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長期停留佔資源 強制火化吃官司 殯儀館裡的「常住戶」

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一具屍體,在殯儀館裡停留了14年,耗費55萬元,燒壞3個冰櫃。這種現象並非個案,「保存最久的已近二三十年」。

由於強制火化法定措施的缺失,實踐中常有家屬以拒絕火化遺體為談判賠償問題施壓,雖情有可原但構成對屍體處置權的濫用。

因一場血案被殺的楊金鳳,在河南省新鄉市殯儀館裡躺了14年,成為該館頭號難題。

這五千餘天裡,楊金鳳的遺體每天耗去大約24度電,保管費用已累計達55萬元,先後燒壞了3個冰櫃。

除了楊金鳳外,目前新鄉殯儀館無法處理的「常住戶」還有十多具。嚴重的時候,由於各種問題而無法處理的遺體就約佔全館可用冰棺的四成。

全國多地殯儀館也面臨同樣處置難題:如果繼續存放將造成資源侵佔,如果按程序強制火化則還會吃官司。

接來的麻煩

一張發黃的接屍卡至今仍保存完好。

2014年7月6日,南方週末記者在新鄉殯儀館的這張接屍卡上看到,接屍時間為2000年5月26日,遺體姓名為楊金鳳,接屍地址為「二監獄門口有人等」,聯繫單位為「二監獄」,簽字人為監獄的職工衛愛民。

楊金鳳是河南省新鄉市牧野區平原鄉八里營村的農民。和丈夫孔凡景結婚沒幾年,孔就因為盜竊罪被判處3年有期徒刑。出獄後沒多久,孔凡景又因強姦罪被判處無期徒刑,被羈押在位於新鄉的河南省第二監獄。其間,楊金鳳一個人含辛茹苦地撫養著孔亮姐弟倆。

2000年2月,楊金鳳到監獄探監時,聽管教幹部說孔凡景有越獄未遂的行為,她深感失望,向孔凡景提出了離婚,並向新鄉市郊區法院(現為新鄉市牧野區法院)遞交了離婚起訴書。

然而,臨死楊金鳳都未能如願把婚離成。2000年5月26日上午9時許,新鄉市郊區法院王村法庭在省第二監獄二號接見室內設置臨時法庭,審理兩人的離婚案件。10時許,臨時法庭正在進行法庭事實調查時,孔凡景猛然撲向楊金鳳,當孔凡景拔出事先準備好的刀子時,審判長和書記員呼喊著逃離了法庭。

楊金鳳當場死亡,孔自殺未遂,後來因殺人罪被執行槍決。

楊金鳳被殺害的當天下午2時許,河南省第二監獄的工作人員衛愛民便通知新鄉殯儀館將楊的屍體運到了殯儀館。

最終,臨時法庭的審判長和監獄內的管教人員都因玩忽職守而被處罰。但是楊金鳳一家並未得到任何賠償。因此,楊金鳳的親屬們至今未到殯儀館處理楊金鳳的屍體。

「沒賠償,怎麼火化?火化了,我們連證據都沒有了!」楊金鳳的家屬說,經過十多年的奔波,原郊區法院和二監獄仍未達成賠償協議。新鄉市政法委的多次協調也以失敗告終。

南方週末記者調查發現,全國多地殯儀館似乎都陷入到了這個困境中無法擺脫。程新明是中國殯葬協會直屬刊物《中國殯葬新聞週刊》的主編,多年的採訪報導經歷,讓他對該行業也頗有研究。

程新明在電話中告訴南方週末記者:「長期存放遺體的這個問題很普遍,省會城市的殯儀館最嚴重,保存最久的已近二三十年。」

山東濟南市殯儀館中無人認領的屍體已經佔用了很多冰箱資源。該殯儀館的工作人員說,這些無人認領的屍體多數是未能偵破的案件,其餘為無名屍。濟南市殯儀館也多次向上級公安部門反映,「但就是一直解決不了」。

河南鄭州殯儀館目前保存了七八十具無人認領的屍體,最長的保存時間已有近二十年。鄭州市殯儀館工作人員向南方週末記者抱怨:「這些年一些刑事案件未能及時偵破,這些屍體就一直保存在殯儀館,每天都產生很大費用,都讓殯儀館來埋單。」

殯儀館屢屢敗訴

無奈之下,新鄉殯儀館將河南省第二監獄告至法院。

新鄉市殯儀館的館長王忠洲告訴南方週末記者,當時是河南省第二監獄通知殯儀館去拉死者的遺體,監獄的工作人員還在接屍卡上籤字了,因此河南省第二監獄對此負責。

2012年3月28日,新鄉市衛濱區法院作出一審判決,認為監獄不屬於喪事承辦人的範圍,殯儀館應按照相關規定處理楊金鳳的遺體。法院判決監獄酌情承擔5萬元的屍體存放費。

新鄉市中級法院也駁回了殯儀館的訴訟請求,法院認為,儘管監獄職工衛愛民在殯儀館的接屍卡上籤字,但其主觀上並沒有與殯儀館簽訂保管合同的真實意願,且接屍卡中也沒有關於對屍體進行保存的相關約定,故監獄和殯儀館構成的保管合同法律關係主張不能成立。

最終,河南省高院也駁回了新鄉殯儀館的再審申請。調解和法律的兩種手段都失效後,王忠洲說,「如何處理楊金鳳的屍體走入了死胡同。」

殯儀館告家屬的,也往往以失敗而告終。

2006年7月22日,嘉興人費惠英死於一場交通事故。第二天,嘉興市公安局秀洲區分局交警大隊將其送到了嘉興火化殯儀館冷藏保管。此後,遺體再無人過問。肇事者因交通肇事罪判處有期徒刑五年,費惠英的三位直系親屬因此獲賠十七萬餘元人民幣。刑事案件迅速結案,當事人的屍體卻久久仍未火化。

三年後,嘉興火化殯儀館向嘉興市秀洲區人民法院提起訴訟,要求費惠英三位親屬支付三年的遺體冷藏費共計九萬餘元。

不過,法院判殯儀館敗訴。理由是,死者遺體是由交警部門送往殯儀館,無證據顯示死者親屬有將遺體交由殯儀館保管的意思,即雙方沒有合意行為,所以死者三位親屬與殯儀館並不構成合同關係,所以對於死者遺體保管產生的費用,三位親屬並無合同上的義務。

即使殯儀館與家屬有約定的,也不一定能解決問題。

2006年6月12日,福州人王國柱被害死亡。一個星期後,當地派出所通知殯儀館可以火化遺體。之後,王國柱的家屬曾多次到殯儀館續約,最後一次停屍合約約定時間為2007年5月16日。雙方約定,如果超出規定時間未辦續停屍體手續者則視為同意由火化場將其屍體火化。2007年6月25日殯儀館將王國柱遺體火化,隨即被告上法庭。最後法院判決福州殯儀館賠償家屬3萬元精神損害撫慰金。

