平甚至更高,假冒偽劣商品橫行;
5。不抽煙的年青人很多;
6。老實幹活,踏實過日子是主流觀念

十三、回鄉見聞——浙江台州
老家浙江台州北邊一個平時人口38萬不到,過年人口55萬的縣城,20多萬人(因為平時也有一點外來人口的)都去外面上學的上學,工作的工作,做生意的做生意了~。縣城在浙江排名是倒著數的,大概能排倒數前25的樣子,周邊的縣也都算各個地級市裡面倒數的……。沒辦法,因為山多交通實在是不方便,再加上中心城市不太給力,就成這樣子了。
我是住在該縣二鎮(也可以說是一鎮,縣城是街道了)裡。過年的時候坐公交車都要搶著上了。也是,平時38萬人口的交通公用設施一到過年的時候就明顯不夠用了。想想這也和鐵路總公司的煩惱差不多吧。
過年的物價肯定是偏高的,我就不說什麼誇張的數字了。豆芽大概是6元一斤,豆腐現在是3.5元一斤吧,早餐的小籠包是10元1屜都是過年才有的價格。平時小籠包大概是7元1屜 10個。沙縣小吃蘭州拉麵好像都是全國統一價,我去看了一下和北上廣深是沒有區別的。水果,本地草莓是25元1斤,我最常吃的普通香蕉是3.5元1斤,碭山梨是3元一斤,青棗是8元一斤,感覺都比城市要貴。
再來說說小城的房價吧,基本都是1萬以上的樓盤,二手房是在8000左右,不過,這裡一直在建經濟適用房,大部分的經適房最後的去向是小縣城裡有關係的人,大概是4000多一平方,市場價的40%左右,這也是我一直反對政府大規模建經適房的原因最後的流向都是不太正常的越是小的地方越是要拼關係的 浙江大部分小縣城房子都是1萬左右了
本地工資很低大部分年輕人都是2000~3000左右的工資實際上本地的工資是支撐不起這麼高的消費的由於本地的產業比較低端工資也低大部分大學生(本科)一出去就不會再回當地就業了,基本都留上海杭州寧波等地了。農村的空心化也很嚴重,平時一個村子裡,見不到多少人了,而且,是在相對好一點的鎮裡,都是這種情況,我對浙江省提出的中心鎮的建設也就呵呵了,還是覺得中心城市建設,才更符合當前的情況。到時候,中心鎮建好不久又衰了,浪費錢毫無意義。
縣的經濟情況顯然不太好但縣裡無論哪個角落奧迪寶馬奔馳路虎都是隨處可見的在本地也算不上什麼豪車了從過年的情況來看好點的村子基本都是一戶一車了差點的村子也差不多3戶一車了車子普及率還算不錯的 賓利凱迪拉克保時捷也不少只可惜牌照都不是浙J ,浙J對於他們來說,也就是過年才來一次的地方 浙A浙B滬滿大街的跑還有青海新疆陝西黑龍江廣東江蘇北京等全國各地牌照的車子。
對了本地有兩家上市企業都很小的規模除了啤酒廠濾網橡膠汽車用品製藥造襪子等產業該地最大的產業就是旅遊業了每年差不多能吸引1000萬(具體數字沒找到但1000萬是有的 2010年上半年就400多萬了)的遊客吧。
新近領導又開始想發展特色農業,種起了火龍果、草莓、葡萄、水蜜桃、甘蔗等各種經濟作物。政府免費平整土地並將各村的土地統一承包給了糧食局再轉包給種植大戶,統一種經濟作物,每畝地每年的承包費是400斤的稻穀,大概是600元不到的樣子~~~不過老百姓也高興,大部分的地荒著也是荒著,都好幾年了,壓根沒人種,以前我也想說一下這個良田棄耕的問題,在浙江還是蠻嚴重的,我家還有一點自留地,在土地上種的全是大樟樹,反正不用人管,放那兒,長大了再賣給樹商,沒人買就一直種那兒。哈哈~~不過良田不種稻還是挺可惜的。
我老家在鎮區1公里左右的一村子裡,有人花35萬買我老家房子,沒賣(我家還有一老房子。幾百年了,文物販子來我家要拆我老家木雕石雕,笑死我了,也沒賣) 現在想想
北上廣深的房價其實也不是那麼誇張了。隨便一個農村人賣一賣房子+賣地也能有不少,錢不是,再加上自己掙點,在北上廣深湊個首付也不是很難的事。
有時候,我也在想老家人的掙錢本領真的是太高了。我們這種上班的DS和他們實在是無法比,近些年也聽聞有些人做生意不太順的,但大部分人也是能夠活的不錯的。具體的情況是,在外地開浴室的大概1個月能有5萬的收入(兩夫妻)。賣五金的比這高一點,賣手機有一段時間是很賺錢的(以前1—2年能在楊浦區買一套房),現在虧錢,一年幾十萬幾十萬的虧,最近貌似又好了一點,旁邊做這些生意的比較多,所以,有所瞭解,賣五金建材其實有一定風險的,都是三角債,要墊資什麼的,頭腦手段一定要好,還有就是誠信,他們在羨慕著我們我們在羨慕著他們有錢人得不到的才覺得是最好的。
農村有點跟不上時代的,通網線以及網購(主要是快遞送貨範圍太小了)是很不方便的,這點也讓人無語。雖然,我老家離鎮裡不遠~。
還有介紹一下山區的情況吧。山區的情況越來越不盡如人意了,窮的真的是很窮,電當然是有的,可惜他們有了錢,還在山區建房。我很不理解這種情況,還是覺得應該將他們遷到鎮裡來,否則,各種扶貧成本實在是太高了。年輕人是很不願意去山區的,除非是旅遊、探險之類的,那邊醫療教育各種水平也跟不上,有部分人過的還是蠻艱辛的。
水泥路,只要是行政村都有一條,哪怕是山區~~~~ 習大大在的時候,搞的(或者是習大大後面一位趙搞的)。
環境:農村的環境是很糟糕的。雖然,基本每個村都建了公廁,但是,排污的最終去向竟然是天然的水塘,這讓我有點接受不了。。。覺得噁心每個村也有管垃圾的清潔工了,定時收垃圾的。水塘真的是~~小時候游泳摸螺螄洗衣服洗菜都可以,現在的水塘水都發綠看了很倒胃口的,也有是近幾年修路,將很多天然水道截斷了,活水變成了死水等原因。
我對老家的希望就是早點建杭台溫鐵路或者紹台鐵路,老家一直沒鐵路,旅遊業也發揮不出最大的效力,回家也只能選擇自駕或者大巴,還是蠻不方便的,通鐵路回家可以多點選擇,更主要的是方便,還很快~也能幫助一下還在縣裡面的父老鄉親們,多一點致富的路。
說了這麼多,都是些實話,只是淡淡的敘述一下,浙江一個普通落後縣的情況,有點亂,大家見諒。我給的信息其實還是蠻多的城市化的大潮是勢不可擋鄉村的沒落已然是現在進行時了。下圖是我家鄉的一位攝影大師拍的關於家鄉的景色歡迎大家來我家鄉旅遊或者養老也是不錯的。


十四、鄉村見聞
幾年沒回了,今年略將所見寫寫。
1,考學的,基本安家在城市。沒上學的,基本從青年到中年在廣東浙江打工,老小留守。
2,手機電視基本普及,有些家也有了冰箱洗衣機。房屋翻新的不多,大都是舊屋,說明打工基本能養家,但普遍掙錢不多,大多數人沒能力翻修新房。
3,主要交通工具是摩托,路是土路,能通卡車
4,供電比以前好,高壓電,沒有以前偶爾停電現象了
5,土地拋荒嚴重,種地收割已用機器,比以前用人和牛輕鬆多了
6,村民幸福感強的兩件事,一當然是掙錢多,二是生了幾個男孩;
7,以前做飯是燒禾和煤,現在主要是柴禾,電飯鍋,電磁爐;
8,賭博很普遍,特別是過年的時候。
9,最近幾年讀書無用論很流行,但大多村民還是覺得上學比不上學好。
感想:經濟上的進步大都依賴打工,這也意味著很大的風險,如果經濟衰退,無工可打,大多數村民的生活水平會急劇下降。

十五、回鄉見聞——華北某縣城
中部某欠發達省,資源大縣,縣城人口六萬人。今年煤炭市場不好,所以縣城經濟受影響,不過超市火爆,飯店火爆,大街上汽車川流不息,小區好汽車越來越多,北京天津牌照的相當多,當地較重視教育,鄰居好幾個小孩在北京混的都不錯,小區不少鄰居在北京都買了房子。據親戚說農村人越來越少,出現了農業合作社。當地公務員年收入只有三四萬。

十六、回鄉見聞——老挖綠教的坑,今天說說我老家基督教的情況
春節回到南方老家農村,農村裡的青壯年基本都外出打工,只留下老人和小孩。農村地區教堂林立,幾乎每村都建,而且資金雄厚,每次都給參加祈禱的老人一定物資獎勵,鍋、毛巾、米、油之類,小孩去有牛奶糖果,老人小孩都樂意去,有些人因此真信了,過年就不去廟裡上香,不放鞭炮。當年香火旺的廟現在冷清破敗許多。過年去老舅家拜年,老人一口一句主保佑你地叫,這可是真信啊。
幫忙建房子,信教有誰家建房子,號召教友義務幫忙,有的還送水泥鋼筋,很有吸引力。幫忙埋死人。村裡青壯年外出,老人死了少人料理後事,一般傳統葬禮要麼潦草了事要麼花費巨大,信教的人死了後事教會會出面料理,儀式隆重花費又少,這對老人誘惑極大。這兩條都是聽來的,可信度極高。
這些教會不同以往的教會,因為他們從不去鎮上的大教堂禮拜,鎮上大禮拜堂同時供奉著耶穌和觀音可以燒香來拜(地方特色我小時候就這樣),他們不屑。
資金雄厚,錢從哪兒來?突然間這麼多訓練良好的神職人員是誰支持、培訓的?
政府部門對這種態勢完全無視。
回鄉 見聞 山林
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回鄉見聞以及我對房地產的理解。 浪漫盧梭

http://xueqiu.com/3714977098/27539569
三年春節回一次老家(平時也回去,只是這次時間比較長,看得地方比較多。),主要想談一下對老家小城和農村房地產的感受。
在下老家是湘南一個交通便利,經濟欠發達的農業大縣,有大米,黃花菜,草蓆等優勢產品,還有鐵礦。但是,就目前的自然條件來看,是養不活近一百萬人的。所以,老家去廣東,廣西,云南,貴州打工,做生意的特別多,應該說家家都有吧。
春節,清明節一到,小城就非常的熱鬧,滿大街都是外地車牌,不過,最近三年,本地車數量猛增,大有忽略外地車牌之意。
背景大概交待了。現在來說房地產。先說農村,兩個字:驚訝,四個字:特別驚訝。村村通公路在我完全忽視的情況下,以驚人的速度在擴展,越是看的地方多,就越覺得驚訝,也許,我們在北上廣深疲於奔命的時候,老家的鄉親們卻在滿懷熱情地鋪路,建房子。基本上,路通了,房子也建好了。現在內地的建築,裝修工人特別吃香,一天基本有200-300人民幣的工錢(指能獨立作業的師傅級技工),好的民房包工頭有200-300萬一年的收入,可以賺到50萬左右。
至於資金來源,我經過幾次完全獨立的調查,得到的答案卻幾乎相同:基本上是全家傾其所有,而這些錢,也基本來自於家中子女在外地打工,做生意所賺得的,在本地賺錢的機會還是比較少。因為基本生活已經無問題,而家庭最大的目標就是建房,並且按照城市的標準來裝修,所以,幾乎所有人都在所不惜。這個基本有了美國的鄉村風格了。
但是,擔憂還是有的,雖然路已經到家,家已經按照城市化的標準建好。利用地下井加樓上水塔的方式建立了下水道系統,但是,污水處理,固廢垃圾處理卻仍然是傳統方式,而且農村電力系統極不穩定,大量加裝空調可以能更加造成負荷超標。
再就是,傾其所有建起來的房子,卻一年365天享受不到60天,因為大部分時間還是需要外出奔波賺錢。那個美好的房子,並不是古代大官或者富豪做來炫耀鄉鄰,而是一生的血本,這個衝突,在經濟下行的時候,如何解決,還沒看到眉目。(待續)
在鄉下,看不到絲毫對中國經濟,金融危機的擔心,大家熱衷的是如何多賺錢,而且,也確實在賺錢,這是因為鄉下是經濟的末端,是毛細血管,任何來自於心臟不好的毛病,毛細血管處是一時感知不到的。這也是我去年跑了多地旅遊的感受,在內地,青海,西藏,你感知不到經濟危機在哪裡,只是現在還看不見。在老家也是這種感覺。建房的不是一家兩家,準備建房的也不是一家兩家,都不靠貸款,甚至也不審批。在民風俗成的情況下,很自然就建上去了。
再來談談小縣城的情況。小縣城在之前基本沒有規劃,現在的新區,就是新政府旁邊,是有規劃的,但是,因為拆遷未完成,基本也就是道路的規劃而已,本人的理解,縣城的房地產處在一個很複雜的狀態,一方面,進城農民確實很多,因為讀書和醫療方便的緣故,大部分鄉下人都在縣城買了房或者租有房子,而正宗的縣城人(定義為二十年前就在縣城居住的人),卻嚮往到市裡或者省城去買房子,因為他們要送小孩去重點中學讀書,縣裡還有很多以集資名義建起來的房子,不過相對於廣大進城農民的慾望來說,也未見什麼過剩的狀態,但是,價格是明顯高估的。因為所謂的電梯房,已經在3000元/平方米以上了。
拆遷明顯處在一種官商勾結欺壓被拆遷者的狀態!官府用的是紅頭文件,而商人是有利才追逐,至於合理嗎?公開和平等嗎?其實完全不在考慮之列。對於大城市來說,拆遷戶或多或少會有一些好處。而對於小城鎮郊區的拆遷,則完全是巧取豪奪,軟硬兼施,被拆遷者所得非常有限。為什麼呢?一個拆遷,政府要得大頭,商人要唯利是圖,不見兔子不撒鷹,那麼,分到老百姓手中的,就微乎其微了。但是,拆遷過後,失地農民被迫進城,卻不完全掌握在城市生活中所必要的技能,最後,年老者只能成為環衛,保姆和待業在家的人,相比之前城郊的生活水平,其實是下降的。
再來談談我對房地產的理解。中國人,居者有其屋的慾望很強,房子是個人財富的最大部分,按照外國的習慣,一棟好房子保有幾百年,只換裝修不換框架,其實是房地產最經濟的模式。可是,中國的房子,從古老的祠堂開始,卻不到100年就要更換,這當然很浪費。我相信,目前的建房技術和方式,房子可以保持100年或者以上。也就是說,以目前這樣的建房速度和房產可以保4-5代的壽命,很快,不論城鄉,建築都會飽和化。2014年或者2015年,房地產是不是肯定出現月滿即虧,是可以想見的。
很多人不明白一套房可以住幾代人這個道理。是我們中國人,經歷多次戰亂,私有制,共產主義的政策瘋狂調整,早已經變得一窮二白。現在好不容易建一個房子,哪裡想得到,將來會過剩呢?
回鄉 見聞 以及 我對 房地產 房地 理解 浪漫 盧梭
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人口集聚決定房市發展,未來轉變不可避免——回鄉樓市見聞點評 何田

http://xueqiu.com/5537986930/27528074
特別說明:對各城市的分析來自原作者「見聞」及我的梳理,僅代表作者和我的意見,有意挑起地域爭論就不必要了。不保證數據的完整性和結論準確性,僅供參考!

