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「巴比二人組」的啟示

2011-1-10  TCW




世間荒謬事之一是:第一流人才一輩子拚命賺錢,然後由二流人才把他們賺的錢花掉。

這 戲碼的傳統版是守財奴和敗家子,現代版則換成了慈善家和基金會。通常是一位白手起家、成就非凡的企業英雄,在中老年時成立了公益基金會,交由「信得過」的 人(二流人才居多)管理,在他身前、身後替他把錢花掉。這種「現代版」,大家傳為佳話,但其顛倒荒謬,並不遜於傳統版。

基本的問題是:把錢花得好比賺錢容易嗎?如果花錢並不比賺錢容易,那為什麼是一流人賺錢,二流人花錢呢?

我認為,花錢其實比賺錢更難。

因為賺錢有遊戲規則可循,有時還會時勢造英雄,會賺錢只要有「才」,有「命」即可;但要把錢花得好、花到生生不息、花到利益眾生,則非「才」、「德」兼備者不可。

全 世界最同意我這觀點的人,應該是股神巴菲特。巴菲特一輩子經營並累積財富,臨老深恐他的財富將被二流人物濫用,踏破鐵鞋無覓處,所幸冒出了個比爾.蓋茲, 能夠心無懸念的把財產託付給他,讓自己日後可以含笑而去。比爾.蓋茲比巴菲特年輕一個世代,財富、聲望和經營能力都不遜於他,而且人屆中年即退居事業二 線、致力於公益,這樣的「公益繼承人」,只能說可遇不可求。也因為如此,天作之合的「巴比二人組」,才能全球巡迴演出,宣傳富人捐錢做公益。

這 兩位世界首富演出的戲碼,我倒不認為是在作秀。我猜想,因為他們都是把投資和經營能量發揮到極致的厲害人物,內心深處一定都明白,自己的財富中有多少別人 的「成全」,又帶了多少說不清楚的「業力」。他們都知道,如果財富不好好運用,這一生絕對稱不上圓滿,只能抱憾以終,所以才兢兢業業的致力於斯。

「巴比二人組」樹立的典範是:一流人才用心賺錢,也由一流人才用心花錢,這才圓滿無憾。我們芸芸眾生,財富雖遠不及巴比二人,但典範仍可學習。

我認為最理想的做法,是把人生分為上、下兩個半場。上半場只要賺到可以無後顧之憂的錢,就可以隨時把自己「買」下來、「捐」出去,不再為錢工作,只做有意義的事。如果你自認是第一流人才,試問,哪有比「把自己捐出去」更大的功德呢?

要是你因故不便「贖身」,賺的錢又不少,那就學學巴菲特,提著燈籠去找你的比爾.蓋茲,求他幫你把錢花掉罷!全世界最會賺錢的人,已經用他的做到,告訴你這是唯一的救贖了,還不明白嗎?


巴比 二人 人組 啟示
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共治三人組 誰能出線?

2012-03-12  TCW




三月二日下午,台積電發出一則約 莫兩百字的新聞短訊,卻牽動這家市值兩兆元國際級企業的重要布局。

這一天,張忠謀公布了接班人選。三月五日起,在他與十七位副總中間,多了三位「執行副總經理暨共同營運長」:蔣尚義、劉德音、魏哲家。

他們是未來的台積電決策中心,也是下一任執行長的候選人。但,這三人是誰?他們又有什麼本事,能在人才濟濟的台積電管理層中出線?

三月五日,當張忠謀決定召開緊急記者會,首度對外說明「人才培養計畫」時,人在P4(Phase 4)廠的蔣尚義也沒閒著。他穿梭在大樓裡的各個部門,臉上掛著招牌微笑,親切的一一向大家道別。

因為一週後,蔣尚義就要搬離現在的辦公室,改到步行路程約要三十分鐘外的P1廠、也就是張忠謀辦公室所在的樓層裡上班。

研發大將蔣尚義蔣爸坐鎮,能穩定軍心及擺平派系

共治三人組中,蔣尚義是名聲最響亮的一位。被內部員工暱稱為「蔣爸」的他,不僅是台積電執掌單一部門時間最久的副總,扣除二○○六年七月後、三年多的退休 期,蔣尚義前後帶領研發部門長達十二年的時間。

不過,蔣爸之所以為蔣爸,不只是輩分高,更因為他不溫不火的「好好先生」性格。開會時,即使對象是小工程師,他也會微笑的直視對方眼睛,讓人覺得沒有架 子。本刊記者也有一次在研討會之後,向蔣爸請教基礎的技術問題,面對一個門外漢,他同樣也不疾不徐、很有耐心的詳細解說。

蔣爸在台積電的前九年裡,讓台積電從半導體技術落後者,迅速竄升為國際領導者,贏得了張忠謀的信任,也因而在退休後備受禮遇,出任采鈺科技及精材科技兩家 轉投資公司的董事長。