誰有權處理

目前現行的適用處理遺體的法律、法規,最主要的是2013年修訂的國務院《殯葬管理條例》。但涉及遺體處理的條文依然沿用1997年時的提法:「火化遺體必須憑公安機關或者國務院衛生行政部門規定的醫療機構出具的死亡證明」。

南方週末記者注意到,各地以政府文件形式陸續出台了相關的規定。

按照《河南省殯葬管理辦法》,非正常死亡者的遺體火化,憑死亡所在地縣級以上公安機關出具的死亡證明。還規定,運至殯儀館的遺體應在七日內火化。「喪事承辦人逾期未辦理的,殯儀館報主管民政部門批准,並報公安機關備案後,可以火化遺體。」

有的地方專門為無人認領屍體的處理出台文件。比如2004年11月起廣州市政府開始實施《無人認領屍體處理辦法》,規定無人認領屍體由民政部門在本單位公眾服務網和殯儀館公告欄進行公告,自公告之日60天內仍無人認領的,殯儀館可以對屍體進行處理。

由於公安機關未出具楊金鳳的死亡證明或者遺體處理通知單,新鄉殯儀館無法將其火化。

「近幾年來,新鄉殯儀館就接到了多起家屬的訴訟。因此,即便有規定我們也不敢輕易將沒有人處理的遺體火化。」新鄉殯儀館的副主任梁紅星告訴南方週末記者。

殯儀館面臨的現實困境是,即便嚴格按照相關規定的程序將遺體強制火化,仍可能引發死者家屬的訴訟,處置不當甚至還會引起家屬長期上訪。

受訪的學者認為,政府規範性文件的約束力並不高,且對喪事承辦人的權責沒有做出明確規定,致使無人認領屍體問題無法從根本上得到解決。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新教授認為,接屍卡是一個書面合同,可以用合同法來約束雙方關係。楊立新說,是誰將遺體送到殯儀館的,殯儀館就和誰形成合同關係。針對非正常死亡的情況,屍體若由公安部門等第三方移交給殯儀館,簽字有轉交手續,就相當於第三方和殯儀館產生了保管合同關係。

北京大學民法研究中心主任尹田教授則認為,一般而言,屍體的處置權歸家屬。尹田說,對死者遺體的處置,是死者近親屬的權利也是對社會應盡的義務,當屍體無繼續保存必要時,死者親屬應及時予以火化。實踐中常有家屬以拒絕火化遺體為談判賠償問題施壓,雖情有可原但構成對屍體處置權的濫用。「對此,應當設置強制火化的法定措施。」

2013年,在四川省兩會上,有人大代表專門提出《關於對非正常死亡屍體處理予以地方立法的建議》,呼籲四川制定針對非正常死亡屍體的火化規定,對無理拒絕火化的非正常死亡屍體,予以強制火化。但未被採納。

長期 停留 資源 強制 火化 吃官司 殯儀 館裡 住戶
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潤泰賠上億 卻贏得住戶安心 台灣首例 建商扛責重建海砂屋

2015-02-02  TWM
 
 

 

一棟二十四年前興建的大樓,被原建商主動發現為海砂屋,為了對住戶負起責任,建商開啟一段整合重建之路,讓一樁可能成為彼此互控的糾紛,變成重建家園的美事。

撰文‧梁任瑋

如果發現自己二十四年前蓋的房子是海砂屋,建商會如何處理這棘手的案子?潤泰集團旗下的潤泰創新,兩年前就遇到這種情況。不同於外界認為,建商一定避而不見,潤泰主動出面整合住戶簽約重建,目前已預定今年六月拆屋,即將成為台灣首樁原建商重建的海砂屋案例。

二○一二年夏天,潤泰創新在社區例行性檢查中發現,坐落在台北市汀州路與辛亥路口的「潤泰雙子星大樓」有多處混凝土脫落、鋼筋外露現象。工務人員當下懷疑,鋼筋腐蝕可能是含有高氯離子的海砂所引起,也就是說,這棟潤泰在一九八八年興建的社區大樓很有可能是俗稱的「海砂屋」。

訊息第一時間回傳到潤泰總公司。集團總裁尹衍樑立刻召集一級主管討論,當時也參與會議的潤泰創新董事長簡滄圳坦言,潤泰內部出現兩種不同的聲音。一派認為,這棟建物已過結構體保固十五年的法律追訴期;況且,二十四年前政府尚未制定海砂檢驗標準,就法律面來說,潤泰創新不須承擔任何責任。

但另一派的想法是,建築物鏽蝕情況愈來愈嚴重,住戶等於住在危樓中,即便重新做結構安全補強,這棟建築物仍會被貼上海砂屋標籤,對房價有不利影響。

「這是良心問題!」會議上,尹衍樑當場拍板定案,他做了一個關鍵決定,由潤泰出面整合住戶產權,投入資金協助重建安全的新大樓。而且依照《台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》,給予住戶原樓層、原方位、原權狀面積的條件,住戶不用為資金、技術、人力而煩惱。

賠錢也要做

尹衍樑:以安全為優先

目前高十二層的潤泰雙子星大樓,若依海砂屋重建容積獎勵,新的建築物可蓋到十五層,再扣除給原住戶的分回面積後,潤泰可分到的只剩三個樓層,實際分得比率約二○%。就本案營建工程成本、搬遷、租金、稅費、貸款利息差額等各項補貼、大量人力物力的投入,整個案子重建下來,入不敷出,預估潤泰在此案可能會有上億元以上虧損。

「海砂屋就像是身體先天有缺陷的孩子,但建商身為父母,有責任再重新生一個新的身體給孩子。」尹衍樑說,一想到住戶的生命安全就心不安,所以大樓重建是當務之急,賠不賠錢反而不是關鍵。然而,潤泰即使有心出面整合重建事宜,事情的推展仍然困難重重。

「最困難的關卡不是房屋拆或不拆,而是如何告訴住戶鑑定結果,讓住戶理性接受事實。」尹衍樑說。

一如預期,當潤泰主動告訴雙子星大樓的住戶海砂屋鑑定結果後,各種質疑聲音湧現而來,「潤泰是不是想藉機開發土地?」「怎麼可能會有這麼好康的事,建商居然願意免費幫我們重建?」潤泰一開始就展現極大的誠意,讓重建案從一三年十一月四日開始簽約,兩個月內就讓全部一○六戶所有權人中,六十戶同意戶簽完。

