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肉價高企致進口豬肉賺暴利:美國1.2萬元/噸賣到中國3萬元/噸

來源: http://www.yicai.com/news/5012118.html

雖然農業部稱中國大量進口豬肉不必要、不合適、不可行,但是進口豬肉還是在不斷增加,今年第一季度進口豬肉同比增加90.3%。這背後是本輪“最強豬周期”所帶來的豬肉供應短缺、肉價連漲的事實。

5月10日,國家統計局公布4月份CPI環比下降0.2%,同比上漲2.3%。其中,豬肉供應偏緊,價格環比上漲3.2%,影響CPI環比上漲約0.09個百分點。豬肉價格同比上漲33.5%,影響CPI上漲約0.75個百分點。

據美國肉類出口聯合會最新數據,美國豬肉的對華出口結束了去年7月至12月逐月連降的局面,在今年第一季度進口大幅增加,從2015年12月跌至5000噸,到今年1月升至9500噸,2月達到1.3萬噸,3月達到1.9萬噸,預計4月也會繼續增加。據農業部公布的今年第一季度我國農產品進出口數據顯示,一季度我國豬肉進口28.6萬噸,同比增加90.3%。

搜豬網首席分析師馮永輝對《第一財經日報》分析稱,這是因為國內豬肉供需缺口大,導致貿易商紛紛大量進口美國豬肉,再加上價格高,有巨大的利益驅使,“將國外豬肉弄到中國來就是暴利”。

他說,自從雙匯收購了史密斯菲爾德之後,相對來說,中美市場就更加緊密了,美國能夠供應中國這麽大市場豬肉的屠宰場本就不多,也就是說賣家很少,買家很多,現在遭到來自中國的貿易商哄搶,豬肉價格達到2萬元/噸,在美國成本價是1.2萬元/噸,在中國市場終端價格為3萬元/噸。

盡管豬肉進口漲幅大增,但是進口比例仍然較低。此前,在農業部召開新聞發布會上,農業部畜牧業司司長馬有祥稱,從2011年開始,我國豬肉進口量增幅很大,但絕對量不大,去年凍豬肉進口不到80萬噸,加上豬雜碎80多萬噸,加起來160萬噸左右。我國豬肉產量5487萬噸,進口比例較低。

他認為,大量進口不必要、不合適、不可行。目前國內外豬肉存在比較大的價差,這是養殖成本不同造成的。下一步,農業部將采取有效措施,促進國內生豬產業提質增效,增強競爭力,穩定生產和市場。

此前,美國豬肉因飼料中含有廋肉精的添加劑而一度被限制出口中國,而2014年暫停從美國14家工廠和倉庫進口豬肉,直接導致2015年上半年的對華出口量同比下降41%,達到2010年以來的歷史最低點。

馮永輝稱,史密斯菲爾德公司在2013年被雙匯收購以後,就專門為中國客戶生產不含瘦肉精的豬肉。瘦肉精對生豬養殖來說,如果飼料中不添加的話,也就意味著多飼養半個月,成本會略高一些。而這種生豬養殖方式的調整,使得養殖場最終能夠生產出符合中國進口檢驗檢疫要求的豬肉。

對於大量進口,他認為,這是短期的情況。隨著未來國民生活水平提高,追求健康飲食,肉類消費下降,再加上國內養殖成本降低,國際競爭力提高,未來進口也會是會下降的。不過,他預測,今年豬肉進口會突破100萬噸,“懸念不大”。

肉價 價高 高企 企致 進口 豬肉 暴利 美國 1.2 萬元 噸賣 賣到 中國
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租金狂加,回報勁跌舖市 價高勢危

1 : GS(14)@2010-10-01 16:14:30

http://www.eastweek.com.hk/index ... ail&article_id=8459

自政府針對住宅樓市連環出拳,樓價稍稍降溫,但舖位市場卻益發瘋狂。旅客必到的銅鑼灣,近月先有廠佬以三億元買入不足八百方呎的恩平道地舖,呎價接近三十八萬元,後有鱷魚恤(0122)以呎租一千元租用羅素街商舖。
雖說現時訪港遊客人次屢創新高,帶動零售業生意興旺,加上息口低企,舖市前途似乎一片光明,惟舖價接連破頂,部分一線區的租金回報率下跌至僅得一至兩厘,投資回報乏善足陳,倘零售業增長略為放緩,租金升幅未如理想,舖市隨時逆轉。
過去一年於舖市不斷摸出摸入的「神奇小子」黃海明坦言,「買舖一定要睇厘數,租金回報率太低時,就是危險訊號亮紅燈!」
近期舖位摸貨成交頻頻,「荃灣荃興徑二線區地舖剛摸出,『神奇小子』黃海明四個月賺七百七十萬元。上星期,『藥房張』張偉強摸出佐敦北海街舖,持貨個零禮拜竟然勁賺六百萬元,計及他月前向恒地(0012)購入的馬頭角道金都豪苑地舖,摸售又執近三千二百萬元,兩個月間,藥房張獲利約三千七百八十萬元,還有……」一名經紀數近日的摸貨成交數到口乾。
踏入下半年,舖市交投旺盛,最矚目的要數首次進軍香港的美國時裝品牌Forever 21,為打響頭炮,竟以「天價租金」每月一千一百萬元,承租銅鑼灣京華中心地庫、地下及一至三樓共五萬多呎樓面作為香港旗艦店,較現時分散租予大家樂、Giordano、屈臣氏等商戶的舊租約,租金高出一倍,全年單就租金開支就達到一億三千二百萬元。
Forever 21以一千一百萬元承租京華中心整個商場,出手之闊綽,整個舖市嘩然。

