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離婚率與細價樓 會計仔筆記

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大價樓仲會跑贏細價樓?(問) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=7557

屯門市中心三房欠缺，呎價在2012年跑贏大市，此事在BLOG中前文已有提及。該區因深圳灣大興引流內地居民到當地消費，人多自然生意好，再吸引人開鋪帶動打工仔搬入住，增加住屋需求。當區原本以小家庭，負擔能力較低的人仕搬入，由70年代青山灣開始，一路興建到本年行將八月入伙的瓏門。當年跟父母搬入區的小孩子現已長大成人，當中不少賺錢能力比父母高幾倍，對改善居住環境殷切。因早年所建單位以一到兩房為主，現在市中心三房缺盤，當地時代廣場的592呎細三房，廿幾年樓齡加上7X%實用，都可以去到四百幾萬。

 

 

留意旺地始終在市中心，一到新屯門廣場，脫出可步行距離呎價即時低下兼落後。另一個熱點當然係瓏門，瓏門你可能諗咪又一個商場? 都係個幾十間鋪頭? 而家香港個個商場都差唔多樣。商場鋪頭確實差不多，由沙田新城市中心到較新既MegaBox都係同樣鋪頭，但客路就有不同。做商場MARKETING，最想就係將個場由地膽場升格做橫跨區場，再由跨區升做國際場。沙田新城市就因為晉身國際場，客路及每人頭消費能力，都比其餘商場高很多。你只消比較遊客消費及當地居民消費，SALES CYCLE長短及金額，已經令人流哂口水。講左咁耐，想講瓏門座落的「咩咩vision」，幾可肯定是一個國際場，附近之新城市、時代及錦華就成為伴襯相輝。

 

 

瓏門有七條天橋向三方伸延，駁位在新墟、時代廣場及大興一帶。新墟是另一亮點。商鋪有可能帶旺，而當地租務需求增加已是不爭事實。有意再行尋寶，可到本文提及地方行一轉，了解一下。至於讀者來信問及買入屯門開放單位好冇? 筆者認為區份是對了，但開放式始終不行。你見出面灣仔開放式都賣成五百幾萬，其一原因是該區有商業活動，服務式住宅需求大，業主買入後租予鬼佬簽張短約大把人要。更有人在北角密密收舊樓，放埋上網開服務住宅生意的，當然觸犯條例，但想說明需求面是有點不同，開放單位對公幹人仕較合適，單身而又貴族又想住冇房的，不是找到很多個。就當你間屋是七百幾呎全打通的大開放單位，想要房可以自己間返，買家都會想省下裝修錢，買入原裝單位有齊房是也。所以奉勸如何你想賣返間樓出去，盡量唔好改間隔。

 

 

筆者自己都唔知屯門通常咩人會租開放式單位。先了解客路，方便你日後收租。收租是很重要的，一年十二個月預收到十一個月租已很正常，再少一個月會令你原先預計的回報率大打折扣。

 

樓市短打(25)：中價樓（400-600萬）買賣兩閒的原因 梁隼

http://notcomment.com/wp/?p=15798

最近筆者朋友有一個煩惱，佢計過數可以買間五百萬左右的樓，只係選擇不多，於是就心多多係度想，到底買間細一點好，定係再買間大少少的好。

對於呢類有選擇恐懼症的朋友，最好就係計一些死數俾佢，等佢有數目字支援下思路都會清晰一點，現時400至600萬樓仲可以做按揭保險做七成以上的按揭，當中只有400萬樓可以做足9成按揭，450-600萬樓就只可以做最高8成按揭。

450萬以下的樓按揭金額最高係360萬，即係樓價愈高，首期越多，例如400萬樓只需要出40萬首期就可以做業主，不過450萬樓就要俾90萬首期。足足多出一倍有多。

至於450萬以上至600萬樓價，就可以做最多8成按揭，600萬樓就要俾120萬首期，相比起450萬樓，首期支出只係多三分一，即係30萬。

買樓另一筆較大開支就係印花稅，如果係香港永久居民又無物業，就仲可以按舊印花稅率去徵收，400萬樓印花稅為9萬元，450萬樓就13.5萬，600萬樓就18萬，就咁睇都發覺400萬至450萬樓的印花稅上升了50%，而450萬樓至600萬樓印花稅支出只多了三分一。

計左咁多數想說明些甚麼？

1. 400萬樓首期加印花稅只需49萬，但450萬樓兩樣加埋就要103.5萬

2. 600萬樓首期加印花稅共要138萬，是400萬樓開支差不多3倍，但對450萬樓開支相比，只係多了3成左右。

即係，五百萬呢個budget其實都幾尷尬，開支唔細但係買唔倒甚麼好野，所以買樓一係就買間平平地接近400萬樓減少首期開支，一係就加大預算買間600萬樓（當然要物有所值的）寧願辛苦少少都要住好D。

