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中環在線:內房股老總異常表現 李華華

2008-04-22 AppleDaily
做內房股老總認真難,先要面對中央唔知幾時推出宏調,近排仲成日被人話「缺水(資金)」。唔知係咪呢個原因,以下兩位內房股老總表現似乎有啲異常,一個撩交嗌,一個就爆粗。碧桂園楊國強:銀行家信唔過碧 桂園(2007)主席楊國強冇跟到其他內房股老總去台灣考察,但就留番喺香港撩事鬥非。貴為亞洲女首富老竇,佢撩邊個?點解撩?咪就係恒生銀行(011) 副董事長兼行政總裁柯清輝囉!話說楊國強噚日出席貿發局個CEO論壇,同其他講者包括柯大班、紫金礦業(2899)董事長兼總裁陳景河、復星國際 (656)董事長兼首席執行官郭廣昌、國美電器(493)總裁陳曉,講中國企業嘅成長同挑戰。楊國強提到做生意嘅理念,話唔會只諗好事,一定預計埋最壞嘅 情況,好似「啲樓賣唔去會點?銀行唔借錢又點?」講到銀行唔借錢呢度,佢突然爆咗句,「大家唔好信晒啲銀行家,佢哋好多時話借(錢畀你),之後又唔借!」 前排有報道話,中央閂水閘內房股大旱,唔知楊總係咪有感而發。不過,正所謂言者無心,聽者……坐喺佢隔籬嘅銀行家柯大俠,亦反應速迅,回番句:「你講嗰啲 係國內銀行咋?」許榮茂激動爆粗內房股今年跌到四腳朝天,就連曾經當炒、交到業績嘅世茂房地產(813)都不能倖免,昨收報13.54元,比舊年11月歷史高位29.05元,唔見咗一半有多。難怪主席許榮茂一講到公司前景就非常肉緊,激動到爆粗,「仆街」二字衝口而出。彈起搶答為維護公司事 緣世房噚日開記者會講業績,順帶透露計劃明年將酒店業務分拆上市,今年會先出售部份股權,引入策略投資者,明年上市再賣部份股權,等兩年都有特殊收益咁 話。華華就奇怪,世房喺上海經營緊3間酒店,都未真正有錢賺,咁心急明年搞上市攞特殊收益,唔通賣樓生意有阻滯?但又話今年打算賣樓套現170億元人仔, 增長85%o架喎。許榮茂聽到條問題即刻彈起搶答,話公司未來賣樓前景秀麗,土地成本又平云云,講得激動,佢吐咗句:「唔係因為出年仆街,就將酒店業務分 拆上市補番條數。」分拆嘅主因,係酒店資產價值被低估,要透過上市反映出嚟咁話。其實大家都明嘅,許主席又使乜咁激動呢。電郵:mailto: LiWaWa@AppleDaily.com

中環 在線 內房 房股 老總 異常 表現 華華
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英之見:避開高負債內房股 黃國英

2008-09-10 AppleDaily

原 來自8月開始,恒指從來未試過連續兩日上升,攤路極之強勁。有不少人仍在期待另一次熊市反彈,最佳策略還是破位追買,21000應該是關鍵位。不過看來再 創新低的機會是比較大,好消息效力只得一日,最慘是一大堆中資股已破新低,呈現絕望式下跌,中資銀行股、內房股及資源股全部都被轟炸,唯一是成交甚低,沽 壓未算太重。如果以股份的氣勢來分析,恒指遲早重試上周低位,一旦失守20000點,便可以確認新一浪的期指淡倉攻擊。

買股不如博金銀期貨

對 股票已有恐懼症,上周四五的新歡,部份打算坐長一點,又要由贏變輸,基本上高位只得15分鐘左右就一瞬即逝。雖然仍然是有心水博資源股,對冲基金洗倉效應 下是抵博,可是既然資源股回升的大前提是相關商品價格要造好,便索性直接趁低買黃金白銀期貨,至少成交較大,又差不多全日交易,勢頭不對隨時平倉,值博率 明顯勝一籌。何況收檔的對冲基金一樣是滿手商品期貨好倉,因此近日的低迷也可能是洗倉效應。最應該避開是內房股,不應該死板看NAV折讓率,9月開始的劈 價潮可以令NAV大幅下調,而做生意要看現金流,一時周轉不靈就要賤賣家當甚至執笠,高負債的要極之小心,隨時這個浪中元氣大傷,價值大跌。作者黃國英為 證監會持牌人士電郵:alex@amplecap.com
之見 開高 負債 內房 房股 國英
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立論:內房股選股策略 林少陽

2009-05-25  AppleDaily






 

上 落市應對策略是「揀股不揀市」,股海茫茫,點揀法好?雖云本欄不提供股票貼士,給予一些方向性提示以供參考,實有必要。原則上,在預期通脹上升的前提下, 磚頭是當然之選。篇幅關係,今天只談內房。內房相關股在這一潮升市中大幅跑贏大市。由去年10月底到現在,中國建材(3323)及九龍建業(034)股價 高低位相差超過十倍。能夠錄得這麼大的波幅,當然是各有前因:一來之前股價跌得多,二來淡倉被挾倉亦應記一功。事實上,龍頭股中國海外(688)在今次升 浪表現只是中規中矩,非因企業質素差,只因之前跌幅小。累積升幅那麼大,按「道理」是時候有獲利回吐的壓力,然而股市短線升降,那有「道理」可言?退而求 其次,個人的選擇是從二三線地產股中尋寶當買沒有時間值的期權,若大市回落可分段加注。對沒有時間做資料研究的普羅投資者,再退而求其次,目標應該是逢低 吸納一線龍頭地產股,除了中海及華潤置地(1109),在內地做得不錯的恒隆地產(101)及瑞房(272),亦應在購物名單之列。

酒店收租股可追落後

上 周末英美兩國主權評級,分別被評級機構列入或可能列入負面觀察名單。早已轉弱的美元再遭狂沽,英鎊遠離市場焦點,暫避一劫。每逢美元弱勢,美元區的樓市、 出口及旅遊業都會興旺。今年3月初歐美股市跌穿十年新低,以出口為主的台灣及南韓股市,卻向上突破移動平均線。受惠於旅遊及內部消費的二奶磚頭(收租及酒 店)股,升市表現未必及得上「大婆」(地產發展股),在美元明顯轉弱下可望追落後,縮窄兩者估值差距。林少陽以立投資管理投資總監



立論 內房 房股 選股 策略 少陽
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內房股中的極品? 味皇


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http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=2531


(08年數字)市賬率     負債比率   流動比率

中國海外       3.9             67%              2.4

華潤置地       2.7             70%              3.22

世茂房地產   2.0             77%              1.45

碧桂園            2.1             62%             1.71

遠洋地產        1.7             89%             2.46

雅居樂            2.3             78%              2.03

瑞安房地產    1.1             49%              1.93

SOHO        1.4             30%              2.77

方興地產        1.3             96%              0.71

綠城中國        1.8            196%             1.72

合景泰富        1.4              71%             2.27

富力地產        2.6             138%            1.12

越秀投資        0.6              70%             1.36

嘉華國際        0.8              62%             2.53

中國奧園        0.5              31%             3.47

首創置業        1.2             162%            1.75

我不理解香港人為何如此偏愛地產股,可能同香港的環境有關...

以上一批內房股,以藍籌的中國海外估值最高,但其財政只是合格的水平,不見特別優秀,現在的股價是說,在相同財政能力的水平,中國海外的地皮升值能力會高過碧桂園的1倍,合景泰富的3倍,嘉華的4倍咁話,事實是不是如此?