多次對舖租抽升大表憂心的零售管理協會主席麥瑞琼表示,零售業付租前,最緊要是考慮可否將租金加幅轉嫁到顧客身上。


舖王回報    只有一厘六受自由行帶動,商戶義無反顧搶租,舖價已然飛升。購物黃金區的銅鑼灣,其舖價早已升破九七高峰價位,舖王接二連三誕生。美聯旺舖董事長盧展豪指出,「現時除因利息太低,資金又太多外,還因為盤源少,尤其是銅鑼灣,不少黃金地段的商舖業權已歸邊,一線區每有放盤,投資者就如收集古董般,高價承接。」他拍心口道:「開高市價兩三成都一定有人接!」
月前恩平道一個建築面積僅得八百方呎的地舖,以三億元易手,每方呎要近三十八萬元,僅次於英皇國際(0163)去年底以呎價五十三萬元購入的尖沙咀廣東道舖王。新誕生的港島區舖王,目前由資生堂以月租四十萬元租用,租金回報率僅得一厘六。
熟悉舖位的人士也清楚,舖位價格上升,背後動力是要有租金回報支持,租金的上升,又要看商舖的生意,商舖生意好景,很大程度倚仗零售業的增長。然而,近期舖租飆升,令行內人也感到擔憂,生怕零售市道增幅稍為放慢,店主隨時無利可圖,甚至有所虧損。
尖沙咀廣東道一帶近年雖成為內地自由行掃名牌的熱點,惟並非每日都可以見到大排長龍的盛況。


消費走勢比較 舖租與零售


舖租升幅    超逾零售增長舖位成交屢創天價,舖租回報率卻愈見新低,就算旅發局每月公布的訪港旅客數字每有突破,零售業亦難以付得起動輒四五成,甚至逾倍的租金升幅。零售管理協會主席麥瑞琼便直指租金是零售業的炸彈,又坦言「好擔心」,因為本港零售業已被歪曲,「有任何風吹草動,別說經濟逆轉,就是一個流感爆發,遊客量下跌,市況無法於一至兩個月內回復,以高價承租的店舖,就會面臨好大壓力。」
事實上,整體零售消費的增長,遠遠落後於三大遊客區舖租的升幅。美聯工商舖及政府統計處數據顯示,銅鑼灣、尖沙咀及旺角的舖位呎租升勢,較香港零售業總消費額(反映遊客消費的重要數據之一)的走勢要高。舖位呎租自去年二月走出金融海嘯谷底後,節節上升,反而零售總銷貨額則到去年第四季才顯著反彈。
藥房張持貨個多月的金都豪苑地舖,摸出賺近三千二百萬元。

自由行最愛到港買珠寶金飾,惟賣金的六福亦坦言舖租壓力愈來愈大。


貼錢供舖易出事另外,九七年由經紀變身舖位炒家的「神奇小子」黃海明,今年又再出動「搵食」,近月密密手摸出摸入約三十個舖位。惟他亦認為,現時部分舖位已亮起紅燈,「買舖最緊要是睇租金回報率及價錢,目前部分一線區舖位厘數僅得一兩厘,較銀行實質按揭利息兩厘多還要低,代表危機訊號的紅燈經已亮起!」他強調,租金回報率一定要比實際按息高,否則要每月貼錢供舖就會「出事」。
過去一年投入約十億元炒舖的神奇小子謂,雖然現時炒股、住宅、寫字樓等投資者全都進入舖市爭貨,又不會有人將資金放銀行收零息,但買舖一定要有兩至三厘回報才考慮,「厘數太低點摸得走?」
據差餉物業估價署的零售業樓宇回報率數據,截至今年六月的數字,商舖的平均回報率約為三點五厘。根據經絡按揭指出的市場平均實質按息不足一點一厘,仍有兩厘四的距離。惟息口何時抽升無人有水晶球,而商舖的平均租金回報率,卻已達九○年有紀錄以來的低位,舖位市場長遠而言,顯然已埋下風險。
近期摸貨頻頻的黃海明表示,舖市租金回報率太低,就是危險訊號亮紅燈之時。

