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低息逼人買樓 左丁山

2010-02-25  AD





 

去 年十月,特首發表施政報告後,出席三台聯播嘅烽煙節目,一位女士在電話中話自己係醫生,會嫁一位律師,但兩人無力負擔一層港島市區嘅住宅單位,當時特首回 答話:「新界仲有好多四千元一呎嘅單位。」新入行嘅專業人士的確好難一開始買樓就買入港島區單位,閒閒地七八千至一萬蚊一呎,好難出得起嘅,除非父母代交 首期及交易費用啦。

言猶在耳,元朗區新樓盤開價五千二百蚊一呎,已經唔係四千元一呎咁筍價咯噃。記得九一年間,中半山帝景園開盤,就係呢個 價錢咁上下,當時人人話幾貴,殊不知今天元朗區樓盤已經係呢個價。今日星期四適逢財政司司長曾俊華出席三台聯播節目講一○一一預算案。如果有聽眾打電話問 曾財爺:「邊度有四千蚊一呎嘅新樓呀?」財政司唔知會提供乜嘢答案呢?

前日吃開年午飯,由天真許主持,席上有地產代理權威S在,問權威S點解新樓越賣越貴,S先生話:「銀行水浸。銀行願意以HIBOR為基準,提供按揭貸款,目前供樓利率可低至一厘。而收租回報率可以有兩至三厘,制唔制得過呀?要鬧樓市有泡沫,首先要鬧低利率政策。」

正 因為呢個政策冇得鬧,人人惟有按遊戲規則辦事,即係在銀行水浸之時,乘機大炒特炒,或者借到供款能力上限嚟買樓,S先生話銀行按揭部收到上司指令,要加大 按揭生意指標,為咗交數,一位銀行職員何止請地產代理吃飯呀,更熱心到陪同地產代理去睇樓,幫埋手游說買家入市,拍心口話:「銀行估價一定到位。」最絕 嘅,就係有一間銀行職員直接向地產代理公司老闆呻:「你位代理嘅嘴頭唔得噃,冇法子說服個客入市嘅,我幫埋口佢都講唔掂個客。」收到如此電話,老闆為之愕 然,估唔到銀行為咗做成單按揭,仲猴急過佢位靠佣金為生嘅夥計!既然銀行大放水喉,有錢交首期嘅,唔買樓自住會覺得好蝕底,純炒就更開心,因為炒樓資金直 情接近零成本吖嘛!曾司長面對如此局面,有何辦法?睇吓今朝佢會點講?



低息 逼人 買樓 左丁 丁山
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新地趁低息造價賣樓

2010-02-25   NM





虎 年樓市第一炮,可謂新地天下,上週以每呎五千四百元開售元朗YOHO Midtown,令市場人士目瞪口呆;本週二隨即以四千六百元呎價投得將軍澳臨海地皮,馬上令YOHO Midtown呎價「合理化」。今年新地要推出的新盤包括上水天巒、屯門站上蓋、香港仔南灣及將軍澳五十六區等項目,在息口持續低企、一手供應量不足環境 下,新地要締造成交天價,簡直如入無人之境。

今次賣地在荃灣大會堂舉行,規模細小,但十多個大孖沙,如剛剛贏官司的華懋主席龔仁心、長實副主席李澤鉅、新世界董事梁志堅、嘉華董事總經理呂耀華等亦「長途跋涉」到來出席,猶如地產界的新春團拜。

下 午三時正,賣地正式開始。第一口出價由華懋代表吳崇武承接,拍賣節奏明快,承價沒有停頓,直至第四十五口價,地皮平均呎價去到四千三百元,今次投地的熱門 人選新地的代表始出手承接,其餘發展商則收手觀戰,只剩南豐與新地相爭,最後到第六十八口價,手持三號牌的新地代表舉牌,平均呎價已達四千六百元,是市場 預期上限,南豐放棄,拍賣官一槌定音,地皮以三十三億七千萬元成交。

搓高麵粉價

這幅地皮,新地表示會斥資約六十五億元獨資發 展。中原測量師行董事張競達預期,發展商會興建兩至三幢高密度住宅,每個單位面積至少七百呎,以中、大型單位為主,數量可達八百個。由於「麵粉價」每呎已 達四千六百元,他指連建築成本,最少五千五百元一呎才平手。這價錢比附近「麵包價」只是四千五百元左右的屋苑,如將軍澳廣場、君傲灣以及同樣是新地發展的 將軍澳中心還要高。不過,拍賣後李澤鉅及南豐集團董事總經理蔡宏興不約而同地表示:「成交價非常合理。」

在地皮毗鄰,同樣由新地持有的將軍 澳五十六區港鐵站上蓋物業,亦即時變得水漲船高;兩地皮「合併」,將又是一個自成一隅的「豪宅區」!該區地產代理透露,新地代理執行董事雷霆近日向他們 「吹風」,指將軍澳五十六區的呎價將達八、九千元,貴絕整個將軍澳,物業最快半年後推售。另一邊廂,同樣是新地樓,遠在元朗的YOHO Midtown,平均呎價就要五千四百元,比○三年開售,現時平均每呎四千一百元的YOHO Town一期,高出三成多,但在現時一手樓價與二手完全脫節的環境下,加上將軍澳賣地效應,YOHO Midtown的開價即時合理化。

鄉親父老抬錢捧場

YOHO Midtown在上星期五開售,示範單位設於新元朗中心,令這個一向冷清的商場頓然熱鬧起來,四樓的售樓處外更出現人龍,代理連聲說:「呢度將來會發展成好似沙田新城市咁嘅建築群,樓價企硬!」

新地去年開售,位於新蒲崗的譽港灣呎價要六、七千,不少買家嫌貴,怎料這個價已沿大欖隧道,殺入元朗。記者在示範單位內,聽得最多的三個字是:「好貴呀!」不過,一邊有人鬧、又一邊有人買,樓盤開售數天、一共一千八百個單位已清貨九百個。

該 盤以交通方便為賣點,又包裝成元朗新地標,恍如日本的Toyko Midtown,糅合了新潮和藝術。不過來買的,仍然是元朗鄉紳為主。記者在售樓處內未有發現藝術家或是潮流先驅,反而見到不少元朗街坊,有些剛在附近街 市買魚,有的皮膚黝黑、似務農維生。一名經紀指着樓盤模型跟一名叔父說:「你都唔想一世住村屋o架,買間有會所嘅單位,日日有靚女斟水俾你飲呀。」但叔父 似不為所動。

只有二十六歲的莫先生,頭戴鴨嘴帽,已算是潮人一族,旁邊攜同抽着一袋菜的老媽子。他最後選擇了一個呎價五千的低層園景單位,他邊鬧邊買:「嘩!呢度真係好貴。不過無計啦,我就嚟結婚,咁父母都住喺附近,我唯有揀買呢度囉,咁萬幾蚊一個月我又供得起!」

另 一個穿紅色棉襖的退休人士張先生,懶理銀行現時超筍的按揭優惠,準備一筆過現兜兜付款:「我住流浮山house嘅,出入市區唔方便,打算買個交通便利啲。 我老喇,唔想成日揸車呀。」原來,一向有投資元朗丁屋的張先生,打算買入三個單位,其中兩個作短炒投資:「不過佢派唔到貨俾我呀,一陣我個仔來睇吓點 囉。(個呎價唔貴咩?)梗係貴啦,我未買過新樓嘛,人生總要買一次,貴買貴賣囉。」

新盤價高者得

新地○三年賣一期YOHO Town,開售呎價一千五百元,為求一鋪清,故以俗稱「派貨」方式賣樓,即將個別座數或層數劃分給美聯和中原兩大代理集團,讓代理各自同時安排客人揀樓。 相反,今次新地求價不求量,故不再「派貨」,客人要先自行挑選單位,再入一張十萬元的本票,才可以向新地查詢是否還有該單位,但經紀指安排混亂:「問佢有 無單位,一時話有,叫個客等成個幾鐘;轉個頭又話俾新地親屬預留咗,又要個客揀過。」

該經紀透露,新地除了公布頭一批價單外,其餘單位一律無價單,他們只能跟客人說大概金額,同樣要客人入票才可問價,他估計發展商想賺到盡:「佢想睇吓同一段時間內,唔同代理搵到咩客人出咩價,就賣俾出價最高嗰個。」

天價嚇走炒家

活 躍該區的資深炒家,都認為物業太高水無肉食而絕跡。如過去十年炒賣二百個物業、專炒新界西北區細價樓的投資者鬍鬚余,在YOHO Midtown未開賣前,已認為呎價五千多元太貴;到物業開售並賣出九百伙,他仍對此盤不為所動,「何文田半山一號當年夠賣五百伙,有無得賺呢?呢度 (YOHO Midtown)有西鐵,咪當市區樓咁炒囉!但都係住開元朗嘅人買,價錢太貴好難再炒上。」他說現在主要投資居屋等低水二手樓,並諷刺說:「我而家玩緊 『富甲彩蒲』,即係上水居屋彩蒲苑呀!而家改個名就係豪宅啦。我會將居屋改裝到廁所放電視,及幫買家將家居實況連接手機,隨時可看清屋內情況,提供增值服 務!」