按安全性排列,最強的的是:奧園,SOHO,瑞安

這是由於近期有悲情股東進貢,其實好多公司都有,但佢地好彩一時未趕的切用先咁有錢

按財政能力排列,最強的的是:SOHO,瑞安,奧園

除左安全性外,金錢的絕對量也要考慮,錢多先可以標到大地皮,SOHO有100億,瑞安都有34億,奧園14億

按估值排列,綜合又平又安全的的是:奧園,SOHO,瑞安

財政水平奧園同SOHO同級,但SOHO的估值為奧園的兩倍,如果買SOHO就是期待佢主席的能力是奧園的兩倍,而SOHO同瑞安比,財政財力都有 優勢,負債比率相差19%,當利率為9%,瑞安的盈利股東權益回報值要少1.7%,因此貴少少是應該的,以現價來看,買這3隻的人都食左聰明豆

負債高的公司,賺到錢優先是要還債,而唔係分比股東,好似有人認為邊間值8蚊咁,資產係有,但冇考慮到還債,其實賣完再還錢之後有少大截了

作為投資,這3隻是當然之選(08年的數字)

至於方興,綠城,富力,首創看來都有極高的破產機會,至少集資就肯定要了,碧桂園,世茂,雅居樂,瑞安,合景泰富,越秀都有集資壓力,因為流動比率比起負債比率不足,這都已經是上年的數字了,投資時想迥避其實好容易

但作為投機,最好的卻是首創

首創係官股,唔駛還本,只需還息,本金到期可以用新債券代替,銀行見佢冇錢還,收借據當還錢,又唔當不良貸款,至少唔會破到產,呢點得首創同越秀可以,而首創負債比率高,利息支出多,盈利基點低,市況反彈就會顯得增長特別高的假象

首創由低點已經反彈左5倍,而且是在安全情況下的,比起碧貴園等不安全的好得多

不過內房股仲唔止呢d,其實仲有隱藏的內房股,就好似地鐵咁,有人真係以為佢係鐵路公司?

果類隱藏內房股,估值低之餘,有d仲可以淨現金添,邊d?下回分解



內房 房股 股中 中的 極品 味皇
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隱藏內房股(補充) 味皇


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http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=2543


上回提到,內房股都有隱藏的,有人估到,就係東方海外

東方海外排除本業同外房業務,內房項目有:

上海盧灣長樂路住宅項目-8萬平方,2011年完工

上海盧灣長樂路酒店項目-500房酒店,工期未知

上海徐匯衡山路項目-150房酒店,2012年完工

上海長寧路綜合項目-18萬5000平方的寫字樓,3萬平方商場,400房酒店,2012年完工

上海浦東南碼頭住宅項目-10萬平方,2011年完工

江蘇昆山花橋住宅項目-54萬平方住宅,5萬平方商場,11萬平
方寫字樓,2011年完工


天津「國貿中心大廈」項目-23萬平方爛尾樓

北京之「北京東方廣場」8%股權-57萬3000平方,包括商場,寫字樓,出租單位及一所五星級酒店

基本上2011年落成的數量較多,現只講住宅,齋上海已有18萬平方,早前咪有一單新聞話上海霉都有外星人推倒大廈嘅,被推倒果間野要賣12000蚊一平方米,因此東方海外剩係呢一批住宅都值22億了,何況仲有其他

大部分工程已在動工,因此首期款項已經支付,未來的起樓支出會少於只得空地的內房股,而東方海外有20億美元現金同每年4億美元以上的現金流,比起 未賣到樓時就要食穀種的地產公司好得多,雖然都有23億長債,不過公司還得起(況且其中15億為財務租賃,性質同負債有根本分別),而且2011年內到期 的只有4.6億

運輸公司的好處是可以將舊車站,碼頭,倉庫等地方轉商住途,愛瞞也有巴士公司用建巴士總站的名義標土地回來,轉頭就轉售比大股東起海X天等例子

另一個隱藏內房股係湯臣,蟹金也在1.84時買過,後來發現佢實際上係地產股,我唔鍾意先賣走,湯臣名義是酒店股,但同時又搞地產,定位等於鷹君咁,湯臣的財政無可挑剔,處於淨現金狀態,內房項目賣剩的仲有:

湯臣湖庭花園2期-38000平方,下年落成,湯臣佔70%股份

湯臣一品-117000平方,正在賣

同樣用12000蚊一平方米計,值17億,湯臣一品由於已經完工,再冇支出,賣出就全部落袋,湖庭花園起左大半,要比的尾數有限

湯臣08年有的固定資產合計為66億,其中上面提到的部分爛可以收回12億現金計,根據錦江酒店的招股書資料,06年湯臣錦江酒店值12億,當現家值16億計,湯臣佔到8億,加上湯臣現有現金15億,現在46億的市值是傻的

不過湯臣也有缺點,"其他長期負債"太多,佢有大量董事認股權,達現有股數的3成咁滯,異常惡劣(對董事來說,當然這也成為湯臣"有必要升"的原因),另外甚麼遞延利得稅以後也要交

 

*後來補充:睇錯左,認股權唔係3成,3%先啱,關於湯臣原來仲有一則舊文:

  "當年,湯臣集團(當時稱湯臣太平洋)是他與何鴻燊收購物業的融資平臺,並寫下了兩年內七度配股的壯舉。1990年,湯君年看中了處於財務困境 中的澳洲公司奔達集團(後兩度易名,包括世貿中心集團、鵬利國際,現已私有化)。當時,奔達集團已被匯豐接管,但卻坐擁20億-30億港元的現金,湯君年 計劃透過10億元收購奔達集團34.5%股權,以避開全面收購。

  湯臣頻頻配股集資卻引起了香港政府的注意,並於1992年委任獨立調查員調查湯臣與世貿集團兩間公司。1994年,調查報告指出湯臣為回避收購,遂安排將31.5%世貿股權在市場配售,但部分當時聲稱獨立第三者的配售對象,卻與湯臣的董事有關。

  “湯臣案”歷時六年,案件牽連甚廣,當中包括何鴻燊及邱達昌,涉及證人超過一百人。于1996年,湯君年、徐楓妹妹徐傑、前渣打證券要員賴焯群等五人被控串謀訛騙。于1998年中正式開庭,經過82天的聆訊後,于同年11月6日,法院宣佈湯君年等五人無罪獲釋。"

 

非常感謝ckm的提醒,原來又係同叉燒何有關,咁就係老千股了,湯臣買不得!