英皇國際近年密密手增持舖位,於七月中斥資十一億元收購羅素街二十二至二十四號後,已成為該處的第二大業主。


金舖都畀唔起租現時舖租勁升已對零售業構成壓力,對被視為最付得起貴租的珠寶金行,亦開始感覺吃不消。六福集團(0590)財務總監羅添福表示,現時是歷年來租金開支佔營業額最多的時候,「九六至九七年咁旺市,租金成本只是佔收入的百分之二至三,但截至三月底的年度,租金已佔百分之四點幾,集團會盡量控制此成本比例不多於總收入的百分之五。」
每年均有三分之一分店要續租的六福,今個財政年度暫時已落實一間彌敦道分店的合約。羅氏透露,加幅約為百分之十,「若然業主加幅太誇張,最多咪搬舖!」他舉例,就如位於尖沙咀清真寺對面不可以掛外置招牌的分店,業主要求加租,六福最終決定「換舖」到斜對面,即海防道與彌敦道交界的轉角位。
九七年上市的莎莎國際(0178),租金成本佔營業額的比例更誇張,達百分之十點六。「四月開始的財政年度,本港營業額暫錄得同比增長一成九,同期續租分店的平均租金則上升約一成五。」主席兼行政總裁郭少明希望,全年的平均租金升幅不多於一成五,而舖租的總開支可以控制於營業額的百分之十一之內。
然而,從舖位代理所收集到的數據,卻顯示莎莎要有效控制租金成本非易事,皆因今年以來,莎莎已有兩間分店新續租金加幅大增逾七成!根據土地註冊處的資料顯示,位於廣東道佔地逾一千五百方呎的莎莎分店,五月中新續租金每月達一百五十九萬元。經紀表示,該舖舊租金僅約七十萬元,即莎莎多付約一點二倍租金續租。面對租金急速上揚,零售市道又未必同步上升,未來舖價能否續有支持教人疑慮,特別是明年息口有機會調頭上升,那時不要說一厘回報,就算有三厘都可能被息口蠶食。
對於急升的舖租,郭少明坦言,「最緊要計數,無理由做蝕本生意!」


商場拆細轉勢徵兆?恒業地產代理聯席董事蔡浩成表示:「舖價不斷狂飆,自去年尾開始,投資者慢慢接受一線區的回報得兩厘。」他指出,去年海嘯後展開的這股舖租升浪,至今未止,過去一年舖租的平均升幅達一成半,較○四及○七年的升勢更強勁。
經紀又表示,當商場拆細之風再出現,就可能是舖市炒至尾段的「凶兆」,五年前拆售旺角東京銀座的神奇小子亦不諱言,「個個拆細場都無好結果!」回顧過往,九二年明星搶購佐敦廣場後,政府便出手打壓樓市;九六年神童輝拆售旺角星際城市、九七年深水埗新高登電腦廣場等,都是樓市巔峰急挫前的產物。
○五至○六年間的分拆潮,不論是由黃海明推銷的東京銀座、或尹柏權拆細的深水埗「深之都」廣場,甚至由禹銘主理位於銅鑼灣的Timeplus,最終都是「無好下場」,故不少經紀都視拆細舖為樓市轉勢的其中一個徵兆。

舖位厘數較 按息仍高兩厘
租金 狂加 回報 勁跌 跌舖 舖市 價高 高勢 勢危
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老樓日記:凶宅價高 買家縮沙

1 : GS(14)@2012-04-26 22:38:46

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120426/83355
買凶宅都要看投資價值,日前有兩個分別座落於沙田和九龍的凶宅,原本諗住因樓價高好多人會爭,誰不知出價低或零出價而被拍賣官收回重拍,原來連投資者都要看投資價值,非低不買。
凶宅一直有市場,主要貪平,假如業主不理物業市場需求時胡亂開價,即使樓市缺盤依然賣唔出,何況呢類貨源銀行都唔願意借錢,要用一筆過現金支付樓價,買家也要計算下風險。行規這類凶宅低市價三至四成,兩個盤都是開價高於此數,故此一開價投資者即刻打退堂鼓,等機會再執其他筍盤,業主見勢色不對即刻安排下次減價重新拍賣,今時唔同往日,即使凶宅都要睇水位,買家歸邊,一般人即使有財力亦不會夠膽買。
用在正常私人市場,價位已超出一般投資價值水平,純粹炒需求,任何物業都一樣,當大家不接受預期價位時,樓市交投自然回落,所以本月正背上這種憂慮心理狀態,二手成交再較上月回落兩成,由2月份的1萬宗累跌三成,本月7000宗二手成交的關口極為難守。

