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離婚率與細價樓 會計仔筆記

http://accountboyhk.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=3986831
2013 十大預言中左一個, 就是說樓市會再升5%, 政府又出招。

我當初這樣想的理由, 是因為香港的房子結構性供不應求。當我們每天洗腦說新樓供應2萬個就夠時, 有沒有想想這可能已經不再正確?

 Picture

http://cdi.bgca.org.hk/cdi/main/content2c.asp?lang=c&id=482

看看這圖, 抄自小童群益會, 是法院的離婚判決數字, 2011的數字比1997多了10000個, 是每年10000個, 年年上升, 應該和中港接觸越來越多有關, 現在的工作要北上出差的越來越多, 男人包二奶數字或和內地女人結婚的數字也只會不斷上升。如果一條升上20年的chart 都唔叫結構性, 我都唔知咩先算。

每年多出來的一萬人, 可能有部份會搬回和父母同住, 有部份會自己住, 有部份會回大陸住, 無法準備統計,  我自己assume 這10000個extra 離婚每年製造5000個需求。更麻煩的是, 這個10000個extra divorce 的數字現在以很穩定的每年1000-2000個增長中。你說你唔鍾意個仔同姐姐住的需求剛性d, 定係離婚要搬開住的需求剛性d? 當你唔想自己下廚的時候,他們可能每天準時去買街市收工大平賣的菜,又或者5點起身去天光墟入貨。

這群人通常都是租客,但十年來就taking up 數萬flats for rent! 而且, 如果離婚雙方都住公屋的話, 在現有政策下要搬走的一方都會很快地輪到新的一間公屋, 每年20000個離婚, 15000間公屋落成, 雖然唔知有幾多離婚既人係住公屋, 但條數都幾恐怖。輪唔到公屋既人, 自然就走左去買/租私樓, 或者板間房。

話時話, 我當初計既時候, 唔識用法院數字, 用左統計處, 結果就計到每年增加3000個, 統計處既質素真係... 似乎要好好解決做假問題。

還有一樣, 1997之前, 你仲會聽到新婚夫婦會和父母住, 現在幾本上絕跡, 因為冇媳婦肯同奶奶住。這個數字沒法可得, 但我們可從2011 人口普及中得出一些蛛絲馬跡。

2011平均每戶人口2.9個, 2001 3.1個, 這裡應是所有離婚, 死亡, 媳婦唔肯和奶奶等因素加起來的總結果。以2011年700萬人口計,  700萬/3.1 = 2,258,065, 700萬/2.9 = 2,413,793, 戶數增加是155,729. 這個十年加總155,729, 如果你assume 年年一樣, 咁2011年就增加左15573戶; 但如果你assume 2001年增加0戶, 增加數按直線每年上升, 咁2011年戶數就增加了31,445戶。

如果統計處的2.9和3.1只是2.94和3.06的 rounding figure, 咁按平均法和直線法得出的2011戶數增加就是9,337 和 18,674. 注意, 這是是人口居住習慣(離婚/唔肯和奶奶住/三高剩女姑婆屋) 帶來的戶數增加, 並未計香港人口增長, 大陸人來港買樓等。

即係話, 每年既新樓需求係20000個+ (9337 or 15529 or 18674 or 31445) + 大陸人買起果份先夠。我自己既估計, 真實需求未計大陸人大概是25000 - 30000 個一年。宜家個plan 講到2020 都未有20000個, 一味靠兇, 唔駛好耐, 好快果d 結婚離婚既人就會搶貴哂所有租盤, 慢慢又有人覺得供平過租.....

當貴價升到去某一個水平, 價格discourage 左大量居住需求 (不是買樓需求),d 人覺得寧願同奶奶住, 或住板間房都唔租/買樓既時候,市場就會平衡。但由於依d 係極不受歡迎行為, 出現之前, 我估大家樂大快活既客量會大跌, 不如你問下你老婆或女友, 如果迫你選, 你寧願自己下廚帶飯(可在百佳買, 再少量加工) 定同奶奶住。家樂快活未出事, 即係話critical point 未到。

CY 要打擊樓價, 其實就係要對抗demographics, 要d 人同番奶奶住, 要d 要北上工作的男人唔好去包二奶, 同埋令剩女嫁得出。你做到依d mission impossible 既話樓市起碼一年跌5成。

講回投資, 我自己認為, 每年萬多個新樓, 當有1/3 至1/2 係細價樓, 每年25000-30000個需求, 有咩理由賣唔哂? 大價樓就和投資取向關係較大, 依個theory 唔work. 我自己相信, 細價樓由今日數到去年尾, 會繼續上升。而賣細價樓(細面積/新界) 為主的地產商, 亦會因被錯殺而上升。 

請勿以本篇文章作為買賣物業的任何依據, 我承擔唔起。

 

離婚率 離婚 與細 細價 價樓 會計 筆記
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大價樓仲會跑贏細價樓?(問) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=7557

屯門市中心三房欠缺,呎價在2012年跑贏大市,此事在BLOG中前文已有提及。該區因深圳灣大興引流內地居民到當地消費,人多自然生意好,再吸引人開鋪帶動打工仔搬入住,增加住屋需求。當區原本以小家庭,負擔能力較低的人仕搬入,由70年代青山灣開始,一路興建到本年行將八月入伙的瓏門。當年跟父母搬入區的小孩子現已長大成人,當中不少賺錢能力比父母高幾倍,對改善居住環境殷切。因早年所建單位以一到兩房為主,現在市中心三房缺盤,當地時代廣場的592呎細三房,廿幾年樓齡加上7X%實用,都可以去到四百幾萬。

 

 

留意旺地始終在市中心,一到新屯門廣場,脫出可步行距離呎價即時低下兼落後。另一個熱點當然係瓏門,瓏門你可能諗咪又一個商場都係個幾十間鋪頭而家香港個個商場都差唔多樣。商場鋪頭確實差不多,由沙田新城市中心到較新既MegaBox都係同樣鋪頭,但客路就有不同。做商場MARKETING最想就係將個場由地膽場升格做橫跨區場,再由跨區升做國際場。沙田新城市就因為晉身國際場,客路及每人頭消費能力,都比其餘商場高很多。你只消比較遊客消費及當地居民消費,SALES CYCLE長短及金額,已經令人流哂口水。講左咁耐,想講瓏門座落的「咩咩vision」,幾可肯定是一個國際場,附近之新城市、時代及錦華就成為伴襯相輝。

 

 

瓏門有七條天橋向三方伸延,駁位在新墟、時代廣場及大興一帶。新墟是另一亮點。商鋪有可能帶旺,而當地租務需求增加已是不爭事實。有意再行尋寶,可到本文提及地方行一轉,了解一下。至於讀者來信問及買入屯門開放單位好冇筆者認為區份是對了,但開放式始終不行。你見出面灣仔開放式都賣成五百幾萬,其一原因是該區有商業活動,服務式住宅需求大,業主買入後租予鬼佬簽張短約大把人要。更有人在北角密密收舊樓,放埋上網開服務住宅生意的,當然觸犯條例,但想說明需求面是有點不同,開放單位對公幹人仕較合適,單身而又貴族又想住冇房的,不是找到很多個。就當你間屋是七百幾呎全打通的大開放單位,想要房可以自己間返,買家都會想省下裝修錢,買入原裝單位有齊房是也。所以奉勸如何你想賣返間樓出去,盡量唔好改間隔。

 

 

筆者自己都唔知屯門通常咩人會租開放式單位。先了解客路,方便你日後收租。收租是很重要的,一年十二個月預收到十一個月租已很正常,再少一個月會令你原先預計的回報率大打折扣。

 


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樓市短打(25):中價樓(400-600萬)買賣兩閒的原因 梁隼

http://notcomment.com/wp/?p=15798

最近筆者朋友有一個煩惱,佢計過數可以買間五百萬左右的樓,只係選擇不多,於是就心多多係度想,到底買間細一點好,定係再買間大少少的好。

對於呢類有選擇恐懼症的朋友,最好就係計一些死數俾佢,等佢有數目字支援下思路都會清晰一點,現時400至600萬樓仲可以做按揭保險做七成以上的按揭,當中只有400萬樓可以做足9成按揭,450-600萬樓就只可以做最高8成按揭。

450萬以下的樓按揭金額最高係360萬,即係樓價愈高,首期越多,例如400萬樓只需要出40萬首期就可以做業主,不過450萬樓就要俾90萬首期。足足多出一倍有多。

至於450萬以上至600萬樓價,就可以做最多8成按揭,600萬樓就要俾120萬首期,相比起450萬樓,首期支出只係多三分一,即係30萬。

買樓另一筆較大開支就係印花稅,如果係香港永久居民又無物業,就仲可以按舊印花稅率去徵收,400萬樓印花稅為9萬元,450萬樓就13.5萬,600萬樓就18萬,就咁睇都發覺400萬至450萬樓的印花稅上升了50%,而450萬樓至600萬樓印花稅支出只多了三分一。

計左咁多數想說明些甚麼?

1. 400萬樓首期加印花稅只需49萬,但450萬樓兩樣加埋就要103.5萬

2. 600萬樓首期加印花稅共要138萬,是400萬樓開支差不多3倍,但對450萬樓開支相比,只係多了3成左右。

即係,五百萬呢個budget其實都幾尷尬,開支唔細但係買唔倒甚麼好野,所以買樓一係就買間平平地接近400萬樓減少首期開支,一係就加大預算買間600萬樓(當然要物有所值的)寧願辛苦少少都要住好D。

樓市 短打 25 中價 價樓 400 600 買賣 兩閒 閒的 原因 梁隼
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細價樓無貨全城瘋狂劏磚頭

2014-08-28  NM
 

有錢,固然想買磚頭保值;但當屯門都無三百萬銀碼單位,香港人,已經玩唔起香港樓。在資金持續氾濫下,城中各路人馬,遂買入各類資產,並劏細拆契,包裝成「迷你磚頭」出售。當中有葵興師奶,買入工廈單位拆成迷你倉,每個入場費只需三十多萬,可謂「平」。豪宅天匯車位(嗱,係車位咋,唔好搞錯),一個賣四百萬!引來多個市區車場亦陸續分拆,可謂「靚」。而揸刀劏豬嘅「凍肉大王」佳寶,已兼做埋劏商場,往績全城最抵買,可謂「正」。不過在「平靚正」背後,暗藏殺機!師奶拆迷你倉回報無兩釐

近月記者在各報章上,都發現一則分類廣告,表示葵興有精裝迷你倉出售,回報高達五釐,兼且首創「智能監控系統、全新鮮風空調系統、高級牆磚連密碼鎖及電子感應開關」,相當高科技。記者以顧客身份放蛇,負責推銷的卓豐物業代理職員溫小姐表示,業主為吸客,還推出了「首年五釐回報保證」。「即係一個售價三十多萬嘅迷你倉,約九十呎,頭一年每月保證收到一千三百多元租金。之後一年開始,管理公司會幫你搵租客,回報都差唔多o架。我哋已賣咗一部分,有些客說三十零萬不是很多錢,願意一筆過付款。有些客則寧願借銀行,留些錢做流動資金。」代理聲稱找到大眾銀行為迷你倉造按揭,即買家付十多萬元就可「上車」揸磚頭,可謂全城最平「上車盤」。其後記者跟隨代理溫小姐參觀,原來這個「上車盤」位於葵興貴盛工業大廈,樓齡四十多年,升降機與外牆已相當殘舊。走入迷你倉,每個迷你倉都安裝大門,如一個個獨立房間,開了門就是八、九十呎空間及四面牆。不過廣告說的「智能監控系統」,只是家用監察外傭用的CCTV、「全新鮮風空調系統」即是冷氣、「電子感應開關」就是燈掣。據經紀透露,不少投資者貪這些迷你倉「細細粒容易食」,開售個多月來,共四十多個迷你倉已賣了十多個,業主套現約五百多萬。

業主娥姐:「只係有啲錢!」

翻查土地註冊處資料,諗出這條拆售迷你倉絕橋的,原來是三個師奶:姚利娥(娥姐)、許愛菊(阿菊)及葉燕嫺(阿嫺)。她們去年以八百多萬元,買入這個約四千呎的工廈單位,再改裝成迷你倉出售。而每個約九十呎的迷你倉,入場費三十二萬,部分「靚位」,更開價四、五十萬。若全數拆售成功,相信三人可套現起碼千五萬元,賺近一倍。三人於一二年開始,投資葵興一帶工廈,部分持有出租,部分則分拆成幾百呎的辦公室單位出售,收入可觀。現時這些辦公室的用途,也包括拳館、band房等。眼見分拆辦公室已屆水尾,她們進而大玩迷你倉,還大膽提供二按服務。不過行內經紀對她們所知不多,記者找到報住紅磡海名軒的娥姐,早年與丈夫投資住宅的她,坦言對迷你倉毫無認識,全數交由投資經理人負責,「我哋呢啲唔識乜嘢o架,只係有啲錢,俾人幫手做吓投資。」她又指自己最新的投資項目,是錦上路一帶農地,「我哋想買入農地分契,再賣予經營有機菜種植的商人。」

專家指:「回報低!」

不過,記者見他們聲稱拆售的迷你倉,根本仍未分契,買家現階段付錢有一定風險。而對於聲稱的高回報,曾買入她們「迷你辦公室」單位的洪先生「呻笨」說:「我用一百五十萬,買入佢哋改裝成嘅辦公室一個單位,原本業主話可以租到四千八蚊一個月,依家減到三千四蚊先有人租﹗」時昌迷你倉老闆時景恒,亦踢爆葵興區是迷你倉重災區,他開倉時已避得就避,「嗰度貨倉太多,競爭大,而且居民的平均收入亦不高。」他認為,當頭一年的五釐租金保證回報過後,根本難以每呎十六、七元租出,「依家市場最貴嘅迷你倉,市區都只係每呎十五、六蚊,有啲仲平,已頂爛市。」他指出沒有統一管理下,就會出現減價戰,「各個迷你倉業主唔會有共識租幾錢,隔籬單位業主減價,就個個都減。到時就無咁高回報。」而且市場上集團式經營的迷你倉,有倉務員管理,服務較好,拆散了的迷你倉競爭力相對較低。再計計數,業主收租金還有不少開支。一個持九十呎迷你倉的業主,每月要交一百三十多元服務費,另安裝閉路電視、每月上網費及網絡監控費,又要近二十元,水費及不定額電費,估計數十。正式分契後,差餉每呎約一元,即共九十元。假設閣下幸運地能以八百元租出,七除八扣後,實際回報少過兩釐。只不過在現時水浸下,仍有不少傻瓜落疊!扑傻瓜指數:★★★★★

癲價車位下行風險最大

講到現時全港最貴的車位,非西半山豪宅天匯莫屬。其位於停車場五樓的五○七號車位,於三個月前以四百二十四萬元成交!計計數,以合理回報為四釐計算,這個車位便要每月有一萬四千元的租金收入!花萬多元租一格車位,傻的嗎?車位的業主,正是○九年以九千多萬購入樓上住宅單位的富婆陳錫濱(Susan),當年她是唯一一個無撻訂的買家。而該個車位就如她所購的天匯單位一樣,沒有承造按揭,現兜兜俾錢,水源充足之極。天匯住宅共有六十六個,車位卻有九十九個。不過富貴人家,一戶人點只一輛車。想不到天匯停車場的保安,較住宅更嚴密,記者未能走入車場,一睹全港最貴車位「真身」。不過根據車場平面圖,格局、規模,與坊間停車場無異;既無高智能電動裝置、亦不是「易轉彎」。而且一律標準車位,即一百三十五呎。四百萬「天王車位」的唯一優勢,就是「對正升降機口」。而與其一個車位之隔的五○九號,「只」需二百八十萬元,皆因近年發展商恒基及培新為吸客,推出買樓可七折買車位優惠。無論如何,發展商在車場「間」些白格仔,屬低成本製作;若全數售出,套現可達三億!

