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八城市賣地超千億 京滬深仍未公布三年宅地供應計劃

在中央部委的要求下，包括廣州、天津在內，目前已經有多個房地產熱點城市對外公布了2017-2019年三年住宅用地滾動供應計劃，但一線城市中，北京、上海和深圳仍未出臺相關計劃。

2016年中央經濟工作會議要求促進房地產市場平穩健康發展，並要求落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

在23日～24日召開的中共北京市委十一屆十二次全會上，北京市委書記郭金龍稱，要清醒看到，房價已經過高，積累了風險，而且增加了社會焦慮，也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。要擔負起主體責任，嚴格落實中央關於調控房價的部署和要求，堅決保持房價平穩。

他表示，解決好房地產問題，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位，以解決群眾的基本住房需求為出發點，緊密結合疏解非首都功能、棚戶區改造、城鄉結合部地區城市化等工作，進一步調整用地結構，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建設力度。

不過，截至記者發稿，北京尚未出臺相關土地供應計劃。而2016年北京住宅用地供應也少於往年，全年土地出讓收入約800億元，尚不足2015年的一半。

一位房地產企業開發高層對第一財經記者表示，北京2016年供應土地確實少於往年，其原因可能是擔心出現地王，另外可能也有疏解非首都功能以及人口調控的考慮。

熱點城市陸續發布供地計劃

按照“國土資源部要求”，從今年10月份至今，一些房地產市場熱點城市陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃，以求穩定市場預期。而在四大一線城市中，廣州率先制定並對外公布了未來三年宅地供應計劃。

廣州市國規委近日公布2017～2019年住宅用地供應三年滾動計劃，未來三年廣州將供應總面積約1552萬平方米(一萬平方米等於一公頃)的住宅用地。其中，2017年565萬平方米、2018年495萬平方米、2019年492萬平方米。

此外，廣州將繼續采取多種土地出讓方式加大土地尤其是住宅用地的供應量，以穩定市場預期。同時將進一步加強對已供應住宅用地開工、竣工情況排查工作，保證已出讓土地及時開發建設。

二線城市也紛紛表態。11月1日，合肥市國土局發布消息稱，按照國土部要求，該局擬定了全市2017-2019年住宅用地滾動供應計劃，三年住宅用地供應總量約為32500畝。各年度具體住宅用地供應計劃，按照年度房地產市場狀況、供需預期情況確定，實行動態管理。

天津市國土局近日對外也發布2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃，具體為2017年560公頃，2018年550公頃，2019年540公頃，三年合計1650公頃。

該局稱，這為今後三年住宅用地市場供應提供較為充足的土地，同時也為今後全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。

11月1日，濟南市國土局公布未來3年住宅用地供應計劃公告，2017-2019年，濟南市市本級計劃年均供應住宅用地7000畝左右。

10月底，武漢市國土局發布了2016年度第四季度住宅用地供應計劃及2017-2019年三年滾動計劃。

11月4日，鄭州市國土局發布消息稱，2017年計劃供應住宅用地840公頃，2018年計劃供應780公頃，2019年計劃供應780公頃，三年合計2400公頃。各年度具體住宅用地供應計劃，按照年度房地產市場狀況、市場需求情況進行編制，為住宅用地市場供應提供充足土地。

此外，青島、南昌、石家莊，無錫等地也在近日公布了2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃。而南京市在今年10月份曾發不過2016-2018年三年住宅用地出讓計劃。

國土部調控和監測司近日也表示，要堅持“因城施策，分類調控”，積極配合地方政府和相關部門做好房地產市場調控，督促和指導各地充分尊重市場運行規律，適時采取宏觀調控，通過密切跟蹤市場動向，及時分析研判;合理編制和公布供地計劃，穩定市場預期。

中國人民銀行參事盛松成近日撰文表示，提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助於穩定公眾的預期。