被罵也沒關係

協商透明,熱心住戶相挺任何重建整合都是愈到後頭難度愈高,住戶郭昌文說,最明顯的,就是每戶住戶對自己在重建案中的損失,主觀感受不盡相同,如頂樓住戶因為有增建,重建後價值等於歸零,室內面積也會減少。此外,許多近幾年才剛裝潢的住戶,等於裝潢使用沒多久就要拆除,心理抗拒很大;還有一樓店面,依照新的建築法規必須增設逃生梯,店面得一分為二……等。

此外,在這四百天整合過程中,還因為牽涉到有一戶是國產署無人繼承的產權,須專案申請同意,以及其他暫不同意戶的各自困難處理,整合協調過程仍走走停停。住戶楊維新說,潤泰團隊以誠待人、以忍處事、以勤溝通的態度加上社區住戶的團結與理解,讓許多原本持反對意見的住戶終於體認到,大樓鄰居彼此是生命共同體,堅持走一條正確的路是必要的,愈晚簽約壓力愈大。

潤泰的誠意成功地爭取到部分住戶的認同,而這些住戶主動出面說服其他人才讓大樓重建成為可能。

而潤泰雙子星大樓重建委員會主任委員謝美麗也扮演關鍵角色。熱心的她是學校退休老師,一開始就義務擔任重建委員會主委,與其他十餘位委員利用晚上時間不斷拜訪住戶參與重建,「很多原本對公共事務冷漠的鄰居,也在重建過程成為好朋友。」潤泰在一四年十二月十四日完成最後一戶同意戶簽約,前後只花費一年一個月、共約四百天的時間整合。

潤泰預計今年六月一日拆屋動土興建,希望在二十六個月後可以完工交屋,讓住戶在一七年的下半年重回家園。

潤泰創新向來以「售後服務」自豪,房子即使完工,也會定期到社區巡邏維修。潤泰雙子星大樓就是在例行維修中意外被發現是海砂屋,然後建商又主動積極協助整合住戶做大樓重建,成就台灣第一件由當初蓋的原建商出面再重建的海砂屋案例。

而建商願意解決問題、並與住戶溝通協商的態度,也讓一樁可能彼此互控的糾紛轉為重建家園的美事。

全部住戶點頭才能動工

海砂屋重建法條太嚴苛

潤泰改建海砂屋的故事只是台灣眾多海砂屋當中其中一件,根據統計,目前台北市政府列管的海砂屋共有56件、2678戶,實際上尚未申報的海砂屋恐怕遠遠超過這個數字。

然而,根據《台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》,必須取得百分之百住戶的同意才能進行重建,讓重建案的推動增加許多困難。事實上,台北市《都市更新條例》只要同意戶達到80%即可申辦,沒想到涉及安危的海砂屋竟更嚴苛。

如何能讓人民免於居住在海砂屋的陰影之中,不僅需要政府更多的智慧,更需要法令上的配套,以及遇到有良心負責任的建商肯參與,才能讓整合過程更加有效率。

只花400天,

全部住戶同意拆屋

— 潤泰雙子星重建大事紀

1988

潤泰建設(現更名為潤泰創新)完工,土地面積561.44坪,戶數106戶2012 / 07 / 18 潤泰發現大樓多處混凝土脫落、鋼筋外露2012 / 11 / 14 聘請台北市結構技師公會鑑定2013 / 04 / 13 鑑定報告完成,召開第一次住戶大會報告結果,住戶表决通過拆除重建2013 / 08 / 09 台北市政府公告潤泰雙子星為海砂屋、函令限期停止使用2013 / 11 / 04 潤泰開始整合所有權人進行重建2014 / 12 / 14 簽約完成106戶改建契約

資料來源:潤泰創新

 
潤泰 泰賠 賠上 上億 贏得 住戶 安心 臺灣 首例 建商 扛責 重建 海砂
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冷門的「以房養老」 為何變搶手? 三年前業績掛蛋 如今連93歲住戶都來洽談

2016-03-28  TWM

內政部在二○一三年推動以房養老方案,但申請件數迄今仍掛零; 暌違三年,銀行積極搶攻有房價下跌、利率波動等風險的以房養老,他們看到了什麼商機?

自從二○一五年十一月合庫金控旗下合庫銀行打頭陣,推出金融市場上首宗商業型「以房養老」產品(又稱逆向抵押房貸),短時間之內已有四十件申請成功、撥貸總金額近三.五億元;緊接著房貸市占龍頭土銀也加入陣容,連台銀、台企銀、華南銀也陸續公布自家方案。一時如雨後春筍般,以房養老成為公股行庫之間最夯的「熱賽」項目。

「今年目標是核貸五百戶,授信金額突破十五億元,」土銀代理董事長吳當傑語帶信心指出,土銀年初開辦「樂活養老貸款」方案以來,已有三十五件申請案;截至三月中旬,撥貸金額約四千六百萬元。

據了解,土銀已核貸案件中,有借款人每月最高可領到六萬元,近期甚至有一名高齡九十三歲的客戶洽詢申請中;土銀表示,若擔保品為台北市精華地段的房子,借款期限不長的話,平均每個月有機會可領五萬至十萬元。

銀行界市調 憂回收期太長事實上,早在一三年,內政部就已試辦「公益型」以房養老方案,但由於申請條件太過嚴苛、社會福利色彩強烈,包括申請人不能有法定繼承人、借款人必須為中低收入戶,導致申請件數掛蛋。不僅民眾無感,銀行也興趣缺缺。

這一次顯然不一樣,二月下旬銀行公會透過問卷調查詢問會員銀行,了解現行可能遇到的困難,包括貸款期間太長、擔保品價值與利率波動不易掌握,且面對貸款終身給付,貸款金額逐年遞增,也考驗銀行面臨房價下跌,及借款人長壽的風險。

其次,由於以房養老商品的設計,是貸款戶的本金在最後一期一次償還,而過程中的利息錢超過一定額度之後可以掛帳(即可待期滿後一次付清),甚至是一開始就可以掛帳;因此,銀行在貸款期間無本息回收且期間長,可能造成銀行資金僵化及流動性下降。

不過,這些疑慮似已不再成為銀行觀望的理由。首先,一位公股行庫高層認為,相對於整體銀行的資金放貸,以房養老授信資金比重實在不高,民營銀行大可不必這麼緊張。

此外,市場商機仍讓業者願意承擔一定風險。「這個產品在設計上一定要讓老人家活得有尊嚴,」土銀個人金融部經理賴靖元指出,土銀就是因為觀察到市場有實際需求,因此在條件上鬆綁,特別設計利息可以全數掛帳,直到借款期屆滿再一起清償,所以每月領到的金額都一樣,滿足老人家的資金需求。

以土銀方案為例,假設有位老人,他的房子經鑑價後,價值新台幣一千萬元,辦理三十年期的「以房養老」,經核准後,貸款成數為五成,就表示他的以房養老的額度為五百萬元,每個月土銀要支付老人約新台幣一.三八萬元,假設利率為二.五%,每月利息三百四十五元,由於利息可以全數掛帳,等於三十年的利息十二.四二萬元只要等貸款期滿,連同本金五百萬元一起償還即可。