劉兆昌
www.HKLau.com

 
2 : Ar Yan(11362)@2012-05-08 10:18:45

1樓提及

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120426/83355
買凶宅都要看投資價值,日前有兩個分別座落於沙田和九龍的凶宅,原本諗住因樓價高好多人會爭,誰不知出價低或零出價而被拍賣官收回重拍,原來連投資者都要看投資價值,非低不買。
凶宅一直有市場,主要貪平,假如業主不理物業市場需求時胡亂開價,即使樓市缺盤依然賣唔出,何況呢類貨源銀行都唔願意借錢,要用一筆過現金支付樓價,買家也要計算下風險。行規這類凶宅低市價三至四成,兩個盤都是開價高於此數,故此一開價投資者即刻打退堂鼓,等機會再執其他筍盤,業主見勢色不對即刻安排下次減價重新拍賣,今時唔同往日,即使凶宅都要睇水位,買家歸邊,一般人即使有財力亦不會夠膽買。
用在正常私人市場,價位已超出一般投資價值水平,純粹炒需求,任何物業都一樣,當大家不接受預期價位時,樓市交投自然回落,所以本月正背上這種憂慮心理狀態,二手成交再較上月回落兩成,由2月份的1萬宗累跌三成,本月7000宗二手成交的關口極為難守。

劉兆昌
www.HKLau.com

 


唔怕鬼,但怕貴
3 : GS(14)@2012-05-08 20:47:01

我唔鍾意啦
4 : 龍生(798)@2012-05-09 02:39:24

的人貪平姐, 唔係儍架....
5 : GS(14)@2012-05-09 21:48:03

那些買幾十個點夠玩?
6 : 龍生(798)@2012-05-10 00:32:03

唔係唔好...只係回報太差, 無左凶宅低水既意義
老樓 日記 兇宅 宅價 價高 買家 縮沙
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工廈王爆冷 奪白石角地 呎價高鄰地8% 億京65億3個月掃兩地

1 : GS(14)@2014-11-06 11:22:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141106/news/ea_eaa1.htm

「工廈王」億京爆冷以25.43億元奪得白石角科進路地皮(紅框示),每呎樓面地價3552元,略高於市場預期之餘,每呎地價亦較今年5月由鷹君以「破底價」奪得的科研路用地高約8%。(資料圖片)






【明報專訊】今年3月曾經流標的大埔白石角科進路地皮,市場一度調低地皮估值,項目上月底捲土重來,累收15份標書,最終由「工廈王」億京,擊敗多家大型發展商,爆冷以25.43億元奪標,每呎樓面地價3552元,略高於市場上限之餘,亦較今年5月鄰近由鷹君(0041)以「破底價」奪得的科研路用地,每方呎地價3300元高約8%,出乎市場預期。


今年億京投地態度進取,繼今年8月投得荃灣楊屋道商住地皮,是次再下一城,擊敗14個財團,包括大型發展商長實(0001)、新地(0016)、恒地(0012),以及內房佳兆業(1638)等,以25.43億元奪得科進路用地,每方呎樓面地價3552元。億京項目策劃經理黎裕宗指出,項目計劃發展成中密度住宅,估計涵蓋獨立屋及8至9幢分層豪宅,每伙面積逾1000方呎。至於楊屋道商住地,黎氏稱,該地商業部分將考慮發展酒店及商場,提供逾1000間房。

計劃興建洋房及分層豪宅

是次購入的科進地,連同荃灣楊屋道地計算,今年億京已斥約65億元買入兩幅官地,以一間中小型發展商而言,較龍頭發展商新地本年度以45億元購入兩幅天水圍住宅限量地更為進取。

億京向來擅長購入工廈舊樓重建為新型工廈或商廈,包括長沙灣億京廣場、九龍灣億京中心及觀塘皇廷廣場、萬兆豐中心等,足見集團財力雄厚。今年億京一改過往投資方針,發展並非是自己的「強項」,即購入工廈後作重建的發展方向,8月時先以爆冷約39.4億元奪得楊屋道商住地,罕見地涉足住宅項目;是次更罕有買入白石角地作豪宅發展,更是市場始料不及。

本報早前據公司註冊處資料發現,億京以配發股份及加入新董事來引入投資者發展楊屋道地,包括澳門高富置業投資有限公司代表人馮志康及海外註冊公司Worthy Land Limited,故市場推測,不排除億京繼續伙拍澳門資金發展其他地產項目。

料日後開售實呎1.3萬元

韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示,上述地皮位置臨海,項目呈梯形難剪裁,但能與區內其他地盤產生協同效應,故除了大型發展商外,已投得鄰近項目的發展商鷹君(0041)或會以略高價錢入標,故億京要成功奪標,出價自然要更為進取。他認為,是次成交價僅反映發展商投地策略,不代表地價有回升象,預計項目日後開售實呎介乎1.2萬至1.3萬元。

明報記者 李宛婷、林尚民
2 : GS(14)@2014-11-06 11:23:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141106/news/ea_eaa2.htm