他名為董事長,但實質上只須每一季從美國飛回台灣開一次董事會,日常營運大小事,都有當時的執行長林俊吉負責。

蔣尚義回美國與家人團聚的退休時光,在○九年張忠謀重掌兵符後的一紙徵召令,或者該說是,兩小時、一碗麵充當午餐的談話後,重回台積電。

他一回任,就讓當年先後經歷裁員抗議風波、替換執行長、先進製程傳言不順等衝擊的台積電研發部門,軍心給穩了下來。內部同事打趣說,有蔣爸威望這麼夠的人 坐鎮,再多的派系紛擾,都得給他面子停歇。

相較於蔣爸,劉德音與魏哲家一直是隱身在台積電原有二十位副總經理中的一部分。有不少人是在這紙人事令布達之後,才第一次留心到這兩個名字。

然而,對外資法人來說,這兩個名字,並不陌生。

○九年七月,張忠謀回任總執行長後的第一個法說會,破天荒的在會場上架起了大螢幕召開視訊會議,連線的對象,就是身穿無塵衣的劉德音在十二吋晶圓廠內,報 告當時負面傳言不斷的四○奈米製程最新進度。

法人踴躍發問,劉德音答得認真,還被張忠謀親暱的虧了一下,要他別說了,快回去弄製程。

今年一月中的法說會,台上坐在張忠謀身邊的,除了財務長何麗梅之外,就是魏哲家。當天他負責的主題,是台積電在行動運算市場的機會。會後本刊記者趨前問 他,這是否意味著「接班」時,魏哲家只是笑開了嘴,沒多說。

製程大將劉德音經歷與蔡力行相近,內部人望高

就好像歐洲社交圈盛行的「成年舞會」,「現在回頭看,才知道Morris(張忠謀英文名)早就利用法說會,把接班人慢慢介紹給大家了,」野村證券研究部副 總裁廖光河打趣說。

張忠謀是不是真的布局這麼深,不得而知,但劉德音的經歷的確與蔡力行頗為相近,蔡力行建立了台積電第一座八吋晶圓廠,第一座十二吋晶圓廠則是在劉德音手上 完成的;蔡力行曾擔任台積電轉投資世界先進的總經理,劉德音則是在台積電購併世大積體電路後出任總經理,把世大融入在大台積電當中。

也因此,在蔡力行黯然交出執行長印信後,劉德音一直是內部呼聲很高的營運長候選人。

在台積電直屬的九座晶圓廠裡,每天有兩、三百種不同的製程同時運行,大大小小的客戶各有各的產品交期,有些還是量身打造的特殊技術,統籌所有工廠的劉德 音,管的不只是錯綜複雜的生產流程,還包括週轉率、良率、製程進度等,只要跟量產有關,都是他的事,每天除了數字、還是數字。

感受到冰冷數字帶來的沉重壓力,劉德音選擇的是「啟發」式的親民管理。

他曾說,不要讓底下人怕他,這與張忠謀或蔡力行的「鐵血」管理路線截然不同。有屬下形容身為基督徒的劉德音,行事風格就像他的外表一樣很gentle(溫 和),幾年下來,都沒聽他說過重話或是咆哮罵人,在內部頗有人望。

而他近年最重要的戰功,莫過於三年前解決四○奈米的開發僵局。當時劉德音天天穿著無塵衣,到晶圓廠裡第一線了解問題,每天開會檢討,就這樣一點一滴讓製程 順了起來。

相較於台大電機同學——宏?硌釣う齯?振堂,早在二○○○年就被宏?硈郈鴗H施振榮拔擢為總經理、○五年正式接棒,劉德音遲至五十八歲才浮上檯面,接下來 的兩年多,他將走出晶圓廠、荷槍實彈的歷練不同層面的台積電。

在台積電原有二十位副總中,劉德音跟抗日名將孫立人長女——企業規畫副總經理孫中平一樣,都是外省子弟;而同樣頂著名校博士學位、擁有國際半導體廠資歷的 魏哲家,則與副董事長曾繁城都是本省子弟之後。

如果說多數時間,劉德音的情緒是沉穩平靜的直線,魏哲家就是劇烈波動的曲線。他不僅性格更為鮮明,演講時很會掌握笑點、帶動氣氛,對產業營運也經常多所針 砭。有人形容他是「小曾繁城」,言論直率,不拘小節。

業務大將魏哲家抓住手機市場訂單,成為營收功臣

○九年底台積電改組之前,魏哲家原與劉德音同樣負責生產流程,只是一個負責十二吋廠、一個負責八吋與六吋廠。但張忠謀回任後,決定讓所有晶圓廠無縫接軌, 因此改由劉德音全面統籌,於是魏哲家轉換到業務開發這個新領域。