雖然貸款條件寬鬆,但土銀也有其風險管理機制。賴靖元強調,「我們不鼓勵每月領很多錢去過奢侈的生活,所以設定每月撥貸金額不超過十萬元。」財富管理大餅 是真正誘因在另一方面,據了解,背後龐大的財富管理商機,恐怕才是銀行瞄準的真正目標,即將在第三季推出以房養老產品的中信銀消費金融處副總經理宋苑芝說,「以房養老的撥貸金額不論是一次領或月領,對家族資金分配、傳承、信託,都較為公平,也是一個非常好的理財工具,其延伸出來的財富管理需求是銀行關注的。」宋苑芝表示,中國信託家庭理財調查發現,退休族預期規畫與實際支出有明顯落差,以退休生活二十五年為例,資金缺口可能高達七百五十萬元,自然存在財富管理需求。

中國信託調查也發現,有四三%的銀髮族其實願意將不動產活化,以便公平且彈性地傳承分配給子女。

舉例來說,如果有三棟市價不同的房子想給二位子女,如將房屋抵押給銀行,由銀行提供一筆現金,則可透過成立信託專戶,或購買以子女為受益人之保險等方式,給予二位子女現金,達到傳承分配公平的目的,延續「留」的價值。

至於業者憂心的房價下跌因素,銀行公會已提出建議,參考美國及香港的作法,由主管機關成立專責機構,提撥專款設立信用保證基金,以承擔借款人終老後,出售房屋所得款項不足清償貸款本息差額的風險。

儘管,以房養老商品利息收入有限,金融機構如今一改過往保守態度轉為積極進攻,這從近年各銀行紛紛積極強化財富管理業務,帶動手續費收入大幅躍進可以看出,高齡借款人不再是銀行敬而遠之的族群,反而是市場新歡。

撰文 / 梁任瑋、林月然

冷門 以房 養老 為何 搶手 年前 業績 掛蛋 如今 93 住戶 都來 洽談
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11月住戶中長期貸款大增 中金稱未來房貸或放緩

央行初步統計結果顯示,2016年1-11月社會融資規模增量累計為16.08萬億元,比去年同期多2.49萬億元。11月份當月社會融資規模增量為1.74萬億元,比去年同期多7111億元。其中,當月對實體經濟發放的人民幣貸款增加8463億元,同比少增410億元。

央行數據同時顯示,11月人民幣貸款增加7946億元,同比多增857億元。

分部門看,值得註意的是,其中,住戶部門貸款增加6796億元,包括短期貸款增加1104億元、中長期貸款增加5692億元。住戶部門中長期貸款以房貸為主,11月新增5692億元,較10月的4891億元大幅增長,占當月住戶部門貸款增量的比重從上月的75%進一步攀升至84%,大幅高於9月的47%。

對此,中金點評認為,房地產相關融資滯後偏高導致貸款和社融略超預期,按趨勢會放緩。

總體來看,數據中除了社融增量超預期以外,其余數據與預期偏差不大。但從貸款結構來看,表內房貸仍超過預期,在限購限貸力度加大的情況下,明年表內房貸放緩使得銀行表內資產配置壓力依然較大。而表外非標回升可能也跟房地產企業發債融資受限有關。

中金稱,值得註意的是,隨著流動性收緊,11月份非銀存款出現了凈減少,使得整體存款增速下滑,未來如果這一趨勢延續,M2增速將逐步回落。11月份金融數據仍主要反映房地產相關融資的滯後表現,隨著房地產調控和資金面偏緊等因素,未來貸款和社融增長可能會有所放緩,因此11月份金融數據對債市並非利空因素。今年前11個月舊口徑貸款增量已經達到11.5萬億,超過去年全年,預計12月份銀行仍會就MPA考核和銀監會等各項指標考核來調節資產和負債,12月份的貸款、社融以及M2增速會放緩。

11 住戶 中長期 中長 貸款 大增 中金 未來 房貸 放緩
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投訴住戶拍打身體「拍拍拍」?

1 : GS(14)@2012-09-03 11:10:55

http://www.inv168.com/phpBB3/vie ... 32cbe189845930822d6

2 : Sunny^_^(11601)@2012-09-03 12:00:42

我看不到內文啦
3 : 肥B(18468)@2012-09-03 12:12:22

INV168 的 GLORIA 係出名的膠人....唔好轉過黎啦...smiley
4 : GS(14)@2012-09-03 12:31:30

3樓提及
INV168 的 GLORIA 係出名的膠人....唔好轉過黎啦...smiley


好的,B師兄...咁B師兄有乜想睇下呢?
5 : 肥B(18468)@2012-09-03 12:33:08

唔好擺我上枱喎湯大.....smiley
6 : GS(14)@2012-09-03 12:34:44

5樓提及
唔好擺我上枱喎湯大.....smiley


無呀,其實你喜歡的東西可以放在此分享的...
7 : 肥B(18468)@2012-09-03 12:39:39

日間公司可以上網的機會比晚間在屋企可以上網的機會還要多, 所以都好少得閒轉POST過來分亨下...
8 : GS(14)@2012-09-03 12:43:03

7樓提及
日間公司可以上網的機會比晚間在屋企可以上網的機會還要多, 所以都好少得閒轉POST過來分亨下...


哦,明白... 做工反而可以上好多網太好了
9 : 肥B(18468)@2012-09-03 12:47:38

又唔好咁講, 開住個IE, 隨可以用咁解姐, 返到屋企連開自己部DESKTOP的時間都少, 小鬼們9點前要熄燈訓, 等佢地完全訓着先可以偷雞開機~
10 : GS(14)@2012-09-03 12:51:05

9樓提及
又唔好咁講, 開住個IE, 隨可以用咁解姐, 返到屋企連開自己部DESKTOP的時間都少, 小鬼們9點前要熄燈訓, 等佢地完全訓着先可以偷雞開機~


咁又是 wor...開左個IE 話自己找緊資料都得...