細價樓無貨全城瘋狂劏磚頭

2014-08-28  NM

有錢，固然想買磚頭保值；但當屯門都無三百萬銀碼單位，香港人，已經玩唔起香港樓。在資金持續氾濫下，城中各路人馬，遂買入各類資產，並劏細拆契，包裝成「迷你磚頭」出售。當中有葵興師奶，買入工廈單位拆成迷你倉，每個入場費只需三十多萬，可謂「平」。豪宅天匯車位（嗱，係車位咋，唔好搞錯），一個賣四百萬！引來多個市區車場亦陸續分拆，可謂「靚」。而揸刀劏豬嘅「凍肉大王」佳寶，已兼做埋劏商場，往績全城最抵買，可謂「正」。不過在「平靚正」背後，暗藏殺機！師奶拆迷你倉回報無兩釐 近月記者在各報章上，都發現一則分類廣告，表示葵興有精裝迷你倉出售，回報高達五釐，兼且首創「智能監控系統、全新鮮風空調系統、高級牆磚連密碼鎖及電子感應開關」，相當高科技。記者以顧客身份放蛇，負責推銷的卓豐物業代理職員溫小姐表示，業主為吸客，還推出了「首年五釐回報保證」。「即係一個售價三十多萬嘅迷你倉，約九十呎，頭一年每月保證收到一千三百多元租金。之後一年開始，管理公司會幫你搵租客，回報都差唔多o架。我哋已賣咗一部分，有些客說三十零萬不是很多錢，願意一筆過付款。有些客則寧願借銀行，留些錢做流動資金。」代理聲稱找到大眾銀行為迷你倉造按揭，即買家付十多萬元就可「上車」揸磚頭，可謂全城最平「上車盤」。其後記者跟隨代理溫小姐參觀，原來這個「上車盤」位於葵興貴盛工業大廈，樓齡四十多年，升降機與外牆已相當殘舊。走入迷你倉，每個迷你倉都安裝大門，如一個個獨立房間，開了門就是八、九十呎空間及四面牆。不過廣告說的「智能監控系統」，只是家用監察外傭用的CCTV、「全新鮮風空調系統」即是冷氣、「電子感應開關」就是燈掣。據經紀透露，不少投資者貪這些迷你倉「細細粒容易食」，開售個多月來，共四十多個迷你倉已賣了十多個，業主套現約五百多萬。 業主娥姐：「只係有啲錢！」 翻查土地註冊處資料，諗出這條拆售迷你倉絕橋的，原來是三個師奶：姚利娥（娥姐）、許愛菊（阿菊）及葉燕嫺（阿嫺）。她們去年以八百多萬元，買入這個約四千呎的工廈單位，再改裝成迷你倉出售。而每個約九十呎的迷你倉，入場費三十二萬，部分「靚位」，更開價四、五十萬。若全數拆售成功，相信三人可套現起碼千五萬元，賺近一倍。三人於一二年開始，投資葵興一帶工廈，部分持有出租，部分則分拆成幾百呎的辦公室單位出售，收入可觀。現時這些辦公室的用途，也包括拳館、band房等。眼見分拆辦公室已屆水尾，她們進而大玩迷你倉，還大膽提供二按服務。不過行內經紀對她們所知不多，記者找到報住紅磡海名軒的娥姐，早年與丈夫投資住宅的她，坦言對迷你倉毫無認識，全數交由投資經理人負責，「我哋呢啲唔識乜嘢o架，只係有啲錢，俾人幫手做吓投資。」她又指自己最新的投資項目，是錦上路一帶農地，「我哋想買入農地分契，再賣予經營有機菜種植的商人。」 專家指：「回報低！」 不過，記者見他們聲稱拆售的迷你倉，根本仍未分契，買家現階段付錢有一定風險。而對於聲稱的高回報，曾買入她們「迷你辦公室」單位的洪先生「呻笨」說：「我用一百五十萬，買入佢哋改裝成嘅辦公室一個單位，原本業主話可以租到四千八蚊一個月，依家減到三千四蚊先有人租﹗」時昌迷你倉老闆時景恒，亦踢爆葵興區是迷你倉重災區，他開倉時已避得就避，「嗰度貨倉太多，競爭大，而且居民的平均收入亦不高。」他認為，當頭一年的五釐租金保證回報過後，根本難以每呎十六、七元租出，「依家市場最貴嘅迷你倉，市區都只係每呎十五、六蚊，有啲仲平，已頂爛市。」他指出沒有統一管理下，就會出現減價戰，「各個迷你倉業主唔會有共識租幾錢，隔籬單位業主減價，就個個都減。到時就無咁高回報。」而且市場上集團式經營的迷你倉，有倉務員管理，服務較好，拆散了的迷你倉競爭力相對較低。再計計數，業主收租金還有不少開支。一個持九十呎迷你倉的業主，每月要交一百三十多元服務費，另安裝閉路電視、每月上網費及網絡監控費，又要近二十元，水費及不定額電費，估計數十。正式分契後，差餉每呎約一元，即共九十元。假設閣下幸運地能以八百元租出，七除八扣後，實際回報少過兩釐。只不過在現時水浸下，仍有不少傻瓜落疊！扑傻瓜指數：★★★★★ 癲價車位下行風險最大 講到現時全港最貴的車位，非西半山豪宅天匯莫屬。其位於停車場五樓的五○七號車位，於三個月前以四百二十四萬元成交！計計數，以合理回報為四釐計算，這個車位便要每月有一萬四千元的租金收入！花萬多元租一格車位，傻的嗎？車位的業主，正是○九年以九千多萬購入樓上住宅單位的富婆陳錫濱（Susan），當年她是唯一一個無撻訂的買家。而該個車位就如她所購的天匯單位一樣，沒有承造按揭，現兜兜俾錢，水源充足之極。天匯住宅共有六十六個，車位卻有九十九個。不過富貴人家，一戶人點只一輛車。想不到天匯停車場的保安，較住宅更嚴密，記者未能走入車場，一睹全港最貴車位「真身」。不過根據車場平面圖，格局、規模，與坊間停車場無異；既無高智能電動裝置、亦不是「易轉彎」。而且一律標準車位，即一百三十五呎。四百萬「天王車位」的唯一優勢，就是「對正升降機口」。而與其一個車位之隔的五○九號，「只」需二百八十萬元，皆因近年發展商恒基及培新為吸客，推出買樓可七折買車位優惠。無論如何，發展商在車場「間」些白格仔，屬低成本製作；若全數售出，套現可達三億！ 生手拆車場 眼見車位有價有市，近月拆售停車場的熱潮，於是由豪宅殺到入工廈。這個月位於葵涌碼頭、位置偏遠的永得利廣場，亦拆售一百三十個車位，售價四十八萬至九十多萬元。同樣細細粒、容易食，兼有提供首兩年的五釐租金回報保證，結果不足兩小時便被搶購一空。然而五日後，市場就傳出賣方退票，原來該工廈地契條款中訂明，車位買家必須為持有該廈業權的業主。看來不單投資者盲搶，原來停車場業主亦盲拆！根據土地註冊處資料，該停車場於去年八月，由投資者陳家揚旗下公司以八千八百萬購入，再於近月分拆車位出售。行內指陳家揚從事物流，名不見經傳，拆場亦屬新手。最後他想出，每個車位「附送」一份士多房的「業權」，藉此避過地契問題。大部分買家都接受，繼續交易。回顧車位市場，雖然香港向來車位供應不足，回報相對穩定；但經濟下行起來，跌幅一樣得人驚！例如車位需求熾熱的半山區，一個豪宅嘉雲臺的車位，九七年賣一百八十萬元，○三年時亦跌至只有五十萬元。經濟差要縮皮，房車屬非必需品，便會首當其衝。 劏售商場個個死場 這半年來，在資金無出路下，已有七個商場拆售，牽涉達八百多個「鋪位」。這類俗稱「劏場」，愈來愈多投資者分一杯羮，最新一個是「凍肉大王」佳寶超市的老闆林曉毅（毅叔）。去年底他以三億四千萬元，向華懋買下屯門華樂大廈一樓及地鋪，放聲氣要玩拆售：「哈哈！之前未試過，我見咁多人拆，咪想試吓囉！而家向屋宇署入咗則，都未知批唔批，批就即刻賣。唔批嘅，都只係花咗廿幾萬嚟入則啫，可以自己用番，開餐廳又得！開超市又得！」反應比毅叔更快的，是北角區經紀兼投資者蔡志忠。今年三月他以一億四千萬，買下北角英皇道一個大鋪位，今個月已劏出一百五十三間細鋪，並改名「英皇大道廣場」出售。根據價單顯示，該場面積大於一百呎的鋪位，只有十二個，最平九十七萬元的一樓鋪位，建築面積不到三十呎，實用面積更僅得十五呎，一般新盤的窗台比它還大！扑傻瓜指數：★★★ 三對一硬銷 上週五，「英皇大道廣場」大搞開放日兼開售，不足一百呎的展銷廳逼滿人，惟留心一看，發現滿滿的盡是經紀，其中三名出盡力向記者硬銷，「遲啲呢個位就會有電梯！百幾萬投資商鋪，真係無可能咁抵！」經紀陳講到七情上面，「頭兩年管理公司會搵客，如任天堂一類公司，保證五釐回報。集友銀行仲肯提供按揭，買家申請最多四成按揭，利息兩釐半，最多分十至十五年還，真係好抵買呀！」負責銷售的美聯旺鋪聲稱，已賣出九十間鋪，並有一宗摸貨成交。過往曾劏場拆售的資深投資者黎永滔，坦言不是個個場都劏得，死場處處有：「呢類場最難搞，係管理及形象，過往無乜成功例子。當兩年保證回報期一過，租金的落差會好大。而且鋪位間得太細、得一張枱咁點做生意呀！」他指，劏場成本費用高，可過千萬，但利潤更高，一定賺凸，吸引不少投資者試拆場。他一再提醒有意買劏場的準買家：「喺閙市都無用。過去好多拆場失敗例子，如旺角東京銀座、尖沙嘴首都廣場、深水埗深之都等。買之前，去望吓啲死場先，望吓就知咩事！」扑傻瓜指數：★★★★

移民教父關景鴻：內地人專買大價新盤 沽細價樓轉買豪宅

1 : GS(14)@2010-07-26 19:36:41

移民教父關景鴻：內地人專買大價新盤
沽細價樓轉買豪宅
  2010年7月26日






【明報專訊】有「移民教父」之稱的景鴻移民顧問創辦人兼董事長關景鴻，近年專注幫內地人申請來港投資移民，對於內地人的投資口味自有一番心得。他說，內地投資移民買樓，必定買新盤，特別是九龍站的上蓋物業及其他鐵路沿線物業。

對於整體樓市，關景鴻認為，由2009年以來樓價已升了不少，已經相當危險，特別是二三線細價樓。「美國經濟不是太好，很多不明朗因素，經濟仍未見全面復蘇。」他擔心樓市一旦下跌，近期炒風甚盛的細價樓會無力擋架。

樓價升幅已巨 入市有危險

所以他建議沽出細價樓，待樓市調整完再買。若果資金充裕，可以沽出細價樓，轉買貴價樓，因為內地人的購買力仍然集中在貴價樓，貴價樓的抗跌力會比細價樓高。

關說，內地投資移民，買樓大多數必有兩大條件：「第一是新樓，二手樓不感興趣，特別是揀由名牌發展商發展的優質物業；第二，必揀鐵路沿線物業，因為回鄉探親容易吧！不少同胞鍾情九龍站物業，因為擁有一切優質樓盤所應具備的元素」。

內地客特別愛九龍站物業

「九龍站是他們心水之選，因為交通便利，有直通巴士往深圳機場、搭機場快線往赤躹角機場不需要半個鐘，配套設施齊備，附近有圓方的大型商場，以及未來的西九文化藝術區。上蓋物業如漾日居、擎天半島、君臨天下、凱旋門和天璽，都獲大地產商落力宣傳，被內地同胞認定為名廈。故特別受他們歡迎。」

他說，內地同胞一般會先「進駐」九龍，其後才轉至傳統豪宅林立的港島區。九龍站地標物業「凱旋門」，呎價近期亦反覆上揚(圖1)。

保安局長李少光早前以書面回覆立法會議員提問時說，投資移民計劃，由推出至今年3月底，獲批准的共有6689人，當中78%是擁有外國永久居民身分的中國籍人士，相信大部分是內地人。他們投放在本港的累積投資額為472.6億元，當中143.5億元投資在物業，93%為住宅，絕大部分申請人投資一個物業，平均價值為1000萬元，即較最低規限650萬元為高，顯示投資移民鍾情大價樓。

關景鴻說，以他自己的生意來粗略判斷，貴價新盤隨時有五、六成是由內地人買入，但他沒有任何數據。根據中原地產最新的統計，以金額計，今年上半年內地個人買家在本港所購入的物業，佔本港一手新盤成交總金額22％。當中未有計及以公司名義購買的單位。若單計在市區的貴價新盤，接近五、六成也不足為奇。相反，內地個人買家佔本港二手樓成交總金額只有8.5％(圖2)。