很高興參與@西峰發起@萬科週刊 支持的「回鄉樓市見聞」徵集,在親自寫了我第一次去但一直關注的成都之後,對各個城市做個點評,具體如下:

2月8日@西峰發過來的21份見聞中,從城市來看,大體分為五類:一是直轄及境外城市,包括上海、北京、台北三峽區等3個;二是省會城市,包括杭州、南京、濟南、鄭州、武漢、成都等6個;三是計劃單列市,包括寧波、廈門等2個;四是東北沿海的三四線城市,包括浙江的慈溪(隸屬寧波)、樂清(隸屬溫州)、平湖,江蘇的南通,河北唐山某農村等5個(我特別感興趣這個村在哪裡,裡面提到宅基地重建、農民自建房等諸多現在「新型城鎮化」相關的東西了);五是中西部的三四線城市,包括陝西漢中、湖北咸寧、湖北松滋、貴州安順、山西懷仁等3個。

除一份匿名外,以上城市見聞來自雪球網友@藍白蒼穹 @coffeebeanMM @投資筆記 @ LeoZhang999@大風飛揚 @imliver、Makalokaine  鶴鳴 JIM的春天 uvt125 風險控制第一 閒情偶不記 我家的黑皮皮 滄海一豆Isaac 水果沙拉liu woodpin  Amos Zhang  keke216 以及新浪網友陳達博 冷酷的Noah 胡曉山,感謝大家提供的材料,如有遺漏還請指出。

第一部分:各類城市特點總結

1、 直轄及境外城市:房價高、供應少、成熟市場特性逐漸顯現


北京、上海、台北(三峽區)三個城市見聞各有特色,北京只說了三環內的樓市,對改善性需求、房價、收入水平很樂觀,認為家庭年收入30-40萬很普遍(比魔都上海作者預期好多了),未來三環內房價突破10萬很普遍,最大問題可能來自政治危機;上海作者則認為本地人兩三套房不常見,很多朋友出國,拋出上海房子去海外置業,對未來預期不佳;台北三峽位於遠郊(把他跟北京、上海放一起是因為不想再單列一類,而他所屬的台北也算國際大都市),人口增長主要來自中心區和海外轉移的中老年人(離塵不離城),產業以旅遊/農業為主,當地特產黑豬肉有好多濫竽充數的,這一點跟我們倒是很像。

總體感覺,把北京、上海兩篇文章放在一起,給人的感覺是無論房價還是收入水平對比,帝都完勝魔都。我們的統計數據也是這樣,2013年北京新房價格累計上漲近30%,上海約15%。http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html ,出現這樣的情況,應該更多是兩名作者生活圈子的差異而不是城市本身,比如北京也有很多對當地沒信心拋售房產的案例。但這樣的對比還是挺有意思,案例中提到的央企、政府官員、金融街、學區房等龐大的「剛需」,是北京不同於上海的重要特徵。

2、 省會城市:杭州從天堂到地面,南京、濟南補漲,鄭州、武漢、成都發展當中

作為少有經歷過暴漲與顯著下跌的城市,杭州案例對樓市歷史表現、當地政府規劃、各區域特點說的很細,民營經濟的興衰是決定當地樓市前景的重要變量。而南京、濟南2013年房價漲幅較大,恰好都是經濟一直不如同省蘇州、青島等地的省會,或許這是因為中央控制力加強帶來的。這也告訴我們,在分析各地樓市時在除了GDP之外還要考慮財富集中度、國有企業、金融機構集中度等。

鄭州有鄭東新區,武漢有「滿城挖」書記,成都有規劃和建設甚至好於北京的天府新區,三個中西部城市都面臨類似的供應過大問題,大家都表示買房壓力小於京滬,但需要注意的是,IT業發達的成都都難以提供豐富的晉陞空間,不知道更多的中西部城市,如何為新進城居民提供更多職業,這才是房市長久發展的根本。

3、 計劃單列市:寧波高峰已過,廈門因面積小、環境優勢而有長足空間

寧波房價上漲主要集中在2011年以前,近年來基本沒漲反跌,跌幅基本在20%以內。與同省的杭州類似(後面還有樂清、平湖等地也一樣),寧波房價的調整與當地民營經濟的困境密切相關,作者對未來走勢不樂觀。但廈門(我2012年春節在廈門過,城市不大,環境很好,島外正處於大規模開發期)則不同,過去一年房價漲幅居全國前列(百城指數顯示漲幅居第二位,僅次於北京http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html ),城市面積小,人口增長多,作者認為未來房價可能「5-3-2」,即島內5萬,近島一圈3萬,再往外一圈2萬。

以前做研究時,我曾經想過把計劃單列市(除了上面之外還有大連、青島、深圳,以及雖然不是計劃單列市但經濟異常發達的蘇州)的樓市拿來單獨分析。對外開放早、本地人口少、城市面貌新、沒有大規模舊城改造、經濟發達、環境宜人是這些城市的共同特點,與南京、濟南、瀋陽等經濟相對一般但因為省會聚集大量「老錢」、「政府機構多帶來更多灰色收入」不同,這些城市要麼靠旅遊地產和外來投資性需求(如廈門、大連),要麼靠大量的外來普通階層,如蘇州,房地產市場與其他城市有一定區別。或許以後有機會詳細分析吧。

4、 東部三四線城市:浙江的平湖、樂清、慈溪等地高漲後正在下行,唐山某農村的「新型城鎮化」道路有「亮點」

與杭州、寧波等發達城市類似,同屬浙江的平湖、樂清、慈溪,儘管目前房價較高,但普遍正在下跌當中,如樂清之前最高3.5萬,目前1.5-2萬,作者認為未來可能繼續微跌。供應量過大、本地居民房產多、當地經濟減速導致外來人口減弱或收入水平下降,是東部三四線城市的普遍困局。位於江蘇的南通,雖然沒有出現明顯的下行,但也表現出供應量大、銷售不暢的局面(數據顯示,2012年底南通城鎮居民人均住房面積超過40平米,目前已賣出去的土地和在建項目相當於每人15平米左右,後面有詳細圖)。

有意思的是位於河北唐山某農村,開始大規模平房改造,農民上樓如火如荼,一部分自住(水費、物業費免20年,收電費),一部分賣給外來人。村支書的權利很大,連春節發的每人1000元購物卡也只能在他家的超市買東西,但村支書也難呀,部分拆遷的賠償款沒結清,鎮委書記被抓,多出來的房子無人送也不好賣。展望未來,村支書將成為新型城鎮化和農村土地制度改革的重要節點。還有個不好評價的人情冷漠:車撞人後逃逸沒人管;老光棍在家死了甚至變臭,這可能是發展當中必然面臨的問題吧,有點像資本主義萌芽時期的「圈地運動」。

5、 中西部三四線城市:陝西漢中、湖北咸寧/松滋、貴州安順、山西懷仁等,人口淨流出,經濟發展是大問題

中西部三四線城市應當聚集了中國最多的戶籍人口,但人口外流嚴重,如漢中2010年人口普查比十年前少了20%,房價基本不漲,大規模拆遷、集資建房,本地居民收入低,月收入2000是普遍現象。有個有意思的看點,如貴州安順,一樓商舖最高達13萬/平,地下商舖7萬/平,作者認為泡沫很大。

過去幾年,我在研究中國城市房地產投資吸引力時,將研究範圍從35個大中城市擴大到全國近300個地級城市(http://fdc.soufun.com/report/6730.htm  http://fdc.soufun.com/report/6731.htm),包括了大量東中西部城市,得到一個大體的結論:中西部絕大多數城市都可能面臨供應過剩問題,而東部沿海地區的三四線城市,由於經濟發達,吸引更多人,問題相對不突出,這次收到的文章體現出來的情況大抵如此。但這次還發現,東部三四線地方政府土地財政擴張快、大拆大建供應規模大、房價已超出多數居民收入的問題也需要引起關注。

第二部分:對目前形勢和未來走勢的幾點看法

1、 全面把握各地市場困難之極,房地產市場沒有真正專家,實地查看至關重要


本次樓市見聞的意義在於,發現了更多非專業文字和觀察數據。雖然部分參與者屬於房地產或相關從業人士(包括我在內),但基本不依賴官方統計數據,而是憑藉草根觀察或親友訪談的方式來獲取當地信息,表現形式更加鮮活。對個人感知的關注,可能是這次活動的最大意義所在。正如微博興起後傳統媒體的逐漸消亡,話語權逐漸向普通人轉移。

另一方面,個人觀察難免以點帶面,並非當地市場的全面體現,比如北京的作者實際上只說了「三環內」的北京,與絕大多數剛需(80後或剛剛畢業沒幾年的外地進京「屌絲」)基本無關。中國指數研究院的數據顯示,2012年,五環外成為北京新房成交的絕對主力,其中五六環之間成交面積佔比突破50%(53.9%,2010和2011年分別為40.6%和44.4%),六環外接近30%,五環以內只佔約15%。2013年北京房價漲的多的就是五六環,比如房山區的萬科長陽半島2010年來從12000左右到現在近30000,四環以裡的高端住宅或二手房漲幅相對較小。比如上海是中國高端住宅需求最大的一個城市,2013年1-11月,上海800萬以上的新房共成交5451套/675億元,北京為3689套/488億元,比上海低約30%。

要真正把握各地房地產市場變化,唯有結合案頭的數據分析和實地的樓盤調研,長此以往才能獲得真正的感受。

2、 人口聚集是經濟發展和房市走勢的關鍵,城鎮化速度放慢和老齡化背景下,未來房地產市場走勢放緩是必然

無論是剛需猛烈的北京、上海,還是人口淨流出的陝西漢中等中西部三四線城市,一個城市經濟和房地產市場的發展,本質上取決於其對人口的吸引力及其這部分人口的創造力和購買力。成都、武漢等地由於較強的教育實力和區位,廈門由於環境和對外開放政策,樂清、南通等地由於民營經濟和相對較低的成本,引來眾多企業和人口進駐,最終帶來經濟發展和房地產市場起步上揚。

據聯合國的預測,2011-2020年,在城鎮化率達到50%之後,城鎮化速度將從過去1.4%左右降至1%左右,每年新增城鎮人口將從之前十年的2000萬人以上下降到1700萬人左右;另一方面,2010年人口普查顯示城鎮居民人均住房面積已接近30平米,除廣東、北京、上海等外來人口多的省市外,絕大多數省市都在30平米以上。人口流入減少、現有居民住房充裕(就像多篇「見聞」中提到的很多城市人口淨流出、當地人均兩套房等),將使得未來房地產市場的發展空間縮小。

我們預測2011-2020年住宅需求總量約160億平米(包括120億平米的商品住宅和40億平米的保障性住宅,報告完成於2012年底http://fdc.soufun.com/report/6154.htm),其中50億來自新增人口,60億來自原有居民改善,50億來自拆遷(與前一項一起都可視為改善型需求),預計中國商品住宅的年高峰在13-14億平米之間(2013年已達到11.6億平米,未來個位數乃至負增長可能成為常態)。因此,居民收入水平能否持續增長、拆遷速度能否保持將是住宅市場發展的關鍵,改善性需求將逐漸取代首次置業市場絕對主力。

3、 供應過剩與不足、房價高漲與下跌同時上演,不同區域和城市的結構性矛盾難以緩解

圖:2010年及未來3-5年典型城市人均住房建築面積
查看原图註:住房潛在新增供應=2011-2012年竣工面積+2013年初在建未竣工面積+已供未開工土地*容積率;城鎮人口按2010年末城鎮人口及城市化率走勢估算。
數據來源:CREIS中指數據、fdc.soufun.com

在總量難有大幅增長、新建規模連續多年超過銷售和竣工規模的情況下(2011-2020年商品住宅總需求約120平米,但2013年在建商品住宅49億平米,其中15億平米新建,銷售11.6億平米,竣工7.9億平米),三四線城市供應過剩的問題需要警惕。據中國指數研究院測算,2010年,三類典型城市人均住房面積分別為30平米、30平米、36平米。據測算,所有在建及待建項目竣工後,三類城市的人均住宅面積將分別達到36平米、44平米、49平米,分別提高6平米、14平米、13平米,多個二三線城市潛在供應十分充足,明顯超出當地人口實際需要。

7億城鎮居民當中,近三億外來人口(他們可能是農民工,也可能是有小城鎮戶口但在大中城市工作生活)的居住需求如何滿足可能是影響未來住房市場的重要變量。目前政府的期望是放開中小城市落戶,政策落地能否改變大家都就業和居住習慣(以後清華北大之類高校畢業生,如果有一半甚至更多離開北京,可能北京的房價問題就解決了),是城市結構矛盾能否改變的前瞻性指標,我個人不看好。

展望未來,一線城市的高房價與二三線的高供應可能長期存在,政府的托市行動(或者任何一屆中央都力爭的「穩」)仍將持續,通過加息、控制流動性、允許地方政府或信貸違約等方式來刺破流動性泡沫是萬萬不敢的,房地產市場的糾結仍將持續。

4、 房市混亂局面難以緩解,在房價之外我們更應關注個人偏好的變化

房地產市場作為關注度最高的市場,承擔了中央、地方、個人、銀行等諸多「利益相關群體」,因此「回鄉樓市見聞」在春節期間得到這麼多人的響應。我畢業以來近8年都在房地產業,雖然近期轉向互聯網金融熱潮,但仍在搜房體系當中,肯定還是做跟房市有關的事情。房價上漲下跌與多數人的生活密切相關,也是大家感興趣的話題。我也一直樂此不疲,寫的報告和言論大都指向房地產市場量價變化和未來走勢判斷,經常為早一天完成所需報告並給客戶而興奮。

但實際上,在房價之外,還有很多可以關注的東西。比如我近期重看《浪潮之巔》,該書記錄美國IT行業的誕生、泡沫、回歸,IBM、微軟、蘋果等諸多知名企業的誕生和浴火重生;比如互聯網金融概念下的P2P貸款、眾籌、比特幣,在互聯網精神的指導下,通過對數據價值的重新挖掘,服務於中小企業和個人,改變了傳統金融的諸多弊端(當然,互聯網金融還在成長當中,問題也不少,但互聯網作為一種摧枯拉朽的工具,已經並將繼續改變我們的社會,房地產業也不例外);比如《老二非死不可》、《商業的常識》等有關投資和商業的書,重構了我以前的部分偏見,讓我發現社會和商業的種種亮點。

展望未來,新一屆政府的長效機制仍在摸索(包括但不限於土地制度改革、房產稅收制度改革、金融體系改革、城鎮化和人口政策等),短期難以改變市場運行態勢,房市混亂局面仍將持續。在房價之外,我們應當更加關注人的價值,關注人來人往背後的原由以及個人偏好的不斷轉移。對開發商及相關從業者而言,隨著85後、90後進入社會和房地產市場,我們以往對社會的判斷都會發生重大改變。萬科最近密切關注小米、阿里、海爾等房地產之外的企業,也是要借外力來完善組織架構和商業模式。

正如《浪潮之巔》、《偉大的博弈》、《歷代經濟變革得失》等「史書」給我的感受:在這個時代,唯有變化才是最大的不變。積極擁抱變化並轉型,才能有未來。

祝大家馬年吉祥,想神馬就有神馬!
人口 集聚 決定 房市 發展 未來 轉變 不可 避免 回鄉 樓市 見聞 點評 何田
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回鄉樓市見聞:還原一個真實的房地產 圈兒

http://xueqiu.com/2310812643/27776566
編者按:

過去十年,房地產一直位於輿論的漩渦中心,因為它與我們每一個人的利益休戚相關。2013年農曆歲末,@西峰 在雪球、百度百家、新浪微博等網絡媒體上發起了一個「回鄉樓市見聞調查」的活動,引起了廣泛的回應,討論跟帖達上千條,收到的樓市見聞大概包括了中國近百個城市,地域從南到北、從沿海到內陸、從城市到鄉村都有了覆蓋。之後西峰將網友提供的具代表性的見聞整理彙集成《回鄉樓市見聞 36 篇合集》共享發出,一週時間在一些媒體的瀏覽人數就超過了幾十萬。

不同區域巨大差異背後有什麼共性?民間草根調研戳穿了哪些陰謀論?一起瞭解真實的房地產市場——

@西峰 :我為什麼發起樓市回鄉見聞調查?

