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利益擺不平 一品大廈都更案暫停 連戰加持也過不了關的都更案!

2011-1-17  TWM




整合長達三年,全台灣最受矚目的「一品大廈」都更案,最近傳出觸礁消息。都市更新究竟是房價鍍金保證?還是處處考驗人性的雙面刃?為何連全台灣名人齊聚、住戶水準最整齊的一品大廈都更案,也面臨破局困境?

撰文‧梁任瑋

擁有前副總統連戰、國泰信託集團理事主席蔡辰男、新光金控董事長吳東進等知名住戶、坐落北市大安區敦化南路燙金地段的一品大廈豪宅,兩年多前開始進行的都更計畫,如今面臨難產危機!

這個全台灣房價金額最高、住戶水準最整齊、最具有代表性的都更案觸礁,幕後到底有什麼無法克服的難題?

「很麻煩啦,我如果搬家,買比這裡貴的覺得划不來,比這裡便宜的地方我不見得想住。」一位住在一品大廈二十多年的老住戶說,整合近三年的都更計畫由於許多 住戶無法達成共識,重回原點。據了解,一品的住戶都更同意比率一直停留在六八%,無法突破都更法令規定的四分之三私有土地及合法建築物樓地板面積的比例人 同意門檻 (七五%),一品大廈住戶透露,已暫時不申請都更,「等瓜熟蒂落再說。」

採都更模式保有原容積

這個擁有最多資源、全國最受矚目的都更案為何受挫?其實與目前所有正在進行的都更案面臨同樣的問題:有錢人也過不了人性這一關!

由於一品大廈一九七八年興建完成時,尚未實施建築容積率管制,總容積率約五三八%,但法令規定容積率僅為三○○%,若依建築法實施重建,居住面積會愈蓋愈小,唯有以都市更新模式申請更新改建,才能保有原容積,因此兩年前,一品大廈就確定重建後面積不會縮水。

隨著都市更新議題愈炒愈熱,一品大廈的富豪住戶對大樓改建也躍躍欲試,「過去開管委會時都派公司祕書出席的住戶,現在召開都更委員會時都親自出席,為的就是爭取自身權益。」住戶之一、皇家季節酒店總裁李銘松說。

雖然涉及的金額與住戶的身價不成正比,這些富豪還是堅持立場,寸步不讓。攤開這棟全台第一名宅的住戶名單,就可以看出這些各霸一方的名流,絕對不是容易擺平的狠角色。

三十三年前興建一品大廈的蔡辰男表示,因為建材高檔,一品大廈預售時每坪開價六萬元,硬是比區域行情每坪三萬元高出一倍,每戶約一千萬元起跳,因為太奢華,還一度被國稅局盯上查稅。據了解,當時︽中國時報︾創辦人余紀中也曾看過房子,後來考量社會觀感而不敢下訂。

「住習慣一品大廈的人,都不願意賣。」蔡辰男說,最早買的住戶是當時駐薩爾瓦多的大使連戰,經由蔡辰男推薦,連戰只看了一下土地,立刻就向蔡辰男訂了兩戶,兩年後從天母搬到大安區。

反倒是當時興建者蔡辰男一戶都沒有保留。發生十信案後,他才從仁愛路圓環搬到岳父居住的一品大廈,這幾年他再慢慢從中古屋市場買回來,至今已有五戶。二○ 一○年十二月,蔡辰男的弟弟寒舍集團董事長蔡辰洋也透過投資公司買了一戶,蔡萬春一脈的蔡家又成為一品大廈最大住戶。

此外,一品大廈藝人名媛幫有張俐敏、湯臣集團總裁徐楓、鄧美芳、孫凌華與劉桂貞,三、四年前鄧美芳自中古屋市場以一戶三千五百萬元買到一品大廈,算是近年買得最便宜的住戶。房仲分析,去年底一品大廈有一戶以每坪一○五萬元私下成交,若流通到市場價格還會更高。