隱藏 內房 房股 補充 味皇
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中資股首選內銀內房 東尼

2010-02-04  NM






投資中國這個全世界人口最多的國家能獲取理想回報,幾乎是人所共知的事。唯一問題是應該從何入手。

你可以買人民幣,若刻下買入,然後靜心等待一段長時間才將之賣出,很有可能獲利。不過,我並不是對投資貨幣很有信心的人,因為其表現往往未如股票。我在一九五五年初抵亞洲,很記得一英鎊固定能兌換十六港元。銀行地產表現佳

當 年,很多人預期增長迅速的東亞國家貨幣,兌英鎊可升值兩成八以上,儘管中間經歷了不少艱難時間,但今天十二元五角港元,可兌換到一英鎊,港元剛好升值了兩 成八。惟換轉買入股票的話,不論是長實或新地,也有二百倍回報,買滙豐、中電,甚至在六十年代差點倒閉的恒生,情況也是一樣。而且,這還未計算越來越多的 股息;雖然,投資貨幣也能收取利息。

上週,我看到一張怡和集團的紅酒價目表,我估計它來自一九六五年,因為表上大部分紅酒都是在一九六二年 入樽。最貴的一支是五七年的武當(Mouton Rothschild),當年五十元一支,其他來自St Emilion的好酒,也不過是十元五角至十二元五角一支。當然,我不是建議大家投資紅酒,值得留意的是其價錢升幅,而且不要忘記怡和的售價並不便宜。這 就是無可避免的通脹。

這亦是我對中資股有信心的原因,不過亦要選擇一些增長股。我個人特別鍾愛銀行股,在過去五十年,我一直留意滙豐、恒生 (11)及東亞(23),看着這行業在市場中大幅升值。但讀者告訴我,若比較長實(1)和新地(16)自七二年上市至今的股價,它們升值逾二百倍,因為土 地是對抗通脹的基本工具,所以地產股的防守力可能更強。

ETF是投資上選

若今日買入中資銀行及地產股,我看不到任何理由,日後不能有同樣表現,惟我亦有少許擔心規模較細的地產公司,會因房地產市場的極端波動而陷入財困。

在 中國的制度下,我懷疑內地的能源公司,能否像中電般在過去五十年高速增長。我並不特別喜歡航空股,不論是國際或內地的公司,往績表現均相當一般;我也不太 喜歡採礦股,因為隨着資源被採光,增長只會有減無增;同樣道理,我對鋼鐵股亦沒什麼好感,國際上它們表現麻麻。在商界,我相信有好公司,但很難選取,我又 沒有任何方程式選擇,當然比亞迪(1211)和騰訊(700)很強,惟現時好像太貴,是一場大賭博。工業股亦有同樣問題,所以我不願意揀取任何一隻。

所以,我會建議讀者買ETF,ETF代表Exchange Traded Fund,是一種可以在交易所買賣的基金,反映相關指數的市價,例如盈富基金(2800)便是我的心水,因為它緊貼恒指。也有其餘ETF,追蹤其他中國股票的股價。

無論如何,我會繼續持有中資銀行股,儘管我有點擔心它們過度擴張;也不會放棄華能這隻公用股。我對羅康瑞仍然很有冀望,他的瑞房是組合持股之一。另一方面,我將靜心等候中移動及中石油的業績,兩者都是我認為應作長線投資的股票。

東尼

在證券界有五十年經驗,八七年股災及八八年股市冒升時,他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。

他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前,他在嘉洛證券工作,管理客戶二億五千萬元資金。
 



中資 首選 內銀 銀內 內房 東尼
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內房老闆爛賭濠江豪輸十億押股再借廿億 李華華

2001-05-10  AD





 

最近有關內房股 的負面新聞層出不窮,新近有一單喺澳門傳過來嘅消息,指一隻去年底成功在港上市嘅內房股,老闆外表官仔骨骨,吸引到好多城中富豪同佢做朋友,但原來佢係 「爛賭二」一名,喺澳門賭場輸過億元,甚至有講法話佢輸咗十億元。據講,呢位內房股老闆除咗自己喺澳門豪賭,有時仲會跟其他內房股老闆一齊對賭o忝。

唔 知係咪輸得甘,江湖傳聞,呢位「爛賭二」老闆最近向幾間金融機構及內地富豪以超高息借錢,想借廿幾、三十億元,佢用自己嘅股份做抵押,抵押方法又非常有創 意,總之要令人估佢唔到。不過咁,佢隻股票最近好似食咗瀉藥咁,市值不斷下跌,佢啲股份都越來越唔值錢!

轉過另一個話題,講開內房股股價下 跌,華華發現,眾多內房股當中,呢兩個月最積極回購公司股票來支持股價嘅內房股,係雅居樂(3383)和中渝置地(1224),雅居樂四月底至今回購咗接 近7000萬股,令到股價可以企喺8、9元。目前好多內房股唔係籌錢,就係留番多啲錢喺自己口袋,肯低位回購嘅內房股都算係逆市奇葩。

神冠 食字灌腸、冠軍兼備

賭仔好多時迷信,又話改名又話盛咁想搶個意頭;估唔到有成30年歷史嘅神冠控股(829),改個名都會玩食字!

神 冠創辦人、主席兼總裁周亞仙同華華講,「神冠」呢個名其實係食「順利灌腸」諧音,亦有「神州冠軍」嘅意思,仲食埋廠房所在地「神衝」個舊地名o忝!

周 主席話,其實神冠79年成立時唔係叫神冠,只係好簡單直接咁叫做「吳州蛋白腸衣」,之後用咗10年時間做科研,到90年先開始將產品推出市場,但由於技術 唔夠好,啲腸衣一浸落90度嘅熱水就爆晒,要再用多幾年時間,先搞掂呢個問題。

周主席話,公司喺大約93年時改名做神冠,之後雖然一路仲蝕 足10年,去到03年先開始有錢賺,但都叫做順風順水。周主席笑笑口話,公司賺錢係因為技術提升咗,同改名無關,若果改名真係咁勁,佢一定會日日同公司改 名喎。

周刊致歉賽迪信譽得保

所謂唔怕生壞命,最怕改壞名,名呢樣嘢係好緊要嘅。

但喺財經界打滾,名堂就不及信 用重要,一時三刻未打出名堂,唔緊要,只要有信用,名同利遲早都會自動行埋嚟。近嚟專做上市顧問嘅香港創業板公司賽迪顧問響大陸就傳出「見錢辦事」嘅傳 聞。

內地《理財周刊》更加以「證監會暴怒:賽迪顧問造假涉及100公司給錢就辦事」為題大造文章,篇文仲言之鑿鑿話「賽迪顧問被證監會正式 立項調查」。雖然財經界人士一向都唔會「做義工」,不過,賽迪以研究及發表獨立研究報告為主,俾人立項調查就真係唔使撈。

點知原來係《理財 周刊》報道出錯,賽迪梗係第一時間發聲明,仲話今日出版嘅一期《理財周刊》會刊發《致歉聲明》,指報道內容「賽迪顧問造假涉及100公司」內容與事實不 符,並且收番嗰篇報道同埋向賽迪致歉。

賽迪響公告亦好似好大方咁接受道歉,仲建議其他傳媒要引以為戒o忝,雖然係名譽攸關,但係都唔使將條 氣唔順呢個事實擺到咁明嘅。

RBS出app『目及』 實牛熊證價

科技日新月異,有時會為我哋帶嚟唔少不便,但iPhone呢 嚿嘢雖然有好多人都話唔方便,香港地就大把人用緊iPhone,蘇格蘭皇家銀行(RBS)吼準呢個商機,推出iPhone app畀大家下載,係首家本港發行商推出窩輪同牛熊證應用程式。

蘇皇衍生工具負責人梁麗珊講笑咁話,呢個程式啱晒返緊工嘅投資者,偷偷哋喺 公司『目及』實窩輪同牛熊證。

講番個程式,華華覺得最方便梗係個搜尋器,只要㩒幾個掣,自訂到期日或溢價折讓等,已經可以喺幾百隻窩輪入 面,揀到心水對象。

蘇皇話呢個只係初版,下半年再推出加強版,事關已經有其他發行商做緊嘢,將會推出iPhone程式,無論點都好,日後投 資者睇資訊,又多一個選擇。

李華華



內房 老闆 爛賭 濠江 豪輸 輸十 十億 億押 押股 股再 再借 借廿 廿億 華華
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兩岸三地:內房勢危 因念