截至目前，除廣州外，四大一線城市中，北京上海和深圳均未對外發布2017～2019年三年住宅用地供應計劃。

一位房地產企業投資總監對第一財經記者表示，深圳情況可能有點特殊，其新增建設用地較少，可能會更多采用舊改的方式來增加房屋供應。

12月份地方賣地速度加快

在調控的壓力之下，地方政府逐漸加快了賣地速度。

中原地產研究中心統計數據顯示：截至12月27日，12月當月多個城市賣地超過百億元，包括重慶、杭州、蘇州、深圳、廈門、北京、南京、武漢、上海、鄭州等城市。

從地塊單宗成交情況看：超過50億元的地塊在12月達到了9宗，超過20億元的地塊達到了32宗。而溢價率在各種政策影響下，則出現了明顯調整。

之所以中央要求地方盡快出臺未來三年供地計劃，其原因在於今年不少城市的土地價格上漲較快，高價地塊層出不窮，也推高了未來房價上漲預期。而加大土地供應，在一定程度上可以平抑地價上漲速度。

國土部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松曾表示，今年第三季度，全國主要監測城市中，住宅地價上漲城市個數環比達到九成，同比超過八成;上報異常交易地塊數量、平均溢價率及平均競價輪次均明顯上升，一些城市“高價地”頻出。

2016年三季度各地上報異常交易塊176 宗(其中一線城市上報10宗，二線城市上報62 宗，三四線城市上報 104宗)， 比上季度增加了79 宗，漲幅為 81%;比2015年同期增加了137宗，漲幅為351%。

財政部近日發布11月財政收支情況，前11月國有土地使用權出讓收入30979億元，同比增長19.1%。

民間機構的研究數據也顯示地方政府今年土地出讓收入已經大大超過去年。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至12月27日，全國出現賣地千億以上的城市達到了8個，刷新歷史最高紀錄，蘇州市、南京市、上海市、杭州市、天津市、合肥市、武漢市、重慶，8個城市賣地超過千億元。

中原地產首席分析師張大偉表示，從市場預期看，在嚴格的政策約束下，出現地王的概率越來越低。但熱點區域的地塊，實際樓面價依然處於高位。房企在一二線城市依然積極搶地。

“一線城市已經進入城市化末期，整體看，市場已經進入二手房周期，新房供應高端化，改善化。樓市調控下成交下調，給高價拿地的企業帶來巨大風險。”張大偉稱。

八城市賣地超千億 京滬深仍未公布三年供地計劃

在中央部委的要求下，包括廣州、天津在內，目前已經有多個房地產熱點城市對外公布了2017-2019年三年住宅用地滾動供應計劃，但一線城市中，北京、上海和深圳仍未出臺相關計劃。

2016年中央經濟工作會議要求促進房地產市場平穩健康發展，並要求落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

在23日～24日召開的中共北京市委十一屆十二次全會上，北京市委書記郭金龍稱，要清醒看到，房價已經過高，積累了風險，而且增加了社會焦慮，也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。要擔負起主體責任，嚴格落實中央關於調控房價的部署和要求，堅決保持房價平穩。

他表示，解決好房地產問題，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位，以解決群眾的基本住房需求為出發點，緊密結合疏解非首都功能、棚戶區改造、城鄉結合部地區城市化等工作，進一步調整用地結構，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建設力度。

不過，截至記者發稿，北京尚未出臺相關土地供應計劃。而2016年北京住宅用地供應也少於往年，全年土地出讓收入約800億元，尚不足2015年的一半。

一位房地產企業開發高層對第一財經記者表示，北京2016年供應土地確實少於往年，其原因可能是擔心出現地王，另外可能也有疏解非首都功能以及人口調控的考慮。

熱點城市陸續發布供地計劃

按照“國土資源部要求”，從今年10月份至今，一些房地產市場熱點城市陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃，以求穩定市場預期。而在四大一線城市中，廣州率先制定並對外公布了未來三年宅地供應計劃。

廣州市國規委近日公布2017～2019年住宅用地供應三年滾動計劃，未來三年廣州將供應總面積約1552萬平方米(一萬平方米等於一公頃)的住宅用地。其中，2017年565萬平方米、2018年495萬平方米、2019年492萬平方米。

此外，廣州將繼續采取多種土地出讓方式加大土地尤其是住宅用地的供應量，以穩定市場預期。同時將進一步加強對已供應住宅用地開工、竣工情況排查工作，保證已出讓土地及時開發建設。

二線城市也紛紛表態。11月1日，合肥市國土局發布消息稱，按照國土部要求，該局擬定了全市2017-2019年住宅用地滾動供應計劃，三年住宅用地供應總量約為32500畝。各年度具體住宅用地供應計劃，按照年度房地產市場狀況、供需預期情況確定，實行動態管理。