沒想到兩年多下來,這個職務讓魏哲家成了共治小組的大黑馬。他近年最重要的成績,就是深刻耕耘行動運算處理器市場,也就是著名的安謀(ARM)架構晶片; 在內部協調開發專屬製程與服務平台,緊緊抓住高通(Qualcomm)、輝達(NVIDIA)等大客戶的訂單,光是高通一家,估計就貢獻台積電約一成的營 收。

去年法說會,張忠謀得意的說,全球賣出的智慧型手機,每一支平均都內建了產值約七美元、由台積電生產的晶片。這讓台積電去年不畏歐美債危機,營收年增率超 過九%(以美元計算),比全球幾近零成長的半導體產值表現亮眼多了。

在擁有三萬六千名員工的龐大台積電體系中,漂亮學經歷背景的人不勝枚舉,只有在這些激烈的內外部競爭中,還能寫下實際戰績,才能成為讓張忠謀欽點的接班候 選人。


共治 治三 三人 人組 誰能 出線
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廷攬車界黃金三人組挑戰百年產業 谷歌自駕車新夥伴讓汽車業害怕

2015-09-28  TWM

傳統車廠過去都把谷歌自駕車當笑話,認為還不成氣候;沒想到,這次谷歌玩真的,廷攬車界老將柯拉契,誓將自駕車商品化,還準備大搶供應鏈夥伴及人才庫,顛覆汽車產業。

譯者·連育德

身為搜尋引擎龍頭的谷歌,去年正武公布自動駕駛車原型之前,曾向數家汽車大廠說明研發概念。有一家以上車廠表示合作意願,卻發現谷歌雖然握有可能撼動產業的技術,卻完全沒有商品化計畫,大感不可思議。

這一年來,各家車廠對谷歌自駕車不無顧慮,但多少存有看笑話的心態,覺得它不成氣候。怎知谷歌九月十四日投下震撼彈,公布延攬車界老將柯拉契(John Krafcik)加入團隊,讓各車廠恐怕再也笑不出來了——柯拉契原為購車網站TrueCar總裁,更曾是現代汽車美國事業部執行長。日前正好適逢法蘭克 福車展,各車廠紛紛推出功能炫目卻略嫌保守的新車,谷歌這步人事棋無疑在表態:矽谷在汽車產業扮演愈來愈吃重的角色。

汽車產業的每個環節,柯拉契幾乎都有豐富經驗。就讀麻省理工學院時,他專研「精實生產」之道;在通用(GM)與豐田合資的新聯合汽車製造廠(Nummi) 擔任生產工程師;擔任福特汽車的產品規畫師;帶領現代汽車美國事業部擺脫低檔品牌形象,躍升主流車款;在TrueCar則專注汽車零售領域。

谷歌汽車(Google Auto) 團隊除了他之外,還有前波音與福特執行長穆拉利(Alan Mulally)擔任董事,前通用研發部主管伯恩斯(Lawrence Burns) 擔任顧問,三人組成黃金陣容,準備挑戰歷史長達百年的汽車產業。

告知目的地自駕車就送達

說要做到無人駕駛,谷歌完全不戲言,向加州公共事業委員會(California Public Utilities Commission)表示,自駕車只有「前進」、「減速慢停」、「煞車」三個按鈕。谷歌X(GoogleX) 研發實驗室政策主管杭特 (Sarah Hunter)指出,「我們希望坐上車對麥克風說要到某超市,車子就全程送達。」

因為少了人為駕駛的因

素,谷歌得以重新定義汽車的樣貌,產品可望比傳統汽車更輕盈、更省油、更安全。自駕車的價值還不止於此,過去幾十年來,交通死亡人數逐步下滑,近年卻不減反增,原因與駕駛人分心恐怕脫不了關係。

在此背景下,谷歌希望自駕車每年能避免三萬多起死亡車禍,社會使命的氣度令汽車產業汗顏。

隨著自駕車威脅愈來愈具體,傳統車廠開始嚴陣以待。

九月十一日,十家汽車大廠首度聯合,向美國國道交通安全局(National Highway Traffic Safety Administration)與高速公路安全保險協會(National Highway Traffic Safety AdminiStratio)承諾,新車將全數安裝自動煞車系統,用意無非是要透過這個救命裝置,刺激未來幾年「人駕車」的買氣,以免輸給強打安全牌的谷 歌。

傳統車廠推半駕駛應戰

儘管實際細節尚不明朗,但從車廠集體出動來看,大家決心捍衛汽車產業的未來,以逐步改善的方武,槓上立志把汽車砍掉重練的谷歌。但問題是,這樣的策略顯得 保守,難有谷歌顛覆產業後帶來的優勢。比方說,消費者雖然贊成自動煞車系統成為新車標配,但根據初期保險數據顯示,車禍相關索賠數量僅降低一五%。