生手拆車場

眼見車位有價有市,近月拆售停車場的熱潮,於是由豪宅殺到入工廈。這個月位於葵涌碼頭、位置偏遠的永得利廣場,亦拆售一百三十個車位,售價四十八萬至九十多萬元。同樣細細粒、容易食,兼有提供首兩年的五釐租金回報保證,結果不足兩小時便被搶購一空。然而五日後,市場就傳出賣方退票,原來該工廈地契條款中訂明,車位買家必須為持有該廈業權的業主。看來不單投資者盲搶,原來停車場業主亦盲拆!根據土地註冊處資料,該停車場於去年八月,由投資者陳家揚旗下公司以八千八百萬購入,再於近月分拆車位出售。行內指陳家揚從事物流,名不見經傳,拆場亦屬新手。最後他想出,每個車位「附送」一份士多房的「業權」,藉此避過地契問題。大部分買家都接受,繼續交易。回顧車位市場,雖然香港向來車位供應不足,回報相對穩定;但經濟下行起來,跌幅一樣得人驚!例如車位需求熾熱的半山區,一個豪宅嘉雲臺的車位,九七年賣一百八十萬元,○三年時亦跌至只有五十萬元。經濟差要縮皮,房車屬非必需品,便會首當其衝。

劏售商場個個死場

這半年來,在資金無出路下,已有七個商場拆售,牽涉達八百多個「鋪位」。這類俗稱「劏場」,愈來愈多投資者分一杯羮,最新一個是「凍肉大王」佳寶超市的老闆林曉毅(毅叔)。去年底他以三億四千萬元,向華懋買下屯門華樂大廈一樓及地鋪,放聲氣要玩拆售:「哈哈!之前未試過,我見咁多人拆,咪想試吓囉!而家向屋宇署入咗則,都未知批唔批,批就即刻賣。唔批嘅,都只係花咗廿幾萬嚟入則啫,可以自己用番,開餐廳又得!開超市又得!」反應比毅叔更快的,是北角區經紀兼投資者蔡志忠。今年三月他以一億四千萬,買下北角英皇道一個大鋪位,今個月已劏出一百五十三間細鋪,並改名「英皇大道廣場」出售。根據價單顯示,該場面積大於一百呎的鋪位,只有十二個,最平九十七萬元的一樓鋪位,建築面積不到三十呎,實用面積更僅得十五呎,一般新盤的窗台比它還大!扑傻瓜指數:★★★

三對一硬銷

上週五,「英皇大道廣場」大搞開放日兼開售,不足一百呎的展銷廳逼滿人,惟留心一看,發現滿滿的盡是經紀,其中三名出盡力向記者硬銷,「遲啲呢個位就會有電梯!百幾萬投資商鋪,真係無可能咁抵!」經紀陳講到七情上面,「頭兩年管理公司會搵客,如任天堂一類公司,保證五釐回報。集友銀行仲肯提供按揭,買家申請最多四成按揭,利息兩釐半,最多分十至十五年還,真係好抵買呀!」負責銷售的美聯旺鋪聲稱,已賣出九十間鋪,並有一宗摸貨成交。過往曾劏場拆售的資深投資者黎永滔,坦言不是個個場都劏得,死場處處有:「呢類場最難搞,係管理及形象,過往無乜成功例子。當兩年保證回報期一過,租金的落差會好大。而且鋪位間得太細、得一張枱咁點做生意呀!」他指,劏場成本費用高,可過千萬,但利潤更高,一定賺凸,吸引不少投資者試拆場。他一再提醒有意買劏場的準買家:「喺閙市都無用。過去好多拆場失敗例子,如旺角東京銀座、尖沙嘴首都廣場、深水埗深之都等。買之前,去望吓啲死場先,望吓就知咩事!」扑傻瓜指數:★★★★

細價 價樓 樓無 無貨 全城 瘋狂 磚頭
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移民教父關景鴻:內地人專買大價新盤 沽細價樓轉買豪宅

1 : GS(14)@2010-07-26 19:36:41

移民教父關景鴻:內地人專買大價新盤
沽細價樓轉買豪宅
  2010年7月26日






【明報專訊】有「移民教父」之稱的景鴻移民顧問創辦人兼董事長關景鴻,近年專注幫內地人申請來港投資移民,對於內地人的投資口味自有一番心得。他說,內地投資移民買樓,必定買新盤,特別是九龍站的上蓋物業及其他鐵路沿線物業。

對於整體樓市,關景鴻認為,由2009年以來樓價已升了不少,已經相當危險,特別是二三線細價樓。「美國經濟不是太好,很多不明朗因素,經濟仍未見全面復蘇。」他擔心樓市一旦下跌,近期炒風甚盛的細價樓會無力擋架。

樓價升幅已巨 入市有危險

所以他建議沽出細價樓,待樓市調整完再買。若果資金充裕,可以沽出細價樓,轉買貴價樓,因為內地人的購買力仍然集中在貴價樓,貴價樓的抗跌力會比細價樓高。

關說,內地投資移民,買樓大多數必有兩大條件:「第一是新樓,二手樓不感興趣,特別是揀由名牌發展商發展的優質物業;第二,必揀鐵路沿線物業,因為回鄉探親容易吧!不少同胞鍾情九龍站物業,因為擁有一切優質樓盤所應具備的元素」。

內地客特別愛九龍站物業

「九龍站是他們心水之選,因為交通便利,有直通巴士往深圳機場、搭機場快線往赤躹角機場不需要半個鐘,配套設施齊備,附近有圓方的大型商場,以及未來的西九文化藝術區。上蓋物業如漾日居、擎天半島、君臨天下、凱旋門和天璽,都獲大地產商落力宣傳,被內地同胞認定為名廈。故特別受他們歡迎。」

他說,內地同胞一般會先「進駐」九龍,其後才轉至傳統豪宅林立的港島區。九龍站地標物業「凱旋門」,呎價近期亦反覆上揚(圖1)。

保安局長李少光早前以書面回覆立法會議員提問時說,投資移民計劃,由推出至今年3月底,獲批准的共有6689人,當中78%是擁有外國永久居民身分的中國籍人士,相信大部分是內地人。他們投放在本港的累積投資額為472.6億元,當中143.5億元投資在物業,93%為住宅,絕大部分申請人投資一個物業,平均價值為1000萬元,即較最低規限650萬元為高,顯示投資移民鍾情大價樓。

關景鴻說,以他自己的生意來粗略判斷,貴價新盤隨時有五、六成是由內地人買入,但他沒有任何數據。根據中原地產最新的統計,以金額計,今年上半年內地個人買家在本港所購入的物業,佔本港一手新盤成交總金額22%。當中未有計及以公司名義購買的單位。若單計在市區的貴價新盤,接近五、六成也不足為奇。相反,內地個人買家佔本港二手樓成交總金額只有8.5%(圖2)。

擁港物業有身分象徵

過去數個月,內地收緊信貸,關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策,擔心會打擊資產價格,令他們更有意將資金轉到香港,而且本地的按揭息率,普遍較內地為低,內地按揭息率接近6厘,香港不足2厘。同時,內地按揭成數一般只得五成,香港可以做七成。」

關景鴻透露,早前有兩名客戶各以2000多萬元購入九龍站的天璽及君臨天下單位,並成功促成逾10名內地客戶購入大角站的亮賢居。其中一個來自江門的家庭,更一口氣購買5個單位。他們會先買入700萬至800萬元單位收租以符合移民要求,其後在港再作其他投資。他笑言,內地富豪們來港買樓,價錢非首要考慮問題,「內地同胞認為在港擁有物業才是身分象徵,因此愈靚、愈貴、愈有名就愈適合他們」。

自己也是九龍站粉絲
  2010年7月26日

【明報專訊】關景鴻的客戶鍾情九龍站物業,原來他自己也是九龍站「粉絲」,近年分別購入凱旋門及君臨天下的單位,作收租之用。他表示,自己會追求稀有物業,正如山頂只有百多間獨立屋,買一間便少一間,故這類物業抗跌力特別強。
相關分析


買股遇挫後少沾手

關景鴻在1997年前,曾經熱中股票投資,當時買入的都是匯豐控股(0005)、恒生(0011)及和黃(0013)等藍籌股。但是當亞洲金融風暴來臨,他也有羊缌心態,結果「高買低賣」,之後便較少沾手股票。

相反,他在1993年買入的物業,即使在金融風暴期間跌幅也有限,所以1997年後,他轉以物業投資為主。股票投資則交由專業人士打理。他的投資心得是「選擇比努力更重要」,他自己選擇專心發展事業,同時又選擇適合自己的專業人士幫手管理財產,回報會較自己努力研究更好。

內地置業專揀市中心

關景鴻穿梭中港兩地,對中國地產也瞭如自掌,他認為在內地置業,同樣是要選擇稀有的地段,主要是揀市中心地段,因為一個城市只有一個市中心。貪平選擇二三線地段,升得快時,跌得會更快。最好是揀「綜合」地段,即是有地鐵、大型商場、有名發展商及管理公司參與的項目。
2 : 龍生(798)@2010-07-27 01:20:16

這道理我明啊.......

但我無錢....怎去買九龍站啊.....smiley
3 : abbychau(1)@2010-07-28 12:24:52


過去數個月,內地收緊信貸,關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策,擔心會打擊資產價格,令他們更有意將資金轉到香港,而且本地的按揭息率,普遍較內地為低,內地按揭息率接近6厘,香港不足2厘。同時,內地按揭成數一般只得五成,香港可以做七成。」


係唔係唔炒會手痕?
4 : 自動波人(1313)@2010-07-29 09:45:39

他們實在太多錢了
移民 教父 關景 景鴻 內地人 內地 專買 買大 大價 價新 新盤 沽細 細價 價樓 樓轉 轉買 豪宅
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炒家轉戰新界 炒㷫細價樓

1 : GS(14)@2010-08-08 16:34:07

上周南豐夥同九倉(0004)聯手殺敗強敵,以一百零四億元拿下山頂聶歌信山地王,每方呎樓面地價三萬二,成交價雖然不低,卻是市場意料之內,沒甚驚喜。
原來,市區樓價接連上升,炒賣空間愈來愈細下,過去一個月,一眾炒家開始轉戰新界市場,將目標鎖定於二百萬以下細價樓,貪其樓價大落後,交易成本低 ,投資相對少,但回報率短期隨時以倍計,於是空群而出,擇肥而噬。
在炒家興波作浪下,新界「樓仔」價格在個多月內竟然暴升一至兩成,反價封盤之聲不絕於耳,即使租約盤亦不計較,就連凶宅都成炒家獵物,細價樓炒風席捲全新界。
新晉炒家 李冠亮

公司董事 陳統運

凶宅專家 伍冠流

去年底特首曾蔭權才一再強調:「豪宅跟普通住宅屬兩個不同市場,豪宅飆升對中小型住宅不會有影響,現階段看不出樓市出現泡沫。」想不到言猶在耳,樓市炒風半年間已由豪宅蔓延至中小型住宅。
不論是龍頭屋苑如港島太古城,抑或曾為重災區的將軍澳,均屢屢錄得成交新高;要在市區覓細銀碼樓幾已成為絕唱下,炒家將戰場推展至新界,荃灣、元朗、屯門的細價樓全被掃起,甚至車位、村屋、凶宅亦不放過,樓價雖未返九七年,勢頭卻不遑多讓。
六屍凶宅賺倍半向來是全港「摩貨」比率之冠的荃灣中心,近月炒風更見熾烈,「樓價急升,細單位一個月升十萬、廿萬,好賺到用家都走去做炒家。」忙得無停手的美聯物業聯席區域經理梁仲維坦言。
「年初時,四百多方呎的細單位入場費只需一百一十萬元,但現時最殘、最低層的單位亦要百四萬起!」
「最令區內炒家雀躍的,就是屋苑內六屍命案凶宅,炒家舊年以三十五萬元購入,原本都無乜人問津,點知近期炒家蜂擁搶貨下,竟有人願意以八十八萬承接,扣除使費淨袋約五十萬。」一位代理興奮說。
荃灣中心六屍命案凶宅亦獲買家承接,一年升值倍半。