天津市國土局近日對外也發布2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃，具體為2017年560公頃，2018年550公頃，2019年540公頃，三年合計1650公頃。

該局稱，這為今後三年住宅用地市場供應提供較為充足的土地，同時也為今後全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。

11月1日，濟南市國土局公布未來3年住宅用地供應計劃公告，2017-2019年，濟南市市本級計劃年均供應住宅用地7000畝左右。

10月底，武漢市國土局發布了2016年度第四季度住宅用地供應計劃及2017-2019年三年滾動計劃。

11月4日，鄭州市國土局發布消息稱，2017年計劃供應住宅用地840公頃，2018年計劃供應780公頃，2019年計劃供應780公頃，三年合計2400公頃。各年度具體住宅用地供應計劃，按照年度房地產市場狀況、市場需求情況進行編制，為住宅用地市場供應提供充足土地。

此外，青島、南昌、石家莊，無錫等地也在近日公布了2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃。而南京市在今年10月份曾發不過2016-2018年三年住宅用地出讓計劃。

國土部調控和監測司近日也表示，要堅持“因城施策，分類調控”，積極配合地方政府和相關部門做好房地產市場調控，督促和指導各地充分尊重市場運行規律，適時采取宏觀調控，通過密切跟蹤市場動向，及時分析研判;合理編制和公布供地計劃，穩定市場預期。

中國人民銀行參事盛松成近日撰文表示，提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助於穩定公眾的預期。

截至目前，除廣州外，四大一線城市中，北京上海和深圳均未對外發布2017～2019年三年住宅用地供應計劃。

一位房地產企業投資總監對第一財經記者表示，深圳情況可能有點特殊，其新增建設用地較少，可能會更多采用舊改的方式來增加房屋供應。

12月份地方賣地速度加快

在調控的壓力之下，地方政府逐漸加快了賣地速度。

中原地產研究中心統計數據顯示：截至12月27日，12月當月多個城市賣地超過百億元，包括重慶、杭州、蘇州、深圳、廈門、北京、南京、武漢、上海、鄭州等城市。

從地塊單宗成交情況看：超過50億元的地塊在12月達到了9宗，超過20億元的地塊達到了32宗。而溢價率在各種政策影響下，則出現了明顯調整。

之所以中央要求地方盡快出臺未來三年供地計劃，其原因在於今年不少城市的土地價格上漲較快，高價地塊層出不窮，也推高了未來房價上漲預期。而加大土地供應，在一定程度上可以平抑地價上漲速度。

國土部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松曾表示，今年第三季度，全國主要監測城市中，住宅地價上漲城市個數環比達到九成，同比超過八成;上報異常交易地塊數量、平均溢價率及平均競價輪次均明顯上升，一些城市“高價地”頻出。

2016年三季度各地上報異常交易塊176 宗(其中一線城市上報10宗，二線城市上報62 宗，三四線城市上報 104宗)， 比上季度增加了79 宗，漲幅為 81%;比2015年同期增加了137宗，漲幅為351%。

財政部近日發布11月財政收支情況，前11月國有土地使用權出讓收入30979億元，同比增長19.1%。

民間機構的研究數據也顯示地方政府今年土地出讓收入已經大大超過去年。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至12月27日，全國出現賣地千億以上的城市達到了8個，刷新歷史最高紀錄，蘇州市、南京市、上海市、杭州市、天津市、合肥市、武漢市、重慶，8個城市賣地超過千億元。

中原地產首席分析師張大偉表示，從市場預期看，在嚴格的政策約束下，出現地王的概率越來越低。但熱點區域的地塊，實際樓面價依然處於高位。房企在一二線城市依然積極搶地。

“一線城市已經進入城市化末期，整體看，市場已經進入二手房周期，新房供應高端化，改善化。樓市調控下成交下調，給高價拿地的企業帶來巨大風險。”張大偉稱。

相關標準未公布，這六縣為何能獲批設市

進入4月後，民政部密集批複多個地方撤縣設市，標誌著時隔20年多後，撤縣設市重新開閘。

多地縣改市密集獲批

近日獲國務院批準撤縣改市的有四川省隆昌縣、貴州省盤縣、陜西省神木縣、湖南省寧鄉縣、浙江省玉環縣和河北省平泉縣。

貴州盤縣烏蒙大草原美景

上世紀八九十年代，縣改市在浙江、江蘇、山東等沿海發達地區蔚然成風。在井噴期的1994年~1996年，全國共有95個縣改市和1個新設縣級市。統計數據顯示，至1998年，我國縣級市數量達437個，其中近350個為縣改市。也就是說，有接近15%的縣改為市。