柯拉契加盟谷歌後,汽車產業再也無法小看谷歌汽車。

先前才組織重整、成立母公司Alphabet的谷歌,雖然稱自駕車的規模還不足以獨立為子公司,但目前正考慮將以非公開方武銷售最終產品,並組成租賃車 隊,納入「共享經濟」(sharing economy)的一環——共享經濟對傳統車廠的威脅,可能比先前預估的更直接。如果谷歌自駕車日後真的投入製造銷售,很可能跟汽車零組件大廠合作,借重 其在價值鏈裡愈來愈大的影響力。更嚇人的是,從最新的商標紀錄來看,谷歌在推動自駕車時,也在研發能夠操控人駕車的車載電腦系統。

在無法使用谷歌技術之下,加上供應鏈與人才庫的優勢流失,汽車大廠只好火速推出半自動駕駛車因應,如果消費者不買單,車廠恐怕只能祈禱民眾還是喜歡自己動手來。谷歌汽車有柯拉契、穆拉利、伯恩斯掌舵,大催自駕車油門,對汽車業的威脅再迫切不過。

汽車大廠集體出擊,承諾新車將全數安裝自動煞車系統,以對抗大打「安全牌」的谷歌,搶救「人駕車」的買氣。

彭博觀點精選

全球發行量第一的財經專業媒體美商Bloomberg公司,獨家授權本刊精選摘譯專欄內容。透過《彭博》的獨特視野,帶您看透天下大事,掌握全球趨勢之先。

艾德華·奈德梅爾(Edward Niedermeyer)為汽車產業顧問,亦是產業新聞分析網站「每日看板」(Daily Kanban)的共同創辦人。


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美聯掠水三人組造低樓市

2015-11-12  NM

連牛頭角順嫂都識講:「樓市跌啦跌啦。」過去幾個月,二手樓苦陷膠着狀態,業主企硬唔減,買家企硬照等,令成交乾塘。不過,這個局面,終於劈開了缺口。上月天水圍嘉湖山莊、一個四百四十一呎單位,以二百六十萬元成交,竟然比市價足足平了一百萬!買家為美聯物業屯門經紀三人組。此價一開,嘉湖的放盤業主,即自願降低叫價兩、三成。業主防線全面失守,大劈價在港九新界各區,開始擴散起來。 事實上,早輪肯減價的業主,都是內地人或流動資金出問題的本地客。這一round,則是被新低價成交嚇窒的普通業主。而下一round,將是近年買入樓花新盤,將要抬錢上會的換樓客。預期樓價,將會一round還有一round低。

為沉悶樓市,激起千層浪的單位,位於嘉湖山莊美湖居四座十五樓、一個實用面積四百四十一呎的單位。土地註冊處資料顯示,該單位於上月七日簽訂臨時買賣合約,以二百六十萬成交,比同類單位平一百萬。賣家Yung Tsang Shing(翁增城)及Lee Chun Ying(李春英),估計是兩夫婦,市場消息指兩人年紀老邁。據知兩老兩個多月前搵美聯放盤,被說服做獨家代理。最初放三百六十至七十萬元,但乏人問津,大部分美聯經紀都將這個盤放入「雪櫃」,並無積極跟進。惟一個多月後,該單位竟以平絕全屋苑的破底價成交。而事件最引人入勝的是,買家是三個美聯屯門區的經紀顧耀彬(Alex)、曾俊賢(Ivan)及吳嘯峰(Sam)。

消息完全封鎖

賣家離奇大劈價,記者遂到該單位找兩名業主,但幾日來都無人應門,據樓下保安表示,上址已無人居住,過去亦未見有人睇樓。翻查兩人買樓往績,曾於九四年買入新蒲崗康景樓一個單位,○二年賣出,微蝕十萬,到○三年沙士期間,以七十五萬元超筍價購入上述嘉湖單位。當年該單位上手因破產而被財務公司賤價出讓,故這次翁增城和李春英雖低價賣樓,但賬面仍賺一百八十五萬元。「如果業主賣咗有錢賺,叫價一定無咁硬,易㩒價。通常經紀會說服業主搞獨家放盤,話就話擔心業主放太多間行、會互相踐踏,令成交價無咁靚。實則方便經紀㩒價,盡快做成單交易。如果業主唔係住同一區,更加唔知市價!」一名行內人士指。事實上,這個盤由美聯獨家代理,而按美聯分區,天水圍區、元朗區及屯門區的盤是互通的;正常情況下,經紀收到該盤業主減價的消息,要即時入電腦,通報各區,但有美聯經紀透露,這口劈價由頭到尾都無在內部電腦出現過,「多數係業主經說服後,劈到二百六十萬元時,由呢三個美聯經紀接洽。三人喺極短時間商量後,決定即時聯手買入,由經紀變埋買家。呢個決定,可能只係一個鐘頭內嘅事。」另一名同區經紀又爆料,指過去由於二手成交少,為開單,不少經紀會出言「恐嚇」:「有好多經紀好叻嚇啲業主,佢哋會話個市真係好唔掂,你個單位無人買,你唔做第一個減價,被其他業主減咗先,個市就開始恐慌,你就要減好多先有人買o架喇。尤其阿婆阿伯,無乜資訊喺手,聽晒你講!」