擁港物業有身分象徵

過去數個月，內地收緊信貸，關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策，擔心會打擊資產價格，令他們更有意將資金轉到香港，而且本地的按揭息率，普遍較內地為低，內地按揭息率接近6厘，香港不足2厘。同時，內地按揭成數一般只得五成，香港可以做七成。」

關景鴻透露，早前有兩名客戶各以2000多萬元購入九龍站的天璽及君臨天下單位，並成功促成逾10名內地客戶購入大角站的亮賢居。其中一個來自江門的家庭，更一口氣購買5個單位。他們會先買入700萬至800萬元單位收租以符合移民要求，其後在港再作其他投資。他笑言，內地富豪們來港買樓，價錢非首要考慮問題，「內地同胞認為在港擁有物業才是身分象徵，因此愈靚、愈貴、愈有名就愈適合他們」。

自己也是九龍站粉絲
  2010年7月26日

【明報專訊】關景鴻的客戶鍾情九龍站物業，原來他自己也是九龍站「粉絲」，近年分別購入凱旋門及君臨天下的單位，作收租之用。他表示，自己會追求稀有物業，正如山頂只有百多間獨立屋，買一間便少一間，故這類物業抗跌力特別強。
相關分析


買股遇挫後少沾手

關景鴻在1997年前，曾經熱中股票投資，當時買入的都是匯豐控股(0005)、恒生(0011)及和黃(0013)等藍籌股。但是當亞洲金融風暴來臨，他也有羊缌心態，結果「高買低賣」，之後便較少沾手股票。

相反，他在1993年買入的物業，即使在金融風暴期間跌幅也有限，所以1997年後，他轉以物業投資為主。股票投資則交由專業人士打理。他的投資心得是「選擇比努力更重要」，他自己選擇專心發展事業，同時又選擇適合自己的專業人士幫手管理財產，回報會較自己努力研究更好。

內地置業專揀市中心

關景鴻穿梭中港兩地，對中國地產也瞭如自掌，他認為在內地置業，同樣是要選擇稀有的地段，主要是揀市中心地段，因為一個城市只有一個市中心。貪平選擇二三線地段，升得快時，跌得會更快。最好是揀「綜合」地段，即是有地鐵、大型商場、有名發展商及管理公司參與的項目。

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2 : 龍生(798)@2010-07-27 01:20:16

這道理我明啊.......

但我無錢....怎去買九龍站啊.....

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3 : abbychau(1)@2010-07-28 12:24:52

過去數個月，內地收緊信貸，關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策，擔心會打擊資產價格，令他們更有意將資金轉到香港，而且本地的按揭息率，普遍較內地為低，內地按揭息率接近6厘，香港不足2厘。同時，內地按揭成數一般只得五成，香港可以做七成。」

係唔係唔炒會手痕?

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4 : 自動波人(1313)@2010-07-29 09:45:39

他們實在太多錢了

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炒家轉戰新界 炒㷫細價樓

1 : GS(14)@2010-08-08 16:34:07

上周南豐夥同九倉（0004）聯手殺敗強敵，以一百零四億元拿下山頂聶歌信山地王，每方呎樓面地價三萬二，成交價雖然不低，卻是市場意料之內，沒甚驚喜。
原來，市區樓價接連上升，炒賣空間愈來愈細下，過去一個月，一眾炒家開始轉戰新界市場，將目標鎖定於二百萬以下細價樓，貪其樓價大落後，交易成本低 ，投資相對少，但回報率短期隨時以倍計，於是空群而出，擇肥而噬。
在炒家興波作浪下，新界「樓仔」價格在個多月內竟然暴升一至兩成，反價封盤之聲不絕於耳，即使租約盤亦不計較，就連凶宅都成炒家獵物，細價樓炒風席捲全新界。
新晉炒家 李冠亮

公司董事 陳統運

凶宅專家 伍冠流

去年底特首曾蔭權才一再強調：「豪宅跟普通住宅屬兩個不同市場，豪宅飆升對中小型住宅不會有影響，現階段看不出樓市出現泡沫。」想不到言猶在耳，樓市炒風半年間已由豪宅蔓延至中小型住宅。
不論是龍頭屋苑如港島太古城，抑或曾為重災區的將軍澳，均屢屢錄得成交新高；要在市區覓細銀碼樓幾已成為絕唱下，炒家將戰場推展至新界，荃灣、元朗、屯門的細價樓全被掃起，甚至車位、村屋、凶宅亦不放過，樓價雖未返九七年，勢頭卻不遑多讓。
六屍凶宅賺倍半向來是全港「摩貨」比率之冠的荃灣中心，近月炒風更見熾烈，「樓價急升，細單位一個月升十萬、廿萬，好賺到用家都走去做炒家。」忙得無停手的美聯物業聯席區域經理梁仲維坦言。
「年初時，四百多方呎的細單位入場費只需一百一十萬元，但現時最殘、最低層的單位亦要百四萬起！」
「最令區內炒家雀躍的，就是屋苑內六屍命案凶宅，炒家舊年以三十五萬元購入，原本都無乜人問津，點知近期炒家蜂擁搶貨下，竟有人願意以八十八萬承接，扣除使費淨袋約五十萬。」一位代理興奮說。
荃灣中心六屍命案凶宅亦獲買家承接，一年升值倍半。

一城低價盤掃清光另一個細價樓炒家樂園沙田第一城，近兩個月的交投恍如脫韁野馬，世紀21奇豐分行經理吳元利翻看成交紀錄謂：「六月交投竟達二百五十宗，是二月時低位的兩倍幾！七月都挨近二百宗，之所以減少，並不是熱潮減退，而是因為全部業主都加晒價，市場無晒平盤，交投才稍為放緩。」
「現時區內的投資者都停晒手，入貨的主要是外區客，正如七月中一次過掃八間的投資者，就是由九龍灣淘大花園轉戰過來，外區客對二百萬以下的細單位需求很大！」
沙田第一城的三百九十五及四百一十平方呎的細單位，向來甚受炒家歡迎，貪其容易炒上，就如近日一個高層單位，以二百○八萬元交成，原業主今年一月才以一百六十六萬三千元買入，半年間就升值兩成半，賺近四十二萬元。屋苑七月有近十宗摩貨，全部都是此等細單位，每間起碼賺十萬元。
炒家瞄準元朗樓曾在發展商負責賣樓的李冠亮，近年夥拍投資者組成財團，齊齊在物業市場搵食。今年初，他睇中細價樓好炒，遂開始獨資出擊，「二百萬元以下的樓仔，釐印費只需一百蚊，不少用家均會選擇細樓上車，所以特別好炒。」李冠亮坦言，現時豪宅呎價已相當高，再升空間相當有限。
李冠亮不諱言：「入市最緊要快，同埋狠！遇上筍盤要即時出價，碰上裝修較殘舊的，可以「鋤」價深啲，起碼要較市價低一成！」他現時的入市目標，主要分三區：元朗區樓齡較新的二手「樓仔」、美孚新邨，以及觀塘區的工廈。
事實上，早在兩、三個月前，元朗區仍然有不少二百萬元以下的細價樓選擇，他已分段吸納，當中包括采葉庭、YOHO TOWN等。「元朗區二手呎價僅約四千元，相對將軍澳平均五千多元平一截，而且社區配套及交通都不錯，加上元朗區的原居民購買力較強，預期未來區內樓價有力超越將軍澳。」
投資者李冠亮坦言目前一手轉讓確實貴，不過二手仍有筍盤。

未懼加息炒風未完現今息口低企，買家自然負擔輕鬆，即使樓價貴一點，買家也願意追貨。然而，息口倘回升，置業人士隨時吃不消，事實市場亦早有聲音指，明年息口回升機會不低，特別是通脹已經慢慢升溫。
李冠亮對此不以為然，更指出加息並非洪水猛獸，「以前按揭利率是P（最優惠利率）加，現時是P減，還記得在九二年，銀行按揭利率達十二厘；假若以過去二十年，平均實際按揭利率為六厘，今天息率縱然回升，相信短期也未必可返回昔日水平，所以低息環境仍可維持一段長時間。」
李冠亮補充，根據以往經驗，過去加息周期，樓價上升比起下跌的機會還要高。「始終美國需要確認經濟明顯改善，才開始加息，與此同時，通脹亦會同時出現，未來只會樓價跟隨通脹上升；再加上市場對人民幣升值的預期，仍有不少內地資金來港買樓，總括而言，現時買樓仍然有一定值博率。」
李冠亮對加息無有怕，另一個近月活躍於荃灣及屯門的炒樓財團，則只依一個原則入貨：「回報率達四厘即掃！」
荃灣中心最新入場費已升至一百四十萬元，較年初的一百一十萬元急速上升近三成。