新年伊始,新地響頭炮「撩」㷫樓市,為即將推售的新盤打下強心針。以往每年一手樓供應量三至四萬伙,今年卻只有二萬伙,包括將軍澳 「日出康城」二及三期、大圍「名城」、元朗及馬鞍山七十七區等,市場大吹供應量不足。然而,截至去年三月,包括公屋及居屋在內的現成單位為二百五十萬個, 全港二百三十萬個家庭理論上人人有屋住,缺乏的,只是一手新樓供應。

而新地今年包攬了多個大型一手樓盤,除了元朗的YOHO Midtown外,還包括上水天巒、屯門站上蓋項目、南灣項目等等,單位總數約六千個,以上項目補地價只由不足一千元至四千三百元,新地透過投地締造天 價,為即將推出項目的開價「打底」,若以上樓盤以高於同區二手價三成開售,保守估計可套現三百五十億,扣除建築成本及補地價,利潤最少一百六十億,相對於 以三十多億來投地,絕對值回票價,可以賺到盡。

按息愈減愈平

要締造新高的樓價,按息處於前所未有的低水平,正是優勢。追溯至九九年前,按息一直以最優惠利率(P)加某一個百分比作為基準,那時供樓一個月要付十幾釐利息;但九九年後,由於中小企出現信貸危機,故銀行轉為搶佔樓按市場,發動按息戰,最後P加改為P減。

至 上週五YOHO Midtown開售,一直沒有以HIBOR作按揭計劃基準的滙豐銀行,首次公布最新按揭息率為HIBOR加0.65釐(現時HIBOR為0.07釐,即按 揭利率為0.72釐)。翌日恒生的按揭利率原為HIBOR加0.7釐,半小時後即表示照跟滙豐,其他大型銀行又再跟。和過往買家一般與銀行承造的P- 2.65釐按息相比(即2.35釐),現時以HIBOR造按揭者可省下1.63釐,顯得非常吸引。不過,以HIBOR作參考的按揭計劃亦有風險,事關同業 拆息變動之快,難以預測,如九八年中小企信貸危機期間,一個月同業拆息就曾在一個月內由八點五釐升至十九點三釐,升幅達百分之一百三十。

對 銀行來說,雖然息差收窄,由四、五年前平均百分之三,一直下降至現時不足百分之二。不過,截至本週一,銀行體系結餘仍維持於二千零四十七億,中國工商銀行 (亞洲)董事暨副總經理黃遠輝指,按揭業務雖然只有微利,但銀行普遍認為做樓市的貸款相對安全,所以會繼續在這個市場尋覓「放水」機會。他估計低息情況將 會持續,香港有排都未加息:「雖然美國上星期公布調升貼現率二十五個點子,但只係將呢個息率由一個低水平調高返去合理水平,預計美國最快要今年第四季先有 機會加息,所以香港最快出年先有加息嘅考慮。」

以現時美國的經濟情況,短期內大幅加息的機會不大,在低息環境下,要令新樓造價及成交喘定, 還看本週三財政預算案中,會否藉不定期賣地增加供應。中原集團主席施永青說:「因為土地供應量不足,一手樓先可以叫到咁貴。其實一手供應不足嘅情況呢幾年 已出現,但隨着低息環境持續,資金放在銀行無息收谷去買樓,先令問題更加凸顯。不過這情況只限於一手,一手賣幾百伙,價易造高,但附近的二手供應有萬多 個,不是要推就推得郁,所以一、二手兩者價錢會持續有大差距。理論上只有增加一手供應,如恢復不定期賣地,情況先會有改變。」



新地 地趁 低息 造價 賣樓
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低息撐樓價 左丁山


2010-8-21  AD




 

訂咗有線而睇唔 到英超球賽嘅朋友,有好多位,包括好激氣嘅秘書V在內,佢負責屋企嘅收費電視事宜。世界盃開波前,佢與有線電視續約,在電話中與有線營銷員講到明:「新約 要包埋英超嘅噃,我地要睇英超o架。」營銷員猛咁話得,續約後一定有英超睇。哦,英超開波嘞,秘書V家人坐在電視機前預備睇熱刺對曼城,點知……如左丁山 一樣,激到彈起,冇得睇呀。打咗兩日電話去投訴,聽電話嘅有線職員話:「我地翻查電話錄音約莫要十至十四日,聽完錄音再覆實你!」秘書V家人為之怨聲載 道,好似秘書V辦事不力咁,唔怪得佢突然告一日病假,話有神經痛喎。

冇波睇啫,唔駛咁㷫。唔見銀紙先至㷫,股票金魚缸常客B上星期五收市 後,知道政府再度出招,打壓樓市炒風,報紙猛話樓價可能下調,星期二拍賣土地嘅預測價格下調半成至一成。於是星期一開市後,股票B就沽出手上嘅地產股,諗 住避一避先。點知到咗星期二,紅磡灣賣地竟然造價三十五億一千萬元,呎價去到九千幾,破晒測量師之預期上限,地產股急急反彈,股票B就真係激氣個激,大 駡:「乜啲傳媒與專家咁水皮o架,估錯晒嘅!」

 

估錯有乜出奇,地產商以七十六億一千萬元勇奪亞皆老街與紅磡灣地皮,顯然信 心十足,不受政府新措施影響。曾司長招數立即失靈,應了內地一句話:「總理說了不算,總經理說了算。」司長呀司長,當按揭利率低於或者等於一厘嘅時候,政 府又唔可以加息,你有乜辦法可以㩒低樓價呀?本欄以前引述過基金L講過,聯繫匯率係製造負利率、製造資產價格通脹嘅工具,在今天利率低迷嘅時候,政府根本 無計可施,曾司長、金管局宣佈嘅行政措施,只會扭曲市場,打低小炒家之時,連小買家都一棍扑低埋。可以咁講,按揭利率未回升至五厘之前,假設沒有金融海嘯 與衰退嘅話,樓價唔會真正下跌,過去十六年來,由1994年計起,優惠利率在97年10月升至9.5厘,98年3月係10厘,之後樓價就係咁跌,04年先 至反彈回升至今。一兩年之內,你認為利率會係咁升咩?


低息 樓價 左丁 丁山
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低息的誤解 分析員的告白

http://albertanalyst.blogspot.com/2010/10/blog-post_08.html

影響股票估值,主要來說是包括"利率水平"以及"人們對企業前景的看法",當然兩者亦包括"實際數據"和"較為虛幻的情緒"兩個"Dimensions" (亦即虛則實,實則虛).

很多人通常只看到現時"利率水平"低企,自自然便以為一定利好股市,原因是在"上世紀90年代"以及"2003至2007年"全球股市在低息環境下是偏向利好的.

當"利率"下降下,具風險資產(Risky Assets)的"Discount Rate"自然會下降,因此估值亦會上調.但這個邏輯極需要假定一個很重要的因素 ---> "Risk Premium"不變(甚至下降)

那麼有甚麼情況下"Risk Premium"會上升? 最明顯是正當人們對企業未來盈利的看法轉為保守,甚至是悲觀,而這個情緒仍會進入自我增強的循環(George Soros在Reflexivity中提及過)......

這亦暗示我們是必須"確信"(筆者亦不能想出更好的字眼)未來的企業前景(經濟)會變得更好,否則在利率低企下股市仍會積弱.

在過往,"低息和股市低迷"並不是沒有發生過,而例子是十分著名的:
- 1931至1935年 (全球)
- 1990至2003年 (日本)
- 2001至2003年 (全球)

更巧妙的是,這些情況都是在大泡沫爆破後一至兩年後發生.

若然肯去細心思巧為何"Federal Reserve","Bank of Japan","European Central Bank"近排要推行"Expansionary Monetary Policies",其實並不難去悟出箇中的玄機......