因為工作和興趣的原因,我關注樓市已經十來年了,而這期間幾乎是房地產爭議最大的十幾年。從中央到地方,從媒體社論到草根雜談,大家對樓市的看法差異極大。在一個秉承多元價值觀的社會中,這些差異原本正常。交易的雙方常常持相反的判斷,這些差異促成了交易,也同時提高了雙方的福利。

不過在當時的語境下,這些不同卻引發了各界的不安。以動機而非事實作為主要判斷依據的陰謀論也一度成為輿論主角。這就使得多空雙方的討論陷入晦暗,而良性討論亟需的數據和全面觀察,往往成為討論中短缺的部分。

好在我們已經身處互聯網時代了。主流媒體沒報導到的,有沒有可能通過自媒體的徵集方式來解決呢?於是在農曆新年前幾天,我通過網絡發起了一個各地樓市見聞的調查。

原因之一是我覺得目前的政策、報導和觀察偏重特大城市太多。統計局70個大中城市樓市的監測,也僅僅只覆蓋中國600多個城市中的一成比例。由於各地經濟發展情況參差不一,樓市價格和漲跌情況也多不同,少數幾個中心城市的狀況遠不能代表其他地方樓市的面貌。佔數量九成的城市和鄉村也需要有樓市的研究和記錄。

原因之二是時逢農曆歲末,正好是大家回家過年的時候。我想是不是可以通過追尋梁思成、趙元任當年田野調查的思路,也在樓市發起一次實地考察。從民間草根的角度來徵集各地樓市見聞,以彌補相關報導、資料乃至研究方面的不足。


                                                  回鄉見聞調查戳穿了哪些傳言?
                                                                                            作者:@西峰


正如我們之前提到的,中國的樓市首先是區域性市場,地區之間的發展差異、貧富差異、城鄉差異以及對人和資本的吸引能力存在巨大差別。不過即便如此,從收到的稿件和討論中,我們仍然可以找到一些共性。例如,我們沒有觀察到溫州人炒高當地樓市的見聞,也沒有收到外國人炒高樓市的見聞。這些曾經被大肆報導的傳言,不但因缺乏數據和邏輯而顯得荒謬,而這次調研的結果也再次否定了的這些看法。

我們先談談這次調研中觀察到的共識。

1、樓市只漲不跌麼?

過去的很多觀察都是以北上廣深等特大城市為樣本,在歷盡過去宏觀調控的十年的空調後,許多人得出結論,中國的樓市長期來看只漲不跌。至少在未來的20年內如此。以大砲著稱看漲房市的任志強更是直斷,城市化進程結束之前,樓市不可跌。

真的不可能麼?其實未必。從見聞回饋的情況來看,確實大部分大城市和特大城市在歷經2010年末開始的大幅調整後,最近2年來仍然延續樓市上漲的態勢。但是許多內陸和中小地區的樓市,其實房價早有壓力,至今仍未恢復。考慮到中國地區差異巨大,城鄉有別明顯,籠統的談樓市漲跌仍然很可能是一個不算精確的話題。

2、人口流入導致樓市上漲

人口流入導致樓市上漲原本是我多年來的一個觀察。原本主要是在華東地區和幾個特大城市得到了驗證,這次借回鄉樓市調查,也得以在其他地區得以進一步驗證。

我們看到,人口流入的地區主要有幾個特點:一是主要集中在東部沿海地區。二是人口向省會和特大城市集中。聯繫到中央提出的控制大城市人口,促進人口向三四線城市流動。這個措施其實是和目前的人口流動方向截然相反。中央這一政策的出台,能否就此改變人的流向,也是值得關注的事件。

除此以外,一些三四線城市,如果有人口大幅流入,其房價漲幅也甚為可觀。其中心城區的樓價,也會處於周邊地區的高點。

但反過來,人口外流的城市樓市未必不興旺。但是購房者多,居住者少。樓價低的地區反而空置嚴重。這是和以往許多報告不太一樣的地方。考慮到這些地區平時關注度較低,其樓市如此的現狀,更加應該引起大家注意。

3、省會和中心城市樓價較高

這次觀察驗證了這個觀點。

大城市一般居於規模上的優勢。大量人口積聚也使得公共設施、就業機會、分工和合作更具效率。不過國外大城市的發展一般是源於市場自然原則的結果。而在中國,城市的發展還會受到城市的行政級別影響,這個算是影響房價的特色部分了。

中國是一個強勢政府,政府手中擁有巨大的行政資源。因此行政級別較高的上位城市,往往借此獲得比周邊地區更好的發展優勢。

容易觀察到,幾乎所有的省會城市都是本省樓市價格之冠。作為一個省會,這些城市天然佔據了本省最好的教育資源、醫療資源。同時憑藉行政的力量和財稅安排,進一步增加其在工業、商業、交通方面的優勢。因為,這些省會城市可以輕易的吸引到本省最精英人士。而持續的人口流入,也帶動房價的上漲。

而北上廣深這四個超級城市,其吸引了更區域性的,遠遠超越本省的覆蓋面。北京作為首都,集全國的行政中心、經濟中心、教育中心和交通中心為一體,吸引大量「三北」(東北、華北和西北)地區的居民流入;上海輻射華東,廣深主要吸引華南。因此這些城市房價領先全國也就不奇怪了。


                                           拋開偏見,什麼驅動了樓價的增長?
                                                                                         作者:@西峰


所有的房地產市場都是區域市場。

以整體看待中國房地產市場的方式,其實模糊了各地的差異,而能給出有實際意義的判斷是非常有限的。因此,要理解中國的房地產市場,在區域上就要區分。既要意識到整體房價的宏觀因素,也要注意到影響噹地房價更加重要的區域條件。在時間上則要分清影響房價的長期因素和短期擾動。

在這篇文章中,我主要談推動房價的長期因素。其中最主要的大致包括:經濟增長、利率、土地供應、人口流動以及城市格局。其中經濟增長和利率可以算是影響房價的宏觀因素。地方土地供應、人口流動以及城市格局是影響房價的區域條件。

先談宏觀因素。

1、經濟增長帶來房價上漲動力

中國房價的普遍性上漲大概開始於1999年。有些城市開始的早一些,有些城市開始的晚一些。房價上漲的主要動力一是經濟持續增長帶來的收入和財富增加,二是住房市場的形成給了土地和住房資源流動的可能。

其後,中國每年都保持GDP8%以上的實際增長,而含通脹在內的GDP復合名義增長率,大約在14%左右。到2013年底,中國GDP增至 56.9萬億元,比1999年的8.97萬億,足足增長6.3倍,而同期居民收入增長也有4倍多。因此在經濟高速發展的背景下,房價上漲有了最基本的驅動力。

2、低利率帶來的置業興旺

中國是實施利率雙軌制的國家。居民和企業存款利息不高,但是貸款很難。大量廉價的貸款主要是向國企傾斜。而其他中小企業和個人很難獲得國有銀行提供的貸款。從這幾年溫州民間貸款的利息來看,民間私下黑市的借款利息要比官方的報價高出近2倍。

唯一的例外就是房貸。這幾乎是個人唯一可以輕鬆獲得的大額低息貸款。從過去10年房貸的基準利息來看,多數年份只在6%上下,只有一年多時間突破7%。不少購房者還曾申請到7折和8.5折的貸款,而公積金貸款也會進一步降低購房者的利息負擔。因此,在按揭低息的政策下,購房者貸款的熱情被大大鼓勵了。如果考慮到過去10年多數年份有著不小的通貨膨脹率,購房者實際享受的是近乎零的利息,而相應引發的購房熱情也就可以理解了。

經濟增長和利率雖然各地略有差異,但是整體上來看還是全局性的,具體到各地的樓市情況,則並不能簡單適用。容易發現,許多GDP多年高增長的地方房價其實不算太高。而房價絕對值最高北京、上海,已經連續多年GDP增長排名墊底。

因此,接下來應該說說影響房價的區域因素了。

3、土地供應的影響

許多人會認為在中國土地的供應者只有政府,因此政府模仿香港而實施的飢餓供地,是房價上漲的主要動力。這話對,也不對。實際上,要區分著看。

中國實行城市土地國有,因此城市土地供應者只有政府,這沒錯。但地方政府賣地,多數看的是眼前,看的是總額。早在2003年土地招牌掛之前,各地土地出讓其實非常無序,甚至不少區縣都有權出讓土地。各地競爭的結果就是土地供應氾濫,地價幾乎一文不名。典型的就是珠三角以及散佈各地各種名目的園區。

飢餓供地學起來不難,但真的要實施,有幾個條件:

1、當地長官需有點長遠眼光(許多地方市長任期只有兩三年,要求他們有長遠意識不賣地不出政績不容易);

2、歷史負擔小,過去沒有大量出讓土地留存至今影響噹下的土地市場(這個主要看前任留下的政治遺產)

3、有財力進行土地儲備(雖然可以依靠銀行,但是持續這個工作對很多城市也有難度)

4、人口要流入(一、二線城市可以滿足,其他多數都出局)

所以目前來看,多數地方政府很難在地價和土地出讓金總額之間保持平衡。越是發展滯後的地方,土地出讓往往越是寬裕。要讓土地供應持續保持在短缺的狀態,能做到的城市並不多。

但是如果做到了,房價上漲就在供應方面有了較為堅實的可能性。

4、人口流入

人口流入是影響樓市需求方面的重要因素。

一個人去到一個城市居住和生活,很大程度上代表著他對那個地方的偏好。一個人口持續流入的城市是興旺的象徵,反之人口持續流出的城市,則容易缺乏就業機會和商業市場,未來發展堪憂。

過去幾年,許多媒體喜歡報導逃離「北上廣」(北京、上海和廣州)的消息。認為高昂的樓價、擁擠的交通和巨大的工作和生活壓力,已經促使大量人口離開這些中心城市。這些報導未必虛假,但是可能只是真相的一面。對這些千萬人口的城市來說,找到一些離開的例子不會太難。但同時也要看到同期有更多的人湧入這些城市。只看到下車人數而忽略上車人數顯然是片面的。

5、城市格局

影響城市格局的因素包括交通、基建、產業、地理、城市規劃、氣候特點等等,這些因素對於城市發展和房價的影響許多著作都有提及。因此我暫不做贅述。我這裡特別要提的是兩點,即城市的行政級別和產業結構對於房價的影響。

5.1城市的行政級別

城市級別算是最有中國特色的影響房價的因素了。

大城市一般擁有規模上的優勢。大量人口積聚也使得公共設施、就業機會、分工和合作更具效率。不過大城市的形成一般是源於市場選擇的結果。而在中國,城市的發展還會強烈受到城市行政級別影響,這個算是影響房價的特色部分了。

5.2城市的產業結構

城市的產業結構是另一個容易被忽視的因素。

所謂城市的產業結構就是一個城市第一、第二、第三產業發展情況。我們通過觀察三個產業增加值佔GDP的比重情況來瞭解城市的產業結構。

第一產業主要是農業,第二產業主要是工業和建築業,第三產業則是包括金融業在內的服務業。對於中國來說,第一產業早就不是主體了,大部分城市的GDP以第二和第三產業為主。

但其中還有區別。簡單的說,在其他因素相仿的情況下,第三產業比重高的城市房價容易提升。以華東為例,上海周邊如無錫、蘇州、南京、杭州等城市,其人均GDP都接近或大幅超過了上海,但其房價大致只有上海的一半。究其原因,這些城市產業結構還是以工業為主,服務業相對較低。

作為世界工廠,中國的工業創造的增加值是相當高的。但是工業通常是資本密集型產業,工人被替代性強,工人工資增長容易受限。因此工業發達的城市容易有高產值、高稅收和高GDP,但是因為其居民收入增長相對較緩,房價增長有限。例如前面提到的蘇州、無錫,其人均GDP均高出上海兩成多,但其房價多年增長緩慢,其絕對值亦不及上海的一半。相應的,其商業和辦公市場,亦大大滯後於上海。

作為對比,上海的第三產業已經遠遠超過第二產業的比重。作為第三產業的服務業,更為依賴人的作用。而出於對人才的倚重,城市和企業在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求,這同時提高了城市居民對房產的需求和負擔能力。而作為省會的南京和杭州,其人均GDP雖不及蘇州和無錫,但其第三產業比重也較高,其房價高於蘇錫也就不奇怪了。
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政策把脈》「如果有機會 誰不想回台灣?」卡住台商回鄉的四大路障現形

2014-05-26  TWM
 
 

 

越南動亂之後,許多台商喊出想回家、卻回不了家的心聲。是什麼因素讓他們回不了家?

政府宣稱推動台商回流,但僅創造三萬個就業機會,與兩年前的預期有落差。

企業主與學者不約而同指出,台商鮭魚返鄉有四個重大路障待解決。

撰文‧何欣潔、林麗娟

「我只能待在胡志明市,不敢走,卻也不知道明天會發生什麼事。其實大家心裡都很害怕,若有機會,誰不想回台灣?但台灣經濟動能這麼差,回去了,我又能做什麼?」越南衝突將近一週,台商孔祥平在越洋電話中的聲音,驚惶、恐懼中難掩疲憊。

障礙一:地主不願出租 寧可養地、炒地皮事實上,早在越南衝突發生前三個月,孔祥平參與的「越南平陽省台商FB俱樂部」上,就出現一篇〈台商台幹要回家!〉的文章,呼籲政府引領台商回流,引發眾人共鳴,「能待在自己的土地上,當然最幸福!」數月後動亂爆發,台商想回家的心願,比任何時候都強烈。

二○一二年,國發會(經建會改制)提出願景,宣稱要透過六大推動策略,吸引台商回台,預計在兩年內增加投資兩千億元,並替本國勞工增加八萬個就業機會。

但是,兩年過去,根據經濟部工業局提供的資料,截至一四年第一季為止,台商回台投資家數四十三家,投資金額一九八二億元,投資金額數字雖差強人意、勉強達標,卻僅僅製造了三萬個就業機會,不到原本政策宣稱的四成。優秀的台商台幹,仍然只能流落他鄉。

遠離台灣的親人,在外國土地上披荊斬棘,面對全然陌生的語言、文化與政治情勢,若不幸遇上動亂事件,數十年心血轉瞬化為烏有。

越南台商彼此打氣加油,苦笑說自己是四處飄零、有土有水就能存活的「蕃薯命」,讓人聞之鼻酸。想回家的台商,為什麼回不了家?政府推動的台商返台投資方案,究竟能不能幫助台商回家?

「我們當然也很想加碼在台灣投資建廠,不想離鄉背井奔波,但是合理價格的土地取得不易,希望政府幫我們解決取地的問題。」被點名認為最有競爭力返台投資的大立光創辦人林耀英,談起近年來試圖回台的波折,無奈地呼籲政府,應該要多幫幫忙。大立光原本要在台中精密園區建廠,卻因為環評兩度未過,目前仍在另行找地。

事實上,大立光遭遇的狀況並非特例,而是返鄉台商面臨的共同困境。早在今年四月初,立法院經濟委員會就質疑,經濟部公佈全台五十四處工業區土地租售使用情形,約有三百六十四公頃土地處於閒置狀態。政府無法有效遏止工業區土地炒作,以致土地擁有者坐等漲價,是阻礙台商回台投資的元兇。

中華經濟研究院經濟展望中心主任劉孟俊分析,許多地主寧可養地、炒地皮,也不願意將土地租給回流台商設廠,或者是開出高額租金,導致業者利潤全都「卡死在地租上」,沒有餘裕進行產業轉型或調高工資。久而久之,年輕勞工也會覺得前途無望、對資方產生敵意與相對剝奪感,成為惡性循環。

「政府拿出魄力,立即開徵荒地稅,給養地地主必須盡快脫手的壓力,讓真正有產業需求的廠商進駐,才是解決之道。」劉孟俊語重心長地說。

障礙二:台灣工資節節高漲鮭魚返鄉之路,道路阻礙且漫長,除了土地難以取得,節節高漲的台灣工資,也橫越在廠商的回家之路上。廣隆光電董事長李耀銘、建大工業董事長楊銀明,都不約而同地表示,中國的工資太高,是他們轉往東南亞投資的主因,要回到工資更高的台灣設廠,可能性就更低。

「台商早年到中國投資,現在轉到越南投資,主要還是看上便宜的工資。」長期居中協調在越台商投資問題的立委蔡錦隆分析,在前總統李登輝時期,正由共產轉往民主制度、又享有歐美關稅優惠的越南,就是台商往東南亞投資的首選。到目前為止,越南的工資仍是中國的一半,對精打細算的台資企業而言,依然有著莫大的吸引力。

然而,逐低成本而居的台商,必須付出許多代價。五月十六日早上七點,在台中清泉崗機場,一批批越南台商逃難般地飛奔回台。鋒明興業董事長蔡文瑞卻提著行李,往人群的反方向走,搭上前往胡志明市的班機。他說,自己何嘗不想待在台灣,不必直奔亂邦?