豪掃荃灣中心十伙炒家除看好元朗外，荃灣炒風仍然方興未艾，一名荃灣區經紀爆料說，「大約在今年二、三月間，有上市公司的職員cold call，指明睇荃灣中心四百餘方呎的兩房細單位，看了幾個單位後，即表明是代老闆睇樓，只要價錢合理便可考慮，還謂最好連租約，回報率約四至五厘亦可。」
最終那名買手在不用睇樓的情況下，一口氣連掃十伙荃灣中心細單位，每伙介乎一百三十萬至一百五十萬元，平均呎價約三千二百元左右，每戶現時租金約五千餘元。
本刊深入調查，發覺該批單位是由上市公司特速集團（0185）董事總經理陳統運，及其任職集團執行董事的母親陳江玉嬌持有的公司購入。本刊曾致電特速集團查詢，公司職員表示，陳統運現正外遊未能回覆。
元朗YOHO TOWN月前仍有個別二百萬元以下的單位，成為投資者掃貨目標。

另一名於荃灣區紮根逾二十年的經紀笑言：「過去荃灣中心的投資者主要是商舖老闆、裝修師傅或者是師奶兵團，入行以來印象中從無見過有上市公司大手吸納荃灣中心作投資。」
陳氏母子早在荃灣中心掃貨前，經已透過中間人在屯門物色百餘萬的細價樓。「去年尾已有買手殺入屯門區，至今仍在搜羅租金回報率四厘以上的細樓價，目前於區內掃入逾十個單位，主要分布在兆康及屯門西鐵站附近，樓價約一百五十萬元樓下，其後又曾到九龍灣淘大花園搵貨。」消息人士指，曾聽該公司的買手明言，近年整體住宅租金持續上升，加上經濟環境改善，日後租金回報只會有增無減，相信最終回報可達五至六厘。
特速集團董事總經理陳統運（圖上），早前以私人公司名義，在荃灣及屯門一帶積極吸納細價樓單位。

炒風盛凶宅都係寶過去炒家好避忌凶宅，一般細價樓面積較小，單位銀碼不高，凶宅價跟其他單位價格可能只差三幾十萬，炒家免得過都少沾手。但今天情況不一樣，市場實在太旺，同屋苑樓價大幅飆升，跟凶宅價格有一段大差距，一般單位隨時較凶宅高出七八十萬元，讓炒家有機可乘。
一直熱衷於細價樓投資的海味商人伍冠流，近期因常在拍賣場上搶凶宅而曝光。伍冠流直言，現時市場上的筍盤不多，因此會到拍賣會覓機會，「搵一些凶宅，甚或是只有半份業權的單位來投資。」
他早前以一百一十四萬元購入沙田第一城一戶凶宅，就連大坑浣紗花園一個只有半份業權的單位亦不放過，以一百二十萬元照買，「兩間買入價均較市價低約四至五成，凶宅會保留收租。」
有逾廿年投資經驗的伍冠流，現時持有多間沙田第一城以至屯門的單位，他坦言除炒賣外，大多會用作收租，遇上筍貨會繼續吸納，並相信未來一年難言加息，他對記者謙稱：「現時樓價有少少高，後市唔多識睇，不過市場仍有筍盤存在，細價樓仍然有市場。」
投資者伍冠流直言：「筍盤難求，現時只好在拍賣場上碰機會。」

新近沙田第一城兩房細單位，以二百二十萬元高價成交。

炒賣注意兩大指標連新界樓市也愈炒愈烈，反映樓價走勢的中原城市領先指數更連升七周，部分藍籌屋苑如太古城，呎價與九七年高峰相距僅半成，令人極為不安，究竟後市何去何從？
今天新界樓價與九七年相比，確實仍有一段距離；加上供樓負擔比率、銀行存貸比率、租金回報率等與樓市相關的數據，仍處於健康水平，可以推測新界細樓炒賣空間仍然未盡。不過市場波譎雲詭，炒賣風險高，隨時出現轉角，綜合地產專家意見，需注意兩項指標，一旦出現就要提高萬二分警覺。
樓市再度瘋狂，私人拍賣會亦成投資者撈貨的好地方。

嘉湖山莊現時仍有約六百個低於二百萬元的放盤，是全港最多細價樓選擇的屋苑。

留意未來加息速度首先是息口走勢，美聯物業首席分析師劉嘉輝坦言，樓價與息口的關係甚為密切，現時的低息環境造就按揭利率低見一至兩厘，然而市場明白，息口早晚會掉頭向上，「最大問題是加息的速度，若然每次聯儲局會議都加息，雖然每次可能只加二十五點子，但一年累積起來，加兩至三厘就算好快，經濟增長倘追不上，對樓價的壓力就相當大。」
息口上升肯定會加重供樓負擔，而近年香港打工仔工資已難如八九十年代年年上升，當每月供款上升，人工又追不上，負擔就大增。仲量聯行國際董事曾煥平直指，當市民用上接近一半家庭入息作供樓時，樓市便處於危險水平，現時供樓負擔比例已經升至約四成的警戒水位，雖然較九七年六月的八十五點五仍有差距，但供樓負擔比率再度上升，肯定是樓市一大警號。
第二點要注意租金回報率。差餉物業估價署資料顯示，面積四百三十方呎或以下的住宅單位，今年三月時僅錄得三點九厘的租金回報率，為一九八七年有紀錄以來的歷史低位。但因為今天銀行儲蓄利率幾近零，所以近四厘回報仍吸引，惟一旦樓價再升，回報向下跌至二厘水平，投資者就要打醒精神。
現時按揭利息為歷史低位，惟市場憂慮息口回升的速度。

仲量聯行曾煥平指出（左一），新近供樓負擔比率已升至四成的警戒水位。

九七高峰與現價差距最大的 十個新界屋苑

新界熱炒屋苑細單位 均價走勢

1994-2010年供樓負擔比率

小型樓宇租金回報率

老牌炒家只作壁上觀

雖然有人漏夜趕科場，但一眾以往活躍於樓市的大炒家，卻已偃息旗鼓，靜觀市場變遷。自○八年金融海嘯後，不少樓市大炒家都選擇於高位離場，主要憂慮未來加息周期及內地銀行閂水喉。
今年初，資深投資者湯君明曾經組織了一次炒家飯局，席上包括活躍於新盤市場的「摩王」黎汝遠，以及有逾三十年炒樓經驗，人稱「炮哥」的陳清白（小圖）。這群曾經在樓市「叱咤一時」的大炒家，已經不再看好樓市。
「現時摩王手上的北角二手舊樓都是去年買入，這一浪他可說無甚參與，而炮哥近年已變身樓市大淡友，手頭上只有幾間北角及筲箕灣樓仔，每間約莫二百萬。」一名有份參與飯局的投資者坦言，這些昔日大炒家也慨歎○九年看錯市，平白錯過去年的炒賣時機，惟現在樓價已升了不少，更不敢輕舉妄動。
其中以陳清白對後市的看法最悲觀，他直言：「現在樓價確實太高，入市風險好大，日後加息的話，原先享有低息優惠的業主會趁機大量沽貨，到時樓價必然下跌，假若加息半厘，樓價急跌一成，加息一厘跌幅更會超越兩成。」

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2 : 龍生(798)@2010-08-08 19:04:15

謝湯兄轉貼, 這應該是今期的一仔吧?
老牌炒家都收手了, 看來應該還有半年至1年貨仔....

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3 : GS(14)@2010-08-09 20:57:33

這個是東周，東周近來已拍得住壹仔，但是肥佬黎始終仲有理想，但何生就....

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細價樓供應有限 公屋居屋交投勁炒上

1 : GS(14)@2010-09-26 12:53:46

2010-9-18 iM
                                             
                                                       
                    