低息 誤解 分析員 分析 告白
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繼續低息 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130921/18431544

奧巴馬之友,美國著名經濟學家森瑪斯在九月十六日(美國時間)突然主動寫信給奧巴馬,說明不願意被考慮為聯儲局主席候選人,原因是不欲導致產生一場充滿對罵的議會確認過程,影響及美國國家及聯儲局的最佳利益。
一般來說,總統提名誰人出任聯儲局主席,事屬秘密,他的「提名名單」一旦曝光,便成為選美遊戲,對各方面都不公平,故此名單內的候選人只要靜悄悄口頭知會總統或白宮幕僚長,把自己的名字刪除,外間是不會知道的。何解森瑪斯卻高調地以書信形式,像是官方辭職般,通知總統?好令人莫名其妙。譬如明年九月三十日陳德霖的金管局總裁一職將會任滿,我們不知道他是否會被梁振英挽留連任,還是有新人接替,假使陳德霖要離去的話,香港會否有一位高人膽敢公開講:「我已向梁特首講明,我退出角逐金管局總裁職位?」想笑死人咩,直情係自己抬高身價箒。
不過森瑪斯有此一信,好可能係條氣唔順,佢明明係奧巴馬總統最信得過嘅經濟學家、大教授,所有美國聯邦政府內最高級嘅經濟職位,包括財政部長,佢都做過,只差聯儲局主席一職箒,依家公開宣佈「withdraw my name for consideration」,向其他人示吓威箒啩,佢不得不如此,想來事先已與奧巴馬有默契,因為大勁敵耶倫女士嘅女性支持者大打公關牌奏效之故,美國女士團結在她的周圍,堅決爭取歷史上第一位女性出掌聯儲局,政治正確到極,加上佢地知道森瑪斯自少天聰過人,恃才傲物,29歲就做哈佛正教授,對同事,同行,各式人等,得罪唔少,故此可以好快就集合到350名經濟學家聯署撐耶倫,令森瑪斯感到不是味兒,畢竟年紀已有58歲,唔想再打一場硬仗,與對手支持者對罵咯,所以自願打退堂鼓。森瑪斯一聲退出,令香港股市急升,相信曾俊華最唔高興,曾財爺最想美國退市、加息,令香港樓市下跌一兩成,以滿足佢嘅樓價下跌預期,亦為辣招之設,減少壓力。耶倫係減息鴿派,由佢接替伯南克,一定係延續低息政策,與森瑪斯嘅言論相反。既然係咁,曾俊華唯有死頂辣招不放鬆,但香港樓價繼續有低息期望嚟支持。

繼續 低息 左丁 丁山
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香港券商免傭低息攬客 內資繞道炒A股“不容易”

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-11-21/877424.html

每經記者 賈麗娟 袁東

滬港通已經正式開通,眼下最忙的卻不是兩地的投資者,而是展開搶客大戰的券商經紀部門,特別是香港的證券經紀公司,其在滬港通開車前再次發出“降價”絕招。

“買賣上海A股3年免傭、融資年息低至3.88%。”——近期網上瘋傳的香港本土券商攬客廣告,讓不少業內人士驚呼“這是要搶內地券商的飯碗”。那麽,香港券商的這種作法,是否真的會吸引內地資金繞道香港再反身殺回A股呢?《每日經濟新聞》記者就此展開了調查。

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現狀調查

高杠桿、低成本 香港券商向內資拋出“橄欖枝”

香港的融資成本低,想必不少投資者早有耳聞,在港孖展買港股的投資者也心知肚明。所謂“孖展”即為保證金,是一種杠桿式交易制度,又稱保證金交易,類似內地券商開展的融資業務。在滬港通開通之前,這樣的“實惠”僅局限在港股市場,如今滬港通開通,孖展融到的錢,也可以用來買A股了。

那麽,A股的小夥伴們,你們心動了嗎?

耀才證券“三年免傭、融資年息3.88%”?/

在滬港通開通之前,香港本土券商耀才證券(01428,HK),早已打起了“搶客”的主意。其在官網上發布了“買賣上海A股3年免傭”、“開戶即送10000港元交通費”、“關註某某證券可獲iPhone6plus”、“融資年息低至3.88%”等信息來招攬客戶,而這些優惠面向的均為“內地客戶”。

很明顯,在滬港通開通之時,耀才想吸引的可不僅是香港本土的資金,內地“土豪”的增量資金才是他們真正感興趣的對象。

“他們真的三年免傭了?”一內地券商人士都表示驚訝。他表示,內地券商的傭金水平長期低於香港,目前為萬分之五左右,如果有香港券商真的三年免傭,那肯定將低於內地券商的平均傭金水平。

《每日經濟新聞》記者致電耀才證券了解到,3年免傭“屬實”,而“開戶即送10000港元交通費”是指抵扣被免除的傭金。此外,通過社交媒體關註“耀才證券”並轉發朋友,就有獲得iPhone6plus的機會。

對此,內地某大型券商香港分公司的一位人士告訴記者,“香港本土的券商經常打價格戰,我們都習慣了。”

除了“三年免傭”這種類似噱頭的做法,更吸引人的還是 “年息3.88%”的融資成本。與內地券商相比,這樣的融資成本簡直“低到沒朋友”,內地投資者想要融資買入A股,需要付出的資金成本一般在年息8%以上。

而融資融券業務在不少券商的業務中都占有不小的比例。以耀才證券為例,2013年報顯示,其經紀傭金收入為2.93億港元,而孖展借貸(融資融券)利息收入為1.07億港元,兩者比例為3:1。那麽,香港券商為何會給出這樣低廉的融資利率?

為證實上述優惠內容的真實性,《每日經濟新聞》記者以投資者身份致電耀才證券,對方表示,這一利息水平要“根據情況來定”,如果融資超過3000萬港元,確實可以做到年息3.88%的融資利率。即使是低於3000萬港元,也能得到4.88%的融資利率。至於投資者是否可以通過保證金賬戶融資購買A股,耀才證券明確表示“可以”。

耀才證券還透露,每一只股票的融資比率都是不同的,一般杠桿能放大3至4倍,例如騰訊控股(00700,HK)就能做到75%的融資,即客戶可以通過保證金賬戶 (香港一般稱“孖展賬戶”)購買100萬港元的股票,客戶只需出25萬港元,另外75萬港元向券商融資而來。而在券商處開設保證金賬戶並無資金門檻,跟開設普通證券賬戶一樣,提供基本證件等材料即可。

香港券商融資利率低/

即使是4.88%的融資利率,也是“逆天”水平。

據《每日經濟新聞》記者了解,另一家香港本地券商輝立證券給出的融資利率為“新客戶6.5%、老客戶6%”。

就記者了解的情況來看,具有內資背景的香港券商,融資利率仍然高企。比如招商證券(香港)提供的融資利率是8%至10%;而安信國際提供的融資利率是8.25%,並且沒有優惠的幅度。具有銀行背景的中銀香港給出的融資利率為6.5%至7.25%。

而申銀萬國(香港)給出的融資利率為7.25%,不過,對方表示,在開戶之後,根據客戶的資金情況及交易情況,還可以跟客戶經理談融資利率的下調幅度,但幅度“要視具體情況來定”。

從4.88%到10%,為什麽同是香港券商,融資利率差距這麽明顯?

對此,國元證券(香港)研究部分析師王林峰告訴記者,因為它們的資金成本不同。首先在香港,銀行貸款利率本來就不高,只有3%左右,但是需要資產抵押,本地和外資的券商很方便得到這種貸款。而內資券商因為沒有香港資產作為抵押,很難得到這種低利率的貸款,比如公司抵押3000萬港元,可能最多貸給公司5000萬港元,因此他們的資金成本一般為6%至7%。

一位深圳券商人士告訴記者,香港融資成本本身就很低,與國外接軌,“活期存款利息為零,香港發債的回報也很低,大概是2%的水平,很多按揭貸款的利息也就是3%。”

杠桿最高接近7倍/

除了融資利息之外,還有一點頗具吸引力:相比內地更高的杠桿比例。根據內地證券交易所的規定,融資融券保證金不得低於50%,也就是說如果投資者有100萬元的資金作為保證金,則一般可以購買市值200萬元的股票。

而香港券商可以提供更高的杠桿。耀才證券公布了一份詳細的《股票借貸比率及按金比率》表格,其中顯示,不少香港老牌上市公司可以拿到85%的借貸比例,比如香港中華煤氣(00003,HK)等。也就是說,投資者有100萬港元的現金,就可以買到高達667萬港元市值的股票,杠桿高達6.67倍。而購買騰訊(00700,HK)的股票,借貸比例為75%,即100萬港元現金可以購買400萬市值的股票。

不同券商給出的杠桿水平也不同。記者從申銀萬國(香港)處了解到,如果用其孖展賬戶購買金山軟件 (03888,HK)和匯源果汁(01886,HK)這樣體量的股票,均可獲得60%的融資比例。而安信國際透露,用保證金做融資交易,如果購買長江實業(00001,HK)和匯豐控股(00005,HK),均能得到70%的融資比例。

內地融資融券利率高於香港/

那麽,對比內地的資金成本,如果投資者轉向香港融資,能夠得到多大的實惠?

記者從中信證券、國金證券、國信證券、東北證券等多家券商的網站了解到,他們的融資融券利率均為8.6%。這也與國內基準利率的規定有關。

而記者也從一些融資做港股的投資者處了解到,香港本土券商融資利率的中間水平大約在5%~6%,為方便計算,按照5.6%的水平,即比內地融資利率8.6%低三個百分點。

按此計算,如果分別在內地和香港融資1000萬元的資金,在內地需要付86萬元的年利息,而在香港只需要付56萬元的年利息,相差了30萬元。

此外,內地進行融資的融資比例也大大低於香港。如果投資者有1000萬元人民幣的資金作為保證金進行融資(不考慮其他費用及匯率),在內地可購買市值2000萬元人民幣的股票 (按融資比例50%計算),而在香港可融資購買市值3333萬人民幣的股票(按融資比例70%計算)。耀才證券就對記者表示,每一只A股的保證金融資比率都不相同,所有滬股通標的具體融資比率還要稍晚一點時間公布。不過耀才證券還是透露了一個案例:青島啤酒(600600,SH)的融資比例為65%。

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風險提示

內資繞道香港炒A股需防範三大風險

根據《每日經濟新聞》記者的調查,相對內地,香港在融資杠桿和融資利率上都更有優勢,那麽,滬港通開通後,如果內地投資者去香港券商處開戶,再通過滬股通投資A股,是否可行呢?如果可行,又有哪些風險需要防範?