一城低價盤掃清光另一個細價樓炒家樂園沙田第一城,近兩個月的交投恍如脫韁野馬,世紀21奇豐分行經理吳元利翻看成交紀錄謂:「六月交投竟達二百五十宗,是二月時低位的兩倍幾!七月都挨近二百宗,之所以減少,並不是熱潮減退,而是因為全部業主都加晒價,市場無晒平盤,交投才稍為放緩。」
「現時區內的投資者都停晒手,入貨的主要是外區客,正如七月中一次過掃八間的投資者,就是由九龍灣淘大花園轉戰過來,外區客對二百萬以下的細單位需求很大!」
沙田第一城的三百九十五及四百一十平方呎的細單位,向來甚受炒家歡迎,貪其容易炒上,就如近日一個高層單位,以二百○八萬元交成,原業主今年一月才以一百六十六萬三千元買入,半年間就升值兩成半,賺近四十二萬元。屋苑七月有近十宗摩貨,全部都是此等細單位,每間起碼賺十萬元。
炒家瞄準元朗樓曾在發展商負責賣樓的李冠亮,近年夥拍投資者組成財團,齊齊在物業市場搵食。今年初,他睇中細價樓好炒,遂開始獨資出擊,「二百萬元以下的樓仔,釐印費只需一百蚊,不少用家均會選擇細樓上車,所以特別好炒。」李冠亮坦言,現時豪宅呎價已相當高,再升空間相當有限。
李冠亮不諱言:「入市最緊要快,同埋狠!遇上筍盤要即時出價,碰上裝修較殘舊的,可以「鋤」價深啲,起碼要較市價低一成!」他現時的入市目標,主要分三區:元朗區樓齡較新的二手「樓仔」、美孚新邨,以及觀塘區的工廈。
事實上,早在兩、三個月前,元朗區仍然有不少二百萬元以下的細價樓選擇,他已分段吸納,當中包括采葉庭、YOHO TOWN等。「元朗區二手呎價僅約四千元,相對將軍澳平均五千多元平一截,而且社區配套及交通都不錯,加上元朗區的原居民購買力較強,預期未來區內樓價有力超越將軍澳。」
投資者李冠亮坦言目前一手轉讓確實貴,不過二手仍有筍盤。

未懼加息炒風未完現今息口低企,買家自然負擔輕鬆,即使樓價貴一點,買家也願意追貨。然而,息口倘回升,置業人士隨時吃不消,事實市場亦早有聲音指,明年息口回升機會不低,特別是通脹已經慢慢升溫。
李冠亮對此不以為然,更指出加息並非洪水猛獸,「以前按揭利率是P(最優惠利率)加,現時是P減,還記得在九二年,銀行按揭利率達十二厘;假若以過去二十年,平均實際按揭利率為六厘,今天息率縱然回升,相信短期也未必可返回昔日水平,所以低息環境仍可維持一段長時間。」
李冠亮補充,根據以往經驗,過去加息周期,樓價上升比起下跌的機會還要高。「始終美國需要確認經濟明顯改善,才開始加息,與此同時,通脹亦會同時出現,未來只會樓價跟隨通脹上升;再加上市場對人民幣升值的預期,仍有不少內地資金來港買樓,總括而言,現時買樓仍然有一定值博率。」
李冠亮對加息無有怕,另一個近月活躍於荃灣及屯門的炒樓財團,則只依一個原則入貨:「回報率達四厘即掃!」
荃灣中心最新入場費已升至一百四十萬元,較年初的一百一十萬元急速上升近三成。

豪掃荃灣中心十伙炒家除看好元朗外,荃灣炒風仍然方興未艾,一名荃灣區經紀爆料說,「大約在今年二、三月間,有上市公司的職員cold call,指明睇荃灣中心四百餘方呎的兩房細單位,看了幾個單位後,即表明是代老闆睇樓,只要價錢合理便可考慮,還謂最好連租約,回報率約四至五厘亦可。」
最終那名買手在不用睇樓的情況下,一口氣連掃十伙荃灣中心細單位,每伙介乎一百三十萬至一百五十萬元,平均呎價約三千二百元左右,每戶現時租金約五千餘元。
本刊深入調查,發覺該批單位是由上市公司特速集團(0185)董事總經理陳統運,及其任職集團執行董事的母親陳江玉嬌持有的公司購入。本刊曾致電特速集團查詢,公司職員表示,陳統運現正外遊未能回覆。
元朗YOHO TOWN月前仍有個別二百萬元以下的單位,成為投資者掃貨目標。

另一名於荃灣區紮根逾二十年的經紀笑言:「過去荃灣中心的投資者主要是商舖老闆、裝修師傅或者是師奶兵團,入行以來印象中從無見過有上市公司大手吸納荃灣中心作投資。」
陳氏母子早在荃灣中心掃貨前,經已透過中間人在屯門物色百餘萬的細價樓。「去年尾已有買手殺入屯門區,至今仍在搜羅租金回報率四厘以上的細樓價,目前於區內掃入逾十個單位,主要分布在兆康及屯門西鐵站附近,樓價約一百五十萬元樓下,其後又曾到九龍灣淘大花園搵貨。」消息人士指,曾聽該公司的買手明言,近年整體住宅租金持續上升,加上經濟環境改善,日後租金回報只會有增無減,相信最終回報可達五至六厘。
特速集團董事總經理陳統運(圖上),早前以私人公司名義,在荃灣及屯門一帶積極吸納細價樓單位。

炒風盛凶宅都係寶過去炒家好避忌凶宅,一般細價樓面積較小,單位銀碼不高,凶宅價跟其他單位價格可能只差三幾十萬,炒家免得過都少沾手。但今天情況不一樣,市場實在太旺,同屋苑樓價大幅飆升,跟凶宅價格有一段大差距,一般單位隨時較凶宅高出七八十萬元,讓炒家有機可乘。
一直熱衷於細價樓投資的海味商人伍冠流,近期因常在拍賣場上搶凶宅而曝光。伍冠流直言,現時市場上的筍盤不多,因此會到拍賣會覓機會,「搵一些凶宅,甚或是只有半份業權的單位來投資。」
他早前以一百一十四萬元購入沙田第一城一戶凶宅,就連大坑浣紗花園一個只有半份業權的單位亦不放過,以一百二十萬元照買,「兩間買入價均較市價低約四至五成,凶宅會保留收租。」
有逾廿年投資經驗的伍冠流,現時持有多間沙田第一城以至屯門的單位,他坦言除炒賣外,大多會用作收租,遇上筍貨會繼續吸納,並相信未來一年難言加息,他對記者謙稱:「現時樓價有少少高,後市唔多識睇,不過市場仍有筍盤存在,細價樓仍然有市場。」
投資者伍冠流直言:「筍盤難求,現時只好在拍賣場上碰機會。」

新近沙田第一城兩房細單位,以二百二十萬元高價成交。

炒賣注意兩大指標連新界樓市也愈炒愈烈,反映樓價走勢的中原城市領先指數更連升七周,部分藍籌屋苑如太古城,呎價與九七年高峰相距僅半成,令人極為不安,究竟後市何去何從?
今天新界樓價與九七年相比,確實仍有一段距離;加上供樓負擔比率、銀行存貸比率、租金回報率等與樓市相關的數據,仍處於健康水平,可以推測新界細樓炒賣空間仍然未盡。不過市場波譎雲詭,炒賣風險高,隨時出現轉角,綜合地產專家意見,需注意兩項指標,一旦出現就要提高萬二分警覺。
樓市再度瘋狂,私人拍賣會亦成投資者撈貨的好地方。

嘉湖山莊現時仍有約六百個低於二百萬元的放盤,是全港最多細價樓選擇的屋苑。

留意未來加息速度首先是息口走勢,美聯物業首席分析師劉嘉輝坦言,樓價與息口的關係甚為密切,現時的低息環境造就按揭利率低見一至兩厘,然而市場明白,息口早晚會掉頭向上,「最大問題是加息的速度,若然每次聯儲局會議都加息,雖然每次可能只加二十五點子,但一年累積起來,加兩至三厘就算好快,經濟增長倘追不上,對樓價的壓力就相當大。」
息口上升肯定會加重供樓負擔,而近年香港打工仔工資已難如八九十年代年年上升,當每月供款上升,人工又追不上,負擔就大增。仲量聯行國際董事曾煥平直指,當市民用上接近一半家庭入息作供樓時,樓市便處於危險水平,現時供樓負擔比例已經升至約四成的警戒水位,雖然較九七年六月的八十五點五仍有差距,但供樓負擔比率再度上升,肯定是樓市一大警號。
第二點要注意租金回報率。差餉物業估價署資料顯示,面積四百三十方呎或以下的住宅單位,今年三月時僅錄得三點九厘的租金回報率,為一九八七年有紀錄以來的歷史低位。但因為今天銀行儲蓄利率幾近零,所以近四厘回報仍吸引,惟一旦樓價再升,回報向下跌至二厘水平,投資者就要打醒精神。
現時按揭利息為歷史低位,惟市場憂慮息口回升的速度。

仲量聯行曾煥平指出(左一),新近供樓負擔比率已升至四成的警戒水位。

九七高峰與現價差距最大的 十個新界屋苑

新界熱炒屋苑細單位 均價走勢

1994-2010年供樓負擔比率

小型樓宇租金回報率

老牌炒家只作壁上觀

雖然有人漏夜趕科場,但一眾以往活躍於樓市的大炒家,卻已偃息旗鼓,靜觀市場變遷。自○八年金融海嘯後,不少樓市大炒家都選擇於高位離場,主要憂慮未來加息周期及內地銀行閂水喉。
今年初,資深投資者湯君明曾經組織了一次炒家飯局,席上包括活躍於新盤市場的「摩王」黎汝遠,以及有逾三十年炒樓經驗,人稱「炮哥」的陳清白(小圖)。這群曾經在樓市「叱咤一時」的大炒家,已經不再看好樓市。
「現時摩王手上的北角二手舊樓都是去年買入,這一浪他可說無甚參與,而炮哥近年已變身樓市大淡友,手頭上只有幾間北角及筲箕灣樓仔,每間約莫二百萬。」一名有份參與飯局的投資者坦言,這些昔日大炒家也慨歎○九年看錯市,平白錯過去年的炒賣時機,惟現在樓價已升了不少,更不敢輕舉妄動。
其中以陳清白對後市的看法最悲觀,他直言:「現在樓價確實太高,入市風險好大,日後加息的話,原先享有低息優惠的業主會趁機大量沽貨,到時樓價必然下跌,假若加息半厘,樓價急跌一成,加息一厘跌幅更會超越兩成。」
2 : 龍生(798)@2010-08-08 19:04:15

謝湯兄轉貼, 這應該是今期的一仔吧?
老牌炒家都收手了, 看來應該還有半年至1年貨仔....
3 : GS(14)@2010-08-09 20:57:33

這個是東周,東周近來已拍得住壹仔,但是肥佬黎始終仲有理想,但何生就....
炒家 轉戰 新界 細價 價樓
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細價樓供應有限 公屋居屋交投勁炒上

1 : GS(14)@2010-09-26 12:53:46

2010-9-18 iM
                                             
                                                       
                    
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
                                      還有24天,特首曾蔭權會宣讀新一年的《施政報告》,他揚言當中會關注住屋問題。為了替特首造勢,先有按揭證券公司推二手居屋「補價貸款擔保」,讓居屋原業主可借錢補地價。後又公布將近30公頃工業用地轉住宅,可建1.9萬伙,目的只有一個─告訴市民他正盡力幫市民買樓,亦藉增加供應壓樓價。
連番出招有成效嗎?近月樓市交投放緩,投資者似乎都持觀望態度。然而,公屋、居屋交投卻突見活躍,黃大仙龍華樓「公屋樓王」、新蒲崗采頤花園「居屋樓王」乍現,現在是買公屋、居屋好時機嗎?專注於二手居屋炒賣的資深炒家「鬍鬚余」余耀鎏建議投資者不妨「再等一會」,待特首出招後,才謀定而後動,方為上策。
揚言絕不會做「五分之二或五分之三」特首的曾蔭權,將於10月13日宣讀《施政報告》。特首強調,今年《施政報告》的重中之重是住屋問題。
有關房屋政策,最近市場最關心的莫過於是會否復建居屋,為此,不少有意置業人士莫不按兵不動,靜觀其變。
公屋成交價屢創新高
到底曾特首會否宣布復建居屋?從近日按揭證券公司公布「補價貸款擔保計劃」,藉以活化居屋第二市場來看,即使不復建居屋,激活卻是明顯不過的。
正因為市場上細價樓供應有限,公屋、居屋市場莫不收旺場。先說公屋,在二手盤交投大減下,不少投資者紛紛進軍公屋這個過往備受忽略的市場,近期,竟有200萬元「公屋樓王」出現。
早前,深水埗李鄭屋邨一間695平方呎公屋,售價高達198萬元。不出一星期,馬鞍山耀安邨耀頌樓17樓10室,面積778平方呎公屋售價高達207萬元,呎價2,661元。本周黃大仙下邨龍華樓19樓2室單位,成交價再創新高,達230萬元,售價遠勝耀安邨公屋,成為最新「公屋樓王」。
土地註冊處資料顯示,9月首7天共錄得16宗公屋買賣註冊,當中以新界及九龍區最為活躍,分別錄得8宗及7宗。金額達100萬元或以上的有11宗,佔整體公屋登記近七成。
居屋市場亦毫不遜色,除剩餘居屋銷情理想外,慈雲山居屋慈愛苑、鰂魚涌康山花園及新蒲崗采頤花園都先後湧現高價成交,買賣氣氛更勝私樓。當中,慈愛苑D座高層10室,503平方呎兩房單位,以216.8萬元成交,呎價4,310元。另外,一直是全港最貴的居屋鰂魚涌康山花園,呎價在個多月間再闖新高。康山花園8座高層A室,521平方呎,成交價高達350萬元,呎價高達6,718元,貴過同區私樓南豐新邨及華蘭花園,平均呎價為6,400元及6,200元。
而被視為東九龍新晉「居屋樓王」的新蒲崗采頤花園11座高層B室,最新一宗為綠表(毋須補地價)成交,以267萬元易手,呎價高達3,853元,為東九龍1997年後綠表最貴。而采頤花園另一單位,3座低層B室,693平方呎,以370萬元易手,呎價5,339元,亦創該屋苑二手呎價新高,原業主於2000年以綠表148萬元購入,補地價約138萬元,是次轉售賺84萬元。
樓齡較新屋料最受惠
是次政府透過推出二手居屋補地價貸款擔保,以配合活化二手居屋市場的措施,市場人士相信,最受惠的應該會是樓齡較新或質素較佳的居屋單位。
從數據看,公屋居屋的炒風確實熾熱,尤以8月為甚。自稱較政府更早懂得活化居屋的炒家「鬍鬚余」,曾經斥資30萬,將上水彩蒲苑C座高層一居屋單位,打造成「智能居屋」,更大膽地在該「豪裝」的居屋內舉行記者招待會,並將之稱為「富甲彩蒲」。這位細價樓兼居屋炒家接受本刊訪問時表示:「目前樓價正處於高位,加上政府早已揚言將出招壓樓市,大家要『等一等』,待特首公佈《施政報告》再作定奪。 」
現年52歲,油漆工人出身的他,1985年時做兩份工賺錢儲首期炒樓,1999年炒賣第一間物業元朗洪水橋朗峰園,數月內轉售獲利約10萬元,從此踏上炒樓生涯。沙氏期間更因炒賣多個銀主盤而聲名大噪。過去10年,他炒賣過逾200個物業,足迹遍及洪水橋、屯門、元朗、西貢、上水、粉嶺等。
持盈保泰兼鎖定利潤
炒慣細價樓及居屋的「鬍鬚余」,出貨往往快人一步,今年5月仍說會伺機入市,到了7月,開始轉口風兼出貨,他說:「我遵守『最後一元留給別人賺,賺夠就行人』的道理,現階段只宜『持盈保泰,鎖定利潤』。」
「《施政報告》公布前後,樓市會『回一回』,我最怕政府,我不會同政府對着幹,樓市會調整,但調整可以令個市更健康,『乾升』是無意思。」
「以我多年投資經驗,就算政府無出招,樓價升到某一個位就自然會下跌,香港的炒家經過1997年、2008年的金融風暴,好多曾經歷過、受過苦的投資者都變得相當小心,現在是否高位?你看馬鞍山『天宇海』呎價也要過萬元,我今日接3個電話,經紀同我講,馬鞍山盤好抵,馬鞍山呎價都有1萬元,真係好抵!」
居屋升值潛力不遜色
「我自己不是一直堅守八字真言,近月已沒有買貨了。現在我差不多落晒車,手上只有6件貨,有4件居屋,都是低位買回來的,餘下粉嶺中心、嘉湖山莊各1間。須知道,居屋靜市時回報率好高,因為可以收租;旺市時,其升值潛力不會比私人樓遜色,分分鐘跑贏私人樓,所以我一直愛炒居屋。」
「其實,兩至三個月前我都無再入貨,我覺得樓價已處於高位,已經有問題,既然已到高位就要小心。不知道大家有沒有留意,過去是股市先行樓市滯後,但此輪升浪卻相反,特別是,樓價行先過股市好多,你說是否不正常。以我投資經驗,唔相信有升無跌。到時通街都是貨,你想搵人接都無,你知香港人,寧買當頭起,要跑都逃不掉。」
何時入市?他補充說:「眼下,除非遇到較市價平10%至15%的樓仔,我才會出手,我明白『長賭必輸』的道理,到最後要看誰人接棒,點解今日連美孚新邨的投資者都要出貨,都是那句『最後那一元留給別人賺』。總括而言,現時樓價在高位徘徊,大家要小心,待回調10%至15%,個市會健康些。所謂,君子不立危牆下,亦有說,『上帝要你滅亡,必先要你瘋狂』,現在很多地方都『炒過龍』,馬鞍山盤,意向價都要一萬元,是否已過了火位?」
參考肥雞餐提供折讓
「我認為賺錢要有耐性,股票、樓市都有周期,今日存錢在銀行幾乎無息,所以投資者都想收息,但大家請記住,咁高位去追一口價,跌一口價時整多幾厘都補不了,你認同嗎?」
入市要再等一會,那麼政府推「活化居屋」政策,又能否真正解決市民買樓困難,無法上車的問題?對此,「鬍鬚余」認為實際用途不大。他說:「現時銀行水浸,周圍都借到錢,若居屋業主本無意賣樓,你借錢俾佢佢都唔會補。」他建議:「不如參考教師、公務員的肥雞餐優惠,提供折讓,舉例說:1年內補地價可以有七折,兩年內補地價有八折,3年內補地價有九折,這樣可以吸引有意賣樓的居屋業主補地價,總之,先吸引買家,這樣市場有機會活化。」
「若政府覺得俾小小折頭,庫房就會少咗錢,我認為不會,你唔補又係無,不如『引』佢出來。那時候,市場上的中小型住宅會增多,原業主持有多少少錢,換樓壓力無咁大,以及人人都希望有小小着數,引誘其補地價後,市場就會被激活。」
總括而言,政府為要打壓樓市,將會在《施政報告》出招,「鬍鬚余」叫大家「等一等」。
                                                                                                   