不過，縣改市一度引起盲目跟風，帶來不少問題。比如，許多地方盲目追求“縣改市”，造成縣級市市區農村人口比重過大，城郊比例失調，城鄉概念模糊、大量占用耕地等問題。因此，國務院1998年暫停實施10多年的撤縣改市政策。

多地縣改市此次獲批，也表明撤縣設市時隔20年後重新開閘。“神木撤縣設市是國務院1998年凍結設立縣級市以來全國首批同意設立的縣級市之一，也是我省近二十年來設立的首個縣級市。”陜西省民政廳表示。

貴州省民政廳的說法如出一轍：“盤州市是國家正式解凍撤縣設市審批後，全國首批、我省第一個獲批的縣級市。”

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經分析，經過20年的發展，我國的城鎮化水平已經提高了很多，很多縣完全是城市的規模，撤縣設市是對它們名稱的調整，讓它們更加名正言順。

當然，除了名號之外，縣改市對地方仍有一系列實質性的利好。牛鳳瑞說，改成市，意味著更多的城市建設管理權限，尤其是城市建設中的用地指標、基礎設施負債等權限都明顯擴大。

沿海高速樂清灣大橋2號橋正在建設中，將連通玉環縣和樂清市

國務院發展研究中心研究員劉雲中在接受媒體采訪時說，根據目前已有的規定，縣級市在管轄權、機構設置和財權劃分等方面和普通的縣並沒有根本性的差異，但在部分事項方面可享有相對較大的自主權。縣政府的職能重點在農村，相比較而言，縣級市除了考慮城區、鄉村管理外，要更多地考慮城市建設。

縣改市後在機構設置等方面也會有一定的靈活性，尤其是在城市規劃、城市建設、城市環境保護等方面的機構設置更加靈活。

什麽樣的縣可以改市

正因存在諸多利好，本輪縣改市重新開閘，也點燃了不少地方的熱情。有媒體曾保守估計，在民政部排隊申請改為市的縣，超過200個。

什麽樣的縣可以改為市？按照1993年版撤縣設市標準，人口密度350 人/平方公里以上的縣，撤縣設市的標準為：政府駐地所在鎮總人口不低於12 萬人，其中非農人口不低於10 萬人；全縣GDP（國內生產總值）不低於60 億元，財政收入不少於3 億元；第二產業、第三產業產值在GDP中的比重達75%以上；城區公共基礎設施和社會服務設施較為完善。每平方公里人口密度為100 人~350 人的縣，設市的標準更低一些。

不過，經過20多年的發展，這套標準中的多數指標已經過時，尤其是GDP和財政收入的指標更無任何參考意義。相比之下，城區的人口集聚規模更為重要。

舊的標準早已不適用，新的標準是什麽？2016年12月舉行的一個論壇上，國家發改委規劃司副司長陳亞軍表示：“新的縣級市設立標準和程序已經制定完成，這為加快啟動設立縣級市提供了基本遵循和制度保障。”

今年的政府工作報告提出，要支持中小城市和特色小城鎮發展，推動一批具備條件的縣和特大鎮有序設市，發揮城市群輻射帶動作用。

一位知情人士告訴第一財經記者，在新的版本中，縣改市和特大鎮改市是一個標準，新的標準中有關於城市集聚區人口規模和占比等方面的相關規定。

一位不願透露姓名的專家表示，這套標準應屬於內部掌握，不會對外公布。因為一旦發布標準，所有符合條件的縣都想改為市，那到底還怎麽批？另外如果全國一個標準，那麽江浙所有的縣都可能改為市，而中西部則寥寥無幾。

他認為，是否撤縣改市，經濟發達程度、人口集聚、城鎮化水平肯定是重要的指標。但除了這些指標外，如何通過縣改市，促進區域經濟的均衡發展亦十分重要。因此在沿海發達地區和中西部欠發達地區，條件肯定要有所區別。