杠桿放大賺錢效應

數據顯示,在過去數月,A股融資余額和上證指數一直呈現正相關關系,7月A股融資余額從4049億元增加到4400億元,增長幅度8.6%,同期上證指數上漲7.48%;8月A股融資余額增加到5190億元左右,猛增18%,同期上證指數上漲0.71%;9月融資余額增加到6064億元,同期上證指數上漲6.62%;10月融資余額更是一舉突破7000億元,增幅約15.5%,同期上證指數上漲2.38%。

此外,融資資金流入規模前10%的個股,兩融對其市值增長的貢獻度達到19.2%。過去三個月表現最好的個股已不是中小板、創業板股票,而是中證500指數成分股。A股成為了杠桿上的牛市。

不過,在推動指數和個股上漲的同時,融資客們也支付了不少資金成本。以10月7000億元融資余額以及8.6%的融資年利率計算,需要支付的年利息就要602億元。如果融資利率降低三個百分點,利息成本會下降為392億元。

從目前情況看,放杠桿集中於遊資、私募等風格靈活的資金。而《每日經濟新聞》記者了解到,不少內地資金早已對香港的低成本融資產生了濃厚的興趣。

不僅如此,滬港通額度近幾日的寬松表現,也使得繞道香港的路徑更加順暢。在滬港通開通之前,雖然有人已經想到借用滬股通通道買A股,但不少人擔心滬港通額度有限,甚至會被“秒殺”。目前看來,這一擔心顯得多余了。

滬港通開車四日,除第一天滬股通額度提前一小時用盡,其余三日滬股通額度均綽綽有余,每日130億元的額度,買入成交額分別僅為49.44億元、26.70億元和23.1億元。這也為資金繞道香港買A股提供了客觀條件。

中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍對《每日經濟新聞》記者表示,滬港通額度在開通前期遭到冷遇,應該是一件好事。“一開始大家比較謹慎很正常,與之前新政策出臺後一哄而上的表現相比,現在的情況是市場的進步。站在個人投資者的角度,在剛接觸境外陌生市場時,審慎一點也是對的。”

他表示,滬港通開通表面上涉及兩個市場,但其實會影響其他市場的變化,比如外匯市場、香港衍生產品市場、信貸市場等,這些市場在沒摸清楚之前,投資者都需要謹慎。

內地資金表現冷靜

的確,內地資金的冷靜超出不少人的想象。

一位長期活躍在A股市場的投資者起初顯得興趣盎然:“香港這麽低的融資成本,當然會感興趣!”不過在略為思考後,他表示,境外的利息大多都很低,但是不一定就能夠進來。“只有3%左右的利息,就算拿出來放貸,怎麽都會有利可圖,哪有這樣空手套白狼的事情,對應的監管一定是有的。”

深圳某私募人士也對 《每日經濟新聞》記者表示,要繞道香港,就要到香港券商處開戶,而香港券商不準在內地設營業部來發展業務,很多都是私下開戶,而此前內地資金去香港炒股票,錢少可以帶過去,多的錢都要通過地下錢莊。

他還表示,香港券商的年利息從來就很低,但由於外匯管制,大資金的挪騰是不被允許的。“只能通過地下錢莊過去,幾百萬可能還容易,但是幾億幾十億的資金要過去,你敢通過地下錢莊嗎?”

而根據我國現行的 《個人外匯管理辦法實施細則》規定,目前每人每年兌換外匯的上限為5萬美元。

一位身在內地的港股投資者也對記者表示,早就有人動這個腦筋,這是所謂套利差,但大家不去做的原因可能有很多,比如這些低利率的資金只能臨時用來打新,買股票只能買特定的大型股,還要有擔保人,股票不能過夜等限制。

也有港股投資者表示,“如果把資金在內地和香港之間倒來倒去,不說別的,光換匯的手續費就不少。”

匯率成為雙刃劍

趙錫軍認為,不管是從哪種渠道獲得資金進行投資,最後的回報必然與風險聯系。香港融資成本雖然低,但是如果投資者選擇用這種方式曲線購買A股,相當於增加了一層風險,那就是匯率風險。“一是融資的風險,二是匯率的風險,三是A股市場的風險,最後這三重風險疊加起來,能否實現最初目的,也是個未知數。如果匯率風險與融資利率相抵,那麽還是沒有賺到錢。”

金利豐證券研究部董事黃德幾也對記者表示,人民幣目前雙向波動,如果要繞道香港買A股,匯率風險必須考慮。

記者算了一筆賬,假如投資者在香港券商處融資100萬港元(按11月20日的匯率中間價1港元兌人民幣0.79193元,合計人民幣79.193萬元),並將100萬港元換成79.193萬元人民幣全部買入A股,在一段時間後將其賣出,再將賣出股票後的人民幣兌換成港元 (不考慮股票漲幅和其他費用),如果人民幣貶值為1港元兌人民幣0.80193元,那麽可以兌換98.75萬港元。同理,如果人民幣升值為1港元兌人民幣0.78193元,那麽可以兌換101.28萬港元。

也就是說,如果人民幣貶值一分錢,每100萬港元投資者在匯率上就會損失1.25萬港元。反之,如果人民幣升值一分錢,每100萬港元投資者在匯率上就會獲利1.28萬港元。

內地券商:影響不大

上海證券分析師應楠殊認為,香港券商的“搶客”行為,對內地券商的影響不會太大,“因為滬港通目前只能買到滬市的滬港通標的股票,並不涉及深市股票。”

北方某大型券商人士對記者表示,香港本土券商的低成本資金,可能會吸引到一些客戶,但前提是這些客戶對香港市場本身非常熟悉。“也許深圳廣州的客戶,由於地理原因,可能對香港的市場比較了解,會對香港的低利率感興趣,但不是所有的人都有這個條件。”

“大部分內地客戶,都對香港市場不太了解,從流程到規則都要去熟悉,這個過程中有什麽風險點,也不太可能完全明白,而這些未知的風險點,可能會讓客戶付出一些其他成本。就我了解,香港券商的證券托管,與A股的第三方存管就不一樣。”該人士表示,“而且香港市場的監管不像A股這樣具體,對投資者的保護也與內地不同,香港的投資者機構居多且很成熟,能真正做到對自己的投資負責。而內地投資者過去,可能會水土不服,何況融資融券也是比較複雜的業務。”

而深圳一位券商人士表示,內地投資者借用香港資金的行為,早已開始。對內地券商會有一點影響,但不至於影響很大。“現在很多企業在香港上市,在當地融資也很正常。而資金繞道香港再轉回來,肯定是可以做到的,就看資金怕不怕麻煩了。”她同時表示,“這個不是滬港通開通才可以做的,只是滬港通開通後更方便一些而已。”

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市場動態

滬港通第四日雙向縮量 內資抄底最大跌幅股

每經記者 孫宇婷

昨日(11月20日),滬港通進入第四個交易日。《每日經濟新聞》記者註意到,昨日滬股通成交金額24.78億元人民幣,使用額度17.5%;港股通成交金額3.76億港元,使用額度1.9%。較前一交易日,兩地交易均出現明顯縮量。但其中也不乏熱點,譬如昨日港股通跌幅墊底標的威高股份(01066,HK),全天跌幅超過15%,而記者追蹤港股通資金專用席位發現,內資反而在大舉買入。

滬港通交投繼續遇冷

昨日,恒生指數收跌0.1%,報23349.64點,這已是恒指連續4日收跌,創下逾三周新低。從港股當天盤面看,藍籌股跌多漲少。中資地產股全天走弱,綠城中國(03900,HK)、融創中國(01918,HK)跌幅居前,博彩股繼續承壓,金沙中國(01928,HK)跌0.99%、銀河娛樂(00027,HK)跌1.47%。

以恒生綜合大中型股指數成分股,以及A+H股上市公司的H股為標的的港股通昨日亦跌多漲少,而被認為是滬港通直接受益標的的香港交易所(00388,HK)已連續第五日下跌,但跌幅明顯收窄,昨日下跌1.31%。《每日經濟新聞》記者跟蹤港股通資金專用席位發現,最近幾日該席位已開始買入香港交易所,該股昨日現身內地投資者十大凈買入個股名單。

據昨日上證所盤後數據顯示,港股通買入成交金額達2.23億元,賣出成交金額為0.75億元,均較前一日縮量。此外,北向資金昨日買入滬股通標的成交額達23.1億元,賣出成交額為1.68億元,交投較此前也呈降溫之勢。不過,滬股通的單日成交額仍繼續領先港股通。

造成這一局面的原因除匯率誤解、兩地投資者準備情況及AH股市場標的吸引力差異外,也有媒體報道稱,一些私募股權機構因手續方面的原因,需要持有人大會審議通過才能投資港股通,導致這部分機構資金遲遲未進入。

內資抄底威高股份?