2010-05-13  AD





 

筆者很少在本欄 談論香港或國內樓市,對於一個在97年7月1日以買樓來「慶祝」香港回歸的人來說,豈敢指點樓房走勢,或者作為「明燈」還說得過去。不過,筆者最近在廣東 的一些見聞,也算是除官方以外的參考資料。

假如看官一直跟蹤國內政策發展,可能已領教過中央今年積極的財政政策。從年頭的1.39萬億元 (人民幣.下同)新增貸款,到4月份逾7000億元,還有今年3次上調存款儲備金率,加上過去幾個月對房地產的重手調控,都意味中央對去年的泵水救市措 施,有了積極轉變。無他,金融海嘯後的寬鬆財政政策,已令物價,特別是房地產價格,猛漲到一個不能不出手的時候。

還記得去年4月,廣東友人 買下佛山一個新樓盤的地舖,單價每平方米1.48萬元。他原邀筆者參與投資另一商舖,但因發展商臨時每方米加價1100元至1.59萬元,筆者建議友人多 等一會,結果這批商舖6月份全部售罄。上月筆者與友人重提他這項投資,商舖二手價已升至每方米3.8萬元,一年內翻了逾倍,看着友人的表情,一邊是喜、一 邊是悲,又一次證明自己對房地產的「獨具慧眼」!

廣州樓價恐再跌逾半

筆者上個月到廣州辦事,經過幾家地產代理門口,注意到位 處廣州新區的樓房價格,當時大約每方米2.7萬元,一個距地鐵口3分鐘步程、不到400方呎的單位,樓齡3年,大概85萬元。

上周筆者路過 同一家地產代理,樓齡更「輕」的樓房價格,一下子調到70萬元,一些大型房地產商也全面調低售價15%,反映這次樓市真的對中央政府作出正面回應。

廣 東友人曾對筆者說,假如這次房價跌多於25%,跌勢應該會持續,而且急速再往下跌超過五成。筆者不敢評價友人的意見,但從房地產跑出來的資金動向,也許股 市已向他們招手,看官認為如何?

因念

yanlim.lim@gmail.com
 



兩岸 三地 內房 房勢 勢危 因念
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低吸內房股 東尼


2010-06-10  NM





人生總是時晴時雨,股市亦然。就 以美國股市的表表者道瓊斯指數為例,在一九三二年只得四十一點,當時正值一九二九年股災之後;惟到○八年已達一萬四千點,可以想像美股這些年來一直穩步上 揚。

美股當然也曾經歷風浪,例如在一九三七至一九四三年的戰爭時期,以及一九七三年的石油危機,股市都曾下挫一半以上。大家也許仍記得八 七年金融危機及○二年科網股爆破,市場一度恐慌。所以,麻煩總是少不了的。

短暫調整不礙發展

惟人總是要往前走,而種種的災 難,亦隨着時間過去,而被人遺忘。次按引起的金融海嘯,亦令道指下跌五成,由一萬四千點跌至七千點,當時大家以為世界末日,金錢世界已經完結。然而,不過 一年光景,道指由七千點急彈五成,儘管過去數月曾下挫近千點,但我認為調整即將完結,股市將重拾動力。即使美國人仍為最近的跌市而痛苦,惟就業及房地產市 場已開始重整。

何況,根據以往經驗,美國金融海嘯對中國和香港的影響似乎較小,刻下中國經濟越來越倚靠內需,其刺激經濟措施甚至太過寬鬆, 令房地產及其他資產的升幅再次失控,中央又要再次出招收緊,以防經濟過熱。

內地房屋需求高

香港現時的情況與國內類似,大量資 金流入、企業盈利增長強勁,失業率低企,但同時要抗衡泡沫爆破。香港仍沒有被投機充斥,就算中國有,香港也不一定會有。

今年首季的企業盈 利,對香港市場有很大的鼓舞作用,除了之前已經說過的銀行股之外,地產發展商的盈利潛力令人更有信心。今年新地(16)、長實(1)及恒地的盈利,應該貼 近其歷史高位,其他發展商亦然。此外,出口公司如利豐(494)及創科的利潤亦逐漸恢復。

其實,要找一間並非比之前表現得更好的大藍籌公 司,應該很難。

港股正受一些不明朗因素影響,大家恐懼一些未知的環境,甚至是一些幾乎不可能發生的事。內地樓市亦不會長久停滯不前,因為隨 着國內中產不斷增加及越來越富裕,對新屋的需求只會上升,而情況需要數年而不是幾個月便可紓緩。

中資銀行是中國富起來的受惠者之一,其股價 已自高位下跌兩成,預測市盈率只是約十一倍,它們應該獲得更高估值。不過,這個市場正被種種不明朗因素困擾,擔心買家不敢買樓,而這種心態現時相當普及。

所 以,除了中資銀行股外,我近來還十分留意備受打壓的內房股。

東尼Tony Measor

在證券界有五十年經驗,八七年股災及 八八年股市冒升時,他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前,他在嘉洛證券工作,管理客戶二億五千萬元 資金。
 



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情傾小型內房股 東尼


2010-07-1  NM





問:你曾表示會多買一些內房股, 請問除了瑞房外,哪間公司較好?華潤置地(1109)的前景如何?

答:華潤置地聲譽良好,亦有母公司華潤在背後撐腰,不過作風帶點官僚。其 市值近八百億元,相對其資產淨值而言,略為偏貴。

相對而言,一些小型內房股對我更有吸引力,例如基地設於湖南省的建業地產(832),新加 坡淡馬錫便持有兩成七股權,現時市值三十五億元,預測市盈率約十倍。

另外一隻由新加坡資金持有的星獅地產(535),市值更細,只有十三億 元。我貪其每股資產淨值達兩毫半,惟股價只是一毫八。

除此之外,還有其他內房股同屬吸引,例如世茂房地產(813),但我對它們並不大熟 悉,所以暫不考慮。

問:我打算買入長實(1)或和黃(13),請問你認為哪一間較好?

答:長實是和黃的母公司,同屬李嘉誠 的王國,長實以發展地產為主,而和黃則是綜合企業。

經歷多年變遷後,和黃的市值已超越長實,尤其是○○年,和黃以天價賣出電訊業務予德國機 構,不過李嘉誠最終決定以大部分賺到的資金,用作競投多國的3G牌照,導致刻下和黃前路茫茫。由於3G業務的投資龐大,和黃惟有不斷變賣其他資產粉飾賬 目。

即使和黃賣了不少家當,它仍有不少資產,例如港口業務,其零售業擁有百佳、屈臣氏及豐澤等品牌,此外還有加拿大的赫斯基石油。和黃已投 資3G接近十年,前景仍然未能看清,故此我認為買入和黃帶有賭博成分。

長實是香港著名的地產發展商,而且持有和黃一半股權,因此我傾向長實 多一點,即使和黃盈利急升,長實亦可水漲船高。

長實現價九十四元,市值二千一百七十億元,我預期今年可賺二百二十億元,市盈率約十倍,相對 其他發展商而言價錢合理,有大幅上升的空間。和黃現價五十元,預測市盈率十五倍。

問:近期歐元大跌,你認為會否令思捷(330)受損,你對 這公司有何睇法?

答:外匯走勢反覆無常,我是門外漢,不敢預測。不過歐洲多國自身的消費力下降,勢必影響思捷的營業額。此公司不俗,在○九 年之前,曾連續十年盈利遞增,其大股東邢李『火原』亦進身億萬富豪,數年前更逐步退出思捷的管理層。如我像他般這麼富有,我亦會頻頻減持股票套現。

思 捷現價四十五元,市值六百億元,市盈率十二倍,我預期今年盈利跟去年相差不遠。

問:你常說睇好內需股,請問你對春天百貨(331)有什麼評 價?