地價反彈 僅反映出價勇


2014年11月6日





【明報專訊】近月政府多次以低價批地,但今次由億京投得之大埔白石角地皮,地價卻離奇反彈8%,有業內人士認為,雖然龍頭發展商繼續期望「執死雞」,惟土儲較少的中小型發展商出價仍會較「勇」,故部分中小型地皮地價有望回穩,但大規模項目之地價仍會持續以低價批出。


大發展商低價博「執死雞」

資料顯示,近月政府先後多次調低地價批地,當中以大型項目尤其顯著,如港鐵大圍站項目,補地價就較兩年前減約18%,至103.56億元;而正在招標的將軍澳日出康城5期,每方呎樓面補地價更回落至只有1874元,創同區9年新低。不過,今次億京投得之大埔白石角地皮,每方呎樓面地價約3550元,較今年5月鷹君(0041)以呎價3300投得之毗鄰地皮高約8%,有別於近月地皮「一幅平過一幅」的情。

為達標 料政府仍低價批地

經濟學者關焯照認為,億京屬中小型發展商,所持項目不多,可能是要積極吸納土地,故出價較高,但對後市指標作用不大,而政府現要增加土地供應,實行低地價政策,相信未來地價仍會保持低迷。嶺大經濟學系主任何濼生亦認為,現時政府目標明確,最重要是增加住屋供應,故政府不會再「吊高賣」,特別是大型項目,料低價批地持續。

不過,高緯環球大中華評值及諮詢部董事張翹楚稱,中小型項目可參與的發展商會較多,即使各大型發展商仍然期望以低價投地,中小型發展商仍會以較進取之價錢投地,令中小型地皮地價有所回穩,而大型項目可入場的發展商數量較少,該類地盤之售價「未必可以好高」。
工廈 廈王 爆冷 奪白 石角 呎價 價高 高鄰 鄰地 8% 億京 65 個月 月掃 兩地
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十大基建動工 建築公司爭上市 殼價高企 或成「啤殼潮大軍」

1 : GS(14)@2015-07-21 12:18:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150721/news/ec_eca1.htm

【明報專訊】本港十大基建陸續上馬,帶動建築工程公司更多工程合約,甚至還引來一輪本港建築工程公司的上市潮。資料顯示,近兩個月共有多達10家本港建築公司,向港交所(0388)申請在主板或創業板上市。有市場人士稱,本地建築工程企業的確迎來小陽春;惟殼價持續高企,亦有可能吸引建築業加入「啤殼大軍」。

明報記者 徐寶文

據港交所網站資料顯示,於今年6月及7月,主板及創業板分別接到3宗及7宗來自本港建築工程公司的上市申請(見表)。十大基建陸續動工,助力是否如此驚人;抑或只是大批建築工程公司計劃加入「啤殼潮」?

建築費續升 盈利不俗

有中資投行高層坦言近期建築公司上市的確「旺場」,據他了解,目前市場上至少仍有3至4家本地建築工程公司,計劃在今年內遞交上市申請。

他表示,在近年建築費用持續上升的環境下,建築工程公司的盈利表現的確不俗,申請上市是比較容易;而另一重要因素是,近年殼價高企,無論最終是否希望保留原有業務,不少本地企業家均想先「賺一筆」。

去年10月,本港老牌建築商俊和發展(0711)宣布以出售股份、配售新股及可換股債券,以總代價約6.9億元,出售七成股份予中國新維投資;由盈信控股(0015)分拆、上市僅一年多的怡益控股(1372),昨日亦宣佈以4.85億元,出售75%股權予姜建輝。

殼價攀至5億 賣殼先賺一筆

安永亞太區上市服務主管合伙人蔡偉榮回應本報查詢時指,殼價以往只是1億多元,惟現時已經攀升至約5億元,更一直高踞不下,加上本港小型建築商經營較困難,故「上市賣殼」是一個相當吸引的選擇。

另一方面,現時內房市不佳,或有資金流動問題,惟內地融資渠道不方便,故亦有可能觸發它們來港「買殼」,利用香港市場進行融資,「而對於房企講,最易搵就係房企」,這亦有可能導致近期出現大量本地建築公司申請上市的原因之一。

信誠證券聯席董事張智威接受本報查詢時則表示,建築公司其中一個最大優勢,便是具有穩定的財務狀,因為它們「好多合約已經簽」,故較容易獲得審批,有利上市。

不過,張智威坦言,近期「個市靜好多」,殼價亦由大市高峰時的6億至7億元,回落至現時的4億至5億元。
十大 基建 動工 建築 公司 上市 殼價 價高 高企 或成 啤殼 殼潮 大軍
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九龍城Ava 55 內櫳細 呎價高擁名校網優勢 樓花期逾兩年半