此外,《每日經濟新聞》記者發現,港股通資金專用席位昨日開始積極買入威高股份,凈買入額約397萬港元,在內資凈買入股票中居前列,其他凈買入額較大的個股還包括上海石油化工股份(1866萬港元)、上海電氣(1563萬港元)及中信股份(772萬港元)等。

事實上,威高股份在昨日港股通標的中跌幅最大,截至收盤,日跌幅達15.83%,股價為7.02港元。對於習慣了10%漲跌幅限制的內地投資者來說,威高股份是首只打破其心理防線的個股,但港股通資金專用席位卻顯示,內地投資者不賣反買。

威高股份於11月19日公布了截至今年9月底的第三季業績,公司營業額按年升1.2%至12.53億元人民幣,純利按年跌35.76%至2.23億元,每股盈利5分,不派息。1月~9月,公司營業額按年升11.69%至37.98億元,純利按年跌10.4%至6.96億元,每股盈利15.6分。

國元證券(香港)策略分析師張浩涵告訴記者,基於威高股份第三季度業績遠低於市場預期,有投資者進行了拋售,但部分參與港股通的投資者可能考慮到公司業績不及預期的主因是股權激勵方案尚未出臺,業績將延遲釋放,因而買入。

記者註意到,威高三季報公布後,匯豐等大行並未調整其評級。

對於A股投資者參與港股市場投資邏輯,國信證券研報指出,港股在新興產業領域存在明顯折價,醫藥中的醫療器械、醫療服務子行業在港股的估值大部分低於A股,其中高成長的優質標的有望獲得國內偏好成長股投資者的青睞。

具體到威高股份,張浩涵表示,該股看點在於透析機器業務起步較早,料將受益於中國透析機器業務市場增長。若股權激勵方案推出則有望成為公司股價上漲的催化劑。

香港 券商 免傭 低息 攬客 內資 繞道 容易
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低息時代回報不能高於10%?

想討論Starman兄的blog很久了,其實由他一開始寫blog不久,我已經想談談,但一直沒有討論。來到今天,相信大家對Starman兄的blog已經不再陌生了,今天借機會再談談。Starman兄一直在blog內分享的財務知識都很厲害,而且開始看時我有不少看不明白的地方,後來看到他在iM的專訪,又約了他與市場兄飯局,當面交談過,把不明白的地方弄明白了。



Simon:

在低息年代,有什麼東西可以做到10% interest rate?是否不實在?


止凡回應:

長線投資的概念,是一個長時間計算,好像我在工作坊上所提及的恒指,1964年100點升至2014年25000點左右,50年升250倍,年回報大約12%,但若你計算當中的高息低息環境,或截止97年03年08年這些低谷去計算又如何,的確不能每年都做到10%以上,但這又有何問題呢?

加上,在低息時代,能不能做到10%或15%甚至更高的回報,重點是財務知識,如果只看看投資產品,在每個投資產品都只標上一個回報率,這支股票派多少息,這支基金稱它的回報率為多少,這就當然不太可能有超過10%吧。投資前要先了解,而了解是可以指非常深入的,絕不是只看PE、PB、股息率就算是了解,真正深入了解後,你會發現這世界很好玩,機會多的是。


後記:

由於近年有Starman兄加入了寫blog,讓我對投資操作有不一樣的理解。當我們在討論什麼時代回報多少這類思想上的框架時,我立即想到在低息環境以公司直債賺取穩定回報的Starman兄。低息時代回報不可能高於10%嗎?看你如何運用財務知識吧。

當你一看Starman兄的blog,第一時間會看見讓你眼前一亮的被動收入,每月達6位數字。原來他的家庭日常支出為8萬元,這水平代表每年要花費100萬元。相信年薪過百萬的打工仔在香港不會佔一個很高的百分比,可能少於2%吧,(可參考一篇舊文《香港家庭分類》),更何況支出要達100萬元,作為一位30出頭的年青人,實在極高級數。而Starman兄計算預期的被動收入,更要1.5倍於日常支出,即12萬元,實在厲害。

blog內主要談及工廈投資、債券投資,近期更有地皮買賣,外地公司的投資,當多數人在批評「一帶一路」政策之際,Starman兄早已看見機會並實行賺錢中。這些都是較冷門的知識,入場費相對較高,其財務知識實在很少在blogger間看見,即使在報章雜誌也鮮有。

其中一個操作,是利用私銀槓桿買公司直債,又利用股票倉作孖展緩衝,他對投資操作的考慮相當有深度,在低息時代賺取那近20厘回報頗有把握,欲看詳情,以及其他更多操作,不妨找找iM以前的報導或到Starman兄處爬文,這裡有些舊文章也值得一看,見《iM上的Starman》。

看到工作坊提問就想起Starman兄,只想帶出投資心態的另一個境界,常說投資是一個個人計劃,為何他會選擇債券?為何股票倉會選擇REIT?因為覺得它當炒?會升?因為這工具能帶來高於10%的回報?應該不是吧。背後有很多考慮,包括Starman兄的個人認識、喜好、風險管理、銀行對這類資產的取態、對這個組合的預期(例如只作防守,製造穩定現金流)等等。

若我們了解如Starman兄的資產配資,整套個人投資的理念與部署,我們大概會更明白為何投資計劃人人不同,自然有不少問題會減省,例如「我要XX%回報,應該投資什麼?」、「今天我買入建行,可以嗎?」、「匯控近期升了不少,我應該減持嗎?」、「現在我應該維持多少現金水平?」、「你睇好什麼板塊?」等等,日後再有這類問題,可簡單談談Starman兄的操作以作回應。

低息 時代 回報 不能 高於 10%
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利字當頭:低息異象 利世民

1 : GS(14)@2011-01-30 18:57:17

2011-1-26 AD

昨天,在Money Cafe講2011年最有機會消失的企業。

過去幾年的經濟寒冬,這些企業尚且能夠捱得過去,為甚麼反而在大地回春,各國量化寬鬆的時候,才走進商業歷史博物館?這不是異象是甚麼?可是,我老早就立下了New Year Resolution,不再嘗試預測未來。所以,我也不會揣測,究竟這些企業品牌有多大機會消失。

不過,背後種種因果,我還是可以依書直說。像老牌消費品公司Sara Lee,幾年來將業務逐漸出售。評論認為這家公司將於今年內售予私募基金,實在是順理成章的推測;尤其是這家公司,到今天的CEO仍是Acting,那種雞肋的格局份外明顯。不過,我會加多一句:在低息環境下,甚麼能夠產生回報的生意,按道理都可以賣得不錯的價錢。

順藤摸瓜,往下游去,零售營運企業的故事,卻有180度的轉變。像辦公室零售商Office Depot,也被同一個評論認為是2011年消失品牌的高危一族,原因是在同一行業中,已有兩大對手Staples和Office Max,作為第三位的Office Depot,在競爭下非常有可能被淘汰。

經常從證券分析員口中,聽到類似的分析。可是,我永遠都會追問一句:Why now?要是分析解釋不到,為甚麼不遲不早,偏偏要在這一刻才發生,我會傾向相信,所謂的分析,只不過是「消息當分析」,再過三個月不見效,九成是流料。

財技是富者越富遊戲規則

其實,今年的財經故事,十居其八九都跟低息環境有關。像Office Depot的故事,重點其實在現金收入縮減對盈利的影響。

說到底,零售生意除了一買一賣的利潤,輸贏就在善用數期帶來的幾點子現金收入。財技是富者越富的遊戲規則,所以,世界各地的零售業,多數是由大戶一兩家主導,有沒有地產霸權,情況分別不大:超市如是,女士化妝品如是,電器、甚至寵物用品都一樣。

利世民
利字 當頭 低息 異象 利世 世民
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稅貸解困 永亨低息保證抵

1 : GS(14)@2011-11-26 16:31:11

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15836117



建銀亞洲今年未有推出稅務貸款,但其餘銀行已推稅貸,其中以大新及永亨最積極,將息率下調,永亨並設最低利息保證。按牌面計,借 50萬元以下,永亨實際年利率 2.38厘,息率最低; 50萬元或以上,星展實際年利率 2.31厘,較永亨低 7個百分點,最慳息。
記者:黃碧珊 黃玉麗

雖然說是稅務貸款,但部份銀行的貸款條款僅以月薪為基礎,如滙豐及星展分別以月薪 10倍或 8倍為最高貸款額。恒生及永隆最均真,用交稅額的倍數來計算,但永隆可借金額最少,僅為稅款金額。還款期方面,大部份銀行提供 6至 18個月選擇,最長年期是富邦 48個月,渣打則僅設 12個月(表 1)。
稅貸 解困 永亨 低息 保證
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港人趁低息借貸 負債佔GDP比例新高