細價 價樓 供應 有限 公屋 居屋 交投 勁炒 炒上
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80後專吸細價樓 財來有方 元朗單幢樓可上車 勿做「月光族」

1 : GS(14)@2010-11-17 00:03:26

2010-11-15   香港經濟日報

  「年輕人買樓,不一定要揀大屋苑,可以選擇細價樓,元朗區還有不少百餘萬元的單幢樓供應。」在機場任職地勤工作的李振圖(Calvin)今年28歲,是一名正宗的80後置業人士及投資者,現時他以個人及聯名名義共持有5個物業,市值超過700萬元。

任機場地勤 上車父母出首期

  年紀輕輕的Calvin原來5年前開始買樓,第一個單位是天水圍天頌苑的二手居屋單位,購入價65萬元。「當時買樓純粹為了改善屋企的居住環境,我們住了10多年公屋,兩兄弟年紀都大了,所以父母出首期,由我來供樓,九成半按揭月供約4,000元,一直住到現在。」

  到了07年,當時股票不斷升,恒指超過3萬點但樓價則相對落後。「好多地區的樓價很低水。媽媽勸我買自己的樓,還借15萬元給我,加上自己15萬元的儲蓄,在元朗蝶翠峰購入一個634呎單位,當時買入價137萬元,現在市價約值210萬元。」

  他買入單位後一直用作收租,月租7,000元,供樓約6,000元,每月仍有現金收入,所以兩年後,Calvin已可把15萬元歸還給母親。

  至去年年底,他見樓價不斷上升,於是到銀行申請加按,套現10萬元,又將借貸年期由原來的20年,加長至25年;每月供款由原本的6,000元,降低至 4,000元。他把加按取得的10萬元作首期,與弟弟合資,購入元朗好順福大廈一個300多呎的細單位,購入價83萬元,每月供款3,000多元,但每月租金4,000元。

名下擁5物業 市值逾700萬

  幾個月前,他的朋友認同其投資手法,於是與他合資購入元朗金輝大廈兩個單位,價格分別是112萬及148萬元。

  現時Calvin以個人或聯名共持有5個單位,為了符合銀行的資產審查及按揭壓力測試,最近購入的3個單位,都不用以他的名義購入。個別單位以合資形式購買,為方便日後計帳,負責上會的人,均須開設一個全新的戶口處理供樓及收取租金。

消費有節制 月供股票當儲蓄

  現時其持有的5個單位大部分用作收租,租金基本可以支持供樓,每月實質供樓費用,大約佔其工資的三分之一,「所以我仍然可以去旅行、購物等,只是我不會胡亂消費。」

  好多年輕人只懂埋怨樓價過高,期望政府幫助,但Calvin認為,若未儲夠錢,收入月月清(即現時俗稱「月光族」),即使政府資助他們仍然無能力上車。

  「我03年畢業後出外打工,由於『沙氏』問題,初初每月人工只有1萬元,但我有儲錢習慣。不過,我不是儲蓄現金,而是以月供股票方式儲蓄,當時主要供中海油,初初供時每股6.3元,到放售時每股升到10多元,使我有錢買第一層樓。」

  對於後市睇法,他認為現在樓價的確升了很多,但是香港樓跌的機會比股票細,除非市場有很大的震盪。如果買200萬元的樓自住,即使10年內跌了20%,但平均每年只虧損3萬至4萬元,比租樓更划算。
2 : GS(14)@2010-11-17 00:03:40

投資細價樓 回報要識計   

  作為80後投資者,李振圖(Calvin)指出,買樓收租最重要的是看回報,現時百餘萬元的細價樓,租金回報約5至6厘,但大屋苑的租金回報只有約3至4厘,若樓價繼續上升,細價樓回報也低於4厘時便要小心。

選已維修大廈 慳一筆

  被問及選擇細價樓的心得,Calvin表示,細價樓的配套設施及質素肯定不及大屋苑,但是隨着市區租金上升,細價樓只要單位間隔四正,不難搵租客。「不過,買細價樓時首先要留意的是大廈維修問題,最好物色已經進行維修的大廈,因為細價樓伙數少,攤分維修費用較高,每戶3、4萬元,差不多等於半年的租金。」

內籠企理 可省裝修費

  他又提醒投資者,買細價樓收租,適宜預留一部分資金作為日後翻新及維修之用。

  除了維修費用外,Calvin指出,買細價樓收租,最好選擇內籠企理單位,例如業主曾經進行大裝修的單位。因為現時百物騰貴,300呎單位裝修費要近10萬元,相等於2年的租金。

  另外,若合資投資物業,最好透過一個全新的戶口來處理供樓或收租事宜,以免因帳目混亂而發生爭拗。
3 : 龍生(798)@2010-11-17 00:34:53

又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....
4 : GS(14)@2010-11-17 21:50:15

3樓提及
又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....


今日好似幾生性
5 : 龍生(798)@2010-11-17 23:50:23

光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....
6 : GS(14)@2010-11-19 11:47:42

5樓提及
光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....


win many la
7 : 龍生(798)@2010-11-19 16:55:29

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8 : GS(14)@2010-11-19 18:12:11

7樓提及
smileysmileysmileysmileysmiley


你個樣....
9 : 龍生(798)@2010-11-19 20:20:07

smileysmileysmileysmiley
10 : GS(14)@2010-11-20 16:25:59

Now, he is so big wok...
11 : 亞力士(1473)@2010-11-21 23:09:13

10樓提及
Now, he is so big wok...


又唔似喎,佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左,咁就火燒連環船。
12 : 龍生(798)@2010-11-22 16:53:10

唔好嚇我啦湯兄....小弟心臟承受力有限啊...
13 : 龍生(798)@2010-11-22 16:54:10

副版主你終於蒲頭了....嗚嗚嗚....smileysmileysmiley
14 : GS(14)@2010-11-22 22:05:06

11樓提及
10樓提及
Now, he is so big wok...


又唔似喎,佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左,咁就火燒連環船。


我覺得未來繼續是咁會好似陳清白咁樣清袋
80 後專 專吸 吸細 細價 價樓 財來 有方 元朗 單幢 幢樓 樓可 上車 勿做 月光
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內地富學生收租客撑起細價樓