找上金控降低融資難度

為了避免都更後分配不均,一品大廈管理委員會為此還訂了利益迴避條款,排除有營建背景的住戶參與都更開發。去年還找來十二位建商,每個月輪流由一位建商來 簡報,台面上喊得出名號的上市建商、北市一線豪宅品牌建商無一缺席,號稱全台灣規格最高的都更案。住戶透露,十二家建商經過比案後,最後出線的三家分別是 富邦、樸園與昇陽建設。

但是這些大戶算盤實在撥得太精,建商想賺到一品大廈的錢可說難如登天,「一品大廈每位住戶都是有頭有臉的人物,可以賣多少房價他們比你還會算,建商最後可以分到的利潤真的很少。」一位曾向一品大廈住戶簡報的建商無奈表示。

因一品大廈住戶要求分屋面積不得比重建前還小,以每戶室內面積一百坪計算,重建後至少要蓋一四○坪才分得回原面積,所以一品大廈住戶不希望與建商合作共同 開發;而傾向直接與有金控公司背景的建商合建,可以解決營造費用的融資問題,最後沒有被任何人賺走錢,金控公司賺利息、建築師事務所賺規畫費、營造廠賺管 理費、代銷公司賺銷售獎金,可說是算得最精的都更案。

一切算盡還是過不了關

雖然萬事俱備,但是最後還是卡在住戶本身的利益問題,協商了二年多,還是無法達到七五%的同意門檻,住戶們都累了。

據了解,因為生活機能太方便、住戶各個身價不菲,一品大廈不同意都更的住戶有三種類型:第一種是上了年紀的老住戶,認為好處是第二代拿,根本沒有都更意 願;第二種是剛重新裝潢完的住戶,不願已投入數百萬元重新整修的房子泡湯;第三種則是認為都更後的房產價值,至少有二.八倍,若現在一品大廈每坪房價有一 百萬元,都更後的權利變換價值,每坪至少應有二八○萬元行情,但現在還無法達到。

房地產都市更新的世界,是人性最大的試煉場,忍受得了孤寂的人可以享受富貴的果實,但過程中也會遭遇各種欲望、誘惑的干擾,讓人性貪念逐漸膨脹。對於房價已站穩每坪百萬元的一品大廈豪宅來說,也得面臨同樣的考驗。

名流齊聚

一品大廈知名住戶

姓名 身分 戶數

蔡辰男 國泰信託集團理事主席 5 寒溪投資 寒舍集團董事長蔡辰洋 1

連 戰 前副總統 3

李銘松 皇家季節酒店總裁 3 吳東進 新光金控董事長 2 貿聯開發 中航董事長彭蔭剛家族 1

湯臣開發 藝人徐楓 1

陳飛鵬 南僑集團副會長 1 林博正 前明台產險董事長 1 翁大銘 華隆集團負責人 1


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郭董擺不平許文龍  奇美電分拆喊卡

2011-6-13  tCW




五月二十六日下午,已經久未露面的奇美創辦人許文龍親自出席《零與無限大》新書感恩會,分享他貫穿零與無限大的思考體系、以及無為而治的經營哲學。

會後,面對外界所關心的奇美電一分為三為何突然叫停一事,許文龍卻是絕口不談,只有淡淡說一句,「企業沒有永遠這回事;永遠存在的,是我的博物館和醫院。」

許文龍不愛炒股!回歸本業,撤銷奇菱興櫃

許文龍雖然退休多年,已經沒有參與公司日常營運,但是集團內公司的大方向,仍然是許文龍說了算。其實從去年十月計畫上興櫃的奇菱科技突然宣布撤件,就可以看出以許家為首的原奇美勢力對於推動公司上市櫃的反對態度,也可以看出奇美、鴻海兩大集團現在所存在的矛盾。

被外界譽為是「小奇美」的奇菱,和奇美電子同在台南,但因為公司沒有上市櫃、缺少員工分紅配股這項誘因,在求才上一直無法吸引優秀的人才加入,所以奇菱科 技董事長宋光夫一直很積極推動公司上市櫃。去年奇菱還因為打入三星(Samsung)LED TV背光供應鏈而聲名大譟,營收突破四百一十八億元、每股盈餘二.○三元,並且申請上興櫃。