以本輪獲批成功的6個縣為例，其中寧鄉、盤縣、神木和玉環都屬於經濟發展程度和城鎮化水平較高的縣。

資料顯示，神木縣國土面積7635平方公里，總人口45.95萬人，非農業人口18.52萬人，縣城區常住人口25.5萬人。全縣常住人口城鎮化率69.19%，位居全省所轄縣第一。神木縣資源豐富，是國家級陜北能源化工基地核心區域，全國縣域經濟綜合競爭力位居西北第1位，全國百強縣第21位。

陜西神木縣俯瞰

寧鄉位於湖南中部，隸屬省會長沙市，面積2906平方公里，常住總人口 116.8萬人。統計數據顯示，2016年寧鄉縣實現GDP1098.35億元，比上年增長11%。按常住人口計算，人均GDP達87826元。在第十六屆縣域經濟基本競爭力中排名前移4位，躍居全國百強縣第35位，中部第3位。

玉環縣是一座在改革開放中迅速崛起的濱海城市，為浙江17個擴權縣之一，連續多年被評為中國百強縣，撤縣設市條件成熟。分析認為，玉環撤縣設市對於促進溫州和臺州聯動發展等具有重要的戰略意義。

貴州盤縣2016年GDP為520.19億元，位居貴州各縣榜首(不包含縣級市)；全面小康實現程度達到93.4%，同步小康創建通過省級達標驗收；連續7年躋身全國最具區域帶動力中小城市和最具投資潛力中小城市百強縣。根據規劃，盤縣中心城區規劃人口2020年為32萬人，2030年為55萬人；中心城區規劃建設用地2020年為28.2平方公里；2030年為54.98平方公里。

促進區域經濟發展

相比之下，四川隆昌縣和河北平泉的經濟指標並不算突出。比如隆昌縣GDP總量在四川各縣中位居第11名左右(不含縣級市)。平泉縣的經濟發展指標在河北省內也比較靠後。顯然這兩地的縣改市背後，有更多的促進區域經濟發展的考量。

資料顯示，平泉地處河北省東北部，冀、遼、蒙三省區交界處，因康熙帝見平地湧泉興贊“聖地平泉”而得名。縣域總面積3294平方公里，是個“七山一水二分田”的山區縣，轄12鎮7鄉。總人口48.3萬，是國家扶貧開發重點縣、國家可持續發展實驗區、河北省統籌城鄉發展試點。

隆昌縣地處川渝交界處，是“四川東大門”，是四川出川和出海大通道要沖，區位優勢突出，戰略地位特殊。省、市歷來十分重視隆昌發展，將其作為對外開放、川渝合作的“橋頭堡”。隆昌撤縣設市，有利於加強與重慶的交流合作，為川渝合作探索有效模式。

四川隆昌縣牌坊群

即使是神木這樣的經濟強縣，撤縣改市也很大程度上有促進區域經濟發展的考量。陜西省民政廳表示，神木撤縣設市，有利於進一步做大做強以煤為基的煤化工產業體系建設，帶動陜北能源化工產業發展；有利於加快城鎮化進程，優化該省城市空間布局，培育新的區域中心城市，解決陜北8萬平方公里無一個縣級市的突出問題;有利於神木在呼包銀榆經濟區中發揮更重要的典型示範帶動作用，擴大陜西在呼包銀榆經濟區中的影響力。

專家分析，在接下來的新一輪縣改市中，一定要循序漸進，避免一窩蜂和盲目跟風。“一定不能一管就死，一放就亂。”牛鳳瑞說，在目前的格局下，縣改市更多只是給一個名號，不能誇大縣改市對城市化的推進作用。“過去20多年沒有撤縣設市，城鎮化也照常推進，很多縣的發展還比縣級市好很多。”

尤其是，隨著“省直管縣”改革的推進，縣級市與普通縣在管理體制上的差異也將逐步縮小，縣級市在體制上的特殊性將不複存在。

本輪批複中也要求，這些新改市要嚴格按照國務院“約法三章”，不新建政府性樓堂館所，不增加財政供養人員，不增加“三公”經費。

廣東體改研究會副會長彭澎對第一財經分析，市的稱呼固然可以帶來觀念上的變化，促進城鎮化的發展，但縣作為我國的行政單元，兩千多年一直都存在，很多縣發展很好。“幹嗎一定要改為市？”