三人組搵錢至上

無論如何,搶得筍盤的經紀三人組,能以平市價三成多入貨,贏面極大;區內經紀指,若三人開價二百九十萬至三百萬再放盤,仍然低於市價,很快會有人承接,故他們入貨的值博率甚高。本刊曾到該分行查訪,但三人多日不在鋪頭,致電及WhatsApp亦無回覆。過去這三人做經紀甚「chur」,近月開賣的尖沙咀新盤AVA62,三人涉及促成的交易,約有三千二百萬元,計算佣金及獎金,與公司拆賬後,每人仍收近二十五萬,剛好可做嘉湖單位的首期。職位最高的吳嘯峰,為美聯屯門海典軒分行首席聯席區域經理,早年他只是該分行營業經理,隨後幾乎一年升一級,其老婆王詩雅(Pheobe),也是同區分行經紀。過去有五年是「千萬圓桌會」會員,即帶領整組業績(即佣金收入)過千萬元,今年更是主管中營業額頭三名的「鑽石精英」。不過記者翻查法庭記錄,○九年曾有一名和吳嘯峰同名同姓的人,曾被控盜竊。與吳一同買入物業的兩名下屬,曾俊賢是營業額(拆賬前佣金)達一百八十萬或以上的「黃金精英」,顧耀彬亦在屯門區營業額排名第十二。他們常把人生目標寫在Facebook上,「call客才是王道,努力起動追」、「鋼鐵意志」等鼓勵自己,又與名車合照,搵錢態度「明確」。翻查資料,三人名下雖無物業,但吳嘯峰過去有投資元朗區內物業,並有斬獲,一名認識他多年的美聯經紀透露:「佢自己就叫個客俾佢哋做獨家,但佢放自己單位就間間行都放!佢當然知道放多幾間Agent行,等多啲經紀同你搵客,先做到靚價。佢手上啲盤都係大包圍放盤,我記得幾年前佢有間Yoho Town單位都係中原幫佢賣出。」

同區樓價應聲跌

此單離奇交易事件,獲美聯高層護航,美聯住宅部行政總裁布少明指,是業主主動減價一百一十萬元,而他們設有員工物業交易申報機制,三名經紀有向該業主披露其身份,成交過程合法。姑勿論如何,經紀指,自該劈價盤通天後,整個天水圍及屯門區都瀰漫慘淡氣氛,「依家業主唔再企硬喇!」記者上週以買家身份,到嘉湖山莊睇樓。一個四百四十一呎望米埔濕地的單位,與劈價一百萬元成交的單位面積一樣,開價三百八十萬元。此單位望米埔濕地,牆身、地板均不用翻新,添置傢俬即可入伙,算是四正。上月放盤,無人問津,不足一個月業主減至三百六十萬,記者還價三百三十萬,經紀稱業主目標價三百四十萬。但兩天過後見記者不為所動,而記者又聲稱會考慮元朗較便宜的村屋,經紀馬上替業主再減十萬,指業主急放,所以願意減價。相比最初開價,減幅達一成三,但仍未有成交。

放蛇直擊業主失守

業主防線全面失守的情況,在各區開始蔓延,經紀亦趁勢挫價。記者以業主身份,在多家代理行放盤自住單位。該單位為柴灣區老牌居屋,上月有一個四百一十萬元新高成交,但經紀都搖頭表示,已經沒可能再有此價成交。「呢排樓市差過之前,成交再少咗,而且買家還價好狼死,以前講價幾萬蚊,而家一還價就二、三十萬元。」其中一個經紀,勸記者以四百萬元放盤,但隨後用電腦搜尋該屋苑放盤,就說:「而家有幾個放盤,高層過你單位,放緊三百八十萬咋。有個仲平,開價三百一十萬,不過懷疑係凶宅。」記者問:「開價三百八十萬,咁預算買家會還價,咁最後成交咪仲低?」經紀點頭說:「咁就係呀!不過你放咗先啦,我哋盡做!」經多方「㩒價」後,一個銀行估價四百一十萬元的單位,最終成交價可能要劈足四十萬元。九龍區指標屋苑美孚新邨,一樣同一命運。該區經紀透露,「盤源其實唔多,不過今個月開始,鎖匙盤增加了。」大部分業主都以低於銀行估價放盤,經紀竟歸功於公司高層:「經理、老細,日日都喺報紙唱淡,指樓價將會開始下跌,就係想業主心態放軟,盡快脫手。係咁o架啦,咁先會容易啲傾。」美孚一個頂層九百五十呎,望屋苑公園及有海景單位,業主一個月前放盤,開價跟足銀行估價一千零五十萬。但只有人睇,無人買,勁減一百萬反應仍不大。記者嘗試還價至八百五十萬,經紀回覆指有一半成數,「我聽業主講九百萬會賣,但聽業主口風,他不抗拒八百五十萬。如果有票讓業主拿在手,機會更大。」