1 : GS(14)@2015-01-27 16:02:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150127/news/ea_eaa4.htm






【明報專訊】金管局給予立法會的文件顯示,本港居民負債總額佔GDP比例,截至去年9月底繼續創下新高,至64.2%,較6月底的63.6%為高(見圖),顯示港人在低息下不斷舉債。

截至去年9月底 升至64.2%

金管局總裁陳德霖兩年前曾提過,在2012年底本港家庭債務佔GDP比率達59%,幾乎達到2002年歷史高位的60%,當時他已表示很擔心,但這比率未見有下跌舻象。有財經界人士認為,美國聯儲局今年可能加息,港元利率會隨美元上升,進而影響本港家庭償付欠債的能力。不過,財經事務及庫務局長陳家強早前曾表示,對於貸款產品和追討債務的活動均有監管,並已收緊按揭供款和入息比率上限。

港銀上季貸款增長放緩至6.4%

本港銀行信貸增長速度在去年第一季達到高位22.9%後持續放緩,第二季按年增速降為14.5%,第三季放緩至7.7%,10月至11月期間增長6.4%。零售銀行首三季淨息差1.41%,與去年相同;整體稅前溢利按年增6.4%,主要受益於淨利息收入按年增15.2%。

另一方面,人民幣貸款截至去年11月底餘額為1780億元,按年增長54%。人民幣點心債發行量去年首11個月按年增長62%至1889億元。另外,去年首11個月,經過香港銀行處理的人民幣貿易結算額達到5.6萬億元,按年增長66%,香港支付內地相對內地支付本港的比例為1:1.3。
港人 低息 借貸 負債 GDP 比例 新高
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香港樓市前瞻˙施永青:港低息期料持續

1 : GS(14)@2015-09-19 19:49:20

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150918/news/ea_eab1.htm


【明報專訊】美聯儲局於本港時間今日凌晨進行議息,雖然至截稿前仍未有結果,不過,中原地產創辦人之一的施永青接受訪問時表示,即使美國公布加息,幅度相信亦只有0.25厘,兼且為「一次半次」,而本港銀行就未必會跟隨。

施永青認為,一個國家加息,主要希望降低通脹及刺激匯率,但目前美國通脹仍低約1.5%,而全球量化寬鬆,美元匯率正處於強勢,故他認為即使美國「講口齒」加息,仍不會出現加息浪潮,全球仍會有一段時間處於低息期。

他又認為加息與否,對本港樓市的影響不大,始終全球量化寬鬆,仍會有部分資金流入本港物業市場,加上本地需求依然存在,但同時短期供應不足,短期樓價難以大跌。至於近日有新盤出現多宗撻訂,他就認為是個別事件,未構成撻訂潮。

股票較住宅抵買

施永青又指,現時本港正值政治不穩定,過往數十年本港出現政治動盪,如1967年大暴動、1982年中英談判膠著,都令樓市大跌,故未來樓市亦有不利因素。但他重申,近日以1.16億元沽出灣仔海外信託銀行大廈單位,並非認為樓價會下跌,只是樓價已累積不少升幅,要重整個人資產比例。另對於近月本港出現股災,美國公布加息與否,施永青都認為影響不大,但目前恒指與豪宅樓價指數相比,恒指相對較低,認為股票比住宅抵買,並預期在9月至11月,股市將會出現反彈。

明報記者 林尚民
香港 樓市 前瞻 施永 永青 低息 期料 持續
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=292266

稅貸戰升級 永亨削至1.49厘 以低息吸納高收入新客

1 : GS(14)@2015-11-08 23:56:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151106/news/ec_ech1.htm

【明報專訊】銀行稅貸戰再升級,各行爭相推出更優惠利率,繼南洋商業銀行早前推出低至1.5厘年利率貸款後,華僑永亨昨再削最低實際年利率24個點子至1.49厘。渣打(2888)亦同時推出最低實際年利率為1.65厘的年度稅貸計劃, 更附帶「更低價保證」計劃,稱只要出示證明文件,渣打即會提供其他銀行獲批的稅貸年利率的九折利率。

明報記者 孫娜、蘇樂恩

華僑永亨信用財務總經理吳幗欣形容,今次調低息率是「忍痛」,因為1.49厘是該行有稅貸產品以來最低的年利率。上月15日,該行才將最低實際年利率由1.87厘調低至1.73厘,不到一個月再削至1.49厘。

她續稱,今年競爭激烈,例如該行客戶要同時開立定存戶口或買基金產品才可享最低年息,其他銀行亦把稅貸與出糧戶口或投資產品作綑綁銷售。「稅貸只是前菜,大家的目標是吸引客人買其他產品。」她表示,推出稅貸優惠至今近一個月,貸款額已較去年有單位數增長,當中有一半是新客,估計最終可達到雙位數增長的目標。

渣打推「更低價保證」計劃

同於昨日推出年度稅貸計劃的渣打銀行,將今年最低實際年利率訂為1.65厘,渣打香港個人銀行產品主管馮鈺龍表示,今年稅貸息率較往年吸引,主要希望吸納新高收入客戶。他續稱,目前市場融資成本低,金管局9月底公布複合利率為0.26厘,加上普通客戶存款息率近乎0,因此稅務貸款單項產品而言,仍有盈利空間。

不過,要享受該優惠,須成為渣打「優先理財」全新客戶,於今年11月5日至明年2月29日推廣期內貸款額達50萬元或以上,或在開立服務兩個星期內存入不少於100萬元新資金,並維持於該行的總結存不少於100萬等條件。同時,渣打推出「更低價保證」,稱不論於其他銀行獲批的稅貸利息有多低,渣打稅季貸款的實際年利率較客戶與其他銀行所提取的稅貸實際年利率再有九折。

翻查現時銀行信貸政策,除匯豐外,多數銀行還款期為12個月的最低年利率已跌破2厘,惟各行多有指定優惠客戶群及開戶等相關附加條件。
稅貸 貸戰 升級 永亨 削至 1.49 低息 吸納 收入 新客
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英料明年仍可維持低息

1 : GS(14)@2015-11-09 00:00:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151106/news/ec_ecp1.htm
【明報專訊】英倫銀行昨公布鴿派的通脹報告,預期未來3年物價上升壓力仍然不大,基準利率直至2017年初仍可保持在歷史低位。英倫銀行形容,英國消費開支增長,抵銷了環球增長疲軟,預期生產力將持續增長,即使2017年初仍未加息,物價增長仍將長期受控。央行稱,利率由0.5厘上調至兩厘以前,不會考慮縮減買債規模。英鎊兌美元應聲下挫逾1%,跌穿1.523見3周低位。

英倫銀行預期,通脹在未來3年高於2%目標的機會率不高於55%,料基準利率至2017年底前加息兩次至1厘。央行將今、明兩年的GDP增長預測分別下調至2.7%及2.5%,各下調0.1個百分點。聯儲局主席耶倫和紐約聯儲銀行行長杜德利均表示,最早可能在12月加息。聯儲局副主席費希爾相信,通脹離聯儲局目標不遠。截至10月24日當周,美國首領失業救濟人數增至27.6萬,按周增加1.6萬人,是2月以來最大升幅。美股昨早段偏軟,兩年期國債孳息逼近0.83厘,是2011年4月以來最高。

(綜合報道)
英料 明年 仍可 維持 低息
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發展商推免審查按揭滿名山低息散貨 年期僅五年

1 : GS(14)@2016-05-21 18:08:10

■屯門滿名山推出「供息不供本」的80%一按搶客。 資料圖片



【本報訊】息魔快臨。為求及早拋售新盤貨尾,過去一周至少10個新盤推出高成數按揭,涉及單位數量多逾千伙。嘉里(683)屯門滿名山推「供息不供本」的80%一按搶客,更免入息審查及壓力測試,但按揭年期僅5年,即買家付出兩成首期後與發展商對賭樓市前景。記者:陳東陽


新盤高成數按揭越鬥越誇張,限時免息免供、逾九成樓按、免入息審查,市場上已經比比皆是。去年11月開售的屯門滿名山,踏入第二季銷情明顯放慢,半年累沽約450伙,佔單位總數僅四成。




首年免息免供 及後兩年1厘

發展商近日將按揭戰升級,推出「1838」按揭計劃。買家可向發展商旗下財務公司申請最高樓價80%一按,還款期1,838天,即按揭年期長約5年。首年免息免供,第2、3年為P減4厘,以現時P為5厘計,按息僅1厘,最後兩年為P,免入息審查及壓力測試之餘,全期供息不供本。另外,買家於3年內提早付清貸款將獲全數利息回贈,而第5年過後買家可向發展商申請最高樓價30%二按,年期最長20年。嘉里市場策劃總監吳美珊解釋,推出上述高成數按揭是因為換樓客及長線投資者在銀行借貸上困難,故希望給予買家多一個選擇,而按揭時間多於5年則是相信屆時買家可能有換樓需要。翻查資料,一手住宅市場近年已鮮見同類型「還息不還本」按揭方案,嘉里至少是2013年一手例生效後首間發展商以旗下財務再推出「還息不還本」搶客。滿名山預計明年12月底方入伙,而據「1838」按揭計劃的付款辨法,買家需要半年內上會,即買家付出樓價20%首期,換來3年超低息期。市場估計期內租金收入能夠抵銷利息支出,惟3年過後息口上升至P。