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
                                      還有24天，特首曾蔭權會宣讀新一年的《施政報告》，他揚言當中會關注住屋問題。為了替特首造勢，先有按揭證券公司推二手居屋「補價貸款擔保」，讓居屋原業主可借錢補地價。後又公布將近30公頃工業用地轉住宅，可建1.9萬伙，目的只有一個─告訴市民他正盡力幫市民買樓，亦藉增加供應壓樓價。
連番出招有成效嗎？近月樓市交投放緩，投資者似乎都持觀望態度。然而，公屋、居屋交投卻突見活躍，黃大仙龍華樓「公屋樓王」、新蒲崗采頤花園「居屋樓王」乍現，現在是買公屋、居屋好時機嗎？專注於二手居屋炒賣的資深炒家「鬍鬚余」余耀鎏建議投資者不妨「再等一會」，待特首出招後，才謀定而後動，方為上策。
揚言絕不會做「五分之二或五分之三」特首的曾蔭權，將於10月13日宣讀《施政報告》。特首強調，今年《施政報告》的重中之重是住屋問題。
有關房屋政策，最近市場最關心的莫過於是會否復建居屋，為此，不少有意置業人士莫不按兵不動，靜觀其變。
公屋成交價屢創新高
到底曾特首會否宣布復建居屋？從近日按揭證券公司公布「補價貸款擔保計劃」，藉以活化居屋第二市場來看，即使不復建居屋，激活卻是明顯不過的。
正因為市場上細價樓供應有限，公屋、居屋市場莫不收旺場。先說公屋，在二手盤交投大減下，不少投資者紛紛進軍公屋這個過往備受忽略的市場，近期，竟有200萬元「公屋樓王」出現。
早前，深水埗李鄭屋邨一間695平方呎公屋，售價高達198萬元。不出一星期，馬鞍山耀安邨耀頌樓17樓10室，面積778平方呎公屋售價高達207萬元，呎價2,661元。本周黃大仙下邨龍華樓19樓2室單位，成交價再創新高，達230萬元，售價遠勝耀安邨公屋，成為最新「公屋樓王」。
土地註冊處資料顯示，9月首7天共錄得16宗公屋買賣註冊，當中以新界及九龍區最為活躍，分別錄得8宗及7宗。金額達100萬元或以上的有11宗，佔整體公屋登記近七成。
居屋市場亦毫不遜色，除剩餘居屋銷情理想外，慈雲山居屋慈愛苑、鰂魚涌康山花園及新蒲崗采頤花園都先後湧現高價成交，買賣氣氛更勝私樓。當中，慈愛苑D座高層10室，503平方呎兩房單位，以216.8萬元成交，呎價4,310元。另外，一直是全港最貴的居屋鰂魚涌康山花園，呎價在個多月間再闖新高。康山花園8座高層A室，521平方呎，成交價高達350萬元，呎價高達6,718元，貴過同區私樓南豐新邨及華蘭花園，平均呎價為6,400元及6,200元。
而被視為東九龍新晉「居屋樓王」的新蒲崗采頤花園11座高層B室，最新一宗為綠表（毋須補地價）成交，以267萬元易手，呎價高達3,853元，為東九龍1997年後綠表最貴。而采頤花園另一單位，3座低層B室，693平方呎，以370萬元易手，呎價5,339元，亦創該屋苑二手呎價新高，原業主於2000年以綠表148萬元購入，補地價約138萬元，是次轉售賺84萬元。
樓齡較新屋料最受惠
是次政府透過推出二手居屋補地價貸款擔保，以配合活化二手居屋市場的措施，市場人士相信，最受惠的應該會是樓齡較新或質素較佳的居屋單位。
從數據看，公屋居屋的炒風確實熾熱，尤以8月為甚。自稱較政府更早懂得活化居屋的炒家「鬍鬚余」，曾經斥資30萬，將上水彩蒲苑C座高層一居屋單位，打造成「智能居屋」，更大膽地在該「豪裝」的居屋內舉行記者招待會，並將之稱為「富甲彩蒲」。這位細價樓兼居屋炒家接受本刊訪問時表示：「目前樓價正處於高位，加上政府早已揚言將出招壓樓市，大家要『等一等』，待特首公佈《施政報告》再作定奪。 」
現年52歲，油漆工人出身的他，1985年時做兩份工賺錢儲首期炒樓，1999年炒賣第一間物業元朗洪水橋朗峰園，數月內轉售獲利約10萬元，從此踏上炒樓生涯。沙氏期間更因炒賣多個銀主盤而聲名大噪。過去10年，他炒賣過逾200個物業，足迹遍及洪水橋、屯門、元朗、西貢、上水、粉嶺等。
持盈保泰兼鎖定利潤
炒慣細價樓及居屋的「鬍鬚余」，出貨往往快人一步，今年5月仍說會伺機入市，到了7月，開始轉口風兼出貨，他說：「我遵守『最後一元留給別人賺，賺夠就行人』的道理，現階段只宜『持盈保泰，鎖定利潤』。」
「《施政報告》公布前後，樓市會『回一回』，我最怕政府，我不會同政府對着幹，樓市會調整，但調整可以令個市更健康，『乾升』是無意思。」
「以我多年投資經驗，就算政府無出招，樓價升到某一個位就自然會下跌，香港的炒家經過1997年、2008年的金融風暴，好多曾經歷過、受過苦的投資者都變得相當小心，現在是否高位？你看馬鞍山『天宇海』呎價也要過萬元，我今日接3個電話，經紀同我講，馬鞍山盤好抵，馬鞍山呎價都有1萬元，真係好抵！」
居屋升值潛力不遜色
「我自己不是一直堅守八字真言，近月已沒有買貨了。現在我差不多落晒車，手上只有6件貨，有4件居屋，都是低位買回來的，餘下粉嶺中心、嘉湖山莊各1間。須知道，居屋靜市時回報率好高，因為可以收租；旺市時，其升值潛力不會比私人樓遜色，分分鐘跑贏私人樓，所以我一直愛炒居屋。」
「其實，兩至三個月前我都無再入貨，我覺得樓價已處於高位，已經有問題，既然已到高位就要小心。不知道大家有沒有留意，過去是股市先行樓市滯後，但此輪升浪卻相反，特別是，樓價行先過股市好多，你說是否不正常。以我投資經驗，唔相信有升無跌。到時通街都是貨，你想搵人接都無，你知香港人，寧買當頭起，要跑都逃不掉。」
何時入市？他補充說：「眼下，除非遇到較市價平10%至15%的樓仔，我才會出手，我明白『長賭必輸』的道理，到最後要看誰人接棒，點解今日連美孚新邨的投資者都要出貨，都是那句『最後那一元留給別人賺』。總括而言，現時樓價在高位徘徊，大家要小心，待回調10%至15%，個市會健康些。所謂，君子不立危牆下，亦有說，『上帝要你滅亡，必先要你瘋狂』，現在很多地方都『炒過龍』，馬鞍山盤，意向價都要一萬元，是否已過了火位？」
參考肥雞餐提供折讓
「我認為賺錢要有耐性，股票、樓市都有周期，今日存錢在銀行幾乎無息，所以投資者都想收息，但大家請記住，咁高位去追一口價，跌一口價時整多幾厘都補不了，你認同嗎？」
入市要再等一會，那麼政府推「活化居屋」政策，又能否真正解決市民買樓困難，無法上車的問題？對此，「鬍鬚余」認為實際用途不大。他說：「現時銀行水浸，周圍都借到錢，若居屋業主本無意賣樓，你借錢俾佢佢都唔會補。」他建議：「不如參考教師、公務員的肥雞餐優惠，提供折讓，舉例說：1年內補地價可以有七折，兩年內補地價有八折，3年內補地價有九折，這樣可以吸引有意賣樓的居屋業主補地價，總之，先吸引買家，這樣市場有機會活化。」
「若政府覺得俾小小折頭，庫房就會少咗錢，我認為不會，你唔補又係無，不如『引』佢出來。那時候，市場上的中小型住宅會增多，原業主持有多少少錢，換樓壓力無咁大，以及人人都希望有小小着數，引誘其補地價後，市場就會被激活。」
總括而言，政府為要打壓樓市，將會在《施政報告》出招，「鬍鬚余」叫大家「等一等」。
                                                                                                   

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80後專吸細價樓 財來有方　元朗單幢樓可上車 勿做「月光族」

1 : GS(14)@2010-11-17 00:03:26

2010-11-15   香港經濟日報

　　「年輕人買樓，不一定要揀大屋苑，可以選擇細價樓，元朗區還有不少百餘萬元的單幢樓供應。」在機場任職地勤工作的李振圖（Calvin）今年28歲，是一名正宗的80後置業人士及投資者，現時他以個人及聯名名義共持有5個物業，市值超過700萬元。

任機場地勤 上車父母出首期

　　年紀輕輕的Calvin原來5年前開始買樓，第一個單位是天水圍天頌苑的二手居屋單位，購入價65萬元。「當時買樓純粹為了改善屋企的居住環境，我們住了10多年公屋，兩兄弟年紀都大了，所以父母出首期，由我來供樓，九成半按揭月供約4,000元，一直住到現在。」

　　到了07年，當時股票不斷升，恒指超過3萬點但樓價則相對落後。「好多地區的樓價很低水。媽媽勸我買自己的樓，還借15萬元給我，加上自己15萬元的儲蓄，在元朗蝶翠峰購入一個634呎單位，當時買入價137萬元，現在市價約值210萬元。」

　　他買入單位後一直用作收租，月租7,000元，供樓約6,000元，每月仍有現金收入，所以兩年後，Calvin已可把15萬元歸還給母親。

　　至去年年底，他見樓價不斷上升，於是到銀行申請加按，套現10萬元，又將借貸年期由原來的20年，加長至25年；每月供款由原本的6,000元，降低至 4,000元。他把加按取得的10萬元作首期，與弟弟合資，購入元朗好順福大廈一個300多呎的細單位，購入價83萬元，每月供款3,000多元，但每月租金4,000元。

名下擁5物業 市值逾700萬

　　幾個月前，他的朋友認同其投資手法，於是與他合資購入元朗金輝大廈兩個單位，價格分別是112萬及148萬元。

　　現時Calvin以個人或聯名共持有5個單位，為了符合銀行的資產審查及按揭壓力測試，最近購入的3個單位，都不用以他的名義購入。個別單位以合資形式購買，為方便日後計帳，負責上會的人，均須開設一個全新的戶口處理供樓及收取租金。