1 : GS(14)@2016-11-13 11:28:07

■Ava55每層4伙,樓花期長達30多個月。



【新盤巡禮】九龍城Ava55的主要賣點是市區細碼盤,折實約300萬元低門檻可入場,以及坐擁小學41網的優勢,但老區環境非一般人可以接受,所在的啟德道老舊物業、建材舖、車房及地道食肆林立,對新樓的幻想與現實的環境可能有落差。物業另一焦點是憧憬未來港鐵沙中綫地利,惟現實是物業與最近的土瓜灣站距離約15分鐘步程。項目折實平均呎價逾1.9萬元,大幅高於同區半新廈,政府出招再加辣,未來樓市變數大,慎防高價入市他朝二手價難堅守。記者:溫潤潔攝影:李潤芳 陳東陽



物業發展商採用速戰速決策略,Ava55原址為啟德道49至55號舊樓,今年初才完成併購,地盤面積約4,400方呎,可建樓面約3.8萬方呎,6月獲屋宇署批出建築圖則,興建1幢24層高商住大廈,由於屬舊契項目,不受預售樓花同意書限制,11月就推出應市,樓花期長達超過32個月,入伙有排等。牙籤樓劏房盤當道,Ava55與過往同系盤一樣,主打袖珍單位,2至27樓,每層4伙,面積166至328方呎,間隔開放式至兩房,全部開放式廚房,但不同的是Ava55各戶無露台及工作平台,要擁有私人戶外空間,只有最低層連平台及頂層連天台。以開放式B室所附連的平台最小,面積55方呎,其餘A、C及D室平台316至992方呎,頂層4伙的天台面積由129至270方呎。

■客飯廳闊度約7呎,電視掛牆不放地櫃。



■睡房放一床一櫃,剩餘空間無多。

■小型廚房配細雪櫃,但洗衣機只予一及兩房戶。


開放式最細166呎

Ava55全數88伙,B室為開放式,只22伙,面積166至167方呎,內櫳的骰,大門靠邊,側旁是無窗的浴室,坐廁近廁門阻礙出入,裏面約20方呎,無企缸,只設花灑,淋浴必弄濕洗手盆櫃、坐廁及廁門,簡單定簡陋自行判斷。開放式廚房及客飯廳約共80方呎,廚房約5呎半長,工作枱面小,客飯廳兩壁有柱躉,欠工整。一房戶佔44伙,分佈C及D室,面積230至257方呎,客飯廳闊度約7呎,電視掛牆與梳化頗近,浴室於睡房內,以套房設計,房間約50方呎,夠放一床一櫃,浴室20餘方呎,好在有窗及附設半截浴屏的淋浴間。兩房戶佔22伙,分佈A室,面積328方呎,開放式廚房及客飯廳僅較一房戶大少少,兩房一大一細,細房約40方呎,地方淺窄,歸入客飯廳更實際,大房50餘方呎,浴室有齊基本設備,但屬黑廁設計。各戶向啟德道,低層望對面舊樓群,中高層望啟德發展區遠景,惟前方舊樓長遠有機會進行收購重建,發展區持續大興土木,令景觀存在變數。

■戶戶設落地窗屏,惟沒有露台及工作平台。



■細房空間有限,伸手可及兩壁。

■一及兩房浴室有淋浴間及半截玻璃屏。


管理費每呎4.5元

物業用料尚可,單位鋪地磚及木地腳線,選用日本大金分體式冷氣機,廚房選用德國西門子電器,包括抽油煙機、電磁爐、微波爐及雪櫃,但留意開放式B室不附送洗衣乾衣機,買家入住後自行洗衫,又或光顧洗衣店,每次磅洗花費數十元,小數怕長計,加重生活負擔。物業地下及一樓設商舖,無停車場,無會所,康樂設施欠奉,每呎管理費約4.5元,每戶約750至1,500元,並不便宜。






來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161113/19831564
九龍城 九龍 Ava 55 內櫳 櫳細 呎價 價高 高擁 名校 優勢 花期 逾兩 年半
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珀御呎價高「麵粉價」4倍

1 : GS(14)@2017-04-14 10:33:28

【本報訊】樓價不斷創新高,亦是發展商謀取厚利的最佳時機,新地(016)於2014年初,以低價投得屯門珀御地皮,以首批折實平均呎價計算,竟較「麵粉價」高出4倍之多。珀御高價開盤,新地在2014年2月以4.3億元投得該地發展,每方樓面呎價僅2,571元。如今首批折實均價高達12,748元,「麵包價」較3年前買地「麵粉價」高出4倍。而該地皮限建270個單位,最終新地建321伙,較限制多19%。而在新地投得珀御地皮同一日,南豐以逾4.56億元投得附近的豐連地皮,每方呎樓面呎價約2,139元。豐連去年首批折實8,826元,較地價高3倍,幅度較珀御地皮小。長實(1113)月初開盤的北角新盤維港頌呎價高達30,470元,早在2011年8月以地價8,294元投得,6年後才賣樓花,都只高過「麵粉價」2.7倍。至於近期開售的新盤中,嘉華(173)啟德嘉匯首批均價17,998元,較地價高2.4倍。同區保利置業(119)龍譽,首批以較地價高2倍的19,808元開賣。將軍澳Monterey折實均價14,208元,高過地價2.3倍。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170414/19989810
珀禦 禦呎 呎價 價高 麵粉
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63 Pokfulam呎價高翰林峰一成 首批折實實呎2.88萬 開放式戶575萬入場