答:春天百貨上市時間仍短,初步看業績不錯。此行業充滿生機,但缺點是競爭激烈,如你有多餘的資金,這無疑是不錯的投機選擇。

中 國未來的發展,必須倚賴內部消費,揀中優質公司便會帶來豐厚收益。不過,這市場確實龐大,就算不少巨企亦曾損手,故此必須小心選擇。

東尼

在 證券界有五十年經驗,八七年股災及八八年股市冒升時,他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。

他之前是財經網站Quamnet的總編。在 此之前,他在嘉洛證券工作,管理客戶二億五千萬元資金。



情傾 小型 內房 房股 東尼
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內房「國策顧問」自爆曾被拘禁任大炮原來有靠山 李華華



2010-07-8  AD



 

外號「任大炮」 嘅華遠集團總裁任志強,評論中國房地產市場時,向來都係「語不驚人死不休」,早前參加論壇仲俾人擲鞋抗議o忝!但任總佢根本唔在乎,繼續我行我素。唔好以 為佢好清高超然,原來都係有「靠山」嘅,佢係高官子弟嚟o架!

老竇原是副部長

「大炮」近日接受內地雜誌訪問時,講佢老竇當年 曾經做過新中國商業部副部長,自己一早下海經商,都係因為有幹部子弟嘅身份。

不過,佢話自己下海嘅時候,父母都已經退休,並無得到任何關 照,加上家境麻麻,曾經捱過苦,所以咪養成硬頸嘅性格,唔肯同人妥協囉;連佢老友潘石屹同佢見面時,問候語都係:「最近有冇跟人吵架?」

不 過,「一山還有一山高」,任志強自爆喺1985年,因為得罪咗地方審計局局長,最後俾對方冠咗個「莫須有」嘅罪名,將佢關入看守所,仲住咗成14個月o 忝。可能係呢件事令佢吸取咗教訓,o依家同領導嘅爭論就變得「點到即止」,確定自己唔會犯大忌。

一向話支持自由市場經濟嘅佢,最近多咗一個 頭銜,叫做房地產「國策顧問」,企喺政府嗰邊幫助起草房地產市場管理文件。對比起佢喺公眾面前從不妥協嘅形象,咁樣係咪可以稱之為「見風使舵」呢?

李 華華

LiWaWa@AppleDaily.com



內房 國策 顧問 自爆 爆曾 曾被 拘禁 大炮 原來 靠山 華華
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中環在線:內房老闆紛滑雪過年 李華華


2011-2-10  AD




 

萬科董事長王石同SOHO中國(410)董事長潘石屹兩位內房大老闆,不約而同喺春節假期外遊滑雪,仲齊齊將滑雪英姿放上微博。

王 石揀咗去美國波士頓,呢次外遊對佢可謂意義重大,皆因佢去實現兒時夢想──留學。大年初二王石喺微博留言:「雨雪糾結伴隨陽光,恰一周,學校註冊、公寓佈 置、地鐵熟悉市區、留學生新春晚會。」讀書之餘,當然有課餘活動,王石同幾個朋友揸車去滑雪場,由於司機迷路,搞到車陷滑雪道,好彩有個喺度輾壓雪道嘅司 機幫忙,先逃出「險境」。王石留言:「兩天雪場,周身舒暢。生命在運動,知識要更新。」

至於潘石屹,就揀咗去日本度假。潘董早喺年廿八已經出發,所以喺微博埋怨冇睇央視春節聯歡晚會,「日本滑雪過年,沒看成春晚。」人在異鄉,不過潘董仍然按老家傳統,年三十包餃子過年。


中環 在線 內房 老闆 滑雪 過年 華華
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三線城市崛起 香港內房股估值提升

http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-14/xOMDAwMDIzMjQxOQ.html

持續的限購令下,不受影響的三四線城市迅速崛起。4月12日,恆大地產(3333.HK)發佈一季度業績報告,其佈局二三四線的戰略優勢顯現,一季度實現198億銷售額,佔年度銷售計劃近30%。

2011年3月恆大新開盤4個項目,分別為中山恆大綠洲、景德鎮恆大名都、南充恆大綠洲、遵義恆大城,全月合計銷售8億元。4個新開盤項目均位於三線城市。

這是恆大二三線城市戰略的縮影。恆大項目所處的大部分地區不屬於調控熱點區域,恆大已進入62個城市,三線城市佔比63%;集團擁有的112個項目中,39.3%的項目位於三線城市。年內,集團三線城市尚有30多個項目計劃陸續開盤。

恆大之外,碧桂園(2007.HK)、佳兆業(1638.HK)等深入三四線城市的地產商也取得不俗業績,三四線城市對房企的銷售和利潤貢獻佔比越來越大。

中房信報告指出,受益三、四線城市房地產業蓬勃發展,部分提前佈局的企業表現突出。如碧桂園一季度銷售約93億元,同比增長45%;一季度銷售面積約150萬平方米,位居全國房企前三。

碧桂園控股公佈的2010年報顯示,其二、三線城市的土儲佔總土儲約84%,其位於增城市(未限購)的碧桂園豪園在3月中旬推出200餘套全新洋房單位,連續數日佔據廣州樓盤簽約榜首位。

開 發深入到鎮一級的佳兆業,於2011年首季實現累計合約銷售收入約12.07億,其中大量的三線城市項目拉低了成交均價及總價,合約銷售面積約 14.5652萬平方米,同比增長20%。由第二季開始,佳兆業計劃每季度推出可銷售總建築面積約142萬平方米,大部分位於三四線城市。

一季度房企的市場表現和分化,引起了香港資本市場對於內房股的估值分歧和轉向。多家券商表示,中資概念股有機會成為港股新一波升浪的火車頭,尤其中資銀行及房地產,在去年大受打擊後,今年或將否極泰來。

其中,業績增速明顯、去化率高、佈局二三線的房企首獲認可。

自3月29日年報公佈以來,恆大地產股價連漲6天,從4.00元港幣漲至4月7日5.04元(股價為港幣,下同),漲幅高達26%。4月8日盤中最高衝至5.15元,第三次刷新盤中最高價紀錄,相比歷史最低值反彈高達181.4%。

過去一個月來,27只香港內房股已平均上漲了7.3%,除恆大外,中海外(0688.HK)等在3月也大漲了20%左右。

但香港證券分析師亦提醒,雖然恆大等公司目前在三四線城市發展,但財務增長的壓力也相應變大,尤其是在獲取了較多的土地儲備之後,其財務方面的槓桿也會增長。


三線 城市 崛起 香港 內房 房股 估值 提升
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內房商勁大鑊


2008-10-02  NM




上週四,內房股世茂房地產公布中期業績,顯示上半年盈利因內地樓市大冧而跌逾五成,正好為一眾內房股「現真身」揭開序幕。自去年起,中央不斷加強宏調力度、銀行閂水喉、樓股皆跌,發展商不論借錢或賣樓套現都出現困難,經營情況慘不忍睹。

一眾內房股股價比去年高峰期急瀉超過八成;不但小股民、內地小業主中招,連一眾看好內地房產前景的香港商家,亦一擲千金在內地摸頂入市買地,到今時今日,自然要周圍「撲水」自救。