不過奇菱上市櫃的計畫卻意外的在去年底告終,關鍵就是因為許文龍表態反對。「老人家(指許文龍)說一家奇美電子上市讓很多老股東的錢全都壓在裡面,不能再對不起股東了。」奇菱高層透露,去年中許文龍在董事會上叫宋光夫專心經營本業,堅持不讓奇菱上市櫃,所以緊急煞車。

雖然搬出徵才、籌資等諸多理由企圖說服許文龍,但是對於許文龍來說,「炒股票根本就跟搶劫沒有兩樣!」最終奇菱還是撤銷興櫃申請。至於奇美實業投資的擴散膜廠宣茂科技,也因為不堪長期虧損,以及奇美實業不再繼續投資,於日前宣布將撤興櫃。

無獨有偶的是,今年三月法說會上,奇美電執行長段行建才正式宣布奇美電將一分為三,讓觸控面板與中小尺寸部門切割出去簡易上市,但這項分割案卻在宣布不久又喊卡。

「當初合併就是為擴大經濟規模、降低成本,公司合併不到一年又要分割,不是在走回頭路?」奇美實業老臣透露。而且奇美電擁有七千億元資產、十三萬名員工,究竟怎麼分?分給誰?內部一直搞不定。

目前奇美實業持有奇美電子約一三.五七%股權,是最大單一法人股東,旗下聯奇開發也持有三.五七%股權,以許家為首的舊奇美勢力投下了反對票,也讓這個備受矚目的分拆案至今仍然停滯不前。

一向被譽為是幸福企業的奇美集團,和被笑稱是血汗工廠的鴻海集團,經營哲學本來就是天差地別。相較於奇美實業成立五十多年來堅持不上市櫃,鴻海集團則是相 當熟悉資本遊戲。許文龍和鴻海董事長郭台銘企業經營理念的不同,也讓奇美電子集團內相關供應鏈的布局,出現截然不同的路子。

郭台銘擅長資本遊戲!靠上市櫃子公司打團體戰

以績效掛帥的郭台銘,在看這些原奇美集團轉投資公司的時候,就是緊盯損益表上的「bottom line」(淨利),虧錢的公司就收掉,有利可圖的就收進來自己做。所以在合併後沒有多久,累計燒掉十億元的AMOLED面板公司奇晶光電、以及兩年來投 資二十億元的奇美能源成為率先中箭的箭靶,在去年低調關門。

至於航空母艦奇美電,今年第一季大虧一百三十八億元,這個數字,幾乎等於鴻海第一季賺的錢(一百四十四億元),看在經營鴻海三十年來沒賠過錢的郭台銘眼裡,簡直成為了眼中釘。

既然合併看不到效益,腦筋動得快的老郭,乾脆再把公司分拆,個別推動上市。針對主要業務分割,有助簡化組織和產品結構、提升管理效率;從資金面來看,公司的投資評價被提升,股價就會提高,不只使得股東的資產價值增加,公司後續籌資成本也可望降低。

奇美電供應鏈中,未來最受矚目的當屬LED布局的兩家公司啟耀光電和奇力光電。這兩家公司由段行建相當依賴的左右手-奇美電製造副總經理丁景隆掌舵,他更 身兼啟耀董事長。隨LED燈條業務爆發,啟耀去年轉虧為盈、每股盈餘一.○七元,近期將送件申請上櫃。做LED磊晶、晶片的奇力,去年每股盈餘四.七八 元,今年也將登錄興櫃。

奇美材料去年登錄興櫃,四月份送件、預計在第三季掛牌上市。「這些新公司雖說是奇字輩,不過實際營運已經不是實業掌控,創辦人也就睜一隻眼、閉一隻眼。」奇美實業主管透露。