「能回台灣經營,應該是大部分台商的願望。」越南動亂之後,蔡錦隆坦言,的確聽到一些台商想轉回本國經營的風聲,但並非所有廠商都有辦法回到台灣生存,「如果是像技術傲視全球、很有競爭力的大立光,我想,整條生產線撤回台灣應該也沒有問題,但若是付不起高工資的企業,大概就很難回台。但更矛盾的是,台灣國內氣氛是認為勞工工資只有二十二K太低,雙方的期待落差太大。」蔡錦隆認為,這個問題從根本上無解。

哪裡有便宜的勞工、土地,工廠就往哪裡移動,一向是「製造業鐵律」,乍看之下,台灣也難以擺脫這樣的無解宿命。但所謂的鐵律,是否真的牢不可破?劉孟俊指出,勞工要求高工資,未必不利於製造業發展,「高薪的美國與韓國,製造業優勢目前排名高居全球第二、第三,可見事在人為,低薪策略不是唯一選項。」美國總統歐巴馬上任後,推動的一連串「美國再工業化政策」,就成功打破迷思,成功重整美國經濟。

障礙三:缺乏產業升級整體戰略劉孟俊分析,美國成功的關鍵,是由一連串縝密的產業政策所組成。「我們就以汽車業來看,美國的汽車業回流政策,絕非讓汽車業重回底特律、五大湖等舊工業區,而是到中南部美墨邊境,當中蘊含製造業重新佈局、政策回應產業板塊位移的思惟,而不只是吸引商人回流而已。」劉孟俊坦言,台灣只把眼光放在鮭魚返鄉,而非打造整體的新產業戰略,成果當然不如美國。

檢視美國「再工業化」系列政策,由二○○九年十二月公佈《重振美國製造業政策架構》拉開序幕,一○年的《美國競爭力再授權法案》緊追在後,接著才是《美國製造業促進法案》正式登場,其他配套的相關法案和計畫更涵蓋了「吸引製造業回流」、「提振出口競爭力」、「發展新興產業」、「強化小企業實力」、「吸引外資投資」與「發展先進製造技術」等多項策略,不但讓美商回家,也確保美國在先進製程中繼續握有主導地位,為美國再造全新工業形態。

反觀台灣,根據國發會一二年提出的《加強推動台商回台投資方案》,政府讓台商回流的具體策略,分別是協助解決人力問題、土地資訊取得、設備進口、輔導服務、加速ECFA︵兩岸經濟協議︶協商,以及提供專案貸款等六大項,「和美國比起來,實在有點遜!」劉孟俊說。

再進一步檢視,四十三家台商回台投資案件中,「高附加價值產品及關鍵零組件相關產業」有二十家,佔總體比率四成六,遠高於「自有品牌國際行銷」或「台資跨國公司在台設立研發中心或營運總部」的企業,與美國的縝密佈局相比,仍然偏向吸引代工廠商回台,產業升級策略幾乎付之闕如。桃園縣產業總工會研究員盧其宏就批評,若沒有產業轉型政策,只顧邀請台商回家,「回來的恐怕也不是鮭魚,只是低利潤、低工資、剝削勞工的鱷魚!」障礙四:區域整合、關稅問題無解除了高工資、土地難取得、經濟缺乏動能,台商選擇在海外打拚,還有一個重要的因素:就是關稅。

在越南暴動中損失上千萬元的悅新製衣董事長張良彬,就因為台灣差人一等的關稅,無法回台。「台灣成衣進口韓國就要一七%的稅,沒有越南的免稅,叫我們怎麼活?」他說。

面對複雜的關稅、區域經貿整合問題,長期在中經院進行研究的劉孟俊,對政府即將登場的「自由經濟示範區」抱持著高度期待。

劉孟俊認為,自經區內零關稅、鬆綁財稅制度的框架,將可成功吸引部分廠商回流,「甚至讓香港的物流業者來投資,我覺得都有可能。」劉孟俊認為,自經區對台灣是一個調整體質的機會,若能成功,有助於台灣在兩岸經貿分工中站穩腳步,「但若維持現狀、不思改變,台商當然不會回家!」鮭魚返鄉方案就業率不如預期,越南爭議又讓台商興起「回不了家」的感嘆,寧可承受打砸搶燒的風險,也不敢回台創業。政府會拿出什麼解方?工業局副局長連錦漳回應,「台灣的政策思惟和美國想法相仿,都有思考到補強產業鏈、吸引高端人才回流、製造就業機會等種種問題,政府已經做了整體考量。」總體而言,經濟部認為台灣方案成效,與美國落差不算太大。

針對台商回流方案,受惠的就業人口不如預期,經濟部表示,目前公佈的數據指的是促成「三萬人直接就業」,兩年前公佈的數字,則是預期促成「八萬人直接、間接獲得就業機會」,沒有成效不彰的問題。連錦漳透露,越南事件爆發後已接獲指示,將研擬延長台商回台投資方案的執行期限。

「美國、韓國的經驗都顯示,高工資的先進國要讓製造業回流,不是不可能,是事在人為。今日台商落入回不了家的困境,政府責無旁貸!」長期研究美國的成功經驗,眼看其他國家成功邁向產業轉型,加入新一輪區域經濟競賽,台灣的廠商卻還在中國、東南亞「逐低薪而居」,劉孟俊有感而發,期待政府拿出歐巴馬同等的遠見與魄力,讓台灣終結迷惘、台商停止流浪。

政府怎麼做?

—— 台美製造業回流政策比較政策層面 美國政策 台灣政策吸引製造業回流 《美國製造業促進法案》 《加強推動台商回

台投資方案》

提振出口競爭力 《出口倍增計畫》、《金鑰匙計畫》 簽訂ECFA,但成果待商榷。

發展新興產業 《美國復甦與再投資法案》、《先進製造合作夥伴計畫》 無強化小企業實力 《美國復甦與再投資法案》、《問題資產救助計畫》 國發基金雖有專案貸款,並無針對中小企業。

吸引外資投資 中央地方政府聯手推動《選擇美國》計畫 無,僅由各地方政府自行招商。

發展先進製造技術 《先進製造合作夥伴計畫》、《全國製造創新網路》 無協助解決勞動力問題 擴大勞工培訓計畫 提高外勞核配比率、強化職業訓練。

資料來源:中經院、經濟部

整理:何欣潔

企業怎麼看?——台商難返鄉因素在外投資台商 為何無法返鄉?

台灣最大專業瓶蓋飲料生產廠宏全集團總裁曹世忠 台灣內銷市場已飽和

台灣第二大輪胎廠

建大工業董事長楊銀明 土地取得不易、環保成本太高全球最大的手機鏡頭製造商大立光創辦人林耀英、董事長林恩舟、總經理林恩平 土地價格過高、易受環評卡關台灣車載影音導航系統龍頭怡利電董事長陳錫蒼 台灣土地太貴

全球第七大電容器廠商

立隆電子 土地取得不易

國內唯一上市鉛酸蓄電池廠廣隆光電董事長李耀銘 越南工資便宜、台灣關稅太高

整理:林麗娟

政策 把脈 如果 機會 不想 回臺 臺灣 卡住 臺商 回鄉 四大 路障 現形
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【回鄉見聞】成都樓市觀察 feiteng889

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本人註冊雪球2個月,受益頗多,本著互聯網精神,分享下我工作生活的城市——成都。本人從2008年外地大學畢業後來成都工作,從事房地產相關工作。
城市概況:
人口:

Ÿ           成都擁有1400多萬的常住人口,其中主城區(主要集中於繞城以內,即4環以內)人口約500萬人,推測流動人口中約70-80%來自於四川省內(非官方數據)。
Ÿ           人口落戶政策相對寬鬆:1、大專及以上學歷即可,或2、購房落戶,由原來的購買商品房(含二手房)面積70平米調整為90平米(2014年6月進行的調整);關於此次購房入戶住宅面積的調整作者本人理解為政府引導房屋供給端增加產品面積段,原來成都開發商普遍偷面積把產品做小,另一方面可以引導房屋的單價下調,使得城市的均價下調,如:原來70平米的住房(實際使用面積90,偷的較多),單價1萬;目前90平米,單價0.8萬/平;以上均是作者本人的理解
城市骨架:
Ÿ        佔地1.2萬平方公里,分為主城區(錦江區、青羊、金牛、武侯、成華、高新)、二圈層,主城區的近郊區、縣(龍泉區、新都區、溫江區、雙流縣、郫縣),三圈層。
Ÿ        城市的骨架基本形成,內部在不斷的優化:市政道路:二環路高架橋2013年通車,2.5環貫通,三環路2014年全程提速,第二繞城正在建設中;第二機場也在建設準備期(位於天府新區的簡陽,距離主城區約1小時車程);目前的機場位於成都雙流縣,距離市中心約20分鐘車程
Ÿ       軌道交通:1、2、2號線延長線均已開通,東西、南北方向貫通;在建3、4、7號線,其中4號線預計2015年底貫通
Ÿ       高鐵:西部的高鐵進程相對緩慢,預計2015年下半年成渝高鐵通車,將目前的動車2小時車程縮短至1小時;預計2017年西成高鐵通車,屆時西安、成都、鄭州形成2小時的經濟圈
Ÿ       城市規劃:2000-2010年,城市一路向南,高新區、天府新城;2010至目前,一方面市政府主導北改,改變城市北亂的形象,市政道路已經升級改造完成,火車北站、荷花池的升級改造正在進行中;另一方面省政府主導的繼續向南,天府新區(2014年升級為國家級新區),目前天府新區主要是政府主導下吸引國企單位拿地修建辦公基地,開發企業拿地入駐的意願不強,主要是對前景看不太清楚
Ÿ       經濟、產業:2014年GDP預計萬億,產業結構以三產為主,佔比略超過50%;典型產業代表:以高新區的IT產業、金融服務業;龍泉區的汽車製造產業;武侯區的家具、製鞋;雙流的航空;旅遊產業
樓市的基本情況
Ÿ       原材料的土地供給:主城區內近3年的土地供應和商品住宅的需求基本平衡,二三圈層均呈現供大於求;且主城區的土地供應逐年減少,價格穩步上升,主城區的土地的樓面地價均價5000元/平米;位置較優的城南板塊樓面地價能到7000、8000元/平;
Ÿ        土地出讓的政策方面:住宅用地均是公開拍賣,相對公開透明,競爭充分,必須3家以上報名才能成交;且地塊的較小,普遍在50畝左右,因此導致競爭激烈,地價較高;政府相對提高容積率,增加住宅的供給量,能有效的達到控制房價的目的;如果地塊內商業比例超過50%,可以設置掛牌條件,屏蔽競爭對手,這也是成都商業體量較大的一個主要原因
Ÿ       住宅需求端:成都年均成交2200萬左右,主城區800萬方,均價9000-10000;二圈層1000萬方,均價6000-7000;三圈層400萬方,均價5000;同等區位中,城市東西南北的價格差異不太大,其中:城南的高新區的房價在同等區位下略高幾百元
Ÿ       房價及需求結構:從2007年的相對高峰,經過08年的經濟危機和汶川地震,處於最低谷,開發商普遍價格下調20%以上,隨後09年末市場回暖,價格快速上漲超過07年的高峰期,在11年以後價格均處於穩步上升階段,基本與物價上漲水平相當,漲幅不大。本人在09年末在東二環外購置70多平米的房子,單價9600,目前隨著商業配套完善,地鐵通車後,房價10500元/平,漲幅不高;主要是同片區內供應較大,產品同質化,供客戶選擇的項目很多;在成都三環以內,如果首次購房90平米的小三房,一般在90萬左右,如果出租,租金2500-3000元/月,目前隨著地鐵開通,在東西南北4環左右,同樣面積的房價70萬;對畢業5年左右的白領來說,該房價還是可以接受;
Ÿ       對於再次置業客戶(佔比15-25%),如果在主城區購買150平米左右的房子,總價150-180萬;但目前受制於二套房的首付比例60%,改善的需求還是被部分壓制,一次性支付首改的房價首付壓力還是有點大
Ÿ        高端置業客戶(佔比約10%):成都具備天府之國的美譽,也吸引很多高端人士置業,成都同樣提供較多的別墅產品;圍繞城市的四環外均有大量的別墅供應,典型的為城南的麓山板塊(頂盛時期1個項目可以銷售40億)、新都、溫江、新津牧馬山等都有千萬級以上的別墅供應;同樣城市中心的高端大平層的豪宅,同樣供應較多,總價300-500萬
Ÿ        商業:成都的購物中心的在建量在全球都能排上前幾名,寫字樓同樣供大於求,空置率較高;社區的散鋪售價比較高,主城區內1樓商舖普遍在5萬/平,而租金水平200-300元/平/月,租金收益率很低;城市的土地供應政策決定了商業的量,目前還沒有看到有明顯減少的趨勢
        成都是一座來了即不想走的城市,城市的小吃、休閒、氣候怡人全國聞名,在這裡生活的居住成本相對還是可以接受的,房價不是攔路虎,同樣針對高端置業客戶,選擇面也比較廣;但老百姓如果想依靠房價快速升值發財致富,不太實際;對於老百姓的投資商業可能也需要慎重考慮,謹慎選擇地段;對紮根於提供房子的開發商來講日子就不那麼好過,房價10000,地價5000-8000,這樣的房價和地價的關係,給開發商的盈利空間少的可憐。@西峰
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在八九線農村,做電商是種什麽體驗?|回鄉記

來源: http://www.iheima.com/news/2016/0213/154225.shtml

導讀 : 本文是i黑馬【回鄉記】系列第二篇,i黑馬小鮮肉記者回到贛南老家,記錄了受互聯網影響的農民,在農村做電商時的興奮與窘境。

你對非一線城市的創業環境和現狀有什麽樣的理解?春節期間,i黑馬的記者們,在打包回鄉探親的同時,也分別走訪了自家那些創業的老鄉們,讓他們用自己的經歷,講述那些北上廣深之外的創業百態。

這里,有三四線城市的互聯網創業之殤,也有農村在廣告刷墻之外新的進步。

本文是i黑馬【回鄉記】系列第二篇,i黑馬小鮮肉記者回到贛南老家,記錄了受互聯網影響的農民,在農村做電商時的興奮與窘境。

i 黑馬 周路平 213日報道

贛州偏於江西南部一隅,雖不富裕,但身上帶著一眾標簽:客家搖籃、稀土王國、革命老區、臍橙主產區……

三十出頭的曾蘇林世代生活於此,他現在是五畝臍橙園的主人。五畝臍橙園位於更為偏遠的村鎮,距離贛州市區200多公里,一條雙向兩車道的水泥路成了連接外界的主要出口,每天三趟班車只開到縣城。

兩個月前,曾蘇林和這片土地經歷了一次電商的洗禮。當時很多的人跟風而起,卻鎩羽而歸。很快,他們發現了誘人買賣所面臨的困境,顯然超出了自己的能力範圍;洶湧入局的臍橙,把一座城市堵得水泄不通。