小朋友早d訓有益,大人遲d訓無問題
11 : abbychau(1)@2012-09-03 20:07:29

http://news.hkheadline.com/daily ... 12/06/02/193154.asp
12 : GS(14)@2012-09-04 09:52:35

有關告示指,收到住戶投訴,有晨運客清晨時段不斷拍打身體,發出「啪啪」聲響,感到滋擾,覑他們保持安靜。但該貼圖被遮去屋苑名稱,故未能追查出處;但事件引起極大迴響,有網民認為,晨運人士發出的聲音滋擾程度有限,質疑該住戶反應過敏,作出不必要的投訴。
投訴 住戶 拍打 身體 拍拍
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最後一名失蹤住戶大樓社區主委遺體尋獲

1 : GS(14)@2016-02-15 02:19:31

■救援人員昨找到最後一具遺體,宣告搜救工作結束。 台灣《蘋果日報》


【南台灣大地震】南台灣大地震發生後昨踏入第8日,截至昨晚共造成116人死亡。在地震中倒塌的台南維冠金龍大樓,搜救人員終在昨午尋獲最後一名失蹤住戶遺體,至此維冠的死亡人數共計114人。台南市長賴清德其後宣佈,維冠歷時180小時的搜救終告一段落,隨即全力開展清理瓦礫工作。賴清德昨在記者會上宣佈,維冠現場總共救出289人,其中114人死亡,96人就醫。而昨日搜救人員再在現場挖出十多具屍體,其中一星期前幸運獲救的13歲少女鄭卉妤,曾於醫院內拍攝影片上載facebook,哽咽請求市長及搜救人員救其父母;然而昨日凌晨其父母遺體先後被挖出,天倫夢碎讓其悲不可抑,往後只能與一同被救出的姊姊相依為命。



180小時搜救結束

昨午近4時,救援人員找到的最後一名失蹤住戶謝鎮宇,是維冠大樓社區主委。搜救人員在發現謝前一刻曾大喊:「謝主委,你是最後一位出來的,你的任務已完成了!」隨即翻開棉被發現謝的遺體,棉被上還有新鮮血迹。有當地街坊指謝為人很好,且樂於助人。賴清德在記者會上更一度哽咽說:「也許他有強烈責任感,堅持到最後一刻,等所有人都離開的時候,他才要離開……」而謝的兒子及其女友遺體也於昨早先後被挖出。目前尚有一名疑在維冠附近晨運的女子失蹤,初步認定其不在災區範圍內。賴清德宣佈維冠歷時180小時的搜救結束,當局隨即全力開展清理大樓工作。清理人員將破碎的鋼筋混凝土等拆除物,集中至附近一處工業區空地上,當中包括不少住戶證件、現金及貴重物品。其中有一塊「ZNU-995」車牌,諧音有如國語「救救我」;此外也拾獲多封寫滿祝福的利是,然而祝福未能送到親愛的家人手上,利是封大多「傷痕纍纍」,讓人欷歔。從各地前來支援的消防隊,昨已陸續撤離。另外,行政院今將舉行會議,邀集跨部會協調,並會把焦點放在災區災後重建。台灣《蘋果日報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160214/19490341
最後 一名 失蹤 住戶 大樓 社區 主委 遺體 尋獲
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=295880

環評報告涉造假 瀝青廠距民居僅10米 住戶恐吸毒煙

1 : GS(14)@2016-09-18 10:00:05

■居民到瀝青廠地盤示威,抗議當局欠諮詢。王心義攝



【本報訊】本港眾多基建工程陸續上馬,刺激瀝青需求。不過,上水文錦渡路有居民就批評,附近新建的瀝青廠環評報告懷疑造假,描述項目「離最近鄉村發展175米」,但是事實上有寮屋離廠房僅10米,擔心瀝青煙霧影響健康。規劃署表示,最接近的「民居群落」離廠房175米,但承認之間有一些個別零散的「住用構築物」。環保署就指審閱環評後,對報告的空氣污染評估無異議。記者:潘柏林



本報去年報道城規會批准在上水文錦渡路興建一座日產最高3,840公噸瀝青廠,項目首次闖關時,遭各部門聯手否決,但第2次就開綠燈通過。



■據城規會文件顯示,瀝青廠範圍(黃色虛線)旁有「臨時構築物」(紅圈示),部份屬有人居住的寮屋。互聯網

關注組斥諮詢不足


今年附近的居民組成瀝青廠關注組,組長李先生指事前對興建瀝青廠毫不知情,事後翻查項目的環評報告,發現報告有失實之處。報告形容,申請地點被隔離,與最近的鄉村發展相距175米,但是李先生指出,事實上廠房近至數十米已經建有散落寮屋。鍾女士一家五口住在離瀝青廠不足100米的寮屋,她批評政府忽視廠房附近有民居,「(選址)直頭係唔啱啦,有事發生時對人體有害,最近我,我3分鐘就行嚟咯!」昌哥住在當地半世紀,家園離瀝青廠約100米,他擔心廠房落成後釋放有毒煙霧,影響附近民居和工場工人健康,「諮詢不足啦,個個都唔知,個設施咁近民居,對人造成健康影響好大㗎」。根據加拿大環境質素條例的標準,瀝青廠方圓300米內不可有住所,但是香港未有相關規定。東北支援組成員大吉指出,曾經實地考察廠房,發現離民居最近距離只有10至15米,部份居民面對大商家,擔心挺身反對會被報復,「受影響戶數唔係一戶咁少,無論民居定經營場所最少有10戶」。現時廠房仍在興建中,涉事嘉華瀝青有限公司未有回覆本報查詢。


規劃署認有構築物


規劃署回覆查詢時表示,在申請地點500米範圍內,最接近的民居群落距離約為175米,但承認之間亦有一些個別零散的住用構築物。環保署指審閱環評報告後,對有關空氣污染物數據的評估沒異議,但是就沒有交代評估結果的詳情。環評建議瀝青廠在運作及運輸過程實施緩解措施,減少營運期間對附近敏感受體,如住用構築物在噪音和空氣質素的影響。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160918/19773962
環評 報告 造假 瀝青廠 瀝青 民居 10 住戶 吸毒
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=309521

房署一度卸責 向住戶索維修費

1 : GS(14)@2016-10-05 11:22:21

【本報訊】今次涉「豆腐渣」事件得以揭發,源於單位樓下的住戶發現天花板滲水而向房署投訴,不過房署與承建商中國建築檢查後卻反指是樓下住戶的裝修導致問題,要求該住戶承擔逾萬元的維修費,而且一直拒絕公開檢查報告。今次房署終認錯,沉冤得雪的住戶狠批房署推卸責任,將向署方追討維修費用。2樓住戶楊小姐今年3月開始裝修單位,並於6月底發現浴室天花板滲水,向房署職員反映,房署4次聯同承辦商中國建築上門檢查,包括以鏡頭及追蹤器追蹤滲水源頭,原本以為問題可獲解決,不料她於9月反而收到房署向她追討工程費用的信件。信件指因她在浴室天花多次鑽孔,致樓上單位地台防水層破裂,以及天花電線喉破損,並指會為3樓住房重新鋪設防水層,但費用須由楊小姐承擔,初步估算金額為11,800元。