鴻海集團擅長打團體戰,透過旗下上市櫃子公司,達到整個集團業務、籌資等各面向操作最佳化目的。反觀奇美集團的關係企業有三十幾家,卻只有奇美電子一家上市,反映出兩大集團對於市場資本遊戲、經營權控制的態度大不相同。

郭台銘眼見宸鴻憑著「蘋果觸控面板供應商」登上股后,也希望藉由讓奇美電分拆,來活化奇美電的價值,卻意外引發兩家公司的矛盾。後續奇美電供應鏈的布局是不是也會生變,值得持續關注。

【延伸閱讀】兩人經營理念走反路!—奇美電供應鏈廠上市狀況

郭台銘力推上市

公司:奇美材料 主要業務:偏光片 資本額:41.96億元 上市進度:送件申請上市

公司:啟耀 主要業務:CCFL、LED封裝、燈條 資本額:20.71億元 上市進度:送件申請上櫃

公司:奇力 主要業務:LED磊晶、晶片 資本額:22.70億元 上市進度:送件登錄興櫃

許文龍力阻上市

公司:宣茂 主要業務:擴散膜 資本額:2.40億元上市進度:將撤興櫃

公司:奇菱 主要業務:背光模組、特殊顯示器、複合材料 資本額:48.61億元 上市進度:撤銷申請興櫃

資料來源:各公司、公開資訊觀測站


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未上市價打六折 小股東喊不平 官威難擋 國泰金賣101股權陷兩難

2015-05-11 TWM
 
 

 

國泰金可能將以每股低於三十元出清台北一○一持股,由於價格偏低,接手的公股行庫等於買到折現率高達六%的股權,但國泰金小股東恐怕只能看著苦熬十年才等到的獲利拱手讓人。

撰文‧梁任瑋

「這簡直是欺負國泰金控小股東嘛!」為了在今年九月台北一○一大樓董監改選能掌握絕對主導權,財政部近日以迅雷不及掩耳的速度,要求兆豐金控等六大公股機構,買下國泰金控持有的七.七三%台北一○一股權,達到持股過半目標;消息傳開後,引發外界議論紛紛,一位外商投資銀行總經理甚至說,「從國際慣例看,實在不可思議。」不過半年前,馬來西亞商IOI才向頂新出價以每股四十六元收購,雖然最後在輿論壓力下撤件,但這個價格是當時IOI審慎評估之後的正式出價,並非如財政部部長張盛和所說,「撤件價格就不存在」;如果國泰金真的「自貶身價」,願意以每股不到二十八元的價格出售持股,根據外商不動產顧問公司高階主管評估,換算買方折現率高達六%,「相較頂新要賣給IOI的價格,不到半年竟打六折出售,光是這點,今年六月國泰金控的股東會,保證小股東一定炮聲隆隆,質疑國泰金的公司治理有問題。」

被質疑交易時間不適當

根據台北一○一大樓目前的未上市盤商報價,買盤報價二十五元、賣盤報價四十.六元,而且國泰金身為關鍵少數的角色,按照市場慣例還能加價二五%的「控制權溢價」,但在財政部官威主導下,非但沒有溢價空間,還可能僅以貼近未上市買盤報價的行情交易成交。「一旦拍板定案,也讓一○一的不動產市值跟著縮水,引發的連鎖效應不容小覷!」一家專業不動產顧問公司高階主管分析。

另一方面,由於台北一○一過去這幾年營運績效轉佳,租金行情與出租率都節節攀高,國泰金選擇在此時處分台北一○一股權,放棄未來幾年可以預見的穩定投報率,更讓小股東質疑,國泰金選在此時交易的時間點並不適當。

對此,國壽發言人林昭廷三緘其口,僅簡短回應,不針對個案評論,也不願透露任何細節。財政部次長吳當傑則表示,「財政部不介入價格,交易內容係由買賣雙方議定。」但據了解,五月八日當天六大公股事業機構與國泰金董事會通過後,就會立刻公告交易價格,雖然財政部將議價權全部交給接手的公股行庫負責,但若因公司治理問題搞得財政部顏面盡失,恐怕落得雙輸的局面。