在金融海嘯來臨前,內地房產股早已陷入財困危機。據知有個別內房股老闆,最近親自向新世界發展主席鄭裕彤及長實主席李嘉誠「叩門」,希望獲得借貸。不過,一向睇市甚準的李嘉誠,對後市並不樂觀,故拒絕幫忙。而彤叔就算肯借,年息亦起碼四十釐。

內房商在樓市慘淡下要「自求多福」,而這幾年雄心壯志,在內地買地一心想做發展商的香港商家,亦無一倖免。上市公司恒和珠寶集團主席陳聖澤,自○四年起便與老友、有玩具大王之稱的蔡志明一同投資兩塊上海地皮,地盤至今仍在「種草」。

搞房產愈做愈蝕

恒和珠寶早於八八年上市,主要從事設計、製造及銷售中高檔珠寶首飾,不過對主席陳聖澤來說,他更愛炒樓,在香港專炒豪宅及寫字樓,二十年來共賺逾二億五千萬,他更早在九十年代已投資家鄉江門。本週二記者訪問陳聖澤,他呻道:「我在內地做項目十幾年,亦都蝕足十幾年!」

原 來他在九十年代已在江門發展一千畝共二百棟花園別墅,由於中方拍檔炒燶樓突然退出,陳聖澤要將整個項目「包底」硬食。除了地價四千萬元,包括建築等其他費 用,至今共使了兩億多,但多年下來項目仍在發展中。陳聖澤說:「至今已經蝕咗千幾萬港紙。因為項目位於一個島上,四面環水,交通不便,鄰近地區可賣三、四 千元一平方米,我嘅項目只可賣二千幾。」現時整個項目只開發了五分之一,即二百畝土地,其餘土地何時發展,他表示還要再與當地政府商討。

 

另外陳聖澤在廣州仍私人持有一個商業項目,現正拆遷;至於與蔡志明共同持有的上海商業項目,四年前由中方拍檔上海實業以五億六千萬人民幣投得,現時他以上市公司名義持有約四分一權益。陳聖澤坦言項目發展很慢,而且跟中方拍檔意見分歧,會拆夥分地,並與蔡志明共同發展其中一幅較大地皮。現需要資金的他,最近將他於今年四月、以三億三千多萬購入的上環鹽業銀行大廈地盤,以三億九千萬售予上市公司恒和珠寶,陳聖澤說會套回資金發展內地其私人擁有的地產項目。總結經驗,他說:「當初諗住分散風險,先至由主業嘅珠寶,轉而將部分資金發展內地房產,一心諗住穩定收租,但估唔到內地房產仲波動,風險仲大!」

套香港樓救內地樓

除 了陳聖澤,在地產界打滾三十多年的美聯集團主席黃建業,亦相當「渴水」。美聯上週公布中期業績,黃建業便「皺晒眉頭」,○八年上半年純利為一億五千萬元, 比去年同期下跌三成四,一度裁減二百名員工止血。本港樓市逆轉,美聯業務自然難搞,但黃建業去年於國內以私人名義投資買地,才令他最頭痛。

去 年底內地樓市高峰期,黃建業以三千八百萬元,投得一幅位於瀋陽的商業用地,搖身一變成為發展商,不過他開心「無耐」,內地樓已掉頭向下,「黃建業今次幾頭 痛咯!佢係初哥,除咗瀋陽呢個項目,仲喺深圳有買地,用咗起碼一億幾。」地價是一個問題,建築費用又是另一問題。一名知情人士說:「喺香港同內地發展房 產,成本比例好唔同。喺香港買地發展一個項目,總資金成本中八成係地價,另外兩成才是建築費用,但喺內地,五成資金是地價,另外五成則是建築費。變相即是 說,黃建業花了一億多元買地,另外需要一億多元起樓。」

無獨有偶,近年甚少沽售物業的黃建業,在今年六至八月期間,狂沽包括銅鑼灣白沙道地鋪等七個物業,套現逾三億七千萬港元。

內地銀行拉閘收水

事實上,內地銀行「拉閘閂水喉」,的確令上市或 私人發展商都極度頭痕。內地銀行在去年開始,嚴格執行貨幣從緊政策,收緊對發展商的貸款,令一眾地產發展商銀根緊絀。「以前央行向各銀行安排嘅貸款限額, 都係以年度計,銀行可以自行調動金額,但而家則係逐個月放貸,有啲吊緊鹽水嘅房產商,銀行想幫都因為該月份唔夠限額而幫唔到。」一名行內人士說,去年底央 行更規定銀行不可借錢予發展商買地,情況更形險峻。

「嗰啲喺香港上市嘅內房股,一向被歸納為外資地產公司。由於內地國企銀行已經唔肯借錢,佢哋於是轉向外資銀行如東亞、渣打等借外幣貸款,再向外管局申請轉為人民幣。但去年開始,外匯管理局又規定外資的地產公司唔可以借外幣債項,即是佢哋又唔可以再向國內嘅外資銀行借錢。」上海的外資地產基金管理層說。

在此情況下,發展商唯有「出蠱惑」:「由於中央主要限制發展商借錢,建築商借錢就無咁大阻力,於是部分發展商就同建築商協議,將合約金額寫高啲,由建築商向銀行借錢,到發展商賣咗樓套現後再還番錢俾建築商。」

紓緩財困各施各法

在內地的部分小型發展商,已開始被其他大發展商以賤價併購。而對香港人來說,最關心的莫過於一眾內房股表現。除股價大插水外,其面對的普遍問題,便是高負債和集資困難。一般地產股,負債比率以百分之五十為健康,但去年上市的富力地產,負債比率卻高達百分之一百三十,是眾內房股之冠,其他如綠城中國及上海復地,負債比率亦超過百分百。

富力地產去年大舉擴張,買入二十塊地皮,令土地儲備增至二千六百多萬平方米。但其現時手頭現金只有約二十億元,下半年包括支付地價及建築開支等的資本開支卻高達一百億元。要加快資金回籠,便要加快賣樓,但公司上半年銷售額只是全年目標的三分一。雖然公司一直寄望發行A股上市融資,但計劃在A股低迷之下亦只聞樓梯響。

 

房 產商各施各法,但其實最「自求多福」的方法,是賣樓套現。在內地樓市呆滯下,去年尾萬科在深圳牽頭開始減價戰,今年八月更在上海以八折促銷推出第二輪減 價,令一眾「過早買樓」的小業主極為鼓噪。進入傳統國慶節「金九銀十」(金九月銀十月)的消費旺季,各大地產商更加緊宣傳劈價消息吸引買家,恒大地產便宣 布於本週一起,在全國十三個新盤同時進行八點五折的促銷。「暑假一向係賣樓淡季,全世界都預咗喺奧運後賣樓,希望可以追回售樓目標,令內地樓在第四季有大 量供應推出,因此難免要劈價求售。」一上海外資基金管理層說。

「以前發展商想促銷,只要送吓傢俬、電器、全屋裝修。不過呢啲花拳繡腿嘅招數已經完全無用,而家就算發展商減價,樓盤只係吸引到有實際需要的人,如新婚者去買樓,但成交金額增長都唔大,因為佢哋買嘅始終只係細價樓。」中原中國董事總經理陸成嘆道。

 


內房 房商 商勁 勁大 大鑊
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假按揭 - 內房金蟬脫殼,內銀引狼入室 會計仔筆記

 http://accountboyhk.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=1636795