被質疑因報道始認錯


楊解釋,信中指的鑽孔,是為了在浴室加設假天花而鑽;不過驗樓師賴達明昨日以吸管伸入該單位的浴室天花鑽孔,發現深度只得2厘米,而他估計該樓宇樓板約有10厘米厚,認為鑽孔不足以令樓上單位防水層破裂;另一驗樓師詹濟南亦認為鑽孔不會令石屎粉化,「就算鑽穿都唔會!」楊小姐指入伙以來滲水不斷,她一直要求房署公開調查報告均不果,直言覺得房署將責任推到她身上,「我好無奈,又好無助,問過晒裝修師傅都話唔知原因,一直都投訴無門」。昨得悉房署承認責任後,楊批評房署早前卸責,因傳媒報道事件才被迫公開承認,「工程一早就做咗,但佢一直都冇同我哋講,到而家佢都冇同我哋講」。其丈夫黃先生亦批評房署刻意隱瞞,指絕不會承擔費用,並考慮向房署追討裝修費,「責任明明就喺佢哋度」。■記者林偉聰




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161004/19790505
房署 一度 卸責 住戶 維修費 維修
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錦綉9日6屋遇竊 居民恐慌 更亭對面住戶失160萬財物

1 : GS(14)@2016-10-11 07:57:17

■昨凌晨被偷走160萬元財物的獨立屋(箭嘴示),對面設有保安更亭。簡明恩攝



【本報訊】元朗大型屋苑錦綉花園近日成爆竊黑點,昨凌晨不足3小時內竊匪先後潛入兩獨立屋,並偷走其中一女戶主160萬元珠寶首飾,得手後逃去。連同昨凌晨兩案在內,錦綉過去9日發生6宗爆竊案,令居民人心惶惶,日前發起聯署,獲千人響應,將於本周五召開大會促請管理公司加強保安,保障住客安全。記者:徐雲庭 簡明恩 劉雲彪



■屋苑內昨日有保安員踩單車加強巡邏。簡明恩攝

「好驚,好猖狂!好似無掩雞籠咁!」「好離譜,懷疑個賊喺錦綉住!」錦綉花園多名居民昨在屋苑fb留言,表達對昨凌晨再有爆竊案的恐懼。昨凌晨零時36分,警方接到錦綉花園河北第8街30歲姓鄭男戶主報案,稱被一名年約40歲竊匪潛入屋,幸他及時發現嚇退賊人保不失。有居民指竊匪是平頭裝,穿白上衣及藍色牛仔褲。



戶主傾電話不知賊入屋

至凌晨3時11分,警方再接到錦綉花園紫荊西路一獨立屋姓柯女戶主報案,稱聽到有異響後,發現樓上房間不見了價值160萬元首飾及名錶。警方調查後懷疑兩案是同一竊匪所為。今次已是過去9日內錦綉第6宗爆竊案,在10月2至8日期間,錦綉曾發生4宗爆竊案,平均兩日一宗。據稱,多間被爆竊的獨立屋都接近錦綉內湖,懷疑賊人作案後匿藏於近內湖的商場逃避追捕;有居民懷疑竊匪是乘邨巴進入屋苑犯案,促管理公司加強屋苑保安。被盜走160萬元珠寶財物的錦綉女戶主柯女士,對事件感無奈,她苦笑:「好彩人冇乜事,就當破財擋災!」柯指自己居住錦綉花園已4年,因為門外有個保安更亭,一直以為很安全,未料昨凌晨時分竊匪作案時更亭空無一人;她指其實有留意近日竊案,更已「買晒Cam(攝錄機)準備安裝,點知竊匪快過我!」加上家中的看門狗早前被帶往母親家代為照顧,昨凌晨她又打開了沒有設窗花的二樓窗戶,結果被賊人有機可乘潛入爆竊。她表示昨凌晨事發時,她正在寓所地下與朋友傾電話,之後上二樓看到一片凌亂,方知已被賊人光顧。為亡羊補牢,她稱會添置警鐘及盡快安裝閉路電視鏡頭,又盼屋苑保安員可加強巡邏。



楊羚:盡量閂好啲門窗


警方指元朗警區留意到錦綉的爆竊問題,已加強巡邏及向物業管理公司提供防罪及保安建議,以預防及打擊罪案。錦綉的管理公司昨未有就屋苑連番發生爆竊案作回應。藝人蔡少芬及楊羚均住在錦綉花園,楊羚稱會提高警覺:「盡量維持有人喺屋企,如果家人旅行,工人姐姐盡量留喺屋企唔好放假,閂好啲門窗。」余文樂母親也住錦綉,他稱:「我都知道最近錦綉好多爆竊案發生,但媽咪屋企有養狗,應該冇事嘅。」錦綉花園有逾5,000幢獨立洋房,1977年起分期落成,是全港最大型獨立屋屋苑。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161011/19797096
屋遇 遇竊 居民 恐慌 更亭 對面 住戶 160 財物
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=311474

環境欠佳住戶減 疑篤數

1 : GS(14)@2016-12-21 23:33:38

【本報訊】長策報告就居於劏房、板間房等住戶數目作評估,本年度報告中推算居於環境欠佳住戶的達10.55萬戶,包括居於臨時構築物、工廈、劏房及板間房住戶,數字較去年度的10.66萬戶少1,100戶,主要跌幅來自居於板間房、床位、閣樓等住戶,由去年1.24萬戶減至今年的1.1萬戶。公屋聯會主席王坤批評數目不合邏輯,「輪候冊人數越來越多,又未上到樓,啲人去咗邊?」他又指長策的劏房戶統計一向與民間估算脫節,因未計算部份地區及部份樓齡的大廈住戶,相信實際數目更嚴重。另外,報告過去兩年均計算劏房及板間房等住戶,前年及去年分別為8.55萬及8.76萬,但今年卻沒計算「居於沒有可見間隔物的分間樓宇單位住戶數目」,當局解釋因統計處今年曾統計住戶資料,不欲重複打擾住戶,故只能採用統計處數字。而居於有可見間隔物的分間樓宇單位住戶由去年8.2萬戶增至今年8.33萬戶。■記者鍾雅宜




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161221/19872380
環境 欠佳 住戶 疑篤 篤數
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Park Yoho設濕地住戶須付保育費

1 : GS(14)@2017-05-06 11:38:09

■Park Yoho設有50萬方呎濕地公園,吸引瀕危物種「廣瀨妹蟌」棲息。 資料圖片



【本報訊】新地元朗錦上路Park Yoho,屋苑範圍內設有50萬方呎濕地公園兼要保育,住戶須負責保育費,每月管理費內約2%是保育費,以一個500方呎單位計,每月保育費約佔40元。
Park Yoho暫時屬本港獨有設濕地公園的私人屋苑,佔地50萬方呎的鹹淡水濕地,改名「候花園」,原本是荒廢農地,新地委聘保育專家管理,疏導河水、種蘆葦、栽花修復濕地,至今錄得超過180種蜻蜓、蝴蝶及雀鳥,包括瀕危物種「廣瀨妹蟌」,綽號「阿妹」或「四筒」。