消費有節制 月供股票當儲蓄

　　現時其持有的5個單位大部分用作收租，租金基本可以支持供樓，每月實質供樓費用，大約佔其工資的三分之一，「所以我仍然可以去旅行、購物等，只是我不會胡亂消費。」

　　好多年輕人只懂埋怨樓價過高，期望政府幫助，但Calvin認為，若未儲夠錢，收入月月清（即現時俗稱「月光族」），即使政府資助他們仍然無能力上車。

　　「我03年畢業後出外打工，由於『沙氏』問題，初初每月人工只有1萬元，但我有儲錢習慣。不過，我不是儲蓄現金，而是以月供股票方式儲蓄，當時主要供中海油，初初供時每股6.3元，到放售時每股升到10多元，使我有錢買第一層樓。」

　　對於後市睇法，他認為現在樓價的確升了很多，但是香港樓跌的機會比股票細，除非市場有很大的震盪。如果買200萬元的樓自住，即使10年內跌了20%，但平均每年只虧損3萬至4萬元，比租樓更划算。

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2 : GS(14)@2010-11-17 00:03:40

投資細價樓 回報要識計   

　　作為80後投資者，李振圖（Calvin）指出，買樓收租最重要的是看回報，現時百餘萬元的細價樓，租金回報約5至6厘，但大屋苑的租金回報只有約3至4厘，若樓價繼續上升，細價樓回報也低於4厘時便要小心。

選已維修大廈 慳一筆

　　被問及選擇細價樓的心得，Calvin表示，細價樓的配套設施及質素肯定不及大屋苑，但是隨着市區租金上升，細價樓只要單位間隔四正，不難搵租客。「不過，買細價樓時首先要留意的是大廈維修問題，最好物色已經進行維修的大廈，因為細價樓伙數少，攤分維修費用較高，每戶3、4萬元，差不多等於半年的租金。」

內籠企理 可省裝修費

　　他又提醒投資者，買細價樓收租，適宜預留一部分資金作為日後翻新及維修之用。

　　除了維修費用外，Calvin指出，買細價樓收租，最好選擇內籠企理單位，例如業主曾經進行大裝修的單位。因為現時百物騰貴，300呎單位裝修費要近10萬元，相等於2年的租金。

　　另外，若合資投資物業，最好透過一個全新的戶口來處理供樓或收租事宜，以免因帳目混亂而發生爭拗。

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3 : 龍生(798)@2010-11-17 00:34:53

又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....

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4 : GS(14)@2010-11-17 21:50:15

3樓提及

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又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....

今日好似幾生性

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5 : 龍生(798)@2010-11-17 23:50:23

光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....

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6 : GS(14)@2010-11-19 11:47:42

5樓提及

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光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....

win many la

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7 : 龍生(798)@2010-11-19 16:55:29

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8 : GS(14)@2010-11-19 18:12:11

7樓提及

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你個樣....

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9 : 龍生(798)@2010-11-19 20:20:07

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10 : GS(14)@2010-11-20 16:25:59

Now, he is so big wok...

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11 : 亞力士(1473)@2010-11-21 23:09:13

10樓提及

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Now, he is so big wok...

又唔似喎，佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左，咁就火燒連環船。

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12 : 龍生(798)@2010-11-22 16:53:10

唔好嚇我啦湯兄....小弟心臟承受力有限啊...

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13 : 龍生(798)@2010-11-22 16:54:10

副版主你終於蒲頭了....嗚嗚嗚....

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14 : GS(14)@2010-11-22 22:05:06

11樓提及

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10樓提及

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Now, he is so big wok...