有前輩教過,在大陸,只有騙子才是真的,做due diligence 時尢其要留意。一二月份銀行貸款大升,中央要求銀行貸款要到位,樓市成交價量也齊升。要知道,在金九銀十也賣不出的樓盤,在金融海潚大量工廠倒閉的情況下可以不減價反而加價的賣出,這... 好像有一點巧合。

如果你是內地房地產公司的老闆,你有兩個選擇: 1) 找一些失業民工,造些假工資單,比錢叫佢比番20%首期比自己,再昆銀行批埋80%按揭比自己,之後比舊安家費個民工,叫佢消失,佢欠銀行既錢就...貴行自理 2) 借高利貸等個盤賣出,希望新既中央廉租房政策唔好打擊到你。做得內房既都唔好乾淨得去邊,尤其係拿地既過程,有幾多人會選二,我真係唔知。這些東西,一定有,有幾多或幾少,無人知。現在是看不到的,有心人散完貨3至6個月後自然會浮出來。

過去幾年,又入世又奧運又加息,中資銀行長期塔著順風車,今年真係要要對大考。大陸既賬,尢其係中小型非國企,有幾堅有家心中有數。就算你走去問我地香港最叻果幾間銀行,如果佢收到既全部係假賬,我唔認為佢地既風險管理可以做得點好。如果我宜家比人用槍指住個頭要買銀行股,我會寧願去買管理層最叻,在以前假賬更橫行既情況下都唔駛阿爺注資那些。

內地房地產名人牛刀寫過一篇講「假按揭」的,大家有興趣可看看。

牛刀:中国楼市为何要以假按揭的形式自杀

尽管央行和银监会一再重申,二套房贷并没有松绑,但实际上,很多城市已经公开发文予以取消,甚至连外资购房都可以采取二成首付。不管是自住,还是改善,还是投资,还是炒楼,还是骗贷等等,只要你买楼,银行基本一律二成首付,有的甚至更低。但是,银行绝对不会去查隐藏在政策空隙间的种种罪恶。而最为严重的,当属假按揭。

 

  假按揭有两种方式,一种是开发商为了解资金的燃眉之急,采取公司员工签约购买的形式,从银行套取大量现金。现在市面上看见的,开盘就销售80%,成交量放大,楼市回暖,房价恢复性上涨等等市场层面反映出来的都是这种假象。

 

  不仅骗贷,而且制造楼市假象,欺骗自住型购房人士。二套房贷名存实亡,不知道刘明康还有什么脸面,在两会上信誓旦旦的表示,中国金融很安全,二套房贷政策没有放开,媒体对温总理报告是误读……好一个误读?怪不得,很多网友对刘明康不屑一顾,认为其实是这位银监会主席在公然撒谎,欺骗公众。

 

  在上海、北京、成都等地都有这种被刻意营造出来的假象,因为许多数据没有上传,无法查出近期的真实情况,但是,现在所谓楼市回暖,成交量放大,卖楼排队,不是开发商的作假,就是炒家在诱导买家入市,都是彻头彻尾的欺骗和谎言。现在的价位不可能有大量的自住买家入市,房价下跌的趋势不可能在假按揭的疯狂下逆转,所有借二套房贷松绑的投机和欺骗行为,只会导致中国楼市的自杀,最后是银行承担全部责任。

我们随便查一下深圳一些楼盘的成交量放大的事实,就会拆穿许多弥天大谎。在售的楼盘福田水木阑山,金地梅陇镇花园,星河丹堤花园,海岸时代公寓,福田明华大厦,中城天颐花园,诺德假日花园等热销的真实情况背后的事实:

伍翠 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830915

2 欧卓邦 文惠娟 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830914

3 郑轶 巢宇 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830913

4 黄伟新 曾美珍 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830912

5 汪洋 周剑 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830911

http://news.dg.soufun.com/2009-03-24/2471853.html

按揭 內房 金蟬 脫殼 內銀 銀引 引狼 入室 會計 筆記
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內房 (一) - 被洗倉 天知 - 價值投資者

http://hk.myblog.yahoo.com/tin-knows/article?mid=1729

瑞信今日有份報告說被中央關注信託機構對綠城(3900.HK)的借貸,引起新一輪內房風波,其報告摘錄如下:

 

l   CS thinks this is another sign the gov’t is cutting the funding sources for developers.

 

 

l   Trust companies started to have difficulties in getting the regulator’s approval to issue real estate trust products.

 

 

l   Many listed Chinese developers, such as Agile雅居樂 (3383), Evergrande恒大 (3333), Guangzhou R&F富力 (2777), KWG合景泰富 (1813), and Shimao世茂 (813), have used trust financing.

 

 

l   CS believes some of the trust loans have default risks.

 

 

l   New bank lending to property developers in 2Q11 plunged to RMB42 bn from RMB169 bn in 1Q11. Trust companies, on the other hand, made up for much of the shortfall – nearly doubling their new financing to property sector in 2Q to RMB137 bn from RMB71 bn.

 

 

l   Financing cost for developer via trust funds has recently surged to >20%.

 

 

l   Most developers treat trust financing the same as normal bank loans, and therefore do not report the amount of trust loans separately, making it difficult to measure the level of exposure for each developer.

 

 

 

 

由此可見,內房公司撲水已越來越辛苦。

 

(待續)

 


內房 被洗 洗倉 天知 價值 投資者 投資
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內房 (二) – 樓價過高的風險 天知

http://blog.yahoo.com/_72WIFHLVKF2G7BULLLTKWEWV6Y/articles/103969/index

內房最近成了一個熱門的話題,究竟股價還要跌到什麼時候?到底中央會否出手相助?讓我也來談談自己的看法。

內房公司股價是否吸引?是。

股價還要跌到什麼時候?不知道。

要分析內房必先知道樓價過高的原因。在我看來,樓價過高主要是因為高通脹。高通脹在兩方面推高樓價:一是樓房在某程度上可以抵抗通脹,二是高通脹蠶食公司真正盈利而使股價下滑(貼現率上升),令樓房變得好像更具吸引力。因此,我們可以看見即使現時內地樓房空置率甚高也不乏投資者再買樓。根據一份調查報告指出(我忘了是那一份) ,現時60-70%買樓的人都是投資者,而非自住者。

很多大行都察覺到樓價過高,然後他們紛紛以一個折扣的樓價去為其覆蓋公司再估值,然後下調目標價,但說還是很便宜。從計算方面他們是對的,而且做得很細。但愛因斯坦曾經說過:“所有事都應盡可能地簡單,但不是簡化它。”(Make everything as simple as possible, but not simpler.)但從現實的角度,他們可能想得簡單了一些。

我認為,樓價過高的風險不是這麼簡單的,我想指出他們忽略了借貸方面的麻煩。如果樓價下滑,不單止賣樓的收益會減少,借貸也會出現問題:一來房產公司的抵押品價值會下跌,二來當銀行看見一個下降趨勢,要求的抵押品亦較多,兩者都要加重房產公司再融資的負擔並削弱了能力。

因此,一旦通脹壓力減少,樓價下滑,房產公司的營商環境可能比現在更困難呢!

 

(待續)

後記:
看見CKM先生說“一些一向主張價值投資的博客都停發文章”,其實不然!每一天的股市都令我緊張又興奮,那有時間出文?