1 : GS(14)@2011-02-27 15:31:19

2011-2-19 iM
內地同胞愛買港樓,原因眾多。
一個既殘舊的二手公屋,內地買家購入時會指︰「回報比深圳樓吸引!」
港人認為地點偏遠的天水圍嘉湖山莊,連購兩伙的內地夫婦會盛讚︰「投資自用皆宜!」
還有人數日益增多的內地來港留學生,為了留港求學及工作,會說︰「有住屋需求。」父母助其子女在港「上車」,已變得普及!
雖然港府限制投資移民不能以投資物業申請來港,但另一股來自內地的購買力,正由豪宅蔓延至中小型住宅屋苑,甚至公屋,口味更趨向平民化。
究竟內地買家對本港樓市的影響力,是否比港人想像更大?不妨先聽聽一班內地買家的心聲。
早前英國皇家特許測量師學會(RICS)引述Numbeo物業指數指出,香港在樓價與收入比率上排行全亞洲第一,以家庭每年收入中位數計,平均每個家庭須動用22.72年收入,才可買入一層中價樓,樓價之高,令不少港人大呻上車比登天更難。
不少港人認為,今天樓價高企,除了是息口低及供應緊絀外,內地買家來港買樓,也是撑起港樓市的主要原因。
為平息民怨,港府在去年從投資移民計劃中,將物業資產剔除。不過措施落實後,在通脹升溫及「人仔」持續升值下,內地客來港買樓的需求,不但沒有減少,反而有擴散至中低價樓市的迹象,甚至有內地客開始沾手本港公屋市場。
個案1【投資客】
公屋回報勝皇崗樓
春節長假剛剛過去,是內地廠家接新定單的高峰期。在汕尾開設廠房並從事生產銀器首飾的內地人程先生,農曆年前暫時放下繁忙的工作,來香港後到了屯門區一帶的公屋睇樓,後來更以全數繳付方式,斥資85萬港元購入屯門田景村田樂樓一個約439平方呎公屋單位。
程先生是少數會買入香港公屋作投資的內地人,本刊好不容易才與程先生接通電話。詢問之下,才得知程先生的屯門公屋,已經以每月約4,500元出租,租客是一名屯門的分支家庭客,租金回報率高達6.4厘。
來港置業自由度高
程先生在深圳持有皇崗皇御苑的一個單位,他說深圳目前樓價頗高,以每平方呎計,是次購入的田樂樓公屋單位,較在皇崗一帶的住宅還要便宜,由於他每個月也會因生意而來港逗留4至5次,故他在屯門智樂花園,同時亦租用一個約400平方呎的單位,每月租金約4,000多元。
他表示,買入的田樂樓公屋單位將來亦有機會自用,因該地交通方便,到機場、上水、落馬洲,甚至深圳等均有公共車輛直達,日常往返甚為方便。加上農曆年前夕,國務院推出「新國八條」啓動新一輪房地產調控,而春節過後央行很可能再次加息,也令程先生不再注目內地樓市,更加決心轉為買港樓投資。
程先生坦言︰「內地買樓的規定變化較大,一時可一人買兩套房,一時家庭戶口已有兩套屋就不能買第三套,現時在深圳一組家庭更只可買一套,限制頗多,買物業始終不及香港的自由。」
素來香港公屋二手買賣交投稀少,由於左鄰右里多是低收入家庭,故此資金充裕的港人,亦甚少考慮買公屋來投資。在港首次投資物業的程先生,在電話中告訴記者,他明知單位是公屋,也要買下來。
每年租金回報6.4厘
「買下公屋單位,就是看準了單位入場費低廉,而且值租。」程先生直言,買入的屯門單位本身並無間隔,內籠頗為殘舊,但因購入單位時是連同租約一併購入,只要有利可圖,就算買公屋也是不俗的投資。他認為看事情有多方面,「公屋一層有20多伙,要找租客並不困難。」他續分析指,目前皇崗一帶的住宅,樓價已不算便宜,例如皇崗一個600多平方呎的單位,售價約達90萬元「人仔」,折合入場費大約也要106萬港元,惟深圳面積相若的單位,租金只約達2,800元人民幣,即約3,300港元。
計起來,在深圳出租物業,回報只有3.7厘,相反買下屯門這個公屋,月租4,500元,令程先生手持單位的每年租金回報高達6.4厘,回報明顯更勝一籌。
他補充說,即使在內地出租單位,單位的管理費是由租客自付,跟在港出租物業不同,但若扣除屯門公屋約500港元的差餉,投資回報仍較內地的可觀。
事實上,本港地產代理亦指,現時樓價高企,不少中環或灣仔上班的小情侶、新婚夫婦或屯門區分支家庭戶,轉至新界西居住,近年屯門的租賃需求也因此提高,區內私樓如田樂樓附近的盈豐花園,目前最平的租盤,平均也要5,000多元,二手市場的公屋只要比私樓稍為便宜,隨時也可成為搶手貨。
憧憬港元美元脫鈎
程先生是個生意人,數口自然精,同時因工作需要,他對貨幣的滙率尤其敏感,他出口首飾到外地,近年也因人民幣滙率走強,貨品在外國客眼中也變相加價,他承認不時留意國際金融市場變化,以調整個人的生意部署。
他指買港樓的原因,除了較划算外,入市買港產「磚頭」,也是為了買個未來。程先生深信,隨着中港兩地關係愈趨密切,港元跟美元脫鈎是遲早的事。他預期的港元跟美元脫鈎,是香港發展的大方向。
「現時港元跟美元掛鈎,人民幣不停升值,港元滙價無形中被拖低,現時銀紙貶值,港人出外吃飯以前要30元,現在40元一個晚餐,餐廳老闆也會說無錢賺,反映港元滙價實在不可能再低,再低就會導致民不聊生,遲早政府一定出手干預。」
「一旦港府跟美元脫鈎,港滙一定有個報復性反彈回升,即是說,本港物業的資產值亦會隨之彈起。屆時賺利率,同時又賺上滙率。」在內地出生並居住多年的程先生,看政策亦有自己一套觀點。
對於有指香港樓市已形成泡沫,程先生並不擔心,他指投資不着眼短綫,而且自己買的並非樓價偏高的物業,加上單位全數繳付,他已立在「進可攻退可守」的安全地帶。
避開已被炒高屋苑
程先生又打趣地說︰「按以往歷史,市場每隔10年才會有一個金融風暴,如1987年股災、1997年亞洲金融風暴、2007年美國的兩房事件等,時間性暫時仍然好準,按照這個循環,2017年或許再有一場跌市危機,即使現時入市,持貨幾年,也有不少機遇,要及時套現離場,相信也來得及。」
他更叮囑身邊的內地朋友,現時在香港買樓,最好避開已被炒家推高樓價的物業,其中包括九龍區的物業。他舉例說︰「2003年時淘大花園80萬港元有交易的細單位,現是樓價已升至200多萬元,升幅近兩倍等,入市時就要想清楚。」至於其他心水選擇,程先生表示,現在亦考慮購置九龍區的乙級寫字樓,尤其是現時 200萬至300萬元的,考慮條件是將來可否自用,變相不怕市跌,只要自己開公司,就有自用價值。
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個案2【收租客】
新界西呎價2千負擔得起
從深圳南山來港的劉氏夫婦,去年10月以總數300多萬港元,購入兩個嘉湖山莊各約達500多平方呎的細單位,近日剛辦理收樓手續,但與以往一擲幾百萬現金買樓的內地豪客不同,他們只繳付五成首期,然後向本港銀行承造按揭供款買港樓。
放租5千回報約4厘
劉太的丈夫在深圳從事麵條生意,經常要來港與客戶跟進定單,兩夫婦手持內地身份證,是百分百「純正」內地人。劉先生指,「在港申請按揭主要是個人資金周轉的安排,而且辦的手續也頗為簡單,只要提供內地的入息證明,按揭五成非難事。」
劉先生憶述最近幾年已有買港樓的念頭,始於每一個月來港3至4次,跟太太在港購物,以及與朋友或顧客見面,慢慢發現香港的居住環境好,人權較平等,以及經濟發展較平穩,故此放心在此置業。
不過他沒有申請投資移民,劉先生也老實說,在港府還未剔走物業作投資移民資格前,自己的資金也不夠650萬,故現在買港樓也是買細價樓,他表示︰「負擔不起高價港樓,但呎價2,000多港元的嘉湖山莊還可以吧!」他坦言,對本港物業有信心,因香港的投資市場較內地成熟,且法規嚴謹一點。
而且他看中該屋苑是新界區的指標樓盤,交投量有保證,故見售價合理,租金回報又比內地的高,便一口氣買下兩個單位。劉先生手持的兩個嘉湖山莊單位,剛完成基本裝修,並在市場放租,叫價5,000多元,租金回報率約達4厘。
信細價樓風險較低
原來像劉先生般,只是看看代理行門前的放售樓盤,了解成交量及見價錢合適,便會爽快敲定的內地買樓客有不少,他們入市考慮明顯較港人用家來得直接簡單。
但去年樓價累積升幅已不少,現時入市不怕買貴了嗎?劉先生表示不擔心,因為他知道嘉湖山莊是香港樓價升幅最溫和的屋苑之一,加上呎價只是2,000多港元,約等同每平方呎不足2,000元人民幣,他相信下跌空間理應有限。
「加上兩個單位暫作收租,將來也有自用的可能,除非樓價大幅上升要套現獲利,否則樓價將來升值多少,也是抱着平常心。在通脹升溫情況下,買物業保本保值是大勢所趨,細價樓風險相對豪宅風險反而較低。」
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個案3【富學生】
父母出資銅鑼灣上車
自從香港的大學開放給內地生報讀後,近年來港升讀大學的內地生每年逾千個,單計學位課程,去年便有1,400多名內地生被港校取錄。這批內地學生,部分在畢業後選擇留港工作,令本港住宅租賃及買賣市場增添一批新力軍。有內地家長甚至動輒數百萬元,替子女在港買下安樂窩,只為讓子女在港生活好過一點。
用家身份不是投機
來自廣東省、從事銷售行業的Carol便是其中一個例子,現在才20多歲的她,去年在浸會大學畢業後不久,已旋即成為業主,極愛錫她的內地父母,在銅鑼灣區買下一個實用面積約400多平方呎單位作為禮物,單位樓價高達500多萬港元,由父母全資繳付。
家鄉在廣東省的Carol說︰「單位是自己挑選的。」原來在求學期間,她經常在課餘時與同學在銅鑼灣消遣,一方面因對該地的環境較為熟悉,加上她決定留港工作,故希望找一處衣食住行也較方便的地區入住。
年紀輕輕,已不需為上車而煩惱,Carol比不少同齡港人幸運,她精通三文兩語,更操得一口流利的英語,畢業後便在一家國際機構工作,入職起薪點達2萬多港元,生活無憂。
不少港人認為,樓價高企多得內地同胞入市「炒高」,Carol卻指這個說法並不公平。她指︰「香港是個自由開放市場,不可以將樓價上升全歸於一班人身上,內地人也可分為投資者、大學生等,大學生是用家的一類,沒有投機成分,與普遍在港生活的人,擁有的居住需求沒有太大分別,故不應將全部入市的內地人都標籤化。」
她認為,港樓有利可圖,本港樓市的投資者來自四面八方,公道點說是聚積財富能力較強的人,買樓較有優勢,不能一刀切以國籍區分。
內地學生影響輕微
有買港樓想法的內地學生不止她一人,Carol表示,「身邊來自內地的同學也討論過在港買樓的事,問題在於現時香港樓價太貴,不是每個內地畢業學生或家長也負擔得來,故內地學生的住屋需求,影響甚微。」Carol稱,一年學士的內地學生也是1,400個,其中只有三成的內地人留港工作,即400多名,又要負擔得來入市,估計最多兩成,即約是80多個人,一年多了80多個用家,對市場影響不大。
她認為,與其說港人被內地買家迫出市場,正確說應是有錢人將較貧窮的人迫出去,有錢人有部分來自不同地方的人,除了內地人,也包括外籍人士。
「不要忘記,可來港讀書的內地生,首要條件成績好,當中大部分更是小康之家,例如一年可負擔子女幾十萬港元的學費及生活費等,雖不是很富裕的家庭,但當然有能力拿出幾百萬入市。相反,真正富裕的家庭首選也會到英國及美國等地留學,不會來港呢!」她笑說。
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樓市老行專︰北水衝擊未到戲肉
究竟北水湧港置業的趨勢有多猛?一直以來,港府沒有明確數據量度,亦無研究有關趨勢,只能引用來自地產中介的估計數字。隨着來港買樓的內地人日益增加,不少港人擔心,香港將會重蹈英國倫敦市的舊路,港人(本土市民)會被邊緣化,須大規模遷離市區。
從事地產代理行業超過28年的汪敦敬,他旗下的祥益地產代理業務,遍布內地人經常留下足迹的新界西區。汪敦敬認為,內地人來港買樓愈見普遍,並正以一個難以估計的幅度步入增長,本港作為自由市場,樓價極有可能再被北水推高,手上沒有物業的港人,將來或許面對不少慘況。
港應制定長遠政策
他套用行政會議召集人梁振英曾說的一番話︰「本港樓市像一個茶杯,茶壺內的水就像內地的資金,茶杯很容易便會滿瀉。」一旦大量北水湧過來,本港樓價必定急升。汪敦敬建議港府應做好準備,評估北水為港帶來的衝擊外,更要制定穩健的長遠房屋供應政策,例如制定未來10年市場的供應表,並按時調整等,絕不能坐視不理。
他表示,半年前,新界區的樓市,接獲持有內地身份證的「純正」內地客,而且不需向銀行承造借貸的內地購買力正在增強,平均每個月,市場便有約10宗成交,與以往市場以暴發戶或大商家等為主,情況截然不同。相信目前尚未完全反映內地客的真正衝力,但隨着穿梭中港兩地的高鐵及直達三地的港珠澳大橋開通,來港置業的內地人極可能大幅上升。
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陸東︰內地孕婦撑起樓價
近年,內地孕婦來港產子的有增加趨勢,根據統計署早前調查,2001年至2009年期間,來港產子的內地孕婦已由2001年的620人,增至2009年全年的29,760人,增長速度驚人,高達47倍。
被喻為「最準分析員」的瑞銀外部顧問陸東,早前與本刊合辦的研討會上也指,其實人口結構增長與樓市息息相關︰「大家看到內地人來港生仔數字升得幾快,這除了對香港教育、醫療有影響外,對樓市都有正面影響。」陸東認為,這群赴港出生的寶寶,將來也會來香港讀書,自然也要來香港居住,故有買樓需求,他自言曾提醒港府相關人士,務必留意這數字對港樓的影響,可惜不得要領。
統計處曾經推算,至2039年香港每年約8.93萬名初生嬰兒中,父母均非港人的佔近半(48%),即4.3萬名,一旦在港出生的內地人移居本港,長遠會令本港的住屋需求大增。
2003年內地來港產子的孕婦已突破一年2000宗,在中央開放內地客來港自由行後,由2004年至2009年期間,內地來港產子的孕婦亦是有增無減,根據中原地產數據,本港樓價的升浪,亦由2003年迄今,還未完成。
2 : 龍生(798)@2011-02-27 18:48:08

我好喜愛carol既例子及佢講既野

但更有興趣佢究竟買左邊度....400尺賣5百萬?
過萬喎老細

呢的文真係吹得就吹!
3 : abbychau(1)@2011-02-27 19:03:48

2樓提及
我好喜愛carol
當投資ja ma
4 : 龍生(798)@2011-02-27 21:10:04

NONONO
銅鑼灣區應該仲未過萬的...
呢篇文有誤導成份

要過萬的唔止400尺
400尺的還未有試過超過一萬蚊尺
5 : ABC(7181)@2011-02-27 21:41:56

大陸大城市都幾多靚車出入,好明顯大陸真係富起來
6 : Hierro(1191)@2011-02-28 00:53:32

傳媒和地產經紀不斷一起唱雙簧

目的,大家心照
7 : 龍生(798)@2011-02-28 01:51:51

係呀....銅鑼灣係有過萬一尺的樓...但400尺
邊度有12500蚊一尺呀...

加路連山道都唔駛啦

最細力生軒, 都係500尺
都係一萬蚊!
8 : GS(14)@2011-02-28 21:27:34

6樓提及
傳媒和地產經紀不斷一起唱雙簧
目的,大家心照

派貨是咁啦
9 : 龍生(798)@2011-03-01 02:53:21

唔好吹到咁大嘛, 我住呢區所以留意到
如果唔熟, 就走眼了

400百尺5百幾萬?
最少12500一尺

太誇了, 佢叻在後面無加番句平均尺價12500!!!
10 : 雪貓(1200)@2011-03-01 13:11:36

我大學認識不少內地生,他們都不住宿舍,改在附近買房子.......
11 : 龍生(798)@2011-03-01 16:47:41

我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港

我指的是這篇文作大了
12 : GS(14)@2011-03-01 21:37:35

11樓提及
我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港
我指的是這篇文作大了

我地認為國內有景,別人倒過來看,其實即是隔離飯香
13 : 龍生(798)@2011-03-02 00:16:10

看升幅, 香港不比內地遜色, 就是了
14 : 雪貓(1200)@2011-03-02 16:40:41

11樓提及
我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港
我指的是這篇文作大了
同意!不少人留在香港工作和移民
現在傳媒的報導手法毫不客觀,已經習慣了。
15 : GS(14)@2011-03-02 21:11:41

13樓提及
看升幅, 香港不比內地遜色, 就是了

香港還可以買幾多都得
地富 學生 收租 租客 客撐 撐起 起細 細價 價樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273182

屯門30年細價樓 扣額印後仍獲利

1 : GS(14)@2012-03-07 22:26:29

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120307/News/ea_eac1.htm
【明報專訊】樓市持續升溫,除交投回升外,樓價亦繼續上升。個別細價樓業主,即使易手須支付額外印花稅,但仍能突破額印防線轉手獲利。屯門樓齡已屆30年的單幢樓麗寶大廈,本月暫錄兩宗連同額印成交,其中新近成交單位位於中層B室,面積344方呎,望開揚景,1房間隔,連月租4500元的租約,以121.5萬元成交,呎價3532元,與同類單位相若。利嘉閣分行經理梁桂華稱,原業主於2011年1月以98.5萬元購入,是次易手扣除5%額印及其他使費等,實際仍賺約15萬元。
2 : 龍生(798)@2012-03-07 23:46:32

細到無朋友呢.....
3 : Sunny^_^(11601)@2012-03-08 15:20:08

實唔實用先,我之前去灣仔睇...有好多應該同佢有得比"size"但係價就係double
4 : GS(14)@2012-03-08 21:48:58

應該實用
5 : 龍生(798)@2012-03-08 23:45:58

唔太實用....細到加零一....
6 : 亞力士(1473)@2012-03-09 00:19:06

做炮房又另計
7 : 龍生(798)@2012-03-09 22:45:48

爆房爆到去屯門...條女的水都收乾啦....
8 : GS(14)@2012-03-10 11:35:16

人地有公路點乾?
9 : Sunny^_^(11601)@2012-03-10 16:31:31

6樓提及
做炮房又另計



細到咁...咩mood都冇晒
10 : 龍生(798)@2012-03-10 20:14:21

湯兄....你唔明架啦....有的野....有時限架...