大劈價成新常態

事實上,上個月十大藍籌屋苑,只有一百三十六宗成交,是有紀錄以來第二低。記者抽查近一個月各區大型屋苑成交,發現大部分成交價都比銀行估價及市價低出最少數十萬元。當中以一個黃埔花園銀竹苑六座低層七百多呎單位為例,銀行估價一千萬元,市價亦要八百五十萬,但成交價只是七百五十萬元,記者差點以為是凶宅,但翻查記錄,該單位並沒有出過事,亦非銀主盤,記者致電黃埔經紀查詢,他平淡地回應:「個業主等錢使咪平啲放囉﹗」大劈價賣樓,已成樓市新常態。持有二百億香港物業的紀惠集團行政總裁湯文亮認為,未來幾個月,是跌市關鍵,「以前每季一手單位入伙都係一千、幾百個,但未來幾個月將有八、九千個一手單位入伙。剛好呢段期間銀行貸款開始審慎,等住入伙呢批人如果唔夠錢上會,就會急住賣本來住緊層樓。」他說現時發展商用低過市價賣樓,都「賣唔晒」,正反映樓市已經確認轉勢,「之前長實緻藍天又話一Q清袋,依家仲有無聽到咁樣講?邊有咁多一Q清袋?新樓都賣唔晒,有危險性喺度﹗」

資深經紀:簽定單邊合約

前置業十八董事鄭勇,九七年已開始任職地產經紀,做過屯門細盤,近年專做九龍站一帶豪宅,他認為要買到心目中的平盤有幾招要做。「我見過好多客,就算俾個平盤你,你又唔敢買。好似○二年有個屯門兆康苑單位廿幾萬,但無人敢買。結果我介紹咗個身家得幾千蚊嘅點心師傅去買,佢去安信借咗皮半,上咗車。點解有平嘢,咁多客唔搵,搵佢?我知佢錢唔多,但佢目標明確,話有呢個價錢一定買。」 「要做足準備,無人知個市幾時見底,但你一定要為自己set個目標價,去銀行搵按揭部職員計定數,知道供得起幾錢嘅樓!再去凶宅網,又或者問心水屋苑保安,邊個單位出過事,調好自己心理質素,否則到有平過市價嘅盤放售,你又以為係凶宅,白白令機會流走。」「定好心水價,如果有信得過嘅經紀,不妨開定張支票,甚至寫埋單邊合約,擺喺佢度,俾人感覺你買心好強。到有平盤出現,經紀手頭A、B、C、D、E咁多個客,就一定打電話俾你先啦。」

亂市買賣攻略

早輪旺市,市場出現離奇新高價成交,到現在樓市轉勢,又出現大量離奇新低價成交。咩叫市價?在現時亂市中如何部署?由老手教路。

投資老手:大膽還價三成

陳清白,人稱炮哥,投資樓市三十年,專揀無乜人吼的唐樓、單幢樓,唔平過市價,唔買。「要買低過市價,首先你要知道市價係乜。唔好信銀行估價,佢哋跟住市場走,資訊滯後,亦唔好睇報紙嘅成交,佢哋今日報昨日的成交,落咗幾萬蚊訂就話係創新高價,後日撻咗訂唔會話你知,等同拍吓拖,唔一定係結咗婚。你認識多一點,剛剛有個創新高價,原來那人在外地回來,對市場都不認知,就走去摸頂。你平過佢買就以為自己執咗筍嘢,那不是筍嘢,只是市價,或者高過市價。」「買家仲要同經紀摸吓底,知道個業主係自住定出租,或是交吉。如果係交吉,就大膽還價,佢個個月要交差餉,空置都要成本嘅。或者買了樓,要把錢搬過去的,依家銀行借錢難,又難借得多,他要錢,就會平一點,買家可以大膽還價三成。不過講到尾,都係計回報,回報得嗰兩釐,加一、兩次息,乜都無晒,無三釐以上唔使諗喇。」

另類炒家:放定貨執死雞

伍冠流,有凶宅大王之稱,投資經驗三十年。他專買入低於市價的樓盤,人棄我取。「我擔心後市會陰乾式下跌。股市跌了,美國加息,一手樓平過二手,或者同二手樓差唔多價錢,好吸引,變咗二手市場好差。我而家手持十多個單位,已經先把手頭三、四個本來放租嘅單位收返來。我唔租俾佢,因為我想交吉賣,本來還有兩個月到期,我也不想等。我叫佢搬啦,我要拿來賣。套定現,等劈價盤出現。」「而家市場氣氛好冰冷,無乜人問價,又無乜人睇樓。呢個沙田第一城單位,我初時開三百四十五萬,依家開三百三十五萬,有個客問我三百頭得唔得?我暫時個底線係三百三十萬左右,遲啲難講喇!」