上市 價打 打六 六折 股東 不平 官威 難擋 國泰 金賣 101 股權 兩難
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《大賣空》主角的不平之鳴

2016-01-11  TWM

即將於1月中上映的《大賣空》電影,改編自真實事件,描繪2008年金融海嘯前夕,一群投機客如何洞見危機,逆向市場操作賺進大把鈔票。這群投機客的靈魂 人物,也是最先預見危機到來的,是避險基金經理人麥可.貝瑞。真實世界的貝瑞近日接受媒體採訪,抒發他對金融海嘯的感想,一起來瞧瞧吧!

I felt I was watching a plane crash. As for punishment of those responsible, borrowers were punished for their overindulgences. But the executives at the lenders simply got rich. The little guy will pay for it — the small investor, the borrower. Which is why the little guy needs to be warned to be more diligent and to be more suspicious of society’s sanctioned suits offering free money. It will always be seductive, but that’s the devil that wants your soul.

我感覺自己眼睜睜看著一場墜機災禍發生。至於誰該被懲罰?借錢的人,已經為他們的放縱受罪了,但是放款的總裁們,只變得更有錢。小股東、借錢的人,最後總 是這些社會上的小人物為損失負責,這也是為什麼小人物需要被提醒得更努力,要對社會上輕鬆賺錢的事件更具疑心;它聽來很動人,但往往是準備攫取你靈魂的魔 鬼。

看懂關鍵字

overindulgence /ˋovɪnˋdldns/ (n.) 放縱(慾望)例句:My overindulgence in food has lead to an expanding waistline.

放縱食慾的結果,讓我的腰圍越來越寬。

diligent /ˋdɪldnt/ (a.) 努力的例句:They ran the election campaign in a diligent manner.

他們很努力在跑選戰。

seductive /sɪˋdktɪv/ (a.) 動人的、挑逗的例句:He gave a seductive look to the bartender.

他給了酒保一個挑逗的眼神。

撰文 / 蔡曜蓮

賣空 主角 不平 之鳴
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小店因不平 寧蝕賣相機搶客 不甘日廠「大細超」 預蝕億元抗爭

1 : GS(14)@2012-12-11 00:00:44

是咪咁厚底呀?
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121210/News/ec_eca1.htm



旺角新暉電腦,在11月初開始用平價促銷多款數碼相機,售價均較原價便宜約20至30%。
不過,在友誠商業中心、Body Shop隔鄰地舖開業的新暉電腦,在11月初開始用平價促銷數碼相機,售價均較原價便宜約20至30%。「我是做生意做到很谷氣,才會拿1億元出來蝕」。新暉電腦老闆苗腟鈺接受本報訪問時,直言他不滿意佳能(Canon)及藝康(Nikon)以比新暉的入貨價,更便宜的價錢供應相機予大型連鎖電器舖,令小商舖「無啖好食」。故此,他決定與兩間供應商反面,蝕賣相機去抗爭。
不滿連鎖集團恃貨源廉壟斷
自從11月3日開始,幾乎每個周六、日均以平價銷售,直至目前為止,一共有4輪「大平賣」。主要以單反機為主,當中包括多個熱門產品如佳能650D、藝康D600等,例如650D建議零售價為6980元,新暉則賣5180元(見表)。開賣當日有不少人在店外大排長龍爭購,苗腟鈺表示,過去3輪合共604部單反機,虧蝕約100萬元,剛過去周末的促銷數字則稍後才能統計出來。
他又指出,由於已與供應商斷絕生意來往,故只能在零售市場上去入貨,入貨價亦較之前貴,故這些特價貨品的數量均有限。「只是蝕100萬元已較預期少,我們會繼續下去,直至改變這種不公平的現象。」先達商場有相機舖的負責人表示,雖然百老匯、豐澤等入貨價較便宜,已不是新鮮事。他直言,只是小商戶為免得失供應商,只能忍氣吞聲,但常被大舖搶客,唯有靠熟客生意。
2 : GS(14)@2012-12-11 00:00:44