但當然, 如果係屯公, 個時限會縮短得好快....

但如果係由舊山頂道上倚巒....我諗會越耐越多水.....
11 : idsdown(1658)@2012-03-10 23:03:59

30年舊樓, 得7成實用率, 嘛嘛地喎

http://www.manyw.com/tran/tr_list.php?bldg=LBB

成交日期   物業名稱  層數   單位   建築面積 實用面積 窗台面積 以資訊聆
2012-02-20  麗寶大廈  14  D  約333呎  約238呎  約23呎  $1,136,000  $3,411
2012-02-10  麗寶大廈  17  G  約344呎  約248呎  約23呎  $1,040,000  $3,023
12 : idsdown(1658)@2012-03-10 23:10:49

6樓提及
做炮房又另計



呢個直情係個買家的投資目的啦
13 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 10:17:32

我上google揾左D圖.都唔算太細既







14 : GS(14)@2012-03-11 10:22:55

都還可以
15 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 10:32:13

等我介紹下灣仔D細樓啦...呢一間真係...細到無朋友
16 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 10:43:18








留意,右手邊+左大鏡


17 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 10:44:42

呢個kitchen...連爐頭都放唔到...chi sin
18 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 10:45:08

中原張圖放唔到既????
19 : 亞力士(1473)@2012-03-11 11:50:46

真骨子
20 : 龍生(798)@2012-03-11 14:55:34

sunny個盤是否就是聞名天下的康富大廈?
21 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 15:04:31

20樓提及
sunny個盤是否就是聞名天下的康富大廈?


係呀.原來...已經"聞名天下"...我仲好似井底之蛙咁...
22 : 龍生(798)@2012-03-11 19:20:24

唔好咁講, 我都係機緣巧合先有機會見過呢個曠世奇盤....
23 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 19:24:45

THX~龍生

上次去本來係想見識下全港最細地產鋪...佢可以做咁耐以為好有本事...

點知多個盤都冇...得呢個...

呵呵,我都算係"機緣巧合"呢=]=]=]

不過可能有被收購既可能喎,唔知會唔會布人密密收購呢?
24 : 龍生(798)@2012-03-11 23:46:58

唔會被人收購的

一梯兩伙, 個地盤太細太細了

而且樓齡不夠, 邊有可能俾人收
25 : Sunny^_^(11601)@2012-03-12 08:30:04

24樓提及
唔會被人收購的

一梯兩伙, 個地盤太細太細了

而且樓齡不夠, 邊有可能俾人收


得42伙,如果要收購就簡單.

收購左大可以變做服務"識"住宅呀.SHAMA都係用舊樓呀
26 : GS(14)@2012-03-12 21:29:27

24樓提及
唔會被人收購的

一梯兩伙, 個地盤太細太細了

而且樓齡不夠, 邊有可能俾人收


幾年樓?
27 : 亞力士(1473)@2012-03-12 22:57:39

25樓提及
24樓提及
唔會被人收購的

一梯兩伙, 個地盤太細太細了

而且樓齡不夠, 邊有可能俾人收


得42伙,如果要收購就簡單.

收購左大可以變做服務"識"住宅呀.SHAMA都係用舊樓呀


格局改做 "香檳式" 住宅
28 : 龍生(798)@2012-03-12 23:49:34

或者富士式大廈
屯門 30 年細 細價 價樓 扣額 額印 印後 後仍 獲利
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=278137

豪宅投資者擬拆細資金掃細價樓

1 : GS(14)@2013-02-26 00:29:20

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130225/news/ea_eaa2.htm
【明報專訊】根據新辣招規定,由於投資2173.9萬元或以上豪宅,新稅率由4.25%增至8.5%,即涉約185萬元,據悉不少豪宅投資者已經部署轉攻細價樓,用同一筆錢去買5個400萬元或以下物業,即使新稅率下亦只是4.5%,5伙的印花稅總數亦只是90萬元,足足比豪宅低一半,且該批細價樓受綠悠雅苑效應及白表免補價居屋措施等所刺激出的上車購買力,令該類細價樓樓價更難有大幅回調空間。
5伙400萬交90萬印花稅低一半
假設用同一筆約2200萬元資金拆細投資5個400萬元細價物業,根據新辣招,即使400萬或以下的印花稅,由以往的2.25%大幅調高至4.5%,即印花稅費用由9萬大增至18萬元,但總計5伙印花稅亦僅90萬元,遠低於購入2200萬元豪宅所支付約185萬元的雙倍印花稅費用。
有投資者亦坦言,收約5.8萬份申請、超額57倍的綠悠雅苑快將進行抽籤,部分未能中籤者或會流入細價樓市場。
綠悠白表居屋效應刺激細價樓需求
此外,白表居屋免補價申請則收6.6萬份、超額12倍,亦於5月中開始批出名額,料未來數月將踏入上車客買樓高峰期,預期待市場消化新辣招後,細價樓將再展新一輪升浪。
2 : Sunny^_^(11601)@2013-02-26 14:25:49

算啦,而家要買細價樓既都買齊晒

之前去港島區揾細樓,聯絡左間細a.佢間唔中會出幾件貨,質素同價格都好相似...好明顯係大投資者出貨。同樣既情況好多區都有...

所以即使想買都冇咩可能十間八間咁買
3 : 肥B(18468)@2013-02-26 18:05:22

細A就係靠呢D搵食嘛, 唔係有「內線人」, 邊到買到平野?

不過而家買到平野, 就算唔理那DSD, 都要俾SSD, 除非真係低水得好緊要, 否則, 點都要守夠兩年(SSD先減到10% 及假設稅局唔會追持有超過兩年的利得稅)出貨先無咁重皮....
4 : Sunny^_^(11601)@2013-02-26 22:14:33

實不相瞞,我屋企只不過係被人當係水魚

件件貨都係超高價,好唔現實的
5 : 肥B(18468)@2013-02-26 23:04:05

其實你地一家咁多實戰經驗, 都無一個固定或傾得埋的agent?

定係因為你地無特定區域投資?
6 : Sunny^_^(11601)@2013-02-26 23:32:15

有呀,不過唔同區

我地有d都係幫襯佢買..

不過有d當我地係水魚既我地唔會再揾佢地...哈哈,好小氣
7 : 師奶345(36895)@2013-02-27 17:54:44

其實現在樓重好似已無咩投資價值, 好多放租回報都好低, 而且又要擺下, 過2年市況又難料。甘現在買樓投資既人, 點解重想買呢(除左自住需要).....唔好意思, 比較多問題, 麻煩賜教
smiley
8 : Sunny^_^(11601)@2013-02-27 17:58:38

以我屋企為例
1.想退休有樓收租,每個月都有錢落袋
2.買樓收租既風險比買好多股票低
3.未來個市難料,可能會跌,都有可能大升後再跌,博下

當然前題係有一舊cash
9 : 肥B(18468)@2013-02-27 18:16:30

7樓提及
其實現在樓重好似已無咩投資價值, 好多放租回報都好低, 而且又要擺下, 過2年市況又難料。甘現在買樓投資既人, 點解重想買呢(除左自住需要).....唔好意思, 比較多問題, 麻煩賜教
smiley


短炒自從有左SSD之後, 無乜肉食, 所以早兩年批炒家先轉晒去工廈商廈, 後來玩埋車位, 所以住宅市場留下來的買家就係所謂的用家, 大家手頭上都有舊錢, 苦無投資機會, 而個個都有一個預期, 短期供應難升, 預期仲有幾年升, 息又低, 銀行又肯借錢, 租務市場未差過, 所以有租客幫手供樓的情況下, 無什麼大的風險....

回報呢, 同股票比真係無得比, 但勝在夠穩定. 而且所謂的回報低, 一手就真係低, 二手的話, 而家一般都有4厘(未扣差管什費).

買樓收租的人, 一般都會持有單位較長時間, 加強版SSD的三年基本上對這班小業主無什影響. BSD 唔關香港人事, 但這些措施都令二手供應減少, 因為業主們都擔心賣左買唔返, 形成樓價係咁上.....我上年換樓, 同今日的市價比, 升左38%, 見到呢個升幅, 好多人會忍唔住都買左先算....
豪宅 投資者 投資 擬拆 拆細 資金 掃細 細價 價樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=282353

增中價樓供應 平衡市況 施慧雅

1 : GS(14)@2013-03-12 23:28:51

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】近日談到本港樓市,提到樓市問題的癥結,可能在於轉換土地用途的速度跟不上財富增長的步伐。若是如此,創造一個公平、公正和公開的制度去鼓勵土地用途改變,是長遠發展需要做的。
若香港有多些六、七百萬以內的三房單位供應、以及多一些二、三百萬內的小型單位推出市場,一般中產階級應該有能力置業和換樓,要上車的人士亦有上車盤可買,社會上對買不到樓的擔心亦會紓緩。若果新界有上述兩類中小型單位可供選擇,相信會對市區的樓價有一定制衡作用,到時一般人是會有方便與居住環境之間作一適當和平衡的選擇。一些重視方便的單身人士或兩人家庭可能仍會選擇在市區住一細小單位,不過,相信有不少家庭是會寧可每天用上多數十分鐘的車程,而搬去單位較大和環境較佳的新界地方居住。這其實亦是紐約、倫敦的經驗,香港將來會走一條類似的路,亦不出奇。
增加供應 減緩樓價升勢
再長遠一點,有些港人在市區只擁有一類似酒店房的小單位以方便上班,但就在南中國坐擁一數千呎的別墅亦說不定。總而言之,若上述單位類型有多些供應,一般住宅的樓價是不易升得太急。在概念上,以上的觀點和發展方向,值得深思,它對香港社會的影響,相信也比目前的情為佳。毋疑,要將以上的概念落實,是很不容易的事,但說這是不可能做到,又未必如是,日後會再談這問題。
施慧雅
增中 中價 價樓 供應 平衡 市況 慧雅
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=282397

細價樓破頂 陳德霖﹕辣招有效

1 : GS(14)@2014-07-15 11:15:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa1.htm




細價樓破頂 陳德霖﹕辣招有效
稱減慢樓價升速 學者指功效漸退

2014年7月15日





【明報專訊】本港細價樓近日頻破頂,中原中小型單位樓價指數亦創歷史新高,但本港財金官員認為壓抑樓市措施仍然奏效,金管局總裁陳德霖昨日在官方網上專欄「匯思」撰文稱,該局自2009年以來的6輪逆周期措施,在減慢樓市上升周期及保持銀行和金融穩定方面取得成效。不過有學者擔心,近日樓市再升溫,反映收緊按揭、增加買樓成本的方法,效果在減退,若這波升勢持續,措施將會失效。


陳德霖指出,雖然逆周期措施影響置業人士和銀行業務,但金管局職責是保持銀行和金融穩定,自2009年以來採取6輪措施,目的是在樓市上升周期時,盡量減低置業者的借貸,以減低銀行的風險和整個金融體系投入樓市的槓桿。數據顯示,新做樓宇按揭平均成數,已從推出第一輪措施前的64%,下跌9個百分點至今年首5個月的55%;供款與收入比率也從2010年8月的41%下跌6個百分點至35%,反映按揭市場的槓桿增長已受控,措施取得成效。





陳:若確認樓市下行 將放寬監管

陳德霖又強調,逆周期措施只是用以減慢樓市上升周期的速度和力度,不可能滅周期。他在2009年10月接任金管局總裁不久,便察覺樓市過熱風險明顯上升,開始推出逆周期措施。他認為,現時置業人士和銀行對於未來承受下行周期的能力已大大加強。當金管局能確認樓市已進入下行周期,便會適當地放寬早前收緊的監管措施。

學者:購買力釋放 辣招「免疫力」增強

然而近期正值樓市再急升,陳德霖撰文認為措施見效,難免惹來質疑。經濟學者關焯照認為,措施對壓抑樓市有一定幫助,尤其政府5月微調DSD(雙倍印花稅)後,如果不是按揭仍然收緊,可能樓市會升得更誇張。但也可見到,市場購買力被壓抑十幾個月後,現在一旦釋放,對逆周期措施的「免疫力」已變得更強,措施效果漸失去。再者,今次升幅來自中細價樓,中細價樓受逆周期措施的影響一向較低,「收緊多一成按揭,對細價樓買家而言增加的成本有限。」他認為,如果不解決樓宇供應量問題,單靠逆周期措施壓抑需求,最終會失守。

金管局發言人回覆本報詢問表示,陳德霖的文章是從宏觀角度討論逆周期監管措施的理念及回顧其成效,並非眼短期市場變動。




香港浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才則覺得,金管局的最主要目的是維持金融穩定,從保障銀行按揭風險角度,逆周期措施是有效,至於近期樓市升溫,「樓價貴了多少也好,只要銀行做足壓力測試,確保按揭人士有錢還,措施便有效」,他相信今次細價樓受捧,主要是用家而非炒家支持,故銀行風險會較低,意味金管局未必有進一步收緊按揭的必要。

明報記者 陳子凌、張聞文
2 : GS(14)@2014-07-15 11:16:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa2.htm



荃灣廣場連天台戶 呎價1.21萬破頂


2014年7月15日





【明報專訊】雖然金管局總裁陳德霖認為樓按辣招已見成效,惟本港細價樓升勢依然持續,破頂潮更蔓延至二線屋苑。消息指出,荃灣廣場1個月內連環破頂,其中一個兩房連天台戶,最新以526萬元易手,實呎高見1.21萬元,呎價再度刷新屋苑新高紀錄。


新界區上車盤頻錄新高價易手。中原市務經理劉天恩表示,荃灣廣場2座頂層連天台單位,實用433方呎(建築542方呎),去年9月以488萬元放盤,賣方見市暢旺,叫價曾一度高至530萬元,最終降價4萬元,以526萬元易手,實呎1.21萬元(建呎9705元),創出屋苑新高。原業主2008年以235萬元買入,帳面賺291萬元或1.2倍。荃灣廣場上月初一個中層兩房單位曾以473.8萬元沽出,實呎1.09萬元,當時呎價已刷新屋苑分層紀錄。