佔管理費2%

負責候花園的保育專家Paul Leader表示,阿妹很久以前在沙埔濕地棲息覓食,濕地修復後重返此處。根據樓書,項目已簽訂濕地管理協議,新地與小業主須負責管理及維護生態保育區承擔費用。
Park Yoho高級策劃經理張展鴻表示,候花園開支僅佔整體管理費約2至3%。以一個實用面積500方呎單位,管理費每呎3.86元,每月1,930元管理費中約40元是濕地保育費用。張展鴻稱,私人屋苑濕地只許住戶進出,管理處將安排導賞團讓市民參觀,酌量收費。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170506/20012437
Park Yoho 濕地 住戶 須付 保育費 保育
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陝西暴力強拆住戶遭毒打封嘴

1 : GS(14)@2017-07-07 02:42:05

內地暴力強拆事件屢揭不止,陝西漢中一個姓吳家庭,近日被一群神秘男子強拆房屋,其間姓吳一家被人用膠紙綑綁及毆打,反抗的話則用膠紙封嘴,場面慘不忍睹,至少4人被打傷。事件震驚社會,內地網民狂轟:「這就是中國,完全沒有人權!」



■民房被強拆後損毀嚴重,滿地瓦礫。

事發本月1日早上7時,漢中西鄉縣前鋒村姓吳村民的房子被人強行清拆,不論大人小孩都被膠紙綑綁,有的被人打傷倒地。姓吳事主表示,當日幾十人手拿木棒,開挖機先把院牆挖了,然後挖房子,把空調、防盜門挖了。事主怒斥:「你們這是違法的!」但打手不為所動,甚至將事主一家打傷,「小娃全拿膠帶綁起來,反抗說話的人用膠帶把嘴全封起,看着很殘忍」。現場圖片所見,被強拆的房屋損毀嚴重,現場到處瓦礫,至少兩名成年人被膠紙綑綁,更有人全身綑滿膠紙,另有人被重重膠紙封口,動彈不得,現場還有婦孺坐在地上。西鄉縣政府事後通報事件,稱當日一批操外地口音的男子擅闖前鋒村吳家,破壞其房屋。當地政府安置吳某一家居住、生活和醫療救助,並調查事件。華商網




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170705/20079278
陝西 暴力 強拆 住戶 毒打 封嘴
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紐約華人區半夜常有音樂派對住戶報警百次無人理

1 : GS(14)@2017-07-09 12:16:01

每逢踏入夏季,美國紐約市內便舉行大量音樂派對,有讀者向《蘋果》投訴受噪音滋擾,惟派對大多在社交平台上臨時發起,沒有固定場地及時間,令市政府及警察難以跟進。市議員顧雅明向本報透露,新任警察局局長奧尼爾近月發出內部指示,削弱警隊入屋調查權利,使前線警員更難執法。駐紐約記者:鄭柏齡居住在皇后區法拉盛(Flushing)豪華公寓Skyview的讀者盧先生向本報投訴,自今年5月起,幾乎每個周末晚上,屋苑西北邊便傳來隆隆喇叭聲響,他形容聲音之大「連玻璃窗都被振動」,包括他在內的大批住客,晚上難以入睡,「12點起一直開派對,直至3點才結束」。盧先生指,聲音主要來自附近俗稱「鐵三角」的Willets Point空地及廢棄貨倉;過去兩年多來每逢夏季,便有人在網上發起狂野音樂派對,噪音一直困擾居民。盧先生坦言,他跟住客曾致電市政府「311」投訴熱線「最少100次」,「一直打一直打,打了還是沒有效果」。他續指,狂野派對一般臨時發起,沒有固定場地及時間,負責跟進市內噪音問題的環保局,在沒有聲音來源的情況下難以處理;另一方面,「311」熱線只會在日間辦公時間,把問題轉介至警察局跟進,「到白天警方收到投訴時,派對早已完結,簡直比捉鬼還困難」。記者向所屬20選區市議員顧雅明查詢,他表示,知悉區內存在噪音問題,但新任紐約市警察局局長奧尼爾(James P. O'Neill)近月發出內部指引,限制警員收到噪音投訴時入屋搜查的權力,「局長認為開派對是居民的權利,所以下令警員,收到噪音投訴後,在門外勸告一下便離開」。顧雅明認為,新指引對大部份紐約居民不公,已聯同23名市議員向奧尼爾發出聯署信,要求收回指引。負責Willets Point地區的110警區警長Christopher Manson表示,會跟進有關問題,又指當局去年6月已拘捕一名涉嫌製造噪音疑犯,搜出一部裝有80台喇叭的貨車。顧雅明則表示,未收到奧尼爾回信,建議居民用最原始方法投訴,「一聽到噪音立即打『311』,起碼100個居民同時打過去,市政府才會重視」。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170709/20083929
紐約 華人區 華人 半夜 常有 音樂 派對 住戶 報警 百次 次無 人理
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=338735

不適切居所住戶增9% 達11.5萬

1 : GS(14)@2018-01-08 00:46:05

【本報訊】公屋輪候冊申請突破28萬宗,平均輪候上樓長達4.6年。最新長遠房屋策略周年進度報告披露,全港目前多達11.5萬個住戶居於劏房、天台屋及板間房等不適切居所,較去年大幅增加9%。運輸及房屋局局長陳帆承認,居住於不適切居所的人數確有增加,但他解釋,有關數字的統計方法不同,未必能反映情況是否惡化。

■粉嶺皇后山1號地盤因發現歷史建築物,需額外時間評估。夏家朗攝

皇后山萬伙公屋起7年


最新長遠房屋策略周年報告披露,全港居於不適切居所的住戶數目為115,100個,當中20,400萬個居住於臨時構築物、5,600個居於非住宅大廈、5,800個居於與其他住戶共用單位,及8.33萬個居於劏房。此外,最新一份長策周年報告提到,未來10年仍欠4.3萬個公營房屋單位,但政府已用畢所有可興建公營房屋的熟地(即毋須收地、清拆、平整地盤等前期工序的地皮)。



報告指,在缺乏熟地情況下,房委會一般需時7年或以上才能完成建屋,較在熟地建屋的5年時間長。房委會指,過往7年諮詢區議會的公營房屋項目中,約有八成用地都並非熟地,當中房委會以粉嶺皇后山1號地盤作例,指因缺乏基礎設施,加上在土地上發現歷史建築物,需要額外時間進行技術評估,即使加快發展流程,第1期地盤涉及的1.2萬伙公屋單位仍需待2020/21年度才落成,所需發展時間長達7年。■記者譚靜雯



來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20171221/20251211
不適 居所 住戶 9% 11.5
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資深投資者林一鳴:月入3萬住戶增 主導樓市需求