內房 樓價 過高 高的 風險 天知
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內房 (三) – 何時為最佳買入時機 天知 - 價值投資者 BLOG

http://blog.yahoo.com/_72WIFHLVKF2G7BULLLTKWEWV6Y/articles/150665/index

 

時下很多分析員都對中國大陸房價感到悲觀,認為房價未見底,還有很大的下跌空間。但與此同時很多分析員又建議增持內房股,認為股價已經反映房價大幅下跌,這是所謂的“priced-in”

 

另一說法是比較現時內房公司的財務狀況和海嘯時的,認為現時的比海嘯時的健康,再比較現時內房公司的淨資產折讓率(discount to NAV)和海嘯時的,認為現時的比海嘯時的大,總結是現時內房股股價被低估。最近高盛便是以此法去辨證自己的觀點。這是高明的算術。

上篇已說明,房價下跌會導借貸方面的麻煩,我們可以看看
一幅圖

上圖是中原的領先指數,可見由上海的房價金融海嘯前高位大約為190-200,海嘯低位大約為170,跌幅不到20%。如是次房價下跌幅度比海嘯時大,故事便不能如此說了。可見高盛的說法並不完全正確。

巴 菲特先生曾經說過:“恐懼是可以預測的,但恐懼所帶來的破壞是無法預測的。”引用到這次事件,我們知道房價下跌是可以預測的,但房價下跌的幅度及所帶來的 破壞是無法預測的。因此我認為,當有一天,有一﹑兩間房產公司倒閉引致恐慌迅速蔓延,繼而令到投資者不問價拋售手持的內房股時,才是最佳買入時機。

我可能會錯,但我錯了沒有損失,頂多是用以後的我去打倒今天的我。但如果我對了,我有機會大賺一筆。這就是我的思路和策略。


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減持內房股 股壇老兵鍾記

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當全世界都憂慮歐債還債高峰期而看淡港股上半年的走勢時,恆生指數偏偏從年初開始上漲了8%,再次證明短期股市是不可測的。關鍵是中國總理溫家寶說要支持國內A股二級市場的發展,令投資者相信股市已見底,基金急急補貨,因為之前實在看得太淡。

 

 

 

作為價值投資者,我從來不喜歡追貨,也不會急於沽出手上的愛股,尤其是那些擁有經濟專利而估值合理或便宜的股票,千萬不可因為蠅頭小利而沽出,必須長線持有。

 

 

我在去年十一月份,當股民非理性拋售的時候,趁低買入了一些二線內房股。這個星期,我把握機會沽出部份內房股獲利,其中包括雅居樂世茂,回報不錯。我認為如果中國政府打壓房價的前題沒變的話,內房股的股價不可能持續攀升,所以決定減持內房股在個人投資組合的比重。


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曹仁超:內房內銀消費股長線低估 曹仁超

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又到每年萬聖節的日子,最近兩星期美股與港股都嚇死鬼,無端端可以回落200點,事後又什麼事都沒有,講來講去都是「財政懸崖」。根據已故金王胡漢輝先生名言:「所有已知消息都在市場內反映!」

目前恆指PE只有10倍多,較過去42年(自1970年有恆生指數以來)恆指平均PE 14倍低30%,較目前道指PE17倍低近50%。如明年恆指PE重返14倍,即恆指可見30000點,如見17倍,恆指更可創新高。為何今年恆指PE如此低?理由是香港投資者未能忘記2007年10月後的金融海嘯。

奧巴馬股VS羅姆尼股

2009年3月起,奧巴馬政府透過QE、QE2、OT1、OT2及QE3,令各國中央銀行資產負債表由2007年的6萬億美元,上升到最近的18萬億美元,相當於全球GDP的30%,刺激美國股市,帶動房地產價格回升。

至於大選後如何?如奧巴馬連任,對能源股不利,因為將進一步開採油頁岩與離岸石油;對跨國企業亦不利,因為稅率上升,但對藥物股及醫療股有利。

如羅姆尼上台,對藥物股不利;對美元及黃金有利,事關恢復金本位。

貨幣政策可為經濟帶來短暫繁榮,卻不能改變經濟大方向。目前美資銀行有超過3萬億美元資金無法借出去,只存放在美聯儲收取0.25釐息,令美聯儲進一步增加貨幣供應,對經濟影響力越來越小。

富人減少房地產投資

招商銀行行長馬蔚上月在青島舉辦的財富管理論壇上表示:「2008年至2011年的新興市場GDP,平均每年上升5.5%,財富平均每年上升18.4%,其中又以亞洲地區最多,平均每年上升20%。」波士頓諮詢公司今年7月調查報告顯示,全球85%以上私人銀行、80%以上對沖基金、75%以上私募股權基金聲言今後幾年增加對新興市場的配置,帶來全球財富管理中心東移。

普華永道公司研究報告估計,2013年新加坡將取代瑞士,成為全球最大私人銀行中心,客戶對財富管理要求亦提升。據貝恩諮詢調查顯示,目前客戶追求財富安全和財富順利繼承,投資項目更是橫跨貨幣、資金市場、房地產、貴金屬、衍生產品、私募股權,甚至包括藝術品等綜合理財方案。

富裕社群投資組合正減少房地產所佔比重,由2006年佔總投資的24%,下降至2012年的15%,增加投資的項目有私募股權、對沖基金及結構性產品。金融危機後國際社會要求增加財富管理透明度,要求強化資訊披露,建立防火牆,並要求把影子銀行納入監管範疇,加強保護投資人利益。

今天股市形勢是:一、估值已到了十分吸引的水平;二、防守性領域最吃香,進取型領域早已遭到拋售;三、大部分股份可提供3到5釐回報,已較債券吸引。

今天,面對中產階級日益膨脹的中國,為何投資者對內房股、內銀股及內地消費股怕得要死?短期情況如何?我不知道。中長線看肯定undervalued(低估),目前買這類股份可媲美2000年買黃金。

識時勢者為俊傑

展望香港未來,越來越肯定自2008年起GDP進入低增長期,而且時間十分長,可能長達十五年到二十年。年輕人如因此而氣餒頗令人失望,他們可能忘記,不是時勢造英雄,而懂得把握時勢者才是真英雄。記得1969年底一位開假髮廠的巨亨找我,理由是他看淡假髮行業,看好股票。在《明報晚報》閱讀我的文章後,決定重金請本人代他投資股票,撥出2000萬港元代他投資。1970年恆生指數由100點,一直上升到1973年1月的1200點,上升12倍,這2000萬港元投資,一下子變成2億港元。

其後,本人開始看淡並建議沽出1億港元股票去投資房地產,當年住宅樓每平方英呎150港元。起初老闆並不反對,可惜1973年1月見股市越沽越升,到1973年3月他終於忍不住氣叫我少管,並在假髮廠內找來一位廠長代他投資股票。這位廠長把我沽出的1億港元資金,在恆生指數1700點時以每股12.8港元買入1000萬股信德集團,因他的買入,令信德股價一度升上18港元,雖然本人大力反對,可惜已失去老闆的信任,本人只好去結婚,不再理會公司業務。

到1974年12月,這1000萬股信德股票以每股85港仙(1仙=1分)沽出,老闆之後結束那間投資公司,再將那筆資金投資電子廠……兩年前,這位多年不見的舊老闆來電說,現住在觀塘某老人宿舍,叫老曹有空去探探他。

從1970年的2000萬港元,到1973年的2億港元,只是時勢造英雄。反之在1973年能夠把握機會沽出股票做房地產者,今天已富甲一方!證明不是時勢造英雄,而是懂得把握時勢者才是真英雄。

未來十五、二十年應是香港GDP低增長期,但不代表沒有機會。經濟循環,三年一小浪、九年一大浪。潮起潮落,總有人得失。年輕人不要慨嘆生不逢時,應該有非富不可的勇氣,成功非僥倖,而是要懂得把握時勢。


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