試水

八年前,曾蘇林親手種下臍橙樹苗時,他完全沒有想到,會通過互聯網把臍橙一箱一箱發往全國。

農產品銷售原本是一門傳統的生意。如果沒有便捷的物流和互聯網,這些臍橙的命運將先由經銷商收購,然後轉賣到批發市場或者直接進入超市。這些經銷商大多通過本地中介對接果農,中介能從經銷商那里獲得每斤3到5分錢的酬勞。

這基本上是消息靈通的掮客的營生。

其實,在這個偏遠的村鎮,電商並不是什麽新鮮詞匯。最先對這種變化產生感知的是鎮上賣衣服的店主,他們發現,原本的老主顧出現的頻次越來越低,轉而投奔網購。只是現在,農村的東西開始通過互聯網走向城里,由消費者向賣家轉變。

這種變化同時沖擊了原有的掮客體系。

曾蘇林在手機上花幾分鐘註冊了一個微店,選了幾張橙滿枝頭的配圖,然後發動七大姑八大姨、朋友同學,在QQ空間、微信朋友圈如病毒一般,瘋狂刷屏。這是微商圈內最為常用的做法,他們想通過朋友之間的轉發,進而帶動朋友的朋友前來購買。更為原始的做法,直接“盜”一張圖,打上聯系方式,套用萬能而俗套的廣告語,電線桿廣告一般粗糙,顧客要購買還得先加微信,然後再打款發貨。

2015年11月24日,江西省贛州市寧都縣,臍橙果園碩果累累CFP供圖

2015年11月24日,江西省贛州市寧都縣,臍橙果園碩果累累/CFP供圖

顧客下完單,為了趕在下午寄出,曾蘇林通常選擇上午上山采摘,帶枝葉的臍橙,紅黃帶綠,個頭均勻,用塑料筐挑回,然後整齊碼放在固定規格的紙箱里,貼上手寫快遞單運往全國。前期訂單稍大,每天維持在四五十單,光寫快遞單,手都寫麻了。好幾次,收件人的電話忘寫,快遞員都是通過打曾蘇林電話,找到的收貨人。

微商由於沒有平臺導流,嚴重依賴社交關系的傳播。校友是曾蘇林經常“騷擾”的對象。這些同窗情誼發生在上世紀90年代末期,曾蘇林畢業於河南一所中專學校。盡管後來分散各地,他們通過社交平臺保持聯系,QQ和微信群成為了他向外推廣的試驗田。有新的農產品上市,他會第一時間在群里通知。

反複“轟炸”身邊有限資源終歸不是長久之計,甚至面臨著被拉黑的風險。代理是提高銷量的重要做法,這些人不需要任何成本,介紹來顧客,獲得一定差價。

當地有位老師,發展了30個代理,每日保證300箱的發貨量,一年賣了三十多萬斤。由於量大,快遞公司親自上門提貨,價格也優惠不少。

不過,曾蘇林在代理上絲毫沒有優勢,靠的就是自己身邊朋友和同學相互賣力宣傳。通常,他會先送一箱給同學朋友,訂單量大的也額外送幾箱,讓他們給身邊朋友品嘗,順道幫忙宣傳推廣。這種做法的效果相當明顯,一位浙江校友的愛人,在當地人民醫院上班,一個人帶動了整個科室的人前來購買,最終整個醫院幫他賣出了一百多箱。

算賬

在農村做微商還是新鮮事,算清楚賬是決定做與不做的關鍵。曾蘇林掰著指頭細數一二:運費13元、紙箱3元一個,每箱臍橙售價68元,扣除成本,每箱掙20元。相比於在地里忙碌一天掙不到百元,這的確是個誘人的買賣。

在此之前,他在淘寶上賣了十幾天的橘子。橘子的上市時間早於臍橙,當時競爭少,物流通暢,沒有遇到太多的問題。在賣臍橙時,他選擇了完全不同的路。“36元全國包郵,他們怎麽能做的出?”曾蘇林發現,淘寶上的臍橙價格低得驚人,他算了一筆帳:臍橙收購價格為2.3元一斤,綜合運費和包裝費,10斤36元連成本都無法覆蓋,“我還不如不做”。

淘寶不僅售價低,賣的人也多。曾蘇林在淘寶上搜索“臍橙”,出現幾十頁,他曾好奇自己的淘寶店鋪排在第幾頁,剛開始從第一頁往後翻,翻了幾頁失去了耐心,便直接從最後一頁向上翻,終於在30頁之後找到了他的店鋪,“我自己都沒翻到這麽後”,“沒花錢是沒用的,一定要花錢去沖流量。”

這種價格上的競爭最終使得曾蘇林將精力投向依賴朋友推廣的微商。這里有著獨有的定價體系,圈子封閉,難以比價。他在微店的售價是68元10斤,即使後期降到58元,也明顯高於淘寶價。

他似乎並不擔心這個價格影響了銷量。他認為自己親手種植的臍橙,品質值這個價錢。事實上,相比於雲南的褚橙,這個價格並不算高。曾蘇林也註意到了這款因褚時健本人而名噪全國的橙子。他沒有吃過,只知道很貴,賣十幾塊錢一斤。

這種價格懸殊的原因被他歸結為名人效應和勵誌宣傳,“並不是他們的臍橙比我們更好吃”。曾蘇林顯然有些不服氣,在他看來,位於北回歸線附近的贛南,無論是日照時間、溫差、氣候,還是獨有的稀土土壤都決定了贛南臍橙不輸於褚橙。

他興奮地展示了一位同學妻子對贛南臍橙的評價,這位客戶在吃了兩種橙子之後,給出了傾向於贛南臍橙的評價。對於這種結果,曾蘇林顯然樂於接受,特意放在了店長筆記里面。

煎熬

與這種輕描淡述的肯定相比,曾蘇林遇到的困境更加慘淡。

2015年11月1日,曾蘇林對日期記得尤為清楚,這是他的臍橙開始采摘發貨的第一天。起初,他摘的臍橙都帶葉子,整齊碼放在固定規格的紙箱里,三天後到達長三角一帶,葉子還是烏青發亮。

這種做法很受歡迎,十天賣了幾千斤。好景不長,隨著“雙十一”的強勢襲來,全國的快件量迅猛增長,臍橙這種重量大、體積大的貨物受到嚴重幹擾,大量積壓。

曾蘇林顯然低估了這種大型網絡促銷帶來的影響。原本以為平時三天能到,現在一周絕對沒有問題,而這個時間葉子還未脫落。後來發現現實與設想偏差太大,10天未能送達都是家常便飯,更有甚者,到了目的地,一個星期沒有配送。曾蘇林打電話過去,詢問原因,對方告訴他,正在招募臨時快遞員。最後還是沒人送,按照遺失快件進行了處理。最終他能夠從快遞公司獲得賠償,但賠償的價格只能按照收購價,而非售價。

“沒想到這麽大的量”,曾蘇林說,當大家跟風而起時,快遞癱瘓,部分快遞網點甚至停止臍橙訂單,“倉庫門口的屋檐都堆滿了臍橙。”平均每個快遞網點容納了20多萬斤,整個縣城每天上百萬斤的臍橙運往市區。

仿佛一夜之間果農都嗅到了商機,新手跟風湧入,使得去年“有經驗的人”措手不及。曾蘇林在隔壁縣的同學,去年嘗到了電商的甜頭,然而今年“雙十一”不僅沒掙到錢,還賠了十幾萬元。

顯然,這個偏遠的四線城市沒有做好迎接全面電商的準備,諸如曾蘇林這類中小賣家的訂單全部集中在贛州周轉,如同漏鬥一樣,大家的電商掘金夢被卡在了最狹小之處,很多快遞公司幹脆停止了接收臍橙訂單。

為了應對這種突如其來的高峰期,有快遞公司幹脆繞道,直通省會南昌,一路北上。

“(11月)20號還沒怎麽暢通”,曾蘇林對這次的爆倉深有體會。臍橙被堆積在倉庫,開始出現腐爛,原本的橙香開始腐化成陣陣惡臭。

曾蘇林有些無奈,作為其中的參與者,這一切的主動權並不掌握在他手里。不僅無法掌控快件的送達時間,快件丟失也是常有的事情,雙十一期間,他經常發現,同一地址的訂單,總是有一兩箱貨沒有收到。有些快件幹脆直接消失,再也沒有物流信息的更新。他除了不停的電話催促快遞公司,也別無他法。

更多的損壞是暴力分揀、轉運次數過多、堆放過高等物流環節造成。曾蘇林發出去的上千個快件只有三個以退貨處理,但需要賠錢的遠不止這個數,光雙十一當天發出的快遞就賠了20多箱,大部分原因是擠壓腐爛。

經過這一次洗禮,曾蘇林發現,回頭客減少了很多,有些人礙於朋友情面,雖然沒有選擇退貨,但不好的影響已經造成。雙十一的教訓之後,他開始采取挽救措施,臍橙全部用泡沫網袋包裹,不留莖葉。

“雙十一”購物狂歡節海量交易額的背後,帶來物流的高壓、緊繃,波及到了這些零散、依賴社會物流的小微賣家們。

與快遞公司的交往並不全然都是被動。曾蘇林所在的鄉鎮,所有快遞公司的網點被一家門店所壟斷。每發出一箱臍橙,曾蘇林需要支付13元的快遞費,而百里之外的縣城只需要10元。這種做法令他覺得不合理,他曾嘗試著跟當地快遞代理商協調,考慮到發貨量大,能否每單減少一兩元,這種要求遭到了拒絕。

後來看來,這是一個愚蠢的決定。曾蘇林很快聯合了其它幾十個賣家,建了個微信群,派人直接與縣城快遞代理談判,最終減到8元每箱。縣城在百里之外,每次來回的油錢大概50元,但這是個劃算的做法。他專門買了一輛二手面包車,每次運送40余箱,每箱節省5元,相當於節省一百多元。

“壟斷導致落後。”中專畢業的曾蘇林在這一批做微商的人當中,表現得相當有想法。

出路

整個冬天,曾蘇林交出的成績單是一萬多斤的銷量。

這次不算太成功的微商嘗試,讓曾蘇林看到了農村電商的弊病所在:物流成了阻塞的任督二脈,亟需打通。“物流跟得上,農村的電商繼續有發展。”曾蘇林對i黑馬說。

在他看來,當前的一盤散沙狀態,必然走向合作社模式,統一定價、統一規格、統一采摘,甚至可以規定,山上的臍橙先采摘(山上受光照足,成熟更早),用物流專線運輸。這樣做的效果是一切的成本都可以降低,包括運費、紙箱。

只是等到這一天到來之前,曾蘇林不得不面對當下的窘境。

春節前一周,快遞停運,曾蘇林也停止了接單,他收到的通知是大年初七,快遞才能恢複。此時,早已錯過了微商的最佳銷售時間,倉庫里存儲的幾萬斤已經沒法通過一己之力在網絡銷售,曾蘇林打算過了年,直接把剩下臍橙賣給經銷商。

1月20日,節氣大寒,曾蘇林更新了一條朋友圈,“嚴寒褪盡才有大地回春,歷經磨練方可破土重生,耐得冬日寂寞,終見三月繁華。”這句轉自網絡的語言或許最能表現他此時的心境。只是,電商這種新鮮做法能否終見三月繁華有太多的未知。每年,臍橙的上市都將與雙十一不期而遇,在這種波及之下,無論是從業人員素養的提升,還是物流等基礎設施的完善,都將是一個難解的題。

註:文中曾蘇林為化名。

在八 八九 九線 農村 電商 是種 什麼 體驗 回鄉
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春節回鄉見聞:“80後”買房記

來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4749159.html

春節回鄉見聞:“80後”買房記

一財網 羅韜 2016-02-14 16:46:00

回看中國房地產市場,主流開發商大部分都回歸一二線城市,三四線城市庫存依舊嚴重,而這些城市在面臨“去庫存”壓力的同時,還要應對部分小開發商跑路等狀況。

每到春節期間,深居中國西部的四川內江城便開始熱鬧起來。異地求學的學生、前往外地務工人員都在此刻返鄉,與城市一同熱鬧起來的,還有各個樓盤售樓部。

春節期間,《第一財經日報》記者走訪了位於內江市東興區的某樓盤發現,春節期間售樓部擠滿了看房者,銷售人員應接不暇地接待客戶,而現場成交的場景也格外熱鬧。不少樓盤為了吸引農民工返鄉置業紛紛推出優惠,並在各個鄉鎮設班車接送農民工看房。春節前幾日,央行發布新政,在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點。而該政策更是被業界認為可利好三四線城市房地產市場,更重要的是在春節期間可以消化掉庫存。

在萬達廣場附近多個樓盤的售樓現場,購房氣氛非常熱烈。與之形成鮮明對比,附近的“和都國際”樓盤卻顯得異常冷清。老板跑路、樓盤爛尾一直困擾著購買了該樓盤的業主,80後左智(化名)就是其中一位。

“和都國際”樓盤顯得異常冷清

左智告訴記者:“我在2012年的10月購買了和都國際的樓盤,那時剛畢業工作,在父母的支持下才付了首付,並以5500元/平方米的價格買了一個三居室。當時那個樓盤在內江賣得很好,而且已經開始建築封頂,我們也是看到市場太好就趕緊買房。而當時銷售介紹在2014年10月就可以交房,我們也沒有想太多就交錢付款了。”

但隨後,左智就開始了漫長的等待,隨著2013年樓市的瘋狂和2014年樓市開始回調,當地房價也開始出現過山車的情況。和都國際周圍區域最高的房價曾炒到接近7000元/平方米,而目前的銷售價格在4500元/平方米左右。而左智購買的和都國際也出現了價格回調,在其銷售期間最低售價曾低於4000元/平方米。

三四線城市的住宅價格下降是普遍現象,左智不過是購房者中的一員。但更讓左智更為不滿的是,2014年10月自己購買的和都國際樓盤已經停工,隨後傳出老板跑路、開發商資金鏈斷裂的消息。

“2014年國慶節期間,我都開始準備裝修和購買家具了,當時因為國慶促銷我們把定金都付掉了,然後就爆出樓盤停工的消息。對於剛工作的年輕人而言,這是“剛需”住房,所以給我的打擊很大。”左智告訴記者。

事實上,由於開發商跑路,其樓盤一直處於凍結狀態。左智因不能搬進新家就一直在外租房,甚至在其結婚時也並未如願住上新房。在隨後的日子,左智和業主們就在不斷交涉和維權,也有業主因等待無果直接搬進了尚未完全建好的樓盤,即使沒有水電和物業也選擇入住。

目前,在多次交涉和不斷協商下,事情終於出現了轉機。左智表示:“在2016年初,內江市房管局發布文件,我們購買了和都國際一期的業主每戶籌集資金1.2萬元,即可用於恢複樓盤施工,並安裝好水電氣等設施。目前大部分一期業主已經同意了這個方案,通過自籌資金完善樓盤最後的施工,就可以保證水電氣和電梯的正常使用。如果沒有意外,這個春節後便可以開工。”

和都國際銷售中心的戶外廣告已破損並飄蕩在風中

左智也坦言,雖然購房價格過高,後續費用也沒有預料,但是為了盡快入住也只能忍痛再多花費一些錢。但和都國際二期的業主則沒有那麽幸運,上述解決方案只適用於一期業主。和都國際二期樓盤情況更為複雜,其銷售階段並沒有完成,樓盤外墻等也沒有進行裝修。

《第一財經日報》記者在現場看到,同樣是春節期間,其周邊樓盤銷售中心門庭若市,而和都國際卻非常冷清,銷售中心門外的廣告已經破損並飄蕩在風中,小區也沒有物業公司管理,任何人都可以隨意進出。

當地房地產業內人士告訴記者,雖然央行下調首付比率可以降低購房門檻,在春節期間銷售確實比較火爆,但今年許多農民工卻並沒有之前幾年賺的錢多,很多人買房也是有心無力。“不少農民工都是在制造業工作,行業不景氣,有些人去年工作了一年卻沒有拿到整年的工資,其買房壓力很大,但他們中很多人並不願意使用銀行貸款。”當地業內人士告訴記者。在此之前,內江市政府已經推出過一些購房財政補貼政策,對於大學生、農民等人群購房進行補貼。

回看中國房地產市場,主流開發商大部分都回歸一二線城市,三四線城市庫存依舊嚴重,而這些城市在面臨“去庫存”壓力的同時還要面臨部分小開發商跑路等情況。《第一財經日報》記者多方采訪了解到,除上述樓盤外,內江也有一些樓盤出現延期交房情況,並傳出開發商跑路消息。那麽這些爛尾的樓盤又何去何從呢?購買了這些房屋的購房者又怎麽辦呢?