1 : GS(14)@2017-07-08 20:49:02

【明報專訊】下半年首個開價的港島新盤登場。29個月樓花期的九建(0034)薄扶林道63 Pokfulam昨公布首張價單,涉及70個單位,折實平均實呎28,872元,比兩個月前恒地(0012)推出的西環翰林峰(樓花期27個月)首批約2.61萬元貴超過一成,其中實用209方呎之開放戶,折實入場費575萬元。

明報記者 林尚民

就價單資料所見,63 Pokfulam首批70伙,包括開放式、1房及3房戶,平均實呎32,080元,若選用「60天超級開心付款計劃」,最高可減樓價10%,折實平均實呎28,872元。資料顯示,翰林峰今年5月推出之首批單位,折實平均實呎約2.61萬元,今次63 Pokfulam首批呎價較翰林峰首批高逾一成,若與同區指標苑寶翠園最新平均實呎約23,459元相比,則貴約23%。

首批70伙最快下周開售

今批中最平一伙為實用209方呎的1座6樓E室開放戶,定價639.3萬元,折實575.4萬元,折實實呎27,531元;呎價最平則為2座6樓E室,實用494方呎,3房1套間隔,定價1426萬元,折實1283.4萬元,實呎25,980元。

494呎3房1套 1283萬起

九建市務及銷售部總經理楊聰永表示,同系加多近山近日成交之中層單位,實呎約3.5萬至3.7萬元,今次63 Pokfulam定價較加多近山有15%至20%折讓,性價比高,並形容為「蘇州艇價」,因區內供應不多,他個人亦對項目銷情有信心。

他又稱,項目示範單位今天將開放予VIP參觀,明日正式開放予公眾及收票,最快下周發售。

雖然九建過往曾推出超高成數按揭優惠,如2015年推出紅磡環海.東岸時,曾透過旗下財務公司提供九成半一按,惟今次推售63 Pokfulam則沒有相關計劃。楊聰永稱,各地區買家對付款計劃需求不同,薄扶林道一帶買家較有實力,故並無推出類似計劃。

旗下財仔七成一按 暫未提供息率

不過,發展商同樣為買家提供多種付款方式,選用「按揭通」計劃可照定價減4%,買家只需分3次付5%,合共15%樓價,期後每月付樓價0.6%,至2019年底入伙,可獲發展商旗下財務公司提供七成一按,但發展商暫時未提供息率資料,只表示首兩年息口會以當時銀行提供之息率作參考。若選用「按揭易付款」計劃,可照定價減5%,買家需於上會並分6次支付5%樓價,合共30%,到入伙可獲發展商提供七成一按。此外,除60天即供外,發展商亦提供180天付款計劃,可減樓價9%。

翰林峰1房戶昨860萬沽

項目開價後,翰林峰即錄買賣,消息指,有關單位為3座中層B室,實用294方呎,1房間隔,定價906.2萬元,扣除最高5%優惠後,折實860.9萬元,實呎29,282元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9497&issue=20170707
63 Pokfulam 呎價 價高 翰林 一成 首批 批折 實實 2.88 開放式 開放 575 入場
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細價股一周:殼價高企有原因

1 : GS(14)@2017-12-10 23:16:54

半個月內3間公司易手,工程股創建集團(1609)控股權易手至奧立仕(860)聯席主席張金兵,每股作價1.15元,較市價折讓逾50%。創建集團上市僅年半即成功賣殼,老闆張玉其在港混凝土行業打滾逾36年,出售股權後6.6億元袋袋平安。作價雖較市價有折讓,惟殼價已近7億,買方以內部資源撥付強制性現金要約餘下2.2億元代價,無需依賴外部融資。另外兩單交易,深圳達飛集團創辦人高雲紅購入建築股豐展控股(1826)七成股權,總代價4.69億;惠陶集團(8238)執董鄧有聲增持股權至54%,並觸發強制性全面要約。無獨有偶,買家同樣以證券行提供的外部融資應付交易代價。豐展控股買家獲廣發証券授予備用貸款融資,並同意將股份質押予廣發証券作為抵押品,以支付要約獲接納時約1.5億元代價。證券行資金要找出路,提供融資予買家買殼不單毛利高,亦間接帶動財務顧問生意。現時很多證券行水浸,殼股買家要找融資不難,間接令殼價得以維持高位。證監會持牌人,沒持以上股份梁杰文財技學人本欄逢周三刊出



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171206/20236352
細價 價股 股一 一周 殼價 價高 高企 企有 原因
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布少明:二手旺勢延 居屋價高升