撰文:孫樂祈、梁佩均攝影:財經組攝錄:財經組資料:黃詠茵插圖:朱桂葉news@nextmedia.com

美聯 掠水 水三 三人 人組 組造 造低 樓市
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印度偷鐵笨賊二人組

1 : GS(14)@2012-09-13 23:51:47

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120913/18014946
爬外牆水渠爆竊
被捕印度漢分別名Singh(38歲)及Raj(37歲)。昨晨9時許,筲箕灣道富景大廈低層單位的64歲住客梁先生,發現兩名疑人在大廈後巷攀爬外牆水渠,又用手推車搬運物件,懷疑他們是爆竊匪,於是通知31歲鄰居劉小姐報警。
多名警員到場兜截,在附近教堂街截獲兩名疑人,當場搜獲爆竊工具及手推車,又在其中一名疑人身上搜出235元來歷不明現金;經調查後懷疑有人偷取鐵器物品後,到百多米外的筲箕灣中心地下一間廢紙五金回收店,變賣贓物套現。
印度 偷鐵 笨賊 二人 人組
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fb設暴徒認人組緝兇

1 : GS(14)@2014-10-05 12:42:35



【本報訊】警方連日對襲擊和非禮他人的兇徒執法從寬,引起社會巨大迴響,有網民前日在facebook設立「反佔中暴徒認人組」專頁,收集有關相片和影片,在一日間獲逾5.5萬名網民讚好。眾多網民指其中一位抱着一名少女大髀不放的,是食肆喜記蟹將軍負責人,喜記蟹將軍在專頁否認,指負責人被推至倒地,在瓜田李下的情況下被揑造為非禮。


收集資料向監警投訴

旺角、銅鑼灣連日有反佔中暴徒到場衝擊和施襲,記者、留守集會市民均受傷,但部份兇徒未被拘捕,有網民呼籲將拍攝資料轉交國際傳媒。而「反佔中暴徒認人組」前日起收集大量網民提供照片和影片,涉及警員、建制派區議員、反佔中者、餐廳東主和集會者。「起底」所得的照片則「打格仔」遮掩部份資料,激起網民熱烈討論資料真偽,亦有網民留言提供更多資料。在香港大學新聞及傳媒研究中心任職的何雪瑩指,網上不斷流傳大量文字及影像紀錄,指當旺角佔領一帶被搗亂時,有證據顯示部份警員與滋事者甚至與黑社會有關。她正收集事例並作紀錄,暫擬用作向監警會投訴及向國際媒體申訴,目前已聯絡一批法律、學界和傳媒等友好支援。她強調收集過程必須有公信力,希望市民自律,不要編作傳言之餘,盡量留下真實資料。由於大批影片上載YouTube後迅速被刪除,她正與幾位朋友備份影片。中大歷史政改關注組亦呼籲市民提供資料,記錄雨傘運動歷史,可按提交時間、地點、人物、相片和文字描述,影片則上載至Google雲端硬碟。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20141005/18890022
fb 暴徒 認人 人組 緝兇
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親建制前校長向政改三人組哭問:「政府講大話叫我點教下一代」

1 : GS(14)@2015-03-08 12:49:18





■政改三人組在第二輪諮詢期最後一日出席教聯會論壇,由聯會主席鄧飛主持。張志華攝


【本報訊】政改三人組昨日出席由親建制團體教聯會舉辦的最後一場政改公開論壇,原本以為發言老師會一面倒支持政府,怎料先後遭中學前校長黃偉賢及小學老師王惠瑛,力斥人大八三一決定只為維護專制與篩選,與普選理念相違背,黃偉賢發言時更哽咽流淚,質問政改三人組:「政府帶頭講大話,你叫我哋點去教育下一代?」記者:林俊謙



政改第二輪諮詢昨日結束,而教聯會在諮詢期最後一日在旺角總部舉行政改論壇,政改三人組包括政務司司長林鄭月娥、律政司司長袁國強、政制及內地事務局局長譚志源、副局長劉江華均有出席,現場有約五十名教聯會成員參加。


■中學前校長黃偉賢昨發言時一度哽咽。

兩度被打斷發言


論壇主持、聯會主席鄧飛一開始點中台下舉手的中學前校長黃偉賢發問,黃開始發言強調自己是愛國愛港,但他一談及人大作出八三一決定,即突然激動哽咽,質問林鄭等官員:「局長、司長你哋要考慮,如果你畀唔到一個真普選香港人,香港教育係唔使做,因為……(哽咽)因為政府帶頭講大話……(激動流淚),你叫我哋點去教育下一代?」鄧飛眼見黃發言批評政改,即試圖打斷他繼續發言,稱可以提交書面意見,但黃未有理會,並批評人大政改決定明顯有篩選,「八三一決定明顯係維持篩選,篩選同普選根本係兩個相反嘅意念,我作為數學老師,唔會教同學有啲圓形係四方、有啲四方係圓形,我作為老師,係要教學生真嘢」,但鄧飛最終仍以要給其他人發言為由,終止黃的提問。