“如果年後我們的樓盤開工,那麽明年春節我就可以入住了,即便我不入住租出去也可以緩解我當下的還貸壓力,雖然感覺有些虧,但也沒有其他辦法了。”經過3年多的等待,左智顯然淡定了許多。遺憾的是,還有很多和左智具有同樣經歷的購房者在3年的等待過後,可能還需要經歷另一段更長時間的等待。

編輯:王佑

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春節 回鄉 見聞 80 買房
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一線城市看不到的地方,“農家院”正在消逝|回鄉記

來源: http://www.iheima.com/news/2016/0216/154271.shtml

導讀 : 本文是i黑馬【回鄉記】的最後一篇。我們思考了一下,最後決定把i黑馬記者返鄉時,發現的當地民間一位老人在民俗作品上的創造“縮微農家院”,作為這個春節系列的收尾。

每個城鎮和鄉村,都有屬於自己的記憶。但民俗文化,尤其是隱藏在田野中的那些歷史,卻在面臨斷層。民俗文化的商業化,也是個尷尬和難以持續的話題。在互聯網仿佛滌蕩一切、新興網絡文化席地而來的今天,這些留守在傳統之地的老人,他們也在努力想為自己熟悉的東西,留下一些念想。

他們也在努力去創作,讓民俗不再“俗”。他們盡力了。而這些事情,年輕人還做不到,互聯網也還解決不了。

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“民俗農家院”微縮模型/李田光制

i黑馬 麻策  216日報道

河北保定府西南相去90里,是望都縣城,堯母文化的發源地。這個縣域面積370平方公里的小城, 圍繞堯母、辣椒和孫式太極形成了三個文化體系。

不過這些幾乎可以說是過去式了。現在對這個小縣城來說,換個專業點的詞匯,你可以說它處於“文化斷層期”。這里的年輕人都胸懷夢想在外漂泊,當地人也在忙於城鎮化建設,老文化的交接,也就撂下了。

只有一批上了年紀的民俗文化愛好者,還堅守著這“一畝三分地”。

留住過去

年過七旬的李田光是當地一個民間組織——民俗文化研究會的副會長兼秘書長。每個工作日早上9:00前,他都會準時出現在當地一家餐飲企業的後院二樓辦公區。若要找他,你只需要向飯店後勤打聽文化研究會的“老李”。

不過,近來找李田光的人越來越多。因為他做了一件事兒,吸引了縣市省等媒體的註意,拿現在時髦的詞兒來說,他也是“產品創新”了。那就是,他參照實體物件,按1:10的比例,將本地舊式農家院做成了微縮景觀模型。

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東西拿出來,引起了眾多攝影愛好者的興趣。當地縣委宣傳部傳發的《河北七旬老人制出上世紀五、六十年代農家院模型》的消息及照片被新華網采用後,市電臺、電視臺、日報及縣電視臺等都紛紛加入了對這位老人進行民俗研究的報道。

2014年春天,保定市舉辦第一屆鄉土藝術作品展覽。縣里來人說,要把他的農家院搬到市里去參展。李田光連忙說:“別,這個東西太土了,土得都掉渣兒。”

但來人說,鄉土藝術要的就是這個土勁兒。於是便把他制作的包括房子、土圍墻、柵欄、門樓、轆轤、牛車以及各種農具在內的大大小小共58件微縮模型打包送到了市里。

結果令老李吃驚。他的手工“民俗農家院”在2000多件作品中脫穎而出,榮獲最佳作品特等獎。李田光覺得有點不可思議:“可能人們看慣了新潮的現代藝術品,帶著泥土氣息的這些東西反而讓他們眼前一亮、耳目一新。”

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後來去省里展覽的時候,還有一位來自秦皇島的李姓老板相中了“農家院”中的一架牛車,這架牛車長40多公分,極具觀賞性和收藏價值。

這是李田光引以為傲的模型之一。他收藏了一架真實的花軲轆大車,真車長4.24米,他直接照著真車的樣子,還原了這個已經不多見的東西。

李老板對它喜歡得不得了,說:“李老師你開個價吧,今天無論如何我要把這個東西拿走。”

最終,這個請求被李田光婉拒。一方面,作為展品他無權說賣掉就賣掉;另一方面,他總覺得,自己做這些東西的初衷還是用於記錄和收藏。

李田光的老伴兒做了大半輩子的家庭主婦,每有人就“民俗農家院”找上門來訪問,她都微微笑,“是他退休之後瞎玩兒”。

他確實是玩兒,基於興趣愛好的玩兒。

也許你會說,這些不就是仿制麽?但這些土玩意兒,卻是真實的農耕文化老物件的再現,對現在很多人而言,別說見過這些東西,只怕其中的很大一部分,連那個名詞兒都沒聽說過。隨著時代的發展,當地農家院里,也很少能見到它們的蹤影了。老李的作品,就像那架牛車一樣,是對它們的還原。

十幾年間,李田光收藏了上百件舊式農具、民俗用具等實物,其中包括木輪花軲轆大車,犁、耬、蓋、耙,轆轤、水罐,砘子、土坯膜,還有升、鬥、秤、尺以及食盒架、油燈等老物件,一並在縣民政局新建的紀念館里進行展出。

這算是他長久以來夢想的一個出口。

“現在的年輕人對這個都不感興趣了,我們這個年紀的人有懷舊情感,我做這些事情,就是想把這些以後可能會見不到的東西保存下來。”李田光說。和記者在家聊的日子,是大年初五。他約i黑馬記者說,明天再去辦公室看看吧,幾乎他所有的成果和心血都在那兒。

誰來傳承? 

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李田光(左)、張玉林(右)

2月13日,大年初六,是李田光和張玉林兩位老人年後第一天來“上班”的日子。頭天,李田光剛剛送走了三閨女一家,這個春節假期算是結束了。

民俗文化研究會辦公室里,平日只有他們兩人常駐,張玉林是會長,李田光是副會長,兩張辦公桌拼一起,一人坐一頭。

這個研究會,不同於掛靠政府的文化組織,這是個“企業文化班子”。它跟當地企業掛鉤,由退休老幹部、文化圈人士、能工巧匠等自願組成,是個非營利性的社會團體。

但是,這里儼然已經成為整個縣城的文化中心。包括作協、攝影協會、文聯等在內的所有當地民間文化團體成員都在這里抱團,他們既是各自組織的成員,也是這個民俗文化研究會的會員。

張玉林說:“整個縣城搞文化(傳承)的一共就這麽三四十個人,來回轉。”

“張主任(指張玉林)是我們會長,也是我們的旗手。”李田光介紹。除了他倆,平日一塊“玩”的還有一幫老朋友老夥計,大家沒別的愛好,就是愛看看書、寫寫字,搞搞民俗文化相關的事兒。

i黑馬記者拍照時,兩位老人正在翻看和討論新編《堯母傳奇》的內容,這部由劉蘭芳(著名評書表演藝術家)創作班子人員創作的長篇評書,似乎已經步入了最後的收尾程序。

兩人坐在位子上,從談工作內容到嘮嘮家常,你問一句我答一句。

“老三姑娘走啦?”張玉林問。

“剛走,初二來的時候用了4個多小時,堵!回去挺順,一個半小時就到了。”李田光答。

臨近中午下班前,兩人聊到,附近某地新開發了一片生態園,李田光帶著家人去玩了一下。

對這片幾千畝的田地做成的遊樂場,老李一遍遍地說著:“商業化太濃。還有,到底生態在哪兒咧?”

繼承衣缽

李田光對民俗文化的興趣,很大程度上是受到他父親的影響。

他的父親李佩華曾任當地文化館館長,也是河北省民間文藝家協會會員,“瘋狂”迷戀文曲藝,一生涉足歌曲、舞蹈、詩歌、相聲等多個領域,被省、地、市認可采用的優秀作品多達幾十部。其中,他對當地特色劇種“新穎調”的研究造詣無人能出其右。

李田光說,父親是吹拉彈唱樣樣精通,在天分方面他就遠不如父親了。李田光大半輩子從事的事業與文藝之類無關,退休前,他是縣廣電局的工程師,跟攝像機、照相機等電路設備打了半生的交道。2000年,李田光退休了,想著,自己該把這幾十年當中所見所聞與平時愛好的民俗文化相關的東西原原本本記錄下來。

還沒退休時,他就已經開始搜尋收藏過去的舊物件。退休之後,他決定著手寫本關於當地民俗文化的書。可等他寫完了民俗文化手稿,卻沒有資金力量印刷出版。

後來也還是縣里來人說,要幫忙出錢印刷,他當然求之不得。

既然要宣傳當地文化,縣里又可以提供資金支持,李田光聯系了幾個老前輩、老夥計,將本地三大文化連同新穎調研究、民間故事、名人故事、文學作品選等,一並提交,足足湊了7本。這套書於2004年出版。

李田光說,既然要做就一次性做好,老來無事就多做點對文化有意義的事兒。

李田光的家里,只在客廳窗口擺了一輛新做成不久的花軲轆車。

這輛老式牛車,長80公分,制作花費了李田光一個月的時間。“我在做第二套(農家院),這次是按照1:5的比例,比之前的大一倍。”他預計完工後整體擺開,能占滿半間屋子。

這會是他引以為傲的作品,也將是他的收官之作。“我這把年紀,眼睛耳朵都不好使了,以後再做這麽大件的東西恐怕精力達不到了。”李田光說。

這句話道出了這群人的尷尬。

現在他們研究會共有會員20多人,平均年齡在60歲上下,經常忙里忙外的就是那兩三個年過七旬的退休老人。

第二套農家院完成之後,它的使命是被送到市里收藏展覽。而李田光所希望是,不讓民俗永遠存放在玻璃櫃中。

每個鄉村和城市,都有屬於自己的記憶。民俗文化的商業化,卻一直是個尷尬和難解的問題。有的事情,年輕人做不到,互聯網也解決不了。尤其是,這些隱藏在田野和山林中的歷史。

走在春節——這個中國最具代表性卻被詬病“年味兒漸遠”的民俗節日的歡慶中,我們為這些鄉間藝術品,做下記錄。

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李田光

附“民俗農家院”微縮模型部分照片:(李田光供圖)

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編者註:左邊墻上為“六神龕臺”,過去老百姓家要敬神,祈求平安。為了美觀,門口兩邊一邊造一個,後來演變成母雞下單的地方。

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一線 城市 看不到 地方 農家院 農家 正在 消逝 回鄉
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超六成農民工希望到年齡就回鄉 是什麽影響了農民工“進城”的積極性?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-04-26/1000807.html

近日,中國社科院在京發布《中西部工業化、城鎮化和農業現代化:處境與對策》一書,其中一項“中西部農民向城鎮轉移意願分布”調查顯示,“很想”向城鎮轉移的農民工占11.83%,“比較想”的占21.73%,“一般”的占17.45%,“不太想”的占24.82%,“完全不想”的占24.13%,約一半農民工不想進城,另外66.1%的農民工認為到了一定年齡就想回鄉。

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近日,中國社科院在京發布《中西部工業化、城鎮化和農業現代化:處境與對策》一書,其中一項“中西部農民向城鎮轉移意願分布”調查顯示,“很想”向城鎮轉移的農民工占11.83%,“比較想”的占21.73%,“一般”的占17.45%,“不太想”的占24.82%,“完全不想”的占24.13%,約一半農民工不想進城,另外66.1%的農民工認為到了一定年齡就想回鄉。消息發布之後,在網上引起熱議。

據國家統計局數據顯示,2015年,全國農民工總量27747萬人,比上年增長1.3%。其中外出農民工16884萬人,增長0.4%。大幅低於過去5%左右的水平。

國務院《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》提出,進一步推進戶籍制度改革,落實放寬戶口遷移政策,合理引導農業人口有序向城鎮轉移,有序推進農業轉移人口市民化。先後有20多個省區市出臺了省級深化戶籍改革實施意見,尚未出臺的地區大多也會在近期出臺。

不過《人民日報》2015年12月27日的報道顯示,四川省統計局對成都、綿陽等9個城市進城務工人員調查中,53.8%的受訪者不願將農村戶口轉為城鎮戶口。

《中山日報》2014年6月5日的報道中,國家統計局中山調查隊2014年以問卷調查和實地走訪的形式,對中山市農民工進行了調查,當問及“您是否希望在城鎮落戶”時,大部分農民工表現平淡,市民化意願較低。其中,只有41.5%的人表示希望在城鎮落戶,20.7%的人明確表示不希望落戶城鎮,37.8%的人表示暫時沒有考慮過要在城鎮落戶。

根據公開數據,2013年全國農民工總量接近2.69億人,其中1980年及以後出生的新生代農民工約1.3億人,占農民工總量的46.6%。

中國社科院經濟所副研究員張自然曾表示,根據調查,占總量一半左右的1.4億老一代農民工(1980年前生),不一定都願意將農村戶籍轉為城市戶口,一些80後以及此後出生的新生代農民工也不願意。

《2015年國民經濟和社會發展統計公報》顯示,2015年年末,我國常住人口城鎮化率為56.10%,而按照2014年3月出臺的《國家新型城鎮化規劃》目標,2020年常住人口城鎮化率要達到60%左右,戶籍人口城鎮化率達到45%左右,要達到這一目標還需付出很大的努力。

是什麽影響了農民工進城的積極性?