映灣園實呎8477元 同類新高

藍籌屋苑做價亦見回升。利嘉閣分區經理關騰達表示,東涌映灣園16座中高層H室,實用926方呎(建築1228方呎),以785萬元易手,實呎8477元(建呎6393元),成交價及呎價暫創今年同類單位新高。

太古城半月成交22宗 追平上月全月

龍頭屋苑魚涌太古城,本月迄今已錄22宗成交,追平上月全月水平。美聯首席高級營業經理吳肇基表示,美菊閣中高層C室,實用897方呎(建築983方呎),早於09年7月以880萬元放售,後來隨市調高至1300萬元,近日一口價獲買家承接,實呎1.45萬元(建呎1.32萬元),創近一年同類單位新高。原業主04年3月以515萬元買入,帳面獲利785萬元或1.5倍。

東涌富婆9萬租出帝皇殿

另市場消息指,由人稱「東涌富婆」唐穎耀持有的帝皇殿1座高層A室,實用1720方呎(建築2248方呎),以一口價9萬元租出,實呎52.3元(建呎40元),月租創屋苑新高。唐氏2011年以4600萬元買入,租金回報僅2.3厘。
3 : GS(14)@2014-07-15 11:16:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa3.htm



投資成本較低 資金湧細價樓


2014年7月15日





【明報專訊】金管局多次出招調控樓市,雖然用總裁陳德霖的話說,已「減低銀行的風險和整個金融體系投入樓市的槓桿」,然而對於樓市本身,並未有明顯的降溫作用。近一個月來,香港樓市再次強力反彈,雖然有一手成交上漲的因素,但有銀行業界反應,由於400萬元以下的細價樓可以做九成按揭,本地客的成交旺盛,成為推動樓價因素之一。


本港樓價高居不下,雖然有政府辣招打擊物業炒風,有助減少本地炒家和一部份內地客來港掃樓,但近月,二手樓盤轉趨活躍,細價樓更備受追捧,推動二手樓盤持續湧現高價成交。





可做九成按揭

有本地銀行零售銀行部高管向本報透露,近期樓價上升,尤其是本地客對細價樓的置業需求上漲,究其原因,是與400萬元以下的樓宇可做九成按揭有關,「另外細價樓也易部署投資」。此外,近十年以來,在高樓價之下,愈來愈多的年輕一代港人需要依靠父輩的儲蓄支付首期。

一手樓成交佔比增

不過,根據經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓的數據,今年上半年,500萬元至1000萬元價格的住宅成交佔總成交比例由去年下半年的29%升至今年上半年38%,升幅明顯,200萬元之500萬元的成交佔比則由54%輕微下滑至48%,她認為,近期樓價上升和一手樓成交增加多有關,隨著未來樓花供應陸續有來,料樓價將橫行至今年底。
4 : GS(14)@2014-07-15 11:17:33

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa4.htm



引古今中外泡沫例子 警示香港


2014年7月15日





【明報專訊】雖然沒有對近期樓市反彈作評論,但陳德霖在其文章中用了大量篇幅講述本港、美國及愛爾蘭的樓市爆煲個案,指泡沫爆破前人們總是自我感覺良好,對各項警號視而不見,堅持樓價只上不落,對照本港現時樓市似有所指。


陳德霖的文章開首即提到,本港1997年樓市爆煲前夕,一樓盤炒籌至逾200萬元;美國2007年樓市泡沫爆破前,全國20大城市樓價曾6年內升近1倍;愛爾蘭人少地多,近年亦一樣出現極大樓市泡沫,爆破後直接造成銀行倒閉危機。





這些例子的共通點都是,在泡沫爆破之前,入市者都會對各項警號視而不見,即使樓價上升到驚人和不能負擔的水平,仍以各種理由令自己和其他人相信樓市只升不跌,自我感覺太良好。

關焯照:多了不理自己能力的人入市

陳德霖的警告「借古喻今」,經濟學者關焯照也同意,近期樓市反彈,是入市者信心轉變的表現。「美國加息預期及樓宇供應量這些基本因素其實未變,但目前氣氛比減辣前樂觀了不少」,他指出,壓抑了逾1年的需求一下子釋放出來,使市場信心過剩,令入市變得積極,「總相信會有人願出更高價」,又稱如果置業需求不能在短時期內滿足,樓價升勢將又再持續一陣子,「沒人會知道泡沫何時爆,但肯定今次會比減辣前更(指微調DSD)糟糕,因為又多了一批不理自己能力的人入了市」。
5 : GS(14)@2014-07-15 11:18:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140715/news/ea_eaa5.htm



金管局曾想推高按息 未有奏效


2014年7月15日





【明報專訊】金管局2009年10月以來推出了6輪審慎措施,除了將按揭成數逐步收緊,針對按揭年期上限及業主的壓力測試亦加入了愈來愈多具體要求,尤以收入並非源自香港的外來投資者為重點監管對象,以抑制樓市投機行為。


不斷下調七成按揭樓價上限





2009年起,金管局陸續下調各類單位的銀行按揭成數上限,可承做最高七成按揭的住宅物業,市值上限由最初2000萬元,大減至700萬元以下,貸款額上限減至420萬元,2012年金管局更宣布將新做按揭貸款的年期限於30年。銀行亦須為按揭借款人進行更嚴厲的還款能力壓力測試,由原本假設利率回升2個百分點,提高至3個百分點。

金管局也在2011年,首次對主要收入並非來自香港的人士提出監管規定,適用於這類人士的最高按揭成數「打折」幅度,由最初減一成提高至兩成。另外受規管的按揭類別,也由住宅延伸工商物業及車位按揭。

除此以外,金管局去年也規定採用《內評法》的大型銀行,將按揭風險加權比率下限大幅提高至15%,被指是「曲線」逼銀行提高過低的按揭息口。儘管此招成功令大行牽頭加按息0.25厘,惟不到3個月後,P按在激烈的市場競爭下,又跌回2.15厘實際利率的監管下限。
細價 價樓 樓破 破頂 陳德 辣招 有效
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284853

曾俊華:細價樓再有熾熱迹象

1 : GS(14)@2014-07-21 21:36:22

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140721/18807133

                                       

                【本報訊】立法會趕及在本年度最後一次大會通過雙倍印花稅(DSD)修訂草案,財政司司長曾俊華昨天在網誌撰文,指通過DSD令他放下心頭大石,表明尊重民主黨胡志偉提出的DSD修訂獲通過,並強調樓市,特別是細價樓再有熾熱迹象,提醒市民注意。                                                    

              

                                             

草案通過放下心頭大石

                  曾俊華在最新一篇題為〈放下心頭大石〉的網誌指,處理DSD所面對的最棘手問題其實是要與時間競賽,因草案排在本年度最後一次立法會會期審議,一直沒有十足把能夠完成,獲通過後可算放下心頭大石。
他主動提到由民主黨胡志偉提出有關「租者置其屋」獲豁免的修正案意外獲通過,指政府雖然不認同豁免,但因為只涉及數十個非本港永久居民購買公屋個案,對整體政策沒造成嚴重損害,故此尊重立法會的決定。
雖然樓市辣招之一的DSD獲通過,曾俊華也提醒市民,細價樓市場近日有再次熾熱迹象,樓市走勢一旦逆轉,這批買家一般的抵禦能力通常較弱。他提醒市民置業前要注意未來息口和樓市走勢,以及自己負擔能力。
而有關公務員加薪的撥款申請,則未能趕及在本年度最後一次財委會獲得討論。公務員事務局局長鄧國威昨被問到,當局為何不將有關項目撥款申請調至爭議性極大的「三堆一爐」之前審議,鄧國威強調,「三堆一爐」議案與公務員加薪同樣對民生有大影響,希望立法會10月復會後,議員可以盡快完成審議。                                                        
曾俊 俊華 細價 價樓 再有 熾熱 跡象
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284883

細價樓瘋搶 港府表關注 陳家強﹕密切留意炒風重臨

1 : GS(14)@2014-08-13 10:23:26

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140813/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】全城瘋搶細價樓,一直強調遏樓市措施奏效的港府,終於對近期亢奮的樓價表關注。財經事務及庫務局長陳家強昨日會見傳媒時說,雙辣招──買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)在美國量化寬鬆(QE)期間,緩和本港樓市泡沫膨脹的速度,與兩年前相比,現時樓市出現調整的風險更明顯,樓市近期屢屢破頂、BSD交易量回升,政府將密切留意炒風有否重臨,再決定下一步行動。

雙辣招推出兩年,一度令樓市成交冰封、樓價升勢減慢,不過,樓市去年底在發展商推出回贈辣招稅項優惠後逐步回暖,今年更成為細價樓天下,各區細價樓輪流破頂。至近日發展商甚至有空間減少稅項回贈,反映本地樓市轉旺。

「雙辣招志在『撳住』泡沫」

被問到雙辣招是否已逐漸失效,陳家強昨日笑言:「不同時間有不同講法,之前有指辣招令人無工開,一時又說過辣,一時又話不夠辣。」他續稱,環球資產價格,包括本港樓價在量寬期間無可避免被推高,「低息製造好大泡沫……雙辣招目的就是在此段期間『撳住』樓市泡沫,同時提升扺抗樓市調整風險的能力」。

加息周期開始 樓價將挫

然而近期樓價屢破頂、針對非港人的買家印花稅成交量顯著回升,陳家強稱,將密切留意炒風有否死灰復燃。陳家強始終認為,加息周期開始會令樓價調整,更指調整不會是短期,而是一個長遠的調整,因為利息回復正常水平,投資者懂得計數,在息口趨升下維持租金回報率,即樓價一定要跌。

陳家強承認,不少本港市民買樓需求迫切,不過相比兩年前,現時樓市調整的風險更明顯。他未允評論美國加息前,政府會否採取進一步動,僅強調辣招已立法,意謂政府已獲正式賦予隨時出招的自由。

陳德霖:港按息已先上調

金管局總裁陳德霖則在另一場合表示,去年初樓市淡靜,許多市場人士認為已經到了下行周期,但最近樓價及交投量都有回升,尤其是細價樓,因此,現時還未能確定樓市仍處於上行周期,還是已踏入下行周期,政府需要觀察多一段時間以確定樓市走勢。不過,陳德霖強調,美國尚未加息,香港的按揭息率已先行上升。

H按息已逾兩厘 籲量力而為

陳德霖認為,現時市場的買樓動力主要來自低息,但市民要留意供樓是長期的計劃,而低息環境不會長期延續。「幾年前香港的銀行同業拆息(Hibor)很低,新做的只有一厘,但現時已超過兩厘,顯示香港的息口較美國更早調升。」他指出,本港按揭及貸款利率早於美國利率上升,以往亦曾發生過,因此置業人士應量力而為。

明報記者 毛婷婷、廖毅然

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2 : GS(14)@2014-08-13 10:23:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140813/news/ea_eaa3.htm
港府高調關注樓價升 議員:口術居多
2014年8月13日

【明報專訊】雖然港府再次高調表明關注本港樓價走勢,惟立法局議員謝偉銓(建築、測量及都市規界)直言,相信政府今次僅是「出口術」居多,除非樓價未來兩、三個月持續急升,否則短期內不會再出招,特別是一些可「立竿見影」的行政手段,相信更不會貿然推出。

謝偉銓:平衡各方 短期不會出招

謝偉銓解釋,今次樓價升幅並不太大,加上買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)等辣招措施,只是剛剛正式在立法會通過,政府在調控樓價之餘亦要平衡各方面因素,故即使政府有「招數」待用,亦不會在短期內再出招。

謝偉銓預期,今次政府再出口術,相信是希望買家可以量力而為,考慮各方面才入市。

謝偉銓估計,若然政府再度出招,最大可能是再收緊按揭成數,現時樓價高企不下,主因是按揭利息長期處於低位,不排除政府未來有機會在針對息口方面出招。

何濼生:辣招削供應 推高樓價

另一方面,嶺南大學經濟學系主任何濼生認為,現時細價樓的價錢比1997年還要高,主要是近年推出的樓市辣招,以及申請按揭的壓力測試等,都令市民難以換樓,從而間接減少二手細價樓的盤源,由於二手樓為細價物業主要「貨源」,在供應減少下,樓價自然急升,他建議政府不應再出招調控樓價。
3 : GS(14)@2014-08-13 10:24:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140813/news/ea_eaa4.htm


【明報專訊】近月樓市交投回升,上車客需求大,資金瘋搶細價樓,連豪宅市場亦回暖。根據金管局數據,近期用H按(香港銀行同業拆息)的比例亦大幅增加,由前年最低的3%,增至6月份的76.7%(見圖),反映市場更願意承受風險,似乎已忘記美國快將加息帶來的憂慮。

2012年10月實施「雙辣招」後,樓市成交大幅回落,當時每月使用H按的比例一度低至不足5%,直至去年底亦只回升至30%左右。然而,即使預期美國明年將加息,H按佔比在近月顯著上升,5至6月更連續升穿70%。由於同業拆息利率每日浮動,較最優惠利率波動,因此使用H按的佔比上升,反映買家的風險胃納持續增強。

儲局未定時間表 推遲加息預期

有業內人士指出,這與美國遲遲未定下加息時間表有關,「聯儲局主席耶倫每次講話的方向都略有不同,而且至今未有加息時間表,市場對加息的預期,已從明年上半年推遲至下半年,而且普遍認為,即使加息步伐也是溫和的,不會突然間抽升」。另有本地銀行業人士指出,供需雙方都有份導致H按佔比大增的現象,「需求增加固然是主因,但亦與銀行積極爭取按揭生意有關」。

銀行調高按息 保淨息差

金管局總裁陳德霖昨日指出,美國尚未加息,本港H按息率已由幾年前的約1厘,抽升至現時約2厘,是值得關注的現象。根據各大銀行提供的資料,新做H按普遍介乎1.9至2.15厘,但最高達到3厘以上。

不過,上述業內人士指出,近年港元定存息率升至超過1厘,鑑於資金成本增加,銀行調高按揭息率以保持淨息差,亦是很正常的事。
細價 價樓 樓瘋 瘋搶 港府 表關 關註 陳家 密切 留意 炒風 風重 重臨
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太湖花園 呎價連環破萬 兩個月八宗 全城搶細價樓