又唔似喎，佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左，咁就火燒連環船。

我覺得未來繼續是咁會好似陳清白咁樣清袋

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內地富學生收租客撑起細價樓

1 : GS(14)@2011-02-27 15:31:19

2011-2-19 iM
內地同胞愛買港樓，原因眾多。
一個既殘舊的二手公屋，內地買家購入時會指︰「回報比深圳樓吸引！」
港人認為地點偏遠的天水圍嘉湖山莊，連購兩伙的內地夫婦會盛讚︰「投資自用皆宜！」
還有人數日益增多的內地來港留學生，為了留港求學及工作，會說︰「有住屋需求。」父母助其子女在港「上車」，已變得普及！
雖然港府限制投資移民不能以投資物業申請來港，但另一股來自內地的購買力，正由豪宅蔓延至中小型住宅屋苑，甚至公屋，口味更趨向平民化。
究竟內地買家對本港樓市的影響力，是否比港人想像更大？不妨先聽聽一班內地買家的心聲。
早前英國皇家特許測量師學會（RICS）引述Numbeo物業指數指出，香港在樓價與收入比率上排行全亞洲第一，以家庭每年收入中位數計，平均每個家庭須動用22.72年收入，才可買入一層中價樓，樓價之高，令不少港人大呻上車比登天更難。
不少港人認為，今天樓價高企，除了是息口低及供應緊絀外，內地買家來港買樓，也是撑起港樓市的主要原因。
為平息民怨，港府在去年從投資移民計劃中，將物業資產剔除。不過措施落實後，在通脹升溫及「人仔」持續升值下，內地客來港買樓的需求，不但沒有減少，反而有擴散至中低價樓市的迹象，甚至有內地客開始沾手本港公屋市場。
個案1【投資客】
公屋回報勝皇崗樓
春節長假剛剛過去，是內地廠家接新定單的高峰期。在汕尾開設廠房並從事生產銀器首飾的內地人程先生，農曆年前暫時放下繁忙的工作，來香港後到了屯門區一帶的公屋睇樓，後來更以全數繳付方式，斥資85萬港元購入屯門田景村田樂樓一個約439平方呎公屋單位。
程先生是少數會買入香港公屋作投資的內地人，本刊好不容易才與程先生接通電話。詢問之下，才得知程先生的屯門公屋，已經以每月約4,500元出租，租客是一名屯門的分支家庭客，租金回報率高達6.4厘。
來港置業自由度高
程先生在深圳持有皇崗皇御苑的一個單位，他說深圳目前樓價頗高，以每平方呎計，是次購入的田樂樓公屋單位，較在皇崗一帶的住宅還要便宜，由於他每個月也會因生意而來港逗留4至5次，故他在屯門智樂花園，同時亦租用一個約400平方呎的單位，每月租金約4,000多元。
他表示，買入的田樂樓公屋單位將來亦有機會自用，因該地交通方便，到機場、上水、落馬洲，甚至深圳等均有公共車輛直達，日常往返甚為方便。加上農曆年前夕，國務院推出「新國八條」啓動新一輪房地產調控，而春節過後央行很可能再次加息，也令程先生不再注目內地樓市，更加決心轉為買港樓投資。
程先生坦言︰「內地買樓的規定變化較大，一時可一人買兩套房，一時家庭戶口已有兩套屋就不能買第三套，現時在深圳一組家庭更只可買一套，限制頗多，買物業始終不及香港的自由。」
素來香港公屋二手買賣交投稀少，由於左鄰右里多是低收入家庭，故此資金充裕的港人，亦甚少考慮買公屋來投資。在港首次投資物業的程先生，在電話中告訴記者，他明知單位是公屋，也要買下來。
每年租金回報6.4厘
「買下公屋單位，就是看準了單位入場費低廉，而且值租。」程先生直言，買入的屯門單位本身並無間隔，內籠頗為殘舊，但因購入單位時是連同租約一併購入，只要有利可圖，就算買公屋也是不俗的投資。他認為看事情有多方面，「公屋一層有20多伙，要找租客並不困難。」他續分析指，目前皇崗一帶的住宅，樓價已不算便宜，例如皇崗一個600多平方呎的單位，售價約達90萬元「人仔」，折合入場費大約也要106萬港元，惟深圳面積相若的單位，租金只約達2,800元人民幣，即約3,300港元。
計起來，在深圳出租物業，回報只有3.7厘，相反買下屯門這個公屋，月租4,500元，令程先生手持單位的每年租金回報高達6.4厘，回報明顯更勝一籌。
他補充說，即使在內地出租單位，單位的管理費是由租客自付，跟在港出租物業不同，但若扣除屯門公屋約500港元的差餉，投資回報仍較內地的可觀。
事實上，本港地產代理亦指，現時樓價高企，不少中環或灣仔上班的小情侶、新婚夫婦或屯門區分支家庭戶，轉至新界西居住，近年屯門的租賃需求也因此提高，區內私樓如田樂樓附近的盈豐花園，目前最平的租盤，平均也要5,000多元，二手市場的公屋只要比私樓稍為便宜，隨時也可成為搶手貨。
憧憬港元美元脫鈎
程先生是個生意人，數口自然精，同時因工作需要，他對貨幣的滙率尤其敏感，他出口首飾到外地，近年也因人民幣滙率走強，貨品在外國客眼中也變相加價，他承認不時留意國際金融市場變化，以調整個人的生意部署。
他指買港樓的原因，除了較划算外，入市買港產「磚頭」，也是為了買個未來。程先生深信，隨着中港兩地關係愈趨密切，港元跟美元脫鈎是遲早的事。他預期的港元跟美元脫鈎，是香港發展的大方向。
「現時港元跟美元掛鈎，人民幣不停升值，港元滙價無形中被拖低，現時銀紙貶值，港人出外吃飯以前要30元，現在40元一個晚餐，餐廳老闆也會說無錢賺，反映港元滙價實在不可能再低，再低就會導致民不聊生，遲早政府一定出手干預。」
「一旦港府跟美元脫鈎，港滙一定有個報復性反彈回升，即是說，本港物業的資產值亦會隨之彈起。屆時賺利率，同時又賺上滙率。」在內地出生並居住多年的程先生，看政策亦有自己一套觀點。
對於有指香港樓市已形成泡沫，程先生並不擔心，他指投資不着眼短綫，而且自己買的並非樓價偏高的物業，加上單位全數繳付，他已立在「進可攻退可守」的安全地帶。
避開已被炒高屋苑
程先生又打趣地說︰「按以往歷史，市場每隔10年才會有一個金融風暴，如1987年股災、1997年亞洲金融風暴、2007年美國的兩房事件等，時間性暫時仍然好準，按照這個循環，2017年或許再有一場跌市危機，即使現時入市，持貨幾年，也有不少機遇，要及時套現離場，相信也來得及。」
他更叮囑身邊的內地朋友，現時在香港買樓，最好避開已被炒家推高樓價的物業，其中包括九龍區的物業。他舉例說︰「2003年時淘大花園80萬港元有交易的細單位，現是樓價已升至200多萬元，升幅近兩倍等，入市時就要想清楚。」至於其他心水選擇，程先生表示，現在亦考慮購置九龍區的乙級寫字樓，尤其是現時 200萬至300萬元的，考慮條件是將來可否自用，變相不怕市跌，只要自己開公司，就有自用價值。
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個案2【收租客】
新界西呎價2千負擔得起
從深圳南山來港的劉氏夫婦，去年10月以總數300多萬港元，購入兩個嘉湖山莊各約達500多平方呎的細單位，近日剛辦理收樓手續，但與以往一擲幾百萬現金買樓的內地豪客不同，他們只繳付五成首期，然後向本港銀行承造按揭供款買港樓。
放租５千回報約４厘
劉太的丈夫在深圳從事麵條生意，經常要來港與客戶跟進定單，兩夫婦手持內地身份證，是百分百「純正」內地人。劉先生指，「在港申請按揭主要是個人資金周轉的安排，而且辦的手續也頗為簡單，只要提供內地的入息證明，按揭五成非難事。」
劉先生憶述最近幾年已有買港樓的念頭，始於每一個月來港3至4次，跟太太在港購物，以及與朋友或顧客見面，慢慢發現香港的居住環境好，人權較平等，以及經濟發展較平穩，故此放心在此置業。
不過他沒有申請投資移民，劉先生也老實說，在港府還未剔走物業作投資移民資格前，自己的資金也不夠650萬，故現在買港樓也是買細價樓，他表示︰「負擔不起高價港樓，但呎價2,000多港元的嘉湖山莊還可以吧！」他坦言，對本港物業有信心，因香港的投資市場較內地成熟，且法規嚴謹一點。
而且他看中該屋苑是新界區的指標樓盤，交投量有保證，故見售價合理，租金回報又比內地的高，便一口氣買下兩個單位。劉先生手持的兩個嘉湖山莊單位，剛完成基本裝修，並在市場放租，叫價5,000多元，租金回報率約達4厘。
信細價樓風險較低
原來像劉先生般，只是看看代理行門前的放售樓盤，了解成交量及見價錢合適，便會爽快敲定的內地買樓客有不少，他們入市考慮明顯較港人用家來得直接簡單。
但去年樓價累積升幅已不少，現時入市不怕買貴了嗎？劉先生表示不擔心，因為他知道嘉湖山莊是香港樓價升幅最溫和的屋苑之一，加上呎價只是2,000多港元，約等同每平方呎不足2,000元人民幣，他相信下跌空間理應有限。
「加上兩個單位暫作收租，將來也有自用的可能，除非樓價大幅上升要套現獲利，否則樓價將來升值多少，也是抱着平常心。在通脹升溫情況下，買物業保本保值是大勢所趨，細價樓風險相對豪宅風險反而較低。」
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個案3【富學生】
父母出資銅鑼灣上車
自從香港的大學開放給內地生報讀後，近年來港升讀大學的內地生每年逾千個，單計學位課程，去年便有1,400多名內地生被港校取錄。這批內地學生，部分在畢業後選擇留港工作，令本港住宅租賃及買賣市場增添一批新力軍。有內地家長甚至動輒數百萬元，替子女在港買下安樂窩，只為讓子女在港生活好過一點。
用家身份不是投機
來自廣東省、從事銷售行業的Carol便是其中一個例子，現在才20多歲的她，去年在浸會大學畢業後不久，已旋即成為業主，極愛錫她的內地父母，在銅鑼灣區買下一個實用面積約400多平方呎單位作為禮物，單位樓價高達500多萬港元，由父母全資繳付。
家鄉在廣東省的Carol說︰「單位是自己挑選的。」原來在求學期間，她經常在課餘時與同學在銅鑼灣消遣，一方面因對該地的環境較為熟悉，加上她決定留港工作，故希望找一處衣食住行也較方便的地區入住。
年紀輕輕，已不需為上車而煩惱，Carol比不少同齡港人幸運，她精通三文兩語，更操得一口流利的英語，畢業後便在一家國際機構工作，入職起薪點達2萬多港元，生活無憂。
不少港人認為，樓價高企多得內地同胞入市「炒高」，Carol卻指這個說法並不公平。她指︰「香港是個自由開放市場，不可以將樓價上升全歸於一班人身上，內地人也可分為投資者、大學生等，大學生是用家的一類，沒有投機成分，與普遍在港生活的人，擁有的居住需求沒有太大分別，故不應將全部入市的內地人都標籤化。」
她認為，港樓有利可圖，本港樓市的投資者來自四面八方，公道點說是聚積財富能力較強的人，買樓較有優勢，不能一刀切以國籍區分。
內地學生影響輕微
有買港樓想法的內地學生不止她一人，Carol表示，「身邊來自內地的同學也討論過在港買樓的事，問題在於現時香港樓價太貴，不是每個內地畢業學生或家長也負擔得來，故內地學生的住屋需求，影響甚微。」Carol稱，一年學士的內地學生也是1,400個，其中只有三成的內地人留港工作，即400多名，又要負擔得來入市，估計最多兩成，即約是80多個人，一年多了80多個用家，對市場影響不大。
她認為，與其說港人被內地買家迫出市場，正確說應是有錢人將較貧窮的人迫出去，有錢人有部分來自不同地方的人，除了內地人，也包括外籍人士。
「不要忘記，可來港讀書的內地生，首要條件成績好，當中大部分更是小康之家，例如一年可負擔子女幾十萬港元的學費及生活費等，雖不是很富裕的家庭，但當然有能力拿出幾百萬入市。相反，真正富裕的家庭首選也會到英國及美國等地留學，不會來港呢！」她笑說。
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樓市老行專︰北水衝擊未到戲肉
究竟北水湧港置業的趨勢有多猛？一直以來，港府沒有明確數據量度，亦無研究有關趨勢，只能引用來自地產中介的估計數字。隨着來港買樓的內地人日益增加，不少港人擔心，香港將會重蹈英國倫敦市的舊路，港人（本土市民）會被邊緣化，須大規模遷離市區。
從事地產代理行業超過28年的汪敦敬，他旗下的祥益地產代理業務，遍布內地人經常留下足迹的新界西區。汪敦敬認為，內地人來港買樓愈見普遍，並正以一個難以估計的幅度步入增長，本港作為自由市場，樓價極有可能再被北水推高，手上沒有物業的港人，將來或許面對不少慘況。
港應制定長遠政策
他套用行政會議召集人梁振英曾說的一番話︰「本港樓市像一個茶杯，茶壺內的水就像內地的資金，茶杯很容易便會滿瀉。」一旦大量北水湧過來，本港樓價必定急升。汪敦敬建議港府應做好準備，評估北水為港帶來的衝擊外，更要制定穩健的長遠房屋供應政策，例如制定未來10年市場的供應表，並按時調整等，絕不能坐視不理。
他表示，半年前，新界區的樓市，接獲持有內地身份證的「純正」內地客，而且不需向銀行承造借貸的內地購買力正在增強，平均每個月，市場便有約10宗成交，與以往市場以暴發戶或大商家等為主，情況截然不同。相信目前尚未完全反映內地客的真正衝力，但隨着穿梭中港兩地的高鐵及直達三地的港珠澳大橋開通，來港置業的內地人極可能大幅上升。
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陸東︰內地孕婦撑起樓價
近年，內地孕婦來港產子的有增加趨勢，根據統計署早前調查，2001年至2009年期間，來港產子的內地孕婦已由2001年的620人，增至2009年全年的29,760人，增長速度驚人，高達47倍。
被喻為「最準分析員」的瑞銀外部顧問陸東，早前與本刊合辦的研討會上也指，其實人口結構增長與樓市息息相關︰「大家看到內地人來港生仔數字升得幾快，這除了對香港教育、醫療有影響外，對樓市都有正面影響。」陸東認為，這群赴港出生的寶寶，將來也會來香港讀書，自然也要來香港居住，故有買樓需求，他自言曾提醒港府相關人士，務必留意這數字對港樓的影響，可惜不得要領。
統計處曾經推算，至2039年香港每年約8.93萬名初生嬰兒中，父母均非港人的佔近半（48%），即4.3萬名，一旦在港出生的內地人移居本港，長遠會令本港的住屋需求大增。
2003年內地來港產子的孕婦已突破一年2000宗，在中央開放內地客來港自由行後，由2004年至2009年期間，內地來港產子的孕婦亦是有增無減，根據中原地產數據，本港樓價的升浪，亦由2003年迄今，還未完成。