四川省統計局對9個城市進城務工人員的調查數據顯示,在農民工不願落戶城市的原因中,43.6%的受訪者認為城市生活成本高,38.5%的受訪者認為農村和城鎮戶口差別不大,37.8%的受訪者想保留家中土地承包權,為自己留一條後路,33.7%的受訪者覺得農村土地有較大增值潛力。

社科院發布的調查數據顯示,農民工不願外出打工的前5位因素分別是:年紀大了(20.63%)、父母子女無人照顧(18.12%)、缺少技能(15.94%)、農活兒離不開(10.03%)、對城市不熟悉(8.93%)。其中,年紀大了而返鄉是農民工市民化未完成的表現,父母子女無人照顧等問題都與城鄉分隔的戶籍制度有一定的關系,缺少技能、對城市不熟悉也和農村教育落後有著相當大的關系。

中國社會科學院副院長李揚曾接受媒體采訪時表示,不僅是大城市,即使是小縣城打工的農民工,也並非都願意變成城市市民。他介紹,在很多縣城,很多農民工考慮到自己有承包地、宅基地以及集體收益分配權,不願到城市成為市民。有農民直接對李揚講,不當城市市民好處多,因為在農村不一樣,有地就有錢,有地就踏實。

諸多現實環境、制度障礙阻礙了他們進城的步伐,減弱了他們進城的意願。城市難留,家鄉難舍。

中國社會科學院農村發展研究所研究員李國祥在接受《人民日報》采訪時認為,農民真正關心的是“農轉非”能夠帶來什麽,增強農民“農轉非”的意願關鍵是要算清賬。城市逐步完善社會保障制度,改變農民主要依靠家庭保障的傳統方式,加大保障房建設力度,將農民工納入各類保障房體系中,提升城市對農民的吸引力,讓新市民共享城市公共服務,真正在城市“安家落戶”。

中國社會科學院農村經濟發展研究所宏觀室主任黨國英此前接受采訪時認為,要從戶籍制度、社會保障的統一、降低房價、農村土地的產權保障、教育、就業、調整勞資關系、適當提高最低工資水平等方面來提高城市化率。

李克強總理在政府工作報告中提出,推進新型城鎮化和農業現代化,促進城鄉區域協調發展。要深入推進以人為核心的新型城鎮化,實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶,完成約1億人居住的棚戶區和城中村改造,引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。

地級城市是農民工落戶首選地區。據國家統計局中山調查隊的調查,在表示有落戶城鎮意願的受訪農民工中,地級城市受到最多農民工的青睞,占64.7%,其次是縣城或建制鎮,占17.6%。而希望在大城市(北京、上海、廣州、深圳)、省會及副省級城市落戶的人分別占11.8%和5.9%。

國家發改委規劃司司長徐林在前不久的中國城鎮化高層國際論壇上曾表示,今年城鎮化的重點工作之一,即是創新行政管理體制,探索形成新型設市模式,逐步改變按行政等級配置公共資源的管理體制,對經濟總量大、吸納人口多的縣和小城鎮,賦予其與經濟總量和人口規模相適應的管理權限。

  • 中國青年報
  • 陳星
  • 王品芝

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六成 農民工 農民 希望 年齡 回鄉 什麼 影響 進城 積極性 積極
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返鄉置業一線報告|回鄉買房選省會 “漂一族”購房更愛“強二線”

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-02-19/1193200.html

每經記者 舒曼曼 每經編輯 王曉波

彩禮、買房成了皖北小縣城當下結婚流行的兩大元素,也是年輕人見面的必聊話題之一。而“結婚了嗎?什麽時候結?”“買房了嗎?在哪買?”幾乎成了寒暄的高頻詞。

隨著農村人外出務工,再加上收入逐漸增長,在大城市打拼幾年以後,積蓄增加的同時,人們的購房意識也發生了巨大的改變。以往年輕人結婚會在農村的一畝三分地上新起一棟小洋房,但隨著越來越多的年輕人外出打工,規模大、經濟增長穩定、教育資源豐富的省會城市以及三四線城市成為返鄉人群置業首選。

安居客房產研究院調查問卷顯示,38%的人希望回老家買房,21%的人希望在老家的省會城市買房,且超半數的人計劃在一年內購房。

《每日經濟新聞》記者對身邊置業人群的調查中總結發現,返鄉置業人群中多為剛需首套置業。大部分人購房的首要因素是“方便”,他們大多選擇在工作的城市購房,但也有一部分群體由於一線城市房價壓力過大,選擇強二線城市購置首套房。

安徽60%省內人首選合肥置業

“縣城看不上,其他城市沒感情”。家住安徽碭山縣的小吳考上了隔壁縣城蕭縣的公務員,這是他一直以來的想法。小吳慶幸的是,他去年趕在合肥限購之前東湊西借攢夠了在合肥購置一套二手房的首付款,“現在已經升值了,”在與記者的閑聊中無不透露出他“買對了”。

隨著外來人員增加,近年來合肥剛需置業隨之增多。官方統計數據顯示,合肥的購房人群中,35%為合肥市區人口,60%為安徽省內合肥市外人口,還有5%的來自上海、南京等地的投資客。

“咱們這邊的年輕人基本上都在合肥買房子,”小吳的媽媽也向記者表示,在她看來,作為一個安徽人,到省會城市買房成為“剛需”。

小吳的情況和大多數在合肥購房的年輕人一樣,大學基本上在安徽省內高校,工作地點也安徽省內,“故鄉情懷”較為濃重。除此之外,合肥未來的發展機會、城市活力、教育娛樂等配套設施齊全等都是小吳在合肥購房的動力。

但也有一部分省內人選擇了蘇州、無錫、杭州等城市。安居客2017-2018返鄉置業報告顯示,一線城市返鄉置業人群遷移主要流向周邊省市或省內其他地方,其中合肥市位列上海返鄉置業的第三名,僅次於南通和蘇州。

王女士四年前在安徽某高校畢業後就在江蘇的蘇州找了份工作,目前已經結婚生子,結婚兩年她選擇了租房子生活,壓力相對較小反而能更好享受生活。

相比在縣城置業,她的想法是蘇州的生活質量、居住環境比較好,以後對小孩的教育也有好處。有了孩子以後,她打算在蘇州買一套房子。“要買的話就在蘇州買,因為在那邊上班”。面對記者的追問,王女士坦言,不會去省會城市買,因為對南京感到陌生,而對合肥“沒感覺”。

北漂買房傾向於強二線城市

與小吳不同的是,在北京已工作六年計劃今年結婚的小李卻有些措手不及。

安居客房產研究院數據顯示,2017年一線城市中從北京流出的返鄉置業人群占比最高,而新一線城市中蘇州、成都、杭州、南京等城市返鄉置業人群占比位居前列。小李就是其中一位。

小李去年10月份從北京一家單位辭職來到杭州工作。讓他做出選擇的直接原因是隨著各地劍指投資客限購政策的出臺,即便在北京工作了六年的小李發現,自己工資的上漲速度依然趕不上北京房價的上漲速度,面對北京高企的房價,自己處在了“北京的房子買不起,縣城的房子瞧不上”的尷尬境地。

不僅是小李,在杭州工作了兩年的小夏也堅持不在縣城買房,他認為“買了不住也沒用”,有了兩年社保,他計劃今年買一套80平米左右的小戶型。

和小夏比,小李算是入杭的遲到者。反複思考了之後,北京生活成本太高,房貸月供成為“北漂”們無法承受之重,小李最終鎖定了新一線城市杭州,相對北京不至於有太大的心理落差,而與北京高企的房價相比,杭州32000元/平方米的均價讓他覺得至少“可以接受”。

安居客首席分析師張波指出,相比在大城市,“漂一族”返鄉找到一份滿意的工作後積累買房資本的難度也降低不少。根據58集團招聘數據研究院發布的2017年白領平均薪資,2017年北上廣深白領平均月工資在6800-7500元之間不等,新一線城市中杭州、蘇州、成都等地的白領平均月工資也達到了5500元-6700元不等。

有了“買房資本”作為支撐,為了能盡快滿足資格買房,小李毅然決定結束“北漂”選擇新一線城市。在他看來,杭州發展潛力巨大,就業機會與北京均等,其次,相對於北京來說,杭州推出的一系列人才優惠政策也對小李有很大的吸引力。

今年過年回家,小李有些不好意思地跟記者透露道,“今年2月份,我在杭州的社保剛好交滿三個月,離買房又近了一步。”

文中圖片來自攝圖網

返鄉 置業 一線 報告 回鄉 買房 省會 一族 購房 更愛 二線
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返鄉置業一線報告|回鄉買房選省會 “漂一族”購房更愛“強二線”

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-02-19/1193200.html

每經記者 舒曼曼 每經編輯 王曉波

彩禮、買房成了皖北小縣城當下結婚流行的兩大元素,也是年輕人見面的必聊話題之一。而“結婚了嗎?什麽時候結?”“買房了嗎?在哪買?”幾乎成了寒暄的高頻詞。

隨著農村人外出務工,再加上收入逐漸增長,在大城市打拼幾年以後,積蓄增加的同時,人們的購房意識也發生了巨大的改變。以往年輕人結婚會在農村的一畝三分地上新起一棟小洋房,但隨著越來越多的年輕人外出打工,規模大、經濟增長穩定、教育資源豐富的省會城市以及三四線城市成為返鄉人群置業首選。

安居客房產研究院調查問卷顯示,38%的人希望回老家買房,21%的人希望在老家的省會城市買房,且超半數的人計劃在一年內購房。

《每日經濟新聞》記者對身邊置業人群的調查中總結發現,返鄉置業人群中多為剛需首套置業。大部分人購房的首要因素是“方便”,他們大多選擇在工作的城市購房,但也有一部分群體由於一線城市房價壓力過大,選擇強二線城市購置首套房。

安徽60%省內人首選合肥置業

“縣城看不上,其他城市沒感情”。家住安徽碭山縣的小吳考上了隔壁縣城蕭縣的公務員,這是他一直以來的想法。小吳慶幸的是,他去年趕在合肥限購之前東湊西借攢夠了在合肥購置一套二手房的首付款,“現在已經升值了,”在與記者的閑聊中無不透露出他“買對了”。

隨著外來人員增加,近年來合肥剛需置業隨之增多。官方統計數據顯示,合肥的購房人群中,35%為合肥市區人口,60%為安徽省內合肥市外人口,還有5%的來自上海、南京等地的投資客。

“咱們這邊的年輕人基本上都在合肥買房子,”小吳的媽媽也向記者表示,在她看來,作為一個安徽人,到省會城市買房成為“剛需”。

小吳的情況和大多數在合肥購房的年輕人一樣,大學基本上在安徽省內高校,工作地點也安徽省內,“故鄉情懷”較為濃重。除此之外,合肥未來的發展機會、城市活力、教育娛樂等配套設施齊全等都是小吳在合肥購房的動力。

但也有一部分省內人選擇了蘇州、無錫、杭州等城市。安居客2017-2018返鄉置業報告顯示,一線城市返鄉置業人群遷移主要流向周邊省市或省內其他地方,其中合肥市位列上海返鄉置業的第三名,僅次於南通和蘇州。

王女士四年前在安徽某高校畢業後就在江蘇的蘇州找了份工作,目前已經結婚生子,結婚兩年她選擇了租房子生活,壓力相對較小反而能更好享受生活。

相比在縣城置業,她的想法是蘇州的生活質量、居住環境比較好,以後對小孩的教育也有好處。有了孩子以後,她打算在蘇州買一套房子。“要買的話就在蘇州買,因為在那邊上班”。面對記者的追問,王女士坦言,不會去省會城市買,因為對南京感到陌生,而對合肥“沒感覺”。

北漂買房傾向於強二線城市

與小吳不同的是,在北京已工作六年計劃今年結婚的小李卻有些措手不及。

安居客房產研究院數據顯示,2017年一線城市中從北京流出的返鄉置業人群占比最高,而新一線城市中蘇州、成都、杭州、南京等城市返鄉置業人群占比位居前列。小李就是其中一位。

小李去年10月份從北京一家單位辭職來到杭州工作。讓他做出選擇的直接原因是隨著各地劍指投資客限購政策的出臺,即便在北京工作了六年的小李發現,自己工資的上漲速度依然趕不上北京房價的上漲速度,面對北京高企的房價,自己處在了“北京的房子買不起,縣城的房子瞧不上”的尷尬境地。

不僅是小李,在杭州工作了兩年的小夏也堅持不在縣城買房,他認為“買了不住也沒用”,有了兩年社保,他計劃今年買一套80平米左右的小戶型。

和小夏比,小李算是入杭的遲到者。反複思考了之後,北京生活成本太高,房貸月供成為“北漂”們無法承受之重,小李最終鎖定了新一線城市杭州,相對北京不至於有太大的心理落差,而與北京高企的房價相比,杭州32000元/平方米的均價讓他覺得至少“可以接受”。

安居客首席分析師張波指出,相比在大城市,“漂一族”返鄉找到一份滿意的工作後積累買房資本的難度也降低不少。根據58集團招聘數據研究院發布的2017年白領平均薪資,2017年北上廣深白領平均月工資在6800-7500元之間不等,新一線城市中杭州、蘇州、成都等地的白領平均月工資也達到了5500元-6700元不等。

有了“買房資本”作為支撐,為了能盡快滿足資格買房,小李毅然決定結束“北漂”選擇新一線城市。在他看來,杭州發展潛力巨大,就業機會與北京均等,其次,相對於北京來說,杭州推出的一系列人才優惠政策也對小李有很大的吸引力。

今年過年回家,小李有些不好意思地跟記者透露道,“今年2月份,我在杭州的社保剛好交滿三個月,離買房又近了一步。”

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返鄉 置業 一線 報告 回鄉 買房 省會 一族 購房 更愛 二線
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回鄉見聞 | 貿易戰下的廣東縣城

作者:弘毅遠方基金首席經濟學家杜彬


過去幾年寫回鄉見聞成為一種潮流,大家自從讀大學後回家鄉的時間逐漸變少,而隨著在外經歷逐步增多,也越發重視家鄉的發展和變化。中國2000多個縣,每個人的回鄉見聞都是在盲人摸象,看到都是一小塊,不過一葉知秋、窺斑見豹,更重要的是看到變化和可能的趨勢。我覺得下面描寫的家鄉剛好就是中國經濟發展到現在的一個縮影,具有一定的代表性。


家鄉是粵東的地區的一個縣(原來是縣級市,後來上大學的時候改為市轄區,區域也作了調整,但我習慣稱之為縣),土地總面積345平方公里,常住人口超過82萬人,GDP為519億元,人均GDP為6.3萬元,基本是全國的平均水平。個人感覺縣城的生活水平比較高,而下面村鎮生活總體水平則差一些,還是有差距。


去年縣里經濟同比增長6.8%(前一年9.5%),略高於全國水平,地產投資增速超過26%——明顯高於全國不到10%的增速。經濟下行壓力是有的,這是系統性問題。去年全年區級公共財政預算收入不到17億元,增長近9%,超過經濟名義GDP的速度,其中賣地為主的非稅收入2.8億元,降幅超過65%。


在我看來家鄉的經濟還是不錯的,查了一下2017年財政的一般公共收支情況,基本一半的支出是靠上級轉移和調節資金。縣里債務控制得很好,2017年底負債不到10億。產業方面,二產占比最高為55%,三產為37%。其實縣里的民企是比較發達的,很多小企業小作坊,從事玩具、毛衫、工藝方面的工作,我覺得是藏富於民的。


這幾年縣人口已經比較穩定,自然增長率比全國的水平高一點,在沒有放開二胎之前,一般不是公職的都生了二胎。人口是最基本的資源,目前自然增長率不高是個問題。過去十幾二十年從這個縣走出的大學生應該有幾萬名,一大部分留在珠三角,我統計了一下,初中同學有一半在外就業,估計高中會更多。所以逢年過節珠三角通往縣城的高速總是堵得厲害,高鐵更是一票難求。大量在外就業的遊子也會反哺家鄉,促進家鄉的教育和消費。


我不覺得大學生在外就業對家鄉是人才流失,全國人才都往一線和主要二線城市集中,這是經濟發展的正常規律。不過同學中也有很多回家鄉就業的大學生,回來當醫生、公務員、老師,或者做一些玩具產業鏈相關的生意,利用在外學到的新技術新理念為家鄉發展做出了貢獻。


家鄉工資不是很高,當老師月收入中位數在5、6千,據說縣城好的中學過去十年工資沒有怎麽漲,醫生收入在4千到1.5萬之間,公司的文員月收入3千左右,主管能到4到6千,經理級別及以上可以到1萬。不過縣城壓力小,節奏慢,可以過得比較舒適。


公務員工作壓力比較大,有師弟在市局工作,還有親戚在街道辦事處工作,扶貧、創文,經常加班,很累。扶貧有的依靠電商,把一些特產依靠互聯網加大銷售。近幾年公務員系統的整頓作風有了改善,機構調整正在市一級進行。師弟講到局里領導有退伍的幹部,主席很重視退伍軍人,之前在北京一個券商的營業部也碰到有退伍軍人在那里工作,這也是為軍隊的發展提供保障。


家鄉房價相對穩定,預計未來縣城房價大漲的可能性較小,能跟通脹走就不錯。新開發的高檔一點的房子均價近1萬,村鎮經濟條件好的家庭都到縣城買房了,也有作為投資的。了解到地級市和縣城新房房價都有下降,一手房開發商會用多種方法補貼,縣城春節前有的樓盤價格下降10%。最近幾年二手房都沒有怎麽上漲,均價在5、6千/平左右,並且在沒有限購限貸的情況下。因為年輕人到縣城或者外地就業,農村也出現一些空置的房子。