1 : GS(14)@2018-03-29 08:05:42

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4574&issue=20180329


【明報專訊】根據美國市場研究公司Demographia的統計,截至去年9月底,本港樓價中位數對比居民收入中位數的比率高達19.4倍,連續8年成為全球樓價最難負擔的城市,可見已脫離大部分市民購買力;那麼為何樓價近月仍有力繼續破頂、屢創新高呢?擁有多個財經專業資格、曾在多間金融機構任職高層,並於近日出版著作《林一鳴的投資世界》的資深投資者林一鳴指出,2011年第一季至2017年第三季期間,本港每月收入3萬元或以上的住戶增加了53.7%或40.7萬戶(見圖),至116.42萬戶,成為過去7年樓市買方主導力量,支持樓價屢創新高。他認為,港府應該正視居民熾熱的買樓需求,加快填海、發展郊野公園及改劃土地興建住宅,大幅增加供應以穩定樓價。

今年以來本港住宅樓價升勢加快,中原城市指數上周五報174點,按周勁升1.9%,年初至今則上漲5.4%;而本周初豪宅及屋苑樓價破頂成交湧現,例如新地(0016)旗下北角新盤海璇實用面積1599方呎單位以1.05億元售出,呎價65,846元,為該豪宅成交最高紀錄;而同樣由新地發展的將軍澳晉海II實用面積343方呎1房單位,亦以696萬元獲買家購入,實用呎價高達20,300元,相信是該新盤去年9月開售以來呎價最高的1房戶成交。

此外,公屋成交價近日亦屢創新高,屯門良景邨良智樓實用面積715方呎未補地價單位,近日以326.8萬元易手,實用呎價4571元,創區內未補價公屋新高;已補地價的公屋就升得更厲害,例如在長安邨安湄樓實用面積443方呎單位,以488萬元成交,呎價約1.1萬元,打破該屋邨的紀錄。

6年間40萬戶變得「有本事」買樓

林一鳴分析,利用平均工資或中位數,去推論樓價已升到不能接受的水平,理論上的層面並不正確,因為目前港樓的需求,只集中於較富有的一群,在分析需求與價格關係的時候,也只應考慮有資格買樓的人。

林一鳴引述本港統計處的數據,全港住戶在2011年第一季和2017年第三季的收入分佈中,對於每月收入3萬元或以上的住戶數目,在2011年初是75.7萬,2017年第三季是116.4萬,6年半之間多了40.7萬戶,升幅是53.7%;而這40.7萬戶從過去「無本事買樓」變成「有本事買樓」,成為樓市近幾年購買的主導力量。而每月收入在8萬元或以上的住戶,期內增加69.3%或10.72萬戶至26.18萬戶,單是這批買家,已足夠買起期內大部分新盤。

年輕人靠父幹爭上車 樓價火上加油

除了上述高收入住戶的剛性置業需求外,林一鳴認為,目前在樓價處於歷史高位,仍按捺不住高追買樓的有兩類人,「第一類是80後及90後的年輕人,由父母支付首期,購買400萬至600萬元的物業,他們的父母擔心今日不買私樓的話,日後同一筆資金可能連公屋也買不起;第二類是過去幾年出售自住物業後一直租樓住的無殼蝸牛,他們眼見過去幾年租金不斷上升,而且租樓等於幫人供樓,驚今日不買明日便買不到,現在衝入市場買番樓,不過價格就較幾年前升了不少,唯有住細一點和搬到較遠的地區」。

林一鳴認為,由於本港實際置業需求如此殷切,而且不論上任特首梁振英及現任特首林鄭月娥均未能夠大幅增加可以興建住宅的「熟地」土地供應,是近年推升樓價的主要原因(編按:梁振英及林鄭月娥分別於2012年7月及去年7月上任,此前中原城市指數分別報105.46點及160.05點,至今分別上升65%及8.7%)。

「生地變熟地」不足 形成供不應求預期

當中,梁振英從競選到上任以來一直把房屋問題作為施政重中之重,而在去年6月他最後一次以特首身分出席立法會答問大會時強調,其任內5個財政年度賣出的土地可建約5.1萬伙私人住宅單位,是前5個財政年度的2.5倍,預計未來3至4年一手私人住宅的供應量較他上任時高出任五成。林一鳴分析,梁振英任內的確把很多熟地在市場出售予發展商,加上發展商亦積極以其他方法取得土地儲備,而由熟地到住宅落成的建築期為3至4年,所以未來幾年每年可提供2萬至2.5萬個私人住宅單位;但他認為問題的關鍵是,梁振英任內沒有大規模填海、發展郊野公園或更改規劃作住宅用途,因此未能把足夠的生地轉為熟地,所以港府把土地庫內僅存的熟地在市場沽售後,未能補充,令市場出現土地供應不足的預期,促使樓價持續上升。

林鄭房策以置業為主 加劇需求

至於現任特首林鄭月娥在去年10月發表首份《施政報告》,已表明房屋政策以置業為主導,包括將「綠置居」及「白居二」計劃恒常化,並且以更多的「綠置居」取代出租公屋。林一鳴認為,現屆政府在未有方案可以提供足夠土地供應前,卻提出房屋政策以置業為主導,結果自然推高樓價;他又批評,雖然過去幾個月樓價屢創新高,但財政司長陳茂波在上月公布的《財政預算案》,在預算案的131至138點關於土地資源及房屋用地的章節,基本上都是舊瓶新酒,無法扭轉市場對住宅土地供不應求的預期,結果加快市民入市的步伐。

林一鳴總結說,港府應該正視港人熾熱的買樓需求,加快填海、發展郊野公園及改劃土地作住宅用途,大幅增加供應穩定樓價,才可平衡社會各界利益。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2018-03-29 08:05:55

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5619&issue=20180329


【明報專訊】騰訊(0700)自2004年6月16日上市以來,股價累積升幅達556倍,期內中原城市指數亦勁升接近3倍,近月,坊間流行一種說法,指過去13年多以來「無買騰訊無買樓」便是輸家。

投資要向前看 未來再倍升機會不大

林一鳴就此回應說,投資者若在早年已買入騰訊或買樓,的確是成功的投資者,不過投資最重要的是向前望,而他估計,未來5年不論騰訊股價或本港樓價可以倍升的機會已不大,「目前騰訊的市值已接近4萬億元,未來5年可以升至8萬億元嗎?同樣道理,太古城樓價現已達每方呎2萬元,未來5年可以升每方呎4萬元嗎?我相信可能性很低吧!」

林一鳴又說,美國總統特朗普施政藥石亂投,除了近日叫板與中國打貿易戰外,日後料有更多黑天鵝事件發生,將令本港股市及樓市的投資風險增加,因此,他認為普羅投資者今年的目標是「不要輸錢」,「對於武功低劣的人,這時候的股市及樓市,不是給你玩的」。

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