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2 : 龍生(798)@2011-02-27 18:48:08

我好喜愛carol既例子及佢講既野

但更有興趣佢究竟買左邊度....400尺賣5百萬?
過萬喎老細

呢的文真係吹得就吹!

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3 : abbychau(1)@2011-02-27 19:03:48

2樓提及

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我好喜愛carol

當投資ja ma

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4 : 龍生(798)@2011-02-27 21:10:04

NONONO
銅鑼灣區應該仲未過萬的...
呢篇文有誤導成份

要過萬的唔止400尺
400尺的還未有試過超過一萬蚊尺

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5 : ABC(7181)@2011-02-27 21:41:56

大陸大城市都幾多靚車出入,好明顯大陸真係富起來

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6 : Hierro(1191)@2011-02-28 00:53:32

傳媒和地產經紀不斷一起唱雙簧

目的，大家心照

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7 : 龍生(798)@2011-02-28 01:51:51

係呀....銅鑼灣係有過萬一尺的樓...但400尺
邊度有12500蚊一尺呀...

加路連山道都唔駛啦

最細力生軒, 都係500尺
都係一萬蚊!

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8 : GS(14)@2011-02-28 21:27:34

6樓提及

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傳媒和地產經紀不斷一起唱雙簧
目的，大家心照

派貨是咁啦

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9 : 龍生(798)@2011-03-01 02:53:21

唔好吹到咁大嘛, 我住呢區所以留意到
如果唔熟, 就走眼了

400百尺5百幾萬?
最少12500一尺

太誇了, 佢叻在後面無加番句平均尺價12500!!!

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10 : 雪貓(1200)@2011-03-01 13:11:36

我大學認識不少內地生，他們都不住宿舍，改在附近買房子.......

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11 : 龍生(798)@2011-03-01 16:47:41

我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港

我指的是這篇文作大了

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12 : GS(14)@2011-03-01 21:37:35

11樓提及

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我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港
我指的是這篇文作大了

我地認為國內有景，別人倒過來看，其實即是隔離飯香

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13 : 龍生(798)@2011-03-02 00:16:10

看升幅, 香港不比內地遜色, 就是了

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14 : 雪貓(1200)@2011-03-02 16:40:41

11樓提及

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我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港
我指的是這篇文作大了

同意！不少人留在香港工作和移民
現在傳媒的報導手法毫不客觀，已經習慣了。

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15 : GS(14)@2011-03-02 21:11:41

13樓提及

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看升幅, 香港不比內地遜色, 就是了

香港還可以買幾多都得

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屯門30年細價樓 扣額印後仍獲利

1 : GS(14)@2012-03-07 22:26:29

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120307/News/ea_eac1.htm
【明報專訊】樓市持續升溫，除交投回升外，樓價亦繼續上升。個別細價樓業主，即使易手須支付額外印花稅，但仍能突破額印防線轉手獲利。屯門樓齡已屆30年的單幢樓麗寶大廈，本月暫錄兩宗連同額印成交，其中新近成交單位位於中層B室，面積344方呎，望開揚景，1房間隔，連月租4500元的租約，以121.5萬元成交，呎價3532元，與同類單位相若。利嘉閣分行經理梁桂華稱，原業主於2011年1月以98.5萬元購入，是次易手扣除5%額印及其他使費等，實際仍賺約15萬元。

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2 : 龍生(798)@2012-03-07 23:46:32

細到無朋友呢.....

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3 : Sunny^_^(11601)@2012-03-08 15:20:08

實唔實用先,我之前去灣仔睇...有好多應該同佢有得比"size"但係價就係double

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4 : GS(14)@2012-03-08 21:48:58

應該實用

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5 : 龍生(798)@2012-03-08 23:45:58

唔太實用....細到加零一....

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6 : 亞力士(1473)@2012-03-09 00:19:06

做炮房又另計

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7 : 龍生(798)@2012-03-09 22:45:48

爆房爆到去屯門...條女的水都收乾啦....

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8 : GS(14)@2012-03-10 11:35:16

人地有公路點乾?

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9 : Sunny^_^(11601)@2012-03-10 16:31:31

6樓提及

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做炮房又另計

細到咁...咩mood都冇晒

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10 : 龍生(798)@2012-03-10 20:14:21

湯兄....你唔明架啦....有的野....有時限架...

但當然, 如果係屯公, 個時限會縮短得好快....

但如果係由舊山頂道上倚巒....我諗會越耐越多水.....

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11 : idsdown(1658)@2012-03-10 23:03:59

30年舊樓, 得7成實用率, 嘛嘛地喎

http://www.manyw.com/tran/tr_list.php?bldg=LBB

成交日期   物業名稱  層數   單位   建築面積 實用面積 窗台面積 以資訊聆
2012-02-20  麗寶大廈  14  D  約333呎  約238呎  約23呎  $1,136,000  $3,411
2012-02-10  麗寶大廈  17  G  約344呎  約248呎  約23呎  $1,040,000  $3,023

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12 : idsdown(1658)@2012-03-10 23:10:49

6樓提及

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做炮房又另計

呢個直情係個買家的投資目的啦

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13 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 10:17:32

我上google揾左D圖.都唔算太細既

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14 : GS(14)@2012-03-11 10:22:55

都還可以

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15 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 10:32:13

等我介紹下灣仔D細樓啦...呢一間真係...細到無朋友

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16 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 10:43:18








留意,右手邊+左大鏡

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17 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 10:44:42

呢個kitchen...連爐頭都放唔到...chi sin

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18 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 10:45:08

中原張圖放唔到既????

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19 : 亞力士(1473)@2012-03-11 11:50:46

真骨子

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20 : 龍生(798)@2012-03-11 14:55:34

sunny個盤是否就是聞名天下的康富大廈?

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21 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 15:04:31

20樓提及

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sunny個盤是否就是聞名天下的康富大廈?

係呀.原來...已經"聞名天下"...我仲好似井底之蛙咁...

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22 : 龍生(798)@2012-03-11 19:20:24

唔好咁講, 我都係機緣巧合先有機會見過呢個曠世奇盤....

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23 : Sunny^_^(11601)@2012-03-11 19:24:45

THX~龍生

上次去本來係想見識下全港最細地產鋪...佢可以做咁耐以為好有本事...

點知多個盤都冇...得呢個...

呵呵,我都算係"機緣巧合"呢=]=]=]

不過可能有被收購既可能喎,唔知會唔會布人密密收購呢?

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24 : 龍生(798)@2012-03-11 23:46:58

唔會被人收購的

一梯兩伙, 個地盤太細太細了

而且樓齡不夠, 邊有可能俾人收

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25 : Sunny^_^(11601)@2012-03-12 08:30:04

24樓提及

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唔會被人收購的

一梯兩伙, 個地盤太細太細了

而且樓齡不夠, 邊有可能俾人收

得42伙,如果要收購就簡單.

收購左大可以變做服務"識"住宅呀.SHAMA都係用舊樓呀

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26 : GS(14)@2012-03-12 21:29:27

24樓提及

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唔會被人收購的

一梯兩伙, 個地盤太細太細了

而且樓齡不夠, 邊有可能俾人收

幾年樓?

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27 : 亞力士(1473)@2012-03-12 22:57:39

25樓提及

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24樓提及

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唔會被人收購的

一梯兩伙, 個地盤太細太細了

而且樓齡不夠, 邊有可能俾人收

得42伙,如果要收購就簡單.

收購左大可以變做服務"識"住宅呀.SHAMA都係用舊樓呀

格局改做 "香檳式" 住宅

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28 : 龍生(798)@2012-03-12 23:49:34

或者富士式大廈

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