1 : GS(14)@2014-09-09 12:06:23

【本報訊】全城瘋搶細價樓,帶動新界二、三線屋苑呎價也「萬萬聲」。過去兩個月,大埔太湖花園更連環爆發8宗呎價1萬元或以上成交,前所未見。資金急搶細戶下,天水圍上車樂園嘉湖山莊「一枝獨秀」,過去兩日錄7宗成交,佔去十大屋苑成交半數,帶挈十大二手成交急彈40%。記者:湯家明 陳家雄

樓市越打壓,表現越瘋狂,政府多項抑壓樓市措施下,97年曾屬蟹貨屋苑之一的太湖花園,呎價跑贏97高峯期一大截。中原高級分行經理黃達雄表示,屋苑6座低層G室,建築478方呎,實用355方呎,屬兩房戶,獲區內租客以363.6萬元承接,實用呎價10,242元,已是過去兩個月來第8宗呎價上萬元個案。原業主2003年以85萬元買入,賺278萬元。黃達雄直言,樓市自2008年金融海嘯後插入谷底,2009年開始拾級反彈,即使近年樓市高溫,太湖花園呎價也未曾試過上萬元大關。今年農曆新年後,整體市道一度淡靜,交投死寂,該屋苑造價也曾輕微回落,實用呎價由1月8,510元,下調至2月8,481元,直至5月中,政府放寬雙倍印花稅(DSD)期限,當月該屋苑呎價升至8,985元,直迫9,000元邊緣,買家入市信心由上半年普遍觀望,突轉趨樂觀,在盤源不多情況下,準買家眼見盤源越來越少,平盤陸續被消化,入市心態再度轉急。太湖花園今年7月錄首宗呎價1萬元成交後,單是8月,一個月內連環錄得5宗呎價萬元個案。屋苑8宗呎價破萬元成交中,7宗屬兩房細單位,僅一宗屬三房,惟代理預期,三房戶銀碼相對較大,也能衝破萬元阻力,料1萬元一呎已成指標,業主叫價又再心雄,目前約80個放盤中,上述實用355呎單位,索價升至400萬元。


嘉湖兩日錄七成交

過去周末及周日,十大屋苑錄14宗,較前周10宗回升四成。美聯數據指,嘉湖山莊「一枝獨秀」,兩日錄7宗成交,佔去十大二手的半數。綜合代理數據,9月份首個星期,十大藍籌屋苑共錄約38宗成交,其中嘉湖山莊成交佔最多,錄15宗,較沙田第一城僅錄3宗,多出12宗或4倍,亦比第二位的3個屋苑多近3倍,包括紅磡黃埔花園、荔枝角美孚新邨及荃灣中心均錄4宗成交。另外,觀塘麗港城本月仍未開齋。中原王樹明表示,嘉湖山莊麗湖居8座中層G室,實用547方呎,原開價380萬元,租客搬走,即開放單位予買家參觀,結果僅開放一日即獲上車客接貨,減價23萬元或6%,以358萬元成交,實呎6,546元。原業主於1996年2月以156.8萬元買入,賬面賺約201.2萬元。




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太湖 花園 呎價 連環 破萬 兩個 月八 八宗 全城 搶細 細價 價樓
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內地客蝕賣瓏璽佔中後業主減價 上車客趁機買細價樓

1 : GS(14)@2014-10-06 23:07:59




【本報訊】佔中後,有來自浙江省內地客被「震走」,趕緊在十.一國慶日以1,460萬元蝕沽大角嘴瓏璽大單位;多個新界細價樓則在局勢緊張下,錄得上車客趁業主肯減價,伺機「上車」。記者:湯家明 陳家雄



佔中局勢緊張,曾錄得不少內地買家捧場的瓏璽,在近日佔中啟動後,有業主不惜損手沽貨。美聯關穎賢表示,該單位為8座低層D室,建築1,272方呎,實用995方呎,為一個三房連套房單位,望維港灣及浪澄灣,現時附連租約,每月3.8萬元。據知,該業主一年前已將單位放賣,當時叫價1,680萬元,惟一直乏人問津,鮮見準買家出價,直至今年業主逐步調低叫價,至9月份調低至1,500萬元,直至剛過去十.一國慶日,再減價40萬元,終以1,460萬元沽出,實用呎價1.46萬元。



大興花園減價20萬沽

土地註冊處資料顯示,單位原業主姓陳,2011年中透過私人名義斥資1,417.55萬元向發展商一手買入,報住地址為浙江省永康市龍山鎮,除兩年前向恒生銀行承造一按外,今年4月向康業信貸快遞有限公司借二按達500萬元,佔樓價35.3%,事隔約五個月後即沽貨離場,扣除使貴及佣金等,料損手約25萬元。內地業主沽貨之餘,亦有買家伺機「趕科場」。祥益地產高級營業經理黃振文表示,屯門上車屋苑之一的大興花園2期10座低層A室,建築704方呎,實用544方呎,業主一直叫價370萬元,區內租客心儀單位,最終業主願減價廿萬元,買家即把握機會以350萬元入市,建築呎價4,972元,實用呎價6,434元。單位為「97貨」,原業主當年4月以255萬元買入,賺95萬元。另屯門藍地的豫豐花園,有買家見業主「佔中減價,減至唔使300萬」,立即心動,由原業主索價310萬元,減價15萬元至295萬元買入6座低層A室,建築485方呎,實用361方呎,實用呎價8,172元。利嘉閣傅志雄指出,青衣翠怡花園3座中層G室,建築478方呎,實用368方呎,本地上車客以380萬元承接,實用呎價1.03萬元。




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內地 客蝕 蝕賣 賣瓏 瓏璽 璽佔 佔中 中後 業主 減價 上車 趁機 買細 細價 價樓
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細價樓熱潮 年頭搶到年尾栢慧最癲 一年升價22%

1 : GS(14)@2014-12-24 02:19:15





■各區細價樓越搶越貴,天水圍栢慧豪園起標價升至400萬元,不再是容易上車的上車屋苑。 黃耀興攝



【蘋果調查】樓價由年頭升到年尾,細價樓升極都有。荃灣荃景花園四天「跳價」一成,呎價1.1萬元,破盡屋苑入伙16年紀錄。事實上,今年絕對是細價樓之年,多個熱門上車屋苑今年樓價全面爆升,天水圍栢慧豪園年升22%最勁,打低一眾市區藍籌屋苑,威盡今年上車盤。記者:朱連峰 陳東陽


理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,明年供應增加及息口因素,不要期望明年樓價升幅會多過今年,料與今年相若,升幅約一成,但細價樓需求會持續。前大學教授曾淵滄認為,在樓價高昂情況下,用家無力購買大單位,購買力轉往細價樓市場,令上車盤成交價今年飛漲。明年樓市處於加息陰影之下,預計樓價將「打橫行」。政府狂谷供應及加息陰影,無阻樓價升勢,上車盤升到癲。本報根據中原數據統計全港十個較熱門上車屋苑,今年全年樓價升幅逾一成的有9個,其中栢慧豪園升幅達22%,平均實用呎價由1月的6,534元,升至本月7,999元,登上今年上車盤之王寶座;不過,區內代理表示,屋苑可能不再是一個容易上車的上車盤,皆因400萬元內放盤已絕迹。





蕭嘉偉表示,同區樓齡較舊的嘉湖山莊,起標價升至330萬元,「仲要冇質素」。屋苑於過去周六及日再錄至少3宗買賣,並錄反價。蕭嘉偉稱,1座中層B室,實用496方呎,一名上車客本月10日曾睇樓,當時業主420萬元已肯賣,惟該買家未有即時決定,昨天翻睇單位時,業主突稱「唔想買」,並即場反價10萬元至430萬元,由於買家很喜歡這單位,逼於追價,最後業主平2,000元,以429.8萬元成交。




荃景花園四日貴一成

至於緊隨其後的九龍灣得寶花園及大圍金獅花園,今年樓價也分別上升20%及19.5%。當中7個屋苑的升幅更跑贏大市。中原城市領先指數CCL今年升幅近13%。市區藍籌屋苑也不敵細價樓,荔枝角美孚新邨及鰂魚涌太古城,升幅約15%及13%。細價樓有幾癲,可以幾天跳價一成。美聯物業梁仲維表示,荃景花園10座高層F室,實用380方呎,零議價下以418萬元易手,呎價1.1萬元,破盡屋苑入伙16年以來紀錄。同座一個中層同面積G室單位,本月16日的成交價只是380萬元,兩個單位只有中層及高層之分,但價錢在短短四天貴了一成。





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細價 價樓 熱潮 年頭 搶到 年尾 慧最 最癲 一年 年升 升價 22%
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蘋論:坐視細價樓「爆煲」才是不負責任

1 : GS(14)@2015-03-03 01:44:49









特區政府終於再出手了!上星期三財政司司長曾俊華先生公佈的新一份財政預算案沒有提出任何處理樓市,特別是細價樓狂潮的措施實在教人不安,擔心特區政府忽略了這個對經濟及金融安全最大的隱患。還好只過了一天,金管局就宣佈推出新一輪的壓抑樓市措施,把七百萬以下樓宇的按揭從七成降至六成,以控制銀行及置業者的風險。金管局總裁陳德霖及其他政府官員承認,新措施對首次置業者有影響,加大了他們入市的難度,但超高樓價的威脅不容忽視,政府必須兩害取其輕。先不說措施的具體內容,單單看香港的所謂「細價樓」或中小型樓宇是六、七百萬元的單位已夠荒謬。六、七百萬是一般上班族二十年的總收入以上,這樣的樓宇居然是上車盤或首次置業人士的「入場券」,普天之下有比香港樓市更瘋狂、更超現實的嗎?正如我們較早前指出,香港樓市的非理性亢奮已到達「燒壞腦」的地步,豪宅價格固然瘋狂,中、小型樓宇近期升勢更是驚人。個別新界二手居屋呎價已過萬元,跟市民的收入及經濟基本因素完全脫節,根本難以持續下去。現在的問題已不是泡沫會不會爆破而是何時爆破。最令人擔心的是,「細價樓」買家一般是首次置業者或工作不久的年輕人。他們的儲蓄、財力有限,應付六、七百萬元樓宇的首期已非常吃力,可能需要家人支持或從銀行以外渠道如財務公司取得貸款以應付買樓、裝修的開支及周轉。換言之,這些業主是整個樓市的weakest link,隨時因為市場波動或利息走勢轉變而出現周轉問題,無法如期還款,到時候不但業主面對重大困難,金融體系的穩定也會受到衝擊。此外,支撐樓市泡沫的因素正在逐步消失。內地四萬億刺激經濟方案早已是明日黃花,當前北京政府的經濟主調是調整,是深化改革,不會再輕言放水,更不會再讓內地樓市熱火朝天。這樣的政策改變將令香港樓市少了一個重要的資金來源。另一個關鍵因素是美國的零息政策將在今年中或最遲今年秋天開始改變。開始的時候加幅也許不致太大,但一旦息口轉勢,市場的期望立時會改變,大家都預期供樓負擔將隨着利率上升而不斷加重,不會再像過去五、六年般輕鬆。再加上美國經濟明顯好轉,聯儲局又面對政治壓力要盡早出手遏止可能出現的通脹。從這些因素看,美國加息的步伐大有可能比市場預期更快更急,對「細價樓」買家所造成的衝擊更大,並可能令香港出現類似美國的次按危機。面對這樣的風險,面對細樓價隨時爆煲,特區政府盡快出手調控實在是應有之義,以免有更多實力不足的買家勉強入市,成為樓市轉勢的犧牲品。有評論指特區政府收緊按揭是在阻礙年輕人置業,有可能增加他們的怨氣;也有評論認為新政策將驅使更多人租樓,令租金進一步上升。這兩種批評都有點似是而非。把按揭成數七成降到六成無疑令首期負擔的款項加重,但也可以避免資金緊絀或需要額外借貸的人隨便入市,令他們能更小心評估自己的負擔能力及風險,入市前考慮得更仔細,對樓市健康發展肯定有好處。九七年樓市大調整的經驗顯示,付出較高首期可以加強業主應對危機的能力,即使樓價下跌三成也不致被金融機構call loan,形成巨大經濟及心理壓力。不管是年輕置業者或其他買家,變成「樓蟹」、「樓奴」的怨氣肯定比暫時無法置業大。至於租金問題,收緊按揭成數未必會刺激租金上升。付不起額外一成首期而改為租樓的人固然有,因為新辣招樓市橫行而改賣為租的業主同樣有,兩者大有可能互相抵銷。再加上新樓未來一、兩年供應增加,想等好價錢賣樓的業主選擇放租是正常不過的事。也就是說,租金因新措施上升的機會不大,很有可能保持平穩。樓市特別是細價樓市已到了瘋狂地步,加息的腳步聲則越來越響亮,樓價調整已是不可避免。這個時候特區政府再不出手調控不但不負責任,更形同任香港經濟、金融走入雷區,隨時被炸得遍體鱗傷,難以復元。盧峯周一至周六刊出





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蘋論 坐視 細價 價樓 爆煲 才是 不負 責任
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細價樓升幅顯著

1 : GS(14)@2015-03-17 08:20:23





【本報訊】政府不斷出招壓樓價,但租金仍水漲船高。本港十大私人屋苑下年度租值絕大部份都錄得升幅,當中更以細價樓的升幅最為顯著,如將軍澳新都城一個五百多平方呎的中小型單位,下年度租值按年上升百分之十。地產業界指租盤供不應求,預測今年租金將再升一成。根據差估署的最新重估租值結果顯示,將軍澳新都城一個高層約五百一十一平方呎的單位,二○一五至一六年度租值為十二萬七千五百六十元;牛頭角淘大花園一個中層約四百六十二平方呎的單位,下年度租值約十一萬四千三百六十元,兩個單位的租值升幅約一成。




六月前可提上訴


有地產代理稱,租盤供不應求,未來租金只會有升無跌,「金管局出招好多人買唔到樓,就搶住租樓」,預料今年租金平均上升百分之十。市民由即日起至五月三十一日的辦公時間,可到差估署長沙灣政府合署十五樓辦事處,或登入該署網站http://www.rvd.gov.hk或該署的「物業資訊網」http://www.rvdpi.gov.hk,免費查閱二○一五至一六年度的估價冊及地租登記冊,反對者可提出上訴。■記者譚靜雯





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細價 價樓 升幅 顯著
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