1 : GS(14)@2018-01-22 06:15:33

【明報專訊】美聯樓價指數最新報158.84點,按周續升約0.92%,較四星期前升約1.63%,續創歷史新高。樓價攀升,連帶二手公營房屋的售價亦水漲船高。未補地價的居屋第二市場實用呎價逾10,000元個案按年大幅急升。資料顯示,去年居屋第二市場成交宗數錄1628宗,當中實用呎價逾萬元個案錄217宗,比起2016年同類個案僅15宗大幅上升約13.5倍。

實呎1萬以下成交急減

反觀,實用呎價5000元或以下個案卻大減超過九成。即使去年天水圍天祐苑錄此類銀碼個案最多,但實際亦只得7宗實用呎價5000元或以下成交,數字比起2016年顯著減少約46.2%;緊隨其後為齊錄4宗的天水圍天頌苑、大埔宏福苑及石湖墟旭埔苑,分別按年大跌約91.8%、約50%及約42.9%;至於同錄3宗的天水圍天富苑及馬鞍山富安花園,分別按年急減約95.4%及約75%。至於實用呎價逾5000元至1萬元的個案由1876宗減至1380宗,按年跌26.4%。

有別於屢創新高的售價,二手公營房屋的成交量卻追不上金額升幅,2017年居屋及公屋第二市場交投更是跑輸大市。政府將於今年起恢復推出「白居二」,會否對公屋與居屋第二市場的價量形成影響?

市民對門檻較低的上車盤求之若渴,需求湧向售價仍低於私樓的公營房屋第二市場是自然的事。可以肯定的是,「白居二」如能恆常推行,有助盤活整體的二手市場,因為「白居二」買家固然一圓置業夢,居屋賣家亦會同時產生換樓需求,相信一定比例的居屋賣家最終會流入私樓市場,亦即是實現政府重建置業階梯的目標。

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4521&issue=20180122
布少 少明 二手 旺勢 勢延 居屋 價高 高升
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市建局通州街中標價高最低九成 首公開入標價 呎價低見5570元

1 : GS(14)@2018-07-17 07:09:38

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0739&issue=20180717
【明報專訊】發展商於今年3月公布,今年度起推出的官地,將會公布中標者以外所有投標價,以增加透明度,市建局亦採取相同安排,上月公布由香港小輪(0050)以10.292億元投得的深水埗通州街/桂林街市建局項目,便成為首個公布落選財團入標價的項目。除中標者外,其餘19份標書出價由5.45億至9.5588億元,較中標價低7.1%至47%(見表),中標價更高出最低價近九成。

明報記者 林尚民

上述市建局項目由香港小輪以10.292億元投得,每方呎樓面地價約10,518元,市建局昨日首度公布落選財團入標價,項目其餘19份標書,除香港小輪外,發展商出價介乎5.45億至9.5588億元,以項目可建住宅樓面約97,845方呎計,每方呎樓面地價5570至9769元,次高出價與香港小輪的中標價僅相差約7.1%,出手最低的一家發展商出價較中標價低47%。

上述地價仍未包括發展商未來賣樓時向市建局提供的分紅。據悉,中標財團將來賣樓收益達18億元後需要分紅,達標後首5000萬元分紅比例為20%,其後再按比例遞增,最多50%,另項目亦設涉4.65萬方呎商業樓面,將用作發展深水埗設計及時裝基地,並須交還市建局。

次高入標價低香港小輪價7%

事實上,以往市建局的重建項目均不會公布中標價,更不會公布其餘標書的出價,今次上述項目是首個實施新安排的市建局項目,以不記名方式公布落選標書的入標價。今次重建項目入標發展商全為獨資競投,包括長實(1113)、新地(0016)、信置(0083)、會德豐(0020)、嘉華(0173)、華懋、南豐、遠展(0035)、麗展(0488)、英皇國際(0163)、德祥地產(0199)、其士國際(0025)、宏安地產(1243)、萬科海外(1036)、富豪酒店(0078)、五礦地產、羅氏地產、建灝地產等。

粉嶺安全街工業地本周五截標

翻查資料,發展局長黃偉綸早於今年3月初公布賣地計劃時表示,自4月份起推出的官地,在開標後約4星期將以不記名形式公布餘下所有投標價,以增加透明度。但實際上,政府上季推出的官地迄今仍未截標,市建局今次「爬頭」,早於地政總署實行有關安排。最快採取相關安排的官地,將會是本周五截標的粉嶺安全街工業地。

測量師:助發展商減過分「高追」

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,市建局公布中標數據可增加市場透明度,亦可減少公眾疑慮及提升市建局形象;對發展商而言,未來亦可參考相關數據,有助日後出價。在現時樓價高企下,增加透明度有助發展商計數,減少過分高追情况。
市建 建局 通州 中標 價高 最低 九成 公開 標價 呎價 價低 低見 5570
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