湯文亮:投資角度不化算

紀惠集團行政總裁湯文亮認為,雖然此按揭適合只用兩成首期便可入市的買家,但明顯針對用家市場,而非投資者。因為「第4、5年,要畀P,投資角度不化算」,相信要買樓收租的人,都不會用此計劃。城大經濟及金融系副教授李鉅威稱,發展商以高成數按揭推盤,只是不想直接在定價上減價,「拖住樓市的減價潮」,最近一手樓銷情好返少少,多少都與發展商的高按手段吸到客有關,「有交投,起碼確保到個價唔使跌」。





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發展商 發展 推免 審查 按揭 名山 低息 散貨 年期 僅五 五年
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歐央行:超低息將持續

1 : GS(14)@2016-06-06 02:51:12

【本報綜合報道】歐洲央行一如預期按兵不動,維持主要再融資利率0厘不變,隔夜存款利率負0.4厘不變,歐央行隔夜貸款利率維持0.25厘不變。歐央行調高今年經濟和通脹預測,料今年歐元區GDP升1.6%;今年通脹升0.2%。歐央行行長德拉吉表示無限量寬措施(QE)最少持續到明年3月,他又透露該行無意進一步減息,預期超低息率將持續一段長時間。德拉吉公佈歐央行將於本月8日開始購買企業債,該行已準備好應對下月舉行的英國「脫歐」公投,認為英國應留在歐盟。歐股中段向下,英、法、德股跌0.21至0.55%。歐元兌美元昨曾低見1.1151,及後回升至1.12水平。美股方面,上周首次申領失業救濟人數減少1,000人至26.7萬人,為五周最低。道指早段曾跌68點,報17721點,標普500指數報2093點,跌5點。納斯達克指數報4940點,跌11點。石油輸出國組織(OPEC)昨在維也納舉行會議,料達成減產協議機會微。國際油價下跌,紐約期油曾跌至兩周最低,曾見每桶48.39美元;倫敦布蘭特期油則見每桶49.22美元,跌1.01%。





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央行 低息 持續
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四大利好因素 僅餘「低息」 陸振球:港樓大漲小回格局難持續

1 : GS(14)@2016-07-08 08:01:03

【明報專訊】英國公投決定脫歐,金融巿場極為震動,英鎊跌至31年新低,多國股巿也受壓,但香港樓巿暫似未受太大衝擊,代理指有個別投資者因擔心股匯波動,反而加快買入「磚頭」避險,但後巿走向如何?《明報》投資及地產版資深主編陸振球,最近先後出席兩個由《明報》主辦的投資講座,為樓巿把脈;他指出,若以基礎因素而言,過往四大利好香港樓巿的因素,只餘下低息或會持續,形成「單天保至尊」格局,樓巿縱使因而得到支持,過去多年的大漲小回格局,將難以繼續。

明報記者

陸振球引用知名物業投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮分析香港樓巿的四大支柱,分別為:(一)房屋政策、(二)供應、(三)經濟表現,以及(四)利率水平。

先說房屋政策。陸振球指出,2003年SARS前後政府一度停止賣地,之後則以勾地取代直接拍賣土地,令土地供應驟減,但曾蔭權在任後期以至現任特首梁振英政府,都是致力壓抑樓價,而主要體現在推出三種辣稅、收緊按揭,以及積極增加土地供應,而長和(0001)主席李嘉誠近期也公開表示,香港樓巿的供應節奏,乃由政府政策所主導。

由推地至可以賣樓,以至落成需時,初期政府主力打擊炒家的辣稅及收緊按揭,只能令成交萎縮,對壓低樓價幫助不大,但在政府不斷增加土地供應下,香港樓價於去年9月開始見頂,最多曾跌了約13%。

住宅供應增 經濟差買樓意欲降

陸指出,從供應面看,政府最近公布未來3至4年私人住宅潛在供應達9.2萬伙,遠超數年前最低只有5.2萬伙,當這批新增住宅單位陸續落成,便會將樓巿供不應求局面扭轉過來。

至於香港的經濟表現,最新季度按年增幅收窄至只有0.8%,而按季更出現負增長。至於失業率,雖維持在3.4%的水平,但整體就業人口,已是連續3個月每個月都減少5000多至6000多個,反映香港經濟前景未許樂觀,而當一個人失業的時候,很難想像仍有意欲買樓,而若是租樓住,則負擔租金的能力也會減低。

不過,由於英國公投脫歐關係,有利美國聯儲局押後加息,這有利於業主不用懼怕供樓負擔會快速上升,對樓價有支持作用。事實上,美國10年期債息現仍處於30多年的下降通道之內(見圖),而通道下方更已是屬於負利率水平。

陸振球指出,息口低可令業主急於賣樓的壓力減少,但當供應增加,政府維持打壓樓巿的態度,以及經濟惡化,卻不利樓巿,尤其租金要升不容易,如要樓價再升,便只有壓縮租金回報率與息口的差距,現時香港的私人住宅租金回報率,減去10年期債息,息差僅有1.3厘,而這還未計業主要支付的管理費、維修等成本,則有關息差還有多大的壓縮空間?

低息利好作用已反映

有出席投資講座的讀者問,如低息長期化,甚至個別國家實施負利率,是否代表買樓必賺?陸振球回應指出,如認為樓巿只受利息高低此單一因素影響,那為何大家不蜂擁到如歐洲或日本去買樓,當地早已實施負利率,而低息情况更遠比香港嚴重。歐洲和日本樓巿未見大好,便正正反映只是息口低而經濟差,並不足以令樓價大升。

陸振球認為,現時香港樓巿就如出現「單天保至尊」的局面,影響樓巿四大因素之中,有三項趨於負面,而只有低息仍然生效,而低息對樓巿的利好作用,應早已反映,所以縱使樓價不會大跌,但也難以大升。

現在短炒違「寧買當頭起」原則

陸建議大家可參考恒基(0012)主席李兆基的看法,如果自住,就算樓價再跌一成,現水平買樓也沒有問題。至於短炒,一來辣稅隨時佔樓價的兩至三成,且現在入巿違反短炒要「寧買當頭起」的原則,因此還是忍手為妙。若是長線投資,一邊收租,一邊等升值也還可以。不過,最好還是投資如恒基一類的地產股,因為股價較資產折讓一半以上。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6081&issue=20160707
四大 利好 因素 僅餘 低息 陸振 振球 港樓 樓大 大漲 漲小 小回 格局 持續
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低息料持續 出招搶客

1 : GS(14)@2016-07-12 03:16:04

【拆局】今年初市場仍預期美國會加息,或觸發香港最快年底跟加;惟金融市場變化萬千,英國一場脫歐公投打亂美國加息部署,香港加息更遙遙無期。在銀行體系資金仍充裕下,加上上半年樓市交投疲弱,銀行下半年為追數,有更大誘因要把按揭息率越劈越低。以往本港樓市交投熾熱,按息H+1.7厘是業界暗地常引述的金管局「底線」,不能隨便突破爭食。隨着今年樓市走勢逆轉,東亞(023)率先於3月高調減按息至H+1.6厘,之後幾乎所有銀行跟減成「新常態」。直至近日再有銀行出手,劈至H+1.5厘。有中小銀行主管坦言,當局對銀行按揭優惠「冇以往揸得咁緊」,惟銀行亦不能太明目張膽。他續指相較於無抵押貸款,按揭貸款穩陣,按息合計可收約2厘已不錯,劈息後依然「有肉食」。儲局去年啟動加息,但英國公投意外通過脫歐,美國短期加息機會減。近日銀行再出手減按息,反映業界對港加息預期已改,料低息環境持續。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160711/19689771
低息 持續 出招 搶客
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低息持續 利本地地產股

1 : GS(14)@2016-07-12 08:02:42

【明報專訊】美國上周公布6月非農新增職位急升,利率期貨顯示,9月加息機會增至約一成。儘管如此,經濟師仍普遍預期美國經濟數據會持續反覆,今年加息機會渺茫。分析認為,在此低息環境下有利本地地產股,可望持續反彈。

儘管美國6月新職達28.7萬,遠高於預期,但5月份數據再向下修正,以致第二季月均僅增14.7萬,是4年以來最少。貝萊德發表報告稱,美國勞工市場增長有放緩迹象,加上環球金融市場因英國脫歐而變得不明朗,今年美聯儲將難以加息。