好搞笑

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121210/News/ec_eca2.htm


今次事件起因,他將矛頭直指佳能及藝康兩家日本廠,「有什麼理由百老匯、豐澤賣機價錢,會比我們的入貨價更便宜,叫我們如何做下去。」他又稱,百老匯及豐澤為貨如輪轉,故會以平價批貨給其他相熟的小商戶,令行內競爭更大。然而,最令他氣憤的是新暉減價促銷卻惹來投訴。

減價促銷卻惹投訴

目前,新暉共有4間分別位於灣仔、銅鑼灣、尖沙嘴及旺角地舖,全為9個月前開業。他回憶起開業時,感到深深不忿,「首日開張用優惠價去賣,佳能有位經理來叫我低調點,但打開門做生意,其他大舖可以平價賣,為何我們不可以,很不公平」。他稱,由於有人投訴會令供應商不出貨予新暉,故一直以來都只能夠忍受。「經常被人欺壓,現在是物極必反,我拿1億元出來蝕,就是要令他們沒生意做」。他說,雖然與供應商斷交,但目前在貨源上沒有壓力,而促銷期會持續至1億元「燒光」為止,希望令市場的價格變得更公平。
3 : mannishmark(26310)@2012-12-11 00:39:51

呢間野做fujitsu代理,有D底子的
4 : ironforge(21491)@2012-12-11 16:53:26

真係睇完想去買返部單反,難得有人肯貼錢做生意...
5 : teddycmh(30805)@2012-12-11 17:44:45

4樓提及
真係睇完想去買返部單反,難得有人肯貼錢做生意...

我諗可能除左呢兩隻brand之外其他野個mark up都會大過出面好多...
小店 不平 寧蝕 蝕賣 相機 搶客 不甘 日廠 大細 細超 預蝕 蝕億 億元 抗爭
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爾巒入伙戶有瑕疵 客房地台不平

1 : GS(14)@2014-09-09 12:06:51

【驗樓直擊】新地(016)元朗爾巒陸續入伙,資深驗樓師詹濟南今次檢驗一個三房戶,主要是有瑕疵和甩漏等小問題,如水龍頭漏裝喉嘴,未見有影響結構的大問題。幾處瑕疵扣分下,整體評分90。



■單位客廁水龍頭漏裝喉嘴,弄得水花四濺。

■本月初陸續入伙的元朗爾巒是中低密度項目。


水龍頭漏裝喉嘴

80後新婚夫婦原本以9,000元租粉嶺私樓,去年轉租為買,斥資約584萬元買入爾巒一個實用650呎三房戶。上周末邀約詹Sir驗樓,先驗客飯廳,天花、地板和批盪均先取滿分。再走進廚房,來去水、電器和廚櫃都無問題,第一印象似乎不俗。不過,走到露台拉趟門,開關之際,與之相對的大門傳來嘭嘭聲,詹Sir解釋,因為大門有虛位,只要貼顆膠粒在門框,問題將迎刃而解。客廁水龍頭一開,水花四淺,「水龍頭漏咗喉嘴,走咗雞,失敗!」試完面盆來去水,詹Sir又去試浴缸,未開水,赫然發覺去水口內有兩顆小石頭,「相信是工人整跌咗兩粒石仔落去,嗯……咁要用抽水機泵出來,或用鉗夾。查實對單位業主的影響唔大,不過就咁沖走佢,會影響底層的街坊囉!」問題一個接一個,用水平尺量度其中一個客房地台後,詹sir從褲袋拎出硬幣放到角落,噢!硬幣自動滾動,換言之,客房地台不平,或須重舖。詹sir總結,單位沒有大問題,主要是瑕疵,例如窗戶刮花、露台有數件空心磚等扣分最多。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140908/18859179
爾巒 巒入 入夥 夥戶 戶有 瑕疵 房地 不平
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