轟出閘門檻提高


台上的林鄭回應時則表示,對黃偉賢「作為教育工作者有使命感,我非常之受感動」,但指教育下一代認識《基本法》時,「教書應該由頭去教起」,又稱政府推動人大八三一框架下的普選,完全做到普及而平等,指出兩至三名候選人經提委會成員提名後,即可以交由全港選民投票。其後多名被點中發言的教聯會成員,均力挺人大決定,其中教聯會會長黃均瑜指,提委會篩走不愛國愛港人士合理。曾在立法會批評反對政改的泛民議員是垃圾的培青社主席陳志興,更批評黃偉賢作為教育工作者,應該保持中立,「激動啊、煽情啊、流淚啊呢啲,係無補於事,只會加劇社會分化」。這時鄧飛再點中台下一位小學老師王惠瑛發問,怎知王惠瑛也是反對人大決定,批評特首參選人雖然能以八分一門檻入閘,但出閘時則先經一千二百人小圈子提委會篩選,「咁就叫做普選?應該稱之為假普選」。譚志源回應時只重申,政改通過能為香港民主邁出一大步。黃偉賢及王惠瑛會後均批評,司局長在論壇上並無回應篩選是否與普選理念違背,黃偉賢指:「政府根本講大話,只強調普選有一人一票,但冇講出閘門檻會由八分一變成二分一」。



學者:政府難
建制 校長 政改 三人 人組 組哭 哭問 政府 大話 叫我 我點 點教 下一代
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嘉湖「三人組」筍價縮水

1 : GS(14)@2016-01-15 17:23:49

【經紀買樓】美聯炒樓三人組去年11月以市價七折買入天水圍嘉湖山莊一個兩房單位,當日筍價,今日陸續蒸發,事關短短兩個月,屋苑平均呎價穿七千,新錄6,930元,較11月份平均呎價7,415元,跌6.5%。同類兩房單位本月初甚至跌穿300萬元,三人組筍盤,縮窄至僅九折。美聯物業屯門海典軒分行3名地產,包括吳嘯峯、顧耀彬及曾俊賢去年11月以260萬元購入美湖居4座中層E室,實用441方呎,兩房間隔,當時中銀及滙豐銀行估值分別為376萬元及340萬元,較估值低31%及24%。且比較同類單位低103萬元或28%,例如美湖居8座中層F室,實用441方呎,去年9月363萬元成交,變相是七折買樓。據悉,吳嘯峯是跑數王,已成為2015年度美聯物業最佳業績主管冠軍。



七折買樓變九折

然而本月初屋苑兩房成交價已跌穿300萬元,翠湖居5座中層F室,實用449方呎,兩房間隔,以290萬元連租約售出,呎價6,459元。換言之,美聯炒樓三人組昔日折扣大縮水,由11月以七折買樓,到今日變相僅獲九折。目前嘉湖山莊超過400個放盤,叫價仍企在300萬元以上,近一星期兩房成交價亦由316萬元至320萬元,樓價尚未止跌,一日未賣難定賺蝕。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160115/19452710
嘉湖 三人 人組 筍價 縮水
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ViuTV《美選》20強 單身小方揀女F Cup 2人組夾擊Stephy隊友

1 : GS(14)@2016-07-09 06:47:30

■ViuTV美選20強昨日首次與傳媒見面。



【ViuTV發圍】
ViuTV首個實況選美節目《美選 D.n.A》,經過試鏡及傳出合約條款苛刻引發退選潮後,最後20強參賽者昨日於尖沙嘴正式與傳媒見面,當中有人妻人母、整容人、紋身女和F Cup女,令本來擁有優越條件——鄧麗欣(Stephy)前排球隊友的1號歐家裕遇暗湧,擔任主持兼評審的方力申表明不會偏袒舊愛前隊友,而郭偉亮被老婆叮囑勿走近F Cup女。採訪:馬建華攝影:仇志德

星級組熱門樣靚

身材高䠷1號歐家裕為鄧麗欣(Stephy)排球隊前隊員,杜汶澤愛將兼填詞人陳詠謙前妻2號陳意嵐有信心戰到最尾,被封為熱門「J界女神」沙律、5號張沛樂未敢輕敵,同模特兒公司曾被傳退選的「模界楊采妮」20號余逸思透露只要不牴觸條款,仍可以接工作,另外呂良偉姪女14號呂善婷都為人注意。



【最靚】1號歐家裕Joe32B、25.5、36

5號張沛樂Charlotte33E、23.25、34.5





2號陳意嵐Tarah33C、25、39

12號李靜蓮Alina33B、25.25、35.25





【最紅】14號呂善婷Angel35C、28、37.5

8號許珮榆Diva35D、26.5、34.75

20號余逸思Yoshi31.5C、24、35





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160708/19685963
ViuTV 美選 20 單身 小方 揀女 Cup 人組 夾擊 Stephy 隊友
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