本地地產股昨日普遍升1%至2%,事實上自英國公投後,憧憬美國加息無期,本地地產股已持續上升,新地(0016)自6月24日以來累升逾13%。星展唯高達中國及香港市場策略師李灝澐表示,若低息環境持續,地產股仍有上升空間,部分因為現價已消化了早前樓價調整。主要原因是大型發展商如新地、恒地(0012)、信置(0083)等的市值,與樓價指數的差距愈來愈大,在美國不加息、樓價企穩的情况下,地產股的股價將持續上升,以收窄與樓價的差距。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5774&issue=20160712
低息 持續 本地 地產股 地產
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陸振球:澳門樓證單靠低息難撐樓價

1 : GS(14)@2016-07-17 15:24:53

【明報專訊】周四晚筆者為《明報》主持投資講座,兩名講者——基金經理黃國英和嶺南大學前經濟學系主任何濼生教授都認為,一些國家的負利率會環境或會成為「新常態」,美國加息也不容易,於是令到不少投資者接受低回報,如香港收租住宅一類投資項目,但其實相對高息而穩陣的股票,比如房託可能更吸引。

頗多代理或網上討論區的業主,都會說只要低息,房產便值得投資,那是否不加息,任何時候都可以高追買樓?筆者覺得不如看看其他地區的例子。與香港僅一個小時船程的澳門,當地樓價過去數年也曾因賭業興旺而大升,政府也曾如香港推出辣招打壓樓巿,而息率與香港相若,近年一直都是低息,那澳門樓價是否只升不跌?

當然不是,香港樓價自去年9月才開始下調,但澳門樓價早在前年第二季已隨賭業不景而落回。根據仲量聯行的一份研究報告,澳門賭收現在較高位回落達58%(圖1),GDP按年增長也減少了約13%(圖2),加上住宅落成量在2014和15年急增(圖3),當地的一般中小型住宅樓價較最高峰時跌了約三成(圖4),遠較香港過去9個月最多跌了約13%嚴重,由此可見就算澳門與香港一樣維持低息,但當經濟急劇轉壞和供應大增,樓價要托也托不住。

賭業不濟 澳門樓價回落三成

相對之下,香港經濟確是較澳門優勝,主要是不會只集中賭業一途,所以難以會出現如澳門的GDP可以一年內收縮達13%,不過增長確也開始放緩。根據野村的最新研究報告便指出,香港的採購經理指數(PMI)由5月的47.2下跌至6月的45.4,反映今年第2季GDP將錄得負增長,進入技術性衰退。

野村指出,受外圍因素影響,加上一直倚重的零售及旅遊業市道下滑,香港料將陷入「徹底衰退」,未來將面臨遠超本港可控制的巨大風險,並將今年GDP增長展望由增長0.8%下調至-0.2%,遠低於港府預期的1%至2%增長,2017年的GDP增長預測則由1.5%降低至0.5%。

港經濟轉差 野村預測樓價跌30%

報告指出,美元持續升值帶動港元持續強勢,將進一步打擊本港表現欠佳的旅遊業及零售業;加上全球經濟不穩,嚴重拖累金融市場交易量,不利本港金融業發展。野村特別指出本港樓市脆弱,樓價將由2015年第3季高位下跌30%,樓市調整會為香港經濟帶來重大負面影響。

內地經濟差 港難獨善其身

野村預測香港樓價會較高位跌30%會否成真,有待考驗,但香港經濟轉差卻極為明顯,香港私人住宅供應也確實是在明顯增加,單靠低息,是否便可令香港樓巿再次大漲小回,實在令人懷疑。

諾貝爾經濟學獎得主克魯明(Paul Krugman)日前在新加坡表示,全球利率難望回升,低息已成新常態,又指繼英國公投脫歐出現黑天鵝後,中國將會另一隻潛在的黑天鵝。他對中國經濟前景頗感悲觀,指中國正面對很多難題,現時宏觀經濟情况一如上世紀80年代的日本,又認為人民幣已由5年前被低估變為今天被高估,主要受內部需求疲弱及資金外逃影響,明顯地中國所面對風險就正是下行風險,相信人民幣亦未見底。大家認為,如中國經濟繼續放緩而人民幣續跌,香港的經濟和樓巿可獨善其身嗎?

低息環境可以單天保至尊?

克魯明最令世人熟識的為其當年準確預測會出現亞洲金融風暴,他當時的理據是亞洲多國雖經濟呈現高速增長,但只是不斷靠借貸加大投入而得出的結果,其實每單位投入的邊際生產力在下降,不能長久維持。套用克魯明的分析架構,香港在2003年SARS後因自由行等令香港經濟大好,巿民收入大增,配合低息和少供應,樓價大升也可以解釋,但當經濟增長已放緩,供應又在大增,只靠低息來維持樓巿上升動力,可以持久嗎?

明報記者

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3122&issue=20160716
陸振 振球 澳門 樓證 證單 單靠 低息 難撐 樓價
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抵押物業養老 享低息貸款 樓價倘看跌 趁高做逆按揭

1 : GS(14)@2016-08-06 00:28:52

【明報專訊】政府專為65歲以上長者設計的通脹掛鈎債券「銀髮債券」剛剛推出,曾經同為長者設計的安老按揭計劃也快5周年,最新數據顯示,現時安老按揭累計申請1299宗,長者的接受程度仍然不高,加上去年以來本港樓市成交淡靜,樓價下跌,更令業主卻步。然而,業界認為供應增加有機會令本港樓價繼續下跌,加上低息環境持續,是申請安老按揭貸款的好時機。

香港按揭證券有限公司公布的最新安老按揭數據顯示,7月新增宗數為19宗,相比年初每月新增約30宗,安老按揭的受歡迎程度稍有下跌。去年全年新增宗數為368宗,而今年以來7個月新增189宗,經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱,這個數字不算差,且樓市成交淡靜,一般樓市按揭成交量亦有下跌。

樓市一度轉趨淡靜 申請略減

房地產顧問公司萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示,總體而言,雖然香港樓市自去年高位已經跌了約10%,且最近有回升趨勢,但隨着新界樓市供應增加,樓價有機會再跌,樓價處於高位。

另外,低息環境亦是安老按揭的有利因素。美國萬利理財亞太區總裁張佩儀表示,低息可降低安老按揭的貸款成本。現時既是樓市高位,又是加息前夕,若長者未有足夠現金存款,且毋須擔心子女生活,不妨申請安老按揭。

劉圓圓表示,現時安老按揭普及度不高,或是因為投資者教育不足,長者對安老按揭的認知度仍低。目前累計申請1299宗,規模不算大。

安老按揭又稱逆按揭,與需要供款的一般按揭恰好相反,長者業主向銀行抵押物業,而銀行須分期向業主提供「貸款」,計劃旨在為55歲以上長者提供現金收入,同時減輕子女供養負擔。這筆貸款既可一筆過提取,應對緊急情况,亦可選定提取年期,分別為10年、15年、20年或終身,無論已全數領取還是領取期間,長者仍可繼續居住原有物業,直至百年歸老。

貸款可一筆過提取 或分年期

通過年金支付,以物業估值為800萬元或以下的物業計,年金上限為估值100%,但800萬元以上估值的物業,上限則可能為60%至80%。年齡愈大,年金年期愈短,物業估值愈高,每月領取的年金則愈多。但要注意的是,貸款利息的計算並非按年金年期計算,無論10年還是終身借款,利息年期均按長者的在世年期計算。

以400萬元估值物業計,一位60歲長者借款10年,則每月年金為1.48萬元,70歲長者每月則可獲年金2.04萬元。若年金年期為15年或20年甚至終身,則60歲長者的每月年金則分別為1.12萬元,9600及8000元。安老按揭亦可由夫婦共同申請,按照上述方法計算,60歲兩位長者若同時借款10年,每月每人可獲1.32萬元。兩人或以上同時借款,以最年輕借款人的年齡計算。

7銀行參與 貸息約2至3厘

另外,安老按揭有6個月的解除合約期,首6個月內,若長者決定終止貸款,只需全數清還包括累算利息和法律費用在內的總結欠。

現時坊間共有7間銀行提供安老按揭——中銀、永隆、東亞、交銀、上海商業銀行、富邦及匯豐;息率相若,通常為2厘至3厘。不過,銀行對這類產品的積極程度參差,優惠較少。現時中銀香港對安老按揭客戶提供火險或家居險的保費折扣,並豁免按揭期內中銀信用卡年費。富邦銀行「安枕無憂」按揭理財計劃,則向客戶發放1000元超市現金券。

此外,安老按揭除了以住宅作為抵押物外,還可外加壽險保單作為附加抵押物,以提高每月年金或一筆過貸款的金額,官方稱之為「壽險保單轉讓」。可以附加的壽險保單數目不限,其退保現金價值將用於償還安老按揭貸款,惟壽險保單轉讓只適用於不超過兩位借款人的按揭。

明報記者

[姚丁鈺 負利率年代 理財專題]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7543&issue=20160805
抵押 物業 養老 低息 貸款 樓價 看跌 趁高 高做 做逆 按揭
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