汽車市場已經相對飽和,縣城很多居住小區原來都沒有規劃這麽多的私家車車位,因此都是停放得滿滿的,新的小區就好一些。村鎮的路本來就小,基本是一半停車一半走車。路上汽車品牌繁多,國產的合資的都有,也不乏一些高檔的名牌車。我認識的朋友、親戚基本都有車,有的還不止一輛。


家鄉玩具已經形成一定的產業鏈,從設計到制模到各種零部件的制作,再到包裝和銷售等,一個產品下來有很多大大小小的公司參與其中,每年還舉行國際玩具博覽會,但招工難一直是問題。由於是勞動密集型的產業,上世紀90年代就已經有不少其他省份的外來人口到縣城就業,漸漸的也有一些外來人口在縣里定居。原來縣城外來人口很多,工資也是比較低廉,但是隨著中國人口紅利的消失,招工難日益凸顯。我接觸到的不管是玩具廠還是食品生產店,都提到招工難的問題,並且已經有好多年都連續如此了。食品店老板提到原料最近並沒有漲,相反像豆油還有降,但是人工一直漲,為了留住工人也只有靠這個方法。總體社會是朝著保護工人的方向傾斜,這也是促進消費的一個保證。


工業上機器替代趨勢明顯,玩具智能化,這是產業升級的體現。做糕點的老板介紹,他的食品生產70%的程序都用機器替代;做玩具的介紹一個工具組件用機器替代後成本從9分錢下降到7分錢,省去人工,並且別人都在通過機器降低成本,如果你跟不上非常有可能就被淘汰了,這方面也會被趨勢推著走。有位親戚的工廠設計了新的玩具機器人,智能化,可以進行簡單的對話,讓其跳舞、唱歌或者講英語等,顏值高,並且包裝也顯得很高端大氣。我覺得這是一個很大的改進,設計和包裝是可以帶來更高附加值的。目前國內機器替代、智能化的趨勢也是在延續,家鄉的產業也慢慢順應這個方面的趨勢。


另外一個趨勢是,近幾年的電商微商行業迅速發展,很多頭腦靈活的年輕人——較多是大學生——依靠自己努力在經營,如果店鋪進入天貓、拼多多,或鏈接在淘寶排名靠前,月收入不菲,也帶動了快遞行業的發展。現在很多大學生不喜歡像70後80初的人一樣打工,他們可能打工一兩年後就自己獨立創業經營,很會利用各種資源,做事情顧慮少。這是90後、00後的優勢。


去年經濟有壓力,微觀上可以感覺出來。有朋友從事商標標簽印制,因為該行業是處於消費產品的上遊,所以下遊消費的壓力很快就傳導上來,他說去年下半年下滑的程度超出預期,春節前訂單又上來一些。家鄉茶葉消費大,師姐在賣茶葉,也反饋認為行業去年生意不如前一年。縣里有幾個上市公司和幾個新三板掛牌企業,碰到前所未有困難,股市在多個因素疊加下不景氣,上市公司市值大幅下降。縣里經濟有增長,中小工業企業做了很大貢獻。此外,因為很多玩具和服裝出口,受外需和貿易摩擦影響,全縣去年出口下降10%,進出口總額下降一半,比全國的形勢要差好多,估計里面一些加工貿易受到的影響較大。


雖然經濟有壓力,但是從事玩具生產的朋友仍然認為目前是一個創業的時代,是一個最好的時代,問題在於怎麽選擇,雖然離不惑之年還有一段距離,他也在考慮是否要去珠三角謀求更好的發展。節日期間還碰到同一個中學的一位師兄,物理學博士,從事量子方面的研究,咨詢其他校友如何爭取到風投、將已有研究成果貨幣化。


家鄉有獨特的文化。家鄉人很信中醫,並且一般的中醫也懂西醫,治療會是中西醫結合。一位朋友在醫院上班,業余自己開個中醫診所,符合執業醫師滿5年以上的條件,去年申請了個中醫診所備案證,這是鼓勵發展中醫、讓醫生可以“多點執業”的舉措。他說前段時間流感嚴重,診所安裝了紅外線消毒儀器,每天晚上定時自動殺菌。他開診單、藥方都靠電腦,專門購買相關的軟件系統,藥方開完費用也就算出來了,省去不少時間,同時系統還能留下病人的信息,便於記錄追蹤。我覺得信不信中醫不要緊,這是市場化的行為,能醫治好病人,有口碑,就能很好生存下去。


節日消費在外就餐比較火爆,這幾年都是,稍微好一點的飯店都需要提前預約,吃飯海鮮會是主角,稍微中檔的一桌需要1000多,更高檔一點的翻兩三倍都有。春節期間酒店價格也貴,縣城最好的酒店漲到1500一晚。


節日期間家鄉文化活動和文化消費氣氛很濃。過年期間常常看到有書法、國畫或者攝影展覽,今年有省畫院院長(也是家鄉人)的作品展覽。縣城的文化街不長,但是街上有4、5家字畫裝裱或者賣字畫的店。家鄉燈謎活動長盛不衰,基本每年過年都有舉行燈謎活動,是國家級非物質文化遺產。


近兩年來家鄉實施創文、美麗鄉村計劃,地方財政加大對基礎設施的投入,給居住、生活環境帶來了翻天覆地的變化,比如道路的拓寬改造、排汙管道的鋪設、公共廁所和垃圾桶的增加、綠化、鄉村文化廣場、健身器材的投放、重建重點中學的初中部等,春節前還新修了一個市民文化廣場,帶音樂廳。近幾年政府重視景點的修複,在一個鎮上修葺了一個有3、4百年歷史的書院,書院里展覽很多學生的書法,寫得很好。此外還新修了古港遺址,這里曾經是海上絲綢之路的重要起點,很多人就是從家鄉乘船下南洋——到新馬泰一代謀生和創業。總體政府公共投入很大,給居民帶來實惠。


一線城市限制人口、二線城市展開搶人大戰的背景下,縣城的出路在什麽地方?這是一個價值連城的問題,但沒有包治百病的良方。與國內很多區縣不同——比如有的區縣就是“睡城”,我覺得家鄉還是擁有幾個具有優勢的產業,可以進一步發展,這是重要的機會。在國內產業升級的趨勢下,玩具、毛衫、工藝都能繼續升級,提升產品的競爭力,如果能做到全國甚至全球排名靠前,就有了強大的生命力和競爭優勢。同時縣城需要繼續做好基建投資,包括教育、醫療等,營造好的環境,爭取吸引更多的合適的人才來就業,形成產業的良性循環。要保護好中小民企。政府需要控制好房價,擺脫土地財政的約束,讓群眾有更多的獲得感和幸福感。另外地方文化、旅遊的文章、特色農業也需要繼續做強做大。當然,基建和環境的改善需要錢,這又是一個雞生蛋蛋生雞的問題,只能靠自身小米加步槍、上級財政轉移來實現了。



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回鄉 見聞 貿易戰 貿易 下的 廣東 縣城
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明看天下 - 李華明 我的回鄉證多災多難 2014年11月21日

1 : GS(14)@2014-12-07 11:13:26

http://www.am730.com.hk/column-237373

上周六學聯四人預備往北京爭取會見中央政府官員,但並未上機便無功而回,從新聞上得悉他們的回鄉證即時被中央政府註銷了,因此不能進入內地。

有關回鄉證註銷一事我感觸良多,相信讀者們不知道我的回鄉證被口岸的內地官員沒收兩次。第一次發生在1999年6月30日,正值回歸假期,是蟬鳴荔熟的季節,我組織了一個荔枝團大約四十人,我太太和女兒也參加。

還記得我們經皇崗口岸入境,當內地負責入境的官員查看回鄉證時(那時仍是一本證件),由另一官員帶我往一個房間,在那裡呆坐四十分鐘,不斷有官員出 入房間研究我的證件,最後由一位官員向我表示不能入境了,因此要沒收我的回鄉證,雖然我再三追問原因,同時多番解釋我參加的是一個荔枝團,又沒有帶任何違 禁品,但是對牛彈琴,連累了已辦妥入境手續的妻女,從禁區折回關口,陪我回港,其他團友亦被我耽誤了個多小時才能繼續行程。最諷刺的是同日政府宣佈特首董 建華委任我為太平紳士,變成被沒收回鄉證的太平紳士!

隔了差不多兩年我往中旅社碰運氣再申請回鄉卡,竟然又拿到新的回鄉卡,期後也用了多次,可是到2012年的回歸假期,我又再組織荔枝團,同是經皇崗 入境,竟再次沒收回鄉卡,那次有官員很清楚表示我危害國家安全,破壞社會秩序,因此要沒收回鄉卡,真的很可笑,我向他強調只是和朋友組團到東莞吃荔枝,怎 可能危害國家安全,但他不斷重複我的罪行,真令我十分憤怒!

至今仍沒有追查到收回鄉卡的原因,雖然現在我已出入無誤,但很多民主派議員和朋友皆沒有回鄉卡,我十分認同周永康的觀點,中國是泱泱大國,為甚麼要 註銷回鄉卡,泛民議員二十多年來也不能回國,便造成多年來積累的鴻溝,雙方完全缺乏信任基礎,製造行政和立法的緊張,我多年來不斷向中央反映泛民沒有回鄉 卡對香港和中國的發展不利,但至今仍徒勞無功,無奈!

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明看 天下 華明 我的 回鄉 證多 多災 多難 2014 11 21
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286691

變節者寄錢回鄉 成北韓新收入

1 : GS(14)@2016-04-12 18:15:55

雖然北韓官方喉舌對脫北者恨之入骨,但這些被描繪成北韓「猶大」、「人渣」的變節者,卻是北韓近年新興的外匯收入來源,《朝鮮日報》推算目前24,000名在南韓投誠的北韓人,每年匯給祖家的款額高達384億韓圜(2.58億港元)。



與北韓親人視像對話


《朝鮮日報》近期訪問了200名脫北者,逾2/3表示有經中國匯錢接濟在北韓的親人,其中90人每年會寄100萬至200萬韓圜,部份更稱每年會匯逾千萬韓幣。大部份受訪者表又指,除了保持定期書信,有時還會跟北韓親人通電話,甚至會利用KakaoTalk等手提電話軟件,跟方進行視像對話。訪問又特別提到南北韓差異,許多脫北者除了不適應南韓的生活之外,對南韓民眾就朝鮮半島統一不感興趣覺得相當困惑。南韓《朝鮮日報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160412/19567510
變節 者寄 寄錢 回鄉 北韓 收入
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=299052

何君堯籲認識中國周庭 : 俾返張回鄉證我先啦

1 : GS(14)@2016-05-25 10:04:23

最後一對《跟住矛盾去旅行》,由「學民女神」周庭,本來係對「Dreambear」劉夢熊,但開拍前劉夢熊被判監,就換上建制區議員兼律師何君堯,估唔到平時係律師嘅佢,俾周庭「質」到完全冇反擊之力,唔知佢係咪特登扮唔識啦,總之問到「六四」「土地政策」「功能組別」等問題,何君堯係完全答唔到,牙尖嘴利嘅周庭,講親都一輪咀,段段精采:(往機場路上)由日本是否民主國家講到功能組別。。。何:你知唔知佢哋日本有民主選舉,知唔知同香港差別有幾大?除咗特首嘅問題?周:咁人哋成個國會都係選出嚟,但係我哋都唔會成個立法會係選出嚟。何:我哋立法會,係選出嚟o架喎,間選同直選喎周:係,係,零票當選都係選出嚟,不過係不民主咁選出嚟何:自動當選唔係零票當選周:即係一票都冇啦何:係有票,只係冇其他候選人,所以係自動當選唔係零票當選周:咁呢個係唔合理囉,功能組別本身就係唔合理,有啲幾百票選出嚟,有啲幾萬票選出嚟,呢啲係幾咁不平等,咁當然你可能唔會介意啦,但我哋仲要喺香港生活多5,60年,其實你去日本之前都可以wiki下睇下先。何: ok,維基(面燶燶)。周庭,我唔係識晒咁多嘢,你知道幾多咪話比我聽,等我知道又會學習,當我細路仔咁囉。(到日本在van仔)何君堯問一般香港人生活係點?周:佢(劉鳴煒)唔會知道年青人18歲就要開始排公屋,50幾歲先有。年青人係唔應該係呢個時候諗呢啲問題,但香港就係令到年青人18歲時要諗呢排唔排公屋。何:點解呢?我18歲嗰時真係冇諗呢啲。周:香港嘅土地政策係好有問題,地產商買地後會起好貴嘅樓,明明有好多囤積咗嘅地,或者係空置單位又唔去處理。何:你屋企有幾人住?周:呢個問題關咩事?我未必係出生係最貧困嘅家庭,唔係住板間房,但係香港好多人係咁樣囉。何:係幾多到呢?周:點解何生你問得出呢個問題呢?其實呢啲嘢你係要比我清楚。何:未必一定,所以我唔知周:咁你有咩係清楚?香港堅尼系數有幾高?你冇理由唔知道有幾多香港人生活喺最艱苦嘅情況。何:咁我係香港人都唔知晒香港嘢,地球人都唔會知得晒地球人嘅嘢啦。(在東京大空襲資料中心)講國民教育睇到日本二戰時教科書,何君堯話:「40年嘅,都係講愛國呀,美好嘅將來,正面嘅訊息。」周:其實就係洗腦囉,同一個國家小朋友講我哋o依家嘅戰爭幾有正當性,而呢種洗腦嘅國民教育無論喺有冇戰爭時都唔應該出現,包括香港,當年香港課程指引都係話見到國旗要流眼淚,之後仲話要計分,完全係冇獨立思考。何:我贊同我哋唔需要洗腦,教育只係灌輸基本知識。周:但你當年贊成推行國教,雖然佢唔係講戰爭。何:國民教育只係對國家認知,我諗唔係去洗腦。周:對國家認知點解中史唔可以呢?點解喺公民教育入面擺咁少錢?喺國民教育入面就擺咁多錢?香港連公民教育都做唔到,就唔好做國民教育啦。何:又唔得咁講,數學唔得就唔讀書咩?周:何生不如你分清楚咩叫公民同國民教育啦(兩人同時係咁不斷講)(在東京大空襲資料中心)周庭問何君堯「六四」立場周:每一個國家其實佢好有需要去面對佢嘅歷史,包括日本中國,一方面我哋會話日本唔願意承認當年嘅事,其實中國都同樣地有好多唔願意承認自己歷史,每個國家都有呢個責任。何:你講得啱,最緊要知錯能改,了解歷史可以為未來作計劃。周:不如唔好扯咁遠啦,講下你點樣睇「六四」。何:我都高興你帶出呢個問題,「六四」呢個問題呢,都係我哋中國走過條路,可以話係一個悲劇嚟o架,我曾經講過一條人命損失都嫌多,我自己曾經對六四嚟講學生嘅情懷係完全可以理解,但現實往往有時同我哋現實有差距。周:但係如果日本人同我講,我哋都係思維唔同,我諗你哋都唔可以接受囉。所以你頭先個答法係有點奇怪,因為你都係唔願意直接回答個問題。何:我已答咗,六四可以避免就避免,係一個悲劇,當你睇歷史往往都會有人命損失。周:唔代表你可以正當化政府嘅錯。何:冇合理化。周:雖然我好鍾意日本嘅文化,但我唔係盲目祟洋,絕對唔會認同呢種行為,做人唔好雙重標準,當我哋講日本必須面對歷史責任,中國都係一樣。此時何君堯語塞。(在公園中)檢討何君堯笠高帽:佢對日本嘅欣賞程度出乎我所料,但我哋中國咁大嘅歷史再認識多啲呢,呢一代嘅青年發揮嘅機會肯定係無限。周庭爆seed:咁你叫佢哋俾返張回鄉證我哋啦不如!叫我哋認識下中國,又唔俾我哋入境。何:祖國自己有個套考慮因素,可能有特別原因。(blah blah blah…)何君堯喺節目,係完全冇反擊之力嘅。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160525/19625708
何君 堯籲 認識 中國 周庭 俾返 返張 回鄉 證我 我先 先啦
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